二手房屋买卖合同范文（共10篇）
卖方： _____________身份证号码： __________________（以下简称甲方）买方： _____________身份证号码： __________________（以下简称乙方）
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：
1、.房屋状况：
房屋座落： XX 市 XX 街 XX 号 XX 栋 XX 室
建筑结构：（钢筋水泥混合或框架）
建筑层数：
房屋户型： X房X厅
建筑面积：
套内面积：
房屋用途：（住宅、商业或其他）
2.该房屋的所有权为甲方所有，房产证号码 XXXXXXX，现将该房屋产权权转让给乙方
3、签定本协议时甲方承诺，自乙方缴纳订金之日起，开始办理产权转移手续，甲方将无条件协助乙方办理，直到办出《房屋产权证》为止。
二、房屋价格及付款方式：
1、价格： 甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）____佰____ 拾____万____仟____佰_____拾___元整。
2、付款方式： 一次付清：乙方在_________年_____月_____日前一次付清。
分期付款：乙方在_________年_____月_____日付 XXX 元； 乙方在_________年_____月_____日付 XXX 元；...........三、乙方付清房款后，甲方在__________年_____月_____日搬离该住房，将上述房屋交付给乙方。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷或其他经济纠纷，由甲方承担全部责任，并赔偿 乙方损失。
五、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿利益受损方的相关经济损失。
六、双方愿按国家《合同法》规定履行责任。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向人民法院申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及房管部门一份，乙方如办理贷款，需给银行一份
八、双方约定的其它事项：_____________________________________甲方（签名或盖章)______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 代理人（签名或盖章）___________ 代理人（签名或盖章）_________________
公正证人：_______________
公证单位：_______________
一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因
二手房交易过程中,买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同,俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格,一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式:一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心,其目的为降低买卖合同标的,从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行,达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市,将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心,其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此,同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同,而且各份合同还各有“妙用”。
“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行,主要有以下原因。
首先,二手房交易中的巨大利益驱使,因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如,某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元(阴合同),而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元(阳合同),差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%,共计10.1%,则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前,买卖双方、中介纷纷下水,凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时,另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元(阳合同)。若贷款比例为70%,可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时,这无疑会给银行增加经济损失,而在房价下降时,银行的损失会更大。
其次,当事人双方法律意识淡薄,违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊,没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为,根据我国《民法通则》和《合同法》的规定,应属无效合同,有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是,由于损害的是国家利益,在民事关系上,无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任,因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。
再次,现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度,但上述规定都没有具体的操作细则,执行起来难以做到百分百客观公正。
相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度,例如请评估机构或依托计算机评税软件系统,对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益,无原则地迎合当事人的要求,造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时,税务主管部门往往为避免过多纠纷,将统一的房屋评税系统标准制定得过低,在二手房过户时,因合同价高于计算机估价,以合同价为征税基准;低于计算机评估价的,以计算机评估价为征税基准,即“就高不就低”,这就导致了投机者有机可乘。
二、二手房阴阳合同的危害及风险
“阴阳合同”不仅损害国家税收利益,造成国家税收的流失,动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心,而且扰乱市场经济秩序,影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据,是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据,数据越真实,相关部门对市场的了解就越真实,出台相关调控措施时就会更加有针对性,更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真,不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。
