投标商廉洁投标承诺保证书

投标商廉洁投标承诺保证书（精选9篇）

投标商廉洁投标承诺保证书篇1

招标编号：

XXXXXX：

为了积极配合贵公司进行的招标工作，有效遏制不公平竞争和违规违纪问题的发生，确保招标工作的公平、公正、公开，我们保证认真贯彻《中华人民共和国招投标法》和《云南电网公司招标管理标准（试行）》及《云南电网公司招标监督管理办法》相关规定以及有关廉洁要求，特向贵公司承诺如下事项：

1.自觉遵守国家法律法规及有关廉政建设制度。

2.主动了解云南电网公司招投标纪律，积极配合云南电网公司执行招投标廉政建设的有关规定。

3.不使用不正当手段妨碍、排挤其它投标人或串通投标。

4.按照招标文件规定的方式进行投标，不隐瞒本单位投标资质的真实情况，投标资质符合规定。

5.不以任何方式向招标人员赠送礼品、礼金及有价证券；不宴请或邀请招标人的任何人参加高档娱乐消费、旅游、考察、参观等活动；不以任何形式报销招标人的任何人以及亲友的各种票据及费用；不进行可能影响招投标公平、公正的任何活动。

6.不向云南电网公司涉及招标的单位及个人购置或提供通讯工具、交通工具和高档办公用品等。

7.不向云南电网公司招标人员的配偶、子女分包此次招标项目。

8.不向云南电网公司涉及招标的单位及个人支付好处费、介绍费。

9.一旦发现相关人员在招标过程中有索要财物等不廉洁行为，坚决予以抵制，并及时向云南电网公司监察部举报（举报电话：0871－3012340，3174126）。

10.我们若违反上述承诺，愿接受取消投标资格及其他任何形式的处理。

投标单位（公章）：

法定代表人或授权代理人：

投标商廉洁投标承诺保证书篇2

转自工程师之家论坛http://bbs.civilcn.com 投标保证金

24.1投标人的投标保证金办理时间为本工程资格预审结束后，资格预审合格或确定入围的单位，其递交的该银行汇票将被入账。持开具证明到徐州市建设工程交易中心财务室换取投标保证金收据。投标保证金额度应当不超过投标总价的2%，最高不得超过80万元人民币。投标保证金有效期应当超过投标有效期三十天。

本招标文件要求投标保证金为银行汇票或电汇（必须从法人基本存款账户汇出）方式，金额为80万元人民币。24.2资格预审合格参加投标的未中标人，投标保证金在中标公示结束后，以转账方式退还至投标人基本账户（无息）。

24.3中标人的投标保证金在签订施工合同7日内，予以全额退还（无息）。

24.4除不可抗拒因素外，投标人出现下列情况之一，市招投标办依其情节轻重，除扣罚其一定数量的投标保证金外，还将依法给予查处。24.4.1投标人不参加投标；

24.4.2在开标时证件不齐全，投标书明显有瑕疵等原因故意废标；

24.4.3在开标后的投标有效期内撤回投标文件；

24.4.4或者中标后在规定时间内不与招标人签订工程合同的；

24.4.5投标活动中有违法、违规行为等情况的，24.4.6中标人未能在招标文件规定的期限内提交履约担保；

24.4.7中标人无正当理由拒绝签订合同。

24.4.8其他法律、法规中规定的。

25、履约保证金

25.1招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。履约保证金可以采取现金、支票、汇票等方式，也可以根据招标人所同意接受的商业银行、保险公司或担保公司等出具的履约保证，其数额应当不高于合同总价的10%。

25.2提交履约保证金的期限。无论采取何种方式提交的履约保证金，均应在签订合同前提交。如果中标单位不按本须知的规定执行，招标人将有充分的理由废除授标，并没收其投标保证金。

25.3本招标文件要求中标人提交履约担保的，中标人应当提交。招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。

招标人支付担保可以采用银行保函或者担保公司担保书的方式。造价在500万元以下的工程项目也可以由招标人依法实行抵押或者质押担保。本招标文件要求履约保证金为现金或支票方式，金额为合同总价的 10%。

本招标文件要求支付担保为无方式，金额为合同总价的 0 元。

本招标文件要求廉洁保证金为现金或支票方式，金额为合同总价的 2 %。

【投标保证金和履约保证金的法律性质】

在招标投标活动中，投标保证金是投标文件的一部分，虽然《招标投标法》在法律层次上对此没有规定。但有关部门规章对此予以明确规定并在实践中将“未按招标文件要求提交投标保证金的”投标文件按废标处理。那么投标保证金的性质究竟是什么？如果是定金，是否适用定金罚则，如果不是，应当如何处理？

