房地产公司全套制度

房地产公司全套制度（推荐5篇）

房地产公司全套制度 篇1

总 则

为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据《公司章程》结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。

组织机构

第一条

股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司《章程》行使职权。

第二条：董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。

第三条

监事会：依照公司《章程》行使权力。

第四条

总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。

第五条

公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。

工作职责

第一条

公司董事会职责：

一、决定公司经营计划和投资方案。

二、制定公司财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。

三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。

四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工程技术负责人、财务负责人。

五、制定公司的基本管理制度。

六、负责召集公司股东会，向股东会报告工作。

七、执行股东会的决议。

第二条

监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。

第三条

总经理办公会职责：

一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。

二、组织实施公司经营计划和项目投资方案。

三、组织实施公司董事会授予的其它工作。

四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。

五、聘任或解聘公司部门负责人。

第四条

公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。

董事长职责

（一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。

（二）决定公司经营计划，投资方案，财务预、决算方案，利润分配和弥补亏损方案。

（三）负责主持召开股东大会，向股东大会作工作报告。

（四）负责执行股东会决议，主持召开公司董事会，实施董事会决议。

（五）负责聘任或解聘公司总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人。

（六）决定公司员工的报酬事项。

总经理职责

（一）负责组织实施公司项目部开发的经营管理工作。

（二）负责组织实施公司董事会的决议及授予的其它工作。

（三）负责组织实施公司的经营计划投资方案。

（四）负责主持召开总经理办公会和公司业务办公会。安排和检查工作。

（五）拟订公司内部机构设置方案和公司内部管理的各项规章制度。

（六）聘任或解聘公司部门负责人。

工会主席职责

（一）负责工会的日常工作。

（二）参与公司经营决策和经营管理。代表和组织职工依照法律规定，参与公司的经营管理和民主监督。

（三）组织职工进行业务知识和科学文化的学习。

（四）开展健康向上的文化娱乐和体育活动。

（五）参与协调劳动关系和调解劳动纠纷。

（六）协助公司做好劳动保险和劳动保护办好公司福利、改善生活条件。

（七）抓好公司工会组织建设，鼓励职工向公司提合理化建议。

（八）负责完成公司总经理办公会临时安排的各项工作。

副总经理工作职责

（一）协助公司总经理工作。

（二）执行公司总经理办公会决议。

（三）负责公司总经理办公会分工的分管工作。

（四）按时向总经理办公会汇报工作落实情况。

（五）负责公司员工的业务培训工作。

（六）组织和下达分管业务工作。

（七）负责分管业务的接待和协调工作。

（八）负责执行总经理办公会分配的其他临时性工作。

工程技术负责人职责

（一）组织对开发项目在技术方面的考察论证和技术方案的设计工作。

（二）负责对施工图的技术审查实施和组织工程技术交底工作。

（三）负责工程技术图纸的设计的变更工作。

（四）负责对工程质量的监督和检查工作。

（五）负责对工程部的工程技术指导工作。

（六）负责执行公司总经理办公会的其他临时性工作。

财务负责人职责

（一）在公司董事会的领导下具体组织落实公司的财务会计工作，熟悉并领导执行国家有关会计、税收等方面政策。

（二）组织制定修改公司内部财务、会计制度，建立适应公司具体情况的会计核算和财务管理模式。

（三）组织编制全公司的财务成本计划、筹资计划，报批后组织实施。

（四）加强资产管理，合理使用和灵活调度资金，提高资金使用效益。

（五）参加公司经营管理会议，运用财务、会计资料进行预测和分析，为公司董事会决策当好参谋。

（六）参与拟定和审查经济合同，协议及其它经济文件。

（七）负责向公司董事会报告财务状况和经营成果，领导完成对外报送财务报告和申报纳税等业务。

（八）组织会计人员学习专业技术和有关财经制度、准则，考核和检查会计人员的工作情况。

（九）协调处理与税务、工商、银行等经济管理部门的关系。

（十一）完成公司领导安排的其它临时性工作。

办公室主任职责

（一）负责组织实施公司办公室的全面工作。

（二）负责执行总经理办公会的各项决议。

（三）负责草拟公司发展、经营等工作计划和公司工作总结。

（四）负责公司内外协调、联络工作。

（五）负责公司行政事务管理和人事工作。

（六）负责对公司资产设备的购置、维修、维护、登记和车辆管理工作。

（七）负责公司的日常管理和保卫、卫生工作。

（八）负责公司公章和各类印章的保管工作。

（九）负责公司总经理办公会临时安排的其它工作。

秘书岗位职责

（一）接受办公室主任的领导和工作安排。

（二）负责草拟公司各类文件、合同、材料。

（三）负责完成公司总经理办公会的文字记录工作。

（四）负责协助办公室主任完成公司内部的人事工作。

（五）负责公司员工业务的考评工作。

（六）负责公司对外宣传工作。

（七）负责公司内部文件、资料、材料、合同等的文字打印工作。

（八）负责对公司内部文件收发登记工作。

（九）负责对电脑、打印机、复印机、纸张的保管和维修工作。

（十）负责完成办公室主任安排的其它临时性工作。

办公室资料档案员岗位职责

（一）接受办公室主任的领导和工作安排。

（二）负责对公司各类资料、文件、证件、合同、人事档案等的保管与整理工作。

（三）负责办公室接待和上传下达工作。

（四）负责公司办公场地的清洁卫生检查工作。

（五）负责公司考勤工作。

（六）负责完成公司办公室主任安排的其它临时性工作。

驾驶员岗位职责

（一）接受公司办公室主任的领导和工作安排。

（二）负责对公司业务车辆的驾驶工作。

（三）负责对公司车辆的管理和保养工作。

（四）负责对公司车辆的审证及办证工作。

（五）负责完成办公室安排的其它临时性工作。

财审部经理岗位职责

（一）负责组织财审部的全面工作。

（二）负责对公司财务、资金、投资运行的分析、研究工作。

（三）负责财务预算、结算工作。

（四）负责组织资金和银行贷款手续的办理。

（五）负责财会人员的业务培训和公司劳资工作。

（六）负责督促财会制度、财经纪律的落实。

（七）负责编制公司董事会关于项目投资的资金计划。

（八）执行公司董事会和总经理办公会安排的其它临时性工作。

会计员岗位职责

（一）接受财会部经理的领导和工作安排。

（二）负责会计的本职工作。

（三）负责公司财会账本、资料的保管工作。

（四）协助财会部经理完成银行贷款手续

（五）负责业务范围内的各类上报报表编制。

（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。

出纳员岗位职责

（一）接受财会部经理的领导和工作安排。

（二）负责公司的薪金发放和现金保管工作。

（三）负责资金和薪金发放的复核和票据审核工作。

（四）负责财务出纳凭证的整理和保管工作。

（五）负责现金流量的记账和银行存款的记账工作。

（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。

工程部经理岗位职责

（一）负责组织工程部的全面工作。

（二）负责工程项目方案设计和申报工作。

（三）负责对工程项目的质量监督的指导工作。

（四）负责对开发项目的测算，工程项目的预决算审核工作。

（五）负责工程项目的招、投标及资料收集、文件草拟工作。

（六）负责施工合同、文件、通知、工程技术变更等的草拟工作。

（七）负责对工程项目的前期手续、竣工验收及工程档案资料的办理工作。

（八）负责对工程项目的技术交底工作。

（九）负责建设工程项目的施工安全工作。

（十）负责对已建工程商品房及管网设计的维修处理工作。

（十一）负责有关工程建设职能部门的联系、协调和施工各方的协调工作、保证工程保质按期完成。

（十二）负责落实公司总经理办公会安排的其它临时性工作。

施工员岗位职责

（一）接受工程部经理的领导和工作安排。

（二）负责工程项目现场施工的质量监督工作。

（三）负责对工程项目变更设计后的实施工作。

（四）负责对已建工程、商品房、管网设施的善后维修工作。

（五）负责对工程承包合同、变更通知的办理工作。

（六）负责对施工方的协调联系工作和对项目工程质检资料的送检工作。

（七）负责对工程项目的施工安全工作。

（八）接受经理安排的其它临时性工作。

预算员的岗位职责

（一）接受工程部经理的领导和工作安排。

（二）负责对公司工程项目的预、决算工作。

（三）协助经理完成工程项目前期手续的办理工作。

（四）负责对建设项目中单项工程的收方、预算、测算工作。

（五）负责对竣工验收工程的审计事务工作。

（六）负责对工程项目的前期资料和竣工资料的整理完善和上交工作。

工程部档案员岗位职责

（一）接受工程部经理的领导和工作安排。

（二）负责对工程项目的图纸、资料的保管工作。

（三）协助工程部经理完成工程项目的前期手续、竣工验收资料办理工作。

（四）负责工程项目前期资料、竣工资料、变更资料的整理、归档和档案移交工作。

（五）负责公司建设工程的发包合同、资料的保管工作。

（六）负责工程部工程器具、资料的保管工作。

（七）负责完成工程部安排其它临时性工作。

销售部经理岗位职责

（一）负责组织销售部的全面工作。

（二）负责市场的策划、宣传工作。

（三）负责公司开发项目的销售和合同签订工作。

（四）负责银行按揭手续和商品房两证的办理工作。

（五）负责公司商品房、门市价格测算并办理完善销售手续。

（六）负责公司竣工商品房的出租管理工作。

（七）负责总经理办公会安排的其他临时性工作。

拆迁部经理岗位职责

（一）负责组织拆迁部的全面工作。

（二）负责具体组织实施公司开发项目的征地拆迁工作。

（三）负责完成房屋、拆迁评估机构的选定和拆迁调查摸底。

（四）负责测算征地拆迁、补偿及过渡安置的成本费用。

（五）负责编制并报批拆迁安置补偿方案。办理房屋拆迁许可证。

（六）负责按有关规定处理和解决征地拆迁过程中的各种纠纷，力求不留遗留问题。

（七）负责办理征地拆迁费用的结算。

（八）负责总经理办公会安排的其他临时性工作。

拆迁员岗位职责

（一）接受拆迁部经理的领导和工作安排。

（二）参与拆迁调查摸底等前期工作。

（三）根据拆迁方案具体实施征地、拆迁过渡补偿安置等工作。

（四）按有关规定解决处理征地、拆迁过程中的各种纠纷。

（五）搜集、整理、保管征地拆迁中的有关档案资料。

（六）负责完成拆迁部安排的其它临时性工作。

物业公司经理工作职责

（一）在公司总经理办公会领导下，负责主持物业公司的全面工作。

（二）负责物业经营计划的制定和落实，有计划地拓展物业经营范围。

（三）负责解决、协调和处理分公司内外工作纠纷。

（四）负责组织召开经理办公会，决定员工的聘用、辞退等工作。

（五）负责制订公司内部管理制度和日常管理工作。

（六）负责组织召开公司员工会议和员工的业务学习。

（七）负责公司的宣传工作。

（八）完成公司总经理办公会安排的临时性工作。

水电工工作职责

（一）服从公司经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。

（二）负责公司物业小区的水、电、管道、线路检查和维修工作。

（三）负责各物业小区的水、电、管理和维修的安全工作。

（四）负责完成分公司经理安排的临时性工作。

收费员工作职责

（一）服从公司经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。

（二）按时完成各物业小区的水、电、气、抄表、代收费工作。

（三）协助对各物业小区清洁工的卫生监督工作。

（四）协助水电维修工对各物业小区的水、电和管道的维修工作。

（五）完成分公司布置的宣传工作。

（六）完成公司安排的其它临时性工作。

保安人员工作职责

（一）遵守国家法律、法规和公司的各项规章制度树立良好的职业道德事业心和责任感。

（二）负责小区人员的进出询查、登记工作。（外来人员必须凭有效证件进行登记，严格盘察可疑人员，小摊、小贩和收废品等无关人员不能进入本小区。）

（三）对大件物品的进出必须进行严格查看、登记，凡出门的大件物品必须由户主在登记册上亲自签字认可，方可放行，如因手续不全，而造成业主财产受损的由护院人员承担责任。

（四）值勤时做到热情周到、姿态端正，严禁睡觉、打瞌睡、打牌及离岗。

办公室工作职责

（一）负责执行落实公司董事会、总经理办公会各项决议。

（二）根据公司发展、经营方针，制订公司工作计划，安排公司日常事务工作。

（三）负责公司内、外业务协调，上传下达等工作。

（四）负责草拟、打印各类文件、合同、资料和公司内外文件的收发以及档案管理。

（五）负责公司行政事务管理和固定资产、办公设备、车辆管理。

（六）负责公司人事管理、公司保卫和清洁卫生工作。

（七）组织、开展公司职工的政治学习和职工的思想教育工作。

（八）负责执行总经理办公会安排的其它临时性工作。

清洁工工作职责

（一）服从公司经理、副经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。

（二）负责各物业 小区划分片区的清洁卫生工作。

（三）接受各片区收费员的监督。

（四）协助公司完成宣传工作。

（五）接受公司临时性工作的安排。

财审部工作职责

（一）负责编制财务计划、反映、控制公司资金运行情况和计划完成情况。

（二）编制公司年、季度、月的财务报表、损益表、现金流量表和单项工程成本核算报告。

（三）负责组织建设资金和办理银行贷款的有关手续。

（四）负责公司的劳资工作。

（五）负责公司薪资、奖金发放的审核和票据审核工作。

（六）负责公司的统计工作。

（七）负责公司财会账本、资料的保管工作。

（八）完成总经理办公会安排的其它临时性工作。

工程部工作职责

（一）负责公司建设项目的工程质量的现场监督工作。

（二）负责公司建设工作的预、决算工作。

（三）负责公司商住楼的善后维修工作。

（四）负责工程项目的方案设计、图纸资料的整理、保管和竣工验收工作。

（五）负责起草开发建设工程项目的有关文件，工程承包合同和前期手续办理工作。

（六）负责建设项目的安全工作。

（七）负责施工各方的协调、联系工作。

（八）负责总经理办公会安排的其它临时性工作。

拆迁部工作职责

（一）负责组织实施开发项目的征地、拆迁工作。完成公司的征地拆迁任务。

（二）负责入户调查和制定切实可行的拆迁补偿安置方案。

（三）负责办理拆迁许可证和进行拆迁公告。

（四）负责具体实施征地、拆迁、过渡、补偿、安置等工作。

（五）负责协调、解决征地、拆迁、安置过程中的各种纠纷和问题。

（六）负责收集整理和保管有关征地、拆迁的档案资料。

（七）负责办理公司在征地、拆迁全过程与被拆迁人所发生的各种费用结算问题。

（八）负责完成总经理办公会安排的其它临时性工作。

物业公司工作职责

（一）负责公司物业服务范围的策划和实施工作。

（二）负责对业主的水、电、气等的代收费工作。

（三）负责对业主及各小区的垃圾清扫，守楼护院工作。

（四）负责对物业管理中各类纠纷的处理和协调工作。

（五）负责落实各物业小区的各项维修工作。

（六）负责对物业管理财务报表、财务账本、单据的保管和整理工作。

（七）拟订物业公司的经营管理制度，聘任或解聘物业公司员工。

（八）负责执行总经理办公会安排的其他临时性工作。

薪资管理制度

第一条

公司内部薪资分配，坚持体现按劳取酬、按能提薪，“奖勤罚懒”的薪资分配原则。

第二条

公司的劳动薪资根据公司发展情况自主制定用人和薪资分配计划。

第三条 公司用工形式实行合同化管理，公司与职工签订有固定期限、无固定期限或以完成一项工作任务为期限的劳动合同。公司和职工按照劳动合同规定、享受权利，承担义务。

第四条

职工社会养老保险统筹金和职工待业保险金、职工住房公积金、按不同的用工形式在用工合同中约定。

第五条 薪金结构组成形式

一、计件薪资：计件薪资实行包干制，员工按每件工作计发薪资，每月结算一次，包括各项薪资及津、补贴和各类保险费、福利。物业分公司员工实行计件薪资。

二、计时薪资：实行月工资总额包干，包括基本工资（含职务、职称、工龄、岗位津贴）奖励工资两部份。其中，奖励工资占工资总额的20%。

（一）公司各职级和部室人员实行计时薪资。具体薪资标准由董事会确定。

（二）实行计时薪资的员工，其中奖励薪资占其工资总额的20%。

（三）年终奖励津贴：凡公司在岗员工全年工作业绩优秀者，无重大失误、无违章行为、无严重违纪现象，可发年终奖津，根据当年盈利和工作量确定资金总额。年终奖分为两种。

1、全勤奖：每年除公司规定假日之外均无旷工、迟到、早退、违纪、事假、病假、婚假、产假、丧假、违规等记录，计发全勤奖500元。

2、特别贡献奖：凡公司员工对公司各项业务工作中有重大贡献者，挽回公司损失者，在工程建设中为公司节约成本者，在公司的经营管理中提出切实可行的建议，公司董事会经研究决定计发其特别贡献奖励津贴，奖励的数额由公司董事会根据实际情况和职工年终目标考核结果确定。

第六条

薪资管理：

一、凡公司员工自报到之日起计发薪资，至离职之日止停薪，新任用及退职员工当月薪资均以其实际服务日乘以当月薪金日额，若下旬二十六日以后报到的新进员工，累计到下月一并计算薪资和发放。

