物业项目经理工作流程

物业项目经理工作流程（精选8篇）

物业项目经理工作流程 篇1

项目经理视频录制方案

目录

第一部分：物业经理的一天…………………………………………………1 第二部分：周工作……………………………………………………………3 第三部分：月/季工作……………………………………………………… 4 第四部分：半……………………………………………………………5 第五部分：注意事项…………………………………………………………6

第一部分：物业经理的一天

序幕

项目经理在镜子中着装、并整理自己的书桌；

第一部分：物业经理的一天 1.会前项目外围巡视 1.1时间：8:00-8:20 1.2内容：对所辖项目的外立面、外围一周进行巡视，并查看重点岗位的交接情况、早班人员着装情况等

2.早会

2.1时间：8:20-8:30 2.2内容：早上巡查的问题，布置当天的工作

3.遗留事情处理 3.1时间：8:30-9:00 3.2内容：处理昨天遗留的事务、以及夜班值班遗留的重要事务 *** 4.早上项目检查 4.1时间：9:00-10:00 4.2内容：每天对小区进行巡视一次，对各岗员工的现场管理及操作情况，包括办公场所、员工宿舍等，生活方面进行现场检查

5.日常事务处理 5.1时间：10:00-11:30 5.2内容：处理当天的事物、业主接待； 6.前台接待督查 6.1时间：12:30-13:30

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第一部分：物业经理的一天

6.2内容：前台查看接待情况

7.日常事务处理 7.1时间：13:30-14:30 7.2内容：处理日常事务，各种审批、报表；每天抽查日常报修维修工作，按维修时限完成报修，确保维修及时，对重大维修事件亲自监督及跟进

8.项目巡视

8.1时间：14:30-16:00 8.2内容:项目各个区域的巡查

9.沟通、签字

9.1时间：16:30-17:00 9.2内容每天与一名员工谈心，与一名业主沟通；并集中对需要签字的文件进行签字

10.项目物业费收缴情况关注 10.1时间：17:00-17:20 10.2内容：调阅当天物业费收缴情况，并分析

11.工作梳理

11.1时间17:20-17:30 11.2内容梳理当天的工作完成情况

12.下班小结

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第二部分：周工作

第二部分：周工作

1.周一：外部沟通 1.1时间：9:30 1.2内容：与社区沟通、工作汇报、请示

2.周二：品质自检 2.1时间：15：00-16:30 2.2内容：项目品质自检

3.周三：物业费收缴 3.1时间：15：00-16:30 3.2内容：组织召开物业费收缴会议，分析收缴情况与原因

4.周四：内部沟通 4.1时间：自定

4.2内容：项目部沟通、内部培训情况检查

5.周五：业主接待 5.1时间：自定

5.2内容:抽查前台重点投诉，并致电或者上门拜访业主

6.周六：周例会 6.1时间：自定 6.2内容：组织周例会

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第三部分：月/季重点工作

第三部分：月/季度重点工作

1.计划制定：包括物业费收缴计划、文体活动计划、业主满意度调查回访计划、人事培训计划、公共设施设备维保计划、公共维修资金使用计划等 2.仓库盘点：每月一次盘点仓库，查看进出库 3.报表审核：审核各类报表 4.报表提交：

5.内外沟通：每月与公司各部门负责人进行沟通一次，每月与社区沟通一次、每月与开发商沟通一次，每月与业委会沟通一次。

6.抽 检：对月度员工的考勤、优秀员工评选及员工奖罚进行审核及都督，对员工的转正、劳动合同的签订进行审核，对员工档案、培训台账进行抽检。7.全体员工会议：每月召开开一次全体员工大会 8.收 集：每季度收集一次员工的意见和建议

9.思 考：思考和研究目前管理上存在的问题并做如何突破的创新计划，对标准化提出实践意见

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第四部分：半工作

第四部分：半工作 1.满意度：抽查业主满意度 2.半经营公示： 3.业委会工作汇报：

4.半工作总结与计划：制定半年工作总结及计划，参加总公司半工作会议

5.参观考察：半年组织一次管理人员到周边项目学习和参观考察 6.会议召开：召开组织项目半工作会议宣贯 7.组织活动：组织一次大型的社区活动 8.预算调整：半预算的调整与订制 9.编制审核：审查在编人员情况

