开盘工作计划最终（共7篇）
►（7月25—8月15）
1、户外看板、工地围墙、道旗、条幅等制作悬挂（十个工作日）
由于目前客户得知我们项目的途径较为单一，而且对于我们项目的认识仍然停留在初级阶段，所以在这个时候我们绝对有必要给客户新一轮的视觉冲击，让新老客户对我们的项目有“耳目一新”的感觉，在开盘前再次掀起一轮“蓝湖名邸”的热潮。
2、报纸预告刊登（8月10日前）
从上一次的“奠基典礼”活动到现在，我们没有再做过任何形式的宣传推广。临近开盘，我们应该加大宣传力度，再次引起客户对我们的注意。
建议以软文和平面广告为主，内容主要以告知项目目前情况为主。
3、定期召开业务员会议修正策略
由于现场的销售人员刚上岗不久，对项目的熟悉程度及业务水平均不高，在开盘前还要不断的强化训练，掌握项目的优势和卖点，除每日例会外，还要针对随机发生的问题作出调整。
4、部门协调
与各部门及配合单位的工作做到协调、共进，信息及时反馈并落实，提高办事效率。
5、合同、定单、销售人员统一制服等销售必需品备齐（8月15日前
完成）
合同文本在苍山县房管局可以购买，具体条款如何签，需要公司确定。准备各种附件。
由我销售部制作定单及预订协议书，报交公司审批。
现场销售人员制服统一，现场销售道具备齐。
6、现场业务员接待登记、收集客户资料、作好统计跟踪
进行第一轮的客户回访，加深公司与业主之间的沟通与交流，让业主进一步了解我们楼盘的优越性及高尚住宅的居住含义，以便他们能在亲朋好友中相互传递，增加潜在的客户群，同时让业主感受公司的企业文化与开发理念，增强业主的信心与自鸣心理，以便于日后客户带客户的锁链效应；
7、开盘活动的落实，折扣或优惠方案确定
活动设想：
可推出大型抽奖活动，“购蓝湖名邸，赢取超值大奖”，在开盘第一个月内，购买蓝湖名邸产品，就有机会获得超值大奖，特设特等奖
一名，奖品为价值X万元装修一户；一等奖2名，奖品为价值X
万元名牌家电组合；二等奖3名，奖品为价值XXXX元家用电脑
一台。
电视上在晚间7：30至9：00黄金时段赞助播出一个剧情精彩的连
续剧，（宜在开盘前半个月就开始投放），将楼盘优势、卖点及抽奖
活动广而告之。
折扣及优惠：
告知客户在我们规定的时间期限内购买，可以享受XXX的折扣和
优惠。
8、核对房源报备
确定我们要推出的房源，办理预售证。
9、价格表制定
制定表价和底价。（8月15日前完成）
业务员没有让价的权限；
副专有2-3%的折扣权限（总价）；
专案权限由公司定；
关系客户的让价幅度由金总、张总自定；
10、开盘前通知客户，为正式开盘积聚人气（15日—28日期间）
主要目的：告知客户蓝湖名邸XX日正式开盘，开盘期间厚礼相送；
将开盘活动广而告之；
以特价房聚集人气；
►（8月15日---8月28日）
1、报纸系列广告制作刊登
以突出项目优势和卖点为主，积聚人气，造成轰动效应。
目的：进一步扩大产品知名度，吸纳人气，提升公司品牌形象与
社会美誉度；
2、推出第一批房源
3、各辅助媒体连环轰炸
4、修正销售说辞
在进行两轮客户回访及筛选的同时，有针对性的对销售说辞进行
修改。5、6、7、8、开盘营造现场热销气氛，运用SP逼定，提高成交率； 在销售过程中作好销控，发掘潜在客户； 销售房型控制节奏，最大限度避免“单挂” 业务员每天下班做好统计、整理工作交案场主管过滤； ►（8月28---
9、30）
1、报纸持续刊登
2、客户维护和积累
3、对前段时间出现的问题做出整改
4、完成签约、催款、回笼资金
11日确定开盘时间地点后，销售部所有置业顾问电话通知所有来访登记过的客户，开盘时间计划。邀约所有客户来参加开盘会议。
一、时间：2014年1月 19 日上午。
二、地点：龙泉宾馆二楼会议大厅。
三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾：（XXXXXXXXXXX）
建议：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体：大名电视台、金点子报纸、亚太报纸、祥云报纸XX新闻台等。
六、预定目标：对外传达华府中心开盘典礼的信息，显示公司实力，扩大华府中心的社会知名度和美誉度，体现华府中心的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立大名县金兴房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置：
1、签到处：来宾签到处设置会议大厅入口处。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
2、VIP客户休息区：可放在会议大厅最西边，设置糕点、饮料、水果，摆放精美插花作为点缀。
3、主席台区：主席台区也就是会议大厅正中位置，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为项目鸟瞰图，主题为“华府中心开盘庆典仪式”。领导讲话结束后可做选房区域。房源价格展板抬到主席台进行公开选房。
4、销控区：置业顾问带领客户选房后，到经理处领取缴款通知单填写后并带领客户至签约区。
5、交款区：在主席台右边，两张交款台。
6、签约区：在交款区右边，设置5张签约台。客户选房完毕后在到签约区处签定房屋认购书。
7、礼品发放区：会议结束时，届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
八、开盘活动要点： 1）彩旗（彩条）
2）
在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3）气拱门、气球
在会议现场、咨询处门前、项目工地现场布置大型气拱门、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动内容：
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
3、VIP卡客户现场选房：
①、以摇号VIP卡号形式进行选房，5人一组，先摇到的先选，每组选房时间为10分钟。无卡客户最后参加选房。
②、中间穿插两组特价房的抽奖活动。
③、最后选到房的客户可以参加抽奖：
一等奖（1人）1万元现金奖励
二等奖（2人）5000元现金奖励
三等奖（3人）3000元现金奖励
④、所有来参加会议的客户凭入场卷参加最后（现场）抽奖：品牌电饭煲X个，品牌电熨斗X个、刀具、豆浆机、等小家电电器。
⑤、所有VIP卡客户可凭VIP卡领取50升的食用油一桶。现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，1月19日早上8：00开始接受排队。客户人员200+VIP卡客户群，以及所有来过售楼处的客户。
选房成功的客户给什么？
九、筹备工作：
1）拟定与会人员。于
1月15日前向与会领导发出请柬。2）提前准备好请柬，并确认来否回执。3）落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。5）提前3天落实指挥和负责秩序工作。6）做好活动现场的礼品、礼品袋、道具。
7）提前5天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
