春节业主服务

春节业主服务（共8篇）

春节业主服务 篇1

尊敬的业主：

岁末甫至，辞旧迎新。2015年的脚步踏着新年的钟声，沐浴着春光，逐步向我们快步走来！感谢广大业主长期以来对我们工作的理解和支持！感谢广大业主对我们工作中不足之处给予的指正！过去一年里，因为您们的理解、支持和信任，使得我们的各项服务工作顺利开展！新的一年里，我们将进一步加强内部管理、规范服务，我们将向更高的服务目标和水准迈进，同时期待着您一如既往的支持和理解，我们坚信：有了您的积极参与，我们定能创造和谐、美好的明天！值此新春佳节来临之际，物业公司全体工作人员祝您及家人新年快乐，万事如意！同时，温馨提示您在新年期间与我们一道做好如下几项工作：

1.安全燃放烟花爆竹，防止火灾隐患。为了您及他人的安全，请勿在楼道内、车辆旁、窗户旁燃放烟花爆竹；

2.请自觉将楼道内堆放的垃圾杂物进行及时清理，并将生活垃圾投放到指定垃圾回收处；

3.请自觉将楼道内存放的自行车存放到自行车棚，保证楼道通畅； 4.走亲访友的外来车辆，请按照保安员指挥，合理停放车辆； 5.探亲外出，请关闭好门窗，防止盗窃等不良行为的发生，保护您的财产安全；

6.按照国家相关规定，禁止在小区内点燃旺火；

7.春节期间有漏水、抢修等问题，请致电服务热线：4944029/***。

祝福送上，望您配合！

春节业主服务 篇2

物业管理服务收费工作既是物业服务工作发端, 也是物业服务最终归宿。按时足额地收回物业管理服务费用, 才能保障小区物业服务的良性循环。但目前的情况物业小区物业服务费的收缴情况却让人寒心, 住宅小区物业服务费收缴率较低, 部分业主欠交、拒交服务费在整个物业管理行业已成为一种司空见惯的现象, 致使物业管理服务质量受到影响, 小区物业服务不能实现良性循环, 也在一定程度上给物业管理行业的健康发展造成缁绊。笔者几年来通过运用有效地方式方法, 对欠费业主进行追缴, 取得了比较好的效果, 为所在企业追回了大量的业主欠费。现与同行进行探讨。

一、先礼后兵, 及时下发欠费催讨单, 善意提醒业主前来交费

在落实欠费追缴的过程中, 关键要留足催讨欠费的证据。催讨单作为向业主追讨欠费的凭证, 写好催讨函起到举足轻重的作用。在信函催讨的内容里, 为体现物业管理单位的诚意, 强调了物业管理单位的有效作为, 感谢业主们的理解与配合, 并给予业主一定的祝福, 给业主留下足够的面子!而后再阐述物业管理单位在物业小区里的有效作为, 以及为小区物业的保值与增值所作的努力。再告知业主还欠着物业管理单位的服务费, 并客气地提醒业主可能因工作、事业太忙而忘记前来交费。提出业主们的理解与支持是物业管理单位搞好小区最大的鞭策与动力, 业主与物业管理单位应一起携手把小区的明天建设得更美好。相信有一部分的业主会被物业管理单位的真诚打动。

在首次比较客气的欠费信函没有取得效果的情况下, 再次发函给欠费业主, 但必须加重欠费追缴的力度与语气, 晓之以理, 指出业主拖欠物业管理费的行为已伤害了其他业主的利益, 触犯了《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》等法规, 违反了与企业签定的《前期物业服务合同》相关约定, 也违背了诚实、守信的社会宗旨。并郑重告知业主, 请其在信函到达的15日内, 到小区服务管理中心结清拖欠的物业服务相关费用。否则物业管理单位将启动法律程序, 通过法律渠道向业主进行欠费追索。要求业主自觉履行业主义务, 以避免诚信不良记录的产生。

二、提供多渠道的缴费方式, 应对业主的无理推托

物业服务工作要有效运行, 小区的日常工作有效落实需要一定的费用来支撑, 物业服务要实现较好的良性循环, 必须以良好、到位的资金作为保障, 小区业主准时交纳物业服务费用, 物业管理单位才能有一定的资金保障, 小区物业管理的日常开支才能正常进行。做好小区物业服务工作, 提供良好的物业服务, 足额收回物业服务规费, 是物业企业经营的一项重要工作。而要及时的催讨物业管理规费, 首先要建立有效地物业费催收程序, 落实执行机制。在日常的小区工作中, 楼管员根据各自负责区域将业主所欠的物业管理规费进行统计、分类, 填制催费通知单, 逐户进行分发, 同时采用短信的方式, 将业主拖欠的物业服务规费以短信的形式群发, 或通过电话催收催讨缴服务费, 首次电话催缴结束后进行分类, 对业主实际情况进行分类, 根据欠费类别有针对性采取二次电话催缴。为错开与业主的上班时间冲突, 经理及管理员利用晚上时间上门与业主沟通、回访。客观的事实显现, 物业小区内存在着极个别的物业服务“钉子户”, 对小区的物业服务工作横挑鼻子竖挑眼, 总是对小区的服务吹毛求疵, 横加干涉, 对于此类的“钉子户”, 除了要主动上门催费, 耐心做好解释工作外, 同时也要在物业服务人员的自身工作中找差距, 认真听取业主的建设性意见和建议, 努力做到想业主之所想, 提高服务水平, 通过小区的优质物业服务让业主感觉到缴交了这些物业管理费物有所值。探求业主为何不交物业费的原因, 征询业主们的意见, 听取业主们的建议, 属于物业管理的服务问题, 要尽快落实处理, 若是开发商的房屋质量问题就要找开发商, 但物业管理单位可以协调处理。对于通过沟通仍无法取得结果的, 业主仍未能在原承诺的时间内如期交纳相应的物业费, 则先采取发放挂号邮件形式进行催缴。为落实公司欠费追缴任务, 公司要求所在物业小区加强服务费的催收力度, 通过对该小区欠费业主的几次走访, 与业主进行交流与沟通, 倾听业主的反映, 得到了业主的相关信息, 采取了有效地应对措施, 在欠费业主催收的各个阶段落实了工作, 取得了良好的效果。

