房地产项目分析报告（精选8篇）
一、近期巴中市区房地产市场发展现状
(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势
一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降息降准”等新政因素影响，1-2月巴中市区新建商品房市场均价为4079.5元/㎡，较__年1季度的3988元/㎡上涨了91.5元/㎡，同比上涨2.3%，较__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，环比下降1.1%。
二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》颁布实施的影响下，1-2月市区新建商品房销售套数与面积分别为3093套、325451㎡，较__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。一家二级资质开发商反映：“去年仅1-2月销量就达500余套，而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是__年国内整体经济发展呈下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买”。
(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温
今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。
一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，__年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为3：7，而在《条例》实施、房产税不久将开征的背景下，今年的房源构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，《条例》影响可见一斑。
二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅达到了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120㎡的普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。
三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左右降到了2.2万左右。
二、《条例》反响明显，心态影响市场
通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。
一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。
二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。
三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有6人选择“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。
四是作用意义理解偏差。受访者在回答“《条例》实施作用”时，大家都知晓“简政放权、保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众”等核心作用以及“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。
五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》实施后最大担忧”的问题，有60%的受访者选择了“怕个人信息等隐私被泄露”，表明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”表明公众对舆论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善处置相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦表明希望《条例》实施具体方案应尽快出台落实。
三、新政影响初现，程度尚需观察
(一)企业多措并举适应新政
为了适应《条例》实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。
一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中求进。
二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。
(二)百姓买跌卖空持续观望
一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现，价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。
二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于《条例》实施现属于试点阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细则、房产税实施时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。
