物业管理工程维修服务手册（通用8篇）
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目
录
第一章
工程维修部组织结构图―――――――――――――――――――――――3 第二章 部门和岗位职责
一、部门工作职责和内容――――――――――――――――――――――――――4
二、维修领班岗位职责―――――――――――――――――――――――――――4
三、土木工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――4
四、水电工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――5
五、空调工程工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――6
六、弱电工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――6
七、网络管理员岗位职责――――――――――――――――――――――――――7 第三章
工程维修部日常工作管理
一、人员调配―――――――――――――――――――――――――――――――7
二、工作单制度――――――――――――――――――――――――――――――8
三、报告制度―――――――――――――――――――――――――――――――8
四、工具管理―――――――――――――――――――――――――――――――9
五、巡检制度―――――――――――――――――――――――――――――――10
六、交接班――――――――――――――――――――――――――――――――11
七、值班管理―――――――――――――――――――――――――――――――11
八、材料领取―――――――――――――――――――――――――――――――12
九、机房钥匙管理―――――――――――――――――――――――――――――12
十、机电设备房出入管理――――――――――――――――――――――――――12
十一、故障处理――――――――――――――――――――――――――――――13
十二、大中修管理―――――――――――――――――――――――――――――14
十三、维修管理――――――――――――――――――――――――――――――14
十四、综合维修房屋管理――――――――――――――――――――――――――14
十五、设备故障和事故处理程序―――――――――――――――――――――――15
十六、公用设施改造及维护维修工作程序―――――――――――――――――――15
十七、设备节能管理办法――――――――――――――――――――――――――18
十八、设备安全运行制度――――――――――――――――――――――――――19
十九、设备运行记录管理制度――――――――――――――――――――――――19
二十、设施设备日常保养规定――――――――――――――――――――――――20 二
十一、设备养护总体要求―――――――――――――――――――――――――20
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第一章 工程维修部组织结构图
备注：
1、根据公司发展的实际工作需要可以增加或减少岗位工程师
2、工程部经理和各班组组长可以兼任专业工程师
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第二章
部门和岗位职责
一、部门工作职责和内容
1、为公司提供技术支持，指导其做好展馆的市政设施、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。
2、对展馆各市政设施、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。
3、负责组织对公司管辖区域房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋技术部门鉴定，并根据房屋技术部门的意见组织进行整改。
4、制定公司管辖区域房屋设备设施的保养计划，并对实施情况进行监督。
5、负责对各展馆设施设备的日常运行管理进行监督考核。
6、负责公司的技术安全管理工作。
7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新项目的验收接管工作。
8、负责公司各技术专业和其他有关单位的业务联系工作。
9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。
10、对本部门所产生的固废分类收集、处理。
11、完成公司下达的责任指标。
二、维修领班岗位职责
1、协助经理做好本部的各项管理工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议。
2、协助经理检查督促各项工作的落实。
3、协助经理做好本部员工的劳动纪律管理以及其它行政事务的管理工作。
4、协助做好员工的业绩考评，并对奖罚提出意见。
5、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。
6、协助经理做好本部与其它部门之间的协调工作。
7、当经理不在岗时，全面负责本部的工作。
三、土木工程师岗位职责
1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
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2、负责组织指导班组完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。
3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。
4、负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行。
5、制定房屋大中修计划，报经批准后组织实施。
6、负责各土木工程小修的技术指导。
7、负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。
11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关工程部门的关系。
12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。
四、水电工程师岗位职责
1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2、负责组织指导班组完善房屋、市政水电图纸资料及维修档案供归档。
3、负责水电设施正常使用的技术监督和指导。
4、制定水电设施大中修计划，报经批准后组织实施。
5、负责水电设施维修保养的技术指导。
6、负责制定和完善公司内部与水电设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
8、负责指导供水计量、节约用水用电的技术管理，努力降低水电损耗
9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。
11、兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。
12、负责相关专业对外的业务联系。
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13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
14、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。
五、空调工程工程师岗位职责
1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2、负责组织指导班组完善空调图纸资料及维修档案供归档。
3、负责空调设施正常使用的技术监督和指导。
4、制定空调设施大中修计划，报经批准后组织实施。
5、负责空调设施维修保养的技术指导。
6、负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导，节约用水用电，努力降低能耗。
7、负责完善公司内部与空调设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。
11、负责相关专业对外的业务联系。
12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
13、公司领导及部门经理交办的其它任务。
六、弱电工程师岗位职责
1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
2、负责组织指导班组完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档。
3、负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。
4、制定弱电系统设备设施大中修计划，报经批准后组织实施。
5、负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理办法和运行维护规范，监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。
6、负责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
8、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
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配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。
9、负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理，保障电脑网络系统的正常、安全运行。
10、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。
11、负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。
12、负责公司网站及社区宽带网络建设工作。
13、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。
14、负责相关专业对外的业务联系。
15、公司领导及部门经理交办的其它任务
七、网络管理员岗位职责
1、协助弱电工程师做好公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理工作，保障电脑网络系统的正常、安全运行。
2、负责公司电脑网络内重要资料的备份保存工作，按一定周期进行更新。
3、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。
4、负责物业管理软件的管理工作和其它办公软件的安装工作。
5、协助弱电工程师完成公司电脑网络系统设备的配置工作。
6、协助弱电工程师完成公司网站及社区宽带网络建设工作。
7、协助弱电工程师完成本专业相关技能培训工作
8、完成公司领导及部门经理交办的其它任务和弱电工程师交办的本专业的其它任务。
第三章 工程维修部日常工作管理
一、人员调配
1．日常情况下，按工程维修部的组织架构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。2．当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，由工程师可协商调配人力、工具，解决问题。
3．经理有权根据工作情况，临时调配人力、工具。
4.当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程维修部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。
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二、工作单制度
1．对于维修的项目，以维修单的方式送达工程，维修部由工程维修员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。
2．工程维修部根据轻重缓急和工种不同，将维修单派给工程师，由各专业工程师或维修领班安排实施。
3．维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给维修领班。
4．维修领班审核后交还工程维修部备案，并向有关部门返单。
5．工程维修部一般情况下不接受电话报修，如有特殊情况，事后应补工作单。6． 所有正常的维修保养计划，应根据维修领班或工程师的指示填写工作单后方可进行。7．工作单按如下顺序分列优先安排：(1)人身安全、消防安全。(2)与客户有关。
(3)设备故障影响到客人。(4)一般维修。
(5)正常计划维修保养。
8．工程师和经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。9.每月汇总一次工作单，向经理汇报。
10．工程维修部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。11．特殊情况，紧急情况可先进行维修，但必须后补报工作单。
三、报告制度
1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业维修领班：
(1)所辖设备非正常操作的开停及开停时间。(2)所辖设备除正常操作外的调整。(3)所辖设备发生故障或停台检修。(4)零部件更新、代换、或加工修理。
(5)运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。(6)运行人员请假、换班、加班、倒休等。
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2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：(1)执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。(2)重要零部件的更换、代替或加工修理。
(3)系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。(4)维修人员请假、加班、倒休等。
3．维修领班在下列情况下必须书面报告工程师：(1)重点设备除正常操作外的调整。(2)变更运行方式。
(3)主要设备发生故障或停台检修。（4）系统故障或正常检修。
（5）零部件更新、改造、或加工修理。（6）领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。（7）加班、换班、倒休、病假、事假等。（8）须与外班组或外部门、外单位联系。4．工程师在下列情况下必须以书面形式报告经理：（1）重点设备发生故障或停台检修。
（2）因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。（3）应急抢修及正常检修后的维修总结。（4）系统运行方式有较大改变。
（5）影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。（6）重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。