一、投标保证金不是定金

目前，在招标行业内，比较一致的意见是投标保证金不是违约定金，在理论和实践中不适用定金罚则。但有两种解释。

一种意见认为，投标保证金是一种成约定金，所谓成约定金是指作为合同成立的要件的定金，因定金的交付，合同成立。这种解释是认为在发出中标通知书和正式签订合同阶段，合同还不是《合同法》意义上的成立，因为《招标投标法》规定，发出中标通知书后三十日内还要签订书面合同。根据《合同法》第23条规定“当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。所以在招标实践中，我们把招标人发出中标通知书作为招标人对投标人要约的承诺称作为合同成立，但未生效。这个成立不是《合同法》意义上的成立而仅表示了订立合同的约束，双方经过进一步磋商正式签订合同才是《合同法》意义上的成立。显然在发出中标通知书到签订书面合同期间这一段过程不是《合同法》意义上的成立，所发生的问题属于缔约过失责任。

另一种意见认为，根据要约承诺的法律意思表示，招标人发出中标通知书即表示合同意义上的成立。因此双方如果发生变化则是一种违约责任，而不是缔约过失责任。南开大学法学院教授何红峰博士在其《投标保证金的法律性质分析》一文中对此有详尽分析并对投标保证金和定金在六个方面进行了比较。

（1）投标保证金是一种单向担保，而定金是一种双向担保。

（2）投标保证金不同于定金，保证金不具有惩罚性，只有补偿性。

（3）可约定的标的额上限不同。

（4）标保证金与定金的效力不同

（5）投标保证金是将金钱以保证金的形式加以特定化，具有定型化的特点；而定金的标的是非特定化的，为一般的种类物。

（6）二者适用的罚则不同。

结论：投标保证金不是定金。那么投标保证金是什么？

何教授认为，投标保证金是以货币(货币为物的一种特殊形式)或支票等权利凭证为标的的担保，属于物权的范畴，是一种的质押担保方式。

我同意何教授关于投标保证金是一种特定质押担保的意见，但是我认为这是一种缔约阶段的质押担保而不是合同成立期间的质押担保，何教授认为，发出中标通知书是承诺，合同成立。我认为需要商量。因为，在招投标活动中，正如招标公告不是《合同法》规定的严格意义的要约邀请一样，投标文件表示的要约、中标人发出中标通知书表示的承诺也不是《合同法》规定的要约和合同成立意义上的承诺。《招标投标法》作为一部特别法，在这些环节作的特别规定不可能和《合同法》相应规定完全对应。

因此，在招标实践中如果中标人不同招标人签订合同，投标保证金没收，反之，招标人不承担双倍偿还的违约罚则。

二、履约保证金是一种特殊的定金

《招标投标法》第46条规定，“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”，在法律层面上对履约保证金作了规定。《中华人民共和国招标投标法释义》中对履约保证金的性质作出解释：“履约保证金不同于定金，也不同于预付款，更不同于保证……履约保证金属于本法

规定的一种特殊的督促中标人履行债务的措施，而与债务的法定担保方式有所不同”。

但是，在国家发改委等七部委联合发出的《工程建设项目施工招标投标管理办法》（30号令）第85条和《工程建设项目货物招标投标管理办法》（27号令）第59条都明确规定“招标人不履行与中标人订立的合同的，应当双倍返还中标人的履约保证金；给中标人造成的损失超过返还的履约保证金的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对中标人的损失承担赔偿责任。因不可抗力不能履行合同的，不适用前款规定”显然，这条规定属于定金违约罚则。

那么，履约保证金究竟是什么？

我们知道，所谓定金是在债务之外当事人之间又约定交付一定数额的金钱，该金钱的得失同债务履行与否联系在一起，并通过定金罚则对双方当事人产生双向压力，如因可归责于定金交付方的原因致合同不能履行，则定金予以没收；如定金收受方不能履行则应双倍返还定金交付人，以此促进双方当事人积极履行债务，保障债权实现。

因此定金主要有三个明显的法律特征，一是法律效力约束双方；二是法律后果具有惩罚性质；三是法律结果以解约结束。由此判别，履约保证金应当属于定金范畴，当然这是一种特殊的定金。有学者认为是一种“立约定金”，即为了缔结合同交付的定金，交付定金的人不正式签约，定金丧失；反之，接受定金的人不签约，则双倍偿还定金。

