二手房工作计划

二手房工作计划（共8篇）

二手房工作计划 篇1

一、销售现状

1、20xx年全年的理财产品、基金产品销售额不理想，距离公司下达的销售任务还有一定差距；

2、因证券及银行网点对理财产品和基金审查严格，基本不会代销外部产品，故拓展证券及银行成为代销点可行性极低；

二、原因分析

1、客户资源不足，没有大量的客户积累；

2、对产品推广力度不够；

3、外展点位设置太少；

4、销售人员数量不足。

三、解决方案

在吴家山区域内拓展二手房销售门店成为产品代销点，按成交客户投资周期给予投资额的0.5%—1%作为销售返点，提高其代销意愿，返点表如下：

优势：

1、二手房门店有大量买房、卖房客户积累；

2、点位分布广，可控制公司在设置外展点位上的成本；

3、每个二手房门店中都有多个销售人员，且销售经验丰富。

四、资源配合

为了更好的完成二手房门店产品代销点的拓展，需要提供以下支持：

1、对二手房门店产品代销点的销售返点要及时；

2、报销二手房门店拓展所产生的交通费用。

二手房工作计划 篇2

首先制定计划业绩和人员目标，然后制定今年的培养计划，，对目标进行分解，，季度，月，日，的完成目标，如何实施；制定相应的鼓励计划加以辅助，必要的奖惩机制。一年后你将见到的是什么样的团队，甚么样的利益体。

这些东西的基础是要建立在你对市场，以及自己的市场位置都非常的清楚。

生活不是为了工作，但工作是为了更好的生活！每当夜深人静时，如果你在路上遇到一个、两个甚至一群穿着白衬衣黑西裤职业装，拖着疲惫的身躯，如果在炎热的夏天，你在路上看到有晒得黝黑的男孩子，又或者在滂沱大雨的街道，那就是我，一个做二手房的房产经纪人。

走过这峥嵘岁月的一月，残酷的竞争经常上演，压力大，工作时间长，完全没有私人时间，但为了坚守一份理想，为了生活，我还是会继续坚持！

但在这里我学到了很多新东西，首先认识到了自己的不足，综合来说，在工作中我缺乏计划性，目标性不强，缺乏执行力，心态还是很浮躁，人际关系没有很好的去运用，主观意识不够强。所以我认为在这战火纷飞的一月，我在失败的过程中，一定要善于发现问题，解决问题，很多事值得忏悔，我一定要痛改前非，相信下一个月我会活出最精彩的自己，我一定会成功的！相信自己我是最棒的。

再就是我的工作心得：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，关键看你有没有恒心。所以说做业务员一定要有一个乐观的心态，经得起打击，永不气馁，要具有良好的应变能力、协调能力，要做到对工作热心、对客户耐心、对成功有信心。

对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来的我来说，是一个充满挑战。生活不是为了工作，但工作是为了更好的生活！每当夜深人静时，如果你在路上遇到一个、两个甚至一群穿着白衬衣黑西裤职业装，拖着疲惫的身躯，

如果在炎热的夏天，你在路上看到有晒得黝黑的男孩子，又或者在滂沱大雨的街道，那就是我，一个做二手房的房产经纪人。

走过这峥嵘岁月的一月，残酷的竞争经常上演，压力大，工作时间长，完全没有私人时间，但为了坚守一份理想，为了生活，我还是会继续坚持！

但在这里我学到了很多新东西，首先认识到了自己的不足，综合来说，在工作中我缺乏计划性，目标性不强，缺乏执行力，心态还是很浮躁，人际关系没有很好的去运用，主观意识不够强。所以我认为在这战火纷飞的一月，我在失败的过程中，一定要善于发现问题，解决问题，很多事值得忏悔，我一定要痛改前非，相信下一个月我会活出最精彩的自己，我一定会成功的！相信自己我是最棒的。

再就是我的工作心得：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，关键看你有没有恒心。所以说做业务员一定要有一个乐观的心态，经得起打击，永不气馁，要具有良好的应变能力、协调能力，要做到对工作热心、对客户耐心、对成功有信心。

对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来的我来说，是一个充满挑战，机遇与压力的。为了提高工作效率我要调整工作心态、增强服务意识，充分认识并做好二手房中介的工作。为此，充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下工作计划

第一，做好业绩。我希望自己能在完成公司规定的任务基础上，再有所提高。

第二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习直接关系到业务人员业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。知己知彼，方能百战不殆。

第三、增强全局意识、增强服务意识、增强团队意识，

积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

往往有很多人都说：做房产经纪很容易，很简单！很赚钱！是吗？其实，他们不知道，每一笔成交单的背后付出了多少工作人员的时间与汗水：他们不知道，一个客户要看多少套房源才能成交；收集的每套房源的来之不易；最让我痛苦的是，往往我们辛勤的付出却得不到他们的好评！我为客户收集房源，网络，报纸等各种渠道，我们无孔不入！我带客户看房，不管天气是多么的恶劣，严寒酷暑，乱风下雨，我们义无反顾。

我要价格磋商，总是想方设法，狡尽脑汁的分析和说服。

我要签订合同，谈判桌上，你不让我，我不让你，最希望的是让我们白干！房当一个客户租房/买房，看了又看，挑了再挑。我带看数十套房子，结果到别的.公司成交：甚至跳单了！试问！又有谁能承受如此的打击！

当一个业主卖房，谈了又谈，问了再问。看了数十个客户，终于有客户看中了，结果他涨价了，甚至不卖了！所有的一切付之东流。试问，又有谁会来安慰我……整个昆明南市区的大街小巷都留下我的足迹，你们看到了吗？我们早出晚归，每天工作十几个小时，你们看到了吗？我每天吃的是炒饭，住的是民房，开的是电动车，你们看到了吗？我付出的一切，你们看到了吗？这就是我———二手房中介！因为有所感悟，所以我珍惜已经拥有的一切；因为有所感激，所以我甘心承受难言的苦楚；因为有所追求，我全力以赴；

因为有所作为，我坚守岗位！虽然现在房产中介已经不再是一个新兴行业，但在这里我不怕苦，不怕累，

我拼搏，我努力，挥洒着我们满腔的热血

以上，是我对这一月的一些感悟，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导们的正确引导和帮助。我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢得机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20xx年新的挑战。

二手房工作计划 篇3

一：单店店长职权

1，主持门店的整体工作，组织实施公司有关业绩销售方面的决议会议，负责完成公司下达的业绩任务。

2，组织实施门店，季度，月度工作和业绩销售以及广告促销计划。3，拟定门店内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。4，与区域经理共同拟定门店的基本管理制度和人事奖惩制度。

6，制定门店经纪人的各项具体管理规章制度。

7，提请聘任或者解聘门店经纪人。并报区域经理或相关主管领导审批。8，聘任或者解除应由上级主管聘任或者解聘以外的房地产经纪人。9，制定经纪人的招聘、工作指导与培训计划。