（7）系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。（8）人员调度及班组重大组织结构调整。（9）所属人员请假、换班、倒休、加班等。(10)对外部门、外单位联系、协调。
(11)领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。(12)维修保养计划及工作计划的变更或调整。(13)月度工作总结报告。
5．除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
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四、工具管理
1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由维修领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。
2．所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。3．工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。
4．全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月绩效分，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月绩效分
5．公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。
6．专业自用工具必须由维修领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。
7．借用公用工具归还时，须由维修领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写《工程维修部借还物品记录》，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。8．所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。
9．所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。
五、巡检制度
1．巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2．在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知维修领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告维修领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。
3．巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。
4．巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有
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供配电设施后，必须将门锁好。
5．各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各工程师必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。
六、交接班
1．接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2．接班人员接班时必须检查以下工作：
1）查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。
2）查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。
3）检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
4）检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。
5）查看交接班记录中是否有上级维修领班及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。
3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：
1）接班人员未到岗时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
2）接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
3）所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。
4）交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。
七、值班管理
1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向工程师或部门经理请假，经准许后方可离开。
2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。
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3．每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。
4．须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级维修领班或工程师。
5．值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。
6．值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。
7．非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。
8．任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。
八、材料领取
1．所有工具、备件、材料必须经过维修领班或工程师方可领取。2 领取工具、材料必须填写领料单。
3．材料使用后要在工作单上填写清楚，并经维修领班或工程师确认。4．多余材料必须退回库房。
九、机房钥匙管理
1．凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程维修部统一保管。2.任何人不得私自配钥匙。
3．凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4．无关人员不得借用机房钥匙。5．遗失钥匙须立即报告。6．无人值班机房借用钥匙需登记。
十、机电设备房出入管理
1．工程维修部机电设备房包括范围： 1）高压配电室 2）空调机房
兴业物业管理有限公司）物业自控机房）水箱间 5）各电梯机房
2．以上机房均为工程维修部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程维修部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。
3．本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值维修领班开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》上做好记录。
4．凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或工程师陪同，通知当值维修领班开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。
5．本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值维修领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。
6．外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值维修领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。
7．所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
8．所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。
9．所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。
十一、故障处理
1、不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由工程师调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程维修部经理。
2、被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报工程师，由工程师组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报服务中心主任。
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十二、大中修管理
1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修。
2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。
3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。
4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。
5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业工程师必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。
十三、维修管理
1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。
3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4.遇客户特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。
5.进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。
8.每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。
十四、综合维修房屋管理
1.职责：工程维修部对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。2.内容：
（1）做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。（2）为了延长展馆的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达到正常使用标准。
（3）定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设
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备正常使用。
（4）二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏。
（5）树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可施工。（6）装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。
（7）在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。
十五、设备故障和事故处理程序
1、无论发生何种设备和事故，工程师必须立刻组织力量迅速处理。
2、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。
3、无论发生何种设备故障和事故，工程师有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上作详细记录，不得疏漏隐瞒。
4、发生较重大事故或故障时，工程师在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由工程经理召集有关单位参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由工程经理审批后送工程师。对于改进措施，有关班组必须严格执行。
5、相关文件记录：无
十六、公用设施改造及维护维修工作程序
（一）目的：确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。
（二）适用范围：适用于展馆的公用设施的改造及维护维修。参考文件
1、《设施和工作环境管制程序》
2、《分供的选择与评估管制程序》
3、《采购管制程序》
（三）定义
1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。
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2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。
3、自修：指物业工程技术人员自行进行的改造及维护维修。
（四）职责 工程维修部职责
1、作为维修（改造）项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核；
2、负责做好维修（改造）工程的总结；
3、负责单项项目的申报、实施及结算；
4、为各服务中心提供工程方案、预算上的技术支持；
5、组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内服务中心；参与其它工程项目的竣工验收工作；
6、工程部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的总结和部门所负责项目的实施。
（五）、工作程序
1、管理区域内公用设施的确认
2、物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。
3、管理区域内公用设施应包括如下几种：
（1）、供电、供水设施。（注：不包括水泵房、开关站、变（配）电所，该部分公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行）。（2）、路灯、公共通道灯、应急灯。（3）、消防设施。
（4）、公共天线、公用电信线路。（5）、清洁卫生设施。（6）、公共防盗设施。（7）、其他公用设施。
4、责任范围划分
根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。
5、维修（改造）计划（1）“计划”的制定
