广东省房屋登记办法实施细则（共8篇）
关于印发《山东省实施〈房屋登记办法〉细则》的通知
各市建委（建设局）、房地产管理局，青岛市国土资源和房屋管理局：
为了贯彻落实建设部《房屋登记办法》（建设部令第168号），规范登记行为，保障房屋交易安全，我厅制定了《山东省实施〈房屋登记办法〉细则》，现印发给你们，请结合当地实际贯彻执行并及时总结经验，如在执行中遇有问题，请及时报告我厅。
二○○九年四月八日
山东省实施《房屋登记办法》细则
第一条 为了贯彻《房屋登记办法》，保障房屋交易安全，维护房屋权利人的合法权益，规范房屋登记行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》，结合我省实际，制定本《细则》。
第二条 本《细则》适用于本省行政区域内的房屋登记行为。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本《细则》执行。
第三条 房屋所有权、抵押权、地役权以及法律规定的其他房屋物权设立、变更、转让和消灭，当事人可以申请登记。
房屋权利预告、对房屋登记簿的记载有异议及记载错误更正，司法、行政机关对房屋权利的限制和协助执行法律文书的备案，房屋拆迁许可等与房屋权利有关的事项，当事人可以申请登记。
第四条 省建设行政主管部门负责全省房屋登记的指导、监督工作。
房屋登记统一由房屋所在地的设区市、县（市）人民政府房地产行政管理部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构（以下简称登记机构）办理。第五条 全省统一使用住房和城乡建设部制作的房屋（房地产）权属证书和登记证明，统一执行国家的《房屋登记技术规范》。
各设区市的登记机构应当建立本行政区域内城乡统一的房屋（房地产）登记簿、登记信息系统及有关登记文本、表格；统一房屋（房地产）登记簿、房屋档案及有关证书、文本、表格的填写与管理；统一房屋登记信息的管理与查询。
第六条 房屋权利人、利害关系人可按照建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定申请查询、复制登记资料。对符合规定的查询申请，登记机构应当及时提供查询服务，并按国家规定收取相关费用。
第七条 从事房屋登记受理、审核工作的人员应当通过住房和城乡建设部或省建设行政主管部门统一考试，取得住房和城乡建设部颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第八条 登记机构对有关登记事项进行公告时，对国有土地上房屋登记，公告刊登在房屋所在地公开发行的主要报纸或者房地产行政管理部门或其设置的登记机构网站等公开媒体上。
对集体土地上房屋登记，登记机构应当将申请登记事项在房屋所在地集体经济组织内进行公告。公告文本应当张贴于集体组织办公地点公告栏或登记房屋上。
公告期为30日，其中集体土地上房屋为10日。经公告无异议或异议不成立的，方可予以登记。公告文本应当归档。
第九条 登记机构应当通过登记机构的网站、登记机构公示栏或其他方便申请人查阅的公开形式将申请登记需要提交的材料目录公示。
第十条 “共有房屋所有权变更登记可以由相关的共有人申请”，是指相关共有人姓名或者名称变更，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更。
房屋共有性质或共有份额变更的，应当由共有人共同申请。部分共有人因下落不明无法共同申请房屋登记的，应通过人民法院宣告失踪或宣告死亡等法定程序确定代管人或继承人后，由代管人或继承人与其他共有人共同申请登记。
第十一条 无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，应当提交监护人的身份证明材料。监护人处分无民事行为能力或限制民事行为能力人的房屋申请登记的，由全部监护人共同申请，并提交为被监护人利益的书面保证。
无民事行为能力或限制民事行为能力的人应当由法院认定，未成年人除外。
第十二条 申请人提供的登记材料中如有港、澳、台、中国驻外机构或外国的机构等其他境外机构出具的证明文件的，应当办理公证或者认证。
申请人提供的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。第十三条 自然人委托他人申请房屋登记，委托书应当公证，并提供委托人和代理人的身份证明。
第十四条 委托代理人申请房屋登记时，登记机构就有关事项需要询问的，询问结果由代理人签字确认，委托人对询问内容的真实性和询问结果负责。
第十五条 登记机构工作人员实地查看时，应当制作查看记录，申请人应当予以配合。申请人不配合，导致无法实地查看的，登记机构工作人员应当在查看记录中记载，并可以据此做出不予受理或不予登记的决定。
申请登记的文件与实地查看情况不一致的，登记机构应做出不予登记的决定。
第十六条 登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。申请撤回应当以书面形式提出，并提交身份证明；共同申请的应当共同向登记机构提出撤回申请；代理申请的，应当由本人或代理人依据撤回申请的授权委托办理。
申请人撤回登记申请，已交的费用不予退回。第十七条 对共有房屋的登记，登记机构应当向每个共有人分别颁发权属证书或登记证明，并注明权利“共有”字样；按份共有的注明各自的份额。
第十八条 房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报纸上刊登遗失声明，声明内容要有遗失证件的号码等主要内容，然后凭报纸公告的遗失声明申请补发。补发的房屋权属证书、登记证明应注明“补发”字样，并将有关事项在房屋登记簿中记载。
第十九条 房地产行政管理部门应当按照《房地产市场信息系统技术规范》的要求，以楼盘表为基础，整合商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房屋测绘、房屋档案、房地产企业、统计、信息发布和信息安全系统。
第二十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记时，“房屋已竣工的证明”可以采用建设主管部门出具的单体工程竣工备案证明，住宅小区应有开发主管部门出具的住宅小区综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。其他自建房屋凡建筑面积在300平方米以下的，可由居民委员会、村委、建设单位出具房屋竣工证明。
第二十一条 登记机构应当将建设用地使用权文件中的土地权属取得方式和土地使用年限、土地性质等土地信息，记载于登记簿及房屋权属证书。
第二十二条 房地产开发企业在办理登记手续时，应当对建筑区划内依法（按合同约定）属于全体业主共有的会所、幼儿园、及其公用车库、车位和物业服务用房等公共场所、公用房屋一并办理登记，由登记机构在登记簿上予以记载，并与该建筑区划内房屋基本登记单元的登记簿形成关联。共有物业登记簿上记载的权利人为“※※（区域）的全体业主”，不颁发房屋权属证书。
按合同约定归属建设单位或有关权利人所有的会所、幼儿园、车库车位，由合同约定的权利人申请登记。
第二十三条 廉租住房和住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房等，由房地产行政管理部门代政府直接登记；住宅小区内承担义务教育的中小学校的房屋由政府职能部门或房地产行政管理部门直接登记。开发建设单位应当向登记机构提交上述房屋登记的有关材料。
第二十四条 婚姻存续期间已登记为夫妻共有，又申请改为一方所有，或已登记为一方所有，又申请改为夫妻共有的，应当办理转移登记。
婚前登记在一方名下的房屋，婚后夫妻申请改为共有的，应当办理转移登记。
第二十五条 当事人因遗赠、继承等原因申请转移登记的，受遗赠证明、继承证明等应当公证。
第二十六条 凡涉及房屋分割、合并等有关面积发生变化的登记，应当提交有房屋测绘资格的测绘单位提供的《测绘报告》。通过拍卖方式取得房屋的，应提交有关部门、单位的《拍卖成交确认书》。
第二十七条 抵押期间抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，当事人可一并申请抵押权注销登记和房屋所有权转移登记。
第二十八条 房屋未经初始登记，不办理房屋其他登记，但依据本《细则》申请预告登记和法律、法规另有规定的除外。
房屋权利人在申请房屋登记前死亡的，其继承人或其他合法的权利承受人应当在办理继承等转移登记手续时，凭相关的建房手续及生效的法律文书等有关材料一并办理房屋初始登记。
法人或其他组织在申请房屋登记前终止的，其合法的权利承受人应当在办理转移登记时一并办理房屋初始登记。
当事人之间签订房屋转让合同后，未办理登记的，受让人处分房屋时应当补办登记。不能补办登记的，通过民事诉讼或仲裁程序解决。
第二十九条 因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或人民法院协助执行通知书要求登记机构予以登记的，登记机构应当予以办理。但要求登记的事项与登记簿的记载有冲突，或被执行的房屋未经初始登记，应当书面告知人民法院。
