销售案场管理制度（精选8篇）
一、案场简单需求
1、前期需求: 1最终确定的规划方案(用于制作整体区位的模型及小区内部模型)房产测绘面积(前置)3 提供5证《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售（预售）许可证》 复印件
2、银行按揭：1银行的确定
2贷款年限
3首付款比例
4按揭测算表
5公积金贷款政策
3、代收税费：1契税
2公共维修基金80元(预告登记费)
4、工程进度：1开工时间
2入住时间
5、销售百问：1销售百问
2交房标准销售说辞
6、案场公示： 1天津市商品房销售许可证
2天津市商品房买卖合同示范文本及天津市商品房预定协议示范文本
3城市商品房预售管理办法
4商品房销售管理办法
5房屋所在区局监管单位投诉电话 代理机构营业执照、房地产经纪机构备案证明、房地产开发企业委托书
销售人员信息照片、姓名
销控表
7、其他准备：1 购买合同纸购买住宅质量保证书 3 购买住宅使用说明书 4 户型图(户型图折页)5 销售经理销售主管电话及银行相关人员电话
二、销售手续流程
1、销售前流程
1购买密钥
2市场处开设项目（地名文件、企业资质）3物业备案（地名、规证、总图、营业执照）4 资金监管（前置测绘）5 现场查勘（正负0）6 销售许可（指定最高价格）7 预售登记
2、合同签订手续
1预定协议
签订商品房预定协议（缴纳定金）2 交款并打印合同
（全款户）一次性缴纳房款（刷一次卡，进入资金监管账户）并代收3%的契税及1%的维修基金。（向客户提供收据）（4%部分建议现金）
（贷款户）签订商品房买卖协议（缴纳首付款，进入资金监管账号），代收3%的契税及1%的维修基金。（向客户提供收据）（4%部分建议现金）3 合同备案及预告登记
借用购房人身份证及手章在所在区房管局进行合同备案（5本合同），区房管局出具购房人的预告登记证。4 移交票据及要件
（全款户）备案后，收回维修基金及契税收据，向购房人提供：契税票据、维修基金票据、购房全款发票（收回全款收据）、购房合同、预告登记证（贷款户）备案后，收回维修基金及契税收据，向购房人提供：契税票据、维修基金票据、购房首付发票（收回首付收据）、购房合同、预告登记证 5 尾款到帐
（贷款户）取得预告登记证后，使用公积金或按揭贷款的客户，向银行办理按揭贷款手续及抵押担保手续（公积金），甲方销售人员与开户银行确定贷款到账后，向购房人提供贷款发票。
备注：（5本合同去向：
1、购房人
2、区房管局合同备案
3、开发商
4、贷款银行
5、贷款抵押担保单位）
3、总登及其后手续 完成市局总登（出具开发商名下及未销售的房产证）开发商在所在区房管局缴纳交易手续费3元/平米(住宅)、9元/平米（公建）；印花税万分之五；登记费80元（预售时交就可不交了），通知购房人办理房产登记手续 3 总登后可办理撤销资金监管手续
4、退房或换房手续
签合同前未备案的，申请数据恢复： 甲方销售人员向销售经理文字请示该户退房要求 同意后，向市场处申请数据恢复，并带购房人到市场处办理退房手续。3 联系财务人员退还购房款。
签订合同并房管局备案后，申请数据恢复 1 销售人员向销售经理文字请示该户退房要求 2同意后，让购房人出具放弃维修基金的承诺书 3区房管出具备案注销文件，并退还契税
4向市场处申请数据恢复，并带购房人到市场处办理退房手续 5 联系财务人员退还购房款。
三、销售案场日常工作流程
来电：
客服人员接听来电——→填写《客户来电登记表》——→下班前做好入场的统计——→次日分派前天没来访的客户给各营销主管——→跟进客户（销售主管建立来电、来访台帐，并向策划组进行反馈）
来访
客服人员迎客（首访备份）——→销售人员按照上班签到表上的顺序接待客户——→介绍项目的情况——→查询征信及购房人房产信息（意向客户）——→填写《客户来访登记表》——→填写《客户意向登记表》——→送客——→填写《工作日志》——→下班前交《客户意向登记表》和《工作日志》及相关跟进表格——→完成一次有效客户来访跟进
成交
客服人员迎客——→销售人员按照上班签到表上的顺序接待客户——→介绍项目的情况——→参观现场——→返回售楼部——→看清销控选单位及计价——→选取单位——→再次查询征信及购房人房产信息——→向主管核实折扣——→填写成交报告（代理公司确定成交）→填写《认购书》——→营销经理复核无误——→客户签名——→到财务部交定金——→落实签约时间及相关证件（让客户将购房款打到一张卡内）——→送客
签订正式合同
客服人员迎客——→销售人员接待接待客户——→收取首付（贷款）、全款及契税维修基金——→开具收据—→签订商品房买卖协议——→借用购房人身份证、手章
合同备案及预告登记后
销售人员联系购房人——→退还购房人身份证及手章——→收回首付（全款）维修基金及契税收据——→提供购房人：契税票据、维修基金票据、首付（全款）发票、购房合同、预告登记证——→按揭贷款客户，约定购房人与银行经手人见面时间——→（按揭到账后）销售人员联系购房人领取余款发票。交房后，通知业主交房
销售人员通知业主交房——→交房当天由销售人员携购房人与运营部及工程部完成交房手续(提供住宅质量保证书、住宅使用说明书)
制定：《客户来电登记表》、《客户来访登记表》、《客户意向登记表》
《认购协议书》
四、销售案场日常其他工作
1.销控表更新（市场上项目开盘后既不再更新）2.每月27日前建委网数据录入
3.售楼员日常培训，百答百问及销售说辞的考核工作 销售合同录入工作、与银行及资金监管中心对接房款到账工作
5、根据销售情况调整销售策略等
6、组建项目销售队伍
7、对销售人员进行销售技能培训
8、销售控制的组织与安排
9、来访客户的登记与接待
10、每日的销售总结与分析
11、现场广告效果跟踪
12、分析来电来访情况
13、分析每周每月实际成交情况
14、提供每周销售情况表及每月销售计划书
产品价值包括显性与隐性两类, 前者较容易对产品价值进行界定, 客户可通过试用、品尝、体验、观察与比较, 依据自身经验展开产品显性价值的判断, 而无需借助复杂专业程序分析。产品的销售过程即是持续将其价值转换为经济利润的过程, 其价值体现的明显度越高便越利于实施交换, 也就是说显性产品价值容易增长销售量, 会令销售动作较为简便, 对销售人员的综合素质要求也不会很高。由此可见产品价值是否具有显性属性会对其销售动作各个环节产生影响, 而具有较高竞争力的生产企业则往往在销售动作上能够令客户准确的进行服务与产品价值的判断, 进而作出科学决策。与感性粗放销售相比, 精细化的管理销售则较易促进消费者的购买行为, 因此生产企业只有在细节上下功夫, 才能真正获取成功, 即生产企业应合理规范实践销售动作, 并显著提升生产产品的显性价值。首先企业应改良显性化产品价值标准, 并有效规范销售动作, 以客户为导向, 令其依据需求容易进行产品价值判断, 并提升购买动作速度。较多产品具有较强的对人员依赖性, 因此其显性程度则受到推销人员销售技巧的显著影响, 只有销售者充分辅助客户熟悉了解产品, 通过销售动作的科学设计, 巩固销售效果, 提升产品显性价值, 才可令客户产生购买行为, 加快购买速度。当然销售人员的这些技巧依赖于生产企业的科学人才管理, 只有采取有效的培训管理方式, 才能令销售人才把握销售门道, 激发产品显性价值, 并显著提升销售业绩。
二、由员工不同成长周期强化销售人才管理, 提升企业销售业绩
对于生产企业来讲, 对从事销售人员不同成长期展开研究, 可有针对性的对其实施培育与管理, 进而令各类管理销售工具恰当落实到阶段管理进程中, 有利于企业开展精细化管理, 提升销售业绩。销售人员具体的成长周期主要指其从开始承担销售职能, 走向销售岗位, 直至退出的成长整体历程, 具体分为激情期、磨练挫折期、逐步成长与成熟期以及衰落期。经过具体分析不同阶段成长的销售人员其呈现出的反应不尽相同, 因此需要的帮助与教育必定有所区别。因此生产企业应科学明晰销售人员的不同成长周期, 有针对性制定适用科学培训方式手段, 并培育出综合素质全面的优秀企业销售人才, 令其发挥优势服务效果, 提升企业销售业绩。
1、重视员工激情期入门管理
