太原市义井村城中村项目改造研究论文

太原市义井村城中村项目改造研究论文（精选9篇）

太原市义井村城中村项目改造研究论文篇1

关键词：义井村，城市化，城中村，改造

1.绪论

近年来，随着经济飞速发展，城市化不断深入，城市人口规模在不断增长，城市建设急剧扩展，城市规模不断扩大，离城区较近的村庄及其耕地被逐步纳入城市总体规划的发展区域内，逐渐成为城市的一部分，大片原来的农用地变更为城市建设用地，他们在城市发展的带动与影响下发生了明显的由乡村向城市的转型，农村社区与生产方式逐渐消失。然而由于我国特有的包括土地所有制、户籍、行政管理等多方面在内的城乡二元体制，这些村庄没能真正纳入到城市的统一规划和建设管理之中，伴随着村集体土地被大量征用和改造，它们在土地利用、生产和生活方式、建设景观及小区组织等各方面更是保留了传统的农村居民点特征，与现代城市文明产生冲撞，随之而来形成了一种独特的地域现象一一“城中村”。

一方面，城中村作为我国城市化进程的产物，“城中村”的存在严重影响到我国的城市化进程，是城市总体规划的障碍，有待于进一步的改造，因此对于肩负现代社会公共服务职能的政府来说，对其改造具有必然性。如何使其成为城市功能意义上的一部分、让其有机参与新的城市分工和产业布局，就成为了当务之急。

另一方面，土地是农民收入的最重要的来源，城中村土地是农民赖以生存最基本的生产和生活资料和最有效的社会保障手段。失去土地对农民生活的影响是不可估量的，失去土地实际上是失去了生存和发展的保障基础。城中村改造中，对于农民的补偿更为重要。如果因城中村征地而不能合理补偿失地农民，也不能给予村民最基本的社会保障，势必会使失地农民成为新的社会弱势群体，并带来一系列的经济社会问题。因此，如何解决城中村失地农民的社会保障问题，解除失地农民的后顾之忧，使城中村改造的各项工作得以顺利进行，已成为我国城市化进程中面临的重要问题之一，这一课题的研究也具有巨大的现实指导意义。

所以，成功的城市化进程就必须实现城中村居民在生产和生活方式上的彻底转变，统筹协调城乡发展，而不是仅仅将城中村的土地纳入政府的开发领域。这也是本文的研究目的，即为太原市“城中村”改造提供理论依据，避免在改造过程中走弯路，以更好的促进城市的发展。

2城中村改造的相关理论

2.1城中村的产生背景及概念

城中村，从字面上可以理解为城市中的村庄。城中村是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进的农村城市化过程中出现的一种新的社区聚落现象。由于我国地域辽阔，无论是沿海地区还是大城市，各地农村的发展情况有很大的区别，内地和很多中等城市目前都面临着城中村问题。

目前学术界对城中村含义的界定并没有统一的认识，几乎每一个研究城中村的学者和研究者都会给城中村下一个不同的定义。如，城中村是指“从地域角度上讲，被纳入城市范围的局部地区，就其社会属性而言，仍属于传统的农村社区的矛盾现象，是一种特殊的社区”。武晓玮认为，“城中村是指城市规划用地控制区内以农民群体居住生活为特征、保留集体土地性质与农村经济组织，并实行集体所有制经济和农村经营体制的社区。”谭炳才指出，城中村是指“城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区，是城市化过程的产物，是一定发展阶段的特殊现象”。蓝宇蕴认为，“城中村顾名思义即都市里的村庄，就广义而言，它是指坐落于城市之中或位于城市周边的、产业结构与职业结构都基本上己经非农化的村庄。”还有学者从文化学角度将城中村定义为“在城市扩张的过程中，原农村居住区域及相应的血缘及地缘等社会关系就地保留下来，经济形态从农业转变为第二、三产业，以土地及土地附着物为主要生活来源，以相对于城市文化的亚文化为基础形成的特殊社区。”

实际上，要定义城中村的概念，不仅要看到它的居住形态，还要看到它的社会形态、文化形态，而且要从城中村的动态发展中去探究它的本质。在城中村的概念上，本文赞同谢志岿的思路。城中村不仅是一种居住形态，也是一种社会形态；既是一种建筑形态的聚集，也是某种人口和社会关系的凝结。文章在这里借鉴各方的经验，认为“城中村”是指一些原来的农村，由于政府主导型的城市化在地域上的扩张而被完全纳入城市总体规划发展区内，农地、产业结构和村民就业结构已经基本非农化，村民以土地及其土地附着物为主要生活来源，但仍然依靠传统农村管理体制和道德来管理的具有城市和农村双重特点的社区形式。这也是本文所界定的研究对象。

2.2城中村的特征

城中村作为城市中的点状农村，它的社会经济形态已或多或少被城市化了，但并未完全城市化，因此城中村在很多方面都有独特的特征：

（1）城中村的建筑物密密麻麻，地理位置越靠近城市，其建筑物越高，楼间距也越小。这些建筑物以居民住宅楼为主，由于缺少统一建设规划，社区内缺乏统一规划，建筑密度大，道路狭窄，几乎只能行走。人口拥挤，城中村违法、违规建筑大量存在，城中村虽然被城市包围了，但其基础设施配套严重缺乏，仍然与农村相似，水电暖气都无统一配置，空间布局极差。

（2）城中村的土地仍属于集体所有制土地，以农村村民宅基地为主，其他建设用地为辅。随着城市化的发展，城中村土地逐渐减少，发展成熟的城中村已经没有农用土地。城市化就是把更多的城中村中集体土地转变为国有土地的过程。

（3）城中村的村民文化素质普遍较低，其生活作息习惯与我国农村人口极为相似。但由于靠近城市，也有很大的城市特色。大量的外来流动人口租住在城中村里，职业构成复杂，村民大多无工作，游手好闲，社会治安差。

（4）城中村中村民主要以出租房屋收入、集体经济分红以及自营的小买卖为收入来源。城中村中大量的流动人口滋生了许多由村民或者外来人口自营的商店餐馆，房屋租赁等服务业，丰富了城中村的经济内容。

