项目方案运营计划书（共8篇）
1.1游戏概述
这是一款融合中国历史奇幻小说历史故事等背景，突破单一世界设定，创造出真实虚拟大世界构架的大型多人在线网络游戏(MMORPG)。本游戏以清新亮丽的唯美风格为游戏画面，以人族之间的冲突为游戏基调，强调创造一个让玩家互动生活的虚拟世界，鼓励玩家之间的交流、对抗，实现以玩家为游戏真正创造者的目的。
本游戏设定修仙类：分为神界和魔界，本游戏不受门派限制，成仙入魔全凭玩家自己的素质和修养来决定，我们在系统中设定角色修为系统。当然修为高的自然拔地升仙，修为低成魔或是妖，我们还在系统中设置了不同经商系统，可以说我们的经商是要求玩家自己出海(进货、铺货、经营)，经营：分为两种，30级是以自主经营，也就是说摆地摊到50级以上经营是以商铺性质，我们要到商会去申请店面，而且可以雇佣其他玩家或NPC作为小工来帮你赚钱，这点就是和目前所有游戏的不同之处我们以现实化和人性化打造一款我们中国自己的游戏。当然还有游戏中为了让游戏更加有趣我们设定的剧情中还有劫商、劫镖、托镖、以及劫号。都是和现在市面上见到的游戏有很大的不同，我想如果这款游戏出台后会招到全国百万玩家的亲睐。也会独断整个网络游戏市场。
1.2美术风格
采用支持多种解析度模式，16位和32位色深的斜向45度的2D奇幻风格的美术风格。
中式世界采用列国纷争的形式，以欧洲中世纪多个人族独立并彼此冲突的历史背景为设计思路，通过表现各个领土独特的清新画面风格，勾勒出一幅虚幻的欧洲黑暗时代为设计基础的时代风情。
东方世界采用传统的江湖动荡，朝野冲突，正邪对立的设计形式，相对来说美术风格比较统一，将以厚重的传统东方审美观念的美术风格来表现一个基于中国宋明时期为背景基调的虚幻古代东方世界。
1.3目标用户
年龄层：18-28岁的年轻用户
地域：在开发一级城市用户的基础上，兼顾不具备良好硬件条件的二、三级城市用户。
第一目标玩家群：2D国战类网游《龙族》(约20万)
第二目标玩家群：已经免费运营的2D传统网游《传奇》(未确切统计具体数量)
1.4游戏特点
整个游戏将围绕“战争”为核心内容展开，以玩家与玩家之间的自由交互争斗为设计目标，让成就型、探索型、交流型玩家在游戏中都有明确的定位和作用，充分营造出一个真实、可信、惊险、刺激的虚拟环境。
1.玩法特点
多种规划和层次的战争类型，特殊的全服军团战设计，将一般网络游戏中的斗“勇”提升到斗“智”的层面，玩家不但要亲自参与一线作战，还要在战略上分析战场变化，做出策略调整。各类技能和装备，也分为个人战斗和军团作战的不同类型。一场战争的胜利，将充分体现玩家运筹帷幄及统合调配的能力，极大提升成玩家的游戏成就感。这增加了整个游戏的对抗性和刺激性，并在玩法上体现了充分的自由度，使游戏更具有可玩性，同时也增加了玩家之间的协作及交流，提升了游戏粘着度。
2.技术特点
先进的可负载大量用户的2D构架技术，创造出超大无缝地图，让整个游戏世界丰富多彩，充满变数，并能极大限度的单组服务器承栽多人，实现大规模战争。同时，也可以让游戏的不同版本之间交流互通，在创造出中式世界后，可以很快创造出东方版本，并通过交流服务器组，让两个版本之间的玩家可以交流互通，使游戏具有无限可扩展性，极大丰富了游戏内容及玩点，充分吸引玩家。
3.设计特点
独立的竞技服务器设计，可以让玩家调用不同游戏版本中ID，进行以多人对抗为玩点的纯粹竞技类游戏和其他休闲类游戏。该设计可以充分调用游戏资源，让玩家享受到一张点卡，数款游戏的实惠，让游戏更具有竞争力。同时也可以将游戏装备、道具剥离出来，创造更多的赢利点，增加运营利润。
4.其他特点
整个游戏世界丰富多彩，充满变数。阴森的地洞、隐秘的小路以及险峻的关卡增加了探索型玩家的探索区域，分布在整张地图上的隐秘宝藏，更是让玩家有无穷的探索乐趣。而通过复杂的收集、探索和解谜让他们能够发现通往敌国的秘密通道，并以此改变一场战争的胜负。这提升了玩家在游戏中的存在感，很好的使他们融入整个游戏的世界设定及氛围中。另外游戏将以丰富的生活技能，酿造一个有特色的后勤补给系统。该系统将以大量的休闲小游戏，如钓鱼、采集等等，替代单纯的打怪升级，营造出一个轻松和谐的游戏环境。而该系统的产出将直接关系到战争的进行，没有后勤补给的人族将面临粮草不济，无法战斗的境地。给予玩家闲暇时的更多乐趣。
2.游戏设计说明
2.1游戏类型定位
尽管由于《泡泡堂》等休闲网络游戏的成功，带来国内休闲网络游戏制作的高潮，但必须看到，休闲网络游戏的游戏模式较为单一，对于单个玩家的粘着度也较低，其成功往往是建立在基础用户群的人气之上的。迄今为止，尚没有一款休闲网络游戏可以在运营公司缺乏基础用户群的情况下获得成功。
与休闲网络游戏类似的是类网络游戏，相比之下则更加依赖于基础用户群的庞大，在目前联众、边锋、QQ三分天下，各种中小平台蜂拥而上的情况下，要再来慢慢培养
基础用户群，则无异于痴人说梦。此外，休闲类游戏技术门槛过低，中小游戏企业无法阻止自己的创意乃至作品被大公司轻易模仿和剽窃。
至于手机游戏，由于3G标准尚不明确，其市场前景、赢利模式等均不明朗，整个手机游戏开发市场恍若水中月镜中花。以至于开发者只能寄希望于通过出售团队或是二期融资来换取利润。
从目前络游戏市场的用户群分布来看，MMORPG仍然占据着网络游戏市场的主流地位，受众庞大，而MMORPG在世界构架的丰富性、游戏模式的多样性以及由玩家角色成长所带来的粘着度，更是其他类型网络游戏所无可比拟的。可以毫不夸张地说中国玩家仍然衷情于MMORPG，而对于MMORPG所营造的奇幻世界，也具有广泛的接受度，并可以形成切实的代入感，
因此，从游戏类型上来说，制作奇幻背景的MMORPG是最符合市场需要的选择。
2.2游戏玩法定位
目前世面上的大部分MMORPG网络游戏的设计理念无非是两个：传统《传奇》的单纯打怪练级模式和《魔兽世界》的任务副本模式。单纯打怪练级的模式推出已经有很多年了，很难发展出新的变化来，而任务副本模式需要不断的更新游戏内容，以上两个模式即使制作的再好，也很难和市场上的同类产品比较，那么我们游戏产品的特色在哪里哪?
