高职房地产经营与估价课程设计研究论文

高职房地产经营与估价课程设计研究论文（精选9篇）

高职房地产经营与估价课程设计研究论文 篇1

基于典型工作岗位的专业课程设计，其实质就是在进行课程体系的整体规划时要以就业为导向，这意味着课程体系中的重点模块———专业课程模块所传授的知识和培养的能力必须符合典型工作岗位的知识技能要求。而典型工作岗位的知识技能要求的提炼，要从分析典型工作岗位的典型工作任务入手。专业教师可与企业人士充分研讨，总结出某一典型工作岗位的行业通用工作流程，对这一工作流程中的工作内容进行细化和归类，分解出该岗位的典型工作任务，并在此基础上进一步分析要完成典型工作任务所应具备的知识和技能要求。某一典型工作岗位的知识技能要求一旦界定，则可设置与该知识技能要求相匹配的课程体系。广东省某高职院校房地产经营与估价专业教师经过企业实地调研，并邀请企业人士访谈，对房地产评估助理、营销策划和租售代理三个工作岗位的常规工作内容进行了分析，分解出了各个岗位对应的典型工作任务，并提炼出了要完成这些工作任务所应具备的知识和技能。其中标示为的项目为该典型工作岗位所应具备的核心职业能力，也是学生在专业课程学习中的重点和难点，教师在教学过程中应予以特别重视，对这些重点和难点内容应适当增加教学课时，关注学生的学习效果。一般课程体系是由公共基础课、专业课和能力拓展课三部分组成，其中专业课因所占学分和学时比重大而成为课程体系中最重要的部分。考虑到公共基础课和能力拓展课各院校都大同小异，而专业课的设置差异较大，故本文重点阐述房地产经营与估价专业课程体系中专业课程体系的设计。在明确了各典型工作岗位的知识技能要求后，设置能支撑这些知识技能培养的专业课程则有据可依。其中《房地产估价》课程的授课重点为培养学生的估价测算能力和估价报告撰写能力，《房地产营销》授课重点为培养学生的营销方案的制定、组织与实施能力，《房地产经纪》则侧重于培养学生完成房地产租赁、抵押、买卖、权属登记等常规经纪业务的能力。

2.基于典型工作岗位的课程单元教学设计———以《房地产估价》课程为例

课程单元教学设计是继课程整体设计之后的教学实施阶段，是课程教学活动的具体安排。高职教师在进行课程教学设计时，必须以该课程对应的典型工作岗位的知识和技能培养目标为依据，将课程内容划分成若干个教学单元，而不能像传统教学模式下按教材的章节顺序依次展开教学。以《房地产估价》课程为例，该课程的教学目标是培养房地产评估助理工作岗位所应具备的估价测算能力和估价报告撰写能力，因此在对本课程进行单元教学设计时，应把这两个教学目标作为对《房地产估价》课程进行教学单元划分的依据。具体而言，《房地产估价》课程可以划分成六个教学单元，按教学顺序依次是：

（1）房地产估价基本认知，（2）市场比较法估价测算，（3）成本法估价测算，（4）收益还原法估价测算，（5）假设开发法估价测算，（6）房地产估价报告写作。对《房地产估价》课程进行教学单元划分后，就要对每个单元进行教学设计。教学设计的思路是分三步走：第一步明确课程单元的学习目标，该目标包含知识目标、能力目标和素质目标，第二步是设计单项能力训练任务，第三步是对单元的教学过程进行详细设计。以《房地产估价》课程中的第二个教学单元“市场比较法估价测算”为例，该单元的主要学习目标是让学生掌握市场比较法的估价测算方法，能在实际工作中熟练运用市场比较法进行估价测算。为完成这一目标，可将该教学单元划分成三个单项能力训练项目：

（1）搜集交易实例；

（2）筛选可比实例；

（3）对可比实例进行交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整。至于第三步教学过程的设计，可采用告知、引入、实施、深化、归纳、创新六步法设计本单元的教学活动过程。“市场比较法估价测算”单元教学设计。

3.结语

高职房地产经营与估价课程设计研究论文 篇2

高职房地产经营与估价专业实践课程教学现状分析

1.实践教学观念有待更新

目前受传统教学观念的影响, 对实践教学的理解仍停留在实训、实验等内容上, 职业技能的培养与岗位要求缺乏有效的对接和互动, 学生往往在课堂上被动完成了某一技能的学习, 却缺乏实际应用的能力。如《房地产估价》课程教学中, 教师往往以案例形式让学生练习所学公式, 这种方式相比较实际企业工作环节和内容, 仍有较大差距。

2.实践教学资源匮乏

目前, 房地产经营与估价专业仍缺乏具有针对性的教材, 现有高职教材大多沿用本科教材的框架, 教材的深度和实用性, 无法满足教学和学生自学的实际需要。另外, 该专业涉及房地产类和建筑工程类两大类课程内容, 因此不仅需要房地产营销、房地产估价方面的教学设施, 而且需要建筑工程方面的实验设备和材料, 但往往由于资金等多方面原因, 教学资源无法得到满足。

3.实践教学师资力量不足

大部分高职院校虽然提高了对新近教师学历层次的要求, 但大部分青年教师是从“学校到学校”, 没有企业实际工作的经验, 实践技能普遍较弱, 导致实践教学中难以深入引导学生, 教学效果不理想。

4.实践教学评价机制不完善

高职院校都提出了实践教学的教学任务和目标, 但对于实践教学的实施效果仍没有制订相应的评价机制, 使教师对学生专业技能的掌握情况了解不足, 对后续技能课程的开设缺乏有效指导。

高职房地产经营与估价专业实践课程体系的构建

1.就业导向的高职房地产经营与估价专业实践能力分解

房地产经营与估价专业培养能从事房地产开发、房地产投资、房地产评估、房地产经纪、房地产营销、策划、房地产管理和物业管理工作, 具有较强适应现代建筑和房地产市场的实践能力, 可持续发展的高端技能型专门人才。根据该专业人才培养岗位要求, 对各岗位所需实践能力和所需支撑课程进一步分解, 详见表1。

2.高职房地产经营与估价专业实践课程体系基本结构

房地产经营与估价专业的实践课程设置, 应充分体现各工作岗位职业能力的要求, 充分考虑各工作岗位的特点, 结合区域房地产市场的发展阶段, 设置专业实践课程。教学第一阶段, 以房地产行业基本理论为主, 培养学生基本技能;第二阶段, 通过选修课程的设置, 学生以不同的工作方向学习对应的课程内容, 同时以课程设计等形式培养学生该岗位的综合能力;第三阶段以顶岗实习为主, 是学生实践技能的应用阶段, 通过实际工作的锻炼, 真正满足企业的人才需要。具体实践课程体系结构见图1。

高职房地产经营与估价专业实践课程体系的实施保障

1.明确教学目标, 完善具体的实践教学方案

在房地产经营与估价专业具体教学中, 应摒弃本科教学模式, 明确就业导向的学生技能培养目标, 结合我国及区域房地产市场发展特点和专业特色, 始终以就业为导向, 设置实用的教学方案。在教学内容方面, 进一步加大实训所占比重, 将实训课程和理论讲授课程穿插进行, 做好基本职业技能、核心职业技能和拓展职业技能的衔接。课程实施形式方面, 注重因材施教, 采用小组学习方式, 与博客、微信等新型沟通工具结合, 根据学习进度和学生兴趣, 合理进行不同就业方向引导, 实现良好的教学效果。