投标质量的保证承诺书篇3

一、质量体系

公司严格遵守ISO9001：2008质量管理体系，并按照国际先进的标准进行产品的设计开发、制造、测试。产品的质量控制从原材料到产品售后，全方面覆盖。从合同的评审，到原材料采购，到产品出厂测试，层层把关，层层有记录，记录具备可追溯性。坚持“品质零容忍”，不让不合格品进入下一道工序，保证每台产品出厂百分百测试，百分百合格。

二、原材料控制

原材料质量是产品质量的基础。每一批原材料进厂，都按照标准进行测试，对于核心元器件，采取“零缺陷”抽样方案，零收一退。公司建立科学的供方管理体系，以高要求的质量标准进行考核，不断加大国际国内一流供应商的导入力度，确保原材料的高质量水平。

三、产品检验

产品生产的每一道环节，都有专职的检验人员进行测试。每一道环节均采取了“零缺陷“的管理方案，不合格半成品不能进入下一道工序。从SMT到DIP，到整机测试，保留完整的测试数据，定时统计和分析。针对异常情况，迅速响应，由专业的质量工程师组织开展纠正预防。

四、客户投诉

客户投诉和客户需求，公司确保：

客户投诉处理及时率：100%。

客户投诉完成率：100%。

客户需求转化率：100%。

针对客户投诉，公司将及时反应，组织相关部门和人员深入研究，制定科学合理的纠正措施。针对客户需求，将百分百转化为公司的产品特性。

五、持续改进

持续改进是质量管理体系要求的最基本特征之一。公司定期研讨最新的技术标准，最新的产品模式，先进的质量控制方法，并结合实际情况，不断改进设计和工艺，改进质量管理，最终持续改进产品质量水平和服务水平。

投标保证书篇4

一、我们会按本工程承包合同的要求开始并建成本工程,我们会与甲方的总工程进度计划紧密配合,决不会延误或推迟本次承包工程的竣工期。

二、我们会赔偿因不履行本承包合同或延迟完成本工程所引起的额外费用,并承担由此引起的一切损失。

三、我们将会运用所有合理之技术及方法, 保证严格按照本工程规定的“技术规范”、“国家现行施工、验收标准规范”要求来施工;

保证严格按“本工程设计要求”、国家现行“设备材料验收标准”来拣选我方负责的供应材料;

保证按照甲方的要求,派遣曾组织负责过大型土石方项目负责人员并精选最富有施工经验和技术素质的施工人员施工本工程;

我们保证遵循达到任何在标书及标函中所列说明的本工程操作规范和要求。

四、我公司提供的资质证书、工程业绩、各类工程人员的资格证书及企业各类资格材料均有效属实。

五、我公司接受招标文件全部内容(含补充文件、答疑文件)。否则,同意被废除投标资格并接受处罚。

六、我公司保证投标文件内容无任何虚假。若评标过程中查出有虚假,同意作无效投标文件处理并被没收投标担保,若中标之后查出有虚假,同意废除中标资格、被没收投标担保,并接受招投标行政管理部门依法进行的严厉处罚。

七、我公司保证投标文件不存在低于成本的恶意报价行为,也不存在恶意提高报价行为。否则,同意接受招标单位违约处罚并被没收投标担保。

八、我公司保证按照招标文件及中标通知书规定提交履约担保并商签施工合同。否则,同意接受招标单位违约处罚并被没收投标担保。

九、我公司保证按照合同约定完成合同范围内的全部内容,履行保修责任。否则,同意接受招标人对投标人违诺处罚并被没收履约担保。

十、我公司保证中标之后不转包、不分包。否则,同意接受违约处罚并被没收履约担保。

十一、我公司保证按招标文件及合同约定的原则处理造价调整事宜,不发生签署合同之后恶意提高造价的行为。

十二、我公司保证不参与陪标、围标、串标或欺诈等骗取中标的行为。否则,同意接受甲方及建设行政主管部门的处罚。

十三、我公司在规定的投标有效期限内及合同有效期内,将受招标文件的约束并履行投标文件的承诺。若有违背上述承诺问题,将自觉接受建设行政主管部门依照法律法规和有关规定进行的任何处罚。

投标单位：(公章)

法定代表人或授权人：(签字)

项目投标保证书篇5

在生活中，我们都不可避免地要接触到保证书，保证书是以集体或个人名义以一种较为强烈的态度向上级组织、领导或个人表决心下保证时所使用的一种书信。相信许多人会觉得保证书很难写吧，以下是小编整理的项目投标保证书，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