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每年12月15日前做好下一的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。
须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各服务中心将编制好的《维修（改造）计划》送至总经理、财务部、工程维修部（送往工程维修部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘，下同）。（2）、季度计划的制定
各班组须在计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修（改造）计划（单项预算2000元以上的项目），编制《季度维修（改造）计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程维修部。
6、日常巡视检查
（1）物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。
（2）物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。
7、计划外公用设施改造及维护维修
（1）、物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。1）、日常巡视检查记录。2）、客户投诉记录。3）、访问客户记录。4）、上级指示。
(2)、经批准的计划外项目按规定实施。
8、公用设施的抢修
（1）、工程经理当班时，由工程经理组织实施抢修；工程经理不在时，由责任专业工程师和各班组组织实施抢修。
（2）、必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。（3）、物业所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。（4）、抢修完毕，工程经理应向物业领导报告抢修情况，包括： 1)事故原因；
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2)损失情况； 3)抢修结果； 4)抢修费用； 5)纠正和预防措施。
6)除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由工程经理书面通知并监督施工单位或供应商处理。
7)公用设施改造及维护维修工作质量的检查。
8)各专业工程师重点检查项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知各班组处理。9)公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知工程经理处理并要求其书面报告处理结果。相关表格记录
《公用设施一览表》 《维修（改造）计划》 《季度维修（改造）计划》 《公用设施巡视记录》
十七、设备节能管理办法
1．重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。2．工程维修部各专业管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。3．了解各种能源的收费标准。
4．指派专人负责节能工作的检查、督促。5．推广节能观念、意识和方法。
6．不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。7．应用物业自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。8．加强保温材料的维护保养。
9．空调风量根据季节、时间、现场需求随时调整。10．照明线路的布置及调整。
11．灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。12．升降梯/电扶梯的智能管理。13．采用节能开关控制照明： 1)声控开关
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2)光控开关
3)时间控制开关 4)延时控制开关
14．合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如；变压器最合理的工作负载是80~90%，这时它各方面的利用率最佳。
15．使设备保持良好的运行状态。（润滑、密封等）16．采用节能水龙
十八、设备安全运行制度
1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程维修部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。
2、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必
3、须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。
4、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。
5、值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。
6、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。
7、维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。
8、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。
9、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。10供配电设备房必须具备有灭火器材。相关文件记录：无
十九、设备运行记录管理制度
1、管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。
2、建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。
3、值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。
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4、所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。
5、定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。
6、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。相关文件记录：无
二十、设施设备日常保养规定
1、供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的，不要随意更改，如未获批准擅自更改，造成经济损失由个人负责。
2、爱护公共设施、电梯、对讲机，教育小孩不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人负责修理费用，并视损坏程度受到罚款。相关文件记录：无
二十一、设备养护总体要求
1、工程维修部各专业工程师分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。
2、各专业工程师根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。
3．维修保养人员根据维修领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。
4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5．专业工程师要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。
6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。
汽车面世百余年来, 总是伴随着不断的技术革新与应用创新而快速发展。现代汽车一系列高新技术, 不断完善了汽车的性能, 而其出现的故障又是五花八门, 任何维修人员都很难将数以千计的维修资料、数据存储在大脑中, 维修信息化越来越迫切。
从国际汽车维修行业看, 维修行业技术资料查询、故障检测诊断等, 已成为日益普及的趋势。采用信息系统来管理汽车维修手册信息, 速度快、时间短、资料全、易更新, 大大提高了维修效率。我国汽车维修业长期以来处于落后的现状。传统的汽车维修资料信息查询, 主要借助于传统媒体 (如图书、杂志、报刊等) , 存在信息量小、查询速度慢、资料更新迟缓等缺点。尤其在今天, 汽车维修技术人员的知识技术、经验以及对信息的全面掌握, 越来越显示出自身的局限性[1]。相比国外维修资料信息化程度, 我国的汽车维修信息服务就整体而言处于起步阶段。因此利用网络技术和信息资源进行维修知识的管理, 显得尤为迫切并极具现实意义。
1 系统核心技术应用
1.1 MOSS 2007平台简介
Microsoft Office Share Point Server 2007 (以下简称MOSS 2007) 是一套完整的企业协作应用平台, 基于Windows Share Point Services 3.0 (简称WSS3.0) 技术, 提供了企业级的网站管理、文档管理、工作流、商业智能、企业级搜索等一系列强大的功能。
WSS提供基本的信息共享和协作, 具备比较细致的权限管理功能。它利用IIS 6.0, .NET Framework, ASP.NET和SQLServer等技术为Share Point Portal Server (简称SPS) 提供基础的框架, 而SPS则在其上扩展了更多的面向企业级门户的支持, 包括门户导航、企业级搜索引擎、应用集成服务如邮件服务、群体定位和个性化等[2]。
针对企业维修手册管理系统, 可以借助MOSS平台的功能, 快速部署以达到对维修手册文档的高效管理, 并设计相关工作流实现文档审批流程, 同时实现维修信息的查询搜索。
1.2 基于构件的开发方法
基于构件的开发 (Component-Based Development, 简称CBD) 是一种软件开发新模型, 它是在一定构件模型的支持下, 复用构件库中的一个或多个软件构件, 通过组合手段高效率、高质量地构造应用软件系统的过程。如此一来, 大大提高软件开发效率, 增强软件鲁棒性, 降低软件维护成本以及最大化软件的通用性和重用性[3]。本系统为维修手册管理系统, 其本身并不是一个很大的系统, 可以采用结构化分析方法来规范明确开发流程, 同时基于Share Point开发工具以及其Web Part思想, 可以通过基于构件的开发方法来快速实现系统功能, 借助第三方提供的构件, 减少系统源代码开发。因此本系统将结合结构化开发方法以及基于构件的开发方法进行系统开发。
1.3 Web Part开发应用
Web Part即为组成网页 (Web) 的部件 (Part) , 它是Share Point站点Web Part Page的基本构建块。Share Point具有很好的集成性, 针对维修手册管理系统的需求, 通过集成Share Point中现有相关的Web Part, 以及第三方提供的Web Part来拼装页面实现系统功能, 如此使得页面样式、页面内容、页面布局的修改更加容易, 也使得页面更有逻辑性, 同时大大地提高了代码的可重用性。
本系统在功能实现和页面展示上, 既可以使用MOSS2007自带的Web Part包括内容编辑器、图片部件、工作流任务、结果通知列表等, 也可以自行开发或使用第三方提供的Web Part诸如表单认证解决方案、Toolbar Management等来完善系统功能。
2 维修手册管理系统设计
2.1 系统架构设计
本系统架构分为数据层、逻辑层和表现层三层。本系统基于MOSS之上, 因此系统架构设计也是基于此。在数据层中, 采用SQL Server2008数据库完成数据、信息资源的存储, 并且利用MOSS2007对数据库进行访问操作。在逻辑层中主要使用的是MOSS提供的Object Mode来对数据层所提供的数据进行组合封装。在表示层中, 系统通过UI自定义生成站点模板, 以及使用WebPar和UserControl组件技术来实现界面的展示。数据层、逻辑层和表现层示意图如下图1。
2.2 系统功能设计
根据系统实际的应用需求, 得到系统功能架构如图2。系统主要分为下列五个模块: (1) 人员和组:用户可以进行注册、找回密码、修改密码等操作, 管理员可以对用户进行用户组管理, 赋予各自相应的权限以保证访问相应的资源; (2) 新闻中心:发布新闻通知并且对其进行新建、编辑、删除操作, 同时针对汽车维修中的常用专业术语设立汽车百科模块进行介绍; (3) 文档管理:此为系统的核心模块, 按照不同的车型建立相应的文档库, 并对该部分的维修手册技术文档进行新建、审批和删除, 另外显示页面布局可存为样式模板存至样式库中进行管理; (4) 资源共享:分为共享管理和讨论版管理。共享管理主要包括针对维修手册相关图片、链接等信息进行新建、编辑、删除等操作。讨论版则为用户提供信息交流平台; (5) 内容搜索模块:用户可以针对网站资源进行简单搜索以及高级搜索。此模块可以很好的实现用户快速查找信息, 提高系统的使用效率和用户满意度。同时管理员可以针对搜索的范围以及策略进行灵活的设置和部署, 以达到预期搜索的快速准确。
3 维修手册管理系统实现
3.1 维修手册系统重要功能实现
系统按照不同的车型分为不同的子系统进行用户浏览和操作, 具体重要的系统功能实现介绍如下:
(1) 技术文档。技术文档为本系统的主体, 并且集展示、存储、搜索为一体。按照各个车型进行大的划分, 在每种车型下面按照各个零部件的各个章节再一次排列展示。图3为某款车型下发动机分册中的EM发动机结构内容, 上面导航对应着其中的各部分, 下面显示为“注意事项”所对应的内容。
(2) 内容搜索。内容搜索主要包括简单搜索和高级搜索两种, 简单搜索可以在特定搜索范围内搜索关键字, 高级搜索除此之外还可以搜索不含有某内容、精确搜索等。例如:搜索故障“火花塞不点火”但不含“和悦”车型, 即可得到相关维修信息及解决方案, 如图4。
3.2 系统集成技巧与实现要点
(1) 针对MOSS平台的特点可以选择适当的开发方法。本系统采用基于构件的开发方法来快速实现系统功能, 大大减少了系统的源代码开发, 并且提高了开发效率。 (2) 针对MOSS中Web Part概念, 大量使用Web Part, 无论是自己开发或是利用第三方提供的, 都可以很好的实现及优化系统功能。包括:利用表单验证解决方案来实现用户的注册、登陆以及管理员对用户的管理和权限控制;通过Web Part简介地显示维修手册信息;通过PDF IFilter扩展了搜索文件类型, 将PDF文件纳入其中等。 (3) 通过安装和部署邮件管理器来实现系统与邮件功能的集成。 (4) 充分利用MOSS中的工作流, 实现对维修手册技术文档进行逐步审批的功能, 实现了文档的科学化管理。
4 结束语
本文介绍了企业内容管理系统的应用现状, 通过对维修行业深入的了解调查得到了维修手册系统的需求分析, 并在此基础上基于MOSS平台设计实现了系统的主要框架及功能。系统基本上满足了维修手册查阅实际的应用要求, 初步实现了企业维修文档信息化处理。
参考文献
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[2]叶荣.基于微软SharePoint门户技术的企业信息资源管理的研究[J]《.科技情报开发与经济》, 2007, 17 (18) :191-192.