(三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显
3月30日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于《条例》实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。
四、相关意见及建议
通过问卷收集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下：
一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读，特别是针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础。
二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研究出台配套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、反腐败的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。
三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率和服务质量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。
这一部分通常首先分析全国的房地产发展的总体状况, 包括国家宏观调控政策, 房地产投资增速情况, 市场供求情况, 房地产价格变动趋势, 房地产供应结构 (普通住房、高档住宅) , 东部、中西部地区投资情况等。再进一步分析所在地区房地产市场情况, 包括住房建设规划, 房地产工作会议等政策和指导意见, 分析当地购房人群、新推楼盘、市场存量、地理分布、出清周期、成交量、成交价格以及当地房地产开发企业等情况, 还要分析商业地产、写字楼、别墅等产品的市场情况。
在深入分析目标人群和竞争对手情况后, 通过SWOT分析确定本项目的地理位置, 交通, 景色, 周边规划, 发展潜力等影响因素, 最终确定本项目的目标市场定位。
二、规划条件分析与建设方案
房地产开发项目必须严格执行城市规划。通常土地部门在土地公开出让之前都会公布规划条件, 房地产公司必须严格按照规划条件通知书限定的指标提出策划的建设方案。
仔细研究项目已取得的规划条件通知书, 根据规划总用地面积、界内使用面积、容积率、建筑密度、绿地率、配套公建等指标的要求, 测算居住地块和商业地块各自的建筑类型、基底占地面积、建筑面积、楼房栋数、层数和高度。配套公建一般包括社区养老院、文化活动室、居委会、物业管理服务用房、体育活动设施、社区服务点、社区警卫室等, 这是规划条件要求的必建项目。考虑地下人防和停车需要, 项目通常还需建设地下一层, 依据当地规范和地块的实际条件确定地下一层的位置和建筑面积。根据场地条件和初步方案, 还需测算配套建设的给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程的初步方案和工程量。
三、投资估算、资金筹措与财务分析
1. 投资估算
本部分分别确定住宅、配套公建、商业综合楼、酒店式公寓、地下车库的单方造价和总造价。确定给排水、消防、供电、供热、燃气等公用工程费。确定围墙、道路、庭院照明、绿化、小品等室外工程的工程量和造价。
按周边地区类似项目的楼面地价测算土地出让费, 折合计算土地出让单价, 从而测算出土地出让总价, 以及需要缴纳的土地契税, 土地交易手续费等。
根据国家相关收费标准和实际市场情况测算建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、大配套费、小配套费、自来水配套费、供热配套工程费、中水配套费、燃气工程费、小区电力、供热工程费、电力配套费、项目前期咨询费、环境评估和合理用能评估费、招投标服务费、工程质量监督费、人防易地建设费等二类费用和相应的预备费。需要银行贷款的项目还需将建设期利息计入项目总投资。
通过上述三部分的测算, 计算项目的总造价。
2. 资金筹措
房地产开发项目投资规模比较大, 通常在几亿、几十亿以上, 建设资金的筹措难度很大, 建设资金一般通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有启动资金一般有限, 通常占项目总投资的20%以下, 借款占项目总投资的20%-40%;项目的大部分投资依靠滚动销售回笼资金解决, 一般占项目总投资的50%左右。在取得预售许可以后, 开发商便可以通过预售楼房快速回笼资金, 解决自有资金不足的难题。因此必须详细分析各年及各季度财务平衡情况, 分析资金的投入和回收时点和数额, 科学制定开发计划。
3. 财务分析
经济影响分析通常采用房地产开发项目经济评价方法。由于房地产项目开发周期一般在几年以内, 为细化财务分析, 财务报表通常按季度或月份进行分析, 相对按年分析更加准确, 资金流的流转也更流畅。我们建议将项目计算期分为几个季度, 确定各个季度的投资与销售进度, 并依据销售面积、售价和销售进度确定个季度的售房收入。依据总投资和投资进度估算项目开发成本, 包括代理、广告、律师等销售费用、维修基金、财务费用、营业税及附加、土地增值税、所得税、公积金和公益金等各项税收和费用。经过详细计算后, 确定税后利润、税后净现值、税后内部收益率、税后动态投资回收期、销售利润率等一系列主要财务评价指标, 分析项目的财务可行性。