员工成长激情期是黄金阶段, 是形成员工组织习惯、文化的重要时期, 销售人员无不充满了积极性, 对未来表现出了一定的欲望与憧憬, 这一阶段员工刚刚接触企业产品与文化, 具有好奇心, 并接受了较多正面教育及信息, 因此企业应注重该时期的入门管理, 引导员工正确树立价值观, 了解其内心需求。不应简单的应付了事, 应从员工的长远发展出发, 注重合理甄选员工, 有针对性培训, 提升销售人才的职业胜任能力, 合理延长其成长激情期, 并缩短其挫折期, 进而令销售人员较快进入成长期, 发挥优势服务价值。
2、帮助员工跨越挫折期, 实现升华
走入工作岗位的企业销售人员, 在经历了一定时间的锻炼后会很快发现, 在工作中遇到各类问题、不断碰壁, 并质疑自身判断与选择综合能力, 甚至难于继续开展工作, 这一阶段便为挫折期。不同员工其经历挫折期的时间长短有所不同, 倘若长期徘徊于挫折期无法自拔, 便会造成销售人才整体流失量的持续提升。倘若销售人员在挫折期欠缺基本优秀员工素质, 意志消沉, 则企业可选择对其予以淘汰, 相反, 倘若销售人员仍然具备一定的能力与素质, 则企业应开展引导性培训教育, 有针对性设计该阶段培训管理方式, 尽早帮助员工走出挫折, 跨越困难, 实现升华。
3、强化管理, 降低销售人才成长期自负情绪
销售人员一旦跨越挫折期便会迅速进入成长阶段, 又一次经历黄金时期。该阶段销售人才已对企业特征环境初步适应, 并基本掌握了销售套路与技巧, 具有了较强的心理承受能力与素质水平。伴随其销售业绩的日渐提升, 员工将会产生较强的战斗热情以及一定的自信心, 而一些无法正视成功的员工则会变得过于自负, 甚至认为自己无所不能, 无视公司制度, 并对人际环境形成了一定破坏, 长此以往, 将令企业人才管理陷入一种不良恶性循环。因此该阶段中, 生产企业应强化对成长期销售人才的科学引导, 令其正视成功归功于不懈的努力, 离不开多方因素的共同配合, 进而帮助员工回归正确人生价值轨道, 杜绝由于个人因素被不良淘汰。成长期对销售人才的教育管理与引导任务艰巨, 然而生产企业不能有丝毫松懈, 这是由于度过挫折期步入成长期的员工均具有较高的创造价值, 体现了良好的业绩效益, 因此对企业巩固队伍建设极为有利, 因此生产企业应适度延长员工的成长期, 进而令其创造更多的服务价值与显著的销售业绩。
4、优化成熟期激情教育管理
销售人才实践经验的不断积累, 将令其逐步迈向成熟期, 随着销售问题处理能力的持续提升其工作激情却逐步降低, 并会呈现出麻木、疲惫状态, 对未来自身的发展欠缺信心。倘若生产企业固守陈规, 长期保持不变的发展策略模式, 将会令处于成熟期的销售人才失去奋斗激情与斗志。因此生产企业在员工成熟期应在效能与效率层面下功夫, 注重销售人才激情教育与内涵培养管理, 制定有效激励奖惩机制, 适应新时期需求更新传统管理模式, 满足员工综合需求, 进而对整体销售人才队伍产生积极影响, 通过持续不懈的努力拼搏由根本层面改善成熟期员工懈怠消极问题, 避免其过早的进入衰落期, 最终遭到淘汰。
结语
总之, 强化销售人才管理, 规范企业销售动作, 基于员工不同成长期适应性制定管理教育策略尤为重要, 生产企业只有重视员工培训建设, 开展精细化管理, 才能提升销售业绩, 在激发员工价值的同时促进企业自身的全面发展与提升。
参考文献
[1]陈志坚:《加强国有企业销售人才管理的探讨》, 《时代经贸》, 2008 (23) 。
这个销售顾问职业能力训练的专栏已经连载到第10期了，每期杂志发行约一周左右，我就会陆续收到读者的邮件，其中有回答专栏中测试题的，有积极参与完成专栏中布置的作业的，也有类似下面这样请求帮助的：
“我叫刘××，是刚进入销售行业的新人。我去年刚毕业，专业是机电一体化，原来想深入学习自己的专业，后来觉得自己在技术行业没有潜力，而且自己不是很感兴趣，最终选择了销售。我看好销售这个职业，不仅是由于收入可观，主要是觉得能学到很多知识。
我们公司主要生产注塑机、吹瓶机、中空挤吹机、模具，主要面向塑料制品行业和塑料包装行业。我进入这个公司快3个月了，公司销售部只有4个人，一个经理，一个老业务员，还有一个和我一起进公司的新人。经理很忙，并且经常出差，老业务员也忙自己的业务，没有人给我们培训，经理只是叫我们自己学习，而且脾气不太好，稍有悖逆就会大发雷霆。
我现在的工作就是天天在办公室里了解产品，或者在网上发布一些产品信息，除此以外就没有别的事情可做了，偶尔也会有客户询价，但都是发过去报价后就杳无音信了。我很想学习开发客户，经理也说过段时间就让我们自己下市场拜访客户。但我觉得自己没把握，所以想请孙老师指点迷津。孙老师可否指点一下，怎么给陌生客户打电话？拜访客户的时候有哪几个步骤？我很想突破现在的状况，若能得到孙老师的指点，学生感激不尽，他日定当登门拜谢。”
这封邮件让我想起了10年前在惠普公司时，销售部门的一个新进应届毕业生张辉。同期进来的十几个有技术背景的毕业生中，让我印象最深的就是张辉了。
张辉当时负责河北地区的业务开展，主要支持机关、学校、中小企业的计算机设备销售和网络服务支援项目的推进。在入职3个月后的转正业绩评估会上，他做了如下的发言：
“从进入公司到现在共103天，我一共拜访过26个客户，接触第一个客户是在第19天的时候。那天拜访客户，我们一起去了3个同事，我是最年轻的。经理要求我学习，其实就是观摩，体验销售拜访，我的名片上印的是助理。上岗前所有的拜访流程都培训过，我也知道开场白，知道了解需求、推介产品、讨论合作的可能性、了解客户的意向等，但毕竟从来没有实战拜访过，所以非常兴奋和好奇。那天我们只拜访了一个客户，不过，第二天就拜访了3个客户，我还是助理。在一个月刚过两天时，经理就允许我独自拜访客户了，并且给我提供了河北地区的潜在客户名单，我一一打电话约见，并拜访，再跟进。今天很高兴给各位前辈汇报我的工作，我已经签下了9个客户，合同金额突破了200万元。”
转正评估小组共3个人：一个人力资源部的级别评估员，一个销售部的资深经理，一个河北地区的市场总监。大家都知道，张辉入职3个月里取得的成绩，在惠普开展中国业务以来是破纪录的，当然也是这批新招进来的员工中遥遥领先的第一名，其他人签约的总和还不到他的一半。随后，我们对张辉进行了提问环节，在问答的过程中，我们提炼出了张辉如此优秀的一个本质原因，那就是他具备超强的自我管理能力，具体表现有如下三个方面：
1．对自己参与的活动，详细记录其过程，并能够对记录进行加工，不断回顾在自己身上发生过的事情，不断在这些事情中寻找新的启发和新的规律，以指导自己下一步的行动。
2．对自己拜访过的所有客户，都能够做到事无巨细，丝毫不拉地记录。入职培训中，我们对所有销售新人提过要求：每次拜访客户后，必须做记录。我们的要求有10项内容，而张辉的拜访客户档案中竟然有18项，每个客户的文字记录都超过500字。
3．对辅导过他的销售经理和资深销售顾问，甚至同期进来的销售新人，张辉也进行了信息收集，并汇总成比较详细的资料。从这一点能够看出，张辉不仅有销售顾问的深厚潜质，还有销售管理的潜力。
测试你的自我管理能力
自我管理能力不是学校教育中的课程，毕竟对许多从事具体职业工作的人来说，每天的工作内容和从事的活动都是企业规划好的，并在录用时给出了比较明确的工作要求，一般不需要较强的自我管理能力。但从事销售这样的工作，就需要超强的自我管理能力。
我从事销售管理和销售培训22年来，结识过的销售顾问超过万人，他们起步时都是同样的，但一年后、两年后的表现就出现分化了，有人脱颖而出表现卓越，这些脱颖而出的销售顾问各具优秀素质，但有一点是相同的，那就是他们都具备自我管理的能力。而那些早晨起不来床的、晚上下不了网的、沉迷在网络游戏中的、无法履行并坚持自己诺言的、总是应付眼前急事的人，通常都在熟悉工作后就再也没有任何杰出表现了，甚至还会渐渐下滑，最终成为企业的负担。
请先做一个题目吧：
你在拜访客户回来后，整理了拜访记录。除了录入到企业数据库中，你还另外做了一个文档文件，将重要的、关键的信息都做了详细的记录。此时，你会将这个文件保存在：
a．先保存在桌面，事后再归类到相关的文件夹中；
b．直接保存到重要的文件夹中；
c．先打印一份出来，放在办公桌显眼的地方，提醒自己相关的改进行动；
d．将这个文件发给经理，发出后，邮箱中自动就存档了。
这个题目测试的是自我管理能力的表现情况。我们每天都会经历许多事情，在一天结束的时候，可能已经没有头绪了，因为太多的事情混合在一起。也许一些重要的事情在第二天还会记得，不过许多细节都失去了，此时，就看谁能够查阅到自己的记录了。那么，你有这个记录吗？