项目投标保证书1

致xxx：

1、在考察了现场和研究了上述工程的投标邀请书、投标人须知、招标文件内容、合同条件、暂定工程量清单及附件后，我方决定参加本项目的投标。

2、我方保证从投递文件之日起至投标有效内遵守本投标文件。在此期间之内，本投标文件对我方始终有约束力，并可随时被贵方接受。

3、如贵方接受我方投标，我方保证按照招标人的要求，组织技术力量及管理力量，安排人员和设备，作好进场施工准备，按照规定的期限开始施工，在施工过程中协调与各方的关系。

4、我方详细审核了全部招标文件，我方知道必须放弃对上述文件中所有条款提出存有含糊不清或不理解之问题的权利。

5、如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我方同意上海市浦东区政府采购中心对我方参与政府采购项目予以不良诚信记录。

6、我方同意进一步提供贵方可能要求的与本投标有关的任何证据和资料。

7、如果贵方接受我方投标，我方保证遵守贵方的书面中标通知书。在制订和签署正式合同协议之前，本投标文件连同贵方的中标通知书应成为约束双方的合同。

8、若我方在投标有效期内撤回我方的投标，或在接受到贵方的书面中标通知书后不在规定期限内签订承包合同，或者违反招标文件的有关规定，我方同意市区政府采购中心对我方参与政府采购项目予以不良诚信记录。

9、我方理解贵方不一定接受我方的投标。

投标人：xxx(盖章)

单位地址：xxxxxxxxxxx

法定代表人：xxx(签字)

被授权的代理人：xxxx(签字)

