棚户区改造合同（精选8篇）
投资开发人：（身份证号：）以下简称甲方 甲方合作人：（身份证号：）
投资开发人：（身份证号：）以下简称乙方 乙方合作人：（身份证号：）
双方根据巜中华人民共和国合同法，中华人民共和国股份合作企业法》和我国的其他有关法规，本着诚信自愿，优势互补，合作互赢的原则，现经乙方多次考察充分协商同意在甲方原购买的吉首雅溪高速入口一宗居住用地上进行入股投资，共同开发商住楼工程项目，特订立本合作合同。
第一章 成立股份合作发展公司
第一条 双方合作的名称仍以湖南华氏房地产开发有限公司名义变更法人作为股份合作发展有限公司（以下简称合作公司）。合作公司的法定原地址仍按原工商注册的湖南怀化锦坪路九号不变，但变更前的一切债权债务与乙方无关。
第二条 合作公司的一切经营项目，必须遵守国家的法律、法规并受其保护；以其全部资产对其债权人承担责任。合作各方按分红比例对合作公司承担责任。
第三条 合作公司的宗旨：
为加强经济合作、在优势互补、双方自愿、互利共赢的基础上，共同开发建设经营管理好吉首该商品楼的开发项目，合作各方将采用先进的生产技术和科学的现代经营管理方法，不断提高劳动生产率，降低成 本，适时调整经营策略，使各方获取最大的经济效益。
第二章 经营范围和内包方案
第四条 合作公司的经营范围：该宗地的商品楼的开发建设与营销。笫五条 项目发包的结算方式按施工图和实际完成的各单项工程量结合湖南省2006定额及有关规定结算，材料价格按当地随同施工进度定额造价管理站发布价，主体人工每工日按62元，装饰按75元，营业税按税法规定列入造价，承包人需交一定的质保金，在同等对外发包条件下优先由乙方承建；结算审计由甲方邀请审计部门办理审核决算作为项目开发成本；工程项目需另行订立承包合同并办理相关手续。
第三章 双方投入股额与分红
第六条 甲方向合作公司投入本项目的原购土地，面积按国土证平方计算，双方协定作价按120万一亩计算约人民币6千万作为入股资本金，土地平整挡墙砌筑由甲方单方承担500万，当乙方投入或承包完成建设产值接近平衡甲方土地值时双方另按分红比例共同投入周转金，当预售证延迟造成资金紧张时甲方出示土地证双方向银行办理信贷，但单方资本金不平衡需贷款所产生的利息由单方承担。
第七条 乙方原则投入与甲方土地对等的项目启动资金约6千万作为该开发项目的入股资本金，该启动资金为求平可先拨付3千万土地款给甲方，在运作开始时双方再按比例投入使用，但所投股金利息双方各自承担，所占股份比例为：甲方占该项目股份的50%，乙方占项目股份的50%。各单方合作者的占股由各单方另行商定与合作公司无关。
第八条 本合同签字生效一月内甲乙双方共同组建工程部，甲方派会计记账，乙方派出纳将入股资金根据使用所需陆续分批打入合作公司 专项账户，以便办理开工手续和正式投入运行活动；如因乙方资金达不到对等则按每1千万一股进行分红实行股比调控。
第九条 合作任何一方如果向第三方转让其全部或部分股权，须经合作他方同意，并报原审批机关批准。
合作任何一方转让其全部或部分股权时，合作他方接到转让方通知之日起的30天内享有优先购买权，并享有不低于向第三方转让的优惠条件。凡违反上述规定的转让均属无效。
第四章 合作各方的责任
第＋条 甲方负责以下职责事宜：
1、办理为成立合作公司向有关主管部门申请批准、变更法人的登记注册和相关政府部门取得相关优惠政策，；在已取得土地使用权基础上向土地主管部门办理建设用地规划许可证。
2、协助合作公司联系落实水、电、道路设施，土地平整；协助合作公司向当地行政中心办理立项、报建和施工许可证以便尽快进入施工，经营过程中负责资金监控，工程技术施工质量监管和工程结算审计与营销工作。
第十一条 乙方负责以下职责事宜：
1、按本合同的约定将入股款分批打入合作公司账户以便陆续投入运行，负责优化规划方案与施工图设计，施工图设计只要当地建设部门认可的前提下优先由乙方承担，但费用只能按吉首当地标准计算。
2、乙方自投资金可实行项目总承包，按着施工企业管理模式择优安排作业队伍，负责施工全过程管理并承担质量责任，参入全过程营销 与定价，协助合作公司筹措银行借贷及办理购房户的银行暗揭。
第五章 董事会
第十二条 合作公司成立日起即合作公司董事会成立。董事会由5名董事组成，其中甲方3名，乙方2名，设董事长1名由甲方 担任，设副董事长1名，由乙方 担任，其他合作者列董事会成员。
第十三条 董事任期至该开发项目全部交付至购房户，董事会是合作公司的最高权力机构，决定合作公司的一切重大事宜。
对于以下事项，只有经过出席董事会的全体成员一致同意后方可作出决议：
1、合作公司合同和章程的修改；
2、根据本合同的有关规定终止或解散合作公司；
3、增加合作公司注册资本、资产抵押、合作任何一方转让其全部或部分股权；
4、合作公司与其他经济组织的合并。
第十四条 董事长是合作公司的法定代表人。董事长因故不能履行其职责时，可授权其委托人或副董事长。
第十五条 董事会会议每年至少召开两次，由董事长召集并主持会议，经三分之一以上的董事提议，董事长可召开董事会临时会议，会议记录归档保存。
第十六条 董事成员作为公司高级管理人员担任职务领到的报酬外，不得在合作公司取得其他非法报酬。不在合作公司经营管理机构任职的董事的薪金由委派方承担，但举行董事会有关的全部费用由合作公司承担。
第六章 管理机构设立与分工
第十七条 合作公司设经营管理机构，负责合作公司的日常经营管理工作。经营管理机构设总经理1人由甲方委任；设副总经理1人由乙方委任；原则上任期至该经营项目全部完成。
第十八条 总经理的职责是执行董事会议的各项决议，组织领导合作公司的日常生产经营管理工作；副总经理协助总经理工作。经营管理机构可设若干部门负责人，分别负责企业各部门的工作，办理总经理和副总经理交办的一切事项、并对总经理和副总经理负责。
第十九条 合作公司在筹备、建设期间，由董事会原班人员组成筹建处；具体负责审查新建项目设计，签订工程施工承包合同，组织有关主要设备、材料物资的采购和验收，办理过程进度支付审批与工程预决算，制定有关经营管理办法，及公司经营发展目标。
第七章 物资采购、车辆管理
1、合作公司需购基建材料、机械设备、生活用品、办公用品等等的采购及运输，原则上各方应派一名代表参入采购，按着市场规律采取优质低价对比方式进行采购。
2、服务于合作公司的生产生活车辆，司机由副董事长任免，车辆保管由其担保并交司机保管保养；在驾驶过程中按交通管理条例承担责任。
第八章 财务管理
1、建立合作公司银行专项帐户，银行贷款和乙方入股资金及售楼收入均应经财务签收进入本帐户，本帐户的监控由甲乙双方共留印章或密码，存折或支票由会计保管；出纳每批日常用款由出纳开设私人帐户按需从专项帐户拨出使用。
2、建立完整的财务管理制度，做到专款专用，帐款相符，各项工程进度款，材料设备、劳务工资、服务与运营的业务开支须经各方按着企业审批流程方式签字认可方能付款，做到日清月结。
3、聘请人员工资按协议方式进行支付，工程进度与结算款均按合同约定支付，内部管理人员基本工资经董事会确定后按实际每月办理支付。
第九章 利润分配及连带责任
1、本合作公司所得收入纳入合作公司统一分配，总收入减去各项开支的剩余为纯利，其分配方式按甲方占50%，乙方占50%的比例进行分配，每年底结算支付一次。
2、利润分配的原则是根据合作公司的收入的剩余原则上按入股比例先退返投入的入股资本金，再逐步按股份比例进行分配兑现。
3、承担连带责任的方式；参入利润分配的各方共担风险，承担连带责任；万一因合作公司客观原因造成亏损则亦按此利润分配比例共同承担。
第十章 财务会计和审计
第二十一条 合作公司按照《中华人民共和国股份合资经营企业法》的规定提取储备基金、企业发展基金和职工奖励及福利基金，每年提取的比例由董事会根据合资公司经营情况讨论决定。
第二十二条 合作公司的会计从每年一月一日起至十二月三十一日止，一切记帐凭证、单据、报表，均采用中文书写。
第二十三条 合作公司应聘请有国家注册的会计师实施当年会计报告和帐本的审查、稽核。该审计报告应提交总经理和董事会。
经事先通知总经理后，合作各方都可自费聘请注册的会计师、审计 师对合资公司帐目、帐单、记录进行审计。
第二十四条 每一营业的头三个月，由总经理组织编制上一的资产负债表、损益计算书和利润分配方案，提交董事会会议审查。
第十一章 劳动管理与工程发包
第二十五条 合作公司将按照劳动法的管理的有关规定由董事会研究制定职工的招聘、培训、辞退、工资、社会保险、生活福利、职业安全卫生、劳动纪律及奖惩方案。
第二十六条 合作公司董事会指令总经理有权与公司员工签订劳动合同。按着《湖南省建筑工程招标管理条例》择优推荐建筑承包企业，报董事会认可对外洽谈建筑勘探设计、建筑、安装工程发包细则。