（一）凡公司员工一律实行先服务后取薪金制度，即次月初取上月服务报酬。

（二）每月1～5日为公司员工发放薪资时间。

（三）凡属试用期的公司员工，按公司有关试用薪资标准执行（即月基本薪资650元）。

（四）凡公司从业员工均按在岗实际出勤日计算薪金。

二、凡公司员工均实行各类费、税、处罚扣除制度，即计发薪金总薪内包括年月应扣除部分，即住房公积金、社会保险金、个人所得税、违纪、违规、处罚、捐赠等内容。

三、节、假日薪资管理和违纪薪资扣除制度：

（一）迟到一次扣10元，一个月内迟到三次或三次以上扣15元/次。

（二）早退与迟到同等。

（三）一般性事假不能超过两天，两天以内扣工资每天20元。两天以上则按其本人当月日薪金额扣除。事假超过15天，即扣除当月的奖励薪资。

（四）旷工按本人当月日薪金额扣除，当月内旷工3天或3天以上扣除当月工资，如连续旷工15天以上则视为自动离职，解除劳动合同。

（五）凡公司员工参加各种培训、学习、考试的时间在5日内不扣工资，5日以上按每天20元扣除，超过10日按日薪金额扣除。

（六）病假连续15天以下者按10元/天扣除，15天以上30天内只发基本薪资的60%，30天以上者发给基本生活费300元，但最长不超过6个月。

（七）丧假5日内不扣工资，超过5日按本人当月的日薪金额计扣。

（八）探亲假30天，只发给基本生活费300元。

（九）婚假3日不扣工资，超过3日以上则按本人当月日薪金额计扣。

（十）产前假按20元/天扣除，产假90天、难产120天凭医院证明，包括流产、女扎管、引产、男扎管、难产、剖腹产等假，按薪资15元/天扣除。

（十一）物业公司收费员和管理人员失职造成损失承担100%的责任，并根据实际情况处50～100元罚款。

（十二）收费员当天收回的现金最迟不超过第二天12：00交出纳或存入银行，违者罚款50—100元。

（十三）收费员必须收回当月收费金额的95%以上，余下5%次月收回，每月收单后5日内在公司结账，每拖欠一天扣50元。

人事管理制度

第一条

人事管理制度和劳动合同

一、公司根据现代化企业管理的需要，实行面向社会选拔人才，择优录取，任人为贤的用人制度。选择具有较高文化、较强工作能力的公司股东或社会公民成为公司职工。

二、公司对社会招聘人才，实行试用、考察制度。

（一）社会招聘人才试用期一个月，在试用期间享受试用工薪资待遇，试用薪资由公司董事会决定。

（二）根据公司发展对各类人员的需求，经由本人申请，公司董事会考核，公司董事长审批，选拔优秀人才到公司工作。

（三）公司在岗职工一律实行聘任上岗制度，根据公司岗位情况，本人向公司提出上岗申请，由公司董事会根据本人的业务、特长等考虑定岗。

（四）公司职工全面实行劳动合同制度，凡公司在岗职工根据《劳动法》与公司签订合同，合同年限为年（月），合同期满由公司根据本人工作实际情

况，有续签和解除的权力，合同期满，公司未能签订劳动合同的，视为终止劳动合同。

（五）凡被公司聘用上岗的职工，必须严格遵守公司各项规章制度，按照劳动合同条款履行其职责和义务。

第二条

聘任上岗制度

一、为充分发挥员工的智慧、能力，激励员工上岗的积极性，公司一律实行聘任上岗制度。

（一）总经理、副总经理、财务负责人、工程技术负责人的聘任方式，由公司董事会考核，董事会按《章程》规定程序任命或聘任。

（二）公司部室负责人的聘任：由本人向公司董事会提交申请，公司按期公布定员定岗方案，由董事会统一组成考评小组评议，根据本人业务特长和自愿申请等进行综合考评，优秀者聘为负责人。

（三）凡被公司聘任的总经理、副总经理、部门负责人，由公司与受聘人员签订聘任合同，合同期限原则上为总经理副总经理三年一聘，部门负责人一年一聘。表现优秀者可续聘。

二、公司在选聘员工和负责人时将按德、能、勤、绩四个方面进行考核确定。

（一）德：关心公司发展，讲求诚信，责任心强，作风过硬，品行端正，严格要求自己，思想意识健康。

（二）能：有一定的文化素养（高中文化以上）专业知识强，具有按时、按质量、按要求完成公司董事会交给的任务，以及临时性任务的能力，有胜任独立完成本职工作的实际能力。

（三）勤：组织观念强，自觉遵守公司的各项规章制度，有开拓进取精神，尊重领导，团结同事，敢于大胆管理，敢于承担责任，有错必改，谦逊谨慎，自控能力强，有一定社会素养。

（四）绩：为公司发展所做出的成绩，以及公司工作期内所取得各类业绩奖励记录。第三条

劳动用工制度

劳动用工分为：固定合同工、临时用工、社会招聘工。

一、固定合同工，劳动报酬和薪资计算方法按公司薪资管理制度有关条款和规定执行，享受公司个人社会保险、医疗等待遇。

二、临时用工，因公司实际急需的临时用工，根据岗位和工作技能、业务等，由公司董事会决定其临时用工的劳动报酬和用工时间，临时用工不享受公司固定合同工的福利待遇。

三、社会招聘用工，由于公司开发业务和经营的扩大，需要向社会招聘技术人才。社会招聘用工的具体待遇，根据本人业务专长和公司实际采取双向选择，待遇和福利（包括养老保险）等以双方协商为准，有关待遇和报酬由公司董事会决定。第四条

劳动合同解除制度

公司对严重违反《公司规章制度》以及致使公司经济、信誉受到严重影响的实行劳动合同解除制度，凡被解除劳动合同的职工，公司将退还其本人的个人档案资料。

一、公司固定用工从解除劳动合同之日起，发给一年城镇居民生活补助费300元/月。

二、公司临时用工，从解除临时用工合同之日起计算，只计算本人实际服务日乘以日薪资数。

三、公司社会招聘用工实行按月包干薪资，若因解除劳动合同，未满服务月时间，则从解除之日起，停发薪资。

四、触犯国家有关司法、刑法、刑事犯罪的职工，公司一律移交司法机关处理。有关待遇按国家有关法律规定进行办理，公司不承担任何义务和责任。

五、若公司发展受阻，开发项目减少或经营处于暂时停滞，需要裁员、下岗、待岗、辞退公司固定合同工时根据公司当时情况发给一定金额的基本生活费。

第五条

临时用工转正管理制度

一、公司各工种的临时用工均可向公司董事会递交申请书，有申请转为公司正式员工的权利和义务

二、凡属公司正式接收的再职临时员工，由本人自愿申请，公司董事会讨论研究通过后，均可享受公司正式员工的社会保险待遇。

三、公司董事会对各类临时用工人员转正的考核内容是：进入公司的年限、本人的工作业绩、本人表现、本人年龄、劳动纪律等几个方面，即：

（一）在总公司或物业分公司工作满壹年，身体健康。

（二）本人业务能力强，对公司做出较大贡献的。

（三）无经济挪用和拖欠现象。

（四）热爱本职工作，服从领导，听从安排。

（五）个人品德良好，有一定文化素养，重集体荣誉、守纪律。

（六）年龄：男职工在45岁以下，女职工在35岁以下。符合以上条件的临时用工，从宣布转正之日起为公司正式员工，有对公司特别重大贡献的，总公司优先考虑。

四、公司转正人员不搞一刀切，本着成熟一个接收一个的原则。五、一经被公司批准的临时员工，一律按公司正式员工参加社会保险，标准按社保局参保人员有关规定执行，并与公司签订正式劳动合同。

六、已被公司接收的正式员工，若因情况变化调出公司，另谋他业的，在调出公司之日起，终止由公司缴纳的保费。

七、凡被公司接收为正式员工，一律由公司统一缴纳保费，统一保管证件，享受公司其他同岗位员工同等待遇。

八、被公司接收为正式员工，若在岗期间，因本人违纪被公司开除的员工，公司将追收其公司以前所缴社会保险费。第六条

社会保险和医疗福利管理制度

公司职工（固定合同用工）按中华人民共和国《劳动法》，实行享受社会保险和医疗报销的待遇。

一、社会保险应根据公司发展经营情况决定其保险基金。

二、职工社会保险是固定合同用工的由公司承担20%，个人承担6%。

三、是临时用工的，公司不负责其保险金，若个人自愿参加社会保险的，可由公司代为办理临时用工的社会保险。

四、是社会招聘的特殊人才的职工，根据公司本人协议内容由公司董事会另行决定。

五、公司鼓励职工参加其它保险，保险金由本人负责。

六、公司离岗人员的保险金，本人自行缴纳，公司不负担任何责任。

第七条

员工伤亡及因病住院管理制度

一、为保护公司及本企业员工的合法权益，体现公司关心职工，减轻其生活中的困难，依据国家政策法规，实行员工伤亡及因病住院管理制度。

二、员工住院医疗费报销标准。

（一）凡公司员工经公司指定的县级以上医疗机构鉴定，确属患癌症、精神病等重大疾病住院治疗费按80%报销，但最高不超过2万元。

（二）除本条第一款病情外，住院治疗费按70%报销，但最高不超过5000元，超出部分由本人自负，若特殊情况，须由公司董事会另行决定。

（三）未达到退休年龄的离岗人员除本条第一款病情外，生病住院医疗费一律不予以报销。

（四）因公司工作的工伤，但未造成住院的门诊治疗费，报销比例由公司董事长审批。

三、公司员工因病住院，病情恶化需转县级以上医疗机构治疗的，必须出具医师和县级以上医疗机构的书面证明，经公司董事会批准同意的转院治疗费方可按规定报销。

四、在生病住院医疗中，不得使用保健药品、滋补药品和国家规定的不予报销的有关费用，如违反本规定，公司不负担所有住院费和医疗费。

五、公司员工因工、非因工伤、残、亡有关待遇。

（一）员工因工和非因工死亡，按公司所在地市政府现行文件规定执行。

（二）因工伤、残住院治疗所发生的费用凭证报销确因伤情严重，需转县城级以上医疗机构治疗的按本条第三小条规定执行。

（三）因工致残住院期间需护理的，经公司董事会研究，董事长批准，护理费可按每月300元标准发给。

（四）在正常工作期间，非本人原因，因工所受到的意外伤害，在住院治疗期间，医疗费凭证报销。

（五）因抢险救灾所受的因公伤、残的医疗费及薪资资金根据具体实情而定报销。

（六）非因工造成的伤、残所发生的住院费医疗费一律自负。

（七）离岗和本人自愿申请经批准自谋职业的员工，凡从事其它职业而发生的伤残等意外事故均与本企业无关，公司不承担其任何费用和责任。

（八）非固定工：即临时用工，社会招聘人员按公司与本人签订的劳动合同中的有关条款执行。

第八条

退休

公司根据中华人民共和国《劳动法》以及国家有关法规实行公司职工退休制度。

一、职工已到退休年龄时按时办理退休手续。

二、达到国家规定的退休年龄，而继续上岗者，由本人提出书面申请，公司董事会讨论研究决定，同意后，方可上岗。

三、退休职工待遇：凡参加了社会保险的职工，根据参加工作年限的长短，保险金额的大小，个人月收入多少到社会保险局计算并领取本人月保险金。

四、参加工作较短的职工可以向社会保险部门申请一次领取保险金额。

五、退休职工的档案从正式批准退休之日起移交社会保险局管理。

第九条

职工培训管理制度。

为适应新形势，提高企业职工队伍素质，培养公司与之适应市场竞争的能力，公司对在岗职工的业务和管理知识进行分批分段培训。

一、公司每年制订职工的培训计划。

二、针对公司业务的实际需要，公司按职工人数的5%选送到本市进行培训。

三、职工培训分为两类：脱产学习、在岗培训与职工自学相结合。

四、职工业务培训，经公司董事会同意，选送骨干和业务尖子参加培训的将给予全额报销学费、书本费、住宿费、车费。

五、自愿申请培训，经公司董事会同意的有关业务培训费，由本人承担部分，公司报销部分（注：培训后拿到有关专业证件，才能按规定报销）。

六、业务培训期间，薪资的发放规定按《薪资管理制度》执行。

七、由公司承担培训费的职工，在公司五年内不得调出，若有调出，则由其本人退还全部费用。

道德制度

第一条 认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。

第二条 一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。

第三条 密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。

第四条

保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。

第五条

严格执行财经制度，严禁挪用公款，提高财务人员的职业道德和业务素质。

第六条 在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。

工作制度

第一条

凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。

（一）不按规定按时到岗、脱岗和中途不假离岗者。

（二）不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动，带小孩到办公室玩耍。

（三）损害公司利益者。

（四）败坏公司声誉者

（五）私拿公物和索贿受贿者。

（六）上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。

（七）挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。

（八）顶撞领导，抵触工作者。

（九）不服从工作分配，违反公司规章制度者。

第二条

考勤由办公室专人负责，公司总经理、副总经理不定期进行抽查，每月二十八日前将结果在职工会上公布（并书面通知各部室），财审部根据通知违纪情况在当月薪资发放时兑现。

第三条

凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”（热情主动、认真负责、有始有终），“三保证”（时间保证、数量保证、质量保证）。如有一处未尽职者，均应扣除当月奖励薪资的20%。

第四条

职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职，利用工作时间做与工作无关的事情，如违者扣发当月奖励薪资的40%。

第五条

凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，其延误期限一律按旷工处理，并扣除当月奖励薪资的30% 第六条

八小时以外，如因工作需要经公司领导同意并安排加班者，职工本人应无条件服从；若无特殊理由而拒绝加班者，所造成的经济损失均由当事人承担全部责任，扣当月奖励薪资100%。

第七条

凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%，严重者处理待岗或下岗。

第八条

收费员不得对收费票据有任何涂改现象，白条收费或私自收取水、电费、少收或不收业主物业费，如有违者处50～500元罚款，情节严重者待岗或辞退。

第九条

凡本公司职工必须认真遵守国家的法律、法规、维护社会良好秩序，自觉遵守社会治安争当文明市民。

请示报告制度

第一条

在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，分别应提交公司股东大会、董事会、总经理办公会研究决定。

第二条

凡属公司董事会、总经理交办的工作调查或解决处理的问题，若重要的应向总经理提交书面报告，一般性问题作口头汇报，汇报时，应提出本人的处理意见和政策依据。

第三条

公司职工要善于发现新问题，善于处理问题，在实际工作中，对工作的改进提出合理化建议，共同参与公司经营管理，发挥公司全体职工的主观能动性和工作积极性。

第四条

各部、室工作职责范围内的工作应依据国家政策、法律、法规办事，力争做到正确处理，凡报告（表）经理（主任）和经办要签字，分管经理审核，公司总经理审批后按时上报，半年、全年性的报告（表），总结应由董事会讨论通过后再上报。

第五条

上报的请示、报告（表）应交办公室初审，总经理批准后交由部、室或具体人员承办。

第六条

上报的请示、报告（表）处理完毕后，交办公室归档备案，若因不负责造成丢失，应追究承办人的责任。

第七条

经管人事档案、文件、资料的人员不得任意泄露公司内部商业机密和个人秘密，因泄露造成的经济损失和后果，应视其情节轻重给予处理，轻者给予教育、罚款处理，重者给予待岗、下岗处理。

第八条

公司各部、室人员不得越权处理事务和问题，在对外洽谈业务中，不得随意表态和做出决定，在未受法人委托处理问题时，一律在职权范围内动作各项事务工作。

请销假制度

第一条

凡公司职工，均可享受法定假日待遇，具体休假时间由各部、室负责人在不影响公司工作的前提下进行调剂安排，在报总经理批准后方可休假。除法定假日外，一律实行请假审批制度，半天由分管领导批准，半天以上由各部、室负责人审查，公司总经理审批，准假后方能休假，事后并填写请假条，未办手续者视为旷工处理。考勤按公司及所在地区统一上班作息时间执行。

一、事假：由各部、室负责人审核，公司总经理审批同意方可休事假。

二、无事不假者：按旷工处理。

三、迟到：半小时内为迟到。

四、旷工：按本人一天薪资额扣除，取消当月奖励薪资，旷工一月不超过一次，连续半年时间不超过两次，若有违者，自动下岗。

五、早退：限半小时内，超过半小时按旷工处理。

第二条

凡职工参加电大、函大、学习、考试占用的时间，经公司总经理同意，方可准假。

第三条

凡职工的父母、配偶在异地一年内可休30天的探亲假。

第四条

婚假：职工本人结婚由公司总经理批准可休3天婚假，未到晚婚年龄的不享受婚假待遇。

第五条

产假：产前假十五天，产假九十天，难产假一百二十天（凭医院证明）。

第六条

丧假：公司职工的直系亲属（父母、配偶、子女）死亡时，由公司总经理批准可休五天丧假。

会议学习制度

第一条

房地产公司全套制度 篇2

一、房地产公司股权转让模式

当前在进行房地产公司股权转让中, 主要采用的方式是签订股权转让合同, 实现股权转让, 此流程主要依据的是《合同法》及《公司法》中的相关规定。相对来讲股东之间的股权转让则比较简单, 股东向公司之外的人员实施股权转让则比较复杂。首先需要转让方将股权转让各事项对其他股东实施书面通知, 或者在公司内部提交股权转让申请, 就此问题召开股东发挥, 将股权转让相关事宜由股东会决定, 其他股东对购买权享有优先权。之后股东及受转让方需要签订股权转让协议, 股权转让双方均需要依照协议履行相关的股权转让流程。在实际操作中, 关于股权转让的价款, 一般都是依照公司在特定时间内评估净资产确定, 股东的原出资额并不是股权转让价款确定依据。具体的操作流程需要严格依照《公司法》第三章相关规定操作。