优秀物业服务的最好体现, 就是业主按时交付物业费, 物业服务企业及时、足额地收回物业服务规费。物业管理小区物业服务收费率的高低是衡量物业管理水平的重要指标。另外物业管理事务的运行, 物业小区的日常工作也需要一定的费用支撑, 因此, 物业小区要实现正常运转, 必须有资金作为保证, 才能有效地保障小区服务支出。因此, 重视财务工作, 准时收取物业费, 历来是物业企业重要的工作。物业管理服务收费工作既是物业服务工作发端, 也是物业服务最终归宿。按时足额地收回物业管理服务费用, 是衡量优秀物业管理单位的指标之一, 也是衡量物业管理收费人员是否称职的指标之一。

三、对恶意欠费业主, 通过发送律师函对业主欠费进行催讨

严肃的催讨信函发出后, 一般情况下会有一部分收到该信函的业主会前来缴清欠费, 但仍会有一部分顽固的业主仍然会抱着无所谓的心理来应对, 为进一步落实欠费追缴, 就应深入进行涉及法律追缴的阶段。此时, 物业管理单位不能有丝毫的松懈, 必须拿出连续作战的工作作风, 一鼓作气, 紧追不舍。此时, 物业管理单位就要联系好相应的法律事务单位, 谈妥相应的律师事务工作的费用, 签订签发律师函的费用, 通过发送律师函的方式, 向业主发起欠费的催讨。这也是小区欠费催讨的关键时期, 作为略懂法律的业主, 在接到律师函后, 都会有所触动, 会前来协商、或了解情况, 此时, 物业管理单位就要作好相应的应对工作, 设定可以接受的底线, 留给业主一定下台的台阶, 注意与业主的沟通, 阐明物业服务收取的合理性与合法性。特别强调物业管理单位是立足于与小区业主委员会签订的《物业服务合同》所规定的服务内容与标准, 通过物业员工的服务, 创造良好的小区环境, 为小区业主提供温馨、舒适的生活与工作条件, 通过劳动创造服务价值, 转化为服务费用的收取, 通过小区物业服务收费人员有效地催收, 才能得以实现物业管理企业的良性循环。坚守物业管理的阵地, 不向恶意欠费的业主妥协。

四、对恶意欠费业主进行诉讼追缴

减少物业事务矛盾与纠纷而引发的诉讼案件, 因起诉案件程序复杂, 案件诉讼时间长, 物业管理企业大都因经不起时间、精力的消耗, 而放弃对欠费业主的起诉。但也造成了小区物业管理服务的恶性循环, 使物业管理企业陷入收费率降低、服务质量下降的漩涡。

起诉欠费业主是物业管理单位不得已而为之的工作。对于恶意欠费的业主, 物业管理单位只有拿起法律的武器, 为了小区业主的共同利益, 捍卫自己的经营权益, 通过法律途径, 追回欠费。物业从业者应知法、懂法、用法。物业人员应熟练掌握相关物业管理的法律法规, 熟知《物权法》, 及时与业主进行反馈交流。物业企业与业主之间是一种契约关系, 通过物业协议, 构成合同关系, 业主与物业企业的利益是一致的, 就是搞好小区建设, 不存在利益冲突, 产生了误会、纠纷总会有解决办法。

物业企业应保持危机意识, 注意风险规避, 保护企业利益。物业企业应服务到位、严格管理, 合理规避管理风险。在起诉该业主时, 不留下物业企业不作为的证据, 而造成合同违约。起诉业主要注意吸收经验, 物业管理单位应注意服务合同签订时有关服务内容条文的细化, 分清权利、义务, 避免留下管理失误的证据。为起诉欠费业主成功建立良好的基础。

通过法律途径追回业主欠费是一种手段。为了小区持续稳定发展, 物业企业应搞好与业主的关系, 化解物业企业与业主之间的矛盾, 认真做好物业服务工作, 规避法律责任, 降低风险, 避免损失, 以应对物业服务环境发生变化所带来的困难与挑战。通过对业主欠费的法律诉讼, 及时追回业主欠费, 物业企业运转才能正常进行, 对于风险承受能力不高的物业企业将起到促进作用。

五、结论

春节业主服务 篇3

关键词：家政服务人员；雇佣关系；承揽关系

经济快速发展下的快节奏生活使得越来越多的家庭无暇顾及家务，整个社会的分工进一步细化，家政服务行业也日渐发展壮大，街上随处可见家政服务公司，而那些未受雇于家政服务公司，直接与业主建立家政服务关系的家政服务人员也大量存在于我们身边，但因家政服务引起的纠纷特别是伤害事故的损害赔偿问题在实践中存在着较大的争议，各地法院在审理该类案件时，就家政服务纠纷的性质及损害赔偿等问题，适用法律不一，有的认定为承揽关系，有的认定为雇佣关系，严重损害了法律的统一与尊严。

一、司法实践中的不足

原告苏某与黄某（案外人）二人一起为被告王某夫妇居住的楼房打扫卫生。2013年1月22日，原告苏某在打扫卫生时，不慎从二楼摔至一楼而受伤。原告苏某受伤后虽经送医治疗花了二十多万元的医疗费，但身体也落下了多处残疾，并且尚需后续治疗。巨额的医疗费让原告一家喘不过气来，经与王某多次协商赔偿事宜未果后，原告苏某一纸诉状将王某夫妇告上了法院。庭上，原、被告双方争执较大，其主要争议在于原、被告之间属何种法律关系，被告王某夫妇是否应当对原告遭受的人身损害承担赔偿责任。最终，在法院的促成下，被告王某夫妇同意赔偿原告苏某损失35000元。

目前因雇佣关系或承揽关系而发生人身损害的主要法律规定出现在《中华人民共和国侵权责任法》第三十五条和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条当中，这些条文体现了雇佣关系与承揽关系的法律后果相差较大，但关于家政服务人员与业主之间法律关系的定性，却没有明确的规定，因而，有必要对家政服务人员与业主之间的法律关系作出正确认定，以正确适用法律。

