房地产税收制度与政策（共8篇）
近几年来，我国房价不断上涨，迫使我们要更加关注房地产行业相关的税收制度及政策。目前我国的房地产税收制度是分税制后形成的制度，难以解决迅速发展的房地产市场突出问题，如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等问题，整合已出台的房地产税收政策，修订、增加能促进房地产业健康发展的税收制度及政策研究成为摆在税务机关面前的重要课题。
一、我国房地产税收现状及存在的问题
（一）征税环节繁杂，涉及税种多。房地产税收包括土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保育等多个环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税（或个人所得税）、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税（以下简称投调税）（自2000年初暂停征收）。房地产经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。房地产保育环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税、房产税、营业税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等。就税（费）种而言，房地产业主要涉及12个税种，是涉及税种最多的一个行业。
（二）“小产权房”税收政策界定不明晰，房地产登记管理制度不统一。目前，在房地产业中，“小产权房”税收问题争论较大，该不该征税？该在哪个环节征收？该征多少？一直是税务机关一个不明晰的问题。首先是取得土地使用权环节税收不能实现。本阶段的土地一般未出让，多属集体土地。其次是房地产开发环节税收难以实现。本阶段开发商资质条件差，小“包工头”、小“开发商”较多。最后是房地产销售或转让阶段可实现税收但税收收入严重不足。目前，全国各地因拆迁而建的还房越来越多，这些房屋仍建在集体土地上，还房户多房销售引发的税收问题各地执行不统一，税收流失严重。房地产登记机关在房管部门，税务机关对房地产信息不了解或了解不全面，很难掌握单位和个人所有房产信息，利用房产面积、数量等指标抑制房价很难实现，税收的调控作用得不到发挥。
（三）存在重复征税（费）的现象。我国房地产税收制度税种繁多，重复征税，在同一环节征收多种税收，同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象既征收耕地占用税又征城镇土地使用税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对房地产产权转让收入征收的税种就更多了，除营业税及附加、土地增值税外，还要征收所得税；对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据，除征收印花税外，还要缴纳契税。同时，房地产市场税费体系混乱，以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示，在房地产开发的整个过程中，税收为建筑成本的9％，而各种费用高达41％；2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一，费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费是房价上涨最直接的原因之一。
（四）计税依据不合理。我国涉及房地产部分税种的计税依据不合理。如对自用经营部分的房产税是以房产原值扣除10％-30％的余额为计税依据；对城镇土地使用税则以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加，税收政策起不到目标调控作用。另外，我国的土地出让制度不合理，我国目前的土地出让制度是土地批租制，根据土地用途期限分为40年到70年不等，这种一次性支付几十年费用的制度一方面加大房地产的建设成本，抬高了房价，另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象，不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。
（五）征税范围过窄。部分涉及房地产税收的税种征税范围过窄，阻碍了房地产市场主体的公平竞争，同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大，大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村，占用我国有限的耕地面积，城郊结合部成了房地产税收的“避风港”。同时房产税在城市免税范围过大，个人所有非营业用的房产都属于免税范围，房产所有人纳税意识淡漠。
（六）重流通，轻保育。在现行房地产税收制度下流通环节税种较多，税负较重，而在房地产的保有环
节税种较少，税负较低，且部分税种的免税范围过大。资料显示，在房地产的流通环节，税负水平已达到30％-40％。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限，使新建商品房价格上涨，另一方面又助长了房地产的私下交易，阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保育的局面使投资者不必为保育房地产而纳税，造成房地产资源的浪费。
（七）税收行政效率低下。税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下，主要表现在以下几个方面：
1．税收立法层次低，稳定性差。目前针对房地产税收的专业实体法还一部都未出台，有关房地产税收的实体法律只能借鉴综合适用的《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》，在房地产税收领域普遍适用的都是行政法规和规章，权威性低，稳定性差。
2．部分房地产税种设计不合理，操作繁琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税，该税种对增值额的规定十分繁琐，加上房地产开发销售周期较长，计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂，不易执行，十余年来，并未真正实现按增值额征收税款。
3．税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善，不可避免存在着许多私下交易，使税源减少。同时，与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟，一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法，另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高，难以适应税收征管的需要。
二、完善我国现行房地产税收制度及税收政策的建议
（一）恢复征收并修改投调税。投调税是在原建筑税的基础上，为抑制经济过热，引导投资方向而设计的税种。投调税开征以来，对重复建设、无效投资等起到了一定的抑制或调节作用。随着我国房地产市场经济情况的发展变化，对单位计划外用房和个人第二套以上房屋恢复征收投调税，既可以抑制房地产投资过热问题，又可为国家鼓励发展廉租房、基本用房提供一定的资金保证。恢复并修改投调税有三大优势：一是不需要立法，只作简单修改，便可操作使用。二是恢复内容简单，纳税人方面，建议把外商投资企业和中外合作企业统一到内资企业纳税，实现税负公平；税目方面，增加只限于一般民用住宅（包括商品房住宅）和公费建设超标准住宅。三是税率设计按房屋面积或套数设计，有可操作性，如按房屋套数（第二套房起）可设定5%、10%、15%、30%四档税率，也可按房屋面积设定税率，如豪宅或商业门面按价格设定5%-30%的比例税率。
（二）取消、完善部分税种
1．对部分房地产收费实行“费改税”。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象，其中大部分属于不合理收费，建议取缔不必要的收费项目，将必要的收费项目改作税收，可增强依法征管的刚性。
2．完善土地增值税。为减轻土地增值税清算困难，普遍执行土地增值税开发成本核定扣除额标准清算原则，可借鉴增值税管理办法，对土地增值税按普通住房、商业用房、其他用房类别实行比例税率的征管办法。
3．修订耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据，实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据，并适当提高税率，以促进耕地资源的节约使用。
（三）合并税种，开征物业税
在房地产取得阶段，将印花税并入契税；在经营阶段，保留企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税和教育附加；在保有阶段，将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。
1．物业税征收的意义。第一，优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端，加速房地产市场的流通，抑制房地产的投资和投机需求。第二，促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳，使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少，降低房地产产业的壁垒，有利于吸引更多的开发商进入，促进行业繁荣发展。第三，有利于政府职能转变。开征物业税,各届政府只能享用分摊土地使用权出让收取的税费，由于本届政府的税费收入大幅减少，为了增加税收收入，必然会提供更好的公共服务，有利于投资环境和生活环境的改善。
2．物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人，课税对象为土地和房屋，税率应该在0.84％-0.1％之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村，同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值，该办法符合国际惯例，税额随着不动产价值的升高而增加。同时，由于物业税首次征收，可采取循序渐进的方法，先从商业房地产改革开始，逐步过渡到一般性质的房地产。
（四）或将部分现行条例上升为法律。如果物业税开征有困难，可将房产税、土地使用税条例上升为法律。城市、县城、建制镇、工矿区房产是房产税、土地使用税的主要税源，房产实行实名制后，个人房产信息清楚，关系明确，现行的房产税、土地使用税条例对纳税人的法律约束力较差，房屋承租人与出租人就税收问题张推李谢，找不着纳税人。将房产税、土地使用税条例上升为法律，可进一步明确房地产权产权所有人与使用人的法律责任。另外，在保育阶段，对持有二套以上住宅或个人拥有实际用于商业性质门面的房屋征收房产税、土地使用税。
