商业项目投资委托经营管理协议（共8篇）
委托经营协议
甲方：江苏XX酒店投资管理有限公司（以下简称“甲方”）
乙方：（以下简称“乙方”）
现本着优化经营，共谋发展的原则，经甲乙双方友好协商，自愿达成协议如下： 第一条：
1、乙方所拥有 物业证号：，面积为平方米，设置酒店房号为 特委托甲方统一经营管理该酒店客房。
2、在约定委托经营期间所有权归乙方，但是使用权、收益权、处分权均按本协议约定行使，双方不得违约。
第二条：本经营管理协议有效限期为15年（2012年 1 月 1 日至2026年 12 月 31 日）。
第三条：甲方经营期间，乙方不得干涉和影响甲方之正常经营管理活动，为经营业务所需，甲方有权对客房内的装修及家具作改动或调动，乙方不得干涉。乙方享受酒店服务时应遵守酒店管理规章制度、各项法律法规。若乙方违反规定，导致甲方和其他业主蒙受损失和损害时，须承担全部赔偿责任。若乙方有关行为构成违法，须承担相应法律责任。第四条：任何一方不得单方面提前解除本协议，若有违约，则违约方应向守约方支付违约金,违约金按15年甲方应向乙方支付的回报总额扣除按约定已履行部分之金额的两倍计算。
第五条：甲方保证自签订协议之日起
1、前三年（自 2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的21% 元（含代扣国家规定的各项税费）分配乙方的收益，乙方可以直接从购买客房的房款中一次性抵扣获得分配收益。
2、第四年（自 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
3、第五年（自 2016年 1 月 1 日至 2016年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
4、第六年（自 2017年 1 月 1 日至 2017年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
5、第七年（自 2018年 1 月 1 日至 2018年 12 月 31 日），甲方按照乙 委托经营管理协议
方购房总价人民币 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
6、第八年（自 2019年 1 月 1 日至 2019年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
7第九年（自 2020年 1 月 1 日至 2020年 12 月 31 日），甲方在按照乙方购房总价人民币 元的6% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
8、第十年（自 2021年 1 月 1 日至 2021年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
9、第十一年（自 2022年 1 月 1 日至 2022年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
10、第十二年（自 2023年 1 月 1 日至 2023年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的8% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
11、第十三年（自 2024年 1 月 1 日至 2024年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
12、第十四年（自 2025年 1 月 1 日至 2025年 12 月 31 日），甲方按照乙房方购房总价人民币 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
13、第十五年（自 2026年 1 月 1 日至 2026年 12 月 31 日），甲方按照乙方购房总价人民币 元的9% 元分配乙方的收益（含代扣国家规定的各项税费），甲方代扣乙方收益所得各项税费。
14、委托经营管理期内，按乙方购买户型，甲方每年免费赠送该户型客房共10天入住权予乙方。但乙方入住时须提前3天通知甲方，并须服从甲方统一安排,遵守酒店一切规章制度。若乙方在内实际使用不足10天，则不足部分视为自动放弃甲方不作任何形式补偿，同时，次之免费房亦不能提前至上一使用。
15、租金从2012年1月1日起算；第四至第十五年每年租金为当年的6月份支付。
第六条：委托期内，双方职责：
1）每年乙方向甲方领取以上第五条之收益的同时，必须出示有关客房之有效房屋产权证明。委托期内任何时间乙方有义务确切保证上述房屋产权清楚，若发生与乙方委托甲方经营管理的客房有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由乙方负责清理，并承担相应的民事责任，因此给甲方造成的损失，乙方负责赔偿。委托经营管理协议
2）乙方保证甲方能正常使用该房屋，且乙方负责上述客房的财产保险。
3）甲方需正确、安全使用房屋的共用设施、设备，并对其管理、使用之部分进行日常维修、保养。在15年委托期限内，若超出日常维修保养范围，即大型设施、设备的更新、改造、增扩、装修，则该费用由甲方承担。
4）乙方如需出卖或抵押上述房屋，需提前三个月书面通知甲方，且在同等条件下，甲方享有优先购买权。
5）乙方必须遵守甲方的相关管理规定及以速8守则为标准。
第七条：本协议到期后：
1）若期满后乙方继续委托甲方管理，任何一方未有书面提出异议，则本协议其它条件不变，甲方将根据实际经营情况，按照乙房购房总价人民币 元，以每年不低于8%（含代扣国家规定的各项税费）的收益率分配乙方的收益；若任何一方有异议，应在期满前三个月以书面形式通知对方。
2）若期满后乙方若需转让该物业，乙方必须书面告知甲方并得到甲方认可，而且甲方在同等条件下优先购买该物业，若甲方未购得该物业，二手房主则同样享受上述回报，并且在签订买卖合同时必须使得二手房主遵守甲方的相关约定并另行与甲方签订相关协议，如未在此条件下买卖所造成的损失由乙方承担；
3）若期满后乙方继续持有该物业，但不再委托甲方管理，则甲方按合同期满后该房产的正常使用现状退还乙方。
第八条：本协议如与国家法律、法规有冲突，则以国家相应法律、法规为准。
第九条：双方在履行本协议过程中如发生争议，先友好协商；若友好协商不成，则向该酒店客房所在地人民法院提起诉讼。
第十条：本协议经双方法定代表人或其委托代理人签字后，立即生效。本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，两份协议具有同等法律效力。
第十一条： 如政府行为或其他不可抗力，致使不能按约定的条件履行时，按其对履行协议影响的程度，由双方协商决定是否解除、部分免除或延期履行协议。
第十二条：协议期内，本协议提及的通知将按本协议注明的对方地址寄出；任何一方变更住所、名称的，应在15日内通知他方，否则一方当事人向本协议所写明的对方住址发送有关文件的，视同送达。
甲方（章）乙方（章）
地址：（本人）姓名：
（法定代表人）法定代表人： 身份证号码： 委托代理人： 联系地址： 联系电话： 联系电话：
1. 在传统管理模式下, 工程造价管理存在的问题
1.1 缺乏管理经验, 造价管理松散。
在传统管理模式下, 政府投资项目中行使业主方职权的是临时成立的建设指挥部、筹建处、建设办, 企事业单位自投项目是负责基建工程的项目部、工程处, 等等, 在这种在传统管理模式下, 业主只有“一次教训”, 没有“二次经验”, 难以满足建设的发展要求。同时, 业主方对造价的管理也是一种松散管理方式:可行性研究、投资估算委托一家咨询公司;设计阶段自己把握;招标阶段清单和招标控制价委托一家造价咨询公司;施工阶段委托监理公司;竣工结算再委托一家咨询公司。这种松散的造价管理方式造成各个环节各自独立、离散, 造价管理的责任和效果完全依赖业主方基建管理队伍的造价管理水平, 而项目相关各方条块分割, 以至于使极力追求自身利益而不顾项目的最终效果, 造成项目投资目标失控。
1.2 管理队伍水平偏低, 影响项目造价。
业主对工程建设项目的管理是一项高水平的管理, 需要专业人员来从事。业主方项目管理人员既要具有宽广的理论知识, 又要具有丰富的工程实践经验, 还要懂经济合同管理, 懂法律知识, 会合同谈判技巧, 能节约造价, 进行投资控制。但在传统管理模式下, 业主单位受人员编制的限制, 基建管理人员往往由企事业内部人员组成, 人员业务素质、技术水平参差不齐, 管理团队整体水平偏低。作为项目管理的塔尖的基建管理队伍, 先天能力不足, 也是造成工程造价增加的另一因素。