以下是这个题目的得分情况：
选择a：2分；
选择b：3分；
选择c：0分；
选择d：1分。
自我管理能力包括以下三个核心内容：
1．事件回想，细节观察，不断回顾，自我矫正，行为调整。
2．时间规划，事项排序，按部就班自我发展。
3．事物分类，提炼规律，尝试运用已知规律，并巩固基础，不断自我提升。
核心内容的第一条就是事件回想，而回想是需要有能力观察到细节并能够详细记录下来的，这样一旦将来需要这些信息的时候，别人要依靠回忆，而你则有自己完善的文档系统，能够找到当时做的详细记录，那么，你就是在用个人能力以外的武装起来的工具参与竞争。人类自己奔跑的速度无法超过狮子，飞行的能力无法超越雄鹰，潜水的表现无法堪比海豚，然而依靠工具，人类超过了地球上的一切物种，人类唯一的天赋，就是会运用大脑来完善自己的装备。对销售人员来说，纸笔就是最重要的装备，不断记录就是在运用装备来超越别人。
比如在上面这道题目中，如果你将记录文件保存到重要的文件夹中，并详细记录了拜访过程，参与拜访的所有到场人员，以及他们的言谈、着装，他们关心的项目细节等，那么，你未来的成长就是站在自己奠定的基础之上。
如果你能够将记录文件放到电脑桌面上，也还不错。不过，你可以参观一下同事电脑的桌面，你会发现有多少人的电脑桌面上已经有10个以上的文件了！或许他们眼前还记得这个文件重要，就放到了桌面上，然后就忘记归档，于是桌面上就越来越乱，这就是缺乏时间的规划了。
自我管理，从现在开始
请思考自己的销售工作，能否渐渐落实如下的行动：
1．每次拜访客户后，记录时间、客户人数和大概年龄，记录客户问过两次以上的问题、交谈中客户提到的竞争对手的名字、客户曾经用过的类似产品，以及一些评价，无论是积极的还是消极的评价，都要记录。
2．每次电话联系客户后，记录日期、交谈的核心内容、客户答应了的事项，以及自己答应了客户的事情。
3．每次给客户提供资料后，记录资料的主题、页数、重要的报价数字。如果可以，自己再备份一份给过客户的资料。
如果你理解了以上的说明，请再思考如下的题目：
经理找你讨论一个客户的情况，讨论过程中你想起来，这个客户是你在半年前拜访过的。此时，经理要求你找来相关资料，你通常会有如下哪个行动：
a．告知经理，你要好好想想；
b．告知经理，你要找一下存档文件；
c．告知经理，你要到数据库中找一下相关的报告记录；
d．告知经理稍等一下，你立刻在电脑中找到资料，并将相关资料打印出来，然后再讨论。
这个题目测试的是你是否具备个人客户档案管理的习惯。如果你还没有这样的习惯，那么思考一下你认为较好的答案是哪个？这样，也许你就可以从现在起给自己一个要求——开始进行客户的资料管理。
如下是这个题目的得分：
选择a：0分；
选择b：1分；
选择c：2分；
选择d：3分。
我结识过的上万名销售顾问中，有87%的人属于a选项的表现，6%是b选项的表现，5%是c选项的表现，仅有2%的人具备实际的自我管理能力，有发展潜力，是d选项的表现。你愿意从今天开始，让自己成为这2%中的人吗？
再看一题，或者询问一下生活中熟悉你的人：
你能否罗列出至少5个生活目标。你认为，与你最亲密的人对你能否完成这些目标的评价会是：
a．可以完成目标的80%左右；
b．可以完成目标的50%左右；
c．可以完成目标的20%左右；
d．目标都是仅供参考的，是一种决心的表现。
从你周围人对你的评价，可以知道你是不是一个有计划的人，是不是真正能够要求自己开始坚持详细记录自己的生活，并推动自己的计划得到落实，从而渐渐变成自己的习惯。记录自己的生活，规划自己的时间，对自己需要从事的事情进行回顾和筹划，就是能够取得成功的一个良好习惯。
这个题目的参考得分如下：
选择a：3分；
选择b：2分；
选择c：1分；
选择d：0分。
完成了自己的生活规划，再来看看我们对销售人员工作规划的要求。请回答下面这个题目：
你在公司工作，一定有阶段性的工作任务目标，你认为经理会对你完成目标的情况进行如下的哪个评价：
a．可以完成目标的80%以上；
b．可以完成目标的50%左右；
c．可以完成目标的20%左右；
d．目标制定的太高，运气也不太好。
同样，这个题目最准确的答案应该是你的经理的选择，他最了解你，也最了解你的工作情况，把这个题目给他，也可以给同事，看看他们对你的评价。当然，你也可以从今天开始改变自己，一个月后再让同事或经理来回答这个问题。
这个题目的得分情况如下：
选择a：3分；
选择b：2分；
选择c：1分；
选择d：0分。
回顾前文张辉的案例，他最优秀的表现就是事无巨细，提笔就记。后来，我们将张辉的这些表现汇总成一套对销售顾问的要求细节，并照此对所有新入职的销售顾问进行系统培训。果然，这批新销售顾问的销售业绩表现提高到了以往的280%，不论是成交金额、签约比例，还是客户满意度等，都得到了提高。
自我管理能力的三个核心内容，就是我们系统发展销售顾问的纲领性要诀，在这三条基础上不断细化，形成了销售顾问成长的阶段性台阶。如果你掌握了第一条，也许自己就可以悟到第二条、第三条，毕竟纲领已经很详细了。记住：事无巨细，提笔就记！
最后，再尝试做一个题目，看你是否掌握并理解了自我管理能力的概念：
由于工作需要，你被公司调到另一个区域。公司要求你将现在接触的客户交接给其他销售顾问。在交接一个具体的客户时，同事说：“听说这个客户你接触了4次，还是挺有希望的，这4次你都给过他们什么资料？”你最有可能如何回答同事的问题：
a．这里是这个客户的档案，在档案中看这条记录，是每次接触客户提交给客户的资料清单，以及资料名称。这个代号是提交的相关资料存储的文件夹目录；
b．就是公司发的那些相关资料，没有什么特殊资料；
c．除了公司统一发放的相关资料外，就是方案书，方案书的备份经理手里有；
d．我下次陪你再去一次客户那里，到时候问一下客户，我们都给过他什么。
你可以将你的答案发给我，我的邮箱地址是：yes4you@gmail.com。如果你做出了正确的答案，能够立刻开始采取行动吗？如果你已经开始做客户拜访的记录、事件的记录，也可以将记录发给我。希望我能够协助你推动人生轨迹的发展，矫正发展的道路，并最终实现你人生的梦想。
（编辑：侯韶莹housy0116@126.com）
自我管理能力不是学校教育的课程，却是现代营销人必须面对的课题。营销新人只有很好地管理自己，才有机会脱颖而出。
第一条 保安管理制度
一、总则：
1、为加强销售案场保安的管理工作，使保安人员值勤执行任务有所依据，确保销售案场人员、财产、治安、消防安全,特制定本制度。
2、认真做好保安管理工作，自觉服从上级管理人员的工作安排，主动提供配合，做好交接班记录。
3、保安人员代表本公司执行相关规章制度，公司其它部门员工应配合保安人员工作。
4、案场保安勤务应每日24小时执行不间断，其各班各岗执勤时间，由保安主管进行合理安排。
5、执勤中应时刻提高警觉，遇有重大灾变时，更应临危不乱，果断敏捷，作适当之处理，并立即报告上级。
6、保安当值班期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与相关管理者联系。对纠纷事件，保安员应稳定事态的发展，并对当事人双方进行劝阻，以制止事态的扩大。
7、对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并对可疑人员进行查问，情况严重的可直接与公安机关部门联系。
二、案场保安人员岗位职责
1、责任范围：适用于公司各个销售案场。
2、贯彻执行公司关于内部安全保卫工作的方针，政策和有关规定，建立健全各项保安工作制度,对职责范围内的保安工作全面负责。
3、依据制度实施公司人员、财产、治安、消防安全管理工作。
4、协调保洁人员做好公司外围的保洁工作及其他上级领导安排的工作。
三、职位岗位职责
⑴ 维持销售案场内外区域的正常工作秩序。疏导销售案场周边车辆和人员的进出，保证售楼处周边通道的畅通无阻。
⑵ 维护销售案场内部治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。
⑶ 加强对重点部位的治安防范，加强防盗活动，及时发现可疑人和事，并进行妥善处理。
⑷ 监督员工遵守安全守则，规章制度。
⑸ 加强防火活动，及时发现火灾隐患苗头，并消除之。
