房屋租赁纠纷起诉状（精选12篇）
被告：
诉讼请求：
1、判决解除原、被告 年 月 日所签订的《房屋租赁合同》；
2、请求判令被告支付原告房屋租金 元，（自 年 月 日起至起诉之日止）并支付利息（自相应租金履行期届满时起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行期限届满之日止）；
3、请求判令被告赔偿原告损失，损失参照双方约定的租金自起诉之日起计算至被告腾出房屋时止；
4、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：
年 月 日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于 的住宅出租给被告居住使用，租金每月 元，租金按季度支付，物管费、水电费等其他费用按合同约定由被告承担。签订合同当日双方清点了出租房屋内的物品，且原告将房屋交付被告使用。但被告自 年 月起至今未支付租金，原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。
此致
人民法院
具状人：
2006年4月7日, 重庆某公司与某置地公司签订了一份写字楼租赁合同, 约定由某公司承租置地公司某写字楼的一个单元 (以下简称“租赁单元”) , 租金2万/月, 租赁期限自2006年4月7日至2009年4月6日。该租赁合同约定:“承租方享有本合同约定之租赁单元的优先续租权。如承租方拟续租租赁单元, 应在租赁期届满6个月之前向出租方发出书面通知, 双方应就续租事宜进行协商, 有关续租的条件和条款须经双方共同协商同意。承租方应在不迟于本合同租赁期终止前3个月与出租方签署关于续租租赁单元的租赁合同, 否则出租方有权在租期届满时将租赁单元出租给任何第三方。”
2008年9月, 某公司即与置地公司商谈续租事宜, 后者要求将房租涨至3万/月, 双方一直未能达成一致。合同到期前, 置地公司也曾带其他有租赁意向的人来看过租赁单元, 但未能签订租赁合同。2009年4月6日租赁合同期满后, 某公司仍继续使用租赁单元, 并按照原合同的租金标准2万/月向置地公司支付租金。
3个月后, 置地公司2009年7月23日书面通知某公司, 要求其于2009年8月23日之前交还租赁单元。某公司拒绝交还, 置地公司随即向法院提起诉讼, 要求某公司立即腾退租赁单元。
法院经审理认定, 双方租赁合同约定的租赁期限届满后, 未能签订新的租赁合同, 某公司按原合同支付租金继续使用租赁单元, 某置地公司继续收受租金, 双方的原租赁合同继续有效, 但租赁期限为不定期。按照合同法规定, 不定期合同的当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人, 故法院判令某公司自判决生效之日起15日内腾退租赁单元。
【评析】
现实中存在很多租赁期限届满后承租人拒不腾退房屋的情形, 本案是一起典型的租赁合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满, 承租人应当返还租赁物”;第二百三十六条规定“租赁期间届满, 承租人继续使用租赁物, 出租人没有提出异议的, 原租赁合同继续有效, 但租赁期限为不定期”;第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确, 依照本法第六十一条的规定仍不能确定的, 视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同, 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。依照以上法规, 除非双方续签了租赁合同, 租赁期满返还房屋是承租人一项主要的合同义务。
本案中, 2009年4月6日双方租赁合同期满后, 某公司仍继续使用租赁单元, 并按照原租赁合同约定的租金标准每月支付租金, 置地公司未拒收及提出异议, 按照前述法律规定, 双方的租赁期限已变化为“不定期”, 置地公司作为租赁单元的所有权人, 随时有权解除合同, 收回租赁单元, 但应在合理期限之前通知租户。因此, 置地公司于2009年7月23日书面通知要求某公司于2009年8月23日之前交还租赁单元, 是行使其合法权利, 某公司应当按照该期限返还租赁单元。
【提示】
实践中, 存在很多类似的因房屋租赁合同引发的腾房纠纷。作为出租人, 让渡房屋使用权给承租人, 承担着较大的风险, 应在租赁合同中对承租人逾期返还房屋约定较重的违约责任, 或约定承租人在合同签订后几日内向出租人支付一定数额的租赁保证金, 以期在一定程度上防范承租人租赁期满拒不腾退房屋。
惠普首席发言人比尔·沃尔说：“甲骨文装聋作哑，我们对此很失望。”甲骨文则在声明中表示，惠普对甲骨文违反合同的指控“不实”，这一诉讼“极其恶毒，而且没有依据”。
本案已经被提交给加州的一家法院，从而进一步凸显出双方的敌对状态。惠普和甲骨文此前已经开展了30年的合作，而且拥有14万共同用户。
在甲骨文收购Sun，并进军硬件市场后，惠普和甲骨文便逐渐由合作转为竞争。惠普前CEO马克·赫德去年因为性骚扰丑闻离职后也被甲骨文招致麾下。惠普随后就此事起诉赫德泄露商业机密，但很快得以和解。
惠普在起诉书中写道：“仅仅8个月的时间，甲骨文就从惠普的亲密合作伙伴变成了充满敌意的对手。”