（5）城中村的行政管理制度也都处于城乡交替之际。城中村处于城市与农村的交融地带，过渡时期极具特色，居民身份仍为农民，户籍，教育，医疗，社保等都处于城乡交替时期。

2.3国家对于城中村改造的政策状况

目前，国家没有对于城中村改造项目的具体政策，在法律上有《城乡规划法》与之相关，此外主要是相关部门如建设部及各省级政府发布了一系列指导意见来指导各地的城中村改造的施行。如建设部发布的《城镇房屋拆迁管理规范化工作导意见(试行)》（2004）《关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（2008）对有关城中村改造，城中村房屋拆迁及估价进行了指导。尤其是《关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号）对各地城中村改造的指导思想进行了规定。即要求各地“从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。”并确立了各地进行城中村改造的基本原则，即“城中村的整治、改造工作，要坚持城乡统筹，科学规划；因地制宜，分类指导；依法整治、改造，有序推进。要充分考虑原村民生计和发展需要。

太原市义井村城中村项目改造研究论文篇2

阳泉市义井村城中村改造项目位于阳泉市市区东部, 规划项目总用地84.89 hm2。该项目属于城中村改造项目, 涉及义井村860户村民的安置。

义井村现状均为居民建设用地, 其中部分用地已经转为城市建设用地, 城市建设用地总面积为27.03 hm2;其余用地为村庄建设用地, 即:义井村村民用地, 总面积为51.64 hm2。

义井村现状居民点建设用地面积约51.64 hm2, 其中:住宅占地面积约43.54 hm2;道路占地面积约2.88 hm2;公益事业占地面积1.33 hm2, 企业占地面积约1.89 hm2, 其他商服业占地面积约1.32 hm2, 空闲地面积约16 hm2。居民人均现状建设用地面积约169 m2。

2011年, 社区集体经济总收入约200万元, 居民人均收入近5 000元。居民经济收入主要来源为出租房屋和做临时工等。

2 项目概况

本项目建设地点位于阳泉市老城组团, 规划定位于南大西街以南北、南外环以南。东临南庄路, 西靠体育馆。规划范围总用地面积约84.89 hm2, 包括义井村用地面积约51.64 hm2;城市道路用地面积约4.87 hm2;城市商业住宅用地面积约22.16 hm2;学校用地面积约0.92 hm2;义井河用地面积约为5.3 hm2。

3 现状分析

1) 建设用地。规划范围内现状用地布局混乱, 道路狭窄而拥挤, 污水随处乱排, 缺乏公共绿地, 道路及公共服务设施用地严重不足等。

2) 自然地形。规划地块内现状地形地貌复杂, 总体呈西北高东南低态势, 最高点位于西北部, 绝对高程为692.36 m;最低点位于义井河底, 绝对高程为651.87 m;最大高差达40.49 m。规划区内城市建设用地相对平坦, 村庄建设用地坡度较大, 且高低无序, 场地布置多为台地式。护坡处理简单, 既浪费土地, 又存在安全隐患。

3) 建筑质量。规划区内城市建设用地上的建筑, 均为近8年以来的新建建筑, 以及一些正在建设的商业开发建筑, 建筑质量良好。村庄建设用地上的村民建筑布局混乱, 密度大, 外观破, 质量差, 以3层以下砖木或砖混结构为主。规划用地界线内, 现状建筑总占地面积约69.54 hm2, 总建筑面积约74.87万m2。

4) 道路交通。现状道广场及停车场用地面积严重不足, 道路网系统不完善, 路面狭窄, 纵坡过大, 人车混行部分路段存在安全隐患等。

5) 公用设施。现有公用服务设施匮乏, 配置标准简陋, 主要有老年活动中心, 幼儿园, 粮油副食门市部, 垃圾转运站, 公厕等。现有水、电、气、暖等工程管网设施基本覆盖城市建设用地之内, 但义井村旧村居民区实施困难。

4 建设定位

1) 住宅定位:在确保居民回迁安置楼顺利建设的前提下, 利用普通商品住宅楼开发, 为城中村改造项目建设插上隐形的翅膀。2) 公共服务设施定位:配套建设满足居住区需要的, 规模适当以及为居民提供医疗卫生、文化活动、物业管理等方面便利服务的社区服务中心。3) 环境品质定位:以义井滨河公园和义井公园为生态背景, 精心设置亭、台、榭等园林建筑小品和喷泉、水面、健身、游憩等休闲活动设施, 营造绿源丰富和活力四射的空间环境特质。4) 商业服务业定位:建设地下大型超市和临街快捷酒店综合经济体, 为社区居民安居乐业保驾护航。

5 规划目标

打造“功能齐全、经济适用、环保节能、便利宜居”的“生态·活力·宜居”型居住社区。

6 规划原则

1) 坚持低碳、可持续、节约集约的基本原则;2) 科学利用台地高差开发地下空间的原则;3) 有效解决区域防洪排涝问题的原则;4) 保护和利用绿地、水系等生态景观资源的原则;5) 利于开发建设和社区管理的原则。

7 规划用地

本次规划范围建设用地规模约84.89 hm2。其中:义井河改造用地面积约5.3 hm2;义井村改造用地面积约48.84 hm2;公开出让住宅用地面积约22.16 hm2;城市道路用地面积约为6.99 hm2;其他用地面积约为1.6 hm2。

在本次规划中, 规划住宅用地面积为42.82 hm2;规划小学用地面积约1.76 hm2;扩建市第四中学用地面积约为3.38 hm2;保留天主教堂用地0.41 hm2;商业服务设施用地面积约为11.2 hm2;道路及其道路绿化用地面积约为11.19 hm2;公用设施用地面积约为0.09 hm2;公园绿地面积约为4.21 hm2;道路及义井河两侧及防护林带用地面积约4.23 hm2;河流用地面积约为5.3 hm2。

8 空间布局

8.1 布局结构

规划用地由现状泉东路、义井大街分割为东、西、南、北四个地块, 现状地势西北高东南低, 相对高差约40 m。规划采用“十字网”的组团式布局结构, 既保证了总体上功能布局合理、交通组织便捷、设施配套统一, 又使各组团内部空间景观、游憩活动相对独立、完善。结合道路网骨架和功能分区, 该规划区形成A, B, C, D, E五个片区。

