小区介绍范文
12# 18F一梯四户
E型三室两厅一厨一卫104.11㎡ F型三室两厅一卫77.76㎡
13# 11F一梯三户
A型三室两厅一厨两卫120.63㎡ B型三室两厅一厨一卫120.50㎡
14# 15F一梯四户户型与12#相同
15# 11F一梯三户
G型三室两厅一厨一卫（餐厨合用）102.4㎡ H型两室两厅一厨一卫83.51㎡ C型三室两厅一厨一卫101.84㎡ D型两室一厅一厨一卫57.10㎡
16# 8F~11F一梯四户
J型两室两厅一厨一卫80.81
1 智能小区安防系统架构
1.1 智能小区安防系统设计理念
现代住宅小区建设档次不断提高,小区内绿化成荫、空气清新、曲径通幽、小桥流水及人车分流,使小区具备独特个性,居民也因此对其生活小区所具有的特色感到骄傲和认同,并产生优越感。为了维持居民的这种优越感,同时避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来人员占用或破坏,现代住宅小区普遍采用封闭式管理;而封闭式小区首先要考虑的是安全和管理,因而,构建小区安防系统是现代住宅小区封闭式管理的必然要求。
小区安防系统设计首先遵循小区的建筑结构,保证小区的建筑美学;同时,还要遵循可靠性、先进性、科学性、经济性和扩展性原则,力求做到技术先进、安全可靠、防范严密、万无一失。严格执行国家和行业制定的《智能建筑设计标准》和《安全防范工程程序与要求》等标准和规范要求。设备配置性能和技术要求协调一致,质量可靠。系统设计满足安全防范和安全管理功能的宏观动态监控、微观取证要求,并符合现场条件下运行可靠,同时又兼顾操作简便、维护方便等。
1.2 智能小区安防系统架构
基于以上智能小区安防系统设计的理念,智能小区安防系统设计首先应考虑为智能住宅小区建立一个多层次、全方位、立体化的安全防范体系,以便为小区居民提供安全、舒适、便捷的生活环境[2]。为此,作者从多年安防设计及现场施工管理剖析,并结合当前安防技术的发展,设计了五道安全防线的智能小区安防系统架构。这五道安全防线,从外往内分别是:
第一道,由小区围墙组成的周界防越监控报警系统,以防范翻越围墙和周界进入小区的非法侵入者;
第二道,由园区安防监控系统构成,对出入小区和主要通道上的车辆、人员及重要设施进行监控管理;
第三道,由无线电子巡更系统构成,通过保安人员对小区内可疑人员、事件进行监管,加强夜间电子巡逻;
第四道,由各单元门组成联网型楼宇对讲系统和门禁系统,可将闲杂人员拒之楼门外;
第五道,由联网可视对讲室内机组成的家庭报警系统构成,当窃贼非法入侵住户家或发生如煤气泄漏、火灾、老人急病等紧急事件时,通过安装在户内的各种自动探测器和报警按钮进行报警,使接警中心很快获得警情,以便迅速派员赶往现场进行处理[3]。
在以上五道安全防线的系统架构中,设计时必须区别对待,突出重点,兼顾全面。按照目前人们居住习惯、安全环境和安防技术的发展,摒弃传统围墙装对射、房前屋后安监控,放贼进来,猫逮老鼠的安防措施。因为这样住户的隐私会公然于众,住户会产生反感情绪;同时案犯翻越墙头,毫无警示,仅有监控中心声光示警,更不知道案犯的位置,常有报道主人与案犯现场搏斗,以至造成生命安全威胁。这种被动安防措施,反而使小区处于不安全之中。对此,我们设计的小区安防系统采用了外紧内松、主动出击、震慑罪犯、将案犯拒之于小区之外的方法,组成监控、报警、门禁、巡更、保安多方协调、互动的多层次、全方位、立体的五道安全屏障。
首先,加强第一道(小区围墙组成周界防越监控报警系统)安防措施。在小区围墙四周安装摄像机,红外对射探测器,现场声光报警器,构成监控、报警、声光警示、人员快速反应的联动机制。当有非法人员从围墙入侵时,触动红外对射探测器,现场声光报警器启动,声光警示齐鸣,案犯逃之。同时监控中心接警,跳出警情画面,管理员通知巡逻保安赶赴现场处置。这种主动出击,将现场、监控中心和保安多方联动安防设计,震慑案犯,防患未然,拒之于围墙之外,确保了小区和住户的安全。
其次,加强第四道(各单元门组成联网型楼宇对讲系统和门禁系统)安防措施。小区的每幢楼房均为封闭式,地下和一楼出入口均安装有联网型可视对讲系统和门禁系统。住户凭卡出入,方便安全;访客按主人房号呼叫,确认身份后开门;维修、卫生等其他人员出入,呼叫管理中心开门,经管理人员确认后开门,并有图像抓拍。以上均有日志事件记录,便于日后查询,确保住户安全。并且每个单元门均安装有摄像机,加上监控中心实时监看,单元门严密管理措施,每幢楼的安全便有了可靠的保障。
再次,加强第二道(由园区安防监控系统构成,对出入小区和主要通道上的车辆、人员及重要设施进行监控管理)、第三道(无线电子巡更系统)及第五道(由联网可视对讲室内机组成的家庭报警系统)安防措施。按小区结构和建设方投资,酌情设计规划,如第二道安防,小区区域大、绿化多,不可能在所有道路、园区内安装无盲点的监控系统,即便如此有大量的监控摄像机,保安也无暇顾及实时监看所有的监控画面,又要增加大量的投资,影响小区环境美观,因此第二道防线宜少,仅重点部位安装;第三道防线是巡更系统,可按小区区域结构,巡更路线布置巡更钮,确保人员值班的到岗率;第五道防线为家庭报警系统,是现代家居智能系统的组成部分,它扩充了安防概念,防窃贼非法入侵、住户发生煤气泄漏、火灾、老人急病等紧急事件呼救,进一步确保家庭全方位安全,可按小区建设和住户要求实际情况,建议每户安装2个室内报警按钮便可。
综上所述,在小区安全五道防线中,第一道防线(小区周界安防系统)是最关键、最重要的安全屏障,同时也是技术要求最高的防线,下面重点论述之。
2 小区周界安防系统设计与实施