[3]张勤, 陈福生.基于构件的MIS开发方法[J].计算机应用研究, 2003, (04) :113-115.
[4]李贺等.企业知识门户的构建研究[J].情报科学, 2007, 25 (09) :1384-1387.
[5]陈建军.企业知识管理系统架构研究[J].科技进步与对策, 2009, 26 (03) , 128-131.
每个人都不同程度地生活在焦虑之中，假如一个世界足够美好以至于人人皆大欢喜，那一定抹杀了所有时间和历史。在时时刻刻、一切都好的极乐世界中， 人们只有幸福的权利，不朽也只等于一瞬。我们现实的世界虽然不够美好，却充满各种可以美好的可能。
“蓝图”在我们的日常生活中已经成为一个普通的名词。蓝图，本意指作为专供各种工程设计机械制造晒图之用的化学加工纸，曾是生产科研建设中不可少的用品，如今行将被电子出图所替，蓝图也变成一个不再诗意的隐喻。
蓝图作为一个乌有之乡的说明书，囊括了无数整体的寄托: 记忆的整体，欲望的整体，言语符号的整体；蓝图既然是人在观照，既可以大到人类、国家规划，也可以小到社区、家庭、个人规划。作为一个交换的图纸、话语的图纸、欲望的图纸、记录的图纸，蓝图在构建幸福城市的草图上展开又抹去，这些平行与现实生活不断形成又消失。
看不见的城市
蓝图作为一个看不见的城市，可以回溯到乌托邦的起源，“乌托邦”是个希腊词，意即“乌有之乡”。王尔德说：“一幅不包含乌托邦的世界地图甚至都不值得一瞥。”乌托邦是我们在当下、在现世中构建的社会理想型，它与关于灵魂与来世的想象无关，它憧憬的是另一个值得生活、值得存在的社会。乌托邦的吸引力在于它是单纯的、象征的、情感的，而不是理智的，与缜密的现实相比，这是一种调剂。诉说另一个社会的完美不免会成为一种关于社会变革意愿的讽寓，很大程度上，乌托邦想象承载了人们对现状的不满及批判。
世界尽头与冷酷仙境
在西方思维的维度里，一切最重要、最复杂的疑问仿佛都能够在宗教精神里遁形，宗教已作为一个隐喻。我们把一种不能质疑的、排他的信念也比喻为宗教，除了说过“宗教是人民的鸦片”，马克思还透彻地解释过：宗教是无情世界里的感情，是无爱世界里的爱。现代主义宣布了“上帝之死”，那么，所剩的可能仅仅是“人人为己”了，而这样一种“人人为己”的蓝图，实际是一种不会有凝聚力、没有中心的价值观。
复刻的未来
传统中国提供了一个不同于西方的模式。中国的乐园并非由原罪而丧失，也没有宗教的含义，“归隐出世”和“世外桃源”的想象并未形成一个“乌托邦文学”的传统。古人的吊古情结是始终留恋缅怀过去，逝去的黄金时代提供了一个理想的摹本，我们以此来衡量现状。回到上古时代的完备美好不是通过宗教或神迹的干预，不是等待末世的启示或救世主的降临，而是凭借人在当下、在现世的努力，依靠贤仁之士恢复那失去了的黄金时代。一切逝去的时代都好，对理想的、过去的凭吊和祭奠常常成为衡量和批判现在的尺度。我们往往更信任从前，对未来的期许也仅仅是能够复刻过去。
假使黄金时代不在过去而在未来，假使新的宗教即是科学，新的巫术即是技术，那么，如何在这被重新定义的黄金时代中安顿自身与规划未来？当贫乏时，我们以为有了物质便能解决问题，而拥有丰富的物质之后，我们怎样面对同一个世界？我们从贫瘠到富有，而为何焦虑感没有削弱反而更加强烈？
蓝图是一个人生命的支出方式，是一个没有副作用的信仰。它不是一种劝导，也不是对事实的提问，而是对接受不接受一个可以存在的未来做出决定。我们每个人的每一种能力背后，都隐藏着一个等待实现的蓝图，一个现实世界条件下的可以创建，但尚未建立的生活。尽可能去实现各种可能生活即是蓝图的目的。蓝图是人类的高难度需求，既难以达到又难以舍弃；蓝图是整个生活的整体效果，而不是某时某处的某种快乐。确实，一个人只拥有此生此世是不够的，他还应该拥有一个诗意的世界。
一、统战网格工作任务
１.动态掌握网格内统战对象，并建立统战对象明细台帐；
2.加强宗教（民间信仰）场所消防卫生安全检查，确保无火灾、食物中毒事故；
3.及时化解统战领域的矛盾纠纷，保持统战领域的和谐稳定；
4.做好统战对象的宣传教育工作，凝聚统战领域各方力量，为党和政府中心工作服务；
5.关心关爱统战领域各届代表人士，帮助统战对象中的弱势群体和困难户，体现党和政府对他们的关怀；
6.做好统战对象的服务工作，帮助解决实际问题，维护他们的合法权益。
二、统战网格责任人职责
网格联系领导要加强对统战网格的指导，帮助协调解决网格内统战工作的重大问题；网格长（驻村、社区组长）要具体负责做好网格内统战工作的部署、督查、统计、汇报等工作；网格管理员和网格协管员要掌握了解统战对象，完成统战工作任务，及时反映存在问题，保证统战领域和谐稳定。
三、统战网格工作要求
1、认真学习统战工作政策法规，做到依据政策法规办事；
2、每年对网格内统战对象进行一次调查，并对数据库进行更新；
3、每季度对宗教活动场所进行一次消防卫生安全大检查，并及时反馈检查情况；
4、及时处理统战对象的来信来访，帮助解决统战对象的合理诉求；
5、及时化解统战领域不和谐因素，及时处置突发事件，并及时上报；
6、经常关心了解重点统战对象，建立良好的人际关系；
7、做好统战资料的保密工作，防止泄漏；
8、按时完成上级交办的其它统战工作任务，并做好信息反馈。
四、本统战网格基本情况
1、村（社区）名称：
2、网格编号：
3、网格责任人：
4、户籍户数
5、户籍人口：
6、常住户数
7、常住人口
8、宗教（民间信仰）场所数，其中有证数，无证数，9、华侨人数
10、港澳台胞人数
11、党外知识分子人数
12、民主党派人数。
13、少数民族人数
14、其它统战对象人数
五、民主党派登记表
六、党外人大代表和政协委员登记表
七、优秀党外知识分子登记表
八、非公有制经济代表人士登记表
九、港澳台同胞（家属）代表登记表
十、侨界代表人士登记表
十一、宗教界代表人士登记表
十二、少数民族代表登记表
十三、其它统战对象登记表
十四、宗教（民间信仰）场所消防卫生安全排查记录表
十五、统战对象服务管理工作记录表
“卷烟零售经营服务功能店” 管 理 手 册
（试行版）无锡市烟草公司 二○一二年七月
一、功能店概述
功能店是指卷烟零售商自愿申请，并被无锡市烟草专卖局（公司）批准的，诚信规范经营、具有一定经营能力和条件，享有特点权利和义务的“卷烟零售经营服务功能店”的简称。功能店建设实行全省“六统一”，即统一规划布局、统一运行方式、统一形象标识、统一品牌培育、统一经营规范、统一服务承诺，并具备品牌培育、宣传促销、信息采集、消费跟踪四项主要功能。
（一）品牌培育功能