传统游戏模式的缺陷在于，让玩家和电脑控制的AI互动，即人和机器斗。电脑的智力是有限的，是有规律可寻的，并且相关的AI模式都是游戏制作者制作的。实际点来说，玩家和电脑AI互相动的游戏，就是成千上万的玩家与几十个游戏设计者的较智过程，虽然游戏设计者有着控制游戏规则的优势，但是时间一长，相关规律和模式必定会被玩家所熟悉，毕竟几十个人是无法和几千几万人比较智慧的，那么游戏的内容也就会被玩家厌倦。这时候只有不断更新游戏内容，推陈出新，才能继续吸引玩家游戏，但是反观国内游戏公司的人力和物力，鲜有公司可以持续不断的更新游戏，这就造成了游戏产品的较短生命周期。“与人斗其乐无穷。”
这就是我们游戏的设计优势，为什么那么说，通过对3C，CS这类竞技游戏，我们发现这些游戏中的玩家几乎完全没有和电脑对抗的过程，游戏规则也非常简单，场景也很小，为什么能够吸引大量用户投入大量时间，关键在于这些游戏的主要玩法是通过玩家间的相互对抗来产生的，当对手是实际的玩家，相互间智慧的较量，在一个简单系统设计下，就能由玩家演变出各类多样玩法来，这样的设计在资源消耗和吸引力上，都不是传统产品能相比较的。 在具备了这个理念基础后，我们来比较一款比较老旧的网络游戏所产生的效益，2D对抗类网络游戏《龙族》是一款比传奇还要古老的的网络游戏，并且在程序方面有致命设计错误：玩家可以通过简单工具在本地修改人物数据。但是就是这一款古老游戏，从20xx年运营至今，还保持着数万用户，并且20xx人的在短短几个月间能获利数十万。这就是对抗类游戏的魅力所在。
那么回到我们的项目中来，我们将设计一款以杀怪练级和任务副本为辅，以多层次大规模的各类战争战对抗为主的MMRPG网络游戏。
2.3美术风格定位
首先，国内3D技术与国外相比明显落后，技术上的落后导致在具体游戏设计上处处受限，使得3D游戏的游戏性反而大打折扣。相反，国内外2D技术差距很小，存在的技术瓶
颈少，设计开发的自由度要大大优于3D游戏，尤其是本游戏需要频繁出现大规模玩家战争是目前3D技术无法实现的。
其次，从制作成本上来说， 3D游戏在资金与人员上的投入要远大于2D游戏，国内的各家大型开发公司之所以全力投入，希望在目前国内没有出现一款优秀3D游戏的情况下，来确立自己在游戏开发行业中旗手的地位，而此时，中小游戏企业如果贸然投入，显然是不自量力。
第三，2D与3D，本身并没有高低之分，3D游戏的玩家并不意味着就会拒绝玩2D游戏，而事实上，精美的2D手绘风格画面，对玩家来说仍然非常具有吸引力，其表现并不亚于任何3D游戏(更何况国内3D游戏的画面往往还惨不忍睹)，重要的是，玩家还不必为电脑配置是否胜任而担心，因此说，2D游戏仍然拥有庞大的用户受众群，特别是在相对电脑配置较为滞后的二、三级城市网吧和无自主收入的学生群体中。
目前，早期的2D网络游戏因运营时间过长，已经低迷;而当前国内主要开发公司又专注于3D游戏开发，以至于2D网络游戏市场出现巨大空白，而此时，如果能出现一款出色的2D网络游戏，其市场潜力可想而知，相对于投资大、周期长、竞争激烈的3D游戏开发市场，2D网络游戏的开发前景更为广阔。
由于目前机器硬件水平的提高，我们完全可以打破传统2D设计的局限，制作出支持超大解析度和高色深的2D游戏，并且采用几年前由于被硬件性能所局限的多种先进技术，制作出一款具有更多技术含量的2D游戏。
2.4游戏制作团队和相关渠道
1.基础团队人员(6人)
通过在网络游戏制作行业的长年工作，我们集中了一批志同道合的业内朋友，作为我们 的开发团队的技术核心。目前七人的基础团队中，拥有策划两名，美术两名，程序两名的强 大实力，他们中有的是历史硕士，有的是作家协会的成员，有的是美院的讲师，有的获得过 国际大赛的金奖，各个实力不俗。平均年龄在25-29岁之间，既有年轻人充沛的活力和敏锐 的游戏感知，又有着创作激情和稳重工作态度。更重要的是，我们的团队成员之间都是有着 多年合作经验的，并且共同开发过多款网络游戏。是一支技术过硬，合作密切的强大技术队 伍。
20xx年组成团队途径5年时间，曾经和巨人网络共同开发《征途2》后期制作是由我们团队
制作完成的，20xx年启动我们自己的网络游戏项目。
2.相关渠道
由于在相关行业的长期工作，作为创造自身事业的有心人，我们团队中积累了不少相关 行业的渠道资源，其中和游戏开发和运营相关的有以下这些：
行业人力资源：我们团队成员在各自相关领域有着宽广的人脉基础，很容易就能发展到相关的优秀技术力量。
点卡销售渠道：我们的成员中，有的和各大点卡发行商也着多年的良好关系，能够迅速的展开点卡渠道的铺设。
ISP接入商渠道：我们和江苏地区最大的电信ISP接入商以及全国地区的网通有着良好的接触，将来能够很快的在南北同时推光和运营我们的产品。
基础推广渠道：我们在江苏的地方性门户网站，全国的奇幻类文学站点，浙江地区的一二级城市的网吧，日照地区的网通宣传网络等等一系列相关宣传推广渠道都有良好关系，可以迅速的为产品打开市场。
其他相关渠道：行业的多年经验使得我们的成员在行业各方面都有着一定联系，能够非常有效的展开各项工作。
3.开发进度规划
根据项目进程保持团队规模调整。
通过一系列的制度培养团队文化与规范设计流程。
进入21世纪, 随着通信技术的迅猛发展和运营商的重组, 以及中国加入WTO, 国际电信运营商纷纷进入国内市场, 更加剧了国内市场竞争的格局, 国内各电信运营商纷纷在资本市场上市。随着上市公司对固定资产投资管控、对投资效益管理的加强, 促使通信企业逐年减少对固定资产投资的规模, 同时各个通信企业对市场的激烈竞争压力又逐渐增大。这就要求各大通信运营商对固定资产投资的管理更加精确化、精细化, 达到资本性支出的均衡性, 同时企业内控制度也要求对工程过程的管理规范化, 确保财务核算精确到单项的工程。资本市场对运营商的要求促使运营商加强内部控制管理, 实现精细化、精确化的管理目标, 为企业的发展提供有效、准确的决策性分析和预测, 让更少的投资产生更大的效益, 从而提升企业的核心竞争力。
随着企业项目管理应用的不断发展和计算机应用水平的不断提高, 建立开发适合于通信运营企业资源环境、可向通信运营企业负责人提供快速、准确数据的项目管理系统已成为一个重要的研究课题。
二、技术背景
J2EE构架和优势。J2EE是一种利用java2平台来简化诸多与多级企业解决方案的开发、部署和管理相关的复杂问题的体系结构。J2EE技术的基础就是核心java平台或java2平台的标准版, J2EE不仅巩固了标准版中的许多优点, 例如“编写一次、到处运行”的特性、方便存取数据库的JDBC API.CORBA技术以及能够在Internet应用中保护数据的安全模式等等, 同时还提供了对EJB (Enterprise java Beans) , Java Servlets API, JSP (java Server Pages) 以及XML技术的全面支持。其最终目的就是成为一个能够使企业开发者大幅缩短投放市场时间的体系结构。J2EE体系结构提供中间层集成框架用来满足无需太多费用而又需要高用性、高可靠性以及可扩展性的应用的需求。通过提供统一的开发平台, J2EE降低了开发多层应用的费用和复杂性, 同时提供对现有应用程序集成强有力支持, 完全支持Enterprise Java Beans, 有良好的向导支持打包和部署应用, 添加目录支持, 增强了安全机制, 提高了性能。J2EE提供了一个企业级的计算模型和运行环境用于开发和部署多层体系结构的应用。它通过提供企业计算环境所必需的各种服务, 使得部署在J2EE平台下的多层应用可以实现高可用性、安全性、可扩展性和可靠性。由于基于J2EE平台的产品几乎能够在任何操作系统和硬件配置上运行, 现有的操作系统和硬件也能被保留使用。第二是高效的开发, J2EE允许公司把一些通用的、很繁琐的服务端任务交给中间件供应商去完成。这样开发人员可以集中精力在如何创建商业逻辑上, 相应地缩短了开发时间。令支持异构环境:J2EE能够开发部署在异构环境中的可移植程序。第三是可伸缩性, 企业必须要选择一种服务器端平台, 这种平台应能提供极佳的可伸缩性去满足那些在他们系统上进行商业运作的大批新客户。基于J2EE平台的应用程序可被部署到各种操作系统上。第四是稳定的可用性, 一个服务器端平台必须能全天候运转以满足公司客户、合作伙伴的需要。因为INTERNET是全球化的、无处不在的, 即使在夜间按计划停机也可能造成严重损失。若是意外停机, 那会有灾难性后果。J2EE部署到可靠的操作环境中, 他们支持长期的可用性。
