榜样房地产类市场调查（通用8篇）
为了解南宁商务公寓的市场需求状况，我们组织了本次消费者调查。我们将对您的回答严格保密。请您在所选项下打“√”。谢谢支持！
Q1近期内您是否有更换办公地点的意愿：
1、是
2、否
Q2对于商务公寓，您一般关注的事项是（最多可选三项）：
1、区位、地段
2、交通
3、周边环境
4、建筑造型
5、车位
6、价格
7、朝向
8、折扣
9、面积
10、物业管理
11、投资前景
12、商务配套
13、开发商品牌
14、其它__________
Q3你一般了解房地产项目的途径（可多选）：
1、路过
2、户外大型广告牌
3、熟人介绍
4、广播
5、电视
6、报纸
7、海报夹报
8、海报邮寄
9、参加其他活动
10、办公地点附近
11、网络
12、房地产展会
13、公交车
14、电梯广告
15、其它__________
Q4对于商务公寓的配套，您的要求是：________________________________________
Q5在青山竹溪路市中级法院旁将推出一个商务公寓的项目——青湖中心，您有兴趣选择其为您新的办公地点吗？
1、很好，可以考虑
2、一般
3、不考虑
Q6青湖中心项目地处琅东CBD，背依黄茅坪水库、青秀山。项目户型多样，若您购买，您意向的面积大小是 ：
1、50㎡以下2、50-100㎡3、100-150㎡4、150-200㎡5、200㎡以上
个人背景情况
Q21您的年龄： 1、20～25岁2、25～30岁3、31～35岁4、35～40岁5、41～45岁6、45～50岁7、50岁以上
Q22您的日常消遣方式是：
1、运动
2、喝茶、咖啡
3、唱KTV4、旅游
5、看书
6、听音乐
7、收藏
Q23文化程度：
1、中专、技校
2、大学专、本科
3、硕士及以上
Q24您公司从事的行业：
1、国家、党政机关和社会团体
2、批发零售贸易餐饮业
3、广告、咨询服务业
4、教育文化艺术和广播电视业
5、金融、保险、证券业
6、交通运输、仓储及邮电通信业
7、制造业
8、电力、煤气及水生产、供应业
9、卫生体育社会福利业
10、建筑业 Q25您常住那个区域：
1、青秀区
2、江南区
3、兴宁区
4、西乡塘区
5、良庆区
6、邕宁区
您的姓名：＿＿＿＿＿＿
您的电话是：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
您的电子邮件地址是：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
您的联系地址是：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
编号时间地段
《榜样》杂志
人的成长, 是个体对外界物质及非物质的吸收、消化、转换, 以及作用于外界的一个过程。在这个过程中, 尤其在非物质的世界里, 周遭的影响对于个体极其重要。美国心理学家阿尔伯特·班杜拉的社会学习理论认为人的学习是个人的认知、行为和环境因素三者交互作用的过程。行为的习得由两种过程组成:一种过程是通过直接经验获得行为反应模式, 另一种过程则是观察示范者的行为。在此的示范者即为榜样, 社会学习理论重视、强调榜样的作用。根据《辞渊》解释, 榜样为“模范”, 《现代汉语辞海》的解释为“值得学习的人或好事”。榜样教育, 则是展示榜样身上正面、积极、优秀的品质或事迹给受教育者, 对其德育进行影响、激励。对于榜样教育, 中外教育都十分重视。孔子的“见贤思齐焉, 见不贤而内自省也”一直被奉为育人经典;捷克教育家, 人类教育历史上里程碑式人物夸美纽斯指出“父母、保姆、导师和同学的整饬的生活的榜样应当不断地放到儿童的跟前”, 一再强调德行教育中, 实行榜样教育的重要性。
大学生是一群特殊人群, 他们中的绝大部分即将完成十多年的学校教育走进社会, 跟社会产生最直接的交互, 把他们之前所学所知作用于社会。对于大学生, 榜样对他们产生什么样的作用力与反作用力?我对此进行了问卷调查及分析。
二、问卷调查情况
本次问卷调查主要考虑了解三方面: (1) 大学生对其心目中的榜样的定义标准; (2) 大学生对榜样的关注程度以及思考情况; (3) 榜样对于大学生的影响状况。该问卷调查共含有18道题, 笔者通过向西南交通大学、四川大学、电子科技大学、西华大学等学校的本科生发送电子问卷进行访问。问卷共发放600份, 回收的有效问卷共523份, 有效回收率达87.17%。
三、统计结果的相关结论
1. 榜样在大学生成长路上扮演着一定的角色
数据表明, 本次受调查对象中仅有2.4%的同学认为自己心目中没有榜样;6.03%的同学则表示说不清;而有91.57%的同学表示心目中有榜样, 在这一部分同学中有11.5%的指出对于榜样及榜样事迹的了解来源于同学、老师或者家长的介绍, 另外有58.2%的同学则是由书籍、网络及电视中获取相关的信息, 表明大学生对于心目中的榜样的选取较为个性化, 会选择符合自己需求的人、事作为模仿对象。根据社会学习理论, 个体成长过程中是需要模仿周围榜样的。调查数据反映90%以上受访对象肯定榜样的存在, 说明是他们受到榜样的影响, 榜样在他们成长路上扮演着一定的角色, 而剩余同学的选择则值得我们深思, 何以有这样的结果?笔者认为不排除从中部分受访对象没有认真对待此问题, 也有可能曾经心中的榜样因为某些原因不再值得被看做榜样。
2. 大学生对心目中的榜样有理性要求