第三十条 因房屋用途改变，或房屋改建、扩建致使面积增减而申请变更登记的，应出具规划等相关部门批准的证明文件。面积增减的，还应提交有房屋测绘资格的测绘单位提供的《测绘报告》。
集体土地依法转为国有土地，已经登记的房屋应当凭原房屋权属证书、国有土地使用权文件等办理变更登记。
第三十一条 拆迁人申请被拆除房屋注销登记的，应当提交政府的拆迁许可文件及被拆除房屋的权属证书。拆除自有房屋并且不存在补偿安置的，只提交被拆除房屋的权属证书。
已拆除房屋未注销登记的，其原址上新建的房屋不予办理初始登记。
因放弃房屋所有权而申请注销登记的，应当提交房屋权属证书和放弃所有权的书面声明。
第三十二条 设有抵押权、地役权、预告登记或在查封的房屋，在申请办理房屋所有权注销登记时，应提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人或查封机关同意的书面文件，先办理抵押权、地役权、预告登记注销手续、解除查封手续，再办理所有权注销登记。
第三十三条 变更或转移房屋抵押权后，抵押权设立的时间不变，登记机构应当在登记簿上记载变更登记或转移登记的时间。
第三十四条 主债权已消灭，抵押权已实现或法律法规规定的抵押权消灭的其他情形出现，而抵押人拒绝申请抵押权注销登记的，房屋抵押人可凭相关生效的法律文书申请抵押权注销的登记。
第三十五条 申请最高额抵押权变更登记和转移登记时，应当提交抵押当事人关于最高额抵押权担保的债权尚未确定的书面声明。
第三十六条 申请最高额抵押权确定登记时，申请人提交的“最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料”是指抵押当事人关于最高额抵押权担保的债权确定的书面协议，或人民法院、仲裁委员会确定债权数额的生效法律文书。第三十七条 办理最高额抵押权确定登记时，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实、确定时间和确定的债权数额记载于登记簿。
第三十八条 建房前土地使用权已单独设立抵押，建房时或房屋建成后，又申请房屋抵押登记的，应当先办理土地使用权抵押注销登记后，登记机构予以办理在建工程抵押登记或房屋抵押登记。但现抵押权人出具知悉土地已经抵押的文书、并同意的除外。
第三十九条 地役权设立登记，登记机构应当将登记事项先记载于供役地房屋登记簿，再记载于需役地房屋登记簿。地役权转移、变更和消灭的应在登记簿上记载。
第四十条 可以申请更正登记的权利人是指房屋登记簿记载的权利人。
可以申请更正登记的利害关系人是指对登记簿记载的权利归属存有异议，主张自己为真正权利人，或者对权利内容存在异议，认为权利内容与实际状况不符从而损害自己利益，并且有一定证据的人。
第四十一条 权利人可以就房屋的自然状况、权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记；但不得就房屋的权利归属申请更正登记。
利害关系人可以就房屋权利归属、权利内容及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记。
第四十二条 “不涉及房屋权利归属和内容的”记载错误，是指面积、结构等房屋自然状况错误，或者笔误、遗漏等造成的记载错误。涉及房屋权利归属和内容的记载错误，登记机构应书面通知有关权利人在30日内办理更正登记。
应当办理更正登记，有关当事人未申请，或已申请更正但尚未办理完毕的，登记机构应当暂缓办理其他房屋登记。
第四十三条 房屋权利变动原因被人民法院、仲裁委员会判决、裁决、确认、撤销、无效、解除等，相关权利人申请有关登记的，应按更正登记的有关规定办理。第四十四条 异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内就异议登记事项提起诉讼并向登记机构提交人民法院受理的证明。
第四十五条 异议登记申请人在15日内向登记机构提交法院受理文件的，登记机构应当将法院的受理文件以及有关事项记载于房屋登记簿。
异议登记申请人未在15日内向登记机构提交人民法院受理文件的，房屋登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记。
第四十六条 异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记。房屋登记簿记载的权利人可以持证明异议不成立的人民法院的生效法律文书等有关材料申请注销异议登记。
第四十七条 异议登记未注销，登记簿记载的权利人因处分房屋申请登记的，应当先申请注销异议登记。
第四十八条 司法机关、房地产管理机关等行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件，证明当事人以隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利人为他人善意取得的除外。
第四十九条 依法撤销房屋登记的，登记机构应当做出书面决定，送达原权利人，收回房屋权属证书、登记证明；无法收回的，登记机构可以公告权属证书、登记证明作废，并记载于登记簿。
第五十条 集体土地范围内房屋登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。
集体经济组织成员对因生产经营依法建设的房屋或基础设施，申请登记的，应当给予登记。
原农村集体经济组织成员因兵役、升学、婚姻等不再是农村集体经济成员的人，对户口迁出前已在原集体土地上建成的房屋申请登记的，登记机构应予以登记。
依法迁入农村并成为农村集体经济组织成员，申请房屋登记的，登记机构应当予以登记。本条各款登记申请，申请人应当提交房屋所在地农村集体经济组织同意登记的证明。
第五十一条 村民房屋因分割等导致独立建筑为多个所有权人所有，具有明确固定界限并可以独立使用的，可以申请房屋登记。
第五十二条 申请登记的村民房屋，与他人房屋相毗连的，应当由相毗连房屋的所有权人出具证明材料或在房屋调查表上签字确认，以明确毗连墙体的权利归属情况。
第五十三条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等，适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第五十四条 登记机构应当建立登记错误赔偿准备金。第五十五条 各设区市可根据法律、法规、规章和本《细则》结合本地实际制定具体的登记办法。
一、《办法》实施的积极效应
1. 转变登记观念, 法治意识不断加强
《办法》依据《物权法》的基本原则和精神, 对登记机构的具体职责、登记效力、程序、类型等进行了细化和完善。房屋登记已由以往的行政确权转变为行政确认, 登记机构从行政管理为主发展为服务社会为先。《办法》取消了强制登记管理制度, 代之以依申请登记原则, 实现了登记不再是强制管理而是社会服务。房屋登记不仅是国家公权力对交易秩序的适当干预, 更是物权变动的公示记载行为。在转变观念的同时, 各地登记工作人员自觉学习和遵守法律规定, 严格规范自身行为, 依法行政意识得到增强。社会各界对登记的法治意识也随之强化。预告登记、最高额抵押权登记以往不受重视, 当事人缺乏申请登记的主动性, 《办法》的贯彻实施, 使金融界、其他债权人风险防范意识和法治意识日益增强, 依法申请房屋登记的积极性普遍高涨, 有效地保护了自身的合法权益。
2. 注重登记程序, 操作流程更加优化
《办法》是一部规范登记行为的程序法, 促使登记机构从以往的重实体轻程序向实体和程序并重的方向发展。《办法》对每一道登记程序界定清晰, 赋予登记人员相应的职责, 减少登记行为的随意性和自由度, 如在遵循一般登记程序外, 还增添了询问、实地查看和书面告知等制度, 询问结果必须由被询问人签字确认, 实地查看的应填写实地查看记录, 依职权更正登记应书面告知权利人等。《办法》实施以来, 登记机构以贯彻《办法》为首要任务, 不断改进业务流程, 从以往简单的受理、审核、发证, 到受理时需要询问, 审核时有针对性地实地查看、公告, 发证前需要记载于登记簿等, 每道登记程序更趋详细, 操作流程不断得到优化和规范。
3. 增强服务意识, 工作效率日趋提高
《办法》不仅强调登记程序, 还进一步缩短办事时限, 原来各类登记办理时限从30日至60日不等, 现《办法》根据登记种类的难易程度相应进行缩简, 如抵押权、地役权等只要10个工作日, 异议登记仅需1个工作日。并将证书遗失作废公告改为遗失声明方式, 公告时限由原来得6个月, 根据实际缩短到1个月甚至更短。此外, 登记呼号系统的启用营造了有序的登记环境;指纹加密防伪措施的推行为更好地维护权利人的合法权益加固了防线;客户满意度调查以及定期回访等制度的建立大幅提高了服务水平。这些便民、利民措施无不体现了登记机构已从强调管理走向主动服务, 从管理者转变为服务者, 服务意识不断增强, 工作效率日趋提高。
4. 明晰登记权限, 业务优化有章可循