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第五部分：注意事项

第五部分：注意事项（红线）

1.财务管理方面

1.1所有开支不能超过预算； 1.2备用金必须当月借当月还； 1.3保险柜现金总额不可超过两千；

1.4严禁侵吞、窃取或以其他手段非法占有公司财物，挪用公司资金； 1.5严禁未按公司规定，私自向业主、租户收取费用、佣金； 1.6严禁向业主、下属索要或暗示，要求得到金钱或其他报酬； 1.7严禁私自更改帐单、收据、合同。

2.人事方面

2.1在岗员工人数不能超过编制；

2.2严禁将配偶、子女、亲属、朋友等关系密切的人员安排在分管或直管项目； 2.3服从公司合理的工作分配或正常的工作调动。

3.团队管理方面

3.1严禁利用职权营私舞弊，打击报复； 3.2严禁煽动下属情绪以致集体懈怠、罢工；

3.3严禁工作场所进行任何形式的赌博、打架斗殴、吸毒、酗酒、聚众闹事等。

4.服务中心公章管理方面

4.1物业服务中心公章仅用于以项目名义向本项目业主发出的通知、通告、财务收支报表等；以项目名义向员工发出的通知、通告、证明等；以项目名义向区域公司、总部发出的申请等。不得用于对外签署具有法律效力的合同、协议、承诺、意向书等文本或其他对外证明等； 4.2严禁公章在空白条上盖章； 4.3严禁私刻公章。

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第一部分：物业经理的一天

5.其他重大事件方面

5.1严禁发生火灾、偷窃等重大事故隐瞒不报或谎报；

5.2严禁遇重大突发事件或险情，临阵脱逃或不及时组织力量应对处置； 5.3未经公司许可，不能对新闻媒介发表与公司相关的意见。

5.4严禁泄露公司业务信息、财务信息、人事信息、技术信息等商业机密。

物业项目经理工作流程 篇2

关键词：进度控制工程师,项目管理

笔者在广东省电力设计研究院担任进度控制工程师一职, 岗位职责是协助项目经理/项目设总对工程项目进行进度、接口的综合控制管理, 以使项目能按预期目标顺利开展并最终实现计划。从2004年至今, 笔者陆续担任了广东大唐潮州三百门电厂一期1、2号机组工程 (初步设计、施工图和竣工图设计阶段) 、湖南鲤鱼江发电B厂工程 (施工图设计和竣工图设计阶段) 、广东大唐潮州三百门电厂一期3、4号机组扩建工程 (投标、可研、初步设计和施工图设计阶段) 、广东惠来一期3、4号机组工程 (初步设计阶段) 、台山电厂二期工程 (施工图设计和竣工图设计阶段) 、梅县荷树园电厂三期 (施工图设计阶段) 等多个大中型火力发电工程项目的进度控制工程师, 经过多个项目的工作实践, 对本职工作有了一定认识和体会。以下结合工作实践经验谈谈笔者在如何协助项目经理/项目设总做好项目管理工作方面的几点心得体会。

一、要掌握项目管理工具和管理技术的操作及应用

科学的项目管理要借助先进的管理工具来实现, 对进度控制工程师来讲, 要真正能起到项目经理/项目设总的左膀右臂的作用, 必须要掌握好做进度、接口管理工作的工具和方法, 这样才能很好地完成编制进度计划、跟踪控制计划的实施, 促使计划顺利实现。