买卖双方签订“阴阳合同”的行为,也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同,买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性,容易产生纠纷。从卖家看,可能存在将房屋权益转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的房价支付房款的风险,从而蒙受经济损失。而从买家来讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋要再次进行交易,由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价,故作为计税依据的增值额比实际增值额大,这样算下来,其实并没有“省”多少钱,甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲,一套房屋交易,两份合同,而且都有双方的“签字画押”,谁的合同“更”有效力?从相关法规上讲,应当以备案转让的价格为准,登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为,因此,这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容,其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示,往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外,买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为,被有关权力机关查实,要受到罚款、拘留等处罚,如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法,构成犯罪。
三、二手房“阴阳合同”的防范与对策
要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生,必须采取针对性的措施。
首先,司法部门应修订相关司法解释,以法律法规约束各方交易行为,从制度上消灭“阴阳合同”,也为管理部门提供政策依据。增大违法成本,让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害,自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同,不提供法律保护。
买卖双方之所以签订“阴阳合同”,主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文,在有见证人的情况下,如果出现房产纠纷,法律上有可能承认那份有中介见证的合同,纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐,这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此,政府相关部门应该出台相应的补充条文,针对这种“阴阳合同”,只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同,对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。
其次,各管理部门应根据实际情况制定管理细则,统筹合作,杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理,建立完善的二手房网签系统,对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统,让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质,不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制,不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户,保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据,因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因,而房地产交易价格是动态变化的,这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者,除了让其补税之外还应该处以重罚,让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为,情节严重的,依刑事犯罪处理。
一、关于合同有效
《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但合同成立并非等于合同生效，因为只有依法成立的合同才能生效。一般而言，合同的生效要件包括：①合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件，无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。②合同當事人意思表示真实。所谓意思表示，是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。③合同不违反法律或社会公共利益。所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是，合同不违反法律，是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。④合同的内容必须确定或可能。“依法成立之契约，于当事人之间犹如法律”。因此，作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行，以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。合同内容确定，是指合同内容在合同成立时必须确定，或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。合同的内容可能，是指合同所规定的特定事项在客观上具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全部不能中的任何一种情形，则合同无效。另外，根据（合同法）第44条第2款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效；否则，即使具备了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。
二、关于房屋买卖合同无效的后果
二手房买卖存在着非常大的法律风险，最终可能导致几种情况：①作为出售人，涉案房屋已过户但购房款未付清；②作为购房人，房屋无法交付或无法过户。
关于几种二手房买卖合同效力问题研究
（1）共同共有房屋中一人单独出售房屋时的合同效力问题。①产权登记在该出卖人一方名下的，共同共有房屋只登记在一方名下时，在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人，这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的，双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易，买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋，只能向出卖人要求赔偿，但由于产权证上确实只有一方名字，因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。②产权登记在共同共有人名下的，共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，因此产权登记在共同共有人名下时，出卖人显然没有处分权，按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权，且已经支付合理对价并办理产权变更登记的，买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权，此时其他所有人无权要求返还房产，只能要求出卖人进行赔偿，包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。若产权尚未变更登记，则该合同有效，并不当然能够进行房屋的过户。
（2）未取得产证前将房屋出售时的合同效力问题。这种情况主要发生在动迁房买卖中。动迁房往往在价格方面由于开发商开发的商品房，故在二手房市场中有部分占比。动迁房在尚未办理产权证前出售的属于效力待定合同，若出售者未能办理出相关产证，系无权出售，该合同可能导致合同目的无法实现，故购房者在购买房屋时应尽量选择产权明确的房屋，以防范不必要的风险。
（3）已设立抵押权的房屋出售问题。①抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。②买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。③抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。
作者简介：
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共有人：姓名：＿＿＿（身份证号码）：
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买方（以下简称乙方）：
姓名：（身份证号码）：
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第一条 房屋的基本情况：