10，行使公司和主管上级授予的其他职权

11，制定门店内奖金的分配奖励方案。

12，门店顾客关系维护和顾客投诉处理。

13，对直接下属的奖惩权力以及对下属的工作的监督和检查权力。14，有限资金的支配权力。(店内资金)

15，对直接下属的工作争议裁决权力。

16，单店店长职权范围内的其他管理和职权。

二：单店店长岗位职责,

1，负责门店门工作业绩销售计划、量化目标的制定和落实。

2，负责组织销售市场调研、信息收集和政策法规的研究工作，及时掌握市场动态，跟踪把握市场行情，及时提出合理的整体业绩销售计划和方案，认真组织落实和努力完成门店的业绩销售目标。

3，负责门店内各项业务（如：门店环境和员工工作状态监督、广告，门店会议、销售、培训、合同、按揭、收款、过户、房客源管理开发、财物管理、市场商圈调研，等等）的协调完成。

4，及时协调和整理解决客户和业主的各类投诉并及时反馈有关信息，认真做好门店各项服务工作。维护公司和门店服务水平以及美誉度。

5，负责向上级提交门店销售统计与分析报表。

6，把握重点顾客，参加谈判和签定合约，责成交合同的签收及审核。7，制定实施业绩销售费用计划及广告预算，严格控制销售成本。8，负责制定实际销售提成方案及定期统计提交公司审核发放。

9，负责对门店内房地产经纪人进行培训和管理，根据实际工作情况向公司建议奖励、留用、处罚及解聘房地产经纪人。

10，定期向区域经理提交工作报告及工作计划。

11，负责处理门店内的经纪人之间的纠纷，做好协调工作。做到公平公正。对事不对人。12，服从领导的工作安排，协调好上下级关系。

13，负责门店内经纪人的各项具体工作要求和安排。定期和经纪人进行沟通和鼓励。14，负责门店内经纪人心态和工作状态的随时调整，保持门店内工作士气的状态。15，分析门店和竞争对手的销售业绩，找出原因，提升销售业绩。

16，与区域经理和公司其他店长沟通和协调，共同探讨业务发展状况和解决门店经营中碰到的问题。

17，制定出详细的经纪人培训计划，并监督实施。

18，门店内经纪人每日工作内容和完成情况的量化管理，考核监督。有效的经纪人时间和工作

19，举行门店公关活动、促销活动、软性宣传主题文字及发布等，上报区域经理，做到有计划按步骤的开展促销活动宣传工作。

20，组织门店销售会议和每日例会，

21，根据公司规定，对经纪人进行考核。

22，完成公司或者区域经理交办的任务。

23，负责健全部门组织架构，对门店分工授权、检查、报告制度，对其业绩进行评估做到一专多能，责任到人，合理调配，以保证部门各项工作业务（如销售、谈判、业务拓展、合同、公证、按揭、过户等等）的完成，强化组织功能，树立专业团队意识；

24，处理门店突发事件和公关危机处理，门店的公共关系拓展

25，审核关于门店广告包括报纸广告，DM单，橱窗房源内容等。

26，建立良好市场口碑，延伸和提高公司品牌形象。

27，提升员工工作士气，未来相关储备人才的培养。

28，其他单店店长需要履行的职责。

二手房工作计划 篇4

一、去就换新

对于二手房我们在今后的消费中主打两个方面，一个是经济型，一个是豪华型，对于经济型的房产，是那种没有再次装修的价值，直接以低价抛售的，有装修意义的，就会对房屋做精心装修，调整房间的布局，当然这样的装修一般都会经过客户的同意在装修的，把售房和装修变成一条龙的服务，客户可以找我们买房想要装修和家具之类的我们都可以提供，当然因为自己的资源不足原因，我会与其他公司合作共同开发，减少客户装修难的问题，给可以节约了时间也减少了精力消耗让客户可以在最短时间内拥有自己的房屋。

对于一些可以装修调整的房屋经过装修之后虽然不能与新房一样的价格，但是我可以做到提高房屋的档次，可以展现出二手房的优势。让客户喜欢上这样的房屋。

二、做好客户资源的挖掘

手上有了房产资源最难的就是要把手上的资源销售出去，让更多的客户来看房，只有这样的方式才能够找到更多的买家，为了挖掘客户我们主打线上，但是线下也一样不放过，线下有专门的门店，同时推出线上APP通过线上和线下的双向结合让我们多增加一条销售渠道，随着时代的不同网民越来越多所有侧重线上渠道也是顺应时代，当然还有线下看房的传统，对于购房很多人都清楚这是一个非常重要的事情，都必须要慎重考虑，都必须要亲眼看到实体才安心，所以我们有的是线上选择，线下看房，这样的方式来满足客户的需要。

三、提高我们房产经纪人的能力

想要把房子卖出去，就要做好自己的工作，就要所有的员工有能力有实力去做好这份工作，所以为了加强我们经纪人的能力会在今后的工作中三个月为期培训一次，培养员工的销售能力同样培养员工的礼貌和语言，保证员工在与客户交流的时候不会发生冲突，再加上有礼貌有能力的人才会得到客户的尊重，对客户尊重才会获得客户的认可，才会得到客户的青睐这样才能做好工作，才能实现自身的目的，作为一个店长，要的是手下的人能够为我分忧，能够给我带来更多的客户，所以培训是必须的，同时在平常工作中也会传达自己的一些建议和个人的感悟让他们可以快速成长起来。当我们店里的人都有了很好的能力之后我们才有更多的发展空间，才能够在下一年中取得好成绩。

四、管理方面

二手房工作计划 篇2

一、二手房交易涉税价格认定工作的重要性

1. 是维护税收征管秩序的需要

从目前的情况看, 二手房交易已经成为社会的热点问题, 特别是近两年从事二手房评估、交易的中介机构遍布城区大街小巷, 各个中介机构张贴的房产信息琳琅满目, 价格五花八门, 这一现象明显显示二手房交易涉及到千家万户的切身利益, 同时也暴露出税收征管工作中二手房交易环节失控或虚控的现象, 虚假合同、阴阳合同屡见不鲜, 明显低于市场价格的评估报告纷纷炮制, 税收征管秩序受到严重冲击, 因而, 努力控制人为因素与自由裁量权, 维护征纳双方的正当合法权益的严肃性, 就需要规范二手房交易环节的税收征收管理工作。

2. 是堵塞税收征管漏洞、减少税收征纳双方在价格方面的纠纷的需要

房产作为不动产的一种, 在人们的社会生活中占有极其重要的地位。对房产征税, 特别是二手房交易征税必然触及千家万户切身利益的敏感问题, 这就对二手房的价格认定工作提出更高的要求, 长期以来, 二手房交易税基价格的认定, 没有统一的认定标准, 缺少客观、公平、公正的第三方价格认定机构的参与, 难以科学合理地确定, 形成了房产税征管过程中的盲区和薄弱点, 客观上产生税收流失现象和税收征纳双方产生价格方面纠纷, 这种客观现象要求价格认证机构开展二手房交易涉税价格认定工作, 对于提高涉房税收征管的科学管理水平, 堵塞税收征管漏洞, 防止财政收入滴漏流失以及稳定税收征管秩序具有十分积极的作用。