邮政编码：xxx

电话：xxxxx

传真：xxxxx

日期：20xx年xx月xx日

开户银行名称：xxx

银行帐号：xxx

开户行地址：xxxx

电话：xxxx

项目投标保证书2

本公司承诺：遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，参加项目的投标。

一、不提供有违真实的材料。

二、不与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会利益或他人的合法权益。

三、不向招标人或评标委员会成员行贿，以谋取中标。

四、不以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。

五、不进行缺乏事实根据或者法律依据的投诉。

六、不在投标中哄抬价格或恶意压价。

十一、不违反相关法律法规，注册建造师不同时在两个及两个以上的建设项目上担任施工项目负责人（施工项目）。

十二、遵守国家和本市安全、质量有关法律法规和规范性文件中关于质量员、安全员的数量和人选的相关规定（施工项目）。

十三、加强对分包和劳务分包管理，对所分包工程的安全、质量和进度承担责任，不拖欠农民工工资，按时将分包合同报行政部门备案（施工项目）。

十四、按照招标文件规定及合同约定，执行合理的施工工期（施工项目）。

十五、保证建筑材料符合相关标准和设计要求，不使用未经检测或者检测质量不合格的建筑材料（施工项目）。

十六、本公司若违反本投标承诺，愿承担相应的法律责任。

十七、其他承诺：

1.根据投标人须知第9条的规定，投标人应提交规定金额的投标保证金，并作为其投标书的一部分。

2.投标保证金是为了保护买方免遭因投标人的.行为而蒙受的损失，买方在因投标人的行为受到损害时可根据投标人须知第7条的规定没收投标人的投标保证金。

3.投标保证金应用投标货币或另一种可能自由兑换的货币表示，并采用下列任何一种形式：

（a）由一家在买方本国的或国外的信誉好的银行用招标文件提供的格式或买方接受的其他格式出具的银行保函或不可撤销的信用证，其有效期应超过投标有效期三十（30）天；

（b）银行本票、保付支票。

4.凡没有根据投标人须知第15.1和15.3条的规定，随附投标保证金的投标，应按投标人须知第24条的规定视为非响应性投标予以拒绝。

5.未中标人的投标保证金，将按照投标人须知第16条中买方规定的投标有效期满后三十（30）天内尽羽退还。

6.中标人的投标保证金，在中吉林省人按投标人须知第34条规定签订合同并按投标人须知第35条规定交纳了要求的履约保证金后予以退还。

7.下列任何情况发生时，投标保证金将被没收：

（1）投标人在投标函格式中规定的投标有效期内撤回其投标；

（2）中标人在规定期限内未能：

（a）根据投标人须知第34条规定签订合同；或根据第24.2条规定接受对错误的修正；

（b）根据投标须知第35条规定提交履约保证金。

投标单位（盖章）：xxxx法定代表人（签章）：xxxx

拟任项目负责人（签名、盖执业章）：xxxx拟任项目负责人手机：xxxx

2017投标质量保证书篇6

__________(建设单位或招标办公室)在研究了__________建筑安装工程的招标条件和勘察，设计，施工图纸，以及参观了建筑安装工地以后，经我们认真研究核算，愿意承担上述全部工程的施工任务.并对投标质量保证如下：

我们特此同意，在本投标书发出后的______天之内，我们都将受本投标书的约束，我们愿在这一期间(即从20____年____月____日起至20 ____年____月____ 日止)的任何时候接受贵单位的中标通知.一但我们的投标被接纳，我们将与贵单位共同协商，按招标书所列条款的内容正式签 __________________建筑安装工程施工合同，并切实按照合同的要求进行施工，保证按质，按量，按时完工。

投标函承诺篇7

（一）文明施工的承诺

1、在投标文件技术部分施工组织设计中编制文明施工专项方案，建立安全文明施工管理制度和岗位责任制，安全文明施工费用专款专用。

2、施工现场周边用硬质材料进行封闭围挡，高度不得低于1.8m,在道路周边施工要遵守道路交通安全和城市管理的有关规定。

3、施工现场设置大门，大门标有施工企业名称及标志，设有保安人员对进出人员及车辆进行管理。近门两侧设置文明施工“五牌一图”和宣传板、读报栏，场内悬挂安全旗和安全标语标志，管理人员和施工作业人员佩戴安全帽和工作卡方可进入施工现场。

4、施工现场的作业区和生活区分开设置。

（二）安全生产事宜承诺

1、安全生产费用用于施工安全防护用具及设施的采购和更新，安全施工措施的落实；安全生产条件的改善，不挪作他用，做到专款专用。

2、我公司根据不同施工、阶段和施工现场周围环境及季节、气候的变化，制定相应的安全措施（详见技术标～安全施工的措施）。

3、生产作业人员进入施工现场前进行安全教育培训和安全技术交底。

（三）农民工工资支付的承诺

1、在本工程施工全工程中不拖欠农民工工资。我公司每月向农民民工支付一次工资，每季度末结清农民工应得工资且每个农民工应得工资报酬不低于我市最低工资标准。

2、我公司做到将工资直接发放到农民工本人手中，并每月上报由发包人确认后的农民工工资支付表到劳动行政主管部门备案。

3、对于招标文件的分包情况说明：我单位如果中标，有能力完成工程，所以我单位不准备分包工程。

以上事宜是我公司对本工程的承诺，如我公司不履行以上承诺，发包人有权取消我公司的施工资格。

1．工期承诺：严格按照招标文件的工期要要求于2008年6月4日开工，2008年7月14日竣工，力争提前完工。

2．工种质量承诺：我公司保证本工程达到国家有关建筑工程施工质量验收规范的合格标准，并争创优质工程。

3．现场文明施工承诺：我公司保证按照庆政发［2006］14号《大庆市建筑工程文明讯息工期管理若干规定》的要求，确保文明施工，达到省级安全文明样板工地的要求。

4．安全生产事宜承诺：按照庆建发［2006］17号文件16.1、16.2、16.3等项规定中关于安全生产事宜的要求，我方保证将安全生产费用用于施工安全防护用具及设施的采购和更新，安全施工措施的落实，安全生产条件的改善，不得挪作他用。如我方不履行该承诺，发包人有权用我方履约保证金，以达到安全生产条件。

5．农民工工资支付事宜承诺：按照庆建发［2006］17号文件中19.1、19.2条等项关于农民工工资支付事项的规定，我方保证不拖欠农了工工资。如我方不履行该项承诺，发包人有权动用我方履约保证金支付农了工工资。

6.劳务及专业分包情况承诺：如果我公司中标，不进行劳务分包。

1、农民工工资支付事宜承诺

我公司将工资直接发放到农民工本人，并按月经发包人确认后的农民工工资支付表报劳动行政主管部门备案。

我公司不拖欠农民工工资，并至少每月向农民工支付一次工资，每季度来结算农民工应得工资；农民工工资支付标准不得低于本市最低工资标准。

我公司如不履行其关于农民工工资事项之承诺，发包人有权追偿其保证人或动用履约担保支付农民工资。

2、安全生产事宜承诺

我公司将安全生产费用于施工安全防护用具及设施的采购和更新，安全施工措施的落实，安全生产条件的改善，不得挪作他用。

我公司根据不同施工阶段和周围环境及季节、气候的变化，在施工现场采取相应的安全施工措施。

我公司在开工前对施工现场的作业人员进行安全培训。

我公司如不履行其关于确保安全生产事项之承诺，发包人有权追偿其保证人或动用履约保证金，以达到安全生产条件。

3、工期及进度承诺

我公司一定在工期范围内完成所有工程内容。

我公司建立完善的计划保证体系是掌握施工管理主动权、控制施工生产局面，保证工程进度的关键一环。本项目的计划体系将以日、旬、月和总控计划构成工期计划主线，并由此派生出设计进度计划。

