小产权房合同

小产权房合同（共9篇）

小产权房合同 篇1

小产权房买卖合同书模板

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守，

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部/门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向------------------------------------区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

见证人： 年 月 日

年 月 日

年 月 日

小产权房合同范本二

卖方(以下简称甲方)：

姓名：___(身份证号码)：

地址： 联系电话：

共有人： 姓名：___(身份证号码)：

地址： 联系电话：

买方(以下简称乙方)：

姓名： (身份证号码)：

地址： 联系电话：

第一条 房屋的基本情况：

甲方房屋坐落于 ;位于第___层 户，房屋结构为__，房产证登记面积____平方米，地下室一间，面积平方，房屋权属证书号为 .

第二条 价格：

以房产证登记面积为依据，每平米 元，该房屋售价总金额为 万元整，大写： .

第三条 付款方式：

乙方于本合同签订之日向甲方支付定金___元整，大写： ， 日内交付 万元(大写 )，余款 元(大写 )在房屋过户手续办理完毕之日支付，

第四条 房屋交付期限：

甲方应于本合同签订之日起 日内，将该房屋交付乙方。

第五条 乙方逾期付款的违约责任：

乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金。逾期超过__日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

第六条 甲方逾期交付房屋的违约责任：

除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

第七条 关于产权过户登记的`约定：

甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天内取得房地产权属证书，乙方有权解

除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__%赔偿乙方损失。

第八条 签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

第九条 甲方保证在办理完过户手续之日起 日内，将户口迁出，逾期超过___日，乙方每日按已付款的__%收取违约金。

第十条 因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

第十一条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十二条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_方所在地人民法院起诉。

第十三条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。

甲方： 乙方：

小产权房合同 篇2

近年来, 城市化建设进程不断加快, 随之而来的城市房地产行业迅速崛起、房价飞涨, 一些居民对昂贵的城市房价望而却步, 因此纷纷购买价格相对较低的小产权房。但是, 由于法律对小产权房转让行为无明确的规定, 导致在实务过程中学者们对转让合同效力与责任等问题产生重大分歧。本文则是在通过对国家现有法律的有关规定及学者观点进行梳理的基础上, 对小产权房转让的合同效力与责任做一个比较全面的分析。

二、小产权房的概念

我国农村土地归农村集体组织所有, 但这种所有权是有限的, 体现在农村土地的买卖必须经过地方政府批准, 这就限制了农村集体所有的土地的直接流转。而地方政府通常为获取高额的利润将农村集体所有制土地高价拍卖给开发商, 而此时, 作为相关利害关系人的农民不愿意利益只被政府垄断, 而是私下联系开发商在集体所有土地上盖房进行售卖, 所得远远大于政府的征地补偿。这就是小产权房出现的根源。而这种未经规划、也未缴纳相关费用就在农村集体所有地上建造并销售的房子, 就是人们约定俗成的“小产权房”。由此也不难看出, “小产权房”并不是一个法律上的概念, 内涵与外延十分模糊, 并且它的存在还是对我国现行土地管理法的一种挑衅。国家出台的相关政策对小产权房有相关定义, 小产权房是指在未经规划、未有国家发放的土地使用证和预售许可证、未缴纳土地出让金等费用农村集体土地上建设的房屋, 产权证亦不是真正合法有效的产权证。仅由乡政府或村委会颁发产权证书, 其获得产权不是完整合法的产权。[1]除此之外, 该且该类房屋的交易合同在房管局也不会备案。

通过以上分析, 我们不难看出, 小产权房虽然产权不完整, 并且风险隐患大, 但它以低廉的价格迎合了工薪阶层的现实生活需要, 因此小产权房存在着大量现实的购买群。此外, 根据法律规定, 农民在农村集体所有的宅基地自建的住房也是可以进行交易的。这些模糊不清相互冲突的法律规定进一步导致了小产权房建设的泛滥, 小产权房也在合法与非法之间打擦边球。

三、小产权房转让的合同效力

(一) 向集体组织内部成员转让合同的效力

从目前学者对小产权房的理论研究来看, 对于小产权房买卖合同的法律效力, 目前学界有三种观点:有效说、无效说和部分有效说。[2]笔者赞同认定转让合同为有效, 理由如下:

第一, 公平正义原则。国家规定农村土地由农村集体组织所有, 体现了国家对弱势群体的一种保护倾向。农村宅用地制度作为集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施, 向外流转违反公平原则, 造成集体资产的流失。但在集体组织内部成员之间转让, 并不会造成集体资产的一种流失, 反而在一定程度上保护了农民处理自己合法有效财产的权利, 既保障了交易自由, 又没有违背制度设计的初衷。

第二, 增加农民的收益。小产权房本身存在的产权不完整, 交易风险大等特点决定了要对小产权房的交易进行严格管理。要有不慎, 其无须交易会导致房地产交易的混乱及管理困难, 各方利益保护处于失控状态。但是, 从另外一角度来看, 禁止小产权房在集体组织内部之间的买卖违反了公平的原则, 目前农民可以占有和使用土地, 却没有相应的处分权, 造成他们无法像城镇居民那样获得房屋升值所带来的利益, 这势必会造成农民利益的损失。因此, 认定集体经济组织成员之间的房屋交易行为有效, 在农村集体组织内部成员之间进行一种有序规范交易, 这些成员都能收获房产所带来的利益, 增加农民的收入, 实现双赢。

(二) 向集体组织成员以外的人转让合同的效力

对于向集体组织以外的人员出售小产权房的案例, 在实践中普遍认定合同无效。如李玉兰诉马海涛一案中, 法院判决双方所签订的小产权买卖合同无效。其中一个理由为:宅基地使用权是农村集体组织对其成员的一种福利, 具有身份利益。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。[3]笔者持合同无效论, 原因如下:

第一, 我国“房随地走、地随房走”之原则的限制。若允许城镇居民购买小产权房, 根据“地随房走”的原则, 该城镇居民同时也取得了宅基地的使用权。这就与我国禁止农村集体所有土地使用权不得转让的规定相违背与冲突。我国《物权法》第146条规定说明对房地产所有权进行转让时, 房产下的土地所有权同时转让, 当然, 集体土地上的房屋买卖也适用此项规定。但是, 对于小产权房的转让, 从法律角度来看, 城市居民根本就无法获得完整的土地的所有权, 这样就会形成房地分离的状态, 比较容易产生法律纠纷。[4]