第二十七条 合作公司招聘职工时，将按文化程度、熟练程度、工作技能、健康状况、职业道德等方面进行考核后，择优录用。
第二十八条 合作各方推荐的高级管理人员的聘请和工资待遇、社会保险、生活福利、差旅费标准等事项，由董事会会议讨论决定。
第二十九条 工程发包：本开发项目在同等对外发包的前提下优先由乙方推荐施工承包单位，但需另行与合作公司订立承包合同。
第十二章 合作期限
第三十条 合作期限自该合作项目开始至全部完成，如果合作双方另行经营其它项目，合作公司在原合作项目完成前六个月应向原审批机关报送由合作各方授权代表签署的延长合作期限的申请书。
第十三章 终止和清算
第三十一条 合作公司出现下列情况之一终止合同。
1、合作期限届满。（现定项目至完成）
2、合作一方不履行合同、章程规定的义务，构成本合同相关条款所指的违约，且自收到合作他方书面通知30天内不能予以有效补救，致使合作公司不能继续经营。
3、终止本合同应经董事会一致表决并报原审批机关批准提前终止合作期限和解除合同。
在本条第2款情况下，守约方除向违约方索赔外，并有权报审批机关提前终止合作期限和解除合同。
第三十二条 合作公司终止后，董事会应立即制定清算程序和清算委员会人选，并报企业主管部门审核。
第三十三条 清算委员会的任务是对合作公司的财产、债权、债务进行全面清查，编制一份资产负债和财务目录，按照合作公司帐面价值即资产的帐面价值减除负债的帐目价值作为基本原则提出财产作价报告，制定清算方案并提请董事会会议通过后执行。
在清算期间，清算委员会代表合作公司起诉和应诉。
第三十四条 经董事会批准的合作公司的资产价值应根据合作各方投资比例进行分配。
合作公司终止后，守约方有权继续经营管理原合作公司开发建设。
第十四章 违约责任
第三十五条 任意一方未按照本合同规定如数投入入股资本金的，应按入股本金的1％向守约方支付违约金，守约方有权酌情按照本合同的有关规定终止合同。
第三十六条 任意一方的作为或不作为造成本项目不能进入实施或 本合同不能完全履行时，职责方应承担违约责任并应独立承担由此而造成的亏损和其他损失；但如果合作他方未采取措施以致该损失扩大者，该方即无权就其所受到的扩大的实际损失向违约方要求赔偿。
第十五章 开发建设保险
第三十七条 合作公司的各项保险原则上在市行政中心对口办理，建工险在劳动保险部门办理，但投保险别、保险价值、保期等均按照保险部门的规定由合作公司董事会会议讨论决定。
第十六章 争议的解决
第三十八条 凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，应由合作方通过友好协商解决。如果合作任何一方已经根据本条以书面向合作他方作出争议存在的通知后的15天内，协商不能解决，应将该争议提交经济仲裁委员会进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对各方都有约束力。
第十七章 合同生效及其它
第三十九条 本合同须报经吉首市工商局、建设局备档，甲乙方完成政府各项批文手续日起生效。
对本合同的修改，须经合作各方书面达成协议并报原审批机关认可后，方能生效。
合作各方发送通知的办法，一般情况采用电话，凡涉及各方权利、义务的，应随之以书函信件通知。
1. 1 太原市棚户区改造背景
随着城市化进程的加快, 城市用地越来越紧张, 存量土地改造已经成为城市建设的重要内容。存量土地包括现状棚户区用地、现状污染企业搬迁收储用地、城中村改造用地和现状土地利用效率较低需进行改造的用地等, 其中棚户区改造已经成为全国的重点工作之一, 国务院于2013 年和2014 年两次下文要求全国各地加快推进棚户区改造工作。
为了对太原市棚户区改造统筹进行考虑, 太原市分别于2013 年和2015 年编制《太原市城市棚户区总体规划》, 希望通过编制棚户区改造总体规划对棚户区改造的宏观工作和微观工作进行指导。
1. 2 太原市棚户区改造存在问题
1) 缺乏统筹规划。
太原市棚户区改造工作启动伊始, 由于缺乏总体规划的指导, 基本属于需要改造哪片就改造哪片, 哪片容易改造就改造哪片。经过数年的棚户区改造, 剩余的棚户区基本属于改造难度较大的片区, 一部分棚户区由于周边建设基本完成导致该地块进行改造时会对周边造成较大的影响而无法改造; 一部分棚户区在城市控制性详细规划中规划为城市的绿地、中小学和其他公共服务设施, 由于没有利润导致这些棚户区没有开发商愿意改造。
2) 棚户区改造基础数据缺乏, 年度实施计划操作性不强。
太原市棚户区改造缺乏基础数据, 包括太原市建设用地范围内棚户区总数量和总户数、各片棚户区的房屋建设年代和建筑质量、各片棚户区的户数人数及人口年龄构成、各片棚户区在城市控制性详细规划中的规划控制情况、各片棚户区住户的改造意愿与诉求等数据。由于缺乏棚户区改造的基础数据, 管理部门不能直接了解全市棚户区住户的改造意愿, 而棚户区的住户也不能直接了解全市棚户区改造的政策方针和改造计划, 同时也不能直接了解目前所在地块在城市控制性详细规划的控制情况, 上述问题都是基于缺乏棚户区改造的数据库。
3) 现状存在问题总结。
结合对太原市棚户区改造的规划编制和实施过程得知, 前阶段太原市棚户区改造工作正是由于缺乏基础数据的统计和分析造成棚户区改造工作机制不健全, 同时没有建立公众参与的平台, 使得公众没有深入的参与到棚户区改造工作中, 造成居民的实际改造意愿不能在规划中落实。
2 太原市2015 年棚户区改造数据库建立方法及其作用
2. 1 现状调研阶段数据库
在2015 棚户区专项规划中, 总结之前的规划经验, 将太原市棚户区数据库的建立作为本次棚户区改造规划编制的重要版块。本次规划集合多个部门对棚改项目进行摸底调研, 太原市房地局、太原市国土局、太原市规划局、各区级房地局及相关部门进行数据的提供, 设计院对数据进行整理后分类统计。
现状数据统计首先由太原市各城区进行收集, 各城区按照太原市棚改办的要求对准备列入棚户区改造的项目进行摸底调查如表1 所示 ( 以太原市其中一个城区的局部为例) , 表1 将汇总至太原市规划局, 太原市规划局将各个城区的表格汇总后得到表2, 通过表2 就掌握了太原市近期需要进行棚户区改造的基本概况。
结合表1 街道办事处的工作人员将与各自负责的棚户区居民进行座谈, 需要了解居民的回迁安置需求 ( 安置户型面积、需要原址回迁或者异地安置还是货币补偿、公共配套设施的需求等) 。街道办事处将每片棚户区改造的调研情况汇总至区政府, 区政府将该意见进行总结后汇总至太原市规划局, 为下一步编制《太原市棚户区改造总体规划》提供基础数据。
2. 2 规划阶段数据库
太原市规划局与太原市房地局按照国家的要求进行编制《太原市棚户区改造总体规划》, 在获得基础数据后太原市规划局委托规划院进行编制总体规划。规划院对基础数据进行控规核实如表3 所示 ( 以太原市其中一个城区的局部为例) , 可以得到每片棚户区改造用地的详细情况。该数据库可以得知每片棚户区在城市控规中是否满足安置的需求, 若不满足还需要进行异地安置的户数, 这样的一些数据给政府进行保障房建设决策提供了很好的支撑。
规划院对表3 进行数据统计后得知各个城区需要进行异地安置的总量, 规划院会同各城区政府、太原市房地局、太原市规划局等相关部门初步划定异地安置用地如表4 所示, 基本保证棚户区改造后所有居民均得到安置。
2. 3 棚户区改造“效益”分析
棚户区改造是一项惠民工程, 同样也使城市的环境得到极大改善。在棚户区改造过程中也给城市带来了其他一些效益, 释放了城市的公共绿地、公共服务设施用地、市政基础设施用地和教育用地等如表5 所示。
2. 4 经验总结
太原市2015 年棚户区改造编制工作建立在详细的数据库基础上, 在现状调研阶段、规划编制阶段、规划效益阶段均通过相关的数据进行分析, 总结出每片棚户区改造工作的特性, 结合这些特性进行规划编制, 为下一步的年度实施计划提供了有力的数据支撑。
3 结语
城市规划是一项综合性较强的工作, 在规划编制、管理和实施的过程中需要综合考虑城市发展和运行的各个方面, 为了使城市能够进行有序的发展, 就需要在城市规划的各个阶段进行科学合理的决断, 这就需要科学数据的支撑, 而大数据及其分析正好能够解决城市规划所需的数据支撑。笔者希望通过介绍太原市棚户区改造过程中应用数据分析进行科学规划编制的方法能够应用于城市规划的各个阶段, 在城市总体规划和详细规划及其相关规划的编制过程中都能进行数据分析保证规划的科学合理。
参考文献
[1]陆伟芳.城市化进程中城中村改造思考[J].扬州大学税务学院学报, 2003 (3) :53-55.