2.1 小区周界安防系统设计
小区周界安防系统,由分布于围墙四周报警系统和监控系统组成。通常在小区围墙内侧每隔30~40m安装1台日夜型摄像机;按围墙布置结构,在围墙头安装红外对射探测器,不留盲点,并使摄像机与对射探测器对应、联动。围墙约每100m进行分段,将围墙分成1、2、3、4…若干段,在每段现场中间安装1台现场声光报警器,如图1所示。当有非法人员从围墙入侵时,触动相应段红外对射探测器,信号送入现场输入/输出模块。该段现场声光报警器启动,声光警号齐鸣,非法入侵者,心里害怕,则逃之夭夭。同时监控中心声光报警器启动,在监视器上自动跳出该段摄像机画面,以便管理员监视并同时录像,及时通知巡逻保安赶赴出事现场应急处理。该设计经多个小区使用,实践检验这种主动出击,将现场、监控中心和保安多方联动安防的设计,震慑案犯,防患于未然,拒案犯于围墙外,切实确保了小区和住户的安全。
2.2 小区周界安防系统实施
下面结合一高档小区周界安防系统建设,探讨周界安防系统的实施。
1)小区周界安防系统设计方案
该高档小区占地面积15.8万m2,东临市体育中心,西邻大学园区,东北角有一小山体接镶,一河流从小区旁绕过,可谓依山傍水,小区地理位置优越。小区由28幢低层排屋和25幢多层电梯公寓组成,建筑面积25万m2,总居住人口约3 000人。
小区围墙总长约2 500m,开有南、北两个大门,将围墙分为长分别为1 200m、1 300m的两部分。小区围墙内侧安装CNB红外一体化摄像机65台,围墙上安装ALEPH红外对射探测器75对,达到了不留死角、不留盲点。围墙按每100m分1段,75对射探测器划分为20段,分别编号1、2、3…20,每段约含3~5对探测器,并配置1台声光报警器和1台报警设备箱。局部平面分布如图2所示。
从图2可知,9区段管理T29~T34共5对报警器,10区段管理T34~T38共5对报警器,具体如表1所示。
2)小区周界安防系统技术原理
本系统采用BOSCH的DS7400Xi-CHI大型报警控制主机,它具有功能全、稳定的特点,被广泛地应用于小区、大楼及工厂等建筑的报警系统。
DS7400Xi-CHI自带8个防区,以两芯总线方式(不包括探测器电源线)可扩展240个防区,共248个防区,总线总长度达2km(Ф1.5mm),可选择多种防区扩展模块:有八防区扩展模块DS7432、单防区扩展模块DS7457i、双防区扩展模块DS7460i、带输出的单防区扩展模块DS7465i及带地址码的探测器;辅助输出总线接口可接DS7488、DS7412、DSR-32B继电器输出模块等外围设备。因而,该设备可实现防区报警与输出一对一、多对一、一对多等多种报警/输出关系[4]。本小区围墙划分为长度分别为1 200m、1 300m的部分,因此采用双总线结构,解决距离问题,从监控中心出发,沿东、西两条总线到北大门。每条总线均有10个区段,如表2所示。
报警现场每一区段配置1个总线单防区输入/输出模块DS7465I,该模块以多路复用总线地址的形式将触点的状态报告给报警控制主机,系统最多可接60个DS7465I。按规划先对DS7465I模块进行编码,如东总线从监控中心开始分别为:输入1-输出2,输入3-输出4…输入19-输出20,西区为:输入21-输出22…输入39-输出40。将本区段内3~5只对射探测器接收端RX输出常闭接口用RVVP2*1.0串联,接到DS7465I输入接口中,而DS7465I的常闭输出端串接到声光报警器12V电源中。DS7465I的总线接口则与联网总线RVV2*1.5手拉手并接,接入报警主机,经网络接口模块DX4010V2与电脑连接。其报警监控系统原理如图3所示。
监控中心配置网络接口模块DX4010V2与电脑连接,先在CAD中按分区不同(设置不同的颜色)画出围墙报警电子地图,导出BMP格式文档,粘贴到报警系统软件安装文件夹中,即可使用。通过32路继电器输出模块DSR-32B与硬盘录像机和矩阵一对一联动,当有非法入侵者翻越时,现场和监控中心都激发声光报警器动作,非法入侵者在现场看到/听到有警情,会立刻逃跑;监控中心看到/听到有警情则会快速通知保安,赶赴声光报警指示处现场,处理警情;监控中心管理人员则监视报警联动弹出的图像,实时监看,全面观察警情,实现全方位、多部门快速协作的处理机制,应及时地处理警情,震慑案犯,使非法入侵者自觉逃跑,确保小区的安全。
3 结束语
该系统在实际使用中曾提出这样的问题,由于周界绿化较好,经常有树枝、叶长出,触发该段的报警防区引起误报,经与物管部协商,经常性检查修剪周界树木,很好地解决了该问题。
考虑到该系统范围较大,如果采用常规的机房UPS集中供电已不能满足要求,所以该系统的供电方式是采取就近从园区监控、对讲配电箱(机房UPS220V电源)中取电,稳定、可靠地解决了探测器供电问题[5]。
智能小区方兴未艾,前程似锦。安防系统是智能小区的重要组成部分,该系统完善与否已成为衡量智能小区环境和居住质量的重要标准。作者认为各智能小区可根据各自的规模大小和周边环境,选择适合小区特点的安全防范系统的组成方案,综合考虑技术的先进性、可靠性、经济上和可行性[6],全面实现小区安全的防范,创造平安社区。
摘要：本文提出了住宅小区安防系统架构,并结合某小区安防系统建设实例,对小区安防系统架构中的周界安防系统进行了设计和实施的分析,给出了周界安防系统建设的相关技术解决方案。
关键词：智能小区,安防系统VSCS,安防系统架构,周界报警,解决方案
参考文献
[1]智能化住宅小区的视频监控系统分析[OL].http://www.cnafw.com.cn/news/13/10054.html.