第二, 《房屋登记办法》第八十七条规定非农村集体经济组织成员不得申请农村村民住房所有权转移登记。同时, 根据城市房地产管理法的相关规定禁止转让不具有完整权属证书进行转移登记的住房。由此可以看出, 转让的房产必须是依法登记且具备相关权利证书。而小产权房由于产权的不完整性, 产权证亦不是真正合法有效的产权证。仅由乡政府或村委会颁发产权证书, 所以不能进行转让, 故合同因为标的不能而无效。[5]小产权房无法登记、无法转让, 合同的目的自始至终无法实现, 自然导致合同无效的法律后果。

第三, 我国法律、行政法规并未对小产权房作出明确规定, 在无法可依的情况下, 应依据国家的政策和文件对小产权房买卖合同的效力进行认定有无。为了保证集体土地上的房屋的有序管理, 国务院相关政策规定不允许农村宅基地转让, 由此可见, 国家明令禁止城镇居民购买农村的宅基地, 因此, 对于集体组织以外的城镇居民来说, 其小产权买卖合同归于无效。2013年12月, 北京市国土资源局发布通知坚决遏制违法建售“小产权房”行为, 这是对小产权管制的最新政策出台, 也意味着国家对向非农村集体组织成员转让的小产权房加强了管制, 虽没有具体的规定, 我们可以预测未来小产权房的合法化之路困难重重。

四、小产权房转让合同之无效责任

实践中, 关于小产权房的交易层出不穷, 小产权房合同或被确定为无效, 那么, 此类合同一旦被确定为无效, 双方的利益如何协调, 法律后果如何承担, 双方的权利与义务如何恢复到原有状态, 都值得深入探讨。

(一) 对现存财产的处理

《合同法》相关规定合同被确认无效后, 因合同发生的财产转移应恢复到原有之状态。基于双方合同而为之给付应当予以返还。但是这里必须考虑到产权房买卖的特殊性有可能在合同被确定无效之前, 房屋的原有之状态就已经发生了改变。

1. 作为合同标的的房屋仍然存在。

根据合同法的相关规定, 买受人归还房屋, 出卖人返还买受人支付的价款。关于房屋改造附加的开支, 双方协议决定, 由出卖人给予特定的经济补偿或不影响使用价值的情况下由买受人拆除带走。

2. 作为合同标的的房屋被拆除重建或添建。

根据物权法相关规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的, 自行为成就时生效。这就必然导致原来的房屋不存在, 既合同标的灭失, 而现行建造的房屋由于事实行为由现行物权人享有。那么, 值得思考的是, 现在合同在标的已灭失的情况下被确定为无效, 买受人返还原有合同标的已经为不可能, 若此时对出卖人进行补偿, 是否意味着买受人可以取得重建的房屋及房屋附着着的土地使用权?但这种补偿的限额又是一个大难题, 若买受人需要返还的是原有房屋的价款, 但加上新建房屋的开支, 就已经远远超过了返还财产的数额, 违背了公平交易原则。笔者认为解决这个问题, 可以应当参照《合同法》规定的无权处分的合同经追认后有效, 意思就是说, 若卖方追认买方重建或新建行为的合法性, 那么由卖方取得建筑物的所有权, 并对买方给予合理补偿。这就有效协调了买卖双方的利益。

(二) 损失赔偿

下面探讨损失赔偿的过错责任。合同法将过错分为双方均有过错及单方过错的情况。

1. 双方均有过错

合同法明确规定, 双方都存在过错的情况, 按照各自的过错责任向对方进行赔偿。在小产权房买卖合同中, 一方明知不能买而买, 另一方明知不能卖而卖, 双方都存在过错。在实践中, 对小产权房买卖双方的过错认定上一般认为卖方承担主要责任, 买放承担次要责任。原因在于, 卖方一般为开发商或者某组织, 处于优势地位, 在出卖前有义务熟知国家对小产权房的政策, 明知政策不允许出卖但为了追求高额利益依然加以销售出卖, 后又由于拆迁等赔偿款的利益驱动主张合同无效;而买方虽也应知国家政策不允许买卖, 但他毕竟支付了全额价款, 财产利益减少, 在一定程度上可以认为其处于弱势地位, 所以认定其承担次要责任。

小产权买卖双方承担的赔偿责任是缔约过失责任。其成立要件包括义务的违反、存在利益损失、因果关系等。其赔偿范围主要包括直接损失和间接损失。买方的直接损失是筹房款的相关利息以及促使合同达成所支付的其他费用, 间接损失主要是城市房价上涨的差额损失。而卖方的损失就远远低于买方的损失了, 相对于卖方而言, 由于房屋的自然属性, 其直接损失和间接损失都远远低于买方。并且卖方之所以在之后主张合同无效通常是由于高额的拆迁款, 因此, 通常在实践中存在这样一种不公平现象:买方利益受损大, 卖方受损小, 反而还会由于自己的不诚信而获利[6]。

买卖双方都存在过错, 那么双方均承担赔偿责任。确认小产权买卖合同无效后, 应采取的措施为:恢复原状, 即房款返还和房屋归还。但是实践中总是会出现难以真正恢复原状的情况。

2. 单方过错的情况

一方存在过错时一般是由于卖方故意隐瞒事实真相使得买房陷入错误认识而购买房屋。根据相关规定在卖方提供虚假文件促进合同达成的情况下, 可要求双倍赔偿。适用双倍赔偿的条件如下:第一, 卖方是不具有农村集体组织形式的性质的房地产开发企业;其次, 买买方不知合同标的之房屋是集体组织性质;第三, 卖方故意隐瞒未取得或虚假提供虚假预售许可证明。最后, 对该条款, 法院的适用以当事人提出申请为前提, 不得主动适用。

五、结语

小产权房的存在目前难以得到法律认可, 但却有很多合理之处, 因此屡禁不止。目前小产权房在全国范围内大量出现。小产权房的出现有利有弊, 一方面, 它解决了一部分人的住房问题, 并且使得农民从自己的土地上获得相应的权利。另一方面, 它会造成我国土地资源更加紧张, 扰乱房产市场的秩序。在法律上明确小产权房转让合同的效力与责任, 有利于有效解决实践交易中的纷争。

参考文献

[1]肖亚飞.我国小产权房的法律分析[J].科技致富向导, 2011 (26) :22.

[2]戴孟勇.城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制[J].清华法学, 2009 (5) .

[3]北京市第二中级人民法院民事判决 (2007) 二中民终字第13692号.