1.3 监理偏重质量, 对造价控制不力。
我国的建筑法虽明确推行建筑工程监理制度, 但涉及的只是施工阶段, 因而依靠监理企业对项目前期进行管理无从谈起。在建设监理企业注册资质条件中, 虽对注册造价师人数有明确要求, 但在大多数监理项目部中无专职造价人员, 监理企业“三控”职能中的投资控制无从做起。而由于市场竞争激烈, 实际收取监理费用远远低于国家规定, 也造成部分监理企业配备的监理人员技术水平偏低, 对工程质量问题尚勉强应付, 对造价控制实在勉为其难。尽管近年来逐渐引入造价咨询企业进行跟踪审计, 但因职能交错, 对造价控制效果并不
2. 探索委托项目管理模式, 建立一体化的全过程造价管
业主在基建项目管理中是整个项目实施的总组织者、总集成者, 其组织协调能力和技术力量在整个项目中起着关键作用, 对项目的造价高低产生直接影响。在传统基建管理模式下, 这种角色定位对业主造成了困难, 业主迫切需要既懂技术又懂管理, 既有理论知识又有丰富实践经验的专业团队。
2.1 委托项目管理模式的探索。
基于传统的基建管理模式所存在的弊端, 近年来, 我国一直不断推进业主方项目管理的改革, 先后提出具有不同委托形式和委托范围的业主项目管理模式。专业项目管理公司因为专业高度集中, 本身就是依靠专业管理能力得到社会认可, 能有效地弥补业主项目管理知识与经验的不足。与业主自设或临时拼凑管理机构相比, 使用管理公司的服务可适应业主迅速启动新项目的需要, 或临时加强某一方面管理的要求, 给业主以更大的弹性与选择的灵活性。
2.2 建立一体化的全过程造价管理体系。
项目管理公司因承担社会上多个项目的管理, 造成其对同类工程技术措施及市场价格的广泛了解, 业主应在项目前期尽早进行委托项目管理。应从项目立项阶段的可行性研究、投资估算, 设计阶段的设计概算、限额设计、施工图预算, 招标阶段的清单、招标控制价, 到实施阶段的承包合同价、竣工结算、竣工决算, 实行全过程、系统化、专业化管理, 使工程项目的造价在纵向上具有连贯性、环环相扣, 建立一体化的工程造价管理体系。
一方面, 管理公司在项目决策阶段便介入项目的成本管理, 可以治成本失控之“本”, 使项目的成本控制更能主动和有效地安排。另一方面, 业主与专业项目管理公司之间通过合同来约束双方的行为。专业项目管理公司必须严格履行合同, 按照经批准的规模和标准实施项目建设, 按合同约定严格控制投资。一旦工程造价超出预算, 或工期发生延误, 或质量不符合要求, 专业项目管理公司均须承担相应的违约责任, 同时也对业主形成约束, 从而可以降低项目实施过程中朝令夕改的风险, 减少各项变更的随意性, 有效防止突破投资。
2.3 委托项目管理存在的问题和应对措施。
委托项目管理是我国业主项目管理的发展方向和趋势, 但在工程实际中, 由于委托项目管理尚在探索实践中, 专业化项目管理制度尚未形成。目前, 各类冠名项目管理公司的企业, 大多是监理企业、造价咨询企业或招标代理企业, 其业务范围仅局限于监理或造价或招标代理, 而非完全意义上的项目管理公司, 也不具备对基建项目进行全过程项目管理的能力。作为项目管理公司雏形的代建公司, 还处于试点阶段。代建制作为一种新的项目管理模式目前还没有统一的概念, 在法律上没有明确的定位, 市场操作不规范, 行业管理制度不健全, 尚需要国家和建设行政主管部门来完善法律制度、建立行业标准。
作为基建项目的业主, 在目前国内委托项目管理制度尚不健全的情况下, 应通过招标或其他方式的考察, 选择专业化水平较高、技术力量过硬和丰富实践经验的具有项目全过程管理能力的项目管理公司, 让专业化管理尽早介入项目决策, 从项目全局系统考虑, 建立一体化的全过程的造价管理体系。对项目决策阶段、设计阶段、项目实施阶段中, 涉及工程造价确定与控制的所有环节, 应尽可能委托一家项目管理公司, 以保证投资造价管理的连贯性、系统性和一体性。同时, 对委托管理费用的计取, 应同项目的质量和造价高低直接挂钩, 以借助社会力量使项目取得最大限度的经济效益和社会效益。
3. 结语
关键词：巴塞尔协议；资本充足率；商业银行
一、资本充足率与《巴塞尔协议》的发展
是指银行监管机关要求各个银行在确定的资产规模下必须持有的资本数量，也就是银行资本与加权风险资产之间的比率。资本充足率是银行对风险抵御能力的体现，也是各家银行展现其经营管理水平的综合反映。1998年，银行监管委员会在巴塞尔公布了《巴塞尔协议》，这个协议规定了凡是参与国际业务的银行，其资本充足率必须达到8%及以上。但随着金融危机的爆发以及银行体系的风险不断增加， 直至1999年6月，《新巴塞尔协议框架第一次征求意见稿》才要求将最低资本作为银行的第一大支柱。巴塞尔委员会于2004年6月出台《新资本协议》，新协议不只要求将资本充足率作为新协议框架中三大支柱的首要支柱。以上，证明了资本充足率的管理制度是一家银行在运营监管中不容忽视的重大因素之一。
二、我国商业银行资本充足率现状及问题
从20世纪90年代起，我国逐步建立了以国有商业银行为主、股份制商业银行为辅的银行体制。其中，股份制商业银行成立时间相对较晚且其经营相对灵活，管理机制相对健全，其资本充足率水平普遍高于国有银行，但相对于其他西方大型商业银行仍存在较大的差距。近十几年来，随着银行资产的快速增加，使得国有银行原有的资本充足率不足问题稍有改善。
从总体加权平均的情况上看，从 2009 年至今，我国商业银行的加权平均资本充足率维持在 11%以上，核心资本充足率在各个季度基本上均超过 9%。从商业银行的资本质量上看，核心资本与资本比率约可达到 80%，可见我国银行资本质量较高。从不同的时间段上看，资本充足率、核心资本充足率和资本质量都维持了较高的水平。
但是商业银行的资本结构不合理、资产质量差等问题不容忽视。在我国商业银行资本结构中核心资本占了较大的比重，而附属资本非常少，这种情况在四大国有商业银行更甚。我国商业银行资本结构单一，附属资本所占比重严重偏低。实际上，我国商业银行的核心资本占比并不少。如四大国有银行为例，其核心资本充足率均高于4%的最低标准，但是其附属资本充足率却远低于标准。我国银行业的资产质量差这个事实皆为人知，首当其冲的是国有商业银行，存在庞大的不良资产由来已久。信贷业务作为我国商业银行主要的资产业务，信贷资产所占比重长期处于较高的水平。但是在我国银行中，信贷资产的质量偏差，不良贷款率严重偏高。在经济快速发展中，银行的信贷资产也随之高速增长，但随之不断出现的新的不良贷款需要有大量的资本用于冲抵不良贷款的损失。因此，商业银行完成核销不良贷款的任务十分艰巨。不良贷款率的上升不仅使风险资产增大，而且冲销不良贷款需要消耗资本，这些情况都使得银行的资本充足率下降。
三、商业银行资本充足率管理中存在的问题
（一）资本充足率管理制度不健全：1、资本充足率的评估程序或评估办法不一致，董事会和管理层对资本充足率的监管力度不够，银行资本评估、资本风险的评估、监测和报告这一系列制度不完善，商业银行内部的控制检查不足。2、资本充足率管理目标不明确，商业银行在自身的发展规划中并没有做资本充足率的资本扩充规划。3、资本的投入与转让的手续不合法规，这使得法律风险隐患有可能发生。4、存在违法抽逃资本金和违规吸收虚假的投资入股的现象。5、没有设置专门的资本充足率管理的岗位，基本上无人处理资本充足率的管理工作。
（二）会计帐务管理的基础较为薄弱：1、会计账务处理上并未制定资本金、资本公积和盈余公积等权益类科目，会计核算办法不够科学、核算制度不够完善。2、未建立“实收资本”科目的会计明细分户帐，在实际工作中往往以“内部股票配股统计表”替代实收资本分户帐，这种做法被称之为“以表代帐”，实际上这种做法严重违反了《会计法》的规定。3、存在“实收资本”科目的帐帐、帐表不相符的现象。
四、完善我国商业银行资本管理的对策建议
资本充足率对于衡量一家银行竞争力是一个十分重要的指标，同时也是保证一家银行的资金安全乃至整个国家金融安全的前提。资本充足的水平高或低，不仅对于银行、国际信用评级、融资成本有很大的影响，甚至将影响银行未来的市场份额。我国银行业必须针对资本结构失调和资产质量问题给予及时解决。不断健全我国商业银行资本充足率管理机制主要是专注于强化资本覆盖风险以及资本回报约束的理念，不断加强完善各类风险量化技术以及拓展经济资本管理方法，科学、有效地衡量分支机构经营业绩，同时引导资源合理优化配置，促使资本的效用达到最优。具体措施如下：