4、质量保证承诺

建行投标承诺篇8

中国建设银行股份有限公司镇江分行：

我们已仔细阅读了建设银行镇江分行发布的关于贵行个人贷款抵（质）押物评估机构招标的通知，对照招标通知的要求，我们对投标单位应履行服务内容郑重作出如下承诺：

一、我们保证严格遵守国家建设部、国家质量技术监督局于1999年2月发布的《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2006年1月联合发布的《房地产抵押估价指导意见》的要求进行评估工作。认真履行各项规定要求的义务与责任，依法进行房地产抵押评估。

二、我们保证向委托人提供完整、真实、合法、有效的投标文件及其他所有材料，并对其负责。

三、我们保证认真履行与贵行在合同中约定的各项服务内容，若我们未能履行合同规定的义务违反了合同条款的要求，我们将自觉承当所有责任。

四、我们严格按照法律的规定，并切实结合项目实际情况，选用市场比较法、收益法、成本法，对评估对象进行评估，不做任何虚假的估价，努力做到估价结果客观、公正、合理、合法、谨慎。

五、我们严格规范操作，在工作中详细的记录查勘记录，查勘结果，委托人签字认可，对评估标的个体情况和周围环境状况进行具体描述，并在报告中予以反映。保证评估报告图文并茂，直观的反映评估标的的实际状况。

六、我们承诺对评估报告书执行三级审核制度，一级审核：估价报告出具必须由两名专职评估师签名，第一位签名的评估师是本项目的责任人，对报告负责；二级审核；由分公司负责人或授权人专人执行，审核估价结果的合理性；三级审核：由总公司技术总监执行，确保估价报告的质量。

七、我们将遵守“守时、守信” 的原则，保证在承诺期间内出具项目的评估报告。

八、我们承诺：若贵行认为评估报告没有严格执行评估规范或对合同存在疑义的，我们将在约定的时间内做出书面回复；发现报告确实有误的，将立即撤回并改正。

九、我们将严格遵守贵行要求的收费项目和标准，正当收费，杜绝乱收费行为。

十、我们将积极配合贵行对我们从事个人贷款抵押物评估进行定期检查和不定期检查。认真接受贵行提出的各项批评与意见，及时整改，努力提高业务水平。

十一、我们将以书面形式存档保管所有的评估结果报告，技术报告，查勘记录，查档记录。

我们将不断加强内部管理，加强职业道德的培养，提高业务水平能力，积极接受监督。

在评估项目操作时我们将兑现下列服务承诺：

一、分公司人力资源配置

江苏正成房地产评估咨询与测绘有限公司镇江分公司于2003年5月领取工商营业执照，在镇江市房管局办理备案手续，现有专业房地产评估技术人员12名（有关证明材料详见资格证明文件），其中专职注册房地产评估师 6名，具有上岗资质的评估员6名，另兼职评估师1名（具备全国注册房地产及土地评估资质）。

镇江分公司拥有先进的办公设备，并建立了适合分公司运作的内部管理体系，实现了资源共享化、管理规范化、办公自动化，大大提高了内部管理水平。

二、个人贷款的抵（质）押物的评估方法采用市场比较法、收益法、成本法。我们对个人贷款的抵押物评估操作说明如下：

（一）个人贷款的抵（质）押物评估估价方法的选用

对个人贷款的抵押物估价我们选用两种以上的估价方法进行估价。针对已明确以房地产抵押价值评估为目的的估价，我们的估价人员将深入细致地分析委估标的抵（质）押物的特点和实际状况，并研究委托方提供的及我们所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，结合现状及收集的市场资料情况，有条件选用市场比较法进行估价的，我们以市场比较法为主要估价方法；收益性房地产的估价，我们选用收益法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。

市场比较法，又称交易实例比较法。我们根据公司掌握的市场资料，遵循房地产交易中的替代原则，选取与估价对象相关的实例，并分别进行实地勘察，从三个或三个以上已经发生交易的类似房地产的已知价格，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，从而估算出估价对象客观合理的价值的一种房地产评估方法。