四、土地获取价格上限估算
市场化项目主要评价指标为销售利润率、财务内部收益率和投资回收期;通常销售利润率应不低于10%、财务内部收益率不低于10%、销售型的项目投资回收期不得多于5年、持有经营型的项目投资回收期不得多于12年。
根据前面销售收入的测算结果, 以销售收入为基数, 按销售利润率10%反算, 可以推算最低税前利润前提下的土地获取价格上限, 并折算出楼面地价上限, 作为开发商是否购买土地或收购公司的决策依据。
五、风险分析及对策
1. 项目开发风险
项目开发周期长、涉及部门和单位多, 对项目的进度、质量、投资、营销控制的难度大。一旦某个环节出现问题, 如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化, 将会直接或间接地对整个项目开发产生影响, 从而导致项目成本增加、收益大幅降低甚至亏损, 造成原来估计的销售利润无法按期实现。
为防范项目开发风险, 应建立严密的管理体系。在项目开发过程中, 以事前计划、事中控制、事后分析为关键点, 对工程决策、投资、进度等实施控制。
2. 项目收入不确定性风险
项目开发的收入受项目定位、销售价格及其变动趋势、销售率及其变动趋势、竞争楼盘的供应情况等因素的影响, 项目的经营受社会经济、同类型物业的竞争、经营理念和服务意识、经营价格等因素的影响。一旦这些因素与预期产生偏差, 都会对项目收益产生影响。
为防范收入不确定性风险, 首先, 在项目前期的策划阶段, 应进行周密的市场调查, 确定项目的主要客户群体;第二, 根据项目定位, 确定项目主体设计风格和户型结构;第三, 根据项目定位、地理位置、竞争对手和竞争楼盘等因素, 制定相应的营销策略并根据市场情况进行销售价格的动态调整;第四, 根据项目计划, 严格控制项目进度, 保证项目按期完成, 避免项目延期对销售和经营造成的不利影响。第五, 严格管理, 以特色服务创市场品牌。通过以上措施, 使项目收入的不确定性降到最低。
六、天津某房地产项目决策实例
1. 市场预测及目标市场定位
通过SWOT分析可以看出, 本项目地理位置优越, 交通便利, 南临海河, 景色优美, 周边规划为天津市城市副中心, 有很大的发展潜力。相对于交通拥挤的市中心, 对中高端人群有更强的吸引力。因此, 在此开发房地产具有较强的市场吸引力, 本项目目标市场主要定位于中高收入群体中的商品房消费者。
2. 规划条件分析与建设方案
项目已取得天津市规划局规划条件通知书, 规划总用地面积196161.30平方米, 界内使用面积90873.10平方米, 其中二类居住用地58825.40平方米, 容积率不大于2.2;商业金融业用地32047.70平方米, 容积率不大于2.2。
依据占地面积和容积率测算, 居住地块占地58825.40平方米, 建筑面积129400平方米;商业地块占地32047.70平方米, 建筑面积70500平方米, 两地块建筑面积合计199900平方米。考虑地下人防和停车需要, 本项目还需建设地下一层40100平方米, 与地上面积199900平方米合计后总建筑面积为240000平方米。该规模能够符合天津市规划局规划条件通知书的相关要求。
本项目拟建设住宅123900平方米, 配套公建5500平方米, 商业综合楼50100平方米, 酒店式公寓20400平方米, 地上部分合计199900平方米;地下一层40100平方米, 项目总建筑面积240000平方米。主要建设内容分为三部分:
1) 居住地块占地58825.40平方米, 总建筑面积159400平方米, 其中地上住宅和配套设施129400平方米, 地下一层30000平方米 (含8000平方米人防) 。主要建设内容包括:
(1) 建设住宅123900平方米, 其中90平方米以下小户型1000套, 建筑面积86800平方米 (大于总面积的70%) , 户均面积86.8平方米, 分布在24~33层的8座高层, 主要布置在地块北侧;90平方米以上大户型265套, 建筑面积37100平方米, 户均面积140平方米, 分布在21层的2座高层和7层的2座多层, 主要布置在地块南侧。
(2) 依据天津市规划局规划条件通知书的相关要求, 建设配套公建5500平方米, 其中包括社区养老院4500平方米、文化活动室250平方米, 居委会150平方米, 物业管理服务用房400平方米, 社区服务点170平方米, 社区警卫室30平方米, 布置在居住区北侧。
2) 商业地块占地32047.70平方米, 总建筑面积80600平方米, 其中地上商业和酒店式公寓70500平方米, 地下一层10100平方米 (按人防标准建设) 。主要建设内容包括:
(1) 建设4层商业综合楼1座, 建筑面积50100平方米。
(2) 建设24层酒店式公寓2座, 共200套, 建筑面积20400平方米, 户均面积102平方米, 总体面积小于商业金融业总建筑规模的30%。
(3) 根据《天津市建设项目配件停车场 (库) 标准 (D B/T29-6-2010) 》, 本项目商业综合楼需配建停车位400个, 酒店式公寓需配建停车位102个, 合计502个。本项目建设地下一层10100平方米 (按人防标准建设) , 安排288个停车位, 其余214个车位安排在地上。