在调查问卷中设有两道题目:“您心目中的榜样主要是在哪个方面有所成就?”“您最关心榜样人物的哪些品质?”对于前者, 通过对被调查对象的分析发现, 选择三者都有 (即工作、学习、生活) 的比例为54%, 选择工作中优秀的人物作为榜样的比例为16.5%, 生活中如品德优秀作为榜样的为13.2%, 而选择学习优秀作为榜样的则为8.8%, 其他的则为8.1%。由此看出大学生心目中的榜样的要求绝大部分是在生活、学习和工作中都优秀的人, 而不是在上述某方面独当一面的佼佼者。这意味着大学生对生活、学习和工作的理性要求, 渴望使三者平衡。另外在对榜样品质要求中32%的大学生心目中的榜样是在生活或学习工作中出类拔萃, 有人格魅力;而仅次之的是24%的是希望榜样能够艰苦奋斗通过自强不息在某一领域取得较高成就;其他品质选择的比例都较低。由此可以看出, 大学生对榜样的要求较高, 也反映出大学生内心中潜在的奋斗韧性, 希望通过努力获得成就。上述情况说明大学生理性地看待榜样, 也理性地看待自己的特点。
3. 大学生选择榜样较为谨慎
榜样的选择, 反映了大学生在特定的时期对自身表现的渴望。例如在学习迷茫期的时候可能会选择在学习上有成就的人作为标杆, 鞭策自己。调查发现67.5%的学生选择了心目中有榜样, 但为数不多;同时55.4%的学生认为榜样的类型或风格会在某个时期而非在成长过程中一直变化。由此可以看出大学生在成长过程中明确自己需要什么, 该往什么方向努力, 故而选择一定的榜样一直鼓励自己, 而非摇摆不定, 所以大学生选择榜样时态度较为谨慎。
4. 大学生对榜样的社会效应能辩证看待
学生的“追星”是社会生活中的一大特色, 部分学生由于过度“追星”, 不够理性, 会做出许多有悖于常理的事情, 给同学、老师、家长造成困扰。笔者认为这是学生对偶像存在着盲目性。榜样事实上也是大学生“追星”的对象, 当然两者之间是有差异性的。大学生对于这样的“偶像”在社会中的效应会有怎样的看法呢?“您认为榜样人物在当今社会发挥了怎样的作用?”数据表明37.3%的被调查对象认为榜样的发挥作用需要一个过程, 不可能立竿见影, 22.9%的认为在大众中形成了良好的反响, 促进社会道德新风尚的形成, 30%的认为起到了教育作用, 而仅仅只有9.8%的认为榜样发挥的作用不大。其中应该说是几乎所有人都同意榜样的正面作用, 而且绝大多数人认为榜样的作用是一个过程, 不能立竿见影, 如此看出大学生能够以辩证的眼光看待问题, 具有历史持续性的观点。
5. 大学生对榜样持宽容态度
现在, 由于信息渠道的多样化, 大众对公众人物的关注度及能见度都能得到最大满足, 公众人物的言行是非都受到大众的监督。“人非圣贤, 孰能无过”, 作为一般公众人物的榜样, 他们的言行是非在大学生眼中又是如何评价?在“对于榜样人物犯错误, 您的态度是什么”的调查中, 68.7%的认为可以原谅, 模范人物也是人, 不必过分苛责;19.3%的认为可以理解但不能原谅, 榜样人物犯错误是正常的, 但既然称为“榜样”, 就应更检点;7.2%的则觉得绝不能容忍, 对此应该重罚, 这也暴露出当今社会对榜样人物缺乏必要的监管;另有4.8%的觉得无所谓。大学生对榜样存在学习、模仿、尊敬之情, 那么希望榜样能做到言行举止合乎社会道德其实“无可厚非”, 这也是对榜样人物的一种较高要求。但是调查中大多数大学生对榜样持有宽容态度, 以“己所不欲勿施于人”的态度去包容, 可以看出大学生的成熟心理。
6. 自律性不高
自律意味着能够自我控制向目标方向不断地前进, 而榜样的作用则是帮助人激励自己。本对于“您对榜样的态度”, 24%的被调查对象选择“心里佩服且以之为标准、动力而努力争取做到他 (她) 那样”, 而56.7%的选择“以之为标准, 时常鞭策自己, 但做不到预想那样”, 19.3%的选择“仅是一种向往, 不会像那样做”。上述结果表明大学生对榜样是有肯定性的, 能看到榜样的闪光点, 但是最终未能做到真正的向榜样看齐, 表明其自律性不高, 不能严格控制自己的言行举止, 最终的结果导致了“只想不做”的现实, 未能真正实现榜样的激励作用。
四、结语
根据调查结果及分析, 我们能清楚地看到榜样教育在大学生中起到的是较为正面的教育作用, 大学生在榜样的选取、认知角度都能有理性认识, 能辩证地看待榜样的社会效应, 但是在榜样的影响下, 大学生的行动力显得不足, 付诸实践的能力欠佳, 这急需改进, 否则不能真正实现榜样教育的初衷, 榜样的影响并不是真正有意义的影响。在此对大学生的榜样教育提出几点建议。
1.“江山代有才人出”, 不同的时代, 不同的历史时期, 有相应的时代特色, 历史需求存在着差异。根据榜样具有被模仿的特性, 那么应该在不同时期为大学生展示更多的符合其心理特性的榜样人物及事迹, 如此激励作用能达到最大化。此外, 在榜样的宣传中, 网络应该被视为最重要的渲染渠道。
2. 任何事物都有历史的局限性, 榜样模范也必定存在着不足之处。尽管大学生在对榜样的认识中能做到理性看待, 但是在榜样的宣传时应该尽量保持客观性, 不能将其人其事做不合现实的包装而产生“光环”。越真实的人、事越容易被接受和肯定。艺高为师, 德高为范, 能正确认识自己不足的人才堪称典范、榜样。
3. 根据班杜拉的自我效能感理论, 个人对自己完成某方面工作能力的主观评估能直接影响到其行为动机。该理论揭示出人的行为要受外界环境的影响, 更要受到自我调节的影响。所以大学生对于榜样身上肯定的优秀品质, 需要将其视为前进或鞭笞自我的动力并在内心进行强化, 不断地引导自我向前, 到达心中既定的目标, 如此榜样的激励作用方可有效。
参考文献
[1]阿伯特.班杜拉.社会学习心理学[M].长春:吉林教育出版社, 1988.