3. 是有效地全面推进涉税财物价格认定的关键所在

当前, 普遍存在二手房交易偷逃税收的现象, 已经引起了民意的反感和各级政府及有关部门的高度重视, 二手房交易的税收征管工作势在必行, 只有不断总结各地的成功经验, 完善和发挥征管系统优势, 积极主动开展、推进二手房交易的涉税价格认定工作, 营造声势, 使之形成规模, 才能顺利地开展二手房交易涉税价格认定工作。

二、二手房交易价格鉴证的现状与特点

首先, 随着涉税价格鉴证工作的深入开展, 二手房交易价格鉴证工作作为重点工作, 各地各部门不同程度地组织力量对城市的区域进行认真调查, 确定一定范围的楼房平均价格, 将其价格作为征税的参考基数, 对城乡结合部或一些不好划定的区域, 则由税务部门委托价格认证中心进行价格鉴证, 这种做法, 价格相对稳定, 纳税人争议较小, 但这种做法, 工作量大, 范围区分仍不能做到十全十美, 若要细化, 则工作量更大;同时, 随着城市的发展, 商业中心的转移, 区分的范围也在变化, 数据的更新仍需要更大的工作量。

其次, 划分计算平均价也暴露了诸多不足, 一是平均价掩盖了个体差异, 而纳税人是以个体为主体的, 区域划分无法做到细化到个体具体的楼房, 加上房子所处的位置环景、朝向、彩光、通风、交通, 楼房的建筑年限、建筑材料、外观设计等各种因素, 要做到细化价格, 其工作量之大是可以想象的。

三、二手房交易涉税价格鉴证工作的对策

1. 加大宣传教育力度。

一是对当事人耐心解释税收政策, 让他们正确理解合理征税与偷漏税的性质, 正确理解税种的立法精神;二是对当事人宣讲实事求是填写签订合同的重要性, 不要为将来可能出现的纠纷留下后患;三是涉税价格鉴证人员自身加强税收征管有关法律、法规的学习, 正确理解涉税价格鉴定的内容和有关征税精神, 使鉴定结果符合计税依据的要求。

2. 在统筹二手房涉税价格鉴证整体区域价格同时, 确立实行大面积鉴定的方向。

对以下几个方面的房地产交易可选择进行入户鉴证:一是城乡自建房进行价格鉴证;二是非住宅二手房交易价格鉴证;三是原参加公房改革的私房交易价格鉴证;四是对规划区地块土地使用性质多样、界限模糊不清的房屋鉴证;五是对老旧房屋的鉴定。

3. 对新开发已经成熟的小区, 依据定位平均价格, 按照原开发商对小区内各楼区、层差的调整系数进行调整鉴定价格。

4. 在二手房交易价格鉴定中, 严格区分在整个交易中哪些属不动产交易, 哪些属动产交易。

5. 考虑民俗、民风对鉴定标的价格影响。

二手房工作计划 篇3

摘要：本文中的“二手学生”是指接收其他辅导员离职或转岗后所留下的学生。新辅导员对“二手学生”的教育管理可以从三个方面来实现：摸透情况，平稳过渡；以“情”感人，夯实基础；“理”“法”结合，提升飞跃。

关键词：辅导员 二手学生 教育管理

在高校辅导员的工作中，难免会发生交替更迭，即原先的辅导员因为工作变动，其所带的学生就要转接给其他辅导员，此时，新辅导员便承担起了学生“后妈”的角色，要对“二手学生”进行教育和管理。学生们习惯了原辅导员的工作方法和脾气秉性，与其建立起了一定的联系和感情，这给新辅导员工作的开展带来了一定的困难和阻力。做好“二手”学生的教育管理工作是非常重要的，能否教育管理好“二手”学生不仅仅体现了辅导员的工作能力和水平，更关系到学生个人的健康成长、班集体的团结稳定和学校的和谐发展。

对于“二手”学生的教育和管理，新辅导员应该坚持用心沟通，重新开始，在辩证承接原辅导员工作方式的基础上，讲究方法，以诚相待，使学生逐步接受新教师，我们可以从以下三个方面来实现三个层次的改变。

一、摸透情况，平稳过渡

（一）做足功课，班情熟知

新辅导员要提前与原辅导员、学院领导、学生的任课教师、学生干部等进行深入细致的沟通，了解班级的实际情况，掌握每一个学生的详细信息，做到班情熟知，并做好学生信息登记表、学籍卡片、奖惩情况、活动资料等文件的交接工作。需要注意的是，学生信息登记表上的照片大都是以前的，与学生现在的模样可能有些不同，甚至相差甚远。新辅导员可以让班干部提供同学们的近照电子版，命名为本人的姓名，存在电脑里或者手机里，利用空余时间翻看，用最快的时间记住每个学生的样貌，争取在见到学生的第一眼时，就能准确地叫出他的名字。这样会让学生感到辅导员很用心、很负责，对自己很关心和重视，并在心底里对辅导员产生敬佩和信服之情。

（二）树威信，立形象

美国心理学家洛钦斯提出了首因效应，他指出，人与人第一次交往中给人留下的第一印象会在对方的头脑中形成并占据主导地位。因此，新辅导员应高度重视第一印象的作用，在与原辅导员的交接大会上，树立自己的威信和形象，为人师表，把真诚、全面的自己展现给学生，既要肯定原辅导员的工作方法和业绩，也要体现自己的思路和特色，给学生留下良好的第一印象，为今后的工作打下坚实的基础。

（三）抓好两头，辐射中间

“两头”中的一头是指学生骨干，如学生干部、学生党员、品学兼优学生等，另一头是指学业、家庭经济、心理等方面有一定困难的特殊学生。

对于学生干部，我们要本着“培养中使用，使用中培养”的原则，帮助其认清职责，充分调动和发挥他们的积极性，使他们真正成为辅导员的得力助手。如果原先的学生干部认真负责，工作能力强，则可以继续培养使用，如果他们在工作能力和方法上有欠缺，则要加强对他们的培训指导，必要时可以进行调整更换，选用新任学生干部，满足大多数学生渴望改变的心理需要。对于学生党员，要发挥他们的模范带头作用，引导他们在思想、学习、卫生、纪律、活动等各方面率先垂范，以身作则，积极配合、协助新辅导员的工作，做好其他同学的榜样。对于品学兼优学生，辅导员要通过与他们谈话，鼓励他们再接再厉，保持优良成绩，并积极参加班级的各项活动，发挥自己的榜样引领作用和聪明才智，帮助、带动其他同学提高学习成绩，争创先进班集体。