十、人员安排：
1）预设礼仪小姐4名，地点:入口处4名，2）工作人员13名：签到处3名，带领选房置业顾问5名，签约人员5名
3）公司工作人员XX名；
九、仪式流程：
07：00－07：30
所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。
08：30－08：50
来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。
08：50－9：00
贵宾由礼仪小姐引入会场。9：00－9：05
仪式开始主持人开场白介绍贵宾。9：05－9：15
公司总经理xxx致欢迎词。9：10－9：25
表演。
9：25－9：35
政府领导致辞、公司投资方代表致辞。9：35－9：50
主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为******开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。
9：50－10：00
主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。10：00
客户签约，开盘销售活动正式展开。
十一、媒体计划：
电视台，报纸，晚报，网站。。等等
销售部
(2011-09-07 13:57:33)转载
标签： 分类：综合群精华 房产
主讲嘉宾: 安徽-乐人 某大型地产公司设计总
友情速记: 地产群旗下:综合Ⅱ群(165647956)群主:黑猫.前言：
这次讨论主要是在项目前期拿地到开盘这一阶段的设计计划工作,以及在设计工作的过程中需要注意的一些问题.大家都很清楚,在这样一个阶段设计部门是龙头,设计的计划和设计的成果直接或者间接的影响了开发计划的实施,今天我就拿一个以前做过的实际案例,从拿地到开盘6个月的速度,来和大家一起讨论一下前期的设计工作在计划和计划的实施上所能利用的技巧和所应避免的弯路.这次讨论不涉及产品的品质和过程的把握等与细节有关的一些问题,当然如果大家有兴趣的话也可能对一两个问题进行展开.同时也感谢各位的参与,我举的例子仅仅为个人的一些经验和心得,准备的也很仓促,我只能按照我想到的一些事情来说,有不足的也请各位帮忙补充!注:计划表已经上传到本群的共享,名为:设计计划.doc 正文： 嘉宾:安徽-乐人
你们看到的那个设计计划,是实际项目和实际操作的真实性的计划,已经执行
首先拿到这样的项目,也是有前提的,在土地成本过高,集团现金流有压力或者是市场竞争需要的时候,我们会这么去做,但是那么快的进度,是需要有前提的: 1.集团重点项目,集所有资金和技术力量.2.所有配合的设计单位均熟悉,有相当的配合经验.3.所有公司部门全力配合.4.并且要有充分的准备 一.准备工作: 当天拿地,当天策划,设计与甲方开会研究,确定产品标准,户型方向及比例.分析政府文件,分析地块条件.聚齐人手:配备景观1名,装饰1名,建筑1名,结构1名.在开发计划的基础上,制定详细的节点计划,并在公司层面讨论,获得批准.拿到地,就应该紧张起来,刚接到集团通知,当晚就开了讨论会,一般产品定位我们比较建议策划公司拿主要意见,所以,建议有长期的策划顾问,并且该顾问熟悉当地市场,一出口能报出数据,或者策划公司前期做有功课.二.条件分析工作: 前期的条件分析也是非常的主要,分析政府文件,主要是当地部门的规划设计管理文件,建设工程相关文件,以及特有的规范要求.垄断部门的一些规定能拿到那就最好了!一般地方政府会有规划设计管理文件,在这个文件里,集中了规范性需要注意的要点,一般在间距,退让,面积计算,日照计算都会有所提及,另一方面,会有一些政府支持性的政策,这些政策一定要吃透,要算总账.案例分析: 案例一.下面说一个政府支持性的例子:安徽省合肥市规划文件要求,规划设计中,在原有退让基础上再退让宽度不小于 8米,面积不小于300平米的情况下,每退让1平米,奖励3平米.看似是一个比较占便宜的条文,但是实际实施下来却和你想的不一样,后来我一打听,必须退让出来的空间能在图面上反映出是作为公共用途,必须沿城市道路和广场,而且审批手续一道一道的,在高容积率的规划下,多的那几百平米够你折腾很久,这样一来耽误了时间,也不一定能争取到,这就是一个烂账.案例二.另外还有一条:住宅建筑超过100米,100米以上的建筑面积可以不计入容积率,如果按照结构规范,剪力墙的结构极限是120M,那么做到120米结构上的造价不会增加多少,只有消防上面有所提高,但是提高是可以接受的,在高楼面地价的情况下,还是划算的,但是有很多单位不愿意去做,我们集团研究,决定拿两栋楼来做一下,1是因为政府喜欢,方案容易通过,2是因为既然有这样的政策,说明大势所趋,以后一定会做到,如果今天不做,以后还是要做,等到别人都会的时候,我们却没做过,那就是被淘汰的对象.以上两个例子是想表达,在政府文件的分析和利用上,要考虑大局,不要盲目,好与坏是需要细细分辨的,政府哪有那么容易就吃亏呢?
地块分析: 分析地块条件:在规划设计中也是重要的环节,可能地块有很多你不知道的故事,我和朋友聊过他们做的项目,地块里有人防,有暗涵,很多政府都已经不知道了,却被整了出来,尤其是遇到人防的那兄弟,直接报政府,然后政府答复等待处理,项目直接拖一年,最后政府答复:老人防可以拆除,免去补偿费,但必须1:1还原,其实那兄弟本想敲政府一把,不想后来被搞伤了.退让-奖励刚刚提出来了,要分析透,最好的办法是询问同级别的公司,看看他们操作的如何,如果别人都能搞到,不麻烦的话,那你也能搞的到!要是人家都说难,劝你再分析一下
人手配备: 聚齐人手:配备景观1名,装饰1名,建筑1名,结构1名.在设计部门的人员配备上,我个人认为最好是全专业,尤其是项目进展非常快的时候,全专业的好出非常多!但是可能由于条件原因,很多专业找不到,那就建议利用外脑,下面会讲到这个问题!在开发计划的基础上,制定详细的节点计划,并在公司层面讨论,获得批准
.这是开发总图和分析图,一般的房地产公司会制定详细的开发计划,但是大的开发版图是很容易确认的,在规划方案初步定稿后,一星期就可以确定,开发版图的确认是有里程碑意义的,这就解释出了,哪个先做,哪个后做,哪个急,哪个不急,如果没有这个图,所有的计划都是空谈
☆主要注意事项☆
接下来说几个注意的事项: 1.一期尽可能不设大底盘地下车库,以便尽快达到预售形象.2.售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.3.设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.4.所有计划对外按提前5天执行,内部计划完全保密.我们在做先期设计计划的时候,会出现两个主要线路,一个是一期建设的,因为建设进度直接影响了预售许可证的取得,另一个是样板区域,这是开盘活动的必要一部分,也是楼盘首先面对市场的窗口,好与坏,直接影响销售全局!一期的建设我们要快,因为越快的开盘对建设工期越苛刻,什么时间能建设多少东西,作为一个设计管理者应该是很清楚的.所以在那么短的时间内想开盘,一期尽量不设大底盘地下室,除非地型特别,或者地下室上抬,否则不要做,如果必须做的情况下,建议大开挖以后,先起住楼,后铺开,这样能有效的避免工期问题!