[2]岳晓东.青少年偶像崇拜与榜样学习的异同分析[J].中国青少年研究, 1999, (5) .
[3]白明亮, 姚敏.幽暗意识与榜样教育.南京师大学报 (社会科学版) , 2004.3.
[4]王晶晶.榜样的解读与启示.宁波教育学院学报, 2003, 12.
10月27日网络借贷平台“银坊金融 ”负责人忽然失联，带着投资人上亿元资金不知去向。 在国内P2P金融不断传出负面消息的时候，大洋彼岸的美国，有一家同行却已经上市。这家叫做借贷俱乐部（Lending Club）的P2P公司成立于2006年，现在市值高达85亿美元，是全球同类公司的榜样。
双赢的贷款模式
其实欧美P2P金融的兴起也是近十年的事，行业积累并不比国内要长多少，然而都是P2P公司，借贷俱乐部的模式有何特别之处？
他们通常的做法，是让借款人列出他们的借贷需求（往往是他们遇上的麻烦事），经过资格审核后，依照债务人的信用评级、借款总额及分期贷款期限等资讯，计算出每期应偿还的利息及本金。然后，再将债务总额分割为小金额债券，提供给众多投资人（贷出者）作为参考的资讯，进行有的放矢的选购。
借贷俱乐部在网络上利用金融创新，绕过银行进行借贷业务，其优势在于：首先，借款利率要低于信用卡公司和银行;其次，通常来说借款人无需资产抵押担保。而个人投资者（贷款人）将获得更高的回报率（利率高于储蓄账户或定期存款）。尤其在2008年金融海啸期间，当银行的信任度和利率都降到了历史最低点，这种融合了“利他主义”的高回报融资方式，吸引了许多个人投资者。
投资者从利率中赚取回报。利率在6.03%～26.06%不等，这完全取决于贷款的信用等级（借款人的），信用越高，利率越低。而借贷俱乐部的收益来自两部分，包括借款人的手续费和投资者的服务费。手续费的金额取决于信用等级和贷款额，费率范围是1.1%～5.0%;但服务费则一律收取1%，无论借款人支付多少手续费。
总之，借贷俱乐部反馈给借贷双方的利益，要比大多数银行更好。总体回报率的平均值在6%～9%之间。因为借贷俱乐部购买了贷款票据，他们是债务的拥有人，承担票据贷款的义务。这就意味着风险，一旦借贷俱乐部破产或宣布破产，即使借款人继续支付利息或本金，投资者也有可能会损失全部或部分投资。不过，投资者在贷款到期前，只要支付1%的手续费，便可在二级市场出售贷款票据，使得借贷俱乐部，成为第一家提供这一服务的P2P公司。
正在变味的市场
如今随着行业的成熟，新一类投资者蜂拥而至P2P的大门，包括P2P曾经想绕过的大型金融机构。目前，在P2P这个平台上的贷款业务，已经被大型金融机构所占领，而非中小型投资者。在过去的一年中，超过80%的贷款均出自这些大型机构。网络贷款，已经是几十家投资基金所瞄准的唯一投资目标。
当P2P网站吸引了大型投资机构的时候，作为投行董事会成员的华尔街大腕，怎么可能不现身参与呢？曾经的摩根士坦利CEO“大刀麦克”、美国第71任财政部部长哈佛教授劳伦斯萨默斯、前Visa总裁汉斯莫里斯等，都是借贷俱乐部的董事会成员。
由于这些重量级人物的加入，再加上机构资金大量进入借贷俱乐部，使得其业务蓬勃发展起来。几年下来，借贷业务发展迅速，扩展到更多的借款人。截至2014年3月，借贷俱乐部借助网络平台，已协助成交50亿美元的借贷，为借款人节约的贷款利息为2.5亿美元，并且这些数字，正以每年翻番的速度在增长。
然而，现在投资者的需求，已超过了贷款供应量。激烈的竞争刺激着投资者首先抢夺最好的贷款。而原来的P2P是由牙医等普通中产阶级的投资人，以及急需贷款的家庭主妇等小微阶层组成。这些帮助建立了P2P市场的群体，忽然发现他们势单力薄，已经被现金充裕、头脑精明的暴发户挤出了市场。
事实上，现在是机构投资者受益于P2P行业了。从表面上来看，是在竞争的机制下压低了利率，有利于借款人的利益，能够更好地为客户服务。但是，经过了华尔街改造的P2P融资借贷，在新玩家的带领下，又开始叫嚣令人担忧的“贷款证券化”。市场业内人士预测，早晚，这些贷款将通过二级市场交易和对冲（交易所的交易基金），被定期切割、随机掷骰子和证券化。
什么是“贷款证券化”？
贷款证券化，是上世纪80年代中期到90年代初期，因美国储贷危机而发明的一种金融技术手段，将利息和本金以交易的形式出售给投资者。当年，最活跃的信用卡债务、房屋净值贷款和住房建造贷款的放贷人并不是银行，而是金融机构。这些金融机构无需吸收存款，因为贷款已经被证券化了。
以信用卡为例。投资银行家采用证券化手段，利用借款人的信用评分和有针对性的直接营销技巧，使银行得以将信用卡发放给广大的中等收入，甚至低收入的家庭。银行在这一领域面临的唯一限制，是来自于他们自己的资产负债表——缺乏足够的存款或资本，这就限制了银行，使其不能放开手脚大干一场，而证券化就解除了这一束缚。
一旦对信用卡进行了证券化，那么银行不需要存款就可以放贷，这时就有投资者购买信用卡抵押支持证券，资本已经不是问题，因为是投资者拥有了持卡人的贷款，而不是发卡银行的贷款。信用卡贷款因而剧增，到了上世纪90年代中期，应收账款增加了一倍。
正因为无需吸收存款，金融机构才不会像银行那样，受到监管机构的监控。如果金融机构破产了，那么纳税人不会受到损失，只有金融机构的股东和其他债权人会亏损。因此金融机构便为所欲为，越来越疯狂，甚至毫无顾忌地降低或完全违背传统的贷款标准。
于是，银行在保持资产负债表前提下的贷款模式，迅速让位给新模式——将贷款证券化并出售给广大的投资者。银行业这一新模式被监管机构全面认可。因为银行并不拥有贷款，也就不需要承担风险，这就减少了储贷危机再次发生的可能性。
风险并没有消失
但事实上，这些贷款所涉及的风险并没有消失，只是被转嫁到投资者身上了。换言之，风险实际上延伸到了更广泛的金融体系。拖欠债务、违约以及个人破产案例开始增加，不应该得到信用卡和房屋净值贷款的家庭首先陷入困境。这些抵押贷款支持证券直接引发了1997～1998年的全球金融危机。由此可见，“贷款证券化”的可怕后果。
nlc202309020740
可现在的问题是，P2P的新玩家（大型金融机构）是否会受到诱惑，以降低贷款质量来吸引更多的借款人？
这并不是一个空穴来风的问题。第一个P2P的贷款组合已经被证券化了，信用评级机构正在观察市场，保险公司正在考虑相关的产品，是否允许投资者来对冲贷款违约。对于收益高、风险较大、需求相对多的贷款产品（对冲基金正在杠杆化和证券化他们的投资），正在形成类似2008年次贷危机的麻烦。