收益法，是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法，是以开发或建造估价对象房屋或类似房屋所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，然后扣除折旧，得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。所谓类似房产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象相同或类似的房屋。

（二）市场比较法

运用市场法估价我们按下列步骤进行

1、可比案例数量的确定：所选取的案例即可比实例的数量不低于3个。

2、可比案例的来源：拥有大量房地产实例资料是做好市场比较法的前提，通过下列途径建立案例数据库，尽可能多地搜集房地产实例，具体如下：

1）充分利用镇江市房地产信息预警预报系统会员资格，技术查阅关于房地产交易的申报登记资料；

2）查阅各种报刊上关于房地产租售信息；

3）以购房者身份与房地产经纪人和当事人洽谈了解租售信息；

4）通过各类房地产交易展示会索取资料；

5）与同行之间相互交流；

6）我公司与苏州总公司及省内分公司之间本着资源共享，互通信息以及其它途径获取资料。

可比实例与评估的区位与镇江市房管局公布的16个区域划分一致。选择的可比案例应真实、有据可查，同时可比案例的成交时间、区位选择应符合房地产估价规范要求，（注明房屋所有权证证号）。作为镇江市房地产信息报告会员，镇江市房地产市场预警预报信息系统按季度向会员定期提供反映我市房地产市场基本情况的信息指标，二手房、商品房交易的样本的报告，镇房指数为各项修正系数的确定提供必要的参考依据，房地产信息报告会员具有查阅二手房交易的档案的资格，通过获得房地产交易的登记资料，结合中介公司提供的租售信息等方法，可以及时搜集到所需大量的交易案例。将此搜集到的内容输入计算机，建立数据库实现快速查询调用和动态管理。

3、可比案例的确定：可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中选取与估价对象房地产条件相同或相似，成立日期与估价时点相近的，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易的实例，价格选取遵循中价的原则，实际成交日期应在一年以内。

4、可比案例的修正要素及修正幅度的确定：有证据表明修正要素未能全部或部分在所选可比案例中得到体现。对可比案例进行修正时，凡进行修正的要素均需说明修正的必要性，将评估标的与可比实例充分对比后科学计算其修正幅度。为了使估价对象的比较价格更科学、合理所以必须进行（1）交易情况修正（2）交易日期修正（3）房地产状况调整的修正。

（1）、交易情况修正

本公司在个人贷款抵押评估时，选用的可比实例大部分是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例，成交价交易情况已进行修正，可视为交易情况正常，因此本公司对可比实例的交易情况一般不作修正。如《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》可选用交易实例中没有足够的可比成交实例时，估价人员可选用平时搜集整理的交易实例资料，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，把握适当的修正系数，进行交易情况修正，交易情况修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%。

（2）、交易日期修正

本公司在进行个人贷款抵押评估时，选用的可比实例大部分是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例。因此本公司在对可比实例的成交价做交易日期修正时，是采用《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中公布的每季度市区住房各片区均价及涨幅概览表中的环比增长率，进行交易日期修正，交易日期修正对可比实例成交价格的调整不超过20%。

（3）、房地产状况修正

房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

本公司在个人贷款抵押评估时，选用的可比实例是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例，房地产状况明确，因此本公司对可比实例的房地产状况修正时，分析可比实例与估价对象之间在区位状况、权益状况和实物状况方面的差别，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项对比，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；

估价对象优于可比实例，价格必须为向上修正；

估价对象劣于可比实例，则必须为向下修正；

可比实例的房地产状况与它估价对象房地产状况逐项对比打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%。

（三）收益法

运用收益法估价我们按下列步骤进行：

1、搜集有关收入和费用的资料；

2、估算潜在毛收入；

3、估算有效毛收入；

4、估算运营费用；

5、估算净收益；

6、选用适当的资本化率；

7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

净收益根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

（1）出租型房地产，根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、管理费、保险费和税金根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（2）商业经营型房地产，根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（3）生产型房地产，根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（4）尚未使用或自用的房地产，比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

在求取净收益时，根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：

1、每年基本上固定不变；

2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；

3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；

4、其他有规则的变动情形。资本化率按下列方法分析确定：

（1）市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

（2）安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。

计算收益价格时根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

收益法的基本公式如下：

V ＝ ∑

--------------

i=1（1＋R）i

式中

V ─ 收益价格（元，元/m2）；

Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；

R ─ 资本化率（％）；

n ─ 未来可获收益的年限（年）。

对于单独土地和单独建筑物的估价，分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，采用下列方式之一处理：