售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.售楼部的开工时间,和最后的展示区关门时间是对应的,所以也建议售楼部能在政府私下沟通的情况下尽快确定,抓紧设计,但是施工图的关门节点要和总规批复的节点,对牢,不要盲目的去赶,浪费点设计费不算什么,工程可是反不起的!
在我上传的计划中售楼部的开工时间正好是规划上会的时间,这个节点是确认的关连节点,要注意的,还有一个情况是售楼部要拆的,不过那个不太建议,样板体系如果是永久性的,可能营造的时候会仔细一点,成本的投入是划算的,如果要拆,你是多投入还是少投入呢?往往那样的售楼部保不长,可能浪费很大!接下来举一个超级浪费的例子!
某楼盘,规划设计方案没有批复的时候就建了售楼部,由于用地是分商业和住宅的,所以把售楼部建在商业地块上,先做住宅,有利于资金链,规划批复的时候,售楼部也建好了,但是在规委会上,市长强行意见,先做商业地块,后做住宅地块,结果房地产公司以为可以做工作挽回,但是住宅已经封顶了,还是拿不到预售许可证,原因就是熟楼部在商业地块上,商业地块无法启动,商业不建就不给预售许可证,最后炸掉了,3000万的楼,连盘都没开就炸了,然后在万达租一个地方做售楼,那可叫个惨啊
设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.高速开发对设计院的要求: 这样的高速开发中,设计计划紧,所以设计单位的选择应该说是外界比较至关要的环节,话说概括一点,就是一定要有实力.以下说几个心得!1.不管你牌子有多大,你给我空出5个建筑5个结构来,如果这个他说无法接受,再大的设计单位,人都铺到别的地方了,你看着干着急,你也没办法,他也没办法!2.不管你有多牛,项目负责人一定要给我派最好的,当然这前提是你了解他们院.3.不管你们有事没事,12:00以前最好有个人陪我加班.这样一来才能有效的控制设计力量,不过希望还是选择熟悉的设计单位,相互合作的多,彼此之间了解,什么事情都好做!设计单位的好坏直接影响品质,好的设计单位对效果的控制是不一样的,下面针对
装饰产品线的管理
装饰线来说一下,因为装饰线和品质的关系比较大!第一,用装饰做外脑: 当你的户型图出来了,所有人都说没问题了,建议你去问一下装饰设计公司,对户型的建议,不要等到出来施工图当做设计条件给人家,这样人家也不好过!开盘条件是0.000 G1G2两个文件是方案的阶段我拿给装饰公司给点意见,当然也是讲明白了,只是关于装饰的问题,提点建议,这样一来他给了几个建议,在我们建筑师来说,不太注意的地方就是细节,我记得很多装饰设计师都说我们建筑设计是粗线条,其实就是这样,建筑师考虑的肯定没有他们细!最好是找他们要点小建议,有利于你的方案再次出彩色,为什么说这是用外脑呢?因为针对这样的户型问题,万科研究的就很细,但是是他们自己研究的,一般的房地产公司没有那种实力,所以建议请专业外脑!后面几张图是装饰公司做的效果图,我们认可了这个方向,然后施工图,样板等等一应俱全,最后做出来,我刚刚去拍的照片,大家可以看一下,这样的设计单位才能叫合格,只有这样的技术力量在背后支持,才能使项目在高速运做的同时,保留那么一点品质.设计计划那个图上有具体的时间,到时候我们大家可以一起分析,我接着说!
时间概念的控制
接下来我说基本的一个时间概念,分为两部分,一部分是对自己的时间概念,一方面是对全局的时间概念!那个图大家都看一下,1月和2月基本上都在折腾方案,规划方案是有两个月的过程,在这个过程中不要停下来,这也反应了我上面说的,为什么希望有全专业的设计部,因为全专业可以分线干事情,所有的计划都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案报批后全部都要动的时候,我们要留多少时间给自己,这就是对自己的时间概念对自己的时间概念
经验数值: 10万平米土建施工图35-45天.1万平景观施工图10-20天.3000平内装饰施工图25-30天.3000-8000平幕墙施工图15-25天.以上是我个人的经验,可以参考,不过不同地区不同情况,建议大家还是按照自己的经验时间!然后针对公司的开发计划我们要学会要时间,并不是成本,工程,说哪天要就哪天要的,也不是你设计说哪天给就哪天给的,要给大家一个合理的时间,就必须协调一下!
计划中的成果碰口: 元月25日规划报建文本,开发部上报.2月底基本确定,约25天时间.2月25日售楼部可以破土动工.我们集团和中建是合作,不需要土建招标.如果按照费率招标也没问题的.3月1日景观可以招标,3月10动工.3月15日内外装饰招标,按照工程计划,售楼部土建45天,安装与装饰同步,4月10日内外装可以动工交叉施工.4月15日景观方案成果结束,所有外装饰方案结束,沙盘,宣传动画和宣传效果图可以开始,5月25日全部结束.工程5月25日结束,5天软装饰,6月1日开放,历时5个月.一个月的续客,7月初开盘.以上是计划中的一些预计时间,这个预计时间是设计部门用来说服别人留给自己更多时间的一个争取点,凡事要讲理,你不为难别人,别人也不会为难你!综合以上两个时间的分析,就可以落手计划,在落手计划的同时,我那个表是我重点想说的一点个人想发!我有一个制表原则,就是一个专业一条线,有很多人在做计划的时候喜欢搞成树型的,或者圈型的,我觉得应该是做成推进格型的,并以箭头分析关系,这样的话一目了然,该干什么,缺什么,很清楚!接下来说最后一个环节,分析关键点!第一个关键点:方案文本的形成.: 注意点,在大方向确定的情况下,容积率和日照是重点---针对高层住宅项目
方案文本的形成是所有计划的起点,这个文本给的时间不能长,深度也不做什么要求,但是控制点就是在满足策划和品质要求的情况下,不牺牲容积率,不浪费建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!这个大家都明白的,后面可以讨论,我就不展开了!
第二个关键点:方案文本的政府沟通
最理想的是私下的,把上上下下意见征求好,不断跟进更新,让别人在第一轮方案就能提出建议,然后修改,然后再报,最后的话大家意见也就少了很多.方案文本和政府沟通,我觉得渐进式的是最好的,因为在我门国家,长官意识比较浓厚,在不违反自己的原则和在自己可以接受的条件上,永远不要想去说服政府,没用的,政府的人是顶着帽子做事情,领导一句话,你改也要改,不改也要改,最好的办法是私下,各级都沟通一下,一方面听取领导意见,另一方面让别人了解你的项目,这样报起来就快一点.千万不要以为下面的人就不重要,你要知道,他请一天病假你都会晚一天,大神都拜了,还漏那小鬼干什么,何况他只是听领导的,一般不会有什么意见!第三个关键点: 展示区域和售楼处的确定
设计方案报建明朗化的时候,确定展示区域和售楼处建筑,各专业最好能在前期就碰方案,节省一定的时间,分专业交叉的条件和先后关系一定要清晰.这个关键点就是在我表中的2月底到3月5日,这个时候是确定方案的最后期限,也是施工图全面开始的时候,所以不要浪费时间,一定要多渠道的去了解方案的进程,能快一天就是一天!