此外，相比银行严格的贷款手续，P2P网站仅仅查看借款人的信用记录，并不核实他们的收入，而且贷款还无需抵押。这些因素导致更高的风险和潜在的违规。但由于目前P2P市场仅数十亿美元的规模，还无法带来任何系统性风险，所有的借贷网站，均由美国证券交易委员会监管。因为他们的业务对象是个人投资者，每一笔贷款都需要注册，这就为公众的投资安全，提供了相对可靠的保证。
如今，华尔街的大玩家进入P2P网络借贷，已违背了P2P贷款的原始概念——从一个普通的民粹贷款形式，被高风险的华尔街世界所替代。在这儿，所谓的“对等（P2P）”已经用词不当。近来出现的一些最新的借贷平台，已抛弃个人投资者，把重点放在吸引大型机构上了。有鉴于金融机构的作用越来越大，有人提出这个行业作为一个整体，干脆叫“在线消费金融”更合适。
国内P2P缺乏监管
作为互联网金融的P2P，因其高回报率，近两年也在国内如雨后春笋般地发展起来，已经成为人们乐于选择的投资工具。但由于这类公司缺乏监管，以及投资人盲目追求高回报率，P2P等互联网金融出事在国内成为常态。
刚刚出事的“银坊金融”，就是因为缺乏监管。其业务模式是先由金通担保公司用自有资金放款，然后拿到网上进行直接融资。因为风险较大，“银坊金融”在取消了一段时间线下充值后，又开通了对公账户，用于线下充值。这一过程仍然没有解决资金通过平台进出的风险问题，却继续展开了业务活动，监管明显出现了漏洞。
由民间金融无数次引发的资金链断裂，债务人跑路的现实案例中，无一例外都是金融监管制度对民间金融监管的不完善造成的恶果。但在中国渐进式发展的经济金融体系下，先入场后定游戏规则，已经成为金融业的常态规则制定模式。中国现行的所有金融监管制度，无一不是巨额资金换来的。不同的是，过去是由国家银行来埋单，每年央行巨额的呆账核销资金，都会催生相应监管制度的完善。但愿此次P2P平台公司大量倒闭的风潮，将以最小成本推动互联网金融业监管制度的产生。因为成本支付方是众多因贪小利而失本金的百姓。
[编辑 王宇航]
E-mail：wyh@chinacbr.com
在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。第一节 房地产市场调查的内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是
1、房地产市场调查的重要性我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
2、房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。（1）房地产市场环境调查。1． 政治法律环境调查（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。2． 经济环境调查（1）国家、地区或城市的经济特性，（2）包括经济
发展规模、趋势、速度和效益。（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。（5）国民经济产业结构和主导产业。（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。（9）财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查”一章。3． 社区环境调查。社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
（1）房地产市场需求和消费行为调查1． 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。2． 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。3． 需求
动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
4． 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。（3）房地产产品调查。1． 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。“4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率。5． 建筑设计及施工企业的有关情况。（4）房地产价格调查。
1． 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
2． 房地产市场供求情况的变化经趋势。3． 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。4． 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
5． 国际、国内相关房地产市场的价格。6． 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。7． 价格变动后消费者和开发商的反应。（5）房地产促销调查。1． 房
地产广告的时空分布及广告效果测定。2． 房地产广告媒体使用情况的调查。
3． 房地产广告预算与代理公司调查。4． 人员促销的配备状况。5． 各种公关活动对租售绩效的影响。6． 各种营业推广活动的租售绩效。（6）房地产营销渠道调查。1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。3． 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。4． 房地产租售客户对租售代理商的评价。（7）房地产市场竞争情况调查。市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。3． 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。5． 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。6． 对未来竞争情况的分析与估计等。7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。8． 竞争性新产品的投入时机和租