三、本系统采用的技术及其特点
系统的设计采用Java技术, 遵循J2EE 1.4规范, 整体系统运用B/S三层架构设计, 客户浏览器、应用服务器和数据库服务器三层构架使得系统管理变得结构清晰、轻松自如。如图1所示。
应用服务器采用Web Sphere作为WEB及应用平台系统, 在此基础上采用E n t e r p r i s e Java Beans (EJB) 技术来处理复杂的业务逻辑层, 用JSP/Servlet来处理表现层, 并通过JDBC等技术实现应用层, 系统具有良好的容错和并发特性。
由于Web Sphere为开发和部署企业级的Web Service提供必要的底层基础, 对JAX-RPC和SOAP、WSDL、XML、UDDI等的最新版本以及包括Web Service对话和XML映射在内的先进技术提供本土化支持, 使得软件研发人员和J2EE技术专家能够更便捷地搭建和部署Web Service。全部系统正是基于Web Sphere的中间件系统的支持, 使得系统结构科学严谨、安全高效且界面友好、操作方便。
四、J2EE平台及相关技术
J2EE是一种利用Java2平台来简化与企业解决方案的开发、部署和管理相关的复杂问题的体系结构。J2EE技术的基础就是核心Java平台或Java2平台的标准版, J2EE不仅巩固了标准版中的许多优点, 例如“编写一次、随处运行”的特性、方便存取数据库的JDBC API、对CORBA技术的支持以及能够在Web应用中保护数据的安全模式等, 同时还提供了对EJB, Java Servlet API, JSP以及XML技术的全面支持。
J2EE体系结构提供中间层集成框架用来满足无需太多费用而又需要高可用性、高可靠性以及可扩展性的应用需求。通过提供统一的开发平台, J2EE降低了开发多层应用的费用和复杂性, 同时提供对现有应用程序集成的强有力支持, 完全支持EJB组件开发, 有良好的向导支持打包和部署应用, 增强了安全机制, 提高了性能。
【关键词】工业地产；新热点；运营管理
0引言
工业地产指的是所有具备工业类土地使用性质的熟地、毛地以及该土地上的所有建筑物及附属物。和商业地产以及住宅地产相比较而言，工业地产项目在招商管理、业态定位以及选址等方面都存在着本质的不同。工业地产支撑着工业生产，对于工业的发展能够起到辅助和配套的作用。为此，对工业地产项目的运营管理进行研究是十分有必要的。
1工业开发项目遇到的困难和面临的机遇
1.1遇到的困到
第一，工业地产市场发育比较滞后。长时间以来，地方政府一直以低价位的工业用地来吸引开发商，这是导致我国工业地产市场长久以来处于低水平状态的主要原因。开发商没有充分认识工业地产的理念，也不具备充足的专业运营知识，还有工业地产市场化程度较低等都会使得地产项目开发面临投资风险。第二，工业用地的供应量不断缩减。第三，经济危机对工业地产项目运营造成了严重的影响。制造业是工业地产最大的消费群体，所以在中小企业经济效益不景气这种背景下，工业地产市场也相应地会处于低迷状态。
1.2面临的机遇
第一，国内产业转移为工业地产项目的开发制造了机遇。我国部分现发展地区当前正面临产业升级，其中一部分产业将会被转移到后发展地区，这样一来就会对工业地产项目形成更大的需求，工业地产就会因此而获得发展的机遇。第二，金融危机带来的企业倒闭，近期出现的产业转移以及前些年的过度开发，使得工业物业已经形成了一种明显过剩的趋势，这种情况下，很多业主就需要专业的地产运营商为其提供因应之策。
2工业地产项目运营管理具备的主要特点
2.1在工业地产项目的运营管理当中，人的作用非常突出
工业地产项目产出的是一种无形的产品，其属于服务范畴。工业地产项目和制造业不同，其主要是以人为中心组织运营管理。制造业的运营管理以生产成本、生产质量以及生产进度为主要控制对象，然而工业地产项目的运营管理通常都是一种人对人的管理，在工业地产项目运营管理中，客户能够发挥出重要的作用[1]。制造业企业的生产系统一般都是封闭的，客户无法直接参与其中，但是客户可以直接参与到工业地产项目的运营管理当中，客户产生的积极作用能够提高其管理效率，当然也存在着相反的情况。此外，在工业地产项目运营管理过程中，因为销售和运营这两种职能几乎不会出现分离现象，服务于第一线的员工一般情况下都要同时对销售和运营这两种职能进行承担，他们的行为会在很大程度上影响运营管理的效果，所以，一定要以人为中心展开工业地产项目运营管理活动，在设计运营系统的时候应采用人员集成的方法。
2.2人力资本必须具备密集性是工业地产项目运营管理提出的要求
同制造业相比较来看，员工在工业地产项目运营管理中具有更加重要的地位，主要有两个原因：其一，工业地产项目运营管理通常都是以人为中心的运营过程，在很大程度上运营结果会受到人员表现的影响。其次，工业地产项目的服务结果在很大程度上会受到员工自身知识及技能的影响。工业地产项目运营管理过程中的技术进步通常都表现为管理水平的上升以及员工技能的更新，所以，工业地产项目运营管理中一项重要的内容就是为员工提供长期的培训。
2.3运营管理系统的设计方式必须具备统一性
制造业能够利用不同的生产系统生产出同一种产品，可以分别设计生产系统和产品，但是在工业地产项目运营管理中，一定要同时设计运营管理的提供系统和服务，因为它的提供系统对于服务本身来说是一个组成部分。因为运营管理的生产和消费几乎是同时进行的，无法进行分割，所以，在设计其运营管理系统的时候，必须要坚持统一性原则。
3工业地产项目运营管理存在的主要问题
第一，重视的仅仅是短期的销售业绩，没有对长期的战略规划形成重视，大多数工业地产开发商对短期利润过于看重，不愿展开长期的战略规划，所以，项目通常的不具备可持续发展的能力。第二，轻建设，重招商；建设在前，招商在后。项目管理运营的其中一项内容就是营销招商，并且这一部分内容也是工业地产开发商最为重视的。从实质上看，建设项目的过程其实就是提供优质服务的过程，它和招商具有同等的重要性。一部分企业在运作工业地产项目的时候照搬住宅开发的模式，即先将项目建好，之后进行招商。但其实，这是一种不科学的做法。第三，企业没有对项目运营管理形成足够的重视。目前存在着很多地产开发企业不具备运营管理概念，他们认为那些都是制造业的事情，对于工业地产项目的运营管理而言无关紧要。这种思想的存在也是当前工业地产项目开发难以有序发展的又一原因
4提高工业地产项目运营管理水平的相关对策
4.1运用整体的思维，对工业地产项目展开统一运营管理
整体的思维指的是将工业地产项目拥有的整个价值链当做起点，并从全局和整体的角度来对资源进行整合；统一运营管理指的是将项目的良性经营和持续发展作为目标，制定出一套具有系统性且切实可行的运营管理方案[2]。在招商的过程中要持续调整项目，使其得到优化，此外，在进行设计的时候要对企业之间的合作与共享进行充分考虑，充分考虑产业的集群优势和集聚效应，利用优秀的企业去吸引另外一部分优秀的企业，最終促使整个项目的品质得到提升。
4.2对传统的“建造-销售”这种模式加以改变，从长周期的角度来强化项目运营管理
工业地产开发商应该以追求长期性和稳定性的投资回报为目标。开发工业地产项目从资金的筹措、基础设施的建设、经营项目的开发一直到工业地产产业和服务的提供等环节，都需要展开一系列的经营活动，需要耗费大量的资金和时间，所以，应该将一些新的运营管理方案有效地制定出来。比如，将工业地产市场嫁接到资本市场当中，引进风险投资；此外，工业地产开发商还可以对企业的生产项目进行参股，用租金换取股权，之后在被投资企业盈利或者是上市溢价的时候将所持的股份转让出去，以获得成本的回收。
4.3对全程运营管理形成重视
开发工业地产项目仅仅是项目的开始阶段，项目成功的关键还需要依靠持续性的运营管理，原因是任何一位投资者都必须通过后期的租金收入才能够实现投资回报。开发商要明确工业生产是工业地产的功能，然而后期的服务对产品到达高品质的关键。只有促使专业化运作问题得到有效解决，工业地产项目才能够实现后期经营的可持续发展。在进行后期经营的过程中，运营管理要做到统筹计划，统一安排企业的入驻、日常管理活动以及对外形象宣传等，此外还需要对与政府相关部门关系进行协调，不断地进行招商。在开发工业地产项目的过程中要求开发商必须要做到经营者、物业经营者以及投资者这三种身份的统一[3]。工业地产和住宅地产一样，虽然都属于房地产业的范畴，但是它们的投资、融资、质量、技术、销售、经营、管理、生产等模式都是有区别的。
5结语