A区:规划总用地面积约13.1 hm2, 由规划路网分割为五个组团, 其中A-1组团占地面积1.48 hm2;A-2组团占地面积1.75 hm2;A-3组团占地面积2.64 hm2;A-4组团占地面积0.95 hm2;A-5组团占地面积4.43 hm2。空间布局结构可概括为“一轴、两翼、多片”。“一轴”即为穿越组团内部的东西向道路;“两翼”为以东西向道路为分割的南北两个街区;“多片”为多个街坊组团。B区:规划总用地面积约31.56 hm2, 由南北向、东西向规划区间道路分割为四个组团。其中:B-1组团为现状保留区, 占地面积约为7.83 hm2;B-2组团占地面积约为4.40 hm2, 其中北部保留建筑用地面积约1.72 hm2为保留建筑;B-3组团占地面积约为3.83 hm2, 其中北部保留建筑用地面积约2.19 hm2;B-4组团占地面积约为13.2 hm2, 其中地块的西北部为公园, 占地面积约为2.86 hm2;东北部为六轨制小学, 总占地面积1.76 hm2。南部为高层住宅用地和幼儿园用地, 其中:幼儿园占地面积为0.26 hm2, 高层住宅占地面积约为8.32 hm2。C区:规划总用地面积约6.57 hm2, 北部为阳泉市第四中学用地, 占地面积约为3.38 hm2;南部为高层住宅用地, 面积约为3.19 hm2。D区:规划总用地面积约18.31 hm2, 由东西向规划区间道路分割为两个组团。其中:D-1占地面积约为6.25 hm2, 为高层住宅用地, 其中包括面积不小于0.39 hm2的幼儿园用地;D-2组团占地面积约为11.28 hm2, 为高层住宅用地, 其中北中部设占地面积约为1.35 hm2的组团绿地。E区:规划总用地面积约7.97 hm2, 该地块为公共管理与公共服务设施和商业服务设施用地, 其主要的职能是为阳泉市体育馆服务。规划设计形成的多个居住组团, 虽规模大小不同, 但功能布局合理、交通组织有序、方便居民生活。

8.2 建筑退让

建筑退让泉东路道路红线距离为20 m;建筑退让南大东街道路红线距离为20 m;建筑退让义井大街及其他城市次干道道路红线距离为10 m;建筑退让城市支路道路红线为5 m~10 m;建筑退让组团路为5 m。

8.3 道路交通规划

1) 交通组织。人车分流系统:商业人流由城市道路南庄路、泉东路、义井大街直接进入场地和店铺;居住人流主要通过街区道路步行系统进入各个居住组团, 原则上机动车不进入组团内道路, 直接进入地下车库, 人流和车流在庭院内部从水平上基本分开。

游憩步行系统:结合小区道路、活动广场等设置林荫休闲步道, 不仅起到分割和联系功能空间的作用, 更是社区居民散步休闲、游憩活动的重要组成部分。由区间道路两侧的人行步道、楼宇间的安全通道及林荫小道等形成的社区步行系统, 不仅亲密了邻里关系, 更增添了生活气息。

2) 道路设计。规划道路网采用“混合式”路网结构, 道路设计为小区路—组团路—宅间路三级系统。

3) 道路横断设计。小区道路红线宽20 m, 车行道宽12 m~14 m, 两侧人行道各3 m~4 m;组团道路红线宽16 m, 车行道宽9 m, 两侧人行道各3.5 m;宅间道路红线宽4 m~6 m, 两侧步道可自由布置, 宽度不限;休闲步道宽度不限, 原则上不大于3 m。

4) 道路线性设计。平面线性:圆曲线半径控制在50 m~300 m;交叉口路缘石半径控制在3 m~15 m。道路纵坡:机动车道控制在0.5%~7.5%;非机动车道控制在0.3%~9%。规划道路线形顺畅, 坡度适当, 既方便出行、利于排水, 又大大减少工程量、节约了投资, 同时兼顾了各专业工程管线的布置要求。

5) 停车规划。小区机动车停放以地下车库为主, 非机动车停放以地面车库或车棚为主。a.机动车停车规划:停车位设置:机动车停车位住宅按50个/万m2, 公建按60个/万m2标准设置。规划地下停车位约8 000个, 地下车库总建筑面积约20万m2, 集中布置在高层住宅建筑间的空旷场地下, 公共绿地及广场的下方以及大型公建的底层等。规划地面临时停车位共400个, 主要分布于商业等公共建筑前广场。b.非机动车停车规划:停车位设置:非机动车停车位住宅按1个/户, 公建按1个/100 m2标准设置。规划非机动车停放点共5处, 其中地上两处, 地下三处。

8.4 绿化景观设计

1) 绿地系统。规划采用点、线、面相结合的绿化布置形式, 形成“两轴、两心、多带”的绿地系统结构。小区内布置各类绿地总面积达14.36 hm2, 其中:公园绿地面积约4.21 hm2;其他绿地面积约10.15 hm2。绿化设计遵循了“经济、适用、便民”;围绕打造国家森林城市, 实施“森林围城”和“山水城市”建设战略;努力构筑“三季有花、四季常青、城在林中、林在城中、碧水、绿地、蓝天”的景观格局, 将该规划区建设成为适宜创业和居住的开放型、生态型居住区。

2) 景观设计。建筑景观设计中, 为提升居住品质, 打造优美的社区环境, 住宅全部采用短板高层建筑, 竖向设计充分结合自然地形, 高低起伏, 错落有致, 形成了优美的天际线, 空间景观极为丰富。绿化景观设计中, 强调人与环境和谐共存的“自然”理念, 开放、交融的绿地设计, 形成东西通达、南北连贯、主次融合的景观体系, 住户从总体到局部都可以清晰地感受到“生态·活力·宜居”型社区的环境品质。

8.5 场地竖向设计

小区场地竖向设计本着减少土石方工程量, 节省投资的原则, 结合地下车库设置和现状地形高差, 采用台地式布置, 台地高差控制在1.5 m~15 m范围内。场地排水坡度大于0.3%;广场坡度控制在0.3%~3%。住宅±0.0 m标高比室外地坪标高高0.3 m~0.9 m。公建±0.0 m标高比室外地坪标高高0.3 m~0.6 m。梯道坡比值控制在1∶0.35~1∶0.4。

8.6 住宅规划

规划住宅全部为高层建筑, 层数控制在18层~32层之间;建筑分布相对集中, 主要形成18层和27层两类高层建筑组群。住宅户型设计大致分为回迁安置房、陪读公寓房及普通商品房三大类。本次规划住宅建筑总面积约127.36万m2, 套型建筑面积110 m2以下住宅建筑面积所占比重达到60.0%, 约72.1 m2。

8.7 配套公建规划

1) 社区服务中心:占地面积约0.64 hm2, 总建筑面积约9 600 m2。2) 小学:占地面积约1.76 hm2, 总建筑面积约12 320 m2。六轨制36班, 平均占地面积12.0 m2, 平均建筑面积8.6 m2。3) 幼儿园:幼儿园两座, 均为中型8班, 占地面积约0.65 hm2, 建筑面积约4 550 m2。4) 天主教堂:占地面积约为0.41 hm2, 总建筑面积约8 200 m2。5) 商业:临街商业建筑面积约22.4万m2;地下商业建筑面积约11.1万m2。6) 地下车库:总建筑面积约200万m2, 设置机动车泊车位约8 000个。