（一）主动调整经营模式，制订战略目标，实现经营业务和盈利模式的转变，努力提高经营绩效。当前的商业银行在本质上是现代金融服务行业，银行自身须明确自身的核心领域和资源投入重点，不断加强对市场的细分，最终明确银行核心竞争优势不是同质化而必须以差别化服务为导向。根据不同银行其自身的特色，发展特色业务，不断优化资产结构以及资产质量，沟通协调各个业务系统的发展，形成重要局部领域突出相对优势。
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（二）树立资本约束的经营发展理念。商业银行务必强化在风险和资本约束为导向的经营发展理念，在打破单纯满足监管的观念上转向注重绩效管理，树立以资本管理为主的发展理念。这样是为了形成以资本约束为核心业务增长模式和组员配置方式，务求在高质中求稳。此外，更应坚持不变的落实科学发展观，协调发展效益、质量和规模三个方面。
（三）加强资本总量和资本结构管理。银行持有资本过多虽然满足了监管要求，但却错失投资机会，会影响资本回报率，从而不能实现商业银行价值最大化。所以，商业银行应该在监管当局最低资本标准上，根据自身发展战略要求确定合理的资本总量区间和资本充足率目标。同时结合成本，质量、对股权的影响等因素，加大研究深度和广度，确立势力的资本筹集方式和渠道。
（四）以资本充足率为准绳，正确评价商业银行治理水平，强化风险管理能力。资本充足率对始终意义深远，其重要性也随着银行的发展持续不断提升。因此，银行仍需要通过强化自身内部的监督和完善公司体制，不断优化风险评价机制，加强风控理念的树立，进而落实到银行的风险管理。
（五）加快业务创新，优化资产结构，开发信用与市场风险管理技术。扩张银行资产规模关键在于强化资产的管理和提升资产的质量，而非消极减少银行的资产规模。要实现这一想法的具体措施有：优化资产结构，增加风险权重较小的中间业务或低风险业务如为客户量身定做开立无敞口的银行承兑汇票或保函；完善金融风险转移技术，同时本土化各类金融衍生品，从而降低银行资产的风险系数。
（六）杜绝新发生的虚假投资入股现象，并积极消化处置原有的虚假资本，从而使得资本真实化，才能增强对于风险的抵御能力。一是尽快消化历史遗留的存款化股金和集体资本。二是督促财政出资消化虚假的国家资本。三是积极消化法人资本中的虚假部分。
参考文献：
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甲方： 注册地址：
法定代表人：
乙方：彭 身份证号： 地址：
鉴于：
1、甲方取得了(或拟取得)位于【 】编号为【 】地块的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。甲方根据相关法律法规的规定，在项目所在地设立了项目公司 作为该地块项目的开发建设主体。
2、乙方多年的房地产开发经验，在业内拥有较高的口碑及美誉度，对房产开发各环节享有大量社会资源，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术，为甲方创造更高的效益。
3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意与乙方就上述地块项目开发建设的管理工作进行合作，乙方也同意有此意愿。
为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本 着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。
第一部分 协议书
一、项目概况
1、项目名称： 【 】
2、项目地点： 【（暂命名）。】，土地四至为【 】 界址点座标见国有土地 使用权出让合同附件《出让宗地界址图》。
3、土地使用权获取方式为【拍卖/招标/收购等 】，用地性质为【住宅/商业 /综合或其他】用地。
4、地块面积：宗地面积【 】平方米，其中建设用地面积【 】平方 米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。
5、主要规划建设指标： 容积率为 【 限高为【 公共配套【 】。其中，预计规划住宅【 】 建筑密度为，【 】 绿地率为，【 】 ,】平方米，商业配套【】平方米，（最终以规划部门核准的指标为准）。
6、建设内容： 【住宅、商业配套、公共服务设施】。
7、土地现状： 【净地/待拆迁】 【周边大市政配套建设情况、土地平整情况】 【已交付/于确定期限前交付】
8、与项目有关的合同文件及审批文件：（或有）
1）《国有土地使用权出让合同》 ；（2）【国有土地使用权证 】
3）【 】
9、其他项目描述： 【重大不利因素/特别规划限制条件/部分动工等情况】。【注：项目前期尽职调查中发现的对于正常开发建设及管理存在限制、障碍 等不利因素，如对于安置房的特别要求、市政配套未到位等，予以充分披露。】
二、合作方式
甲、乙双方约定，乙方负责项目全程管理，甲方聘请乙方以项目公司总经理的身份组建专业管理团队开展工作，对该房产开发项目包括但不限于协助拿地、项目定位管理、规划设计管理、工程营造、成本管理、营销管理、竣工交付管理、招商运营等环节的项目开发管理。
三、项目管理的基本原则
1、甲方作为项目的开发建设单位，拥有项目开发中的投资决策权、知情权、建议权和监督权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
2、乙方根据本协议的约定履行管理职责和义务，获得协议约定的收益。
3、乙方担任项目公司总经理并组建项目管理团队，乙方及乙方团队对甲方董事会负责，根据本合同的约定或甲方董事会的授权许可行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标。
4、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的合同以项目公司名义签订，由乙方及乙方项目管理团队进行合同签订、履行的全过程管理。
四、乙方开发管理工作内容
1、涵盖一般性房地产开发项目公司的工作内容，包括但不限于：
1.1、协助甲方与各级行政部门沟通，完成拿地工作。
1.2、在甲方的协助下完成项目的前期报批工作。
1.3、负责项目规划设计阶段的管理工作，把控设计成果质量。
1.4、全面管理项目公司的日常运行、运营。
1.5、通过招投标或其他符合规定的方式，选择工程勘察、设计、施 工、监理和材料设备采购等的具体承包、供应单位。
1.6、进行项目开发建设过程中各类合同的洽谈、签署，负责合同履行的全过程管理。
1.7、负责现场施工管理，确保安全文明施工。
1.8、负责项目策划、推广、销售管理。
1.9、审核、签证工程进度报表及提出进度拨款意见，负责施工中出现的工程 设计变更的报批手续。
1.10、组织中间验收、竣工验收和规划验收，组织、督促各承建单位及时编制 工程结算及有关技术资料的整理汇编，并提交甲方。
1.11、负责组织实施房屋交付使用工作。
1.12、负责合同约定期限内的房屋维保工作。
1.13、根据甲方的需要为甲方融资需求提供帮助。1.14、负责招商运营、物业管理等全面工作。
1.15、按照甲方董事会核定和下达的经营指标，全面履行总经理职责。
五、项目委托管理的目标
1、工程质量管理目标：符合设计要求、符合国家现行相关施工质量验收规范的合格标准。
2、工期管理目标：本项目总体建设周期暂定为【 】个月（以首批施工 许可证领取之日起开始计算）；以上时间目标均为估算，以双方正式确定的框架 性开发计划与项目分期开发方案为准。乙方在本合同签订后【15】个工作日内将框架性开发计划提交甲方确认，在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目分期开发方案提交甲方确认。
3、工程成本管理目标：在项目定位、产品设计阶段，形成甲乙双方共同认定的概算成本管理目标；在项目施工图设计完成后【20】个工作日内，由乙方组 织施工图预算，经甲方审核确认后作为工程预算成本管理目标。根据项目招投标 情况，及时跟踪成本变动情况，如成本发生重大变异，应随时上报甲方，由甲方审核、确认后实施。
4、项目房产销售周期及销售率目标：本项目分期开发、销售，预计项目第 一期不晚于【 】年【 】月获得预售许可证并正式开盘销售，于【 】年【 】 月之前完成可销售面积 【 85 】 %的销售（甲方保留物业计入已销售面积）。项目销售周期以双方正式确认的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【30】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。如遇特殊情况，包括房产市场发生重大变化或甲方特别要求放缓销售节奏，则双方协商适当决定延长销售周期。