与商业企业、工业企业协同互动，在新品上市、品牌维护、品牌推广等终端品牌营销中，开展系列营销活动、促进卷烟品牌成长的功能。
（二）宣传促销功能
从店面形象、产品展示、广告宣传、促销活动等方面，宣传推广卷烟品牌、强化消费者品牌认知、促进卷烟销售的功能。
（三）信息采集功能
采集获取卷烟零售销量、价格、库存以及其他相关市场信息，并与烟草商业企业共享，使得工商企业更好地把握和满足市场需求、提升市场响应速度和营销决策能力的功能。
（四）消费跟踪功能
跟踪其固定消费者，记录消费者信息、购买行为、消费偏好等并与商业企业共享，使得工商企业更好地把握消费市场需求发展变化状况，提高品牌规划和市场营销水平的功能。
二、功能店选择标准
“卷烟零售经营服务功能店”总体上应具有以下条件：
（一）合理布局
功能店分布在大市范围内统筹兼顾，以市区为主，以县（市、区）范围内的城区和经济发达的重点乡镇为主，并结合示范街建设进行优先考虑；优先选择中等经营规模的客户，严格控制千条以上客户的比例；综合考虑业态分布，优先考虑便利店类客户，严格控制烟酒商店类客户的比例，原则上不得超过该类客户所占客户总数比例的二分之一。
（二）规范守法
零售客户长期诚信规范经营，近一段时间内无违反烟草专卖法律法规的经营行为；近一段时间内不存在乱渠道购进卷烟或从事卷烟变相批发业务或套（收）购卷烟行为；所有销售卷烟做到明码标价、明码实价。
（三）经营水平
位于人口集聚或客流量大的地段，具备一定的经营规模；经营稳定，非重大节日期间没有销量明显波动的异常情况；营业者具备较好的经营素质，包括较强的软件使用能力、卷烟出样陈列能力、产品推介能力以及与消费者的沟通交流能力等。
（四）配合程度
自觉配合烟草公司做好规范陈列、品牌推广、宣传促销等项工作；愿意配合安装终端POS系统、如实进行零售扫码，并配合逐步开展网上配货、跟踪消费者信息以及网上互动、网上营销等相关工作。
（五）基础条件
具有较好的店面形象或店铺具备改造提升潜力，并自愿提升的；实施网上订货，具备符合终端软件要求的电脑设备，具有畅通的网络条件；店铺可以放入二节或以上柜台，拥有自主产权或租赁合同在一定期限以上的。
三、功能店申请审批程序
在卷烟零售客户自愿申请的基础上，经无锡市烟草公司根据功能店选择标准严格甄选审批确定后，零售客户签订《江苏烟草卷烟零售终端建设第二阶段功能终端客户诚信经营承诺书》，明确责任义务，启动功能店建设。
（一）客户申请
零售客户本着自愿的原则，在规定期限内主动填写提交《江苏烟草功能终端客户申请表》，并随同有关要求文件一同提交给无锡市烟草公司。
（二）审批流程
无锡市烟草公司根据功能店选择标准，对自愿申请的零售商进行严格筛选、审核确定。
1、由客户经理和市场经理根据功能店选择标准进行初审，并填写《江苏烟草功能终端客户审批表》上报客户服务科（营销中心市场部）及专卖管理科（本级稽查大队）审核。
2、客户服务科（营销中心市场部）根据全市情况进行综合审定，专卖管理科（本级专卖部门）进行守法情况审定，通过后交县局（分公司）、营销中心及专卖管理处审核，严格把关。
3、市公司业务经理签署意见。
（三）签订协议
通过审核批准后，无锡市烟草公司适时通知零售客户，签署《江苏烟草卷烟零售终端建设第二阶段功能终端客户诚信经营承诺书》；并协助嘉和公司与零售户集体签订《功能终端柜台购买合同》，明确双方的责权利关系（柜台标准、交货方式、付款方式等）。零售客户分批至区域客户服务部，通过抽签的形式随机选择工业公司广告招贴画。
（四）安装验收
与零售户约定安装时间，做好安装前的准备工作；由客户经理陪同搬家公司上门安装柜台，安装结束后，零售户进行柜台验收，办理签收手续。并由客户经理上门张贴工业公司广告宣传招贴画。
（五）归档备案
整理功能终端建设相关资料，建立档案系统，进行备案，并下发给各基层服务站指导规范和管理。
四、功能店管理规范
（一）功能店经营管理
1、功能店要规范经营、文明从商，应在店内显著位置向消费者明示服务承诺“不售假冒伪劣卷烟”、“不向未成年人售烟”，并遵守承诺，认真执行。功能店要严格执行国家有关法律法规，不得从其它渠道进货，不为他人代销卷烟。
2、功能店应积极配合无锡市烟草公司开展品牌出样陈列，配合无锡市烟草公司发布广告和开展各项品牌宣传推广活动，主动宣传推介全国重点骨干品牌。
3、功能店停、歇业应向无锡市烟草公司申报，办理登记手续。
4、如果功能店无法继续使用、不按规定有效使用其功能柜台，或出现其他不符合功能店选择标准及诚信经营承诺书中相关条款的事项，无锡市烟草公司将对其进行撤销处理。
（二）功能店柜台管理
1、功能店的卷烟柜台陈列应当符合无锡市烟草公司统一规划的标准和要求。
2、功能店客户要做好卷烟柜台的日常维护工作，保持柜台设施（包括广告招贴画）的完整、整洁和美观。
3、未经无锡市烟草公司许可，功能店客户不得擅自将卷烟柜台用于其他用途。
4、卷烟柜台发生损坏时，功能店客户应及时填写《功能终端柜台报修单》，并在规定时间内交给无锡市烟草公司，由无锡市烟草公司通知第三方进行维修或重新安装，并由功能店客户承担相关费用。
（三）功能店宣传物料管理
宣传物料是指无锡市烟草公司向功能店提供的横幅、宣传材料、POP、促销品、多媒体等用于品牌宣传促销的物品。
1、功能店客户应按无锡市烟草公司要求合理发放宣传单、赠品等物料，充分利用物料的特点做好品牌宣传。
2、功能店客户要做好物料的日常维护工作，不得擅自调整物料的陈列位置，不得用于其他用途或改变统一形象，保持物料的完整、整洁和美观。
3、功能店客户要按照相关要求，及时检查物料的使用情况，保证物料的正常使用。
4、功能店客户要爱护宣传物料，对其他人员损坏物料的行为应予以劝阻、制止。
（四）功能店信息管理
1、有条件的功能店客户，应根据要求实行电脑信息化管理，安装零售终端管理信息系统，配备扫码枪，并进行电脑联网。
2、功能店要根据无锡市烟草公司要求开展量价存信息记录工作，在销售卷烟过程中，实行条、包扫码销售，及时、全面地记录卷烟经营数据及其他市场信息，并按要求定期或不定期地进行上报。
3、功能店客户要积极配合无锡市烟草公司开展消费跟踪工作，明确跟踪对象，收集固定消费者的消息，记录其购买行为，并开展各种针对消费者的调研活动。
五、功能店陈列要求
（一）功能柜台摆放位置
将功能柜台摆放在店内的显眼位置，具有较高的展示性和拿取的方便性；或摆放在门店门口，正面朝向来往顾客；或摆放在收银台旁，并紧挨着收银台；摆放时应尽量避免强烈光照、下雨淋湿等因素对烟柜的破坏。
（二）功能柜台陈列规范