《办法》实施之前, 全国许多地区存在房地产交易机构与登记机构分离、国有土地与集体土地上房屋登记分别由不同机构受理且两个机构分属于不同主管部门的情况。机构分设导致登记效率低下, 群众办证繁琐, 对于城郊结合部还会发生同一处房屋重复登记现象, 从而埋下较大的行政风险。《办法》明确规定房屋登记由房屋所在地的登记机构办理, 房地产交易与登记一体化成为登记机构规范化建设的基本要求。同时, 首次将集体土地上房屋登记纳入适用范畴, 形成城乡一体化登记模式。登记机构的明确和登记适用范围的扩大, 解决了长期以来困扰登记机构的房屋登记管辖范围问题, 促使各地加快整合登记机构, 实现房地产交易与登记一体化、国有土地和集体土地上房屋一体化登记形式, 避免政出多门, 化解登记机构体制不顺带来的困惑和难题。
5. 设立预告登记, 房产交易安全有保障
《办法》的立法宗旨就是更好地维护房地产交易安全。为此, 《办法》专节设立了房屋预告登记。对于当事人签订了买卖合同但发生无法及时交房或付清房款等事由的, 买卖双方当事人可向登记机构申请预告登记。经预告登记的房屋, 预告权利人获得优先取得房屋物权的法律保护。《办法》实施一年多来, 无锡等一些发达城市的登记机构办理的商品房预告登记、商品房抵押预告登记量同比增长5到6倍, 可见市场对新型登记的认同度很高, 对规范房地产市场秩序、活跃市场交易发挥了重要而积极的作用。
6. 拓展登记内涵, 社会需求得到满足
《办法》的重要亮点和特色之一便是丰富了登记类型和登记权利。从原有的所有权、抵押权登记扩大到预告、更正、异议登记, 从现房抵押登记扩大到在建工程抵押登记, 从仅对建筑物进行登记延伸至构筑物登记, 登记的权利从所有权、他物权发展到用益物权、物上请求权, 构建了极为完备的登记制度。在如此健全的登记制度指导下, 登记机构不断改革业务系统, 梳理业务种类, 建立电子登记簿, 形成了完备的法制化登记体系。形式多样的登记种类, 满足了群众日益增长的登记需求, 提升了登记机构的社会地位。
二、《办法》实施中需要重新认识的一些问题
1. 基础条件受限制, 业务推进不均衡
《办法》新增的房屋登记类型, 需要有完善的计算机操作系统作支撑, 信息系统建设滞后导致未能适时开展预告登记等登记类型;有些登记机构因为无法确定标准化的收件内容, 或基于对未竣工房屋抵押的风险担忧, 未能开展在建工程抵押登记;有些登记机构因为对《办法》的宣传不够, 群众不了解其实质, 尚未涉及构筑物登记, 也未曾开展地役权登记。基础条件受到限制导致业务推进快慢不一;有的登记机构虽然进行了申请受理、审查、发证, 但由于登记系统调整不到位, 不能也无法将权利状况等内容记载于登记簿, 没有完成登记行为。
2. 配套措施未跟上, 登记业务难开展
关于集体土地房屋登记, 由于登记机构对“集体经济组织”的内涵外延理解不同, 出现了许多不同的做法, 有些地方没有集体经济组织, 有些地方对该主体的指向认识不同, 《办法》没有统一的界定标准, 各地也没有制定相关的实施细则, 导致实践中仍按现有操作方式登记集体土地房屋, 或根本尚未开展该项登记。
另外, 《办法》关于所有权注销登记的规定即“房屋灭失后权利人应当申请注销登记”比较原则。而目前实践中, 房屋拆迁的权利人在得到拆迁补偿、安置后, 不主动申请注销的现象普遍存在, 更不可能委托他人办理登记。如果由拆迁人来申请注销登记, 明显违背了申请主体的规定。因此, 造成了被拆迁、灭失的房屋无人申请注销或即使有人申请注销但不符合登记条件导致无法注销的情况。实践中如果没有针对这一情况制定相关的操作规则, 则无法很好地贯彻执行《办法》对所有权注销登记的规定, 必然导致房屋的现实情况与登记簿记载情况不一致, 甚至还影响在被拆除房屋土地上新建房屋初始登记工作的正常开展。
3. 横向协调不到位, 潜在矛盾未解决
《办法》中有些规定需要相关部门密切配合才能顺利实施。比如在房屋初始登记中, 《办法》规定需要申请人提交建设工程符合规划的证明, 其中最重要的就是实际建造面积即房屋测绘面积与规划许可证记载一致, 尤其是不能超面积建造。而实际上在新建商品房项目中, 最终实测面积与规划面积不一致的现象较为普遍, 依《办法》规定, 将有大量的房屋无法予以登记。这就需要登记机构与规划主管部门、建设主管部门协调, 共同提出有效方案、制定可行的操作规程解决矛盾。在实践中已有些城市通过与相关部门协调找到了好的方法, 比如要求规划部门颁发的规划执照正本上记载的面积采用登记机构认可的实测面积。
4. 法定责任更重大, 人员素质亟待提高
《物权法》出台后, 对登记机构的责任有了更为严格的要求, 《办法》在这方面的规定也使登记机构应当承担审慎的审查义务。然而, 一些登记机构的操作流程还停留在原来的老路上, 还在延续“三审制”审查的思维定式;有的登记人员对是否符合《办法》规定的登记要件基础法律关系不甚清楚, 将商品房网上登记备案证明视为商品房所有权初始登记证作为收取的登记要件, 混淆了不同的法律关系;有的登记人员只熟悉一种登记类型, 做转移登记的不会做他项权利登记等, 业务能力已明显不适应《办法》的新要求。这就需要我们的工作人员对业务理论、实践知识和登记基础法律关系有充分的掌握, 达到一专多能, 对各种类型的登记都能有熟练和过硬的操作本领。
三、贯彻实施《办法》的推进措施
1. 加大宣传力度, 提高全社会登记意识
《办法》已贯彻一年半, 各地区积累了不少有益的经验, 但是社会各界反映不一, 各地区贯彻力度也不一, 有必要进一步加大力度, 利用多种渠道、多种形式并结合《物权法》进行宣传, 以期取得更好效果。《中国房地产》杂志、中国房地产产权网等媒体开展的“无锡产监杯”《房屋登记办法》知识竞赛、全国房地产登记疑难案例与剖析有奖征集、“上海房地产登记杯”房地产登记征文等活动, 是认真贯彻、宣传《办法》的很好形式。但这些活动的主要对象是房屋登记工作人员, 下阶段宣传应当深入社会各界, 以提高全社会登记意识为主, 在前阶段宣传贯彻的基础上再提高一步、拓宽一步。
2. 注重队伍建设, 提升登记人员整体素质
《办法》对登记人员提出了很高的要求, 如必须有专业知识、取得从业资格;受理人员要有较强的心理承受能力, 要熟悉各种登记的办理规则, 要善于识别真假收件;审查人员要有深厚的法理知识和丰富的工作经验。所有这些都需要登记机构加快培养复合型人才, 要储备更多的能够胜任这种复杂工作局面的专业人员。要开展形式多样的学习活动, 围绕化解业务难点、疑点, 经常性开展房屋登记理论研究, 并把它提上议事日程, 作为一项目标管理来抓, 切实培养学习型的高素质职工队伍, 全面提升整体素质。
3. 建立交流平台, 共同提高登记水平
由于各地登记条件、人员素质、登记环境不一致, 导致实施《办法》也存在一定差异。如何改变这个状况, 共同提升业务、理论水平是摆在我们面前的重要课题。建议以省为单位构建业务交流平台, 定期或不定期地开展业务交流, 各省、市也可构建本地区的业务交流平台, 以同步提高业务管理水平。也可以探索互助互学模式、开办不同层次的培训班, 以实际发生的疑难问题为教材, 采用培训与研讨相结合的形式, 剖析法理、深入理解法律精神, 提高解决疑难问题的能力。
4. 结合各地实际, 构建地方配套政策体系
《办法》仅仅是全国登记工作的总纲, 它的实施必须与各地实际情况相结合, 仅靠《办法》远不能解决一系列复杂的实际问题, 必须制订适合本地区的房屋登记细则或技术规范等配套文件, 从而构建较为完整的登记政策法规体系。在构建过程中, 要注意与规划、土地、建设、司法等部门协调, 理顺相互关系, 吸取有益意见, 使本地区的登记细则或技术规范等配套文件更具可操作性。
5. 完善工作机制, 提高抗风险能力
登记责任的加大需要各地完善工作机制, 提高抗风险能力。由于《办法》对撤销房屋登记有了新规定, 改变了过去登记机构可以直接因当事人申报不实而注销房屋权属证书的操作方法。如今, 登记机构即使发现当初登记存在申请人申报不实等导致登记错误的情形, 也无法依职权注销登记, 而当事人往往以登记机构审查不严为由提起行政诉讼, 要求登记机构予以赔偿, 为此, 登记机构将承担很大风险。因此, 提高登记机构抗风险能力已成为深入贯彻《办法》的重要内容。各地区要引入现代化识假工具提高收件的真实性;要积极研究对策, 与法院建立沟通机制, 引导当事人通过民事途径解决申报不实导致侵权的问题。总之, 要从完善工作机制方面入手提高抗风险能力。
6. 积极创造条件, 全面开展各类新型登记
将建筑区分所有权中的全体业主共有房屋登记首次引入房屋登记法定范畴, 也是保护权利人合法权益的重要体现。目前, 较多城市根据现有规定结合地方实际已逐步推开此类登记, 部分登记机构由于对建筑区分所有权全体业主共有房屋界定标准吃不透, 迟迟尚未开展。为切实开展此类登记, 登记机构要主动与建设、规划部门联系, 由相关部门在建设或竣工环节明确公建配套的性质、用途、归属, 建设单位申请初始登记时应一并申请公建配套登记并提供测绘报告, 明确各类公建配套用房的代码、面积, 建立相应的公建配套用房登记簿。其他各类新型登记都要按照《办法》规定的登记内容创造条件积极开展起来。
7. 加大资金投入力度, 夯实信息化建设基础
个人建房申报材料：
（1）、申请人身份证明（结婚证、夫妻双方身份证）（复印件）；（2）、土地使用证（复印件）；（3）、建设工程规划许可证（原件）；（4）、规划核准书；