当SAP前CEO李艾科执掌惠普帅印后，这两家公司之间的冲突进一步升级。在李艾科担任CEO期间，SAP就与甲骨文产生了版权纠纷。在他加盟惠普后，甲骨文CEO拉里·埃里森(Larry Ellison)甚至公开对李艾科进行指责。惠普则表示，埃里森此举是为了令李艾科难堪，并干扰他在惠普的工作。
如今，英特尔安腾处理器又成为了惠普和甲骨文的斗争核心。
甲骨文今年3月决定停止对安腾处理器的支持。该公司表示，英特尔明确透露，这款芯片已经接近终结，并将把重点放在x86处理器上。
惠普将甲骨文的这一举动称为“反用户”行为。惠普称，该公司是代表已经对安腾芯片投入大量资源的用户向甲骨文提出要求的。
原告XXX，男，汉族，____年____月_____日出生，住址：___________
被告XXX，男，汉族，____年____月_____日出生，住址：___________
被告XXX，男，汉族，____年____月_____日出生，住址：___________
诉讼请求
一、要求判令解除原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、要求判令两被告返还租用房屋；
三、要求判令两被告支付房屋租金人民币156,000元；
四、要求判令两被告支付迟延支付租金的违约金人民币55,836元（按每天所欠租金的3‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；
五、要求判令两被告支付房屋使用费人民币12,000元（暂计至2008年4月20日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；
六、要求判令两被告支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用（暂计）人民币60,676.68元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；
七、要求判令两被告支付物业管理费人民币2,290.86元（2008年01月至03月的费用，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；
八、本案诉讼费用由两被告承担。
事实与理由
2007年4月20日，被告因（饭店）店铺经营需要而与原告签订《上海市房屋租赁》，合同约定：原告将其位于松江区XXX镇XXX北路XXX号、XXY号和XXZ号的房屋（以下简称“该房屋”）出租给被告毛XXX、叶XXX。该房屋的租期为2007年4月20日至2012年5月31日止，其中，2007年4月20日至2007年5月31日为免租期。该房屋月租金为人民币36,000元（叁万陆仟圆整），且该租金自合同签订之日起12个月内不变。另外，月租金的支付方式为：租金按每三个月为一期支付，被告于本合同签订后7个工作日内支付首期租金，以后支付时间为每年的8、11、2、5月份的20日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的3‰支付违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。
合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用,已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。因此，根据《上海市房屋租赁合同》第九条第二款之规定，原告于2008年4月09日发出《解除合同通知书》。
综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。
此致
人民法院
具状人：
民事诉状
原告：姓名张三性别男出生日期XXXX年XX月XX日民族汉籍贯顺德联系电话：XXXXXXXX
现住地址：顺德区大良街道XX路XX巷XX号
被告：姓名李四性别男出生日期XXXX年XX月XX日民族汉籍贯顺德联系电话：XXXXXXXX
现住地址：顺德区大良街道XX路XX巷XX号
请求事项：
1、请求法院判令被告立即交纳租金XXX元。
2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：
XXXX年XX月XX日，被告与原告签订了XX租赁合同，并于当天生效。租赁后，被告从XXXX年XX月XX日开始不交纳租金，经原告多次催交，被告仍未缴交。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。
此致
佛山市顺德区人民法院
具状人（签名或盖章）：张三
被上诉人(一审原告):武某某，女，1xxxx年6月26日出生，汉族，住xx市华飞龙小区121号楼。
原审被告(一审被告):杨某某，女，1xxx年2月8日出生，汉族，住xx市千泉街道办事处南北村。
上诉人孙某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服20xx年12月20日xx市人民法院作出的
(20xx)
邹商初字第
90
号山东省xx市人民法院民事判决书，特提起上诉。
上诉请求:
1、依法撤消20xx年12月20日xx市人民法院作出的
(20xx)
邹商初字第
90