对于在某一方面或多个方面有困难的特殊学生，新辅导员要对其进行一对一的谈话，了解他们所面临的具体问题和困难，引导他们通过自己和外界的力量来逐步解决。针对学业上有困难的学生，辅导员要帮助其找到学习成绩差的原因，如学习方法不当、基础差、自制力差等，并对症下药，督促其做好规划，改变现状。针对家庭困难学生，新辅导员要尽快熟悉他们的信息，尽可能地关心和帮助他们，并将各项资助信息、政策公开，引导家庭困难学生放下心理负担，自立自强，勤奋学习，健康成长。针对心理上有问题的学生，新辅导员要建立动态分层的“特情学生库”，做好危机预案及预警机制，做到心中有数。对于有一般心理问题的学生，可以通过与他们谈心谈话或引导他们到学校心理咨询室接受专业心理咨询的方式，帮助他们走出心理困惑；对于心理问题严重，有神经症甚至精神分裂症倾向的学生，辅导员要第一时间与学生家长联系，告知他们这个学生的心理现状和问题，必要时转介到心理医院接受诊断和治疗。

在抓好学生骨干和特殊学生这“两头”的基础上，辅导员要逐渐将关注点辐射到中間学生身上，让全体学生都感受到辅导员的关心和爱护。

二、以“情”感人，夯实基础

辅导员的更换难免会引起学生对原辅导员与现任辅导员进行比较，因此，辅导员的个人作风和魅力在“二手”学生的教育和管理中意义重大。在工作中，新辅导员要满怀对学生的爱，用耐心、关心、细心、责任心来对待每一个学生，以真诚的情感来感染学生。当学生在生活、学习、情感等方面有问题和困惑的时候，如果辅导员能够及时给予其解答和帮助，会大大增强学生的向师性，从而达到“亲其师而信其道”的目标。此外，辅导员还可以根据学生的具体情况，按照考研、就业等类别对学生进行分类，帮助其制定具体明确、可行性强的目标规划，并为其提供个性化指导。如准备考研的学生在学习环境、考研方向选择、学校选择等方面会遇到困难，如果辅导员能够为其争取到良好的学习环境，帮助其明确选择，坚定其考研信心等，会在学生的心中产生很大的影响，这会对辅导员以后的工作开展大有裨益。

三、“理”“法”结合，提升飞跃

无规矩不成方圆，教育管理必须建立在制度的基础上，以法为则，以理服人。因此，辅导员对于“二手”学生的教育管理必须依靠完善的规章制度，用制度来约束、管理学生。在对问题的处理上，要做到公平、公正、公开，无论是谁，照章办事，规范班级的运行状态，为班级良好凝聚力和向心力的形成奠定基础。

此外，辅导员还要引导学生为自己的班级设定切实可行的目标，如争创先进班集体、红旗团支部等。无论哪个目标，只要是学生主动、愿意做的，辅导员都要给予其指导和鼓励。当学生慢慢积累起信心，并认同辅导员的工作能力和作风时，班集体提升的目标也会逐步实现。

参考文献：

[1]苏岚科.关于“二手班”辅导员管理工作的思考[J].大家，2012（2）.

[2]刘婷婷.浅谈新辅导员如何接手“旧”班级[J].吉林省教育学院学报，2013（12）.

[3]伍怀林.班主任接手新班当“四立”[J].教学与管理，2012（20）.

作者姓名：

二手房年终工作总结 篇4

二手房年终工作总结1

我在本的工作中主要负责xx公司的二手房销售，对我来说能够在本接触这方面的工作自然意味着得到了领导的认可，在这之前我也仅仅只是负责部分房屋出租的中介工作罢了，得益于工作能力的提升导致我在以往取得了不错的绩效，而且我在负责二手房销售工作的时候也能够认真履行好自己的职责，现对这一年销售工作中的表现进行以下总结。

认真收集分析房地产行业的信息以便于了解客户对二手房市场的需求，得益于以往积累的工作经验让我明白掌握信息的重要性，毕竟只有对市场行情有着更多的了解才能够在销售工作中做出正确的决定，而我在分析信息的时候能够了解到本房地产市场是不太景气的，这意味着自己将背负更大的压力从而需要在工作中付出更多努力，所幸的是由于我初次接触房屋销售方面的工作从而能够得到同事们的指点，当我在虚心请教的时候能够学到不少销售方面的技巧，虽然和以前从事的工作略有区别却在整体上是差不多的。

积极开发客户并为销售工作的完成积累更多的人脉，我明白想要在销售工作中有所成就便需要结识更多的客户，所以我能够主动联系客户并咨询对方是否有购买二手房的想法，毕竟相对来说二手房更加便宜且比较适合相当一部分客户的情况，只要能够保证房屋质量方面不会存在太大问题便能够成交订单，事实上想要在工作中做到这点还需要不错的口才能够获得客户的认可，而我则秉承真诚的态度让客户明白自己介绍的房屋信息都是可信的，再加上我也愿意花费精力与客户进行交流从而了解了他们对房屋的需求。

为了业绩的提升而拼搏并在工作中取得了不错的成果，我明白销售工作的完成对自己的能力也是很大的考验，因此我能够在工作中认真分析客户的需求并熟练运用所学的销售技巧，无论是上门拜访还是后续的回访工作都是希望能够提升自己的业绩，毕竟销售工作中需要面临的压力也很大自然要不断鞭策自己，而我也能够认识到客户的重要性加强了上门拜访的力度，而且当我遇到客户拒绝的状况则会反思自己是否在销售工作中存在不足之处。

销售工作的完成往往需要对自身有着严格的要求，而我也明白能够从事这份工作也是得益于领导对自己的信任，因此我会继续努力做好销售工作并为了公司的发展贡献自己的力量，也希望在今后的二手房销售工作中能够不断提升自身的综合素质。

二手房年终工作总结2

在二手房房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。总结如下：

一、接待

最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

二、前期工作

做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。

三、约客户看房

经常性约客户过来看看房，了解我们二手房楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及新二手房的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。

四、提高自己的业务水平

加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己，从而促进销售。

五、多从客户的角度想问题

这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

六、学会运用销售技巧

营造一种购买的积极氛围，适当的逼客户尽快下定决心。

七、心态

无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃！什么样的态度决定什么样的生活。

八、找出并认清自己的目标

不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放弃，想休息。

人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。

二手房年终工作总结3

时间真是一个快速流动的沙漏，这么快一年的时间就又过去了，而我又在二手房房产销售的岗位上坚持一年了。这几年的工作让我还是对房产销售的工作具有无比的信心，并且在自己不断地分析、总结中感受到了自己更加应该奋进的方向。现将一年的工作做出总结如下：

一、创造的销售成果

作为在二手房房产销售岗位上的一位老员工，对于自己的工作更是有一番自己的方式，所以在完成工作上也是有较大的成果。当然也很谢谢公司能够颁发给我一个“销售之星”的荣誉，我对此也感受到自己似乎有些受用不起。对于我的销售业绩排行今年的第一，我自己也没有任何可以骄傲、高兴的点，毕竟我在这份工作上的年限那是远远高于其他的员工。对于我个人在这份工作上的成长还是没有太多的成长。