甲方房屋坐落于；位于第＿＿＿层户，房屋结构为＿＿，房产证登记面积＿＿＿＿平方米，地下室一间，面积平方，房屋权属证书号为。
第二条 价格：
以房产证登记面积为依据，每平米元，该房屋售价总金额为万元整，大写：。
第三条 付款方式：
乙方于本合同签订之日向甲方支付定金＿＿＿元整，大写：，日内交付万元（大写），余款元（大写）在房屋过户手续办理完毕之日支付。
第四条 房屋交付期限：
甲方应于本合同签订之日起日内，将该房屋交付乙方。
第五条 乙方逾期付款的违约责任：
乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的＿＿％向甲方支付违约金。逾期超过＿＿日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。
第六条 甲方逾期交付房屋的违约责任：
除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金。逾期超过＿＿日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。
第七条 关于产权过户登记的约定：
甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿％赔偿乙方损失。
第八条 签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。
第九条 甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过＿＿＿日，乙方每日按已付款的＿＿％收取违约金。
第十条 因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。
第十一条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十二条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿方所在地人民法院起诉。
第十三条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。
甲方：乙方：
卖方：___________，身份证号码：____________________ 身份证地址：_____________________________________________
现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 买方：___________，身份证号码：____________________ 身份证地址：_____________________________________________
现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
(一)卖方所售房屋地址为，建筑面积共___________平方米(以房产证为准)。
(二)随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等。
第二条 房屋权属情况
该房屋所有权证证号为：________________________，卖方保证对该房屋享有完整处分权，保证该房屋没有被司法机关查封，且出售该房屋没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关该房屋之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此引发的一切责任。由于卖方的原因，造成该房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。
第三条 成交价格和付款方式
(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币
元整(￥______________元)二手房房屋买卖合同上述房屋价格包括了该房屋附属设 施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。
(二)买方付款方式如下：
1、买卖双方一致同意由买方按现金或银行转账方式付款。
2、定金：人民币：
元整(￥
元)，买方应在签署本合约同时交付给卖方。
3、定金余额：人民币：
元整(￥
元)，买方应在****年**月**日前交付给卖方。
4、楼款余额：人民币：
元整(￥
元)，在办妥房屋过户手续后，由银行直接转账给卖方。
(三)卖方同意买方可将款项存入下述账号，视同卖方已收款项：
开户行名称：
户名：
账号：
第四条 户口迁出
卖方应当在收齐房款总额之日起
日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，且向买方支付房价总额10%的违约金。
第五条 房屋产权及具体状况的承诺
卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维 2 修基金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。
第六条 房屋的交付和验收
卖方应当在房屋过户到买方名下后______日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：
1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;
2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;
3、移交该房屋房门钥匙;
4、按本合同规定办理户口迁出手续;
5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户;
6、本合同规定的其他应完成的事项。
本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。
第七条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。
第八条 税、费相关规定
本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：
此次交易所产生的税费、土地出让金金以及房改房公用分摊面积费用地产(如有)以
方式支付。
因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款10%的违约金。
第九条 违约责任
(一)逾期交房责任
除不可抗力外，卖方未按本合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。
1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款千分之一的违约金，并于该房屋 3 实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;
2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的10%向买方支付违约金。
(二)逾期付款责任
买方未按照第三条约定的时间付款的，按照以下规定处理：
1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款千分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;
2、逾期超过30日后，则视为买方违约。卖方有权解除合同，并没收买方应付之定金。且有权再将该物业售予任何人。但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或再要求赔偿。
第十条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉;第十一条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。
卖方：
买方：
卖方受理人：
买方受理人：
日期：
卖方：___________，身份证号码：____________________
身份证地址：_____________________________________________
现住址：_________________________________________________
家庭电话：______________；手机：______________
买方：___________，身份证号码：____________________
身份证地址：_____________________________________________
现住址：_________________________________________________