二、雇佣关系与承揽关系的区别

所谓雇佣，是指雇工利用雇主提供的条件，在雇主的指示、监督下，以自己的技能为雇主提供劳务并获取报酬的民事法律关系。雇佣的特征有：①雇佣是以雇工对雇主提供劳务为标的民事法律行为。衡量雇工是否履行义务，并不是以是否完成雇主交给的任务为标准，有时即使未完成任务，只要雇工提供了劳务，雇主仍应支付报酬。②雇主为雇工提供工作条件。雇主为雇工提供工作场所、劳动工具或设备。③雇佣受强制性法律规范所调整。雇佣关系，涉及雇工的基本人权，必须严格遵循法律规定，否则，有关约定无效。④雇工的行为受雇主约束和监督。雇工履行雇佣合同，受到雇主意志的约束，在雇主的直接监督之下，不是独立契约人。⑤雇工履行雇佣合同过程中的风险主要由雇主承担。这种风险主要有两个方面的内容：一是雇工在从事雇佣活动中所受的损害，在《侵权责任法》出台后，主要根据雇工、雇主双方各自的过错承担相应的责任，由于雇工的工作条件系雇主提供，雇工的行为还受雇主约束和监督，因此，一般是雇主的责任较大；二是雇工在从事雇佣活动时损害第三人应承担的责任，由雇主承担。

而承揽，一般是指当事人约定，一方按照另一方的要求完成一定的工作并交付工作成果，另一方给付报酬的民事法律关系。承揽的特征有：①承揽以完成一定的工作成果为目的。承揽人须按定作人的要求完成一定的工作，定作人所需的并非承揽人完成工作的过程，而是承揽人完成的工作成果。②承揽的标的是特定的工作成果。承揽的标的是工作成果，且这一工作成果是承揽人按照定作人的特定要求完成的。承揽标的物具有特定性，以满足定作人的特殊要求。③承揽人在完成工作中具有独立性，定作人只有在不影响承揽人工作的前提下，才能对承揽人的工作情况进行指示、监督和检查。④承揽人自行承担风险独立完成工作。承揽人在完成承揽任务过程中，占有和管理原材料、技术资料和产品。而且，由于承揽标的是工作成果，所以承揽人在完成工作成果过程中，自己承担风险，除非该损失是由于定作人的指示过失、选任过失造成的。

三、二者的判断标准

对于属雇佣关系或承揽关系，司法实践中一般可根据以下几个方面进行综合判断：第一，判断当事人之间是否存在一定的人身依附关系，即是否存在控制、支配和从属关系。第二，判断是否由一方指定工作场所、提供劳动工具或设备，限定工作时间。第三，判断是定期给付劳动报酬还是一次性结算报酬。第四，判断是继续性提供劳务，还是一次性提供工作成果。第五，判断当事人一方所提供的劳动是其独立的业务或者经营活动，还是构成合同相对方的业务或者经营活动的组成部分。[1]

根据上述标准，家政服务人员与业主之间的法律关系显然为承揽关系，理由为：业主对家政服务人员不存在控制、支配的关系，业主不是定期给付家政服务人员劳动报酬，而是一次性结算报酬，家政服务人员是一次性提供工作成果，而不是继续性提供劳务，家政服务人员提供的劳动是自己招揽的业务，而不是业主的经营活动。[2]因此，上述案例中王某夫妇对苏某在劳动过程中产生的风险不承担责任，而由家政服务人员苏某自己承担。再者，由于本案的家政服务人员苏某不具有家政服务行业的上岗证，没有家政行业准入依据，对此，业主王某夫妇存在着选任过失，应当对此承担相应的赔偿责任。因此，上述案例中经听取法院对雇佣与承揽法律关系及责任承担等利害关系的分析，双方当事人权衡利弊之后，遂达成了上述调解协议。

参考文献：

[1]陈晨.家政服务人员相关法律问题研究——以劳动法适用为视角.山东大学.2012年硕士论文

[2]苏敏.我国家政业服务人员法律适用选择——从民法和劳动法的角度.载天水行政学院学报.2011年2月版

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物业致业主的春节慰问信 篇4

尊敬的业主：

您好！

值此新年来临之际，师大物业全体员工向您致以新年真诚的问候，恭祝您新年快乐、身体健康、全家幸福！

在过去的一年里，师大物业积极推行专业化物业管理模式，切实把广大业主的所需所求作为工作的出发点，注重细节，讲求实效，追求品质。充分发挥自身优势，科学、合理的利用现有资源，圆满完成了今年学校物业管理服务的各项目标。为进一步全面提高服务质量和管理水平，推动师大物业专业化、规范化进程，增强为广大业主服务的本领，师大物业还积极参加了成都市物业管理协会组织的优秀物业项目的评创工作，东校区物业管理项目顺利通过评审，成为了全省第一个优秀物业管理校区。师大物业之所以能取得较为优异的成绩，离不开广大业主长期以来给予的关心、理解和支持，在此，向您致以诚挚的感谢！

在即将来临的2006年，师大物业将一如既往的秉承“尽职尽责、尽心尽力、尽善尽美”的服务理念，继续发扬“诚信合作、务实创新、科学规范、以人为本”的企业管理精神，从细微处表真情，从眼前事见质量，力争为您营造雅致、优美的生活环境及活动空间。

为切实满足广大业主的服务要求，让广大业主在生活的方方面面都能感受到师大物业的服务品质，我们利用自身管理、人员、技术上的优势特增设家政服务，以便为您提供全方位的生活便利。我们将规范操作、精心管理、细心服务，将每一份洁净真诚地奉献给您。“你的满意是我们最大的心愿”！

再次祝福您及您的家人新年快乐、吉祥如意！

了解师大物业家政服务:

1、我们拥有一支训练有素、作风优良、技术专精、注重细节、品德高尚、认真责任的家政服务队伍，他们将以热情、细致、专业的服务为您提供洁净、舒适的居家环境！

2、我们配备有现代化专业的清洁机具，包括：洗尘机、打蜡机、高压清洗机、单擦机，可以提供地板打蜡、清洁开荒等专业操作，员工经过长期的正规培训能熟练操作，让服务变得更加轻松、快捷！

3、经过严格培训后的家政服务队员，将严格程序化操作，坚持清洁服务质量标准，细心作业，用心服务，诚实守信，热情礼貌。让您享受舒心和温馨！

4、我们将采用客户全程跟踪服务，设立有专门的客户服务接待中心，负责家政服务受理、客户接待、客户回访、质量跟踪调查，让业主消费更放心，让我们的服务做到尽善尽美！

温馨提示:

为答谢广大业主长期以来对师大物业的关心和支持，我们将进行为期两个月（2006年1月1日至3月1日）“客户互动”活动，具体方式式为：以业主的评判标准决定收费标准，质量评判标准分为优、良、中三级，收费标准以上表中的价格为上限，依次递减5元。