[2]耿晓东.小区视频安防监控系统[J].中国石油和化工标准与质量,2011(6).
[3]尹世柱.智能小区视频安防监控系统[J].电脑知识与技术,2006(3).
[4]办公大楼智能楼宇防盗报警系统解决方案[OL].http://www.asmag.com.cn/project/jiejue_detailaspx?aid=26643.
[5]学校智能防盗报警系统解决方案[OL].http://news.lock114.com/content-824881086084.shtml.
我一走进去，就有一个大公鸡雕像。大公鸡昂首挺胸的，头上有一个鸡冠，好像戴上了小红帽。这只“大公鸡”十分时尚，脖子上还戴了金项链。“大公鸡”最有特色的地方就是尾巴了，它的尾巴五颜六色，像一个个小彩虹从天而降。
大公鸡雕像下面有一个小花坛。小花坛里的花千姿百态，有的昂首怒放，花枝招展;有的含苞待放，羞羞答答;有的倒挂枝头，好像在低头沉思。大公鸡雕像后面有一个喷泉，喷泉好像一个巨大的蛋糕，喷出的水好像一条条透明的彩带，美丽极了!水一喷到石头就会发出“哗哗哗”的声音，好像悦耳的.琴声。
喷泉的右边有一排大树，大树站得笔直笔直的，好像一个个士兵在检阅。风一吹，大树发出“沙沙沙”的声音，好像士兵们在吹口哨。
我一走进小区大门，就看见了一张张五彩缤纷的房子，仿佛一个巨人手拉着手，穿着花衣服。
甲方：
乙方：
甲方在顺昌西岗小区有一套安置房，产权属甲方所有，现甲方愿将该房屋产权转让给乙方，经协商达成以下条款：
1、甲方保证该房屋来源合法，购买权属甲方，如因权属而引起的纠纷，甲方应退还乙方所有款项（包括转让款和上交各部门的款项），并赔偿损失。
2、转让费壹万元整，协议签订之日地次性付清。所有应交有关部门的房款手续费等，均由乙方全额交纳。
3、由于该房入住几年后方可过户变更，因此甲方必须在房屋分配、入住时全力协助乙方办理相关手续，并提供有关证明。待该房屋可以过户时，甲方应提供身份证明等材料，及时协助办理过户手续，并不得收取任何费用。
4、协议生效后，甲方不得将该房屋用于抵押、转让及其他损害乙方长期居住的行为，甲方如有违反，导致房屋被查封等影响乙方居住的情况，甲方必须退还乙方该房屋所支付的全部款项，并赔偿银行同期贷款利率四倍的利息。
5、本协议一式三份，甲方、乙方、中间人各持一份。
甲方：乙方：中间人：
某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。
注：
1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。
2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。
1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。
2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如
向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。
3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。
4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。启示与思考：
1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。
2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程
中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。
3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。
年美好的环境；老人们散步时能有个歇脚的地方，空闲时谈笑风生、回味当年往事。
二、施工情况介绍 施工情况介绍 工程现在正在做开工前期工作，月初监狱领导召开了住 5 宅建设办公室全体人员会议，对方圆住宅小区建设进行了部 署安排，安排一期工程必须于 2012 年底完工，并交付使用。5 月 7 号我们通过济宁建设信息网发布了施工和监理招标公 告。6 月 3 号向投标单位发放了招标文件。在招标大厅 6 月 23 号招标确定了 4 家具有甲级资质的工程监理队伍，月 25 6 号招标确定了具有壹级资质，实力最强的 4 家施工队伍。同 时住建办人员正在做开工前的准备工作，砌筑西围墙、迁移 埋设给水管道、架设供电线路，建造办公板房、考察建筑市 场，为施工队伍进场施工做好一切准备。下一步工程进展计划： 下一步工程进展计划 7 月上中旬施工队伍、监理队伍、住宅建设办公室人员进 驻现场。7 月中旬开挖住宅楼地基，7 月下旬桩基开工 40 天 至 9 月初完成桩基工程。11 月底 12 月初施工至正负零零，完成基础工程及两层地下室。住宅楼正负零以上主体工程每
月完成 4 层，26 层要 6 个月的时间，争取于 2011 年 7 月完 成主体工程。2011 年 8 月住宅楼工程进入装修阶段，地下车 库开工，于 2011 年底完成住宅楼工程、车库工程。公建部 分于 2011 年穿插开工。利用一年的时间完成小区的室外综 合管网、水、电、暖、气、公建及绿化工程，于 2012 年底 完成一期小区工程。
三、工程建设投资情况 工程建设投资情况： 工程建设投资情况 监狱注册成立了圆中园房地产公司，无利润经营。售给职 工的房价为成本价，房屋暂定价格 2900 元/㎡.方圆住宅小区的建设原则是在确保工程质量、工程进度、施工安全的情况下进行优化施工，我们要建设一个优质的小 区，而不是一个廉价的小区。监狱领导的安排是，我们的小 区尽量做的更有利于、方便于职工居住。其中有几个系统给 大家介绍一下： 我们的采暖系统本着先进、节能、绿色环保、舒适的原 则，采用地源热泵（土壤源）系统做为热源（现在国粹城和 中级法院正在使用的就是这套系统），室内地板采暖+户用空 气处理机组。采用这套系统我们可以冬季采暖、夏季制冷，各家各户不用单独安空调了，从此告别了空调暖气时代。决定采用太阳能热水系统，在屋顶铺设太阳能，使用地 缘热泵做辅助加热，这样可以比国粹城和冠亚星城（的热水 系统更节能实用。
安全上我们小区设计采用了保安监控及家庭安防系统： 每用户门均设置门磁、各卧室床头处设置求助按钮，厨房设 置燃气泄露报警系统
②《建设部关于加强房屋接管验收工作的通知》（1991年11月26日建房管字第57号）
③《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）
④《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）⑤《住宅工程初装饰竣工验收办法》
⑥《城市商品房预售管理办法》
⑦建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知
⑧《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
⑨地方性法规和条例
★消防安全方面
①《消防法》