售绩效及其发展动向。第二节 调查方法与条件
1、调查方法 市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。
姓名：
学号：
班级：
房地产市场现状调查分析
摘要：房地产市场营销环境分析是整个营销活动的首要环节。房地产企业的市场营销活动是在一定的社会经济环境中进行的。营销环境的变化，既会给企业提供机遇，也会给企业带来威胁。因此，房地产企业要对市场环境进行分析研究，并对影响房地产开发经营的各种因素及其作用予以确定、评价，并作出反应，从而使房地产企业能够制定正确的营销战略、目标计划、行动策略、决策措施等，以保证房地产市场营销的顺利进行。
关键字：房地产市场营销环境现状发展
1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。
近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。
在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：
（一）房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4％和15.2％，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5％和13.5％；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15％以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8％。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4％。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。
（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73％。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。
（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1％，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7％，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30％，其中6个地区超过50％，最高的达到115％。
（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60％—70％，有的城市高达87％。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力。中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。
人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。
中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。
城市化进程推动房地产业持续发展。在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。
2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。
通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道。随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。
城市发展对土地财政的依赖有增无减。2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到
10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。
无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。
中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。
基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对２０１１年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。
参考文献
1．董潘.房地产营销与管理[M].大连：东北财经大学出版社，2000
11、房地产购买决策过程：一）确认需求、二）搜集信心、三）评估选择、四）购买决策、五）购后行动
12、“5W1H”=谁来购买who，为什么要购买房地产why，在哪里购买房地产where，在何时购买房地产when，购买什么样的房地产what，如何购买房地产how13、房地产市场发展战略：密集型发展战略、一体化发展战略、多样化发展战略
14、密集型发展战略：是指房地产开发商在现有业务领域进行深层次开发，以推动企业发展得战略，它适用于现有产品或现有市场尚存在营销机会的情况。
15、一体化发展战略：是指房地产开发商将其基本业务范围向“业务链”上供、产、销进行自我独立控制，借此可建立起较为稳定的营销环境。
16、多样化发展战略：就是房地产开发商涉足目前所未涉足的经营领域和其他业务范围，即企业采取跨行业的多种经营。
17、房地产市场调查：是房地产开发商为了实现特定的经营目标，运用科学的方法和手段，通过一定的途径，系统地收集、整理和分析房地产市场的有关信息，从而为开发商正确判断和把握房地产市场现状、发展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种社会活动。
18、房地产市场调查内容：一）宏观环境调查、二）城市房地产市场需求状况调查、三）消费者购买行为调查、四）城市房地产供应状况调查、五）项目中长期主要竞争者调查
19、房地产市场调查的方法：一）按调查范围划分：普遍调查、抽样调查
二）按具体调查方法划分：访问法、观察法、实验法