二、房地产公司股权转让中存在的法律风险

( 一) 股权出让方风险

股权出让方存在的法律风险主要是受受让方在交易过程中, 对相关股权转让对价义务不履行或者不完全履行, 从而带来相应的资金风险。

( 二) 股权受让方风险

相对于股权出让方来讲, 股权受让方的法律风险比较多。首先房地产公司股东有限购买权的行使及相应限制。依照《公司法》中的相关规定, 股东在进行股权转让的时候公司股东必须要通过公司股东数的过半同意, 在这一条件下其他股东均具有优先购买权。股权出让方需要出具股权转让行为是否通过其他股东同意证明, 其他股东的购买意愿等等, 这些因素均对股权转让行为具有直接影响; 其次公司是否存在负债风险, 这一方面则包括未对外披露的对外担保、一般性债务及合同违约等。如果股权公司有可能存在的债务, 股权受让方必须要对其有形资产及债务有详细了解, 同时也必须要对公司对外提供担保风险及已经构成违约合同风险进行评估及判定, 只有对这些情况有真实了解, 才能够对其风险最大化降低。然后转让股权本身的风险。股权公司股权中是否有公司表决权、委派董事及管理人员全、分红权、质押担保等第三人权利以及清算剩余财产分配权等相关权利, 股权出让方的股东权利以及出资情况等等也需要明确, 这些权利在确定中均具有一定的难度, 这些就需要股权受让方进行调查及合理评估。又然后房地产项目的风险评估, 股权出让方的目的是让受让方接受公司项目, 那么关于公司项目的风险也必须进行合理评估。对房地产项目合法性审查, 对其权属问题调查, 对其各项法律隐患进行合理的评估等等。最后股权转让交易中存在的履行风险, 对于出让方的履行协议义务必须严格控制, 同时加强资金安全键控制, 促进履行的顺利进行。

三、房地产公司股权转让的法律制度规制

( 一) 房地产公司股权能转让的法律依据

在进行股权转让过程中必须要严格依照法定股东人数规定, 对具有购买优先权的股东权益有效保障, 这一行为则依照的是《公司法》中的四七十二条规定。对于不动产物权设立、转让、变更以及消失的判定依照的法律为《物权法》第九条规定及第十七条规定; 股权转让并取得相应土地使用前之后, 实施房地产开发行为的相关规定则依照《城市房地产管理法》的第二十六条规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定。

( 二) 完善登记制度

想要对房地产股权转让中的简便性及风险性之间存在的矛盾有效解决, 则必须要对其等级制度有效完善, 所以需要把房地产公司股权转让和一般股权转让进行区分。在和房地产项目股权转让相关的时候, 不但要对其工商登记进行变更, 也就是股东的变更, 在土地使用权登记中也必须要将土地所属公司的股东变化情况详细标明, 之后进行对外公示, 对股权转让当事人的合法权益实施有效保护, 并确保购房者的合法利益。

( 三) 强化监管制度

在进行股权转让之前, 就必须要对转让主体有效审查。在房地产公司出现较大股权变动的时候, 监管机关则需要对其股权合法性及时审查, 比如说土地来源及其是否和相关规定要求相符等等。关于股权价款的制定, 则也必须严格依照相关评估机制确定。在进行股权转让过程中, 则必须要对其登记制度等相关转让手续规范。在股权转让之后, 还必须要对公司继续实施监管, 以免受让方出现违反合同行为, 或者防范公司出现倒卖土地等行为, 对国家和集体、他人利益造成影响。在股权转让中可以构建相应的监管机制, 对其监管职责及监管范围有效明确, 以此促进房地产行业的健康发展。具体措施包括:

1. 明确监管职能及转让条件。想要对城市房地产实施有效管理, 确保房地产行业的健康发展, 有效保障房地产公司股权交易双方的合法权益, 则实现需要对监管机构的法定职责和职能明确。所以在立法过程中首先对监管机构及其管理职能明确, 确保监管机构受到相应的法律保护且具有一定的可操作性。关于机构的具体监管内容, 则可以由房地产管理部门实施统一监管。房地产管理部门不但要具有一定的法定管理职能也必须有丰富的管理经验, 这样才能够对房地产股权转让实施有效监管, 对此过程中各项手续办理提供便利。另外也必须要对转让条件明确。在进行房地产公司股权转让中和其他股权转让具有一定差异, 和公司资产一样具有直接获利性, 并且对房地产市场流转秩序具有直接影响。所以需要设置严格的股权转让条件, 具体情况可以依照房地产转让限制条件制定。

2. 确定相应的征税制度, 在进行房地产股权转让过程中, 其具有直接获利性, 所以也必须要制定相应的税收制度。可以让公司直接到相关部门对相关营利性实施审查, 并将其相关费用进行缴纳, 以上这些流程是监管部门进行备案及工商变更登记的基本条件。

3. 制定具体的转让程序, 只有制定具体的科学的转让程序, 才能够让相关制度具体落实。因此在立法过程中则需要将房地产公司股权转让的具体程序有效规定。在此过程中不但要依照《公司法》中的相关规定, 也必须要让双方当事人严格依照相关程序办理: 首先双方进行股权转让合同签订; 其次在协议规定时间之内必须要转让合同到房地产监管部门进行登记, 其中包括公司资产证明、双方身份证明等相关文件; 第三, 房地产监管部门针对转让协议进行相关审查、核实等操作, 并给予双方答复; 第四, 依照相关规定房地产公司股权转让双方将相关费用缴纳完毕; 第五, 监管机构将股权转让备案意见提出; 第六, 对于满足相关要求及规定的双方当事人需要到工商部门, 对其实施股权变更登记。

4. 制定相应的信息公开制度, 其中公司收购信息公开制度也就是达到相应的比例的持股大股东需要将持股情况以及变化进行公开的制度, 或者公司收购信息进行依法披露的制度。通常情况下公司为了掩盖自身不足, 会将公司的不利条件掩盖起来, 但是目前在我国实施信息披露制度, 那么在房地产行业也应该实施信息公开制度, 提高股权转让安全性。

( 四) 强化市场主体的自律能力

房地产公司股权转让在实际操作中程序比较简单, 但是影响因素比较多, 风险比较大。因此必须要对其交易双方的每个环节实施全方位监管, 对其存在的风险有效监管。具体的过程可以依照以下步骤实施: ( 1) 股权出让方及受让方进行谈判, 初步确定双方股权转让意象; ( 2) 对公司项目实施前期调查, 双方相互了解对方基本情况; ( 3) 对公司项目实施综合评估, 可以从经济、法律以及其他因素等方面对双方股权转让风险以及存在的优劣势综合分析, 并对股权转让价款评估; ( 4) 初步制定相应的股权转让实施方案; ( 5) 双方当事人签订股权转让框架协议; ( 6) 对股权转让工作进行实质准备, 依照《公司法》中关于股权转让的相关规定实施房地产股权转让, 并且在此过程中严格遵循房地产监管制度; ( 7) 股权转让双方签订股权转让协议; ( 8) 双方当事人严格依照协议履行义务。依照以上流程, 能够提高当事人双方的自律意识, 并且在此过程中始终保持高度审查意识, 对此过程中存在的风险有效防范, 确保房地产公司股权转让的顺利实施。

( 五) 提高法律意识

受让方在签订收购股权合同的时候, 则需要对以下几点注意, 首先股权转让合同不能够对当前的房地产法律法规相关规定违背, 就算是合同形式能够满足要求, 也必须要确保其相关内容也严格依照相关法律规范。比如相关的开发建设约定及项目质量约定等等。其次, 合同制定必须要满足《合同法》的相关规定, 例如出现恶意串通, 损害国家或者机体利益的合同, 则为无效合同。在进行转让操作中如果实际价格要比合同约定的价格高, 以此减少缴纳费用, 对国家利益造成一定的损失, 那么合同中的价格条款则为无效条款。

四、结语

在房地产公司股权转让过程中, 具有一定的存在价值, 但是同样也具有负面效应, 例如可能对房价造成影响等等, 双方当事人在转让过程中也需要面对一定的风险, 这些风险对房地产市场经济发展也具有直接影响。通过对房地产公司股权转让法律制度完善, 有助于降低相应的转让风险, 同时也能够对其风险危害性显著降低。总之房地产行业是我国国民经济重要组成部分, 在住房体制不断改革环境下, 相关法律政策也有所改变。在这种情况下则需要不断完善相关法律体系, 对房地产公司股权转让相关人员的合理权益有效保护, 促进房地产行业的健康发展, 同时促进我国经济活动的参与者合法利益。另外也必须要对房地产公司股权转让流程监管, 以此促进各项经济活动的顺利实施。

摘要：房地产公司股权转让涉及到公司法及土地使用权流转等问题, 对当事人来讲具有一定的风险, 因此需要对房地产公司股权转让法律制度有效完善, 对其实施适度规制, 以此提高房地产公司股权转让实务操作规范性。本文则对房地产公司股权转让中存在的问题及法律制度规范策略展开探讨。

关键词：房地产,股权转让,法律制度

参考文献

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[7]杨德文.房地产公司股权转让问题研究[J].四川警察学院学报, 2009, 21 (3) :68-72.

房地产公司全套制度 篇3

总则

1.1

安全生产管理是指在生产过程中，为了防止和消除事故，以及减轻工人繁重体力劳动，保证安全生产而采取的各种组织管理工作的总称。

1.2

认真落实国家“安全第一、预防为主”的方针，强化各级安全生产责任制，保证生产安全是全公司员工、特别是各级领导干部的神圣职责。

1.3

适用于公司安全生产管理机制的运行过程。

安全生产教育管理

2.1

安全教育是保证公司生产安全，落实“安全第一，预防为主”的方针的重要措施。

目的在于强化搞好安全生产工作的责任感和自觉性，掌握安全生产的科学知识，提高安全操作技术水平。

2.2

接受安全生产和劳动保护教育的对象是：

各级管理、各类工种工人、工程技术人员及业务管理人员。

重点在于特殊工种工人、新员工、变换(调岗)

工种和复工人员、以及临时工、合同工、外包内做工、外来培训实习人员等。

2.3

安全教育的内容：

一般分为思想、法规和安全技术教育三种主要内容。

2.3.1

思想教育：

主要是正面宣传安全生产的重要性，选取典型事故进行分析，从事故的政治影响、经济损失、个人受害后果几个方面进行教育。

2.3.2

法规教育：

主要是学习上级有关文件、条例和本公司的具体规定、制度和纪律条文。

2.3.3

安全技术教育：

包括生产技术、一般安全技术的教育和专业安全技术的培训。

其主要内容是本公司安全技术知识、工业卫生知识、班组动力特点、危险地点、电气安全技术与设备安全防护注意事项等。

专业安全技术培训是指对受压容器、电气焊接、易燃易爆等特殊工种进行的专门安全知识和技能培训。

2.4

安全教育的主要形式和方法。

2.4.1

坚持三级教育。

对新工人、外部调入和委培人员必须施行三级安全教育，即公司级教育、部门级教育和班组级教育。

2.4.1.1

公司级教育内容

a

进行安全思想教育及安全生产法纪教育，宣传党和国家有关安全生产和劳动保护的方针、政策、法规，遵从“生产必须安全，安全促进生产”

准则，提高安全生产的自觉性；

b

介绍公司的生产基本情况，阐明公司界区内危险地区和要害部门，突出讲解遵守各项规章制度的必要性；

c

进行安全技术、工业卫生科学知识和工伤事故急救知识的教育，使每个员工掌握本工种的安全生产技术操作规程，提高预防和排除事故的技能，增强预防职业危害的意识和本领。

2.4.1.2

部门级教育内容：

a

根据部门所具特点，介绍所辖区域内的生产（工作）

及工艺流程等情况；

b

进行部门生产（工作）的安全技术基础知识和防火知识的教育；

c

进行遵守安全制度和劳动纪律的教育。

2.4.1.3

班组级教育内容：

a

进行遵守安全技术操作规程和安全制度的教育；

b

对工本种性质和本班组所使用的机电设备及其做好维护保养的注意事项进行教育；

c

对新工艺、新设备、新材料、新技术使用前的教育；

d

教育正确合理使用劳护用品和搞好现场文明生产。

2.4.2

对中层以上管理实行定期教育。

2.4.3.对特殊工种作业人员进行专业培训教育。

凡电气、电气焊、起重等特殊工种作业人员，必须经过专业培训和考核合格后，方准凭证操作，并严格每年复训考核一次。

2.4.4

全员安全教育。

由各部门按公司规定要求组织教育，每年至少一次。

2.4.5

组织变换工种教育。

凡工人在本部门内部或调入其他部门，必须由接收部门和班组进行二级安全教育后，方可进入新岗位操作。

2.4.6

坚持复工教育。

因长病假、丧假、产假暂离岗位或因故离岗半年以上的员工，必须进行

复工安全教育，方准复工上岗操作。

2.4.7

搞好班组长培训。

公司在组织班组长的每年轮训中，必须列入安全教育课程，新任班组长须经培训考核合格后方可上岗。

安全生产值班管理

3.1

公司各级的安全生产值班管理主要是发挥它应具备的监督和保证作用，确保公司的生产安全运行。

3.2

统筹择定各级安全值班人员

3.2.1

公司安全值班，早班由办公人力资源部统一安排。

3.2.2

部门安全值班，由部门安全领导小组成员参加，由各相关的安技员作好统筹安排。

3.3

安全值班人员的主要任务

3.3.1

向员工宣传党的安全生产方针、政策、法规，坚持抓生产必须抓安全的原则。

3.3.2

督促员工自觉遵守各项安全生产规章制度，严格执行安全技术操作规程，纠正违章作业现象。

3.3.3

检查机床设备的防护装置是否齐全、完善，电器开关及插头插座是否齐全、完好，动力和照明线路是否符合要求，必须随时随地清除不安全因素，制止乱拉乱接现象。

3.3.4

监督行车、气电焊等特种设备是否由专人操作，操作人员是否具有操作证。

3.3.5

监检汽油、柴油等油类及易燃、易爆等化工品是否由专人管理，是否严格执行发放、使用管理制度，消防器材是否齐全有效。

3.3.6

对公司辖区内主要干道发生堵塞不畅现象，机动车辆时速超过规定必须立即组织治理及强行制止。

3.4

安全值班人员的职权与责任

3.4.1

值班人员必须对公司整体安全生产负责，若因玩忽职守而造成重大伤亡、火灾和其它事故，将视情节轻重，追究责任。

3.4.2

在值班中发现不安全隐患，应立即通知所在部门领导成员，采取有效防范措施；

对重大事故隐患，有权采取紧急措施外，还应立即报告公司总经理办公室，及时作出处置。

3.4.3

对违章操作者有权劝阻、教育，直至责令其停止操作。

3.4.4

对值班当天发生的重大伤亡、设备、火灾等事故，各级值班员应负责参加事故的调查，陈述所知事故发生的经过情况，并有权参与事后处理。

安全生产监控检查管理

4.1

安全生产检查是贯彻“预防为主”的安全生产方针和保证安全生产重要手段。

其主要内容是“查思想、查管理、查制度、查隐患、查措施”，通过监控检查，总结经验，表彰先进，及时消除事故隐患做到防患于未然。

4.2

常规性安全检查

4.2.1

公司安全检查：

由公司分管安全的领导负责，有关部门参加，每季度或重大节日进行一次全面性安全大检查。

4.2.2

部门安全检查：

由部门管理组织有关职能人员和班组安全员参加，每月

进行一次，查出隐患，及时整改，并报安技部门备案。

4.2.3

班组安全检查：

由生产组长、班组安全员负责组织检查每周进行一次发现隐患及时组织排除，确保生产安全。

4.2.4

岗位安全检查，应当做到班前、班中、班后检查，消除隐患，杜绝违章作业，严格遵守安全技术操作规程。

4.3

专业性安全检查

4.3.1.根据《机械工厂安全性评价标准》

应定期搞好安全检查及自评复评工作。

4.3.2.由保卫部门查防火、防爆及消防设施、消防器财的完好性，查重点要害部位保卫工作的严密性，查易燃易爆物品的管理与使用及其场所的安全可靠性。

4.3.3.由生产、综合管理部门查机械、动力、起重运输、电器设备、电气线路、避雷装置的安全程度，并对其按国家有关规定进行定期检查和鉴定工作。

4.4

全套房地产销售培训资料 篇4

房地产销售基础知识房地产基础知识

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：

1、单纯的土地；

2、单纯的房屋；

3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：

1、住宅用(70年)；

2、生产用(50年)；

3、经营用(门头等，50年)；

4、行政用(市政府、法院等，50年)；

5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：

1、土地的开发和再开发；

2、房屋的开发和建设；

3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；

6、房地产物业管理；

7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

二、房地产的特性

1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。五证两书

一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 名词解释

一、基本参数

※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)； ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； ※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

七、与产权有关的概念

※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

※ 过户：即更换房屋承租人姓名。

八、与面积有关的概念

※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 ※ 公摊面积：

1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 ※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数 ※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积 ※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积 之比。

九、与银行贷款有关概念

※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。※ 按揭所用材料：

1、身份证复印件；

2、户口本复印件；

3、结婚证复印件；

4、收入证明；

5、购房合同复印件；

6、营业执照复印件；

7、三个月的连续税单；

十、经济适用房

我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。※ 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。※ 经济适用房价格构成

1.住房建设的征地和拆迁补偿安置费； 2.审查设计和前期工程费； 3.住宅小区基础设施建设费； 建设工程费；

以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。

※ 经济适用房与商品房有什么不同

获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同；

租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；

价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。

※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人；

房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有

48、对住宅设计中的层高控制有哪些规定？

答：多、高层住宅层高为2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，应报市规划局审核。

49、对高层建筑的面宽控制有哪些规定？

答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米。建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。50、房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定？

