芙蓉区城市综合体调研报告

芙蓉区城市综合体调研报告（精选6篇）

芙蓉区城市综合体调研报告 篇1

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（HOPSCA）主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：

一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩

近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。

二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。

相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：

（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，CBD中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。

（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。

（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。

在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：

（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。

（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。

（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。

推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：

（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。

（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成CBD中央商务区。

（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。

三、加快推进城市综合体项目的举措

（一）科学规划、引导储备

由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显“个性”，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。

（二）分解业态，明确重点

因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。

（三）跟踪服务，落实政策

城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展 一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及

面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。

（四）强化保障，确保项目出形象、见成效

海城市城区环境噪声区划综合报告 篇2

【关键词】城区;噪声区划;报告

1.城区概况

海城市是鞍山市辖管的一个县级市，位于辽宁省南部辽东半岛北端。南邻营口市，北与鞍山市、辽陽市接壤，东界岫岩县、西与大洼、台安县隔水相依。地理座标为东经122°18′—123°08′，北纬40°29′—41°11′。全境总面积约2750平方公里，市区面积约58平方公里，总人口110万。1985年海城撤县建市，现全市有27个镇，4个管理区、1个经济开发区。海城地貌特征系东南高，西北低，东部为长白山脉支脉千山山脉的延伸部分，海拔多在100米左右。海城市属暖温带大陆性季风气候区，年均气温为9.3℃，年均降水量约780mm,全年无霜期约180天，平均日照时数2980小时。海城市交通发达，长大铁路与沈大高速公路和黑大公路纵贯南北，海沟铁路、海岫地方铁路横跨东西，省、市、县、镇四级公路网密布全境。

2.噪声区划综述

2.1噪声区划的意义

噪声作为一种环境污染，已为成海城“四害”之一，也是公众最敏感、最关心的焦点问题，为了防治噪声污染，使人们有一个良好、安静的工作学习环境，有效地控制噪声污染提高声环境质量，并为城市环境噪声管理提供科学依据特编写此报告。

2.2噪声区划的原则

2.2.1要以城市规划为指导和用地主导功能确定。

2.2.2要便于城市环境噪声管理和促进噪声治理。

2.2.3要有利于城市规划实施和城市改造。

2.3噪声区划的依据

2.3.1《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中各类标准适用区域。

2.3.2《城市区域环境噪声适用区划技术规范》（GB/T15190--94）。

2.3.3《海城市城市总体规划》。

2.3.4区域环境噪声污染特点和城市环境噪声管理的要求。

2.3.5城市的行政区划及城市自然地貌。

2.3.6噪声区划的范围为《城市总体规范汇编》中划定的29.91平方公里城市规划区，其中主要以17.31平方公里的城市建成区为主要划围。

3.噪声区域类别划分

海城市地区环境噪声标准昼、夜时间的划定：根据海城地理位置及人们生活习惯，将环境噪声标准昼间的时间划定为06：00—22：00。夜间的时间划定为22：00—06：00。

区划采用定量确定和超前划分的方法进行。所谓定量确定是指按划定区域主导功能的三项城市用地做为主要指标。超前划定是指对城市的拟建区，依据城市的总体规划进行提前划分。此次划分范围是海洲、兴海两管理辖区，铁西经济技术开发区及响堂管理区所辖的大集小区。城区划分范围是东起验军、响堂界，向南至海城河堤，海岫公路，西至沈大高速公路，北至西钱家，往东经热电厂北界至三里桥。根据海城市区特点，不划“O”类标准适用区。共划分“1—3”类标准适用区19片，其中一类标准适用区10片，2类标准适用区6片，3类标准适用区3片，4类区为城市内19条主要交通干道两侧第一排楼房内区域。

各类标准区占地情况表

3.1海州管理区

该区位于海城市区中部，是全市政治、经济、文化中心。海城市直机关、工商企业、学校、医院等单位大多座落于此。按其所辖居委会小区划分为北关居委会小区、合力新东双栗居委会小区、东关居委会小区、红光居委会小区、艺新居委会小区。

3.2兴海管理区

该区位于海城西部，区划分为站前居委会小区、铁西区居委会小区。

3.3响堂管理区

该区位于海城东南部，主要以河南大集居委会小区为主，东起海州界，南至海岫公路，向西至哈大路公路，往北至滨河路。

3.4铁西经济技术开发区

该区东起安村东，南至海城河堤，向西至沈大高速公路，北至西钱家村。按城市规划，该区划为两部分，兴海路以南片为生活区，兴海路以北为工业区。根据“区划”规范，兴海路南区划为1类标准适用区，兴海路北区划为3类标准适用区。