(一) 要能熟练应用P3e/c、Project、梦龙等软件编制进度计划

P3e/c项目管理软件具有最为专业的计划编制功能。标准的计划编制流程, 在WBS上可设置里程碑和赢得值, 方便地增加作业、可视的逻辑关系连接、全面的CPM进度计算方式、项目工作产品及文档体系与作业的关联、作业可加载作业分类码、作业可分配记事本、作业可以再分步骤、步骤可以设权重, 等等。P3e/c项目管理软件荟萃了P3软件20年的项目管理精髓和经验, 具有高度灵活性和开放性的、以计划-协同-跟踪-控制-积累为主线的企业级工程项目管理软件, 是项目管理理论演变为实用技术的经典之作, 为大型研发/制造企业、大型设计院、大型连续运行装置的检修维护 (核电/火电厂的检修等) 、投资企业项目管理提供有力的支持。目前广东电力设计院主要就是推广应用P3e/c软件来编制进度计划。

由于广东电力设计院工程项目种类繁多, 项目经理/项目设总的要求不一, 不同的工程项目应用的主要软件偏重不同, 因此除了熟练掌握P3e/c, 进度工程师还要掌握Project、梦龙等软件的操作应用, 以满足各种计划编制要求。

(二) 要掌握赢得值管理技术, 会运用赢得值原理对项目进度进行综合控制

赢得值原理比较完美地体现了进度/费用综合控制管理的需求, 已逐步成为国际工程界应用推广的基本理论。赢得值管理强调的是科学、规范的过程管理, 通过制定严密可行的计划, 贯彻的是以计划-协同-跟踪-管理-控制-积累为主线的管理思路, 它引入了赢得值———已完工作的预算值 (BCWP) 的概念, 用来对项目费用/进度进行综合评估。在项目实施过程中任一时刻, 赢得值原理将已完工作的预算值 (BCWP) 与该时刻工作任务的计划预算值 (BCWS) 进行对比, 以评估和测算其工作进度, 并将已完工作的预算值 (BCWP) 与实际资源消耗值 (ACWP) 进行对比, 以评估和测算其资源的执行效果。

P3e/c项目管理软件是目前国际上应用最广泛的管理工具, 它集成了现代项目管理的理念和大量成功的项目管理实践成果, 对将赢得值原理应用于日常的工程管理提供了实施的便利条件。广东电力设计院应用赢得值原理进行设计管理, 主要是在项目计划的基础上, 通过一些简单的统计数据, 应用P3e/c进行进度、费用的综合检测和分析, 就可以很快了解项目目前的进展状况和存在的问题, 并可以分析项目发展的趋势, 准确的预测、预警可以让项目管理者及时及早采取措施解决潜在的风险和问题, 有助于项目目标的实现。

广东电力设计院应用赢得值原理进行设计管理主要是两大步骤:

第一, 赢得值管理的基础是建立执行效果的测量基准 (BCWS曲线) , 建立执行效果测量基准的基础工作就是制定设计进度计划。首先要对任务进行工作分解, 建立完善的工作分解结构 (WBS) , 然后要对每项工作估算人工时, 最后根据业主里程碑计划和估算人工时, 经过综合权衡和协调, 编制设计进度计划, 该计划将作为测量的基础。

第二, 在项目进行过程中, 为准确测定设计工作的实际进度, 取得合理的赢得值, 由各专业主设人每月根据设计完成情况填报《实耗工日表》;进度控制工程师根据《实耗工日表》绘制总的BCWP曲线和ACWP曲线及各部室独立的BCWP曲线和ACWP曲线, 每月动态跟踪上述曲线的实施情况。进度控制工程师通过观察赢得值曲线反映出来的进度计划实际执行情况, 对曲线反馈的问题进行进度和资源的综合分析, 分析出现偏差的原因, 提出解决办法, 对可能存在的问题提出预警, 促使有关方面及早采取措施消灭问题。

进度管理是进度控制工程师的核心工作, 进度工程师必须要做到熟练操作项目管理软件, 熟练运用赢得值原理对项目进度进行综合跟踪管理。

二、要学会编制项目进展报告

项目进展报告主要反映广东电力设计院所承担的工程项目在汇报时段内的设计实际进展情况和下一时段的计划预报, 通过对进度赢得值的分析, 指出汇报时段内存在的各种问题与项目相关方应采取的措施或建议。项目进展报告是广东电力设计院各个工程项目与院内各专业部室以及和顾客之间沟通的主要信息平台, 是工程项目管理的一个重要环节, 是向顾客提交的阶段性管理成果。