服务受理电话：

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服务投诉电话：

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服务受理网络：

地址：

四川师范大学东校区校园内

普通型单位：㎡80以下80-100101-120121-150151-200201-250

4次/月60708090110150

2次/月354550607090

1次/月253035404560

非合同5060708090130

全面型4次/月***0

2次/月50607080100130

1次/月354045506080

非合同***

春节业主服务 篇5

我司进驻贵小区一年多了。值此中华民族的传统节日--2012年新春佳节到来之际，我们康馨物业管理公司全体员工向广大住户致以美好的祝愿和新春的问候！向辛勤耕耘在各条战线的业主们表示亲切的慰问！

岁月不居、天道酬勤。一年多来，我们在街道、社区党委领导下，积极组织了庆祝建国六十周年业主红色之旅联谊活动、停车棚的修建等项目施工和小区安全系统的整改；加强了与业主们的联系与沟通，并对小区进行了维护保养；对“停车难”的问题积极探索，寻找环节之策，并有所见效；主动为业主与物业公司之间的沟通搭建平台，并安排管理处工作人员主动登门，听取各方面的意见和建议，协助解决了部分难题……我们所做的一切，离不开广大业主的理解和支持。在此，向你们表示衷心的感谢!

惜别旧岁，喜迎新春。2011年即将开启新的希望,承载新的梦想。让我们伴随着悠扬的新年钟声，把真诚的祝福献给我们热爱的祖国，献给我们的宝庆金都。在新的一年里，让我们一起励精图治，携手共创、共建宝庆金都和谐、美好的家园！

最后祝大家新年快乐，阖家幸福！

2012年业主入住服务方案 篇6

安荣物业服务公司 2012年3月27日年业主入住服务

2012年业主入住工作安排

一、入住安排时间、地点

接待时间：2012年3月28日――2012年4月4日 接待地点：××小区物业服务公司客服部办公室 入住地点：××小区 接待时间具体安排：

3月28日：1幢——2幢3 月29日：3幢——4幢 3月30日：5幢——6幢3 月31日：7幢——8幢 4月1日：9幢——10幢4 月 2 日：11幢――12幢 4月3日13幢――14幢4月 4 日：15幢 4月7日、8日接待前几日有事没能来的业主

一、宣传、接待

二、办事机构设置及流程

三、注意事项及其他

1、在办理入住手续的过程中，要注意各小组的分工，若有问题要及时解决。

2、事先电话提醒业主带齐证件，耐心回答业主提出的疑问如有新的事项要尽早提出，以便及时汇总解决，第一时间给业主一满意的答复。

3、针对一些突发事件要事先有应对的方案。如交通堵塞、矛盾纠纷等，要注意小区内的安全保卫以及车辆的引导。

4、入住期间不仅有室内手续办理吗，还有现场验房等程序。而有些楼盘的现场施工尚未完结，现场人员混杂，故应注意业主的人身安全和引导车辆有序摆放。

5、若业主强制要求先验房，由负责人引导业主至接待室解释工作，为了避免扩大影响经批准课变换流程。

6、根据业主验房单填写时间，必须在当天由工程维保人员进行分类汇总，第二天上午八点提交建设单位或工程部门负责人手中做好验收。

7、在联系发放入住通知书时，若联系不上业主，可向开放销售单位核对相关信息，做好通知工作。

8、电话确定入住通知书的收到情况，做到没有遗漏。若有业主在入住期间实在是没有时间前来办理入住手续，可提前预约，给业主开方便之门。

四、联系方式

电话：0576-823242340576-87654345

***（汪小姐）***（谢先生）地址：××小区物业服务公司客服部办公室（一楼103）网址：

春节业主服务 篇7

目前我国在物业管理方面最重要的法律依据是2007年修订颁布的《物业管理条例》。《物权法》虽然相对于《物业管理条例》而言属于上位法, 但是由于《物权法》关于物业管理的专门规定不多, 因而, 单就物业管理范畴而言, 其重要性显然比不上专门就物业管理进行规定的《物业管理条例》。

围绕着《物业管理条例》, 就物业管理中的某些特定问题, 几个重要的法律文件先后颁布, 包括2007年由建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》, 以及2009年由住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》。

司法机关也在规范物业管理方面作出了一定的努力, 最典型的例子是最高人民法院于2009年颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、存在的法律问题

(一) 业主的弱势地位成因

1. 关于业主大会诉讼主体资格的疑惑

按照《民事诉讼法》第49条的规定, 公民、法人与其他组织都具备诉讼主体资格。由此可见, 业主大会是否具备诉讼主体资格的关键, 在于其是否在该条文所列举的三类诉讼主体中。业主大会显然不是自然人, 同时, 业主大会也不是法人。一方面, “业主大会由物业管理区域内的全体业主组成, 是小区业主的议事机构, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”;另一方面, “业主大会是一个自治组织, 由物业管理区域内的全体业主组成, 是全体业主作为成员的所有权人联合体, 既不是国家机关, 也不是事业单位, 更不是营利性机构, 同时其也不等同于企业法人, 而是一个自治性质的组织”。 (1) 因此, 问题的关键就在于业主大会是否属于“其他组织”的范围内。按照《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》 (以下简称《若干意见》) 第40条的规定, “其他组织”是指合法成立, 有一定的组织机构和财产, 但又不具备法人资格的组织。按照该条的定义, 业主大会是否属于“其他组织”的范畴存在着极大的疑问。这种疑问根源于对《物权法》第79条的理解。有些学者认为虽然该条规定建筑物及其附属设施的维修资金, 属于业主共有, 而非业主大会所有, 但是“这些资金有着特定的使用目的, 即为了业主的共同利益而使用, 因此相对独立于每个业主的个人财产”。 (2) 另外一部分学者则对该条文进行绝对理解, 认为业主大会不具有自己的财产, 因而也不能称之为“其他组织”。甚至有些学者认为业主大会连基本的组织结构也不具备, 因为“它没有登记程序, 也没有负责人”。 (3)

2. 业主大会成立困难

2007年《条例》第10条规定:“同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会。”2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第6条再次强调了上述内容, 并在原有内容的基础上增加了相关行政机关或机构的协助及监督义务。