[4]陈耀东, 吴彬.小产权房及其买卖的法律困境与解决[J].法学论坛, 2010 (1) .

[5]任辉.小产权房买卖合同的效力及救济—以宋庄画家村案为例[J].西部论丛, 2008.12.

“放生”小产权房 篇3

针对近年来社会普遍关注的小产权房问题，中央政府最近给出了一个比较明智的解决办法：6月15日，国土资源部副部长贠小苏表示，由于各地小产权房的情况不一样，国土资源部不会出台统一的处理意见。国土资源部与各地共同从实际出发，认真调研。依法合情合理地处理。而在此之前，国土资源部总规划师胡存智也公开表示，市场经济条件下，一旦小产权房或无产权房合法化，其价格将与商品房趋同，不再存在价差问题。这样的表态还有很多保留，但至少口气已经不再十分强硬了，小产权房似乎有了半条生路，至少，统一取缔的可能性已十分小了。

中央政府之所以采取这种态度，确有原因。过去几年来，政府始终强调，小产权房是违法的。为了制止小产权房，国土资源部多次发文强调，要求各级国土资源部门，首先要把在建的、没有销售的小产权房管住，不要再卖了。

但是，如贠小苏所说，尽管政府三令五中，但有的人还是想钻空子。

首先，小产权房是由农民建造的，当然通常是由村集体与外部投资商合作建造；农民看到，地方政府凭借土地可以“大发其财”，自己同样拥有土地，也可以利用土地发财。农民对于土地的权利有自己的理解，他们经常依据这种理解而不是政府的土地法律安排自己的事务。因此。小产权房现象其实早就存在，它甚至早于住房商品化浪潮。很多村庄就是靠建设小产权房迅速富裕起来，并对其他村庄产生示范效应。

其次，这类房屋的售价显然低于同地区的商品房，在商品房价格直线上升的时候，也吸引城市居民踊跃购买。推测起来，这些购房者主要是城市的中低收入群体。

第三，基层政府对此采取默许态度。而中央政府为维护法律尊严，再三要求查处。基本上，省级政府会附和中央政府的这一政令。尤其是大城市政府，为维护商品房市场的垄断地位，倾向于取消小产权房。但在中国，高层级政府并不直接执行法律，法律是由低层级政府，主要是县市级政府执行的，县市政府又经常依赖乡镇政府，而这两级政府却并无执行这方面法律的热情。原因在于，小产权房给农民、给村集体带来好处，等于增加了这两级政府的政绩。他们完全了解各村建设小产权房的信息，但只要上级的压力不大，他们就睁一只眼闭一只限。事实上，不少小产权房的所谓房产证，就是由乡镇政府颁发的。即便上级政府压力很大，通常也只是象征地处罚一下。

于是，小产权房禁令难禁。尤其是当小产权房在基层政府默许下出售给城市居民之后，考虑到可能带来的严重社会、政治问题，即便是县市级政府或省级政府，也基本上不大可能采取强行拆除的执法手段。于是，小产权房就成为一个既成事实，虽然没有官方的名分，却在大大小小的城市郊区迅速蔓延，成为房地产市场的一个重要组成部分。而且，小产权房规模越大。政府越不可能强行处理。

在这种情况下，中央政府考虑放弃以统一法律或政策的方式处理的设想，而是将问题交给地方自行处理。事实上，深圳市通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，就是这方面的一个常识，尽管国土资源部再三强调，深圳的情况比较特殊，但归根到底，那类房屋与小产权房的区别并不是很大。

应当说，政府采取这种做法是明智的。诚如贠小苏所说，面对复杂情况，要从实际出发，认真调研，依法妥善处理，这才是基本态度。对政府來说，面对现实是最高政治原则，只有具有面对现实的态度，政府才有可能对民众的诉求作出正确回应，才有可能维持正常的社会秩序。

基于这种态度，当众多民众在大规模违反某些法律、政策，比如说，违反农民土地不得建设开发商品房的土地法律、政策的时候，政府的正确反应恐怕不应当是盲目地迷信法律、政策，采取打击措施，而是冷静地思考，是不是法律、政策本身存在问题。毕竟，当众多普通民众都成为违法者的时候，就应以政治的态度来处理它。事实上，现行土地法律体系本身就存在严重缺陷，立法部门也确实正在对其进行修订。

二手小产权房购房合同 篇4

买受方（乙方）： 身份证号码：

一、甲方自愿将其位于灵宝市车站路四街协坊153号六层单元房的二楼北单元，建筑面积122.5平方米，以人民币（大写）壹拾伍万叁仟元整（￥：153000.00元）的价款出售给乙方。

二、此地皮属国有土地，甲方不承诺办理房产证手续。

三、交款办法：购房款一次性付清，即交付乙方钥匙。

四、乙方在签订购房合同后，不得随意要求退房，若有特殊理由，经甲方同意后，必须接受按乙方交款总额的5%，赔偿给甲方，作为赔偿给甲方的经济损失。

五、购房户应得房屋设施标准：

（1）水、电入户；

（2）外墙甲方采用水泥压光刷外墙漆为标准；

（3）室内墙面水泥压光，地板为毛地板；

（4）厨房、卫生间、上下水预留接口到位（不包括洁具）；

（5）阳台铝合金封闭（包括推拉扇）；

（6）入户门为三防盗（室内门由用户安装）。

六、房屋所属权：永久性归乙方所有（乙方有权出让，甲方不能以任何理由阻挡，否则要承担经济责任和法律责任）。

七、车站路四街坊153号六层楼内的场地、楼梯、通道、属所有住户公共所有，任何人不得私自占用。

八、乙方不经甲方同意，任何人都不能私自改变主体结构，若违犯合同规定的住户，要承担一切经济责任及法律责任（轻者甲方责令恢复原状、重者移交人民法院），有权行使甲方职责。

九、购房户居住期间必须服从楼房负责管理规定的各项制度，违者楼房负责人有权采取措施停电、停水给予制约。

十、本合同签字盖章后生效。

十一、此合同一式二份，甲乙双方各执一份，若有购房户提出公证，由乙方向公证单位交公证费，甲方概不承担。

甲方：

乙方：

小产权房买卖合同是否合法 篇5

曾几何时，国内著名的经济学家对小产房的地位亦多有肯定。曾呼吁发房产证，让农民带资进城。同时，城里“资本带人下乡”，可解决农村缺少农业技术能手的问题。假如给农民发了产权证，岂不可实现了双向城乡一体化吗?叶檀也曾表示，开刀小产权需公正立场。她说，国土资源部对农民的土地进行确权，是给予农民市场化土地价格补偿的第一步。如果农民此后能够从城镇化的征地过程中获益，成为有资产的市民，那么，我们理应为国土资源部叫停小产权房的行动叫好;如果做不到，那么，国土资源部叫停小产权房就无法洗清“剥夺”农民财产权的嫌疑。赵晓在为小产权房呼吁时辩称：叫停小产权房将推动房价飞涨，认为：叫停小产权房是政府公权力对民众财产的赤裸裸的掠夺。政府禁止小产权房的借口是保护耕地，但保护耕地的重点应该是在提高土地的利用效率上。