三）现场踩盘
20、房地产市场细分的作用：一）有利于房地产开发商发现新的市场机会
二）有利于房地产开发商指定和调整营销策略
三）有利于开发商实现最佳经济效益
21、房地产市场细分的原则：差异性原则、可衡量性原则、可进入性原则、可盈利性原则
22、房地产整体产品的三个层次：核心产品、形式产品、延伸产品
23、房地产产品规划的原则：先总后分原则、先外后内原则、先弱后强原则、先实后虚原则、先分后合原则、先专后普原则
24、房地产新产品的开发原则：适销原则、特色原则、求实原则、效益原则
25、影响房地产定价的因素：产品成本、市场需求、竞争状况、产品特点、营销目标、营销环境等
26、房地产定价方法：一）成本导向定价法：成本加成定价法、目标收益定价法
二）需求导向定价法：认知价值定价法、区分需求定价法
三）竞争导向定价法：以高于竞争对手的价格定价、以低于竞争对手的价格定价、随行就市定价四）可比楼盘量化定价法
27、房地产分销渠道的特点：一）房地产产品本身不会因为渠道的变化而移动
二）房地产分销渠道短而窄
三）房地产中间商一般不拥有房地产商品的所有权
28、影响房地产分销渠道选择的因素：产品因素、市场因素、环境因素、企业因素
29、房地产分销渠道选择的原则：经济性原则、控制性原则、适应性原则
关键词：房屋价格,土地供应,现状,趋势
户县是西安市所辖的10个涉农区县之一, 近年来户县按照科学发展观的要求, 积极发展县域经济, 高度关注民生, 不断加大县城区的改造力度, 房地产业随之快速发展, 中高档住宅小区开发快速升级, 城镇人均居住面积不断提高, 对促进全县经济起到了积极作用。但是, 自2003年以来, 随着房地产开发投资的连年增长, 商品房销售价格也年年攀升, 增长幅度超过15%, 特别是从2006年底以来表现尤为突出, 同比上涨了50%多, 居民意见很大。为了全面调查了解户县房地产市场运行有关情况, 促进房地产市场持续健康发展, 我们对房地产开发企业和相关税费以及职能管理部门进行了调查走访, 对近几年来户县房地产开发建设过程中用地价格、税费征收、住房价格以及建设销售情况进行了比较详细的调查, 对未来发展趋势进行预测, 为契税征收提供了第一手资料, 也为广大购房者提供一些有益的参考。
一、户县房地产市场现状
(一) 目前商品房开发现状
截至2008年5月, 户县共有房地产开发企业17家, 其中拥有三级开发资质企业2家, 三级资质以下的企业15家。从开发企业性质看, 共有民营企业15家, 国有企业2家。从开发规模看, 目前在建住宅18项, 竣工10项, 到2007年共有商品房17 789套、106万平方米。房改房 (含集资建房) 22 356套、180万平方米, 人均住房面积31.78平方米。从房地产开发项目用地投放量来看, 2005年全县共批准建设用地10.04亩, 其中商品房开发用地8.83亩, 2006年共批准建设用地153.678亩, 其中商品房开发用地142.45亩;2007年共批准建设用地406.4025亩, 其中商品房开发用地176.965亩。从销售价格来看, 2002年, 县城人民路附近的商品住宅 (毛坯房) 价格在700元/平方米左右, 城郊结合部和较偏僻的地段在600元/平方米;2005年冬以后, 房价开始呈上涨趋势, 繁华地段的住房价格为1 200元/平方米左右;2006年年底住房价格涨到了1 400元/平方米;2007年年底到2008年上半年, 新开盘的几个楼盘价格更高, 达到了1 900元/平方米左右。从户县整个住房开发建设的情况看, 房屋的建筑密度比周边的周至、蓝田等地要高, 但公共服务设施基本上没有, 绿地和休闲设施很少。
(二) 房价过快上涨的主要原因
房价过快上涨的因素表现在4个方面:一是地价上涨推动。随着国家严格控制用地, 全县可供开发的土地越来越少, 土地成本上升, 必然导致商品房开发成本随之上涨。二是需求扩大拉动。随着城镇化步伐加快, 农村进城务工和外出打工者返乡购房不断增加, 在一定程度上拉动了房价上涨。另外, 城镇居民收入的提高, 要求改善居住条件的欲望也越来越强烈。三是成本上扬带动。2006年下半年以来, 以钢材为主的建筑材料价格大幅度上涨。比如:钢材2005年为2 200元/吨, 2006年上涨到3 200元/吨, 涨幅45.5%;水泥, 2005年为200元/吨, 2006年上涨到280元/吨;沙石料, 由2005年的30元/立方米上涨到2006年的52元/立方米, 涨幅达73.3%。随着建筑市场的升温, 工人工资也大幅上涨, 2005年小工工资为30元/天/人、技工工资为50元/天/人, 目前已分别涨到40元/天/人和70元/天/人, 分别上涨33.3%和40%。四是品质提升产生的刺激作用。近年来, 随着建筑商视野的开阔, 先进的房地产开发理念和运作模式不断引入, 促进了户县住房品质的提升。目前, 面积在140平方米以上的大户型房不断开发, 绿化小区、环保小区也进入了人们的视野, 房地产开发已经由过去的初级开发阶段上升到开发与城镇规划、城镇发展、行业发展相结合的阶段, 进一步提升了城区的价值及居住的价值。
(三) 目前房地产市场的需求分析
从调查情况看, 主要呈现3个特点:一是房地产市场需求趋旺, 呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来, 户县房地产市场有了很大发展, 商品房销售态势良好, 销售价格稳中有升。因近年来商品房市场需求旺盛, 价格放开, 房产市场始终处于卖方市场, 人们在追求舒适宽敞的同时更注重居住环境的硬件建设。二是存量房交易活跃, 房改房成为“生力军”。2008年2月户县出台了加快办理房屋产权登记的通知后, 拥有房改房、福利房的干部职工更热衷和关注产权界定及二级市场交易, 存量房交易活跃, 截至2008年8月年共成交503起, 其中存量房312起, 占62%, 是2000年到2008年交易总数的1.5倍。房改房的上市, 不仅增加了住房市场的供给量, 给买房人更多的选择, 而且创造了更大的住房需求, 让更多的居民成为增量房的消费者。三是房屋供给趋于饱和。目前, 城镇居民基本上都能达到“居者有其屋”, 在购房群体中相当大一部分是在以旧换新, 以小换大, 购买第二套房给子女结婚用, 因此, 新开发的商品房都是以大户型、高标准为主。
二、当前户县房地产市场存在的主要问题
(一) 开发结构不合理