答：房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。

51、房地产转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？ 答？房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称为“一屋多售”。房地产转让人“一屋多售”的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。

52、选购住房时，如何确定需购住房的功能和面积大小？

答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自住一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来3－5年内够住用即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。

53、如何选择贷款方式和确定贷款总额？

答：目前我国住房贷款还款方式有两种，一种是“等额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近期能承受，而预期收入较稳定或有所增加的居民；“等额本金还款法”前期偿还金额较大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。

54、房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会？

答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。

55、物业管理服务收费包括哪些项目？ 答：物业管理服务收费包括下列项目：

（1）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；（2）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（1）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（2）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（3）维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。

56、什么叫房地产开发？

答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。

57、什么是住宅配套设施？

答：住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容：

（1）住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；

（2）住宅小区的配套设施。人口规模在1万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；

（3）住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；

（4）市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用设施。

前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。

58、什么叫契税？

答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国家财政的一项税收。

59、什么是商品房成本？

答：指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己劳动所创造的价值，以及商品房用地的征拆迁补偿费。60、什么叫伸缩缝？

答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨、冷缩），使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶（木屋顶除外）等分成两个独立部分，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。缝宽一般在200－400mm。61、什么叫防水层？

答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按使用材料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。62、什么叫违约金？

答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。这是违约方承担违约责任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。在物业管理过程中，物业管理企业不履行合同行为表现较为明显，用户反映也比较强烈；业主委员会在某些方面未履行合同则较少直接表现在用户的面前。如某些费用未能及时付给物业管理企业，短时间内未给管理带来明显的损失，但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理整体工作。用违约金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情发生的作用。63、什么叫契约？

答：契约即合同，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约，在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承包、租赁、保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、价金、期限以及双方约定必须遵守的其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求履行或解除契约；并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿。64、什么叫赔偿金？ 答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处罚违约金仍不足以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承担违约责任的法定方式。但这种方式让违约方承担责任，必须具备3个条件：（1）当事人有违约行为；

（2）当事人的违约行为给对方造成损害事实；

（3）当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。

如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此处罚赔偿金。但如因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当处罚赔偿金。65、什么是住宅用地？

答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地等。

66、高层住宅设置消防登高面，应符合哪些规定？ 答：高层住宅设置消防登高面，应符合下列规定：

（1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；

（2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；（3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；

（4）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；（5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？

答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6 m。68、什么样的住宅必须设置电梯？

答：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。69、住宅内电梯设置的标准是什么？

答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1.6 m。

70、套内建筑面积由哪几部分组成？ 答：套内建筑面积由以下三部分组成：（1）套（单元）内的使用面积；（2）套内墙体面积；

（3）阳台建筑面积（应算一半）。71、建筑面积由哪几部分组成？ 答：公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

72、如何计算公用建筑面积？

答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

73、如何分摊计算公用建筑面积？

答：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。哪些公用面积不能分摊？

答：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

74、什么叫建筑施工图？

答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。

75、什么是土地价格构成？

答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。76、什么是用地许可证？

答：用地许可证指经城市规划主管部门审批并颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的《城市规划条例》把用地许可证分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的程序作了具体的规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日起施行，国务院发布的《城市规划条例》同时废止。《城市规划法》不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提建设用地规划许可证。并作了如下规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。” 77、什么叫三通一平？

答：三通一平是通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。

78、什么是开发商？

答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业的资本的多少，国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理。79、什么叫联合代理？

答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。80、什么是独家代理？

答：对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性物业中的某一特定用途的部分，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作，称为独家代理。81、什么叫建筑承包商？

答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。82、什么叫产籍图表？ 答：产籍图表是指办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的”房屋平面图“及房屋各类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为较完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况登记表的总称。

83、什么叫他项权利登记？

答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记（包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减）；三是权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃）。84、房地产抵押的种类有哪些？

答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为：

（1）土地使用权抵押；（2）建设工程抵押；（3）预购商品房期权抵押；（4）现房抵押。

85、什么是商品房销售？

答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权利人是指拥有房屋的所有权、土地使用权的单位和个人。这里所说的商品房是指既有一定范围内的土地使用权，也有该范围内建造的房屋，即指已有房屋建设的房地产。86、房地产登记主要有哪些类型？ 答：房地产登记的主要类型有：

（1）初始登记；（2）房地产变更登记；（3）房地产抵押登记；（4）房地产文件登记备案；

87、房地产登记的申请时限？

答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房屋所有权初始登记。

88、房地产费的主要类型有哪些？

答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费用及公证服务费等几类。89、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？ 答：房地产买卖合同应当载明下列内容：

（1）转让当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产的坐落地点、面积、四至范围；

（3）土地所有权性质；（4）土地使用权获得方式和使用期限；（5）房地产的规划使用性质；（6）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；（7）房地产转让的价格、支付方式和期限；

（8）房地产交付日期；（9）违约责任；（10）争议的解决方式；（11）转让当事约定的其他事项。90、为什么要对商品房预售进行审核？

答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售许可证。91、购房自用主要考虑哪些因素？

答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题：

（1）相当的面积，适应家庭人口结构和数量；（2）合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要；（3）合理地理位置。符合工作、生活的需要；

（4）周边是否有完善的生活配套设施；（5）完美的生活环境（绿化、私密、无噪音、无污染等），保证健康生活（6）相对能够承受的房价；

（7）坚固、耐久的建筑结构。92、如何估计自己的购房能力？

答：购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑。当前资金储备主要包括家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分，未来收益主要包括未来工资性收入、投资收益、现有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他收入，如住房补贴等等。

93、小产证上的建筑面积是指什么？ 答：指套内建筑面积与分摊公共面积之和。94、境外人士预出售合同公证需要哪些材料？ 答：境外人士预出售合同公证需要下列材料：

1、预出售合同（正本）：一式柒份；

2、（1）自然人：个人身份证件（护照、绿卡、回乡证、旅游证）；若是未成年人，应有出生证明、法定监护人证明材料；若委托他人签订，委托书需经公证/认证并提交代理人身份证明；

（2）法人/其他组织：

① 营业执照（商业登记证明、公司注册证明）；② 公司章程；③ 公司代表人身份证明；

④ 委托他人签订合同、代办公证还应提供法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章及代表人/负责人签名样式；代理人的身份证件等；⑤ 公司董事会决议。95、境外人士预出售合同公证采取怎样的收费标准？ 答：房价人民币50万元以下，按总房价的3‟＋100元收取； 房价人民币50万元以上，按总房价的2.5‟＋100元收取。96、得房率的计算方法有哪些？

答：目前市场上有两种计算得房率的方法： 方法一：得房率＝套内建筑面积/房屋建筑面积； 方法二：得房率＝套内实用面积/房屋建筑面积。97、如何计算投资回报率？

答：投资额＝买价＋交易税费＋装修及配置费

年实际收入＝年租金收入－租赁税（租金收入5%）－管理费（不包的情况）回报率＝年实际收入/投资额 98、哪些人可以享受个人所得税税基抵扣？

答：在1998年6月1日至2003年5月31日期间，购买本市商品住宅，并在产权证上列名的产权人可享受个人所得税税基抵扣。99、房屋的性质有哪些？

答：房屋的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。100、办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些？ 1、1998年6月1日－2003年5月31日期间购买商品房（包括二手房、拍卖房）住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣采取”当年登记，次年退税“的办法。

2、购房者必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记，登记需带齐以下资料：（1）购房合同（购房者签订过的所有合同，如：预售合同、出售合同）；（2）购房发票；

（3）产权证（产权证抵押在银行的购房者，应提供本开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）；（4）抵押合同、借款合同（由贷款者提供）；（5）身份证、护照（产权证为多人时应同时提供）；（6）以上资料一套正本（原件），一套复印件（身份证复印件二张）。

3、为方便购房者办理退税，2002年抵扣退税设置20个受理点。已办理登记的购房者，在收到退税预约通知单后，按指定时间到指定的地点办理退税手续。并带齐以下资料：（1）预约通知单；（2）登记卡；（3）身份证（护照）原件；（4）退税专用存折；

（5）纳税凭证原件；（6）产权证原件（产权证抵押在银行的购房者，应提供本开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）。房地产价格的种类：

进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。

1、市场价格、理论价格、评估价格 A市场价格

房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。

公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。公平市价形成的条件归纳起来有下列七个

(a)公开市场；(b)交易对象具备市场性(c)交易双方具备充分信息 d)交易双方不受任何压力

(e)理性的经济行为(f)适当的期间完成交易(g)正常合理的付款方式 B理论价格

房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。C评估价格

房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。

在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。

评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。

由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格

2、土地价格、建筑物价格、房地价格

这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。A土地价格

土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。

同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。Ｂ建筑物价格

建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。Ｃ房地产价格

房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。

对于同一宗房地产来说：

房地价格＝土地价格＋建筑物价格 土地价格＝房地价格－建筑物价格 建筑物价格＝房地价格－土地价格

3、总价格、单位价格、楼面地价

这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。Ａ总价格

房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m２的土地价格，一套面积为200m２的高级公寓的价格，或一片１km２的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。Ｂ单位价格

房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为：

土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积

由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。Ｃ楼面地价

楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：

楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率

弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。

4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格

这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。Ａ所有权价格

房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。Ｂ使用权价格

房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格。C其他权利价格

其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等。

5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格 A买卖价格

买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。B租赁价格

租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。C抵押价格

抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓“宁估其少，勿估其多，具有保守性”。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即 抵押价格=预期价值-处置税费

这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。D课税价格

课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。E征用价格

征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。

6、拍卖价格、招标价格、协议价格

这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。A拍卖价格

房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。B招标价格

房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。C协议价格

房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。D上述三种价格的关系

从中国目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用；在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价。因此，通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。

7、基准地价、标定地价、房屋重置价格

这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。” A基准地价

城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。B标定地价

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。C房屋重置价格

房屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。

8、底价、期望价、补地价 A底价

底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价），若低于这个价格则可不出售。B期望价

期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%，即可视为期望价。C补地价

补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即： 补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价

对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算：

补地价=〔（增加后的容积率-原容积率）÷原容积率〕×原容积率下的地价

9、其他价格

除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中，还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。

其中，现货价格是指钱货即期两讫的价格，期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是： 期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值。第二节 房地产价格的影响因素

房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。

要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上有下面四点认识：

 各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格的，有的因素则提高房地产的价格

 各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响较大（即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大），有的因素则影响较小。但是，随着时期的不同，地区的不同，或者房地产的类型不同，那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。

 各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格；有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格，但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低（或提高）房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产的价格，但从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合理决定的。 某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的，但更多的因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说，房地产估价必须借助科学的估价方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础，计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。

影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的，虽然实际生活中不可能不变。

一、供求状况

供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型： A全国房地产总的供求状况 B本地区房地产总的供求状况 C全国本类房地产总的供求状况 D本地区本类房地产总的供求状况

由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。

一、房地产价格的特点：

房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。房地产价格的特征主要有下列四个：

1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金

房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求取价格，只要能把握纯收益和资本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握价格及期待的资本化率，即可求得。

2、房地产价格实质上是房地产权益的价格

由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同。

3、房地产价格是在长期考虑下形成的。

一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格）。在估价时，应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。

4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用 这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。自身条件

房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：

1、位置

各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。

房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。

房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。

2、地质

不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。

3、地形地势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。

4、土地面积

同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。

5、土地形状

土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。

6、日照

日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。

7、通风、风向、风力

一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。

8、气温、湿度、降水量

这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。

9、天然周期性灾害

凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。

10、建筑物外观

建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。

11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等

三、环境因素

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：

1、声觉环境

噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。

2、大气环境

房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。

3、水文环境

地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响

4、视觉环境

房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响

5、卫生环境

清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响

四、人口因素

房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。

1、人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。

2、人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。

3、家庭规模

是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。

五、经济因素

影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。

1、经济发展

经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

2、物价

房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。

从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。

3、居民收入

通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。

六、社会因素

1、政治安定状况

政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。

2、社会治安程度

社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。

3、房地产投机

房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。

一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况： l 引起房地产价格上涨； l 引起房地产价格下跌； l 起着稳定房地产价格的作用。

当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

4、城市化

一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。

七、行政因素

影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。

1、土地制度

土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。

2、住房制度

住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。

3、房地产价格政策

房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。

4、特殊政策

在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。

5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划

这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。

具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价。（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。

6、税收政策

直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。

7、交通管制

某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。

八、心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。

九、国际因素

国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个

1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。

2、军事冲突情况。

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威 胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。

3、政治对立状况。

如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。

4、国际竞争状况

这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。

十、其它因素

影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。第一节 建筑物的分类

一、建筑物的用途分类及特点

1、民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：

（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。

（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。

2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料分类

1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。

三、按建筑结构承重方式分类

1、承重墙结构 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。

2、框架结构

主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。

3、排架结构

主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。

4、其他

由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。

四、建筑高度分类

建筑物可根据其楼层数量分为以下几类

1、低层：2层及2层以下

2、多层：2层以上，8层以下

3、中高层（又称小高层）：8层以上，16层以下

4、高层：16层以上，24层以下

5、超高层：24层以上

第二节 房屋构造概述

一、建筑材料知识

主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。

1、水泥

（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种

（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。

（3）常用水泥的技术特性

 凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。 体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。

 水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。 细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。

 标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。

2、钢筋

（1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。

按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。

按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。

按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。

（2）建筑用钢筋的应用

 Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。

 变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。 冷加工钢筋

冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。

3、木材

（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。

（2）建筑木材的性能与用途

 红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。

 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。

 马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。

 落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。

 杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。

 柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。

 洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。（3）木材的类别

为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。

原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。（2）混凝土的性能：

 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。

 混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。

 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。

5、黏土砖

黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。（1）黏土砖的种类：

 标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115 mm×53 mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。

空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm×190 mm×90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm×115 mm×90 mm，每立方米约重1400 Kg。

（2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。

（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。

（4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。

（5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。

二、房屋构造组成部分：

1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。（1）地基和基础：

地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。

基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。

（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。

（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：

门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。

窗：其主要作用是通风采光。

一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。

2、基础（1）基础的类型

按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。

按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。

按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。

条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础  刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。

 柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。

独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。

满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。 伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。

 箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。

桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶 浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。

 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。（2）基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：

土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。

地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。

冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。 相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。

3、墙体

（1）墙体的分类：

按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。

按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。

对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。（2）砖墙的厚度

砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）

 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。 砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。（3）过梁与圈梁

过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：

 钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。

 砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。

 钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。

圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。

4、地面与楼板

（1）地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。

 面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。

 垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。

基层：垫层下面的土层就是基层。 地面的种类：

 整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等

块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。

（2）楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。

现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。按照构造不同又可分为如下三种现浇楼板：

钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板厚度约为70—80mm。钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1.7—2.5m，厚度为60—80 mm。

无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。

预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种：

实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。

空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。

5、窗与门

（1）窗的作用与类型

 窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。

窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。

作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。 窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。

按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。

按窗的层数可分为单层窗和双层窗。

按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。（2）门

 门的作用和类型：

作用：门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.2—1.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。

类型：门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。

按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。

按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。

平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。

弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。

推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。

转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。

卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。 门的构造

平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。

常见的门扇有下列几种：

镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙。

夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简单，表面平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门。

拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。

6、楼梯

（1）楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。

楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。

按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。

双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。

 三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。

双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。

（2）楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。

楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过38度，以26—33度较为适宜。

休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。

栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm左右。

（3）楼梯的构造

钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式两种。

现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。

 板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。

 梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁，再由斜梁传给平台梁

装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。

小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制，然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装，可不用起重设备。大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板可组成一块整体，平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装。

7、屋顶

（1）屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。

（2）屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。

平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。

坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。 曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。

多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。

房地产专用术语解释及建筑基础知识

1、房地产：

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、房地产市场：

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：

二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

3、国土局：

代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。

4、商品房：

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

5、发展商：

专门从事房地产开发和经营的企业。

6、代理商：

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。

7、土地类型：

按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。

3、土地权使用年限：

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

9、土地使用费

土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。

10、房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

11、如何办理产权？

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。

12、房地产产权登记：

指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

13、国土局产权登记处：

办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

14、公证处：

是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。

15、房地产证：

是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。

16、房地产公证：

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。

17、高品房预售许可证：

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。

18、房地产买卖合同：

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

19、房屋所有权：

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

20、房屋使用权：

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

21、银行接揭：

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。

22、契税：

是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。

23、印花税：

是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

24、七通一平：

是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

25、公共维修基金：

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

26、房屋买卖所需费用（1）交易过程中需交费用：

契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款的1.5％∶购房面积超过120平米，120平米以内部分缴纳房价款的‟，超出部分缴纳4％。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收）。最新规定个人首次购90平米以下普通房契税税率下调为1% [首付] 居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)[免税] 个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)免土地增值税 [利率] 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点 [契税] 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原税率3%至5％ 各地稍有不同)印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。（2）申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）

登记费：每建筑平方米0.3元： 房屋所有权证工本费：4元/本： 印花税：5元／件。（3）入住过程中需交费用

住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2％； 物业管理费 根据当地物价局及物业公司资质指定收取 供暖费：一般政府指导价为16－18元／平米/供暖季。（4）办理按揭须缴纳的费用 律师费：贷款额的0.3％。

保险费：财险保险费＝总房款十年费率*年限系数。保费一次性交。建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.56％： 工行采用华泰保险公司，年费率为0.056％：

建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045％。（5）办理公积金需缴纳费用

评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5％，以上部分0.25％。｜ 保险费：财险：保险费＝贷款额*年费率*年限系数 综合险∶保险费＝贷款人年限对应系数*贷款额