总之，工业地产是当前国内一项相对热门的投资行业，开发商应该结合自身工资的资源状况以及工业地产的特点，选择合适的开发模式进行开发。此外，还要运用更具专业性的运营管理模式，对后期服务能力形成重视，促使其实现可持续发展。
【参考文献】
[1]司成均.工业地产发展面临的机遇研究[J].山西建筑，2012（12）：35
[2]王辉龙.工业地产项目的运营管理[J].经营与管理，2013（04）
第一节目的为了加大市场占有率，强化品牌影响力，加强与全国各大型房地产开发商、承建商、建材连锁超市及各地经销商的紧密合作，特筹建大项目运营部。
第二节组织架构 运营总监
运营顾问组
财务组
经理 地产项目组经理 超市项目组业务人员 经理 综合服务组经理 会计人员 业务人员 业务人员业务人员
业务人员 跟单员 资料文员 数据文员
第三节岗位职能
运营总监：
贯彻执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
定期向公司管理层提交工作报告；
配合人力资源部对运营部人员进行全面培训、考核、调配；
制定本部门的各阶段工作计划、财务预算、工作规范、行为准则及奖惩制度等，全面负责本部门的管理工作；
负责本部门所有员工日常工作监督和考核；
协调部门内及跨部门的合作关系；
完成直接上级交办的其它任务。
运营顾问：
及时了解市场动态，掌握市场热销产品，分析市场走向并提出合理化建议；
负责引荐各地大中型开发商、承建商与设计单位，协助地产项目组开拓业务；
负责与各大连锁超市与卖场的前期沟通，协助超市项目组开拓业务；
负责收集各品牌投标文件，协助综合服务组改良完善资料；
对部门内部人员进行相关培训，加强公关与运营能力，分析市场信息；
配合运营总监及各组经理加强与各地经销商的沟通。
财务组经理：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
配合运营总监制定财务预算及财务分析；
定期向运营总监提交工作报告及财务数据；
与项目方进行财务对接；
制定本组各阶段工作计划、工作规范、行为准则；
负责本组人员日常工作监督、考核与管理工作；
负责部门内及跨部门的沟通工作；
做好各项凭证的存档工作；
完成上级交办的其他任务。
会计人员：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
认真准确做好各项财务凭证及存档手续；
配合财务组经理做好财务分析与财务预算工作；
定期向财务组经理提交财务数据；
完成上级交办的其他任务。
地产项目组经理：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
针对国内大中型地产开发商、承建商和设计单位，协助经销商或直接进行业务拓展；
定期向运营总监提交工作报告及计划；
合理使用公司资源并制定有效可行的营销方法加以实施；
负责本部门人员日常工作监督、考核；
做好与各开发商、承建商的沟通记录并留档备查；
完成上级交办的其他任务。
超市项目级经理：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
针对国内大型建材连锁超市、陶瓷卖场，协助经销商进驻或直接进行业务拓展；
定期向运营总监提交工作报告及计划；
合理使用公司资源并制定有效可行的营销方法加以实施；
负责本部门人员日常工作监督、考核；
做好与各建材超市、陶瓷卖场的沟通记录并留档备查；
完成上级交办的其他任务。
地产项目组与超市项目组业务人员：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
按各组职能，认真做好业务拓展；
定期向直属上级提交工作报告，及时发现存在的问题，提出解决方案；
做好与各业务对象的沟通记录，并根据进度制定工作计划；
完成上级交办的其他任务。
综合服务组经理：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
针对地产项目组、超市项目组、各品牌营销中心做好项目备案、合同管理、数据汇总、标书制作等各类服务工作；
定期向运营总监提交工作报告及有关数据；
负责本部门人员日常工作监督、考核；
完成上级交办的其他任务。
跟单员：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
负责各组销售业务的开票、查货、发货、储运及其他相关工作；
与财务组人员做好对接工作；
完成上级交办的其他任务。
资料文员：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
配合直属上级做好各项资料收集、整理、汇总工作；
配合各组业务人员制作标书及其他文档；
认真做好项目备案、合同管理等工作；
配合数据文员完成数据整理、汇总工作；
完成上级交办的其他任务。
数据文员：
执行公司有关管理制度、决策及指令性工作；
配合直属上级做好各项数据收集、整理及汇总工作；
配合资料文员进行项目备案、合同管理等工作；
完成上级交办的其他任务。
第四节运作模式
运营顾问组：由公司领导、市场运营中心综合推广人员、售后服务人员及信誉良好、运营能力强的经销商组成，主要根据各地市场动态向公司提出合理化建议，协助各组人员针对性开拓业务并提供一系列的配套服务。
地产项目组：主要针对国内大中型房地产开发商（如：万科、中海、绿地、富力、合生创展、碧桂园、世茂、保利、雅居乐、瑞安、新世界、金地、华润置地、恒大、凯德置地、首创、北京城建、珠江投资、华发、招商地产等）、各地主要承建商（如：中建各局、各地省、市级建筑单位等）和设计单位（如：各知名设计单位，各省、市级设计院，各高校设计院，各行业专业设计院等），通过签订框架协议或单项协议的模式，发展一个新的销售渠道，并利用相关资源，达成长期合作的关系，之后利用网络渠道进行跟进、维护、售后等服务，所得销售业绩按比例划分（大项目运营部70%，经销商30%）
超市项目组：主要针对国内大型建材连锁超市及陶瓷卖场（如：红星美凯龙、百安居、好百年、宜家、好美家、乐华梅兰、家居乐、新家园、东方家园等），以鹰牌公司名义获取进场权或配合品牌经销商进场，并直接与超市、卖场对接，各超市的日常销售与促销活动由公司配合品牌经销商操作或由公司直接运作，销售业绩可根据实际情况划分（大项目运营部70%，经销商30%），售后服务由当地经销商配合或全部负责。
综合服务组：配合各组收集整理相关资料并及时提供，协助各组进行公关与数据整理，提供参考数据与分析资料，并根据项目方需求，实时进行更新。
第五节人员要求
总监：另行聘请或由公司按现有人员安排，具有多年销售经验，有独特营销手法，能营造良好工作氛围，并具优秀统筹、规划能力。
经理：另行聘请或由公司按现有人员安排，具有较强销售能力，了解市场动态，有良好团队精神，统筹规划、执行力强。
业务：另行聘请或由公司按现有人员安排，具有较强销售能力，常握一定的营销技巧，开拓能力与
执行力强，有良好团队精神，为人诚信。
文员：另行聘请或由公司按现有人员安排，具有较强文案与数据分析能力，工作认真积极，有良好团队精神与执行力。
第六节
运营顾问组：
1-3月：对各项目组进行初步培训（公关手法、产品知识、合理化建议及售后服务等），并协助各项目组获取项目对象相关资料，通过关系网络与项目对象取得初步联系；
3-6月：协助各项目组拜访项目对象，加强日常沟通；
6-9月：协助各项目组洽谈框架协议或战略联盟方案；
9-长期：协助各项目组签订框架协议或战略联盟方案，配合做好各项服务工作，了解对方动态并及时反馈公司。
地产项目组：
1-3月：充分了解全国各大中型房地产开发商、承建商及设计单位的联系方式，并通过顾问组协助，尝试初步沟通；
3-6月：拜访项目对象，进一步沟通（资料图册、样板等），了解对方需求并反馈公司； 6-9月：加深联系，获得项目对象初步认可，并尝试洽谈框架协议或战略联盟方案；
9-12月：致力完成框架协议的洽谈与签订，做好长期服务与沟通的准备工作；
长期：了解对方动态并及时跟进，针对项目做好各项服务。
超市项目组：
1-3月：充分掌握全国各大中型建材连锁超市及陶瓷卖场总部的联系方式，通过顾问组协助，尝试初步沟通并了解其进场要求及运作模式；
3-6月：拜访项目对象，进一步沟通（资料图册、样板等），了解对方需求并反馈公司； 6-9月：加深联系，获得项目对象初步认可，并尝试洽谈进场条件及各项需求；
9-12月：致力完成进场协议的洽谈与签订，做好长期服务与沟通的准备工作；