4.城区环境噪声现状及区划结果分析

为了掌握各类区域噪声污染状况，海城市环境监测站于2010年上半年在规划区内进行了城市区域环境噪声普查监测，以300×300m2单位将建成区划分为多个等大的正方格，网格完全覆盖海城城区，有效网格共159个。对每个有效网格进行昼、夜两次监测的数据统计结果表明，全市噪声现状及平均等效昼间为57.8dB（A），夜间50.5 dB（A），各区域噪声现状及达标情况详见《各类区域噪声现状及达标情况表》

各类区域噪声现状及达标情况表

噪声区划数据结果表明城区交通噪声污染最为严重，同时也影响了相邻区域噪声环境质量。19条主要干线有9条超标，一类区、二类区、三类区网格达标率均在70%以上。工业噪声由于得到市政府的高度重视，采取了一系列整治措施，表现良好，但生活噪声还没有及时开展，导致个别污点源超标。随着环境噪声达标区建设工作的全面开展，管理工作不断强化和完善，将使城区声环境质量明显提高，从海城市发展建设速度预测，目前的噪声区划结果可保持5年不变。

5.噪声区划结论

芙蓉区城市综合体调研报告 篇3

来源：焦点房地产网

2009年06月23日11:18 我来说两句(0)

前言

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。

就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体（HOPSCA）主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2009中国城市综合体的元年。

2009年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点

1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。

3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。

4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。

5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

6、2009年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。

7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。

9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

10、2009年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2009年地产行业新的开发潮流。

东北地区

黑龙江省

1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。

2、2006年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。

3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。

吉林省

1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。

2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。

3、2009年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。

4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。

5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。

6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。

示范案例：吉林•世贸广场

项目概述：

吉林•世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至重庆路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：

占地面积：31379平方米

总建筑面积约为：200000平方米

停车位：380个

容积率：6.4

建筑密度：57%

酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）

比例分配：

酒店约占项目体量的50%

江景住宅约占30%

写字楼，单身公寓约占13%

SOHO及其他占7%

示范要点：

1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。

2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。

3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。

4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。

5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。

专家评语：

房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。

辽宁省

1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。

2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。

3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。

4、2009年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。

5、2009年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。

6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。

7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。

芙蓉区城市综合体调研报告 篇4

1.1 项目名称

1.2 建设地址

1.3建设主体

1.4 建设内容

1.5投资规模

1.6建设周期(可分三至五个阶段完成)