号山东省xx市人民法院民事判决书第一项，查清事实，依法改判或者发回原审人民法院重新审判;
2、依法判决上诉人孙现松不承担本案诉讼费用。
事实和理由:
一、一审法院认定事实错误。
原审法院以上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同未经房主同意为由，认定合同无效，上诉人返还房屋转让费元，属于认定事实错误。
本案的基本事实是，原审被告杨某某与房主王某某签订房屋租赁合同，期限为1年，在此期间，原审被告杨某某将该房转让给上诉人，上诉人又转让给了被上诉人武某某，并据此收取了元的转让费，上诉人将其中的元给付了原审被告杨某某，对于这一事实，被上诉人是知情的，且一审法院也给予了认定，现一审法院却判决上诉人返还全额转让费，忽视了上诉人的利益，与我国法律规定的公平原则相悖。退一步讲，即使需要返还转让费，本案被上诉人的诉求也是针对上诉人与原审被告杨某某双方，法院不应判定上诉人一人承担。一审原告起诉两被告返还原告转让费元，其诉请是针对两个被告，而非单纯的上诉人一人。一审法院判决只是让上诉人自己一人负担返还转让费元，根据不告不理的原则，一审法院判决强加于上诉人，已经在一审庭审中查明事情发生的来龙去脉，对客观事实已经查明，但判决中却未对当事人的诉请完全裁决，增加当事人的诉累，引起不必要的麻烦和矛盾。法院对一审原告诉请没有完全裁判，根据“法院不得拒绝裁判”的原则，人民法院对任何告诉都应从程序上或实体上作出某种评判。只有“告”而没有“理”，这是对当事人实体权利和诉讼权利的侵犯。人民法院在民事案件的审理中，是居中处理当事人的纠纷，以法律赋予的职权对当事人的权利义务作出裁判，而不得代当事人主张或处分权利。只有摆正这一位置，才能确保司法公正。
但是，一审法院却以上诉人孙某某与原审原告杨某某就转让费之间存在的关系本院不予一并审理为由，简单的判决上诉人孙某某返还被上诉人武某某元。上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让合同系双方真实意思，没有违反法律、行政法规的强制险规定，是合法有效的，并且该合同也已经履行完毕，对于被上诉人的这一主张没有法律依据。
综上所述，一审法院置查明的事实不顾，一审判决既损害了上诉人孙某某的合法权益，又给当事人增加了讼累、浪费了司法资源，恳请二审人民法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
此致
一、案情简介和法院判决
蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。
一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。
二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。
二、如何区分效力性与管理性强制性规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。
在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。
那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。
三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性
首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。
其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。
再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。
结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。
然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。
笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。
四、小结
承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。
对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。
诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。
关键词：店面租赁合同纠纷
1商店店面租赁合同纠纷案件的类型
①非产权人签订店面租赁合同的案件：②家族共同财产尚未析分共有权人之一直接签订店面租赁合同的案件：③产权人“一屋两租”的案件；④租金过高、显失公平的店面租赁合同案件：⑤支付定金要求返还的店面租赁案件。
2商店店面租赁合同纠纷案件审理难点