（五）提高税收征管效率
1．对“小产权房”销售不动产税收要尽快作明确界定。目前，全国各地对“小产权房”销售不动产税收没有明确的界定，各地执行不一，“小产权房”客观存在，交易成立，而且数量逐渐增加。“小产权房”交易其实类似集体土地上农民房屋交易情况，现行房地产税收法规规定，农村房屋交易仍按正规商品房交易缴纳相关税收。笔者建议在“小产权房”交易时暂按营业税房屋租赁业征收营业税及附加，待交易双方明确产权性质后，税务机关正式按销售不动产征收相关税收，已缴纳的房屋租赁业税收可作抵减部分扣除。这样做既防止税收流失，又为房地产业健康发展提供了个性化服务。
一、目前我国出台的房地产政策
2010年4月17日, 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。建立了房地产市场体系, 增加房地产市场信息披露, 加强对房地产市场的监管。
2011年1月底, 国家先后将重庆、上海作为房产税试点。
2013年政府公布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》, 增加对房产的限购、限贷的要求;公开房地产信息;加强社会公众的监督, 细化房地产的调控措施。
2013年“两会”开幕前, 国务院常务会议发布了新的调控措施, 其中一条细则非常引人瞩目:“出售自有住房将按转让所得的20%征收个税”。
近些年房地产政策的实施, 是政府坚定的调控房地产市场, 短期来看对稳定房价有一定效果, 但长期看来收效甚微。因为尽管政府加大了对限价房的调控力度, 但实际只为削减新房供应量, 未来房价走势仍然不可乐观。主要原因是房地产市场的供应和需求的矛盾已经积累了很久, 政府应该从供应和需求方面, 根据实际情况做出更适当的措施。
二、房产税对房价的影响
房产税是以房屋为征收对象, 以房屋的税收剩余价值或租金收入, 向房屋持有人征收的一种财产税。房产税的征收, 是政府从宏观方面调控房价的有效途径之一, 对房地产行业的长期健康发展是有利的。
(一) 从需求方面分析
商业住房主要是指新房、租赁房和二手房。从消费需求的方向来看, 房产税的征收不影响那些具有消费需求的人。因为征收房产税并非影响消费者的刚性需求。然而租金的波动会影响住房人的消费需求, 租金与消费者的需求负相关, 越高的租金, 需求会越低。
从投机需求的角度看, 房产税的征收增加了投资的成本, 同时, 延长投资回收期会增加投资的风险。因而, 人们为了规避风险, 会出售房屋, 进一步导致房价下降。短期看, “房地产热”现象已经降温, 投机需求减少, 在一定程度上抑制了房价。但随之而来的是居民们逐渐转移到租赁市场, 消费的需求将会使房租价格上涨, 但人们的刚性需求却不会减少。
市场上的供给量和需求量最终使得房价会回升, 投机者将房地产税转嫁给买房者, 从而进一步提高住房价格。这样, 征收的房地产税是将税收负担转嫁给了消费者的购房需求, 并且进一步加大了贫富差距。
(二) 从供给方面分析
由于房地产市场的开发周期比较长, 短期内征收房产税还不影响已有房屋的供应量。然而, 当房价开始增长, 很多房主会开始销售房屋, 这意味着住房的供应会增加, 尤其是会增加二手房的供给数量。
所以我们同样不能忽视租赁市场中供给和需求的变化, 房产税的实施会使得人们不敢购买多套住房, 这样将会减少可租的住房供应, 加剧了租赁市场的竞争。租金上涨, 会反过来影响新房和二手房市场的供求。此外, 住房供应结构也发生了变化, 房地产企业将增加到开发负担得起的住房, 逐步转向更适合普通消费者的住房, 这是有利于改善房地产市场的供应结构。
三、个税提高的影响分析
从上面的分析, 可以预见, 房屋价格将出现先下降后上涨。 在地方细则出台之前, 住房成交量将会突增并且房价下跌, 但从长远来看, 房价将继续上升。
(一) 个税提高的正面影响
1.抑制开发商之间相互购买来增高价格。税收成本的调整将大大影响交易量。二手房交易量将会突增之后突降。一个重要的原因是, 通过对个税的调整, 使房地产开发商之间的相互房地产变为不可能, 间接达到控制房价的目的。
2.清理投资者, 提高市场效率。个税的增加可以抑制投资型买家的购房需求。由于投机投资型买房者会因为利润减少和不可预知的风险而退出投资房地产, 转向其他投资渠道, 因此一些投资者将被清除房地产市场, 使市场可以更好地分配资源。
3.增加新的活力, 稳定经济运行。由于二级市场交易被切断, 房地产市场的持续增长可能更为活跃。购房者将在更为控制下的税收优惠购买新房, 从而刺激新房销售, 新城镇建设继续稳步推进, 保持经济发展的良好势头。二手房市场则可以回到一个相对理性的市场, 投机将得到有效遏制, 干扰因素对价格的变化将减弱, 通过市场的作用来调节房价。而整个房地产市场的成交量将不降, 可以保证整个市场保持平稳发展, 不会对经济造成太大的冲击。
(二) 个税提高的负面影响
1.避税方法层出不穷, 增加了社会成本。国务院“新国五条” 出台之后, 各种避税的手段层出不穷, 比如通过假离婚来转让房产, 或在合同上做动作, 使合同价格与实际交易的价格不符。当前, 针对二手房交易的逃税手段越来越多, 而且方法很是隐蔽。 这些逃税的行为增加了社会成本, 占用了行政和司法资源, 各级政府和相关部门应该密切关注此类的逃税行为。
2.伤害居民购买住房的积极性。当前, 大部分家庭对住房的需求有以下三类:第一类是婚后由于成员的增加, 原来的住房面积太小, 需要购买较大的房屋;第二类可能是为了让孩子得到更好的教育, 或由于工作的关系, 需要购买学区房;第三类是老人为子女结婚更改住房的所有权。这三种情况, 都是买家出售原有住房来更换新房, 整体来说对房屋的供应和需求影响不大, 对房价也无太大影响。对这三种改善的需求征收房产税, 不仅会挫伤人们的改善住房环境的热情, 而且因为成本将转嫁到购房者手中, 降低了普通购房者的购买力, 不利于市场发展。
总体而言, 税收增加的影响是多方面的。留下的是可以承担最终的价格的普通购房者, 而投机投资购房者将被挤压出来, 但无法负担更高的价格的普通购房者将会被“误伤”。而更深远的影响, 还有待进一步观察。
四、房产税能否有效地抑制高房价
短期来看房产税能够抑制投机, 引导购房者进行合理消费。 但从长远的影响来看, 房产税对房价的调控可能无效。主要原因是我国房地产税制改革过程中存在的问题没有解决:
(一) 信息不透明, 产权制度不健全
合理征收房产税的前提是确保居民拥有相对的信息。但我国的产权制度不健全, 信息化建设严重滞后, 并没有建立相应的信息系统, 不能准确获取居民住房信息。而且, 很多房主和住户不是同一人, 这增加了难以确定的房地产税纳税人。因此, 政府应完善我国的产权制度, 保证产权明晰。对于二手房市场交易, 应及时披露信息, 提高公平性和透明度。
(二) 评估体系尚未建立
目前我国房地产估价制度尚未建立, 各部门联系不密切, 责任制度不健全, 严重阻碍了房产税的研究。
(三) 房产税对房价的长期影响不大
目前人们普遍认为房产税的征收可以减少投机行为, 能有效遏制房价。短期看来, 房产税的征收, 加大了投资成本, 提高了投资风险, 导致了一些房屋投资者将资金转入其他投资市场。在短期内能减少投机需求, 使住房供应增加, 从而房价下跌。但是即使人们购买新房的欲望降低, 刚性需求也不会减少, 所以租赁市场的竞争会加剧从而使租金增加。同时, 在看到房地产市场的长期变化的投机者, 将认为房地产市场仍然是有利可图的, 继续增加投资, 并提高房价, 将房产税转嫁到买家。因此, 价格将继续提高。
房产税的征收是社会财富再分配的一个过程, 它的目的是使房地产市场回归到理性水平。它的改革是打破利益分配格局, 而不是技术问题。因此房地产税应放在改革税制设计和制度完善的大框架下, 研究房产税制度, 设计合理的房产税。
五、政策建议
解决我国住房问题的关键是增加住房的供给量。政府可以借鉴其他国家的先进经验, 逐步建立和完善保障性住房制度, 使广大中低收入群体能长期居住在公共住房中, 从而抑制住房需求, 降低房价压力。
(一) 对购房需求区别对待
征收房地产税时应注意区分不同对象。新的“国五条”的政策, 一方面只对二手房收20%的个税, 并不对新房征收, 说明国家已经注意到投机性投资需求会推高价格;但另一方面, 会误伤一些改善条件的购房者。因此, 调整和控制房地产, 政府的应区别对待以各种需求, 避免伤害无辜的购房者。
(二) 二手房交易的审查应更严格
对于二手房交易, 应加强检查, 避免恶意逃税的二手房投资者。首先, 要确定买卖双方是否有欺诈, 避免双方当事人的损失。 其次, 确认双方没有通过假离婚等形式逃税。最后, 应核实双方的交易账户, 避免双方以阴阳合同逃税。此外, 对于交易价格严重脱离市场价格等收取二手房销售者的个人所得税。
(三) 以房产税代替土地出让金
一般说来, 流转税很容易转嫁, 但所得税和财产税不容易转嫁。个人所得税对二手房投资者来说, 虽然是一种所得税, 但由于其征收依赖于购买成本与收入之间的差额。对于二手交易所征收的个人所得税, 更容易转嫁到购房者身上。但如果二手房投资者来承担, 提高投资者的其成本, 则会大大降低投资欲望, 逼其退出房地产投资。
(四) 控制信贷水平
调控房地产市场还应注意控制信贷水平。二手房投资需求者需要大量资金进行操作, 因此对贷款存在强烈的依赖。从银行控制住房贷款, 有利于稳定的房地产市场交易量。
虽然房产税的征收没有绝对抑制房价, 但它反映了一个国家的政策方向和遏制房价上涨的决心。房产税的设置和短期市场反应, 体现了原有的房产税具有一定的先进性和合理性。在实际操作过程中, 应如何把握和做出相应的协调政策, 应该是思考的问题。合理地考虑产权交易行为, 审慎的出台调控政策, 才能真正为人民谋福利。
摘要：近几年, 我国住房价格增长迅速, 房地产火爆的现象到处可见。针对房地产市场的火热状态, 各级政府实施控制, 期望稳定房价, 与此同时房地产税成为争论的焦点。文章从供应和需求两个方面对我国近年来房地产税对房价的影响进行了研究, 并探讨了提高个税对房价的影响和房地产税制改革能否起到抑制房价的作用, 最后提出了一些政策建议。
关键词：房价,房产税,房地产政策,个税,供给需求
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关键词：房地产业 税收政策 存在问题解决措施
房地产税能够促进房产资源、土地等进行有效的利用和合理的配置，使社会财富得到公平的分配[1]。这种措施为政府对房地产的经济进行干预，并使该产业市场保持均衡的一种政策工具。但是目前我国很多地区的房价较高，使很多普通的老百姓所不能承受。针对目前这种现状，有部分原因为房地产的税收政策存在有问题，为了较好缓解目前这种现状，要积极找出存在的问题，使房地产业的税收政策得到完善。
1、房地产目前的税收政策