具体费用讲解可根据当地政府部门规定的给予客户解释。

27、住宅的结构形式：

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下。

砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。

钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

28、住宅的建筑面积：

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

29、建筑面积的计算范围和方法：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：

（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：

（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：

（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：

（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；

（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；

（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；

（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐｀按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；

（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；

（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

根据新的国家级标准《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算：（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：

（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：

（3）房屋之间无上盖的架空通廊：

（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分←（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：（8）活动简易房屋：

（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

（10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±

26、±06、±14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。30、商品房销售面积：

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。

31、商品房的销售面获如何计算？

（l）套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

（2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

公用建筑面积计算公式：公用建筑面积ˉ整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面种各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积＝套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。

32、使用率：

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。

33、实用率：

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

34、怎样计算房屋的使用率？

房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令

比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积△这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

35、建筑容积率： 是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。

36、建筑密度

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。

37、绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。

38、辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

39、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。40、使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

41、建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。

不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。

42、住宅的开间：

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.0－3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

43、住宅的进深：

在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

44、层高：

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

45、净高： 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。

46、什么是住宅组团？

我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。

47、何谓生态住宅

生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。

48、什么是绿色住宅？

“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。

节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。

充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。

垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。

49、什么是花园式住宅？

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。

50、城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～5⒁00人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

51、居住小区

一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

52、居住组团

一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

53、居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

54、住宅用地

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

55、公共服务设施用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

56、道路用地

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

57、居住区级道路

一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

58、小区级路

一般用以划分组团的道路。

59、组团级路

上接小区路，下连宅间小路的道路。60、宅间小路

住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。61、公共绿地

满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。62、配建设施

与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。63、其他用地

规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。64、公共活动中心

配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。65、道路红线 城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。66、建筑线

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。67、日照间距系数

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。68、建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。69、住宅平均层鼓

住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层。7o、人口毛密度

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人／ha。7t、人口净密度

每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人／ha。72、住宅建筑套毛密度

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套／ha。73、住宅建筑套净密度

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套／ha。74、住宅面积毛密度

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积平方米／公顷。75、住宅面积净密度

也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米／公顷或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。76、建筑面积毛密度

也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方米／公顷 或以总建筑面积 万平方米

与居住区用地（万平方米）的比值表示。77、住宅建筑净密度

住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率 ％。78、拆建比

新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。79、土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用万元／ha。80、住宅单方综合造价

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用元／平方米。81、均价： 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。82、基价：

经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价：

某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×××元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。84、一次性买断价：

买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。85、预售价：

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。86、如何进行户型评判

我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手： 看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。

户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。

单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室Ⅲ，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。

阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。

房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层泽高在2.5米到2.7米之间。需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。

另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等＇以确保房屋的舒适与耐用。87、智能化住宅如何分类

像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。乙级标准

（1）安全保安系统

实现小区周界的监控和红外线报警防范：火灾与煤气报警：紧急呼救报警：电话线被切断与防破坏报警。

（2）通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。（3）信息服务系统。

实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。（4）环境控制系统

实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。甲级标准

除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：（1）安全保安系统

实现可视对讲功能：门禁系统功能：家庭智能化报警增加的功能有：可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话递行远程遥控功能、电源控制及调光功能。（2）通讯系统

实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。（3）信息服务系统

增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。（4）环境控制系统

实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。88、层住功能的国际标准是什么

按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求。

（l）满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。

（2）满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间以及紧急疏散的要求6在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。

（3）满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。

（4）满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。

（5）满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不 变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。89、跃层和复式、错层有什么区别？

通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。运种做法香港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。跃层和复式的面积汁算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：

如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）： 使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。

错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。90、买自住房与投资房有什么不同

自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。

首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；而投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。

第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。虽然环境质量高的房屋易于出售，但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。

第三考虑未来交化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能：而投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由住宅变作商铺等。第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭：投资购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快交现能力，易实现利润的房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。91、建筑结构

小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。

塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。

板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。

板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。售楼部销讲户型部分

作为购房客户来说，大都非专业人士，对看户型图、施工图等来说，是非常吃力的。尤其目前楼盘销售基本是期房，购房客户很难有直观的感受，如何给客户一种“现房”感受，是售楼部销讲最需要实现的。

以我的个人经验，对户型的销讲，可按三个步骤进行：

第一个步骤：交通（流线）

首先介绍户型是几房几厅几卫，多大面积。然后模拟带着客户进行现房参观，讲解清楚户型在沙盘或鸟瞰图上的楼栋，在同一楼层中所处的位置（一梯几户），以及与电梯、步梯的位置。最后模型和客户走进了这间房，就像看样板房一样介绍各个功能房。

第二个步骤：功能（分区）

一个常规的户型都具备6大功能空间：客厅、餐厅、厨房、卫生间、主卧、学习区。对于客户来说，一看到户型图或者户型模型，都会有点盲，所以需要进行详细功能分区的销讲。从入户门开始，到玄关、客厅、餐厅、厨房，到公卫，以及主卧和其他功能间，同时，对户型的动静分区、洁污分区、干湿分区、采光通风等详细讲解。

第三个步骤：卖点（强化）

在购房客户对户型有了比较直观的了解后，就可以针对性的介绍户型的卖点，抓住客户的心。首先要把握户型与项目的关系，要把项目的卖点与户型卖点结合起来，要让户型卖点与项目的诉求形象吻合。其他的卖点根据户型进行提炼即可。

在卖点强化中，要注意四突出：

学校安全制度(全套) 篇5

2017年9月

目 录

1.安全工作责任制度 2.重大事件报告制度 3.安全工作议事制度 4.安全教育制度 5.安全工作检查制度 6.安全信息报告制度 7.大型活动申报制度 8.安全工作联络员制度 9.防火防灾制度

10.安全工作责任追究与奖惩制度 11.矛盾排查制度 12.校园安全管理制度 13.进入操场须知 14.学校消防安全制度

15.学校周边环境安全治理制度 16.防“溺水”安全工作制度 17.防汛、防雷电制度 18.学校体育安全工作制度 19.学校交通安全制度 20.门 卫 制 度

21.领导带班及教师轮流值日制度 22.学校食堂管理制度

23.学校食品安全定期检查制度 24.宿舍管理制度

25.外来人员安全管理制度 26.校园值班巡查制度 27.档案管理记录制度 28.消防管理制度 29.门卫管理制度

30.安全工作奖惩和责任追究制度 31.学校治安管理制度 32.安全隐患排查制度 33.学校重大活动管理制度

34.防楼梯间拥挤伤亡事故工作措施 35.发生破坏性地震应急预案 36.外来侵害紧急预案 37.防洪抗汛应急预案

38.组织学生外出活动安全预案

39.课堂演示实验和学生分组实验的安全防范措施 40.学校财产安全管理方案 41.学生安全管理规定

42.《学生伤害事故处理办法》

安全工作责任制度

牢固树立“安全第一、人人有责”的思想意识，形成参与安全管理，个个负起安全责任的良好局面，确保全校无事故，制定我校安全工作制度。

1、校长为学校安全工作第一责任人，全面负责学校的安全工作，副校长主抓安全工作，班主任对班级安全负责，任课老师对所上课堂上对学生负责，全体教师均有维护学生安全和保护学生安全的责任和义务。

2、正副校长、班主任、任课教师要按照学校安全责任区的划分按时到岗，大胆管理。

3、全校上下要时刻绷紧安全这根筋，如因个人失职、渎职行为造成安全事故的将根据情节轻重对有关责任人进行量化扣分和行政处分，后果严重者将按照有关法律和规定进行处理。

重大事件报告制度

为加强安全管理，保障学校财物、师生安全，正确、及时、妥善处理学生安全事故，特制定重大事件向上级部门报告制度。

1、学校组织外出活动，必须以书面形式向教育局进行报告。包括外出行走路线、活动地点、活动内容。

2、学生出现人员伤亡，安全事故必须在出现事故之前立即向有关部门报告。

3、学校电脑室、图书室、电教室等要害部门必须安装警报系统，值班人员交接班时要检查警报系统，若警报系统发生故障，立即逐级向上报告。

4、夜间警报鸣响，要立即报告校长。

5、若学校发生火灾、盗窃事故立即报告。

6、若学校食堂、学生餐点发生损害学生安全的事故，立即向有关部门告。

安全工作议事制度

遵照上级要求，为做好学校安全工作，制定学校安全工作议事制度如下：

1、学校领导班子至少每两月召开一次安全工作专题会议；

2、有必要时召开班子扩大会议，请教研组长相关人员参加会议并共同议事；

3、如遇重大安全工作事件，要经过班子研究。

安全教育制度

为进一步加强对全体师生的安全教育，使“安全第一”，预防为主的意识深入每个人心中，特制定制度如下：

1、学校每期要组织全体师生学习安全方面的法律对上级安全方面的要求，要传达到全体师生中去增加全体师生的责任意识。

2、学校要定期对全校学生开展安全讲座，并随时抽查，有安全笔记。

3、班主任每月要撰写一篇安全教案，并上好安全教育课，学校每月检查一次安全教案，并对教案撰写情况进行登记造册。

4、班主任在对学生进行安全知识教育的基础上要对学生进行防火、防溺水、防地震、防食物中毒，防上下楼拥挤等方面的演练，提高全体师生自我保护技能。

5、各室、各教研组应将安全教育工作计划中的一部分有计划、有总结，每周的教研活动要安排安全内容任课老师要将安全教育融入平时的教学工作中。

安全工作检查制度

1、各位班主任对本班学生及设施负有相应的安全教育、检查责任。每位任课教师对自己的课堂和组织的相应活动过程中负有安全教育、检查责任。

2、学校班子成员，在自己的值班日要对全校范围进行安全检查，并记录在案。并随时对存在于学校中的安全隐患有及时检查整改的权利和义务。

3、学校安全工作领导小组，至少每两月进行一次全校范围的联查，并做好相应的记录。

安全信息报告制度

1、每位教职工对校园中任何时间任何地点发现的安全隐患负有尽力排除并及时上报责任。

2、一旦发现安全隐患或安全事故，发现人要立即报告校长和其他安全工作领导小组成员。

3、学校接到报告后，要立即对隐患作出整改，发生事故要立即进行保护现场、抢救人员、并且立即上报教育局主管部门。

大型活动申报制度

1、班级或年级组织大型活动要经过相应人员的认真研究，然后报告相应主管部门，由主管部门报告校长。

2、学校大型活动，要经过班子成员全体研究决定，然后报告教育局等相关上级单位批准。

安全工作联络员制度

1、学校按需要分年级设立安全工作联络员；

2、安全工作联络员负责本年级安全工作有关事宜的上报、申请；

3、安全工作联络员，对自己身边的安全隐患负有发现并及时上报责任。

防火防灾制度

1、学校制定发生地震及其他紧急事件疏散预案；

2、学校成立防火、防灾抢险突击队，以应对突发性灾害；

3、学校成立防火、防灾领导小组；

4、一旦发生火灾或其他灾害，学校防火、防灾领导小组成员要立即到达灾害现场，召集防火、防灾抢险突击队，并指挥、参与抢险救灾工作；

5、一旦发生火灾或其他灾害，学校要立即上报上级主管部门。

安全工作责任追究与奖惩制度

为做好学校安全工作，认真学习，贯彻教育局安全工作会议精神，全力以赴保障师生的健康安全。团结和带领全体教职工，统一思想、统一认识、上下一致、齐心协力，努力做好安全工作。结合学校具体情况，本着“加强管理、完善机制、沉着应对、有效预防、依靠科学、措施果断”的原则做好安全工作，建立和实施安全工作责任追究与奖惩制度。

第一、发挥党员领导干部身先士卒的模范带头作用。坚持“以人为本、预防为主”的安全工作思路，形成事事讲安全、人人抓安全的安全网络意识。

第二、居安思危、警钟长鸣，从思想上充分认识安全工作的重要性、紧迫性。发扬求真务实、严抓落实的工作作风，把安全工作当作头等大事来抓。

第三、坚持校长负责制，部门责任首问制，明确责任、完善机构、建立应急机制。

第四、学校安全工作领导小组成员分工：

组长：赵长龙（负责日常安全工作督促、检查和指导）组员：郝身强、丁辉（负责教师和学生的安全教育，组织学习《未成年人保护法》、《校园安全事故处理办法》等相关法律法规，检查整改存在于学校的安全隐患、负责安全知识宣传普及）；马向阳、逯红丽、陈云（负责保障设施、设备安全隐患排查和安全使用，督促课堂安全、卫生安全）。

学校安全工作领导小组在工作中做到“五个必须”即①必须宣传到位。②必须强化制度。③必须措施到位。④必须保证信息的及时交流与畅通。⑤必须认真执行上级安全工作精神和学校安

全工作各项规定。

第五、各位教师与学校签订《安全工作责任状》，对本组教师学生有安全教育的责任和义务，主动排查隐患，做到下情上通，保障安全。

第六、各位班主任对本班学生负有安全教育管理责任义务。每位任课教师对自己的课堂和组织的活动负有安全教育的责任和义务。每位教职工对校园中自己见到或知道的安全事件负有及时处理的责任义务。相应专用教室负责所使用教室的设施和课堂安全。

第七、全体教职工必须认真学习和遵循《中小学教师职业道德规范》、《校园安全事故处理办法》、《未成年人保护法》、《义务教育法》、《教师法》等相关法律法规。

矛盾排查制度

认真研究和解决好学校教职工关心的问题，是落实“三个代表”重要思想，是坚持立党为公、执政为民最直接最具体的体现。为把教职工关心的问题认真及时的解决在基层，化解在萌芽状态，为学校教育教学工作的顺利开展保驾护航，特制定以下意见：

一、坚持政治理论学习，认真做好教职工的思想政治工作，将矛盾及时化解在萌芽状态。

二、领导班子成员要经常深入到年级组里、教师当中，及时发现存在于教师工作、生活、学习当中的问题。

三、针对教职工当中、师生之间、教师与家长之间出现的具体矛盾要遵循“自下而上、逐级解决”的原则，禁止将矛盾随意上交，互相推诿，扯皮现象。

四、针对矛盾排查的结果要做认真仔细的分析，并将其记录

在案或进行上报。

校园安全管理制度

1、来客主动登记，并与有关人员联系，核实情况方可入校。

2、校门定时开关，无学校许可，任何人员、车辆不得进入，更不允许随意停放车辆。

3、非工作时间静校。校外人员不得以散步、锻炼、玩耍等任何理由为借口进入学校。

4、休息期间，未经相关老师许可，学生不得私自到校，如因活动等其他原因需学生到校必须有组织教师带领。

5、规定在校时间内，学生不得私自离校，如有特殊情况，须由教师带领或有学校证明。

进入操场须知

1、一般使用：体育活动课、体育训练、有组织的集体性比赛。

2、学生使用要求：进入场地必须有老师组织带领，活动必须有老师组织指导，尤其是体育器械的使用必须由体育老师和人员指导。

3、未经许可禁止校外人员入内。

4、未经许可禁止一切车辆入内。

5、禁止任何学生个人或未经学校许可的集体擅自入场活动。

6、违反本规定，造成严重后果者，责任自负。

学校消防安全制度

为加强消防安全工作、保护公共财产、师生的生命及财产安全，把消防安全工作纳入学校的日常管理工作之中，现特制定以下消防安全制度。

1、加强全校师生的防火安全教育。按《消防法》的要求，做到人人都有维护消防安全、保护消防设施，预防火灾，报告火警的义务。要做到人人都知道火警报警电话119，人人熟知一定的消防自防自救常识和安全逃生技能。

2、保障校内的各种灭火设施的良好。做到定期检查、维护、保证设备完好率达到100%。

3、教学楼安全出口、疏散通道保持畅通，安全疏散指示标志明显、应急照明完好。

4、学生聚集场所不得用耐火等低级的材料装修。

5、易燃、易爆的危险实验用品，做到专门存放。在利用易燃、易爆化学药品做实验时，教师必须在做实验前向学生讲清楚注意事项，并指导学生正确使用，防止火灾事故发生。

6、图书馆、实验室、机房等场所严禁吸烟及使用明火，下班后工作人员要及时关好门窗，确保安全。

7、消防栓、防火器材等消防设施，要人人爱护。任何人不得随意移动和损坏，违者要严肃处理。

8、加强用电安全检查，经常对校内的用电线路、器材等进行检查，如发现安全隐患，要及时进行整改、维护、确保安全。

9、教师宿舍内严禁使用明火，禁止烧电炉，严禁私拉乱接电线。不准私自接用任何家用电器。

10、对因无视防火安全规定而造成不良后果者，要从重处罚，直至追究法律责任。

学校周边环境安全治理制度

1、学校周边环境治理涵盖师生人身、食品卫生、文化活动等方面，系综合性治理，应取得社会各界的广泛支持与通力配合。学校对周边环境密切关注与监控。

2、学校在做好内保工作的同时，应重视学校周边环境的安全治理工作，应主动联系街公安局、工商管理、文化站等部门共同抓好治理工作。

3、值班人员除做好校内的巡视工作，还应注意对校园附近环境的巡查，发现社会盲流、恶少对学生骚扰及各种事故，要针对不同情况及时报告“110”、“120”、“122”，保护学生的安全。