第四个关键点:图纸的完善与沟通
就是所有图纸交付的时间,图纸交付以后,千万不要以为自己没事情了,要多去沟通,多去了解,施工图没有完全对的,最好能参与到工程部的读图队伍中,往往精良的设计都是在这个环节产生的!
以上是我对该类计划的一些心得,请大家指正!谢谢!
嘉宾互动 上海-gh-设管
1、进行分期开发的综合因素有哪些？
2、产品定位的时机及考虑这样定位的因素？
3、早期人员配备建议中各专业人员在早期对地块的考虑因素有哪些？
4、设计人员有约定，那针对时间的约定如何？怎样安排甲方的图纸审查时间？
5、除建筑设计外，其他专业的设计公司（景观、装饰）如何选定？
嘉宾:安徽-乐人
拿地前要做规划条件通知书，涉及到指导性规划条件的突破。这方面的设计是如何做的，有经验谈谈吗？
规划设计条件中最能钻空子的是不明的设计条件要不我再举例讲一下!进行分期开发的综合因素有哪些？ 现金流,施工场地,产品构架,市场动向 产品定位的时机及考虑这样定位的因素？
大城市以区域分析定位,小城市以发展分析定位,这些策划公司会给考虑的!
早期人员配备建议中各专业人员在早期对地块的考虑因素有哪些？
早期的人员不需要分头考虑,项目的考虑始终在一个人的脑子里最好,设计师主要的问题是在自己专业上的问题,不是在全局上的问题,比如景观设计师去考虑怎么营造,那样的话就乱了,规划始终是规划和建筑专业第一,他们的专业素质是可以考虑到其他的影响的!除建筑设计外，其他专业的设计公司（景观、装饰）如何选定？
这个说不好,我唯一的标准就是失误率,一个设计公司在以往的作品中失误的越少,就可以认定这个设计单位可以用,尤其是景观和装饰!
请问早期开发设计对机电设备方面有什么好的意见？
机电设备提前介入最好,比如我们集团,电梯的意向是在规划方案上报钱!
其他嘉宾提问: 高压配电方面如何规化？
这个不在控制之内,高压变电所的位置,可以下火的点,以及他们有什么样的要求想法,只能在后期考虑,在你规划没有确定前,什么都是空谈!
嘉宾:安徽-乐人
消防、市政配套方面呢？
2014年4月19日，水景湾二期开盘仪式在众人的期待中顺利展开，并取得一定的成绩。这是我第一次经历开盘，能身为其中一员工作参与者我很激动，也非常期待，这次开盘给我感触很深。经历这次开盘、由前期续卡到后期的成功销售，我对于整个销售过程也慢慢熟悉了。在接待客户当中自己的销售能力也有所提高，也体会到了很多销售心得。但是也存在很多不足的之处、需要加强改进，下面对于这次开盘作出如下总结：
一：个人销售情况：
水景湾自2013年10月正式对外开放以来，二期便进入了销售准备阶段，个人总认筹数为28张VIP卡，成交11套，成交比例为3:1。二：开盘当天的问题
1.现场较为混乱；
2.没有更好的把握逼定技巧； 3.没有控制好客户的接待时间；
三：个人总结：
这次开盘我的成交率是最低的，给我很大的打击，自问对于工作我一直很努力，我深深的反省这次成交率低的几个问题点： 第一：客户大多接受价格普遍较低；
第二：从认筹到开盘时隔较长，客户回旋余地大； 第三：个人销售技巧不够成熟，对于客户意向度把握不精确，逼定客户不够坚定；
通过这将近来的学习及努力，在这次开盘中让我更深一层看到了自己工作上的不足，在以后的工作中多学习销售技巧，多研究客户心理，并做好售前，售中，售后服务。重整旗鼓，为下期开盘打下坚实基础，为公司创造更好的效益。
1)优先认购流程
凭房号、身份证原件到合同室签订《认购书》
按vip客户来签到的先后顺序发放的编号
未在规定选房时间内选中房号客户，只能进入下轮选房，第二次未选中，我司不再为您保留优先选房权。
凭《认购书》、vip卡、身份证原件到财务室交纳定金20000元，由财务开具定金收据，签订认购书。
按vip客户来签到的先后顺序发放的编号
凭认购号码的先后顺序每5人一组进行优先选房，每组规定选房时间暂为15分钟
按揭客户7天内交清首期款，诚意金1000元抵入总房款中
一次性付款客户20天内交清余款，诚意金1000元抵入总房款中
2)××认购流程
销售人员推广介绍
销售经理确认房号，同时注销房号
同客户草签认购书。销售经理审核
开发商财务收取现金，开具定金收据，销售经理注销房号
客户交纳足额定金
完成认购程序
客户保留认购书和收据
9月25日已签定认购书的客户
3)签约流程
持定金20000元现金收据及认购书
首期款，1000元诚意抵10000元购房款，从首期中抵扣
一次性付款交总房款的30%~50%，财务开具发票，客户交清买卖合同见证费、登记费
按揭付款交总房款的30%，财务开具发票，客户交清买卖合同见证费、登记费
客户提供身份证、户口本、收入证明原件申请按揭贷款 预定目标：对外传达××开盘典礼的信息、显示“××”实力来扩大“××”的社会知名度和美誉度，体现“××”的美好前景而促进楼盘销售，与此同时进行“××”公司的社会公关，树立开发商积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。
主席台区：主席台区也就是剪彩揭幕区，设在客户营销接待中心门口或放在右边处，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台(透明有机玻璃，上有精美插花)，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱等。
嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。
签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。签到处设置签到处背景。
礼品发放区： 即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
贵宾休息区：可放在××营销接待中心现场，设置沙发茶几、饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
来宾休息区：可放在××营销接待中心现场。
一、开盘剪彩仪式
操作方式：
1、司仪：致开场白，介绍贵宾、嘉宾、祝贺单位，请领导、总经理及贵宾讲话
2、总经理致欢迎词
3、贵宾致辞
4、恭请贵宾致辞
5、业主代表
6、质量宣誓
7、物业代表
8、促销广告语;至售楼处举行签约仪式
9、鼓乐、鞭炮、剪彩。
二、典礼进程 1、7：30会场布置基本完毕，等待验收，鼓乐队现场表演，2、8：00现场一切准备工作全部就绪。
3、售楼处现场布置完毕（拱门、小气球、围墙彩旗、楼顶彩旗、门口礼炮、地毯、红酒布置、奖品布置、抽奖箱）。
4、现场音乐开始播汽车广告语大全放迎宾曲。5、8：30来宾签到
6、礼仪小姐身穿旗袍、身披飘带站在入口处两侧迎宾，协助工作人员发放资料和赠送小礼品。
7、欢迎各方嘉宾，使会场处于一种喜庆热烈的氛围中。8、8：55司仪宣布典礼即将开始请各位嘉宾就坐。
9、礼仪小姐引导贵宾进入贵宾席。
10、嘉宾进入观礼区。
三、移至指定地点。1、9：00司仪宣布典礼正式开始。2、9：00-9：05司仪介绍出席典礼的贵宾及祝贺单位。
3、9：05-9：10司仪恭请公司总经理致欢迎词并介绍楼盘情况。
4、9：10-9：20司仪恭请贵宾致辞。（致辞人数待定）5、9：20-9：25司仪恭请客户代表致辞。
6、9：25-9：45司仪恭请建筑质量代表致辞。
7、9：45-9：55司仪恭请物业代表致辞。
8、礼仪小姐手持剪彩托盘，立于剪彩区。
9、两位礼仪小姐引导贵宾进入剪彩区。
10、此时鼓乐齐鸣，会场气氛达到高潮。11、9：55司仪宣布剪彩仪式结束，转入签约仪式和新闻发布会。
四、【新闻发布会】 【签约仪式】 1、10：00同时有关人员引导客户到售楼处。2、10：00售楼处开门迎宾，放礼炮。
3、11：00客户签约活动开始，每10位为一组进入，媒体电视台进行现虎年春节祝福短信场采访报道。
4、每个签约客户赠送红酒一瓶和抽奖单一张。（红酒代表：开门红，对开盘具有纪念意义）
5、12：00抽奖活动开始6、12：10活动结束，吃饭。
五、【现场抽大奖活动】
1、活动原则
整个抽奖活动分设“一等奖”、“二等奖”、“三等奖”、“四等奖”、“纪念奖”五个系列。
2、活动要求
只有已购房的业主才有资格参加抽奖活动，活动结束后，如业主退房，应将奖品保持原样退回。
3、奖项设置 一等奖：海尔家电
二等奖：8800元装修代金券 三等奖：免3年物业电梯费 四等奖：太阳能热水器 纪念奖：浴霸