然而, 不难看出, 表面上我国法律已经明确要求相关行政机关或机构应当在业主大会的组建过程中发挥应有的作用, 但实际上, 这些所谓的法律规定是非常模糊的, 因而其可操作性自然是极低的。由此带来的首要影响就是行政的过度干预, 即“各地在执行上述法规的时候, 倾向于由基层的街道办事处或者居委会来控制而非指导业委会的成立”。 (4) 另外, 按照我国现行规定, 房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等一系列的行政机关或机构都有权对业主大会的组建进行指导、监督与协助。换言之, 成立业主大会自然需要上述众多部门的统一协调, 手续比较复杂, 任何一个环节出现问题都可能延迟业主大会的成立。 (5)

(二) 物业服务企业的强势地位成因

1. 在物业管理方式上的矛盾

《物权法》第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”据此, 物权法实际上明确了三种物业管理模式:业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理。 (6)

然而, 2007年修订颁布的《条例》第2条却大大限制了物业管理具体方式的范围, 明确将物业管理方式局限于“业主委托物业服务企业管理”一种。

由此可见, 《条例》与《物权法》在物业管理方式上的规定存在明显矛盾。《条例》使广大业主只能委托物业服务企业进行物业管理, 实际上大大强化了物业服务企业的地位。《条例》从根本上否定了业主对属于自身所有的物业的自主管理权, 有违《物权法》所确立的基本原则与精神。

2. 前期物业管理制度对业主利益的损害

《物权法》没有对前期物业管理制度进行明确规定, 仅仅在第81条第2款规定业主有权对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人依法进行更换。

《物业管理条例》则对《物权法》的上述规定进行了细化, 对前期物业管理制度进行详细的规定。

《条例》第21条要求建设单位必须与物业服务企业签订书面形式的前期物业服务合同。这本来是无可厚非的, 但是《条例》第25条又规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。当上述两条规定结合起来以后就会产生相当大的问题了, 因为《条例》的上述规定违背了合同相对性的基本原则, 侵犯了物业买受人 (即业主) 的合法权益。《条例》第25条措辞强硬, 运用了“应当”的字眼, 意味着物业买受人不仅受到与建设单位签订的买卖合同的约束, 还要受到建设单位与物业服务企业所签订的合同的约束。根据合同法原理, 合同一般只能对合同当事人具有约束力, 并不当然对第三人具有约束力, 因此, 开发商告知购房人, 购房人明确表示同意, 才能对其有约束力。 (7) 《条例》的上述规定显然对物业买受人的意思表示置之不理, 将双重合同义务强加于物业买受人的身上。更令人费解的是, 2009年最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中, 不但对《条例》的上述规定表示支持, 同时又明确否定业主提出的其并非合同当事人的抗辩理由。 (8)

在物业服务企业的选聘问题上, 《条例》的规定进一步扩大物业服务企业与业主之间的权利义务不平衡。《条例》第24条虽然要求建设单位以“房地产开发与物业管理相分离的原则”, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是, 第24条所使用措辞仅仅为“国家提倡”。换言之, 建设单位“依法”垄断了物业服务企业的选择权。因此, “在前期物业管理阶段, 物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘, 业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业, 业主对物业服务价格无从协商和选择, 只能被动地接受”。 (9)

3. 三级资质的物业服务企业准入门槛过低

目前, 我国对于物业服务企业的准入主要通过2007年修正的《物业服务企业资质管理办法》 (简称《办法》) 加以规范。按照《办法》的规定, 我国物业服务企业以注册资本为基本标准分为三级, (10) 不同级别的物业服务企业只可以承接对应范围内的物业管理服务。 (11)

通过分析比较就会发现, 与一级、二级资质的物业服务企业相比, 《办法》所规定的三级资质物业服务企业准入门槛过低。从注册资本上看, 三级资质物业服务企业仅仅需要50万元的注册资本。这个数字仅仅是一级资质物业服务企业的十分之一, 二级资质物业服务企业的六分之一。从具体资质条件上看, 按照《办法》的规定, 实际上只要符合注册资本充足与物业专业人员数量达标两个条件, 就完全可以成立三级资质的物业服务企业。然而, 三级资质物业服务企业所能够承接的物业服务范围, 与二级资质物业服务企业相比, 差距却是微乎其微的。

物业服务企业的准入门槛过低, 无疑使更多别有用心的人浑水摸鱼, 试图通过这种方式攫取暴利。与此同时, 准入门槛过低, 必将导致物业服务企业的数量与日俱增, 从而导致执法难度大大提高, 广大业主的合法权益也就更难以得到切实的保障。

三、完善我国物业管理制度的具体构想

(一) 保障业主的应有权利

1. 肯定业主自由选择物业管理方式的权利

业主依法拥有对物业的所有权。所有权作为一种典型的绝对权, 由占有、使用、收益、处分四项权能组成。业主拥有自由选择管理自己物业的方式的权利显然是不言而喻的。因此, 完善物业管理立法的第一步, 就是要纠正《条例》关于在物业管理方式上的单一性规定, 务求与《物权法》的相应规定一致。这也是“下位法服从上位法”的应有之义。

2. 明确业主大会的诉讼主体地位

按照民事诉讼法的基本原理, 虽然具有当事人能力的主体不一定同时具备民事主体资格, 但就目前的实际情况而言, 通过赋予业主大会以明确的诉讼主体至少为广大业主维护自身的合法权益提供了一种强有力的公力救济途径, 毕竟在面对经济实力远比自己强大的物业服务企业时, 私力救济显然并不足以为业主提供切实的保障。

实际上, 早在2008年6月16日, 最高人民法院曾经发布《建筑物区分所有权法律应用问题解释 (征求意见稿) 》 (简称《征求意见稿》) 。《征求意见稿》第13条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资格, 对《物权法》所未能明确规定的内容作出了较为详细的规定, 虽然其具体内容还有待完善, 但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。 (12) 遗憾的是, 该条最终并没有被采纳。

由此可见, 我国的司法实务中早已呈现出赋予业主大会诉讼主体地位的趋势, 欠缺的只是可供遵守的明文规定。

3. 明确行政力量的介入范围

行政力量的介入在完善物业管理制度中的作用自然不言而喻, 其对于敦促广大业主积极参与到自治管理, 争取自身合法权益具有莫大的作用。但行政力量同时又是一把双刃剑, 过分的行政干预必然会产生反效果。

有鉴于此, 我国在未来的立法中需要明确规定行政力量的介入范围, 将行政力量运用到保证管理规约对业主的约束力的范围内, 以防止现实生活中某些自治观念意识、民主意识有待提高的业主无视管理规约。而对于管理规约的制定, 则应该基本排除行政力量的干预, 充分尊重业主间的意思自治, 以鼓励更多的业主参与到民主自治管理中。