2.1诉讼主体问题。原告诉状上所列的原、被告只是租赁合同上签字的出租人和承租人。但是，法官犀利的目光要直指诉争店面的所有权人。如果是非产权人签订合同案件则追加产权人为第三人，进而审查产权人对店面租赁合同的态度。但是，如果没有明确的房屋所有权证，对店面产权人的认定就成了一个难点。有一个案件，诉争店面是祖遗业产，并没有办理产权证，继承人内部可能析产完毕，有析产协议，因此案外第三人依据析产协议主张其是店面产权人。对此，审判实践中有两种意见：一种认为根据对证据的初步审查，可直接认定该案外第三人是店面产权人，应该让其参加诉讼：另一种意见认为该案外第三人仅是共有权人之一，如果其同意签订租赁合同，则还要追加其他共有权人，如果其不同意签订租赁合同，则不必追加其他共有权人，因为共有权人之一不同意出租，租赁合同则无效。笔者认为，在这类店面租赁合同案件中，法院只是为了审查合同效力而追加当事人，对于内部的析产协议不宣在租赁合同案件中直接认定其效力，不宜主动将继承析产关系混合到租赁合同案件中审理，将案件处理结果影响的当事人范围扩大。
对于转租案件，即通常所说的“炒租”案件，就不仅仅是查明产权人的问题，还要查明有权转租者的问题。当最后一个承租者与转租者发生租赁纠纷，法院也要追本溯源，查清产权人，追问产权人对第一个转租者转租合同的态度。产权人如不同意转租，则不必再追加层层转租者，穷尽所有转租者：产权人如同意转租，则要再追问第二个转租者，以此类推，一直追问到最后一个转租者。这些工作应通过调查、作笔录完成。一旦产权人不同意或有一手转租者不同意，则可以立即认定租赁合同的效力，应该行使释明权的及时行使释明权，才能减少开庭次数，尽量缩短此类案件审理的时间，提高审判效率。
2.2租赁合同效力问题：
2.2.1合同无效问题。店面租赁合同案件中，租赁合同关系是最主要的法律关系，租赁合同的效力是案件审理的关键。经过审判实践，普遍达成这样的共识：未经产权人同意签订合同或未经全体共有权人同意签订的合同效力待定，未经产权人同意签订合同的是无处分权人处分他人财产的合同，根据《合同法》第51条的规定，如果产权人不予追认同意签订则合同无效。店面是按份共有的，根据《物权法》第97条的规定，签订店面租赁合同应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，否则店面租赁合同无效；店面是共同共有的，如果有一个共有人不同意，那么根据《物权法》第97条和《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第89条的规定，该店面租赁合同也为无效。而对于转租合同的效力问题理论界颇有一番争议。有人认为《合同法》第224条并没有规定未经出租人同意转租的转租合同就必然无效，只要出租人不解除原租赁合同，转租合同就是有效的。笔者认为，对于转租合同，各国主要采用限制主义、自由主义和区分主义三种立法模式。从《合同法》第224条规定来看，我国关于转租合同的规定是承租人要经出租人同意才可以将租赁物转租给第三人，这一规定表明我国采用的是限制主义的立法例。没有征得出租人的同意转租也是无处分权人处分他人财产的表现，同样是效力待定的合同，只要出租人不予追认同意，合同即为无效。
2.2.2“一屋两租”案件的合同效力问题。“一屋两租”案件涉及两个租赁合同。出租方明确表示不履行其中一个合同，拒绝履行另一个合同。这时出租方往往主张其不愿履行的合同是无效的。其实，这两个合同只要依法成立，都是有效的，不因出租方的选择履行而无效。因为，根据合同建立的是债权，债权不是对世权，是一种相对权，不具备对抗性。
2.3合同无效后的处理和违约责任的承担
2.3.1转让费问题。店面租赁不同于普通房屋租赁的一大特點就是店面租赁合同中往往涉及到转让费，出租方一般都向承租方收取一笔不菲的转让费。有的当事人甚至要求对转让费进行评估。转让费的存在成为一种普遍现象，存在即有其合理性吗?转让费的性质在实践中有不同的认定：第一种意见认为，转让费是一种经营管理权的转让费用，因为店面是作为经营之用，承租方承租了店面，也是出租方对经营管理权的让渡。第二种意见认为，转让费是一种装修等费用的补贴。这种转让费发生在层层转租案件中。出租方即转租方装修了店面，但在转租后，装修费用无法收回，体现为转让费。第三种意见认为，转让费是一种除租金外的额外费用，是不应收取的。笔者认为，第一种意见混淆了经营管理权和租赁权的概念。经营管理权指向具体的经营实体。而租赁权指向租赁物。经营管理权是对经营实体的经营管理，其内容复杂，包括人事任免、资金分配等内容，而租赁权的内容仅是对租赁物的占有、使用和收益。两者不可混为一谈。有人认为第三种意见是“一刀切”，不分析具体情况。其实，根据国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十六条的规定，出租人除收取租金外，不得收取押金或其他额外费用。转让费往往是“炒租者”收取高额租金的借口，巨额的转让费也是出租者逃避税收的手段。为了维护交易的稳定，应当遏制”炒租“现象，当事人若主张返还转让费，应依照《城市私有房屋管理条例》的规定，一律判决返还。这样法院的判决才能对当事人的店面租赁行为发挥应有的指导作用。第二种意见将装修补贴等费用归入转让费，笔者认为装修补贴费应另外明列，否则在提起诉讼时不应得到保护。