1、一至四类且安装两节功能柜台的客户，设置单包出样，每行摆放12-16个陈列单元卷烟；顺序按照零售价格由高到低、从左向右依次陈列，同价位者相连；烟包中文商标正面朝向消费者，单包下方摆放统一发放的价格标签，上下横竖对齐、左右间隔均衡。
2、五至七类且安装两节功能柜台的客户，或安装三节及以上功能柜台的客户，可设置双包出样，每行摆放6-8个陈列单元卷烟；顺序按照零售价格由高到低、从左向右依次陈列，同价位者相连；烟包中文商标正面朝向消费者，双包中间下方摆放统一发放的价格标签，上下横竖对齐、左右间隔均衡。
3、对于广告品牌、促销品牌、新品牌、低焦油品牌卷烟的陈列，可统一标明“店主推荐”、“新品上市”或“低焦油品牌”字样，方便消费者识别选购。
4、对已经销售的出样卷烟，要及时补货上柜，保持店面卷烟摆放整齐有序；对放置时间较长、变色的样品卷烟要及时清理更换；注意价格标签是否齐全，发现短缺，及时申报补齐。功能柜台靠边一节中三分之一区域可摆放电话机等物品，柜台内只能摆放出样卷烟，不能放置其他商品或杂物，保证柜台内外清洁整齐美观，打造良好的店铺环境。
六、功能店业务支持
1、订货服务：烟草公司按计划对功能店客户提供订货服务，有条件的开展网上配货。
2、货源保障：视为重点客户，积极组织客户需求的货源，提供相应的货源供应。
3、拜访指导：烟草公司将挑选优秀客户经理，按计划实地拜访或按需及时上门，快速响应功能店需求，注重解决实际问题。
4、送货服务：按订货时间及送货计划提供优质服务。
5、售后服务：因烟草公司送错卷烟或所送卷烟出现挤压变形、破损等情况，经当场核实，烟草公司将及时退换卷烟。
6、经营指导：提供经营指导意见，协助安排好合理库存，提供相关卷烟市场信息传递。
7、促销支持：作为公司产品推介、新品上柜的优先客户；依据公司品牌培育规划，优先提供品牌促销，给予相关人力、物力支持。
8、信息支持：通过多种方式提供可供货源清单、新产品资料、行业及公司形势与走向、断货预警信息等各类可能会影响经营的重要信息。
9、应急服务：快速启动应急服务预案。
10、业务培训：采取多种形式的培训与沟通，介绍行业形势动向、行业政策取向、经营技能、销售管理、真假烟识别、明码标价、产品陈列等知识。
11、投诉咨询：两个工作日内及时妥善解决投诉问题。
七、功能店督导考评
（一）考评主体
无锡市烟草公司营销中心及县分公司将组织各客户经理对功能店客户的经营管理情况进行考核，并结合各级烟草专卖部门所检查的遵守法规情况综合评估。
（二）考评周期
月度考核：每月对功能店客户进行考核、并及时通报考核结果及处理意见。
季度汇总:每季度对功能店客户考核情况进行汇总，并将考核结果与下季度奖励货源供应相挂钩。
年度总评：每年把功能店客户考核情况进行汇总，对功能店客户进行年度总评，给予年度奖励。
（三）考评内容 遵守法规情况：有无转批倒卖卷烟行为；有无销售假烟、走私烟行为；有无乱渠道进货行为；是否遵守专卖许可证管理；有无违反烟草专卖法规及国家其他法律法规规定行为；
管理规范情况：经营管理、柜台管理、宣传物料管理、卷烟陈列管理、信息管理等情况。
（四）奖励与惩罚
1、奖励：季度按考核结果，调整优秀功能店客户和良好功能店客户名单，每周给予相对应的奖励货源；年度按考核结果进行总评，评选年度优秀功能店客户和良好功能店客户，给予相应精神和货源奖励。
2、惩罚：根据违规事项性质分为一般违规事项、严重违规事项，一般违规事项适用于口头警告、书面警告、责令整改，严重违规事项适用于撤销处理。
八、功能店服务改进
无锡市烟草公司将通过各种形式，积极组织开展功能店客户对烟草公司各项服务管理的需求调查，听取功能店客户对烟草公司服务质量的意见建议，认真分析，查找问题和原因，并在实践过程中持续改进，不断提高服务水平和管理水平。附：“卷烟零售经营服务功能店”月度考核表 “卷烟零售经营服务功能店”月度考核表
客户名称：客户编码： 客户经理：年月
一、遵守法规情况评估
遵守法规的基本内容
守法程度评估
备注
有无转批倒卖卷烟行为
否决项
凡出现本部分列举违规情况的，均实行一票否决，除相应处理外，撤消评选资格
有无销售假烟、走私烟行为
否决项
有无违反烟草专卖法规及国家其他法律法规规定行为（如阻挠、抗拒专卖检查执法问题等）
否决项
是否遵守专卖许可证管理
按违规性质
对一般违规的，除相应处理外，给予口头和书面警告，责令整改，并在月度总分中扣除10分；对严重违规的，除相应处理外，撤消全年评选资格
有无乱渠道进货行为
按违规次数、数量
对初次违规，且数量低于1条的，除相应处理外，给予口头警告，并在月度总分中扣除3分；对初次违规，数量大于1条低于5条或是年内二次违规且累计数量低于5条的，除相应处理外，给予书面警告，责令整改，并在月度总分中扣除10分；对于初次违规数量大于5条，或是年内三次以上违规的，撤消全年评选资格。
二、管理规范情况评估
评估项目
评估值
备注
经营管理
明示并兑现服务承诺
10分
应在店内显著位置向消费者明示“诚信经营、明码实价”、“不售假冒伪劣卷烟”、“不向未成年人售烟”、并遵守承诺，认真执行。发现一次未明示或兑现服务承诺的扣3分
明码实价
10分
卷烟、标价签摆放整齐，且做到明码实价，有一次摆放不到位或者零售指导价格执行不到位扣2分
配合发布广告
10分
积极配合烟草公司指定的第三方发布广告和开展各项品牌宣传推广活动，如有一次不配合的扣5分
配合宣传重点品牌
20分
积极配合烟草公司主动宣传推荐全国重点骨干品牌，如有一次不配合的扣10分
功能柜台管理
10分
按要求对功能柜台实施管理，确保完好，发现功能柜台损坏、影响功能店形象且未及时报修的，每次扣3分
宣传物料管理
10分
按功能店宣传物料管理要求对烟草公司提供的促销物品进行管理，每违反一项扣2分
卷烟陈列管理
20分
按功能店卷烟陈列管理要求对店内卷烟进行陈列，每违反一项扣3分
信息管理
10分
第一篇 项目管理与项目经理部 第一章 项目管理内容与程序 第二章 项目管理的组织机构 第三章 项目经理部组建与运行 第四章 项目经理部的内外关系及协调 第二篇 项目经理
第一章 项目经理职责任务和任职条件 第二章 项目经理承包责任制 第三章 项目其他主要成员职责 第四章 项目管理程序控制方法 第五章 项目初始阶段的主要工作 第六章 项目中期实施阶段的主要工作 第七章 项目结束阶段的主要工作 第八章 项目经理重要会议 第九章 项目经理重要报告 第三篇 项目计算机管理 第一章 工程项目管理软件PMs 第二章 项目的管理与控制 第四篇 项目论证与评估