二、工作情况

在销售的岗位上，我还是有付出我自己的努力，但是随着工作时间的增加，我也愈发的感觉到疲劳，有时甚至也是有在工作中偷懒，虽说我也是知道这样的行为是相当的不好，但是这一方面我还是没有办法控制。由于我在这个岗位上坚持了如此之久，所以在我自己的工作上也是有较大的方便，较多的客户也都是我之前客户相互推荐过来的，更是对我的信任度极高，所以我在完成销售业绩方面也没有投入太多的心血。而这既是好的方面，也是相当不好的方面。

三、下一年努力的方向

对于这一年的工作我自己也是明白自己有较多的疏漏之处，而我更是在现在意识到了我这方面的情况，所以我将会对自己进行一次全方位的改变。下一年我希望自己能够以全新的姿态出现在公司，出现在同事的眼前，当然也会对自己的销售工作进行一定的提升。对于自己的工作，虽说自己的业绩是不用太过于忧愁，但是自己身为销售员还是应该保持有销售员该有的激情，在自己应该做好的工作上保持好自己的态度。身为销售员就应该要有一个销售员的态度，当然也是应该在自己的岗位上题慢慢提升自己，这样才能够更好地完成自己应该要做做到的每一件工作任务。

不管这一年的工作完成得怎么样，但是这一年还是有很多地方都是需要我自己进行不断反思和成长的，我更是知道自己在成长的路上是需要自己更多的坚持，更多的努力才能够让我们成长得更好。虽说我不知道自己的未来在哪里，但是我相信我定是可以将自己最好的一面展现出来，并且让自己为自己感到骄傲。

二手房年终工作总结4

未来在工作方面，我还是应该要好好做出调整的，房产销售我觉得这给了我很多的信心。作为一名二手房销售我清楚的意识到了这一点，一年的时间还是比较快的，认真回顾这过去的一年，为此我深有体会，销售这份工作还是我应该要去做好调整的。

现在在这一点上面我还是能够坚持做的更好一点的，我每天都在工作当中我也是做出了很多调整，这一年来我按照年初制定的目标做好工作，完成好了一年来的工作，我知道在这方面我也是做的足够的好，现在回顾起来真的深有体会。

在销售工作当中我觉得自己还是做的比较好的，也是取得了不错的成绩，毕竟做这个行业是需要时间和精力的，我充分的意识到了这一点，只有认真的维持好心态才能够做出好的成绩，对比去年的业绩我确实还是感觉很有意义的，在这方面我还是做好了很多的准备，在这一点上面我觉得自身的进步是很大的，在销售工作当中，我希望可以让自己做的更好一点，在业绩的上面我一直都是看的比较认真的，这一点我始终都非常的相信，这段时间以来的工作当中我也是能够调整好态度的，作为一名二手房销售，我也知道业绩是排在第一位的，我对此还是深刻的体会的，以后也一定会的做更好一点。

这一年来的时间当中，我也是做好了很多准备，我始终都相信这对我是有很大的影响，能够做出好的业绩这一直都是我的方向和目标，过去的`一年当中，确实是取得了不错的成绩，为此我感觉非常轻松的，我现在还是真切的认识到了这一点，在这一点上面我还是做的比较好的，一年的时间虽然不是很长但是在这一点上面还是应该做出更好的业绩来。

新的一年开始了，我也是做出了很多的心理准备，我也一定会在今后的工作当中陆续做的更好一点，在这方面要取得更好的成绩来，感激这一年来的点点滴滴，我会继续提高自己的。

二手房年终工作总结5

随着新年钟声的敲响，20xx年的销售工作已经截止了。迎着新一年的到来，我开始对自己在20xx年来工作中的表现进行反思和总结。看看成绩，其实对比起过去，今年的成绩并不算是特别的出色。毕竟从年初起工作就基本无法展开，但好在后来问题得以解决，我们也能正式开始自己的工作。但总的来说，在这样的情况下，今年的成绩其实还算是不错的收获。

但作为一名销售，我们不能以一时的成绩作为骄傲，无论现在如何，向着未来看齐才是最重要的。为了能在今后的未来中取得更好的成绩，我在此对自己在20xx年以来的工作情况和问提做如下总结：

一、思想的改进

由于前期现场的工作的停滞，所以在那段时间的工作中，我多是通过电话和网络聊天的方式和客户联系。因此，在工作中也省下了许多时间可以用于个人的充电！

就思想方面，通过那段时间的学习，我在反思了自己对工作思想态度的同时，也通过对一些心理和销售类书籍的学习来完善自己的思想水平。作为销售，思想尽管并不是最有利的武器，但却是充分发挥我们业务能力最重要条件。有了充分的时间，我也更好的思想上改进了自己，不仅让自己对工作更加的充满了热情和自信，也更加的了解了自己该用怎样的态度去面对顾客，怎么去随机应变的调整自己，给自己的工作带来优势。

二、工作的发挥

在这20xx年来，尽管工作的时间有了减少，但我却没有让时间白白流逝，并在工作前做足了充分的准备！在工作方面，我积极的改进了自身的能力和思想，并对手中几套待售的房屋做了充足的准备和对销售的筹划，并在客户中找准卖家。以自身积极的服务态度和销售经验，取得了顾客的信任，为顾客推荐了适合的房屋，并最终促成了交易。

在今年的工作中，因为时间更加的短暂，所以在自我要求上我也做的更加的严格，充分的发挥出了我在销售中的工作那能力。

三、不足和反思

反思今年，我在工作中其实有很多的问题。其中，最大，也是最严重的一点在于，我的心情太过急躁！

今年工作时间的缩短，尽管给我带来了更多的准备时间，但却也让我对失去的时间和机会更加的焦急。结果在一开始的时候，甚至带来了反效果！

如今，有了这一年的特殊经历，我对自己的工作也有了更深的了解，相信在今后的工作中我一定能更出色的去完善自己，并争取在20xx年里取得更好的成绩。

二手房年终工作总结6

20xx年的1月，我第一次来到这个海边风情城市，领导带我熟悉了项目地块的位置和基本情况，并且对竞品楼盘进行市场调查。在领导的关心和照顾下，在同事的支持和帮助下，更还有案场经理给我们呕心沥血每天加班加点和细心耐心的培训学习。通过一段日子的磨砺我们可以初步进入销售，刚来时的不安稳因素和急躁心理已逐渐平稳下来。

通过近半年的工作积累和摸索，对于未来的发展方向也有了一个初步的规划，我个人也渐渐的认为适合在这一行业走下去。

一：接待工作

上半年总的客户接待量算是比较多，但是成绩却不容乐观。客户在观望的比较多，当然同行的竞争也激烈。从3月份到现在，各房地产公司也纷纷的做各种活动，新出房、特价房、10万首付、买房送奔驰、体验式营销等等。客户对我们期待很大，但因是二手房，比起新房来说，也会遇到各种问题，客户流失较多。