房地产的税收对象为房地产，根据房地产的租金收入或者价格，对经营者或者房产所有者进行征税[2]。其中有契税和房产税。在房地产的取得税中有经营税、契税、教育附加、企业所得税、城市维护的建设税、印花税、耕地占用税等较多政府规费。在房地产的保有环节中有房产税、城镇土地的使用税等。房地产的流转环节中有个人所得税、教育附加、土地的增值税、企业的所得税、营业税、印花税、城市维护的建设税等。通过这些能够得出房地产税中在流转环节以及取得环节有较多税费的设置，保有环节上税费少，没有充分利用房地产的存量税源。
2、房地产税中出现的问题
2.1、税费的概念不清晰
税收能够体现国家的职能，目前我国在房地产中的税、租、费等方面的概念并不清楚，很多情况下以费代税、以税代租、以费代租、以税代费，由于这种税费的体系造成不良影响，既使税收的规范性、严肃性得到降低，使乱收费等行为更加张狂。而且土地出让金和规费较高也促进房价的升高，从而税收在房价降低了调控作用。
2.2、税费的种类较多
我国在房地产的相关税费上有14种，由于税费种类较多，而且有反复较差的现象，使政府在监管和征管上有困难，而且市场不能较好监督政府的行为，从而阻碍会计制度和税法研究的发展。土地出让金的不断上涨和重复征税会使房地产的开发企业加重成本负担，因此会采取措施将这种税负向消费者转嫁，有些企业甚至出现偷税、逃税的现象。
2.3、各环节的税负没有得到合理分布
在房地产税中有开发、保有以及转让这三阶段，房产交易和流通的环节中有较多税种，但在保有期间的税种较少，而且房地产的存量税源利用不充分，免税范围较大，在流转税类中有很多税种使针对交易而进行征收的，虽然在税率设计上不同，但是导致房地产在交易中税率过高的现象，使商品房在开发上和交易中的成本提高，并使住房价格上升。
2.4、预收账款的纳税时间和会计处理不合理
目前，在土地使用权的转让和不动产的销售上选择方式为预收款，纳税义务的发生时间是预收款当天，该规定为使税务机关较为方便的进行征收管理，使税款能够及时入库。这种收款方式为暂时得到款项，没有转移所有权，缺少相关的理论依据。而且还会使开发商缺少开发资金，造成房地产在开发中困难增加，延缓了产品开发的速度。在会计处理方面，预收账款在没能转作收入时就将其计入到营业税金中，会使企业的费用多计而利润少计。
3、相关对策
3.1、简并税种，进行不动产税的统一开征
将土地的使用费、城镇土地的使用税、房地产税等于税收性质相关的其他收费合并为统一的房地产税[3]。主要做法为：使征收范围扩大，从而使征免对象得到确定。一方面对个人所有的非营业性住房的免税规定进行取消，尤其对于别墅、超级豪宅等，使房屋供给的结构得到优化。另一方面将行政事业的免税等规定进行取消。同时乡村的土地和房屋也纳入到征税范围中。将管理权限下放，国家在房地产的税收上给予大政策方针的制定，具体由各省级政府进行细则的制定，根据当地的发展情况以及纳税人的支付能力进行相应税率的使用。
3.2、使房地产的税制结构得到优化
对房地产税制的优化，需要在房地产市场开放、保有、交易三方面进行，首先保证三方面进行税收的合理搭配，使保有环节的比重得到适当加大，将不合理的收费规定取消，在经营性的收费方面制定相应原则，为：受益者付费。使带有税收性质的部分收费转为税收，使税收得到更大范围的调节，促进税收调控能力的增强，政府的重点为使房地产在开发中的不合理收费减少或者取消，得到清费减税的效果。
3.3、对各环节税负水平进行调整
调整税负水平，能够使开发过程的总负担得到降低，并减低税收的成本。房地产目前在开放中需要承担过重的负担，因此要调整分布以及开证不合理的部分[4]。比如小区的配套建设等基础设施上，收益群体为全体居民，因此对其在开发环节中进行征收较不合理，所以应该将其更改至保有环节，由享有者来进行费用的支付。对保有环节的税收进行重新设计，在不动产税上，因为较难对土地和房屋的各自价格继进行区分，所以可以将城镇土地与房产税合为不动产税，并在保有阶段进行征收。在土地的闲置税上，课税对象为闲置土地，要向空地实际的持有人进行征收。
3.4、预收账款上进行纳税时间的调整，对会计的处理方法进行统一化
为了使房地产税在征收过程中更公平合理，则对纳税时间和会计的处理方法进行相应的调整[5]。具体方法为房地产企业每月对当月受到预收账款的情况进行税金确认，并对税务机关进行按时申报，但是暂时不需要交税。计提税金过程中要在会计上将其当做借记沿递的税款进行借。而贷记要交税费，给予营业税的缴纳，将全部收入都得到实现时，要把该部分的递延税款进行贷记，同时向税务机关给予汇算清缴。采取这种措施能够避免部分企业对收入进行隐瞒，在税务部分监管和评估上较为有利，同时缓解开发商在资金短缺方面的压力。
4、结束语
税收政策能够使房地产市场得到相应的调控，面对目前房屋价格不断上涨的现状，需要对我国房地产的税收政策进行研究和讨论，找出存在的问题，制定相关政策，本文通过分析得出：简并税种，进行不动产税的统一开征，使房地产的税制结构得到优化，对各环节税负水平进行调整，预收账款上进行纳税时间的调整，对会计的处理方法进行统一化，通过采取相关措施使我国的房地产业得到健康发展，从而使更多的老百姓都能满足自己的住房需求。
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一、取得土地环节
1．土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。
案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？
分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。
2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、设计施工环节
1．印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
2．印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节
1．营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2．土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）
分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195×25％＝48.75万元
4．印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
四、竣工交房环节
1．企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。
在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？
分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000×10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200×25％＝1300万元。
2．土地增值税（清算）：
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答 1．应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？
答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。
2．房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？
答：根据《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。
3．房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？
答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
4．以不动产投资是否征收土地增值税？
答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。5．房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？
答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。
6．房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？
答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。
在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
7．房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？
关键词：房地产税收；房地产市场消费结构；房地产租赁市场；税收试点方案
2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望。
一、房地产税收试点方案的解读
房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读，以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识。
1、税收的性质
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称，按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块。按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。从企业角度来看，我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；开发环节的土地使用税、契税、印花税等；流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节的城镇土地使用税和房产税。从个人角度来看，我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等。在保有环节，1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12％。房产税按年征收，分期缴纳。
由此可见，房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋，在我国也不是一种新的税源，在建国初期就存在，后并入它税。1986年10月1日恢复开征，但仅局限于商业地产，对住宅免征，导致住宅房产税长期“空转”，所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。