②《建筑内部装修设计防火规范》 建设部发布的国家标准（GB50222-95）
③《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》（1996年1月5日建设部、公安部令第49号发布）
④《租赁房屋治安管理条例》（1995年3月6日公安部令第24号发布）
⑤建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知
⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
⑦地方性法规、条例
★环境管理方面
①《城市区域环境噪声标准》
②《城乡建设环境保护通知》
③《城市市容和环境卫生管理条例》
④《城市绿化条例》
⑤建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知
⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
⑦地方性法规、条例
★保洁管理方面
《中华人民共和国环境保护法》、《城市生活垃圾管理办法>、《城市新建住宅小区管理办法》以及有关管理实施细则
★物业管理委托合同方面
①《中华人民共和国合同法》
②《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）③《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
④建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知
⑤建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知⑥建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知
⑦地方性法规、条例
★房屋维护修缮方面
①《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）②《中华人民共和国城市房地产管理法》
③《中华人民共和国城市规划法》
④《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋白蚁防治管理规定》
⑤《建设工程质量管理条例》、《建筑装饰装修管理规定》
⑥《危险房屋鉴定标准》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
⑦《房屋修缮技术管理规定》、《城镇廉租住房管理办法》
⑧《房屋完损等级评定标准》、《房屋渗漏修缮技术规程》
⑨《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知
⑩地方性法规、条例
★设备管理方面
①《建设部关于提高电梯质量的若干规定》
②《建设部关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》
③建设部关于印发《城市区域锅炉供热管理办法》的通知
④《房屋修缮工程质量检验评定标准》
⑤《房屋接管验收标准》
⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
⑦建设部房地产业司关于《全国城市物考试大物业管理师编辑整理业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知
⑧《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）⑨《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》
⑩地方性法规、条例
★物业管理费管理方面
①《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）②《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》
③国家计划委员会、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
④《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 1992年6月15日建设部令第19号发布⑤《中华人民共和国合同法》
⑥《物业管理企业财务管理规定》
⑦《国家税务局关于物业管理企业代收费考试大物业管理师编辑整理用有关营业税问题的通知》
⑧地方性法规、条例
★房屋装饰装修管理方面
①《建设工程质量管理条例》
②《建筑装饰装修管理规定》
③《住宅工程初装饰竣工验收办法》
④《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令33号发布）⑤《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
⑥建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）》达标办法的通知
⑦《中华人民共和国合同法》
一、词解释题
1．社区
2．社区文化
二、填空题
1．“社区”一词最初是社会学家在其1887年出版的《社区和社会》（中译本书名为《共同体和社会》）一书中首先使用。
2．以物业管理为纽带的城市小区的社会区文化建设既是的新模式，又是新世纪的主要内容。
3．德国学者普芬多夫（1632—1694）曾这样定义文化概念：文化是社会人的活动所创造的东西和有赖于人和社会生活而存在的东西的总和。按照这个定义，文化既包括，也包括。
4．物业管理小区文化建设的基本内容有设施建设、组织建设、、队伍建设、网络建设、。
5．构建管理小区的社区文化，促进小区的不断提升是小区文化建设的根本目标
6．在城市社区范围内，要建立以物业管理公司为、业主为、基层政府部门为坚强后循的物业管理小区的社区文化共建机制，促进社区文化协调、有序发展。
7．物业管理小区的社区文化建设资金的来源主要有几个方面：一是；二是寻求企事业单位和个人的赞助；三是由社区文化活动的直接受益者出资；四是。
8．物业管理企业的服务品牌是其和的物化，是企业经营理念及企业文化等综合素质的集中体现，是企业经过长期的物业服务实践积累而形成的。
三、选择题
1．根据社区的结构及其综合表现，可以分为（）。
A、农村社区B、城市社区
C、流动型社区C、半固型、永久型社区
2．文化具有（）等特点。
A超生理性和超个人性B复合性。
C象征性D传递性。
3．物业管理小区社区文化建设的原则有（）。
A、主体对象确定性原则B、大众参与性原则
C、活动娱乐性原则D、文化观念整合性原则
E、文化活动亲善原则
4．文化的网络建设包括（）。
A、层次文化网B、观念文化网
C、社会阶层文化网D、硬件设施文化网，5．实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的（）。
A、长远目标B、根本目标
C、现实目标D、短期目标
四、简答题
1．社区的基本构成要素如何？
2．简述社区文化的特点。
3．社区文化的开展和营造对于物业管理工作有什么重要意义？
4．物业管理小区的社区文化建设的主要任务是什么？