2.以教研室为领导核心, 提高教师实践技能

在实践课程体系的实施过程中, 专业教研室的领导核心作用不容忽视, 一方面, 教研室是本专业教师教学之余交流教学心得的平台, 另一方面, 也为实践课程体系的顺利实施提供了制度和物质保障。教研室可以通过教师研讨、经验交流、优秀范例学习观摩等手段, 促进教师教学互动, 提高教师实践课程体系建设和改革的信心。

3.加强校企合作, 完善教学资源

房地产经营与估价专业除了应建设模拟沙盘营销实训室、房地产估价实训室外, 还应与建筑工程专业进行对接, 构建建筑材料实验室、工程造价实训室, 同时制订专门的教学方案和评价细则, 注重实训实效。另一方面, 应加强校企合作, 全方位为学生提供校外实训机会。首先, 针对房地产经营与估价专业实际, 优先选择房屋经纪公司、房地产估价机构作为校外实训场所。其次, 教师应定期去实训企业调研。最后, 促进企业人员与高职教师共同完成教材建设, 以企业的真实项目作为实操案例, 编写更适合就业岗位的实践课程教材, 为教师授课提供有效依据。

4.完善实践课程教学评价机制

在实践课程教学质量评估中, 可以从形成性过程和终结性结果两方面对教学效果进行评价, 其中形成性过程主要通过学生课堂表现、学生自评与互评、学生在实习过程中的表现等来评价;终结性结果主要通过学生是否获得该专业相应的资格证书, 如房地产经纪人、造价员等证书来衡量学生的技能掌握情况。

结语

目前, 高职院校房地产经营与估价专业开设时间不长, 实践教学课程的架构和学生职业技能的培养还处在探索阶段, 基于就业导向的实践课程体系的建设不仅强调学生从入学到毕业的全过程、全方位的实践技能培养, 而且能够与企业人才需求相呼应, 通过具体课程教学方案的设计、教学资源的完善和房地产类企业的全程参与将保障该体系顺利实施。

摘要：高职房地产经营与估价专业涉及行业领域较多, 实践教学具有特殊性, 构建和完善该专业实践课程体系尤为重要。本文在分析高职房地产经营与估价专业实践教学现状的基础上, 提出了该专业实践课程体系构建路径, 从教学目标设定、教学资源完善、教学质量评价等方面提出了具体的实施措施。

关键词：房地产经营与估价专业,实践课程,实践技能

参考文献

[1]陈必群.高职院校电子信息类专业实践课程体系建设[J].中国职业技术教育, 2012 (11) .

[2]兰自珍, 徐文杰.就业导向的高职会计专业实践课程体系构建与实施[J].中国职业技术教育, 2008 (2) .

[3]王祝华.高职财经类专业实践教学体系建设的探索与实践[J].职业技术教育研究, 2005 (2) .

高职房地产经营与估价课程设计研究论文 篇3

关键词：经营与估价专业

人才培养方案比较研究

前言：

全国高职院校有百余家院校开设了房地产经营与估价专业。这和日益兴盛的房地产行业有密不可分的关系，房地产行业兴起需要大量的房地产专业人才，房地产估价与经营专业从诞生之日就成为热门专业，毕业生供不应求。作为高职院校房地产经营与估价专业最重要的环节——人才培养方案对于本专业建设起到一个纲领性的作用。

学制、学分方面

五所院校在学制上基本一致。如浙江某高职院校、广东

某高职院校、湖北某高职院校都选择了三年大专学制，这是最常见的情况。而我校和辽宁某高职院校都不约而同的选择了弹性特殊学制。我校基本学制为三年，弹性学制为二年至五年。而辽宁某高职院校规定实行三学年的基本学制，并实行弹性学制。修业期满，经考试合格准予毕业；在符合有关规定的条件下，可延长在校学习期限，但不得超过两年延长期。这意味着我校最早可以两年毕业，最晚可以到五年。再看课程门数，大多数学校选择了30门左右的课程，基本符合高职学生的实际，除去实习外，这些课程要在2年左右时间完成，而且这些课程覆盖了从事房地产业的基本课程。如房地产开发、建筑工程技术、房地产策划、房地产营销、房地产财务管理、房地产估价、房地产法规等。课时一般在2000左右，体现了设置的科学性，而且保证了重要学科的课时。

(二)就业方向

只有适合社会相关岗位需要的人才，才是我们培养的合格人才。通过对五所院校人才培养方案的比较，发现房地产估价与经营专业的毕业生大体可以从事以下岗位：1)房地产开发企业营销部的营销策划、组织和商品房的销售及交易手续业务等岗位；2)房地产经纪公司商品房代理和二手房居间服务等岗位；3)房地产估价机构的综合评估岗位。4)物业管理企业工程部的房屋建筑和附属设备设施的养护与维修管理、安全部、环境部和客服部等相关业务管理岗位。其中前三个是本专业毕业生就业的基本岗位。物业管理行业属于拓展的岗位。还有些原来不是本专业的就业岗位，近年来比较热门的职业。这些职业接受本专业的毕业生，扩展了本专业学生的就业范围。在人才培养方案中也有所体现，如政府房地产管理部门的房地产权属登记、行业管理等业务工作；拍卖、典当等行业的不动产拍卖、典当等业务岗位、工程概预算、装饰装修岗位、房地产测量员。有的高职院校把就业岗位分为核心岗位：房地产策划、房地产估价、房地产经纪；边缘岗位：房地产测绘、房地产档案管理、物业管理。这种划分更具有科学性，本专业的学生日后会从事什么主要岗位和辅助岗位一目了然。

(三)职业岗位能力要求

对于学生的岗位能力要求，五所院校的人才培养方案都规定的很细，符合房地产相关岗位的要求。如广东某高职院校的培养学生具备进行房地产简单测绘的能力；能比较熟练地识读中小型建筑物的土建、水电、装饰施工图能力；具有对简单建筑工程及房地产项目进行工程估价、编制概预算初级能力；具有一定的计算机操作和应用能力，运用计算机进行房地产估价及经营、开发、管理工作；具有基本房地产财务管理能力；有基本沟通、协调、合作能力；具有房地产项目策划、开发、营销能力；具备房地产经纪的基本素质和基本能力；具备房地产、土地评估的基本素质和基本能力；具有物业管理方面的基本能力。

辽宁某高职院校要求学生具备：(1)房地产开发项目管理能力：具有开发项目可行性论证；开发流程设计；房地产投资收益及风险分析；项目招投标；施工组织设计；进度、安全、质量控制；工程造价管理、工程预算编制技术；建筑识图、建筑构造识别、房屋建筑材料识别、房屋装饰材料和工艺识别等技能。