长期：了解对方动态并及时跟进，针对项目做好各项服务。
综合服务组：
1-3月：配合各项目组了解相关资料，并为后期沟通准备各类文件、资质证明；
3-长期：配合各项目组做好各项服务，加强与项目对象沟通，做好与项目对象总部或地区分部的对接工作。工作规划
运营财务组：
长期：做好与项目对象的财务往来、对账等工作，及时整理相关经营数据并作分析。
第七节
随着电视事业的日益发展，集团现有综合、纪实、生活、影视、厦门卫视等五个电视频道，以及新闻、经济交通、音乐、闽南之声等四套广播频道，每天播出广播电视节目176小时，其中电视节目播出95小时，广播节目播出81小时。随着三网融合的试点与深入，厦门做为第一批试点城市备受中央领导的关心，建设一套有特色的网络新媒体平台，是厦门广电提高竞争优势、发展宽带用户、开展宽带增值服务的有效途径。
项目需求
1、功能需求
实现标清电视信号(AV转入H.264)的网络转播;
实现高清电信信号(TS流转H.264)的网络高清转播(720P);
支持电影、电视剧的高清点播(720P)，且要求支持多种主流媒体格式;
实现40路频道的电视墙监控与切换;
拓展要求支持数据流网络直播同时，进行3G信号转码与发布。
2、性能需求
直播发布服务器，单服务器需支持K并发，并具有可扩容性，可平滑升级;
支持TS流无需增加设备，直接进行高清转码，适用于互联网转播;
直播频道数据会送至电视监控墙;
点播产品播放性能佳，并能够兼容播放多种媒体格式;
点播产品实现即点即播，支持快速拖拽无缓冲;
支持多级用户与管理员权限管理。
厦门广电高清网络新媒体视频点播视频直播综合运营项目方案
系统模块
厦门广电高清新媒体综合平台，提供了视频直播、视频点播、直播时移、离线转码、电视录制模块等众多技术模块，不同模块之间采用不同的控制耦合和内容耦合，实现系统的内核的统一与完整。
1、视频直播模块
视频直播模块(WebLIVE)是VIEWGOOD网络电视台系统中的重要模块之一，可以独立运营。整个模块基于B/S架构，综合了计算机网络技术和视频技术的优点，采用支持最先进的MPEG-4、H.264编解码技术，音视频完全同步，系统时延极短(1秒以内，最低可低至0.1秒)。单服务器可以支撑1~32个直播通道，1500~用户并发(无花屏，无缓冲，无卡顿)。
2、视频点播模块
视频点播模块(WebVOD)是VIEWGOOD网络电视台系统中的重要模块之一。可以独立运营。整个模块基于B/S架构，采用VIEWGOOD自主知识产权的VConnect服务内核，支持MPEG-1(mpg、dat、mp3)、MPEG-2(mpg、vob)、MPEG-4(avi、asf、wmv)、REAL(rm、rmvb)、FlashVideo(flv、f4v)、高清编码(H.264、VC-1)和手机平台(3gp、mp4)等众多流媒体格式，支持广域网任意拖拽，响应时间极短。单台服务器支持1500~2000并发流(无缓冲)。
3、直播时移模块
直播时移模块是VIEWGOOD网络电视台系统中的不可缺少的重要模块之一，不可以单独运营。通过直播采集编码，普通的电视信号输出为实时流，同时对其直播缓存的内容进行切片、索引，再经由直播时移模块对流进行打包、分发，最终同步输出到各种终端(STB、PC、Mobile，最终用户看到的直播内容，也可以随意时移回放了。
4、离线转码模块
离线转码模块是VIEWGOOD网络电视台系统中的不可缺少的重要模块之一，不可以单独运营。该模块采用任务编码方式，对目前主流的MPEG-1(mpg、dat、mp3)、MPEG-2(mpg、vob)、MPEG-4(avi、asf、wmv)、REAL(rm、rmvb)、高清编码(H.264、VC-1)等众多流媒体格式进行离线转码成MP4，同时推送给STB、Mobile、PAD等点播模块。
5、电视录制模块
电视录制模块(LiveRecord)是VIEWGOOD网络电视台系统中的不可缺少的重要模块之一，不可以单独运营。该模块采用先进MP4(H.264)编码技术，将实时的`电视直播信号，按EPG菜单进行录制、管理、上传。录制的节目，支持后期编辑，打点拆条，用户可以选择是否跳过广告、片头尾等。
6、STB视频推送模块
远古移动视频推送模块(WebIPTV)，采用HTTP Over TS协议，负责将将系统平台内的视频点播、视频直播业务，推送到VIEWGOOD定制的IPTV高清机顶盒，实现电视屏观看节目。
项目亮点
1、厦门广电流媒体系统，采用VIEWGOOD最新技术与广电媒资管理系统深度集合，采用混合TS流进行二次转码，提供网络电视、现场直播、时移电视、电视录制、频道回看、视频点播等多种服务，支持互联网电脑(PC)和广电机顶盒(STB)的接收。同时支持TS回传给大屏接收，实现节目监看与报警。
2、支持H.264的High Profile编码级别，相比Baseline Profile级别可以节省将近50%的网络带宽，最低可在1M带宽下实现720P的高清直播，2M带宽下实现1080P的高清直播;
3、支持直接将TS流中的EPG信息直接同步到直播频道节目单中，实现EPG 点播，省去人工导入节目单的操作，大大减轻工作量并减少人为操作失误;
4、在电视频道直播的基础上增加了“时移”功能，采用时移技术使用户在观看直播节目时不仅可以暂停节目，而且在继续观看时不会因为刚才的暂停而漏掉任何的节目内容;
5、同时支持MPEG-1(mpg、dat、mp3)、MPEG-2(mpg、vob)、MPEG-4(avi、asf、wmv)、REAL(rm、rmvb)、FlashVideo(flv、f4v)、 高清编码(H.264、VC-1)和手机平台(3gp、mp4)等众多流媒体格式的影视点播;
关于电商的诸多论述，各有说辞。有人认为电商本质是产品和服务，有人认为电商的本质是电商思维，有人认为电商本质是品牌、质量、服务、供应链，也人认为电商本质是产品、渠道、服务，不一而足，各个企业的实际情况不同，得出的结论就有差异，我认为这对于我们的作用只是参考，绝非标准。电商并不是新兴的事物，而是随着互联网技术及社会的发展、业态的改变，使消费者在互联网上有更大的话语权了，在与商家的博弈中，逐步占据主导地位，也就促使现在大多企业一直高喊“要站在消费者的角度去想”，要如何的迎合消费者的心理而进行销售，由原来的企业为中心过渡到现在的用户需求为中心的趋势，最鲜明的例子就是现在虚拟产品的诞生和生活服务类产品的扩大，以及移动端的服务、通迅类产品的兴起。无论是哪个企业做电商，成功者都遵循着一个原则，就是以用户为中心。做电商不能盲目跟风，更不能急功近利，更不能拿传统营销及商业思维和既有的管理运营经验来操盘电商。其实，在电商运营上，不是亲身操作所得的“经验”没有任何份量。在电商红海泛滥的现在，寻找电商的蓝海地带才是得到获利的关键。
一，微信运营团队。
O2O模式，是指将线下的商务机会与互联网结合。现阶段O2O经营一直是各大企业的重点，O2O为什么重要？O2O属于信息消费的范畴，按国家规划2015年，也就是明年，信息消费规模将超过2万亿，这是一块极大的蛋糕，也意味着这是政府规划方向。而且我们可以看出微信和支付宝在O2O市场已经着手，如微信的“嘀嘀打车”支付宝的“快的打车”，这些无不表现马云和马化腾已经开始要分O2O这份大蛋糕了。之所以提及这些，我是要说，我们如何能在O2O模式中立于一席之地呢？如何找出O2O模式红海领域中的蓝海地带呢？相信很多人也意识到了，就是微信公众平台的运营。
微信公众平台是腾讯公司布局电商网络的重要一步，2014年，腾讯公司将其升级为公司战略级。所以，今年微信公众平台必将是诸多企业业务发展的重视平台，也正是因为这个原因专业的微信运营团队的需求量也大大增加。很多企业都知道微信平台是一个极佳的商机，消费群体也相当大，在中国，基本上有智能手机或平板电脑用户都有安装微信客户端。在2012年8月份，微信公众平台的出现，诸多企业开始纷纷注册，但是相信极大多企业都头疼这样一个问题，微信公众平台到底要怎么运营？到底怎么弄才带来效益？打开微信，基本上所有的微信公众号都是一个模式，每天发布一个文章，不痛不痒的提些跟企业有关的内容，太公益性了对企业盈利没作用没效果，多说两句产品相关的东西吧又掉粉，所以只能每天发