突出表现在开发商在户型面积、居住环境等方面没有充分考虑消费者的需求, 一味追求高档次、大户型住房。一方面, 120平方米以下的小户型、低价位、普通老百姓能够买得起的住房供应不足;另一方面, 购买高档次、大户型商品房的人群中, 不少是盲目赶潮, 四处举债, 面临沉重的经济压力, 对过高房价叫苦不迭。
(二) 市场化运作不规范
一方面, 政策性的土地协议出让, 拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序;另一方面, 有的房地产开发企业未按规定办理期房销售许可证, 按揭贷款不按税法规定如实缴纳契税, 未取得许可证擅自开工建设, 延期交工、面积缩水、擅自提高容积率等违法违规行为依然屡禁不止。同时房地产中介市场鱼目混杂, 物业管理和城市配套明显滞后, 妨碍了房地产业的有序发展。
(三) 信贷支持力度小
各金融机构对个人住房贷款限制过多, 制约了个人住房消费信贷的发展, 在一定程度上影响了居民购房的支付能力。
(四) 市场监管不到位
有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营监管不够, 房地产开发项目审批、把关不严, 企业开发行为不规范, 无证违规开发比较突出。有的企业未进行房地产资格审查和房地产开发项目审批就公开发布售房信息;有的项目既未进行项目报建, 也未办预售许可证, 就擅自开工建设及预售等, 导致盲目过快开发, 企业恶性竞争, 严重影响了房地产市场的有序发展。
三、未来房地产市场的发展趋势
从调查情况看, 大多数消费者对未来房地产行业走向表现出了以下兴趣和倾向:一是向集约化、舒适方向发展。房地产市场经历这次危机后面临重新洗牌, 房地产开发结构将向中小户型转变, 低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变, 个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。已经不再将三室两厅或四室两厅做为标准, 而是要求居住环境舒心、治安条件良好。尤其是独生子女一代的结婚高峰期的到来, 为小户型房屋市场提供了契机, 而对开发商而言, 销售风险较小, 且利润空间较大。二是向绿色、智能、环保化发展。70年代解决有无住房问题;80年代解决住房大小问题;90年代是追求房型和环境优美;21世纪应是智能化的时代。随着国民经济的发展及人民生活水平和自身素质的不断提高, 根据国家城镇发展计划, 要逐步实行城市现代化、乡村城市化、城乡一体化总体格局, 未来的城市发展将是智能住宅小区, 它不仅能为人们提供安全、舒适、方便、节能、高效的工作和生活空间, 也能为人们提供优美的人文环境和回归自然的生态环境, 同时也要为人们在互联网上的生活、工作方式提供良好的环境平台。
四、规范房地产市场的对策建议
引导和促进房地产业持续稳定健康发展, 有利于保持国民经济的平稳较快增长, 有利于满足广大群众的基本住房消费需求, 有利于实现全面建设小康社会的目标。针对户县房地产业发展中存在的问题, 笔者以为要按照科学发展观的要求, 坚持落实和完善政策, 调整住房结构, 引导合理消费;坚持深化改革, 标本兼治, 加强法治, 规范秩序, 从以下几个方面做好工作:
一是建议有关决策层出台相关政策措施。为切实解决房地产市场存在的问题, 国家相继出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 (国办发[2005]8号) 和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号) 和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 (国办发[2006]37号) , 国家建设部出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。建议县人民政府出台相关的实施意见, 从调整住房供应结构, 发挥税收、信贷、土地政策的调节作用, 合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 整顿和规范房地产市场秩序, 逐步解决低收入家庭的住房困难等方面进行规范和做好相关的稳定工作。
二是加大经济适用住房和廉租住房的建设力度。切实落实好《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) 和九部委联合出台的《廉租住房保障办法》与七部委出台的《经济适用住房管理办法》等相关配套性文件。建议加大开发建设力度, 扩大建设规模, 力争在今后几年内, 切实解决中低收入群体和困难群体的住房困难。
关键词：房地产；市场管理
房地产作为中国改革开放以来最热门同时也最受争议的行业之一，其发展势头一直十分迅猛，呈现一派繁华景象，然而这种繁荣却有点像“康乾盛世”的晚期一样于盛世之中暗含危机，中国房地产业目前正面临着内外交困的严峻局面，首先是房地产发展的外部环境发生了巨大变化，其次是房地产内部也存在着诸多问题。所以说加大房地产市场管理的力度，势在必行。
1房地产市场的概念
房地产市场是社会主义市场经济体系的一个重要组成部分，从狭义上讲，房地产市场，就是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；而从广义上讲，房地产市场就是指整个社会房地产交易关系的总和，具体的讲，房地产市场是房地产商品的交换过程的统一（包括买卖、租赁、典当房地产证券交易等），是连接房地产开发、建议与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房地产市场是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物，房地产市场是由多个相互联系的子市场紧密结合而形成的市场系统，按市场交易的对象、性质可把房地产市场分为土地市场和房地产市场两大类，其中土地市场是指土地交易关系的总和，它又分为土地开发、转让、租赁等一系列市场；房地产市场是指房屋交易关系的总和，它又细分为转让、出租、调换等一系列市场，房地产市场在内部结构上分为三级：一级市场，又称国家土地市场。其主要是代表国家的土产管理部门；二级市场，是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人；三级市场，具有消费性质，房地产呈横向流动，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，然而这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进，其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；而二、三级市场则是一级市场的延伸和扩 大，起繁荣市场和促进市场发育的作用。
