深圳城市更新情况调研报告

深圳城市更新情况调研报告（通用5篇）

深圳城市更新情况调研报告 篇1

中煤南方能源有限公司 王有华

一、深圳城市更新概况

深圳的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造，2009 年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）

城市更新的必然性1 ．土地资源稀缺 据 2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为 1993平方千米，除去农用地面积 906平方千米外，建设用地面积已达 934平方千米，占全部国土面积的 47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到 2020 年，深圳可新增建设用地仅为 42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。2 ．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为 600 万，据深圳市出租屋综管办统计，截止 2011 年 10 月底，深圳登记在册的非户籍人口 1280 万人，户籍人口 274 万人，全市实际居住人口已超过 1500 万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完

善相关基础设施，提升城市质量。3 ．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。4 ．历史遗留问题多

1992 年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过 1992 年、2004 年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至 2013 年底，深圳历史遗留违法建筑有 38 万栋，建筑面积约 4 亿平方米，约占深圳市总建筑面积 50%，通过城市更新部分可以理清产权。

（二）城市更新政策性文件 2004 年，深圳市颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009 年陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012 年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。

（三）城市更新进展情况 截止 2013 年底，全市已列入计划项目 407 个，总用地面积 35平方公里；完成规划审批 229 项，用地面积约 20平方公里；已签用地合同项目达 102 个，涉及拆迁用地面积 6.3平方公里，出让用地面积4.4平方公里，涉及建筑面积 1800 多万平方米；建设实施完成并上市销售项目 27 个，涉及建筑面积 600 多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。

二、城市更新问题 存在 分析

城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。

（一）旧改拆迁难度大 按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定：

“住宅类小区，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。2010 年最先试点的木头龙、南苑新村等 8 个老旧住宅小区改造，因达不到 100%业主的同意，至今无一成功推动；2013 年 3 月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。

（二）拆迁补偿标准高 城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终

开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地 100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到 3000 多平米，堪称全国之最。

（三）审批流程存争议

深圳更新项目审批要经过 40 多个部门，约需盖 200 个公章，操作过程寻租点多，容易滋生腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有失公平。

（四）市场主导隐忧重 深圳城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。一是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导致新的社会问题。

（五）开发商恶性 竞争 城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改

项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的 1:1.4，最后被政府叫停。

三、城市更新 发展 新趋势

2015 年 1 月 5 日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。

（一）城市更新仍是主流 2011 年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012 年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，2013年及 2014 年存量用地供应比例均在 60%以上。据业内人士预测，若深圳已批准的 400 余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳未来 20-30 年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。

（二）更新模式面临变革 深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行

拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

（三）更新速度可能放缓

2014 年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预计今后每年供应土地量稳定在 2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在 700 万平方米左右，进一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政府将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。

（四）开发模式趋向精细化

佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。

（五）产业用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日，深圳市规土委公布了《2015 年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，商住项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是深圳调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特殊时期的权宜之计，有待于深入持续的观察。

四、城市更新案例分析

据统计，目前参与深圳城市更新项目的地产商有 30 多家，其中，央企包括华润、招商、中航、中信、中粮和远洋；深圳本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越 5 家房企为旧改一线梯队，在深圳获取旧改土地总面积超1000 万平方米。（重点项目见表一）

表一

深圳市旧改重点项目统计表

项目名称

面积（m m2 2）

开发商

状态

预期业态

备注

蔡屋围旧改

36.8 万

京基集团

规划中

商业、住宅

黄贝岭旧改

万

深业集团

建设中

商业、办公

鹿丹村改造

4.71 万

中海地产

启动

住宅、商业

木头龙旧改

7.7 万

益田集团

停滞

住宅、商业

银湖三九片区更新

12.7 万

华润集团

建设中

住宅、商业

大冲村

280 万

华润集团

售卖中

住宅、商业

建筑面积

岗厦村旧改

20.5 万

金地集团

建设中

商业、居住

建筑面积

坂田城市广场

180 万

佳兆业集团

封盘

商业、住宅

建筑面积

((一))蔡屋围金融中心项目1 ．项目介绍 该项目位于深圳市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基 100 大厦及7 栋回迁楼构成，是集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合项目，总投资近50 亿元。项目建设用地约 3.6万平方米，总建筑面积 60 万平方米，容积率 12.33，赔偿拆迁面积约 16 万平方米，项目于 2003 年由罗湖区组织规划，历经 8 年于 2011年竣工。2 ．项目分析 2005 年 10 月，京基地产与蔡屋围股份公司被确定为实施主体，直到 2007 年 4 月深圳市国土房管局作出书面裁决，仍有 6 户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致。项目得以成功推进，一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日，京基与最后一位，即蔡屋围老街坊 12号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，780平方米的建筑面积共支付 1700万元货币补偿，在当时堪称为天价；二是京基让渡了巨额利益，京基100 项目的所有住宅部分，全部补偿给蔡屋围村村民；三是住宅项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。

（二）岗厦村旧改1 ．项目 介绍

该项目位于深圳中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约 22万平方米，总建筑面积达到 140 万平方米，其中包括 50 万平方米的住宅及公寓、30 万平方米的 Shopping-mall 及 20 万平方米的甲级写

字楼，是深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。2 ． 项目 分析

2006 年 7 月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》，至 2009 年 7 月底前，旧村被拆迁房屋的拆除工作基本完成。项目成功推进，主要是岗厦拆迁补偿方案相对成熟，共有“两个标准、三种模式、六种选择”，业主选择余地大。两个标准：一种是按面积划分：480平方米以内按1∶1 补住宅，超过 480平方米按 1∶0.88 补公寓；二是按层数划分：首层按 1∶0.9 补集中商业物业，2 层以上按 1∶0.9 补住宅或公寓。三种模式：即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。另外，岗厦村旧改造就了近10 个亿万富翁及 20 个亿万家族。

（三）大冲村旧改项目1 ．项目 介绍

该项目位于深圳南山区高新技术产业园，占地面积 68.4 万平方米，涉及 931 户原居民、280 多户小产权业主，约 7 万多租住人口的搬迁，拆除 1500 多栋建筑物，总建筑面积达 280 万平方米，包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等，总投资约 300 亿元。其中，约 110 万平方米的回迁物业已分期分批竣工交付。2 ． 项目 分析

2008 年，华润置地和大冲股份公司签署了合作开发框架协议，两者将利益捆绑在一起；2011 年 4 月，大冲村民签约率达到 98.9%，但仍有 10 户村民拒不签约，涉及物业 31 处，面积约 1.3 万平方米。拒

绝签约理由包括咬住股权问题不退让、提出必须解决家人的工作问题、提出拆一赔二的物业补偿或每平方米 4 万—5 万元的货币补偿等要求。

项目顺利推进，主要得益于开发商将利益与村办企业捆绑在一起，大冲股份公司算了一笔账，如拖延改造，村集体和村民每天的损失达 106.7 万元，拖延一年给村集体和村民带来的损失达 3.896 亿元。4 月 15 日，大冲股份公司召开全体股东代表大会，64 名股东代表以举手表决的方式全票通过《关于采取有效措施加快推进大冲旧改的决议》，决定在近期提请采取司法强拆措施，依法解决大冲 10 户拒签约户的问题。

（四）木头龙旧改项目1 ． 项目介绍

该项目位于罗湖区爱国路，始建于上世纪 80 年代，涉及多层住宅 61 栋楼，居民 1341 户。该项目占地面积大约 7.7 万平方米，总建筑面积约 65 万平方米，是罗湖区最大的城市更新改造项目。早在 2007年，木头龙小区部分业主自发组团考察，并决定邀请益田集团进驻木头龙，承担改造的市场主体； 2010 年被纳入深圳市第一批老旧住宅区类城市更新计划，但该项目经过 5 年的旷日持久的拉锯战，令政府、开发商和业主陷入了“多输”的困局。2 ． 项目 分析

目前超过 1100 户业主已签签拆迁补偿协议并搬离小区，但仍有200 余户坚守阵地，致使开发商不能获得实施主体资格。项目停滞原因一是未签约业主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就

近上学，质疑开发商实力及程序合法性等，但其核心诉求还是对开发商开出的 1:1.3 拆迁补偿标准的不满意；二是开发商在与大部分业主签署拆迁补偿协议后，对尚有住户的建筑物拆除门窗，激怒了未签约业主，导致谈判关系恶化；三是开发商主导旧改项目，政府缺乏成熟的协商机制，政府和开发商的各项规范程序申报时未能与业主保持及时沟通，缺乏透明度和公众参与度不足。

（五）鹿丹村改造 项目1 ．项目介绍 该项目位于深圳滨河大道边，作为深圳的大型福利住宅小区，涉及房产 24 栋，居民 1280 户，其中处级以上官员 250 人，离退休干部150 人。鹿丹村建造时使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蚀，大量钢筋裸露生锈，一些住户家中的楼板出现断裂。

2000 年 6 月，不堪“渗水危楼”之苦的 60 多位鹿丹村村民联名致信深圳市代市长，市长考察后，拍板 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民讨论，3 年内彻底改造完毕；2001 年，深圳市政府常务会议通过了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆迁补偿问题上一直有分歧，改造迟迟未能推进，鹿丹村改造被搁置下来。2 ．项目分析 该项目能顺利推进，主要得益于旧改模式的创新。一是以政府为主导，经市编办批复，由市住建局成立项目改造办公室，负责项目改造工作的具体实施，此举确保了项目改造区别于其一般商业化城市更新项目以营利为目的动机；二是在项目后期重建土地挂牌出让方面，在我国率先尝试采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品

住房建筑面积的办法；三是补偿方案最大程度保障业主权益，在补偿、回迁等关键问题上，综合运用市场和政策手段，制定了“房屋产权调换”（就地产权调换、异地产权调换）和“货币补偿”两种补偿方式，由业主自主选择。