一个公益性文章，发些行业相关新闻，发些公益知识，文章的结尾放上一个图片，图片内容基本全是微信公众号二维码之类的。我们都知道没有用，但除了这些也没有别的办法可想，充其量是线下有活动时候在公众平台上发布一下消息。其实微信公众平台的功能不仅仅这些，我们知道在公众平台里可以实现3D店铺的效果展示吗？我们知道公众平台可以作为线下现场活动时的抽奖等相关工具吗？我们知道公众号可以很巧妙的采集用户身姓名、职位、电话等相关信息吗？所以如何运营一个微信公众号，是很多企业不清楚的蓝海地带。我们是否可以组建一个团队，专门承包各个企业的微信公众平台的运营业务呢？现在很少有这样的专业团队，东北三省这样的团队更是很少，而且绝大多数都不专业，他们代理运营各企业的微信公众平台的操作方法就是我上面提到的最普遍的方法。他们承包各企业的费用在一年几万至十几万不等，他们的营利方式只是基于如何的把团队推销给企业，让企业把这个业务承包给他们，而实际上不具备真正的运营能力。现在市场上还有一种微信团队做微信公众号的搭建，功能模块也十分单一，且不负责装修和运营工作。所以，现市场上业务全面、专业水平丰富的团队极少而且普遍集中于南部城市。
模块，使其更符合各企业的实际需求。2，专业的运营策划，可承包其公司的企业线上及线下活动、运营、战略策划业务，使其更好的开展线上与线下的业务拓展能力。3，打造企业的忠实粉丝及维护客户的售后服务，承包其微信公众平台上的对外形象业务。4，定期运营培训，为企业的发展提供专业的服务（也可借此机会发展客户）。
数据显示，即使在电子商务最发达的美国，线下消费的比例依旧高达92%。不仅仅是因为线上的“服务”不能装箱运送，更重要的是快递本身无法传递社交体验所带来的快乐，对于产品直观体验性也较差。所以，通过微信3D实景功能，将线下商品及服务进行展示，并提供在线支付“预约消费”，这对于消费者来说，不仅拓宽了选择的余地，还可以通过线上实景体验对产品一目了然，以及依照消费者的区域性享受商家提供的更适合的服务。但如果没有线上展示，也许消费者会很难知晓商家信息，更不用提消费二字了。所以，微信公众平台不仅仅是一个移动互联网商城那么简单。
团队构架：
1，技术开发组。
负责微信公众平台的功能开发；微信3D店铺及实景的效果实现。
2，运营组。负责微信公众平台的宣传推广工作；线上及线下的活动策划推广工作及企业战略策划工作；店铺装修工作 ；功能模块概念开发工作等。
3，业务组。
负责业务开展工作；负责组织企业培训工作以拓展市场；负责与客户沟通工作；负责售后服务相关等衔接工作。
二，APP客户端（仅供参考）。
我们都知道移动客端APP如今也属于红海领域了，手机及平板上各类的生活应用APP、游戏娱乐APP、实用工具类的APP、企业APP、沟通聊天的APP等等不胜枚举。但是这样的一个红海地带是否存在着某种商机呢？APP客户端的开发团队如今也十分多，但东北市场内的专业团队是极少的。这对于企业制作表现方面很多地方差强人意，售后服务方面也欠缺很多。所以，我们是否也可以开发这种线下商务与互联网的APP客户端呢？前期业务只针对于辽宁本土化，向东三省拓展开来。所以，我在在APP客户端这一类目下提出二点方案：
（一），经营一个功能APP客户端。组建团队或外包于APP制作公司，开发一个基于生活服务功能APP客户端并加以推广。其主要功能从我们14岁——35岁的受众人群开展，从其日常生活“简单且又必不可少的”项目着手（若采纳需进一步调研），如：旅游订制（与旅游公司合作）、订餐、打车、订票、购物上门（前期只能基于我们的超市限于大连）、订KTV票等等。介于此项方案，我仅能按策划的角度，分析市场环境找到商机，根据市场动向做以策略方面规划，具体实施操作需组建专业团队执行或外包于其它相关团队，具体程序构建难易程度还需确认。
（二），组建专业APP制作团队。其盈利主要是承包各企业的APP客户端制作，现很多公司都意识到了手机客户端的重要性，就像几年前，一个成型有实力的企业的象征就是有自己的官方网站，而如今在互联网极其发达的时代，企业的官方网站仅成起到一个形象代表的一部分，“官网”成为了很多企业一个尴尬的组成部分——“有了没什么作用，没有还不行”。APP客户端的兴起和微信公众平台出现从某一程度上极大的缓解了这一问题，同时也带来了效益，有一些特殊企业也需要添加必要的功能，以便于公司运营。所以一个专业的APP制作团队已经是这个市场发展的必然，介于企业APP的制作，相对于在虚拟的网络上沟通洽谈，企业更青睐于与制作公司当面合作，这样无论是功能完善和APP效果体验更符合企业的要求及标准，所以，我们可以从大连开展，辐射到辽宁省范围内做这方面的业务。这不仅需要我们组建专业的团队，更需要相关业务人员。
根据相关询价（参考）：1，一个简单的APP不依赖后台，连设计+委托应该在3~10万；2，复杂的且需要开发其它系统的在10万至几十万不等。
此方案还需进一步商榷，介于微信公众平台运营团队方面绝对是一个市场空缺，但风险也是存在的，正因为现市场此类团队的不成熟，所以组建方面是有一定的难度的。将来微信运营类的团队一定会像现阶段的淘宝运营团队一样繁杂，会有越来越多的企业来分食这块糕点，所以，方案的建议望领导能够斟酌。
电网项目的评价研究, 国内外学者大多聚焦于电网项目稳定性评价研究。Ehsani A、Fotuni M、 Abbaspour A等[1]分析研究电网系统的可靠性评价; Duttagupta Suchismita S、Singh Chanan[2]针对分布式系统设计建立一种可靠性评价方法; 任震, 万官泉[3]则从技术角度讨论得出电力系统可靠性主要参数。李文沅, 周家启, 颜伟等[4]分析设计基于可靠性的电力系统设备备用规划方法; 宋晓通, 谭震宇[5]指出说明改进的发输电系统可靠性评估方法; 雷秀仁, 任震[6]从数学模型角度讨论分析讨论比较各可靠性评估数学模型; 宋晓通[7]利用蒙特卡罗方法深入系统讨论电力系统可靠性评估。也有一些学者从更细节处详细分析说明某一环节的评价, J. W. Stahlhut、G. T. Heydt、G, G. Sheble[8]研究传输容量几率评估; A. Bahbah、A. Girgis[9]提出一种利用人工神经网络的新方法设计建立电力系统的传输稳定性评价策略; R. Albert、I. Albert、G. L. Na- karado[10]针对北美电网讨论分析其脆弱性; Ming Ni、James D. McCalley、Vijay Vittal等[11]分析说明电网系统的安全性评价。
如今各国政府大力提倡与支持新能源的转化与利用, 很多专家学者致力于研究基于新能源电网项目的研究, 新能源中最为引起专家学者研究兴趣的为风能, 但是风能最为明显的特点即为不稳定性, 且具有其不利用转化利用实践应用较少的特性, 更多学者大都集中于风能电网项目稳定性的评价研究。 Karki Rajesh、Hu Po、Billinton Roy[12]设计建立风电网系统的简单可靠性评价模型; Rajesh Karki、Po Hu[13]针对风电网系统建立其可靠性评价仿真模型; D'Annunzio C、Santoso S[14]综合分析讨论风电网系统的可靠性分析与评价; 王海超, 鲁宗相, 周双喜[15]分析研究风电场发电容量的可信; 陈树勇, 戴慧珠, 白晓民等[16]深入讨论风电场的发电可靠性模型及其应用; 吴义纯[17]详细分析研究含风电厂的电力系统可靠性与规划问题; 栗文义, 张保会, 巴根[18]深入讨论风能大规模利用对电力系统可靠性的影响; 马立克, 王成山[19]研究讨论了风能光能混合发电系统的配电系统可靠性。
以上评价研究大都集中于一般电网项目或新型能源电网项目的安全性与稳定性评价, 针对电网项目运营过程系统的后评估的研究很少, 而对于电网项目运营过程的较为系统的后评估研究文献大都出自于政府或大型电网公司制定的官方指导文件, 当前国内电网项目后评价依据主要有: 《建设项目经济评价方法与参数》[20]、《中央企业固定资产投资项目后评估工作指南》[21]、《中国南方电网有限责任公司电网项目后评价报告编制内容深度规定 ( 试行) 》[22]、《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》[23]、《中国南方电网有限责任公司固定资产投资项目后评估实施办法》[24]、《中央政府投资项目后评价管理办法 ( 试行) 》[25]、 《上海电力公司输变电建设项目后评价实施方法》[26]。
可以看出, 现有评价依据大都基于电网项目经济性的评价, 随着电力市场的逐步建立以及未来电网产权多元化的发展, 迫切要求制定新的评价依据和实施细则, 采用更为科学合理的评价方法, 使电网项目的经济评价工作适应市场化改革的需要, 满足不仅仅是投资者的要求, 更要满足用户以及各相关企业的需求。