2.3.2因合同无效或被撤销而赔偿的损失问题。因合同无效或被撤销外应赔偿的损失是包括直接损失和间接损失，抑或是只有直接损失?《合同法》第58条的表述是“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”那么这是否意味着因合同无效或被撤销后赔偿的损失只是直接损失，只能适用《合同法》第58条进行救济?笔者认为，对于因产权人、共有权人或转租人不同意签订合同而无效的情形，损失赔偿可以应适用《合同法》第42条，即归入缔约过失责任应赔偿的损失。出租方隐瞒了产权人不同意签订合同以及无权处分租赁店面的事实，属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”这种违背诚实信用原则的行为，出租人对店面租赁合同的无效应承担缔约过失责任。依据缔约过失责任所主张的损失主要是信赖利益的损失。“信赖利益是
指缔约人合理信赖合同有效有成立而支出财产成本或机会成本，且该成本因合同有效成立而得以回复之利益。”信赖利益损害应包括积极损害和消极损害，即所受损害和所失利益。缔约人放弃其他订约机会正是由于其经磋商、谈判并信赖对方会与其签订合同。对于善意信赖人来说，机会损失确实存在，未获赔偿有失公平。机会损失应结合“第四人”就相同标的与“第三人”订立合同而由此获得的净利润、善意缔约人的履行能力以及同行业的交易行情等因素综合认定。
2.3.3店面租赁合同违约责任中的继续履行问题。在“一屋两租”案件中，起诉的承租方往往主张合同有效且要求继续履行合同，但出租方往往要求解除合同，不再继续履行合同，那么，承租方的要求能否得到支持?店面租赁合同案件中出租方要履行的是将租赁店面交付给承租方承租使用的义务，这是一种非金钱债务。在出租方已经将诉争店面交付给另一份有效合同的承租方的情况下，提起诉讼的承租方所依据的合同已没有了履行的可能，即事实上不能履行，因为，出租人按租赁合同交付租赁物，承租人占有租赁物，其占有是合法占有，应当受到保护。先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利，而这种权利具有物权化的特征，有对抗力和排他性。而未占有租赁物的承租人，其享有的是来源于合同约定的请求交付租赁物的权利，是债权，根据物权优先于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的具有物权特征的权利。所以起诉的承租方要求继续履行合同不能得到支持。
原告：陈瑶瑶女汉族 1988年01月24日出生 身份证号：***825 住址：联系电话：
被告：张春鹏男汉族 1969年08月10日出生 身份证号：***8103430 住址：联系电话：
案由：房屋买卖合同纠纷
诉讼请求：
1、请求法院依法判决被告履行《房屋买卖合同》义务，将北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908A的房屋所有权过户给原告；
2、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币200000元；
3、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。
事实与理由：
2012年7月25日，原告经北京市嘉禾家美房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了关于北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908A的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金人民币50000元。
双方同意，被告应配合原告在合同签订后一个月内（即2012年8月25日前）办理完毕该房屋过户事宜，原告亦多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币200000元.原告购买本房屋是为年底结婚作为婚房使用，被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求法庭依法判决被告按照合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。
此致
北京市朝阳区人民法院
原告：
电话：13584986438
被告一： 昆山市淀山湖镇安上村村委会主任：孙卫忠。
被告二：昆山市淀山湖镇分管领导 副镇长：徐建波。
诉讼请求：
一、依法判令被告归还原告的耕地(承包地)与住宅地权利。
二、判令被告补偿原告六到七年多来为此苦苦上访和起诉的时间、经济等损失五万元。
三、本案诉讼费由被告承担。
事实理由：
三原告系昆山市淀山湖镇人民政府管辖下的村民，于7月31日取得第二轮《中华人民共和国农村土地承包经营权证》，该证受国法保护。“安上村”有土地始被征用，且至今整个村庄早已被全部拆迁光;但原告未得到“征地补偿”与“住宅地的补偿”，原告上访六-七年左右依然未得。
好不容易在8月8日镇政法委书记彭建明答应给原告征地补偿，但依然不答应给原告住宅地补偿;结果镇干部对原告说“给原告的征地补偿只有一万多元一亩”(20江苏省政策规定昆山市的征地补偿标准是每亩田5万元);而此时(年)的物价已经是当时的六倍左右了(当时，淀山湖镇的房价是一千多元每平方;2011年时，淀山湖镇的房价是六千多元每平方);所以原告我就不要这个不合算、不合理的征地补偿了;原告我要“要回自己的耕地”(村里还有剩余的耕地没有被卖掉)，因为被告他们并没有与原告我签定“我同意卖掉我的耕地的协议”;也从来没有正式告知我“我的耕地在什么时候被卖了，就不给我耕地了”。