家庭电话：______________；手机：______________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：____________【区（县）】 __________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元 _________号（室）该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。
随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
第二条 房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为：________________________.附件二
（二）该房屋性质为商品房。
（三）该房屋的抵押情况为未设定抵押。
第三条 成交价格和付款方式
（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小 写），________________________________元整（大写）
上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。
（二）买方付款方式如下：
1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的，即人民币________元。________________________________元整（大写）。
2、该房屋过户到买方名下前3日内，买方向卖方支付成交总价的，即人民币___________元。________________________________元整（大写）。
以上款项，由买方直接通过转帐或者直接存入等方式支付到卖方提供的本人银行帐号（银行帐号见附件三）。每次收到款项后当日内卖方应当开具收据给买方。如卖方未开具体要求收据的，则买方凭其持有的银行开出的转帐凭证或者存入凭证作为付款的有效证明。
第四条 权属转移登记和户口迁出
（一）双方同意，自本合同签订之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
（二）如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并不计利息。
（三）卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并不计利息。
第五条 房屋产权及具体状况的承诺
卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。
卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。
卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户后自动转移给买方拥有。
第六条 房屋的交付和验收
卖方应当在房屋过户到买方名下后 日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：
1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；
2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；
3、移交该房屋房门钥匙；
4、按本合同规定办理户口迁出手续 ；
5、本合同规定的相关费用的支付 ；
6、本合同规定的其他应完成的事项。
本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。
第七条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。
第八条 税、费相关规定
本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，全部由买方承担；卖方不承担。
第九条 违约责任
（一）、逾期交房责任
除不可抗力外，卖方未按本合同约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。
1、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款1%的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的10%向买方支付违约金。
（二）、逾期付款责任
买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：
1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款1%的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的10%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。
第十条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另 一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方。（注：不可抗力是指：地震、自然发生的水灾、火灾）。
第十一条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉；
第十二条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。
第十三条 本合同一式两份，借款人和贷款人各执一份。均具有相同的法律效力。
卖方：
买方：
合同签订日期：____年____月____日
1. 明确约定卖方未迁出户口的违约责任
去年,李小姐为了解决孩子上学问题,不惜以高价买了王某一套学区房,履行了付款和房屋过户手续。当李小姐去办理该区户口时,才知道王某未将其户口迁出,多次催促王某迁出户籍遭到拒绝。李小姐很担心因为此致使孩子错过入学报名时间。
这是一起典型的因迁移户口所引发的二手房买卖合同纠纷,特别是对于欲通过买房落户后解决子女入学问题的购房者,此风险尤其需注意。由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理,即使购房人起诉,法院也不会对此直接做出要求卖房人限期办理户口迁移手续的判决。因此在签订房屋买卖合同时,就应明确约定迟延迁移户口的违约责任,比如合同约定对卖房人限定一定时间迁走户口,如逾期办理的需承担每日一定数额的违约金,这样买房人可以对卖房人迁出户口进行一定的约束,如其违约,买房人还可以起诉请求赔偿违约金;另外,买房人也可以在协商一致的情况下,在买房前要求卖房人迁出户口。
2. 仔细查证卖方是否缴清各项费用
王先生去年6月份通过中介买了房子,发现原房主未缴清前两年的物业费,现物业公司向王先生索要原房主拖欠的物业费,如不缴清前两年物业费就不供暖,但事实上原房主已将供暖费缴清,王先生不知道该如何保护自己的权益。
首先,物业费以“谁受益谁缴纳”为原则,所以原房主拖欠的物业费不应由你补缴,你可以拿出《房屋买卖合同》,以证明之前你不是实际使用人。其次,物业费与取暖费没有关系,物业公司以此停暖是违法的,可以与物业公司协商,协商不成可依法提起诉讼,要求物业公司承担所造成的损失。当然,如果你代原业主交纳了拖欠的物业费,则你有权要求原业主向你返还,对方拒不返还,你可依法起诉。在此建议,买房前要仔细调查各项费用是否结清,同时把相关法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。另外最好通过正规的房产中介公司购买,因中介公司会提供有无抵押、权利限制调查、办理房屋入住相关手续等服务,帮买房者把关。
3. 买方迟延履行合同应承担违约责任
钟小姐的房子是今年1月份通过中介出售给买方的,当时只交了定金,但是买方是外地人,他手续不齐全,到现在已经过了合同约定的办理时间他还没办好,他这样算不算违约,如果赔偿,他应该赔偿钟小姐多少?
通过中介公司进行房屋买卖,应当签订书面的合同,在该合同中也约定了各方应当办理的事项和违约责任,如果买方没有按照合同约定履行合同义务,比如按时足额交款、提供某些证件手续等,那就属于违约。关于具体的违约赔偿数额有约定的从约定,没有约定的从法定。当然,针对钟小姐遇到的情况,建议先通过中介公司进行协调,查清买方迟延履行合同的原因,同时也向买方告知其可能承担的违约责任,以此督促买方尽快办理;如果协调不成的,钟小姐可以向法院起诉解除房屋买卖合同,并要求买方承担违约赔偿责任。
4. 买方应及时办理产权变更登记
朱先生在5年前经人介绍与王某签订房屋买卖合同,购买后遂入住,后多次向王某提出办理房产证的要求,无奈王某一直以各种理由推迟搪塞。5年后,朱先生突然接到法院传票,原来随着近几年房价上涨,王某又与刘某签订房屋买卖合同,并办理了房产证,还把朱先生告上了法庭,朱先生不知道自己该怎么办?