文章首先建立实践易推广的电网项目运营过程后评估指标体系, 由于电网项目管理过程中会产生很多知识点, 电力企业的知识管理显得尤为重要, 文章将知识管理思想融入到电网项目运营过程的后评估管理之中, 建立基于知识管理的电网项目后评估指标体系。由于电网项目相关文献及研究很少, 因此, 文章主要通过调研专家意见、问卷实证分析方式建立合理实用的基于知识管理的电网项目运营过程后评估指标体系。
1指标体系初步建立
电网项目的后评估管理一般均在项目完成后基于投资方角度针对项目收益及总体效果做整体评价, 这种方法具有滞后性且不是基于项目过程角度而是基于项目投资效益角度的评价, 因此, 为了更好的管理电网项目, 避免同样问题的反复发生, 本文根据电网项目运营过程管理并结合知识管理理念建立全面且实践性强易于推广应用的的基于知识管理的电网项目后评估指标体系。
项目的运营评价是根据项目的实际运营, 评价项目外部和内部条件如市场变化、政策变化、管理制度管理这水平、技术水平等。主要评价内容有:
( 1) 运营状况评价。项目技术指标完成情况评价, 如实际人数、年生产能力、设备利用率等; 项目达产年限评价; 项目产品生产成本评价; 企业利润评价
( 2) 社会影响后评价。对项目所在地区居民生活水平和质量的影响; 对项目所在地居民就业的影响; 对项目所在地不同利益群体的影响; 对所在地地区文化教育和卫生的影响; 对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响; 对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。
( 3) 项目财务后评价。项目财务后评价是工程项目后评价的重要组成部分, 主要包括: 项目基础数据后评价, 如投入资金、运营成本、销售收入等; 项目财务效益后评价, 指在项目后评价点以前实际发生的投入、产出以及评价时点以后实际发生的投入、产出的预测值, 对项目已发生和将要发生的财务费用和财务效益进行计算和预测, 对项目的财务后评价指标进行计算, 评价项目的盈利能力、清偿能力和风险状况等。
( 4) 项目创新后评估。技术创新后评价, 指项目规划设计、建设运营过程中新技术、新工艺和新设备的研发和使用情况, 并分析这些新技术、新工艺和新设备的育婴对工程项目建设运营带来的效益和影响; 管理创新后评价, 指在工程项目建设和运营中使用先进的管理方法和手段提高项目管理的效益, 降低成本的影响和作用。
( 5) 环境影响。项目环境影响后评价一般包括五个方面的内容: 项目的污染控制、对区域环境质量的影响、自然资源利用和保护、区域生态平衡和环境管理。
( 6) 可持续发展。项目可持续性发展是指在工程项目的生命周期内, 项目的经济、社会、环境效益和影响之间的相互协调适应、持续发挥, 达到各种小姨和影响之间的动态平衡, 确保工程项目的发展速度和发展质量相互适应, 使工程项目的效益发挥稳定、长久, 从而保证工程项目目标和运营的持续性。通过对工程项目可持续性定义的理解, 通常认为其内涵主要体现在项目技术的先进性、经济效益的合理性、社会影响的协调性、生态环境的相容性和管理体系的整体性等方面。
根据以上理论知识指导, 通过对专家意见的整理, 以及基于电网项目本身的特点, 文章初次建立运营过程后评估主要指标, 如表1所示。
2指标分析与筛选
文章通过专家问卷调研分析初步建立的指标中与知识管理水平间的影响关系, 其中指标中对知识管理水平有显著影响的指标予以保留, 而指标中对知识管理水平没有显著影响的指标予以剔除。
2. 1问卷调研说明
问卷对象的确定
问卷主要以全国电力系统各单位为主包括设计院、超高压、送变电、供电、监理等单位, 由于问卷涉及评价指标体系, 抽样对象主要为较为有经验的人员。
抽样方式与问卷编制
论文采用问卷调查方式, 同时采用传统纸质问卷及网上在线问卷方式调研, 实际调研企业后评估状况。问卷基本问题项即基于表1指标项。
问卷发放与收回
在决定抽样对象与方法后, 于2011年5月底同时发放纸质调研问卷及在线调研问卷, 六月底陆续收回问卷。共发出问卷179份, 收回139份, 样本回收率为77. 6%, 其中有效问卷119份, 有效问卷回收率为65. 6%。
为分析指标与企业知识管理水平间的关系, 文章需建立企业知识管理水平评价量表, 针对电力企业知识管理水平的评价, 文章专家调研并筛选之后得出评价量表如表2所示。
2. 2信度分析
信度 ( reliability) 是指量表的可靠性程度。本文采用Cronbach α 系数来检验问卷量表项目间的内部一致性程度。Cronbach α 系数越高越好, Guieford认为, Cronbach α 系数若低于0. 35属于低信度, 其相关项应予以删除; 若Cronbach α 系数介于0. 35 ~ 0. 75之间表示可以接受; 若Cronbach α 系数高于0. 75则表示信度相当高。 文章采用SPSS19. 0做分析。
如表3, 建设过程各量表的Cronbach α 系数均在0. 8以上, 通常要求Cronbach α 系数至少达到0. 6, 量表Cronbach α 系数达到0. 7或更高认为一致性信度较好, 达到0. 8或更高认为一致性信度很好, 因此建设过程各量表一致性信度很好。
2. 3因子分析
在进行因子分析前, 先要对量表进行KMO样本充足度测度和Bartlett检验。KMO样本充足度测度是量表中所有变量的简单相关系数平方和与这些变量之间的偏相关系数的平方和之差, 并且有: 当KMO值越接近1, 表明越适合进行因子分析; 当KMO值小于0. 5时, 不适合作因子分析。Bartlett球形检验用来检验相关系数矩阵是否是单位阵, 其零假设H0为相关系数矩阵是单位矩阵, 并且有: 当Bartlett统计值的显著性概率小于等于 α 时, 拒绝H0, 可作因子分析。利用SPSS 19. 0做因子分析, 各量表的KMO样本充足度测度和巴特莱特球体检验结果均大于等于0. 726, Bartlett检验拒绝零假设H0为相关系数矩阵是单位矩阵, 因此适合做因子分析。 其因子分析结果如表4所示。从表4的标准化因子载荷结果可以看出, 各测量项的标准化因子载荷值均大于0. 5, 反映出量表内容效度收敛。
2. 4假设提出
根据表5分析结果, 文章试图筛选出对电力企业知识管理具有显著影响的后评估指标, 文章假设各影响因素对企业知识管理均有显著影响
因此, 文章提出如下假设:
( 1) 项目效益中的两个主要影响因子, 即经济与网架效益和社会效益因子与企业知识管理水平有显著正相关关系;
( 2) 环境影响管理因子与企业知识管理水平有显著正相关关系;
( 3) 项目财务的两个主要影响因子, 即运营成本与能力和运营项目收益因子与企业知识管理水平有显著正相关关系;
( 4) 科技成果水平因子与企业知识管理水平有显著正相关关系;
( 5) 可持续发展的两个主要影响因子, 即技术与财务影响和环境与社会影响因子与企业知识管理水平有显著正相关关系;
2. 5指标筛选
文章利用AMOS 19软件根据图1建立结构方程模型, 模型拟合度统计指标为P =0. 587; RMSEA = 0. 032; GFI = 0. 953; PGFI = 0. 526, 因此模型拟合度良好可以接受, 而模型中因子与知识管理水平的路径系数检验如表5所示。
根据表5检验结果, 可以得出如下结论:
( 1) 项目效益
经济与网架效益和社会效益因子与知识管理水平均不存在显著相关性, 因此, 基于知识管理后评估的评价指标体系中可以剔除项目效益相关评价项。
( 2) 环境影响
环境影响因子与知识管理水平存在显著相关性。 因此, 保留环境影响因子相关评价项。
( 3) 项目财务
项目财务效益与知识管理水平在0. 05水平下存在显著相关性, 其标准化相关系数为0. 352, 但是项目运行成本与能力因子与知识管理水平不存在显著相关性, 因此, 基于知识管理后评估的评价指标体系中可以剔除项目运行成本与能力相关评价项, 即20 ~ 24评价项, 保留项目财务效益相关评价项, 即16 ~ 19评价项。
( 4) 科技成果
科技成果因子与知识管理水平存在显著相关性。 因此, 保留科技成果因子相关评价项, 即25 ~ 28项。
( 5) 可持续发展