二：宣传工作

经过领导开会讨论，我们单位决定下街宣传而不再在门店守株待兔，到达各个街道我们发海报介绍户型邀约客户到楼房参观。

三：不足之处

近半年我取得了一些成绩，但离要求有很大的差距，我将不断地总结经验，加强学习，更新观念，提高各方面的工作能力。紧紧围绕公司的中心工作，以对工作、对事业高度负责的态度，脚踏实地，尽职尽责地做好各项工作。对待新客户，要把我们的优势、卖点给客户讲清楚，让客户觉得住在我们这里有面子、物超所值。因为未来我们才是中心。在老客户的维护上，及时向老客户告知二手房装修进度、装修质量、近期装修规划等等，要让老客户有家的感觉，花钱花的舒心，客户认可你，才会向他们的亲朋好友推荐我们的房子。让客户成为我们的销售员。

目前客户观望的情况很大，要让客户有急迫的心理。虽然大的市场行情不理想，但是我们可以从自身的项目上着手。道副线贯穿上马工业区，三期商业配套围墙，重点突出三期的商业，比如商业街、菜场、超市。新的房源到了后，可以把房子照片拍出来，让客户看到实况。

20xx年对我们来说是一个攻坚年，如何把握市场机遇，了解客户需求，挖掘市场潜力，发挥自身优势抢占市场份额是我们20xx面临的重要课题。在下半年里，我会弥补自己在工作中的不足，改进提升自己的工作方法，提高工作效率，多学多问，切实提高自己的业务水平。

最后，预祝我们20xx年的任务圆满实现。

二手房年终工作总结7

进入公司已有一年了。20xx年上半年的主要工作是协助经理组建和管理销售部。经过所有销售部工作人员的共同努力，在过去这半年中取得了良好的销售业绩。为了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之处，现将20xx年上半年工作情况总结如下：

一、销售人员培训

销售部于20xx年1月份开始组建，至今销售人员30人，管理人员4人，策划人员5人。初期的销售人员没有工作经验和房地产知识，工作开展进度很慢，在制定培训文件和培训计划后，协助经理开展培训工作。现销售人员接待工作有所提高，对日常销售部的工作已能基本完成。

二、客户来访统计

上半年到访客户共记12人次。客户来访的数据每星期收录电脑一次，详细记录来访时间、意向户型、电话等，为将来的客户鉴定做好基础工作。前期的数据存在许多问题，客户的数据不清晰，多数客户的职业和认知途径没有填写，对后期的宣传工作有一定影响，经过销售部周会提出此问题后，现阶段对客来访数据已有所改善。

三、销售文件档案管理

在20xx年2月3日开展的vip卡活动，开始建立销售书面文件和电子档案两种。到20xx年3月5日选房活动后，对已销售的商品房的认购书档案、商铺、款申请书、退款确认书统一管理，按房号进行分区。所有的档案在书面文件和电子档案同步更新。

四、销控管理和统计

销控管理分为对外和对内两种，对外是以销控版贴红旗公开面对客户的形式。对内是经理和我两层销控把关，分为书面文件和电子档案两种，书面文件只是简单的房号控制，电子档案对已售和未售商品房数据详细记录，包括客户资料、面积、价格、已付款等等。所有房号需要两人认可后才可签定认购书，确保不出现一房两卖的情况。

五、销售现场管理

按排销售人员的日常值班，针对每个销售期随时调整值班人员和值班时间，配合策划部进行各项宣传活动。现场管理由经理主持每周召开例会，进行日常工作安排，销售人员在会议中交流意见和经验，二手房的优劣势共享，发现问题及时解决，对客户提出的主要问题进行统一解答，提高销售率和销售人员接待客户的积极性。

六、上半年工作存在问题

虽然上半年销售部取得良好的成绩，但销售工作也不有许多不足之处。在一期参与了价格体系的制定，从中看到了自己知识面的不足之处；户型更改的过程也明白了自己对市场的敏感度不够。房地产的专业知识还需要进一步的提升，自己的工作能力需要加强提高。首先就是工作的积极性和主动性，很多时候都是都是王总的提醒才去做的工作，在下半年要改正，学会自己去找事做。对数据和图纸要加强理解和分析，让产品进更进一步的适合市场。自身的写作能力也是需要提高的一个重点。

二手房工作计划 篇5

关于21世纪不动产西山华府店营销计划。

第一，首期让团队至少达到5个人。其中从业1年以上的必须达2个以上。在此期间同时整理重点商圈西山华府，周边公房社区，百旺茉莉园。中海枫连山庄。润千秋。百旺家园。天秀花园楼盘信息（周边配套、楼盘总局、楼型、户型、楼盘特点、市场行情、生活费用等），做成PPT培训课件，坚持前期一个月每天给新人培训，让新人在最快的速度了解周边商圈，提高专业素质。

第二，以西山华府为中心主力盘。因为此社区为高档社区。

在招人方面，我会略微注意个人形象，气质，沟通能力。争取在30天以内，让团队扩张到6到8个人。）同时自己也做为业务，每天打电话，发帖，带同事推广，带户，验房。这样在实际的工作中，以一帮一的形式调动同事积极性，同时在实际工作中加深经纪人对商圈的了解，开发方式，带看流程，交流与沟通。

第三，一开始，我会说给他们听，然后做给他们看，然后

让他们做给我看，然后我再说给他们听，再让他们做给我看。不断重复，以这样的方式，让他们更快的熟悉一系列工作流程（开发，接待，实地看房，带户看房，回

访，税费及其买卖流程）。再以公司的管理方针，规章制度。选出末尾淘汰。再不断的注入新鲜血液。让团队更加有战斗力。抗打击的能力。

第四，当人员渐渐成熟，我会选择2到3个业务能力较好的做为重点培养对象。让他们做榜样。给他们树立目标，通过他们的进步和成长给自己的团队树立标杆。定出业绩目标。创造出一个自觉、有效.的工作氛围。

第五，在45天左右，把团队的人数控制到10个左右，老

人与新人的比例在6比4的时候，此时我会多注重细节。关注优质资源，双重匹配，重点回访。对经纪人针对性的培训，了解并掌握每个人的心态。工作状态。

第六，做一些心理上的管理，关心他们，帮助他们，刺激

他们。我会把他们当兄弟姐妹。也会让他们感觉到团队就是一个小家。给他们灌输公司的品牌性，优越性，发展性。再调动团队积极性，让其对工作充满热诚，促使他们良性竞争。完成自己所定下的业绩目标。

第七，每天下班前，定好第二天的工作量。有持续性，有

计划性的做好社区开发，做好各大房产网站。这样能拿

到一手资源，做到人无我有，人有我优，人优我精。西山华府面临的客户都是高端人群，我们必须要比别的公司更专业。我们的房源，客源是最好的，我们的服务是最好的，我们的专业知识是无可挑剔的。

第八，租赁方面，因为周边有中关村，软件园，清华，北

大。所以这一块的租赁市场是相当可观，我想专门招1到2个人做租赁，租赁业绩每个月平均保持在2万到3万。而且在租赁房源中很多能发展成买卖房源，同样，客户也会发展成买卖客户。