(一) 项目进展报告的内容及特点

时效性强, 信息传递及时。

内容丰富详尽, 信息量大。分章节介绍了“项目概况”、“图纸交付进度”、“技术招标文件提交进度”、“进度分析及偏差报告”、“辅机设备定货情况”、“辅机设备定货计划预报”、“外部接口完成情况”、“外部接口计划预报”、“内部接口完成情况”、“内部接口计划预报”、“存在问题及关注事项”、“赢得值曲线”等内容, 第一时间为院领导层和项目业主了解设计动态、发现问题、协调解决问题提供了信息资料。

版面生动、图文并茂, 很好地反映了广东电力设计院的企业形象, 又实实在在地突出了工程特色。项目进展报告中附有设计、会议、施工、安装等与工程密切相关的各类工程相片, 展现了参建单位各方积极合作、服务工程的良好的精神面貌。由于项目进展报告均采用彩色版面印制, 特别是进度计划横道图和赢得值曲线图, 虽然作业项很多, 但看起来一目了然, 非常直观。

分发范围广。广东电力设计院院内从院长到主设人, 外部从业主到各参建单位, 目的是为了让参与项目的每个单位和个人都及时了解工程信息, 协调好各种接口, 保质保量完成各项工作。

突出了项目管理。项目进展报告编制的模式为:介绍本月工作完成情况—进度检测—分析对比-提出问题和解决方案—计划预报, 整个工作流程由项目经理/项目设总全面负责, 进度控制工程师具体实施, 层次化管理重点突出。整个设计过程以项目管理为主导, 设计工作的开展和协调统一在项目经理/项目设总的指挥下进行, 工作效率高, 资源调配合理。

采用赢得值进行进度管理, 问题暴露及时。广东电力设计院将赢得值进度管理的过程和成果在项目进展报告中反映出来, 通过P3e/c这样先进的项目管理工具来帮助实施, 附上了P3e/c进行进度/费用综合管理的横道图、曲线图和分析报告。

数据说话, 定性分析在数据的基础上开展。进度检测通过工作量完成百分比、实耗工日等计算赢得值完成情况得出分析结果, 通过定量分析反映情况、提出问题, 预测设计进度/费用趋势。

(二) 善于收集各方信息才能编制好项目进展报告

项目进展报告实质是一种正式的与项目团队、客户、利害关系者和项目发起人的沟通媒介。通过项目进展报告, 业主、监理、施工单位、主管领导和包括项目团队成员在内的各方都能够及时和充分了解项目实施执行的情况, 为各有关单位和人员之间建立了一个畅通无阻的信息交流平台, 对于项目的推动起到了非常大的作用。

进度控制工程师要编制出一份高质量的项目进展报告, 离不开工程信息的收集, 而主要的信息来源是各专业主设人, 可以通过与主设人日常的沟通联系来获得;此外, 收集信息的方式还有:养成记录日常工作的习惯, 参加工程进度、接口协调会议、工程方案研讨会, 查阅传真、会议纪要等文件, 现场进度信息则可通过业主有关联系人获得, 包括施工进度、现场照片等。编写好项目进展报告, 要对工程有一个全面了解, 才能对收集到的信息进行分析采纳, 文字表达能力也很重要, 由于项目进展报告分发范围不仅有设计院内部, 还扩展到业主、监理及各施工单位等, 措词要得当, 逻辑性要强, 重要的是使各方了解到准确的情况, 才能有利于推动工程的进展。

三、要积极主动做好过程管理

项目的进度作为项目的三大控制目标之一, 其重要性不言而喻。所谓的项目进度管理, 用通俗的话来说也就是解决“项目需要在什么时间完成”的问题, 解决如何在项目范围之内, 在规定的时间完成WBS各级工作包的内容。