⑹ 对违反治安条例的行为，查清事实，收集证据向公司或公安机关报告。⑺ 配合领导做好下班后值班工作，检查公司办公场所安全状况。⑻ 支持、协助相关部门履行工作职责。
⑼ 妥善保管配发的安保器械，不得丢失和擅自使用。
⑽ 做好工作交接，正确记录当班值班日志和案件笔录，及时提出相关工作报告。⑾ 保安人员应做到：
① 服从领导，听从指挥，加强组织纪律性，遇事及时请示、报告。② 坚守岗位，恪尽职守，不脱离串岗，不闲聊，不做与工作无关的事。③ 明辨是非，保持警惕，遇到复杂问题，多思多想，对周边情况仔细观察。④ 遵守制度，坚持原则，机智灵活，注意工作方式方法。
⑤ 仪态端正，着装整洁，精神饱满，态度和气，言语文明，处事公平合理。⑥ 工作效率高，达到“四快一圆满”，即发现快、反应快、到位快、展开快、完成任务圆满。
四、行为准则
一、个人仪表
1、值班人员须着装整洁大方，精神振作，思想集中，不能无精打采，佩戴工作卡，上岗前整理好仪容。执勤中应整肃服装仪容，对于应急及防身器具等应经常佩带，或储备齐全，以应不时之需。
2、站姿正确，坐姿端正。讲究文明礼貌，注意礼节，待人诚恳、谦虚，为人正直、诚实、态度和善，以理服人。
3、对讲机及保安器械要按统一要求佩戴。
二、礼貌服务
1、岗位值班人员回答或询问客户时，需使用文明用语。
2、热诚对待客户，耐心解释有关要求及规章制度。
3、执勤中应严守岗位，不得擅离职守或酗酒、闲聊、阅读书报、听收录音机、睡觉等失职事情。
4、平时应谨言慎行，执行职务时态度和蔼严正，不亢不卑。
5、当值工作期间不准饮酒。
五.巡查制度
⑴ 白天：指定保安人员负责巡查，监督销售案场内部治安、消防安全，发现违规行为及时制止并记录上报有关领导按章处罚，最大限度 地避免安全事故隐患。
⑵ 夜间：由值班保安人员负责巡查，监督公司内部治安、消防安全，发现违规行为及时制止并记录上报有关领导按章处罚，最大限度地避免安全事故隐患；值班保安每日巡查安全保卫责任范围至少三次，并做好巡查记录，以确保公司安全。
⑶ 交换班时，应将执勤所需器械物品，注意事项交接清楚，并将执勤中所见重要事项或事故，以及巡逻时间等登记入《值班记录表》。
⑷ 记录和填写《巡逻记录表》。
六、紧急事件之处理原则
1、发现窃盗时，以收回失窃物为首要，并应立即呈请处理。
2、保安人员应熟练安全装备的使用，了解配置地点。紧急事发生时应镇静，以最有效方法使灾害减少至最低限度，不可慌张误事，视情况按下列程序处置：
⑴ 判断情况若尚可解决消除时，速采取行动，并报告上级。⑵ 判断事故无法解决，应急速通报有关部门。
⑶ 日间灾害急报有关负责人，夜间灾害除急报有关负责人外，判断情况报派出所
110、消防单位119或救护单位120。
⑷ 夜间或休假日近邻发生灾难时，应将所知及判断是否波及本公司等情形，迅速通报有关负责人。保安人员应做到：
1、服从命令，听从指挥，服从公司工作分配，不准挑剔服务岗位；
2、坚守岗位，不得擅离职守，尽职尽责，不准玩忽职守。尽力为公司、客户、宾客提供优质服务；
3、要严格遵守本公司的各项规章制度；
4、维护公司和物业客户合法财产安全、不准损害公司及客户的利益；
5、不得弄虚作假，隐瞒案情，包庇、纵容违法乱纪及犯罪等行为；
6、不得非法剥夺、限制他人人身自由，非法抽查他人身体、物品、住所或工作场所；
7、不得谩骂、殴打他人、包括犯罪分子；
8、不得敲诈勒索、收受贿赂；
9、不得违法实施处罚或收取费用；10、11、12、13、14、15、不得消极怠工，不履行合同规定的义务；
保护责任区内刑事案件、治安案件现场，维护案发现场的秩序； 抓获、扭送现行违法犯罪人员； 维护责任区内的治安秩序，经营秩序； 检查、监督安全防范措施也落实情况；
保安部对公司的一切设备、设施、公司财产等负有防火、防盗及维持正常秩序的责任。
第二条 保洁管理
保洁员岗位职责：
1、严格遵守公司各项规章制度。
2、文明服务、礼貌待人，并注意保持个人的仪容仪表，树立良好形象。
3、爱岗敬业，听从上级领导指挥，在规定时间内按照工作标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作。
4、遵守考勤制度，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情。
5、发扬互助精神，支持同事工作，当有紧急保洁任务时必须服从跨责任区域保洁任务的命令。
6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。
7、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用，如损坏或遗失工具照价赔偿。
8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。
9、认真完成上级领导临时交办的其他任务。保洁员工作内容：
1、保洁员每天要在7:30分前提前到位，并抓紧时间做好日常保洁工作。按保洁内容及标准重点打扫售楼大厅，办公室，会议室，卫生间卫生，使保洁工作落到实处。
2、保洁员要严格按操作规范做好日常保洁、定期保洁工作（每月1号、15号为大扫除）。对售楼大厅，办公室，会议室，卫生间等公共区域卫生要按保洁内容及标准进行清扫，做到
随脏随扫、无污迹、无杂物等，保持环境清洁。销售主管要严格按保洁内容和标准进行检查，发现问题及时纠正。
3、销售案场的垃圾筒、烟灰缸要及时打扫、清理，卫生间洗手池台面、镜子、地面、墙面等要及时擦拭，做到光亮、无水迹、无污迹、无杂物；垃圾袋和手纸篓要及时倾倒、更换；洗手液和手纸要随缺随补。
4、保洁员除日常保洁工作外，每天还要对售楼部、会议室、走廊、办公室、楼梯、卫生间等公共区域进行一次清扫，重点是擦地面、擦窗台、窗户等。
5、保洁员要注意节约用电、节约用水。白天视天气情况，尽量采用自然光，少开卫生间的照明灯和走廊的照明灯，为单位节约每一度电，节约每一滴水。保洁工作中要爱护使用水、电等设施，发现水、电、上下水管道等硬件设施有问题时应及时向部门主管报告。
6、按保洁内容及标准做好定期保洁工作。按操作规范和要求，擦拭窗、墙壁、地面清洗、打蜡、玻璃清洗、灯具除尘、垃圾筒清洗、电梯门、灯清洗、金属件清洗、上光等，认真做好保洁工作，使大楼有一个优美、卫生、清洁的办公环境。
7、每月两次公司外围大扫除，含销售案场外的玻璃窗清洁（必要时要求保安人员配合），大扫除时间为：每月1号、15号。
第三条 附则
现场销售执行是房地产营销过程中必不可少的重要环节，案场管理守则规范了本案场所有人员必须做到的各个方面。希望所有案场人员认真阅读，并百分之百执行，努力完善自我。条例如下： 一.考勤制度
1、严格按照排班表上所示时间准时上班，基本规定如下：
（1）案场人员正常工作时间：08：30――17：30：09：00——18：00（本项目分为两组，相应分为A、B班，轮流排序），其中各组正常工作时间包含中餐时间。（2）上班时间前、下班时间后更换服装。
（3）每日上午9：00之前须清洁控台台面结束，清洁工作完成后10分钟内晨会结束。（4）每日17：10之前递交数据统计，置业顾问交销售主管，销售主管对数据统计。草率了事者有权推迟其下班时间，直至合格为止；主管交销售经理（暂由项目经理兼任，以下同），销售经理对主管的数据统计不满意，有权推迟其下班时间，直至数据统计能达到满意程度。（5）不得迟到早退，特殊原因需报经主管及主管级以上领导认可，主管须销售经理认可，并于考勤表中注册。原则上不允许越级申报。
（6）案场设独立考勤表，每月考勤以公司考勤表为准，如实报送公司。
2、正常情况下，业务人员每周休息一天。如因工作需要而加班的，每月由销售经理如实报送公司，公司统一签发调休单。调休单只作调休凭证，且不得转让。调休须在下周排班表制定前事先征得主管同意（主管须经理批准）。每周作息时间排定后不得申请调休，特殊情况必须调休的须主管批准（主管须经理批准）。否则以旷工论处。
3、请假应在第一时间通知案场，以便安排工作，病假需凭医院病历、病假条；事假需提前三天向主管申请，主管因事假也需提前三天向其上级领导申请，否则均视为旷工。特殊情况由销售经理判定。二.仪表规范
1、无论休息与否，如在案场进行接待工作，进入案场后应立即更换工作服，呈随时接待状态。
2、所有案场工作人员要做到服装规范整洁，领带、领结一定要佩戴整齐，挂好铭牌，统一服装，草率了事者，销售经理将予以口头警告，严重影响形象者，可酌情给予经济惩罚。