9 工程投资

9.1 工程量估算

本项目开发类型为城中村改造工程, 结合实际情况, 按照统一规划, 分期建设的原则, 对规划用地范围内现状建 (构) 筑物进行拆迁安置。现状拆迁各类建 (构) 筑物拆迁总面积约68.08万m2;规划新建工程项目总建筑面积约160.86万m2, 其中地上建筑面积约149.76万m2;地下建筑面积约11.1万m2。

9.2 投资估算

1) 建筑单价根据同类建筑结合阳泉市市场价取综合平均价格估算。2) 室外配套工程按建筑造价的20%计算。3) 无形及递延资产按相关规定计算。

9.3 工程造价

义井旧村改造工程造价估算总投资约580 415万元, 其中:建设工程费用约502 406万元;其他费用约35 015万元;预备费用约42 994万元。

摘要：结合阳泉市义井村城中村改造项目概况, 对工程现状及建设定位进行了分析, 对项目规划目标、原则以及规划用地作了简要介绍, 并对其空间布局及工程投资进行了详细阐述, 从而为类似项目提供参考。

关键词：城中村改造,规划,空间布局

参考文献

[1]中华人民共和国城乡规划法[Z].2008.

[2]城市规划编制办法[Z].2006.

[3]GB 50180-93, 城市居住区规划设计规范[S].

[4]GB 50220-95, 城市道路交通规划设计规范[S].

[5]GB 50289-98, 城市工程管线综合规划规范[S].

[6]CJJ 83-99, 城市用地竖向规划规范[S].

[7]阳泉市城市总体规划[Z].

郑州市城中村改造问题研究篇3

关键词：郑州市;城中村改造

随着郑州社会经济的发展，城市化进程也日益加快，在城市化过程中，城中村也逐渐形成，城中村的外来人口不断增多，这些人的身份、背景、职业比较复杂，社会治安等问题日益突出，严重影响了郑州城市的发展与社会文明的进步。因此应加强城中村的改造问题，为郑州人民提供良好的生活环境，从而更好地提升郑州的文明程度。

一、郑州市城中村改造中存在的问题

（一）改造进行比较缓慢。要进行城中村改造，需要发挥政府的作用，政府应制定完善的改造措施和法律法规，然而在实际的改造过程中，郑州市政府对城中村改造问题缺乏统一的管理，没有完善的改造规划和方案，而且各部门之间的协调、分工也不明确，使得城中村改造缺乏明确的政策指导，给城中村改造工作带来了一定的影响，阻碍了改造的进程。

（二）各方利益关系协调比较困难。城中村的改造牵扯到政府、开发商、村民三方的利益，要想完成城中村改造必须由三方共同协调和努力，然而三方之间复杂的关系使得改造工作受到影响。政府作为城市的管理者，在城中村改造过程中主要是资金和基础设施的投入，在城中村改造过程中，由于改造需要的资金过大，所以需要向吸引投资者前来投资解决资金问题，此外，城中村的改造主要是为了使城市建设更加和谐，所以在改造过程中要对各方的利益分配进行有效的管理，然而在实际的监管过程中，政府的监管力度并不强，改造过程中出现的村民反抗事件比较多。[1]

作为村民，他们是城中村改造中主要的利益者，在改造过程中，村民主要关心的是土地的拆迁以及补偿为题，他们希望改造城中村，改善原来的生活环境，但又害怕改造完成后，各种补偿措施不到位，自己房子被拆，又得不到经济利益。而且城中村外来人口众多，他们的居住生活问题也是一大难题。这些导致在改造过程中，村民会极力捍卫自己的权利，甚至出现反抗等行为，给改造带来了一定的阻力。

开发商作为改造投资者，自然关心投资的风险与收益，而城市改造的要求更加严格，城中村内部环境复杂，而且改造工作是一项长期的任务，因此吸引开发商投资，保证其经济利益也是比较困难的问题

二、郑州市城中村改造的有效途径

（一）充分发挥政府的作用。政府在城中村改造过程中发挥着重要的作用，应坚持以政府为主导，由政府策划、出台各种改造政策和法律法规，为城中村改造提供依据和保障。还可以由政府出面，与相关部门共同拆迁和改造城中村，给村民以信任感，减少反抗事件的发生。

（二）提高村民的思想观念。在城中村改造过程中，郑州市政府应努力转变城中村村民的思想观念，使他们改变传统的小农思想，逐步树立市场意识，行为方式也朝着现代化的方向转变，对村民进行城市化教育，使城中村的村民掌握科学文化知识和技术，使他们摆脱对土地和房屋的依赖，真正与城市融合，只有这样才能够真正使城中村改造得以落实和推进。

（三）完善就业机制。要使城中村改造顺利进行，也需要为城中村村民提供一定的就业保障，即使他们失去了房屋、土地，要能够很好的生活。这就需要政府建立完善的就业机制，为村民提供就业保障，对城中村的村民实行就业优先的原则，为他们提供就业指导和帮助，不断拓宽村民的就业渠道，使他们具备一定的就业能力，从而减少阻碍城中村改造的力量。[2]

（四）着力解决外来人口居住问题。郑州市作为省会城市，也是人口大省，外来务工人员也比较多，他们的经济条件有限，只能在城中村租住一些旧房子，这些外来务工人员为郑州市各个行业的发展做出了巨大的贡献。因此在城中村改造时，也应考虑外来人员的生活居住问题，城中村改造后，能够为他们寻得安身之处。城中村的建设中有建设廉租房的职责，政府可以做好廉租房的建设，为外来人员提供一个生活居住的地方，不至于让他们流离失所。

结束语：城中村是城市化进程中的产物，是每个城市都会出现，郑州市在城市发展进程中，也出现了城中村，由此出现的一系列问题严重阻碍了郑州市的和谐发展，因此必须造好城中村改造工作，协调各方利益关系，建立完善的改造政策和方案，为城中村的村民提供就业指导，强化就业能力，保障外来务工人员的基本生存权利，使城中村改造顺利进行，并取得好的效果。

参考文献：

[1] 袁伟.郑州市城中村改造模式研究[J].中州大学学报.2010.27（1）：12-13.