5、安全文明施工管理目标：无重大伤亡事故，符合项目工程所在地安全文 明工地的标准。
6、具体目标以甲方董事会核定和下达的指标为准。
七、甲方应承担或向乙方支付以下几个方面的费用：
1、自本合同签订之日起，乙方即开展项目管理前期准备工作，甲方应按年薪____万元的标准向乙方支付报酬。（支付时间及方式自行确认）
2、鉴于乙方的专业管理为甲方产业增值所作的贡献，甲方同意按甲方（或项目公司？）的全部股本的 %股权所代表的收益权作为乙方进行项目管理的回报。（权利成立的时间及方式自行确认）
特别说明：股权所代表的收益权并非股权，该权利无需进行工商登记等备案手续，乙方也不因此成为公司股东，不承担股东责任。该收益权仅是对一定比例股权所代表的收益（包括收益、分红、及其所代表的资产）进行处置的权益。
3、乙方组建的管理团队人员的薪酬福利制度和标准（包括薪酬、社会保险费、住房公积金以及现金或实物形式的福利），由乙方参考城市公司薪酬福利制度并结合行业普遍标准、项目所在地物价水平拟定，由甲方董事会审批后执行。
4、上述费用不包括甲方根据合同应向第三方支付的涉及项目开发的相关费 用，包括但不限于前期工程费、市政配套费、招标代理费、设计费（包括但不限 于规划设计费、建筑设计费、景观设计费、精装修设计费、人防设计费、弱电设 计费、综合管线设计费等）、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等 咨询费以及营销费用等各项相关费用；
5、在项目建设过程中，发生额外工作的，根据实际情况和乙方实际工作量，根据本合同约定或甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式。
第二部分
第一条 本合同适用的法律是指《中华人民共和国合同法》、相关行政法规。
第二条 甲方的权利和义务
1、甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的资金使用、工程建设进度、质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正；
2、甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；
3、参与委托管理项目工程中招投标活动；
4、甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，更换从社会招聘的不称职员 工；
5、甲方应完成项目前期交地工作，如因项目交地问题造成施工障碍，甲方应承担甲方自身的延期损失。因政府政策或者办事原因引起的交地延期，甲方应主动说明，项目工期相应顺延；
6、甲方应负责协调乙方及与项目有关的各政府行政主管部门的关系，负责 协助乙方办理项目前期相关审批手续；
7、甲方应监督和指导项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交；
8、甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设 标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；
9、甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金；
10、甲方应在 10 个工作日内就乙方书面提交并要求做出决定的一切事宜给 予书面答复；甲方没有在规定时间答复的，乙方有权减轻自己的责任。
11、按时支付本合同约定的各项费用。
第四条 乙方的权利和义务
1、乙方应恪尽职责，按照法律对于代理人的规定，尽心尽力履行管理义务，维护甲方的合同权益，并享有下列权利：
1.1有权要求甲方支付本合同约定的各项费用；
1.2无论因何种原因解除合同的，甲方应向乙方人员支付人员的基本薪酬。
2、乙方应履行以下义务：
2.1在项目管理实施过程中，乙方应根据乙方开发和管理经验，结合甲方和项目实际情况，为项目公司建立公司基础管理制度和项目管理制度，包括人力资源和薪酬福利制度、财务管理制度、行政管理制度、工程营造制度、成本管理和招投标制度等，经甲方审批后执行，作为具体开展受托管理工作的依据； 2.2在甲方的协助下完成项目前期报批工作；
2.3通过招投标或者其他市场化原则确定包括但不限于设计、土建、安装、监理等专业工作单位。在确定上述专业工作单位后代表甲方执行上述合同项下甲 方的有关权利、义务（付款义务除外）；
2.4按约定范围负责项目建设管理，协调项目所有参建单位间的关系，按照乙方自有项目的工作品质控制标准，实施进度、成本、质量和安全等四大控制的具体工作；
2.5接收并归档保存设计方和承包商提供的资料，并在项目建成移交时统一提交给甲方；
2.6按要求向甲方报送计划、财务、工程、销售等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须及时向甲方汇报；
2.7协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作； 2.8协助和监督监理方进行相关的工程监理工作； 2.9组织竣工验收；
2.10负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告； 2.11竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；
2.12乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；
2.13负责自项目取得竣工验收综合备案之日起的【 6 】个月内房屋整改和维保管理工作；负责质保期内的相关协调工作，但质量保修责任由相关专业工作单位依据合同约定承担；
2.14乙方应按季度和向甲方提交项目管理报告，并在项目正式开工、主体结顶、竣工验收等重要阶段，专项向甲方提交专题工作报告。项目管理报告应包括以下内容： A.项目开发主要工作（包括前期、规划设计、工程营造）的进度和进展情 况，以及和项目开发计划的对比分析； B.项目成本的发生和异动情况分析； C.项目各项费用的发生和异动情况分析； D.项目当季的资金使用情况和下个季度的资金需求计划； E.项目营销执行情况； F.项目公司人力资源的状况； G.甲方关注的其他重点工作情况。
2.15在项目分期或总体达到约定的完成时间时，乙方应向甲方提交项目分期或总体经营报告，就本合同约定的各项委托管理目标完成情况向甲方出具总结报告。
第六条 本合同未涉及的具体管理工作，包括但不限于：项目前期管理、规划设计管理、项目工期管理、项目成本管理、项目工程质量、施工现场管理、项目营销管理、财务和资金管理、竣工验收和交付管理、项目品牌的使用管理及维护等，在乙方实施开展具体工作后逐步与甲方完善约定，以补充协议的形式予以确认。
第七条 经营成果及奖励（如有可另行约定）
1、乙方作为项目管理人，严格按照本协议的约定及相关的制度、流程，在甲方的监管下，本着认真负责的态度，尽心尽力做好项目经营管理工作，在合理合法的范围内争取项目效益最大化。在此前提条件下，无论出现何种经营成果，甲方均予以认可。
2、如果最终项目经营成果良好或优秀，即实际经营利润超过约定的经营利 润目标的，则甲方同意给予乙方奖励，具体奖励标准双方另行约定。
第八条 合同变更、解除和终止
1、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同；
2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：
2.1未能按期足额支付本合同约定的向乙方支付的费用，并经乙方书面告知超过10日仍未履行的；
2.2由于甲方拒绝或怠于协助合同约定义务导致乙方管理工作发生困难的； 2.3其他因甲方原因导致合同履行目的不能实现或者难以实现的。
3、乙方有下列原因之一的，甲方有权解除合同：
3.1乙方不配合甲方监督检查等不能正常开展管理工作的情形，经甲方负责人催告后，在规定期限内仍未改正的； 3.2由于乙方的管理原因导致项目质量与合同严重不符、建设成本显著增加的；
3.3由于乙方严重违反合同约定，未能履行管理职责，经甲方书面提出意见后拒绝整改的。
4、解除合同的程序 当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前【30】日以书面形式通知其他 各方，另一方应在 20 个工作日内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。