奕城名都开盘策划方案
第一部分
一、新项目开盘需要达到的目标
1.消化新项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。
2.在预定的销售周期内迅速完成新项目第一批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。
3.巩固和升华在钦州房地产市场的高尚高品质形象，借助于强势的权威品牌形象促进项目的销售。
4.通过对新项目项目品牌的升华，注重创立＃＃＃房地产开发有限公司的企业名牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为新项目的后续项目开发奠定品牌基础。
5.通过开盘活动为新项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。
二、新项目开盘需要达到的效果
预定目标：对外传达新项目开盘典礼的信息、显示＃＃公司实力来扩大新项目的社会知名度和美誉度，体现项目的美好前景而促进楼盘销售，与此同时进行＃＃＃公司的社会公关，树立开发商积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往新项目销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到50％以上的解筹率。
2.通过隆重热烈的开盘活动为新项目销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近100名的新客户。
3.通过开盘活动，再次将钦州市购房目标客户群的注意力吸引到新项目上来，让新项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。
4.通过开盘活动强化新项目的高品质社区定位，给客户更加深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。
5.通过开盘活动展示新项目的建筑产品特色，特别是户型、水景园、游泳池等配套设施的展示。增强客户信心，为新项目的销售创造有利的现场条件。
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三、新项目开盘必须具备的现场条件
1、VIP卡认筹
Vip卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就必须要达到vip卡的销售量为100张的70%以上，才便于开盘和集聚人气，造成空前的盛景。
2、样板房装修完成其中：裸体样板房，将所有建设用料用材全部展示和剖面展示出来，并表明用材的价格、技术等等一一展现，就可以说明新项目的价格是合情合理，并打消消费者心中的疑问，树立物有所值。样板房完成时间：＃＃＃＃年＃月＃日
3、配套设施营造完成项目中心广场里的主题水景园、游泳池等示范区是项目区别于其他楼盘的最重要的特色，也是项目最主要的价值支撑点，新项目在开盘时，如果能让目标客户群期待已久的新项目揭开神秘的面纱，必将在此引发市场的空前轰动，一方面能够促进项目的尽快销售，另一方面将提升项目品牌和公司名牌，一举多得。示范区完成时间：＃＃＃＃年＃月＃日
4、售楼处及现场环境的营造
售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现新项目的窗口，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。
售楼处及现场完成时间：＃＃＃＃年＃月＃日
四、新项目开盘活动的核心要点
1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。力求每个细部都得做到位。
2、新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。
3、现场销售的主要任务是做好诚意客户的选房签合同工作；新客户的把握是销售工作的另一重点。
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第二部分
一、开盘时间：
暂定：＃＃＃＃年＃月＃日上午9：00
二、开盘地点：新项目售楼处
三、与会人员：
A类：＃＃＃房开集团有限公司领导人
B类：特邀嘉宾
政府部门官员：建设部领导、市政府领导、建设局领导（具体由＃＃＃公司负责安排礼品发放）
C类：媒体
邀请钦州电视台、住房购友、钦州360网、钦州城市在线网、日报社等的记者（具体由＃＃＃公司负责安排礼品发放）。
四、主持人
邀请钦州市电视主持人作为节目主持人，2名，一男一女
五、广告安排
★电视：2个台，钦州新闻综合及公共频道，开盘前15天启动开盘广告，每天两次，共20天；
★报纸：钦州广播电视报、钦州日报，开盘前15天上二~三次；
★户外：现场＃＃＃㎡；
★宣传单页：针对开盘的10000份DM报，开盘前两周里，两次夹与发完。
★巨幅：市中心两块，每块约＃＃㎡；
★车贴：针对全市主线路的公交车；
★现场楼体条幅：50条；
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六、会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。
主席台区：主席台区也就是剪彩揭幕区，设在客户营销接待中心门口或放在右边处，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱等。
嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。
签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。签到处设置签到处背景。
礼品发放区： 即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
贵宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场，设置沙发茶几、饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
来宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场。
七、主要创意
（一）新项目造势
1、＃＃＃房开集团有限公司董事长＃＃＃——《欢迎辞》
2、钦州市政府官员（待定）——致辞
3、揭幕启动仪式（建议案）：由嘉宾揭幕新项目的LOGO 仪式。
4、电视台录播
活动操作手法：开盘当天对新项目开盘盛况进行现场录播，对于当天的开盘盛况，并在钦州电视台、钦州报媒进行新闻报导。
（二）活动节目
1、人体彩绘服装秀。
操作手法：聘请重庆礼仪公司的模特，人数5人，性别要求为女性；服装及彩绘内容为表现新项目风情的人体彩绘图案（可以体现新项目的景点），在模特的手臂或背部适当位置绘出项目的logo。
2、穿插节目表演。
现场举办丰富多彩的文艺节目尽量吸引更多的人气，并供现场等候选房客户进行欣赏，同时活跃现场气氛和聚集人气。
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3、有奖问答。
对于新项目开盘期间正式认购的客户可参加新项目开发商举办的有奖问答活动。抽奖的安排：所有在解筹当天交纳足额定金认购的客户均可凭财务收据到现场的抽奖处参加抽奖一次。抽奖主持人在参加抽奖客户的收据上注明“已抽奖”。抽奖礼品及具体安排开发商要在开盘前2天确定好。
开盘当天开发商要在现场准备香烟、饮料、面包等食品，供客户中午食用，体现开发商的人本主义。
八、开盘活动关键节点详细流程
（一）派筹活动执行方案
1、从＃月＃日起在报章广告中告知＃日将举行派筹活动，不说明具体数量，只提及数量有限，先到先得。并需携带身份证。
2、通知（电话/信函）前期积累意向客户在＃于9：00在项目现场外候场。并需携带身份证。
3、事先在现场张贴有关派筹海报，并在观音桥派发相关的DM广告。留出排队通道，加强停车和现场客户管理。
4、计划发放筹码300份。红筹（97折）100份；黄筹（98折）100份；蓝筹（99折）100份。发筹前对筹码数量严格保密，发完为止。同时可预先多制作些蓝筹以备现场之急需。