凡此种种，对于小产权房问题的解决之道，英雄所见略同，不论是给农民发产权证，还是给以合理补偿，显现异曲同工之妙，他们从各自的视角上，给出了可行性建议。

在房地产成为中国经济发展引擎的同时，高房价也成为中国百姓心中的痛。不断飙升的房价不仅奴役着贷款购房的人们，更是使得房奴这一畸形世象呈现出日益泛化的态势。身在城市，尤其是一线，甚至二线城市的市民们，也在以不同的形式被房子奴役着——这坐大山，成为了人们难以逃避的重担和困扰。

而在农村，由于农民在土地上的权利受到严厉限制，致使其难以取得发展所需资金，被迫背井离乡地到城市去打工。农民工问题一面是给城市带来了美丽与繁荣，另一面也挤占了城里人的生存空间且给自己的生活带来诸多难言的艰难。

小产权房合同 篇6

所谓小产权房是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上开发建造的房屋，一般由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书。在现行法律框架内，小产权房无法办理房地产权证，当事人之间签就小产权房签订的房屋买卖合同法院通常都认定为无效合同。小产权房买卖合同无效如何处理呢？卖方能否要求买方返还房屋呢？

一般情况下，合同无效的，卖方是有权要求买方返还财产的。法律依据是《合同法》第五十八条的规定:“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但是，小产权房作为一种不动产却有其自身的特殊性，法院在处理此类案件中往往会考虑房屋的现实占有和使用情况。如果买卖合同已经全部履行完毕（即使合同无效），房屋也已经被买方实际占有使用（占有使用的时间越长越有利于买方），法院很难支持卖方要求返还房屋的诉讼请求。尊重事实、维护稳定和正常的生活秩序是法院处理此类纠纷考量的重要因素。

附：原告郑A诉被告郑B等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：

2013年4月2日，被告郑B作为出卖方(甲方)、被告姚C作为买受方(乙方)、上海某某房地产经纪事务所作为居间方(丙方)，三方签订了居间合同(买卖)一份，约定甲方愿意转让的房屋位于上海市松江区某某中心2号公房中单元404室，建筑面积78平方米，该房屋属于松江区某集资房，乙方对甲方转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引发的法律责任，并负责处理善后工作；上述房屋转让价款为310,000元；系争房屋的附属设施有床2只，餐桌1只，椅子4只，写字台1只及固定设施；甲、乙双方经协商一致，同意付款方式如下：

1、2013年4月2日乙方支付定金30,000元，2、2013年4月10日乙方支付280,000元，3、付清房款后当天，甲乙双方交接房屋，结清水、电、物业费等，4、甲方送乙方车库1间约6平方米；合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。

上述合同签订后，被告郑B作为收款人分别于2013年4月2日、4月7日出具金额为30,000元和270,000元的收据二张，其中，2013年4月7日收据中同时载明，合同上是总价310,000元，另外原因减去10,000元，房款全部结清。上海某某房地产经纪事务所亦在上述收据上加盖了公章。庭审中，被告姚C同时提供了银行转账凭证二份，证明被告郑B收到了包括12,000元现金在内的共计300,000元购房款，原告对此并无异议。诉讼中，被告姚C表示当时购买系争房屋的时候，被告郑B说房屋是78平方米，后来姚C问了楼下的邻居，系争房屋其实不到78平方米，所以最后的房价减去了10,000元。

经本院现场勘查，现系争房屋的实际门牌号码为上海市松江区某镇环阳支路6弄甘露新村XXX号XXX室。

另查明，2013年9月24日，上海市松江区某镇某街道居委会出具证明一份，载明张某某位于松江区某镇环阳支路XXX弄XXX号XXX室(甘露新村)75平方米集资房，于2011年10月18日转卖给郑A，现在房屋产权属郑A所有。

庭审中，原告郑A亦提供了案外人张某某于1988-1989年间缴纳甘露新村XXX号XXX室房屋集资款的收款收据、案外人张某某与何某某于2011年9月8日签订的居间合同(买卖)、案外人何某某与原告郑A于2011年10月18日签订的居间合同(买卖)以及收据、银行转账凭证等，证明系争房屋的原始权利人为案外人张某某，何某某从原始权利人张某某处购买系争房屋，原告支付合理对价后从案外人何某某购买系争房屋，而被告郑B虽然是原告的儿子，但却存在欺诈行为，其并没有向原告支付任何对价，只是从帮原告装修房屋的远房亲戚郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚C。某镇某街道居委会也证明目前系争房屋的产权属原告所有，被告姚C没有尽到审慎审查义务，仅凭一把钥匙就与被告郑B签订合同并交付房款，由此产生的后果应由其自行承担。因此二被告理应将系争房屋返还给原告。

被告姚C则认为，对某镇某街道居委会出具证明的真实性无异议，但居委会不能对房屋的产权进行证明，系争房屋原始权利人属于案外人张某某无异议，原告证明房屋的出处被告姚C也无异议，但居委会与郑A、张某某均没有关联性，居委会不是房屋的转让方，即便原告到居委会备案也是没有经过核实的，居委会不是确权的单位。被告郑B与原告是父子关系，只是被告郑B代表原告出卖房屋签订合同，原告据此主张合同无效并无道理；原告与郑B家庭内部的关系，与本案没有关联性，系争房屋被告姚C已经支付了对价，事隔大半年，原告都没有提出任何异议，而且被告姚C也是通过中介买过来的；原告诉状中称原告与被告郑B达成口头租赁协议，实际上被告郑B一直居住在系争房屋内。