2、征收的目的房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。
从理论上讲，税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具，但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标，尤其是上海的方案，仅涉及增量房征税，并且征税的税率也不高，对存量房不涉及。相反，重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些。
上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税，税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳，适用税率暂定为0.6%。但成交均价低于本市上新建商品住房均价2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房；⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。据统计，上海成交套均面积在100平方米左右，过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算，再减去免征家庭，实际能征税比重不到1%。
相对来说，重庆市的房产税方案要严厉得多，一是税基宽一些，将对所有的高档商品住房征收，包括增量和存量，税率也比上海高，税率分三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房，征收税率为0.5%,高出3~4倍的征收税率为1%,4倍以上的征收税率为1.2%。即便如此，重庆的房地产税收比重也极低，对再分配影响非常有限。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究，重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿，而预计收房产税仅为2亿元，征税比重仅为增量的0.2%,存量的0.01%。
对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的，两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制，大面积、高价位需要支付更多的房产税，这样能够合理引导居民购买在规定范围的住房，开发商供应也会朝这个方向发展，这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述。
3、征收的路径
通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现，此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径。
上海的方案仅对增量征收房产税，并且还有人均60平方米的免税基数，影响范围不到新增购房比重的1%，试点方案的阻力相对会小很多，当然方案的效果也很有限，但税改方向明确，为试点的全面铺开奠定了基础。而且上海房地产市场相对比较发达，房地产市场存量房比重也比较大，在不触及存量房的基础上推行相对容易一些。而重庆高端存量房相对较小，虽然试点方案触及存量房，但因为比重较小，阻力也比较有限。
通过两地试点方案，给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围，最后全国全面实施，从增量到存量，从高端别墅到普通商品房。
二、对房地产市场走势的展望
房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期效果都会有差异。
1、对房地产价格和成交量的影响
对房地产市场价格和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析。从短期来看，房价不会有太大的变化，几乎会保持比较平稳的态势，但成交量会急剧萎缩。原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易。由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长，房地产试点的方案也比较透明，给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易。据报道，在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人。该买的都买了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量，价格自然会保持相对平稳。二是政策出台后，已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理，而符合条件的新购房者会有看跌的心态。这两种心态在短期内不可能逆转，在这种心理作用下，交易量会进一步萎缩，价格也会保持平稳。从长期来看，两地试点政策都抑制高房价，两地都规定高房价采取浮动的高额税率，尤其重庆的政策比上海政策更为严厉。当然，实际效果如何，还得看具体配套细则和执行的效果。虽然上海的方案比较宽松的，但上海配套的细则严厉一些。重庆如果配套的措施如果宽松的话，那么政策的效果自然会大打折扣。比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有，就可以规避房产税。还有房价如果做低，或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在，这样也就规避了房产税。这样，即便再严的政策效果也会不明显。不过，随着储备土地的减少，地方政府的土地财政政策必然无法长期维持，开辟地方财政财源便成为一种必然，而房产税属于地方税，并且存量房市场占有率较高，则自然地成为土地财政的一种替代，成为地方财政新的稳定的财源。但目前，我国房地产税占比很低。见表1。
从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全世界有130 多个国家征收房地产税，房地产税已经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上，甚至全部。见表2和表3。
这样，会有更多的城市会加入试点，试点方案会从增量扩大到存量，措施会越来越严。最后从个别城市试点到扩大试点范围，然后推向全国将是一个必然趋势，并且从增量到存量也是一个必然的趋势。当
所有的存量房都征收了房地产税以后，住房的持有成本就很高，就会出现买得起房，住不起房，养不起房。对于自住房也很难转嫁持有成本。这样房价投机的时代就一去不复返了。从日本、韩国和美国的经验来看，房产税的实施会导致房价持续下跌。1989年日本房地产泡沫严重，政府开始调整房地产税收，扩大征税的范围，提高征税税率，并于1991年开征土地价值税。结果当年住房价格下降近四成，地价下降近六成，房地产泡沫破灭。20世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，地价高涨，为抑制土地投机行为，政府于1991年开征土地增值税，使得土地价格随之下降。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现泡沫迹象，为了抑制房地产价格的过快上涨，2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，调整房产税和地产税，征收综合不动产税。2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温。美国在2008年以后房地产价格一直处于下跌的趋势。但是房产税并不是灵丹妙药，在实施房产税之后，2007年韩国房地产价格出现了报复性快速上涨。美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫。
2、对房地产消费结构的影响
房产税实施以后，房地产消费会短期增长，长期减少的走势。
从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大面积房型的市场供应量，增加小房型的市场供应量，以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者。据统计，上海2月份预计开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%;90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%。大户型虽然依然占据重头，不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升。从需求方面看，按照上海试点的政策，符合条件的购买首套房是免征房产税的，而且对于购买首套房面积没有具体的规定，但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算。这样新购房人员首次置业必定会用足标准，一步到位，大面积房型自然是首要选择房型，况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低。这样一来，大户型市场供应较少，需求增加，价格必定有一个报复性的反弹。
从长期来看，房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响，小户型将来还是住房消费的主流。由于存在住房持有成本，面积越大成本越大，当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候，住房的结构必然发生根本性的变化，未雨绸缪，开发商自然也会意识到这个变化趋势，降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段。
3、对房地产租赁市场的影响
对于住房租赁市场来说，房租必然会提高，对于房屋持有者来说，住房投资者持有的成本必然上升，必然想方设法转嫁出去，而增加房租自然是一个比较合适的办法。当然，现在只是试点方案，将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验，但引导住房消费的目的不会改变，居民生活的底线不能动摇，因此，新的方案会有紧有松，也会有比较大的调整。值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具，应该在房地产市场出现回落时暂停，否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈，甚至影响居民生活。但当其一旦成为地方政府的主要的财源时，地方政府就会有加强征收的动力。(责任编辑：李综艺）