3) 配套建设给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程。
3. 投资估算、资金筹措与财务分析
本项目按楼面地价6000元/平方米测算, 土地出让费119940万元 (不含大配套费) , 折合土地出让单价为13199元/平方米, 另外项目需缴纳土地契税3598.20万元, 土地交易手续费239.88万元, 合计123778.08万元。土地出让金按分两次支付考虑, 第一季度和第五季度各付50%。
项目总投资为237745.38万元, 其中建安工程费用84735.67万元, 工程建设其他费用139552.43万元, 预备费用13457.29万元。
建设资金通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有资金40000万元, 占项目总投资的16.82%;借款47900万元, 占项目总投资的20.15%;项目销售回笼资金149845.38万元, 占项目总投资的63.03%。
参照项目周边同类房屋售价, 本项目住宅按每平方米15000元销售, 价, 商场按每平方米19000元销售, 酒店式公寓按每平方米15544元销售。项目建成后, 在不计地下车库和配套公建收益的前提下, 可实现销售收入312750万元, 税后利润35128万元, 税后内部收益率56.05%, 税后净现值22555万元, 税后动态投资回收期1.83年, 销售利润率14.98%。项目财务指标较好, 抗风险能力较强。
4. 土地获取价格上限估算
以销售收入312750万元为基础, 按销售利润率10%反算, 假定税前利润为31275万元时为土地获取价格上限, 税前利润由46837万元下降15562万元时, 土地出让费上限为135502万元 (不含大配套费) , 楼面地价可上调至6778元/平方米, 折合土地出让单价为14911元/平方米。
摘要：本文通过对天津某房地产公司拿地前的实战决策分析, 总结了房地产开发项目的决策要点和分析方法, 尤其对房地产开发项目市场预测及目标市场定位, 规划条件分析与建设方案、投资估算、资金筹措与财务分析、土地获取价格上限估算、风险分析等部分进行了重点分析, 为房地产开发项目决策和银行贷款提供全面而科学的依据。
摘要：竞争激烈的房地产行业在行业整合过程中，企业内在素质将发挥决定性作用。房地产项目的关键是产品定位准确，管理重点是实施合理成本战略，提高企业核心竞争力。
关键词：风险把控产品定位成本管理
0引言
在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产制度变革所提供的历史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸福日子”一去不复返。去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核心竞争力得到重视。房地产行业是资金密集型产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很有可以形成地产寡头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，确定企业发展战略和经营模式对中小房地产企业的持续发展具有重要的意义。
产品定位准确，实施合理成本战略，是提高企业核心竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完善的市场调研、产品研发体系及完善的成本控制体系，是企业走向成熟不可缺失的一项重要工作。
1项目前期，把握投资决策
土地储备量大小是房地产企业的实力的象征。项目土地出让拍卖前，究竟以多少价格取得土地，企业要做仔细的投资决策分析，包括项目的基本情况、项目用地现状调查，对项目开发的组织机构、管理赞用、开发建设进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基础资料，才能全面精确计算。虽然，土地拍卖过程竞争激烈，价格一加再加，搞清项目主要状况、搞清成本，就有竞争的底气。
2产品定位准确，优化设计
项目设计方案阶段，作深入的产品市场调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报告是设计的主要依据，可以概括为以下内容：
3建设阶段，严控工程造价成本
项目建设阶段，建设成本管理与控制进入到实现的阶段，计划是否实现，目标能否达到，考验企业团队的执行力。需要有严格的规章制度，对成本控制的各个主要环节进行规范管理。
设计变更的管理工作，对工程建设中的设计变更进行分类管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预算部门要进行费用、工期的评估，技术、工程部门要进行可行性的评估，最终由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。
施工现场签证管理工作：对于要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量。明确说明签证的原因、内容。签证单必须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。
设备材料的采购管理工作，在日常工作中建立的材料市场信息库，建立设备供应商的长期合作关系，根据技术部门提供的设备技术参数，工程部门提供的工程进度要求，对各种设备货比三家，比较设备的性价比，择优选用。