本案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中,对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形,通常的做法是以物权公示为准,也就是办理了过户登记的人享有物权;如果几个合同都没有办理过户手续,则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断,其他不能履行的合同则只能在分清责任的基础上以违约处理。所以,虽然刘某在购房时间上比朱先生晚,但只要他是善意购买而非与王某恶意串通的,房子的所有权就属于刘某。对此,朱先生只能请求王某承担违约责任,要求其退款并赔偿经济损失。所以,我们购买房屋后一定要及时办理产权变更登记。
5. 交易未完成仍要支付居间费用
何小姐是通过中介卖房子,中介提供买方后,三方签订了房屋买卖合同,买方支付了定金,后来买方因为资金问题,又决定不买房子了,既然不是何小姐的问题造成交易失败的,那么是不是就应该由买方支付中介费呢?
交易中因买方违约,那么其支付的定金应归卖方所有。中介公司提供的服务属于居间性质,依据法律规定,居间成功的要依合同支付居间报酬,若居间不成功,则不再支付报酬但应支付必要的居间费用。所以,尽管何小姐和中介间的交易不成功,但仍需向中介公司支付居间费用。关于居间费用的承担首先看合同约定,如果约定由买卖双方共同承担,那么这里何小姐应当支付中介为她提供卖房中介服务而支出的合理费用;如果合同约定中介费用全部由买方承担,那么何小姐无须支付居间费用。所以在居间服务协议中要明确约定何种情况属于居间成功支付居间报酬,何种情形要支付居间费用以及居间费用的数额如何计算,以免在发生争议时各方各执己见造成纠纷。
随着汽车的普及和消费观念的转变，有像Lily这样想法的消费者也越来越多。二手车是一个前途不可限量的市场，2007年中国新车销量达超过600万辆，如果以此计划，达到成熟市场水平时，二手车市场的容量甚至可以高达1200万辆。以前每个城市都会有若干个二手车市场，通过正规的二手车经纪人或者不那么正规的黄牛进行交易，自然在产品的质量、交易的透明度、诚信度、手续的正规等许多方面难以得到保障，因此，从2005年起，国内的汽车厂商纷纷推出了自己的品牌认证二手车服务，不管是旧车置换新车，还是购买二手车，都可以在一些品牌的4S店进行。
卖二手车：哪个渠道更合算?
既然二手车交易市场和4S店都可以收购旧车。那么把车卖给谁比较合算呢?
一般来说，影响二手车估价的5大因素，包括年限、价格、里程、品牌和手续等，从年限上来看，向来有新车落地打8折的说法，在1～3年为二手车的快速折旧期，而3～6年的二手车价格较为平稳。
在2006年《二手车交易规范》出台之前，二手车交易市场可以说是黄牛泛滥、诚信缺失，二手车价格是黄牛说了算，甚至一些黄牛会串通一起压价。因此认证二手车推出这后，厂商就揪住这个软肋，大张旗鼓地宣传自己的诚信，比如说，二手车评估师是经过专业培训的、拿到证书的，4S店是厂家授权的，一些厂商如上海大众和东风日产，都明确保证自己的收购价格会高于市场价。
在这样的形势下，二手车交易市场也根据《二手车交易规范》取消了原来的二手车评估方法。而采用第三方评估的方法，改由独立注册的评估公司为消费者提供评估服务。评估公司最终会提交一份详细报告，包括车辆手续的问题，各种重要的车况，以及影响二手车的价格因素市场行情的参考以及最终评定的价格。
这样来看，4S店反而比二手车交易市场要显得“一言堂”，不过公正也是需要付出一定代价的，在二手车交易市场评估要收取一定的费用，一般来说是500元到1000元左右。不过针对这种情况，51汽车和世界专业车型及相关价格信息服务提供商RedBook合作，向希望买卖二手车或者以旧换新的消费者提供“Red Book个人车辆行情价评估报告”，通过在51汽车网上选择相关车型和参数，只要付20元就可以得到一份评估报告。
这样，消费者在卖车的时候，不妨像买车时一样，“价比三家”，反正现在从事二手车业务的4S店收购旧车时是不限品牌的。可以在不同品牌的4S店、同品牌的不同店之间先做个初步的比较，另外，还可以上一些二手车交易的网站，查询和自己相同品牌、车况近似的车辆的价格，然后再让二手车交易商进行一下预估，最后待善价而沽。
买二手车：哪里更有保障?
