某县老旧小区改造工作方案（精选9篇）
根据《XX 省住建厅发改委财政厅转发住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于做好 2019年老旧小区改造工作的通知》（X 建房〔2019〕XX 号）文件要求，为大力推进我县老旧小区改造提升，继续改善群众的居住条件，现就我县 2020 老旧小区改造制定如下工作方案：
一、基本情况：经过精细摸排，逐级申报，我县 2020 有三个小区（二中老师宿舍、粮车队宿舍、粮食加工厂宿舍）纳入老旧小区改造范围，改造户数 279 户，栋数 31 栋，改造面积 2.6 万平方米。
二、改造内容：遵循“政府主导，居民参与”的基本原则，县住建局会同秀谷镇人民政府、社区、居民及设计人员现场探勘，结合现场实际及居民意见综合考虑改造内容：（一）二中老师宿舍改造内容：弱电管线整理，小区场地硬化；（二）粮车队宿舍改造内容：弱电管线整理，小区道路硬化，完善排水设施；（三）粮食加工厂宿舍改造内容：弱电管线整理，小区场地硬化。改造内容符合《XX 省住建厅发改委财政厅转发住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》（X 建房〔2019〕XX 号）文件要求，同时结合小区实际情况和群众急切要求。
三、资金来源：2020 年老旧小区改造成本预算 181 万，根据《X 财综指〔2019〕XX 号》文件精神，有 110 万中央专项资金用于 2020 年老旧小区改造，专项资金用于涉及老旧小区改造、测量、设计、预算、施工等费用，不足资金部分由县财政兜底。
四、组织保障：根据 X 府办〔2019〕XX 号文件精神，成立 XX 县老旧小区改造领导小组，县政府分管副县长任组长，县财政局、住建局、城管局、发改委、房管局、秀谷镇、县城投公司等单位主要领导任副组长，相关单位及秀谷镇各社区主要负责同志为成员。领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，由 XX 同志兼任办公室主任，负责老旧小区改造工作日常事务。
五、项目实施：目前三个小区完成了现场实地勘察、设计及预算，根据市老旧小区改造领导小组办公室要求，已纳入 2020 老旧小区改造项目的小区要在 2 月份动工，但由于受疫情影响，目前三个小区还没有开始施工，秀谷镇人民政府作为业主单位要抓好有利时机组织实施，力争年底改造任务完成 60%。
附表：
2020年XX县老旧小区改造情况表
序号 小区名称 改造 户数 改造面积（万平方米）
改造 栋数 改造内容 1 二中老师宿舍 56 0.6572 4 弱电管线整理，小区场地硬化 2 粮车队宿舍 115 0.9135 14 弱电管线整理，小区道路硬化，完善排水设施 3 加工厂宿舍 108 1.0314 13 弱电管线整理，小区场地硬化
中央城市工作会议高瞻远瞩地指明:“加快老旧小区改造”,具有强烈的现实意义和深远的历史意义。中央城市工作会议指出,城市是我国各类要素资源和经济社会活动最集中的地方,全面建成小康社会、加快实现现代化,必须抓好城市这个“火车头”,把握发展规律,推动以人为核心的新型城镇化,发挥这一扩大内需的最大潜力。中央城市工作会议还提出,要坚持集约发展,树立“精明增长”“紧凑城市”理念,科学划定城市开发边界,推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。加快老旧小区改造,就是将扩大内需的最大潜力迅速地转化为现实的有效需求,切实推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变,
在经济新常态中,经济稳中有进,然而,还存在着消费市场疲软、投资增幅下滑、经济下行压力大、产能过剩等问题。大众创业万众创新、经济结构调整和产业升级是经济未来的新动力,但是,都不能收一蹴而就之功,需要假以时日才能形成新的经济新动力,对解决当前经济面临的问题而言,“远水解不了近渴”,亟须寻求稳定经济增长、化解产能过剩、扩大就业的新动力。
就中国目前的经济结构和产业结构而言,与经济新常态相适应、切实可行、短期能收立竿见影之效的经济新动力是:加快老旧小区改造。
加快老旧小区改造,就是实施老旧小区加固宜居节能改造工程,即对老旧小区楼房进行安居加固、加装平层入户的电梯、顶层平改坡、底层建无障碍通道,小区公共设施更新等工程。
结合城市基础设施更新和地下管网建设,加快老旧小区改造,是以房地产存量快速刺激中国经济增长,利国利民,不仅可以给产业升级、经济结构调整和企业自主创新留出时间和空间,更可以在短期内促进经济增长,收一箭五雕之功:一是老年社会安居乐业的民心工程,奠定居家养老、社区养老的基础;二是形成经济新常态的新增长点,缓解经济下行压力;三是迅速化解产能过剩,增加就业;四是增加社会财富存量,彰显国家治理能力;五是有利于节能降耗发展低碳经济。
老旧小区现存的问题
老旧小区是指2000年之前、集中于上世纪八九十年代建成的城镇居民住宅,新小区是指2000年以后建设的城镇居民住宅。老旧小区已历经二三十余年,陪伴楼宇的居民一同迈入迟暮之年,存在着明显的安全隐患,宜居性差,越来越难以承载居民吃力的步伐,严重影响了小区居民的生活质量并制约了居家养老,亟须进行抗震加固宜居节能改造。
1.出行不便,上楼下楼困难。随着老龄社会的到来,上下楼已成为横亘在老人和腿部有病痛的年轻人面前的山。出现“以前说‘蜀道难,难于上青天’,对老旧小区居民来说,现在蜀道不难了,难走的是老旧小区居民楼的楼梯”。对于年逾六旬的老人来说,从老旧小区一步步上下楼是一件很困难的事,一级级楼梯在老人面前就像一座座高山,稍不留神就摔倒,没有人陪伴的老人们往往不敢独自上下楼。随着老龄社会的快速来临,借助电梯轻轻松松地回家和出门,对于老旧小区居家养老的的人们来说,是日思夜盼的梦想。
与上下楼难相伴而生的是:购物容易,回家困难。现在城市购物有大卖场,有购物中心,有超市和便利店,然而,将物品用汽车或小推车拉到家门口后,上楼就成了难题,出现了购物容易,回家困难的现象。
2.患病难医,养病护理犯愁。老旧小区居民生病受伤,行动不便时,不仅是老人,对于患病后行动不便的年轻人和小孩上下楼延医就药,都需要依靠亲属好友帮助背扶。如果患病需要在家养护,则更加发愁,这些病人的家庭常常变成“急诊室”,在家准备很多急救设备和简易的医疗器械,以应对突发的“人有旦夕祸福”。
3.居住安全存在隐患。许多城市的老旧小区进入“质量报复周期”。20世纪80年代和90年代,全国城市化建设提速,大批居民小区楼房密集建成。当时,国家建筑规范标准跟不上建设速度,企业责任心差,给老旧小区工程质量留下隐患。
随着老旧小区进入“质量报复周期”,“居住安全”已成为悬挂在所有老旧小区居民头上的“达摩克利斯之剑”。20世纪80年代和90年代建设的老旧小区,频频成为楼房坍塌事故的主角:2014年4月4日,浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼如麻将般突然倒塌一死六伤;同年4月28日一幢建好25年的常熟居民楼在经历了墙体开裂、地基下沉后、部分楼体坍塌;2009年8月4日,河北石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌,17人遇难;2009年9月5日,宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌;2012年12月16日,交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌,造成1死1伤;2013年3月28日,浙江绍兴市越城区城南街道外山新村,建于上世纪90年代初期的一幢4层楼的民房倒塌。
4.老旧小区的公共设施老化。老旧小区普遍存在公共基础设施老化现象:一是电力设施老化,电力线路消耗大,供电负荷不达标,居民大负荷用电时经常跳闸停电。二是供水管道陈旧,有的城市供水管道浪费惊人,老旧小区水压低导致中高层住房经常停水。三是排水设施落后,经常堵塞,污水外溢现象普遍,雨水多了小区就洪涝,小区内道路被洪水浸泡毁坏,居民行路艰难。四是供暖管道老化,居民冬天常常挨冻,室内温度很难达到16摄氏度。五是老旧小区楼房顶层大多是平顶,冬天渗雪水夏天漏雨,冬冷夏热,进而导致住户能源消耗巨大,还容易出现入室盗窃等问题。
加快老旧小区改造可以收一箭五雕之功
当前,加快推进老旧小区改造,可以一举五得:
1.老年社会安居乐业的民心工程。幸福生活的基本要素是“安居乐业”,居住房屋的质量与此息息相关。老旧小区改造,提高老旧小区居民生活质量,让老人居家颐养天年,是安居乐业的民心工程。
(1)对老旧小区楼房进行加固,让居民圆安居乐业的中国梦。从居民安全出发,采取楼房加固措施消除安全隐患,提高老旧小区房屋质量,增加老旧小区楼房的寿命。中国《民用建筑设计通则》规定,一般性建筑的耐久年限为50年-100年,然而,许多老旧小区却只能持续25-30年。对老旧小区进行抗震加固,消除塌楼隐患,防止更多的老楼提前“寿终正寝”,让老旧小区的建筑平均寿命达到100年,让广大居民踏踏实实地做安居乐业的中国梦。
(2)老旧小区改造中加装平层入户的电梯和底层建无障碍通道及顶层平改坡等宜居工程,提升居民生活质量,让老人做好颐养天年的老年梦,减轻独生子女家庭年轻人的负担。2014年年底我国60岁及以上老年人口达2.14亿人。由于中国的传统和养老机构严重缺乏的现状,对老人的照料义务,更多是由家庭承担,然而,由于独生子女政策实施.中国正全面迎来“421家庭”时代,一对夫妻赡养四个老人和抚养一个孩子的家庭格局日益成为主流,家庭形态的变化,使得家庭扶养能力几乎达到极限。
老旧小区改造中的宜居工程,顺应了老人及赡养老人的年轻人对美好生活的新期盼,给居家养老和社区养老奠定物质基础。加装电梯和底层建无障碍通道,方便居民出行,解决行动不便的伤残病人员、特别是老年人上下楼难的问题,方便各年龄段的伤残病人,尤其是老人的生活起居,有效提升居民生活质量。将老旧小区平顶改成坡顶,解决冬天渗雪水夏天漏雨和冬冷夏热,既提升了居民生活质量,又有利于防盗,还有利于老旧小区节能环保。
2.老旧小区改造是经济新常态的新增长点。
(1)老旧小区改造刺激中国实体经济增长。老旧小区改造是以房地产存量刺激中国经济增长,具有其他产业无可比拟的优势。在房地产市场整体出现下行趋势之时,以自20世纪80年代到20世纪末老旧小区住宅建筑面积为803465万平方米计,老旧小区改造对经济的推动作用非常显著,连续三年每年可以轻而易举地拉动GDP增长2.5个百分点。
(2)社会投资增加,促进实体经济增长。对“未老先衰”的楼房进行全面加固,可以从多方面增加有效需求,促进实体经济增长,一是按照住建部新安全标准全面加固老旧小区,直接增加节能环保建筑材料生产、加工、施工的投资需求。二是老旧小区安装电梯,能够增加电梯行业生产、安装、维修的投资需求。三是老旧小区平改坡和底层建无障碍通道,增加对防水防晒保温材料和建筑材料行业的生产、安装、维修的投资需求。四是老旧小区公共设施配套改造,能够推动供水供暖供气和地下管道等诸多行业的投资需求。
(3)刺激社会消费,尤其是居民消费,促进实体经济增长。老旧小区改造,能够带动室内装修产业增长。政府对居民老旧小区改造后,居民必然会重新装修,进而启动家庭装修业及相关产业,促进实体经济增长。
一是装修业迅速增长,老旧小区居民大多有储蓄,这些储蓄相对于日益上涨的新楼房价而言,购买新房几乎是可望而不可及的,然而,相对于老旧小区改造后的装修而言,居民的储蓄无论是用于简装修还是精装修都绰绰有余,因而,装修业会急速增长。
二是家电、家具和家庭文化饰品行业随之增长,居民家庭装修后,需要相应的家具和家电与之配套,此时,无论原有家具和家电已损坏或已到使用年限还是没有损坏或没有到使用年限,仅是风格不符合新装修风格,家具和家电及装饰品都会被更换,从而促进这些行业增长。
3.老旧小区改造切实化解产能过剩。老旧小区改造刺激诸多行业的增长,形成刺激经济增长的产业链,迅速地解决传统产业的产能过剩。一是按照住建部新安全标准全面加固老旧小区,将直接地增加钢铁、水泥、玻璃等传统产业的有效需求,显著地缓解这些产业的产能过剩。二是老旧小区加装电梯和底层加坡道,刺激电梯及相关行业的发展。三是老旧小区平顶改成坡顶,应用大量的节能环保绿色建材,促进与建筑相关的节能环保产业发展,缓解建筑材料过剩。四是老旧小区加固和室内装修后,必然会对家电、家具和文化饰品产生改造的需求,进而推动目前已经处于停滞和过剩的电子产品、家具产业和家庭饰品产业的增长。
4.增加社会财富存量,彰显国家治理能力。与老旧小区拆迁不同,老旧小区改造增加了社会财富。对老旧小区进行拆迁和重建,虽然拆和建都增加了当期的GDP,但是,不仅拆迁过程形成巨大的社会资源浪费,而且减少社会财富的存量,历年积累的社会总财富随着经济增长而递减。老旧小区改造不需要大拆大建,不仅以节约社会资源的方式提升了老旧小区的质量和价值,改善了居民的生活质量,而且老旧小区改造在增加当期GDP的同时,增加了社会财富的存量,使得历年积累的社会财富随着经济增长而递增。
老旧小区改造,彰显国家治理能力。对老旧小区拆迁,往往出现居民对拆迁补偿不满意或居民不能顺利回迁等等因素,常常引发老百姓与政府的矛盾,矛盾甚至引发群体事件,损害了政府公信力,损及国家治理能力。然而,老旧小区改造增进了居民住房的质量和价值,改善原有居住生态,地方政府在帕累托改进的基础上进行社区治理,从源头上避免了拆迁引发的社会矛盾,增强了政府的公信力,显著地提升国家治理能力。
5.有利于节能降耗发展低碳经济。老旧小区改造能够降低资源消耗,充分利用现有资源,有利于经济发展方式转变,实现可持续发展。大拆大建,被拆除的旧楼不能重复利用,新建楼房需要消耗大量不可再生资源,都导致资源大量浪费。而老旧小区改造可以大幅度地节约钢铁、水泥、砂石、水、电、气等资源及土地资源。
老旧小区改造从增量和存量两个方面都有利于节能减排。一是减少增量建筑能耗和排放,老旧小区改造避免大拆大建的弊端,大幅降低能源消耗和碳排放,帮助各地实现节能减排的目标,实现低碳经济发展。二是减少存量建筑能耗和排放,老旧小区经过加装外墙保温层等措施可以有效减少能源消耗,降低碳排放水平。三是有利于减少建筑垃圾,降低污染物排放。
统筹谋划,整体推进老旧小区改造
1.以“生命安全是最大的民生”理念实施老旧小区改造工程。对居住在有安全隐患的老旧小区住户来说,“楼房安全一分钟都不能等”。八九十年代“快餐式”建筑的质量周期性报复开始显现,老旧小区塌楼事故频繁发生,多起楼房坍塌事件警醒我们:政府要以杜甫的“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!”的胸怀为黎民苍生的居住安全,尽快进行老旧小区改造,对楼房进行安居加固。
以百年大计,质量第一为导向强化老旧小区改造建筑业规范,建立老旧小区改造建筑工程质量终身追责制,使老旧小区“长命百岁”,让老百姓安居乐业。需要完善建筑业法律法规,建立起针对设计方、施工方、监管方等各个主体的追责体系,建立建筑质量安全终身追责制。
2.老旧小区改造与完善城乡基础设施相结合。老旧小区加固宜居节能改造工程与城区供水供气供暖管网改造相结合,能有效地提升居民生活质量;老旧小区改造与城市管网建设和改造相结合,优先改造材质落后、漏损严重、影响安全的老旧管网,确保管网漏损率控制在国家标准以内;老旧小区改造与城市供水、排水防涝和防洪设施建设相结合,加快雨污分流管网改造与排水防涝设施建设,解决城市老旧小区积水内涝问题。
3.老旧小区改造的筹资方式。推进老旧小区改造的筹资方式为:居民出一点、政府补一点和社会筹一点。
一是按照谁使用谁受益谁付费的原则,个人出一点,居民作为房屋产权人,对自己的房屋本体负主要改造责任,居民分摊的资金可以是居民自有资金或个人贷款,也可以来自公积金贷款。
二是按照政府提供公共产品和服务的原则,政府补一点,由财政投入资金,主要用于小区水、电、气、热、通信等管网和设备的等公共设施改造。无论是老旧小区还是新小区的公共基础设施改造原本就需要政府投资,老旧小区与公共设施改造相结合,提高政府资金的投资效率,减少二次投资和重复投资。因而,政府仅需在公共部分设施给予资助,如抗震加固、宜居的加电梯和平改坡等公共设施改造及小区节能环保改造等方面予以部分的资金支持。
三是积极鼓励社会资金参与改造,社会筹一点,由政府运用政策来激活房屋维修基金和公积金等处于闲置状态的资金(实际上这些基金没有闲置,以5000亿的房屋维修基金为例,通过炒股、挪用、委托理财等各种方式沦为开发商、银行、证券公司、有关部门等利益集团的“生财工具”),使其用于老旧小区改造。鼓励社会资金参与老旧小区改造,这些提供资金的企业可以优先获得政府购买服务政策支持,优先参与小区新业态的商业活动,如“互联网+生活服务+养老服务+医疗服务+金融服务”等。
4.政府制定老旧小区改造政策。总结和借鉴北京、上海等城市已有的老旧小区抗震改造经验,制定统筹推进老旧小区改造的政策。虽然老旧小区改造是广大居民福利的帕累托改进,但不同楼层居民福利改进的程度不同,需要政府政策协调各方利益,有效地平衡小区不同楼层住户的利益,顺利地推进老旧小区加固宜居节能改造工程。