参考文献：
一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。
A.商品住房
B.限价商品住房 C.经济适用住房
D.廉租住房
2.某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（）万元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00 3.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。
A.非住宅建没用地使用权期间届满后，自动续期
B.住宅建设用地使用权期间届满后．自动续期
C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（）而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额 D.重置价格
5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是（）。
A.国务院人事主管部门
B.国务院建设主管部门
C.省级人事主管部门
D.省级房地产主管部门
6.2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于()万元。
A.4000
B.5000 C.6000
D.7000
2007《房地产基本制度与政策》 7.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有()签字盖章。
A.注册建筑师
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册施工管理师
8.住房公积金管理的决策机构是（）。
A.住房公积金管理委员会
B.住房公积金管理中心
C.存储住房公积金的金融机构
D.设区城市人民政府
9.商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为4000元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。
A.60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0 10.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。
A.房地产估价机构
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
11.在我国，房地产价格计估制度是根据（）确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律
B.行政法规 C.部门规章 D.政府规范性文件
12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
13.新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（）。
A.由物业管理企业代管
B.由房地产管理部门代管
C.由财政部门代管
D.由业主自行管理
2007《房地产基本制度与政策》 14.合法建造房屋的物权目（）发生效力。
A.记载于不动产登记簿时
B.颁发房屋权属证书时
C.申青房屋所有权登记时
D.事实行为成就时
15.下列关于预告登记的表述中，错误的是()。
A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发牛物权效力
D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖 16.根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是()。
A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
17.房地产估价报告应有至少（）名专职注册房地产估价师签字。
A.1 B.2 C.3 D.4 18.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供（）。
A.人才服务中心托管人事档案的证明
B.社会保险缴纳凭证复印件
C.所在单位同意其注册的书面意见
D.所取得的房地产估价科研成果
19.《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（）估价业务。
A.城市房屋拆
B.课税 C.企业清算
D.司法鉴定
20.某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至()。
A.2006年8月 B.2007年8月
C.2008年2月 D.2009年2月 21.业主选聘和解聘物业服务氽业，需要经()同意。
A.业主委员会 建设工程教育网提供
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
22.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在()以上的，应进行土地增值税的清算。
A.55％ B.65％
C.75％ D.85％
2007《房地产基本制度与政策》 23.某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力()万元。
A.450 B.525 C.600 D.900 24.2007年某市职工上一月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（）元。
A.125 B.250 C.300 D.375 25.王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用（）。
A.会减少 B.会增加
C.保持不变
D.可能增加也可能减少 26.商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。
A.负债业务 B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务 27.结合保险的本质，属于保险基本职能的是（）职能。
A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配
28.某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是()。
A.股份
B.股单 C.股票
D.公司债券 29.下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）。
A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D.委托人与拍卖人是平等的民事主体 30.下列统计指标中属于变异指标的是（）。
A.众数
B.调和平均数 C.中位数
D.标准差 31.资产负债表中应在资产方反映的项目是（）。
A.预收账款
B.应付账款
C.应收票据
D.预提费用 32.下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是（）
A.城市规划的制定
B.城市规划的实施和管理
C.城市规划的监督检查
D.城市规划法律、法规的制定
33.某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化牛后所需的公共服务发施，则该区域最可能是城市规划意义上的（）．
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.居住社区 34.下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是()。
A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏
2007《房地产基本制度与政策》
B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C.凡承重墙、柱子、大粱或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D.标高的单位用毫米计
35.某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体()，A.既是外墙也是纵墙
B.既是外墙也是横墙
C.既是山墙也是纵墙
D.既是山墙也是横墙
36.某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是()。
A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程
D.分项工程 37.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是()。
A.宗地图 B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图 38.房产用地面积测算时，需计入用地面积的是()
A.公共使用的排水沟
B.市政道路
C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积 39.省、直辖市、自冶区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是（）
A.地方性法规
B.政府规审
C.部门规章
D.自借条例
40.下列关于质权特征的表述中，错误的是（）
A.质权是一种担保物权 B.质权的标的物只能是不动产权利
C.质权需转移质物的占有
D.质权是就质物优先受偿的权利
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.廉租住房保障资金的来源有（）
A.财政预算资金
B.房屋维修资金
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
2.下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）．
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的
3.法律规定可以属于集体所有的自然资源有()。
A.森林 B.矿藏 C.水流
D.山岭
E.荒地
4.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有()。
A.村办企业的厂房可以抵押
B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