5、本合同所有内容均履行完毕或者本合同因任何原因被解除的，则本合同 自动终止。
第九条 陈述和保证
1、甲方陈述和保证
1.1甲方系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本项目开发建设相适应的营业许可和房地产开发资质条件，并且甲方保证在合同期间有效存续
1.2甲方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力，并已就本合同的签 订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可。并且本合同不违背甲方的公司 章程、董事会、股东会决议，以及其他的协议、承诺，不会引发任何利益冲突； 1.3甲方拥有本项目合法的土地使用权，不会有任何政府机关或其他实体或个人启动或可能启动任何程序、主张、诉讼，并导致本项目的正常开发建设存 在障碍； 1.4本合同签署时，甲方不存在未披露的债务、或有债务，也不存在任何 诉讼、潜在的诉讼或者任何影响其业务以及主体存在的任何政府处罚；
2、乙方陈述和保证
2.1乙方系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本 项目开发建设受托管理相适应的营业许可和专业技术能力，并且乙方保证在合同 期间有效存续；
2.2乙方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力，并已就本合同的签 订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可。并且本合同不违背乙方的公司 章程、董事会、股东会决议，以及其他的协议、承诺，不会引发任何利益冲突； 乙方承诺取得绿城商标的再许可使用的权利；
2.3乙方作为本项目开发建设的受托管理单位，应按照有利于项目整体利益 的原则履行合同约定义务，不得损害甲方利益。
第十条 违约责任
1、甲方的违约责任：
1.1甲方未能按约定向乙方支付任何费用的，逾期在【60】日内的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之【一】 的违约金；逾期超过【60】日的，每 延迟一日，应按照未付金额承担万分之【二】的违约金；
1.2在管理过程中，甲方无正当理由擅自解除合同或者因为甲方违约乙方提出解除合同的，乙方有权要求甲方支付截止解除合同之日止的所有费用，并要求甲方承担违约责任向乙方支付违约金，违约金为 ？
1.3甲方未按时向各专业工作单位支付建设费用的，应承担延期付款的责 任，因延期拨付工程款导致停工的，工期顺延。乙方不承担各节点延迟的违约责 任；
1.4若因甲方原因延误工期的，工期控制目标相应延长，如因此给乙方造成损失，或增加额外工作的，甲方应补偿乙方的损失。
2、乙方的违约责任
2.1因甲方同意的变更设计导致管理期限、工程成本总额发生变化的，乙方不承担法律责任；
2.2项目建设质量未达到合同约定标准而致使甲方产生损失的，损失部分 由乙方承担，但承担额度以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额；
2.3由于乙方的原因产生项目的工期、质量、成本总额等与合同不符的，经乙方协助甲方向第三人索赔后获得赔偿的，可以在获得赔偿的范围内免除乙方 相应的责任；
2.4如因乙方管理责任导致实际工程成本与目标成本发生偏差的如何处置 2.7因乙方管理原因造成的管理费用超支如何处置?（选取，可能过细）
3、免责
3.1因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，由甲方与乙方协商解决。乙方如仍为甲方提供委托管理服务的，甲方仍须支付本合同附件约定的人员费 用。不可抗力包括因战争、**、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾、一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害；
3.2由于非乙方的原因或者市场变化的因素导致本合同中有关工程成本、质 量、工期、安全与本合同不符的，乙方不承担赔偿责任；
3.3因政策变化、政府办事原因导致合同不能全部或部分履行，在提供充分 证据后可免除违约责任；
3.4甲方同意对项目成本、质量、工期等事项进行变更的，乙方不承担责任。无论甲乙双方因何种原因违约的，在本合同解除前，均不免除甲方向乙方支付人员费用的责任。
第十一条 合同的持续与转让
1、甲乙双方均保证在本合同签订后，将积极促成本合同的持续履行。同时 甲方保证在本合同履行期间，将维持其股权结构的稳定性，甲方股权结构发生变 更不得影响本合同的效力，且甲方应在股权结构变更后及时向乙方提供新一届股 东会关于认可本合同内容的决议文件。
2、本合同履行过程中，甲乙双方任何一方工商登记事项发生变更的，应在 该项变更发生后十日内书面通知另一方。
3、未经其他方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全 部或部分转让或授予他人，但乙方指定其下属的专业公司履行本合同约定的管理 职责除外。
第十二条 争议的解决
1、在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，协调后争议仍未解决时，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉；
2、诉讼过程中，本合同不存在争议的部分应继续履行。
第十三条 合同生效及其它
1、本合同自双方签字并加盖单位公章后即行生效；
2、未经对方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全部 或部分转让或授予他人，但乙方指定其下属的专业公司履行本合同约定的管理职 责除外；
3、任何一方在合同项下向另一方发出的要求、指示、指令、批准、报告、确认等均应以书面形式通过邮寄、当面送交或传真发至以下地址： 甲方地址： ；乙方地址：；
4、对本合同所做出的任何修订或修改，须用书面形式作出并经双方签署后 生效。生效后的修订或修改条款取代本合同原来的相应内容，并作为本合同的组 成部分。
第十四条 其它
1、本合同一式 【】 份，甲方执【 】份，乙方执【 】 份，各文本具有同等法律效力。
甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人（或授权代表人）：
乙方：__________________
为方便社会保险经办机构及时为失业人员发放失业保险金，经甲、乙双方协商，对失业保险金的发放采取自动转账的办法，即由甲方提供失业人员失业保险金数据，由乙方在失业人员的通存通兑活期储蓄帐户内代发。为此，订立本协议以明确双方的权利与义务，并共同遵守。
一、甲方对其提供的失业保险金入账数据的合法、合理性及正确性负责，乙方负责按甲方提供的数据完成批量入账。
二、甲方负责将失业保险金相关事宜告知专业人员，办理失业人员的查询等事项，负责解释、调解因此而引发的纠纷和争端。
三、甲方为失业人员在乙方开立的活期储蓄存款账户应为正常户，其资金由乙方以无折方式完成划转。若该账户在乙方办理账户冻结等手续，无法完成入账时，则不受理转账申请。
四、甲方应于发放失业保险金款项的前______日，向乙方委托分理处代发工资管理部门提交发放数据及转账支票。
五、乙方检查数据信息无误后在甲方指定的入账日（节假、公休日除外）前一天晚上批量入账，并将入账明细清单提交甲方。
六、失业保险金发放工作完成后，乙方将入账明细在授权个人账户以未登折明细方式保存，待失业人员到储蓄所后再行补登存折，并在存折摘要栏打印“登”字、“操作员”编号栏内打印出乙方划款专用代码。
七、本协议壹式两份，甲、乙双方各执壹份，自双方签字盖章之日生效。甲、乙双方变更条款或解除协议须双方协商一致，并提前______个月以书面形式通知对方，变更及解除本协议前，本协议继续有效。
八、本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。
甲方：__________________ 乙方：__________________
代表：__________________ 代表：__________________
______年______月______日 ______年______月______日
法定代表人：_________
住所：_________
乙方：_________
负责人：_________