安全措施方案
*************************综合整治项目安全措施方案
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***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
目录
总则.....................................................3
一、落实安全责任、实施责任管理...........................3
二、安全教育与训练.......................................4
三、安全检查.............................................7
四、作业标准化..........................................10
五、生产技术与安全技术的统一............................12
六、正确对待事故的调查与处理...........................14
七、造成安全生产事故的主要原因..........................15 ***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
总则
安全管理是为施工项目实现安全生产开展的管理活动。施工现场的安全管理，重点是进行人的不安全行为与物的不安全状态的控制，落实安全管理决策与目标，以消除一切事故，避免事故伤害，减少事故损失为管理目的。
控制是对某种具体的因素的约束与限制，是管理范围内的重要部分。
安全管理措施是安全管理的方法与手段，管理的重点是对生产各因素状态的约束与控制。根据施工生产的特点，安全管理措施带有鲜明的行业特色。
一、落实安全责任、实施责任管理
施工项目经理部承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。因此，必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。
1、建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。
2、建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报告。
（1）项目经理是施工项目安全管理第一责任人。
（2）各级职能部门、人员，在各自业务范围内，对实现安全生产的要求负责。***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
（3）全员承担安全生产责任，建立安全生产责任制，从经理到工人的生产系统做到纵向到底，一环不漏。各职能部门、人员的安全生产责任做到横向到边，人人负责。
3、施工项目应通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。
一切从事生产管理与操作的人员、依照其从事的生产内容，分别通过企业、施工项目的安全审查，取得安全操作认可证，持证上岗。
特种作业人员、除经企业的安全审查，还需按规定参加安全操作考核，取得监察部门核发的《安全操作合格证》，坚持“持证上岗”。施工现场出现特种作业人员无证操作现象时，施工项目经理必须承担管理责任。
4、施工项目经理部负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任，接受由此而出现的经济损失。
5、一切管理、操作人员均需与施工项目经理部签定安全协议，向施工项目经理部做出安全保证。
6、安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，做为分配、补偿的原始资料之一。
二、安全教育与训练
进行安全教育与训练，能增强人的安全生产意识，提高安全生产知识，有效的防止人的不安全行为，减少人的失误。安全教育、训练是进行人的行为控制的重要方法和手段。因此，进行安全教育、训练要适时、宜人，内容合理、方式多样，形成制度。组织安全教育、训练做到严肃、严格、严密、严谨，讲求实效。***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
1、一切管理、操作人员应具有基本条件与较高的素质
（1）具有合法的劳动手续。临时性人员须正式签定劳动合同，接受入场教育后，才可进入施工现场和劳动岗位。
（2）没有痴呆、健忘、精神失常、颠痫、脑外伤后遗症、心血管疾病、晕眩、以及不适于从事操作的疾病。
（3）没有感官缺陷，感性良好。有良好的接受、处理、反馈信息的能力。
（4）具有适于不同层次操作所必须的文化。
（5）输入的劳务，必须具有基本的安全操作素质。经过正规训练、考核，输入手续完善。
2、安全教育、训练的目的与方式。安全教育、训练包括知识、技能、意识三个阶段的教育。进行安全教育、训练，不仅要使操作者掌握安全生产知识，而且能正确、认真的在作业过程中，表现出安全的行为。
安全知识教育。使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素及防范措施。
安全技能训练。使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作中的失误现象。
安全意识教育。在于激励操作者自觉坚持实行安全技能。
3、安全教育的内容随实际需要而确定
（1）新工人入场前应完成三级安全教育。对学徒工、实习生的入场三级安全教育，重点偏重一般安全知识、生产组织原则、生产环 ***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
境、生产纪律等。强调操作的非独立性。对季节工、农民工三级安全教育，以生产组织原则、环境、纪律、操作标准为主。二个月内安全技能不能达到熟练的，应及时解除劳动合同，废止劳动资格。
（2）结合施工生产的变化、适时进行安全知识教育。一般每10天组织一次较合适。
（3）结合生产组织安全技能训练，干什么训练什么，反复训练、分步验收。以达到出现完善化、自动化的行为方式，划为一个训练阶段。
（4）安全意识教育的内容不易确定，应随安全生产的形势变化，确定阶段教育内容。可结合发生的事故，进行增强安全意识，坚定掌握安全知识与技能的信心，接受事故教训教育。
（5）受季节、自然变化影响时，针对由于这种变化而出现生产环境、作业条件的变化进行的教育，其目的在于增强安全意识，控制人的行为，尽快地适应变化，减少人的失误。
（6）采用新技术，使用新设备、新材料，推行新工艺之前，应对有关人员进行安全知识、技能、意识的全面安全教育，激励操作者实行安全技能的自觉性。
4、加强教育管理，增强安全教育效果
（1）教育内容全面，重点突出，系统性强，抓住关键反复教育。
（2）反复实践。养成自觉采用安全的操作方法的习惯。
（3）使每个受教育的人，了解自己的学习成果。鼓励受教育者树立坚持安全操作方法的信心，养成安全操作的良好习惯。***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
（4）告诉受教者怎样做才能保证安全，而不是不应该做什么。
（5）奖励促进，巩固学习成果。
5、进行各种形式、不同内容的安全教育，都应把教育的时间、内容等，清楚的记录在安全教育记录本或记录卡上。
三、安全检查
安全检查是发现不安全行为和不安全状态的重要途径。是消除事故隐患，落实整改措施，防止事故伤害，改善劳动条件的重要方法。
安全检查的形式有普遍检查，专业检查和季节性检查。
1、安全检查的内容主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。
（1）施工项目的安全检查以自检形式为主，是对项目经理至操作人员生产全部过程、各个方位的全面安全状况的检查。检查的重点以劳动条件、生产设备、现场管理、安全卫生设施以及生产人员的行为为主。发现危及人的安全因素时，必须果断的消除。
（2）各级生产组织者，应在全面安全检查中，透过作业环境状态和隐患，对照安全生产方针、政策，检查对安全生产认识的差距。
（3）对安全管理的检查，主要是：
安全生产是否提到议事日程上，各级安全责任人是否坚持 “五同时”。