2007《房地产基本制度与政策》
D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E.同一房地产不得设定两个以上抵押权
5.自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（）出台了部门规章。
A.红线 B.绿线 C.紫线 D.蓝线 E.黄线
6.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有()。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
7.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要隶的有()．
A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品厉预售许可证书号
B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 建设工程教育网提供
D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 8.房地产估价师注册证书失效的情形有（）。
A.注册期满3年而未延续注册的 B.持续离开估价岗位超过1年的 C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E.不具有完全民事行为能力的
9.对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。
A.自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60％作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应视房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税 建设工程教育网提供
10.下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（）。
A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本
B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则
11.房地产金融的特点包括（）。
A.集中性
B.风险性
C.流通性强
D.资金增值性
E.资金周转期长 12.下列保险险种，属于商业保险的有（）。
A.责任保险
B.失业保险
C.工程保险
D.人寿保险 E.劳动工伤保除
2007《房地产基本制度与政策》 13.股票和债券的相同之处表现在()。
A.都是融资工具
B.都是流通证券 C.享有相同权利
D.都是长期投资
E.都可以为投资者带来收益
14.根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括（）。
A.价值相对指标
B.结构相对指杯
C.强度相对指标
D.动态相对指标
E.时期相对指标 15.下列关于所有权的表述中，正确的有（）。
A.所有权是从物权
B.所有权是自物权
C.可对所有权人的物设置他项权利
D.共有是确定份额的共同所有
E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
1.《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。
（）
2.对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。
（）
3.建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。
（）
4.城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。
（）
5.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。
（）6.商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。（）
7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。
（）
8.城市蓝线应当与城市规划一并报批。
（）
9.建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。
（）
10.房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。
（）
11.房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（）
12.以预售商品房抵押的．该开发项目必须取得商品房预售许可证。
（）
13.商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交维修资金。
（）14.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。()
15.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。
()
16.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120号时。
（）
17.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。
（）
18.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担日赔偿责任，所在机构承担建带责任。
()
2007《房地产基本制度与政策》
19.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。()
20.欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。
()
21.居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。
（）
22.纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。
()
23.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
（）
24.单位缴存的住房公积金属个人所有。
()
25.垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。
（）
26.国库券是一种直接金融工具。
()
27.保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。
()
28.证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。（）
29.债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。（）
30.强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。
（）
31.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。
（）
32.某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。
（）
33.某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。（）
34.在财务分析指标中，应收帐款周转率越高，说明应收帐款收回越快，资产的流动性增强，因此应指标越高越好。
()
35.公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。
()
36.反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。
()
37.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。
()
38.工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。()
39.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。
（）
40.房地产抵押权是一种担保债权。
（）
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分．)
(一)2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
2007《房地产基本制度与政策》 1.该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。
A.该市人民政府土地管理部门
B.该区人民政府土地管理部门
C.该区人民政府
D.该市人民政府
2.甲公司应向土地管理部门缴纳()。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
3.乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（）。
A.由城市房产管理部门认定
B.由城市规划行政主管部门认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D.由乙机构根据经验确定
4.下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（）。
A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明
B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议
C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限
D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉 建设工程教育网提供 5.甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。
A.1200 B.1800 C.2100 D.3000 6.该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。
A.该区人民政府建设行政主管部门
B.该市工程质量监督机构