（六）坂田城市广场 项目

1 ．项目介绍 佳兆业被称为深圳旧改专业户，拥有旧城改造项目 60 个，截至2013 年 3 月，其城市更新项目总占地面积超过 580 万平方米，项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其中超过 200 万平方米已完成政府立项.。深圳坂田佳兆业城市广场位于龙岗坂雪岗大道与布澜大道交汇处，占地约 30 万平方米，建筑面积约 180 万平米，依托周边高技术产业园，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业 MALL 于一身的大型都市综合体。2 ． 项目 分析

2014 年 12 月，佳兆业 4 个楼盘被锁盘，除掉已签预售合同和已备案的房源之外，共有超过 2000 套房源显示为“管理局锁定”，其中住宅 1930 套，商铺 267 套，这无异于一枚重磅炸弹，在深圳地产界引起了轩然大波。外界普遍认为，佳兆业能够迅速扩张并成为深圳当地的行业龙头，得益于其与深圳政府官员间的关系纽带，但这如同一把双刃剑，随着深圳市多名官员遭纪委调查，把佳兆业推到了风头浪尖，引发了公司债务违约风暴，城市广场项目遭遇了锁盘。

五、南方公司更新项目建议

（一）统筹规划开发项目

在深圳旧城改造的大背景下，南方公司所属房产作为集团公司不可多得的优质资产，必须抓住机遇，通过更新改造提升资产价值，使之成为新的经济增长点。南方公司要全面了解所属房产片区政府方面的规划设计，将公司开发计划与城市更新规划相结合，统筹规划、调整与完善房地产开发改造规划，针对自有房产实际情况，采取“委托开发、参股开发与自主开发”等不同的策略，实现公司房地产开发的利益最大化。

（二）谨慎进行自主开发项目 经过 30 的发展，南方公司培养了一批房产管理经验丰富，能够规避市场风险的管理队伍，但房产改造工作涉及政策层面及技术因素较多，项目前期论证和可行性研究相对专业，项目申报就要经过 40多个部门，约需盖 200 个公章，专业性极强，同时还可能涉及“暗箱操作”，所以说南方公司目前还不具备自主开发的条件，对于所属房产地块旧改项目应谨慎进行自主开发。

（三）稳妥推进工业区改造项目 为了提高产业土地供应、盘活现有资源、推动产业升级，新型产业用地改造可能成为未来深圳旧改的主流。梅林越华工业区改造项目，在专业地产公司的主导下，南方公司拟按照参股比例投资项目公司合作开发，八卦岭工业区国展项目，南方公司拟采用委托模式参与改造，但目前深圳房地产行业积累了一定风险，同时不确定因素增加，所以南方公司要控制好风险，稳步推进工业区改造项目。

（四）放缓住宅小区改造项目 相对于旧工业区、旧商业区和城中村改造，住宅小区因涉及利益

主体分散，利益诉求多样化，改造更为困难与复杂，2010 年深圳试点的 8 个老旧住宅小区至今无一成功实施，木头龙小区改造造成的尴尬局面与社会负面效应仍将持续发酵。2013 年 3 月，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建。鉴于以上情况，南方公司应适当放缓启动住宅小区的改造项目。

深圳城市更新情况调研报告 篇2

二、国内外城市更新经验启示

为了探求深圳城市更新的有效路径,我们不妨把目光投向有成功经验的其他国家和地区。英、美等发达国家因城市化起步较早,城市更新已经经历了近百年历程;中国台湾、香港等地区,城市更新的启动也超过五十年;同处珠三角的广州在三旧改造中也积累了不少成功经验。深圳作为大陆地区的先锋城市,应多学习并借鉴国内外城市更新的先进理念和经验,以待未来更好地引领大陆地区城市更新。

1、英国城市更新

(1)英国城市更新历程

英国是最早开始城市化的国家之一,其真正意义上的城市更新始于20世纪30年代的清除贫民窟计划。二战后,英国通过新城建设计划,在大城市周边建立了一系列卫星城。20世纪60年代,因城市人口郊区化,英国的城市出现了比较严重的衰退。更新政策从大规模清除贫民窟转向住宅整修和改善以及中心区商贸区的复兴,更新过程中的环境保护、文化继承以及保留历史悠久的街区和社会生活特色等问题被提了出来。

20世纪80年代,英国政府的城市更新政策有了重大的转变,以政府计划为主的城市更新政策转向市场引导与私人投资为主的城市更新政策。同时,公众逐渐参与到更新改造规划当中,城市更新由政府操纵的“自上而下”的方式过渡到“自下而上”的“社区规划”方式。

(2)英国城市更新主要措施

英国在城市更新措施方面主要有建立财政补贴制度及成立城市开发公司。财政补贴是英国政府推行更新改造计划的重要举措,与城市更新发展历程大致相同,也可分为三个阶段。第一阶段,清除贫民窟运动中,政府为大规模的住房拆迁重建提供住宅客体补贴,以消除住房短缺及提高市民的居住质量。第二阶段,在住房整修和改善计划中,政府转为需要住房改善的市民提供帮助。第三阶段,始于20世纪80年代,为弥补城市建设资金的不足,将私人投资吸引到内城改造中来,英国成立了城市发展基金,主要用作计划内的改造项目补偿金,弥补改造收益的不足,带动私人投资的积极性。

1980年,为实现内城复兴,英国成立了与特定城市区域对应的城市开发公司,担负吸引私人投资,改造内城,实现内城复兴的重任。城市开发公司隶属政府环境部,具有区域管理权,其经营活动不受政府干预。公司采取以市场为导向的战略,培育资本市场、土地市场和住宅市场等,利用国家公共资金的投入和一些优惠政策,如地方税减免、提供基础设施、减少规划控制等,刺激更多的私人资金注入到指定区。

2、美国城市更新

(1)美国城市更新历程

美国城市更新的规模巨大,历时近半个世纪。仅从1949年起算到1962年,总计有1201个处于不同阶段的更新项目,分布于全美国636个城市。1962年,人口10万以上的城市中79%拥有更新项目(摘自《美国联邦城市更新计划》第24页)。

美国的城市更新最早从大规模的清除贫民窟开始,以立法为标志,全国性的大规模的城市更新运动可以分为三个阶段。从1949年美国《住房法》实施开始,以清除平民窟解决民众住房为目的,开始了将近二十多年的全国性的大规模的城市更新运动。初期,主要实施政府主导,财政资助改造的政策。到1954年《住房法》颁布后,对城市更新政策进行修正,提出要加强私人企业的作用,地方政府的责任和居民参与,减少了政府投入。改造方式上从清除贫民窟逐渐转变为大规模的商业开发。中心城市重建,大部分重建用地用来建设商贸设施、办公楼或豪华高层公寓。1972年尼克松总统颁布“岁入分享”法案后,联邦政府实施“城市复兴”政策,联邦政府不再负责全国的城市更新,交由地方政府负责,同时取消或减少对“城市更新计划”的资助,大规模的城市更新改造接近尾声。

(2)美国城市更新主要措施

①政府主导。根据1949年住房法的规定,美国从联邦到地方都相应的成立了负责城市更新的专门机构,这些机构的职责权限都依法进行了明确。联邦政府专门成立了城市更新署,作为负责全国城市更新工作的领导机构,具体负责审批更新规划、拆迁和工程计划等。从联邦到地方政府,形成了一套分工明确,流程清晰的工作机制,有力地推动了全国性的更新改造运动。

②财政资助。从1949年的住房法实施开始到1954年,全国主要城市的更新改造资金主要来源是联邦和地方政府。国会每年根据更新计划确定联邦政府所应该承担的费用比例和年度拨款。政府主要是财政补助和贷款,而贷款有联邦政府直接贷款和联邦政府担保贷款两种,贷款的利息一般低于市场利息。仅1949年至1961年3月,将近14.3亿美元的公共财政资金投入到更新项目上。除了直接投入资金外,联邦政府和地方政府实施多样性的基于税收奖励措施推动更新改造的模式,采取多种方式对城市开发提供资助。1977年的住房和社区开发法,使用城市开发活动津贴来资助私人和公私合营的开发计划,使私人开发商和投资者获得至少等于投资在其他地方的一定水平的回报。同时,联邦政府还提供抵押担保,鼓励金融机构利用抵押贷款资金来资助更新项目。

③司法强拆。特别值得一提的是,美国为了顺利推进大规模的城市更新,依据著名的“宪法第五修正案”,通过大量案例,认为城市更新活动只要基于公共利益需要,并实现了对原所有权人的公平补偿,并经法定程序,可以赋予政府“强制收购权”。这一立法的措施,有效地推动了美国近20多年的全国性的大规模的城市更新运动。

3、台湾城市更新

(1)台湾城市更新历程

台湾的城市更新历程可划分为四个阶段。

第一个阶段是上世纪六十年代以前的城市化建设时期。这个阶段更新的目的是解决居住问题和提供就业岗位。拆除重建是主要更新方式。因政府部门消极介入,城市更新主要由民间自发形成的中小型开发商,以预售和合建改建的方式完成了部分地区的旧房改造。

第二个阶段是上世纪六十年代中期至八十年代初期。地方政府开始主导城市更新,更新项目主要包括对违章建筑的清查、公有宿舍/旧屋村改建和旧市区改建等。但由于这一时期配套法律法规不健全,造成行政管理上的权责不清,使得都市更新缺乏可见绩效。

第三个阶段是上世纪九十年代初期至本世纪初,是对城市更新单元规划的探索期。这阶段以1998年台湾正式立法颁布《都市更新条例》为标志。在该条例中首次提出以“都市更新单元”为单位实施城市更新,并建设了一整套关于更新单元的划定、实施更新的门槛限制、容积奖励、融资制度等相关配套设施。但由于申请门槛高、审议程序复杂等原因,初期效果并不明显。