工程款的支付：控制工程款及各种材料设备款的支付，源头在招投标及各种商务合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进度为依据签订。预算部门在做预算时，结合工程款支付的要求，对相关工程量，分别分类计量。支付时，工程部对照完成的工程量、财务部对照合同，严格按合同审批、支付。
预决算管理工作：把预决算作为工程成本控制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预算为控制工程成本提出目标依据。决算工作，核实施工单位申报的工程实际发生的费用，剔除不合理的内容、重复计算的内容，审核价差调整的内容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。
4销售阶段，严控销售成本
在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持续增加。项目方案确定后，销售部门就着手制定营销计划，对广告的投入、现场的包装、参加展会、样板区建设、样板房装修的标准、售楼部的建造编制计划书，提出费用标准、投入计划。公司合理确定费用额度。对各种广告形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评估广告的投入效果，并根据实际销售情况调整，力求每一分钱的投入都有效。
5把控风险调节，积极应对市场变化
房地产开发面临诸多风险，因而必须防患于未然，对各种可能发生的风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生。
2005年以来。国家对房地产行业的政策进行多次调整，每～个政策出台，都对行业产生了不同程度的影响。国家经济发展越来越市场化，经济发展也越来越快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化，对市场可能发生的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市的触底反弹，不同企业对市场的判断和应对策略有很大差别。有的房地产企业抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰；而有些企业则慢人一步。
多年的持续繁荣，成就了一批优势企业，也制约了企业对发展战略和经营模式的探索。危机也是一种机会，让房地产企业有了修炼内功的紧迫感。在国内包括港澳地区一流企业纷纷跨区域发展、全面出击、建设项目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式的优劣势，分析国内外房地产周期波动的特点和基本规律，以及对目前所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市场脉络，赢得市场先机。
6结束语
现今，换工作是一件再正常不过的事了，有可能我们会选择辞职，这时候有可能会要求我们写辞职报告。那么辞职报告有什么格式呢？以下是小编为大家收集的房地产项目经理辞职报告，仅供参考，希望能够帮助到大家。
房地产项目经理辞职报告1尊敬的领导：
您好！
我们房地产的行业前景还是一如既往的好，但是我却不能继续在这个领域里面与各位一起并肩作战，积累的竞争已经让我感到了疲惫，想要休息，高压让我感到了非常的累，在房地产行业已经有了十多年工作，虽然经验丰富，但是却也缺少了以往的激情。
人都会变的，我也一样，随着时间的改变二改变，我从青年变成了一个中年，已经不再年轻，已经不再如以往一样那么轻松自如，过去的已经过去，我已经感到了累，毕竟做我们销售的，不可能一直都在这个岗位做下去，但多数都是年轻人，我选择离开，也是想到其他地方发展，经过了这些年的努力我们公司已经成为了我们市名列前茅的企业。
我离开，让更强的人进入，没有了过去的奋斗和努力，没有了过去的吸引，只想安静的陪陪家人，毕竟过去工作我一直都没有与家人好好的团聚生活，总是被工作所牵绊，哪怕是过年都不会回家，我一直都在省外发展，一直都在按照自己的心意走，但是却也错过了很多，陪伴女儿的时间太少，几乎成为陌生人，这让我感到非常愧疚和自责，以前我选择的是在省外发展吗，现在年纪到了我打算回省内发展，总想着落叶归根，总想着，回家陪陪家人，不愿意自己就这样沉默。
这是我们自古的传统，在加上看到家人期盼的眼神，看到自己的事业也已经走到了尽头，我也清楚我已经没有多道进步空间了，自己的能力和时间都已经不够我继续努力，做人就要看清楚自己的实力，吗明白自己的情况不能一直这样默默的沉默着，我希望自己有更好的发有更大的成长空间，流逝的时间过去的岁月，陪伴在我的身边。
我知道明天更好，但是却不能坚持到明天，能力不够，心也累了，唯一让我感激的就是感谢公司多年来对我的照顾，让我有了更好的成长，未来还在改变时间已经过去，我会重洗开始，回到自己的`家乡发展，一个是陪伴自己的家人，照顾自己的父母，第二个也是为自己家乡做一些贡献，毕竟那里是生我养我的地方，总是有一份独特的情话，让我割舍不下，现在也到了我报答的时刻了，不管未来如何我都会好好做好自己。我离开有优秀的接替，我会把自己的位置让给他人，让公司焕发新的光彩。
此致
敬礼！
辞职人：xxx
20xx年xx月xx日
房地产项目经理辞职报告2公司总经理室：