3、保持工作服的清洁。
4、男士头发整洁，不许留胡须，不许穿白袜，花袜，必须穿黑皮鞋（女士可穿着深色皮鞋），系黑皮带。
5、女士头发整洁，需化淡妆，穿黑皮鞋，穿裙子必须配丝袜。
6、口袋不应放带响物件，包括：钥匙串、硬币、手机等，同时不得装过多物品以致口袋鼓起（如果一定要装手机，务必设置成振动）。
7、保持衬衣领、袖口清洁，无异味。
8、指甲保持清洁，勤修剪。三.行为规范
1、在案场不得大声喧哗，不得打闹、嬉戏。
2、不得长时间在控台内站立。
3、不得长时间趴在控台上聊天。
4、保持控台表面整洁，只允许摆放电话、来访来电登记册等必需品，茶杯、资料夹、报告纸、计算器等办公用品放入抽屉内（或隐蔽处），一切私人用品不得在控台上摆放。
5、不得在控台上打私人电话，包括用自己的通信工具打私人电话。
6、男士不得私自在接待场所抽烟，含卫生间及盥洗室等公共地方。
7、女士不得在控台内化妆。
8、在控台内应保持良好坐姿。
9、不得在控台内聊与工作无任何关系的话题。
10、不得在控台内吃零食、饮水和用餐。
11、不得在控台内看书、读报。
12、不得随便因私外出，确实需外出者应征得主管同意，主管外出需经理同意。
13、为维持案场相对严肃的氛围，上班时间不得随便播放时下流行歌曲，背景音乐应该配合项目形象需要而播放。
14、每次使用完洽谈桌，要做到人去场清、桌椅归位。
15、进入工地必须带铭牌、戴安全帽，遵守工地管理规章。
16、同事之间保持良好关系，互相尊重，遇事协商解决。
17、对公司来人、合作单位来人要热情，积极主动打招呼与招待。四.业务规范
1、团队合作，相互配合。
2、按合理的业务流程进行操作。
3、按序接待，正常情况下保持控台不断有人准备来电来访接待。本着机会均等的原则，进门便是客，故不得以任何理由挑拣或重复接待，一旦发现有违者，由现场经理全权处理，原则上取消其一周接待权，并由经理开给《过失单》。如轮接人员需临时离开控台，由本人找他人顶替，就餐时间或特殊情况（主管认可）允许与他人调换。
4、介绍过程严格按统一说辞进行，可根据实际情况作适当调整，但不可盲目夸大、乱许承诺，否则后果自负。
5、保管和准备好自己的销售工具，及时更新资料夹内容。
6、遇到销控问题应与主管或经理沟通，如因未与经理、主管沟通而发生重复买卖或私自出售销控或者保留房源的，由其本人负全责，情节严重的报请公司撤消其在公司的置业顾问资格。
7、置业顾问无任何让价权力。
8、认真填写来访、来电记录，一切接待客户情况以此为唯一依据。
9、定单须由经理或主管签字确认，并及时登记注销房源。如因前者未及时登记而造成重复买卖等严重后果者，由前者负全责。
10、业务人员应服从主管工作安排，主管工作安排应统筹考虑。下级若对工作安排有异议可单独提出，但不得当众与上级发生冲突。
11、每日午餐时间为12：00-12：30，业务员应在该时间段用餐，遇由于接待客户误餐，可按离开案场时间始顺延，用餐时间内，案场安排人值班，待其它人就餐后接替值班人员就餐。五.客户判定
1、按顺位接待。
2、案场执行“现场首接制”，客户判定以此为惟一依据。所有客户接待完毕必须在登记簿登记，否则接待的客户不视为该销售人员的客户。
3、接待过程首先应确认客户以及客户的家人（直系亲属）等是否已与其他置业顾问联系过。A、如以上相关自然人曾由其他业务人员现场接待过，则由原接待人员接待。如该业务人员休息，首先应及时与该业务员联系，可由该业务员同组人员代为接待。如改组同伴有客户接待，则报请销售主管或者销售经理接待。（以不影响接待顺序为前提）。B、如未曾与其他置业顾问联系或接待过的客户，则按序正常接待.C、一般情况下，为使整个案场的销售工作正常公平进行，除特殊情况外，经理不得单独接待。
D、如果该客户的亲戚、朋友曾经代该客户来现场看过房屋，而自己是第一次到现场接待，并且分别由不同的置业顾问先后接待过，此时成交业绩计入接待购房客户的置业顾问。E、老客户带新客户，若该新客户指定接待过老客户的置业顾问接待，则按照客户意愿执行，如未提出特殊要求，则按序接待。
4、如未按销售流程执行，而且根据《客户来访登记册》证明为他人客户，业绩计入原置业顾问。
5、推销或者直接表明身份的所谓客户，该销售人员在接待完毕后可以再补接待一组客户。
6、电话联系不算入有效接待，并且不允许置业顾问向客户留姓名。
7、以上条款，需置业顾问认真做好来访、来电登记，且严格执行销售流程。每日来访、来电由主管签字确认并呈销售内勤妥善保管。
8、如发生纠纷，由销售经理按销售规则协调、判别。如有明显的抢客户情况，将由销售经理报请公司撤消其在公司的业务员资格。
9、关系户或者在忙时销售主管接待的客户，可视情况分给适当的销售人员。
10、如遇到特殊情况，销售人员要服从销售主管或者销售经理的处理结果。
六、案场处罚措施
1.销售过失和销售事故的种类
A、销售过失：
行为过失，违反“职员纪律”的行为； 职责过失：未尽守职责的行为； B、销售事故：
·报价事故：出现随意报价、低报楼盘价格、造成经济或名誉损失的；
·签单事故：未经销售经理同意、任意改变付款方式、付款折扣及付款期限的；定单、合同没有正确填写或盖章的；
·签约事故：未经公司法律顾问或者销售经理同意并书面确认的情况下任意更改或增加合同中的补充条款的；
·承诺事故：在销售过程中，凡涉及到销售手册载明问题以外的客户建议、意见和问题，未征得其相关方面的人士出具书面意见的；与销售手册所载不符并经查属实的； ·楼盘事故：出现一房两卖或房号错写的；
·盖章事故：未经公司批准，挪用公章、合同章等盖不确实文件的。2.销售过失和销售事故的处罚方式
对于销售过失和销售事故部门采取罚单的形式进行处分 A型过失单适用范围——一般销售过失：
·业务员因行为过失将收到部门开具的A型过失单一张，并处以10元的罚款； ·业务员因职责过失将收到部门开具的A型过失单一张，并处以20元的罚款； B型过失单适用范围——严重销售过失及一般销售事故：
·业务员发生一般的销售事故和严重的销售过失，未造成公司直接经济损失或有损公司形象的，但引起客户投诉或导致下一环节或下一部门操作障碍的，将收到部门开具的B型过失单一张，并处以100元的罚款；
C型过失单适用范围——严重销售事故：
·业务员发生严重的销售事故，影响公司名誉及形象或导致公司蒙受直接经济损失的，将收到部门开具的C型过失单一张，报公司处理；
一个月内累计6张A型过失单或3张 B型过失单或1张C型过失单，业务员须经重新培训后方可上岗；
注：B型及C型过失单涉及事件的审核人将受到相应的次级处罚（C—B；B—A）
《过失单》一式二份，分为《过失通知单》与《过失罚款通知存根》，由主管签发。《过失通知单》当场发于受罚者，罚款所得作为案场活动资金，使用前必须征得经理批准。《过失通知存根》由经理保管待查。
《过失单》由经理依据实际情况签发，由于相同事由满两张者直接交公司处理。
毕业报告
浅析房地产销售案场管理
----以泰州碧桂园为例
学生姓名:
张巧云
班级名称：
10国贸
实习单位：
泰州碧桂园
指导教师(外)：
谢安国 职称(务)： 经理
指导教师(内)：
陈华北 职称(务)： 讲师
经济与管理学院
二〇一三年五月
目 录
一、房地产销售案场..............................................................1
（一）房地产案场管理的内容...........................................1
（二）案场管理在销售中的重要性....................................2
二、房地产销售案场管理中存在的问题..................................3
（一）案场内浪费现象严重...............................................3
（二）案场销售人员专业素养不够....................................3
（三）各类规章制度执行偏软...........................................3(四)部分物业绿化队伍过于老年化....................................3