诉讼中，被告姚C向法庭提交了有张某某与郑B签名的居间合同(出售)一份，欲证明被告姚C当时是通过中介向被告郑B购买房屋，中介告诉姚C系争房屋是郑B的，没有问题，让姚C放心购买；后来原告起诉姚C后，姚C就去找了中介，中介向姚C提供了一份张某某与郑B签名的居间合同(出售)，虽然买房的时候被告姚C是不清楚的，但这也说明被告郑B是有权出售系争房屋的，姚C付清钱款后从郑B处取得了系争房屋的钥匙。原告则表示上述张某某与郑B签名的居间合同(出售)是伪造的，张某某将房屋转让给何某某的时间是2011年9月8日，后何某某与郑A签订了合同，这是一个完整的交易过程，且有完整的交易凭证，而被告姚C提供的居间合同(出售)中张某某与郑B的签名均非其本人所签，印章也是后盖上去的。

原告诉至法院，请求判令：

1、被告郑B与被告姚C签订的居间合同(买卖)无效；

2、二被告返还原告所有的位于松江区某某中心2号公房中单元404室的房屋。

裁判原文节选：

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，被告郑B与被告姚C虽明知系争房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订居间合同进行交易，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故被告郑B与被告姚C就系争房屋签订的《居间合同(买卖)》无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，一则，虽然被告郑B与被告姚C就系争房屋签订的《居间合同(买卖)》无效，但原告所称的已取得系争房屋亦不具有合法性，原告虽然提供了松江区某镇某街道居委会出具的证明，但该街道居委会并不能证明原告与案外人的房屋买卖行为合法，以及系争房屋的权属归原告所有。二则，原告在诉状中称，原告与被告郑B达成口头租赁协议，原告将系争房屋出租给被告郑B居住，但诉讼中，原告又表述为被告郑B从案外人郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚C，原告陈述内容存在矛盾之处。综合考量系争房屋的取得过程、被告姚C的付款情况以及系争房屋的实际占有使用情况，对于原告要求二被告将系争房屋返还给原告的请求，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告郑B与被告姚C于2013年4月2日签订的《居间合同(买卖)》无效；

二、驳回原告郑A的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告郑B负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

浅析小产权房 篇7

所谓小产权房, 是指未经法定的征地和审批等程序, 由村集体组织 (或联合开发商) 或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念, 小产权并没有真正的产权, 不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书, 只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书, 所以称之为小产权。

一般来讲, 小产权房具有以下几方面的特征: (1) 小产权房是建在集体所有土地之上; (2) 小产权房是用于出售或出租的房屋; (3) 小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书; (4) 小产权房的供给主体是乡镇和村委会。

一、小产权房产生的原因

小产权房问题是一个综合性的社会问题, 其产生原因是多种多样的。本文主要认为:城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因, 商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因, 相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。

1. 城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因

我国城乡二元制的社会结构制度导致其在土地管理上也表现出二元的特征。我国农村实行集体所有制的土地制度, 农村集体建设用地没有正式的土地使用权拍卖市场, 对于建设在集体所有制的农村土地上的房屋当然也就没有正式的产权, 不能进行土地的转让和抵押活动。而城市建设用地拥有正式的土地使用拍卖市场, 可以通过市场定价, 将土地使用权拍卖出去, 所以城市的建设用地都拥有产权, 可以进行转让、抵押等活动。农村集体建设用地如果想进入房地产市场, 必须经过国家相关部门的征收和审批才能将集体土地变成国有土地, 然后由国家收取土地出让金, 给予农民一部分补偿金, 而农民得到的这笔补偿金要远小于建设小产权房出售所获得的利益。所以这种城乡土地制度的二元结构是导致小产权房出现的根本原因。

2. 商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因

在城市中, 日益飙升的房价使得中低等收入人群拥有一套属于自己的房子成为了一种奢求。再加上政府提供的经济适用房、两限房等政策性住房的供应量相对大部分无房族来说是微不足道的, 且分配中出现的漏洞使真正迫切的需求得不到满足。这些问题都是促使小产权房快速发展的主导原因。由于小产权房的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费, 所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房以其价格低廉的优势受到了中低等收入人群的青睐。对于开发商而言, 城市建设用地的使用权取得越来越困难、拍卖价格也越来越高, 而农村土地使用权取得相对容易且价格低, 所以通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋, 开发商可以极大地降低开发成本, 使其获得更高的收益;对于集体土地所有者而言, 通过出租土地获得的收益也远超出了国家征收后给予的补偿金。正因为小产权房给需求和供给方带来了双赢, 所以使其得到了迅速的发展。

3. 相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因

迄今为止, 宪法与法律并未明令禁止农村宅基地使用权流转, 有关部门禁止农房与宅基地使用权交易的行政干预, 其本身是违宪违法的。依照《民法通则》的规定, 农民应当依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。另外正式颁布的《物权法》中也删去了原草案中禁止城市居民购买农村宅基地使用权的条款。而《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对土地资源的使用却进行了严格的界定, 特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租房屋后, 再申请宅基地的, 不予批准。”第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见, 相关法律对于小产权房的规定还不是很明确, 致使小产权房问题一直没有得到很好的解决。

二、小产权房造成的影响

小产权房的产生和发展引发了一系列的问题。这些问题对我国的经济环境以及城市发展造成了许多负面影响。本文认为小产权房在以下几个方面的负面影响是非常突出的。

1. 占用耕地, 损害农民利益。

如果任由小产权房以现在的状态继续发展, 会使利益相关者在利益的驱使下大量建造小产权房, 占用农民土地, 减少耕地面积, 损害农民的根本利益, 也使国家的粮食安全受到威胁。

2. 购房者权益无法保障

由于小产权房现在还不受法律的认可和保护, 购房者没有国家统一发放的房产证, 不能拥有房子的所有权, 无法进行转让, 在遇到拆迁补偿等问题时利益难以得到保障。

3. 扰乱房地产秩序

开发商通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋, 可以极大地降低开发成本, 使其有更大的定价空间, 这无疑对现有的房地产价格体系形成猛烈的冲击, 扰乱房地产秩序, 严重时可能危害到国家金融安全和社会稳定。

4. 影响城市总体规划

城市的发展是需要统筹规划的, 城市规划中的土地都有其功能定位并按照科学的方法加以开发利用, 而小产权房的建造都是以短视的简单开发收益为目的的行为, 缺乏长远的战略性的指导和管理。这无疑对城市未来的发展形成了阻力, 打乱了城市的空间布局和功能定位。

三、解决的措施

小产权房在发展过程中产生的问题不仅仅局限于上文提到的几方面, 其问题产生的影响也可能是非常深远且无法预测的。为了从根本上解决小产权房问题, 本文提出了以下几条探讨性的建议。