（5）、房屋建筑面积测绘成果报告（原件）；（6)、门牌证（复印件）。
关于印发仙居县农村住房抵押试行办法的通知仙政办发〔2010〕6号仙居县人民政府办公室2010-03-03城乡建设 农村 抵押 办法 通知
各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：
《仙居县农村住房抵押试行办法》已经2010年第1次县长办公会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一○年三月三日
仙居县农村住房抵押试行办法
第三条 申请农房抵押登记的前提条件
（一）申请抵押登记的农房（抵押物）已领取《房屋所有权证》和《集体土地使用权证》；
（二）抵押人应有富余房屋或其抵押房产变卖处置后仍有可居住场所；
（三）抵押农房有相对变现能力，评估价值原则上应在10万元（含）以上；
（四）抵押物所在地村民委员会出具《同意抵押、处置意见书》。第五条 申请房屋抵押登记的，按《房屋登记办法》的规定办理。第六条 农房抵押登记应当由抵押人（借款人）和抵押权人双方共同申请。第七条 申请办理抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）抵押登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）《房屋所有权证》；
（四）《集体土地使用权证》；
（五）借款合同和抵押合同；
（六）当事人对抵押物的协议价格确认书或评估报告；
（七）集体经济组织（村委会）证明；
（八）登记部门认为必要的其他资料。
第八条 符合抵押登记条件的，由房产管理部门核发房屋他项权证。抵押合同到期或借款人偿还全部本息后，要求注销抵押登记的，由抵押人持抵押权人出具的抵押财产注销证明及房屋他项权证等必备文件资料向原登记部门办理注销登记手续。
第九条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的现实抵押权情形的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，房管、国土部门应协助执行法院对抵押物的裁决，依据生效的法律文书和协助执行通知书给予办理房屋所有权转移登记和土地使用权的变更登记。
房屋登记办法
中华人民共和国建设部令 第 168 号
《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。
一般规定 第七条
办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
所有权登记
第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。
二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;
(二)无人主张权利的房屋;
(三)法律、法规规定的其他情形。”
三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”
四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。”
五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。
六、增加一条作为第二十九条：“权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。”
七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。”
八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
九、删去第三十九条。
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
本决定自发布之日起实行。
所谓形式审查, 是指登记机构仅对反映相关法律事实的材料进行审查, 查验其内容是否完备, 形式是否符合要求;而不对其内容的真实性、合法性等加以审查。所谓实质审查, 是指登记机构不仅要对材料进行审查, 还要考察材料反映的法律事实即其内容是否真实、合法、有效。
《物权法》第12条规定:“登记机构应当履行下列职责: (一) 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二) 就有关登记事项询问申请人; (三) 如实、及时登记有关事项; (四) 法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的, 登记机构可以要求申请人补充材料, 必要时可以实地查看。”从这一规定来看, 首先, 登记机构查验的是材料而非相关事实本身, 对于有关事实不清楚的, 登记机构也是要求申请人补充材料, 而非对相关事实展开调查;其次, 登记机构的询问也是围绕有关登记事项即申请人的申请材料来展开;第三, 在材料齐备且符合要求的情况下, 登记机构就要“如实”也就是严格按照登记申请书的请求进行登记。显然, 这些都是登记机构在对材料而非相关事实进行审查, 换言之, 登记机构是在进行形式审查。而只有在特定情况下, 登记机构才需要实地查看。因此, 从《物权法》的规定来看, 我们认为, 实际上确立了登记机构形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。
基于登记机构审查能力、审查权限以及审查错误后承担的责任相匹配的考虑, 《房屋登记办法》 (下称《办法》) 对《物权法》确立的登记机构审查原则进行了进一步的具体化。《办法》第17、18、19条对登记机构的受理、查验及询问以及实地查看进行了规定。而第20条则在前三条基础上对何种情况下予以登记加以规定, 从而实际上确定了登记机构对登记申请材料的审查标准以及具体审查内容。从这些条文尤其是第20条的规定来看, 其实际上确立了登记机构以形式审查为主、辅以必要的实质审查的审查职责。当然, 考虑到《物权法》的规定较为抽象, 我们认为, 应当区别各种具体的登记申请材料来分别具体确定其审查标准。
二、登记机构对登记申请材料的审查标准
在登记实践中, 申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、权利来源证明文件以及其他必要材料。对于这些材料, 基于登记机构的审查权限和审查能力, 登记机构的审查标准是不同的。
1. 对权利来源证明文件的审查
权利来源证明文件主要包括合同、继承关系证明等。权利来源即房屋权利变动原因, 也就是导致房屋权利变动的民事法律关系。因此, 对权利来源证明文件进行实质审查, 也就意味着登记机构审查权利来源证明文件的有效性, 或者说对导致房屋权利变动的民事法律关系的合法性进行审查。
我们认为, 登记机构无权对权利来源证明文件进行实质审查。这是因为, 一方面, 如果登记机构有权审查房屋权利变动的原因合法性, 也就意味着登记机构能够对当事人之间实体的民事法律关系的合法性加以判断, 从而最终确认房屋权利的归属和内容。因为在房屋买卖或者设定他项权利的合同被宣告无效或者被撤销的情况下, 依据该合同完成的房屋登记显然构成了错误登记;反过来说, 如果登记机构能够判断实体民事法律关系的效力, 只要完成房屋登记, 就能够保证合同是合法有效的。而依据《物权法》第32条, 物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行, 显然其并未授予登记机构确认物权归属和内容的权力。
另一方面, 房屋权利变动主要是基于当事人之间的合同。登记机构审查房屋权利变动的原因合法性, 也主要是对合同效力的判断。但《合同法》第127条只是授予了“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内, 依照法律、行政法规的规定, 对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为, 负责监督处理“的权力。换言之, 只有在法院或者仲裁机构确认合同无效之后, 行政机关方可监督处理, 行政机关无权确认合同效力。在此情况下, 登记机构的确权完全无从谈起。此外, 从我们对登记机构人员构成的调研也可以看到, 其很难达到《法官法》、《仲裁法》对法官和仲裁员要求的业务水平, 因此无法胜任判断实体民事法律关系的要求。
故而, 《办法》并不要求对房屋权利变动的原因进行审查, 换言之, 对于房屋权利变动的原因文件, 登记机构只是负有形式审查的义务。权利来源证明文件的合法性, 如作为物权变动依据的合同、遗嘱是否有效的问题, 法院判决是否妥当的问题, 本身不应属于登记机构审查的职权范围。登记机构只需加以简单核对, 判断其主体是否是登记申请人, 客体和内容与登记申请书是否一致即可。
2. 申请人的身份证明