第四个阶段是2006年至今的积极奖励民间参与更新时期。自2006年开始,台湾为吸引更多民间力量注入城市更新事业,对《都市更新条例》做了大范围的调整,通过降低门槛、缩小更新单元面积、简化审批流程等多项措施吸引私人资本,解决都市更新效率低下等问题,并通过调整容积奖励、税赋减免等诱因方式,寻求民间力量加速城市更新。同时积极开发不动产证券化等多种融资方式,解决更新中的财政问题。

(2)台湾城市更新主要措施

台湾在借鉴欧美等地城市更新经验的基础上,经过近四十年的实践探索,建立了一套有效的城市更新实施策略,主要包括以下几个方面。

第一,建立完善的法律体系。1998年台湾正式立法颁布《都市更新条例》,并在随后的几年时间中不断完善修正,使之成为城市更新单元规划的法律体系。各地方政府依据自身城市发展需要分别制定了《地方自治条例》。同时,为配合都市更新的顺利进行,台湾政府在1999～2000年间相继通过10项相关子法,如《都市更新建筑容积奖励办法》《都市更新容积转移实施办法》《都市更新权利变换实施办法》《都市更新条例施行细则》等对更新单元规划作了实操性的程序要求和补充。

第二,对拆除重建类城市更新类型进行细分,实施差异化政策。台湾《都市更新条例》根据更新的急迫程度(土地与建筑物的状况)划分为优先划定更新单元、迅行划定更新单元和自行划定更新单元三大类,并实施不同的政策。前两类的更新类型一般是由政府主导,且对权利人同意比例要求较低(前两类的要求权利人同意比例达到10%即可申请,达到50%即可立项;而对于第三类的则要求权利人同意比例达到三分之二才能获得申请资格,达到80%才可立项)。此外,对前两类城市更新政府还有专项资金资助和奖励容积率等配套政策来进行鼓励。在权利人比例计算方面,当单一权利人比例偏高时不计入内,仅仅对其他权利人进行比例测算,避免“一权独大”导致权利人真实意愿被掩盖。

第三,多种奖励引导民间自主更新。台湾通过对实施者提供容积奖励等各种奖励手段,引导实施者增加对更新单元内或周边的公共服务的贡献,使更新朝公共利益最大化的目标发展。如根据《城市更新容积奖励实施办法》等其他相关法规,对更新单元内提供了更多公共设施、公共空间或保留原历史风貌及扩大更新单元规模、缩短更新时序等给予一定的容积奖励。政府还对单元中贡献公共产品的实施者予以各种形式的直接或间接鼓励和扶持,包括帮助民间资源顺利进入开发阶段所设置的快速审批程序,提供规划设计技术服务和业务指导,协助制定财务计划等;同时为满足银行融资和市场筹资的需要,对民间参与更新建设所面临的借贷困难,政府给予适度的贷款担保及延长还贷,以政府信誉作为民间开发取得顺利进行的有力担保。

第四,以“多数决”体现民主公平。针对在城市更新拆迁过程中涉及的少数房产所有者抵制所带来的困难,台湾政府以“多数决”实现民主公平的更新决策。对未能取得全体所有权人同意的单元,可经更新单元范围内超过多数比例的产权人同意(根据单元所在更新地区需要实施更新的迫切程度,设置不同的多数决比例)而实施。如《都市更新条例》中明确了“协议不成立者,得由实施者检具协议合建及协议价购之条件、协议过程等相关文件,按征收补偿金额预缴承买价款,申请该管直辖市、县(市)主管机关征收后,让售予实施者”。在《都市更新条例》的第26条、第32条中再度明确了“提起诉愿一政府都市更新审议委员会调解一主管机关调处一法院强制执行”这样一个决议方式。

4、香港城市更新

(1)香港城市更新历程

香港的城市更新历程可分为三个阶段。

第一阶段:1988年前的市区重建,以市场为主导,政府“积极不干预”。

1960年前,香港政府本身极少介入旧区重建和改造,让私人发展商自发在市场中寻找重建机会。1960年后,鉴于老旧市区环境的日益恶化,政府开始采取一些专项举措试图改善市区物质环境,主要包括上环城市更新试点项目(1969)、环境改善区计划(1973)、市区改造计划(1974)以及综合发展区计划（1978)等等。然而,由于这些计划规模十分有限且为临时性质,在政策体系、机构设置和实施机制等方面缺乏有效的制度支撑,在项目实施、管理和协调方面产生不少问题,使得这些项目总的收效十分有限。

第二阶段:1988～2001年的土地发展公司（LDC)时期,以市场为主导,政府有限度介入。

到了上世纪80年代,以低层楼宇为主、重建难度小的旧市区已基本上被以赢利为目的的开发商重建完毕,而剩下不少以高层、高密度为主的残旧地区,因征地难度大、财务可行性低而令开发商失去重建兴趣。这使得长期单靠市场机制进行调节的香港市区重建陷入困境。此时政府才开始意识到公共部门有必要发挥更积极的作用,去填补因私营部门退出市区重建而留下的空白。于是,1988年成立了土地发展公司（LDC),作为法定公营机构,专责市区重建事业,以推动香港的市区重建进程。这标志着公共部门对市区重建正式的、有限度的介入。然而,LDC虽为公营机构,但仍然以完全市场准则运营。政府并未给予LDC实质性的财政支持,只在其成立初期提供了一小笔仍需归还的贷款(仅3100万港元)作为启动资金。为顾及其自身的财务平衡,LDC采取与私人发展商相类似的商业运作模式,将焦点放在那些具有赢利性的项目,而回避了那些真正迫切需要重建、但财务不可行或拆迁难度大的地区。总的来说,LDC模式的市区重建以地产开发为导向、以财务可行性为首要考虑因素,进度缓慢、项目零散,总的收效并不理想。

第三阶段:2001年起的市区重建局(URA)时期,强化政府主导作用。

2001年市区重建局（URA)成立,这是城市更新体制改革的产物。与LDC时代相比,以URA为主体的城市更新政策框架在管理架构、实施战略、财务机制、规划程序、土地征用、赔偿安置、社区利益保障等方面做出了改进。通过这些新的举措,体现了政府城市更新领域的一种新思维、新趋向,即市场机制前提下政府角色的强化、全面化城市更新理念的主张以及“以人为本”的城市更新价值观的初步形成。

(2)香港城市更新主要措施

在土地发展公司(LDC)时期,香港政府对于财务可行性不佳的旧改项目,政府按照私人协约方式另外批出空置用地给实施主体,无利可图用地改造所引起的亏损可由开发有利润的用地得到利润来抵消。

市区重建局（URA)成立后,在保持市场机制为主导的前提下,进一步强化了公共部门对城市更新的责任。首先,财务方面,由于原LDC在项目中的巨额亏损,URA成立之初就面临严重的财务危机。政府提供了1 00亿港元的拨款,为URA开展前期项目提供启动资金,另外还豁免URA项目的地价款和其他税费。其次,在征地、拆迁补偿方面,政府赋予URA向政府申请直接征用土地的权力,目的是减少征地难度,促进重建效率。

在强制拆迁方面,为推进城市更新工作,香港酝酿数年历经艰辛,与1999年6月7日颁布实施《土地(为重新发展而强制售卖)条例》,规定改造主体收购到小区90%物业产权后,如出现“钉子户”,改造主体可以“钉子户”侵犯总体利益为由向法院起诉,要求强制搬迁。2010年4月1日根据现实情况对上述条例进行了修订。修订后的《土地(为重新发展而强制售卖)条例》(香港法例第545章)将以下三类地段申请强制售卖的门坎由90%业权降至80%业权:地段上每个单位各占该地段不分割份数的10%以上;地段上所有楼宇的楼龄均达50年或以上;地段并非坐落于工业地带,而地段上的所有大厦均为楼龄达30年或以上的工业大厦。即上述三类地段申请强制征收土地的门槛只需取得80%的业权同意。

在补偿标准方面,香港则提出了以同地区、同面积、同条件的7年楼龄的住宅单位市场价格为基础进行赔偿。

5、广州猎德村改造的经验

为突破城镇建设中土地资源的瓶颈,2009年以来,广东省全面推动实施了“三旧改造”规划。与深圳同处珠三角地区的广州,在“三旧改造”积累了不少成功经验,尤其是猎德村改造模式值得深圳学习借鉴。

猎德村改造是广州启动改造的首个城中村改造项目。政府拟先从猎德村入手,吸取经验再着手同处CBD的冼村改造。猎德村改造规划为东西南三个片区,拆除后分别建成村民安置区、商业区(融资用于弥补改造成本)及村集体留用酒店(用于村民分红)。市政府负责项目的拆迁、回迁房建设,并指定土地开发中心组织代征代拍,将西片商业用地拍卖所得款,用作项目改造资金。

在拆迁补偿标准方面,合法面积按等比例补偿,阶梯式补齐。被拆迁房屋有合法产权部分的建筑面积以回迁安置后关门面积计算,以1:l比例补偿。非法建筑房屋视情况给予一定补偿。超出部分按相关评估价格购买。阶梯式补齐价款:按产权证所载基建面积,二层以下按两层,三层以下按三层,四层以下按四层进行补偿,四层及四层以上的房屋按房产证所载面积补偿。

此外,猎德村改造过程中也诞生了全国首个通过司法程序处理“钉子户”问题的成功案例。在猎德村拆迁已近尾声时,猎德经济发展有限公司以损害公共利益为由,把四户“钉子户”告上了法庭。在经过天河区人民法院一审、广州市中级人民法院二审后,广东省高级人民法院做出最终裁决,依据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条“因乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后可以收回土地使用权”之规定,依法支持了猎德村经济发展公司要求收回宅基地使用权、被拆迁户交回房屋予以拆除的诉讼请求。最终,猎德村按照《补偿安置方案》规定的补偿标准对被拆迁户进行了补偿,被拆迁户也将房屋腾空后返回给村集体。