1. 对于已经建成并出售的小产权房给予转正措施

对于已经建成并出售的小产权房, 为了维护社会的和谐与稳定, 避免激化社会矛盾, 政府应该积极推行措施将小产权房转变成大产权房。如果将小产权房一刀切, 全部摧毁, 必将会引起社会的不满, 政策继续执行的可行性无法预测。所以为了从根本上解决这部分小产权房, 政府应该及早出台措施, 将小产权房转正。

2. 加快城乡一体化, 完善相关法律

城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因。所谓治标先治本, 实现城乡一体化是解决小产权房问题的关键, 对于土地政策的“一国两制”应尽快解决。尽快实现农民宅基地市场化, 为真正实现“同房同权”理顺法律关系, 这是解决小产权房问题的法律基础。完善现行的《土地管理法》、《物权法》、《房地产法》等相关法律, 加快解决小产权房的流转问题, 确立农村集体土地使用权流转的法律制度, 尊重农村集体对土地的所有权, 保障农民的土地收益。加快相关法律法规的出台, 对正在建设的或者有趋向要建的小产权房做出明确的政策性约定。

3. 遏制商品房价格上涨趋势, 将房地产价格控制在合理的范围内

房价问题已经成为国家迫切需要解决的重点问题。住房是人民生活的基本保障, 房价直接影响着人民的生活质量。温家宝总理在政府工作报告中明确指出, 要积极遏制房价过快上涨的趋势。所以将商品房的价格控制在合理范围内, 使大多数居民有能力去购买商品房, 这能够在很大程度上降低小产权房的购买需求, 解决小产权房问题。

四、结语

小产权房存在的争议已经得到了社会各界的重视, 其牵涉到买房人、开发商、农村集体以及政府等多个主体的利益。小产权房问题的解决必须本着“以人为本”的精神出发, 最大限度的保证人民的利益。而法律制度的初始设计也应当是维持利益均衡的, 国家应该针对小产权房尽快制定或修改相关法律, 在兼顾各方利益的基础上, 推行农村集体土地使用权的自由流转, 从而促进城乡一体化的尽快实现。将已经建成并出售的小产权房尽快出台措施给予转正, 并加大力度治理房地产市场, 使房地产市场能够更健康的发展, 从而消除小产权房问题。

参考文献

[1]白雪:小产权房的形成原因及出路探析.法制与社会.2010, 2

[2]松石磊:小产权房出路探析.经营管理者.2010, 7

[3]范真:消化小产权房问题的四条途径.国土资源导刊.2010, 4

[4]蔡继明:妥善解决小产权房问题.广东商学院学报.2010, 2

[5]席阳:浅析我国小产权房的危害及对策.经营管理者.2010, 6

[6]李延铸:关于小产权房问题的制度性成因及其依法应对.四川行政学院学报.2010, 2

[7]吴明:今年全面清理小产权房.北京农业.2010, 10

小产权房有未来？ 篇8

眼下这可是个禁忌类词汇。国土部、住建部先是联合发文，要求各地遏制在建在售小产权房，其后又召开视频会议，提出“对顶风作案者严格查处”。

全国房价最高的北京遇到的麻烦最大，执行得也最彻底，已经把“8名违法当事人”送到公安机关，“31名责任人”移送到监察机关，并自称从去年6月至今，已经清理和认定了83个小产权房。一些商品房开发商也反应强烈，认为它不可能合法化。

有人说，这等于是给买了小产权房的人下了最后通牒。

但从另一个角度看，也可以有不一样的解读。

熟悉情况的知道，从2007年以来，政府一直就是这个态度，但是真正敢拆掉的没有多少，小产权房反而越盖越多。它们的质量水准参差不齐，这要看乡政府的意图和水平。比如，在我居住的北五环附近，就有一大片小产权房住宅小区，南北通透，低密度。当然，也有一些小产权房质量完全没有保障。

这种房子盖在农村集体用地之上。而这一届三中全会给出了这样的政策信号：把城乡建设用地挂钩，“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。正是这个说法让小产权房市场交易量突然猛增，以至于让相关管理部门坐立不安。

由于中国的地和房是分离的，地可以变得交易，但没有提到上面的房转正—这是大多数人思考的逻辑。

一个可以肯定的事实是，中国正在进行一场不可逆的土地改革。你从政府在做的事情中可以知道接下来的顺序。最近，由多部门分头管理的产权改为统一登记，这是一个不小的进步—尽管在国外这是很基本的事。国土资源部将整合建设部和农业部来管理房产登记，对应到每个身份证下。也就是说，不管是农村用地还是城市商品房用地，都统一管理。从某种角度看这就是要确权，比如成都从去年开始在进行的一个实验，简单说就是核对农民名下的房和土地资产，看上去就是为了下一步它们能上市交易。

小产权房则是个尴尬的角色，但就像专门研究它的周其仁所说的，你要么轰掉它，要么把它转正，不可能永远这样不当不正地存在，因为改革已经进行到这了。

用全国工商联提供的数字来说，小产权房在过去的15年里已经达到7.4亿平方米，100套住宅里差不多有七八套是小产权房，其余是商品房。要想把这么多房子全部轰掉，显然是一件不靠谱的事—总不能就因为我没给你交税，就把我一套好好的房子给炸平了。环保人士也有意见。

除了眼下的一些投机者外，大部分买小产权房自住的城市人口都不富裕—他们对土地没有使用权，但房子真是掏血汗钱买的，难道要让他们睡大街？

工业化加剧，城市吞并农村，在不断变大，在这个过程中，产生的红利也该让农民分享，而不能以集体之名，锁住本属于他们的利益。真正上升到《物权法》的高度，阻止他们出售掉自己最重要的资产，也是不合理的事—人们有支配自己财产的权力。

确权和变现的过程可能会耗上几年，并且，如同所有从多轨走向并轨的领域，这里也充满了各种灰色特权，也随时可能发生农民财产被侵犯的事。

政府在土地方面推行的是一种渐进式改革，起初默认了小产权房的存在，现在利益当前又要严厉执法，这个执行难度是可想而知的。

现在对小产权房突然严厉起来的政策，可能意味着7.4万亿平方米的小产权房面临明确身份。这个并轨挑战智商，难度不低于当年的物价“冲突”。

万科董事长王石曾说，他70岁时想去农村买个房，当个有知识的农夫。这对他的挑战不亚于登山。

深圳小产权房调研 篇9

前言：在深圳有1万元/㎡的海景房吗?了解深圳房价的普通人听了，可能会哈哈大笑并摇头，但是，小产权房中介会说“完全有可能”。

官方调研报告显示一季度全市73个违建楼盘在售，房价最高达7900元/㎡

在深圳有1万元/㎡的海景房吗?