(二) 限制物业服务企业的强势地位

1. 改善前期物业管理制度

首先需要强调的是, 当事人间的意思自治始终都应该得到尊重。但同时, 如何将物业开发商与物业服务企业串通损害业主利益的可能性降到最低, 同样也是未来立法需要着重考虑的问题。

为此, 一方面, 法律应加强对当事人意思自治的尊重, 明文要求当事人在合同中添加一系列明确、细致、详尽的强制性条款。这些强制性条款既应当对业主行为进行规范, 防止其滥用权利, 又需要规范物业开发商或物业服务企业, 防止其运用相对强势的经济地位损害业主权益的内容。拟定财务年度收支预算草案、保存管理账目、开设专门银行账户等一系列强制性条款都是未来立法可以考虑的内容。另一方面, 这些强制性条款不仅可以规范物业开发商的行为, 也应该对物业服务企业的行为进行规范。毕竟物业开发商与物业服务企业的串通往往是非常秘密的, 第三人通常难以发现。与其对物业服务企业与业主的合同进行繁琐的审查, 倒不如直接扩大上述条款的适用范围。

通过这类型强制性条款的设置, 首先可以有效杜绝物业开发商与物业服务企业之间相互恶意串通的可能性;其次, 业主的知情权也可以得到充分保障, 避免业主承担在前期物业管理框架下的“双重合同义务”。

另外, 立法机关甚至可以考虑就物业管理出台“示范性合同”, 通过法的指引作用, 为业主与开发商的行为提供更为明确的引导。

2. 提高三级资质物业服务企业的准入门槛

笔者认为, 我国现行立法中对物业服务企业进行资质等级划分的做法, 既可以促进物业服务行业的发展, 又为业主在选聘物业服务企业的过程中提供了更多相关信息, 使业主更能因应自己的需要作出选择。

然而, 现行立法对于三级资质物业服务企业的准入门槛与前两级资质的物业服务企业相比显然过低, 容易为某些居心叵测的人利用, 通过设立物业服务企业的方式滥竽充数, 牟取暴利。因而, 在未来的立法中, 除了可以从注册资本的角度提高准入门槛外, 还可以从企业人员专业素养等角度进行考虑, 并纳入将来的立法中。

摘要：物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸显出来的一个社会问题, 因涉及千家万户的生活和生产秩序, 关系社会的稳定发展而备受各界重视。文章拟从物业管理纠纷实践出发, 分析物业管理纠纷频发的原因在于物业服务企业与业主法律地位的不对等, 进而探讨该不对等的法律根源。针对上述问题, 文章尝试提出改变此种不对等地位的构想, 以期进一步完善我国物业管理制度。

物业管理服务协议及业主临时公约 篇8

1、前期物业管理服务协议„„„„„„„„„„„„ 2

2、业主临时公约„„„„„„„„„„„„„„„„ 10

前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方（业主）：

乙方：

本物业名称：

甲方所购房屋基本情况： 类

型： 住 宅

座落位置：

小区

号楼

室 建筑面积：

平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议，本协议适用于自房屋出售之日起，至本物业成立业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。

下列词语在本协议中，所赋予的定义是：

1、专有部分---指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备；

2、共用部位---指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、外墙面、公共通道等；

3、共用设备---指住宅物业或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、共用线路、锅炉、暖气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋；

4、共用设施---指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等；

5、业主——包括甲方在内的本物业的房屋的所有权人。

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业管理行为，有权就物业管理的有关问题向乙方提出合理的意见和建议；

3、签订《业主临时公约》，并承诺遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等的规定和义务，对承租人、物业使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等规定造成的损失、损害承担民事责任；对业主本人、家庭成员、物业使用人及访客等在公共区域进行娱乐休闲活动的安全全权负责；

4、依据本协议及时向乙方交纳物业管理费；

5、装饰装修房屋时，为保证本物业的整体外观以及长期使用寿命，必须遵守本物业《装饰装修管理规定》；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需改变及合理使用公共建筑、共用部位、共用设施设备的，应取得本物业三分之二的业主同意，报政府主管部门批准并向乙方备案后实施，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，必须给予经济赔偿；

7、出租自有物业时，应保证按时交清全部物业管理费，并要求承租人遵守当地政府有关出租屋管理规定；

8、转让自有物业时，应交清全部物业管理费，并有责任告知受让方与乙方签订本协议；

9、积极做好室内安全、消防等防范工作，对室内用电、用水、用气等专用部分设备设施的使用安全负责，给邻里造成损失、损害的应承担相应法律责任；

10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业给排水、维修、通行、卫生等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

11、承诺不得擅自作为办公室、集体宿舍、商业、仓库、加工场等其他用途，以保持本物业的功能和档次；

12、承诺在本物业内饲养宠物、花、鸟等，应当遵守国家的相关法律法规，不得侵害他人的合法权益；

13、承诺教育家庭成员、物业使用人及访客等不向窗外丢弃任何物品，不在窗台、阳台栏杆、露台外侧等危险位置放置任何物品，以避免由于外力作用引起的高空坠物的可能；

14、承诺不在外墙、内墙或玻璃窗上粘贴广告、标牌等任何有碍观瞻之物品，以保障本物业整体外观形象整齐；

15、了解并同意因业主违反物业管理制度和《业主临时公约》等规定可能导致物业管理费用升高，由此产生的费用由相关业主或全体业主承担；

二、乙方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，并从物业管理专业角度，制定本物业的物业管理制度，并通过书面、公告等方式告知甲方；

3、结合本物业实际情况，编制工作计划、物业管理费用预算，并向全体业主公告；编制房屋、设备设施大中修方案报业主委员会批准后实施；

4、建立健全本物业的物业管理档案资料；

5、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等规定的行为，对业主和物业使用人违反以上相关规定的行为，有权采取劝阻、制止、在本物业内公示、要求赔偿经济损失、诉讼等方式进行处理，有权对甲方即将造成的有损于全体业主的行为予以劝告或制止；

6、可以委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

7、依据本协议向甲方收取物业管理费用；

8、每向全体业主公告本物业管理区域内主要物业管理服务事项，公布物业管理费用收支帐目；

9、为保障本物业整体利益，将涉及装饰装修房屋的注意事项、禁止行为和限制条件等的《装饰装修管理规定》在房屋交付使用时书面告知甲方，甲方如有违反上述规定的，乙方有权独立或代表其他业主报告政府主管部门并有权向当地人民法院提起诉讼；