一般来说，二手车交易市场更类似于“大卖场”，好处是品种多，可以选择的面也广，在同一市场内可以进行更多的比较；而厂商认证二手车则大多数是“专卖店”，基本上只能够买该品牌的二手产品。只有少数的一些，东风日产二手车中心，可以买到其他品牌的二手车，或者像北京的真容二手车4S店或者51认证二手车，才会有更多的选择。不过杂牌二手车在保修期和售后服务上还是不能够和4S店的二手车售后服务相比较，在这一回合上，二手车交易市场胜出。
第二点是二手车的质量。虽然认证二手车店对于本品牌之外的车型也没有发言权，但是在本品牌的二手车上。他们提供的产品无疑会更加让人信服，特别是许多品牌二手车都明确保证杜绝事故车、水淹车、火烧车，整修时都是用的原厂纯正配件，二手车交易市场虽然也能够由第三方为车辆提供评估报告，但是相对而言就没有认证二手车那么理直气壮。第二回合是认证二手车胜出。
在价格上，二手车只是4S店的“副业”，而且在二手车业务中，他们最希望的是消费者卖掉旧车然后以旧换新，因此，大部分的营销和优惠措施针对的都是置换，对于“以旧换旧”或者仅买旧车的消费者来说，政策相对就比较少了。而且据统计，一般单店经营认证二手车，品牌标准化认证、人员培训等前期投入较大，再加上零部件整修的成本、后续服务承诺都决定了认证二手车的价格要高于二手车交易市场，一般的幅度在5％～10％。
而在二手车交易市场，副业就成了主业，因此在价格上，消费者的还价空间更大一些。第三回合，二手车交易市场小胜。
不过，二手车交易市场的最大不足是，不提供售后服务，对于汽车这种“三分修，七分养”的产品，这个影响是比较致命的。而认证二手车通常会承诺给予品牌认证的二手车1年或者1万～2万公里的质保期，有的还会赠送一定里程内的免费保养。而二手车交易市场整修过的车，只能够由维修厂给予一些更换的部件的有限质保，万一质保期过去而车还未售出，质保就更无从谈起了。第四回合则是认证二手车完胜。
二手车品牌认证选谁家?
据不完全统计，目前市场上许多厂商都推出了认证二手车，此外，还有例如北京真容二手车4S店、51认证二手车等非厂牌，那么在这些认证二手车中，又该如何进行选择呢?
这次我们就选择了目前市场上主流认证二手车，来看一下，它们各自有什么样的撒手锏。
一般而言。认证二手车在收车时，就会把事故车、水淹车、报废车、抵押车等拒之门外，在收车时会进行专业的评估，在价格上甚至会高于市价；一般只有本品牌、在一定使用年限内的车型才能够成为认证二手车，而且经销商会用原厂配件对二手车进行整修，并经过若干检测标准合格，最终才能够获得认证，并提供一定期限的质保
上海通用是国内厂商中最早推出品牌认证二手车的厂商，2004年就推出了这个品牌，上海通用目前在全国在250多家4S授权经销商，约1／3的经销商可以经营诚信二手车业务。上海通用有着出色的市场营销能力，不仅在二手车业务上拔得头筹，而且还领先把二手车服务和汽车金融服务相结合。例如近期在在北京地区推出过“雪佛兰乐风一年回购打9折”活动。一年后可以买价9折的价格把旧车卖给经销商，不回购的还可以享受13000元的价格补贴。
奥迪3A二手车是目前最高端的品牌认证二手车服务，作为中国市场上最为成功的豪华车，奥迪在该市场上保有量最大。残值率也较高，如保有量最大的奥迪A6，一般3年的二手车残值率可达70％。
由于上海大众在中国市场上的超过400万辆的巨大保有量，再加上众口相传的口碑，上海大众的二手车向来在市场上是“硬通货”，而且残值率较高，不管是帕萨特、桑塔纳还是POLO，三年二手车的保值率都超过了60％以上。而且随着上海大众的车型矩阵不断充实，也为置换旧车的消费者们提供了从A0级小车到B级车的多种选择。
广州本田于2007年推出了“喜悦二手车”业务，虽然推出的时间比较短，但是二手车认证是目前所有厂家中比较严格的。它以覆盖全国的服务网络和24小时的紧急救援服务等优良服务，实行全品牌置换。强调每一个用车环节让用户感受到信心、省心和悦心。
东风日产二手车(北京)交易中心是中国首家由汽车制造厂和经销商共同投资组建的二手车经营实体，由于厂家的深层次介入，要比一般的4S店兼营更加专业。“中心”除了销售东风日产品牌认证二手车外。还经营达到一定质量标准的其他品牌二手车。
51汽车认证车是目前非企业品牌二手车商率先推出的二手车认证。凡通过认证的二手车。都将经过51汽车交易服务中心7大类110项的严格检测，杜绝事故车、泡水车、火烧车、法律纠纷车等问题车辆。51汽车的销售渠道是通过在全国范围内与经销商合作而构成的，消费者购买标有“51汽车认证标签”的二手车辆时，如果选择缴纳一定的质保费，都将获得6个月1万公里的有限售后质保。
购买方(乙方)： 身份证号码： 电话：