猎德村改造的成功经验可以总结如下

第一,政府高度重视为项目成功实施奠定了坚实的基础。广州市政府将猎德村改造定为CBD地区旧村改造的样板工程,并最终确定了“市、区政府主导,以村为实施主体”的总体改造思路。第二,制定合理的拆迁补偿标准对推进项目顺利拆迁、维护社会稳定具有重要意义。在猎德村改造中均对合法建筑面积按等比例进行了补偿置换,而对非法建筑部分则视情况进行处理。这种做法在一定程度上减少了回迁量,有助于提高改造后的环境品质;同时也很大程度上消除了因拆迁带来的贫富差距,同时起到了遏制违法建筑的作用。第三,通过司法途经解决“钉子户”问题,保障了项目的顺利实施。猎德村改造中的“钉子户”问题最终通过司法途经得到解决,这不仅保障了项目的顺利实施,更重要的是为国内其它地区解决“钉子户”问题指明了一条方向。

6、深圳渔农村、大冲村改造的经验

深圳市自1993年启动旧城改造以来,也有不少更新的成功案例,值得我们总结。

(1)渔农村改造

渔农村位于深圳皇岗口岸区,与香港落马洲隔河相望。2005年5月22日,渔农村将16栋高层建筑集中爆破拆除,由此拉开了深圳市城中村改造的序幕。该项目占地面积29451.6平方米,改造后成为集商业、酒店、住宅、公寓等多功能为一体的城市新社区,充分展现特区门户形象。

作为第一个整体拆除重建的城中村改造项目,政府对渔农村改造高度重视,采取“政府主导、市场运作”的方式成功实施了改造。一方面,在项目改造前政府采取强有力的措施制止了违法建设。福田区有关部门、街道办联合组成工作组,对村内所有违法施工现场断水、断电、没收施工工具;对违法施工的施工队、包工头,运用法律手段追究责任;由交警部门在村口设点,严禁搬运施工材料。另一方面,区委、区政府抽调28人组成工作组,入驻渔农村,就拆迀补偿标准与村民进行谈判,实行“包干到户”式的说服签约工作。经过长期谈判,工作组与村民最终达成了“9 9 8 2”的拆迁补偿标准:第一个“9”为原有建筑拆赔比为0.9;第二个“9”即8层以上(含8层)违法抢建建筑赔付率是0.9;“8”即7层(含7层)以下违法抢建建筑赔付率为0.8,损失部分由个人承担;“2”即改造期间,开发商补偿给村民每月每平方米房租20元。此外,在利益平衡方面,政府起到了积极的协调作用。按当时规定,深圳市旧城改造容积率一般为4.0,但此项目4.0的容积率无法满足渔农村改造中村民和开发商的利益平衡,使项目无法推动。为此,福田区委、区政府积极主动协调,在深圳市委市政府的大力支持下,通过扩大改造用地范围,将改造规划方案的容积率调整至5.8,从而使制约渔农村改造的容积率问题最终得以解决。

(2)大冲村改造

大冲村旧村改造项目位于南山科技园东区,紧邻深南大道,是目前深圳市最大的城中村改造项目,改造面积达68.5万平方米,涉及已建成近1500栋农民房(约110万平方米),原村民约1000户,居住人口超过7万人。改造后,该片区将成为集办公、酒店、大型商业、住宅为一体具有国际品质的都市活力新型社区。

在项目改造中,面对近1000户的原村民,大冲村改造曾创造了三个月私人物业集中签约率达97%的辉煌成绩。这一方面是实施主体——华润集团前期扎实基础工作的结果;另一方面,也与政府高度重视、积极参与密切相关。

作为深圳市最大的城中村改造项目,大冲项目改造一直得到市、区有关部门高度关注和重视。2008年,南山区政府组建了约30人的“南山区政府驻大冲旧改工作组”,全体进驻大冲办公,协调拆迁谈判。2009年,南山区政府组建了“大冲旧改指挥部”,区相关领导全职参与,积极推进大冲旧改私人物业确权查丈工作,为启动私人物业签约做准备。“大冲旧改指挥部”还从街道办、重建局、纪委、教育局、工会、妇联、政协、租赁所等部门抽调人员组建政府驻点组,做群众工作,并与华润集团、大冲股份公司组成了100余人的拆迁团队,使项目拆迁谈判工作得以顺利推进。

(3)渔农村、大冲村改造的成功经验

无论是“第一个旧改项目——渔农村项目”还是目前“最大的旧改项目——大冲村项目”,政府的高度重视及积极参与是项目得以成功实施的关键。面对城市更新中的难点一拆迁谈判工作,政府均从相关部门抽调人员组成了驻村工作组,专职做村民思想工作,在市场实施主体与村民间起到了很好的桥梁联接作用。此外,政府在平衡各方利益方面也发挥了重要作用,既保障了村民的所得利益,也使市场实施主体获得了合理的开发利润。

7、国内外城市更新经验启示

从国内外城市更新的成功经验中,我们可以得到一些有益的启示。

第一,加强并完善立法是推进城市更新工作的有力保障。

不论是立法先行的美国城市更新运动,还是建立了相对完整的更新法律体系的台湾、香港,都将更新改造中的矛盾和问题纳入法制化轨道解决,让城市更新有法可依,有助于建立良好的市场秩序,确保公平正义。

第二,政府是城市更新工作中不可或缺的重要角色。

从国内外城市更新历程来看,无论是由政府、私人团体和地方团体三方共同实施更新的英、美国家,还是政府与民间资本合作的台湾,以及成立市区重建局统一管理主导城市更新工作的香港,都用事实证明了在自由竞争市场经济环境下,一定需要政府在城市更新工作中扮演重要的角色。从深圳本土渔农村和大冲村项目的改造结果也可看出,政府充分发挥领导、统筹和协调作用是项目得以成功实施的关键。因此,政府作为统筹各方利益的主体,只有当其积极有效介入具体更新项目后,利用公信力,协调组织各方利益群体,才能使项目中难点及个性化问题得以解决,从而使项目得以顺利推进,提高项目实施率。

第三,实施财政补贴、税费减免、容积率奖励等措施是国内外政府吸引社会资本投资城市更新的重要手段。

研究表明,英国成立了城市发展基金,用作收益不足的计划内改造项目的补偿金,以带动私人投资的积极性;美国城市更新运动前期几乎60%以上资金由联邦政府筹措资助,后期使用城市开发活动津贴来资助私人和公私合营的开发计划;台湾则通过降低项目门槛、容积奖励、税赋减免、给予适度的贷款担保及延长贷款期、简化审批流程等措施来积极吸引社会资本。因此,通过实施财政补贴、税费减免等激励政策来吸引社会资本投入城市更新,在一定程度上可弥补地方政府因财力有限造成的城市更新投入不足,有利于加快更新项目的实施,改变城市面貌和促进地方经济发展。

第四,制定合理的拆迁补偿标准是更新项目顺利推进的首要条件。

不论是香港以同地区、同面积、同条件的7年楼龄的住宅单位市场价格为基础进行拆迁的赔偿方案,还是广州猎德村和琶洲村改造时,非法建筑有限补偿的做法,都在一定程度上缩小了因拆迁导致的贫富差距,更为重要的是对于规范市场拆赔行为,消除部分业主对拆迁赔偿的过高预期,使城市更新合理有序开展起到了重要作用。

第五,实施“强制收购”妥善解决“钉子户”问题,是更新项目顺利推进的关键。

美国的“宪法第五修正案”下的司法强拆,台湾实施“多数决”制度,对“钉子户”采取强制更新;香港政府则实施强制售卖,上述国家和地区都从立法层面解决了“钉子户”问题,既能维护大多数业主的合法利益,又能在不失公平的前提下进行强制更新,不仅能化解拆迁矛盾,同时也能降低更新项目改造成本,提高项目的实施效率。

三、对深圳可持续城市更新实施机制的思考

当前,深圳市城市更新中遇到了诸多问题,如何使深圳城市更新走出困局,步入可持续的发展轨道,在借鉴国内外城市更新成功经验的基础上,笔者对深圳市可持续城市更新实施机制提出以下建议和设想。

1、加快并完善城市更新立法,提高政策的系统性和配套性

随着城市更新工作的深入推进,各种矛盾和问题逐步显现,社会各界对城市更新立法的呼声日渐强烈。目前深圳市正在开展《深圳经济特区城市更新条例》的立法研究工作,但更新条例的出台尚无具体的时间表。因此,加快城市更新立法,使城市更新有法可依,依靠法制保驾护航,对城市更新工作的顺利推进有重大意义。

此外,在加快推进立法工作的同时,还应加强相关配套政策的制定,如制定详尽的更新鼓励措施、征收补偿标准、实施决策机制等,提高政策的可实施性,使之形成一套环环相扣的政策体系,进一步完善政策的系统性和配套性。

2、细分更新类型,制定差异化的项目实施政策

针对《更新办法》对拆除重建类城市更新的规定不够细致且缺乏有效实施指导的问题,建议深圳在借鉴台湾做法的基础上,根据实际情况,按更新项目的急迫程度、实施难易度等对拆除重建类城市更新进行细分,制定差异化的项目实施政策,并明确政府在各类更新中是起主导还是引导作用。如在项目准入门槛方面,可为近期急需实施或因公共利益贡献较大造成经济可行性差的项目制定较低的准入门槛,以加快项目实施或吸引社会资金投入。同时,也可为不同类型的更新项目制定不同的审批流程及财政补贴、税费减免等鼓励政策,以便更好地推进城市更新工作。

3、政府积极参与,充分发挥统筹协调作用

《更新办法》中明确了“政府引导、市场运作”等原则,在深圳市城市更新实践中,政府更多地是在政策制定、计划和规划审批中发挥作用。面对城市更新项目实施效率低下及市场自行无法解决的问题,政府应积极发挥行政职能,切实起到统筹、协调、引导和监督作用。