在我国几乎所有的大型基建项目的进度都是最为关键的关注点, 在火力发电行业尤为突出, 每一位业主都希望可以提前完成项目, 以2×600MW的燃煤火力发电厂项目为例, 若项目提前一天完成, 则电厂的业主可以获得百万元以上人民币的利润;而如果推迟一天完成项目而错过了用电高峰的话, 则有可能遭受更加巨大的经济损失, 有些项目甚至还将承受巨大的政治损失。面对这么庞大的综合效益, 业主往往宁可多花成本也要提前完成项目, 也就给项目的管理者提出了更加迫切的进度控制要求。

而进度管理正是进度控制工程师的核心工作, 仅仅通过项目进展报告每月盘点设计进度情况是远远不够的, 要把工作做得更细, 充分发挥出进度管理的效用, 还需要进度控制工程师积极主动地做好过程管理:在任务计划开始日期之前向设计人员了解任务是否能够按计划开始, 及时排除任何困难使任务按时开始;在任务进行期间, 随时了解进展掌握情况, 并向项目经理/项目设总汇报;在任务计划完成日期将近之时, 要加大跟踪力度, 对存在困难不能按计划完成的, 要马上向项目经理/项目设总和有关领导汇报, 使有关方面及时采取有效措施给予解决, 确保任务按时完成。

四、要了解设计院各部门工作流程

进度控制工程师对内主要是与各专业主设人打交道, 主设人来自不同部门, 由此可见, 了解和熟悉各部门工作流程非常有必要, 同时还可以促进与主设人沟通的有效性。

五、注重沟通, 要有服务项目经理/项目设总、主设人、业主, 进而扩大到服务设备制造厂家、施工安装调试单位的概念

浅谈物业管理职业经理人才培养 篇3

关键词：物业管理；经理人才；基本素质，培养

近年来，物业管理行业在我国发展十分迅猛，据有关资料统计，2003年北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别高达70亿元、78亿元和50亿元，占这三城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。物业管理创造如此巨大的财富，职业经理人功不可没。但是物业管理高级人才的短缺是目前制约我国物管行业发展的主要因素之一，主要表现在物业管理职业经理人才的缺乏。物业管理职业经理人是指为实现利润或价值最大化，受聘于物业管理企业或其他经营管理机构，以对法人财产及物业实施经营管理为职业的人。物业管理职业经理应具备物业管理行业注册资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独挡一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标。职业经理人在我国还是一个新事物，物业管理职业经理人队伍更是还没有真正形成。然而，我国经济市场化发展的迅猛态势，以及对职业经理人需求迅速增长的现实，已迫使我们不得不从理论到实践快速推进我国物业管理职业经理人队伍的建立及发展。本文拟就物业管理职业经理人的培养问题做些探讨。

一、物业管理职业经理应具备的基本职业能力和素质

1物业管理职业经理人必须提高自身的驾驭力、执行力、自控力等主要的职业能力。驾驭力是指职业经理人提高驾驭市场经济的能力，可以从以下几方面人手：积极探索并努力把握市场经济的内在运行规律，按客观规律办事；不断提高对市场经济行为主体的统领能力和创新能力；增强对新的市场环境和形势的认知能力，树立可持续的科学发展观；致力提高企业核心竞争力，强化企业核心运营领域，构建优秀的企业品牌。企业及职业经理人成功的理由可以总结出千万条，但通常来讲，真正关系到企业兴衰的关键因素有三个：战略(决策)、团队、运营(流程)。而要促使这三个关键因素完美结合并达到最佳效能，其关键就在于企业的执行力。如企业的战略(决策)一旦确定，关键就是落实。物业管理职业经理人要不断地创新和不断地变革，不断地汲取新资讯新知识，不断地学习与研究，致力把企业锻造为一个学习研究型的组织。自控力，也是现代职业经理人必须具备的一种职业能力。因为职业经理人是企业的管理者，也就是最高“首长”，掌握着企业的财权、物权及人事权，如果职业经理人没有自控力，很容易走向职务犯罪。此外，对现代职业经理人来讲，自身情绪的稳定性和自控性对组织的稳定具有重要的作用。