5、总销控通知客户进场，每批10组客户，后批客户依次进场。
6、每位拿到筹码的客户需登记身份证号码。告知客户开盘时需携带身份证，与登记的号码相符，筹码优惠才能兑现。
（二）售楼处开放日执行方案
1、统一邀请意向客户进行内部参观和活动（如果实际人数较多，可分摊在余下几天陆续参观，而取前100位在＃日）。
2、＃日当天由＃＃＃房开公司派员统一讲解楼盘情况，剩余时间由客户自由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关心的问题。
3、建议当天可组织售楼处开放日活动，准备一些酒水（红酒、饮料等）和西式餐点，供到场人员自助享用。同时在售楼处外的小广场邀请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等），吸引广大市民前来观看，扩大楼盘影响力。
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4、中午由＃＃＃房开公司安排午餐会，增进与客户的交流。
5、客户在参观结束后，可获赠＃＃＃房开项目T恤等小礼品。
6、不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在＃＃＃元以内，并告知客户＃日开盘，先到先得。
（三）内部认购执行方案
1、以＃＃＃房开集团的名义通知（电话或信函）会员＃日优先到现场售楼处参加内部认购活动。
2、通知当日来售楼处的客户于9：00在项目现场售楼处外候场。
3、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。
4、当天不接待除＃＃＃房开集团会员外的别的客户。可在售楼处外张贴通知海报，并安排从售楼处到＃＃项目的临时班车，并代理客户接待一天。
5、总销控台通知客户进场选购，每批10组客户。整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。
6、正式公开价格，推出近售楼处的两栋楼的100个单位。
7、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。
8、工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。
9、要求小定客户必须在＃日开盘当天到售楼处完成大定，并补足＃＃＃元大定（不退），逾期则视做自动放弃。如前期销售预期看好，则可放宽时间限制。
10、客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺＃＃房开会员将有优先挑选权。
（四）开盘流程
1、通知当日来售楼处的客户于9：00在现场售楼处外候场。
2、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。
3、总销控台通知客户进场选购，每批6-10组客户。由于客户已有多个备选的购房方案，因此整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。
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4、若出现两个或以上的客户同时选中同一单位的情况，则由小定收据上的筹号先后获得优先挑选权。
5、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。
6、工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。工作人员发放礼品券。
7、总销控台的负责人在客户填写认购书的同时，将已预定的单元及时通知其他销售人员，不再向客户推荐。
8、推出近售楼处的两栋楼的100个单位，订完后再推别的单位，以造成“供不应求”的局面。
9、客户凭认购书和礼券到礼品处领取纪念品（礼品待定）。
10、客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺该部分客户按顺序有优先挑选权。封存集团内部和会员认购的单元。
第三部分
一、人员安排：
1）现场总控人员（1人，协助2人）
2）大厅现场销控、把握客户（1人）
3）大厅现场销售经理负责现场客户操作流程
4）大厅现场销售接待人员（6人）
5）开发商现场协调人员（1人）
6）签约审核人员（2人）、财务收银人员（3人）
7）售楼处现场保安人员10人（门前2人、售楼处内维持秩序2人、停车指挥1人、5栋楼门口1人1栋）。
8）售楼处现场礼仪小姐10人
9）现场摄影、录像人员2人
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10）现场新闻协调人员1人负责新闻媒体记者的现场接待、采访及后续新闻稿件发布的协调跟进工作。
11）当天到达的新客户：销售人员引导客户参观模型效果图，详细介绍新项目，推介新项目全新观景风情园林式设计理念，把握积累客户；对于诚意客户，希望全力逼定促成成交。
12）已经选好房的诚意客户：由销售人员直接带到认购处办理签合同手续，并赠送销售资料一套（新项目购房须知、手拉手活动邀请函、生活读本、单页、封套插页等销售资料）
二、仪式流程：
07：00－09：00 所有工作人员进场。包括广告公司、开发商主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员。
09：00－09：30
来宾陆续进场。在现场设有签到处并同时发放礼品。贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券来领取礼品。嘉宾进入会场休息；贵宾引入VIP室管乐队奏迎宾曲。
09：40－10：00 贵宾由礼仪小姐引入会场。
10：00－10：05 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。
10：08－10：13 ＃＃集团董事长＃＃＃致欢迎词。10：13－10：18 钦州市政府领导致词。
10：18－10：28 主持人邀请剪彩嘉宾为新项目开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。
10：30－10：35 选房开始、首位客户签约。
10：32－12：30 人体彩绘服装风情秀、有奖竞猜、歌曲舞蹈节目开始。
10：40－12：50 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
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三、配合道具： 新闻稿、演讲稿；
大型规划平面图；背景图；签到桌；
指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示、样板房指示等）； 停车区域；停车区域指示牌，安排保安现场管理。
现场气氛营造：通过礼仪小姐的着装，乐队的支撑、造型气球的陪衬、彩带、礼花、签约等来突显。
前期筹备工作：开发商拟定与会人员。于＃月＃之前与会领导贵宾发出请柬（开发商负责）。
主持：男女主持搭档。
其他准备工作：广告公司、礼仪公司
请柬回执单、行车路线图、VIP停车证、司机餐券、礼品券的准备。提前印刷好请柬，请柬要在典礼前5天寄出，并确认来否回执。请柬内附有：行车路线图、VIP停车证、司机误餐券等）
提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。
提前5天落实指挥和负责秩序工作。管辖区内的保安指挥和负责秩序工作。做好活动现场的礼品、礼品袋，提前8天办理升空气球所需的消防审批等。
四、活动执行要点说明：
来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋兰、文竹制作的胸花，嘉宾则佩带玫瑰、滿天星制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。
应急措施准备：音响系统：高级音响，保证质量的同时，多备用混合音响调音台一套，以确保音响的万无一失。麦可风立式2只，无绳应话筒2只，确保现场应急需求。准备来客胸花、剪彩用品要多点，以确保礼仪活动成功，防止短缺的尴尬。