(2)房地产营销能力：具有房地产市场调查与分析、房地产营销策划及推广、商品房销售、交割、接待礼仪等技能。

(3)物业管理能力：具有物业管理项目接管验收、物业初期管理、物业部门规范管理、基本与专项业务管理、冬季供暖管理、物业管理纠纷处理等技能。

(4)房地产中介服务能力：具有房地产估价技能；房地产经纪(居问代理)、房地产信贷、房地产保险、房地产法律政策咨询、房地产信息(收集、处理)咨询等技能。

湖北某高职院校要求学生具有：(1)具有较强的市场调查研究、市场分析、组织管理能力；(2)具有房地产开发前期、营销、物业管理策划能力；(3)具有房地产销售、签约等能力；(4)具有现场勘察、业务洽谈等处理事务的能力；(5)具有撰写土地估价报告、房地产估价报告、可行性研究报告的能力；(6)具有初步的中小企业管理能力。

浙江某高职院校将职业能力分为专业基本能力和分方向专业能力。前者包括：

(1)建筑制图与识图能力；

(2)房地產市场调研能力；

(3)土地的评价与获取能力；

(4)开发项目策划能力；(5)开发项目概念设计能力；(6)建筑工程技术基本能力；(7)安装工程技术基本能力；(8)房地产工程管理能力；(9)楼盘销售服务能力；

(10)物业管理能力。

后者包括：(1)房地产开发策划专业能力

1)房地产市场分析能力；

2)房地产形象策划能力；

3)房地产销售策划能力。

(2)房地产估价经纪专业能力

1)房产销售代理能力；

2)房产居间业务能力；

3)房产权属登记能力；

我校培养学生：专业技术能力

(1)具有房地产投资开发、房地产经营与管理等方面的知识，掌握房地产开发企业运作及管理等方面的知识；

(2)掌握房地产估价、土地评估的知识和方法；

(3)掌握房地产经纪人和房地产咨询等知识；

(4)掌握房地产营销及策划、房屋销售的相关知识。

3、社会能力与方法能力

(1)创新与创业的能力

(2)敬业与团队合作能力

(3)竞争与组织能力

(4)社会适应能力

(5)工作组织能力和协调能力

(6)制定工作计划、独立完成工作任务的能力

从以上可以看出，学生的职业能力主要包括专业能力和社会能力，二者均不可偏废。这一点上，各所院校做的都不错。这些能力既有所有专业学生都应具备的，也包括房地产经营与估价专业学生特有的。

高职房地产经营与估价课程设计研究论文 篇4

房产估价师经营与管理辅导：房地产估价术语解释

1、房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2、房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

3、估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

4、估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

5、估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。

6、客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

7、公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

8、公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

9、类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产

10、同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

11、最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

12、市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

13、收益法income approach，income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

14、成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

15、假设开发法hypothetical development method，residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

16、基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

17、潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

18、有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入

19、运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

20、净收益net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

21、建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

22、建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理今同程，为明天！

23、物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

24、功能上的折旧functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

25、经济上的折旧economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

26、估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

27、估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

《房地产估价》课程设计 篇5

目录

1市场调查及分析

1.1盐城地区宏观环境

人口数据

经济数据

收入数据

1.盐城地区房地产政策

盐城地区房地产市场发展状况

项目周边房地产状况

项目周边概况分析

.项目地块周边情况分析

.项目技术经济指标的确定

3.工程项目开发总进度计划

土地费用

其他成本费用

开发费用

项目总投资估算

.5.工程投入费用

.5.销售收入费用

.5.贷款计划

.5.投资计划

风险分析

.1盈亏平衡分析

.2敏感性分析

社会效益评价

.3项目经济效益评价

1市场调查及分析1.1盐城地区宏观环境

1.1.1人口数据

盐城地区人口总量保持稳定，全市常住人口为6709629人。共有家庭户 2609831户，集体户69669户，家庭户人口为6449857人，集体户人口为259772人。平均每个家庭户的人口为2.47人。盐城市常住人口规模在苏州市（1072.17万人）、徐州市（880.20万人）和南京市（843.62万人）、南通市（731.00万人）之后，居全省十三市第五位。人口基数大，房地产潜力巨大。

1.1.2经济数据

经济保持稳定增长。2020年，全市实现地区生产总值5953.4亿元，按可比价计算，比上年增长3.5%。其中，第一产业实现增加值661.2亿元，比上年增长2.7%；第二产业实现增加值2379.4亿元，比上年增长2.8%；第三产业实现增加值2912.8亿元，比上年增长4.3%。产业结构持续优化，三次产业增加值比例调整为11.1:40.0:48.9，第三产业比重比上年提高了1个百分点。

1.1.3 收入数据

生活水平不断提高。2020年，全体居民人均可支配收入33707元，比上年增长5.0%。城镇常住居民人均可支配收入40403元，比上年增长4.1%；人均消费支出20794元，比上年下降0.7%。农村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增长6.3%；人均消费支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通发展迅速

城乡建设成效显著。2020年，全市交通建设完成投资183.2亿元，盐通铁路建成通车，盐城高铁实现“县县全覆盖”，“1+8”铁路综合客运枢纽同步运营，盐城站日开行列车达66对。提档升级农村公路1121公里，新改建桥梁759座，建成美丽乡村旅游公路1036公里。建成沿海港口5万吨级码头2座，万吨级以上码头泊位累计24个。新建和改造BRT站台61座，新增新能源公交车150辆，优化新增线路50条。

1.2盐城地区房地产政策

A.房贷新政出台，3月1日起办理新政规定房贷客户将利率定价方式转换为LPR+加点,或固定利率转换办理时间为2020年3月1日到8月31日。

B.《契税法》正式公布。2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》将施行;

C.盐城出台人才新政购房补贴15-40万，盐城推出升级版人才新政，对20所名校应届毕业生给予全方位补贴。购房:本科生15万、研究生20万、博士40万，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大学本1500元/月。

D.盐城调整公积金月缴存基数上限，自2020年7月1日起，职工住房公积金月缴存工资基数上限为20500元机关事业单位及其职工缴存比例仍为12%;企业及其职工缴存比例为5%6%-12%;个人缴存者缴存比例为10%。

1.3盐城地区房地产市场发展状况

房地产销售稳步增长。2020年，全市房地产开发投资516.9亿元，比上年增长21.3%，其中住宅投资完成401.4亿元，比上年增长16.5%。全市实现商品房销售面积1071.5万平方米，比上年增长26.0%，其中住宅939.5万平方米，比上年增长27.3%；商品房销售额851.9亿元，比上年增长43.0%，其中住宅销售额748.6亿元，比上年增长46.2%。