1.7 效益评估

1.8编制依据

第二部分铜陵市（商业）市场概况

2.1我国

2.2区域

2.3铜陵市现有城市

2.4项目提出背景

2.4.1现状与差距

2.4.2项目发展趋势

2.5项目建设的可行性

2.6项目建设的必要性

第三部分项目优势与劣势分析

3.1项目优势

3.1.1区位及交通优势

3.1.2项目定位及规划优势

3.1.3 市场竞争优势

3.1.4 专业运营优势

3.1.5政策环境优势

3.2项目劣势与局限性

重点强调软性环境,政策环境等方面,为后面的”政策扶持”埋下伏笔.第四部分项目选址与定位

4.1项目选址

4.1.1选址原则

4.1.2地理位置

4.1.3地块现状

4.2项目建设条件

4.2.1自然条件

4.2.2基础设施

4.2.3社会经济条件

4.2.4其它条件

4.3项目定位

4.3.1项目整体定位

4.3.2项目功能定位

第五部分项目布局与运营

5.1总平面布置

5.1.1总平面布置原则

5.1.5总平面布置方案

5.2项目建设规模方案

5.2.1项目建设总规模

5.2.2规模方案

一般应包括相关主题的商城、商住一体办公区、住宅配套区、市场信息化工程建设等具体内容。

综合体项目组成分析主要业态构成等

5.3项目运营方案

5.3.1完善专业市场整体配套

5.3.2保障项目运营的基本措施

5.3.3构建专业化运营团队

5.3.4明确领先发展战略

5.4优惠政策扶持

重点从土地政策、财政政策、税收政策、规费政策等各项政策方面来分析论述，如篇幅过长也可考虑此一部分单列。

第六部分环保、消防及节能

6.1环境保护

6.1.1项目拟采用的环境评价标准

6.1.2施工期环境影响分析

6.1.3运营期环境影响分析

除优惠政策外,适当分析下该项目在施工期和运营期的环境影响;注明该项目综合体具体设计时应有哪些节能政策要求和措施安排.6.2消防安全

6.2.1消防工作方针

6.2.2消防措施

6.3节能安排

6.3.1设计要求

6.3.2节能措施

第七部分财务分析

7.1投资估算

7.1.1估算说明

7.1.2投资估算范围

7.1.3投资规模

7.1.3流动资金估算

7.2项目总投资及构成7.2.1资金筹措

7.2.2财务评价

第八部分项目效益评估

8.1项目经济效益分析

可从市场、产业结构、消费文化、创业发展、扩大就业、提升人才素质、参与国际交流竞争、提升区域专业分工与效率等多方面进行论述和分析。

8.2项目社会效益分析

8.3不确定性及风险分析

第九部分城市综合体项目可行性研究结论与建议

9.1结论与建议

芙蓉区城市综合体调研报告 篇5

《广场城市综合体项目可行性研究报告》通过对龙泉某广场城市综合体项目建设背景及必要性、政策环境与市场分析、项目运营、项目选址与建设条件、项目建设方案、总图与公用辅助工程、节能及节能措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险及控制等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益和社会环境影响进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。