各位领导，我带着复杂的心情写这封辞职报告。由于您对我的能力的信任，使我得以加进公司，并且在短短的两年间获得了很多的机遇和挑战。经过这两年在公司从事的xx开发和xx治理，使我在xx开发，xx治理等领域学到了很多知识、积累了一定的经验。对此我深怀感激！
由于薪金的原因，我不得不向公司提出辞职，并希看能与今年x月xx日正式离职。
此致
敬礼！
辞职人：
20xx年xx月xx日
房地产项目经理辞职报告3尊敬的公司领导：
您们好！我是xx部的xxx，在我到贵公司工作将近一年来，非常感谢你们对我的培养和关照，及同事对我的关心和帮助，可以说这是我工作以来过得最开心的日子。我很辛运能到这么好的公司工作和学习，又遇到这么好的领导，我很想继续留在项目部工作，但人生总是很无奈，只因最近家中发生了一件急事，我必须得回去，不知何时才能回项目部上班。自古忠孝难两全，我不得已向公司提出辞职。但请公司领导放心，xxx资料已基本整理完善，最后我一定会做好资料的交接工作。
希望领导能给予谅解，将不胜感激！
此致
敬礼！
辞职人：
旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告
呈报单位：**房地产开发公司
呈报时间：二00五年六月二十七日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区
规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优
势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中
有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于威海投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略好范文版权所有
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
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投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05。（数据见附表5）
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。
经计算，本项目的内部收益率为9.5，参考同行业基准投资内部收益率8，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
在政府和领导的关怀下，“”项目一期已经顺利封顶，后续工作正在积极的推进。我公司初次涉及建筑项目，缺乏必要的建筑知识和建筑人才，在准备不足的情况下仓惶上马本项目，给各位领导添了不少麻烦，也给自身造成了巨大的经济损失。经过之前的沉淀，我们也积累了不少宝贵的经验，现在我们正在采取一切补救措施，加强管理，加大投入，争取让我们的项目为开发区添光增彩。
当下在党中央习主席大力提倡节能减排、治理污染的号召下。我公司认为一期建设的“研发中心”楼的外立面和办公分区在节能减排方面有些不足，所以请了业内的专家进行了论证和研究，大家一致认为在原规划经济指标不变的前提下，可以对外立面和办公分区进行微调来实现节能降耗的目标。节能减排、治理污染是造福子孙后代的大事。为此，我公司特向贵局提出对“研发中心”楼的外立面和办公分区进行微调的请示，望批准为盼！
附：
1.原批准方案（盖“同意”）图纸复印件。
2..局部微调前后方案对比。发展有限公司
关键词：房地产开发,项目管理,风险分析
一、兰庭华府房地产项目简介
兰庭华府于2012年开始施工, 位于安徽省马鞍山市区中心地段, 靠近新政府大楼, 教育机构位于社区附近地段, 社区东面是长途汽车东站, 南面是305国道、西面是新市区地带, 北面是市区公园边界, 占地面积约52.12公顷, 总建筑面积约73万平方米, 兰庭华府小区内多层住宅以5层为主, 局部设置少量6~8层, 高度控制在26米以下。小高层住宅以12~14层为主, 高度不超过42米, 小高层建筑面积100平方米以下住宅面积所占比重达到80%以上, 兰庭华府住房主要由单人公寓、复合式公寓、家庭公寓、西洋式别墅等多种物业形态组成。社区内部建立了小区居委会、物业办、商业大楼、门面房和地下停车场等公共配套设备。
二、兰庭华府项目投资决策阶段风险因素识别
一般地, 在房地产行业投资决策阶段关注的项目风险被分成了以下三块:
(一) 行业政策风险。
政策风险是指政策的潜在变化给房地产市场, 房地产商品交换和经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全面的, 因此, 由于政策的变化带来的风险, 房地产市场将受到重大影响。因此, 应密切关注房地产政策的变化趋势, 以便及时处理由此产生的风险。政策风险因素可分为以下几类:政治环境、经济体制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策变化、环保政策变化、施工安全法规变化、审批过程、法律的风险。
(二) 市场风险。
房地产市场风险是指由于市场供求情况的变化导致房屋销售和售价方面的变化。该项目位于潍坊市开发区, 面向的主要消费群体是本市的居民消费群体, 潍坊市的房地产市场处于不饱和状态, 项目建成后, 基本上能满足潍坊市相关消费群体的需求。
(三) 经济风险。