2物业管理职业经理人必须具备进取心态和创新精神。首先作为物业管理职业经理人应具备强烈的责任感和事业心，物业管理是一项具体、繁琐的业务，这不是百米冲刺，而是马拉松比赛，一直坚守认真负责精神极为不易。物业管理企业不同于商贸企业，不同于信息产业，职业经理人必须从推动型领导转向接触型领导，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户需求。这就是物业管理行业的特殊性和必然要求，物业管理没有捷径可走，强烈的进取心需要职业经理人亲力亲为、忙在基层才能显示其职业素质。其次创新精神是职业经理最重要的素质特征：观念的创新，要求改变原有的思维模式，实现企业的再造；技术创新是决定企业竞争力的重要因素；管理创新本身是由经济发展、技术进步导致企业生存与发展问题解决的需求而产生，其中管理创新具有举足轻重的地位。物业职业经理人必须将以管为主的观念转向以客户为优先、以服务为核心，才能摆正工作重心，将物业管理目标转向让客户满意、社会满意而不是局限在让领导满意、考评组满意，物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求，被动等候转向主动突破。现代物业管理行业竞争中，任何一个企业都面临着危机，对企业来说，不变革只有死路一条，惟有及时变革、持续创新，才能生存和发展。学习、应变、创新是当今职业经理最为关键的素质。

3物业管理职业经理人应当充分重视人力资源的管理，提高有效沟通的能力。职业经理人组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，这在职业经理圈子中已形成共识，但有三个方面应引起重视：首先，筑巢引凤吸引并留住人才。事业感召、情感凝集、待遇合理，每一项都要细致把握。小企业看老板，中企业看管理，大企业拼文化。当团队大规模扩展后，如何树立企业共同理念、建立合理的分配机制从而稳定一批肯干又能干的团队是一项极为现实的挑战。其次，建立人力资源管理的整体概念。明确团队的经营管理理念及价值观，并尽力使全体员工了解、认同、支持并执行这套共同理念和价值观；建立有效率的组织机构和制度体系，明确岗位职责，细化到每一位员工个人；完善各项招聘、培训、考核、业绩评估等程序。可以说，人力资源开发和管理的每一层工作对职业经理的个人素质、功夫来说都是一次考验。再次，职业经理本人应当是一名称职的培训官。职业经理需要更新观念，员工群体更需要及时充电，而物业管理团队最有效、最重要的培训师应该是职业经理本人。职业经理人要记住这个理念：企业领袖的一个重要概念是培养人。物业管理职业经理人的沟通能力包括两个方面，一是和业主的沟通，二是和员工的沟通。近年来物业管理投诉中绝大部分是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。这种沟通的功夫更多地体现在日常工作中，应当提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两三次的业主客户意见征询活动。至于员工的沟通，现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。同时也要注重与有关单位、部门和上级主管沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

4规范管理，成本控制。从物业管理行业整体来看，管理水平仍存在较大差距。和香港同行比较，大陆地区本行业的管理仍属粗放型、激情型、难以适应国际化管理创新形势。而香港物业管理则从总体上迈上了理性、规范的轨道。首先要强调规范管理。大多数物业管理行业的“问题公司”根源就出在管理松散这个症结上，如何解决这个顽疾?最重要的一条是彻底地实行制度化，建立、健全制度体系，更要严格地执行制度体系，这又是一个说易做难的关键点。深圳地王大厦建设质量世界闻名，管理严格应立头功。另外要注重管理的量化。任何工作要求、目标确定都应