甲方现有位于湘潭市 区 街道 路 号 栋 单元 楼 号，计 室 厅 厨 卫，建筑面积为平方米的住宅，甲方愿意卖给乙方(房屋四界和具体面积以现状为准)，经 中介介绍，乙方已到现场察看清楚，经与甲方磋商达成如下协议：
一、房屋售价(大写) 元人民币(小写 万元)，此价含现有装修、水电设施和双方约定的其它物资价值在内。
二、付款方式：1、双方签约时，乙方付定金 元给甲方。2、
三、办理房产证过户手续由中介方负责，其所有税费由 方承但，应付中价费甲乙双方各付购房款的100：1的提成。
四、甲方应于 将房交给乙方，交房前所涉水、电费和其他应交费用，由甲方负责结清。
五、甲方出售房屋的质量为现状，乙方和甲方签订协议后不得以房屋质量问题为借口拒付所剩房款，其主体结构质量由当地建筑监证部门保证，同时，甲方也不得以任何现由强行要求乙方购买房屋内外其他家具、电器等物品，双方其他口头承诺与本协议约定相冲突的部分无效。
六、双方其他约定：
七、违约责任：
1、如属乙方毁约，所付购房定金全部归甲方，并同时向甲方支付此次双方签定协议时购房款总额10%的违约金。
2、如属甲方毁约，应双倍返还乙方已付购房订金，并同时向乙方支付购房款总额10%的违约金。
3、甲、乙双方一致同意毁约的，其中介费用由双方各负担50%，单方毁约的，由毁约方全部承担中价费用，中介单位有权在甲、乙双房已交款项中扣除中介费用;甲、乙双方全权委托中介单位协同有关部门向违约方追偿违约责任。
八、本协议一式贰份，甲、乙双方各持一份，双方签字后生效，并承担一切法律责任。
九、未尽事宜双方协商解决，解决不成，双方一致同意交湘潭仲裁委员会促裁。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
鉴证(中介)单位(签章)：
年 月 日
违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。
一、卖方违约情形
1、卖方违约与继续履行
二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。
2、逾期过户的法律责任
二手房屋买卖合同合法有效，未办理物权登记的，不影响合同效力。买方请求卖方履行合同，并协助办理房屋登记过户手续的，应予支持。
3、逾期交房的损失计算
二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，应予支持。
4、户口迁移的违约责任 二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的，属于民事案件受理范围。
5、盗卖房屋的法律效力
擅自将他人房屋转让给第三人，第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的，该房屋买卖合同有效。
二、买方违约情形
1、逾期付款的法律后果
二手房买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。合同中既未约定计算标准，又未约定相应损失赔偿的，应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。
2、房款拖欠与诉讼时效
二手房交易中，出卖方将房屋交付买受方后，买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权，其诉讼时效为两年，诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。请求确认二手房买卖合同无效的，不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权，应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效自合同约定的履行期限届满之次日起算。
3、买方拒绝履行的理由
二手房买卖合同签订后，买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定，又无合理抗辩理由的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
4、购房尾款的支付时间
二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。
5、按揭未办理责任认定
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