[2]石晓东.大数据时代的城乡规划与智慧城市[J].城市规划, 2014 (3) :50-54.
关键词：棚户区；棚户区改造
中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）09-0058-01
一、棚户区概述
（一）棚户区概念。
棚户区是指城市建成区范围内，人口密度高，建筑年代久远，建筑密度大，容积率大，通风、采光条件差，住宅区内道路狭窄，安全性差，基础设施陈旧，配套设施不完善、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
棚户区包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区四种类型。
1.城市棚户区。城市棚户区，是指城市规划区范围内，简易结构的房屋、这些房屋建筑密度较大，使用年限久，质量差，抗灾性差，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。
2.国有工矿棚户区。国有工矿棚户区是指在国有土地上建设，由国有及国有控股工矿企业经营管理的，居住质量差、建筑密度大、建筑年代久远、基础设施和配套设施不完善的集中连片区域。
3.国有林区棚户区。国有林区棚户区是指各国有林区范围内破旧平房集中连片、泥草房和危房面积超过 50%，基础设施不齐全、治安和消防隐患大、环境卫生差，低收入家庭户数较多的居民点。
4.国有垦区。国有垦区是指各国有垦区范围内，破损严重、房龄超过四十年的房屋以及土坯、泥草结构的居民住房；建设部门认定的危房；基础设施配套不全，公共排水、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患的房屋；破旧平房集中连片、危房面积超过50%的居民点。
（二）棚户区改造的意义。
1.能够有效改善居民的住房条件。住房制度改革以来，房地产开发发展迅速，人民群众通过购买商品房来改善居住环境和条件，由于棚户区居民绝大多数都属于低收入困难群体，他们改善居住条件的能力有限，通过棚户区改造，能够有效解决困难群众想要改善居住环境的住房问题，从而增强社会凝聚力，促进社会和谐稳定。
2.是推进城市化进程的必然要求。棚户区都是破旧平房，土地利用率很低，通过改造可提高建筑容积率2至3倍，同时提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市发展提供了空间。因此，棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且完善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。
3.是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造一方面解决了棚户区居民的住房条件，另一方面还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。另外，棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需也做出了积极的贡献。
二、棚户区改造存在的问题
（一）资金匮乏问题。棚户区改造面临的最大问题就是资金短缺问题。棚户区改造涉及拆迁、征地、安置补偿等多个方面，这些方面都需要大量的资金支撑。而目前棚户区改造的资金来源主要是棚户区改造专项资金，通过土地储备和实施主体自筹这三个方面，但各自都有一定的局限性。例如，棚户区改造专项资金，给付的审批流程长，资金实际到位的周期长，导致了该政策的使用力度大大减弱。
（二）人口安置问题。对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重。在实际工作过程中，由于安置人口的标准难以界定，有的不在棚户区范围内的人口也纳入到了整体范围，棚户区改造的信息公开和区域统筹管理工作不到位，给了部分人投机行为，从而导致安置房供不应求。另一方面，棚改安置房很多都出现了质量问题，由于开发商为赚钱牟利，尽可能的降低建造安置房的成本来获取利润，忽视民众利益，而政府监管部门的职能缺失和不作为也是导致安置房质量出现问题的原因。
（三）环境保护问题。生态环境保护是棚户区改造中容易忽视的方面，一些棚户区改造项目在进行中出现建材垃圾随意堆放，尘土弥漫，给改造区附近的居民生活带来了影响，使“惠民”变成了“扰民”。一些棚改安置房新建社区的绿地面积也不符合最低要求标准。
三、棚户区改造的对策建议
（一）拓宽融资渠道，缓解资金压力。拓宽融资渠道，一方面可以吸引保险资金积极参与支持棚户区改造建设，提高社会资本参与棚户区改造的积极性。另一方面，政府可以通过完善棚户区改造融资的配套支持政策，建立起更好的激励机制，如完善各种财税优惠政策，简化审批手续，为企业推出更多补偿和担保措施以吸引更多社会资本为棚户区改造提供资金支持。
（二）采取货币化补偿安置模式。货币化安置，是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。这一方式运用在棚户区改造中，将会避免出现安置房由于各种原因出现质量问题，同时居民还可以根据自身需要购买房屋，方便了群众，也提高了政府的工作效率。
（三）完善社会保障制度。完善社会保障制度，建立一个广覆盖、保基本、多层次、可持续发展、覆盖全体市民的社会保障体系对棚户区改造有着极大的影响。完善社会保障主要是解决棚户区改造以后居民的住房和就业问题。
（四）加强棚户区改造的监管。加强对于棚户区改造过程中关于保障性住房建设准入机制的监管、棚改资金的监管以及棚改安置房质量的监管。政府在棚户区改造中处于主导地位，必须加强工程质量监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，定期对棚户区改造项目工程质量进行督促检查，同时成立棚户区改造领导小组或各部门的联席会议制度，在明确实施主体的基础上，政府各有关部门要统一思想、协调配合、形成合力，共同推进棚户区改造，地方政府还可以将棚户区改造工作纳入政府目标考核的内容，明确实施过程中的责任单位和责任人，并建立棚户区改造监察制度。
参考文献：
[1]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略.[J].福建行政学院学报.2010第1期
[2]赵阳洋.新常态下棚户区改造融资模式与风险防范措施探究.[J].河北金融.2015.09
[3]刘晶.北京市棚户区改造模式与管理研究.[D].2015
一、总体要求和基本原则
（一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为棚户区改造的根本目的，按照国务院部署，从2010年起，用3年左右时间基本完成集中成片棚户区改造，优先安排连片规模较大、居住条件困难、住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结 构和消防安全隐患严重、群众要求迫切的项目，着力改善我省棚户区居民特别是住房困难群体的住房条件，促进经济社会和谐协调发展。
（二）基本原则
1.以人为本，依法拆迁。棚户区改造项目安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取问卷调查、入户走访、召开座谈会、听证会等方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。
2.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城乡规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，编制和完善棚户区改造规划和年度计划，分年度明确落实具体改造项目和改造进度，有序推进棚户区改造。在制定项目实施方案时，要合理控制开发强度，合理确定容积率和建筑密度，建设宜居社区。
3.政府主导，市场运作。充分发挥政府的组织引导作用，建立协调机制，完善组织机构，统一组织实施。市、县政府在政策和资金方面给予支持。注重发挥市场机制的作用，引导有实力的房地产开发企业参与棚户区改造。充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。
4.因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合。对按照城乡规划和历史文化街区保护规划应予保留的建筑，主要进行房屋修缮，环境整治，维护城市传统风貌特色。
5.统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
二、政策措施
（三）多 渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹措资金。
1.加大政府财政性资金扶持力度。在积极争取中央财政资金支持的同时，省级财政采取以奖代补方式，对棚户区改造予以资金支持。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费中，按规定安排资金用于棚户区改造片区的道路、绿化等基础设施配套建设。市、县政府从棚户区改造项目中收取的土地出让收入（免提农业土地开发资金），要优先用于棚户区改造中的拆迁货币补偿、安置住房建设、按规定配建的廉租住房建设及基础设施配套建设等支出。其中由省政府机关事务管理局统一组织实施的棚户区改造项目所需缴纳的土地出让价款（含地段差等）全额用于省直棚户区改造的安置、补偿以及相关配套设施建设等各项支出。各级财政应设立安置房及配套设施建设资金专户，加强对专项资金的监督管理。有条件的地区可对棚户区改造项目给予贷款贴息。棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。棚户区改造项目中配建的廉租住房可以申请国家补助和省政府以奖代补资金，可以把国家用于补助廉租住房建设与租赁补贴的资金统筹用于棚户区改造的廉租住房建设。
2.加大信贷支持力度。鼓励金融机构积极对接棚户区改造项目贷款需求，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款支持，并根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况，探索贷款投放模式，创新信贷产品，做好金融服务。鼓励金融机构在房地产开发信贷资金安排上向棚户区改造项目适当倾斜，优先保障符合信贷条件的棚户区改造项目的信贷资金需求。鼓励金融机构在继续做好以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款基础上，积极配合政府有关部门和项目单位探索创新贷款担保模式，促进扩大信贷资金投入。