环境与社会影响因子与知识管理水平在0. 05水平下存在显著相关性, 其标准化相关系数为0. 319, 但是技术与财务影响因子与知识管理水平则不存在显著相关性, 因此, 基于知识管理后评估的评价指标体系中可以剔除项目技术与财务影响相关评价项, 即29 ~34项, 保留环境与社会影响相关评价项, 即35 ~ 38项。
3指标权重的确定
指标权重确定方法主要主观赋权法、客观赋权法和组合赋权法。主观赋权法主要有: Delphi法、环比评分法、层次分析法。层次分析法 ( The analytic hierarchy process) 简称AHP, 是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法, 在处理复杂的决策问题上具有实用性和有效性, 其应用已遍及经济计划和管理、能源政策和分配、行为科学、军事指挥、运输、农业、教育、人才、医疗和环境等领域。客观赋权方法主要有: 熵权法、变异系数法。 组合赋权法则将不同主、客观赋权法所得到的权重系数按一定的方法进行组合, 通过组合赋权使排序结果既能体现主观信息、也能体现客观信息, 如乘法合成的归一化方法和线性加权组合法等。
本文采用层次分析法确定权重, 当需要确定权系数的指标非常多时, 专家们往往难以对所有各项的重要程度有把握和准确的判断。但对两两各项之间的重要程度做出判断是比较容易的。故而先让专家和决策者对指标作成对比较, 然后再确定权值。
文章通过发放问卷至全国各电网企业相关公司包括电力设计院、超高压、送变电、供电、监理等单位, 抽样对象主要为工作十年以上有丰富工作经验的员工, 发放调研问卷40份。最终权重结果如表6所示。
用L表示局部权重, G表示全局权重。局部权重即在其层次内的权重, 全局权重即在整体范围内的权重, 比如流程合规性权重的L局部权重为0. 19, 其上一层环境影响的L局部权重为0. 275, 而环境影响上层的指标运营阶段的L局部权重为0. 337, 则可以得出
流程合规性的G全局权重= 运营阶段L局部权重* 环境影响的L局部权重* 程流程合规性的L局部权重=0. 337* 0. 275* 0. 19 =0. 018
根据专家调研权重结果, 可以看出, 运营阶段的管理在整体项目管理中的权重为0. 337, 而其下四个子指标中, 环境与社会经济可持续发展所占权重最高, 环境影响权重其次, 而科技成果权重最低。
4案例分析
220kV济南变电站选址于卢湾区徐家汇路北侧、 黄陂南路西侧的地块内, 是世博会重点项目。该区域由220kV广场站和瑞金站供电, 目前负荷已基本达到饱和, “十一五”期间随着该地区新天地商圈和周边高档住宅区供电需求的不断增大, 对地区供电要求将大幅提高。因此, 新建220kV济南站缓解广场站和瑞金站的供电压力, 同时满足该地区的用电增长, 十分必要。220kV济南变电站是 《上海电网 “十一五”规划》中所确定的重要工程, 它的建成既解决了目前周边的电源紧张问题, 又给附近新天地商圈和高档住宅区的建设提供了发展空间。专家对济南站的评分如表7所示。
根据表专家评分结果, 可以看出, 该项目科技成果项评分较低, 可持续发展较高。项目管理中注意到了可持续发展的要求, 但对于科技成果的管理与应用却不高。由于指标均是基于知识管理建立的, 所以同时也反应出项目对于科技成果相关知识管理不足, 应加强科技成果知识管理。
5结论
【关键词】房地产；项目开发；运营管理
一、房地产项目开发运营管理内容概述
在房地产企业发展过程中，最关键的环节便是做好房地产项目开发运营管理工作。房地产项目是房地产企业获利的直接来源，只有做好项目运营管理，房地产企业才能赢得可靠的经济效益，方可为其发展建立基础。通常情况下，房地产项目运营管理涉及范围较大，部门跨度大、时间周期较长，易受到各类风险因素影响。以往房地产运营管理偏重于计划管理，强调各职能部门按照最初制定的项目关键节点来完成任务，但计划经理却得不到应有的职权。特别是在跨部门协调工作当中，由于计划经理缺乏实权，无法给出专业意见，所以计划管理显得粗放，影响了整体运营效果。从本质上来看，运营管理的核心目标是实现资源效率最大化。因此，在运行管理过程中，要从项目进度、质量、成本及现金流方向入手，实现全面精细化管理。在关注项目整体运作的同时，也要重视资金运作、经济效益产出及投资收益率，并不断对管理流程进行优化，这样才能让房地产项目开发运营管理工作真正意义上发挥成效。
二、房地产项目开发运营模式比较分析
职能式管理模式与强矩阵式管理模式是当前房地产项目开发运营过程中的两种主要管理模式。职能式组织架构应用于项目管理当中，其主要的问题是跨部门项目计划无法在其他部门中有效执行。部门负责人一般只受制于分管副总或总经理，计划经理对项目计划执行并无足够的权责。房地产行业发展至今，跨区域、多项目发展已经屡见不鲜。由于受限于空间距离、工作方式等因素，集团公司与城市公司的纵向协同管理存在一定的困难。一旦出现多项目并联开发，职能部门横向协同管理效率就将急剧下降，导致管理质量骤降。
强矩阵式管理模式实施过程中，房地产集团企业会成立集团运营管理部，对某区域或一线项目整体运营状况全权负责，其核心在于建立合理的进度管理体系。通过落实维护工作与监控工作，让实际管理工作按照计划管理流程实施。换句话说，在项目运营过程中，集团的主要职责体现为建立规章制度体系及执行监督，并且对运营关键节点进行管控。区域运营中心的主要职责在于控制项目运营关键节点，并对相关运营指标进行监控，促使业务工作质量达到预期要求。
三、增强房地产项目开发运营管理的有效举措
1.加强投资收益管理
对于不同类型的房地产企业而言，由于其管理模式、管理成熟度存在差异，所对应的经营策略及发展战略也会有所不同。因此，在投资收益管理工作实施过程中，应根据实际情况进行动态调整。但无论何种房地产开发项目，都应该遵从以下关键性原则：（1）任何投资收益指标都要具备明确的管理价值，核心指标数目不能过多（多于4个），这样才能让价值聚焦，从而将指标对企业不同项目的适用性反映出来，以便于横向比较。（2）必须保证投资收益管理相关数据的真实性与准确性，以此来反映出项目真实的运营情况。（3）在保证数据可靠性的同时，还要便于跟踪，且指标要具备可靠的计算模型。另外，指标的更新时间不得超过一个季度，以保证数据的时效性。
2.加强项目计划管理
在项目计划管理过程中，要重视关键节点控制。首先，结合企业发展方向、资源情况，制定出科学的经营目标，并将目标分解至各个项目。再结合企业标准工期倒排出项目建设的主要节点。其次，确认主要节点后，由项目团队对已经排定的节点给予意见反馈，由公司批准后形成关键节点。确认关键节点后，要重视关键节点的动态监控。再者，要将关键节点计划单整合为专门的报告，并根据报告内容提前配置资源，充分做好准备工作，以规避风险。另外，在计划执行过程中，若实际情况与计划出现偏差，便要对项目计划进行合理调整。
3.加强项目成本管理
在项目成本管理期间，可遵循成本策划→成本管理→成本控制→合同管理→成本核算的实施路线。在成本策划过程中，需站在投资者的立场，根据投资管理者与客户的双重需求实施具体策划。管理者要将成本策划与企业经营战略关联起来，并根据项目定位与成本总控目标，细致分析在设计、工程、营销等各个环节的成本配置。特别是在不变成本、可变成本与成本投放侧重点等方面制定出针对性的控制策略，确认成本目标，再落实相关成本合同管理。成本策划要基于客户价值，做好范围内管控，并制定出精细的投资效率计划。成本管理期间则要对成本目标进行动态优化，通过预算管理及成本盘点，以指导后期经营性现金流管理。成本管理后期阶段，要加强责任成本、动态成本监控，达到成本可知、可控的目标。
四、结语
房地产项目开发运营管理与项目收益密切相关。在具体管理工作实施过程中，要善于作出动态调整，根据实际环境、市场变化等作出有效应对，让管理工作充分发挥效用，以实现项目效益最大化。
参考文献：
[1]马铁军.国有房地产开发企业运营管理[J].科技资讯，2015（23）：118-120.
[2]施俊玲.房地產项目开发及经营管理的探讨[J].经营管理者，2010（16）：181-182.
【项目方案运营计划书】推荐阅读：
项目实施运营方案07-23
项目运营方案范文10-17
项目餐饮公司运营方案07-05
项目计划方案06-27
项目进度计划方案07-04
软件项目实施计划方案10-06
连锁项目运营计划书06-26
商业项目招商计划方案07-20
项目报建方案06-30
项目开盘方案07-01