对于登记机构是否对申请人的身份负有实质审查义务, 在《办法》起草过程中存在较大争议。一种观点认为, 登记机构应当确保身份证明的真实性、有效性, 且申请人系身份证明记载的民事主体。另一种观点认为, 登记机构只对身份证明负有合理的审核义务。
我们认为, 鉴于第一代身份证较难辨认, 而且容易伪造, 而第二代身份证虽然很难伪造且比较清晰, 但绝大多数地区登记机构尚无法与公安机关的查询系统联网, 从而无法核实身份证的真实性。因此, 登记机构仅对申请人的身份是否属实负有合理的审核义务, 应当根据当地具体条件以及案件具体情况来判断登记机构的具体审核义务。申言之, 在目前的条件下, 原则上登记人员只要比对身份证明, 如果该身份证明没有明显伪造痕迹, 身份证明号码与登记档案记载一致, 且申请人形象与身份证明上照片基本吻合即可。如果条件具备, 则登记机构应当对身份证的真实性负有实质审查义务, 即应当确认身份证的真实性和有效性。
3. 权属证书或登记证明
登记机构对权属证书、登记证明负有实质审核义务。之所以如此, 是考虑到权属证书、登记证明系登记机构颁发, 故而登记机构有能力也有义务确保申请人提交的权属证书、登记证明是真实、有效的。
4. 国家机关依法制作的其他文书、证明文件
这主要包括合法建造房屋的证明, 法院、仲裁机构的法律文书, 有关机关出具的其他证明文件等等。严格地讲, 合法建造房屋的证明, 法院、仲裁机构的法律文书属于权利来源证明文件, 但为方便起见, 在此一并介绍。
合法建造房屋的证明, 如建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等;有关机关出具的其他证明文件, 如公安机关对房屋坐落的街道、门牌号或者名称加以核准的文书, 系政府有关主管部门在法定职权内出具;法院、仲裁机构的法律文书更是对相关民事纠纷的终局判决。登记机构当然无权对其合法性、合理性加以判断。故而, 登记机构对此也只负有形式审查义务, 判断其系对申请登记的房屋出具, 且主体、客体、内容与其他登记申请材料一致即可。
5. 有关机构出具的证明
主要包括竣工证明、测绘报告、公证文书等。这些证明是有关中介机构依法出具的, 对相关事项具有较高的证明力, 而且登记机构也没有能力对其证明的事项进行实质审查。故而, 登记机构只要核对其符合《办法》以及法律、法规的相关要求即可, 而无须对其准确性加以审核。
三、登记机构的审查内容
《办法》第20条逐项列举了登记机构予以登记的条件, 明确了登记机构的具体审查内容, 申言之:
1. 申请人与依法提交的材料记载的主体一致
本项是对登记申请过程中主体一致的要求。其主要目的在于确定登记申请人的身份, 从而为依据登记簿判断申请人一方是否对房屋享有权利奠定基础。要求主体一致, 也就为避免他人伪造相关证明骗取登记提供了基本的保障。
在登记实践中, 申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因文件 (合同、继承关系证明、合法建造房屋的证明等) 以及其他必要材料。依据本项, 这些材料在主体上应当是一致的。实现本项的要求, 登记机构应当完成如下步骤:
第一, 登记机构应当首先确认申请人提交的房屋权属证书、登记证明的真实性、有效性。如果权属证书、登记证明无法提供, 则应当告知其按照《办法》规定的程序申请补发;如果权属证书、登记证明系伪造、变造或者已因补发、换证等情形而失效, 则应当依据《办法》及有关法律的规定追究其相应的法律责任。
第二, 登记机构应当比对申请人及其身份证明, 判断申请人是否是身份证明上记载的当事人。如前所述, 在此, 登记机构应当负有合理的审查义务。如果该身份证明明显系伪造, 或者已经过期, 或者身份证号码与登记簿记载不一致, 或者申请人与身份证明上的照片区别较大, 登记人员因过失没有发现从而导致错误登记, 登记机构应当承担赔偿责任。
第三, 登记机构应当比对登记簿、身份证明、登记申请书、权属证书、登记证明以及房屋权利变动的原因文件等其他申请材料, 确认其记载的申请人姓名、名称是一致的。
依据《办法》第15条规定, 申请人原则上应当亲自到场。申请人如果委托他人代为办理申请, 代理人在办理登记时应当使用被代理人的名义。此时, 登记机构应当比对代理人与其身份证明以及授权委托书的记载, 并检验代理人提交的委托人的身份证明与其他登记申请材料是否一致。
2. 申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致, 申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致
本项是对登记过程中客体一致的要求。房屋登记是对特定房屋的登记, 房屋登记过程中各项申请文件指向的房屋必须是同一特定的房屋。而且, 房屋登记原则上以一方对特定房屋有权处分作为前提, 如果某人对某一房屋没有处分权, 其就不能对该房屋进行处分, 自然也就不能申请相应的登记。因此, 客体的一致, 不仅有利于确定需要登记的特定房屋, 也有利于登记机构判断房屋的权属从而决定是否予以登记。
客体一致主要体现在两个方面:一方面, 对于初始登记和预告登记、在建工程抵押登记, 鉴于此时申请登记的房屋登记簿尚未建立, 故而对房屋的特定化应当依据规划证明材料完成。登记机构无权对规划证明材料的合法性加以审查, 但其首先应当对规划证明材料加以核查, 判断其真实性。其次, 登记机构应当比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及申请人提交的规划证明材料, 确认其指向的房屋是同一的。在这一过程中, 可能出现建设工程取得规划许可后, 其坐落的街道、门牌号或者名称等发生变化的情形。登记机构应当通过询问当事人、要求其补交材料等方式, 确认登记客体的一致性。
另一方面, 对于其他登记来说, 其以初始登记的完成为前提, 故而登记机构应当依据登记簿, 对申请登记的房屋予以特定化。登记机构应当首先核查申请人提交的权属证书的记载是否与房屋登记簿的记载相一致, 再比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及登记簿记载的房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称等, 确认其指向的房屋是同一的。
3. 申请登记的内容与有关材料证明的事实一致
本项是对登记申请材料内容一致的要求。这就是说, 申请人提交的登记申请书记载的申请登记的内容, 应当与房屋权利变动的原因文件以及其他有关材料证明的事实是一致的。
房屋权利的变动或者对抗善意第三人的效力虽然因登记完成而发生, 但是之所以发生此种效力, 本质上在于当事人之间存在变动房屋权利的意图或者法律做出了直接规定。但是, 考虑到登记机构无权对实体民事法律关系加以审查, 故而《办法》强调以当事人的登记申请书代替当事人之间的合同以及其他房屋权利变动原因以供登记机构审查。因此, 就房屋权利的登记, 登记申请书的内容应当与权利来源证明文件记载的内容相一致。
权利来源证明文件主要包括当事人之间的合同、继承关系证明, 法院、仲裁机构的法律文书、征收决定以及合法建造房屋的证明。申请登记内容与权利来源证明文件记载的相一致, 具体来说:
第一, 在因当事人之间的合同 (如买卖、互换、出资、抵押、设立地役权等) 发生房屋权利变动的情况下, 登记机构应当审核登记申请书中记载的申请房屋登记的内容是否与合同中房屋权利变动内容一致。登记机构无权审核当事人之间房屋权利变动合同的真实性、有效性, 但是其应当对该合同中是否具备房屋权利变动的内容以及该内容与登记申请书是否一致加以比对。
首先, 登记机构应当确认合同中当事人要对哪一特定房屋进行权利变动。如果合同中没有指明具体房屋, 或者该房屋与登记申请书不一致, 则登记机构应当要求双方当事人对此提交书面补充协议, 明确约定该具体房屋;如果当事人拒绝补交材料或者补充协议确认的房屋与登记申请书记载不一致, 则应当不予登记。
其次, 登记机构应当审查合同的主要条款是否齐备。如果合同中欠缺房屋权利变动的具体内容, 也就是说该合同欠缺主要条款, 例如抵押合同中当事人并未约定担保的主债权, 地役权合同中当事人没有约定利用方法, 则登记机构应当要求当事人对此提交书面补充协议, 对缺失的主要条款予以规定。
然后, 登记机构应当确认当事人在合同中具体表达了何种房屋权利变动的意图, 究竟是转移所有权, 还是设立抵押权、地役权等, 并比对其是否与登记申请书的记载相一致。如果存在不一致, 需要通过询问、补交材料, 来保证二者的一致。
第二, 因继承或者遗嘱发生房屋权利变动的情况下, 登记机构应当对相关证明材料中记载的内容与登记申请书的记载是否一致加以审核。