业务职能部门、人员，是否在各自业务范围内，落实了安全生产责任。专职安全人员是否在位、在岗。
安全教育是否落实，教育是否到位。***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
工程技术、安全技术是否结合为统一体。
作业标准化实施情况。
安全控制措施是否有力，控制是否到位，有哪些消除管理差距的措施。
事故处理是否符合规则，是否坚持 “四不放过”的原则。
2、安全检查的组织
（1）建立安全检查制度，按制度要求的规模、时间、原则、处理、报偿全面落实。
（2）成立由第一责任人为首，业务部门、人员参加的安全检查组织。
（3）安全检查必须做到有计划，有目的，有准备、有整改，有总结，有处理。
3、安全检查的准备
（1）思想准备。发动全员开展自检，自检与制度检查结合，形成自检自改，边检边改的局面。使全员在发现危险因素方面得到提高，在消除危险因素中受到教育，从安全检查中受到锻练。
（2）业务准备。确定安全检查目的、步骤、方法。成立检查组，安排检查日程。分析事故资料，确定检查重点，把精力侧重于事故多发部位和工种的检查。规范检查记录用表，使安全检查逐步纳入科学化、规范化轨道。
4、安全检查方法。常用的有一般检查方法和安全检查表法。
（1）一般方法。常采用看、听、嗅、问、测、验、析等方法。***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
看：看现场环境和作业条件，看实物和实际操作，看记录和资料等。
听：听汇报、听介绍、听反映、听意见或批评，听机械设备的运转响声或承重物发出的微弱声等。
嗅：对挥发物、腐蚀物、有毒气体进行辨别。
问：评影响安全问题，详细询问，寻根究底。
查：查明问题、查对数据、查清原因，追查责任。
测：测量、测试、监测。
验：进行必要的试验或化验。
析：分析安全事故的隐患、原因。
（2）安全检查表法。是一种原始的、初步的定性分析方法，它通过事先拟定的安全检查明细表或清单，对安全生产进行初步的诊断和控制。
安全检查表通常包括检查项目、内容、回答问题、存在间题、改进措施、检查措施、检查人等内容。
5、安全检查的形式
（1）定期安全检查。指列入安全管理活动计划，有较一致时间间隔的安全检查。定期安全检查的周期，施工项目自检宜控制在10～15天。班组必须坚持日检。季节性、专业性安全检查，按规定要求确定日程。
（2）突击性安全检查。指无固定检查周期，对特别部门、特殊设备、小区域的安全检查，属于突击性安全检查。***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
（3）特殊检查。对预料中可能会带来新的危险因素的新安装的设备、新采用的工艺、新建或改建的工程项目，投入使用前，以“发现危险因素”为专题的安全检查，叫特殊安全检查。
特殊安全检查还包括，对有特殊安全要求的手持电动工具，电气、照明设备，通风设备，有毒有害物的储运设备进行的安全检查。
6、消除危险因素的关键。安全检查的目的是发现、处理、消除危险因素，避免事故伤害，实现安全生产。消除危险因素的关键环节，在于认真的整改，真正的、确确实实的把危险因素消除。对于一些由于种种原因而一时不能消除的危险因素，应逐项分析，寻求解决办法，安排整改计划，尽快予以消除。
安全检查后的整改，必须坚持“三定”和“不推不拖”，不使危险因素长期存在而危及人的安全。
“三定”指的是对检查后发现的危险因素的消除态度。三定即定具体整改责任人，定解决与改正的具体措施，限定消除危险因素的整改时间。在解决具体的危险因素时，凡借用自己的力量能够解决的，不推拖、不等不靠，坚决的组织整改。自己解决有困难时，应积极主动寻找解决的办法，争取外界支援以尽快整改。不把整改的责任推给上级，也不拖延整改时间，以尽量快的速度，把危险因素消除。
四、作业标准化
在操作者产生的不安全行为中，由于不知正确的操作方法，为了干的快些而省略了必要的操作步骤，坚持自己的操作习惯等原因所占 ***********老旧小区综合整治项目
安全措施方案
比例很大。按科学的作业标准规范人的行为，有利于控制人的不安全行为，减少人失误。
1、制定作业标准，是实施作业标准化的首要条件
（1）采取技术人员、管理人员、操作者三结合的方式，根据操作的具体条件制定作业标准。坚持反复实践、反复修订后加以确定的原则。
（2）作业标准要明确规定操作程序、步骤。怎样操作、操作质量标准、操作的阶段目的、完成操作后物的状态等，都要做出具体规定。
（3）尽量使操作简单化、专业化，尽量减少使用工具、夹具次数，以降低操作者熟练技能或注意力的要求。使作业标准尽量减轻操作者的精神负担。
（4）作业标准必须符合生产和作业环境的实际情况，不能把作业标准通用化。不同作业条件的作业标准应有所区别。
2、作业标准必须考虑到人的身体运动特点和规律、作业场地布置、使用工具设备、操作幅度等，应符合人机学的要求。
（1）人的身体运动时，尽量避开不自然的姿势和重心的经常移动，动作要有连贯性、自然节奏强。如，不出现运动方向的急剧变化；动作不受限制；尽量减少用手和眼的操作次数；肢体动作尽量小。
（2）作业场地布置必须考虑行进道路、照明、通风的合理分配，机、料具位置固定，作业方便。要求：
1）人力移动物体，尽量限于水平移动； ***********老旧小区综合整治项目
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2）把机械的操作部分，安排在正常操作范围之内，防止增加操作者的精神和体力的负担；
3）尽量利用重力作用移动物体；
4）操作台、座椅的高度从与操作要求、人的身体条件匹配。
（3）使用工具与设备
1）尽可能使用专用工具代替徒手操作；
2）操纵操作杆或手把时，尽量使人身体不必过大移动，与手的接触面积，以适合手握时的自然状态为宜。
3、反复训练，达标报偿
（1）训练要讲求方法和程序，宜以讲解示范为先，符合重点突出、交待透彻的要求。
（2）边训练边作业，巡检纠正偏向。
（3）先达标、先评价、先报偿，不强求一致。多次纠正偏向，仍不能克服习惯操作、操作不标准的，应得到负报偿。
五、生产技术与安全技术的统一
生产技术工作是通过完善生产工艺过程、完备生产设备、规范工艺操作，发挥技术的作用，保证生产顺利进行的。包含了安全技术在保证生产顺利进行的全部职能和作用。两者的实施目标虽各有侧重，但工作目的完全统一在保证生产顺利进行、实现效益这一共同的基点上。生产技术、安全技术的统一，体现了安全生产责任制的落实、具体的落实“管生产同时管安全”的管理原则。具体表现在: 12 ***********老旧小区综合整治项目
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1、施工生产进行之前，考虑产品的特点、规模、质量，生产环境，自然条件等。摸清生产人员流动规律，能源供给状况，机械设备的配置条件，需要的临时设施规模，以及物料供应、储放、运输等条件。完成生产因素的合理匹配计算，完成施工设计和现场布置。
施工设计和现场布置，经过审查、批准，即成为施工现场中生产因素流动与动态控制的唯一依据。
2、施工项目中的分部、分项工程，在施工进行之前，针对工程具体情况与生产因素的流动特点，完成作业或操作方案。这将为分部、分项工程的实施，提供具体的作业或操作规范。方案完成后，为使操作人员充分理解方案的全部内容，减少实际操作中的失误，避免操作时的事故伤害。要把方案的设计思想、内容与要求，向作业人员进行充分的交底。
交底既是安全知识教育的过程，同时，也确定了安全技能训练的时机和目标。
3、从控制人的不安全行为、物的不安全状态，预防伤害事故，保证生产工艺过程顺利实施去认识，生产技术工作中应纳入如下的安全管理职责：
（1）进行安全知识、安全技能的教育，规范人的行为，使操作者获得完善的、自动化的操作行为，减少操作中的人的失误。
（2）参加安全检查和事故调查，从中充分了解生产过程中，物的不安全状态存在的环节和部位、发生与发展、危害性质与程度。摸 13 ***********老旧小区综合整治项目
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索控制物的不安全状态的规律和方法。提高对物的不安全状态的控制能力。
（3）严把设备、设施用前验收关，不准有危险状态的设备、设施盲目投入运行，预防人、机运动轨迹交叉而发生的伤害事故。
六、正确对待事故的调查与处理