城中村改造项目工作排期篇4

一、基础工作

1.组建城中村改造项目成员小组；（地产公司）2.制定城中村改造项目的初步计划；（地产公司）3.协调村中相关人员；（地产公司、村委会）4.收集郑州市关于城中村改造项目的相关规定和资料；（地产公司）

二、前期工作

1.与城中村所在街道办事处建立沟通机制，促进整个项目推进；（地产公司、办事处）

2.办事处相关人员协助公司人员进驻村中，逐户进行入户调查；（地产公司）

3.对村中土地、房屋现状进行取证留底；（地产公司）

4.出具基本摸底情况汇总表（拆迁补偿面积、户数、人数、房屋权属状况）；（地产公司）

三、协议签定

1.公司起草关于城中村改造项目意向；（地产公司）2.与村委会干部和街道办事处相关人员沟通，听取村委会和街道办事处的意见；（地产公司、村委会、街道办事处）3.公司根据街道办事处和村委会对于意向的意见反馈，撰写城中村项目改造的合作协议书；（地产公司）

4.无异议后，公司与街道办事处和村民委员会签署城中村改造项目的合作协议书；（地产公司、村委会、街道办事处）

5.起草城中村项目拆迁安置补偿方案；（地产公司）6.与村委会干部和街道办事处相关人员开会，对拆迁安置补偿方案进行讨论并形成修改意见；（地产公司、村委会、街道办事处）

7.公司根据街道办事处和村委会的意见对拆迁安置补偿方案进行修改；（地产公司）

四、村委会协调村民代表形成决议

1.街道办事处起草“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（街道办事处）

2.街道办事处派人协助村委会选取村民代表（10户1代表）；（街道办事处、村委会）

3.召开村民代表大会对合作协议书和拆迁安置补偿方案的内容进行讨论和传达；（街道办事处、村委会、村民代表）

4.征得村民代表的同意后签署“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（村委会、街道办事处）5.决议签署后，进行公示；（村委会、街道办事处）

五、上报郑州市城中村指挥部纳入计划

1.公司准备需要上报市城中村改造项目的资料（1、村、组领导班子名单；

2、村、组改造工作机构人员名单；

3、村、组各类土地、人口、建筑物等基本情况调查统计资料；

4、村、组改造建设方案；

5、开发商的资质等级证明、工商执照、资金证明、开发业绩等；

6、村、组与开发商签订的联合改造协议；

7、拆迁安置补偿方案及经济分析；

8、村民大会或代表会议决议；

9、街道办事处意见；

10、土地部门手续办理进度情况）；（地产公司、村委会、街道办事处）2.街道办事处将相关资料上报区政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

3.街道办事处将相关资料上报市政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

4.区、市政府、指挥部下发城中村改造项目的批复；（区、市政府指挥部）

六、土地确权

1.提供测量、确权等相关资料；（区土地局）2.土地局工作小组进驻村里测量；（区土地局）3.土地局出测绘数据和定界图；（区土地局）4.以村里名义向土地局申请土地确权工作；（区土地局）

5.协助土地局下发四邻确权通知书；（区土地局）

七、用地控规设计

1.公司准备申请设计要求所需要的资料（1、市政府关于城中村改造项目的相关批复；

2、城中村现状基本资料，包括村人口、户数、改造总用地面积、各种用地面积；

3、土地部门确认的村、组现有土地面积，使用性质等；

4、拆迁安置补偿方案；

5、合作协议书）；（地产公司）

2.区城中村指挥部对基础资料进行审查后提出书面意见；（区城中村指挥部）

3.受到申请后，规划分局工作进行现场踏勘，拟写设计要点，报市规划局用地处及主管领导签字；（区规划局和市规划局）

4.委托测绘队现场测量定界；（市规划院）5.出具规划定界图；（市规划院）6.签订设计合同；（市规划院）

7.与设计单位交流，现场踏勘，收集资料；（市规划院）

8.下发设计任务书；（市规划院）

9.提出控制性详细规划初步方案；（市规划院）10.控规初步方案审查，反馈意见，设计院修改；（市规划院）

11.控规中期方案（修改过）；（市规划院）12.区规划局组织市规划局进行评审；（市规划院）13.出具控规文本（定稿）；（市规划院）14.市规划局下达控规批复；（市规划局）15.办理建设用地选址意见书；（市规划局）16.办理建设用地规划许可证；（市规划局）

八、项目可行性研究

1.项目前期的实地踏勘，周边环境及配套调查；（地产公司）

2.周边市场楼盘调研；（地产公司）3.项目测算；（地产公司）

4.出具项目可行性研究报告；（地产公司）

九、集体土地变国有土地

1.上报市土地局的资料整理；（区土地局）2.市土地局地籍处受理；（市土地局）3.对土地面积进行核准；（市土地局）4.土地利用处审核；（市土地局）5.出土地边界图；（市土地局）6.讨论审核；（市土地局）7.领导签批；（市土地局）8.大厅公示；（是土地局）9.办理国有土地证（土地从集体变为国有）；（市土地局）

十、土地挂牌

1.整理相关资料上报土地局；（市土地局）2.土地储备中心受理；（土地储备中心）3.土地交易中心受理；（土地交易中心）4.设定唯一条件挂牌；（土地储备中心）5.交纳保证金；（地产公司）6.摘牌；（地产公司）7.交纳契税；（地产公司）

8.签订土地出让合同；（地产公司）

十一、拆迁

1.取得土地使用权证；（地产公司）

2.成立拆迁指挥小组（街道办事处、村委会、地产公司）；

3.逐户签订拆迁补偿安置协议；（地产公司、村民、街道办事处）

裕华区以亮点项目支撑城中村改造篇5

时间：2010-9-13 14:51:18来源：石家庄新闻网点击：139

核心提示

裕华区在城中村改造中，摆脱“拆拆建建”的惯性思维，提出“改造一个村庄，引进一个项目，形成一道景观，打造一个商圈”