10、为维护、修缮公用设施、设备，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，对现场设置有效的防护措施，并将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状；

11、承担本物业管理区域内的公共秩序维护工作，在物业管理区域内发生紧急事件或突发事件，乙方在采取应急措施的同时，及时向政府行政管理部门报告；

12、为便于甲方房屋自用部位、自用设施设备的有效运行，乙方将提供相应有偿服务；

13、如乙方不再为甲方提供物业管理服务，应及时办理交接手续，向甲方代表人移交全部物业管理用房与物业档案资料； 第二条 物业管理内容及要求

一、房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁，无违章搭建、乱建现象；

二、房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患；

1、计划性设备检修须停水、电等，乙方须提前公告全体业主和物业使用人；

2、市政供应导致临时停水、电等，甲方有义务联络相关市政公司了解处理情况并反馈给相关业主和物业使用人；

三、环境卫生：

1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾外运联系；

2、公用绿地、花木修剪整齐、美观，花草树木长势良好；

3、建筑小品等养护与管理，美观、完整；

4、公共区域四害消杀服务，定期杀虫灭鼠；

四、公共秩序维护管理：

1、内容：

1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； 2）门卫岗位实行24小时值班制度； 3）机动车辆出入登记、检查；

2、责任：

1）严格管理秩序维护员队伍，做到作风严谨；

2）在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报； 3）不承担甲方人身与财产保管保险责任，如有损坏丢失不负责赔偿。

五、交通秩序与车辆停放：

1、内容

1）机动车、非机动车停放有序；

2、责任

1）负责车辆的有序停放；

2）不承担车辆和非机动车辆保管和损坏丢失赔偿责任。

六、房屋装饰装修管理。第三条

物业管理费

一、物业管理费是根据不同物业类型、公用设施设备配置等按建筑面积向甲方收取，具体收费标准如下：

多层住宅：每平方米

元/月(备注：物业费价格暂定为

元/月，最终价格以物价局规定为准；不含景观水系、园林绿化用水、公共照明费用）；

停车位管理费：地下车库每平米 —— 元/月，露天车位每个每月 —— 元（待定），独立车库按住宅建筑物业管理费收取；

二、物业管理费自房屋交付使用次月的首日起计收，未售出的房屋及未办理房屋交付使用手续的房屋，由开发商于次月起全额交纳物业管理费；

三、物业管理服务费按月交纳，甲方在每月5-8日前履行交纳义务。如甲方未按时交纳物业管理费，除暂停服务外并每逾期一日将承担应交管理费总额千分之三的滞纳金；物管服务费不包括对业主及业主使用人的人身、财产的保险、保管赔偿业务。

四、以上物业管理费收费标准不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，甲方专有部分的维修费用，园林景观、雕塑、小品的更新费用，上述（除甲方专有部分的维修费用由甲方自行承担外）费用按专项维修资金的相关法规执行；

五、以上物业管理费收费标准不包括加压水泵、景观水系、草坪灯等公共照明、园林绿化用水等房屋共用高能耗设施设备运行所需能耗费用；此部分费用由乙方向甲方据实分摊；乙方需按水电供应商收费凭据准确测算后得出平均值分摊到相关业主，本物业管理运行两个季度后将此部分费用使用情况公告全体业主；

六、因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙体、地面、扶手等共用部位、共用设施设备的污损，由甲方负责修复并承担费用；

七、乙方有权在本物业管理运行后，据实测算管理费标准，经物价部门审批同意后予以调整物业管理费。第四条

其他有偿服务费用

乙方收取的停车场泊位费，仅含停车场设施设备、交通秩序方面的维护，不承担车辆、车内物品的保管赔偿责任；

1、停车费：本物业内将提供少量的车位供业主使用。车位使用人需按当地政府公布的停车收费标准交纳临时停车费，所有收入将全部纳入设施维护统一开支，乙方不承担车辆及车内物品的保管赔偿责任；

2、乙方为满足甲方优质生活需要，提供高效、快捷、优质的居家服务，具体服务内容将在本物业内公布，并向服务接受者收取成本费；

3、乙方有权在不损害房屋本体结构、不损害公共设施设备运行、不损害全体业主利益、不损害楼宇形象档次的情况下，安排或布置商业广告及商业促销活动，所有收入将全部纳入设施维护统一开支。第五条

代收代缴收费服务

乙方为方便甲方支付日常用水、用电、有线电视等费用，在当地市政主管部门的许可下，为甲方提供上述代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，甲方不承担额外费用。第六条

专项维修资金的管理与使用

物业专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹按照昌邑市相关法规执行。

第七条

保险

一、为抵御甲方不可抗拒之风险，保全房屋共用部位、共用设施、设备等的使用功能，乙方有权在物业保修期满后办理物业保险事宜，具体保险内容、费用将每季度向甲方公示收取；

二、甲方为抵御家庭财产、人身安全、车辆保全或其他属个人所有财产的安全风险的保险责任由甲方自行办理。第八条

乙方服务报酬

一、乙方提供物业管理服务，采取包干制方式收取物业管理费； 第九条

违约责任

一、乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

二、甲方违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期两个月仍拒绝缴交的，乙方可向物业所在地人民法院提请诉讼，由于甲方未交纳管理费而影响其他业主利益的，需承担赔偿其他业主相应经济赔偿责任；

三、甲方同意因为下列事由所导致之损失或损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：

1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害；

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害；

3、因本物业内公共设备、设施或景观小品本身质量问题所致之损害；

4、因甲方或第三者故意或过失所致，或甲方违反本协议、《业主临时公约》、《装饰装修管理服务规定》等物业管理制度所致之损害；

5、甲方专有及约定专用部分发生火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害；

6、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害；

7、自甲方拖延给付物业管理服务费至清偿日期间所产生的任何损害；

8、本物业区域内机动车辆或非机动车辆被窃、被破坏或车内财物被窃所致之损失；

9、甲方或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之损害；

10、除上述各款外，其它经由政府职能部门裁决不可归责于乙方之事由者。

第十条 为维护公众、甲方、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方相应财产损失的，乙方不负赔偿责任。

第十一条

在本协议执行期间，如遇到不可抗力，致使协议无法履行，本协议自行失效。

第十二条

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十三条

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决不成的可向物业管理行政主管部门申请调解，调解不成的向物业所在地人民法院提请诉讼。