因继承或者遗嘱发生房屋权利变动的情况下, 鉴于登记机构无权也没有能力对继承关系加以判断, 依据有关行政规章, 应当首先通过公证文书对继承关系加以确定, 再据此办理相应登记。建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》, 其中对继承、遗嘱、赠与中的公证问题进行了规定。在此需要强调的是, 一方面, 登记机构不得对公证文书中公证的相关事实的真实性、合法性予以审查。另一方面, 登记机构应当核对公证文书记载事实的完整性及其内容是否与登记申请书相一致。这里所言的完整性, 就是说该公证文书应当就继承权和遗嘱继承权进行全面描述。实践中, 有些遗嘱继承人仅有遗嘱公证书, 而没有遗嘱继承权公证书, 则只能证明该遗嘱的真实性以及在立遗嘱时的合法性, 而不能证明遗嘱继承人能够依据该遗嘱享有相应的继承权。例如, 某甲立遗嘱将其唯一的财产某一房屋给其长孙继承, 但其死亡前可能另行立了一份遗嘱将该房屋给其次子;或者其虽然没有另立遗嘱, 但是其次子没有劳动能力且没有其他生活来源, 依法必须获得一定的遗产份额。这就要求公证机构必须就被继承人死亡后发生的继承关系进行全面的核查, 并出具相应的公证文书。
第三, 法院、仲裁机构的法律文书, 人民政府的征收决定。对此, 登记机构无权审核其效力, 但是仍然要对其内容是否与登记申请书一致加以核对。如果其涉及的房屋并非申请登记的房屋, 或者其描述的房屋权利状况与实际状况不一致, 登记机构应当要求申请人补充材料或者不予登记。但是, 如果系人民法院协助执行通知书提出登记要求, 基于对司法权威的尊重, 即便存在不一致或者与登记簿记载权利冲突的情形, 登记机构也应当办理登记, 并同时告知登记簿记载的权利人, 由其提出执行异议或者通过其他方式解决纠纷。
第四, 合法建造房屋的证明。申请人合法建造房屋、申请房屋初始登记时, 申请人申请登记的房屋权利状况和自然状况必须与其提交的规划、土地、竣工验收等方面的登记资料所反映的内容一致。
4. 申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突
本项强调, 一方面, 登记机构应当审核申请登记的事项是否与在先权利冲突。这是因为, 房屋权利主要是物权。基于一物一权主义的要求, 在同一物上不能同时存在两个所有权, 也不能同时存在两个内容相互冲突的他物权 (他项权利) 。而房屋登记中各种事项的登记, 往往涉及对权利处分的限制, 一经登记, 就可能限制房屋权利人的处分权。因此, 在房屋登记中, 登记机构应当遵循“先来后到”的原则, 对申请登记的房屋权利加以审核, 判断其是否与在先的房屋权利相冲突。
另一方面, 登记机构只对登记簿记载的房屋权利是否与申请登记事项相冲突加以审核。这是因为登记机构对实体民事法律关系无权加以审查, 故而, 在涉及对权利是否存在的审核时, 登记机构无需审核实际的权利状态, 而仅需就登记簿记载的权利状态加以审查。换言之, 以登记簿记载的权利状态替代了真实的民事权利义务关系。例如, 在抵押权被协议注销后, 抵押人与买受人申请转让抵押房屋, 登记机构审查后认为并无权利冲突, 从而办理了转让登记。此后, 即便认为该消灭抵押权的合同无效, 也不能认为登记机构的转让登记不当。
为了加强对出租房屋和暂住人口的管理，保护房屋出租人和外来人员的合法权益，创造和谐社会环境，结合我辖区流动人口、出租房屋管理工作的实际情况，制定如下出租房屋登记备案制度和管理办法.一、指导思想
以实践“三个代表”重要思想，构建和谐社会为指导，通过开展出租房屋清理整顿、规范暂住人口服务和管理工作，促进社会治安综合治理各项措施落实到基层，探索和建立出租房屋、暂住人口管理的长效工作机制，完善出租房屋和暂住人口管理法律法规，推动出租房屋、暂住人口服务和管理工作进社区和基层政权建设，提高社会治安整体防控能力，创造人们安居乐业、社会和谐稳定的治安环境。
二、制度及管理工作范围
全辖区出租房屋清理整顿工作范围，既包括私有出租房屋，也包括公有出租房屋；既包括供他人居住的出租房屋，也包括供他人工作和留宿的房屋、仓库等出租屋。重点清查部位：三个居民小区和流动人口聚集的自建房。
三、工作任务及要求
为搞好出租屋、暂住人口服务和管理，充分发挥公安、计生、民政等部门的力量；社区居委会为主体，建立出租屋及流动人口的长效管理机制，年内重点抓好下列工作：
1、查清出租房屋的房主、地址、面积、用途等情况，按照要求
进行登记，对符合出租房屋要求的，出租房主要到社区进行房屋租赁登记备案、签订责任书。
2、查清承租房屋人和留宿人员的姓名、原籍、原工作单位和职业及现实表现等自然情况，采集信息、办理暂住证。特别要注意掌握有无前科劣迹或犯罪问题。
3、查清和依法取缔扰乱市场经济秩序的造假窝点和非法传销窝点。
4、深挖一批贩毒吸毒、黑恶势力及“两抢”违法犯罪人员的地下组织和“窝点”；抓获一批流窜作案的犯罪分子，消除一批火灾等危害社会治安的隐患。
5、建立有制约机制的房屋租赁市场，完善房屋租赁、暂住人口和管理的法律法规和管理办法，把出租房屋、暂住人口服务和管理工作纳入社会经常化、法制化的轨道。
6、实现出租房屋、暂住人口信息微机管理。积极创造条件建立公民信息系统，为政府各职能部门和基层社会提供网络和数据库平台，提高出租屋和人口管理的科技含量。
7、统一思想认识，加强组织领导。流动人口管理工作领导小组各成员单位要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识开展这项工作的重要意义，统一思想认识，加强组织领导，狠抓工作落实。要发挥领导核心作用，协调各方共同做好工作。要把这项工作作为当前流动人口管理的主要工作来抓，抓紧制定具体的工作方案，积极发挥联系协调的职能作用，精心组织，全力推动；要加强分类指导和检
查督促工作，务求实效；要注意掌握工作进度，及时上报进展情况，组织好经验交流，切实加强这项工作领导。
8、制定工作方案，明确工作职责。社区应成立领导小组和专门的工作班子，并制定切实可行的工作方案，部署任务、明确目标、落实责任。要认真做好宣传发动工作，动员广大人民群众积极参与和支持清理整顿工作。领导小组和办公室应及时掌握基本情况，提出工作意见，组织、协调、指导出租房屋的各项工作落实；建立落实专人负责、整合工作力量，确保这项工作层层有人抓、有人管。
9、发挥职能作用，切实履行好职责。社区与驻区单位共同做好出租房管理工作，定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题，及时提出解决措施。对居委会开展房屋管理工作情况进行考核；开展经常性的出租房屋治安检查，消除治安隐患；计生处要加强对辖区内流动人口、出租房屋中的育龄对象的登记、造册与管理。要利用自身工作的便利条件，密切加强与有关单位的合作，互通信息。
10、严格考评制度，加强督促检查，确保出租房清理整顿工作取得实效。乡计生办将不定期对出租房屋清理整顿工作进行督查，并将此工作作为年终综治考核的一项重要内容，请各村委会、各单位务必认真抓好落实。
各市劳动保障局：
为完善全省就业和失业登记管理，规范用人单位用工和劳动者就业行为，我厅制定了《山东省就业失业登记管理暂行办法》，现印发你们，自2009年5月1日起施行。
二〇〇九年三月四日
山东省就业失业登记管理暂行办法
第一章
总
则
第一条 为加强全省就业和失业管理，规范用人单位用工和劳动者就业失业行为，维护劳动者合法权益，完善就业服务，根据《中华人民共和国就业促进法》、《就业服务与就业管理规定》（劳动保障部第28号令）、《国务院关于做好促进就业工作的通知》（国发〔2008〕5号）及《山东省人民政府关于进一步做好促进就业工作的通知》（鲁政发〔2008〕58号）有关精神，制定本暂行办法。
第二条 本省行政区域内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织，以及与劳动者建立劳动关系的国家机关、事业单位、社会团体（以下统称用人单位），进行就业登记，适用本办法。
在法定劳动年龄内、有劳动能力且有就业要求的本省劳动者，以及来本省稳定就业的非本省户籍人员，进行就业或失业登记，适用本办法。非本省户籍劳动者在本省稳定就业6个月后（含6个月）失业的方可进行失业登记。
第三条 就业失业登记实行属地管理。劳动保障部门负责本行政区域内就业和失业登记管理工作，其所属公共就业服务机构具体负责就业和失业登记工作。
第四条 县级公共就业服务机构可委托具备条件的街道（乡镇）、社区（村）劳动保障服务机构办理就业和失业登记的具体事务。
第五条 各级残疾人联合会所属的残疾人就业服务机构，经同级劳动保障部门委托，可承担残疾劳动者的就业和失业登记工作，并定期向同级劳动保障部门报送登记情况。
第六条 各级劳动保障部门要与同级民政、人民银行支行、工商行政管理、税务等部门单位建立信息交换和协查制度，共同做好相关工作。
第七条 全省实行统一的《山东省就业失业登记证》（以下简称《登记证》）。《登记证》全程记载劳动者就业和失业状况，是劳动者进行就业和失业登记、按规定享受公共就业服务和就业扶持政策、参加社会保险并享受相关待遇的凭证。《登记证》向城乡劳动者免费发放。
第二章
就业登记
第八条 劳动者被用人单位招用的，用人单位应当于用工之日起30天内，到当地公共就业服务机构为劳动者办理就业登记手续。办理就业登记手续须提交以下资料，查看原件，留存复印件：
（一）用人单位有效资质证明、组织机构代码证；
（二）劳动者身份证；
（三）《山东省就业登记表》及招用人员花名册；
（四）《登记证》（没有《登记证》的同时办理《登记证》）；
（五）从事国家实行职业资格证书制度职业的劳动者，须持有国务院有关部门或各级劳动保障部门核发的有效职业资格证书；