本报讯（记者张跃彬通讯员庞云静）总投资200亿元的上海仲盛集团南茵河综合开发项目即将进入建设阶段，引进该项目的南焦村城中村改造两个月完成80%的拆迁任务。仲盛集团是继万达集团后，落户裕华区的又一个具有国际水准的战略投资者和开发商。伴随着该区城中村改造的快速推进，亮点项目的拉动和集聚效应已经显现。裕华区在城中村改造中，摆脱“拆拆建建”的惯性思维，提出“改造一个村庄，引进一个项目，形成一道景观，打造一个商圈”，抬高项目准入门槛，提升项目开发品质。曾经投资兴建了北京金融街洲际酒店、上海名都城等高端商业地产项目的上海仲盛集团把“进军”河北省的第一个项目——“南茵河区域综合开发项目”选在了南焦村。这一项目占地2600余亩、总投资200亿元，建筑面积350万平方米，大商业30万平方米。该项目依照生态园林建设的理念，将建设中草药植物园、百草园等特色主题花园，并有450亩水面蜿蜒环绕。占地1.9平方公里、约34公顷的规模水域和绵延12公里的景观岸线，将形成处处见绿，处处有景的城市水系景观带，实现“造房”与“造景”的完美结合。与南茵河开发项目相呼应，在尖岭村，万达集团正在加紧建设集超五星级洲际酒店、5A级写字楼、高级公寓、连锁超市、国际电影城于一体的目前全市最大的“城市综合体”—石家庄裕华万达广场。这一项目总投资80亿元，建筑面积183万平方米。这一批“投资强度大、规划理念新、景观效应好、就业岗位多、税源后劲足”的项目，以其聚集和辐射功能，形成一批新的商圈。以槐底城中村为圆心的“怀特商圈”、以尖岭村拆迁改造发展起来的“万达商圈”、以大马村、小马村改造后形成的“谈固大街商圈”和以二十里铺村改造带来的“东二环商圈”都已成为新的商业隆起带。

太原市义井村城中村项目改造研究论文篇6

2013年安全生产大检查活动工作总结

为贯彻落实总书记、李克强总理对安全生产的重要批示、指示精神，按照国务院常务会议、全国安全生产电视电话会议、中国电建集团、水电股份公司、云南省有关部门等上级单位关于当前安全生产工作的重点部署和要求，全面深入排查整治施工安全隐患，有效遏制各类安全事故，确保施工过程中不出现大的闪失，坚决守住安全红线，结合项目部实际情况，在4月份开展的“施工安全隐患排查整治专项行动”基础上，从6月开始，至9月末之前，为消除事故隐患，有效遏制重特大安全事故的发生，结合项目部内实际情况开展了安全生产大检查活动。现将检查情况总结如下：

一、精心组织，加强领导。

此次活动项目部高度重视，及时宣传贯彻了各级关于开展安全生产大检查的通知精神，制订了项目部《2013年安全生产大检查实施方案》并成立了安全生产大检查活动领导小组，由主要领导任组长，确保检查工作落实到位。

二、规定了检查内容，确定了检查方式。

此次活动从6月开始，到9月结束。检查方式为项目部自查，对项目部施工区进行了全面排查，条块结合，全面摸清项目部安全状况、存在问题和安全隐患等情况，明确责任，扎实整改存在的问题和隐患，确保项目部100%全覆盖检查、隐患100%落实整改、检查结果100%真实、安全检查档案100%建立，深入推进“安全生产夯实基础年”各项工作，进一步打牢安全生产基础，切实提高安全生产保障水平，坚决杜绝重大以上安全生产事故的发生，确保全项目部安全生产形势持续稳定好转。

检查内容包括：上级安全生产工作要求落实情况、项目部安全生产“四

个责任体系”建立履职情况、安全管理制度体系建立和落实情况、防洪度汛情况、地质灾害范围工作情况、安全生产“打非治伪”专项行动开展情况、隐患排查治理和重大危险源的监控管理情况、特种设备和重要设施专项整治情况、危险性较大的分部分项工程安全管理情况、消防安全管理情况、交通安全管理情况、突发事件应急管理工作情况、安全事故和安全事件的安全管理情况、汛期应急职守情况、领导干部现场带班落实情况，包括是否开展汛期隐患排查和隐患点除险加固、对重点隐患场所是否落实跟班等监控措施、应急预案及演练、应急物资储备等方面的督促检查。

针对存在的安全问题，尤其是重大安全隐患，下达整改通知，明确责任人，落实措施，限时完成，跟踪复查。为了加强安全生产工作，防止和减少各类事故的发生，必须强化动态管理。做到事前、事中、事后监控。这次安全检查的措施是：

（一）熟悉和掌握相关规定和安全知识，进行现场安全施工的自查。

（二）加强安全教育，坚持检查施工企业是否坚持三级教育，坚决不准未经考核安全知识合格人员上岗。

（三）检查安全工作不走过场，发现隐患，书面通知限时整改。

（四）检查十二本安全台帐，要求记录真实。对安全生产交底必须作好记录。无安全交底施工记录的工程不准施工。

三、对检查组进行了严格要求。

1.加强组织领导，全力推进安全大检查工作。项目部高度重视此次安全大检查工作，按照“全覆盖、零容忍、严考核、重实效”的工作要求，全面落实工程局有限公司关于安全大检查的工作部署，主要领导亲自挂帅，建立组织机构，制定实施方案，明确工作重点，落实工作责任，深入扎实推进安全大检查工作。

2.突出排查重点，大力整治安全隐患。要切实加强重点工程、要害部位、关键环节全面排查。对排查发现的问题，认真进行分类梳理，建立问题档案，制定整改方案，明确整改时限，落实整改责任，严格按照闭环管理要求，及时对整改结果进行检查验收。对存在重大安全隐患的工点，必须立即采取停工整改措施，实行领导跟踪整改，在确认具备安全条件后，方可恢复施工。

3.加大考核力度，落实安全管理责任。各级检查组要深入现场，身体力行，仔细排查。排查工作必须实施执表检查，落实检查责任，对于组织、排查、整治不力，规章制度不落实、安全隐患突出，排查整治期间发生安全事故或产生严重后果的单位和工点，要严格按照规定加大处罚力度，确保彻底消除安全隐患。

4.加强信息沟通与工作情况汇报。明确主管部门与主管人员，认真抓好安全大检查期间的信息上报工作，每周进行一次工作小结，内容包括大检查活动的主要做法、成效和发现的突出问题，每月安全对大检查工作进行一次总结。

四、对检查出的问题进行汇总

项目部每月进行两次安全生产自查，对检查的情况进行汇总，认真分析、研究，做好总结。至开展安全大检查活动以来发现问题59个，已整改问题59个，未整改问题0个。下发16份罚款通知单。对排查出的问题和隐患要列出清单，建立台账，对风险进行评估，制定整改方案，落实整改措施、责任、资金、时限、预案，挂牌督办整改。

五、活动的主要成果

⑴思想认识及责任意识方面。

本次活动的工作亮点在于：项目部各级干部、员工安全思想认识到位，积极参加本次活动，责任意识显著增强，以高度的警觉性和责任心履行安全管理责任。例如：个别员工对安全工作存在松懈麻痹思想，存在事故与我无缘的麻痹心态，工作中违反劳动纪律，存在侥幸心理；现场个别施工员和作业人员安全意识普遍偏低，对“一岗双责”认识不到位，对现场的安全管控能力较低，不能及时有效的发现、整改、落实安全生产问题。在本次活动开展后，现场施工员和作业人员安全意识普遍得到很大的提升，严格落实安全生产“三同时”的要求，施工现场的安全状态良性可控，保证了施工安全。