住所：_________
丙方：_________
法定代表人：_________
住所：_________
丁方：_________
法定代表人：_________
住所：_________
鉴于：
甲方设立_________资金信托，拟聘请丁方担任甲方信托资金运用的投资顾问。乙方是一家合法成立并有效存续的商业银行，经中国人民银行批准，享有充分的授权和法定权利开展资金的托管业务；丙方为经中国证券监督管理委员会批准设立的具有证券业务资格的证券公司；丁方为合法成立的资产管理公司。
为了保证信托财产在证券市场投资的安全，增加证券投资的公平性和透明度，甲方同意将_________资金信托计划项下的证券品种全部委托丙方进行托管。为规范甲、乙、丙、丁四方的权利和义务，经几方共同协商一致，达成如下合同条款：
第一条 释义
1．1 证券账户：以甲方名义在中国境内证券交易所和证券登记结算机构开立的深、沪股东账户。（深圳：_________；上海：_________）
1．2 证券资金账户：甲方依据证券账户在_________证券有限责任公司为本信托专门开立的资金账户。（户名：_________；资金号：_________）
1．3 交易指令书：丁方向甲方出具的标明交易品种、价格、数量、委托期限等要素的书面指令。
1．4 信托账户：甲方在托管银行开立的保管、管理和运用信托资金的专用银行账户。
1．5 托管银行：_________。
1．6 投资顾问：_________。
1．7 资金清算：指证券交易的资金、费用和交易佣金在证券资金账户和信托账户间划拨的过程。
1．8 本集合资金信托或本信托：指甲方设立的_________资金信托。
1．9 信托合同：_________资金信托合同。
1．10 投资顾问合同：_________资金信托投资顾问合同。
1．11 估值日：托管银行计算信托单位净值以及认购或赎回信托单位的日期，即每月15日（如遇节假日则为之前最近一个工作日）和每月的最后一个工作日。
1．12 信托单位：用于计算、衡量信托财产净值以及委托人认购或赎回的单位。
1．13 信托资产净值：最近一个估值日，本信托项下所拥有的货币资金和证券投资市值的总和。
1．14 信托单位净值：信托单位净值=（信托资产净值-信托费用）／信托单位总份数。
1．15 委托人（即受益人）：指_________资金信托合同中的委托人。
1．16 受托人：_________。
第二条 证券交易的程序
2．1 所有证券资金账户上的证券交易均由甲方提供交易计划书，交易计划书应由丁方审核，并经_________的亲笔签名确认，甲方按照经_________的亲笔签名确认的交易计划书执行操作。具体的交易程序根据有关规定操作。
2．2 甲方在收到经_________亲笔签名确认后的合法交易计划书后的一个工作日内，在证券账户上进行证券投资操作。如因交易条件不能满足、上市公司停牌、证券交易所收市等非甲方过错的原因导致交易指令书不能执行，则甲方执行该交易计划书的时间顺延至下一个工作日。
2．3 甲方在证券交易完成后的第一个工作日，复印资金对账单并加盖甲方的业务专用章，传真给乙方和丁方以资核对。资金对账单正本于每星期一与托管银行交换文件时提交。
2．3 证券交易完成后，如有买差，丙方应以传真方式通知甲方需划拨资金的金额；如有卖差，则丙方应将证券资金账户上剩余的全部资金划入信托账户。
第三条 证券账户的监管
3．1 丙方保证：在本集合资金信托存续期间严禁除国家司法机关和国家证券监管机关之外的任何人（包括但不限于甲方、乙方、丙方和丁方）挪用证券资金账户上的资产。如果证券资金账户上的资产被除国家司法机关和国家证券监管机关之外的任何人（包括但不限于甲方、乙方、丙方和丁方）挪用，即视为丙方违约，丙方须在三个工作日内将被挪用的资产归还本信托，且支付挪用发生额的20％作为违约金，违约金归入本信托财产。如果给信托财产、投资于本信托的所有投资者和丁方造成了损失的，丙方须承担赔偿责任。
3．2 丙方保证：不为除国家司法机关和国家证券监管机关之外的任何人（包括但不限于甲方、乙方、丙方和丁方）出具证券资金账户上的资产用于任何质押担保的手续和可能对信托财产造成损失的其他手续（提供资金对账单除外，但资金对账单上须注明本对帐单不可作为质押担保或承担其他义务的资产证明文件的字样）。如果由于丙方出具质押担保手续和其他手续（提供资金对账单除外，但资金对账单上须注明本对帐单不可作为质押担保或承担其他义务的资产证明文件的字样）而造成该证券资金账户上的资产被除国家司法机关和国家证券监管机关之外的任何人（包括但不限于甲方、乙方、丙方和丁方）用于任何质押担保及其他用途，即视为丙方违约，丙方须在三个工作日内归还被质押及其他用途的资产并支付被质押及其他用途发生额的20％作为违约金，违约金归入本信托财产，如果给信托财产、投资于本信托的所有投资者和丁方造成了损失的，丙方须承担赔偿责任。
3．3 丙方保证：不受理除国家司法机关和国家证券监管机关之外的任何人（包括但不限于甲方、乙方、丙方和丁方）对证券账户撤销指定交易、拆户、销户，或对证券资金账户上资产进行转托管。如果证券账户被撤销指定交易、拆户、销户，或证券资金账户上资产被转托管，即视为丙方违约，丙方须在三个工作日内支付发生额的20％作为违约金，违约金归入本信托财产，如果给信托财产、投资于本信托的所有投资者和丁方造成了损失的，丙方须承担赔偿责任。但本集合资金信托终止（即指本信托符合规定的终止条件，并且已经进行了信托合同第十五条规定的信托清算和第十六条规定的信托财产分配）后除外。
3．4 丙方保证：如果上海证券交易所和深圳证券交易有新股配售等法律法规规定的应属于本信托的其他收益或权益，丙方保证本信托全额享有认购所配售新股的权利且有及时通知（以传真件发出为准）甲方和丁方及时划拨资金的义务。如果丙方未能保证本信托全额享有认购所配售新股的权利和法律法规规定的应属于本信托的其他收益或权益，给信托财产、投资于本信托的所有投资者和丁方造成的损失，丙方须承担赔偿责任。但由于甲方接到丙方的通知后，未及时划拨资金而造成无法认购配售新股所造成的经济损失，丙方不承担赔偿责任。
3．5 丙方负责监督甲方的证券资金账户。如果出现下列情况，应在二个工作日内书面通知甲方和丁方：
3．5．1 购买st、预告亏损类上市公司公开发行的证券；
3．5．2 投资于一家上市公司所发行的证券，超过该上市公司发行证券额的5％；
3．5．3 本信托投资于一家上市公司所发行的单一证券品种的投资余额超过本信托资产净值的10％；
3．6 乙方和丁方有权从丙方得到本信托证券资金账户上的资金对账单。
3．7 丙方应在发生交易（含证券分红、派息、中签、送配股等）业务的工作日次日即（t+1）日9：30前，将上一日资金对账单通过加密数据设备发送到乙方，并电话确认乙方已接收资金对账单。如遇特殊情况出现发送延迟等情况，传输方应及时通知乙方。丙方应确保所发资金对账单的完整性和真实性，如内容不完整或不真实，由此造成的损失由丙方负全部责任。
第四条 证券账户处置
4．1 一旦_________书面通知甲方和乙方和丙方其不再负责本信托投资业务，或满足规定的其他信托终止条件之一，本集合资金信托终止。乙方和丙方监督甲方立即开始按规定的信托清算程序和信托财产分配程序进行清算，并将信托财产分配给所有受益人。证券账户处置方式包括但不限于卖出证券账户上所有股票、撤销指定交易、拆户和销户等。
第五条 资金清算
5．1 证券交易资金清算采用净额清算方式，具体如下：在发生证券交易后次日即（t+1）日，对于证券交易买差资金，甲方于（t+1）日上午9：30之前，凭丙方签字盖章的资金对账单和丙方通知甲方划拨资金的传真件，向乙方下达划款指令书，乙方根据从丙方取得的资金对账单对该指令书进行复核，确认无误后在当日12：00前将交易所需资金准确及时地划入5．2款所列证券资金清算账户；对于证券交易卖差资金或证券派息，丙方自动在（t+1）日12：00前将资金准确及时地划入5．3款所列信托账户。
5．2 证券资金清算账户为：户名：_________；开户行：_________；账号：_________。
5．3 信托账户为：户名：_________；开户行：_________；账号：_________。
5．4 丙方保证甲方证券资金账户上除证券以外的信托资金应以（t+1）方式及时划拨到信托账户上。如果丙方未及时划拨即视为丙方违约，丙方应在一个工作日内予以划付。除此以外，丙方须在三个工作日内支付按未划拨资金额日万分之五计算的违约金，违约金归入本信托财产。如给信托财产、投资于本信托的所有投资者和丁方造成损失的，丙方须承担赔偿责任。