3.鼓励采取共建方式改造国有工矿棚户区。允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业，在符合城乡规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区改造，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均执行经济适用住房的有关规定。对远离城市的国有独立工矿企业棚户区改造，有条件的地区，在符合城乡规划的前提下，安置住房用地可纳入当地市、县城镇土地供应计划予以安排。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金，棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。
（四）加大税费政策支持力度。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等经济适用住房的税收优惠政策；对棚户区改造项目中建设经济适用房、廉租房的，按配建比例享受相应的优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。棚户区改造项目电力配套建设的内部供配电设施工程，供电企业按收费标准的90%向建设单位收取，由供电企业统一建设，并承担建成后配套供配电设施的维修、改造、供电安全等责任。棚户区改造项目安置小区广电部门要优先安排有线数字电视网络干线铺设，免收用户入网初装费。
（五）落实土地供应政策。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。棚户区改造范围内涉及到集体所有土地的，应依法办理土地征收转用手续。对集中成片的棚户区改造项目，可先明确项目规划设计条件、拆迁补偿安置方案条件等，再组织招标确定改造项目建设单位。对零星、改造难度大的棚户区，可与其它片区捆绑统筹开发建设。以招标拍卖挂牌方式出让棚户区土地进行改造的，必须在《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定安置房的套数、套型建筑面积、建设标准等。
（六）完善拆迁补偿安置政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。
1.棚户区改造实行实物安置的，安置房应优先建设，优先安置。安置住房实行就地、就近和异地建设相结合，以就地、就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。
被拆迁住房实行就地、就近安置的，除楼层调节价差外，安置面积与被拆迁住房等面积部分原则上不补交差价；实行异地安置的，应考虑被拆迁住房所在区位与安置住房区位地段等级差，相应增加安置面积。安置面积与被拆迁住房等面积部分和异地安置应增加的面积部分，除楼层调节价差外，原则上不补交差价。因建筑结构原因安置面积超过被拆迁住房和异地安置应增加的面积部分，在当地规定面积标准以内的，按优惠价购买；超过当地规定面积标准的部分，按市场价购买。异地安置增加面积和建筑结构原因优惠面积标准由各市、县人民政府制定并公布执行。
2.实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。鼓励被拆迁人选择货币补偿，对选择货币补偿的被拆迁人可适当奖励。
对在两年内购买住房的，契税按其购房款扣除拆迁货币补偿款部分后征收。
3.实行实物安置的，被拆迁人承租公有住房的，若被拆迁人符合当地政府规定的按成本价购买公有住房条件，产权单位可参照拆迁当年出售公有住房的政策向被拆迁人出售。若被拆迁人不符合当地政府规定的按成本价购买公有住房的条件，产权单位可根据《福建省人民政府办公厅转发省房改办、省财政厅关于机关事业单位剩余公有住房处理意见的通知》（闽政办[2002]90号）有关规定，将公有住房评估竞价出售，也可以不出售，安置后继续保留租赁关系，按新的租金标准重新签订租赁合同。原房屋和安置房土地使用权性质均为划拨的，安置房可直接办理房屋产权证，上市交易时要按规定补交土地出让金。原房屋土地使用权性质为出让的，被拆迁人享有完全产权，上市交易不受保障性住房政策限制。
（七）加快保障性住房建设。城市棚户区改造项目中配建廉租住房比例原则上不低于建设总面积的5%。在城市棚户区改造土地出让前，应当将廉租住房配建比例、建设标准、回购条件等作为土地出让的前置条件。棚户区改造要与住房保障相结合，对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，要应保尽保。棚户区改造范围内配建经济适用住房、廉租住房的，要优先保障改造项目内符合保障对象的被拆迁人。
（八）完善既有住宅使用功能。对基础设施基本配套，房屋质量安全可靠的既有住宅，在符合城乡规划、建筑结构和消防安全等条件下，可按照“业主自愿、协商一致、资金自筹、政府引导”的原则，申请增设电梯，具体办法由省住房和城乡建设厅制定。
三、组织实施
（九）落实工作责任。地方各级人民政府要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导。市、县人民政府是棚户区改造工作的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，全力推进棚户区改造工作的顺利实施。省政府对设区市政府和省直有关部门实行目标责任制管理，进行监督考核。设区市人民政府对县（市）人民政府进行监督考核。省属企业的棚户区改造由所在市、县政府组织实施，有棚户区改造任务的国有工矿企业要积极配合，做好协调等相关工作。
（十）健全工作机制。省保障性安居工程协调小组负责协调解决棚户区改造中的重要问题，各有关部门根据部门职责，加强工作指导。省住房和城乡建设厅牵头负责编制全省棚户区改造规划，会同有关部门制定审查市、县人民政府棚户区改造规划及项目实施方案的办法；省发展改革委员会会同有关部门负责申报中央投资补助；省财政厅会同有关部门制定省级财政“以奖代补”资金管理办法；省国土资源厅负责落实涉及棚户区改造土地供应政策；行使国有企业出资人职责的部门负责协调指导国有大中型企业棚户区改造工作；人行福州中心支行、福建银监局督促指导金融机构做好金融服务工作。地方各级人民政府要于4月底前成立保障性安居工程协调小组，健全部门协作机制，各有关部门要密切配合，形成合力，各司其职、各负其责。
（十一）完善规划计划。市、县人民政府要把棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划，进一步完善棚户区改造规划和年度计划，要把所在地国有工矿棚户区改造纳入本城市棚户区改造规划和年度计划。棚户区改造规划和年度计划应落实到具体项目，因地制宜地制定项目实施方案，设区市人民政府要将所在地城市和国有工矿棚户区改造规划及项目实施方案报省政府备案；县（市）棚户区改造规划及项目实施方案报设区市人民政府审核汇总，报省政府备案。尚未编制棚户区改造规划和年度计划的县（市），要在4月底前完成棚户区改造规划和年度计划编制。
（十二）优化服务环境，加强建设监管。各级各部门要切实改善服务，营造发展环境，共同推进棚户区改造。发改、财政、规划、国土、建设、税务、电力、人防、气象、消防等部门，应本着便捷、高效、负责的原则，为项目建设提供绿色通道，要简化审核审批程序，缩短审批时限，并根据实际情况建立联审制度，提高办事效率。要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。安置房竣工后，要依法经验收合格后方可交付使用。
（十三）强化监督检查。市、县人民政府要加强监督检查，实施全方位监管，要在棚户区改造现场设立投诉举报信箱，公布投诉电话，接受群众监督，及时发现并解决各种问题，坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。省保障性安居工程协调小组会同有关部门对全省棚户区改造工作进行监督检查，各设区市保障性安居工程协调小组负责本地区工作的监督检查，并分别于每年7月15日和次年1月15日前，将棚户区改造工作进展情况、年度计划完成情况及土地供应开发情况报省保障性安居工程协调小组办公室。各级监察部门要会同有关部门加强对棚户区改造情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要对资金的使用和安全等各环节进行监督。各级国土资源管理部门要加强对棚户区改造用地的管理和监督检查。省保障性安居工程协调小组负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区和责任单位，要通报批评，限期整改。
（十四）加强宣传引导。各级政府及有关部门要加强宣传引导，做好法规政策的宣传解释和群众的思想工作，改造政策、补偿标准、安置方案等涉及居民切身利益的事项要及时采取多种形式予以公示，提高改造工作透明度，取得棚户区居民的理解和支持，为棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。
政办发[2011]1号）
来源：发布时间：2011-12-02浏览次数：3093
为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和住房城乡建设部、国家发展改革委等五部门印发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）精神，全面推进我市城市和国有工矿棚户区改造工作，加快解决群众住房困难，我委认真总结“三区三片”棚户区改造试点经验，会同相关部门制定本实施方案如下：
一、基本原则
（一）政府主导、市场运作。棚户区改造是政府主导的民生工程，各级政府应当充分发挥主导作用，同时注重发挥市场机制作用，广泛吸引社会力量参与棚户区改造工作。
（二）以人为本、全面改造。棚户区改造应以解决低收入家庭住房困难为出发点，完善区域、市政、教育、医疗等公共服务设施，改善城市面貌，提升城市化水平。
（三）统筹规划、分步实施。棚户区改造要统筹考虑城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定改造目标任务，优先安排住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划、有步骤地组织实施改造工作。