目前应该重点推进以下四方面工作。首先优化管理机构设置、简化审批流程。一方面,单独设置统领全市城市更新工作的行政职能机构——更新局或者重建局,其行政级别可以设置为市局级,以便能更加有效地组织协调跨部门的更新工作,提升行政效能。其次,结合精简机构,实施权责清单之际,全面审视梳理全市的审批流程,通过明晰权责清单等方式,合并审批项目、减少审批环节、联合办公、压缩时限,进一步提高审批效率。重点是规范街道一级审批事项,设置审批时限。再者,应在进一步细分更新类型的基础上,制定差异化的审批流程,针对重点项目,适当压缩审批流程和审批时限。可以筛选一批公共利益贡献大的项目,由政府主导进行更新改造。最后,应加快出台旧住宅区改造的实施细则,并尽快启动急需改造的旧住宅区更新项目。

4、实施财税等激励政策,提高项目经济可行性

对于因公共利益贡献大或征地拆迁难度大,造成经济可行性差的项目,建议政府借鉴台湾等地区成功经验,结合不同的项目类型及实施改造的迫切程度,一方面加大政府资金投入,另外一方面制定具体的激励政策来吸引社会资金。可以通过财政补贴、税收减免、发行债权或基金、提供贷款担保、延长还贷期限等手段直接或间接进行资助。在项目审批方面,通过降低项目准入门槛、设置快速审批流程、容积率奖励、容积率转移、适度降低规划控制要求等方式来吸引社会投资。

5、制定合理的拆迁补偿指导标准,规范全市拆迁工作

为改变目前补偿标准完全市场化情况下,更新改造主体无序竞争、权利人相互攀比恶性竞争的混乱局面,可借鉴国内外实践经验,尽快制定合理的拆迁补偿指导标准。在制定拆迁补偿指导标准时,建议规定回迁面积只按合法建筑面积计算,并结合不同地区、不同的项目类型及实际建设情况,规定不同的回迁比例;对违法建筑视其具体违法情况,区别对待,坚决杜绝与合法建筑享受同等补偿待遇的情况发生。

此外,政府还应加强完善房屋产权登记制度,明确合法建筑类型及标准;加大查处违法建设力度,提高违法建设成本,消除个别业主对非法建筑在拆迁补偿中的过高预期,从而缩小因拆迁导致的贫富差距,实现社会公平正义。

6、通过立法解决“少数派”问题,探索强制收购更新模式

针对同宗土地业主共同事项的决策采取多数决,而少数不同意见者如何处理的问题,应该尽快立法解决。可以借鉴香港、台湾的经验,当项目赞成改造的业主达到一定比例时,针对少数业主的房屋产权,政府或者改造主体可以按照法定程序,在确保持反对意见的少数业主合法权益以及得到公平合理补偿的基础上,进行收购。希望深圳能够利用特区立法权,尽快推动立法,通过制定相应的地方行政法规来赋予更新主体强制收购权,将更新实施中的“少数派”问题纳入法制化轨道上来解决,化解社会矛盾,维护社会公平正义的同时,加快推进更新项目的实施。

7、成立行业组织,加强行业自律

在城市更新社团组织建设方面,强烈建议成立深圳市城市更新企业协会。由全市参与城市更新的开发经营企业自愿组成同业协会,搭建政府与企业之间的沟通桥梁,帮助政府进行法制化宣传,进行行业自律,规范行业秩序,建立诚信档案,发挥自我约束的行业监督作用,进一步促进行业健康发展。

结语

深圳有限的土地资源和强劲的发展需求间的矛盾推动着城市更新制度上的创新,“向制度创新要发展空间”是深圳市城市更新转折之路的必然选择。未来深圳可持续城市更新将建立在推进更新立法、制定差异化实施机制、提高审批效率、平衡各方利益等一系列制度性创新的途径上。笔者抛砖引玉,不当之处在所难免,希望与同行专家交流,共同为深圳城市的发展做出贡献。

“ 单独设置统领全市城市更新工作的行政职能机构——更新局或者重建局,其行政级别可以设置为市局级,以便能更加有效地组织协调跨部门的更新工作,提升行政效能。 ”

深圳市城市更新办法实施细则 篇3

（征求意见稿）

第一章 总则

第二章 城市更新规划与计划

第三章 综合整治类城市更新

第四章 功能改变类城市更新

第五章 拆除重建类城市更新

第一节 一般规定

第二节 单元规划制定计划的申报与审批

第三节 单元规划的编制与审批

第四节 项目实施主体确认

第五节 项目实施计划及相关审批事项

第六节 政府组织实施类项目

第七节 其他事项

第六章 其他规定

第七章 附则

第一章 总 则

第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》），规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。

第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。

市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。

第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。

市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：

（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。

（二）组织拟订全市城市更新专项规划。

（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。

（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。

（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。

（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。

（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。

（八）市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。

第六条[区政府职责]区政府（含新区管理机构，下同）负责辖区内城市更新项目的组织实施和全程监管。

区政府及其有关职能部门承担以下职责：

（一）组织、协调、实施辖区内拆除重建类城市更新项目：

1.受理城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划”）申报。

2.对城市更新单元规划的编制提出意见。

3.组织进行项目拆除重建区域内建筑物的清理。

4.组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。

5.确认项目实施主体。

6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。

（二）组织实施辖区内的综合整治类城市更新项目：

1.组织拟定、申报综合整治类项目计划；

2.编制综合整治类项目规划，制定实施方案；

3.安排项目扶持资金。

（三）维护辖区内城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐；

（四）本细则规定的其他职责。

第二章 城市更新规划与计划

第七条[全市城市更新专项规划]市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。

全市城市更新专项规划根据城市发展现状与形势，提出城市更新的整体目标与策略，从用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等方面对全市的城市更新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。

全市城市更新专项规划的期限一般为五年。

第八条[城市更新的具体管理依据]拆除重建类城市更新的具体管理和实施以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。

综合整治类城市更新依照项目规划和实施方案进行。

功能改变类城市更新依照法定图则等现行生效规划进行。

第九条[城市更新单元的定义]城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。

第十条[法定图则中城市更新单元的划定]法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究，对片区内特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单元。

第十一条[城市更新单元划定的原则与技术要求]城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：

（一）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。

（二）城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。

（三）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。

（四）城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。

（五）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

（六）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。

（七）已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。

第十二条[单元边界划定原则]城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。

第十三条[拆迁范围边界划定原则]城市更新单元内拆迁范围的边界应当按照以下要求划定：

（一）拆迁范围边界涉及道路的：

1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围；

2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围；

3.规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围；

拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

（二）拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

（三）已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。

第十四条[城市更新单元规划的定义]城市更新单元规划是指依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。

第十五条[城市更新单元规划的编制原则]城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。

第十六条[城市更新单元规划的内容]城市更新单元规划应当包含以下主要内容：

（一）更新目标与定位。

（二）更新方式。包括各种方式及对应的区域。

（三）更新范围。包括更新单元范围、拆迁范围和建设用地范围、土地与建筑物清理的相关成果。

（四）土地利用和规划。包括用地布局、地块功能及相容性、开发强度、地下空间开发利用、建筑总量及各类建筑量、覆盖率、绿地率及绿化覆盖率等。

（五）专项研究。包括配套设施、道路交通、市政工程、城市设计的专项研究。

（六）权利与责任。

1.拆迁与配建责任：明确更新单元内项目实施主体必须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任及土地移交的相关要求；配建保障性住房及创新型产业用房的相关要求；项目配建的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和创新型产业用房的产权管理要求。

2.利益平衡：包括更新单元内各个项目依据各自的用地布局、规划指标及捆绑拆迁建设责任，经协商谈判形成的利益平衡方案。

3.实施方案：包括分期实施计划、拆迁和实施进度以及相关配套措施。

第十七条[城市更新单元内的未建设用地]未建设用地原则上不划入城市更新单元。

对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的国有未出让用地，可以作为零星用地出让给实施主体的土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米；对于超出部分，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。

对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的已批未建用地，在征得土地使用权人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。

第十八条[城市更新单元规划与已批法定图则]城市更新单元规划在编制过程中，应当研究、细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量。涉及改变法定图则强制性内容的，应当重新校核城市基础设施和公共服务设施的容量，经论证后按照城市更新单元规划的审批程序报批。

城市更新单元规划应当深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地，在保证规模和合理服务半径的前提下，允许对其位置和范围在更新单元内进行适当调整，必要时可以在法定图则规定的基础上新增各类城市基础设施和公共服务设施。

第十九条[计划体系]全市城市更新计划包括单元规划制定计划、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。

第二十条[拆除重建类计划申报]单元规划制定计划实行常态申报机制。

拆除重建类项目实施计划与近期建设和土地利用规划实施计划同步编制，按照确定的总用地规模及用地结构纳入近期建设和土地利用规划实施计划。

第二十一条[拆除重建类计划调整]市规划国土部门可以根据规划编制情况对单元规划制定计划进行调整，经市政府批准后在10个工作日内在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。

市规划国土部门可以根据项目推进情况，在拆除重建类项目实施计划确定的总用地规模内，对具体项目进行调整并在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。调整后的实施计划总用地规模超过原规模的，应当报市政府审批。

第二十二条[综合整治类计划申报]未划入城市更新单元或者按照已批准城市更新单元规划，需单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划。

按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。

第二十三条[功能改变类项目申报]未划入城市更新单元或按照已批准城市更新单元规划，需单独实施功能改变的区域，按照本细则第四章的规定直接申请实施。

第三章 综合整治类城市更新

第二十四条[职能分工]综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。

市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。市发改部门负责综合整治类项目概算审批和市级建设资金安排。各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。

第二十五条[综合整治内容]综合整治类城市更新的内容主要包括：

（一）消除片区安全隐患。

（二）改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等。

（三）改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造。

（四）提升片区城市功能。

第二十六条[费用承担]单独实施的综合整治类项目，如涉及改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境，相关费用按照现行财政体制规定由市、区财政共同承担；其余部分的实施费用由区政府与权利主体、业主委员会、原农村集体经济组织等协商，按照一定比例共同承担。

纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，实施费用由项目实施主体承担。

第二十七条[计划管理]区政府应当结合申报情况，按制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。

已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。

第二十八条[项目规划与实施方案]综合整治类项目的项目建议书经批准后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。

区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。市规划国土部门派出机构对综合整治规划进行审批。

第二十九条[资金管理]综合整治类项目总概算由市发改部门进行审批。建设资金的下达和管理，按照市政府综合整治项目投资管理的有关规定执行。

第三十条[加建附属设施]综合整治类项目原则上不增加建筑面积。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第四章 功能改变类城市更新

第三十一条[实施条件]按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门派出机构申请实施功能改变类城市更新。

具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：

（一）申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；

（二）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；

（三）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；

（四）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；

（五）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；

（六）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；

（七）建筑物由业主区分所有，未经全体业主同意的；

（八）其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。

第三十二条[申请材料]申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。

第三十三条[初审与公示]市规划国土部门派出机构受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行初审。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第三十四条[规划与用地手续]公示结束后，市规划国土部门派出机构应当对相关意见进行汇总和处理。项目符合功能改变条件的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议（或增补协议）的方式完善用地手续。

第三十五条[相关行政审批]申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新。

项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。

第三十六条[房地产变更登记]项目实施完成后，相关权利主体可以向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产权属证书、规划许可文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议（或增补协议）、地价缴纳证明等有关材料。

项目实施经有关部门批准涉及局部改建和加建的，还应当提供改建或加建批准文件、竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件、测绘查丈报告等有关材料。

第三十七条[实施费用]功能改变类项目实施费用全部由申请人自行承担。

第三十八条[加建附属设施]功能改变类项目原则上不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《更新办法》第二十七条的规定补缴地价。

加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第五章 拆除重建类城市更新

第一节 一般规定

第三十九条[拆除重建适用范围]特定城市建成区具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新：

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括：

1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；

2.房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；

3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；

4.经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。包括：

1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；

2.属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；

3.其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第四十条[危险房屋拆建]无法按照相关要求划定为城市更新单元的区域，因消除安全隐患确有必要进行危险房屋拆建的，不纳入拆除重建类城市更新，其处理办法由市规划国土、住房建设部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。

第四十一条[实施方式]拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：

（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施、项目拆除重建区域内的多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施。

（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益移转到单一市场主体后由其实施。

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织与单一市场主体合作实施。

（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或由政府城市更新实施机构直接实施。

第二节 单元规划制定计划的申报与审批

第四十二条[单元规划制定计划申报指引]拟以拆除重建方式实施更新的区域应当申报纳入单元规划制定计划。

市规划国土部门应当在相关政府公众信息网站上发布单元规划制定计划申报指引。申报指引可以对本细则规定的申报情形、城市更新单元拟定技术要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求等内容进行细化、调整与补充，并对申报途径、相关证明材料等事项作出规定。

市规划国土部门根据全市城市更新工作需要对申报指引内容进行调整的，应当及时向社会公布。

第四十三条[单元规划制定计划申报要求]申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件：

（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十九条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。

（三）已形成计划申报主体。

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。

第四十四条[城市更新意愿]城市更新单元内权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，方可进行单元规划制定计划申报：

（一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的80％。

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本款第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

城市更新单元内用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新；或者符合本款第一项的规定。

在单元规划制定计划申报阶段，城市更新意愿是权利主体是否同意进行城市更新的意思表示，但不作为确定规划指标、拆迁补偿安置方式与标准等事项的依据。

第四十五条[单元规划制定计划申报主体]计划申报主体按照以下方式确定：

（一）权利主体自行申报。

其中，城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报。城市更新单元内用地属旧住宅区的，可由业主委员会进行申报。

（二）权利主体委托单一市场主体申报。

（三）市政府相关主管部门或区政府申报。

计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。城市更新单元内具体项目的实施主体按照本章第四节的规定形成并确认。

第四十六条[旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件]符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年检合格的开发企业排名中位于前一百位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。

符合相关条件且有意向成为受托方的市场主体向区城市更新主管部门备案后方可开展旧住宅区城市更新意愿调查、征集及接受申报委托等工作。区城市更新主管部门应当在完成备案后5个工作日内，在旧住宅区现场及相关政府公众信息网站上就备案情况进行公告，公告费用由该市场主体承担。

第四十七条[旧住宅区改造受托方的确定]旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。

第四十八条[委托申报的监管与协调]区城市更新主管部门应当会同相关部门对上述委托申报工作进行组织、协调、监管。

街道办、社区工作站、业主委员会等单位或组织应当依照相关法律、法规和工作规则，在上述委托申报过程中开展协调、服务工作。

第四十九条[其他多权利主体的情形]对于其他存在多个权利主体的城市更新单元，有多个市场主体有意向成为计划申报受托方时，权利主体可以参照本细则第四十七条的规定共同选定计划受托方。

第五十条[单元规划制定计划申报]计划申报主体向区城市更新主管部门申报单元规划制定计划。区城市更新主管部门在受理申请之日起5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料不完整或明显不符合申报指引相关要求的，书面答复申请人并说明理由；申请材料完整的，向市规划国土部门派出机构征求意见。

市规划国土部门派出机构对城市更新单元范围内土地和建筑物的性质及权属、城市规划和土地利用规划等情况进行核查，在20个工作日内将书面意见反馈至区城市更新主管部门。区城市更新主管部门对城市更新单元内的更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报更新单元进行城市更新的必要性及其范围的合理性进行综合判断，在收到市规划国土部门派出机构的书面意见后的20个工作日内提出计划申报初审意见，与申报材料一并汇总上报市规划国土部门。

第五十一条[单元规划制定计划审批]市规划国土部门对汇总上报的申报材料进行审核，根据全市城市更新专项规划和近期建设规划，对申报纳入计划的城市更新单元实施城市更新的紧迫性和可行性进行分析，按批次统筹形成单元规划制定计划草案，在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上进行不少于7日的公示后报市政府审批。

申请由政府组织实施的城市更新单元，可优先纳入计划草案。

市规划国土部门可以根据计划申报情况将城市更新需求较为集中且迫切的区域整合成为城市更新统筹片区，会同各区政府组织开展规划研究。

第五十二条[单元规划制定计划公告]单元规划制定计划经市政府批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在相关政府公众信息网站上就计划内容进行公告。

第三节 单元规划的编制与审批

第五十三条[编制主体与期限]城市更新单元纳入单元规划制定计划后，计划申报主体应当立即开展城市更新单元范围内拟拆除重建区域土地的清理和城市更新单元规划的编制与报批工作。

相关工作应在自单元规划制定计划公告之日起一年内完成。

第五十四条[土地清理]在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门派出机构申请对城市更新单元范围内拟拆除重建区域的土地进行清理。

市规划国土部门派出机构对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：

（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。

（二）城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。

（三）按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村范围图的旧屋村用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。

（四）按照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。

（五）按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留违法建筑台账，经区查违办和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收的范围，且经规划土地审查符合确权条件并取得《农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书》的用地。

（六）其他用地。

第五十五条[清理结果]计划申报主体应当根据市规划国土部门派出机构的土地清理结果，编制城市更新单元规划并报市规划国土部门派出机构审批。

城市更新单元内用地和建筑物需完善手续的，应尽快按照相关程序加以完善。城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元内符合本细则第五十四条第二款第一至五项规定的各类用地的总面积。

第五十六条[不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划审批]对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。

区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查，在收到有关部门意见后的15个工作日内提出规划草案，在城市更新单元现场和相关政府公众信息网站上进行不少于15日的公示，公示费用由计划申报主体承担。

公示结束后，市规划国土部门派出机构在15个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结果报市规划国土部门备案。

第五十七条[涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划审批]对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。

区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行初审，在收到有关部门意见后的10个工作日内提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。

计划申报主体根据市规划国土部门派出机构的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市规划国土部门在受理后30个工作日内对申报材料进行审查并提出规划草案，由市规划国土部门派出机构在城市更新单元现场和相关政府公众信息网站上进行不少于15日的公示，公示费用由计划申报主体承担。

公示结束后，市规划国土部门派出机构在5个工作日内对相关意见进行汇总和上报。由市规划国土部门在10个工作日内对公示意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。

第五十八条[城市更新单元规划的公告]城市更新单元规划经批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在相关政府公众信息网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新主管部门，抄送发改部门和环保部门。

第五十九条[城市更新单元规划的效力]城市更新单元规划的批准视为已完成所在地区法定图则相应内容的修改或制定，市规划国土部门应当及时将相关内容纳入法定图则。

经批准的城市更新单元规划可作为相关行政许可的依据。

第四节 项目实施主体确认

第六十条[建筑物清理]城市更新单元规划经批准并公告后，计划申报主体应当向区城市更新主管部门申请对城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物进行清理。

区城市更新主管部门对计划申报主体提供的房地产证、规划确认文件、土地权属证明文件、规划土地审查意见书、地价缴纳证明、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内建筑物区分以下情形，在30个工作日内对其权属、功能、面积等进行初步认定：

（一）已取得房地产证的建筑物。

（二）按照市规划国土部门派出机构出具的土地清理结果，城中村、旧屋村及宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目用地范围内的建筑物。

（三）依照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物。

（四）依照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，已取得《农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书》并缴纳地价、罚款的建筑物。

（五）其他建筑物。

区城市更新主管部门在进行前述核查工作时，相关主管部门及其下设机构应当予以配合、协助和支持。

区城市更新主管部门应当就初步认定结果在城市更新单元现场进行不少于10日的公示，公示费用由计划申报主体承担。公示期间，相关权利主体可就认定结果提出意见并提供相应的证明材料与补充材料。公示结束后，区城市更新主管部门对相关意见进行处理，在20个工作日内形成清理结果，函复计划申报主体，并在城市更新单元拆迁范围现场进行不少于10日的公告。