C.甲公司
D.丙公司
7.在办理商品房预购手续时，王某（）。
A.可以申请住房公积金贷款
B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D.应当办理预购商品房抵押登记
8.王某购买的住宅的产权登记面积为（）。
A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积 9.王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（）元。
A.100 B.140 C.1100 D.1540
2007《房地产基本制度与政策》
（二）甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（）。
A.能保本而接受的最高地价
B.能保本而接受的最低地价
C.能取得正常利润而接受的最高地价
D.能取得正常利润而接受的最低地价
11.目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为（）。
A.增加税收
B.提高存贷款利率
C.调整土地供给结构
D.减少公共工程开支
12.该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70％以上用于建造90平方米以下的住房，则该指标为统计指标中的（）
A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.比较相对指标
D.比例相对指标
13.甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入（）。
A.货币资金的期末余额
B.经营活动产生的现金流量
C.投资活动产生的现金流量
D.筹资活动产生的现金流量
14.乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为（）
A.绿地率
B.容积率
C.建筑密度
D.住宅和商业用地的面积 15.下列关于双方达成协议的表述中，正确的是()。
A.双方达成的是一种单务合同
B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C.甲公司是乙公司的被代理人
D.甲公司开始支付的款项是一种定金
2007《房地产基本制度与政策》 2007年《房地产基本制度与政策》试题参考答案
一、单项选择题
01、D 06、A
11、A
16、A
21、D
26、B
31、C
36、B
02、C 07、C
12、A
17、B
22、D
27、A
32、D
37、B
03、B 08、A
13、B
18、C
23、B
28、C
33、C
38、D
04、D 09、C
14、D
19、C
24、C
29、C
34、D
39、B
05、B
10、B
15、C 20、B
25、B 30、D
35、A 40、B
二、多项选择题
1、ACD
2、ABD
3、ADE
4、CD
5、BCDE
6、BDE 7 AC
8、ADE
9、AD 1O、BCD
11、ABDE 12 ABD
13、ABE
14、BCD
15、BC
三、判断题
01、× 06、×
11、×
16、√
21、×
26、√
31、√
36、×
02、√ 07、√
12、√
17、√
22、×
27、×
32、×
37、√
03、× 08、√
13、√
18、×
23、√
28、√
33、√
38、×
04、× 09、×
14、√
19、√
24、√
29、×
34、×
39、×
05、√
10、√
15、√ 20、×
25、× 30、×
35、√ 40、√
四、综合分析题
01、A 02、B 03、BC 04、ABC 05、C
06、D 07、ABC 08、AD 09、D
10、D
11、AD
12、A
13、B 14 C
(一) 房地产税收收入是我国税收收入的重要组成部分
随着我国房地产业投资的增加, 在建面积和销售面积也大幅增加, 涉及房地产业的税收收入随之逐年递增, 房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局2008年的统计年鉴, 2007年, 我国中央税收收入总额为33547.9亿元, 第三产业税收收入共计12923.9亿元, 而房地产税收为554.2亿元, 占当年全国税收总收入的1.7%, 占第三产业税收收入的4.3%。与2004年的145.3亿元相比, 房地产税收在短短3年里增加了281.4%;占税收收入总额的比重由0.84%上升到4.3%, 增加了5倍多;占第三产业税收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。 (见表1) 2004年房地产业的税收为145.3亿元, 远低于金融业的241.7亿元, 也低于交通运输、仓储及邮政业的147.3亿元。但随着房地产业的发展, 房地产业税收收入逐年递增, 2005年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业, 对国家财政的贡献越来越突出。
单位:亿元
数据来源:根据《中国税务年鉴》整理计算。
由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换, 税收宏观调控目标也从刺激投资消费向协调经济稳定发展进行了转变。从2004年起, 税收调控政策在建立合理的税收产业结构, 实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策, 加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。进入21世纪后, 我国的城市化建设步伐将不断加快, 到2020年我国的城市化程度计划达到70%左右, 大约有超过9亿的人口将要住在城市。为此, 在未来的20年中, 至少要新增住宅1亿多套, 也即新建100亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的, 房地产企业税收将在国家税收收入中占重要地位。
(二) 房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一
纵观世界各国, 凡实行分税制的国家, 房地产税收基本上都归入地方税收体系, 构成地方政府财政收入的主要来源。一般来说, 这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有机地结合起来, 形成了一个良性的运行机制。首先, 它激发了地方政府征管税收的积极性;其次, 它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规模;再次, 地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政支出需要, 灵活地制定税收政策, 更加有效地刺激当地房地产业的发展, 为税收收入的循环增长创造了条件。
单位:亿元
数据来源:根据《中国税务年鉴》整理计算。
从地方税务局税收分产业收入情况比较来看 (表2) , 从2004年到2007年, 房地产税收占地方政府税收收入的比重由15.7%增加到19.8%, 占第三产业税收收入比重由24.5%增加到31.0%, 远远高于其他三个产业所占比重, 是地方政府财政收入的主要来源。另一方面, 从增长率来看, 房地产税收2004到2007年年均增长率为34.3%左右, 与其他三个产业相比, 房地产业税收收入的年均增长速度远远高于其他三个产业。
二、我国房地产税制存在的不足
(一) 立法层次低, 税权划分不合理
目前, 我国涉及的十余个房地产税种, 除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外, 其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现, 缺乏应有的严肃性。同时, 房地产税收多为地方税, 中央统得过死, 缺乏必要弹性, 既不利于调动地方积极性, 也不利于分税制财税体制的客观要求。
(二) 税率固定, 难以发挥调节功能
税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入, 是税制的核心所在。从总体上看, 我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题, 即房地产使用占有环节税率较低, 而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说, 从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低, 在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用;从价计征的房产税税率也偏低, 弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用;作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的, 不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要;土地增值税的税率是30%-60%, 再加上5%的营业税和33%的企业所得税, 税负明显偏高, 严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外, 所有税种的税率标准都还是十几年前确定的, 与物价水平变化严重脱钩。
(三) 征税环节不合理, 重交易轻保有
目前, 我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节, 并且常常是对同一课税对象数税并课, 税负很重, 而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定, 进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重, 使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房, 不利于房地产的合理流动和资源的优化配置。更重要的是, 房地产商必然会通过提高房地产销售价格的方式进行税负转嫁, 势必会进一步加剧目前房地产价格过高的局面, 阻碍房地产市场的健康有序发展。现行房地产税制设计的重要初衷之一就是通过强化房地产税制, 抑制过快增长的房地产投资, 防止房地产泡沬的产生。但实践证明, 现行重交易、轻保有的房地产税制不仅没有达到预定目的, 反而阻碍了房地产市场的发展。
(四) 存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端