二、认定标准及程序
城市和国有工矿棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、房屋使用功能不全、市政基础设施不全、居住环境恶劣、社会问题突出、居民改造愿望迫切，采取土地一级开发等市场运作方式无法实现资金平衡且难以改造的区域。
市国资委和各区（县）政府向市住房城乡建设委申报棚户区改造项目材料（包括项目名称、占地面积、涉及居民、初步改造方案、投资计划等）；市住房城乡建设委会同市国资委、市发展改革委、市规划委、市国土局、市财政局召开联席会议，对项目进
行审查。项目通过审查后，由市住房城乡建设委报市政府，经市政府批复后正式纳入我市棚户区改造范围。
三、计划安排
（一）继续做好“三区三片”试点棚户区改造工作。按照目标责任书要求，门头沟采空棚户区、丰台南苑棚户区、通州老城棚户区“三区三片”，从 2009年起，利用三年时间落实安置房350万平方米，安置居民5万余户，基本完成试点棚户区改造。其中，2010年计划搬迁居民2.1万户，落实安置房111.1万平方米；2011年计划搬迁居民2万户，落实安置房80余万平方米（详见附表1）。
（二）进一步扩大棚户区改造范围。拟将京煤集团门头沟、房山、大兴矿区，首农集团永乐店农场和丰台长辛店五个项目，纳入我市棚改新增范围。其中，除占地133万平方米的丰台长辛店属于城市棚户区外，剩余占地分别为38万平方米、20万平方米、2万平方米、3.8万平方米的京煤集团门头沟、房山、大兴矿区和首农集团永乐店农场均为国有工矿棚户区。
五个新增项目总占地面积约200万平方米，涉及居民2.2万户。计划利用三年时间，建设、收购安置房源约196.8万平方米，安置2.2万户居民，基本完成棚户区改造（详见附表2）。
四、政策措施
（一）多渠道筹措改造资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等方式多渠道筹集资金。
1．市、区财政和发展改革等部门要加大对棚户区改造的资金支持。对于城市棚户区的贷款资本金应给予一定支持，2010年在市财政部门对试点棚户区支持15.31亿元、市发展改革部门安排25.06亿元市政基础设施投资的基础上，区（县）政府应当尽快安排相应资金，落实贷款资本金；对于国有工矿棚户区的贷款资本金，主要由企业自筹解决。
2．鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，在资金规模上给予保障，并研究贷款担保机制。国家开发银行等金融机构通过创新金融产品，改善金融服务，加快落实贷款。
3．鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要在落实贷款资本金的基础上，采取与当地政府、相关金融机构合作等方式，积极筹集资金，推进本企业棚户区改造，加快解决企业职工住房困难。
4．积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的企业在政府组织下参与改造工作。
（二）加大税费政策支持。按照财政部、国家税务总局印发的《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）规定，享受相关税收优惠；按照财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综〔2010〕8号），免收相关行政事业性收费和政府性基金。
（三）落实土地供应政策。国土部门应当将棚户区改造安置住房用地纳入本市土地供应计划优先安排。根据安置房产权性质采取相应的供地方式。
（四）加快行政审批手续。棚户区改造项目纳入保障性住房建设计划，优先办理相关手续，切实加快审批速度。
（五）完善安置补偿政策。棚户区改造项目安置补偿实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。房源可通过新建或收购方式筹集；选择货币补偿的按照市场评估方式进行。被拆迁人符合我市住房保障条件的，纳入相应保障方式优先安排。具体安置补偿办法，由各区在保护被拆迁人利益的前提下，按照国家和本市有关规定制定。
五、组织实施
（一）加强领导，明确责任。市住房保障工作领导小组，负责统筹、组织、监督棚户区改造工作，并对相关棚户区改造责任主体实行目标责任制管理，进行考核。
1．市相关部门根据职责负责相应工作。一是市住房城乡建设委全面负责城市和国有
工矿棚户区改造具体工作的指导、监督和协调，市国资委负责指导、监督和协调国有工矿棚户区改造工作，区政府负责本区棚户区改造工作；二是市发展改革委负责棚户区改造项目立项审批、投资计划办理、基础设施专项建设资金减免工作，做好棚户区市政配套基础设施资金支持，以及审核棚户区改造资金综合平衡方案；三是市财政局负责确定棚户区改造以奖代补机制；四是市规划委负责指导责任主体做好改造片区和安置房建设用地的规划审批；五是市国土局负责办理改造项目和居民安置房建设项目的土地相关手续；六是市审计、监察部门负责指导区相应部门对棚户区改造项目资金进行审核、廉政风险防范等工作；七是市地税、文物、市政、环保、地勘及市政专业公司等部门，按照各自职责负责相关工作。
2．责任主体切实推进棚户区改造工作。棚户区改造责任主体是区政府及国有企业，其中城市棚户区改造工作的责任主体是区政府，工矿棚户区改造工作的责任主体是国有企业。责任主体应当成立棚户区改造工作领导小组，主要领导负总责、分管领导抓落实，负责居民群众宣传动员，改造计划、实施方案和安置政策制定，改造资金筹措，拆迁安置统筹，社会稳定维护等工作。
3．区政府、国有企业可通过授权委托、招标等方式确定具备相应资质的大型开发企业作为改造工作实施主体。各实施单位要加强建设工程管理，确保工程质量。
（二）编制规划计划。棚户区改造规划应纳入保障性住房建设规划，与保障性住房建设实施相结合。各区政府和国有企业要编制棚户区改造规划和实施方案，由市发展改革、规划、建设、国土、财政、国资等相关部门初审并报市政府批准后实施。
（三）做好宣传动员。相关区政府和国有企业应当广泛宣传棚户区改造的重要意义和相关政策，及时总结推广好的工作做法和经验，引导居民群众积极支持棚户区改造工作。
（四）依法组织拆迁。责任主体应当在征求当地居民意见并得到绝大多数群众支持的基础上，组织实施棚户区改造。切实保障被拆迁人的合法权益和实施过程的公开、公
平、公正。
（五）加强工程管理。各有关部门要严格按照法定建设程序和标准规范要求，及时查处和纠正违法违规问题，严把工程质量关，确保工程质量。
为全力推进我县棚户区改造工作，改善棚户区居民的居住条件，确保我县20xx年棚户区改造目标顺利完成，根据《大兴安岭地区行署、集团公司20xx年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区20xx年棚户区改造回迁安置实施细则》，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
（一）指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标，统筹规划，精心组织，配套建设，高标准完成棚户区改造任务。
（二）工作目标
于20xx年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。
（三）主要原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中，严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。
4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，各项基础设施配套建设，功能完善。依据园林化城市建设总体要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。
5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远，又要面对现实，突出重点，先易后难，综合治理，稳步推进。
6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，棚户区改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。
二、建设标准
1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，容积率不超过1，日照间距系数不小于2.8，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。
2、棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色，层数为6层，层高不低于2.8米，住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。
3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主，其中40平方米户型占25%，48平方米户型占45%，58平方米户型占20%，68平方米（含少量75平方米）户型占10%。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。
4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活环境有明显改善，安居乐业，社区和谐健康发展。
5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。
三、资金筹措与使用
（一）改造建设资金筹措
1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。
2、县（局）财政、财务匹配。
3、积极争取各商业银行贷款。
4、政府对棚户区改造的政策扶持。
5、个人出资。
（二）加强资金的使用管理，棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。
四、棚户区改造相关政策
1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。