⑵制度体系建设及有效运行方面。

一是修改并完善安全生产管理制度；安全工作做到了有安排、有检查、有分析，违规违章行为做到及时有效的纠正整改，安全规章制度认真落实到位，人员配备与安全教育培训满足要求；三是施工阶段危险源管理得到了强化，危险源险辨识与过程控制到位。

⑶施工现场安全管理与控制方面。一是施工方案、作业指导书、安全技术交底严格按规定编制、审核，认真执行落实。二是大型机械设备施工手续完备。三是大型机械设备是能够按规定进行年检和养护维修，通过本次活动不存在带病运转问题；安全操作规程严格认真编制并执行，对存在违规操作、违规使用问题已得到了整改；干部跟班工作落实到位。四是深基坑施工严格执行施工方案，满足相关安全规范要求。五是防洪重点处所采取了防护加固或搬迁措施；建立了预警机制，确保紧急情况能够及时撤离人员、机械设备；制定并完善应急预案并组织应急救援演练，建立应急救援队伍，备足防洪物资和料具。

六、存在的主要问题

全员的安全意识水平还有待提升，通过本次安全生产大检查活动，项目部安全生产意识有了很大提高，施工现场安全管理工作有所加强，能够认真落实好安全生产责任制和各项安全管理制度，配备了专职安全员，安全管理资料逐步规范化，施工现场“七牌一图”设置到位，基本做到封闭施工；在施工时，安全状态可控，但是仍有不足。在进行施工生产活动时，仍需要时刻保持高度的安全意识，做到生产、安全两手抓。安全制度需要不断完善本次安全生产大检查活动后，虽然安全制度得到了完善，但仍有不足。项目部各部门需要根据自身特点，积极落实安全生产责任，并在后续的工作中要认真深刻的进行探索、发现、补充、完善，将安全生产自查贯穿到全部的工作中，要敢于反思、勇于发现、严格整改、善于总结、不断完善。

安全生产大检查活动我们常抓不懈，不断总结经验教训，研究新情况、新问题，逐步提高安全管理水平，努力开创安全生产工作的新局面，真正实现安全生产全面达标。在前阶段工作基础上，项目部将进一步落实责任，认真按照“安全第一、预防为主，综合治理”方针，落实好防范措施，做好各项安全生产工作，抓好检查督促，确保各项工作安全有序，以良好的安全生产环境促进项目部又好又快的发展。

七、下阶段工作

1、要求各部门牢固树立“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，加强领导，增强自身的安全责任感，真正落实好安全生产。

2、认真学习法律法规及相关规定，进一步落实各级安全责任制，做好各工程的安全技术交底工作，严格执行安全操作规程，加大对工人的安全生产教育和培训，进一步完善安全管理资料的规范化。

3、加大施工现场自查自纠力度，严格执行安全管理人员和特种作业人员持证上岗制度，广泛开展施工人员的安全生产宣传教育，进一步提高施工人员安全意识。

如何改造城中村篇7

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。

现行改造模式困境

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。

但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。

其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。

这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？

公私合作新模式

城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。

尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。

比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。

相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。

我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：

第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。

第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。

第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。

政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。

土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。

第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。

政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。

第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。

第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。

当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。

nlc202309051028

土地、户籍、财税联动改革

通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。

首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。

其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。

最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。

如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。

进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。

在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。

在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。

总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）

城中村改造篇8

杨永梅段红平

摘要:城中村改造是21 世纪中国市长们经营城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。

关键词城中村补偿标准征地

作者简介：杨永梅，云南师范大学历史与行政学院；段红平，云南大学公共管理学院。中图分类号：D67 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)02-188-02 从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全

部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变

成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指

在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城

市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村改造实质是调节政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表公共利益，处于主导地位。但政府主导并不在于大

包大揽，而在于遵循市场经济规律，通过市场化运作，培育市场和发现微观利益主体，促使市场主体自行组织资金力量来推动城中

村土地流转和经济的发展。而法院主要是依法公正审理相关案

件，明晰产权，理顺关系，化解各方矛盾，为城中村改造扫清障碍。昆明市委市政府在《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》中指出，在快速城市化的过程中，“城中村”普遍存在建筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配

套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，已成为城市现代化发展的严重障碍。从法律角度讲，“城中村”的改造也

是十分必要的。

一、昆明城中村拆迁改造的法律依据

昆明城中村改造的法律依据:（1）《土地管理法》——集体土

地上附着物的拆迁；（2）《城市房屋拆迁管理条例》——国有土地

上房屋拆迁；（3）《城乡规划法》——违章、违法建筑的拆除；（4）《物权法》——对于私有房产的保护。

城中村房屋拆迁中强制措施的法律依据:《土地管理法》：国

家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府

予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管

部门办理征地补偿登记；《实施条例》：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主

管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。实践中很少采用司法强迁，而农民没有救济手段，上访现象突出。昆明市城中村改造的法律依据除了上述内容,还包括昆明市

已出台的相关政策: 一是市政府《关于加快推进城中村重建改造

工作的指导意见》；二是昆明市城中村征地拆迁补偿安置指导意

见；三是关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见；四是昆明市城中村改造项目管理办法；五是昆明市城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法；六是昆明市城中村改造土地公开交易办法；七是五华区、西山区、官渡区重建改造实施办法；八是具体村社拆迁安置补偿实施细则。

二、昆明城中村拆迁改造的流程

昆明市城中村改造项目运作的基本流程如下：（1）国土部门、规划部门提前介入，基层组织、企业共同参与，区（县）政府编制拟改造片区《城中村改造专项规划》；（2）在取得国土部门、规划部门审核意见的前提下，将《城中村改造专项规划》提交基层组织依法表决并出具承诺文件；（3）区（县）政府将《城中村改造专项规划》上报市规委审批；（4）区（县）政府将经审批的《城中村改造专项规划》上报领导小组备案；（5）区（县）政府将拟改造片区用地报征收回后报入市土地储备中心；（6）以《城中村专项规划》为条件进行土地处置和公开交易；（7）中标企业按《城中村专项规划》完善项目立项及相关行政许可；（8）进入正常项目运作程序实施建设。

三、昆明城中村拆迁改造中存在的问题

拆迁不属于交易，拆与不拆没有商量。拆迁的目的不是获得房屋，而是获得土地。拆迁的实质是土地征用, 是另一个主体利用政府权力征用,而不是政府征用。拆迁的结果是土地由一个民事主体变更为另一个主体，这个主体可能是政府，也可能是另一个民事主体。拆迁属于产权和土地使用权的剥夺，法律上叫作征收、征用。