第一章 项目可行性研究与项目评估 第二章 项目概况与建设必要性评估 第三章 市场分析与评估 第四章 项目建设规模评估 第五章 建设生产条件评估 第六章 技术评估
第七章 项目实施计划评估 第八章 管理评估与人力资源分析 第九章 投资估算与资金筹措 第十章 财务基础数据估算 第十一章 财务效益评估 第十二章 投资方案的比较与选择 第十三章项目不确定性分析 第十四章项目总评估 第五篇 项目设计管理和控制 第一章 设计管理
第二章 设计工作执行效果测量基准 第三章 设计费用/进度综合控制 第四章 设计质量管理与控制 第五章 设计基础数据 第六章 设计文件和资料的管理 第六篇 估算和费用控制 第一章 询价和报价管理 第二章 工程项目费用构成 第三章 估算类型与步骤 第四章 估算的编制
第五章 估算编制工作的职责分工 第六章 估算评审
第七章 风险分析和未可预见费 第八章 费用控制 第九章 定价程序 第十章 用户变更 第十一章 项目变更 第十二章 项目实施费用报告 第七篇 项目成本管理和会计核算 第一章 项目成本管理概述 第二章 项目成本预测 第三章 项目成本计划 第四章 项目成本控制
第五章 项目成本核算、分析和考核 第六章 会计核算
第七章 会计计账方法和计账程序 第八篇 项目进度管理和控制 第一章 项目进度计划概述 第二章 项目进度计划的编制 第三章 项目进度控制
第四章 项目进度计划执行效果报告 第五章 网络计划 第九篇 项目质量管理 第一章 项目质量概述 第二章 项目范围管理 第三章 项目质量策划 第四章 项目质量保证 第五章 项目质量控制 第六章 项目项目质量改进 第七章 设计控制 第八章 采购质量监控 第九章 施工质量监控 第十章 开车质量控制 第十篇 费用/进度综合检测 第一章 费用/进度综合检测原理 第二章 费用/进度执行效果趋势预测 第三章 费用/进度检测方法 第四章 检测程序
第五章 费用/进度综合检测举例 第十一篇 采购管理和材料控制 第一章 采购部的组织机构和职责范围 第二章 项目的采购组织和职责范围 第三章 采购工作基本程序 第四章 采购计划和采购进度计划 第五章 采买、催交、检验与运输 第六章 采购综合管理 第七章 采购进展情况分析 第八章 采购变更 第九章 采购分包管理 第十章 采购完工报告 第十一章库房管理 第十二章 材料控制 第十二篇 施工管理和控制
2340项质量通病项目,涵盖各类工程各种质量问题建筑设计、施工、质检、监理、基建、教学人员必备的大型工具书
本手册(第四版)共列出各类土木建筑工程中可能出现的2340项质量通病,您在土建工程项目中不论碰到什么样的质量问题,都可以很方便地从本手册中查阅到,它将详尽地告诉您这种质量通病有什么特征,是什么原因造成的,会产生什么后果,采取什么措施可以预防,如果已经发生了应该怎样处理。认真研读本手册,您将创造一个又一个的优质工程。
本手册自1984年出版至今,已重印36次,累计印数达60余万册,曾被评为全国优秀畅销图书,并荣获建设部首届全国优秀建筑图书一等奖,是我国建筑图书中发行期最长、发行量最大、影响面最广的权威性大型工具书之一。
本手册之所以能够长盛不衰,具有强大的生命力,吸引一代又一代的建筑职工,究其原因,编者在第三版和第四版前言中已作了陈述。
本手册第四版根据近10年来建筑技术的发展,在第三版基础上做了较大的改动,有的章节全部重新编写并增补了新的内容,删除和合并了个别章节,新编了脚手架、索膜结构、墙体保温、设备安装、电梯、智能建筑、地下空间、既有建筑物加固、轨道交通和桥梁工程等10章,全书仍为50章,质量通病项目由第三版的1633项增加到2340项,并按照第三版出版后新发布的有关国家标准和行业标准对全书做了修订。本手册确实是各项目经理部、各施工队、各质量监督站、各监理单位及所有土建设计、施工、质检、监理、基建人员必备的工具书,也是土木建筑专业师生及土木建筑企业员工的培训教材。
本手册第四版章节设定及项目编排,仍以便于读者查阅为原则,全书共设50章,即:(1)常用建筑材料质量指标;(2)建筑测量工程;(3)土方工程;(4)爆破工程;(5)基础降(排)水;(6)深基坑工程;(7)地基加固处理;(8)浅基础工程;(9)桩基础工程;(10)沉井工程;(11)防水工程;(12)脚手架工程;(13)砌体结构工程;(14)模板工程;(15)滑模及爬模施工;(16)钢筋加工与安装;(17)钢筋焊接与机械连接;(18)混凝土工程;(19)特种混凝土工程;(20)预制钢筋混凝土构件生产;(21)装配式钢筋混凝土结构安装;(22)预应力混凝土工程;(23)现浇钢筋混凝土结构工程;(24)钢结构工程;(25)索膜结构工程;(26)木结构工程;(27)屋面工程;(28)墙体保温工程;(29)轻质隔墙工程;(30)地面工程;(31)建筑防腐蚀工程;(32)幕墙工程;(33)门窗及玻璃工程;(34)木装修与吊顶工程;(35)抹灰饰面工程;(36)板(砖)饰面工程;(37)建筑涂饰工程;(38)设备安装工程:(39)建筑电气工程;(40)给排水与暖卫工程;(41)空调通风工程;(42)电梯工程;(43)智能建筑工程;(44)古建工程;(45)地下空间工程;(46)建筑物室外工程;(47)既有建筑物加固工程;(48)工程构筑物施工;(49)轨道交通工程;(50)桥梁工程。
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关键词：维修工程造价控制
1 概述
维修工程是高校基本建设工程的补充，它是依附在成品建筑物主体上的工作，随意性非常强。即没有专业设计，又没有固定的施工方案；加之受建筑物主体本身的影响，施工空间受限制。另外，高校维修工程还要受教学、办公及师生的生活影响，为了不影响师生的上班、上课，大多数维修工程都选择在寒暑假或节假日来施工完成，这样不仅使工程施工周期延长，而且辅助的工作又多。维修工程由于工程项目内容繁琐、竣工资料内容不全、施工随意性大、不规范，而且工程金额大小不一等特点，经常会出现高估冒算、资料内容与施工内容不实等与工程造价有直接关系的现象，如果不能够很好的对维修工程造价进行有效控制，就会出现项目超计划投资的情况，从而导致高校资金投资的失控或者浪费。那么如何合理并有效控制维修工程造价，使高校有限的维修资金能够发挥出最大的投资收益，这是高校从事维修工程管理工作者围绕高校发展应该思考的问题之一。
2 目前，高校维修工程造价管理工作中存在的问题
2.1 重视施工进度和质量，忽视施工过程的造价管理