2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金；以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目，经税务部门同意后不征土地契税；棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税；与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取，其他按地区棚户区改造相关政策执行。
3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置，原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房，对不愿回迁的住户，实行货币拆迁，不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的，实行结构差价及按“部分面积”结算。
棚户区改造回迁安置实行拆一补一，原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价，超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价；超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算，交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。
合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分；超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。
4、回迁的低保户家庭，私有产权的原面积部分拆一还一，不收结构差，合理扩大面积部分每平方米减收200元房款，如仍无能力出资购买合理扩大面积部分，则允许欠款入住，缓交房款时间定为2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后，再办理房屋所有权证，到期后仍无能力交纳欠款的，则按廉租房管理。
5、对达标的节能住宅，实行取暖费减免政策，按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。
五、组织实施
1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查，摸清棚户区居民住户的房屋产权归属，建筑结构、面积及附属情况，住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等，一户一档，汇编成册，为棚户区改造提供详实资料。
2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式，宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓，人人皆知，达到推动和促进棚户区改造工作的目的。
3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，实施“阳光拆迁，和谐拆迁”，统一标准，严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开，逐户签订书面拆迁安置协议。
4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，依据棚户区改造项目建设计划，依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。
严格执行建设程序，确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查；工程竣工后，经验收合格方可交付使用。
5、为保障工程质量，降低建设成本，要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备，大宗建筑材料实行政府统一采购。
6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。
当业主入户率达到50%以上时，要在房地产行政主管部门指导下，在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理，也可实行业主自助式管理，或由林业局房产科进行物业管理。实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。
棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。
棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。
六、组织领导和责任分工
（一）组织领导
成立以县委和县政府领导为组长，分管领导为副组长，相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组，负责全县棚户区改造工作。
（二）责任分工
成立棚户区改造建设指挥部，主要负责城市棚户区改造建设工作，组织房屋拆迁补偿，工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。
一、加强技术管理
1、重视施工图设计
设计是建设的“龙头”, 做好工程管理要从设计开始。工程项目在进行施工图设计前, 建设单位应组织专业技术人员进行现场勘察, 为设计单位提供详实的现场基础资料, 提高施工图纸的准确性;工程施工前, 建设单位一定要组织专业人员进行图纸会审, 增强施工图纸的可行性;若条件许可要进行设计方案比选, 进一步优化设计, 采用完善又切实可行的设计方案, 提升投资效益。
建设单位为施工单位提供较为完备的施工图纸, 可以减少在施工过程中因施工图不合理造成的不必要损失, 可以有效地提高工程质量, 保证工期, 有助于高效管理施工现场。
2、认真编写施工组织设计
施工组织设计, 对施工而言是对施工过程的全面、合理的安排, 正确指导施工的重要资料;对工程造价而言是对施工图的补充, 是竣工结算的重要依据。
二、加强建筑材料管理
工程造价中材料费约占工程总造价的60%～70%, 建筑材料质量、价格、用量等的管理直接影响工程总造价。所以, 要保证工程质量, 合理控制工程成本, 建材管理是举足轻重的。
1、确保建材质量合格
不管建材是甲供、甲指还是施工方自购, 采购方都需在采购前, 充分对货源进行调查, 寻求比较合适的货源, 并保证建材质量合格。要求施工方应确保材料合格后方可进行施工, 坚决杜绝使用不合格建材。
2、合理控制建材的价格
在市场经济下, 建材价格高并不一定意味着质量就好, 有的是价格偏离价值很大, 甚至是漫天标价;建材价格高低严重影响工程造价的合理性, 为节约工程资金, 在满足要求情况下, 尽量选用经济实惠的建材。
3、合理控制建材的用量
在建筑材料采购前, 根据施工组织设计制定详细的材料需求计划, 一方面可以保证材料供应能够满足进度的需要, 减少材料保管费用, 有利工程资金充分利用等。
4、严格材料进场验收制度
加强建筑材料进场合格检验制度, 要安排专人负责监管进场的建筑材料, 避免不合格材料进场, 不使用不合格的材料, 从施工的源头保证工程质量合格。
5、规范材料保管制度
建筑材料的保管损耗使工程成本提高, 建筑材料变质是影响施工质量的重要因素, 详细制定规范的材料保管制度, 妥善保管建筑材料。
三、加强施工现场资料管理
施工资料是建筑施工的过程记录, 不仅能够记录施工的全过程, 还能为竣工后的工程结算提供依据, 同时为日后使用维护提供指南。针对峰峰集团棚户区改造项目, 为了保留施工现场一手资料, 要求各项目部拍摄关键电子照片留存。如遇到地基处理, 就要求将水文地质、基础拓宽加深和地基处理等情况拍摄下来;对隐蔽工程, 要求将特殊部位和关键工序拍摄下来。这有利于保证现场签证真实, 方便双方进行工程结算。
四、加强施工质量管理
从项目启动集团领导就高度重视质量工作, 多次强调要严把质量关, 决不能出现豆腐渣工程。各项目部按照打造精品工程的目标, 强化质量管理, 加强施工过程监控, 严格按照程序施工, 对达不到质量标准要求的, 进行及时纠正, 杜绝了质量事故发生。为了确保施工质量, 必须使用合格建筑材料, 采用合理的施工工艺和得力保护措施, 还要充分发挥监理单位的工程监督作用。有些单位聘请具有一定工程管理经验的离退休人员对工程质量进行监管, 对提高工程质量起到良好效果。这个经验做法值得在棚户区改造项目中推广应用。
五、加强施工安全管理
安全工作无小事, 项目部必须建立安全责任制和安全保障体系。《建筑法》规定:建筑施工企业的法定代表人对本企业的安全负责。
1、确保安全设施
安全设施是施工现场的必需投入, 并且一定要保证安全设施的质量, 建立制定安全设施人员的责任制度。国家将安全措施费列为施工企业不可竞争项目, 这从制度上确保安全施工。
2、落实安全检查工作
施工企业要建立以安全员为领导的安全检查班组, 定期进行安全检查并进行抽查, 确保相关的安全管理人员在现场。我们集团各职能部门每月到项目部进行安全质量检查, 加大安全生产违规处罚力度。
3、加强安全教育
要求施工单位认真开展安全教育, 尤其是岗前教育, 实行动态教育;做好工种变换的安全教育;针对工种、工序的特点, 穿戴好劳保用品, 强调安全注意事项, 提高职工自保和联保意识, 警钟长鸣。
4、倡导文明施工
做好安全文明防护措施, 设立提示标语和安全警示牌等, 禁止无关人员进入施工场地。
六、实现和谐拆迁
峰峰集团棚户区改造工程拆迁涉及地方政府3个镇, 13个村, 如次巨大的拆迁、建设量, 所涉及的工农关系的复杂程度, 对峰峰集团乃至任何一个单位都是巨大的挑战。为此, 峰峰集团做了统一部署:利用多种宣传形式, 营造和谐拆迁氛围;制作和发放棚改资料;设立棚改政策咨询接待站, 及时解释有关政策, 解决群众的疑虑;公司指示将一些公房维修改造, 用于帮助困难住户;对住户按规定日期搬迁的执行奖励政策。针对拆迁中的"钉子户", "难缠户"开展了"多旗竞赛"的激励措施及领导干部保包责任制的形式, 限期完成。
棚户区改造虽然在工作中面临很多的问题, 需要在工作中进行改进和完善, 但集团公司有信心全面完成棚户区改造任务, 并真正打造成为民心工程、优质工程, 给棚户区搬迁户群众建造一个个具有人性化设计、居住舒适、设施完善、功能齐全、管理到位、绿色节能、文明的住宅小区。总之, 通过我们的辛勤工作, 有决心和信心为集团公司领导和棚户居民交上一份满意的答卷, 使老百姓体会到企业改革成果的实惠。
参考文献
[1]中华人民共和国建筑法[Z].