5．物业管理企业在社区文化建设中的作用有哪些？
6．社区文化建设的具体形式和途径有哪几种？
五、论述题
1．试述物业管理企业与社区文化的关系
2．述进行物业管理小区社区文化建设主体的关系定位。
3．试述社区文化建设的方法
第十章答案
一、名词解释题
1．区是指聚居在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。
2．社区文化是指在以人口、地域面积为参数划定的社会自然地域范围内，以居民为参与主体，通过文艺表演、科技普及、法律法规宣传、文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素质的文化形态。
二、填空题
1．德国F•滕尼斯
2．社会区建设物业管理
3．物质因素非物质因素
4．政策建设文化品位建设
5．化价值体系文明程度
6．主导基础
7．物业管理单位每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设以文养文，进行文化经营，将其所得再用于社区文化建设
8、企业文化社区文化
三、选择题
1． AB
2． ABCD
3．ABCDE
4．ABCD
5． A
四、简答题
1．社区的基本构成要素如何？
答：构成“社区”，必须具备以下要素：
（1）是按自然与社会经济规律来组成或划分的人文区域。
（2）是社区的存在总离不开一定的人群。
（3）是社区的核心内容是社区中人们的各种社会活动及其扰动关系，有一个维系社区的管理组织。
（4）是社区要有一个相对稳定、相对独立的地域界限或聚居场所，而且，社区还是人类有意识、有系统、有固定性的生产与生活区域。
（5）是生活在该地域的人们具有一种地缘上的归属感和心理上的认同感。
2．简述社区文化的特点。
答：社区文化的特点有：
（1）开放性社会区是一个开放的系统，由此形成的社区文化也是一个开放的系统。首先是社区与社会存在着广泛的联系。
（2）多元性社区文化的多元性是指社区文化主体是由多种文化背景及特征的人群，在某一特定时期，在某一特定社区构成的集合，从而形成的多种文化的共存局面。
（3）地域性社区文化的地域性，是指一定的社区文化总是在特定社区的自然环境与社会环境所制约和影响下形成的，在总体上呈现特定社区的地域文化特色。
（4）归属性社区文化的归属性是社区文化主体对特有的社区文化性质的认同，并产生对某种社区文化的依附、追求、遵从、维护等社区共同行为模式。
3．社区文化的开展和营造对于物业管理工作有什么重要意义？
答：社区文化的开展和营造对于物业管理工作的重要意义有：
（1）社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛。
（2）通过开展社区活动，有利于加强用户与管理公司的沟通，化解矛盾。
（3）社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，创造名牌社区效应。
（4）通过开展社区文化，宣传社会主义法制和精神文明建设，保证了小区的“安全文明”，为社会的稳定和发展奠定基础。
（5）社区文化活动的组织，对于营造社区高雅的文化艺术氛围，次的用户，而高档次和高品位的人群，既是小区强有力的潜在消费群，同时可以提高小区的格调，相得益彰，起到良性循环的作用。
（6）通过举办各种各样的社区文化活动，增强用户尤其是老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士对生活的信心，并呼唤起用户热爱家园建设家园的热心。
物业管理小区的社区文化建设的任务
4．物业管理小区的社区文化建设的主要任务是什么？
答：物业管理小区的社区文化建设的主要任务，总体上讲，就是要以物业管理公司为组织载体、以业主和租户为活动主体、以小区特色的文化活动为内容，通过开展多形式、多层面、多样化的大众性文化活动，营造一个有利于提高小区人们的文化素养和精神境界的氛围，从而实现小区文化整合、创新和提高，达成小区文化建设的目标。
具体来讲有以下几项：
（1）通过大众性小区文化活动，让小区居民“美在其中”“乐在其中”使小区居民产生对小区的归属感。
（2）通过小区文化活动，形成小区特色的社会规范和制度，实现规范整合、行为协调、小区有序。
（3）通过小区文化活动，实现小区居民价值观的整合，形成现代、进步、文明的，各具特
色的小区文化。
（4）能通过小区文化活动，实现小区文化的功能整合和功能发挥，带动城市社区文化的整体发展。
5．物业管理企业在社区文化建设中的作用有哪些？
答：物业管理企业在社区文化建设中的作用有：
（1）物业管理企业在社区文化建设内容上的选择作用
（2）物业管理企业在社区文化建设服务作用
（3）物业管理企业在社区文化建设中对有文化差异小区居民进行文化整合的作用
（4）物业管理企业在社区文化建设中的具有统筹、协调作用
（5）物业管理企业在社区文化过程中具有稳定器作用
6．社区文化建设的具体形式和途径有哪几种？
答：社区文化建设的具体形式和途径有如下几种：
（1）体育活动
（2）文娱活动
（3）专题讲座
（4）举办培训班
（5）报刊宣传
五、论述题
1．试述物业管理企业与社区文化的关系
答：物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解：
（1）社区文化影响物业管理企业的发展
社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。社区文化是一种手段，通过社区文化活动的开展，应该使物业管理水平更高、效果更好。因此，社区文化在内容和形式上应和物业管理有所联系，管理应该有文化内涵，而文化内涵又可以反向推动管理水平跃升。
社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。
（2）物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。首先，建设有特色的物业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之
一、好为物业管理企业所重视。其次，物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理公司大量的资源投入。再次，物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。
2．试述进行物业管理小区社区文化建设主体的关系定位。
答：物业管理小区社区文化建设主体的关系定位可从以下两个方面来理解：
（1）物业管理小区社区文化建设主体的关系定位是指在小区文化建设过程中，各种社区文化建设主体的地位，以及它们之间的权、责、利关系架构。社区文化建设中的主体关系不同，其建设的方式或模式差异很大，主要是目的不同、投入不同、规模与影响不同、功效不同。主要模式有：街道文化部门主导的文化建设模式；小区居民委员会主导的文化建设模式；企
业、事业单位主导的文化建设模式：物业管理公司主导的文化建设模式；业主主导的社区文化建设模式等等。