（六）用人单位与被招用劳动者签订的劳动合同；
（七）当地劳动保障部门规定的其他材料。
第九条 自雇型就业、灵活就业和从事自由职业的人员，可在实现就业后30日内，由本人到户籍所在地或常住地公共就业服务机构办理就业登记手续，未办理《登记证》人员同时办理《登记证》。办理就业登记手续须提交以下资料：
（一）自雇型就业，包括开办个体工商户、私营企业的，须提交《登记证》、身份证和工商营业执照副本。
（二）灵活就业或自由职业者，须提交身份证、《登记证》、街道（乡镇）或社区出具的从业证明。
第十条 就业登记的内容主要包括用人单位基本信息、劳动者个人信息、就业类型、就业时间、就业单位以及订立、终止或者解除劳动合同情况等。实行全省统一的《山东省就业登记表》，作为劳动者就业证明存入个人档案，并将有关内容录入就业服务信息系统，实行动态管理。同时在《登记证》上做好信息记载。
第十一条 本办法实施前的各类就业人员，被用人单位吸纳就业未进行就业登记的，所在用人单位应到公共就业服务机构为劳动者补办就业登记，灵活就业人员应当自行到本人户籍所在地或常住地公共就业服务机构进行就业登记并办理《登记证》。
第十二条 用人单位发生合并或者分立，应自合并或分立之日起30日内，到公共就业服务机构办理劳动用工主体变更登记手续；用人单位因名称、法定代表人（主要负责人）、投资人、经营地址等劳动用工主体登记事项发生变化，应在发生变化之日起30日内，到公共就业服务机构办理变更登记手续。
第三章
失业登记
第十三条 在法定劳动年龄内、有劳动能力、有就业要求、处于无业状态的本省户籍人员，可到户籍所在地或常住地公共就业服务机构申请办理失业登记。非本省户籍人员在常住地稳定就业满6个月的，失业后仍在常住地居住的，可在常住地公共就业服务机构登记。
第十四条 失业登记的范围包括下列失业人员：
（一）年满16周岁，从各类学校毕业、肄业的；
（二）从各类用人单位就业转失业的；
（三）因用人单位破产、倒闭等原因失业的；
（四）土地被征用未实现就业，符合当地规定条件的；
（五）军人退出现役且未纳入国家统一安置的；
（六）刑满释放、假释、监外执行或解除劳动教养的；
（七）各地确定的其他失业人员。
第十五条 各类学（院）校毕（肄）业生未就业的，由本人持身份证、毕业证书或学历证明等相关材料，到户籍所在地或常住地公共就业服务机构办理失业登记。
第十六条 用人单位与劳动者终止或者解除劳动关系后劳动者未就业的，用人单位应当于3日内将失业登记通知单送达劳动者本人，7日内将劳动者档案转到公共就业服务机构，劳动者本人应当于60日内到当地公共就业服务机构办理失业登记手续。符合享受失业保险待遇条件的，凭《登记证》按规定享受失业保险待遇。办理登记手续时须查看原件，留存复印件，持以下资料：
（一）劳动者身份证，非本省户籍人员须另持在常住地稳定就业6个月以上的证明；
（二）劳动者《登记证》；
（三）终止或者解除劳动关系的证明材料。
第十七条 自雇型就业人员开办的个体工商户、私营企业或民办非企业停业，在停业后30日内，应持本人身份证、工商部门（民政部门）出具的停业证明或转让证明，到户籍所在地或常住地公共就业服务机构办理失业登记。
第十八条 承包土地被征用者或城镇无业人员，符合当地失业登记范围，由本人持身份证、户籍所在或常住乡镇（街道）政府（办事处）出具的被征地证明或无业证明等材料，到户籍所在地公共就业服务机构办理失业登记。
第十九条 未纳入国家统一安置的退役军人凭本人退役证明和户籍所在地民政部门出具的相关证明、本人档案，到户籍所在地或常住地公共就业服务机构办理失业登记。
第二十条 刑满释放或解除劳动教养的人员凭释放或解教证明，假释或监外执行人员凭司法部门的有关证明，缓刑人员凭法院判决书，到户籍所在地或常住地公共就业服务机构办理失业登记。
第二十一条 灵活就业或自由职业者失业的，持本人身份证、街道或社区出具的停止灵活就业或停止自由职业证明，到户籍所在地或常住地公共就业服务机构办理失业登记。
第二十二条 各地确定的其他失业人员，持本人身份证、县级及以上劳动保障部门要求的其他材料，到本人户籍所在地或常住地公共就业服务机构办理失业登记。
第二十三条 公共就业服务机构受理失业登记申请后，应对申请人的有关情况和资料进行审核。经审核合格的，予以失业登记。无《登记证》人员，同时办理《登记证》，已有《登记证》人员，在《登记证》上做好信息记载。同时将有关内容录入就业服务信息系统，实行动态管理。
第二十四条 登记失业人员应定期向公共就业服务机构报告就业失业状况，积极求职，参加公共就业服务机构组织的就业培训。
第二十五条 登记失业人员凭《登记证》，按规定享受就业扶持政策，接受公共就业服务。
第二十六条 失业人员有下列情形之一，由公共就业服务机构注销其失业登记状态：
（一）被用人单位录用的；
（二）从事个体经营、创办企业或非企业单位，领取了《工商营业执照》或其他许可证明的；
（三）已从事有稳定收入的劳动，并且月平均收入不低于当地最低工资标准的；
（四）已享受基本养老保险待遇或超出法定劳动年龄的；
（五）完全丧失劳动能力的；
（六）入学、服兵役、移居境外的；
（七）被判刑收监执行或被劳动教养的；
（八）终止就业要求或拒绝公共就业服务的；
（九）自登记失业之日起连续6个月未与公共就业服务机构联系的。
第四章
档案管理
第二十七条 各级公共就业服务机构要做好辖区内失业人员的登记工作，定期进行跟踪调查，掌握失业人员的基本情况、就业意愿、就业状况等情况，准确、及时上报各类统计报表。对农村户籍登记失业人员和非本省户籍登记失业人员，暂不纳入现行的城镇登记失业率计算范围。
第二十八条 由就业转为失业的失业人员，原来已有个人档案的，应在办理解除或终止劳动关系时，将个人档案从用人单位或其他档案代管单位转到失业登记所在地的公共就业服务机构进行管理；没有个人档案的，公共就业服务机构应为其建立个人档案。
第二十九条 公共就业服务机构应建立健全失业人员档案管理制度，实行专人专库管理，落实安全保障措施，确保失业人员档案安全。
第三十条
失业人员就业、入学、入伍、户口迁移时，应由本人或委托人持接收单位出具的档案提取介绍信和经办人身份证、《登记证》到公共就业服务机构办理档案转出手续。
第三十一条 失业人员灵活就业、申办个体私营企业，或到不具备档案保管条件的用人单位就业的，可由本人或用人单位委托公共就业服务机构保管档案。
第三十二条 失业人员在失业期间受表彰或因违法被处罚、判刑、劳动教养的，奖惩机关形成的档案材料应转交其档案管理机构，及时将有关资料归入个人档案。
第三十三条 有关职能部门需查阅失业人员档案的，应持单位介绍信及经办人有效身份证件到公共就业服务机构办理查阅手续。
第三十四条 失业人员子女或亲属因入党、入伍等原因需政审的，公共就业服务机构应当依据档案内容提供政审材料。
第五章
监督管理
第三十五条 《登记证》由省劳动保障厅统一印制，各级公共就业服务机构或相关劳动保障服务机构负责免费核发。有条件的地方，直接以磁卡形式发放《登记证》，条件尚不成熟的，发放纸质《登记证》，逐步过渡至磁卡形式。
第三十六条 《登记证》编号与劳动者身份证号一致。已持有《登记证》的外省劳动者离开山东省后再次入鲁就业的，应使用原《登记证》。
第三十七条 《登记证》采用实名制，限持证本人使用。劳动者被用人单位录用的，其《登记证》由用人单位保管；已终止、解除劳动关系及自主创业、灵活就业的，《登记证》由本人保管。
第三十八条 对申请办理《登记证》，符合登记条件且资料齐全的，公共就业服务机构应在2个工作日内核发《登记证》。材料不齐全的，一次告知应提供的全部材料；不符合登记条件的，书面注明理由。
第三十九条 对已登记失业并经审核认定为就业困难人员的，应在《登记证》上注明。
第四十条
社会保险经办机构办理新增参保人员手续，须查验其《登记证》中的就业登记情况，对未办理就业登记的，应要求其办理后再予办理社会保险手续。
第四十一条 劳动保障监察部门进行用工监察及劳动保障年检时，须查验从业人员的《登记证》及登记情况。对企业新增就业人员未办理就业登记的，应要求其办理后再予通过年检。
第四十二条 失业保险经办机构核发失业保险金，须查验《登记证》并进行相应记载。
第四十三条 职业介绍机构提供职业指导、职业介绍，职业培训机构提供职业技能培训，须查验《登记证》并进行相应记载。
第四十四条 公共就业服务机构每年一季度对劳动者失业登记期间《登记证》进行审验。由劳动者本人持身份证和《登记证》到发证机构办理审验手续。未经审验的，失业登记自行失效。
第四十五条 街道（乡镇）、社区劳动保障服务机构应主动走访辖区用人单位和劳动者，积极为劳动者开展就业和失业登记，为劳动者提供就业服务。
第四十六条 《登记证》不得转借、转让、涂改、伪造。如有遗失或损毁，应及时向发证部门报失，并在当地报刊或媒体刊登损失启示后，到原发证或最近一次办理登记手续的公共就业服务机构办理补发手续。
第四十七条 《登记证》可与山东省社会保障卡配套使用。《登记证》统一使用全省就业服务信息系统进行发放和管理。各级公共就业服务机构和受委托承担《登记证》管理工作的基层劳动保障服务机构应建立专门台账，实行微机管理，及时、准确地纪录劳动者就业与失业变动情况，并做好相应统计工作。
第四十八条
工作人员在办理就业和失业登记工作中有推逶拖延、弄虚作假等违反规定行为的，对责任人进行批评教育，情节严重的给予行政处罚。