综上所述，被告违反了国法(中华人民共和国农村土地承包法)，违反了江苏省征地补偿标准政策;侵犯了原告的合法权益;为维护原告的合法权益，特具状与法院，请求依法支持原告的诉求“判令被告依法归还原告的耕地(承包地)与住宅地权利”。
此致
江苏省高级人民法院(因为千灯法庭不受理、昆山法院不立案，苏州中院依然转昆山法院，且都不给我不受理的书面答复;所以我现在只得：到江苏省高级法院起诉)
关键词：农村；房屋买卖合同；法律规制
一、我国农村房屋买卖合同的现状
在我国《城市房地产法》调整城市房屋的买卖交易，其程序非常的严密，过户登记是其非常重要的程序。而在农村，房屋买卖与城市房屋买卖形式却非常不同，在农村，一般是买卖双方签订签订购房协议，更有甚者是口头协议，买卖双方的身份也比较复杂，有本集体经济组织内部的买卖，本集体经济组织与其他经济组织的买卖交易，还有本集体经济组织与城镇居民的交易。
目前的法律规定，农村房屋交易应当具备以下几点：买卖双方属于同一集体经济组织，买方无其他房产，所购房产的面积应符合当地的相关规定，转让房产需有政府的批准，买卖房屋需提出申请，政府需对买卖的房屋是否符合以上规定进行审查，房屋买卖合同需经过批准才能生效，没经过批准，房屋买卖合同不能生效。法院对房屋买卖纠纷的处理存在以下几种意见：第一，认定房屋买卖合同一律无效，北京高院认为房屋买卖不能不卖地，只卖房，我国不允许私人之间买卖宅基地，故此买卖合同不能生效。第二，认定房屋买卖合同一律有效，此观点认为，买卖合同与无权的转移是分开的，房屋是村民自己的财产，村民应具有处分权且是完全处分权，房屋买卖合同只要符合合同的成立要件就应有效，过户与否并不影响买卖合同的效力。故此类合同应认定为有效。第三，原则上无效，特殊情况有效。此观点认为同属一个村民委员会的才有效。
二、我国农村房屋买卖合同纠纷的原因分析
我国农村房屋买卖合同纠纷其根本原因是调整农村房屋买卖法律规范模糊不确切。其主要原因是缺失农村房屋买卖登记制度。其直接原因是农村房屋买卖当事人为追逐不当利益而背弃诚信。
我国在土地上采取农村与城市不同的土地政策，这造成我国城市与农村的房屋买卖呈现不同的形式。农村的房屋分为两个部分，第一部分为宅基地，第二部分为宅基地上的房屋。毋庸置疑房屋为村民的私有财产，而房屋占有的宅基地则相对复杂。集体组织拥有宅基地的所有权但村民自己拥有宅基地的使用权，所以农村房屋的产权结构比较复杂。因所有权与使用权分离，因此也加大了农村房屋流转的难度。
三、解决我国农村房屋买卖合同纠纷的建议
尽快对农村房屋买卖合同相关的法律法规加以完善。第一，立法机关应对农村房屋买卖合同的效力制定一个清楚的法律界定。第二，因法律的完善不是一蹴而就的事情，立法又应跟上社会的发展速度，这样我们可通过司法解释来弥补法律的漏洞。在我国全国人大常委会行使司法解释权，在无明确的法律对宅基地使用权及房屋买卖进行规范时，全国人大常委会课通过司法解释对农村房屋卖合同，宅基地使用权的流转，及相关程序性问题作出说明。这样买卖双方都有法可依，司法机关也可因司法解释的指引而防止判决 的不公平。
在司法实践中，应确保法治的统一性，防止同案不同判，有损司法的权威性。司法实践中的审判实践的混乱加剧了纠纷解决的难度，例如，在同一类型的案件中，有的法院判决房屋买卖合同一律无效，有的法院判决买卖合同一律有效，而有的法院判决原则无效，特殊情况有效。这种不统一的判决对法制的统一性与严肃性是一种极大的破坏，因此，对同案不同判现象要极力避免，以使在法律纠纷解决时更好地维护双方的利益，要实现此目标可从以下几个方面努力：首先，最高人民法院和最高人民检察院应针对农村房屋买卖和宅基地问题制定出统一的司法解释，以此来引导基层法院的审判活动。其次，法院不能在法律规定不明确的情况下随意的处理案件，轻易地做出判决，而应注意此类案件相应的法律效果与社会效果，权衡双方的利益，充分考虑双方当事人的过错，尽可能的做到审判的公平。
应城市房屋买卖一样在物权变动上建立清晰的登记制度。我国的不动产物权变动要求通过登记来实现公示的效果，我国农村也应借鉴城市房屋登记制度，这样有利于农村房屋的健康流转。有利于农村经济的发展。要实现这个目标可从以下几个方面着手：首先，应确定农村房屋变动的登记机构。其次，农村房屋买卖的当事人应向房屋所在的登记机关提出书面申请，同时需提供相应的必要的证件等。有登记管辖权的机关应受理当事人的申请，并可收取法定的登记费用。
国家应该放宽宅基地转让的限制，减轻房屋交易受到的束缚。曾先法律应给予农村村民与城市居民在处理自己私有房屋当面相同的权利。国家应开放宅基地的流转，这样有利于目前的现状。
在房屋拆迁产生的买卖纠纷中应维护诚实信用原则。诚实信用原则是民法的基本原则也是市场经济的基本规则，农村房屋买卖纠纷中多是因为卖方违反诚实信用原则，钻法律的漏洞，无效合同的处理应更多的保护买方的利益，例如补偿款的分配，应结合案情给予买方更多的补偿款，这样更符合诚实信用基本原则的宗旨。
四、结束语
我国农村经济的发展已经发生了重大的变化，经济快速发展的同时相关的问题也急需解决，农村房屋买卖合同纠纷法律规制已经成为目前急需解决的时候，相关部门必须加以重视，事物的发展需要一个过程，法律、法规的完善也不例外，这需要党和政府以人民利益出发，以法律手段来解决这个问题，相信这一问题会逐步的解决，这将为我国农村的经济发展提供助力。
参考文献：
[1]张庆华.土地物权疑难法律问题解析[M].法律出版社， 2007.