大多数零星维修工程有一个共同的特点就是工程设计图纸内容不到位，工程量多以现场签证为主，而且隐蔽工程比较多。对维修工程的审核也大多主要是先施工，待工程竣工后再依据工程内容工进行结算，这就要求我们现场的工程管理人员必须做到及时及时到施工现场查看，并事先对所维修项目的内容也不了解，否则的话，等到竣工结算再到现场核对工程内容时就晚了，因为工程现场已经发生了变化，有很多工程量尤其是隐蔽工程，我们是无法查证的，这就给施单位留下了可乘之机，使的我们竣工结算审核工作处于被动地位。例如，某一维修工程是对校园内一人行道砖路面进行铺设维修，通过现场勘察，原有结构层无需更换，按常规施工只需更换其表面人行道砖，施工中也是这样进行施工的，施工单位在竣工结算中做有意做成“人行道板下新做混泥土垫层20cm，砂石垫层10cm”。但由于此项工程在合同中没有标注清楚，只是口头说明，由于是隐蔽工程，造成在结算审核时双方争议较大，最终费了不少周折，使工程结算处于被动局面。
2.2 重视工程量的审核，忽视建筑材料对工程造价的影响
目前，在高校的建设投资中，装修改造工程占一定的比重，许多旧楼，由于年代久远，原有的水、电暖、门窗等基础设施以全部老化，需要改造更新，那就需要购买大量的建筑材料，想做到降低工程造价至关重要的一点，就是通过对建筑材料的价格控制。
目前建筑材料市场材料品种更新飞快，材料品种繁多，市场结构变化多样，材料价格更是捉摸不定，有时即使是同一种材料，由于厂家不同，质量不同，其价格也有很大的不同。而一些施工位为了获取高额利润，常常在施工过程中偷工减料或是将材料以次充好。
高校维修工程工作中，地瓷砖维修更换是占得比重较大的一项工程，在施工过程中，施工单位为了谋取利益，经常会拿一些劣质的、没有正规生产厂家的一些产品进行以次充好。这就要求我们的现场施工管理人员，要做好施工材料采购、进场跟踪、监督工作。一旦发现施工中锁选购的地瓷砖与合同要求的质量明显不否时，就要立即责令其施工单位停止施工，下发整改通知单，并及时会同学校监审处、计财处、基建处等监督部门责令施工单位当场更换。
3 高校维修工程造价管理工作应采取的有效控制措施
3.1 提高工程造价人员的业务素质，严把施工过程的每一道关口
工程造价人员做为工程建设的参与者，能够熟悉掌握国家的法律法规及有关工程造价的管理规定，精通本专业理论知识，熟悉工程图纸，掌握工程预算定额及有关政策规定，为正确编制和审核预算奠定基础。负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整。协助领导做好工程项目的立项申报，组织招投标，开工前的报批及竣工后的验收工作。工程竣工验收后，及时进行竣工工程的决算工作，并报处长签字认可。参与采购工程材料和设备，负责工程材料分析，复核材料价差，收集和掌握技术变更、材料代换记录，并随时做好造价测算，为领导决策提供科学依据。全面掌握施工合同条款，深入现场了解施工情况，为决算复核工作打好基础。工程决算后，要将工程決算单送审计部门，以便进行审计。在细节上下功夫，保证工质量的同时，严把施工过程中的每一道关口。
3.2 把好工程结算审核流程的每一道关口，保证各项数据信息真实、可靠
3.2.1 审查复核各项资料，确保工程竣工各项资料真实完整性。工程结算审核流程首先，复核竣工图是否与隐蔽资料、设计变更、验收记录一致，特别是基础工程，是否与基础验收记录一致；其次，在资料真实完整的情况下，进行工程量、定额项目单价套用、设备材料预算价格、费用标准的审核。
3.2.2 审查工程量计算的准确性，严把工程量计算关。工程量的审核是最基础、最繁琐的工作，合理的审核方法能达到事半功倍的效果。工程量审核注意事项在施工图工程量的审核过程中，应查看现场，对工程的环境、外观有一个全面的认识。同时，还要结合设计变更和签证资料，查看设计变更手续是否齐全、是否由施工方的原因所造成。但不是所有的签证都能计算费用，由于甲方或监理人员不熟悉图纸或责任心不够，或是与施工方串通等，这些都可能会出现签证的工程量比实际工程量大的情况。工程量是非常关键的工程决算依据，必须严把计算关。
3.2.3 审查定额套用的正确性，严把定额审核关。对定额套用进行审核时，工程造价人员首先应该重点审查定额的套用是否正确，选用的定额编号所对应的工程内容是否与施工中表现的工程内容完全一致，是否存在重复计算，定额基价的换算过程是否完全正确等，有无利用缺项子目套取投资的情况。比如一项维修粉刷工程，如果墙面基础好的话，而且本身也刷的是内墙乳胶漆，只是使用时不加以保护，较脏，那么粉刷时就无需将原有墙面全部铲除、刮腻子，只是进行打砂纸、部分墙面刮腻子，但是在报审预算时却全部按照工序做了预算，这就要求我们在审查预算时结合工程实际完成的工序，将多做的预算扣除，把好定额审核关。
3.2.4 审查工程取费的合理性，严把取费标准审核关。对工程取费进行审核主要依据施工合同以及维修工程竣工结算有关规定。因为通过合同和相关招标文件可以了解到施工单位是否按照本企业的施工资质等级计取费用以及间接费用的计取基数是否符合结算文件的规定。例如目前，在高校的零星小型维修工程中施工的企业，一般都不具备相应的资质等级，都是挂靠的一些小公司，加之零星维修工程，金额本身较低，所以是不给计取劳保基金的。
3.2.5 对于一些工序相对固定、材料变化不大的零星维修项目，可以根据以往一直以来一定时间内核算过的造价参照执行。比如维修工程中的补漏项目，先定好一个补漏效果好的材料，而且规格相同的地方，可以按维修工程定额规定单价，如：楼房屋面防水、楼房裂缝、渗水、楼房伸缩缝的补漏、卫生间的渗水、排水管排污管的接缝处的渗水等，参照已往工程维修单价，按照实际可能发生的情况逐一规定好价格，并签订好维修工程合同。这样既可以保证质量，又可以提高结算审核效率。
4 结束语
综上所述，在维修工程审核过程中，坚持到现场进行实地查看，通过对维修项目施工的前期准备、施工过程、工程竣工的各个阶段加强工程造价管理，不仅仅遏制了施工单位巧立名目高估冒算等行为的发生，而且对加强施工管理、提高工程质量，降低工程成本，规范高校后勤内部管理机制都具有一定的促进作用。
参考文献：
[1]于业伟，魏鸿汉.工程计量与计价，哈尔滨工程大学出版社，2007年.
[2]陈玉海，吴占兵等.浅谈维修工程造价控制。张家口农专学报，2003年第4期.
[3]李建峰.建筑工程定额与预算[M].陕西科技技术出版社，2002年.
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