综上研究盐城房地产，历年来销售套数，销售面积，销售均价均在逐步增长，房地产市场状况发展良好。

1.4项目周边房地产状况

中海华樾

参考价：均价16800元/㎡

物业类别:住宅商业

所属区域:城西南

建筑类别:多层 高层 小高层

开盘时间:2021.05.26

所属学区:神州路学校

容 积 率:2.5

开 发 商:盐城润海置业有限公司

占地面积:10.28万㎡

建 筑 商:未填

建筑面积:25.7万㎡

项目地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）

售楼地址:盐都区盐渎路与开创路交汇处（吾悦广场北）

楼盘特色:品牌房企 全功能MASTER住区

房源情况:150 131 109 130 138 134

凤麟府

参考价：16500元/㎡

物业类别:住宅 商铺

所属区域:城西南

建筑类别:高层 小高层

开盘时间:12月1日

所属学区:盐都区实验小学、盐城市第一初

容 积 率:2.5

开 发 商:江苏通园弘置业有限公司

占地面积:约150亩

建 筑 商:未填

建筑面积:约32.57万方

项目地址:盐城市神州路海阔路交汇处（盐都区实验小学旁）

售楼地址:盐城市神州路海阔路交汇处凤麟府营销中心

楼盘特色:临近高架

房源情况:163 99 119 127 141。

南国裕墅

物业类别:住宅 商铺

所属区域:城西南

建筑类别:低层、低层住宅

开盘时间:2018年9月

所属学区:崇礼路小学、盐城市第一初中

容 积 率:1.01

开 发 商:江苏缘隆置业有限公司

占地面积:60407.5m²

建 筑 商:未填

建筑面积:88641m²

项目地址:神州路156号

售楼地址:盐城市盐都区神州路与赶海路交汇处

楼盘特色:低层、低层住宅

房源情况:法式低层、花园洋房

2项目周边概况分析2.1项目地块周边情况分析

城西南区位，城市南进东扩重点发展区域之一。衣食住行各种生活配套齐全，生活便利。规划幼、小、初学区。城西南是作为城南以及高新区的重要衔接部分，可快速链接聚龙湖板块的居住区域，是盐都区政府重点打造的优质地段。近几年板块发展迅猛，配套设施齐全，未来随着城市的扩张，城西南将成为盐城重要组成部分。华樾项目位于城西南板块的住宅区，坐落于城市主干道盐渎路旁，周边配套成熟。

幼儿园：自建幼儿园 中小学：盐都区实验小学、盐城市第一初级中学、枫叶国际学校

综合商场：吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙 公园：小马沟城市绿廊、丽都公园、润都生态公园

医院：第三人民医院南院、盐城第一人民医院南院、盐渎社区卫生服务中心

银行：盐城农商银行、南京银行、招商银行、中国邮政储蓄银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行

2.2项目技术经济指标的确定

1、地块位置：地块位于盐渎路与神州路交汇口，占地75亩（49950㎡）。

2、总建筑面积:124800平方米

3、容积率：≤2.54、绿化率≥35%（规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比）

5、地块性质：住宅、商业

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面积/居住建筑用地面积、建筑覆盖率）

7、总占地面积：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面积：124800平方米

3可行性研究分析3.1项目设计方案

项目设计建造共12栋住宅楼，每栋20层，每层520㎡，共720户。其中，地下车库面积15000m²，道路及绿化面积17500m²，项目总建筑面积为124800m²，总占地面积为49950 m²，容积率为2.49。

3.2工程项目开发总进度计划

项目共12栋住宅楼，分为两期开工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期划分：

一期工程：2022年1月开工，建筑面积为62400m²，计划2023年4月完工，建设工期16个月，其中分为两个标段建设；

二期工程：2023年5月开工，建筑面积为62400m²，计划2024年8月完工，建设工期16个月，分为两个标段建设；

3.3施工进度计划

建设进度安排，计划在3年内完成该项目，具体安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一标段建设工程开工；

2022年8月：一期二标段建设工程开工；

2023年1月：一期一标段建设工程竣工；

2023年8月；一期二标段建设工程竣工：

2023年2月：二期一标段建设工程开工；

2024年1月：二期一标段建设工程竣工；

2023年4月：二期二标段建设工程开工；

2024年12月：二期二标段建设工程竣工；

3.4销售价格和销售进度

3.4.1销售计划期

销售期为4年，2022年6月开始预售，2023年销售完一期一标段，2023年销售一期二标段，2014年销售完一期二标段，2024年销售二期。

3.4.2比较实例选择

中海华樾隶属于中国建筑集团有限公园，1979年创立于香港，拥有41年房地产开发与不动产管理经验，始终坚持主流城市核心地段打造主流精品物业。于2013年入驻盐城，经过7载蓬勃发展，成为城市高端人居代表品牌，建面约109-134㎡都会风范成品住宅 二期焕新登场；目前少量房源在售，高层19#、21#、26#，建面约109㎡、130㎡、132㎡，参考价16800元/㎡；小高层22#，建面约134㎡，参考价17000元/㎡左右；低层住宅20#、23#、25#，建面约138㎡、150㎡，参考价18000-19000元/㎡。

凤麟府项目是由碧桂园集团、通银集团、弘阳集团联合打造，1、项目自身配备幼儿园，紧邻盐都区实验小学、盐城市第一初级中学。2、紧邻西环路高架，海阔路、神州路主干道，交通便捷。3、畅享3公里繁华都市圈，项目涵盖吾悦、中南城、聚龙湖、新弄里、南金鹰、奥莱城、恒大影城、麦德龙、等大型商业生活配套。4、项目周边景观资源丰富，丽都公园、润都生态公园和小马沟城市绿廊。

南国裕墅项目临近盐都区崇礼路实验学校、崇礼路幼儿园和枫叶国际学校。周边商业区覆盖（中南世纪城、南金鹰、吾悦广场等），医疗覆盖（第一人民医院、南三院）。靠近盐渎路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比较因素说明表

本项目于2022年6月开始销售，其周边交通便捷，四通八达，基础配套设施齐全，商业程度较为繁华。小区绿化率高，停车位足够。将本项目与三个比较实例在交易日期、交易情况、区域个别因素等多个方面进行比较。并编制比较因素条件说明表。

估价比较因素条件说明表

	估价对象	中海华樾	凤麟府	南国裕墅
销售均价（元/㎡）	待估	16800	16500	19000
用途	住宅	住宅	住宅	住宅
交易日期	2022年1月	2022年1月	2022年1月	2022年1月
交易情况	正常	正常	正常	正常
区 域 因 素	交通便捷度	便捷	便捷	便捷	便捷
道路通达性	好	好	好	好
基础配套设施	齐全	齐全	较齐全	非常齐全
区域商业繁华程度	繁华	繁华	较繁华	非常繁华
区域生活设施水平	好	好	好	好
环境优劣程度	建设中	好	较好	好
个 别 因 素	小区环境条件	好	好	较好	非常好
停车情况	停车位足够	停车位足够	停车位足够	停车位足够
物业情况	有物业	有物业	有物业	有物业

比较因素条件指数表

估价比较因素条件指数表

	中海华樾	凤麟府	南国裕墅
用途
交易日期
交易情况
区 域 因 素	交通便捷度
基础配套设施
区域商业繁华程度
区域生活设施水平
环境优劣程度
个 别 因 素	小区环境条件
停车情况
物业情况

估价比较因素条件修正系数表

	中海华樾	凤麟府	南国裕墅
销售均价（元/㎡）	16800	16500	19000
交易日期	100/100	100/100	100/100
交易情况	100/100	100/100	100/100
区 域 因 素	交通便捷度	100/100	100/100	100/100
基础配套设施	100/97	100/97	100/98
区域商业繁华程度	100/99	100/98	100/101
区域生活设施水平	100/98	100/100	100/100
环境优劣程度	100/102	100/100	100/101
个别因素	小区环境条件	100/100	100/98	100/101
停车情况	100/99	100/99	100/98
物业情况	100/100	100/100	100/100
比准售价	17680	17890	19200