三、针对案场管理的问题提出的方案......................................3
（一）对案场物业服务部人员要求：.................................3
（二）对样板房销售接待人员要求：.................................4 参考文献...............................................................................5
毕业实习报告：浅析房地产销售案场管理-----以泰州碧桂园为例
浅析房地产销售案场管理
----以泰州碧桂园为例
10国贸 张巧云
【摘要】近几十年来国内经济快速而稳定地发展，房地产销售也乘势迅速发展并已成为中国经济增长的重要推动力量，而作为房地产销售门面的案场在这其中有着举足轻重的地位。本文将以碧桂园为例深入分析房地产业案场管理并提出相应的解决方案。
【关键词】房地产销售 案场管理 碧桂园
【引言】目前，本人在地处泰州市海陵区的泰州碧桂集团实习，主要从事礼宾的工作，每天的工作任务主要是接待来访客人，为他们做户型、环境的介绍，定期管理案场内部分事务，例如监督案场内物管人员工作的进展情况，查看案场内设施、设备是否损坏待修等。良好的服务和环境是成交业务的起点，目前公司的案场因为刚建立不久，还存在不少问题，无论是案场人员管理还是销售接待的规范流程，都有待改进。本人将结合实际情况，认真分析、探讨房地产销售案场管理这个课题。
一、房地产销售案场
房地产销售案场是一块可供客户参观的场地，是可以直观的看到项目房屋的，样板房就在场地其中并且这个场地里有销售介绍时所需要的一些道具，例如宣传册、彩页等。案场是沙盘模型的真实写照，但它又有别于沙盘。有时案场只是沙盘上样板房及其附近很小的一片范围，但这根据具体小区项目而定。
（一）房地产案场管理的内容
1.案场物品、道具、文件资料的管理、维护，外来车辆的管理。主要是指样板房消耗物品、案场物业用品的管理工作；案场会议的记录、文档表格的归类整理工作；每天案场进出车辆停放的管理工作。
2.根据项目的具体情况，不定期的向公司汇报案场运作过程中存在的问题，并在进行分析后提出解决建议。这些问题没有约束的范围，可以是关于样板房内部物品添置，也可以是关于案场内部修整绿化增加绿化率的问题，只要是案场内真实存在又等待处理的问题都可以向上级汇报，并提出相应合理的解决建议。毕业实习报告：浅析房地产销售案场管理-----以泰州碧桂园为例
3.培训、指导案场新人员熟悉项目情况，学习房地产知识，尽快适应上岗。案场新人员培训通常又销售经理亲自或指派人员进行一对一的培训。培训前期多为房地产相关理论的记忆，后期是案场实地参观学习，整理客户接待说辞、技巧等实战方面的技巧。
4.配合销售中心完成销售任务及公司项目交办的其他对接工作。案场不能独立完成整个销售过程，销售的主体还是销售中心，案场只是提供实地参观。房屋价格的确定、签订合同、缴纳房款等，这些都是在销售中心完成的。因此案场要与销售中心乃至物业做好配合工作。
5.完成公司安排的其它工作任务。有时公司会有一些活动在案场的样板房里举行，虽然安排的任务可能会与本岗位不相关，但也要尽力完成。
（二）案场管理在销售中的重要性
1.案场是作为客户实地参观的一块区域，参观案场时不可避免的会有一些损耗，小至喝水的一次性纸杯，大至绿化物品的损坏，这些都需要案场的专职管理人员每天进行查询、等级、处理，最后上报到财务。案场开销因客户流通量的变动而变动，对于大的企业来说，这是笔可观的开销，适当合理的节约会节省这笔资金。
2.案场内每天都有专门的巡查人员，他们的工作就是查看案场内是否有公共设施、设备的损坏、丢失，以及绿化物业方面的一些直观、需要改进的问题。他们的认真工作，积极汇报提出建议，给整个销售过程案场区域的参观工作带来了不少的方便。
3.虽然案场不是销售过程中的主体，但在其中也扮演着重要的角色。案场若能以最佳状态去配合各部门，销售的程序会顺利的进行下去。反之，如果案场内部环境一塌糊涂、野草丛生、花木残败，客户也会留下不好的印象，一定程度上也会影响到最后的成交。
4.案场有时不得不完成公司安排的其他任务。这些任务主要是利用案场的场地，例如样板房、样板房周围大的活动区域等。因为是在案场进行的，需要案场所有人员全力完成、配合。完成、配合的效果一定程度上影响着活动、任务的质量。
毕业实习报告：浅析房地产销售案场管理-----以泰州碧桂园为例
二、房地产销售案场管理中存在的问题
泰州碧桂园钻石墅案场在管理中存在着各种各样的问题，下面就说些急需处理的问题。
（一）案场内浪费现象严重
无论是样板房还是空置房都存在程度不同的浪费，例如：样板房里一年四季总是空调全开，电灯全开，家用电器全开。案场房屋的销售短则三四个月，长则三四年，这样的开销算一算，也是一笔不小的支出。钻石墅案场的设计是独门独苑的钻石级别墅，苑内没有设计公共卫生间，最近的卫生间在距离1000米左右的会所里，案场内的有些工作人员不愿走这段路，于是就在空置房里就地解决了。经常有客户投诉说自己已经买了的别墅屋子里都是异味、异物，要我们给交代，这不是搬石头砸自己的脚吗？
（二）案场销售人员专业素养不够
在接待客户的过程中接待人员在房屋介绍等方面还不够好。客户多半听的不耐烦，不能抓住客户的关注点。如果客户都不关心你所说的内容，那么你做的都是无用功，你也无法与客户进行互动，从中了解客户的一些情况。优秀的接待人员应该在客户第一次参观时就对他家庭、个人的一些情况有所了解，这都是从与客户的互动中了解到的。
（三）各类规章制度执行偏软
案场内的物品比较多，尤其是用于接待客人的样板房，大多数样板房内物品都是齐全的，从锅碗瓢盆到家具家电无一不有。长期工作在案场的人员比较多，时间长了可能会有偷窃行为，遇到这种情况不能只以教育为主。并且对于工作散漫的，无视上级领导的要求的不能心慈手软，以免一粒老鼠屎坏了一锅粥。(四)部分物业绿化队伍过于老年化
钻石墅案场的访客大多是中青年时尚、成功人士，而碧桂园的物业绿化员工的年龄段大多为50-65岁。这个年龄段的人，与年轻人交流存在代沟，在长时间的工作管理中思维模式容易僵化，不像年轻人容易在错误中吸取教训，开拓创新。
三、针对案场管理的问题提出的方案
（一）对案场物业服务部人员要求
对物业绿化等各服务部门人员进行系统教育，每周进行专业素质思想素质教 3 毕业实习报告：浅析房地产销售案场管理-----以泰州碧桂园为例
育培训。适当提高员工工资，吸引较年轻人加入物业部，降低部门平均年龄。在管理样板房的时候，因为白天别墅内采光较好，尽量少开灯，餐巾纸、鞋套等一次性物品不要随意使用，节约为主。对空置房严加管理，最好把门上锁，苑区巡逻时也要注意查看空置房内部情况，并且及时处理。整顿各部门，对表现不好的人员单独谈话，对确实不适岗的人员予以辞退，把团队的工作气氛、工作的积极主动性激发起来。
（二）对样板房销售接待人员要求
1.准备工作：上岗前检查自身的仪容仪表，从思想上、精神上做好接待服务准备（不能带不愉快的情绪上班）。检查样板房内物品数量和摆放情况，设施使用情况，鞋套使用数量（如数量不够通知领班领取），注意打开窗户通风。
2.接待工作：售楼中心若需带领访客参观样板房时，应提前用对讲机通知样板房接待员，以使有关人员做好相应准备。门厅接待人员接到通知后应仪表整洁，精神饱满以规定的站姿站立在指定位置，静候客户的到来，客户到来时应热情友好，当客户行至样板房区1米处，主动微笑问候欢迎，礼节性鞠躬30度（“您好，欢迎光临！”）。访客进入后，接待员应以标准的手势和语言（“请这边坐！”“请用鞋套！”）。如果客户较多，须依次提醒客户：“请稍等”。二楼接待人员接到通知后应仪表整洁，精神饱满以规定的站姿站立在样板房的门口，静候客户的到来，客户到来时应热情友好，主动微笑问候欢迎，礼节性躬30度（“您好，欢迎光临！”）。客户由置业顾问引进，接待员紧随其后，站在合适的位置（可以目视到客户）适时的作一些友情提醒（小心易碎、请勿坐、请勿吸烟、请勿拍照、请勿使用、请勿动手等）；语气要柔和！如有老人和儿童，须随时给予照顾和看护。客户参观结束时，二楼接待人员应该提前站在样板房门口，微笑礼貌送客，礼节性鞠躬45度：“谢谢光临，请慢走！”。门厅接待员应提前站在换鞋套的位置等候，（“您好，请这边坐，请把鞋套给我，谢谢！”）。客户参观样板房时，行进到房间方可开灯，客户出房间后，接待员应及时将灯关闭；阴雨等天气原因造成房间光照不足，照明灯具可开启；若有访客未有售楼人员或其他公司内部人员陪同欲参观样板房，接待员应请该访客稍等，并立即通过对讲机通知售楼中心，要求派售楼人员前来陪同。如遇有客户在样板房内拍照片，应有礼貌地告之对方不能拍照，绝不能与其发生争吵冲突，应委婉解释，不能解决时，应请示领导；如果发现客户损 4 毕业实习报告：浅析房地产销售案场管理-----以泰州碧桂园为例