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五、准备及费用预算：
※
午宴、现场的水果、饮料、烟、礼品、胸花、奖品等计10000元； ※
手提袋、生活读本、宣传单页、封套、三角旗、号牌计5000元； ※
新闻通稿、讲话稿、有奖竞猜题目、节目单、串词等计200元； ※
安全帽：100个（开发商提供）※
收据、合同书、认购书、置业计划单； ※
报纸宣传2次：2个媒体共4次/30800元； ※
电视媒体宣传：2个台20天/20000元； ※
一次性杯子：3元/50个，500个计30元； ※
户外换画面一次：12000元；
※
灯杆旗100套：190元/个计19000元； ※
刀旗：100面：5元/面计500元； ※ POP喷绘旗：60面：700元；
※
气球条幅：5天，第一天250幅/天＋200元幅/天×4天，10幅计10500元；
※
气球条幅：建筑商、家装公司、物业公司、建材商及开发商客户50条； ※
舞台及背景：3000元； ※
主持人：3000元/2人；
※
礼仪公司：10个礼仪×100元/人=1000元； ※
保安10名：开发商负责； ※
拱门气球：5天计1500元；
※
乐队、歌手、舞蹈、乐器、音响、麦克风：3000元； ※
模特：5人/1500元；
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※ 彩绘画家：5人/1500元；健康文档 放心下载 放心阅读
※
不可预计费用：3000元；
一、新项目开盘需要达到的目标
1.消化项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。
2.在预定的销售周期内迅速完成项目所有单位的销售任务，实现项目的快销、热销。
3.巩固和升华在昭通房地产市场的高尚高品质形象，借助于区域优势及周边完善的市政配套促进项目的销售。
4.通过对项目品牌的升华，注重创立云南华元房地产开发有限公司昭通分公司的企业品牌形象，完成从项目品牌到公司品牌的过渡，为公司的后续项目开发奠定品牌基础。
5.通过开盘活动为项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。
二、项目开盘需要达到的效果
预定目标：对外传达项目开盘典礼的信息、显示华元实力来扩大项目的社会知名度和美誉度，体现项目的美好前景而促进楼盘销售，与此同时进行云南华元房地产开发有限公司的社会公关，树立开发商积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期排号的客户当天前往项目销售现场，提高排号客户的成交比例，力争达到50％以上的解筹率。
2.通过热烈的开盘活动为项目销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近50名的新客户。
3.通过开盘活动，将昭通市购房目标客户群的注意力吸引到本项目上来，让本项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。
4.通过开盘活动强化项目的高品质社区定位，给客户更加深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。
5.通过开盘活动展示项目的建筑产品特色，特别是户型、区域优势、完善的市政配套设施的展示。增强客户信心，为项目的销售创造有利的现场条件。
三、项目开盘必须具备的现场条件
1、盛锦卡认筹
盛锦卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就必须要达到盛锦卡的销售量为100张的20%以上，才便于开盘和集聚人气，造成热卖的盛景。
2、周边市政配套设施营造完成周边完善的市政配套设施如：学校、医院、银行等宣传是项目区别于其他楼盘的最重要的特色，也是项目最主要的价值支撑点，项目在开盘时，如果能让目标客户群再一次对项目的区域优势、成熟的市政配套等优势有一个深刻的认知，以及公司一些新项目的宣传必将在此引发市场的空前轰动，一方面能够促进项目的尽快销售，另一方面将提升项目品牌和公司名牌，一举多得。
3、售楼处及现场环境的营造
售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现项目的窗口，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。
售楼处及现场完成时间：2014年4月20日
四、项目开盘活动的核心要点
1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。力求每个细部都得做到位。
2、新颖、不落俗套、不铺张浪费是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。
3、现场销售的主要任务是做好诚意客户的选房签合同工作；新客户的把握是销售工作的另一重点。
第二部分
一、开盘时间：
暂定：2014年4月30日上午9：00
二、开盘地点：项目售楼处
三、与会人员：
A类：云南华元房地产开发有限公司领导人
云南华元房地产开发有限公司董事长——高正琼
B类：特邀嘉宾
政府部门官员：建设部领导、市政府领导、建设局领导等（具体由华元房地产开发有限公司负责安排及红包发放）
四、主持人：
2名，一男一女（要求有丰富的的主持经验，再昭通具备一定人气者最佳）
五、广告安排
★户外：现场200㎡；
★宣传单页：针对开盘的5000张，开盘前两周里发完。
★现场楼体条幅：20条；
六、会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。
主席台区：主席台区也就是剪彩揭幕区，设在客户营销接待中心门口处，主席台正中为贵宾致辞专用致辞台，左侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱等。
嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。
签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。签到处设置签到处背景。
礼品发放区： 即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
贵宾休息区：可放在项目营销接待中心现场，设置沙发茶几、饮料，摆放精美插花作为点缀。来宾休息区：可放在项目营销接待中心外场。
七、主要创意
（一）项目造势
1、云南华元房地产开发有限公司董事长高正琼——《欢迎辞》
2、昭通市政府官员（待定）——致辞
3、揭幕启动仪式：由云南华元房地产开发有限公司董事长宣布项目开盘活动启动
（二）活动节目
1、人体彩绘服装秀。
操作手法：聘请昭通礼仪公司的模特，人数5人，性别要求为女性；服装及彩绘内容为表现项目的人体彩绘图案（可以体现项目的景点），在模特的手臂或背部适当位置绘出项目的logo。
2、穿插节目表演。
现场举办丰富多彩的文艺节目尽量吸引更多的人气，并供现场等候选房客户进行欣赏，同时活跃现场气氛和聚集人气。
3、有奖问答。
对于项目开盘期间正式认购的客户可参加项目开发商举办的有奖问答活动。抽奖的安排：所有在开盘当天交纳足额定金认购的客户均可凭财务收据到现场的抽奖处参加抽奖一次。抽奖主持人在参加抽奖客户的收据上注明“已抽奖”。抽奖礼品及具体安排开发商要在开盘前2天确定好。
开盘当天开发商要在现场准备香烟、饮料、面包等食品，供客户中午食用，体现开发商的人本主义。
八、开盘活动关键节点详细流程
（一）排号活动执行方案
1、从4月20日起置业顾问通过电话、短信等方式告知已来访客户4/30日早晨9:00将举行排号活动，不说明具体价格，只提及在3500至4000之间，先到先得。并需携带身份证以及20000元现金进行排号。
2、事先在现场张贴有关派筹海报，并在项目周边500米内发放DM广告。
留出排队通道，加强停车和现场客户管理。
4、计划发放号码200份。排号前对号码数量严格保密，发完为止。同时可根据现场情况做适当调整。
5、总销控通知客户进场，每批10组客户进场办理排号手续，后批客户依次进场。