（2）不同的文化建设模式各主体的地位与作用不同。传统的社区文化建设主要是以街道文化部门主导的文化建设模式为主；大型厂矿企业，大专院校等则以企业、事业单位主导的文化建设模式为主；传统的城市住宅小区文化建设则以小区居民委员会主导的文化建设模式为主；而现代的花园小区等物业管理小区的文化建设则目前多是以物业管理公司主导的文化建设模式为主。物业公司的角色从长远来说，应当逐步从社区活动的组织者过渡到社区文化的协调者与引导者。社区文化最终应逐渐发展为以业主为主导。
房地产发展商在未来的社区文化建设中所应承担的角色，主要是在社区前期规划及配套设施方面、发展商应充分考虑未来的社区文化开展需求，把社区文化渗透到居住环境的设计中去。如社区整体建筑风格的设计、客户（业主）的社会层次定位，同时还包括社区内各项配套设施，如休闲场所等。使社区不仅成为建筑文化和景观文化的展示地，同时也为社区文化发展的提供了舞台。
业主不仅是社区文化的参与者和受益者，更是社区文化的创造者。社区文化建设的一个重要目标就是要在社区成员中确立共同的价值目标，使全体社区成员增进对社区的认同感和归属感，共同建设新社区。而这种感召力和生命力正是来自于社区成员对社区文化的高度认同和踊跃参与。社区中部分热衷于文化活动的积极分子自然组合所形成的文化团队是社区文化建设队伍的雏形和有形体现，正是这些互利性、公益性、非营利性民间团队组织在社区中的活动，吸引了其他业主对文化活动的参与，并逐步形成社区的文化氛围。从一定意义上讲，这些团队活动的内容和形式，活动的规模和质量，是社区文化建设的重要标志。
以业主为主导的社区文化建设模式又有两种：一是自主式社区文化。即是逐步将业主委员会也吸引到社区文化的建设中来，从业主自身的角度出发，尝试采取业主自主、管理处配合的方式开展一些社区文化活动，增强业主们的参与感和成就感，有利于顾客满意度的提高，同时也能引领社区文化的时代潮流。二是自助式社区文化：将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团（如合唱团、足球队、英语沙龙等），定期进行交流，可以提高业主参与社区文化活动的积极性，既能保证活动的频率及适合性，又减轻部门组织工作的压力。
3．试述社区文化建设的方法
答：社区文化建设的方法包括程序方法和技术方法。程序方法是指社区文化建设活动的必须经过的步骤、环节，以保证活动的严密性、连续性和完整性。技术方法是物业管理企业在社区文化建设中解决实际问题的策略、措施、技巧、手段等。这里主要介绍社区文化建设的技术方法。
（1）经济方法。它是利用经济利益手段来调配社区文化建设资源，从而确保社区文化活动的正常开展，实现社区文化建设的目标。经济方法的着力点有以下几个方面：一是充分利用社区文化的经济功能调动开发商的积极性，确保物业管理企业在前期介入过程中与开发商在社区文化建设上的合作。二是系统设计、包装社区文化的服务产品形象与品牌，以优质的服务产品获得多方的资金投入，达到文化与经济双回报，多元主体求共赢的局面。
（2）行政方法。它是指物业管理企业利用纵向隶属关系和横向的协作关系获得行政上的支持，通过行政手段整合文化资源，为小区文化建设创造良好的外部环境和行政资源保障。具体来说：一是利用行业的行政隶属关系，调动本行业文化资源为社区文化建设服务。二是利用物业管理公司的行政隶属关系，通过物业管理企业的社区文化的专门部门，搞好社区文化活动的组织与执行，实现公司内部文化建设大协作，充分利用公司内部的文化资源为本社区居民服务。三是利用基层政权的法规政策手段和行政力量动员和协调常驻社区的企事业单位
及机关、学校将其文化设施文化建设资源对本社区成员开放。
（3）规约方法。它是指物业管理企业通过建立社区规范、制度来约束社区成员的行为，形成良好的社区风俗、习惯，普遍认同社会意识和符合小区文化特色的行为模式。具体可通过小区公约、文化教育、法制普及、报刊舆论、人际沟通、娱乐互动等方式形成小区的社区规范和秩序。在持之以恒的规约活动中实现社区文化的精神从行为上到观念上、价值准则上的内化过程。
作的调研报告
小区不小
——关于城区居民小区物业服务管理工作的调研报告
随着新型城镇化的加速推进，城区居民小区如雨后春笋涌现，居民小区物业服务管理工作作为一项新兴行业取得了较快发展。为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究，全面掌握物业服务行业发展状况，推动小区物业服务管理科学、健康、快速发展，县委办5月中下旬通过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方式，重点对黄梅镇城区小区物业服务管理情况进行了实地调研。现将情况报告如下：
一、小区物业作用不小
物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。
一是能促进经济增长。”买房一阵子，物业服务一辈子。” 作为商品房的售后服务，物业管理推动了房地产业运行体系的确立与完善，不仅本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用，还有利于刺激居民购房积极性，推动房地产业的持续发展，带动县域经济的持续增长。对开发商来说，良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象，增强投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而形成公司经营的良性循环。对住户来说，他们用几乎一生的积蓄来购买一套房子，房子是其个人资产最重要的组成部分，好的物业管理可以使其个人资产处于完好的状态，延长使用寿
命，提高其市场价值，即能确保物尽其用，值其所值。实践证明，物业较好的厦安、誉天下等楼盘销量较好，而且容易转让，保值率高。
二是能提高生活质量。居民小区的物业管理，无论是供水、供电、供气、路灯，还是绿化、休闲设施，都与群众生活息息相关。它直接关系着所有住户的和谐安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理，对改善居住环境，提高市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理可以让人心情舒畅，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、生活品质提升。
三是能增加群众就业。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，我县物业管理从业人员1500余人，从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，有效吸纳了多余劳动力，缓解了社会就业压力，为居民收入增加起到积
极的推动作用。
四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众，直接服务居民，是加强和创新社会管理，推动和谐社会建设的重要环节之一。目前，我县商品房新开发小区80个，县城区原有的老住宅小区或生活大院约170个，总计开发面积超过1000万平方米，约居住居民13万人。这些居民年龄、来源、性别、就业等构成复杂，社会稳控压力大。物业管理通过及时采集、变更住户信息，不断提高人防、技防水平，可以在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸、电梯伤人等恶性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一个个物业区域是构成城区的基本单元，卫生城市、园林城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善。物业管理是建设现代城市的重要基础工作，已成为一项关系民生的社会管理手段。每一个物业管