事故是违背人们意愿，且又不希望发生的事件。一旦发生事故，不能以违背人们意愿为理由，予以否定。关键在于对事故的发生要有正确认识，并用严肃、认真、科学、积极的态度，处理好已发生的事故，尽量减少损失。采取有效措施，避免同类事故重复发生。
1、发生事故后，以严肃、科学的态度去认识事故、实事求是的按照规定、要求报告。不隐瞒、不虚报，不避重就轻是对待事故科学、严肃态度的表现。
2、积极抢救负伤人员的同时，保护好事故现场，以利于调查清楚事故原因，从事故中找到生产因素控制的差距。
3、分析事故，弄清发生过程，找出造成事故的人、物、环境状态方面的原因。分清造成事故的安全责任，总结生产因素管理方面的教训。
4、以事故为例、召开事故分析会进行安全教育。使所有生产部位、过程中的操作人员，从事故中看到危害，激励他们的安全生产动机。从而在操作中自觉的实行安全行为，主动的消除物的不安全状态。
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5、采取预防类似事故重复发生的措施，并组织彻底的整改，使采取的预防措施完全落实。经过验收，证明危险因素已完全消除时，再恢复施工作业。
6、未造成伤害的事故，习惯的称为未遂事故。未遂事故就是已发生的，违背人们意愿的事件，只是未造成人员伤害或经济损失。然而其危险后果是隐藏在人们心理上的严重创伤，其影响作用时间更长久。
未遂事故同样暴露安全管理的缺陷、生产因素状态控制的薄弱。因此，未遂事故要如同已经发生的事故一样对待，调查、分析、处理妥当。
七、造成安全生产事故的主要原因
1、安全生产意识淡漠是最大隐患
不论你是大学毕业生、职业学校的毕业生，还是协作施工单位负责人及作业人员，当你跨入企业的大门，走进施工现场，成为项目的施工参建人员时，就应懂得要搞好工程施工必须有铁的纪律，不管是管理人员还是作业人员都必须遵纪守法，必须不断提高安全生产意识和自我保护意识。特别是在施工人员中，管理人员比较年轻，缺乏工作实践，对安全生产的认识较差，认为最重要的是学技术，掌握生产技术才是硬本领，而对学习安全生产技术则很不重视。而在施工作业人员中，文化素质不高，缺乏系统的安全教育与培训，安全生产意识和自我保护意识都比较差，有些人总是抱着侥幸心理，认为伤亡事故 ***********老旧小区综合整治项目
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离自已十分遥远，不会落到自己头上，但是血的教训告诉我们，安全生产意识淡薄是最大的隐患。
2、未经培训上岗，无知酿成悲剧。有的生产经营单位招聘了职工后，不进行必要的三级安全教育。职工未经安全生产、劳动保护培训上岗，缺乏最基本的安全生产常识，冒险蛮干，违章作业，一旦发生事故，则惊慌失措，手忙脚乱，不知采取什么措施是正确的，头脑中一片空白，往往因此酿成悲剧。
3、违反安全生产规章制度导致事故
（1）企业的安全生产规章制度是企业规章制度的一部分，是建立现代企业制度的重要内容，企业全体员工上至经理，下至每名工人以及协作施工单位都必须遵守，尤其是新工人更应该注意。企业的安全生产规章制度应该是比较齐全的，但往往宣传、贯彻、落实不够，人员执行不力，往往因此而酿成了工伤事故，使自已受到伤害，或者伤害他人，或者被他人伤害。
（2）企业的安全生产规章制度必须落实到部门、工区、班组，必须落实到作业现场及每一个作业岗位。如果安全生产规章制度不落实，劳动环境就会存在以下不安全状态：
1）防护、保险、信号等装置缺乏或有缺陷。
2）设备、设施、工具、附件有缺陷，结构不合安全要求。
3）强度不够。机械强度和绝缘强度不够，起吊重物的绳索不合安全要求。
4）设备在非正常状态下运行，带“病”或超负荷运转。***********老旧小区综合整治项目
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5）维修、调整不当设备失修，地面不平，保养不当，设备失灵。
6）个人防护用品用具缺少或有缺陷。
7）生产（施工）场地环境不良。①照明光线环境不良，照度不足，作业场地烟尘弥漫，视物不清，或光线过强；②通风不良；③作业场所狭窄、作业场地杂乱，工具、制品、材料堆放不安全。
4、违反劳动纪律酿成血的教训
一支不受铁的纪律约束的队伍，是一支没有战斗力的队伍。一个不以严格的纪律要求员工队伍的企业，是一个缺乏市场竞争力的企业。血的教训一再告诉我们，一名不遵守劳动纪律的职工，往往就是一起重大伤亡事故的责任者。违反劳动纪律的主要表现如下：
（1）上班前饮酒，甚至上班时饮酒。
（2）上班无故迟到，下班早退溜号。
（3）工作时间开玩笑，嬉戏打闹。
（4）不按规定穿戴工作服和个人防护用品。
（5）在禁烟区随意吸烟，乱扔烟头。
（6）不坚守岗位，随意串岗聊天。
（7）业余生活无规律，上班时无精打采。
（8）工作时不全神贯注，思想走神开小差。
（9）上夜班时偷偷睡觉。
（10）不服从上级正确调度指挥，自作主张随意更改规章。
（11）无视纪律，自由散漫，上班时间吊儿郎当。
5、违反安全操作规程十分危险 ***********老旧小区综合整治项目
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主任、各位副主任，秘书长、各位委员：
近年来，市委、市政府坚决贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持“以人民为中心、一切为了xx好”，高质量推进城镇老旧小区改造，工作进度、工作成效均位列全省第一方阵。2022年1月，xx市代表xx省在全国城镇老旧小区改造工作经验交流视频会上作交流发言。
一、老旧小区改造情况
2020—2025年，全市计划开工改造城镇老旧小区xxxx个，xxxx栋，惠及居民xxxxxx户。
2020—2021年，已开工改造老旧小区xxxx个、xxxx栋、xxxxx户，已完工老旧小区xxx个、xxxx栋、xxxxx户。
2022年，我市主动自我加压，在省定目标xxx个的基础上，新增xxx个老旧小区改造，计划开工改造xxx个、xxxx栋、xxxxx户。截至3月底，已开工改造老旧小区xxx个、xxx栋、xxxx户。
二、主要工作及成效
（一）坚持高位推动，凝聚改造合力。
成立以市政府主要领导任组长的工作推进领导小组，以市政府名义印发《xx市城镇老旧小区改造实施方案》。将城镇老旧小区改造列入市委、市政府xx件民生实事和政府工作报告xx件大事，市委、市政府主要领导多次深入县（区）调研，强力推进老旧小区改造。加强对上衔接，2020年老旧小区改造以来，全市共争取到城镇老旧小区改造资金约xx亿元。（二）积极改革创新，破解痛点难点。
以国有企业为主承担改造任务，协调水、电、气、通信等专营单位，实行管网改造“多网合一”，与整体改造同步设计、同步施工、同步验收。在全省率先推行电力和通信设施改造经费分担模式，经费由地方和企业各承担xx％。动员燃气、供水企业给予住户经费下浮xx％的优惠，同步推进户内设施改造提升。（三）探索精细管理，提升治理质效。
各地积极探索建立长效管理措施，xx县推行社区党组织、居委会、业主委员会、物业企业的“四位一体”管理模式。xx区按照“化零为整、组团连片”思路，将地域相邻、情况相似的小区连片打包给一家口碑好、信誉高的物业企业管理，实现从“社区托管”向“企业接管”转变。三、存在的困难和问题
（一）改造资金来源单一。
目前，各县（区）老旧小区改造资金主要来源为中省补助，地方财力投入不足；改造的老旧小区，投入资金普遍没有转化为国有公司的资产，老旧小区改造债券包装乏力，导致改造基本为基础类改造，完善类、提升类改造较少、标准不高。（二）工作统筹力度不足。
部分县（区）工作统筹力度不够，在统一规划、成片包装、联动改造等方面做得不好，导致特色、亮点不突出。（三）长效机制未全面建立。
部分老旧小区改造后，没有引入物业企业、没有归集维修资金、没有组建业主委员会，长效机制未建立，后期管护不到位。四、下一步工作措施
（一）提高政治站位，进一步压实各方责任。
各县（区）要切实履行老旧小区改造属地责任，主要负责同志亲自研究、亲自推动，确保老旧小区改造工作高质量推进。市住房城乡建设局加强政策指导和技术指导，市经济和信息化局、市通发办加强通信基础设施改造统筹协调。（二）加强向上对接，进一步多方筹资改造。
高水平高质量包装老旧小区改造项目，重点争取保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内资金。鼓励将资金转化为资产，将资产转化为资本，积极探索运用市场化手段吸引社会资本参与，形成“政府支持一点、企业投一点、居民出一点、补建设施收益一点”“四个一点”的资金共担方式。教体、民政、生态环境、文广旅等部门加大对老旧小区改造资金投入，完善相关配套设施。（三）建立统筹机制，进一步推进整体改造。