千方百计地用数据加以量化约束，量化管理越深入效果越好。制定和落实一个量化指标顶上一百句不确定的金语良言。按程序办事是职业经理成熟的标志之一。如果我们的职业经理没有规范意识和理性思维，即使ISO9000、ISO14000全部获得认证，管理效果还是要大打折扣。其次要加强成本控制。无论在美国还是香港，评价一个物业管理项目成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。大多数物业管理企业或管理处长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。台湾著名企业家王永庆有两句经验之谈对本行业应有启发：“企业库房的管理搞好了，我保证有10％的利润能冒出来。”“企业经理如果能把人、财、物的浪费压缩50％，这个企业肯定能够盈利”。这两句话可以说将经营管理企业的秘诀一语道破了，也说明成本控制、浪费的控制对于企业有多么重要。现实情况是，很多职业经理人在张扬其专业化的同时，却连一份专业的财务预算都拿不出，更不用说执行预算和成本控制了。现代物业管理竞争中，指望从客户身上挖掘更多利润难度相当大，职业经理人应强化内部管理，预算和成本控制能力是职业经理人的基本功。

5物业管理职业经理人要懂得竞争策略，做好市场定位。首先要制定团队的发展规划和发展目标。思路决定出路，出路决定发展，思路不清，在激烈的市场竞争中很难胜出。我国物业管理行业实践又显示企业发展战略规划的制定与实施是竞争法宝。职业经理人应抽出不少于30％的精力考虑企业、团队的竞争策略问题，40％的精力用于协调、处理与企业、团队有关方面的关系，余下30％用于处理日常事务。其次，注重扬长避短，发挥优势。中海专于管理，万科服务精道，万厦文化领先，中航经营取胜，南光技术优势，福田理论扬名……。这些竞争策略的典型案例说明，十指出击不如握成一拳有力，全方位出击很难实现品牌的凸现。再次，锁定目标客户。物业管理市场宽广，蛋糕庞大。职业经理要细分市场，确定自己的目标客户，而对非目标客户要坚决舍得割爱。我们的观点是，不求在整个市场占头等，而力争在目标客户分项蛋糕上吃大份。

总之，一个好的物业管理职业经理除了要具备良好的职业道德和职业素质外，还要进行自我修炼，在实践中摸索，在工作过程中前进，逐步走向成熟。

二、物业管理职业经理人的培养工作应解决的问题

从某种意义上讲物业管理职业经理人应当是那种非常职业化的企业管理者。他们不但拥有非常专业的企业管理知识、丰富的管理经验，同时应当拥有较高的职业素养，物业管理职业经理人才的培养以及流动也应该进一步市场化、规范化。形象地比喻，职业经理人类似职业足球运动员，他们可以以专业球员的身份在许多球队打球。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”，既没有政府部门的权威认定，也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。职业经理人的培养需要一个规范。要在中国物业管理行业实行物业管理职业经理制度，有必要重点推进如下几项工作：

1政府应制订物业管理职业经理标准及配套的相关法规制度，倡导并实行物业管理职业经理注册制度，国家及各省市成立物业管理职业经理注册局(处)，从理论与实践两个方面全方位考察，经严格的考试后授予不同层次的物业管理职业经理专业文凭及合格证书等。

2政府应鼓励一些大专院校设立物业管理职业经理专业，以培养科班出身的物业管理职业经理。同时，应支持物业管理发展比较成熟和有条件的省市建立物业管理职业经理培训学院及基地。根据各大学、培训学院及基地的师资力量及教学水平，包括学习时间的长短和经政府核定的培养、培训类别，有限制地准予其核发相应层次的物业管理职业经理博士、硕士、学士、专业文凭及合格证书等。

3明确物业管理职业经理的权利，使其具有极高的含金量。注册物业管理职业经理可以以个人身份受聘于业主委员会，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬；注册物业管理职业经理也可以与数名注册物业管理职业经理合伙(成立物业管理职业经理事务所)，受聘于业主委员会，面向社会承接物业管理业务，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬。

4培养物业管理职业经理人对自己职业忠诚意识，这种对职业的忠诚比他们对一个企业的忠诚还重要。职业忠诚直接对应着职业道德，经理人必须在专业上、精力投入和责任感上，要与这个职务相匹配。

物业项目经理工作职责 篇4

2. 有高度的项目整体品质观念，前期介入、接管验收、质量保修、物业服务方案和物业管理重大问题的决策，处理及物业管理的日常工作;