第六十一条[形成实施主体]城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物清理完成后，项目拆除重建区域内只有单一权利主体的，可直接申请确认实施主体资格；存在多个权利主体的，所有权利主体按照以下方式将房地产的相关权益移转到同一单位后，可由该单位申请确认实施主体资格：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司。

（二）权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

（三）权利主体的房地产被收购方收购。

前款所述的拆迁人或收购方可以是原有的权利主体之一，也可以是其他单位；可以是计划申报主体，也可以是其他单位。

属于城中村改造项目的，也可以由原农村集体经济组织与单一市场主体签订改造合作协议，共同申请确认实施主体资格。

第六十二条[实施主体资质]涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年检合格的开发企业排名中位于前一百位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。

上述排名以市规划国土部门相关政府公众信息网站上正式对外公告公布的为准。

第六十三条[拆迁补偿安置协议的签订]多个权利主体通过签订拆迁补偿安置协议方式形成实施主体的，各区政府应当组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。

权利主体和拆迁人应当遵循自愿、公平的原则，在拆迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。补偿标准可参照市政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定确定。

城中村改造项目的拆迁补偿安置标准可由原农村集体经济组织继受单位召开股东大会确定；旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90％以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建筑物总建筑面积90％以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护。

第六十四条[见证、公证与争议解决方式]拆迁补偿安置协议的签订可由公证机关进行公证或由律师事务所进行见证。拆迁人应当及时将已签订的拆迁补偿安置协议报区城市更新主管部门备案。

因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。

第六十五条[实施主体确认申请]权利主体形成实施主体后，向区城市更新主管部门申请进行实施主体资格确认。申请时应当提供以下材料：

（一）项目实施主体确认申请书。

（二）申请人身份证明文件。

（三）城市更新单元规划确定的拆除重建区域内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。

（四）申请人形成或者作为实施主体的相关证明材料：

1.申请人收购权利主体房地产的证明材料；

2.申请人制定的拆迁补偿安置方案及与权利主体签订的拆迁补偿安置协议；

3.权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件；

4.申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。

（五）法律、法规、规章规定的其他文件。

第六十六条[公示]区城市更新主管部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申请材料的核查。

申请人经核查不符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当书面答复并说明理由；申请人经核查符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当在项目现场、深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站就实施主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第六十七条[公示意见处理及确认文件核发]区城市更新主管部门应当在公示结束后10个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在10个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。

实施主体确认文件应当抄送市规划国土部门及相关单位。

第六十八条[监管协议内容]区城市更新主管部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：

（一）实施主体按照《更新办法》的规定和城市更新单元规划的要求应履行的各项具体义务，如落实拆迁责任、实施城市更新项目、移交城市基础设施和公共服务设施用地等。

（二）实施主体按照拆迁补偿安置方案应履行的各项具体义务，如落实货币补偿、提供产权调换的房屋等。

（三）区城市更新主管部门的相关监管方式，如建立资金监管账户、要求提供银行担保等。

（四）双方约定的其他事项。

第六十九条[原有项目已核准改造主体]《更新办法》实施前，区政府已对原城中村和工业区升级改造项目核发各类项目改造主体（含实施主体、改造单位等，下同）核准文件，确定由相关单位实施改造项目的，区城市更新主管部门应当按照本细则规定的条件，对原项目改造主体的资格进行重新核查。符合本细则规定条件的，对其实施主体资格进行确认；不符合本细则规定条件的，应当函告原项目改造主体，要求其在两年内完善相关手续。

原项目改造主体在两年内仍未能达到本细则规定条件的，原有的项目改造主体核准文件不再作为办理后续相关手续的依据。

第五节 项目实施计划及相关审批事项

第七十条[项目实施计划和发改、环保批准文件]城市更新单元规划经批准且单元内项目的实施主体经区城市更新主管部门确认后，项目实施主体可持实施主体确认文件向市规划国土部门申请将该项目纳入拆除重建类项目实施计划、向发改部门申请核发建设项目可行性研究报告批准文件、向环保部门申请核发环境影响报告书批准文件。

市规划国土部门应当根据规划制定计划、城市更新单元规划审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。发改和环保部门应当根据市规划国土部门在城市更新单元规划审批完成后函告的审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。

第七十一条[建筑物拆除]项目纳入拆除重建类项目实施计划后，实施主体应当组织拆除项目拆除重建区域内的建筑物。

第七十二条[房地产权属证书注销]权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的，应当在协议中约定并同时向拆迁人提交被拆迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。

拆迁人被确认为项目实施主体并完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新主管部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：

（一）房地产权属证书注销申请表。

（二）申请人身份证明及委托书。

（三）房地产权属证书。

（四）城市更新单元规划成果。

（五）项目实施主体确认文件。

（六）与申请注销房地产权属证书相对应的拆迁补偿安置协议。

（七）区城市更新主管部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。

（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

本细则施行前，权利主体签订拆迁补偿安置协议时未向拆迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的现行规定办理。

第七十三条[用地移交入库]项目拆除重建区域内建筑物的拆除和房地产证注销工作完成后，在签订土地使用权出让合同之前，实施主体应当按照城市更新单元规划的要求，将规划独立占地的城市基础设施和公共服务设施的用地向土地储备主管部门申请办理移交入库手续，由土地储备主管部门出具确认文件。

第七十四条[用地审批]城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，由项目实施主体持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料向市规划国土部门派出机构申请进行用地审批。市规划国土部门派出机构对项目的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，符合条件的，上报市规划国土部门进行审查。

市规划国土部门派出机构应当在项目用地经批准后核发建设用地规划许可证并与项目实施主体签订土地使用权出让合同。项目涉及农用地转用的，在完成报批手续前，不得向项目实施主体实际交付土地。

第七十五条[适用城中村地价政策的用地类型]以下用地适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准：

（一）福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地。

（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府2004[102]号）划定给原农村集体的非农建设用地。

（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。

已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价政策的用地不再适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准。

符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《更新办法》第三十六条的规定计收地价。

第七十六条[70个历史遗留项目]宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目中，除城中村和旧屋村部分以外的用地，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计收地价。

第七十七条[鼓励发展产业地价修正]拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为物流或研发用途的，按照《更新办法》第三十八条的规定计收地价。

拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《更新办法》第三十八条的规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。

第七十八条[多种类别用地地价]城市更新项目用地范围内包含不同类别用地的，应当分别测算地价后计收总额。各类用地计收地价的建筑面积以更新后项目总建筑面积为基数按照比例进行分摊，分摊比例为项目原有各类合法用地面积占总合法用地面积的比例。

第七十九条[零星用地地价]边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地的地价，按照以下标准计收：

（一）已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准计收。

（二）未进行转地补偿的，按照公告基准地价计收。

第八十条[地下空间]项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。

项目拆除重建范围内规划开发的地下空间，未被规划用于国防、防空、防灾等专用设施、城市基础设施和公共服务设施的，其地下建设用地使用权可随地上建设用地使用权一并出让给项目实施主体，按照其功能和土地使用权使用期限，以市场评估地价标准测算地价，并以地下空间地价修正系数予以修正。

第八十一条[土地合同约定义务]土地使用权出让合同中约定由实施主体配建保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等具体义务的条款，应当按照城市更新单元规划和项目实施监管协议的相关内容予以明确。

按照项目拆迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产，应当在土地使用权出让合同中明确约定不得申请进行预售。

第六节 政府组织实施类项目

第八十二条[政府组织实施类项目]市、区政府可以通过土地使用权收回、房屋征收、土地收购、房屋拆迁等方式对城市更新单元内的用地进行空间上的整合，采用公开方式出让土地使用权或成立、授权相关城市更新实施机构实施拆除重建类城市更新项目。

第八十三条[土地收回和房屋征收]根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，政府为实施城市规划，组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，政府应当组织申报城市更新计划、编制城市更新单元规划、收回土地使用权或进行房屋征收。

政府应当按照相关法律、法规、规章的规定，对权利主体予以补偿。

第八十四条[土地收购和房屋拆迁]权利主体申请由政府组织实施城市更新项目的，可以向政府申请进行土地收购和房屋拆迁。

政府可以依照以下方式对权利主体进行补偿：

（一）政府直接对权利主体进行补偿，补偿标准参照市政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定执行。

（二）政府按照《更新办法》第三十一条的规定，通过招标方式引入市场主体承担拆迁谈判工作，与权利主体协商确定补偿标准，市场主体的拆迁费用和合理利润从土地公开出让收入中支付。

（三）政府按照《更新办法》第三十一条的规定，与权利主体签订补偿协议，约定具体补偿标准可在土地由政府收购并公开出让后，根据土地出让收入予以明确，具体的拆迁工作和城市更新项目的实施由土地受让人负责。

第七节 其他事项

第八十五条[产业认定与准入]工业区升级改造项目升级改造为市政府鼓励发展产业的，由市产业部门在城市更新单元规划审批阶段对项目的产业定位是否为市政府鼓励发展产业进行认定并提出意见。

此类项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。

对于按照《更新办法》第三十八条第一款确定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。

第八十六条[工业楼宇转让]工业区升级改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业，项目建成后需进行转让的，转让行为应当符合市政府关于产业准入条件的规定。

第八十七条[保障性住房]按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅的，应当在实施过程中配建一定比例的保障性住房。具体配建比例、配建方式、回购标准按照市政府城市更新项目保障性住房配建比例的有关规定执行。

城市更新项目中保障性住房的建设标准、回购程序、租售管理、产权管理、物业管理和监督检查等具体事项由市住房建设部门另行制定。

第八十八条[创新型产业用房]按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后包含产业用房的，应在实施过程中配建一定比例的创新型产业用房。具体配建比例、配建方式、回购标准的确定办法由市规划国土部门会同有关部门另行制定。