经济风险, 主要是指一系列的经济环境和经济发展中的不确定因素。包括:市场供应需求的风险, 金融风险, 价格风险, 融资风险, 风险管理, 工程招投标的风险, 国家经济形势变化的风险。
针对以上三点, 结合本文实际情况, 本文关注之焦点就是项目的经济风险, 特别作出了项目的敏感性分析等工作控制项目的经济风险。另外, 利率风险也是该项目主要风险之一。这是因为自2012年以来央行逐次加息, 使得贷款利率不断攀升, 在投资决策阶段必须着重考虑利率的变化给项目带来的风险。
再来看, 房地产开发项目投资决策是开发商在分析了项目内外环境的前提基础下, 对即将开发的房地产项目进行可行性分析[1], 并对各种有效方案进行权衡对比, 最终决策出最优方案的途径。这一过程决定着房地产开发项目的未来效益, 但是本过程可能存在极多而又影响程度极高的风险, 这些风险大部分取决于投资环境是否合适及物业模式的选择是否合理, 是否严谨等。
三、兰庭华府房地产项目的具体风险
(一) 投资环境风险。
新世纪以来, 我国国家政策稳定, 国家经济政策也为马鞍山吸收遵守, 而如今马鞍山地区市场经济趋于成熟, 但还是会有随机性的波动, 而房地产业不仅在很大程度上受国家宏观经济政策的影响, 同时也随着市场经济的变化而变化, 并且其供求状况和价格等因素也随之波动。
(二) 物业模式选择风险。
房地产地理位置, 作为购房者最重视的因素之一, 其好坏决定了该房产价值高低, 也决定了未来的升值空间。因此, 项目开发商在进行投资决策时必须考虑项目所处的地理位置和相关条件, 合理选择投资物业的位置, 确保自身未来产业保值升值。不同性质的要求是不一样的。
(三) 投资物业类型风险。
[2]兰庭华府开发集团选择的房地产开发类型主要是居民公寓和商用大楼, 正是因为兰庭华府项目位于市区中心, 交通四通八达, 周边配套设施完善, 生活方便, 商业发达等。但是对于这一物业类型的选择还是有不足的, 如兰庭华府社区距厂区较近, 距新城区稍远, 空气受附近工厂影响, 住宅有向城区西部发展的趋势, 因此在后期对购房者的一个吸引不是很强烈, 这可能就要求兰庭华府开发集团提高项目建设的质量, 来弥补这些不足, 运用改进的创新的物业模式进行开发, 满足大部分购房者的心理需求。从而达到大大降低投资物业类型风险的发生可能性和所带来的损失严重性。
(四) 出资方式风险。
兰庭华府开发集团选用了独资开发的出资方式, 就是说开发商独立承担房地产开发投资及相关风险, 也同时独享投资收益, 这样做的好处就是有利于开发集团利益独享、权力集中和项目实施中管理方便, 但是这就需要开发集团有足够多的投入资金, 而且也同时具备独自承担风险的能力。而兰庭华府开发集团在资金的问题上采用预售资金滚动投入的方式来弥补资金的不足, 再加之本身就有一定量的自有资金, 而且集团管理较为正规化, 因而在这前提下, 兰庭华府开发集团果断选择独自开发, 避免后期联合开发中存在的“扯皮”, “摸不清”现象的发生, 所以该集团在选择出资方式时综合评估项目情况、企业能力、及相关成本费用等问题, 避免因选择出资方式不当承担较大的风险。
(五) 投资可行性研究风险。
房地产开发项目在投资之前, 都需要严格进行投资可行性研究。兰庭华府开发集团授权专业化机构在项目实施工作前期的准备阶段全权考虑整个地区市场、资金、各种风险等方面的因素, 对项目进行综合评估, 评估项目是否可行, 整个研究历时将近半年。这其中也投入大量的人力物力财力, 兰庭华府开发集团已经有了决定, 这就显得这样的可行性研究评估似乎只是走过场, 这就很可能会扩大投资的风险指数, 因此春江花月夜开发集团在进行可行性研究时应该借助于科学的分析, 而不是全凭经验分析, 否则会面临不可抵挡的投资风险的打击。
四、销售阶段风险因素识别
项目能否成功主要在于房地产项目的销售。但是能否按照原来制定好的计划, 将房产销售出去以回收成本同时实现利润, 这会影响开发商的经营决策和发展前景。虽说房产的销售是关键, 但是销售的过程中必然会存在风险。而这种风险主要是市场风险、价格风险和营销风险等。
(一) 市场风险。
正如前面所提到的, 近十几年以来, 马鞍山市区房产市场供求平衡, 但是周边企业与单位逐渐增多, 并根据经验和数据调查可以得到房产潜在需求很大, 然而周边同质住宅较少, 兰庭华府房屋设计符合人们的需求总体趋势, 将有一个潜在的巨大的购买量, 尽管如此人们对房屋的需求还是有一定的不确定性, 周边老房子多, 而且出现越来越多的企业, 让附近的生活环境或多或少地受到不良影响。或者可以通过政府来给这些企业在环境上施加一定的压力, 但是优势与劣势同存, 这就需要兰庭华府开发集团扬长避短, 发挥建筑产品的优势来弥补这些不足, 从而尽可能降低市场不确定性产生的风险。
(二) 价格风险。
[3]考虑马鞍山市地区同类房屋市场供求情况、当地的经济发展情况、城市人口的变迁能力、消费者购买的心理变化、房屋地理环境等等, 兰庭华府项目房产的销售价格预计平均价格为6, 200元每平方米, 同时预计商用房9, 800元每平方米, 相比城区西部同类小区, 它的价格较低, 与周边小区相比相差不多。但是企业不可能完全因为其他房地产的定价高或者低来确定自己的售价, 因此在价格的制定上还是面临着一定的风险, 这就需要完全了解当地房地产市场环境, 特别是购房者的心理。从而通过调查分析得出一个合理的黄金价格点。
(三) 营销风险。