昆明市城中村拆迁改造中存在的问题主要表现在以下几个方面:

(一)拆迁人的法律地位

拆迁人的法律地位有问题，赋予一个民事主体拆迁另一个民事主体的房屋，民事主体法律地位是平等的，双方之间的法律行为就应当遵循平等自愿原则，但是拆迁民事主体却能够借助行政强制力完成拆迁。

(二)拆迁补偿的主体有误

承担拆迁补偿的主体有误，根据建设用地使用权的流转顺

序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，则国家土地管理部门应当先行收回已经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此，补偿人应当为国家而不是开发商或者领取拆迁许可证的其他人。

(三)拆迁补偿问题

政府为了获得更多的土地出让金，在开发商与被拆迁者利益 ◆社会观察

2011 · 02（中）

之间，会首选开发商，考虑和保护被拆迁者利益自然就少。昆明市根据《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》规定，拆迁房屋安置补偿费根据被拆迁房屋评估价格，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的市场交易价格确定。主城区

城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500 元/平方米；一环至二环之间5500 元/平方米；二环至三环之间4500 元/平方米；北边片区4500 元/平方米；东边片区3500 元/平方米；南边片区4500 元/平方米；西边片区4000 元/平方米。按这个补偿标准，老百姓拿着这点钱在原来居住的房子周边再去买房子，根本就买不起。

作为拆迁房屋的所有人和使用人，其合法权益都应受到保

护。《民法通则》第71 条也可理解为：财产所有权应包括占有权、使用权、收益权和处分权。可见，对非住宅使用人拆迁补偿问题解决得好坏，直接影响房屋拆迁的进程。而且，非住宅使用人一般为法人单位，拆迁对他们造成的损失肯定大于住宅拆迁的损失。而目前我国的立法又滞后于实践，所以，《拆迁条例》要求兼顾拆迁房屋使用人的补偿，做到有法可依，维护他们的合法权益。

(四)政府角色错位

城市拆迁中提出的‘政府主导，企业参与，市场化运作’的口号，本身就有问题。政府的职能或者角色应该是服务和指导，而不应该是主导，城中村改造涉及已经取得的土地使用权和房屋所有权，村民才应该是主体，应该由他们来主导才对。

政府既是强制拆迁的批准机关，又是拆迁纠纷的仲裁机关，既当运动员又当裁判员，这与基本的法制理念是有冲突的。老百姓习惯听政府的话，相信政府。但在自己的利益受损时，政府支持的却是开发商，加上被拆迁人的利益诉求渠道不畅通，法律的救济途径不完善。面对法律的不公、开发商的强势，又没有政府撑腰，被拆迁户感到十分无助。有些地方政府、拆迁公司和开发商还合署办公，老百姓进拆迁指挥部根本分不清哪些是政府的人，哪些是开发商的人，哪些是拆迁公司的人。

政府的角色定位错位，凸显了开发商的强势和被拆迁人与开发商之间利益的不平等，导致了城中村改造项目利益冲突事件屡屡发生。

拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉法

律、政府职能、公众利益等多个方面。在城中村房屋拆迁中，由于拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善等多方面的原因，致使拆迁过程中的侵权、违约现象屡禁不止，使相关当事人的权益得不到相应的保护。

城中村改造是一项复杂而艰难的城市经济活动，政府直接参与拆迁补偿谈判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政策优势的政府应作为操作主体，以系统、完整的城中村改造规划为对话平台和判断标准，将城市的公共利益放在首位，在前期直接介入与村民的谈判，对推动和促进城中村改造的进展是十分重要的。

行政法是指调整行政法律关系的法律规范的总称。行政法的基本原则包括:行政合法性原则和行政合理性原则。行政合法性原则的基本内容包括三项:（1）主体合法原则,即一切国家行政主体必须严格执行行政法律规范,一切行政相对人应严格遵守并

执行行政法律规范；（2）职权合法原则,即任何行政职权的行使都必须依据法律、遵守法律；（3）程序法定原则。行政合理性原则又称为行政适当性原则,它要求行政主体的行政行为不仅要合法,而且同时要合理、适当。

昆明城中村拆迁改造过程中有相关法律为依据,昆明市城中

村改造项目有其运作的基本流程,虽然满足了程序合法原则,但在昆明城中村拆迁改造中也存在问题: 比如拆迁人的法律地位；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位不满足行政行为必须符合法律的原则,因此昆明城中村拆迁改造中不符合行政法中的合法性原则,行政合理性原则它要求行政主体的行政行为不仅要合法, 而且同时要合理、适当。因昆明市城中村拆迁改造中行政主体的行政行为有些不符合法律,比如说拆迁人的法律地位有问题；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位, 同时在拆迁赔偿中赔偿标准也不合理。因此昆明城中村拆迁改造也不符合行政法中的合理性原则。

城中村改造过程中涉及的具体法律问题包括:（1）城中村改

造过程中土地使用权及地上附着物权属确认问题；（2）政府与城中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议的性质与地位；（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实体问题；（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作中的法律问题；（5）村外其他机构参加城中村改造竞拍过程中的法律问题；（6）对违章建筑特殊处理的法律问题；（7）签订拆迁补偿协议应注意的法律问题；（8）拆迁补偿协议履行纠纷的处理；

（9）对产权不明的房产如何进行拆迁的法律问题；（10）拆迁过程中的证据保全问题；（11）对拆迁补偿标准发生的争议处理程序和法律依据；（12）对拆迁造成停产、停业的经济补偿问题。城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了

城中村改造探讨篇9

若干问题的探讨

对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。

参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。

通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：

1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；

2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；

3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；

4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；

5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；

6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；

7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；

8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；

9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；

10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；

11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；

12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；

13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；

14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；

15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；

16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；

17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。

在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：

1、政策支持的合约化控制

基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。

2、拆迁补偿的规范化控制

包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。

在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难

以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。

3、开发盘量的分散化控制

包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。

房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。

因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。

当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。

4、专项报规的特殊化控制

根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规

划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。

房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。

因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。

5、土地摘牌的技术化控制

包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造《合作协议》条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。

要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造《合作协议》的条款细化。

6、融资途径的多样化选择

包括：根据项目开发盘量以及房地产企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。

但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要

大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。

房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。

7、对于土地竞拍情况做有关约定

与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任；

与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还；如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。

与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。

8、对于特殊情况的处理

与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。

在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难：