4、每天放学前，教师要提醒学生，注意交通等各项安全。

5、要教育学生自觉遵守社会公德以及各类法规，维护社会公共秩序，敢于与坏人作斗争，并掌握正确的维护方式和方法，提高学生的自护能力。

6、建立学校突发事件队伍，高度警觉，随时出动。

防“溺水”安全工作制度

为了认真作好防“溺水”教育宣传工作，避免事故的发生，确保师生的生命财产安全，特制定本制度。

一、适用范围：双河学校

二、组织机构：

为了有效地做好防“溺水”安全工作，学校成立领导小组。组 长：赵长龙 副组长：郝身强

成 员：班子其他成员及各班主任

1、宣传教育组： 组

长：郝身强

成员：班子其他成员及各班主任

职责：接收上级文件及时送领导指示，及时传达文件、会议精神、接听电话、记录，收集材料、编拟方案，出专栏、简报等进行正面宣传教育。

2、应急处理组： 组 长：郝身强 丁辉

成 员： 古港 马向阳 周林叶 甄炳成 赵稳 郭从彩

职责：一旦发生事故，接报后马上赶赴现场，指导协助急救，协调学校、家长、村的关系，做好上报及善后处理工作。

四、措施与方法：

1、学校必须按照上级的文件要求和安全工作制度经常性地对学生进行防溺水安全教育，强调学生做到，无经学校的许可，老师的带领下，不到水库、池塘、溪流中去洗澡游泳。

2、每天的导护教师应负责巡查看管好学生，每节课任课教师都应负责点名，发现可疑情况马上向学校、家长反馈，查其学生缺席的原因，采取各项措施防堵溺水事故的发生。

3、假如要带领学生外出游泳时要做好以下教育工作：

（1）不去活动中禁止的水域游泳。（2）饭后或激烈运动后，不立即下水游泳。（3）下水游泳前要做准备运动。（4）在冷水中游泳时，须慢慢入水，并有意控制呼吸，以减少冷水对身体的影响。（5）游泳不可太疲劳，要注意不断上岸休息。（6）激烈游泳后，应在水中放松，调节好呼吸后再出水。（7）不在天然游泳场跳水，以免出现撞、碰伤。（8）不在水中打闹、相互追逐，更不准做恶作剧。碰撞了别人后不要马上离开，要观察对方情况，肯定无事后才可离开。（9）出现头晕、恶心、冷颤等异常情况时，应及时出水。（10）游泳上岸后，应淋浴，并马上擦干身体、穿衣保暖。

4、假如遇到有人溺水时的施救办法：

（1）当自己的同伴或其他人溺水时，必须马上呼救，向就近的人们求救，再向家长和学校报告。绝不许看到有人溺水，而自己害怕跑开，又不喊不叫不说，造成严重的后果。

（2）施救时应注意从其背部拉住腋窝托出，不要被溺水的人紧抱缠身。救上岸后，使其头部下垂，压其背部，将其口内或腹内水排出。至无水外溢为止。若溺水者休克，立即进行人工呼吸。

（3）对于过分紧张挣扎的溺者，应避免被其拖住，如被抓、抱，则应迅速、果断地解脱，再采取安全措施，然后拖带。对于已经沉没在水中的溺者，首先是快速寻找，寻找时，应尽量避免盲目性。可先在溺者落水的地点，或潜入场地的几个重点地方寻找，务求快速发现溺者。

（4）就地抢救。溺者出水后，立即排除呼吸道异物，水，进行人工呼吸等急救措施，千万不要因为远途运送或约请医师而错过急救时间。人工呼吸前，把溺者负送到平坦、松软和安静的地方安置后，不管溺者是真死或假死，都要尽一切可能抢救生命。

人工呼吸前，应把溺者的口扳开，拉出舌头，必要时，可把拉出的舌头用绷带固定在口外，以免堵塞气管。

（5）人工呼吸的方法：A口对口式：用手扳开下颌使其头向后仰（防止舌头后滑压住呼吸道），用另一只手捏住鼻孔，清除喉咙阻塞物，嘴对着嘴，不停地吹气和吸气。向溺者肺部吹气时注意胸部的扩张。当看到胸部自然回落时再进行一次深呼吸。尽可能快地重复六次，然后每分钟重复十二次，直至溺者恢复呼吸。B、口对鼻式：如果溺者牙关紧锁，无法使其张开口，应采取口对鼻孔不停地吹气、吸气的方式，直至溺者恢复呼吸。

（6）在水中发生抽筋时，不要慌，先吸一口气，然后站在水底、用手揉捏腿肚子，并用力把脚掌向上翘，这样很快就会恢复.正常。以上方法若不见好，可以仰浮水面，用臂划水慢慢上岸。若无把握游上岸，应及早呼救。

防汛、防雷电制度

为了切实做好防汛、防雷电工作，确保我校全体师生安全防汛、防雷电和学校财产等不受损失，根据上级有关精神，结合我校实际情况，特制定本防汛、防雷电工作预案：

一、成立防汛、防雷电领导小组

组

长：赵长龙 副组长：郝身强

成员：班子其他成员及各班主任 领导小组的职责：

具体负责本校的防汛、防雷电工作，做好校舍的安全检查工作以及周边地质滑坡进行排查，积极与周边单位联系协调安排好本校防汛、防雷电抢险工作。通过多种形式对师生做好防汛、防雷电工作的宣传教育，坚持贯彻：“安全第一，常备不懈，以防为主，全力抢险”，的方针，以“三个代表”重要思想为指导，做好防汛、防雷电工作，确保学校财产不受损失，师生无伤亡。

二、成立防汛、防雷电抢险队

组

长：赵长龙

副组长：郝身强 丁辉

组

员： 古港 马向阳 甄炳成 周林叶 赵稳 郭从彩

三、报警程序：

学校值班室 →学校校长 →学校防汛防雷电领导小组 →报告上级部门

四、防汛、防雷电工作安排及措施

1.成立本校的防汛、防雷电领导小组和抢险队，具体负责本校的防汛、防雷电工作，确保师生安全和学校财产不受损失。

2.做好防汛、防雷电宣传工作，提高全体师生的防汛、防雷电意识，确保师生无伤亡，校舍无塌方。

3.防汛、防雷电期间坚持24小时值班。实行领导班子值班制度，值班人员要坚守岗位，不能离岗、脱岗、代岗，如遇大雨，主要领导、班子成员、及相关老师必须到岗。

4.总务处要将所有房屋等进行严格细致的检查，不留死角，发现问题及时与学校联系。各班要做好排查工作，班主任应及时了解学生家庭居住条件尤其是住在偏远地带的学生家庭情况，与家长保持联系，提高防灾意识。

5.防汛、防雷电抢险队成员要做到手机不关机，保证通讯工具畅通，及时联系，每当遇到特大暴雨，都应注意观察校园及周边的河水水位上涨情况。

6.做好避险看护工作，尤其是路远的学生。汛期期间，视情况可提前放学，遇险情学生在没家长接送和老师看护下，不能单独离校，并及时向有关部门报告，确保无人员伤亡。

7、各学校要把防雷知识的宣传教育，与学校其它安全教育结合起来，有针对性，循序渐进地开展，不断增强师生员工的防雷意识，主动做好防雷工作。特别是要教育学生普遍掌握在行走途中，遭遇雷雨天气时的自我防范方式，并通过学生影响其家庭。气象局要积极配合学校做好防雷安全教育工作，采取多种形式，在各级各类学校举办防雷安全知识讲座和开展咨询服务，加强对学校防雷工作人员的培训，努力提高学校的防雷工作水平。

五、注意事项

1、防汛、防雷电的首要的任务是保护师生的生命安全，救灾要在确保人员不受伤害的前提下进行。

2、遇有突发性触电事故应立即切断电源。（包括总电源）

3、遇有紧急情况应立即用非导电棒或棍击打，使触电人员与电源脱离（切记不得用手拉触电人员）。

4、对触电受伤人员视情形及时组织自救或就近送往医院救治，必要时，拨打120急救中心求援。

学校体育安全工作制度

面对体育工作日益蓬勃开展，不安全因素依然存在的新情况，学校体育工作必须坚持体育教学与安全教育相结合，体育活动与安全防范相结合，体育训练与安保相结合，体育竞赛与安全保卫相结合的原则，始终把安全工作放在第一位。为了确保体育工作的正常开展，结合学校实际，特制定学校体育安全工作制度。

1、学校体育安全工作由校长负责，体育教师具体负责，后勤主任保障。

2、体育器材的配置必须符合安全标准，严把安全质量关，严禁锈迹斑斑，木质腐朽，部件错位等劣质器材入校园。

3、实行定期检查制度。对学校的各项体育设施、器材和场地，尤其是蓝球架、助木、单双杠、吊环、跳箱、训练用手榴弹、沙坑等，要定期进行检查。对检查情况做好记录，检查人员签上名字。

4、体育课教学要遵循学生身心发展规律，教学内容要符合教学大纲的要求，符合学生的年龄、身体、生理特点和气候条件，尤其要注意钢球、标枪、铁饼、运动跑鞋等使用的安全。体育课各课要体现安全内容。

5、早操，课间操要加强管理，要严防集合、解散队伍时的拥挤混乱，尤其要注意上下楼的安全工作。学校领导、值班人员、班主任和体育教师负责，严防学生砸伤、扭伤、摔伤、晕倒等事故发生。

6、学校体育竞赛在成立组织管理机构的同时，明确专人负责，专人管理，加强体育运动竞赛的安全防范工作，严防意外事故发生。

7、加强对体育教师的思想政治教育，树立敬业，爱生的良好师德，严禁对学生进行体罚和变相体罚。

8、加强对学生的体育安全知识教育。对体育课教学，课外体育活动，体育训练，体育竞赛中涉及安全知识教育的各个环节，要逐条讲解，切实提高学生的安全防范意识和自我保护能力，维护学生的身心健康。

学校交通安全制度

为确保生命安全，人人必须遵守交通规则。学校有义务教育学生遵守交通规则，为此特制定学生交通安全管理制度。

一、学生上学、放学必须遵守右侧通行的原则。

二、车辆、行人必须各行其道。借道通行的车辆或行人，应当让在其本道内行驶的车辆或行人优先通行。车辆、行人必须在确保安全的原则下通行。

三、严格注意交通信号、交通标志和交通标线，服从交通指挥。

四、未满十二岁儿童，不准在道路上骑单车、三轮车和推、拉人力车；乘坐二轮车和三轮车必须戴安全头盔；二轮、侧三轮车摩托车后座不准附载不满十二岁的儿童，轻便摩托车不准载人。

五、学生必须遵守下列规定：

1、严禁在校园内骑车

2、学生须在人行道上行走，没有人行道的靠路边走。

3、横过车道，须走人行横道。通过有交通信号控制的人行横道，须遵守信号的规定；通过没有交通信号控制的人行横道，须注意车辆，不准追逐、猛跑。没有人行横道的须直通过，不准在车辆临近时突然横穿。有人过街天桥或地道的，须走人行过街天桥或地道。

4、不准穿越、倚坐人行道、车道和铁路道口的护栏。

5、不准在道路上扒车、追车、强行拦车或抛物击车。

6、列队通行道路时，每行横列不准超过二人。儿童的队列须在人行道上行进，成年人的队列可以紧靠车行道右边行进。列队横过车行道时，须从人行横道迅速通过；没有人行横道的，须直行通过；长列队伍在必要时。可以暂时中断通过。

六、学生乘车必须遵守下列规定：

1、公共汽车、电车和长途汽车须在站台或指定地点依次候车，待车停稳后，先下后上。

2、不要在车行道上招呼出租车。

3、不要携带易燃、易爆等危险物品乘坐公共汽车、电车、出租车和长途汽车等。

4、在机动车行驶中，不准将身体任何部分伸出车外，不准跳车。

门 卫 制 度

1、自觉遵纪守法，模范遵守学校各项规章制度，有事（病）须请假，同意后方可离开。

2、礼貌待人，热情接待来访，外来人员来访一律进行登记。

3、关心爱护学生，积极为师生服务，提前30分钟打开大门，方便师生进校。

4、上班时间注意观察来往人员动向，严防歹徒、精神病人进校搞破坏或危及师生生命行为。

5、上课时间关大、小门，如遇上级领导来校检查指导工作时，要主动打开大门并及时与学校领导联系。

6、走读学生出入均凭外餐证，内宿学生外出须凭班主任签字条，上课时间学生外出也须凭班主任签字条方可让其外出。

7、因工作失误，造成学校财物被盗、损失或危及师生生命的，视情况追究相应的赔偿责任和法律责任。

领导带班及教师轮流值日制度

为了确保学校安全、学生安全，学校财产不受侵害，防止意外伤害事故在校园发生，全体教职工做到工作到位，尽职尽责，决不失职，特制订综治维稳工作带班领导及值日教师包保制度如下：

1、校长是学校安全工作的第一责任人，落实学校各项安全制度，保证学校及师生的安全。

2、主管校长具体实施学校各项安全制度，贯穿于学校各项工作中，真正取得实效。

3、带班领导认真履行职责，检查本班教师值日工作完成情况，并以身作则进行工作，保证学校安全及师生身心不受到伤害。

4、带班领导与学校保卫保证校门口师生人身安全，当班时每天按时迎送学生。

5、值日教师确保学生上下楼时的安全，防止踩踏事故的发生，同时确保学生课间，午休活动时的安全。

6、带班领导及值日教师严格遵守日常巡视制度，忠于职守，因失职造成学生伤害事故的一切经济责任由责任者个人承担，直至追究法律责任。

学校食堂管理制度

1、食堂工作人员要在指导就餐标准内不断增加饭菜花样品种，提高饭菜质量。

2、认真贯彻《食品卫生法》，不采购、出售变质食品，保持食堂环境的清洁卫生，把住病从口入关，严防食物中毒，非工作人员不得进入厨房。

3、建立建全财务制度，加强食堂帐目管理，每月后勤主任要检查一次帐目，做到帐目相符。

4、食堂工作人员要保养好食堂各项设备及炊具，杜绝人身安全事故发生。

5、努力节省支出，杜绝不合理的开支。

6、食堂工作人员适时地对学生进行思想教育，使学生能自觉地、文明地购买饭卡、就餐，保持环境卫生。

7、学生充饭卡在周日下午进行。

学校食品安全定期检查制度

一、学校食品安全实行校长负责制，建立学校食品安全工作小组，设立专职或兼职的食品安全管理员。

二、学校食品安全工作小组负责学校食品卫生设施的建设和管理，对工作人员的指导和培训，管理制度的建立和执行情况的检查等具体工作。

三、学校食堂、食品商店每周一小查，每月一大查，检查内容包括食堂食品卫生、食品商店食品卫生、饮用水卫生、学生自备菜卫生等。周查由

总务处牵头组织，月查由分管校长牵头负责。要建立食品安全检查台帐，对发现的问题，要发出整改通知书，由受检单位负责人签字限期整改，整改不到位且存在较大安全隐患的，责令停业整顿或中止承包合同。对发现严重的食品安全隐患问题，学校应及时向当地卫生、工商等有关职能部门报告。

四、学生自备菜实行定期与平时检查相结合的办法，对自备菜的学生进行造册登记，实行专项管理。平时检查由班级生活委员负责，学生相互检查，相互监督，劝阻同学不要食用腐败变质的食物。定期检查由学校总务处负责，每周三对学生自备菜进行检查。

五、学校要创造条件，配置冷藏设施（或专用柜）集中保管自备菜，为学生自备菜提供免费热菜服务，一般安排在每周三。学生要求学校食堂帮助热菜，学校食堂不得收费，不得拒绝。学校应将免费热菜的时间、地点告知学生。

六、学校要加强对食品安全工作的管理，严格执行食堂、食品商店、自备饮用水、学生自备菜的定期检查制度，并严格实行责任追究制度。对拒不实行食品安全定期检查制度的学校，教育行政主管部门将给予批评教育或行政处分。

宿舍管理制度

为了加强对住宿学生的生命财产安全和纪律卫生管理，切实做到就寝有序，特制定如下制度：

一、晚自习下课后，一律到厕所大小便，然后就寝入睡，不得乱跑；

二、严防寝室东西丢失，如发现有偷盗现象，要及时向老师或学校反映，严肃查处；

三、就寝后，学生不得大声喧哗，熄灯铃响后，要立即入睡，并听从寝室长的管理；

四、起床后要做到室内整洁卫生，被褥叠放整齐、有条理；

五、坚持轮流值日，值日当天要按时扫地、倒便桶，讲究室内卫生；

六、每晚辅导课后，要及就时寝，同时要按时起床，起床铃不响，不

准提前起床；

七、早晨起床后，寝室长要把门锁好，没事不得随便出入寝室，以防止钱物丢失。

八、宿舍内禁止点蜡、玩火，禁止向楼下倾倒污水、垃圾等杂物。以上制度住寝学生要人人遵守，否则要受到学校纪律处分。

双河学校安全规章制度

一、建立安全工作领导班子，校长全面负责学校的安全管理工作，制定安全工作管理制度，强化安全管理措施，落实安全管理责任，督促学生遵守《学生安全管理规定》。

二、经常对学生进行安全知识教育，提高学生自我防范和自我保护意识。

三、加强教师职业道德建设，强化班级管理。

四、加强保卫和门卫管理制度，完善值班制度，防止校外人员无故进入学校。

五、积极消除危房安全隐患，对危房或拆除或围栏隔离。

六、建立校园巡查制度，及时检查学校基础设施方面的安全隐患。如篮球架、门窗、锅炉、楼梯栏杆、年久失修的围墙、厕所等等，定期检查维修，加固加牢。新建校舍、场地、其他教育教学设施和生活设施，必须加强监管，是其符合安全标准和要求。