第一章 总论

1.1 项目概述

1.2 建设单位简介

1.3 编制依据及研究范围

1.4 主要经济技术指标

1.5 主要结论及建议

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.2 项目建设必要性

2.2.1成都市城市总体规划的需要

2.2.2龙泉驿区城市化进程的需要

2.2.3龙泉驿区城市功能完善的需要

2.2.4满足多元化消费需求的需要

第三章 项目市场分析

3.1 房地产市场分析

3.1.1全国房地产行业运行情况分析

3.1.2全国房地产行业市场背景

3.2 龙泉驿区房地产投资环境

3.3 项目区域市场分析

3.3.1项目区域市场现状分析

3.3.2项目区域商业市场分析

3.3.3项目区域办公市场分析

3.3.4项目区域酒店市场分析

3.3.5项目区域公寓市场分析

3.3.6项目区域住宅市场分析

第四章 项目运营模式

4.1 项目竞争力

4.1.1核心竞争力

4.1.2其它竞争力

4.2 产品定位

4.2.1商业定位

4.2.2酒店定位

4.2.3办公定位

4.2.4公寓定位

4.2.5住宅定位

4.3 项目营销策略分析

4.4 经营模式

4.4.1销售业务

4.4.2自持面积租赁业务

4.4.3物业管理业务

第五章 项目选址与建设条件

5.1 项目选址

5.2 建设条件

5.2.1周边条件分析

5.2.2交通现状

5.3 项目区概况

5.3.1自然条件

5.3.2社会经济条件

5.3.3基础设施条件

5.4龙泉驿区发展空间总体布局

第六章 项目建设方案

6.1 建设规模

6.2 规划设计

6.3 建筑单体设计

6.4 停车场地设计

6.5 景观与绿化设计

第七章 总图与公用辅助工程

7.1 总平面布置

7.1.1设计思想及原则

7.1.2总平面布置

7.2公用辅助工程

7.2.1给排水

7.2.2供电

7.2.3防雷

7.2.4燃气

第八章 节能及节能措施

8.1 编制依据

8.2 设计范围及主要原则

8.3 节能措施

第九章 环境影响评价

9.1 编制依据

9.2 污染物的治理及环保措施

9.2.1 施工期

9.2.2 运营期

9.3 环境影响评价

第十章 劳动安全卫生与消防

10.1 劳动安全卫生

10.1.1危险因素识别

10.1.2安全措施方案

10.2 消防

10.2.1消防设计依据

10.2.2建筑防火

10.2.3疏散指示标志及应急照明

10.2.4防烟排烟系统

10.2.5消防报警系统

10.2.6消防灭火系统

第十一章 项目组织管理

11.1 组织机构设置

11.2 项目控制、管理与监督

11.2.1项目控制

11.2.2项目管理

11.2.3项目监督

第十二章 项目实施进度

12.1 建设工期

12.2 实施进度安排

第十三章 招标方案

13.1 招标方案编制依据

13.2 招标原则

13.3 招标范围

13.4 招标组织方式

13.5 招投标程序

13.6 招投标费用

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1 编制依据

14.2 估算范围

14.3 投资估算

14.4 资金筹措

第十五章 财务分析

15.1 预测假设

15.2 财务预测

15.2.1营业收入预测

15.2.2成本费用预测

15.2.3利润预测

15.2.4现金流量预测

15.3 财务评价

15.3.1盈利能力分析

15.3.2偿债能力分析

第十六章 社会评价

16.1 社会影响

16.2 项目互适性分析

16.3 社会风险分析

第十七章 风险及控制

17.1 经营风险及控制

17.2 财务风险及控制

17.3 市场风险及控制

17.4 政策风险及控制

第十八章 结论及建议

附件

附图

附表

附表1 投资估算表

附表2 投资使用计划与资金筹措表

附表3 营业收入预测表

附表4 成本费用预测表

附表5 营业税金及附加预测表

附表6 损益预测表

附表7 现金流量(财务计划)预测表

附表8现金流量(项目资本金)预测表

附表9现金流量(全部投资)预测表

城市综合体华美转身 篇6

高栋：城市综合体的建设，决不仅是一个节点的建设，而是—个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。

二、三线城市的城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域里商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，高层次的大型综合商业开发难度较大。

出于逐利性的考虑，不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报，归根到底是短期利益为主导，

“变现的短期价值”心态明显，缺乏长期经营“资产增值”的理念。因此，这就需要开发商具备长期作战的思想准备，毕竟城市综合体的价值在建设开发周期中具有明显的“长期价值溢出效应”。

尽管与一线城市相比，二、三线城市在经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客群等方面存在着“先天性缺陷”，但是，这种“先天性缺陷”一旦找到好的突破口，就可以成为“后发优势”，这种“后发优势”的实现需要基于：济南城市综合体的发展应当做到现实性和前瞻性的结合，创新性与主题性的并存，功能的多元化，并强化资源整合，引入知名开发商，以加快城市综合体的发展。

因地制宜、推陈出新

二、三线城市综合体的建设，要以满足城市需求为出发点。因此因地制宜就尤为重要：

现实性和前瞻性

二、三线城市城市综合体的定位与功能一定要和城市经济、产业、商务商业等发展层次相吻合，并适当进行前瞻性、超前性定位。

创新性与主题性

凡是城市综合体都需要—个鲜明的主题，与历史文化、自然景观、区位属性相匹配，营造亮点，突出创新性、前瞻性、创意性、独特性，这些将直接提升城市综合体的软陛竞争力，拉升项目商业价值。鹏欣的“水游城”系列产品就属于此类成功案例。

功能多元化二、三线城市的城市综合体建设大多仍处于初级阶段，功能上与成熟的城市综合体存在较大差异，有待城市综合体功能多元化的发展。—个成熟的综合体集商业、办公、居住、酒店、文化、交通等多种功能为一体，而目前济南的城市综合体在功能上只能实现其中的一部分，其城市综合体功能较为单一、产品附加值低、成熟度低。

强化资源整合城市综合体项目在其开发、经营和管理的运作过程中，需要企业具备雄厚的房地产资金实力和强大的资源整合能力，而资源整合能力更为重要，这也是城市综合体高度集约性的城市功能体现。例如将与外部商户资源、经营者资源、轨道交通、公共交通资源、济南城市的文化历史资源、公共市民广场资源、会展资源、航站楼资源、城市绿化景观资源等的有效结合，在相互依存、相互补益的基础上辐射出去，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市功能体。

引入知名开发商

毋庸置疑，知名开发商具有丰富操作城市综合体的商业经验、资源的整合能力和资本运作能力强，其城市综合体的发展往往具备极强的前瞻性、标杆性，能够迅速提升二、三线城市商业商务发展的层次和城市品位。

万达模式难复制打通金融通道是关键

高栋：面对商业地产蕴含的可持续的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时也面临着巨大的风脸。

如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。商业地产本身也是一个跨界的行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。

同内商业地产的领头者，无疑是万达。它首创的“订单商业地产”模式，通过与品牌商家的“拥绑式”战略合作，提高了万达商业项目的号召力，提升了商业价值，也减少了投资开发风险。2011年6月，绿地与沃尔玛、上影集团、国美电器等同内外知名商企建立战略全作关系，试图走上一条复制“万达模式”的商业地产之路。