加强横向统筹、连片规划，将老旧小区改造放在城市更新的大盘子中统筹推进；按照“化零为整、组团连片”的思路，将老旧小区划分为片区，推进相邻小区及周边地区统一规划、设计、改造、管理，使老旧小区改造由单个小区向连片街区纵深推进，打造老旧小区改造“升级版”。同志们：
今天区政府召开这次会议，主要任务是贯彻落实2022年全市关于开展老旧住宅小区综合整治改造和建立长效管理机制决策部署，动员各相关街道办事处、部门进一步统一思想，明确目标，落实责任，加快推进整治管理各项工作，确保圆满完成全年计划任务。刚才，区住建局简要总结了2021年的工作，并传达了省、市、区有关文件精神，区政府与各相关街道办事处签订了责任书，这些文件今天会议上也书面印发给大家了，请大家认真学习领会，按照责任书的要求，抓好本单位、本辖区的老旧小区整治管理工作。下面，我就做好全区2022年老旧小区整治和物业管理工作，讲三点意见：
一、统一思想，提高认识
实施老旧小区整治改造，是坚持以人民为中心的发展思想、践行新发展理念的具体行动，是拉动经济平稳较快发展的现实选择，也是党委政府保障改善民生的共同责任。省里要求用五年时间推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理，2021年开展试点，2022年起整体推开，到2025年底全面完成国有土地上2000年前建成的老旧小区整治改造，2023年底完成全部任务的80%以上。我区老旧住宅小区（含楼房院落和单栋楼宇），特别是2000年前建成交付的小区大多设施不配套、环境脏乱差、无物业管理，生活在其中的居民群众迫切希望改善生活环境。今年，我区将27个老旧小区列入了综合改造计划，列入了《政府工作报告》民生实事，这是对群众庄严的承诺，既是重点民生保障工程，又是一项政治任务，必须不折不扣的抓好落实。对此，各相关街道办事处、部门要进一步提高对做好老旧小区综合整治管理工作重要性的认识，切实增强紧迫感、责任感，把思想和行动统一到省、市、区的统一决策部署上来，加大力度，争取主动，全力推进综合整治工作，通过实施整治改造和规范专业的物业管理，彻底改变老旧小区脏乱差面貌，提高老旧住宅小区居民生活质量，让老旧小区群众享受到党和政府的关心和温暖，不断提高城市宜居性和群众满意度。
二、明确目标，强力推进
今年我区计划改造27个项目、建筑面积107万平方米，按照市里的要求，必须在11月底前全部完成整治改造任务。这是总的目标，必须按照时间节点，科学组织，倒排工期，确保按时完成任务。
（一）抓紧时间展开调查摸底工作。
根据市、区计划安排，今年一季度主要做好老旧小区现状摸底调查工作，特别是拆违拆临和环境卫生方面，做好资料留存，确保今年3月底前报区住建局。这项工作已经十分紧张，各相关街道办事处要结合前期摸底情况，进一步梳理、确认，各相关职能部门要积极配合，确保按时完成任务。特别是市里4月初将进行2022年第一季度考核和2021年工作的考核，请各相关办事处、部门按照2021年考核办法和2022年考核评分要求、进度和标准，抓紧推进，抓好落实，确保我区顺利通过市里的考核，区住建局要发挥牵头指导作用，积极向市里争取资金支持。2021年全区老旧小区综合整治改造项目已经全部完工，区牵头单位已制定了综合验收的相关办法，请各单位高度重视，尽快将去年的综合验收工作落实到位。（二）压茬推进各项整治工作。
老旧小区整治改造内容涉及治安防控和消防设施、清理违章和配齐环卫设施、改善小区环境设施和立面出新、改造小区基础设施和弱电线路落地、改造水、电暖专业经营设施等方面，任务重、时间紧。各相关街道办事处、部门要倒排工期，压茬推进各项工作，列出时间配档表，挂图作战，确保按时完成任务。调查摸底工作结束后，要立即开展整治前期的拆违拆临、设计方案确定和招投标等工作，能同步进行的一定要同步组织实施，为整治工作赢得时间、赢得主动。（三）加强协调配合。
老旧小区整治工作标准高、涉及面广，需要各相关街道办事处和区城乡建设、公安、消防、城管、市政、经信、园林等相关部门的大力支持和密切配合。各街道办事处作为老旧小区整治工作的责任主体，对整治工作负总责，要严格按照相关程序组织实施，切实做到依法合规；区住建局作为牵头单位，一方面，要积极协调指导街道办事处和相关部门加快推进各项工作，另一方面，要积极对上争取资金、政策支持；各相关职能单位要结合工作实际和职责分工，主动靠上，做好相关工作，形成推进工作的强大合力。三、加强领导，狠抓落实
（一）健全完善组织机构。
2021年，区政府已经成立了领导小组，负责老旧小区综合整治工作的统一指挥和协调实施工作，各相关街道办事处、部门也要建立相应的组织机构，明确专人负责，特别是街道办事处要发挥社区居委会的作用，全程参与。从2022年开始，我区老旧小区整治项目的跟踪审计工作将委托审计公司进行，区审计局要在项目的前期就介入，全程跟踪，对工程投资概算、整治工程招标价格控制等内容提出意见和建议，确保财政资金专款专用。（二）加大宣传力度。
要充分利用电视、广播、报纸、网络等各种媒体，加大对做好老旧小区改造的宣传引导，赢得社会各界的积极支持和配合，形成强大舆论氛围。在工作中，既要把重要意义宣传到位、引导到位，把群众工作做好，也要做好有关公示公告工作，让更多的群众知晓、理解和配合。特别是在引入物业管理时，要积极引导群众解放思想，在征求居民意见的前提下，争取把符合物业服务相关要求的项目引入专业的物业服务公司进行管理，建立长效管理机制，推动老旧小区管理进入良性循环，真正旧貌换新颜。旧居住区绿化环境是城市整体绿化环境的重要组成部分, 因此, 应从整体性出发对旧居住区进行绿化改造, 并对旧居住区绿化环境的特色进行定位。这种具有特色的绿化改造主要来源于不同地理区位、不同气候条件的自然条件及不同历史文化、风俗习惯等人文条件的挖掘与尊重。绿化改造应立足于一方水土之上, 在特有的地域、气候、人文、风俗的基础上进行绿化改造。因此, 旧居住区绿化改造在把握整体性原则的基础上, 应更好地发挥其绿化环境特色, 体现自然环境的真实性和实用性, 提高居民的满意程度。
2 生态性原则
人们天生喜欢大自然, 想与大自然亲近, 居住区生态性绿化环境可以使居民得到精神上的满足, 唤起美好的情感依赖。因此, 自然与生态是居住区健康发展的方向。首先, 应尊重当地的自然条件, 充分了解当地生态环境特征, 对原本的土地、植被、河流加以保护和利用;其次, 在尊重自然生态环境的基础上, 对自然再创造, 合理规划绿化环境, 尽可能利用再生资源, 降低对自然生态的破坏;最后, 关注现代科学对生态系统产生的作用, 使居住形式和自然生态环境保持一致性, 保证居住区生态系统的良性发展[1]。
3 坚持“以人为本”的设计原则
人是居住区的主体, 只有最大程度地满足人的需求, 才能使居住区充满活力。居住区绿化环境是构成居民日常活动的重要空间, 居民希望通过居住区优美舒适的绿化环境使心灵回归大自然, 不同层次的人群对居住区环境的需求有很大差异。旧居住区进行绿化改造时, 应充分满足人的需求, 了解居民对绿化改造的特殊需求, 可以使居民产生归属感。在此基础上才能从各方面体现尊重人、体谅人, 真正实现“以人为本”的设计理念。江苏省太仓市20世纪七八十年代旧居住区人群特点是老龄化严重, 可以根据此特点, 绿化改造时充分贯彻“以人为本”的理念, 对老年人、儿童和病残群体给予更多的人文关怀, 满足他们对居住环境的真实需求。
4 延续城市文脉的原则
城市“文脉”的延续, 使城市文化、文明和习俗等一脉相承。只有对城市文脉的延续, 才能实现人居环境的演变和继续发展。芒福德指出“城市是历史文化的一个容器, 此容器所集成的生活比容器本身更为重要”。城市精神的发展主要以城市文化表现出来, 居住区文化是城市文化的一部分, 承载了历史悠久的居住区历史文化和记忆。太仓市旧居住区拥有中原地域特有的文化资源, 应对其加以保护和继承。因此, 在对旧居住区进行绿化改造时, 要遵循延续城市文脉的原则, 创造出具有人文气息的居住区绿化空间。
5 植物配置多样性原则
在旧居住区的绿化改造过程中, 对绿化植物进行配置时, 应从生态化、乡土化、功能化、景观化等多个方向考虑, 较理想的配置应为:通过植物造景的方法, 对形态树种、观花、观叶或观果树种、有季相特征的树种、宿根树种以及地被花卉、具有芳香的植物等乔木、灌木、花草、藤本等不同生活习性的植物进行科学的配置, 形成植物配置多样化, 实现四季有景、三季有花的生态型绿化居住区空间。