了解深圳房价的普通人听了，可能会哈哈大笑并摇头，但是，小产权房中介会说“完全有可能”。

今年一季度全市共73个违建楼盘在售。图为深圳沙井蚝景城。鲁力 摄

在深圳，民间所谓的“小产权房”是违建一部分。自1999年市人大颁布查处违法建筑决定之后，查违工作已有近15个年头，这些年里，深圳房价突飞猛进，政府相继出台一系列文件并组建查违队伍，部分解决了农村城市化历史遗留违法建筑问题，并控制了违法建筑猖獗蔓延的势头，但现状依然严峻，随着违建利益群体扩大，有人忧心违法建筑有再次蔓延的势头。

日前，市人大审议了《深圳经济特区规划土地监察条例》草案，对具有深圳特色的规划土地监察部门的职责、执法程序等有着明确规定，这重新引起公众对深圳查违工作的关注。

据悉，虽然深圳对历史遗留违法建筑的文件配套政策尚未出台，但相关部门表示，相关工作正在紧锣密鼓地准备，现已完成全市历史遗留违法建筑信息普查工作。

现象

买小产权房也可以分期付款

“地铁口物业，村委统建22栋，地下车库，管道燃气，村委签合同，首付五成分期3年。”在深圳，这种民间所谓的“小产权房”的广告，在微博、QQ及街头随处可见，也非常简洁地概括了深圳部分小产权房特点。

记者日前来到沙井街道中心名座、名仕国际、蚝景城等楼盘。据小产权房中介介绍，和其他地方相比，沙井小产权房楼盘更像小区。

紧邻沙井国税大楼的某售楼处正在热闹促销之中，大楼门前有几十辆小车，不时有人前来洽谈、签约。

小罗刚签订一份合同，买下了一套94㎡的房子。2008年小罗在宝安中心买了一套商品房，一直想另买一套小产权房作投资。从2008年，他就盯紧小产权房，但一直犹豫，看着房价从2900元/㎡涨到现在7000元/㎡。“每年看得心都慌，眼下等不及了。”

在暴利刺激下，当地小产权房楼盘如雨后春笋。据沙井当地专营二手小产权房的地产中介车小姐介绍，沙井除了两个商品房楼盘，在售房源均来自小产权房。新房在售的，除了上述违建楼盘，余下仅一处，其他都属于尾盘或二手房，有的违建楼被官方停工，但也有大量的人订购。

记者调查发现，福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地都有违建房售卖，譬如龙华邻近地铁口的小产权房均价6000元/㎡，而南澳一套海景统建房均价已超过1万元/㎡。

在银行控制放贷的当下，小产权房却暗现银行身影。比如上述中心名座，一套94㎡三房，约70.7万元，可以一次性付款，也可以首付五成，8年分期付款，包含利息月供4541元。

而位于龙华新区清湖地铁站旁的小产权房项目金府雅苑中介马先生介绍，这里也可以分期付款。“这个房子是企业出资建的，可以向公司分三年贷款。” 问题

产权不明导致买卖纠纷不断

目前，市场上对违建房抱谨慎态度者有之，抱支持态度者亦有之。小产权房的法律、质量问题是担心焦点。

记者采访了解到，目前深圳市面上的小产权房没有房产证，绝大多数用一纸协议代替，名为《共同出资建房协议书》，交易转让存在很大风险。转手时，交易双方去村委过户。而普通公司或个人所建楼的转手，则是以一份新合同，加律师见证为据。车小姐自称，其店铺四年间已完成了上万套二手小产权房交易。

深圳市面上较多的三类小产权房主体，如村委、企业或个人，在大多数消费者看来，村委牵头建设的房产风险相对低点，共同出资建房协议书上有律师见证证明之外，有当地村委会盖章。小产权房二手交易的核心证明也是村委会盖章，交易双方可以去村委会过户。

而据二手房房地产律师张茂荣介绍，购买小产权房的根本弊端在于产权不确权，不受法律保护，因而不能上市交易，无法办理抵押，无法在国家征地拆迁时获取合法补偿，无法办理继承。

有关小产权房的买卖纠纷也屡见不鲜。广东圣方律师事务所律师颜宇丹告诉记者，小产权房的买卖纠纷主要体现在政府拆迁后的赔偿问题。据知情人士向其透露，在深圳，原来法院是不受理这类案件的，而如买房若就此问题起诉卖方，如今法院的处理方式是：要求卖方返还买方购房款，其余房屋增值部分一概不支持。颜宇丹提醒，由于小产权房不受法律保护，出了问题可能索赔无门，建议购房者谨慎决策。

针对律师是否可以给小产权房的买卖作见证的问题，多名中介告诉记者，“律师百分百愿意作见证”。但颜宇丹则表示，这是违规行为，“律协几年前就出台了相关文件，严禁律师给非法买卖交易做公证，一旦被查出，律师负有连带责任”。乱象

执法者与违建者时有勾结腐败

记者查阅资料了解到，深圳至少出现五次违法建筑抢建高峰期，进入新世纪头个十年，更是抢建浪潮迭起。深圳政府多次重拳打击违建，导致局部地区某些时期形成平稳局面，但由于国家及地方相关配套政策方针出台不足，掣肘了查违工作正常开展。

究其原因，一份关于深圳违建的论文分析，深圳城市规划及城市管理跟不上城市发展的速度，周期太长，执行规划态度也不够坚决，长年处于调整中。而且，法规政策制定及更新不够及时。比如，近二十年前的私房报建政策至今仍未修改(报建仍是占地面积80㎡，建筑面积3层240㎡)，这已不符合土地集约发展。此外，房屋建设报建手续繁琐，所需时间长达3年以上，而且报建要求高，要想通过正常报建非常困难。

有的基层公务人员为了牟取非法利益，自身就兴建了违法建筑，或与有关当事人勾结，成为其保护伞，双方形成了利益同盟，造成对打击违法建筑的政令不畅，令行不止及互相推诿，从而使违法建筑大肆蔓延。前沙井街道一把手刘少雄落马前，当地违建因其保护猖獗一时。而据规划国土监察支队提供给南方日报的信息显示，去年以来，据不完全统计，约3名街道执法队正、副队长涉及受贿、滥用职权，充当违法建筑的保护伞，被移送检察机关追究刑事责任。