第九，提高经纪人作业水平，根据公司规定，严格执行和

保证经纪人的活动量。我必须给自己和经纪人提出更高的活动量和业绩要求，并严格按照要求去考核自己每名经纪人。做到最优者上，优者留，庸者去。提高经纪人作业水平那个，再保证量的基础上，做到最专业。

吴俊佑

二手书店创业计划书 篇6

近年来，随着中国高等教育的发展，在校的大学生越来越多。因此，对书籍的需求量也越来越大。但就陕西科技大学来说，学生在校人数众多，却没有一家初具规模的二手书店，只有在后街上有一家门面很小的店，店内布局混乱，书籍种类也不多，不能满足同学们对二手书的需求。通过观察发现，同学们对二手书的兴趣颇高，在校大学生大部分经上都不宽裕，购买二手书可以节省一部分开支；使用二手书也符合国家提倡的“低碳经济”的要求。

（二）项目计划的可行性

陕科大位于西安市的北郊，在未央大学园内，附近有西北工业大学和西安医学院。学校教师公寓紧邻陕西科技大学。相对来说房屋租金较低，在陕科大附近开店，教师和学生众多而且他们多数都有购买二手书的愿望，市场广阔。

开办二手书店与开办新书店相比，成本较低，风险也小，适合小投资者；同时对技术的要求不高，为广大的投资者提供了便利。

（三）公司介绍

拟要创办的二手书店名为宏源书店，该店坐落在陕西科技大学附近。面积有80平方米，主要经营二手书的收购与销售。宏源书店的出现解决了同学们书本当废纸卖的惨剧；另一方面也满足了同学们低价购书的愿望，节省学生及老师的开支；同时也为教师子女课外用书提供了便利。

（四）管理及组织

宏源书店为三个合伙人共同投资创建的一个小型书店，投资资金来自于三个合伙人，经营净利润按照出资比例进行分配，三个共负盈亏。书店还雇佣了两个营业员，主要负责书籍的归类及摆放。

（五）市场及竞争分析

在陕科大校园内没有二手书店，在校外也只有一家门面狭小的店，门面混乱，书籍种类少、质量差、价格高，竞争对手的竞争能力较低。我在创办二手书店时，首先要注意门面的装修，让读者进店能感觉到很舒畅；其次要注意室内的装修设计和书籍的摆放；最重要的是要定期外购书籍，保证二手书的数量和质量满足顾客的需求。如果能做到上面几点，后街的小店肯定不会是有力的竞争对手。

在学校和教师公寓附近开店，人流量较大，市场广阔；既能满足学生对二手书的需求也能吸引一部分老师加入购书的行列。有许多人有错误的认识，总以为二手书店要建在学校里，顾客就是学生。其实，这种观点是很狭隘的，这无疑减少了店的顾客。而在学校和教师住所毗邻的地方开店，目标顾客不仅是学生还有老师以及老师的子女。

（六）营销分析及应对策略

开这样的书店，出现风险的可能性并不是很大，但也须把握一下几点：首先，同行业的竞争。其他书店见到这项业务有着很大的发展前景，也自发地想开设这一业务，但这一业务对象完全就一个特殊的群体，二手书每年也就那么一段时间可以收购，其他书店想插足也得深入考虑一翻，市场就那么大，大家都介入，利润也就不那么明显了，而且极可能拖垮他们原有的经营业务。只要牢牢地占领校园市场，做强自己的品牌，几乎不可能发生来自同行业的竞争。如果万一有，那就得靠紧密联系广大同学，紧抓机遇期，对学生提出的有建设性意见。

其次，购二手书渠道不畅，这就要看宣传力度和采取的方法了。

最后就是书店管理方面。应该在提升服务质量，提高效率上下工夫。

诚然，各种各样的问题总会出现，妥善应对危机是经营者应具备的素质。建设一支很好的购书队伍、服务队伍、获取最新的课程设置、了解同学对图书的需求在这里是十分的必要的，是能够经营好二手图书市场所必须具备的。

（七）财务分析

1、确定各项成本和费用

（1）房屋的租金：每年10000元左右

（2）房屋的押金：4000元

（3）房屋的装修费：3000元

（4）收购5000本二手书（每本6元）：30000元

上表为模拟的利润表。通过以上利润表可以看出，第一年盈利500元，第二年盈利6。

（八）创办过程

1、收购大量的二手辅导书籍，如专业辅导书籍，公共课辅导书籍等……上年的考研书籍及材料也可涉猎。渠道有很多，招聘在本校的学生做助手，让他们帮忙联系，自己再来洽谈；或者让招聘来的同学按照要求主动收购，自己再回收等等。当然前期的宣传一定得做好，价格也得给的适当合理，一般可按辅导书籍原价的3折左右。这一切可以在开春到下半学期结束时进行。

2、租赁店面。选择一家合适的店面也致管重要，按目前的市场价，在纬七路两间屋的价格是10000/年左右。

3、办理一些证件。可向当地的文化局申请办理相关手续。

4、营业。通过财务分析发现宏源书店进入正式运营期后利润为6元。

当前期准备基本结束后应当将图书分类上架，开始正式投入运营。随着办公的现代化，所有数据可以输入电脑，用数据库管理软件管理日常的图书交易和租赁记录，当然一些其他的如订购图书等业务也可以在适当的时候开设。

（九）发展趋势及未来展望

二手书市场潜力巨大，经营大学生二手辅导类书籍只是其中很小的一部分，但其更具针对性和可操作性。如果能够发展成连锁店。将对图书销售市场产生积极而深远的影响！创办这样的书店也是大学生创业的很好选择！尤其对于高校毕业生来说，国家给以了很大的扶持力度和很多优惠政策。

虽然此类不如其他行业获利多，但其投资不多、风险小、获利快，是一个很理想的投资理财项目。

（十）风险及注意事项

1、在选址上不能只赚学生钱

许多人认为，二手书店应该依托学校。但其实，学校一年有寒暑两次长假，期间几乎没有生意。尽管有时并不会亏钱，但也看不到更大的发展空间。

二手书店不能纯粹依托学校，最理想的选址在学校与居民区相结合的区域。宏源书店位于陕西科技大学附近，附近有住宅区，顾客群体丰富。确定了选址后，书籍配置也要更为多样化，除了教授学生需求的专业研究类书籍以外，也要配置一些大众化的生活类、少儿类书籍。

2、进货要及时同时服务要好

开二手书门店的另一关键要领是及时补货，时常要有新淘来的二手书上架。

比如，客人如果来一次买了基本书，过一周来看，店里还是这些书，那他以后可能就不会来了，要让他每次来都有新收获，才能留住客人。进货渠道主要包括，到学校宿舍区收书，居民送来的闲置书，或是与旧书批发商、出版社、纸厂、联系拿货等。