第四十九条 用人单位未及时为劳动者办理就业登记手续的，由劳动保障部门责令改正，并可按照《就业服务与就业管理规定》给予行政处罚。
第五十条
各级公共就业服务机构要完善就业服务管理信息库，提高信息化程度，提升公共就业服务能力，积极推进就业和失业登记网上办理，方便用人单位和劳动者办理有关手续。
第六章
附
则
第五十一条 本办法所称就业，是指劳动者在法定劳动年龄内，以各种方式从事合法社会经济活动，并取得劳动报酬或者经营收入的行为。
第五十二条 本办法所称稳定就业满6个月的非本省户籍人员，是指在本省居住，失业前在本省同一用人单位连续就业满6个月并进行了就业登记，或以从事个体经营、灵活就业等形式在本省连续就业满6个月，并进行了就业登记的非本省户籍人员。
第五十三条
本办法自2009年5月1日起试行。原《再就业优惠证》继续有效，并可申请换发《登记证》，原《山东省劳动者失业证》在年检时应当换发《登记证》。
一、《办法》明确了登记行为的实质
(一)登记行为的本质是行政行为
《物权法》第10 条明确规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。”这就授予了登记机构进行登记行为的权利,只有在得到这种授权的情况下,登记机构的登记行为才能发生公示工信效力。而其他行政机关没有得到这种授权,自然无权办理不动产登记。
(二)登记在性质上是物权公示行为
《办法》将房屋登记界定为登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为,表明房屋权属登记性质是物权公示行为,这与此前的行政确权是不同的。
(三)登记机构完成行政确认的后果是将应当记载事项记载于登记簿
登记机构完成行政确认的后果,是按照申请人的申请将房屋所有权、他项权或者其他应该记载的事项记载于登记簿。完全记载后,依法发生物权变动或者对抗善意第三人。
二、《办法》扩大了房屋登记的范围
《城市房屋权属登记管理办法》只规定了城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记,但对集体土地上的房产登记一直没有相应的政策法规,相关的操作只能参照国有土地范围内的房屋权属登记。而《办法》除了规定国有土地范围的房产登记外,还以独立的章节确立了集体土地范围内房屋权属的登记,进一步扩大了登记机构的登记范围。《办法》第四章对于集体土地上房屋权属登记的对象、提交材料、登记程序等提出了具体的要求。此外,《办法》规定了房屋登记机构应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。该条款对于部分城市出现“小产权”房问题,明确了城市居民购买后不能办理房产登记,其权益不能受到法律保护,直接警示了购房者,维护了交易安全。
三、《办法》明确了登记簿的核心作用
《物权法》第16 条、建设部168 号令第5 条规定:“不动产登记簿是房屋权利归属和内容的根据。”《物权法》第17 条规定权属证书是权利人享有该不动产物权的权利证明,如与登记簿不一致,应以登记簿为准,除登记簿确有错误以外。建设部99 号令《城市房屋权属登记管理办法》第5 条规定:“房屋所有权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分的唯一合法凭证。”
四、《办法》强调了对个人权益的保障
(一)关于共有房屋的登记问题
《办法》第13 条规定应当由共有人共同申请。这一条款很好地解决了一直一来争议较大的夫妻共有房产的登记问题。我们可以这样理解,只要在婚姻关系存续期间,夫妻双方无约定为一方所有的,则登记时应由双方共同申请。
(二)关于未成年人房屋的处分问题
《办法》第14 条做出了具体的规定:应由其监护人代为申请登记,并提供未成年人的书面保证。
(三)对于申请人或者申请材料涉外的登记问题
《办法》第15 条明确要求:“申请人应使用中文名称或姓名”;“申请人提交的证明原件是外文的,应提供中文译本”;“境外的授权委托书应按照国家有关规定办理公证或认证”。
五、《办法》设立了预告和地役权登记制度
随着预告登记制度的建立,可从根本上改变我国在现行的商品房预售制度下,购房者在支付房款与取得房产证之间的过渡期所引发的“一房多售”等权属纠纷。它使购房者在取得房屋权属证书之前的权益有了明确的法律保护,有效遏制了开发商再次售房或者进行房产抵押的行为。《办法》第67 条规定了四类可以申请预告登记的情形:(1) 预购商品房。(2)以预购商品房设定抵押。(3)房屋所有权转让、抵押。(4)法律、法规规定的其他情形。
六、《办法》明确了房屋按基本单元进行登记
房屋应该按照基本单元进行登记。构成房屋基本单元的条件:
如国有成套住宅,以套为基本单元进行登记。国有非成套住宅可以以房屋的栋也可以以房屋的层或间等有固定界限的部分为基本单元进行登记,集体土地以宅基地上独立建筑进行登记,如主房和厨房不联在一起的可以分别进行登记。但笔者认为以一个宅基地上房屋为基本单元进行登记为好,如共有宅基地上以套、间进行登记。
七、《办法》明确了未成年人房屋申请登记,财产处分的规定
根据《民法通则》第18 条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”建设部168 号令第14 条规定,未成年人房屋应该由其监护人代为申请登记(户口簿)。监护人如果要处分未成年人财产,只须提供为未成年利益的书面保证。规定明确,操作性强。
八、《办法》明确了注销登记与撤销登记的区别
(一)注销登记
1.主动申请注销,如房屋灭失,主债权消灭,抵押权已实现,放弃所有权、抵押权或者预购商品房预告登记买卖双方同时申请注销等等。
2. 房屋登记机构根据生效的法律文书或征收规定办法注销登记。
(二)撤销登记
撤销登记是房屋登记机构根据终局裁定的法律文书做出的决定。
九、《办法》明确了哪些情况可单方申请
建设部168 号令第12 条规定房屋登记要由相关当事人双方共同申请,但有些情况可单方申请。现在明确规定可以单方申请。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:
1.因合法建造房屋取得房屋权利;
2.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;
3.因继承、受遗赠取得房屋权利;
4.有本办法所列变更登记情形之一;
5.房屋灭失;
6.权利人放弃房屋权利;
7.法律、法规规定的其他情形。
十、《办法》明确了公共设施及配套用房的所有权
《办法》第31 条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”此条款使得建筑区划内的公共所有权可以依法进行登记,减少对此产生的争议。
十一、《办法》提出了对登记机构权责的要求
(一)对于登记人员的要求
《办法》第6 条规定登记人员应具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应该取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。
(二)对于登记机构在登记过程中的审查要求
《办法》明确了登记机构在审查时,要把形式审查与实质审查相结合。《办法》第20 条规定了登记机构应审查的五个方面的内容。《办法》第21 条详细列举了七类不予登记的情形。《办法》首次提出了工作人员在办理登记时,要履行询问的程序。对于询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。
(三)对于登记程序的要求
《办法》对于登记程序的五个环节:申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。并规定在必要时,可就登记事项进行公告。
(四)对于登记时限的要求
《办法》第23 条规定了各类登记的工作时限。并强调公告时间不计入规定时限,确需延长登记时限的,最长不得超过原时限的一倍。
(五)对于法律责任的追究
《办法》第92 条第2 款规定,对于给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成的登记错误的工作人员,有权追偿。
综上所述,为全面贯彻落实《房屋登记办法》的实施,严密规范操作程序,必须进一步提高自身业务水平,正确理解房屋登记法的各项规章条例,领会其实质,全面掌握运用产权交易管理业务,把工作做细、做深、做实。切实保障房屋交易安全,维护房屋交易秩序,保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。为创建和谐社会、和谐小区,为全体业主缔造一个更加美好、更加完善、更加舒适的公共居住环境而努力。
参考文献
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[3]尹飞,李倩.异议登记的本质与效力.中国房地产,2008(10)
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