七、注意学生的饮食卫生，不吃腐烂变质的食物，不卖地摊上的食品。

八、防水、放火、防电，砌好校园围墙，盖好校园内道路井盖，检修老化的电路、电器设备，安装好消防设施。

严禁学生私自或单独下河游泳，严禁学生玩火，严禁学生擅自拉线接电。

九、精心组织好学生的一切活动，确保学生的活动安全。组织学生春游、旅游、外出参观学习，举行校外庆典性活动等，都要报教育局审批。如需要租车，必须租用车况好、证照齐的车辆并严禁超载，最好是由旅游公司承担外出任务，在办好保险等安全措施后外出。

十、强化传染病的防治和隔离，保证学生的饮用开水。

十一、加强实验药品和仪器的管理，规范实验操作程序，防范药品中毒和实验操作失误带来的安全隐患。注意“水、电、气、”安全，化学危险药品须采用低压照明（36V），计算机网络教室须安装防盗设施，实验室、仪器是装好灭火器。

十二、严禁体罚和变相体罚学生。

十三、定期召开家长会，沟通与家长的联系，学校和家长共同做好学生的安全工作。

外来人员安全管理制度

1、加大对外来人员安全管理力度，严格控制与学校无关的闲散人员进入校园，确保学校的正常秩序。

2、外界人员因事入内，要做好询问、并进行登记，再由门卫开访客便条后方可进入，访客离校后须由被访本人签字，出门时将便条交与门卫方可出行。

3、发现可疑人员及时报告，以防意外。按时开关校门，限制接送孩子的家长进入学校。

校园值班巡查制

1、明确24小时领导带班、有关人员值班。

2、学校安全工作领导小组要组织相关成员，每半月对各项安全设施进行一次巡查，及时发现和消除隐患。

3、建立由校领导牵头，相关人员组成的学校巡逻队，定期巡查，特别是加强晚上和节假日的检查。

档案管理记录制

1、对学校安全工作的布置、检查、整改等建立规范的档案，准确记录安全管理的日常工作。

2、对隐患的发现、整改的要求实行台帐式管理，并依据档案记录的责任单位、人员、完成时限和标准核查责任。

消防管理制度

一、校消防领导小组职责：

1、认真贯彻《消防法》和公安部“第61号令”等消防法规。

2、负责规划面向全校师生员工的防范安全和遵纪守法教育，组织全校性消防安全检查，培训、演练和消防知识宣传活动。

3、负责召开消防领导小组工作会议，研究、讨论本单位上报的消防方面的难点、热点、重大隐患。整改方案和工作制度等问题。部署全校性定期与不定期的防火安全检查工作。

4、发生火灾积极指挥组织扑救，组织调查火灾事故，并提出处理意见。

5、制定火灾紧急疏散预案。

6、根据防火安全要求，组织人员进行周检查制度，对火险隐患及时整改。

7、加强学校防火重点部位的管理，做到定点、定人、定措施，对可能发生火灾的危险点必须制定可行的灭火方案，对开展的防火工作做好详细记录，存档备查。

二、义务消防队员职责：

1、积极参加消防知识学习，培训工作，提高防火灭火技能。

2、执行各项防火制度，做好防火宣传，熟悉单位的防火安全情况。

3、维护好单位的消防设施和器材。

4、发现火警立即报警并积极参加灭火工作。

三、师生员工防火职责：

1、自觉学习消防法规和知识，提高消防意识。

2、严格执行学校各项防火制度和操作规程。

3、爱护消防器材，不准挪用和损坏。

4、对违反防火制度，损坏消防器材的行为，有权加以制止，并及时报告有关领导和部门。

5、发现火险隐患及时报告，采取有效的防范措施，发现火灾及时报警，积极扑救。

门卫管理制度

为严格门卫管理，确保学校良好的教育教学秩序和校园安全，制定本制度。

一、学校门卫工作是维护学校良好的教学秩序、保障学校安全的重要工作之一，门卫实行二十四小时值班，门卫人员在值勤期间必须坚守岗位，不准擅离职守，脱管失控；要衣着整洁，仪表端庄，说话和气，讲究文明。

二、学校大门要二十四小时处于关闭落锁状态，当有人因工作需要进出学校时，门卫人员要及时开启和关闭。

三、对到校办事的外来人员实行电话联系并进行登记，否则，不准进入校内。门卫人员应切实负起登记责任，不得以口头询问代替登记。

四、学校在上课、办公时间，在校教职工不得随意离开学校，凡因外出办事需要离开学校的，必须凭学校领导批准的出入证明，并经门卫查验无误后方可离校。在上课时间离开学校的学生，必须持有班主任的批准手续，并接受门卫人员的检查。

五、对学生家长所送物品，门卫人员必须认真检查，填写《学生家长送物交接单》，通知有关人员按时转交学生本人，不准擅自让学生家长进入校内。

六、学校教职工实行持证上岗。凡到校上班的老师、职工及管理人员，必须佩戴上岗证，否则，门卫人员有权拒绝进校。

七、为确保学校公共财产的安全，门卫人员对携带校内公物离开学校者，有权进行检查、询问，教职工必须配合。

八、为了维护学校秩序，保障校园安全，门卫人员必须积极禁止商贩在校门口摆摊、叫卖和非本校车辆进入学校。

九、门卫人员应当拒绝和劝阻学生到校门口购物；不准代替学生到校门外购物。

十、学校门卫人员应当认真履行执行本制度，如有违反，按学校有关规定给予处罚。

门卫对出入校门的人员，有权检查学生证。凡骑车进出校门者，应主动下车推行。

在教工上、下班时或学生上学、放学时，门卫必须在门外值勤。外单位车辆进校前，应检查证件、问明事由；车辆出校前，应示意停车接受检查。外单位机动车未经许可，不得在校内停车过夜。

安全工作奖惩和责任追究制度

一、各级管理人员要做好本职工作，落实好“谁主管，谁负责”的原则。

二、各级管理人员对本人负责的安全工作要高度重视，要学习有关法律法规，出现问题要及时、如实处理、汇报。

三、对突发事件，各管理人员必须及时采取措施，要立即向有关部门进行报告，力争把损失减少到最低点，没有及时报告，或不能采取得力措施，按具体情况、后果影响追究其责任。

四、各级管理人员每天要对本部门进行细致的事故隐患检查，水、火、电、食品卫生、进货质量进行检查，发现问题要及时解决。

五、人为因素造成的安全事故追究当事管理人员的责任，按情节轻重或扣除国拨津贴或取消评优选先，或罚款100—1000元不等，重大事故报请上级开除公职，并追究其法律责任。

六、对勇于同违法犯罪行为作斗争，勇于维护国家和集体利益，见义勇为的先进个人，学校应给予表彰和奖励。

七、在安全教育培训中工作突出的。

学校治安管理制度

为了加强治安，创建文明校园，达到“四无”（无治安案件、无刑事案件、无重大灾害事故、无违法犯罪）标准，特制定如下制度。

1、全体师生必须树立法制观念，增强防范意识，做学法、知法、守法的典范。

2、学校治安实行校长负责制,政教处具体分管，认真作好组织实施工作，发现问题及时解决。

3、学校安全保卫人员、门卫人员必须坚持原则，遵纪守法，坚守岗位，秉公办事。

4、值日领导要做好值日期间安全工作的检查，值周教师及安全值日人员做到职责清楚，分工明确，责任到人。

5、各处室、各班级、都要遵循“谁主管谁负责的原则”。强化防盗、防火、防电意识。

6、门卫人员、安全值日人员、值周（日）教师、对可疑人员要及时报告，并协助解决。

7、加强饮食卫生管理、严防食物中毒。

8、加强传染病的预防工作，严防在校园内传播。

9、加强休假期间的安全保卫工作，确保学校各种财物安全。

安全隐患排查制度

学校是培养合格人才的摇篮。学校的各项工作都必须建立在安全工作之上，没有安全做基础，什么工作也无从谈起。所以说，安全工作是重中

之重，必须每时每刻强调，警钟常鸣，为了防患于未然，确保师生人身安全。特制订制度如下：

一、学校领导必须建立一个督查小组，坚持每月进行一次安全保卫工作大检查。并及时将发现的隐患杜绝在萌芽状态。

二、领导必须做到逢会必讲安全，逢活动必强调安全，下乡必查安全，进校必看安全，做支排查与督查相结合。

三、要密切与公安、交通、卫生等部门的联系与沟通，发现险情及时控制和排查。

四、建立分级分工管理制度。

1、层层落实责任并签订责任状，建立接送制度。

2、班主任和任课教师，每周利用家长接送孩子之机，向家长了解途中存在的隐患，较严重的问题及时向领导汇报，并争取家长和地方群众的支持，迅速控制或排队隐患。

3、班主任，任课教师，利用班队活动课，每周进行一次“安全防范”教育，让学生学会提醒自己和他人时时处处注意安全，学会保护自己和同学的人身安全。

4、班主任、任课教师，每周一对学生强调在校应注意哪些方面的安全每周五强调在回家途中和在家中应注意什么。

5、各班必须建立一个督查小组，班主任任组长，及时了解本周学生在校内外的一切安全情况。

6、学校电管员要及时检查电路情况，发现问题，及时处理。

7、炊事员要随时检查厨房的火、电、锅炉、开水等是否存在隐患，一旦发现，及时排除。

8、保育员要随时关注学生食宿上的安危，多强调、指点，防微杜渐，把隐患排除在萌芽状态。

9、值周教师要尽职尽责，做好一周的值日工作，把关好学生离校交接工作。

10、各位家长要尽到监护人的职责，关心子女的身心健康，做好每周的接送和子女生病护理等工作。

11、家长强化对子女人身保险意识，尽量要保险。

学校重大活动管理制度

在全面开展素质教育的今天，学校常要开展各种有利于学生全面发展的活动。然而，学生在校内外活动时，又存在着各种安全隐患，近些年来，在全国各地也先后发生过各种让人触目惊心的意外事故，所以引起了各级领导和教师，家长们的高度重视。为了使各种活动能在安全的基础上，有序地开展，我校制订《重大活动管理制度》

一、建立集体外出活动报批制度，坚持安全，就近，就地，徒步的原则，做到组织严密，责任到人，措施到位。

二、来回学校乘车，要加强师生交通安全管理，不得乘坐货运汽车、机动三轮车、拖拉机，不得坐“三无”车辆。

三、不得组织中心学生参加商业性庆典和演出等活动。

四、班级组织活动，要先到活动现场作细致，周密的堪察，发现绝对安全后，再向学校报批，同样，校级组织开展的活动，也必须到现场堪察后，再向教委申请批准，才能组织开展。

五、组织活动的教师必须尽职尽责严格把关，排除一切安全隐患确保在活动过程中，师生人身安全。

六、领导要对报批的活动认真分析，严格把关。

防楼梯间拥挤伤亡事故工作措施

一、升旗仪式、出操、集队，由班主任，任课教师带队，不强调过快的集合速度，经过楼道、楼梯不齐步走。

二、课间值日教师要到位，严格执行巡视值勤，设立红领巾监督岗制度，加强对学生爱护同学，遵守秩序的教育。通过楼道，楼梯靠右走，不猛跑，严禁互相追逐。

三、严格执行作息时间，不拖课，留给学生足够的课余时间，允许学生上课期间上厕所。

四、低、中，高年级放学、集队时间适当错开，楼上各班按下楼疏散路线下楼。

五、后勤部门对楼道照明、楼道拦杆、楼梯扶手等设施要定期检查，及时消除隐患。

六、严禁在教学楼楼梯、楼道等处堆积杂物，确保畅通。

七、严格执行安全责任追究制度。

发生破坏性地震应急预案

为确保学校发生破坏性地震时，各项应急工作高效、有序地进行，最大限度地减少人员伤亡和财产损失，根据国务院《破坏性地震应急预案条

例l河北省政府破坏性地震应急预案》和保定市政府、教育局《破坏性地震应急预案》，结合我校工作实际，特制定本方案。

一、应急机构组成

1、领导小组

学校防震减灾工作在上级领导下组织实施。校长为组长，成员由学校行政班子人员组成，总务处兼防震减灾办公室，校长室为指挥部，主抓安全的副校长任联络员。

2、主要职责

(1)加强领导，健全组织，强化工作职责，加强对破坏性地震及防震减灾工作研究，完善各项应急预案的制定和各项措施的落实。

(2)充分利用各种渠道进行地震灾害知识的宣传教育，组织、指挥全系统防震知识的普及教育，广泛开展地震灾害中的自救和互救训练，不断提高广大师生防震抗震的意识和基本技能。

(3)认真搞好各项物资保障，严格按预案要求积极筹储、落实饮食饮水，防冻防雨，教材教具、抢险设备等物资落实，强化管理，使之始终保持良好战备状态。

(4)破坏性地震发生后，采取一切必要手段，组织各方面力量全面进行抗震减灾工作，把地震灾害造成的损失降到最低点。

(5)调动一切积极因素，迅速恢复教育教学秩序，全面保证和促进社会稳定。

二、分工负责见《消防紧急预案》。

三、临时应急行动

1、接到上级地震、临震预(警)报后，领导小组立即进入临战状态，依法发布有关消息和警报，全面组织各项抗震工作。各有关组织随时准备执行防震减灾任务。

2、组织有关人员对所属建筑进行全面检查，封堵，关闭危险场所，停止各项室内大型活动。

3、加强对易燃易爆物品，有毒有害化学晶的管理，加强对大型锅炉、供电输电，机房机库等设备、场所的防护，保证防震减灾工作顺利进行。

4、加强广大师生宣传教育，做好师生、学生家长思想稳定工作。

5、加强各类值班值勤，保持通信畅通，及时掌握基层情况，全力维护正常，工作和生活秩序。

6、按预案落实各项物资准备。

三、震后应急行动

1、无论是否有预报、警报，在本市范围或邻近地区发生破坏性地震后，学校行政人员立即赶赴学校，各抢险救灾队伍必须在震后1小时内在本单位集结待命。

2、各级领导小组在校长室统一组织指挥下，迅速组织本级抢险救灾。(1)迅速发出紧急警报，组织仍滞留在各种建筑物内的所有人员撤离。(2)迅速关闭、切断输电、燃气，供水系统(应急照明系统除外)和各种明火，防止震后滋生其它灾害。

(3)迅速开展以抢救人员为主要内容的现场救护工作，及时将受伤人员转移到附近救护站抢救。

(4)加强对重要设备，重要物品和历史文物的救护和保护，加强校园值班值勤和巡逻，防止各类犯罪活动。

3、积极做好广大师生的思想宣传教育工作，迅速恢复正常秩序，全力维护社会安全稳定。

4、迅速了解和掌握本系统受灾情况，及时汇总上报。

四、其它

1、进入防震紧急状态后，学校防震减灾领导小组将根据上级的命令、指示，通过电话，口授，会议等形式传达各种命令、指示。

2、在抗震减灾应急行动中，各部门要密切配合，服从指挥，确保政令畅通和各项工作落实。

3、本预案开学前十天进行了修改，从本学期开学起施行。

外来侵害紧急预案

为最大限度地预防学校盗窃，伤害师生身心，扰乱教学秩序等外来侵害的发生，防患于未然，同时为确保学校发生外来侵害时，各项应急工作高效、有序地进行，最大限度地减少人员伤亡和财产的损失，根据学校实标，特制定本方案。

一、应急机构的组成

学校应急领导小组由校长为组长，成员由学校行政班子成员组成，总务处兼应急办公室，校长室为应急指挥部，主抓安全的副校长任联络员。职责如下：

(1)加强领导，健全组织，强化工作职责，完善各项应急预案的制定和各项措施的落实。

(2)充分利用各种渠道进行预防和抵御外来侵害的宜传教育，组织，指挥全系统常识的普及教育，广泛开展相关技能训练，不断提高广大师生的防范意识和基本技能。

(3)采取一切必要手段，组织各方面力量全面进行救护工作，把侵害造成的损失降到最低点。

(4)调动一切积极因素，迅速恢复教育教学秩序，全面保证和促进社会安全稳定。

二、应急行动

1、全体教职工均为应急行动成员，有预防制止侵害事故的责任。

2、侵害事故发生时第一目击的教职工必须于第一时间向当地派出所及应急领导小组报告，尽可能地制止事态扩大。

3、领导小组得悉侵害应急情况后立即赶赴本级指挥所，各种救护队伍到行政楼前或附近集结待命。

4、加强各类值班值勤，保持通信畅通，及时掌握基层情况，全力维护正常教学、工作和生活秩序。

5、领导小组依法发布有关消息和警报，全面组织各项救护工作。各有关组织随时准备执行应急任务。各级领导小组在上级统一组织指挥下，迅速组织本级抢险救灾。

6、迅速开展以抢救人员为主要内容的现场救护工作，及时将受伤人员转移并送至附近救护站抢救。

7、加强对重要设备，重要物品和历史文物的救护和保护，加强校园值班值勤和巡逻，防止各类犯罪活动。

8、积极做好广大师生的思想宣传工作，迅速恢复正常秩序，全力维护社会安全稳定。

9、迅速了解和掌握本系统受侵害情况，及时汇总上报。

三、其他

1、在应急行动中，各部门要密切配合，服从指挥，确保政令畅通和各项工作落实。必须在行动中贯彻救人优先，学生优先，妇女优先的行动原则。各年级组分管行政负责本年级组应急行动，各班班主任负责本班学生应急行动。