坏物品应及时登记并请销售陪同人员签名确认后，交付销售公司处理决定是否需要赔偿。检查是否有客户遗留物品，如有及时联系销售部门。在客户走后检查物品是否被移动，并恢复原位。恢复清洁房间后，站立样板房门口微笑迎候下一批参观客户。
3.结束工作：将当天发生的一些异常情况向领班汇报；如遇下班时间若还有客户在样板房，延长相关设施开放时间，保持样板房正常开放直至客户离开。下班前要确认没有客户参观后方可下班离开；关闭好样板房电源、窗户、大门，下班后将样板房钥匙交还指定地点。
案场管理的得失,一定程度上影响着房地产销售的业绩，可以说管理好案场绝对是一个锦上添花之举，它的重要性也越来越突出。如果能够对案场的管理能够更系统化、科学化，我相信这绝对会对以后的管理、发展带来非常大的帮助。
参考文献
一、TX公司简介
2010 年8 月正式注册的TX公司,注册资本额是1.8 亿元人民币,根据业内的世界通行最高标准T4 建造,是我国目前唯一一间获得T4 认证的信息服务商。TX公司的经营业务非常多样化,具体包括销售电脑硬件以及软件、提供专业的网络技术服务、提供系统集成与对接服务等。TX公司的结构设置非常简单,具体有:营销部、资源部、客户部以及财务部,各个部门的主要职能分别为:销售公司的产品以及服务、管理系统集成以及软件对接服务、处理客户的咨询与投诉等客户服务、真实记录会计信息与数据。
TX公司具体的销售业务整个过程为:营销部负责与客户接洽,并和客户磋商合同细节,最终敲定产品的销售价格,然后签订销售合同,并将客户的资料单独建立档案,上传到管理系统之中;客户部按照营销部上传的销售合同向资源部发送订单,并要求其根据订单要求配置相应的产品;资源部按照订单信息完成相应的资源配置;与此同时,财务部按照具体的合同信息开具发票并催缴销售款。经过笔者的实地调研,发现TX公司当前对销售业务的内控管理完全满足内控机制的要求,只不过对于应收账款以及销售合同的管理方面还存在一定的疏漏。下面,就以销售合同的管理疏漏为出发点,探究应该如何做好内控关键点的管理,进而提升内控机制的有效性。
二、TX公司销售合同管理现状
合同是交易双方关于产品交易所有约定的法律表现形式,是规范企业交易行为的重要保证,而且一旦交易双方发生了纠纷,那么合同就是解决纠纷的最佳法律依据。若企业没能管理好销售合同,那么不但会造成企业内部管理的低效盲目,经营活动风险的提高;还会令企业的应有权益得不到相应的保证。当前,TX公司在销售部业务人员和客户经过平等协商之后,会仔细列明合同的交易条款,并签订正式的销售合同,公司有统一的合同格式,一式六份,双方各执三份;其中,财务部保存一份、销售部保存一份、客户部保存一份。合同正式生效之后,交易双方会根据具体的条款开展合同管理工作。下面是笔者对TX公司销售合同管理情况进行的随机调查结果:
(一)销售合同管理现状
有一个这样的真实案例:TX公司将一处空置的机房出租给Y公司,双方经过磋商之后签订了租赁合同,合同约定:Y公司第1年承租TX公司空置机房的40%;第2年承租TX公司空置机房的80%;第3年承租TX公司空置机房的100%。合同约定的执行日期是2011年6月1日。可是,实际上Y公司比合同约定的时间早了两个月进驻,2011年4月1日就已经将服务器挪到了TX公司的空置机房中。于是,TX公司要求Y公司进行合同条款修改,把合同时间改为2011年4月1日开始,之后两年的顺延时点都是4月1日。之后的合同修改工作,TX公司觉得既然Y公司已经承认了提早入驻的事实,那么在修改的合同上盖章是迟早的事,就没有继续跟踪之后两年的顺延时点变化的修订。于是,在结算租赁费用的时候,交易双方就2012年以及2013年的顺延时点存在分歧。但是因为TX公司并没有Y公司盖章的修改条款补充件,所以无法追讨应有的权益,只能按照初始的合同,损失了两个月的租金收入。
通过上面的案例不难看出,因为没有管理好销售合同,为企业造成了意外的经济损失。笔者对TX公司当前的合同管理情况进行了如下表的调查,并对调查结果进行了评估:
在笔者的调查过程中,发现抽查到的合同都进行了规范的审批程序,而且相关部门也进行了备份存档,但是,还是有下列问题:有1 份合同没有客户的盖章;还有时长超出1 年的销售合同;另外,TX公司并没有建立起合同执行控制机制。
(二)导致销售合同管理问题的原因分析
笔者在梳理TX公司整个销售合同管理流程之后,发现导致管理问题的原因主要有:
(1)TX公司刚刚成立不久,因此还处在起步初期,为了扩大业务规模与占领市场份额,公司关注的是市场与销售行为,公司上上下下都无形中秉承着“所有工作都是为了实现更好的销售目标”这一经营理念,相比起静态的合同管理,公司更加重视的是销售额的增长速度与幅度。
(2)公司将重要资源都集中投放到了营销部,令其在公司中属于很“大”的部门,全权负责销售合同的全过程,因为需要注意与管理的环节太多,而且整个合同的签订过程有时需要很长时间,所以管理中难免存在疏漏。另外,营销部具体进行销售合同的管理时,不但是合同的签订人,还是合同的审核人,因此监督机制完全处于空白状态,导致了管理中的盲区。
(3)TX公司暂时还没有完善的信息管理系统。当前,TX资源部是基于O SS系统配置各项产品与服务资源的;财务部则基于用友财务管理系统做账;营销部则基于CIM系统进行客户以及合同的管理。很明显,各个部门的系统之间缺乏有效的衔接机制,导致数据在部门之间的传输非常低效,从而缺乏相应的监督管理辅助。
三、TX公司销售合同管理改善建议
(一)理顺销售合同管理流程
通过笔者的调查分析,认为销售合同并不是静态的管理对象,应该将合同管理贯穿于产品销售的全过程,具体流程如下:
(1)准备环节。具体可以拆解为:初步洽谈交易事项→达成销售意向→针对具体的交易价格、交货方式、回款方式等磋商→按照公司的统一合同模板,填充合同的详细内容→合同进入审核阶段。
(2)签订环节。按照上环节的磋商结果,交易双方签订正式的销售合同。
(3)履行环节。双方盖章合同即生效,生效以后交易双方就需要按照合同的约定履行自己的义务。另外,公司还应该做好合同执行的管理工作,并对合同执行情况进行科学的评估。
(二)明确销售合同管理过程中的风险
具体有:
(1)文本风险。如果公司设定的合同模板中有重要约定事项的疏漏或者措词方面存在歧义,就很容易导致TX公司的正当权益受到损害;另外,如果TX公司未与交易对象签订销售合同,同样也有可能造成公司资产的损失;如果合同约定的事项违背了国家的法律,那么不但会导致TX公司受到主管部门的严厉处罚,造成经济损失,还会严重影响企业的声誉,进而打击企业的竞争力。
(2)审批风险。如果TX公司审批合同的过程不规范,存在越权审批的情况;或者公司未严格管理好合同印章,导致那些不符合公司管理要求的合同也同样盖上了印章;或者合同签订之后,随意改动其中的条款;或者合同保管不善,导致信息外泄或者合同遗失等。
(3)执行风险。合同的执行过程中,同样也有可能产生各种风险。不论是合同的履行还是合同的变更以及终止,都有可能导致公司蒙受一定的经济损失,因此,一旦发生上述的情况,公司必须积极采取应对措施,力争将自身的损失降至最低。
(三)设计合理的销售合同内控机制
具体如下:
(1)TX公司应该在管理理念中加入“诚”“信”二字,具体怎样做到,当前最需要做的就是设定合理的管理目标。企业的治理结构中,最高级别的就是董事会,董事会掌控着企业整体的发展方向与战略,因此,关注的是长期发展,自然设定的管理目标也应该系统化、合理化、务实化,不能只看重眼前利益,聚焦于短期的经营数据。 公司的管理层受到董事会的直接领导,并向董事会汇报管理工作,管理层具体的工作职责就是将董事会制定的公司发展目标分解为更加细致、更加具有针对性的分目标,让这些目标不但能够推动公司经营业务的发展,还能把信用风险稳定在可控水平之内。另外,管理层需要谨慎做出承诺,一旦做出了承诺就必须尽量遵守,从而让客户对公司产生信任感;在公司内部也要积极培养诚信为本的人文氛围,借助常规的管理工作,向员工灌输诚信经营的企业经营理念,并将风险防范意识牢牢植根于员工的脑海中。