理区域环境整洁、优美，秩序井然，城区整体面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以来，现有物业服务公司已经发展到48家，有18个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号，为创新社会管理和创建文明城市、园林城市奠定了基础。
二、小区物业问题不小
随着我县房地产业的迅速发展，小区物业管理也暴露出了许多问题，引发了不少社会矛盾，给县委、县政府工作带了很大的压力。
（一）监管部门没有各司其责。一是主管部门力量不足。县房管局是小区物业服务管理行政主管部门。房管局物业管理工作职责设在县房管办，现有工作人员3人，负责对全县80个小区及单位小区、48家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多，工作力量严重不足，难以切实履行物业行政管理职责。二是职能部门管理缺位。小区物业服务管理是一项涉及到社会各个
方面的综合性工作，涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、质监、税务、城管、公安、安监、园林、环保、供水、供电等。由于缺少把各部门联合起来共同指导服务的领导机制和平台，部门之间缺乏工作衔接，有的职能界定不清、有的监督服务不到位，致使遇到事情，往往推诿扯皮，小区成了执法空白区域。如有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、公共场合跳广场舞扰民、乱扔垃圾等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈，物业公司却没有执法权，只能口头劝告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物业服务小区出现的一些矛盾问题久拖不决。还有的职能部门对物业公司有歧视性政策，比如，自来水二次供水用电费用由物业公司承担、电梯和路灯等用电不与居民用电同价、环卫部门收取物业公司的环卫费和装修渣土转运费等，增
加了物业公司负担。三是乡镇的属地管理责任没有压实。按照2017年7月28日通过的《湖北省物业服务和管理条例》规定：”街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷”,但实际上乡镇都认为物业服务管理是房管局的事，是物业公司的事，责、权、费不对等，不愿意管。四是社区的作用没有真正发挥。一个小区，少则数千人，多则数万人，小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决，急需社区出面协调解决。然而，事实上，社区对小区是有心无力，放任自流，形成小区、社区”两张皮”.（二）物业企业服务水平不高。一是实力不强。全县登记注册的72户物业企业中，注册资本在50万元以下的60
户，占83%;从业人员10人以下的10户，占14%;全县物业企业中，一级资质企业2家，三级资质46家；未申请办理物业服务资质的24家，占33%.大多数公司规模较小，市场竞争意识和服务意识淡薄，安于现状，内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高，服务产品缺乏综合竞争力。二是专业水平低。从72家物业企业调查情况看，从业的1500名工作人员，平均年龄48岁左右；保洁人员女性占95%以上。文化程度偏低：管理人员中大专以上文化占5%;保安人员高中学历占8%、初中及初中以下学历占92%;保洁人员98%为初中以下文化；专业水平不高：管理人员具有各类岗位从业资格证的450人，占30%;工资待遇差：管理人员工资月均2000元（公司经理等高层管理人员2600元），保安月均1600元、保洁人员月均1200元不等。大多数人员未签订劳动合同、未按规定办理相关保险。员工文化水平低，同时没有接受过专门培训，致使物业服
务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大。三是服务项目单一。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台。而保安服务又流于形式，人防、技防不到位，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防范；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防范，轻对物的安全监护。据反应，每年小区失窃摩托车在3万辆左右。目前全县开展代灌液化气、代灌纯净水、代售生活用品等服务仅有6家物业公司。四是财务收支不透明。收支没有公开或不全方位公开，导致业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，业主不愿意缴费。2017
，我县物业纠纷不断。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉68起，上级转办8起。
（三）发展基础环境不好。一是开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、空调位、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。调研中物业公司反映，房屋相关信息特别是下水等隐弊工程信息没有移交，给维护带来不便；电梯配置标准普遍不高，给安全带来重大隐患；路灯等弱电线路电缆质量较差；公园、绿化等配套服务设施不兑现；房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。比如：小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主
用不上水的问题。出现问题后，开发商维修、维护不及时，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面。二是业主委员会尚未真正发挥作用。目前，开发商上报县房管部门备案的业主委员只有20个，而且大多有名无实，真假难辨，真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥，开发商、物业企业与业主就缺少了沟通的桥梁，缺少了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物业工作的开展。比如，小区住宅维修基金的提取需要业主委员会组织业主签字，但因为业主委员会作用发挥不到位，全县房屋维修基金时至今日尚未启用，房屋维修因此得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活，群众反响较大。三是业主缴费意识不高。有的业主的消费观念不正确，部