[2]建筑工程安全生产管理条例[Z].
关键词：棚户区改造 项目收益债券 融资模式 土地一二级联动开发收入
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭居住条件而实施的重大民生工程。2009年，棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕1，并被视为“稳增长”的重要举措。今年7月，国家开发银行获批成立专门的住宅金融事业部并发行住宅金融债券，向市场投资者筹资，重点用于支持棚改工程。在各级政府的大力推动下，棚户区改造工程迅速推进。据住建部统计，2008-2012年间，全国开工改造各类棚户区1260万户，基本建成各类棚户区改造安置住房750万套，棚改成就显著。
然而，资金缺口巨大是推进棚户区改造面临的最大障碍。近日，国务院下发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发﹝2014﹞36号）。根据该通知，2014年全国计划改造各类棚户区470万户以上。如果按每户50平方米、建安成本3000元/平方米计算，仅2014年棚户区改造资金的建安成本就将超过7000亿元，而财政部会同住建部下拨2014年保障安居工程专项资金仅有1193亿元（包括用于公租房、各类棚户区改造及配套基础设施建设的资金等）。即使保障性住房安居工程全额用于棚户区改造，加上国开行的千亿元贷款，距离470万套棚户区改造所需要的7000亿元资金仍存在较大缺口，而这就需要地方政府创新融资模式以拓宽融资渠道。
棚户区改造的融资模式分析与比较
（一）传统融资模式
1.政府直接投资
棚户区改造的公共属性，决定了政府直接投资是支持棚改的重要手段。目前，政府投资棚户区改造除通过公共财务预算收入安排资金以外，还通过地方国有资本经营预算、土地出让金收入等多渠道筹集建设资金。根据财政部统计，2010-2012年，用于棚户区改造的全国公共财政支出分别为231.25亿元、555.12亿元和580.08亿元；2013年，全国各级财政补助棚户区改造及配套基础设施建设资金780.61亿元。
2.银行贷款
除政府投资外，银行贷款也对棚户区改造提供了巨大资金支持。目前，我国的棚户区改造可采用的银行贷款主要有三种模式，分别是商业银行贷款、政策性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款。其中，政策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力，特别是国家开发银行为公租房建设提供了有力的贷款支持。据统计，截至2013年底，国开行累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，占全部棚改贷款余额的60%。住房公积金中心政策性贷款是指建设公司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。但是，受制于住房公积金的资金规模较小，其对棚户区改造的支持力度不大。
3.企业债券
企业债券是支持棚户区改造的重要资金来源渠道。为吸纳更多的社会资本参与棚户区改造项目，国家发展改革委发布多个文件，支持地方融资平台公司发行企业债券用于棚户区改造。据统计，2013年全国发行了63只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约527.06亿元；2014年上半年，全国已发行58只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约552.29亿元。从当前实践来看，由于企业债券发行额度受发行主体自身净资产规模的限制，通过发行企业债券来支持棚户区改造很难满足建设需要。但从长期看，随着企业债发行方式的改革与优化，通过发行企业债券来填补保障性住房建设的资金缺口具有可持续性。
（二）创新融资模式
1.REITs模式
REITs（房地产投资信托基金）在20世纪60年代兴起于美国，其本质是一种资产证券化，即由信托公司或基金管理公司发起信托计划并通过公募或私募方式面向投资者发行各种受益凭证（如股票、债券、票据等），从而筹集资金并投向房地产，其房地产运营收入的一部分将作为投资者的回报。需要强调，信托计划所募集资金主要投向不动产领域，包括直接收购物业、购买房地产抵押贷款或购买房地产抵押支持证券等，一般采用组合投资，从而分散单一项目的投资风险。
2.项目收益债券
2014年5月，国家发展改革委办公厅出台了《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，明确提出要推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。
项目收益债券是指以项目公司为发行主体，募集资金直接投入固定资产投资项目，项目运营收入进入专户并专项用于债券本息支付的债券。在我国，项目收益债券属于创新品种，目前尚无先例，但其运作原理与美国的市政收益债券类似。具体来说，项目收益债券应具有三大特征：一是在发行主体方面，以承担各类固定资产投资项目的项目公司为主；二是在募集资金投向方面，在开展初期应主要投向市政基础设施建设以及国家产业政策支持行业的项目建设；三是在偿债资金来源方面，以项目产生的现金流作为债券还本付息的第一来源，同时还设有适当的内外部增信。
与一般的企业债券相比，项目收益债券的最大特点在于“融资-投资-项目收入-本息偿付”资金流的封闭运行，即从募集资金的筹集使用到项目资金回收，再到债券本息的偿付，都在一个闭合的环境中操作，这既实现了资金的专款专用，也保证了债券的偿付。
棚户区改造项目涉及到土地整理和开发，会形成一定收益；棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；同时，作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。这就意味着，棚户区改造能够产生相对稳定的现金流。基于此，可以依托项目收益债券来支持棚户区改造，解决资金短缺问题。
（三）融资模式比较分析
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1.传统模式面临诸多限制，难以满足棚改所需资金
在棚户区改造的上述三种传统融资模式中，就政府投资而言，在我国经济增速回落的背景下，政府财税收入增幅也可能会随之下降，所以对棚改的资金支持力度不可能大幅提升，因此政府筹资将在棚改中更多地发挥引导作用，并非扮演投资主力的角色。就银行贷款而言，商业银行的逐利性决定其不会大规模向具有公益属性的棚户区改造提供低息贷款，而且利率市场化也会进一步强化其这种行为；而国家开发银行作为棚改融资的主力，每年投资规模也在千亿元左右，对有近万亿元资金需求的棚改工程来说，仍然杯水车薪。就企业债券而言，受地方融资平台债务负担较重以及发债企业净资产的约束，企业债券对棚改的支持力度有限。因此，传统的融资方式无法满足我国棚改所需的巨额资金。
2.REITs模式发展不成熟，难以适应棚改项目
对于成熟经济体来说，REITs是房地产建设融资的主要模式。但在我国，REITs属于创新品种，将其应用于棚户区改造领域，仍然面临三大问题：一是REITs的配套制度不完善。REITs的发行、运行以及赎回等过程中涉及众多法律法规，包括REITs的成立、募集、资产托管、证券交易和转让等，而这些制度建设在短期内是难以实现的。二是REITs要求的投资回报率较高。REITs模式的一大特点是依靠较高的投资回报率来吸纳私人资本，但棚改项目的保本微利特性决定其很难满足REITs所要求的收益率，所以投资者投资棚改REITs的积极性可能不高。三是REITs以已经开始建成运营的房地产为基础资产发行收益凭证，无法解决在建项目的资金筹措问题。
3.项目收益债是适合棚改的有效融资模式
依托项目收益债券来支持棚户区改造，在很大程度上能够消除传统融资方式和REITs模式所面临的障碍。第一，项目收益债券可以有效降低地方债务压力。项目收益债券的还款资金主要来源于未来项目收益，而不依托地方财政，因而不会增加地方债务压力。第二，项目收益债券可以有效隔离风险。与以融资平台为发债主体的企业债券相比较，项目收益债以具有稳定收入的棚改项目公司为发行主体，并实行严格的账户管理，确保募集资金专款专用和项目现金流闭合运行，能够有效隔离融资平台公司的其他业务风险。第三，项目收益债券的筹资规模较大且成本更低。项目收益债券的发行额可以匹配项目总投资，不受企业净资产等条件约束；另外，项目收益债券主要在银行间市场和交易所市场公开发行，面向的投资者以商业银行、保险公司、证券公司等大型金融机构为主，有较强的流动性，债券利率可参考同评级企业债券，较低的利率水平符合棚改公益属性的特点。因此，项目收益债券是适合我国棚户区改造的有效融资模式。