另外，执法机构体制设置不合理，严重制约了行政执法的行政效率，给违法建筑滋长赢得了时间。宝安一名规划土地监察部门的科长接受采访时介绍，目前深圳创新机制，设置了多级规划土地监察队伍。但在实际工作中，因为各部门数据信息不共享，从调查取证到执法，基层执法不顺不力。而且，执法部门的执法手段也不多，只有约谈、限令整改、拆除等。

执法队伍及执法机制诸种问题之外，违建成本过低、利润丰厚也是查违无效的重要原因。10月25日，深圳市人大法制委员会副主任委员刘渤说，违建当事人以低廉的成本搭建起违法建筑后，通过买卖、出租等方式，往往能获得惊人的利润。一般而言，违建多投入市场销售或租赁，通常三五年就可收回全部投资而进入高额净回报期。症结

关键文件配套四年没有下文

深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫介绍，据其研究数据，深圳市违建量宗现在约在37万到38万栋左右，总面积4亿㎡，全市用于住宅的总面积占50%，在1.9亿㎡左右。

目前，因为国家对于违建尚未出台明晰的政策，深圳主要以严控建设为主，但稍有松懈，违建就会遍地开花。比如，今年上半年，宝安多地就出现抢建高潮。“违建就像一个弹簧，你压下去后，稍微放松，就会反弹起来。”

市规划国土监察支队对南方日报采访回复函介绍，早在1999年3月5日，深圳开始正式查违，2002年3月1日、2004年10月28日，深圳都有重要动作。2009年6月2日，深圳颁布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)，确立了深圳历史遗留违法建筑处理工作先全面摸底再分类处理的工作思路，对历史遗留建筑处理措施，包括确权、没收、临时使用和拆除。

上述采访回复函介绍，目前，《决定》配套实施文件尚未出台，处理工作无法正式开展。

但是，为保障《决定》出台后历史遗留问题处理工作全面有效推进，市法制部门、市规划土地监察部门根据市领导的指示和要求，已经开展了一系列基础性工作，目前已完成全市历史遗留违法建筑信息普查工作，并积极拟定了处理工作的各项配套文件、格式文书;此外，为保障《决定》实施办法出台后各项工作顺利开展，还制定了工作人员培训方案等各类配套措施。“《决定》配套实施办法出台后，历史遗留违法建筑将统一纳入处理范围。”

然而，对于《决定》出台日期2009年之后的违建如何处理，并无规定是否当作上述历史遗留违法建筑处理。

“深圳查违难度越来越大，现在群众的心理是法不责众，违建蔓延后，参与人群多，受益者变多。时间越长，越难遏制。”陈霭贫认为，深圳违建是历史产物，简单一刀切并不科学，最重要是先遏制现在违建的风头。对已经发生的违建要区分，从历史角度看，建议分两类：一是实质性违法，比如，占有农耕地、水源保护区，在任何情况下都要拆除;二是程序性违法，比如，在原宅基地多建的，可以适当予以确权。

■小产权房:属于违法建筑的一种，它是指建在农村集体土地上、未经批准的、以违法商品房开发为目的的违法建筑。有统建、投建和自建三类。

●深圳一季度73个违建楼盘在售

●全市违法建筑挂牌起步价最高7900元/㎡，最低价1880元/㎡，挂牌均价4113元/㎡

●近半在售违建楼盘可以按揭贷款

●全市一季度违法建筑租金和租赁税分别是37.6亿元、1.8亿元

过半违建楼盘可办银行按揭

■数读

截至目前，媒体一直没有对深圳违建做全面权威描述，记者从一份官方调研报告中了解到今年一季度的违建状况，可以一窥深圳最近一个时间段的违建现状。

这份调研报告显示，深圳一季度73个违建楼盘在售，其中以宝安沙井和龙华观澜最多，分别有15个和16个。房价最高已达7900元/㎡，均价为4000元/㎡。近半在售楼盘可以按揭贷款。而全市违法建筑租金和租赁税，分别是37.6亿元、1.8亿元。

从销售价格看，全市违法建筑挂牌起步价最高为7900元/㎡，最低价为1880元/㎡，挂牌均价为4113元/㎡。宝安区西乡街道挂牌均价为6226元/㎡，全市最高，光明新区公明街道挂牌均价为3038元/㎡，全市最低。一季度，全市违法建筑在售楼盘挂牌均价为4127元/㎡，全市新建商品房交易均价为19869元/㎡，是违法建筑挂牌均价的4.8倍。

银行参与小产权房贷款业务是一种普遍现象。据深圳市违法建筑市场分析报告调查显示，2013年第1季度，全市73个违法建筑在售楼盘中，提供银行按揭贷款或分期付款的楼盘共31个，占42.5%。其中，银行按揭贷款期限最长的是光明新区某楼盘，首付五成，十年分期月供。

一季度，违法建筑租赁合同共215750份。全市出租的违法建筑面积共9348.1万㎡。从违法建筑租赁合同数量和租赁面积看，龙华观澜街道和宝安沙井街道居前列。从出租方看，个人出租占82.4%;原村集体组织出租占9.8%。

一季度，全市违法建筑租金和租赁税分别是37.6亿元、1.8亿元，其中，本季度新增租金和租赁税分别为2.6亿元和1249万元。

小产权房疯狂根源何在

■观点

在深圳官方看来，违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。“小产权房”属于违法建筑的一种，它是指建在农村集体土地上、未经批准的、以违法商品房开发为目的的违法建筑。深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此，深圳农村城市化历史遗留违法建筑不属于“小产权房”。

但按深圳民间俗称，小产权房是一个约定俗成的非法律概念，有统建、投建和自建三类，既有村集体土地所建的统建楼或集资楼，也有企业拿集体用地或政府划拨或出让的土地投资所建建筑，有几个村民用宅基地合作自建的农民房。

实际上，2004年之后，深圳全市土地已经国有化，此后出现大面积的违建，尤其是小产权房，除了部分补偿回拨地之外，还有一些“扯皮”的地块。有查违部门知情人士介绍，深圳有的地方在土地国有化操作过程中，没有对农村集体及时、足够的补偿，而这些被国有化的土地也有很长一段时间搁置不用，在政府无力监管时，也会出现违建，甚至是建立小产权房对外售租。而且，政府因为补偿不足问题，也不敢严格执法。

有专家分析，小产权房跟我国农地制度不平等有关。“城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成„同地不同价‟;城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。”