6 地方性精神原则
城市绿地是体现其城市地方精神的保存地。居住区地方性特色主要表现在:尊重地方历史文脉, 植物配置应具有明显的区域性特色。如江南地区以桃花柳树营造出水乡特有的优美精致;岭南地区运用大量的棕搁科植物种类搭配颜色丰富的花灌木, 营造出“热带风光”。这些具有明显特性的绿化手法, 使植物景观与当地的人文景观相辅相成。因此, 在旧居住区绿化植物景观改造时, 通过本土特色植物进行植物配置, 表现出特有的地方性植物景观。太仓市与南方及热带区域的植物配置有很大的差异性, 本土树种以针叶树和阔叶树为主, 常有郁郁葱葱的针叶林植物景观, 或季相分明的阔叶林景观。地域性植物配置的优劣直接影响地域城市绿化质量及绿化功能的发挥。因此, 应根据各地域植物特点进行合理搭配, 营造出具有地方性精神的景观效果。
参考文献
沈阳市老旧小区改造4月末启动
沈阳网、沈报融媒讯(记者张举)4月18日，记者从沈阳市房产局获悉，20老旧小区改造提质工程将于4月末启动。据悉，今年，沈阳市市级统筹改造提质老旧小区120个。根据我市制定的《沈阳市年老旧小区改造提质试点工作方案》，改造工程包括房屋本体、配套设施、小区环境、服务设施4项重点内容，达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、民市容要整洁清爽”11条标准。截至目前，沈阳市各区设计、造价、实施方案及概算工作正在推进，绝大部分区已挂网招标施工单位，待按程序完成招标后进场施工。各区结合实际制定了老旧小区管理试点实施方案，明确试点目标和试点内容，细化任务措施，目前和平区、沈河区、大东区已全面启动试点工作。建议政府加大对老旧小区改造的重视力度，因为老旧小区改造是一项涉及面广的系统性工程，它不仅是提高群众获得感、幸福感、安全感的民生工程，还是实现城市可持续发展，打造共建、共治、共享的社会治理格局的重要抓手性工作。它的“涉及面广”体现在，老旧小区改造可融入文明城市、美丽城市和宜居城市的创建中，还可以与我市的可持续性发展、旅游城市发展的规划配套联系，打造特色城市、特色工程，可由发展任务转为发展动力；“系统性”则是表现在，老旧小区改造不仅需要对小区环境亮化、美化及基础设施改善【注解1】，还需要在小区改造完成后，完善小区治理体系，实施规范化、可持续化物业管理，并配套开展社区文明建设和党建活动，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境,从小区的设备设施、信息化改造、社区服务等方面，缓解老人居家养老和刚性住房需求等社会问题。
下面我就此次调研活动参观情况，结合所思所想，从老旧小区改造目前状况、改造过程基本工作环节、普遍遇到的困难和几点建议四个方面进行汇报。
一、老旧小区改造目前状况
目前外部老旧小区改造情况可以用两个词语概括——起步阶段和标杆打造。
XX年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；XX年12月，住房和城乡建设部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，将15个城市作为开展老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造新模式，秦皇岛和XX作为河北省的试点城市，先试先行；2018年，省政府办公厅出台《**省推进老旧小区改造工作方案》,公布了全省老旧小区改造的“时间表”，即2018年，启动老旧小区改造工作，年底前各市完成总改造项目的20%；2019年年底前，累计完成总改造项目的70%；2020年底前，完成全部改造任务。同年衡水市住建局起草制定了《**市推进老旧小区改造和管理工作实施方案》，拟通过2018年-2020年三年的努力，完成全市老旧小区改造工作。
从几个时间点可以看出，老旧小区改造从XX年开始提上政府工作日程。调研参观的唐山、秦皇岛等市区也是于近年开始规划、部署老旧小区改造方案，开始标杆小区建设。唐山计划利用三年时间，按照2018年改造30%、2019年改 造40%、2020年完成剩余30%的计划，对全市XX年以前建成的老旧小区全部实施综合改造；秦皇岛在XX年将市内老旧小区改造列入政府规划，研究谋划了88个老旧小区改造提升工程，计划在加强硬件改造的同时，注重软件建设，开展思想文明教育，提高社区服务品质。改造工作已于2018年5月份全面推开。
目前总体来说，各地老旧小区改造工作正处于起步阶段，现在着力于打造标杆工程。如唐山的草场街社区，是唐山震后恢复建设的老小区，占地面积136311平方米，现有楼房56栋，居民2074户4024人。自XX年开始社区建设，XX-XX年路北区政府投入1500万元进行重点改造，完善的社区服务体系。目前社区组建了社区党总支、楼栋党支部、楼门党小组、党员责任区、党员责任岗的五级组织网络，实现了楼宇片区网格化，构筑了“公共医疗服务、健康生活服务、公共事务服务、环境卫生服务、公共安全服务、爱心帮扶服务、社区便民服务、志愿者服务”八大服务体系。社区居委会开展便民设施投入，配置了触摸式终端查询系统，供居民随时查询就业帮扶政策、社区工作流程和为民服务项目，安装了电子显示屏，定期滚动播放用工信息，政策知识。同时建立了网络微平台——掌上小区，实时发布社区信息，小区居民可以足不出户享受各项社区服务。
**区老旧小区改造工作是自XX年开始的，计划改造的 老旧小区【注解2】范围定为XX年之前建成且5年之内不列入拆迁规划的小区。XX年区财政投入70万，完成改造小区5个，XX年完成改造小区7个，2018年预算投入300万元，计划改造小区12个。目前**区老旧小区改造涉及的都是基础类改造【注解3】，与外部相比存在资金投入相对较少，改造标准不突出，社区配套服务不健全等问题。
二、老旧小区改造过程基本工作环节
老旧小区改造的前提——拥有一个强大的领导组织。
通过走访调研，我们了解到老旧小区改造基本涉及拆，清，改，管，提升五个环节。一拆是指首先对小区内的违建进行拆除；
二清是指对对楼道或场地内堆积的杂物进行清理；三改是指对小区内公共用地重新进行规划设计，改造、完善相关的配套设施；
四管是指改造完成后，引入物业服务，建立可持续性的管理体制；
五提升是指开展社区服务，党建教育，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境，提升小区文明形象及素质水平。这五个环节是环环相扣，逐步提升，但它们能顺利进展的前提是需要有一个强大的领导组织。
老旧小区改造涉及居民的切身利益，通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路 和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及。串联各单位工作，促进各单位相互配合，这就需要领导的重视和建立一个强大统一的领导组织做协调支撑。在走访秦皇岛海港区时了解到，海港区老旧小区改造时，秦皇岛市委书记田向利曾亲自到实地进行调研，强调老旧小区改造是与群众生活息息相关的民生实事，务必要精心组织、细致谋划，把好事办到群众心坎上。海港区专门成立了以区主要领导带队的改造小组，经常深入改造中的小区，现场督办工作。XX年海港区改善提升小区43个，违建拆后复建小区22个，改造工程总建筑面积 220万平方米，投入资金2亿元，惠及居民3万多户、10万多人。
三、老旧小区改造普遍遇到的难点
老旧小区改造的难点——改造标准、资金来源和构建管理体系。
1、老旧小区的改造标准如何确定？
俗话讲：万事开头难，而一个老旧小区改造伊始就是对其改造标准的确定。改造标准涉及到工程的定价和完成后的改造效果评估，是一项必须前期规划确定好的事项。由于各地发展及各小区情况不同，目前政府对于老旧小区改造并没有设立明确、统一的完成标准，只是指导性的规定可以根据小区状况因地制宜。这样规定虽然增加了小区改造的灵活 性，但缺乏统一的规范标准不利于老旧小区改造的广泛性建设，也不利于向居民明确老旧小区改造的范围和特点，所以如何制定一个老旧小区改造的统一共性标准，是需要考虑的首要问题。
2、老旧小区改造的资金来源如何筹集？