棚改项目收益债券的运作模式分析
（一）债券发行主体
在已发行的以棚改为募投项目的企业债券中，地方融资平台是主要发行主体，这就意味着目前的棚改企业债券隐含了政府财政担保并加大了地方政府债务压力。但是棚改项目收益债券与现行的棚改企业债券不同，其以独立运营的棚改项目公司为发行人，募集资金专项用于棚改项目，并由项目公司封闭运作管理。具体来说，由地方政府或融资平台设立专门且独立的棚改项目公司作为发行主体，负责棚改项目的投融资及经营管理，并以项目收益作为偿债基础。由此可见，棚改项目收益债券的最大特点在于实现了发行主体与地方融资平台的主体信用脱钩。
（二）偿债资金来源渠道
项目收益债券的偿债资金来源主要是项目自身产生的现金流，所以棚改项目收益债券也以棚改项目所产生的收益为主要偿债来源。从已发行的资金用于棚改项目的企业债券来看，棚改收入主要来源于三方面，分别是政府回购款、土地一级开发收入和土地二级开发收入。
1.政府回购收入（BT收入）
棚改属于重大民生工程，其公益属性和公共特征决定了政府应在棚改中发挥主导作用，相应的，政府财政资金也就成为棚改项目的重要收入来源，这种现象在棚改工程推进初期尤为明显。在具体操作中，棚改项目建设主体与当地人民政府签订“委托代建”协议（即BT协议），明确规定地方政府按协议约定向建设主体支付回购款，而这部分回购款也就成为棚改项目的收入来源。从已发行的棚改企业债券来看，大约有七成左右的债券都以政府回购款作为偿债来源。
以政府回购收入作为棚改项目的收入来源，最大的问题是增加了地方政府财政压力和债务负担。创新棚改项目收益债券，目的之一就是以项目公司而非地方融资平台作为债券发行主体，使地方政府不承担棚改债券的直接偿还责任，也不为其提供隐性担保。如果继续使用BT模式作为棚改项目收益债券的还款来源，则违背了债券创新的初衷，即没有起到缓解地方政府财政压力和债务负担的作用。因此，政府回购收入不适合作为棚改项目收益债券的偿债来源。
2.土地一级开发收入
土地一级开发收入是棚改项目的另一重要收入来源。就其操作而言，地方政府授权棚改项目公司承担土地一级开发职责，承诺待土地开发整理完成后公开出让，从而将一定比例的出让金作为收入支付给项目建设公司。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一级开发收入作为偿债来源。
值得注意的是，在传统企业债券中，政府通常会在棚改地块之外配套给予发行人土地出让金的收益权作为偿债保障，这种形式则违背了项目收益债券的“偿债来源于项目自身收益”的初衷。因此，以土地一级开发收入作为收入来源，出让金必须来源于棚改地块本身，但项目地块的出让金可能无法很好地覆盖投资成本。
3.土地一二级联动开发收入
对于土地一级开发资金不足以平衡项目投资的棚户区改造项目来说，政府与项目公司往往采取一二级联动开发的合作形式，即政府授予项目公司土地一级开发的权利，同时通过合法合规的方式，使得项目公司通过公开招拍挂合法获得土地二级开发权。项目投资主体可以进行商业开发，待项目建成后，项目投资主体有权获得房产的销售收入、租金收入以及停车费等配套收入，并以该收入作为偿债资金来源。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一二级联动开发收入作为偿债来源。
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与政府回购收入和土地一级开发收入相比较，土地一二级联动开发收入是棚改项目收益债券较好的收益来源。一是不增加地方债务压力。由于土地一二级联动开发收入是棚改建设企业经营棚改项目的经营活动收入，不属于地方政府收入范畴，地方政府也没有为其提供隐性担保，因此不会增加地方财政压力和债务负担。二是项目收益来源明确且多样化。以项目建成后房屋租售收入偿付棚改项目收益债券本息，可通过未来租售收益金额分布确定债券本息偿还的结构。
（三）债券的交易结构及还款安排
1.交易结构安排
棚改项目收益债券的交易主要分为以下步骤（见图1）：
第一步，投资人缴款，主承销商在扣除承销费用后，将净额划入棚改项目公司开立的募集资金账户，该账户由监管银行监管，资金划出必须用于约定的棚改项目；
第二步，棚改项目产生收入，一部分来源于土地一级开发收入，另一部分来源于商业开发收入；
第三步，棚改项目收入直接划入由监管银行监管的项目收款专用账户中，若有剩余则将剩余资金划入发行人日常账户；
第四步，若棚改项目收入无法覆盖应支付债券本息，可适当安排第三方作为外部增信机构，就实际账户金额与应付本息的差额部分进行补足；
第五步，在债券付息日前，项目公司将付息兑付款项划入登记托管机构开立的账户，完成本息兑付。
2.还款方式设计
以土地一二级联动开发收入作为偿债来源，是棚改项目收益债券的有效还款方式。在具体的还款方案设计中，应重点从三个方面着手：
一是债券偿付周期与项目现金流相匹配。应在科学估算棚改项目未来现金回流的基础上，设计债券偿付周期，确保棚改项目收入覆盖债券本息。
二是实行严格的资金账户封闭管理。一方面设立“募集资金专户”，确保债券资金专项用于棚改项目；另一方面设立“项目收款专户”，专门全额接受棚改项目未来产生的现金收入，并对项目资金流进行实时监控；同时，还要设立“偿债资金专户”，使其与“项目收款专户”对接，保证棚改项目收入优先用于债券本息偿付。
三是采取差额补偿措施，当预计的项目收入不能完全覆盖债券本息时，应由第三方就差额部分进行及时补偿，确保债券本息按时偿付。这里的第三方机构可以为企业法人，例如项目公司的母公司、担保公司等，也可以为各地为推进保障型住房建设设立的专项基金。
棚改项目收益债券的推广实施建议
最后，本文就促进棚改项目收益债券的推广实施提出以下建议：
（一）建议允许棚改项目收益债券发行利率超过同期定存利率的40%
《企业债券管理条例》第18条规定，“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改项目收益债券属于创新品种，在推广的初期，由于市场认可度相对较低，可能会推高棚改项目收益债券的发行利率，并使其超过同期银行存款利率的1.4倍，从而导致债券发行失败。因此，为保证棚改项目收益债券的顺利推广与实施，建议突破《企业债券管理条例》，允许棚改项目收益债券发行利率不受第18条规定的限制。
（二）建议允许棚改项目收益债募集资金占投资总额的比例最高为80%
根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发﹝2009﹞27号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。就棚改项目而言，鉴于当前有限的政府财力和较大的债务压力，政府难以向棚改项目提供大规模的财政支持，更多的资金需要从市场筹集。因此，除了20%的最低资本金由政府提供之外，建议剩余80%的资本金可以完全通过棚改项目收益债券来补足。
（三）引入专业咨询公司及评估公司对项目未来运行情况做出可靠评估
与一般的棚改企业债券不同，棚改项目收益债券以未来棚改项目收益作为偿债来源，并依托项目收入现金流来设计债券的发行额度与偿付周期，因此准确估算棚改项目的未来现金流及收益，对于债券的按时偿付非常关键。目前，棚改项目未来运行情况的估算主要由两类机构来完成，分别是工程咨询公司和房地产评估公司。其中，工程咨询公司的主要职责是评估棚改项目的可行性、工程进度、工艺标准、投资金额以及经济效益；房地产评估公司的主要职责是评估棚改项目完成后的项目收入。
为促进棚改项目收益债券更好的推广应用，建议选择高资质的工程咨询公司和评估公司对棚改项目未来收益做作出可靠评估。其中，工程咨询公司应具有国家发改委认定的甲级资格；评估公司应具有证券评估资格，或具有住建部认定的房地产估价一级资质，亦或是具有中国土地估价师协会认定的土地评估A级资信资质。
注：
1.2009年，棚户区改造首次在中央经济工作会议中提及，随后国务院常务会议决定启动城市和国有工矿棚户区改造工作，同时住建部、发改委等五部委联合发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保﹝2009﹞295号）。
作者单位：海通证券股份有限公司债券融资部
责任编辑：孙惠玲 印颖
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