5．5 甲方保证将证券交易买差资金于（t+1）方式及时划拨到证券资金清算账户。如果甲方未及时划拨，即视为违约，甲方须向丙方支付按未划拨资金额日万分之五计算的违约金。
5．6 甲方在证券交易后一个工作日内应与乙方及时对账，若发现误差，甲、乙双方应共同查找误差原因，并由过失方对造成的损失承担相应的赔偿责任。
5．7 若上海证券交易所和深圳证券交易有新股配售和法律法规规定的应属于本信托的其他收益或权益，则丙方应保证本信托全额享有这些权利且有及时通知甲方和乙方、丁方及时划拨资金的义务。若因未及时划拨资金而造成无法享有这些权利所造成的经济损失，由甲方或乙方中的过错方承担相应的赔偿责任。
第六条 违约责任
6．1 乙方应在其网站_________公布信托单位净值，并于每月15日（如遇节假日则为之前最近一个工作日）和每月的最后一个工作日的下一个工作日，更新信托单位净值，否则视作违约。
6．2 如因甲方不按经_________先生的亲笔签名确认的交易计划书交易而造成的损失，由甲方负全部法律责任并赔偿损失。
6．3 因丁方违反证券交易法规，恶意操纵股份或联手操纵股份，或利用内幕消息谋利等造成损失的，由丁方负全部责任并赔偿损失。
6．4 丁方在投资证券市场时，不得进行国债回购融资业务，否则由此造成的后果将由丁方负全部责任。
6．5 从本信托成立到本信托终止并清算、分配完毕的整个过程，本协议各方应严格按照本协议要求，对证券账户进行监管和处置。如果丙方对证券账户的监管未达到本协议第三条的要求，而由此给信托财产和投资于本信托的所有投资者和协议各方造成的损失，由丙方负赔偿责任。如果甲、丙、丁任何一方对证券账户及乙方对信托账户的监管和处置未达到合同其他条款的要求，则由此给信托财产和投资于本信托的所有投资者和协议各方造成的损失由该方负赔偿责任。
6．6 甲、乙、丙、丁各方仅依据信托合同、托管合同、投资顾问合同和本协议约定的职责范围内承担相应责任，而不因其根据信托合同、托管合同和本协议约定的职责以外的事由与协议各方或其他当事人一起对外承担连带赔偿责任。
第七条 不可抗力
7．1 如果任何一方因不可抗力不能履行本协议时，可根据不可抗力的影响部分或全部免除该方的责任。不可抗力是指合同各方不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于火灾，暴雨，地震，飓风，雷击，以及通讯、网络、电力事故等。任何一方因不可抗力不能履行本协议时，应及时通知合同他方并在合理期限内提供受到不可抗力影响的证明，并采取适当措施防止合同各方损失的扩大和确保信托财产的完整。
第八条 适用法律及争议解决
8．1 本协议适用中华人民共和国法律。对由于本协议引起或与本协议有关的任何争议，合同各方应尽其最大努力通过友好协商解决。如果该争议未能得到协商解决，则任何一方有权提交中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会并根据金融争议仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局性的。
第九条 本协议引用其它合同条款之内容
9．1 本协议第4．1款所引用的信托合同第十五条的主要内容为：
9．1．1 信托终止时应进行信托清算。
9．1．2 信托清算程序：停止购入证券品种，除非遇到证券停牌或其他原因无法卖，须在三十个工作日内尽量以市场最高价格卖出持有的所有证券品种并清算头寸。受托人通知托管银行从信托财产中提取应支付给受托人的信托报酬，应支付给托管银行的托管费，应支付给投资顾问的管理费和绩效费后，计算每单位信托净值。
9．1．3 受托人在信托清算程序完成后五个工作日内编制《信托管理、运用及清算报告书》，并报告委托人与受益人。
9．1．4 受托人不向受益人支付信托财产在信托清算期间的利息。
9．2 本协议第4．1款所引用的信托合同第十六条的主要内容为：
9．2．1 信托终止，信托财产归属受益人。
9．2．2 信托财产在信托终止时，经过信托合同第十五条规定的信托清算并得出每信托单位净值后的五个工作日内，根据各委托人持有的本信托单位的份数乘以每信托单位净值计算出的金额，以货币资金的方式付至委托人在托管银行开立的信托受益账户。
第十条 合同效力及文本
10．1 本协议经甲、乙、丙、丁方四方法定代表人、负责人或其授权委托人签字盖章后生效。
10．2 本协议一式八份，甲方、乙方、丙方和丁方各执二份，每份具有相同的法律效力。
13．3 本合同未尽事宜，由甲、乙、丙、丁方四方协商，以书面形式签订补充合同或出具函件。补充合同与有关函件，与本合同具有同等法律效力，为本合同不可分割的一部分。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________
授权代理人（签字）：_________授权代理人（签字）：_________
签约地点：_________ 签约地点：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
丙方（盖章）：_________ 丁方（盖章）：_________
授权代理人（签字）：_________授权代理人（签字）：_________
签约地点：_________ 签约地点：_________
一、我国商业银行资本管理的现状和问题
从外部监管和风险管理的实际需要看, 我国银行业终将面对资本监管及其带来的一系列连锁变革的考验。目前, 国有银行已经认识到存在的问题, 一方面体制问题尚未得到根本解决, 另一方面新的风险因素也正在逐步形成。随着市场利率和汇率管制的逐步放开, 银行面临的市场环境日益复杂, 面临风险管理而建立完善的资本管理体系显得尤为重要。
1. 亟待完善内部风险评级体系并解决数据缺失问题。
我国绝大多数商业银行的内部评级在评级方法以及评级工作的统一组织方面均存在相当大的差距, 极大限制了内部评级工作在信用风险控制方面发挥其应有的作用。
2. 巴塞尔新协议中将监管资本的覆盖范围由信用风险拓展到了信用风险、市场风险和操作风险三个方面。
然而当前我国对银行风险资产和资本充足性的监管集中在信用风险方面, 而基本忽略了市场风险和操作风险。
3. 市场体系的缺陷限制了资本管理外在动因——市场纪律或信息披露作用的发挥。
评级机构和自律组织的缺乏会进一步弱化市场纪律的作用, 许多依赖于信息公开和良好的市场运作、并最终作用于公司治理的机制也就不能得到实现。而这些正是市场纪律在我国市场很难有所作为的原因之一。
4. 信息披露透明化挑战。
巴塞尔新资本协议对银行的资本结构、风险状况、资本充足状况等关键信息的披露提出了更为具体的要求, 由于中国会计信息披露机制尚存在不足, 中国银行业在信息披露的数量和质量方面都远远不能适应市场的要求, 市场也缺乏足够的动力和资料更为深入地分析银行的风险状况。
二、我国商业银行资本管理的建议
中国银行业必须确立资本管理的理念, 着手建立起以“资本监督”为核心, 积极推进覆盖金融业务所有风险的资本管理模式。随着资本管理重要性的提升, 要求银行积极引进先进的风险管理技术。银行业应形成一个长期的发展战略, 形成一个可持续发展的资本运营机制, 使资本能够覆盖风险, 实现金融机构在资本约束下的稳健发展。针对当前我国银行业的现状, 实施对银行业的资本管理和监管改革, 宜采取分阶段、分步骤的方式。
1. 运用动态的资本金补充手段, 提高银行资本充足率。
在国际金融市场上, 资本充足率要求除了作为资金保证, 保障银行安全性外, 更重要的作用是向市场和公众发送信号, 资本充足率指标简单明晰, 很容易成为市场和公众评判一家银行安全性的信号。随着金融行业的发展, 将股东权益和债务的某些特征结合起来形成新的资本工具, 比“单一”股权工具更加灵活地改变其“资本质量”, 影响“权益资本”的集中度。我国国有银行还可以参照国外大银行的做法, 建立起不良资产定价机制, 使不良资产价值与资产支持债券的价值相匹配, 将不良资产债券化。不良资产债券化可以降低国有银行的加权风险资产, 又可以避免监管资本套利使银行资产平均风险降低的负面效应。
2. 建立以资本金约束资产规模的可持续发展模式, 积极化解不良资产, 在科学度量资产风险的基础上合理地进行资本配置。
由于资本是稀缺资源, 因此必须对经济资本进行合理配置, 既要保证有充足的资本覆盖风险, 又要保证有足够的资金用于盈利性业务。与先进的国际性银行相比, 我国银行还没有建立起有效的内部评级制度, 在更长的一段时间, 我国银行应当提高信息整合程度, 改进绩效考核方法和提高人员整体素质, 进行经济资本配置。商业银行应该以在科学度量银行风险的基础上合理地进行资本配置为目标, 银行不再是被动地去满足最低资本充足率的要求, 而是强调银行的自律管理, 从强化内部风险管理着手, 实现资本水平和风险水平的合理匹配。