3.4.4估价对象销售均价

经过比较分析，采用市场比较法，考虑市场交易情况、市场交易日期、区域因素、个别因素等，将估价对象与中海华樾、凤麟府、凤麟府天铂三个可比实例进行对比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期开盘时，估价对象销售均价定为18257元/㎡。并且根据盐城市年销售均价走势定销售均价年增长率约为6.8%。则2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5项目开发各成本及财务报表

3.5.1土地费用

取得该块土地的价格为5.2亿元（熟地价）。

3.5.2其他成本费用

根据2014年江苏省建设工程费用定额，建安成本定为2000元/㎡，则总建安费用为20486万元，前期费建安费用×5.8%，附属配套费建筑面积100元/㎡，公共基础设施费为建筑面积150元/㎡。不可预见费为土地成本，建安费用，前期工程费，附属配套费，公共基础设施费总和的3%。

3.5.3开发费用

项目的开发费用包括管理费，销售税费，财务费用。现场管理费为开发总成本的3%，销售税费为总销售收入的5%，财务费用为所有贷款所产生的利息总和。

3.5.4项目总投资估算

项目	总额（万元）	说明
1.开发成本	85604.06
1）土地成本	52000	已知
2）建安费用	24960	总建筑面积×2000元/㎡
3）前期工程费	1447.68	建安费用×5.8%
4）附属配套费	1248	建筑面积×100
5）公共基础设施费	1872	建筑面积×150
6）不可预见费	4076.38	{（1）+2）+3）+4）+5）}×5%
2.开发费用	16338.31
1）管理费	2568.12	1×3%
2）销售费	13328.388	销售总收入×5%
3）财务费用	441.80	贷款利息总和
总成本	101942.37	1+2

3.5.5工程投入费用

一期工程建筑面积为62400㎡，二期程建筑面积为62400㎡，根据项目分期建设施工划分表，2022年建设建筑面积41600㎡，2023年建设建筑面积41600㎡，2024年建设建筑面积41600㎡。所以求出2022年到2024年建设面积各为33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6销售收入费用

销售计划：2022年6月，开始一期销售，预计销售期为一年；2024年6月，开始二期销售，预计销售期为一年。由表可知，2022年销售价格为18257元/㎡，之后3年的销售价格约为19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。则2022年至2025年项目销售面积分别为31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共计720户，共计720个车位，车位200000元/个，则2023年~2025年销售收入各为60561.84万，64436.88万，68574万，729951万，总销售收入为266567.76万。

3.5.7贷款计划

按照基础：主体：装饰装修=3：5：2的比例分配每年的建设投资费用，工程的建设工期投资为开发成本加管理费加销售费并除去土地费用及前期工程费，约为48053万元。则2021年至2024年投入1447.68万元、21623万元、18019万元、8410万元。

	合 计	建设经营期
万元	2021年	2022年	2023年
1、年初借款累计	25047.82	0	1491.11	23556.71
2、本年借款	23114.91	1447.68	21667.23	0
3、本年应计利息	441.80	43.43	398.37
4、销售收入还本付息	23556.71	0	0	23556.71
4.1、本年还息	441.80	0	0	441.80
4、2本年偿还本金	23114.91	0	0	23114.91
5、年末借款累计	25047.82	1491.11	23556.71	0

3.5.8投资计划

通过贷款利息结算表与自有资金，销售收入等结合分析，做出投资计划与资金筹措表

投资计划与资金筹措表

	合 计	建 设 经 营 期
万 元	2021年	2022年	2023年	2024年
1.投资总额	101942.37	53447.68	21667.23	18418.21	8409.26
1.1建设投资	101500.57	53447.68	21623.80	18019.84	8409.26
1.2贷款利息	441.80	0.00	43.43	398.37	0.00
2.资金筹集	101942.37	53447.68	21667.23	18418.21	8409.26
2.1自有资金	52000.00	52000.00	0.00	0.00	0.00
2.2贷款	23114.91	1447.68	21667.23		0.00
2.3销售收入建设回投	26827.46	0.00	0.00	18418.21	8409.26

3.5.9土地增值税

土地增值税超率累进税率表

级数	土地增值额	税率%	速算扣除系数
	增值额未超过扣除项目金额50%的部分		0
	增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分		5%
	增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分		15%
	增值额超过扣除项目金额200%的部分		35%

土地增值税计算表

	金额（万元）	说 明
1.销售收入	266567.76
2.扣除项目金额	137125.36
2.1总成本	101942.3743
2.2营业税及附加	14661.23	销售收入的5.5%
2.3印花税及管理费	133.28	销售收入的0.05%
2.4其他项目扣除	20388.47486	总成本的20%
3.增值额	129442.40	1减去2
4.增值比例	94.40%	3÷2
5.适用税率	40%	见土地增值税超率累进税率表
6.土地增值税	44920.69	增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

3.5.10项目利润总额

销售利润统计表

表5	合计（万元）	说 明
1.销售收入	266567.76
2.总成本费用	101942.37
3.营业税及附加	14661.2268	销售收入的5.5%
4.印花税及管理费用	133.28388	销售收入的0.05%
5.土地增值税	44920.69
6.利润总额	104910.18	1-2-3-4-5
7.所得税	26227.55	6*25%
8.税后利润	78682.64	6减7

3.5.11项目损益表

损益表

序	项 目	合 计	建 设 经 营 期
号
	销售收入	266567.76	60561.84	64436.88	68574.00	72995.04
	总成本费用	101942.37	23160.41	24642.32	26224.46	27915.18
	土地增值税	44920.69	10205.58	10858.59	11555.75	12300.77
	销售税金及附加	14794.51	3361.18	3576.25	3805.86	4051.22
	利润总额	104910.18	23834.67	25359.72	26987.93	28727.87
	所得税	26227.55	5958.67	6339.93	6746.98	7181.97
	税后利润	78682.64	17876.00	19019.79	20240.94	21545.90
	盈余公积	7868.26	1787.60	1901.98	2024.09	2154.59
	可分配利润	70814.37	16088.40	17117.81	18216.85	19391.31
总投资利润率：=102%（5/2）
投资利税率：117.4%。(5+4)/2
自有资金投资利润率：200%(5/自有资金)

3.5.12自有资金现金流量表

将以上分析的资金流动数据整理分析，做出自有资金现金流量表，折现率是在采用现金流量折现法时需用的一个重要参数，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。而平均报酬率=平均年现金流量/初始投资额×100%=10%，则取折现率为10%。