6、每位拿到号码的客户需登记身份证号码，并交纳20000元方可得到号码。告知客户开盘时需携带身份证，与登记的号码相符，才能顺利选定。
（二）售楼处开放日执行方案1、4/30当天由华元房地产开发有限公司派员统一讲解楼盘情况，剩余时间由客户自由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关心的问题。
3、建议当天可组织售楼处开放日活动，准备一些茶水和西式餐点，供到场人员自助享用。同时在售楼处外的小广场邀请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等），吸引广大市民前来观看，扩大楼盘影响力。
4、中午由公司安排午餐会，增进与客户的交流。
5、客户在参观结束后，可获赠小礼品。
6、不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在3500至4000元，并告知客户4/30日开盘，先到先得。
（三）认购执行方案
1、以华云房地产开发有限公司的名义通知（电话或信函）已排号客户4/30（开盘当天优先到现场售楼处参加认购活动。
2、通知当日来售楼处的客户于9：00在华元·盛锦花园现场售楼处外候场。
3、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。
4、当天不接待除排号客户外的别的客户。可在售楼处外张贴通知海报。
5、总销控台通知客户进场选购，每批10组客户。整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。
6、正式公开价格，推出售楼处的70个单位。
7、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。
8、工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份
留存。
9、要求小定客户必须在4/30开盘当天到售楼处完成大定，并于5个工作日内补足其余首付款（不退），逾期则视做自动放弃。如前期销售预期看好，则可放宽时间限制。
10、客户若没有机会选购我们的房源，在10个工作日类退还所交款项。
（四）开盘流程
1、通知当日来售楼处的客户于9：00在华元现场售楼处外候场。
2、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。
3、总销控台通知客户进场选购，每批6-10组客户。由于客户已有多个备选的购房方案，因此整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。
4、若出现两个或以上的客户同时选中同一单位的情况，则由小定收据上的排号先后获得优先挑选权。
5、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。
6、工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。工作人员发放礼品券。
7、总销控台的负责人在客户填写认购书的同时，将已预定的单元及时通知其他销售人员，不再向客户推荐。
8、推出售楼处的70个单位，订完后再推别的单位，以造成“供不应求”的局面。
9、客户凭认购书和礼券到礼品处领取纪念品（礼品待定）。
10、客户若没有机会选购我们的第一期房源，在7个工作日内退还所交款项。
封存客户认购的单元。
第三部分
一、人员安排：
1）现场总控人员（1人，协助1人）
2）大厅现场销控、把握客户（1人）
3）大厅现场销售经理负责现场客户操作流程
4）大厅现场销售接待人员（6人）
5）开发商现场协调人员（1人）
6）签约审核人员（2人）、财务收银人员（3人）
7）售楼处现场保安人员4人（门前2人、售楼处内维持秩序1人、停车指挥1人、）。
8）售楼处现场礼仪小姐4人
9）现场摄影、录像人员1人
10）当天到达的新客户：销售人员引导客户参观模型效果图，详细介绍新项目，推介新项目全新观景风情园林式设计理念，把握积累客户；对于诚意客户，希望全力逼定促成成交。
11）已经选好房的诚意客户：由销售人员直接带到认购处办理签合同手续，并赠送销售资料一套（项目购房须知、单页、封套插页等销售资料）
二、仪式流程：
07：00－09：00所有工作人员进场。包括广告公司、开发商主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员。
09：00－09：30
来宾陆续进场。在现场设有签到处并同时发放礼品。贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券
来领取礼品。
09：40－10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。
10：00－10：05仪式开始主持人开场白介绍贵宾。
10：08－10：13银星集团董事长李大明致欢迎词。
10：13－10：18重庆政府领导致词。
10：18－10：28主持人邀请剪彩嘉宾为新项目开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。
10：30－10：35选房开始、首位客户签约。
10：32－12：30人体彩绘服装风情秀、有奖竞猜、歌曲舞蹈节目开始。
10：40－12：50主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
三、配合道具：
新闻稿、演讲稿；
大型规划平面图；背景图；签到桌；
指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示、样板房指示等）；
停车区域；停车区域指示牌，安排保安现场管理。
现场气氛营造：通过礼仪小姐的着装，乐队的支撑、造型气球的陪衬、彩带、礼花、签约等来突显。
前期筹备工作：开发商拟定与会人员。于8月5之前与会领导贵宾发出请柬（开发商负责）。主持：男女主持搭档。
其他准备工作：广告公司、礼仪公司
请柬回执单、行车路线图、VIP停车证、司机餐券、礼品券的准备。提前印刷好请柬，请柬要在典礼前5天寄出，并确认来否回执。请柬内附有：行车路线图、VIP停车证、司机误餐券等）
提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。
提前5天落实指挥和负责秩序工作。管辖区内的保安指挥和负责秩序工作。
做好活动现场的礼品、礼品袋，提前8天办理升空气球所需的消防审批等。
四、活动执行要点说明：
来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋兰、滿天星、文竹制作的胸花，嘉宾则佩带玫瑰、滿天星、文竹制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。
应急措施准备：音响系统：高级音响，保证质量的同时，多备用混合音响调音台一套，以确保音响的万无一失。麦可风立式2只，无绳应话筒2只，确保现场应急需求。准备来客胸花、剪彩用品要多点，以确保礼仪活动成功，防止短缺的尴尬。
五、准备及费用预算：
※午宴、现场的水果、饮料、烟、礼品、胸花、奖品等计10000元；
※手提袋、生活读本、宣传单页、封套、三角旗、号牌计5000元；
※新闻通稿、讲话稿、有奖竞猜题目、节目单、串词等计200元；
※安全帽：100个（开发商提供）
※收据、合同书、认购书、置业计划单；
※报纸宣传2次：2个媒体共4次/30800元；
※电视媒体宣传：2个台20天/20000元；
※一次性杯子：3元/50个，500个计30元；
※户外换画面一次：12000元；
※灯杆旗100套：190元/个计19000元；
※刀旗：100面：5元/面计500元；
※POP喷绘旗：60面：700元；
※气球条幅：5天，第一天250幅/天＋200元幅/天×4天，10幅计10500元； ※气球条幅：建筑商、家装公司、物业公司、建材商及开发商客户50条； ※舞台及背景：3000元；
※主持人：3000元/2人；
※礼仪公司：10个礼仪×100元/人=1000元；
※保安10名：开发商负责；
※拱门气球：5天计1500元；
※乐队、歌手、舞蹈、乐器、音响、麦克风：3000元；
※模特：5人/1500元；
※彩绘画家：5人/1500元；