2推动房地产市场发展的管理建议
房地产的发展离不开政府的支持，也离不开市场的考验，一是要规范土地市场。土地是房地产业的命根，在一定的经济前提下土地的供应状态将左右房地产市场的平衡，我国的土地所有权是国有制，一级土地使用资源支配在于政府，简单的说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地的供应上具备高度的规范性和前瞻性，一方面需要政府提前一个时间段指定时间表，详细说明未来期间土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划、让房地产市场充分理解政府的计划而实行理性投资开发；一方面需要坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明性，接受市场和舆论的监督；一方面需要灵活、及时的调控、应对土地，以促进和稳定房地产市业的健康持续发展；二是建立多元化的房地产市场体系。
目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，而二级市场、三进市场的发展却较为落后，尚未建立完善的市场分级体系，政府在宏观控制上也是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效的调控，因而就导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时二、三级市场是以一级市场的参与产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面的消费需求，因此，政府应当有意识的制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康的发展；三是完善房地产融资渠道。房地产融资在房地产市场的发展中占用不可忽略的重要作用。
而在中国城市进程化和经济高速增张的前提下，房地产具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金，有序的允许社会资金进入房地产开发，有利于将行业提升到一个更高的阶段，一方面是要实现地产投资证券化，允许民间建立房地产基金；一方面是要推进商业性银行股份改革，政府從银行运营中抽身出来；一方面是要适当引入外资，竟可能少走弯路，让外资获得适当的利润；同时，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，确保公平的资本环境；四是加强政府宏观调控。政府的宏观调控，对于房地产市场有着举足轻重的影响，而对于房地产市场中存在的一系列问题，不仅需要其自身在市场经济的环境中学会自我成长，政府在我国房地产市场的发展过程中有着引导和促进的积极作用，政府宏观调控可以从以下几个方面来体现其对房地产市场的管理；一方面是要加快消化积压空置商品房，政府必须控制房地产的空置房量，促进空置房地产的消化，政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖，在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压；一方面是要降低房地产税费，政府要采取有效措施，切实减轻企业负担，降低房地产开发建设成本，并取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力腐败行为，以促进房地产业进一步发展。
一方面是要完善房地产市场法规，房地产业发展受到的制约因素很多，如物资供应情况、技术条件、国内及国际经济环境等因素的影响等，这就要求房地产业在完成国家总体目标和阶段任务过程中，要根据这些因素进行调整，这类调整一是通过国家产业政策，二是通过法律保护。随着法制建设的发展，法律规范在调整房地产开发经营活动中越来越显示出强大的作用，同时，政府还应完善房地产产权、开发、交易中介税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，以完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场有序发展，让房地产市场有一个公平的机制，给投资者一个良好的市场环境，而通过完善房地产市场法规、建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，进而促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展；一方面是国家宏观调控的作用具体表现在对房地产交易活动、价格、建筑承包活动及房地产经营单位的管理，其意义是不可否认的，而手段是多方面的，效果是期待的。
结束语
综上所述，虽然我国房地产业面临着内忧外患的严峻局面，金融危机也使之处于不利地位，但是，我们相信通过国家对房地产市场的管理及房地产业在市场中的不断探索，我国的房地产业终将走向一个成熟的阶段并取得长远的发展，而作为建筑类的专业人士，我们将肩负起中国建筑事业大步发展的使命。我们相信中国房地产市场将迎来美好的明天。
参考文献
【1】林立强，房地产经理人七大管理误区。北京大学出版社，2006年版
【2】王剑芳。我国房地产开发企业的发展现状，存在问题及对策研究【J】。特区经济，
【榜样房地产类市场调查】推荐阅读：
房地产市场及市场调查12-02
郑州市房地产市场调查05-27
泗水县房地产市场调查10-08
三门县房地产市场调查11-06
佛山市房地产市场调查01-30
房地产企业调查问卷10-09
房地产市场策略12-08
房地产市场调查报告12-16
论房地产市场营销05-27
金坛房地产市场分析06-23