	建 设 经 营 期（万元）
2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
1.现金流入	0.00	60561.84	64436.88	68574.00	72995.04
1.1销售收入	0.00	60561.84	64436.88	68574.00	72995.04
1.2其他收入	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.现金流出	60000.00	41149.24	62351.31	30517.85	23533.96
2.1自有资金	60000.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.2销售收入再投入	0.00	21623.80	18019.84	8409.26	0.00
2.3偿还贷款本金	0.00	0.00	23114.91	0.00	0.00
2.4偿还贷款利息	0.00	0.00	441.80	0.00	0.00
2.5销售税金及附加	0.00	3361.18	3576.25	3805.86	4051.22
2.6土地增值税	0.00	10205.58	10858.59	11555.75	12300.77
2.7所得税	0.00	5958.67	6339.93	6746.98	7181.9 7
3.净现金流量	-60000.00	19412.60	2085.57	38056.15	49461.08
4.累计净现金流量	-60000.00	-40587.40	-38501.83	-445.68	49015.40
5.折现净现金流量	-54545.45	17647.82	1895.97	34596.50	44964.62
6.累计折现净现金流量	-54545.45	-36897.63	-35001.66	-405.16	44559.46
财务净现值（i=10%）	44559.46
财务内部收益率	24.50%
投资回收期（静态）	4.01(累计净现金流量出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
投资回收期（动态）	4.009(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

3.5.13总资金现金流量表

总资金现金流量表

项 目	建 设 经 营 期
2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
1.现金流入	0	60561.84	64436.88	68574	72995.04
1.1销售收入	0	0	64436.88	48554	72995.04
1.2其他现金流入	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.现金流出	52000.00	41149.24	38794.60	30517.85	23533.96
2.1建设投资	52000.00	21623.80	18019.84	8409.26	0.00
2.2销售税金及附加	0.00	3361.18	3576.25	3805.86	4051.22
2.3土地增值税	0.00	10205.58	10858.59	11555.75	12300.77
2.4所得税	0.00	5958.67	6339.93	6746.98	7181.97
3.净现金流量	-52000	19412.60	25642.28	38056.15	49461.08
4.累计净现金流量	-52000	-32587.39543	-6945.11565	31111.03521	80572.1176
5.折现净现金流量	-47272.72727	17647.82234	23311.16344	34596.50078	44964.62036
6.累计折现净现金流量	-47272.72727	-29624.90494	-6313.7415	28282.75928	73247.37964
7.税前净现金流量	-52000	38938.03774	46417.04478	60164.74356	72995.04
8.税前累计净现金流量	-52000	-13061.96226	33355.08252	93519.82608	166514.8661
9.税前折现净现金流量	-47272.72727	35398.21612	46417.04478	54695.22142	66359.12727
10.税前累计折现净现金流量	-47272.72727	-11874.51115	34542.53363	89237.75505	155596.8823
评价指标	税后	税前
财务净现值	80572.1176	166514.8661
财务内部收益率	22.75%	20.77%
投资回收期（静态）	3.182	2.28
投资回收期（动态）	3.18	2.26

3.5.14财务可行性分析

通过项目财务评估分析，税后财务内部收益率大于等于基准收益率，且税后财务净现值为正，所以此项目在财务上可行。

4风险分析4.1盈亏平衡分析

从表可知总成本为101942.37万元，其中固定成本为土地成本，其余为可变成本，固定成本为52000万元，可变成本为49942.37万元，计划建筑面积为124800方米，则单位面积可变成本为4001.8元；

从表中可知计划总销售收入为266567.76万元，总销售税金及附加为14661.23 万元，则单位面积销售价格为21359元，单位面积销售税金及附加为1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。则Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以当开发面积（销售面积）为30859m²时，项目盈亏平衡。本项目124800m²远大于30859m²，所以方案可行

4.2敏感性分析

年份序号	21年	22年	23年	24年	25年	合计
(1)原现金流入	0	60561.84	64436.88	68574.00	72995.04
(2)上升10%	0	66618.02	70880.57	75431.40	80294.54
(3)下降10%	0	54505.66	57993.19	61716.60	65695.54
(4)原现金流出	-52000	41149.24	38794.60	30517.85	23533.96
(5)上升10%	-57200	45264.16	42674.06	33569.63	25887.35
(6)下降10%	-46800	37034.31	34915.14	27466.06	21180.56
(7)(2)+(4)	-52000	19412.60	25642.28	38056.15	49461.08	价格+10%
(8)现值	-47272.72727	17647.82	23311.16	34596.50	44964.62	73247.38
(9)(3)+(4）	-52000	13356.42057	19198.59178	31198.75086	42161.57839	价格-10%
(10)现值	-47272.72727	12142.20	17453.27	28362.50	38328.71	49013.95
(11)(1)+(5)	-57200	15297.68	21762.82	35004.37	47107.69	成本+10%
(12)现值	-52000	13906.98	19784.38	31822.15	42825.17	56338.68
(13)(1)+(6)	-46800	23527.53	29521.74	41107.94	51814.48	成本-10%
(14)现值	-42545.45455	21388.66	26837.95	37370.85	47104.07	90156.07
(15)乐观情况(2)+(6)	-46800	29583.71	35965.43	47965.34	59113.98	价格+10%
成本-10%
(16)现值	-42545.45455	26894.28	32695.84	43604.85	53739.98	114389.51
(17)悲观情况(3)+(5)	-57200	9241.50	15319.13	28146.97	39808.18	价格-10%
成本+10%
(18)现值	-52000	8401.36	13926.48	25588.15	36189.26	32105.25

敏感性分析表

敏感性分析结果汇总表

各变量变化幅度	净现值分析
±10%	净现值（万元）	变化幅度（%）
原方案	净现值（万元）	0.00%
价格	10%	80572.1176	9.09%
-10%	73247.37964	-39.17%
成本	10%	49013.94691	-30.08%
-10%	56338.68488	11.89%
价格	10%	90156.0744	41.97%
成本	-10%
价格	10%	114389.5071	-60.15%
成本	-10%

从表中可以看出对于项目的单因素分析状况可见，项目的价格因素较成本因素敏感。在本方案中，价格因素较为敏感。则在项目销售过程中需要控制好价格的变动以及销售情况。

5综合评价5.1社会效益评价

社会效益的内涵包括三方面主要内容：一是社会再生产过程中一定投入对提高人民福利水平作用的内容；二是社会再生产中一定投入对提高社会文明作用方面的内容；三是社会再生产中一定投入对人自身的合理再生产作用的内容。

此项目将会对社会带来以下影响，带来相应的社会效益：

a、促进城市发展b、带动城市经济c、保障社会安定

5.2环境效益评价

项目的环境效益评价，是将开发项目及周边的环境，以及项目开发建设过程中对项目周边环境产生的影响作出分析。项目开发建设可能产生的环境影响有:水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。

以下是项目环境效益的分析：

a．项目周边地块大多处于待开发状态，所以要加强项目中环境保护基础设施的建设。

b．项目设计方案中绿化对环境有一定的保护，并且有益于周边的环境保护以及环境生态系统的维护。

c．项目建设过程中，严格遵守国家规定来建设施工，控制各类建设污染的产生于排放，提高建设环境保护。

d．随着社会的发展，可持续发展融入了我们的生活中。项目的开发建设施工，要遵循可持续发展的理论，合理地使用新型能源如太阳能、风能、水能进行建设。

5.3项目经济效益评价

房地产估价师经营与管理判断题 篇6

1.房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。  (√  )

2.从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。  ( × )

3.开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。                          ( × )

4.土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。 ( √ )

5.居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。  ( × )

6.人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的`，但一般是排他的。  ( √ )

7.在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第一象限的需求曲线会变得与纵轴平行。  ( × )

8.房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。  ( × )

9.“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。  ( √ )

10.在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。   ( × )

11.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。  ( √ )