其他开发商很难模仿万达的这种模式取得成功，首先万达抓住了转型进军商业地产的最好时机，其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也容易其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的“先发优势”。

尽管面临着重重困境，中国商业地产的发展势头依然很猛，具有金融行业属性的商业地产，金融渠道、投融资平台创新，则成为解决发展困境的唯一出口。

对于持有型商业而言，需要大鼍的资金投入，而目前国内并没有成熟的“退出”机制。简单地说，就是金融渠道没有打通，这对甲方而言，势必造成比较大的资金沉淀。

打通金融通道，将商业地产证券化、资本化，似乎已成为商业地产发展的一大趋势，引入第三方的房地产信托、房地产投资基金，将商业地产的资金来源通过证券化的市场吸收，目前商业地产发展成熟的国家，例如新加坡，就广泛采用这种模式。

高栋：中国商业地产快速发展的背后，存在几大问题：首先商业地产发是一个融合各方利益角逐的过程，我们称之为“六方会谈”。商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。在商业地产开发中会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益。如果说住宅开发是二元化的过程，那么商业地产开发就是六元化的过程。

其次，在商业地产开发过程中经常隐现的“五大难题”，开发商、建蒯币、零售商、专业服务机构、消费者均会遇到林林总总的问题需要协调解决。商业地产是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。

商业地产开发需要专业的服务机构，但是“脱节”的背后凸显的是相关服务机构的缺失，这也将最终导致商业地产出现经营问题。

在商业地产服务领域里面，经常遇到的第一个问题是行业本身还不够成熟。三益不完全是一家设计公司，旗下有三个板块，建筑设计、商业板块，还有商业地产研究院做数据库处理、案例研究、出版专业书籍杂志。设计院板块从去年到今年接了1500万方的项目，其中不到20％的项目是由相对来说非常成熟或者专业开发商在运作。例如江苏正在建设的华润万象城；华润置地对商业具有非常强的把控力。但还有80％的客户对商业地产项目运营并不具有清晰的解读能力。所以，会更多地依赖商业地产服务公司，希望服务公司提供更专业的意见。

但是商业地产服务公司不一定能够提

供这么好的服务，因为商业地产的—个显著特点就是产业链特别长，涵盖定位、设计、招商、运营各个环节。目前商业地产服务领域的一个主要问题就是：商业地产专业分工、产业链良性生存受到普遍漠视，链条上的各合作方对公共规则不是共筑，而是蚕食。由此导致产业整体运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。

比如说顾问公司，在商业地产领域顾问非常重要，这个行业有很多非常优秀的顾问公司，但为什么现在很多顾问公司被客户边缘化呢?因为他们做的和客户要求的不匹配，如果你不匹配怎么来探讨你的顾问是否准确，是否真实呢?

第二，我们讲建筑设计，到今天为止商业建筑设计始终没有从公建设计里面脱离出来。但是商业地产在建筑设计时与其他公建设计在设计逻辑、理论和方法上是完全不一样的。为什么很多建筑师在商业设计时候感觉话语权很弱?因为建筑设计有时候对商业项目本身来讲，作用非常重要。但是这个话语权又不一定是排第—位的。业主会谈功能组合、业态配置和互动；但是设计中商业动线、出入口设置、平面花费，这些话题其实很重要，所以设计在整个体系中存在很大的缺失。

再讲招商，很多设计公司也好、建筑师也好，感觉招商是很遥远的话题，和设计本身没有什么关系。但是本质上，设计和招商也是紧密相连的。我们服务过的国内商业地产大佬们，他们的正常招商逻辑是这么做的：

第一阶段：在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认。第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。

在这个过程中，招商和设计必须无缝完成技术交接，所以招商这个话题在建筑设计定位中是必须紧密结合的。

所以我认为，在讲商业地产服务的话题时，环节脱节是商业地产服务的最大弊病。某—领域的服务对别的领域不太关心，或者不太了解。而恰恰在商业地产的运营和开发过程中，尤其如果你是一个非常成熟、非常专业的开发商，有强大的资源整合力和掌控能力，可能对这个要求比较弱，他会去把控所有问题，只要所有领域的顾问做好该做的事情。但是如果你碰到—个相对弱一点，或者把控力不是太强的，他需要有整体把控能力的服务商，能够把定位、设计乃至运营整合起来，内部共同协同面对甲方，目前的商业地产领域，这是一个很急迫的需求。