[2]邓基联.房屋买卖合同纠纷[M].法律出版社，2009.
[3]孙媛媛.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院报， 2010.
作者简介：
李霄在天津市某区购买了一商铺, 并在该区房管局交易中心领取了房屋产权证。李宵欲将该商铺出租, 并向一位欲租房男子出示了该房的房屋产权证原件, 并提供房产证和身份证的复印件, 但没想到该男子对李宵持有的真实的房屋产权证进行了调包, 并伪造了李宵的身份证, 进而利用真房产证, 以李宵的名义将该房产“出售”给了周女士等二人。李霄向发证机关查询后被告知, 该房屋确已经登记过户给周女士。
此案主要涉及冒充房屋产权人进行“二手房”交易经登记后, 第三人是否可以依据善意取得的物权法原则取得该房屋的问题。对此案是否适用善意取得制度, 大致有两种意见。
一种意见认为, 此案情形应当适用善意取得制度。其理由是:第三人 (周女士等二人) 出于善意信赖不动产登记簿的登记, 与登记簿记载的权利人发生交易, 并且该交易所转让的不动产已经登记于该第三人名下时, 即使该登记簿原登记记载的权利人与实际权利人不符, 为维护交易的安全, 善意第三人也即时取得不动产所有权, 不受实际权利人 (李霄) 的追夺。在此种情况下, 实际权利人只能请求案外人某某承担刑事责任附带民事赔偿责任, 并要求登记机关就其没有严格审查和核实该房屋产权交易及房屋过户的相关材料的过错行为, 承担国家赔偿责任。
另一种意见认为, 此案不应适用善意取得制度。其理由是:第一, 争议房屋的买卖合同是案外人持假身份证假冒实际权利人李宵及其签字与第三人周某等人签订的, 并非权利人李宵本人的真实意思表示, 应属无效民事行为;第二, 不动产善意取得应当发生在登记簿记载的名义权利人与实际权利人相脱离的情况下, 即如果第三人信赖不动产登记簿的登记, 而与该登记簿记载的名义上的权利人发生交易, 即使该名义上的权利人并非实际权利人, 第三人也善意取得不动产所有权或其它权利。此案中, 李霄既是该房屋的实际权利人, 也是名义上的权利人, 而案外人某某是冒用李霄的名义将房屋出售, 不属于实际权利人与登记簿上的名义权利人相分离的情形, 因而不可适用善意取得, 第三人周女士不能取得该房屋产权。对于自己的损失, 一方面由房地局因未履行自己的注意义务应承担相应的国家赔偿责任;另一方面, 由案外人某某承担刑事附带民事赔偿责任。
其实, 在上述两种意见中, 最为关键的法理分歧集中在两点:第一, 如何理解不动产善意取得的适用前提———无权处分问题;第二, 如何理解不动产登记性质。揭示这两个问题的实质, 此案是否适用不动产善意取得这一问题也就迎刃而解了。
不动产善意取得的适用前提———无权处分
我国物权法为了适应社会和经济发展的客观需要, 在借鉴发达国家和地区的立法经验的基础上, 对善意取得制度作了规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回。”在此基础上, 还对善意取得及其构成作出了较为系统的规定:除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产或者动产的所有权: (1) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (2) 以合理的价格转让; (3) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其它物权的, 参照前两款规定。
物权法的上述规定, 首先作为一种原则, 肯定了任何交易的前提是交易人具有处分权, 所有权应受到保护的立场, 并确认无权处分不仅侵害了他人的财产权, 同时也破坏了交易安全, 所有权人有追回权, 以此保护所有权静态的安全。同时, 无权处分作为例外, 物权法确立了善意取得制度, 在无权处分情形下, 第三人基于合理的信赖, 依法取得该被处分财产所有权的合法性, 保护了交易的动态安全。
善意取得制度的前提条件是无权处分, 何谓“无权处分”, 物权法并未规定, 对此该如何理解呢?