2、门卫人员严把出入关，严格执行来访人员登记制度，发现可疑人员立即向校行政报告，加强课间、晚间值勤巡逻。

3、禁止接送学生的家长随意进入校园，严禁闲杂人员进入校园，学生出入一律凭胸卡。

4、在学校重点部位安装报警装置及防盗防护设施。

5、门卫人员，当日值勤行政教师加强午间校门口值勤及校园巡视。

6、学生食堂严禁闲杂人员进入，学生接送车在接送学生途中严禁其他人员搭载。

7、本预案从本期开学起施行。

防洪抗汛应急预案

为确保学校防洪抗汛各项应急工作高效，有序地进行，最大限度地减少人员伤亡和财产损失，根据市政府、市教育局有关工作指示，结合我校工作实际，特制定本方案。

一、应急机构的组成

1、领导小组

学校防洪抗汛工作在上级领导小组的领导下组织实施。防洪抗汛领导小组由校长为组长，成员全体行政班子人员组成，总务处兼防洪抗汛办公室，校长室为指挥部，主抓安全的副校长任联络员。

2、主要职责

(1)加强领导，健全组织，强化工作职责，加强对防洪抗汛工作研究，完善各项应急预案的制定和各项措施的落实。

(2)充分利用各种渠道进行防洪抗汛知识的宣传教育，组织、指导全市师生防洪抗汛知识的普及教育，广泛开展防洪抗汛中的自救和互救训练，不断提高广大师生防洪抗汛的意识和基本技能。

(3)认真搞好各项物资保障，严格按预案要求积极筹储，落实饮食饮水，防冻防雨、教材教具，抢险设备等物资落实，强化管理，使之始终保持良好战备状态。

(4)采取一切必要手段，组织各方面力量全面进行防洪抗汛工作，把防洪抗汛造成的损失降到最低点。

(5)调动一切积极因素，迅速恢复教育教学秩序，全面保证和促进社会安全稳定。

二、防洪抗汛的应急行动

1、时刻注意上级通知及实时情况。

2、接到上级指示或通知后，领导小组立即进入临战状态，依法发布有关消息和警报，全面组织各项防洪抗汛工作。各有关组织随时准备执行防洪抗汛任务。

3、组织有关人员对所属建筑进行全面检查，封堵、关闭危险场所，停止各项室内大型活动。

4、加强对易燃易爆物品、有毒有害化学品的管理，加强对大型锅炉、供电输电，机房机库等重要设备，场所的防护，保证防洪抗汛顺利进行。

5、加强广大师生宣传教育，做好师生、学生家长思想稳定工作。

6、加强各类值班值勤，保持通信畅通，及时掌握基层情况，全力维护正常教学，工作和生活秩序。

7、按预案落实各项物资准备。

8、各级领导小组在校长室统一组织指挥下，迅速组织本级抢险救灾。(1)迅速发出紧急警报，组织仍滞留在各种建筑物内的所有人员撤离。(2)迅速关闭、切断输电、燃气、供水系统(应急照明系统除外)和各种明火，防止灾后滋生其它灾害。

(3)迅速开展以抢救人员为主要内容的现场救护工作，及时将受伤人员转移到附近救护站抢救。

(4)加强对重要设备、重要物品和历史文物的救护和保护，加强校园值班值勤和巡逻，防止各类犯罪活动。

(5)迅速了解和掌握系统受灾情况，及时汇总上报。

四、其它

1、进入防洪抗汛紧急状态后，学校将根据上级领导部门命令指示通过电话、口授、会议等形式传达各种命令，指示。

2、在防洪抗汛应急行动中，各部门要密切配合，服从指挥，确保政令畅通和各项工作落实。

3、本预案从本期开学起正式施行。

组织学生外出活动安全预案

为了切实加强学生外出活动安全管理，避免重大安全事故的发生，高效、有序地组织事故抢救工作，最大限度地减少人员伤亡和财产损失，维护正常的社会秩序和学校秩序，明确安全事故处理的责任，确保学生人身安全不受伤害，特制订本预案。

一、组织领导

学校建立学生外出活动安全事故应急处理领导小组，组长由校长担任，成员由郝身强、丁辉组成，领导小组负责本预案的制订和实施。如果学生在外出时发生事故，班主任老师应在第一时间内设法报告领导小组，并通知相关人员赶赴现场，协助有关部门处理。全体成员分工合作，密切配合，迅速、高效、有序的开展救援处理工作。

二、外出要求

1、全体领导和教职工均要以高度的责任心对每个学生的安全负责。对学生加强安全教育，抓好安全管理，确保外出活动万无一失。

2、实行组织学生集体外出活动申报审批制度，全校性的活动，要上报教育局，班级或年级组组织的活动要向学校申报，由学校主管领导审批后方可进行，并做好活动的组织和抓好师生的安全。

3、出发前要集队做好安全教育及宣布活动安排。

4、各班清点人数上报德育处。

5、租用的车辆必须要有正规的营运执照客车。

6、组织学生有秩序地上车，教育学生不要争先恐后，要礼让。乘车时不要将头手伸出窗外。

7、到达目的地后要组织和开展活动，不要随意“放羊”。

8、教育学生不要到危险的地方玩耍，特别是山水及偏僻的地方。

9、分散自由活动时，要求学生三五成群，不要个别行动，教育学生发现问题或发生事故时要及时报告，班主任和下班老师要加强巡视，分管领导要做好监控，发生事故要采取应急措施并拨打德育处电话。

10、活动结束要在规定的地点按时集中，清点人数上报，并有秩序上车，班主任及下班老师跟车回校，待学生离校后，才能离开。

三、处理事故的职责

接到发生事故报告后，有关职能部门要立即赶赴现场，以最快的速度积极开展工作，控制事故的蔓延和扩大，组织救援、保护事故现场、开展事故调查取证，尽快设法向领导小组报告事故情况；如属重大安全事故，则视事故情况，与有关方面取得联系，妥善处理。

四、关于安全事故的调查结案

原则：突发安全事故发生后应先抢险救急，及时汇报，按照依法办案、实事求是、尊重科学的原则开展事故调查处理。

1、确认事故现场，保护现场，抢救伤员排险，防止事态扩大而采取紧急措施和移动现场物件时应做出标志，协助交警、交管部门拍摄或绘制现场图并写出书面记录。

2、及时疏散人员，组织人员及时做好学生的护送工作。

3、如有伤亡事故，按《学生伤害事故处理办法》处理。

4、学校可依事故调查的需要，邀请相关部门专家参加调查分析，组建专家调查组，调查组任务是协助学校查明事故原因，确定事故责任者和对责任者的处理意见，制定防范措施写出事故报告。调查组可独立写出调查报告，报教育局、公安局。

五、应急处理预案

（一）接报事故后5分钟内必须完成以下工作： ⑴立即报告学校主要领导，并迅速上报上级领导部门。

⑵领导小组根据事故或险情情况，立即组织或指令职能部门组织调集应急抢救人员、车辆、机械设备。组织抢救力量，迅速赶赴现场。立即通知交警、医疗等部门到位。

（二）应急处理措施：

⑴抢救方案根据现场实际发生事故情况，最大可能迅速调集必需的机械设备及人员、车辆，迅速投入开展抢救及突击抢救行动，调查现场情况，如有人员失踪，立即判明方位，紧急安排有关技术专家根据事故特点、事故类别，制定抢救方案，同时安排同乘学生的疏散和护送问题，必要时请求消防部门协助抢险，请公安部门配合，疏散人群，维持现场秩序。⑵伤员抢救立即与急救中心（112）或就近医院联系，请求出动急救车辆并做好急救准备，确保伤员得到及时医治。

⑶事故现场取证救助行动中，安排人员同时做好事故调查取证工作，以利于事故处理，防止证据遗失。

⑷自我保护，在救助行动中，抢救机械设备和救助人员应严格执行安全操作规程，配齐安全设施和防护工具，加强自我保护，确保抢救行动过程中的人身安全和财产安全。

课堂演示实验和学生分组实验的

安 全 防 范 措 施

一、实验室的安全工作是关系到人身和财产安全的头等大事。实验室教师对实验室安全负责，坚持“安全第一，预防为主”“谁主管谁负责”的原则。

二、各实验室应根据各自特点，制定出具体的安全条例和安全操作规程，并张挂在实验室明显地方，严格贯彻执行。实验室工作人员及参加实验的人员必须认真学习有关条例和操作规程。

三、实验室的电源、火源、水源等方面情况要经常进行检查，并有检查记录。每周末要对实验室的电源、火源、水源等方面的情况进行严格的检查，对发现的隐患要及时处理，解决不了的要及时上报，并做好检查纪录。学校进行不定期的实验室安全检查，并对存在的问题进行及时处理。

四、关于实验室危险化学品安全的管理

1、危险化学品的范围：危险化学品系指易燃、易爆、剧毒、放射性及其它带有危险性的物品。

2、危险化学品的申请及购置：凡需使用危险化学品，应提交危险化学品使用申请报告，经审批同意后，由学校后勤按相关规定统一组织采购。

3、危险化学品的管理

对易燃、易爆及其它危险化学品，必须指定专人保管。做好详细的领料和使用记录。对存放地点和危险物品要经常检查，及时排除不安全隐患。

4、危险化学品的使用

（1）做危险性实验时必须经主管领导批准，有两人以上在场方可进行，节假日和夜间严禁做危险性实验。

（2）做有危害性气体的实验必须在通风橱里进行。

五、关于实验室安全用电的管理

1、实验室内的用电线路和配电盘、板、箱、柜等装置及线路系统中的各种开关、插座、插头等均应经常保持完好可用状态，熔断装置所用的熔丝必须与线路允许的容量相匹配，严禁用其他导线替代。室内照明器具都要经常保持稳固可用状态。

2、实验室应有严格的用电管理制度并认真落实，对进实验室工作或学习的学生、教师、实验技术及其他人员，应经常进行安全用电教育，把安全用电制度落到实处。

六、实验室内不得使用明火取暖，严禁抽烟。必须使用明火实验的场所，经批准后，才能使用。

七、对违反操作，玩忽职守，忽视安全而造成火灾、污染、中毒等人身重大损伤，精密、贵重仪器和大型设备损坏、被盗等重大事故，实验室要保护好现场，并立即报告。对隐瞒不报或缩小、扩大事故真相者，应予以从严处理。

八、每日实验室负责人要负责水、电、气、门窗等的安全检查。

九、健全安全规章制度，完备安全防范设施，标志必须齐全有效，各种安全设施不准任何人以任何借口借用挪用，要定期检查安全设施，若发现问题应及时采取补救措施。

学校财产安全管理方案

1、学校门卫负责外来人员、车辆进出审查和登记，禁止社会闲杂人员进入校园。负责学生按规定时间进出、维持校门周边秩序、保护学校财产及学生单车不丢失、陌生人携带物品出校门要查问核实后才能放行，门卫必须24小时值班，负责夜间校园内的巡逻，保证夜间学校财产安全，发现安全隐患，及时汇报并排除安全隐患，周末及节假日不休息。如需请假应找人替代并报办公室主任备案同意，方可离岗。

2、节假日学校安全由办公室安排校领导带班，教师轮流值班。重要时间段要24小时要值班。夜班由门卫和安排的值班教师共同负责。

3、实验、劳技、计算机、语音、音乐、美术、体卫、网络中心等室的管理员负责本室管辖的器材，进行简单的维护，帐、卡、物定期核查，随时关闭并锁好门窗，做好防盗、防破坏、防触电、防漏水工作，特别要加强对危险品、贵重物品的管理。

4、各办公室财产安全由各办公室人员自己负责，特别是最后一名离开办公室的人员负有直接责任。要随时关闭并锁好门窗，做好防盗、防破坏、防漏水工作，特别要加强对危险品、贵重物品的保管。因门窗关闭不好而丢失物品的，追查最后一名离开办公室人员的责任，查不出时，记为集体责任。个人物品放在办公室或教室或阅览室等公共场所而丢失的，由个人自行负责。

5、各处室购买和使用公用物品时，应按照物品申购制度；物品验收、入库和建帐制度；物品存放制度；仪器交接制度；物品报失、报损、报废制度；物品保养、维修制度；物品档案管理制度等程序进行，确保学校财产不丢失、不流失。

学生安全管理规定

一、上学和放学，要严格遵守交通规则。行人靠右走，横过马路走人行道，走路、过铁路要小心，横路要当心。不准涉水过河。不准骑车带人，不准骑快车比赛，不准单手、脱手、并排、搭肩、搭机动车。遇到交叉路口、拐弯处等要减速缓行。不准追、爬、栏、阻各种车辆。不准在马路上玩耍逗留，要按时上学和放学。

二、不乱买乱吃变质有异常的食物，不买流动摊贩、无证副食店的食品。不喝不干净的水，防止细菌感染和食物中毒。口中不含硬物。

三、不准私自拉线接电，不能用金属异物插入插座。发现学校有漏电、脱落、短路、起火等情况及时报告老师和学校，不可擅自操作处理。

四、不带不玩易燃易爆物品。严禁就寝后私自外出。

五、不准爬车、爬墙、爬树、爬栏杆和从较高处跳下。不准在护栏旁互相推拉，不准骑在护栏和窗台上面玩耍，搞卫生擦玻璃、黑板要特别注意安全，谨防摔下来发生伤害事故。

六、不准追逐打闹，不准拉帮结派、持器械从事暴力活动，不准玩不正当的恶作剧和游戏。

七、不准到危房、变压电器、高压电线下、油库、建筑工地、汽车旁边、井边、河边、塘边、火边等危险地带逗留玩耍。

九、上学期间不准擅自离校，有事外出要请假，学生自行组织活动，事先要报告班主任或学校领导、老师。要善于识别陌生人哄骗。尽量不与陌生人交谈，更不要轻易接受陌生人“馈赠”的食物和物品。

九、不准进“三室两厅一吧”，即卡拉OK室、电游室、桌球室和放像厅、营业性舞厅、网吧，严禁搞赌博活动和观看色情淫秽录像和歌舞表演。

十、不准乱掷乱抛东西，不准玩火药、弹弓、玩具子弹枪、尖器利器和摔炮。

十一、参加大型活动以及上下阶梯要小心慢行，不准跳跃上下台阶，不故意追赶、拥挤、推撞他人。

十二、参加体育等活动，活动前要做好准备活动，活动中正确使用体育器械，不准私自玩弄有危险性的体育器械。训练铅球、铁饼、标枪等投掷项目时，其他人要远离投掷区观看，在没有教师维持秩序的情况下，不得随意乱投。在跳马、跳箱、单杠、双杠、爬杆、爬梯等器械上，一定要有人在场保护，不可单独无组织乱来，更不准在上面行走，嬉闹。

十三、做实验操作时，严格遵守操作规程，在操作过程中防止触电、酸碱腐蚀、气体爆炸，严禁从实验室带走危险化学药品。如遇突发安全事故，应及时报告教师和学校。

《学生伤害事故处理办法》

第一章 总则

第一条 为积极预防、妥善处理在校学生伤害事故，保护学生、学校的合法权益，根据《中华人民共和国教育法》、《中华人民共和国未成年人保护法》和其他相关法律、行政法规及有关规定，制定本办法。

第二条 在学校实施的教育教学活动或者学校组织的校外活动中，以及在学校负有管理责任的校舍、场地、其他教育教学设施、生活设施内发生的，造成在校学生人身损害后果的事故的处理，适用本办法。

第三条 学生伤害事故应当遵循依法、客观公正、合理适当的原则，及时、妥善地处理。

第四条 学校的举办者应当提供符合安全标准的校舍、场地、其他教育教学设施和生活设施。教育行政部门应当加强学校安全工作，指导学校落实预防学生伤害事故的措施，指导、协助学校妥善处理学生伤害事故，维护学校正常的教育教学秩序。

第五条 学校应当对在校学生进行必要的安全教育和自护自救教育；应当按照规定，建立健全安全制度，采取相应的管理措施，预防和消除教育教学环境中存在的安全隐患；当发生伤害事故时，应当及时采取措施救助受伤害学生。学校对学生进行安全教育、管理和保护，应当针对学生年龄、认知能力和法律行为能力的不同，采用相应的内容和预防措施。

第六条 学生应当遵守学校的规章制度和纪律；在不同的受教育阶段，应当根据自身的年龄、认知能力和法律行为能力，避免和消除相应的危险。

第七条 未成年学生的父母或者其他监护人(以下称为监护人)应当依法履行监护职责，配合学校对学生进行安全教育、管理和保护工作。学校对未成年学生不承担监护职责，但法律有规定的或者学校依法接受委托承担相应监护职责的情形除外。

第二章 事故与责任

第八条 学生伤害事故的责任，应当根据相关当事人的行为与损害后果之间的因果关系依法确定。因学校、学生或者其他相关当事人的过错造

成的学生伤害事故，相关当事人应当根据其行为过错程度的比例及其与损害后果之间的因果关系承担相应的责任。当事人的行为是损害后果发生的主要原因，应当承担主要责任；当事人的行为是损害后果发生的非主要原因，承担相应的责任。

第九条 因下列情形之一造成的学生伤害事故，学校应当依法承担相应的责任：

(一)学校的校舍、场地、其他公共设施，以及学校提供给学生使用的学具、教育教学和生活设施、设备不符合国家规定的标准，或者有明显不安全因素的；

(二)学校的安全保卫、消防、设施设备管理等安全管理制度有明显疏漏，或者管理混乱，存在重大安全隐患，而未及时采取措施的；

(三)学校向学生提供的药品、食品、饮用水等不符合国家或者行业的有关标准、要求的；

(四)学校组织学生参加教育教学活动或者校外活动，未对学生进行相应的安全教育，并未在可预见的范围内采取必要的安全措施的；

(五)学校知道教师或者其他工作人员患有不适宜担任教育教学工作的疾病，但未采取必要措施的；

(六)学校违反有关规定，组织或者安排未成年学生从事不宜未成年人参加的劳动、体育运动或者其他活动的；

(七)学生有特异体质或者特定疾病，不宜参加某种教育教学活动，学校知道或者应当知道，但未予以必要的注意的；