分买房人长年外出务工，家里是刚从农村上来的中老年人居住，没有物业管理观念，对有偿服务有抵触情绪。有的业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责；只要遇到麻烦事情，就要求物业公司解决；只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。有的业主把物业公司职能虚无化，认为我住的房子用不着物业公司来管理，没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差，物业服务照常享受，就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主，看到其他业主不缴费，认为自己交了反而吃亏，也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中，还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局物业费缴纳统计表明，2017年全县统计上报的80个小区，总户数为15000户，其中机关事业单位户数为3000户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为300户，占机
关事业单位户数的10%,影响特别坏；物业管理企业收费率最高的98%,收费率低的只有30%;盈利企业只有20%,微利保本企业达30%,亏损企业达50%.还有的部分物业公司是开发商组建，物业费收不起来，靠开发商”输血”维持，呈现虚假繁荣，为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成，开发商撤离，不再”输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外，有的新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一。四是市场竞争氛围不浓。由于小区物业服务起步较晚，发展滞后，物管企业大多都是由开发商直接指定或者经部分业主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高，成为了制约物业服务业发展的瓶颈，无法形成良性竞争机制，企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感，管理人员的专业素质、管理水平和服务质量都得不到有效提高。
三、需要改进地方不小
一是健全制度，加大对开发商的监管力度。要制定房屋售后服务制度。加强对开发商工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为；在项目前期规划、设计时，房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，保证居住小区建设少留甚至不留”硬伤”,为跟进的物业管理服务打好基础。要制定严格的小区物业承接和查验制度。对参与验收的单位和个人，可以采取责任追究和责任倒查制度，谁签字，谁负责；要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样，约束验收人员切实高度负责，杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象，杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。开发商要把房屋信息向物管企业移交。要制定物业管理常态整治制度。对历史形成的遗留问题要督促
开发商和物业企业尽快落实维修、维护和整改；要加大小区环境整治力度，逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题；对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修部门，限时并保质保量加以解决；对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面，进行全方位监管。
二是规范行为，提高物业服务水平。房管部门要严格把关，高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建县优秀小区的标准，对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反，从严处理，或根据规定
予以罚款，或发动小区业委会辞退物业企业，或限制其参与物业招投标和承接业务。要建立培训制度，提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优，要经常开展小区物业管理工作评比，制定奖惩措施，对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要探索物业管理模式多样化，规范物业企业服务行为，抓紧培养本土龙头型小区物业企业。扶持优秀物业企业发展壮大。要对物业企业给予税收等方面的政策扶持；要抓好小区物业企业进驻招标关，提高物业企业进驻的门槛，物业企业进驻小区要向优秀物业企业倾斜；鼓励物业优秀企业开展规模化、集约化经营，全面提升黄梅县物业的水平和档次。
三是创新手段，破解物业费的收缴难题。物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立”花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要创新物业服务收费方式，推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有权发生转移时，业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的业主进行限制。要增强物业服务经
营透明度，建设物业费征缴信息平台，推进物业费收支公开。
四是落实责任，形成社会齐抓共管的新格局。要以《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施为契机，进一步强化责任意识，把小区物业管理工作提上政府的议事日程，纳入目标考核。要充分发挥乡镇人民政府的综合管理职能，将物业管理与社区管理有效结合，形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。要建立起县房管局、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、供排水、社区以及物业协会、业主委员会等部门要各司其责，齐抓共管，进一步明确职责，细化、量化工作任务。要用好维修基金，加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物业企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持，打好小区物业管理的持久战。