省里出台了鼓励老旧小区改造的文件，对一些资金来源、渠道做了指导性解释但没有专项资金支持，各地现阶段基本按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，但这样做的结果是由于改造小区居民的积极性不强，缺乏花钱买服务的意识，导致自筹经费收集困难，工程无法开展。如何提高居民积极性，激活社区存量资金是考验政府智慧的一件工作；据了解，当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要政府出台一个明确的使用办法；扩充资金来源，能否整合资源，集中力量共同推进，如创建文明城市方案里的九大攻坚战都跟老旧小区改造有关系、老旧小区改造可以与魅力湖城打造配套联系、老旧小区改造还是城市可持续性发展的一个组成部分，如何利用老旧小区改造打造特色城市、特色工程，申请其他项目专项资金多措并举，由发展任务转为发展动力，是需要政府谋划的一项规划。
3、老旧小区改造管理体系如何构建？
老旧小区环境亮化、美化及基础设施改造完成后，需要完善小区治理体系，如何通过政府补贴以及居民自筹引入物业公司，实施规范化、可持续化物业管理，需要确定相关标准；老旧小区综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，还在于协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境，所以如何搭建社区服务体系，开展社区服务，如通过增加为老年人服务的配套设施，小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等，解决老年人居家养老【注解4】的需求，通过提高小区生活品质，增设绿地、停车位和电动汽车充电设施，解决提升需求品质的家庭刚性住房需求【注解5】等社会问题，是构建可持续性发展社区和和谐社区的关键，需要系统谋划；此外，社区服务和物业服务如何搭配，社区管理、服务人员身份如何定位，都需要制定详细计划。
四、老旧小区改造的建议
建议一：统筹规划
将老旧小区改造纳入文明城市、魅力城市和宜居城市的创建规划中，整合部门和资源，协同推进，让资源更有效的利用。打造我市的可持续性发展特色工程，申请省级以上专项项目资金补贴，在扩展资金来源的同事，将老旧小区改造由发展任务转为城市发展动力。
建议二：打造标杆工程
目前，各地都在注重老旧小区改造标杆工程的打造，主要基于两方面优点：
1、从高标准老旧小区改造获取经验，探索老旧小区改造四方面机制【注解6】，总结可复制、可推广的措施和方法。即有利于可以作为样板，向小区改造居民展示老旧小区改造的标准和特点，又有利于可复制推广老旧小区改造的共性建设方法。
2、标杆工程的打造可扩大影响，通过舆论宣传，让小区居民体会看得见的改造效果，从前后对比上促进老旧小区居民的改造积极性。同时，标杆的打造可获得上级专项资金，更容易打造成为亮点工程、明星工程。
建议三：提高公众意识
加强老旧小区改造的政策宣传，运用手机微信号、电视、广播等现代媒体形式对老旧小区改造进行宣传引导，用老百姓一读就通一看就明白的形式，公开透明地讲明白老旧小区改造是怎么回事，政府会提供什么服务，居民该承担什么样的义务。可以与创城工作中“思想道德教育攻坚战、公益广告宣传攻坚战、市民文明素质提升攻坚战”合并完成或借力完成。
老旧小区改造是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推 进老旧小区改造的进程中，政府拿出魄力和力度，发挥主导作用，多措并举，着力寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。
注解
1、“小区环境亮化、美化及基础设施改善”指楼体粉刷、道路铺设的改造，供电、供水、燃气等配套设施的修缮升级，小区绿地、停车场和休闲健身活动场所建设等；
注解
2、老旧小区是指XX年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼；
注解
3、老旧小区具体整治内容分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。
在老旧小区的楼本体改造中，基础类项目包括：拆除违建、清洗粉刷楼体、光纤入户、增加无障碍设施等，自选类项目包括：增设电梯、屋顶美化、多层住宅楼平改坡等。
在小区的公共区域中，基础类改造项目包括：修补破损道路、完善公共照明、绿化补建等，自选类项目包括：增设停车位和电动汽车充电设施、增设养老服务设施和社区综合服务设施等。
在小区治理方面还包括基础类的完善小区治理体系、实施规范化物业管理等。
注解
4、中国社会老龄化倾向越来越明显，养老院的数量明显不足，大多数老人不得不居家养老，居家养老模式依然是目前中国养老的主要模式。
注解
5、“提升需求品质的家庭刚性住房需求”是指随着普通家庭成员的增多，家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求，然而房价不断上涨，普通家庭对商品房的购买力却有限。若能在花费较少的情况下，对旧房加以改造利用，提高生活品质，将会缓解购房压力。
注解
6、“探索老旧小区改造四方面机制”是指：
政府社区居民分工：探索政府统筹组织、社会具体实施、居民全程参与的工作机制；
谁受益、谁出资：探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造；
建立社区工程师、社区规划师等制度：探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造相关标准规范，建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用；
为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我街道充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。
物业公司在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理内容
1、服务星级标准。
小区二星级服务标准。设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、消防安全及安全保卫工作。
小区出入口做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
3、持证上岗挂牌服务。
物业公司管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
4、定期公开相关费用或资金支出情况。
坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。物业公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
5、培训学习。
定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
6、小区绿化管。
制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
7、保洁管理。
将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
8、设施设备管理。
老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员
严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。
设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
9、房屋管理。
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。
对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部
门。
10、物业管理制度与档案、资料管理。
在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
11、其他管理
（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。（2）积极支持参与社区文化建设。
（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。
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