兰庭华府开发集团管理层由于在销售方面没有足够的经验, 不是企业建设的重点, 由此项目销售工作往往雇佣富有经验的代理机构来完成。同时企业通过报纸, 电视, 广播等媒体广告进行地区性的大力宣传, 其中也会举办展览会进行全面的宣传。由于开发集团没有足够的经验, 即使能够如期地销售项目的房产, 但还是居于很被动的地位, 面临着被代理机构要高价的风险, 鉴于这些因素, 兰庭华府开发集团可以建立企业内部的销售团队, 进行一定的培训, 化被动为主动, 在项目销售中占据自己的主导地位。
参考文献
[1].杨建辉, 彭鑫.论企业营销风险及其管理[J].特区经济, 2005, 11
[2].王竞梅, 高媛.企业营销信用的财务分析[J].现代情报, 2005, 3
关键词：项目管理；房地产；计划控制
一、通过事前控制实现对房地产项目的管理
（一）确定控制计划，保证其合理性。首先由房地产企业的项目开发管理部门在对市场进行详细调查的基础上制定项目开发的计划，待到项目开发计划通过了相关部门的审核之后，由销售部门进行销售计划的制定，之后的项目计划需要交由工程部在开发计划和销售计划以及国家标准、场地状况、待建情况和施工队伍的施工能力进行确定。项目开发部门和销售部门在进行项目开发计划的过程中，需要将其他部门应该进行配合的阶段和要求进行明确的罗列，在通过其他部门对这些要求进行确认之后，交由其他部门根据自己所需要给予的配合工作制定相关的工作计划，并且对于那些需要多个部门共同完成的情况，需要进行详细的重点标注，然后由房地产的总负责人进行项目的协调和确认。最终确认房地产项目管理工作。
尽管房地产项目管理的控制计划的制定可以有很多的渠道和方式，但是都应该要始终以项目为中心，所有的工作都应该是围绕项目进行开展的。此外，在进行项目的计划制定的过程中，需要进行了非常详细的计划沟通，对于那些需要多个部门共同合作的地方进行详细的确认。此外，需要保证所制定的计划在各个部门中都受到重视，可以将计划的制定和执行上升到部门考核的角度，以此来对员工的业绩进行考核。
（二）严格审核图纸，保证其真实合理。当前很多房地产企业在设计工期要求方面都是要求的非常严格，所以就导致由设计院所提供的施工图纸因为没有足够的时间进行细化，所以存在很多的错误和失误的情况。为了保证在以后的施工阶段不会出现很多问题，就需要对项目图纸进行严格的把关，从而保证尽可能不会出现设计方面的变更，严格控制签证量。
二、通过事中控制管理房地产项目
（一）节点的制定。在进行房地产管理的项目规划过程中，应当注意对项目规划进行具体的细分。例如按照常用的施工项目类型可以分解为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工以及配套施工等等部分。事实上，根据具体要求还可以对项目规划的每个阶段进行进一步的细分，但是进行细分的时候应当按照房地产企业根据施工对象的特点以及进度控制等实际情况进行确定，并没有固定模式进行限制。
（二）节点的控制。节点的过程控制和完成控制共同构成了节点的控制。节点的过程控制在控制实施中占据着主体地位，对项目施工进度控制起着至关重要的作用。尽管每一个项目部都应有自己的施工计划，但是在施工过程中，很少有项目部可以做到。项目的过程控制主要有以下几种办法，对项目外围的管理进行维护，以确保工期不会受到外部因素的干扰，确保工程在工期内顺利完成。并且保持与房地产企业职能部门的密切联系和沟通，以保证诸如签证之类的审批手续可以快速流转。
由于项目部门主要是通过监理单位来对施工单位进行监控，但是监理单位因为其自身素质的原因，所以无法实现有效监控施工单位，所以项目部主要是通过制度对监理单位进行控制，而通过人际管理对施工单位进行控制。
在节点项目完工之后，应该尽快对项目节点进行组织和验收，假如项目节点未能如期顺利完成，应该对其下达违约通知单，如果进度发生变化，需要对后续的项目施工计划进行变更并且还要尽快通知其他部门，对计划信息进行变更。
三、通过事后控制实现对房地产项目的管理
（一）项施工计划存在变动。由于施工因素及施工外因素的出现，导致了施工计划需要进行变更。由于项目施工受到施工因素的影响导致项目进度产生了较大变化，所以需要对项目施工计划进行重新调整，而是国外的因素则是因为其他部门未能跟上计划进度，所以对施工计划或开发计划产生影响，需要根据实际情况对项目计划进行调整。无论项目计划因为施工因素是施工外因素而变更，对其处理的办法都是首先要与相关部门进行联系，并且就变更问题进行协调处理，以保证尽可能不会因为计划变更而对整个项目施工产生影响，并且对影响本次项目计划变更的原因进行分析和总结，以帮助未来的工作调整。
（二）任务未能按期完成。对于项目未能按照预定期限完工等情况，在处理过程中也应该较为慎重。很多房地产企业的项目部门在发现逾期后就开始采用加大当日工作量的方式来追赶施工进度，，以求可以在规定期限内进行完工，但事实上项目没有？按期完成，但是项目的施工成本却提高，而项目的施工质量也降低了，间接的提高了后期服务的难度。所以在遇到施工项目逾期未能完成的时候，首先，应当通知相关领导及管理部门，然后再根据实际情况确定是否对项目施工计划进行调整，之后在对诸多建议和方法进行分析、论述和总结，并且形成书面材料，确保项目稳定有序的进行，最后再根据项目预期的原因关责任人的追究。
总结：由于房地产企业在进行项目开发的时候非常的复杂繁琐，并且房地产企业工程进度实质上也是一项系统工程，这就意味着在进行房地产项目开发计划的处理中需要应用到很多小的方法和技巧，从而保证可以对施工单位和监理单位进行较为灵活的管理控制。
参考文献：
[1] 严治仁.房地产企业管理学[M].科学出版社.2009
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