12.在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。        ( √ )

13.如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。  ( × )

14.过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。  ( √  )

高职房地产经营与估价课程设计研究论文 篇7

一、房地产经营与估价专业职业岗位定位

房地产行业发展越来越专业, 岗位分工也越来越细, 按照就业单位的行业属性, 通常可以将职业岗位定位为:开发经营类 (报建、策划、投资、营销) 、中介服务类 (咨询、估价、经纪) 、物业管理类三大类。另外还有房地产整合推广等广告岗位, 以及建筑、安装、造价等工程管理岗位。

根据专业背景以及社会的人才需求, 培养目标定位为:培养具备房地产开发经营与中介服务相应的专业知识和职业技能, 主要面向房地产开发企业、房地产中介机构能从事房地产营销、估价与经纪, 房地产开发项目策划等工作的高级技能型人才。具体培养岗位分主要岗位 (含售楼员、房地产经纪人协理、估价员与策划员等) 和拓展岗位 (含工程师助理、物业管理员、房地产咨询员、行政助理等) ;通过3至5年的时间与继续学习发展目标岗位又可为房地产营销师、经纪人、估价师、策划师以及工程师、验房师、物业管理师、投资咨询师、项目管理师等。

二、职业能力与典型工作任务分析

(一) 房地产开发经营管理的主要工作与典型工作任务分析

房地产开发是一项复杂的系统工程, 房地产的开发建设工程, 要求分阶段按顺序进行。开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理, 大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。在房地产开发的全过程中, 房地产开发经营管理的主要工作根据开发进程可以整理为8个重要环节。

1.项目确定。该过程有项目机会寻找与筛选、土地市场研究、项目可行性研究、建设用地获取、土地登记等具体任务与具有土地获取、投资决策的能力。

2.开发策划。该过程有房地产市场研究、目标市场定位、房地产产品定位与形象设计、规划建筑概念设计建议与实施等具体任务与具有房地产产品策划、概念设计能力。

3.前期准备。该过程有项目管理组织建设、资金计划与筹措、土地一级开发 (五通一平) 、项目规划设计任务书编制、项目规划与建筑设计、开发手续准备与报建等具体任务与具有项目开发前期工作能力。

4.设计协调。该过程有项目规划设计方案技术分析、项目规划设计方案经济分析、规划设计方案修订等具体任务与具有房地产设计协调能力。

5.工程发包。该过程有招标文件编制、工程招投标、工程合同签订与管理等具体任务与具有房地产工程项目发包能力。

6.工程管理。该过程有工程施工进度管理、工程施工质量管理、工程造价管理、工程竣工验收与综合验收、工程资料归档与管理、房地产销售面积的计算等具体任务与具有房地产工程项目管理能力。

7.销售管理。该过程有房地产营销方案编制、房地产营销渠道设计与选择、房地产销售价格制订和调整、制订房地产广告及其他促销策略、客户沟通与签约促成、售后服务和客户管理等具体任务与具有房地产销售策划、运作能力。

8.物业管理。该过程有物业管理方案编制、工程资料归档与管理、物业服务企业选聘等具体任务与具有前期物业管理能力。

(二) 主要培养岗位职业能力与典型工作任务分析

下面选择主要培养工作岗位售楼员、房地产经纪人协理、估价员与策划员进行职业能力与典型工作任务分析。

1.售楼员 (置业顾问) 。要求具备房地产市场调研、房地产营销策划方案执行、客户沟通与签约促成、客户管理和售后服务等能力;有着熟悉楼盘楼花、实物与区位, 挖掘整理卖点, 对来电来访者进行接待, 对来电来访者介绍推广楼盘, 进行客户登记、洽谈、跟进, 整理客户资料、销售统计, 向客户提供销售材料, 及时反映客户投诉等诉求, 制作置业计划书, 引领客户办理签约, 提供销售后期服务, 配合财务部门回笼资金等工作任务。

2.房地产经纪人协理。要求具备从事二手房居间代理、新建房地产项目代理、代办房地产权属证书、房地产融资与保险服务工作的能力;有房源、客源的开拓与传播, 房地产营销接待与谈判签约, 二手房交易居间、代理服务, 房地产项目代理销售服务, 代办房地产权属证书与文书, 房地产交易资料准备, 抵押贷款与房地产保险服务等工作任务。

3.房地产估价员。要求具备收集与整理估价交易实例、外勘、设计估价技术路线、运用估价方法进行价格测算、撰写估价报告的能力;有影响房地产价格因素分析, 交易实例收集与整理, 估价对象外勘, 估价技术路线设计, 运用估价方法进行价格测算, 撰写估价结果报告、估价技术报告等工作任务。

4.房地产策划员。要求具备房地产市场调查与预测、开发项目投资可行性研究与经营决策、小区规划和建筑户型的初步设计与评价、土地购买及经营管理、办理开发项目前期工作、编制房地产营销方案和物业管理方案的能力;有市场需求与购买动机分析, 开发用地调查与分析, 参与开发产品方案设计, 项目SWOT分析, 整理卖点、撰写营销手册, 制定销售目标, 建立销售计划, 制定销控表、销售价格策略、商品营销战略、销售广告等促销策略, 进行变动销售效率分析、制定销售变动对策, 编制前期物业管理方案、营销策划方案、全程策划方案等工作任务。

三、行动领域与学习领域分析

在房地产开发经营中8个主要工作环节, 房地产营销员、策划员、经纪人协理、估价员等专业培养岗位 (群) 能力与典型工作任务分析的基础上, 以房地产开发流程为主线, 将典型工作任务重构, 形成了“房地产项目选址与土地开发、房地产市场调研、房地产项目开发策划、开发项目规划建筑概念设计、设计方案技术评价与协调、房地产项目财务评价与可行性分析、工程招投标与合同管理、工程管理、房地产营销策划、房地产营销实务、物业管理、房地产经纪、房地产咨询、房地产估价”等14项行动领域。

高职房地产经营与估价课程设计研究论文 篇8

1.有助于降低工程成本的房地产建设工程项目招标方式是( A  )

A.公开招标 B.邀请招标

C.单独招标 D.议标

2.建立房地产市场的关键是(  B )

A.房地产价格体系 B.房地产资源配置体系

C.房地产中介服务体系 D.房地产市场法制体系

3.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地的出让年限为( C  )

A.30年 B.50年

C.70年 D.