3. 长期目标:强调监管当局以安全性为目标更充分持续关注银行风险, 而不是一味提高资本充足率。
监管资本套利活动凸现了将风险的监管度量和银行的真正经济风险统一的重要性。除非对银行风险的监管度量和经济度量趋于一致, 否则监管资本套利的动机不会消减。所以银行资本监管的目标是监管资本和经济资本统一。巴塞尔新资本协议反映了国际银行业监管思想由重安全轻效率向效率与安全并重转变, 使监管资本要求积极向经济资本靠拢。
4. 从银行业资本管理的不同侧面, 我们也可以得到如下启发。
商业银行必须加强资本总量的研究, 在监管当局最低资本标准之上, 根据发展战略, 确定合理的资本总量区间和资本充足率目标区间。建立经济资本管理体系和资本约束机制, 建立内部经济资本的配置政策, 综合考虑风险、资本、收益的业绩评价系统。
总之, 在银行业加强风险度量和管理、完善资本配置的同时, 对最低监管资本标准而言, 最重要的任务是使监管资本要求对风险更为敏感, 使资本要求真正体现对风险的衡量, 从根源上杜绝监管资本套利的动机。伴随着银行业风险管理和资本管理的进步, 我国还应当相应的改革资本监管, 最终达到监管资本与经济资本统一。
摘要：银行资本充足率是衡量银行稳健经营的基本标准之一, 也是银行监管的重要内容与目标。我国商业银行资本充足率普遍偏低, 目前大多数商业银行尚未达到国际巴塞尔委员会所规定的银行最低资本要求, 《新巴塞尔协议》为我国商业银行的资本管理提供了努力的方向。
关键词：商业银行,资本管理
参考文献
[1]庄毓敏:商业银行业务与管理 (第二版) .中国人民大学出版社
[2]汪鑫:金融法学.中国政法大学出版社
关键词：造价管理；商业化；发展趋势；建议
引言
中国现代的建设工程项目管理发展起步较晚，随着中国经济进入新常态，广阔的国际市场对中国的建筑咨询企业提出了更高的竞争要求。尤其是项目决定前的可行性研究阶段，项目造价估计和投资管理成为项目选择的关键。为应对当前的经济形势和全球化趋势，工程项目管理日趋信息化，国际化和全程化，工程项目造价管理也不再局限于事前控制和项目分析，还包括了对项目建成后的社会效益的评价和项目建设过程中的动态调整。本文中国的建设工程项目造价管理的发展历程进行分析，总结其发展问题并提出其商业化发展建议，从而推动其理论研究。
1.工程项目造价管理的主要内容
1.1工程项目造价管理的含义
工程项目造价管理根据工程造价的定义来看，有两种含义，一是对建设工程投资费用的管理；二则是从最后的工程价款来看，被定义为是对工程价格的管理。[1]
1.2工程项目造价管理的主要内容
工程项目造价管理的主要内容就是合理地确定和有效地控制工程造价。当然这里也包括项目的决策时期对项目投资价格的初步预估，项目建设期的工程主要投资的协调控制，和项目建成后的工程最终给付价的确定以及项目的后续维护费用等内容，即对建筑工程造价管理及建筑工程价格所进行的全过程组织活动[2]。工程项目造价管理不仅是要控制投资，还要实现工程“质量、投资、控制”的三项平衡，做到相互促进，从而保证项目的顺应运营，不仅满足项目各方主体的正当利益，还能创造出更大的社会价值。
2.中国工程项目造价管理发展历程
2.1传统的工程项目造价管理阶段
在新中国成立之初，受计划经济体制影响，我国对于工程项目的造价多采用套用国家或地方统一的工程量定额和工程造价定额，逐项计算相加得到最后的工程造价。传统的工程项目造价在当时仍符合国情，完全摒弃市场的调节作用，缩小了行业竞争，但这也加剧了国家建设主管部门的工作负担，同时不利于行业技术革新和企业的后续发展。
2.2 现代工程项目造价管理阶段
随着中国市场经济体制改革的不断深入，云南鲁布革水电站工程的顺利完工，成为了现代工程项目造价管理改革的里程碑事件，传统的由国家定价的方法显然不适应当时的建筑行业的新发展。现代的工程项目造价管理的理论研究和实践应用逐步开始，国内最显著的成果是全过程造价管理模式，包括工程项目全过程造价管理、工程项目全要素造价管理、工程项目全风险造价管理和工程项目全团队造价管理。[3]
2.3 工程项目造价管理商业化发展阶段
随着工程项目管理的重要性的日益显现，工程项目造价管理也成为其不可或缺的一部分，如何实现其商业化，并规范其市场主体行为成为建筑业新焦点之一。专业的工程咨询公司逐步发展，脱离原有的建设单位，组织专业人才进行造价核算。建筑业中的保险公司同样是其商业化的表现之一，运用精准的风险分析，对拟建工程进行风险预估，从而保障工程的顺利建设。
3.国内建设工程项目造价管理商业化发展问题
3.1各方对工程项目造价管理观念认识不足
由于我国现代工程项目管理萌芽之时受经济体制限制多，到其高速发展时期又恰逢经济改革，无法完全适应我国国情，现如今仍多采用由业主临时组织项目指挥部来进行工程的各方调度或者用施工总承包来取代工程项目造价管理这一环节。工程各方参与者易受短期利益影响，不遵循造价管理的科学规律，做出与项目长期利益相悖的决策，从而影响工程的后续发展。部分经济不发达地区对项目造价管理理念认识不足，从而导致工程项目造价管理企业无法有效开拓当地市场。
3.2相关法律体系建设不完善，外部环境恶劣
国家自上世纪90年代开始，陆续出台了许多与工程项目管理相关的规范标准，但仍未形成完整的定额体系，对于建筑市场内的各类违规行为仍没有给出明确的有关法律规定，地方性差异大，无法为工程造价管理企业发展提供充足法律保障，工程合同管理混乱，企业找不到有效责任法，这也为工程项目造价管理企业的发展带来了阻碍，为及时改善当前建筑市场对工程造价管理企业的不利外部环境，形成权威性的指导性定额计价标准，打破地区限制刻不容缓。
3.3工程造价管理企业自身问题
国内专业的工程造价管理公司数量不足，在与国际同类公司进行业务竞标时无法形成有效的国际竞争力。企业内的人员管理制度不够规范，无法有效识别专业造价人员。企业的社会负担沉重，大批现有工作人员不具备相应的知识技能，对国际新型的工程造价管理模式了解不足，无法熟练掌握先进的管理信息系统，导致行业整体竞争力下降，无法扩大企业现有市场。
4.中国工程项目造价管理商业化发展建议
4.1形成统一的行业标准
当前的工程项目所采用的招投标模式，一般是由业主选择工程咨询公司给出参考定价，然后由施工企业进行投标。但当前并没有形成统一的行业参考价格，不同地区的施工企业在应对跨界竞标时常面临定额不同，计算标准不同等问题，这对于我国工程项目造价管理的发展形成了地区分割，既不利于理论研究和模式创新，也不利于实现工程项目造价管理的商业化模式，同时在改革信息管理系统时难度更大。
4.2 提高工程造价人员的整体素质
工程造价行业从业人员采取持证上岗模式，但由于国家在该方面法律规范不够完善，认证制度漏洞较多，导致仍存在大量的无证人员，这也降低了建筑业中，工程咨询企业的生存空间。某些工程造价评估单位的管理层缺乏专业人员，企业整体管理混乱，且较多为原审计行业的工作人士，对于造价工程管理的创新能力有限，不利于企业自身发展，无法创造更多商业利益。因此提高行业整体从业者的业务能力，培养复合型人才，促进工程项目造价管理模式的新一轮改革，使其更适应新时期工程项目的发展规律，有助于中国建筑行业的进一步发展。
4.3工程造价管理信息化
中国的造价管理企业现今仍多采用静态控制，对工程的整体造价进行预估，包括工程预付款制度，投资预算等。但当前的工程项目管理具有多种风险因素，会对项目的进展产生不可预估的影响，这就需要工程造价管理同样实现信息化，模拟各方因素，从而做到动态观察，实时调整，而且工程项目管理信息化同样是国际管理模式的发展趋势之一，进行信息化研究和开发能推动我国工程造价管理企业进一步与国际接轨，从而促进行业发展和企业自身业务水平的增长。
5.结论
中国的工程项目造价管理企业的发展与中国的市场经济体制改革紧密相连，消除地区分割，统一行业标准，发挥市场调节作用，实现良性竞争，从而有效推动造价管理模式的进一步改革，为企业发展创造良好的外部社会环境。工程造价需要由专业性极强的人员进行管理，提高从业人员的素质对管理模式发展尤为重要。建筑业的发展也对工程项目造价管理的信息化提出了较高要求，这也需要企业管理者进行技术更新和人员培训，以便及时适应行业变化。在工程项目管理过程中，要将造价管理贯彻于工程项目的整个寿命周期，从而实现各个阶段的有效控制和最后的效益共赢。（作者单位：南京农业大学工学院）
参考文献：
[1]徐蓉.工程造价管理[M].上海：同济大学出版社，2005.
[2]张树捷.BIM在工程造价管理中的应用研究[J].建筑经济.2012（2）：20-24.
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