1、先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

2、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：

VL ＝ AO－VB·RB/ RL

当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：

VB ＝ AO－VL·RL/ RB

式中

AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；

VL ─ 土地价值（元，元/m2）；

VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。

（四）成本法

运用成本法估价按下列步骤进行：

1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料；

2、估算重置价格或重建价格；

3、估算折旧；

4、求出积算价格。

（1）重置价格或重建价格，是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：

1、土地取得费用；、开发成本；、管理费用；、投资利息；、销售税费；、开发利润。

注：开发利润以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

（2）具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，根据估价对象的实际情况，在价格构成内容的基础上酌予增减，并在估价报告中予以说明。

（3）同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

（4）求取土地的重置价格，直接求取其在估价时点状况的重置价格。

（5）建筑物的重置价格或重建价格，采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。

（6）成本法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

（7）建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

（8）扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：

1、直线法下的建筑物现值计算公式：

V= C-（C-S）t/T、成新折扣法下的建筑物现值计算公式：

V＝C q

式中

V ─ 建筑物现值（元，元/m2）；

C ─ 建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；

S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）；

t ─ 建筑物已使用年限（年）；

N ─ 建筑物耐用年限（年）；

q ─ 建筑物成新率（％）。

注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

（9）建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。

经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

（10）估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理为：

1、建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；

2、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算折旧；、建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算折旧；、建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，按建筑物耐用年限计算折旧；、建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

（11）积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

（五）估价报告中必要的提示

在个人贷款的抵（质）押物的评估报告中我们将对房地产变现能力、房地产市场趋势及风险因素、房地产抵押估价报告使用等进行阐述。在存在不确定因素的情况下，我们估价人员作出估价相关判断时将保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不抵估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出了必要的风险提示。

一、房地产变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在 10 %-20 %。

2、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。根据相关现行规定，以拍卖方式处置房地产一般需要一星期，须支付拍卖佣金：拍卖价的5%；销售不动产营业税及附加：核定价格的5.55%，交易费3元/m2，具体数额按处置时国家及行业的现行标准执行。

3、处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；抵押房地产应缴纳的各种税金；偿还抵押债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害；剩余金额交还抵押人。

二、房地产市场趋势及风险因素分析

1、现有国家的宏观政策限制房地产价格的上涨，市场对房地产的需求旺盛，现有政策维持了房地产价格的短期平稳，但长期价格趋向为慢速上涨。

2、委估房屋是否有他项权利，是否存在法定优先受偿权利的风险。

3、委估房屋在估价时点为完好可使用，抵押权利实现后房产存在因使用不当或不可预见因素等产生损坏或损毁的风险。

4、存在因使用年限的增加使房地产各种折旧增加而使房地产市场价值降低的风险。

三、房地产抵押估价报告使用提示

1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受尝款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。

2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。

三、评估上门查勘的操作

对委托的每一宗个人贷款抵押评估项目，我们的估价人员都对估价对象进行实地查勘，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料对委托人提供的相关资料，进行全面的核对和查实，同时查看估价对象的外观，内部状况（如建筑结构、设备、装饰装修）、周围环境状况，拍摄反映估价对象外观，内部状况及其周围环境的影像资料，并搜集估价所需要的其他资料，了解同区域同类房地产市场行情和市场特性等。

在实地查勘时，需要被查勘房地产的陪同，估价人员要认真听取业主的介绍，详细询问了在估价中所需要搞清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。在实际查勘过程中，评估人员入户时应征得业主同意，估价人员做到，文明礼貌，注意卫生，减少对业主的影响，同时，注意对业主的家庭生活环境状况进行保密。

完成实地查勘后，实地查勘的估价人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明查勘日期。

对于所选取的可比实例房地产，应当参照估价对象进行实地查勘的做法，进行必要的实地查勘。

四、估价资料归档

向委托人出具估价报告之后，估价人员和估价公司，我们即时对该项估价活动中直接形成的有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们按电子档、文字档分类保存起来。

归档的估价报告应尽量全面，一般包括：

向委托人出具估价报告（包括附件）；

委托人签定的估价委托合同；

实地查勘记录；

估价项目来源和接洽情况记录；

估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；

估价人员和估价公司认为有必要保存的其他估价资料。

我们估价公司建立估价资料的立卷、归档、保管、查阅和销毁等管理制度，保证估价资料妥善保管，有序存放，方便查阅，严防毁损，散失和泄密，有利于行政主管部门和行业组织进行有关检查。