至于服务方面，书店员工要熟悉自己的旧书，给来找书的顾客一些推荐；要把顾客当成自己的朋友，多聊聊跟书有关的话题，增加顾客对二手书店的认同感。

3、存在的风险

如何降低二手房交易的风险 篇7

其次, 降低价格风险。“二手房”交易最大的问题是价格问题。所以“二手房”估价测算应具体分析, 一般有几方面的因素可供参考。房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期, 按照理论折旧率, 混合一等结构房屋折旧期限为50年, 每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后, 功能陈旧, 无法与新建商品房相比, “三小” (小厅、小厨、小卫) 套型减10%。此外, 楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例:2层和5层为基准价, 1层和6层减3%, 7层减5%, 3层和4层加3%, 若是楼顶则减5%;房间如无朝南门窗减5%。环境因素。在同一地段, 旧房的小区环境会逊色于新住宅区, 比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等, 旧房都要大打折扣。再如社会环境, 在同一土地级别地区, 有的适合经商, 有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减5%, 位于省、市重点中小学区的加15%。

第三, 法律风险的降低。来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人, 也未获得房屋所有权人的有效授权, 作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约, 使出卖人不能得到全部房款。来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有:用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有, 出卖人未经共有权人同意;房屋已出租给他人, 出卖人未依规定通知承租人, 侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押, 未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质量瑕疵。来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴, 其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需要有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有房屋交易手续齐全、合法时, 登记机关才予以登记。因此, 若手续不全或交易违法, 权属变更将无法登记, 房屋交易也将无效。来自“二手房”交易合同方面的风险。主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议, 或交易方利用合同进行诈骗。

第四, 拆迁风险的降低。如何避免购置有拆迁可能性的“二手房”呢?首先, 在一两年内会被拆迁的房子, 在各个区的房地产交易所 (中心) 能够查到;已列入拆迁公告的房屋, 房地产交易管理部门不予办理过户;购房者还可以向所在区县房管局咨询相关情况。其次, 有些地方5年、甚至10年前就被列入规划, 但是因为种种原因至今未拆迁。为了避免买到这样的房子, 购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结, 要知道, 冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外, 还有一些规划要拆迁的房子在房管局没有记录, 当地的户口也没有被冻结, 那么就需购房者关注一下地区的整体规划了。

明白购买二手房 篇8

1、中介公司的“低买高卖”行为。

为追求高额利润，中介公司违规分别与买卖双方签订所谓的“出售合同”，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。

案例一：徐某委托中介公司出售房屋，签订合同约定房价为26万元。同日，中介公司又与买家签订合同约定房价为35万元。后徐某在办理产权证过户时得知交易价为35万元，遂起诉要求中介公司返还差价款。本案中，中介公司虽与买卖双方分别签订了名义上的出售合同，实际上没有真正实施购买或出售行为。在这种情况下，房产交易中心登记备案并发生产权变更效力的仍然是买卖双方签订的合同，一旦卖方追认，则合同发生效力，应按照有利于卖方的合同内容予以履行。此类纠纷的发生，往往与卖方轻易放弃自身权利和过分授权等原因有关，如委托时只要求到手价、房价未与买方亲自协商、签订合同委托中介公司全权代理等。

律师提示：在现实生活中，中介公司先是大量收集房源，然后与想出售房屋的卖房人约定好房屋价格，并承诺为其免费发布信息、寻找买主。然后中介公司将该信息对外发布，由于在二手房交易中绝大多数中介公司在房款交付之前不会让买卖双方见面，因此中介公司又与买受人签订合同约定房屋价格，将房屋高价卖给买受人，从而赚取高额差价。提醒广大业主在防范“低买高卖”的陷阱时要注意两个要点：一是记住房产过户才是出售房屋的最关键，在未办理房产证之前最好不要付清全款；二是买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，切不要完全相信中介公司而最终造成自己的经济损失。

2、业主为达到少缴税的目的而签订 “阴阳合同”，这种做法不可取。

案例二：王某欲对外出售房屋，李某对该房屋比较感兴趣，经过协商最终双方同意王某按每平方米3100元的价格将房屋出售给李某，房屋面积为150平方米。双方为达到少交契税的目的，在房屋买卖合同中约定按每平方米2800元的价格出售，双方以此合同办理了房屋过户并缴纳了税款，实际双方以每平方米3100元的价格成交。可是后来李某动起了歪脑筋，以王某不当得利为由向法院起诉要求王某返还其多支付的购房款共4.5万元。法院最终支持了李某的诉讼请求。

律师提示：在二手房交易中，业主为了达到少缴税的目的往往签订两份合同，即所谓的“阴阳合同”，其中“阳合同”约定的成交价格比较低，用于双方办理过户和缴纳税款的依据。而双方实际按“阴合同”履行。业主双方为了逃避税款而签订“阴阳合同”的行为损害了国家利益，因此当双方产生纠纷时法院会认定该合同无效，予以撤销。

本案中因为双方未就约定的每平方米3100元的价格签订合同，因此王某多得的4.5万元没有法律依据，理应认定为不当得利，并将该款返还给李某。王某最后清醒过来，对自己的做法懊悔不已，原本是想少缴纳税款，岂料得不偿失。

另外，按照有关法律规定，经济适用住房在交易的前一年和后一年如果业主购买商品房，可以按照该经济适用房交易的金额来要求退还或冲抵相应税款。如果双方为了避税而将房价故意压低，那么业主在这两年中如果购买房屋所能够退还或冲抵的税款也会减少。

3、中介公司和业主故意隐瞒房屋存在的重大缺陷。

案例三：业主郑某欲通过某中介公司购买一处房屋，中介公司向其提供了房屋信息，并和郑某一同实地查看了该房屋，并看了该房屋的房产证。郑某经过了解对该房屋的面积、户型以及小区环境都很满意，于是向中介公司交纳了一万元的定金，并支付了部分房款。直到办理该房屋的过户手续时郑某才得知该房屋是村证房而不是商品房，根本办不了房产证。中介公司和原业主一直都在故意隐瞒该事实，郑某所看的房产证是该村委会印制的，其颜色及外形和普通的商品房所有权证书几乎一样，不是专业人士很难分辨真假。于是向法院起诉要求退还定金和支付的购房款。

案例四：周某得知马某的房屋欲出售，想要购买，因周某对小区环境等比较满意，双方谈定价格后很快就付款并办理了过户手续。周某购买该房屋时是夏天，等到冬季供暖时才知道所购房屋的暖气根本就不热，后来才得知原业主正是由于该原因才将该房屋出售的，此时后悔为时已晚。

律师提示：在现实生活中存在着大量上述案例所提到的情况，很多时候原业主为了能够顺利将房屋出售，或者能卖个好价钱，往往故意隐瞒房屋所存在的重大缺陷。因此在此提醒广大购房者，在购买房屋之前一定要详细了解该房屋的情况，了解原业主出售该房屋的真正原因。可以采取的方法有：到该房屋处进行实地查看，对周围的邻居进行详细了解，而不要只看表面现象，盲目签订合同。否则这些缺陷将严重影响房屋的使用价值。

温馨提示：除了注意上述问题外，业主选购二手房还应当了解房子的以下方面：户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位；尤其注意该住房的使用年限及土地使用期限、房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用；观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题等等。（责编：小苑）