(2)基于TX公司当前内控体系,可以在管理销售合同的过程中,重点关注以下方面:首先,TX公司提供的产品和服务与普通企业有很大区别,而且客户群都是企业个体,销售过程中必须明确约定服务的起始时点与时长,以及所需提供的相应资源,销售合同必须双方盖章。合同签订好了之后,TX公司会按照合同的约定向客户提供相应的服务,而且已经提供的服务客户必须签字确认收到,并盖上合同章,以表示TX公司已经完成了合同约定的部分事项。其次,完善合同印章的管理。TX公司应该安排专门的部门负责管理印章,并将已经得到审批盖章的合同,归档分类管理;如果是金额巨大或者对公司发展影响深远的合同,必须请交易对方的授权人到场当面签订盖章,若是需要TX公司先盖好章之后寄给交易的另一方,那么除了在合同指定的盖章位置盖章之外,还必须在合同的每页之间盖上骑缝章,以免出现对方私自修改条款的情况;如果双方在谈判之后,书面合同未能及时准备好,无法立刻签订的,必须在合同准备好的第一时间进行补签;合同签订以后,公司应该安排客户部管理好交易对方的资质以及合同副本;财务部留存一份进行收款备案,合同的正本则交由营销部存档;TX公司需要对合同高度保密,严禁公司人员泄露任何合同中的信息,违者将追究其责任,必要时还应采取法律手段。再次,必须保证销售合同文本的严谨性。TX公司应该安排专业人员进行合同文本的审阅,确认其中的价格、数量等信息不存在歧义,而且意思表述清楚。当前,TX公司暂时还没有专门的法律人员,因此,需要聘请专业的律师到公司进行合同中约定的权利以及义务的确认;财务部则负责审阅付款相关的合同约定事项;客户部则审阅售后服务条款。第四,明确不同级别管理人员的审批权限。因为TX公司的销售行为都是发生在签订合同以后,所以其会按照客户具体的订单信息进行资源与服务的配置,因此在明确不同级别管理人员的审批权限时很难按照金额给定权限。这时候,笔者建议其可以把审批权限划分为两部分:即授信金额以及销售实价。具体说明的话,如果合同约定的销售实价低于公司报价的60% ,或者授信金额高于50 万元人民币,那么就需要营销总监亲自进行审批;如果合同约定的销售实价高于公司报价的60% ,但低于公司报价的80% ,或者授信金额在10 万元至50 万元人民币之间,那么营销经理有权进行审批;如果合同约定的销售实价高于公司报价的80% ,或者授信金额低于10 万元人民币,那么营销人员有权进行审批。不过,这里需要注意的是,上面探讨的审批权限完全是针对营销部内部来说的,合同必须还要经过其它部门以及公司总经理的最终审批。如果公司因为经营的需要,要改变合同模板,那么一定要聘请专业法律人士进行审阅,确定没有法律漏洞的情况下才可以正式使用。合同的审批过程涉及的部门很多,而且每个部门的审批都需要一段时间,因此,若是每个部门都拖拉一点的话,那么合同的履行肯定会受到严重的影响。笔者建议TX公司设定合同的审批责任时间,针对当前的业务特点,合同在每个部门的审批时间不可以超过3 天,一旦超出了时间上限,营销部可以进行提示,如果该部门仍然继续拖延,那么就需要直接进入下面的审批环节,当然,未会签部门在合同中的责任不会获得豁免,公司默认其审批通过了合同的各项条款,若是将来合同的履行过程中出现了问题,那么未会签部门同样需要承担相应的责任。第五,分离销售合同管理中不同权限人员的岗位。为了提升销售合同的管理效率,TX公司应该将审批、执行、监督的岗位分离开来,绝对不可以一人兼多职,这样可以有效避免权力交叉而产生的渎职以及舞弊行为,降低公司销售合同管理过程中的风险。第六,完善合同违约处理机制。合同在履行的过程中,由于受到很多因素的综合影响,因此,未必都能顺利执行到最后,出现变更或者违约的情况,有时也是正常现象。针对这种情况,笔者认为,TX公司需要做好与当事人的协商工作,尽量争取达成一致,从而将损失降至最低。至于具体的合同纠纷处理,则需要根据纠纷情况,进行相应的处理;如果双方在履行合同的过程中有纠纷,那么可以按照合同的约定进行调节处理,若双方能够达成一致意见,则需要签署纠纷调节备忘录;若双方没能达成一致意见,则需要提交仲裁机构仲裁或者提出诉讼。
团队管理的重要环节
笔者认为，销售团队的管理分成了招聘、使用、激励等环节，具体如下：
第一：在销售人员的挑选上。传统的人海战术使企业迷信“三条腿的猫不好找，两条腿的人到处都是”这样的观念，结果不注意销售本身特质的挑选，而是模糊过关，不行就淘汰，看上去是合理的，但人员流动，同时也浪费了不该浪费的薪资成本。
但是，如果按“直复”的理念就不一样。从一定程度上说，销售员工也是我们企业的客户，同样要注意定位和精确，既然你做客户要挑选合适的目标，为什么你招聘员工不需要挑选合适的员工呢?所以，我们要通过性格测试(我比较常用的是disc)、笔试、电话面试，interview面试来严格把关，挑选出合适自己企业实际的人，从这点上，充分说明了员工数据库的重要程度。
在我所熟悉的电话销售领域，每6个人中只有一个适合做outbound型销售，那在招聘时就更要注意把关，所以建议企业里从一线的销售经理到HR部门都要学会基本的面试方法，以避免不必要的损失。
第二：在销售人员的使用上，按“直复”的要求，一切按效果说话，管理者应制定大家都共同遵守的业绩考核规则，一切按数字说话。搜房网的企业文化是“数字决定你的位置”，他们就是靠每年不断高涨的业绩指标，压出了一批精兵强将，也是这批销售奠定了中国房地产网络行业无人撼动的领先地位。套用王家卫的电影《阿飞正传》的一个经典台词，销售就像一只没有脚的鸟，当你选择了销售，就要承受不断提高的业绩标准，这当然痛苦，可真正做得好的销售哪个不是这样过来的呢?
第三：在营销与销售的配合角度上，按直复营销多媒介，多渠道推广的要求，销售管理者必须发挥多种管道，利用一切手段来发展销售，真正厉害的销售团队，管理者花在管理上的时间相对较少，大部分时间应该花在销售以及与客户的沟通上，所以必须建立多渠道的销售队伍，不仅包括专职的销售人员，还应发动一切可以发动的力量帮助企业做行销，包括兼职的团队，产品的宣传推广人员，网络部门，企业里的所有部门。中国最大的保险公司平安保险，公司从上到下，核心的任务都是销售，唯一的不一样是头衔而已，只有这样，企业才能基业长青。毛泽东为什么能打败国民党，从根本上说也就是一条，从群众中来，到群众中去，发动一切可以发动的力量，最终战胜了装备先进的国民党军队，这就是最经典的“直复理论”里多渠道营销的应用。看看我们身边的保险以及直销行业，为什么这两个行业的从业者这么多，这不是偶然的，根本上，也就是直复多媒介理论，即“泛媒体”推广的应用，人员也是媒介的一种形式而已。
第四：在销售管理制度的管理和执行方面，按“直复”的要求，任何一项修改和行动都必须通过事先的测试先进行验证，然后再大范围推广。但在我们实际的销售团队日常管理中，随意的变更管理方法都是非常常见的现象。
团队管理要克服的两大问题
在多年的服务客户的实际经验中，我发现有两个现象特别普遍。
一是随意修改考核制度，这是做销售团队管理工作的大忌。任何一项措施推出都必须有一段时间的适应和稳定，不可能想改就改，而应该令行禁止，否则管理者在下属面前没有任何的威信。下属也不知道到底应该做到什么程度才能确保自己应得的奖励。而有些管理者没有经验，一开始没有估计到准确的形势，也没有仔细核算过公司的人力成本，盲目地设定不合理的指标，后面发现问题了，才想到去改。但一旦修改，人心大乱，本来好好的形势一泄千里。
二是随意承诺，不注意场合。还没经过事实验证的计划和想法先执行下去再说，还没经过小范围讨论的决策开大会宣布了再说，结果出现问题了再不断地亡羊补牢。
为什么不一开始先在小范围测试一下呢?我估计是两个原因导致的。一个是管理者的性格和企业文化，中国很多的企业都是家长文化，领导老板说啥就是啥，结果导致下面的员工也随波逐流，没有自己的想法，总是看领导的脸色说话。一个是老板想测试，也不知道如何测试的方法。如果是这个原因还有得救。只要找到真正的高手用心学习，不足之处是可以避免的。
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