4.房地产价格是指(  B )

A.房屋本身的价格

B.把房产和地产结合在一起所形成的价格

C.房地产商品在市场交易中形成的价格

D.关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格

5.物业管理公司不能( D  )

A.制定小区管理办法

B.要求管委会协助管理

C.选聘专业公司承担专业管理业务

D.改变业主管理委员会不适当的决定

6.耕地占用税的计税依据是( A  )

A.占用耕地的面积 B.农作物的产值

C.占用耕地的补偿费 D.占用耕地前土地所有者的收入

7.下列房地产企业的资产中属于其他资产的是( B  )

A.商誉 B.特种储备物资

C.开办费 D.非专利技术

8.下列属于拆迁安置补偿费的有(  C )

①安置劳动力补偿费②私人财产补偿费③私房折价④搬家费

⑤安置用房费⑥临时设施费⑦拆迁征地管理费

A.①②④⑤ B.①②⑥⑦

C.③④⑤⑥ D.③⑤⑥⑦

9.房地产中介服务属于( C  )

A.第一产业 B.第二产业

C.第二产业 D.信息产业

10.国家对房地产经济调控采取的.手段主要是( C  )

A.对国有房地产企业的调控 B.对房地产资源的调控

C.对房地产市场的调控 D.对房地产政策和法律的调整

11.房地产业在国民经济发展中具有(   )

A.基础性 B.带动性

C.支柱性 D.先进性

E.能动性

12.房地产经营管理企业可以分为(   )

A.房地产开发经营企业 B.房地产施工承包企业

C.房地产市场中介服务企业 D.房地产物业管理企业

E.房地产金融保险企业

13.房地产经营管理项目可行性研究可以分为(   )

A.机会可行性研究阶段 B.投资可行性研究阶段

C.设计可行性研究阶段 D.初步可行性研究阶段

E.最终可行性研究阶段

14.房地产经营管理企业的自有资金主要包括(   )

A.国家财政拨款 B.企业注册资本金

C.社会筹集资金 D.企业公积金

E.股本金

15.征用农业用地补偿费的构成是(   )

A.土地补偿费 B.安置补偿费

C.地上附着物补偿费 D.青苗补偿费

E.拆迁补偿费

16.房地产市场基本构成要素为(   )

A.市场运行客体 B.房地产市场管理组织

C.市场运行主体

D.房地产市场中介组织

E.市场运行的行为方式

17.房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有(   )

A.地租 B.利润

C.维修费 D.折旧费

E.管理费

18.房地产中介服务组织必须履行的义务有(   )

A.遵守有关法律、法规和政策 B.遵守自愿、公平、诚信的原则

C.按照核准的业务范围从事经营活动 D.按规定的标准收取费用

E.依法缴纳税费

19.房地产开发企业财务报表体系包括(   )

A.资产负债表 B.损益表

C.现金流量表 D.利润分配表

E.会计科目表

20.房地产法律体系的三个子体系是(   )

A.土地法体系 B.住宅法体系

C.房地产法体系 D.城市规划法体系

E.房地产市场管理法体系

21、 从11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税税率暂统一下调到( )。

A.1%

B.3%

C.5%

D.7%

标准答案： a

解  析：从月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%。

22、 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。

A.60%

B.70%

C.85%

D.90%

标准答案： c

解  析：《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

23、 自1月1日起，个人将购买超过( )的普通住房对外销售的，免征营业税。

A.2年(含2年)

B.3年(含3年)

C.4年(含4年)

D.5年(含5年)

高职房地产经营与估价课程设计研究论文 篇9

房地产经营与估价专业（专科），培养能适应社会主义市场经济发展需要，既掌握房地产经营管理理论，熟悉房地产政策、法规，又懂得建筑工程知识，具有较强操作技能的高级实用型人才。

一、实习目的和要求

（一）、实习目的房地产经营与估价专业的毕业实习，是专业教学计划中一个重要的实践性环节，是理论联系实际，增加感性认识的必要途径，是全面贯彻教育方针，培养学生生产实践能力和独立工作能力的一项重要措施，是培养“外向型”、“经营型”、“创新型”、“复合型”人才的重要手段。为学生即将走上工作岗位奠定初步基础。

（二）、实习要求

通过老师的指导和实际锻炼，使学生掌握房地产调查研究、资料分析、论文撰写以及具体工作的方法，了解房地产企业实际运作程序，养成严谨的科学态度和认真负责的工作精神。

二、实习内容

1、参观实习单位，了解实习单位各生产部门、职能部门分工及职责；

2、了解实习单位的规章制度，熟悉其企业文化；

3、熟悉房地产业的基本方针、政策和法规；

4、熟悉实习单位的房地产营销策略；

5、参与房地产市场调研和策划；

6、参与房地产营销工作，熟悉营销工作的规程，掌握顾客购买心理活动；

7、参与房地产合同签定工作，熟悉合同签定工作的规程；

8、参与房地产前期开发工作；

9、参与住宅小区的物业管理工作；

10、熟悉地区房地产业概况。

三、考核内容及方法

考核内容主要包括三个方面：毕业实习情况、毕业论文完成情况和毕业答辩情况。毕业实习和毕业论文（实习报告）两项成绩占总成绩的70%，论文答辩成绩占总成绩的30%；实习情况由实习单位对学生的表现进行鉴定。

四、对实习学生的要求

1、注意安全，包括交通、饮食、防火、防盗、防抢劫。

2、实习请假要及时与实习单位的负责人联系

3、实习期间必须保证每周与实习指导教师联系一次，主要是针对论文的撰写和最后答辩的准备,这项任务的完成情况记入最后论文评定成绩。

4、学生实习结束，由实习单位对学生的表现进行鉴定。凡有下列情况按不及格处理:

（1）未达到实习大纲规定的基本要求；

（2）实习报告混乱，分析有原则性的错误。

（3）凡不参加实习的时间超过实习规定时间三分之一者或无故旷课三天以上，不予评定实习成绩；

（4）实习中严重违反纪律，不服从系的安排或擅自变更实习单位和实习时间者；

（5）参与赌博等一切严重违规违纪者；

（6）泄露实习单位机密者；

（7）实习单位的评价为不合格者；

（8）严重违反文明规范，有损大学学生形象者；

（9）无故不按时上交实习鉴定表和实习报告者；

（10）论文结构混乱、内容空洞、错误明显者或抄袭者；

（11）教务处认定的其它属于成绩不及格的情形。

五、毕业论文（实习报告）要求

1、与房地产经营与估价相关，结合实习单位的实际情况。

2、论文要由目录、中英文摘要、关键词、引言、正文和参考书目这六部分构成。

3、论文正文基本由如下几部分构成：（参考）

（1）基本理论：可引入自己论文中需要的相关的基本理论；

（2）房地产行业现状：你所选择的主题在目前行业中普遍的情况；

（3）存在问题：通过实习发现问题，主要是针对你所选择的主题；

（4）解决办法：提出你的见解；

（5）案例分析：最好以你所实习的公司为例来分析该主题，并提出解决办法巩固你的见解。

4、毕业论文不同于其他，文章需深刻，必须有案例，切勿通篇全是理论，忌通篇照搬照抄，一定要有自己的看法。

5、专升本、或因其他原因没有参加实习的同学，也要通过读书、上网查资料等途径搜索行业热点问题，按照上述格式和要求来完成论文。

6、每篇论文篇幅可长可短，但正文不得少于3000字。

7、正稿一律用A4纸以小四号宋体字打印，标题用小二号字，分论点用小四号黑体显示，1.5倍行距。

8、论文要有封面和底，封面格式一律用教务处统一格式。

9、3月底交论文提纲，4月中旬前完成初稿，4月25日前定稿。提纲和初稿可以邮寄到老师办公室也可以发到邮箱里。

9、交稿时间：4月30日截止，交到401办公室李老师处。

六、指导教师

实习指导教师：李希杰

1、联系电话：890982412、邮箱：lixijiejob@163.com3、地址：北京市密云县首都经济贸易大学密云分校401办公室