就不动产善意取得而言, “无权处分”是指无权利人以自己的名义对于标的物所实施的处分行为。其关键要素就是“以自己的名义”。此民事主体的名字必需已记载在不动产登记簿上, 并以登记作为权利的证明。如果无权处分人处分的是在登记簿上记载在他人名下的不动产, 在没有明确的授权文件的情况下, 即使第三人是“善意”的, 对此毫不知情, 此时不存在适用善意取得的前提, 自无适用善意取得的可能了。详言之, 物权已经登记在一个民事主体A的名下 (“登记公示确权”) , 那么尽管这一个民事主体可能由于种种原因并非实际权利人 (如夫妻财产共有、合伙或信托关系等) , 或其取得上述物权而存在种种瑕疵而可能在将来被司法程序确定其取得该不动产权利没有合法的依据, 但是只要该民事主体A在不动产登记的合法有效期间, 以其意思表示, 将该不动产转让给善意的第三方B, 并办理了不动产转让登记, 使权利登记在该善意第三方B的名下 (“转让登记公示”) , 那么无论该民事主体取得该权利是否存在与实际权利人的分离, 或因存在瑕疵将来可能被剥夺或被撤销登记, 但是该善意的第三方B均可善意取得对该不动产的所有权。因此, 在登记簿记载的名义权利人与实际权利人相脱离的情形下, 名义权利人与第三方进行了交易, 而交易中第三人对登记簿记载的名义权利人并非实际权利人这一事实无从知晓, 其根据登记簿上将其记载的名义权利人推定为正确权利人, 这种被记载在不动产登记簿上的“假像”在客观上有理由让第三人相信名义权利人有权作出物权变动的意思表示, 并据此办理了物权交易的登记, 具有公示公信力, 从而善意第三人取得交易不动产的物权。
在李宵案中我们看到:李宵既是争议房屋的实际所有权人, 也是不动产登记簿上记载的权利人。该房屋的所有权不存在实际所有权人与实际所有权人相分离的情况。而且案外人并不是以自己的名义处分该房屋, 而是冒用真正权利人李宵的名义处分的, 根本不具备无权处分中所谓无权处分人的资格, 其行为不属于无权处分行为, 其发动的物权变动不能产生善意取得的法律效果。因此, 此案自无善意取得制度适用的可能, 第三人也不能善意取得该争议房屋的所有权。
不动产登记的性质
对于不动产登记的法律效力, 在物权法中已经有明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时即发生效力;不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致;记载不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误外, 以不动产登记簿为准。
一种观点认为, 不动产的变动需借助不动产交易之外的权威第三方, 即不动产登记机关代表国家对民事法律行为导致的物权变动予以认可并予以登记公示, 即登记公示本身导致物权的设立、变更和终止。
另一种观点则认为, 不动产登记是登记机关履行公共服务职能, 依照房屋买卖双方的意思表示 (合同) 及买卖双方进行物权变动意思所做的背书, 登记是当事人自己意思表示推动的结果。
显然, 两种观点对不动产登记公示效力的来源, 是来自不动产登记机关对不动产产权的登记本身, 还是源于当事人之间的法律行为, 有本质的分歧。前一种观点将不动产登记外化于物权变动的法律行为之外, 认为是登记机关的登记行为导致了物权的设立、变更和终止, 显然扩大了登记机关的权限和责任, 不符合法理和我国的司法实践。
1.从理论上讲, 不动产物权变动法律行为包括两种:一是当事人之间的不动产买卖合同 (债权行为) , 二是不动产登记行为 (物权行为) 。如果由登记机关物权登记导致物权的设立及变动, 那么登记机关应当对包括不动产买卖合同这一债权行为在内的全部物权法律行为进行审查, 在其确认该债权行为的合法性后再进行物权登记, 并最终授予物权变动以法律效力。但是, 根据合同法及其司法解释的规定, 只有法院和仲裁机关拥有审核合同效力的权力, 不动产登记机关并不具有审查合同效力的权限、权能。因此, 不动产登记机关既无权对民事权利进行授权, 更无权对民事权利进行剥夺。
2.不动产物权变动的登记, 是对当事人意思表示一致的认可, 此种认可的获得仍然是由当事人合意推动的结果。当事人是否申请登记、何时申请, 是否自己出名进行登记或由何人出名进行登记 (如在夫妻关系、合伙关系和信托关系中) 等, 均取决于当事人的合意, 登记机关应予以尊重。
3.如果在当事人申报不实或因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实等情况下, 登记机关依法有权注销房屋权属证书, 导致不动产登记被撤销, 不动产变动不具有法律效力, 当事人因此而受到损失的, 除应当由国家予以赔偿的以外, 应当由有过错的当事人承担或在有过错的当事人之间进行分担。
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