创新型产业用房由市产业部门依照市政府有关规定进行管理。

第八十九条[住宅户型比例]拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅的，超出实施前住宅总建筑面积的部分，按国家有关规定控制户型比例，并允许以更新单元为单位进行内部平衡。

第九十条[房地产预售和规划验收]在项目申请房地产预售时，区城市更新主管部门应当就项目拆迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况出具意见。拆迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

在项目申请规划验收时，区城市更新主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆迁等捆绑责任的履行情况出具意见，以确保城市更新单元规划落实到位。

第九十一条[基础设施和公共设施建设]城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的立项应优先安排，保证与城市更新项目同步实施。相关部门可以委托实施主体代为建设，在建设完成后予以回购。

第九十二条[回迁房屋登记]拆迁补偿安置方案确定用于补偿安置的房产，应当按照经区城市更新主管部门备案的拆迁补偿安置协议，以被拆迁人为权利人办理分户分证登记。登记价格以拆迁补偿安置协议约定的价格为准。

第九十三条[政府收回项目]经批准由权利主体自行实施或市场主体实施的城市更新项目不得转让。确实无法完成的，由政府收回土地使用权。

第六章 其他规定

第九十四条[宣传引导]市、区各级部门应当积极开展城市更新政策的宣传，加强城市更新工作的正面引导。

各区政府及街道办、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新中各项活动的正常秩序。

第九十五条[投诉处理制度]各区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。

第九十六条[加快审批]各有关职能部门应当开辟绿色通道或直通车服务，简化办事程序，缩短审批时限，对城市更新项目予以优先审批。

第九十七条[行政费用减免]对于城市更新项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费项目按低限减半征收。

第九十八条[查处违法违规建设]对于已纳入规划制定计划的城市更新单元内的区域，各区街道办、区规划土地监察机构应加快开展已申报历史遗留违法建筑的记录、初审、认定等处理工作。

市、区规划土地监察工作机构应当加大管理和巡查力度，及时处理城市更新范围内按照有关规定应予以拆除或没收的违法建筑，严厉查处新增违法违规建设行为。

第九十九条[专项资金使用监督]市领导小组应当对城市更新专项资金的使用情况进行监督。市财政、审计、监察等部门应当分别对专项资金的使用情况进行稽查、审计和监察。违规使用专项资金的，有关部门应当依法收回或者追缴资金，并依法追究有关单位和个人的责任。

第一百条[金融服务]鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过搭建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。

第一百零一条[工程质量]城市更新项目应严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。

第一百零二条[综合开发管理]城市更新项目应当坚持全面规划、合理布局、综合开发，有关单位和部门开展的供电、供水、供气、电讯、污水与垃圾处理等设施建设工作应当尽量与城市更新项目同步实施，相关设施改造及维修资金优先投入城市更新项目所在区域。

已实施城市更新的区域，有关单位和部门应当将片区的工商、教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市统一的管理体系。

第一百零三条[新技术、新产品]城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市有关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。

第一百零四条[不正当行为的处理]有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物清理、城市更新计划申报、实施主体确认申请等城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造或者变造文件、散布虚假信息等行为的，区政府应当会同有关部门及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关依法进行处理。

第七章 附 则

第一百零五条[权利主体]本细则所称权利主体，是指城市更新区域内的土地使用权人和建筑物所有权人。

第一百零六条[计划申报主体]本细则所称计划申报主体，是指拆除重建类城市更新项目中，在满足一定条件的情况下，可进行单元规划制定计划申报的单位。

第一百零七条[实施主体]本细则所称实施主体，是指拆除重建类城市更新项目中，在满足一定条件的情况下，经区城市更新主管部门确认资格后，可进行项目开发建设的单位。

第一百零八条[公示、公告时间]本细则所规定的公示，以现场展示或网站公示形式进行的，若有公示时间要求，应当在规定时间内在现场或网站进行持续公示；以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，若有公示时间要求，应至少刊载一次并明确在规定时间内可进行意见反馈。

本细则所规定的公告，以网站公告形式进行的，原则上应当持续公告；以现场展示形式进行的，若有公告时间要求，应当在规定时间内持续公告；以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，应至少刊载一次。

本细则所规定的公示、公告时间，均以自然日计算。

第一百零九条[各区实施办法]各区政府可结合本区实际需要制定城市更新相关实施办法，实施办法应当符合《更新办法》及本细则，报市领导小组备案后施行。

深圳城市更新情况调研报告 篇4

根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序

一、计划申报

城市更新计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：

（一）城市更新单元规划制定计划申报

1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报

已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目实施计划。区城改办 审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记

纳入城市更新计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报

（一）城市更新单元规划编制

1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

3.区城改办组织规划编制单位依据协调会意见,对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（二）城市更新单元规划申报

1.城市更新单元规划草案经区政府同意后，由区城改办组织向市规划国土管理局申报。

2.更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局更新科组织召开联席会议，通过审议后，区城改办组织公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。管理局完成公示意见处理后，核发批复，并向市城市更新办备案。

3.更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局提出初 审意见后，报市城市更新办。市城市更新办在征求相关部门意见后形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委向申报单位核发规划批复。

四、改造实施主体确认

区城改办负责确认改造实施主体资格，包括单一权利主体项目和多个权利主体项目。

（一）确认条件：

1.项目城市更新单元规划已批准；

2.多个权利主体项目的申请确认范围内收购补偿安置协议已全部签订；

3.房屋和其它地上附着物已清拆完毕（申请前暂不能清拆的，应提供相关证明材料）

（二）申请材料：

1.改造实施主体确认申请书；

2.申请确认范围内土地、房屋和其它地上附着物测绘报告； 3.申请确认范围界址点测绘放桩报告； 4.申请确认范围内收购补偿安置完成证明材料：（1）收购补偿安置完成情况汇总表；（2）异地安置情况和回迁安置表；（3）收购补偿安置协议（含被收购人身份证、联系方式等）；（4）付款凭证；

（5）自有物业的，权属证明文件；

（6）未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件；（7）涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件。

5.申请确认主体身份文件；（1）营业执照；（2）组织代码证；（3）法定代表人证明书；（4）法人委托书；

（5）法定代表人、受托人身份证明； 6.其它相关文件。

（三）工作程序：

1.区城改办收到申请并核查相关资料文件齐全后，在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内把申请确认范围内物业权属、收购补偿安置情况等在改造项目现场、有关媒体和区城改办网站上予以公示，公示期15个自然日。

2.公示期内无任何第三人提出异议或异议不成立的，区城改办在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内与改造实施主体签订改造监管协议，并核发《改造实施主体确认书》。确认结果在区城改办网站予以公告。

监管协议应包含公共设施用地移交、回迁安置责任等监管事项、措 施及双方权利义务等内容。

不涉及公共设施用地移交且无回迁安置房的，不签订监管协议直接核发《改造实施主体确认书》。

（四）其它：

1.改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土等职能部门申办相关行政许可手续。

2.规划国土部门签订出让合同时，应按照《改造实施主体确认书》的要求，将监管协议回迁安置等重要事项和监管措施在出让合同中予以明确。

五、其它行政许可、非行政许可及行政服务事项

（一）申请办理房地产证注销

改造主体凭与权利主体签订的有效拆迁安置协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。

（二）建设用地报备

改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体确认文件及其它有关资料向市规划国土委管理局申请建设用地报备。

（三）申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证

改造实施主体获确认后，持相关材料向市规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证。

（四）申请制作宗地图

改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图。

（五）申请签订土地使用权出让合同 改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同。由管理局依据《深圳市城市更新办法》有关规定测算地价、依据更新单元规划批复确定有关捆绑拆迁责任、义务及约定，与改造主体签订土地使用权出让合同。

（六）办理其它行政许可、非行政许可和行政服务事项参照新建建筑工程报建程序及流程。

第二部分：收购补偿安置

一、基本做法

《深圳市城市更新办法》将收购补偿安置工作，主要交由市场运作，按照“谁完成收购，谁有权改造”的原则，收购补偿安置工作主要由收购人和业主共同完成。

二、收购补偿安置工作时段

原则上，只要被收购物业被划入城市更新单元内，双方即可开始协商签订收购补偿安置协议。但必须在收购人申请确认改造实施主体前完成协议签订。

三、收购补偿安置协议的主要内容

一般应包括双方信息、被收购物业位置面积结构等、补偿方式（房屋损失补偿、搬迁费、临时安置费等）、补偿款支付约定、房屋交付、房屋产权注销等；以安置方式补偿的，还应约定安置房位置、楼层、户型、面积、装修标准和交付时间等。

四、房屋及其它地上附着物拆除时机

按照现行操作程序，在确认改造实施主体前，范围内房屋和其它地 上附着物应予以清拆，即拆除时间应在申请确认改造实施主体以前。

深圳城市更新情况调研报告 篇5

深规土〔2010〕207号

各区人民政府（新区管委会）、各有关单位：

按照市政府相关会议精神，为抢抓机遇推进城市更新工作，现就拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的相关事项通知如下：

一、改造专项规划或城市更新单元规划已获批准的拆除重建类城市更新项目的权利人按照《深圳市城市更新办法》第三十二条、第三十三条的规定形成或作为单一主体实施城市更新的，由各区政府（含新区管委会，下同）城市更新主管部门负责对其实施主体资格进行确认。

二、各区政府城市更新主管部门要切实提高工作效率，对于权利人单一的项目，应在收到申请之日起十个工作日之内作出是否确认的答复；对于权利人非单一的项目，应在收到申请之日起二十个工作日之内作出是否确认的答复。

三、各区政府城市更新主管部门对项目实施主体进行确认之前应组织开展公示，公示时间不少于七天，实施主体确认文件应抄送市规划国土委及相关单位。

四、在《深圳市城市更新办法》相关实施细则颁布实施之前，实施主体确认的具体程序由各区结合实际情况自行确定。

特此通知。