第十四条

在签订本协议前，乙方已将协议样本送物业管理行政主管部门备案。

第十五条

本协议正本一式贰份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（业主）签字：

乙方签章：经 办 人：

年 月 日

年 月 日

业主临时公约

为了保证楼房及设施的完好，共同维护小区的整洁优美和良好的秩序，以便于各业户和所有居民正常的生活和休息，本公约立约人同意共同签约，遵守下列条款。

第一章

总 则

第一条 本公约根据中华人民共和国建设部颁发的《城市异产毗连房屋暂行规定》和中华人民共和国国务院颁发的《物业管理条例》等国家法律、法规及本地区有关房地产管理和物业管理的有关法规、政策而制定。

第二条

业主接收房屋时，与物业公司共同签署本条约，业主如将房产转让，其签署的本公约视为随房产一起转移，原业主有责任向新业主申明。

第三条

本公约对业主房主的居住者（包括家属、客人、承租人等）均有约束力，凡违反本公约的业主负所有连带责任。

第四条

业主及居住者必须遵守中华人民共和国法律、山东省法规及本小区订立的管理规定。

第二章

业主（客户）的权利、义务和责任

第五条

本住宅只能作居住使用（售房合同另有规定者除外），业主不能改作任何其它用途。

第六条

业主不得将其住宅作非法或不道德用途，或在住宅内进行妨碍或侵扰其他业主的事项。

第七条 业主或使用人有正当合理地使用本楼房的公共地方和公共设施的权利，亦有义务维护公共区域的整洁、畅通及公共设施、公共绿化的完好。

业主或使用人在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

（4）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

（7）践踏、占用绿化地；损坏、涂划园林建筑小品；不得在公共场所晾晒衣物。

(8)在公共场所、道路两侧乱设摊点；

(9)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；(10)随意停放车辆；

(11)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；(13)法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

第八条 业主或使用人有义务维护楼房之整体观瞻，对于有碍观瞻的行为，物业管理公司有权利纠正。住户不得在室外加建任何建筑物，不准在楼宇外墙安装遮光帘、晒衣架、广告牌及外凸窗栏（防盗窗），因外墙、窗、阳台四周都已做保温处理，为防止破坏外墙保温层，室外不允许安装防盗窗等，如私自安装除责令拆除外并负责修复，引致漏水情况，将由业主负责。敞开式阳台不准封闭。

第九条 业主如需将其住宅装修或改建，必须向物业公司提出申请并预交押金和管理费（保证房屋公共部位、设施、设备、道路的完好），经物业管理公司批准方可施工，施工完毕经物业公司验收合格后退还押金。业主安装空调机，应按物业公司统一规划的位置安装，不能破坏楼宇结构、损坏墙体及公共设施等。安装“太阳能”，应按物业公司统一规划的位置安装，不能破坏楼屋面，楼房的结构和外观不能破坏、更改。

第十条

凡在本小区居住的业主必须采用集中供暖的采暖方式，并严格遵守《小区冬季供暖管理规定》。

第十一条

所有人员进出小区自觉接受门卫管理，大型车辆严禁进入小区。

第十二条

业主在转让或以其它方式处理其房屋所有权时，应确保新业主签署本公约承诺书并于七天内交给物业公司。

对于违反上述规定的行为，每个居民都有制止和检举的权利和义务，管理公司可以上报主管部门按规定处罚。

第三章 业主（住户）应支付的费用

第十三条

业主须承担维修维护楼房的主要结构，包括屋面、外墙、道路及公共设备、设施(供、排水主管道，供电主线路等)的费用，按照有关规定交纳、支取维修资金。

第十四条

业主自接收房屋之日起，须按月支付物业管理费。物业管理费主要用于：

1、小区公共区域的清扫、保洁及垃圾清运。

2、小区公共绿地、花草树木的维护、管理。

3、区公共设备、设施的日常保养、维护。

4、小区公共秩序的维护。

5、管理人员的薪酬及办公费用。

第十五条

各项费用的交纳办法：

业主应于每月5—8日前交纳当月各项费用。也可提前预交。逾期交纳，每逾期一日加收应付金额的千分之三（3‟）的滞纳金，逾期一个月以上者，管理者有权停止服务，并将有权采取法律途径催缴等措施，直至业主缴清所应缴费用连同滞纳金为止。

第十六条

业主如长期离开其所购房屋，应到物业公司登记，声明管理费等费用的支付方式，留下通讯方式。

第十七条

物业管理费按xxx物价局核准的标准执行并随之调整。

第四章

管理机构

第十八条

xxxx物业管理有限公司负责对本小区进行管理。管理宗旨：以人为本、真诚服务、用心构建和谐社区。

第十九条

物业公司的管理范围：

1、小区公共区域的清扫保洁。

2、小区公共绿地、花草树木的维护、管理。

3、小区公共设备、设施的日常保养、维护。

4、小区公共秩序的维护。

5、住户水、电费的代收代缴。

6、协助公安部门做好小区的治安排查工作。

第二十条 物业公司对于违反本公约的行为，应对行为人及有关业主采取说服教育并视情节轻重，报告有关行政管理部门依法处理。

第二十一条 物业公司在下列情况下不承担管理赔偿责任：

1、无法避免的燃料、材料、供水、电力、火灾、水灾、地震等不可抗力导致的服务中断。

2、涉及产权出租人及产权承租人双方间的纠纷而造成的任何损失。

3、涉及任何刑事责任、无意或蓄意破坏而造成的损失。

4、涉及业主或使用人任何财物，包括机动车或非机动车失窃、损坏的。

5、业主或使用人在小区内因自身原因造成身体伤亡或物品损坏的。

6、物业公司无法控制的其他原因。

第五章 附 则

第二十二条 本公约在执行中，物业管理公司可以依照国家法律，政府法规或基于大多数业主的意见进行修改，并通知各业主。

第二十三条 人为造成公用设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

第二十四条 按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用，按规定交纳闲置空房管理费及其它费用，房屋产权人负有最终交纳责任。

第二十五条 业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。第二十六条 自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

第二十七条 加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。

第二十八条 遵守国家的计划生育法规条例，不超生，按时透查。第二十九条 本公约一式两份，业主与物业公司共同签署，各持一份，签字后即生效。

业主（签字）：

xxxx物业管理有限公司（盖章）

年 月 日