税基窄主要表现在两个方面:一是房地产税不具备完全的财产税性质, 大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外;二是有关房地产流转或经营的税负过高, 导致部分房地产通过隐性市场交易, 逃避纳税义务。可见, 税费设计的不合理或税率倒置, 从某种意义上非但不能增加税费收入, 反而会造成绝对额的减少。税种复杂的结果是一方面让部分逃税者有机可趁, 另一方面却又让部分纳税者有被重复征税的可能。税收不公主要指目前我国并存内外两种不同的税制, 外资的房地产企业税负水平要远低于国内企业。
三、我国房地产税制改革的具体建议
(一) 完善房地产税收法律制度
在我国当前的房地产税收立法中, 有关程序性的法律法规较少, 应把程序法定的强化作为重要的价值趋向, 这也是反映一个国家法治水平高低的重要标志之一。具体而言, 必须进一步完善《税收征收管理法》, 使其成为名副其实的税收程序法。在此基础上制定规范的《税务代理法》、《纳税人权利保护法》、《税务机关组织法》等, 全方位地保障纳税主体权利、监督纳税主体义务的履行并规范征税主体的行为。
(二) 完善房地产税制体系
1. 完善我国土地税法体系, 加强土地资源保护。
土地是不可再生资源、稀缺性资源。随着房地产业的发展, 特别是近几年经济的高速发展, 我国的土地资源存在着既紧张又严重浪费的矛盾局面。为了合理而有效地利用有限的土地资源, 我们应当进一步完善我国的土地税法体系, 充分利用税收杠杆的调节作用。建议完善我国现有的耕地占用税及土地增值税, 并新增土地闲置税。土地闲置税的具体设计是:征税对象为闲置土地的行为;从量计征, 计税依据是闲置土地的面积;采用地区差别定额税率, 同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久, 税率越高;未利用程度越高, 税率越高。
2. 规范房地产交易税收, 降低该环节的税负。
在我国的房地产交易过程中, 契税和印花税有重复征税的情况, 而对房地产的继承取得和赠与行为却没有相应税种对其课税。总体来说, 房地产交易环节的税负较重, 阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。具体来说, 就是要归并契税和印花税, 并适时开征遗产税和赠与税。
(三) 改进税收征管手段
关键词：税收政策；高等教育；国际比较
1.高校税收政策的国际经验
1.1美国高等教育税收政策简介
作为世界高等教育强国，美国在税收政策对高等教育发展的促进作用方面上十分重视。政府为减轻教育财政经费困难，鼓励高等教育发展，制定了相应的税收优惠政策。美国高等教育税收政策主要涉及所得税法、社会保障税法、捐赠税法、遗产税法等，税收优惠主体主要分为三大类：高等学校、受教育者个人（或家庭）、捐赠者，其主要税收政策内容如下：
表1美国高等教育主要税收优惠政策
优惠主体主要优惠政策
高等学校美国所得税法规定，公立高校享有免税待遇，私立高校只要是以非营利性为前提的，也给予免税待遇；对高校取得的与研究相关的收入与教育宗旨相关或具有明显公共利益的无须缴纳所得税；对以非营利为目的具有免税资格的高校获得的经美国国内收入局查实的社会捐赠给予免税优惠；对主要目的是为高校师生提供便利的营业活动的高校后勤部门免征所得税。
受教育者个人（或家庭）学生奖学金中用于学费、修课费、生活用品和设备费的部分免征所得税；雇主为雇员及其家人提供的教育支出免税；对年龄在18岁以下或是18-21岁且父母残疾退休或患病的学生，其获得的包括学生救济金在内的所有社会保障救济金免税；对向联邦政府申报纳税的学生或学生家庭，其用于高等教育开支的部分允许在税前扣除；有18岁以下且依赖家庭生活的学生的家庭，可以每年往个人退休教育账户储蓄500美元，其利息收入免税；如果这笔钱将来用于高等教育开支，则可以不计入受益者的应纳税所得；此外，美国税法还规定了对预付学费计划、终身学习支出以及学生贷款的税收优惠。
捐赠者美国所得税法规定，凡是向非营利高等学校捐赠现金、固定资产、有形资产、个人财产、有价证券等各类捐赠的机构和个人都享有一定比例的所得税优惠；对捐赠者个人，每年税前扣除的捐款不超过其收人的50%；对捐赠企业，可享受经调整后毛所得50%扣除额的税收优惠；美国遗产税法规定，捐赠给包括高等学校在内的教育机构的遗产免征遗产税。
1.2国外高等教育税收政策的特征
1.2.1税收立法权威性强
美国立法的级次较高，由税收法律（立法机关）、税法解释（执法机关颁布）和税收判决（司法机关布）三部分构成的美国税法，具有强大的权威性。
1.2.2税收优惠主体重点明确
发达国家高等教育税收优惠政策主要涉及对高校和受教育者的优惠，突出对受教育者个人和家庭的税收激励。与政府提供相应的补贴效果相同，给予受教育者一定程度的税收优惠，等于降低教育的价格，也可以增加对教育的供给与需求。以美国高校和受教育者税收优惠政策为例，为支持高等教育发展，联邦所得税法规定，凡高校取得的收入，只要是与从事教育宗旨有关，都享有免税权利；对高校一般免征赠与税与社会保障税、遗产税；美国政府允许高校投资创收，并且投资收益不纳税。由此可以看出美国联邦政府十分重视利用税收优惠来促使高校按照自身宗旨促进教育和科研发展，同时鼓励受教育者投资高等教育。其他国家如英国、加拿大等对高校和受教育者的税收优惠政策与美国基本相似。
1.2.3教育捐赠的税收优惠范围广、力度大
美国的税收政策鼓励社会捐助教育，美国税法规定，高校取得的捐赠收入属于免税收入；教育和宗教机构开办的公司可免缴公司所得税，而且公司的研究与开发费用，既可以直接作为经营费用从毛所得中一次扣除，也可通过集体折旧进行逐年摊销后计入成本。由此可见，美国高校捐赠税收优惠大体分为两大部分，一是给予高校非营利组织的捐赠免税优惠，主要包括：非营利性高校所获得的社会捐赠，凡经美国国内税务局查实并赋予免税资格的税额可全额免除；二是给予捐赠者的税收优惠。在这一点上，美国完善的财产税制度尤其是遗产税与赠与税制度，在鼓励个人捐赠方面起到了重要的作用。具体包括：遗产和赠与税的免税优惠（如将遗产捐赠给教育机构，可免缴遗产税）以及向非营利高校捐赠可享受经调整后的毛所得50%扣除额的优惠。除此之外，美国受鼓励的捐赠种类和方式比较多样化，既有现金捐赠也有非现金捐赠，例如固定资产、有形资产、个人财产等形式；类别上有信托捐赠、有价证券与遗产捐赠等多种；捐赠途径可以是间接捐赠或是直接捐赠。
1.2.4对公立和私立高校实行统一的税收政策
为防止公立教育和私立教育处于不同的竞争起点，妨碍私立高校教育事业的长足发展，美国权威机构通过对非营利高校进行严格的认定程序来确定其目的是否属于非营利性质，只要符合联邦政府的有关规定，私立高校与公立高校享受相同的税收待遇。这种以平等对待为出发点的一视同仁的税收政策，不仅极大促进了私立高等教育的发展，也为形成有效的教育竞争、创造公平的教育环境打下了坚实的基础。
1.2.5后勤税收优惠政策合理
高校向校内学生、教师以及行政人员提供后勤服务，例如住宿、设置洗衣机、提供保洁服务以及校园中自动售货机等，这些后勤服务的主要目的是为校内师生提供便利，属于独立的无关商业的活动，享受免税优惠的待遇。这项规定涵盖了高校大多数的后勤服务项目，所取得的收入免征所得税。
2.完善我国高等教育税收优惠政策的建议
2.1 提高高等教育税收立法级次，完善高等教育税收法律体系
为提高高等教育税收政策的权威性和规范性，应在遵循我国高等教育发展战略和税收立法改革方向的基础上， 结合我国高等学校领域立法现状，提高立法级次，具体工作为：（1）将能够上升为法律的现行部门规章等尽快形成法律条文，对不能上升为法律的进行梳理、整顿，对一些通知或批准的补充性文件以及各单行税法文本要归纳清理形成汇编，考虑作为过渡性、临时性政策存在，不长期以规章、文件之名行法律之实，以维护税收法律的严肃性、完整性和权威性。（2）出台《高等教育税收法》，将现行的分散在国务院、财政部、国家税务总局等部门的各种通知、规定中的具体税收优惠政策收于其中，赋予高校明确的免税地位和资格，确保高等学校领域税收立法的规范性和系统性。
2.2明确税收优惠重点，加大对高校和受教育者的税收支持力度
首先，放宽高校提供的教育服务获得税收优惠的条件。非学历教育不能等同于民办营利性教育，因此，对于从事非学历教育的高校提供教育劳务也应给予税收优惠。其次，加大对高校科研人员的个人所得税优惠。为了激发高校科研人员的创新热情，对于科研人员从事研发取得特殊成绩获得的各类奖励、津贴，不论所获得奖项的层次高低，应一律实施免征所得税的优惠。第三，在保留目前对受教育者个人的税收待遇外，对受教育者个人的学费、生活费等教育支出给予一定比例的税前扣除，将学生学费纳入其家长的个人所得税费用扣除范围；对学生贷款利息费用进行税前扣除。允许学生在工作后所缴纳的个人所得税中进行扣除等。另一方面， 鉴于现行教育储蓄税收优惠额度太小，缺乏足够的吸引力，应加大教育储蓄税收优惠额度。
2.3放宽税收捐赠条件，完善对高等教育捐赠的税收政策
高额的减免税收优惠制度是激励慈善捐赠的重要手段，应重视税收政策对捐赠收入的影响。完善教育捐赠税收优惠制度，可以运用税收优惠的有力杠杆，发挥税收政策引导作用，促进个人、企业、社会团体和政府共同分担教育成本。一是适当的提高个人和企业在捐赠时准予从应纳税所得额中扣除的比例。对完全公益性的高等教育捐赠，建议允许在税前全额扣除；对带有一定目的性如团体和个人宣传性质等的高等教育捐赠，可在现有税前扣除比例的基础上上浮一定幅度。二是扩大高等教育捐赠税收优惠的范围，增加享受优惠的捐赠类别，既包括现金捐赠也包括有形资产、固定资产、有价证券等各种捐赠类别。同时确定相应的税收减免额度，使捐赠者可以根据自身的收人和税收减免额度的规定，选择适合的捐赠方式。三是尽快开征遗产税和赠与税，对向教育、社会公益事业、社会福利机构的捐赠实行全额扣除，健全高等教育税收体系。
2.4公平对待民办高校，拓宽民办高等教育的税收优惠范围
实施科教兴国战略的重要组成部分之一就是发展民办教育。民办高校除了经费来源与公办高校不同之外，反映在教育的本质特征上与公办高校是一致的。税收优惠应根据高校从事活动的目的不同而进行区分。对从事非营利性的民办高校，应采取与公办高校相同的税收政策，同时对非盈利性学校及其他教育机构办学过程中存在的经营性行为设立统一的税收征管制度。而对于营利性的民办学校也应给予高于一般企业的税收优惠。根据是否以营利为目的对民办学校进行严格划分不仅有利于规范我国民间办校的行为，也有利于我国高校税收优惠政策的统一。
2.5加大对高校后勤实体税收优惠
一是对高校后勤税收优惠政策应有长远考虑，建议将高校有关后勤社会化改革有关税收政策执行年限延长或不设执行期限，使之具有持续性和系统性，避免高校后勤实体对后勤社会化改革的疑虑。二是扩大高校后勤税收减免范围。高校后勤服务并不以营利为目的，因此，对高校向师生提供便利的一切商业活动取得的后勤收入均应享有免税优惠。例如高校中从事为师生服务的洗衣店、网吧等后勤服务，免征营业税和企业所得税；但向社会人员开放、为社会人员提供服务的，以及其他单位或人员在校园内从事同类经营活动的不在免税的范围内。（作者单位：浙江财经大学）
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