3. 负责与政府相关部门、社区居委会、业主委员会、大客户(业主)保持沟通，确保与其有良好的公共关系，并与项目公共设施单位合作顺畅;

4. 负责物业管理各项预算的编制并组织执行和落实管理辖区各项费用的收缴工作;

5. 负责业主入住装修管理工作，能充分、及时解决客户反馈问题，确保客户满意度;

6. 对项目上提出意见和建议，并予以实施;

7. 接收客户投诉及意见，对各类投诉及时向客户解释及反馈，收集业主的意见，不断提高管理水平和服务质量;

8. 突发事件与紧急情况的处理与指挥，对物业服务中心发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议;

物业项目经理工作职责范围 篇5

1) 主持所辖项目全面工作;

2) 负责所辖项目经营管理及日常费用支出的审核，有效控制所辖项目费用开支，完成公司下达的年度经营目标;

3) 负责组织所辖项目各项服务工作的检查，对所辖项目的整体服务质量负责;

4) 根据项目情况和客户需求，主持开展创新服务活动，不断提升服务品质;

2、系统管控：

1) 根据国家、物业管理主管部门及公司的有关规定，制订所辖项目的管理制度;

2) 负责所辖项目有关物业管理服务合同及相关供方的评估和控制;

3、服务提升：

1) 负责组织与业主(住户)的沟通工作，及时解决业主提出的合理要求和建议。协助业主委员会召开业主大会，认真贯彻执行业主大会形成的决议、决定;

2) 负责所辖项目发生的服务过程不合格和服务质量不合格的处理及纠正措施、预防措施的实施和跟踪;

4、团队建设：

1) 负责审核所辖项目年、月度培训计划，指导、监督所辖项目培训管理员组织实施所辖项目各项培训工作，确保培训工作实施的有效性;

2015年物业项目经理工作总结 篇6

尊敬的公司领导、各位同仁： 大家好！

转眼间入职****物业已经两年有余，在这里工作的两年中，无论在工作和生活中都受到公司领导和广大员工的支持，在此表示深深的感谢。回顾2014年，物业公司在开年第一次例会就为我们各个项目提出了本年度的工作基调即“物业服务质量提升年”。公司早早为我们明确了目标、指明了方向。在公司正确方针指的引下，*****和*****两个项目部经过了入住、装修、乔迁期后，现在已经进入正常的物业管理阶段，在公司各专业部门监督、检查和指导下，在全体员工的共同努力下，两个项目的物业服务品质无论在硬件上和软件上都得到了较大提升。

过去的2014年，我们通过了新形势的考验，进一步提高了服务水平，取得了业主的充分肯定，为了2015年能更好的展开工作，现就2014年的工作做以下总结和回顾：

一、2014年两个项各部门目工作完成情况 ●客服部完成情况

1、两个项目现况及来电来访统计

****小区，总占地****㎡，总建筑面积为**㎡，由*栋住宅构成，共计***套，地下车位共***个。截止到2015年年底，小区共交付业主***套，已经装修**套，入住***户，交付车位**个。供暖***户。

2015年全年，盛世文苑共计接到业主各种来电来访近****人次，其中工程质量投诉***次（户），包含门窗**余人次，暖气管道问题***户，室内墙裂**户，可视对讲**户，小房问题*户。来电来访咨询***余人次；服务投诉**余人次；暖气报修**余人次；接受业主合理化建议*个。

***项目，总建筑面积为：***平方米。由*栋住宅构成，共计**套，地下车位**个。截止到**年年底，小区共交付业主**套，已装修**套，已入住**户，交付车位**个。

2015年全年，盛世爱琴海共计接待来电来访****余次，3、装修管理工作

2015年，两个项目共计新增装修***户，客服人员在装修巡查过程中，严格执行公司关于装修管理的各项规定，积极主动的为业主办理装修前的各项手续，并每日*次入户对装修进行检查，及时指正业主在装修过程中的各项违规行为；并针对性的为业主提出装修的合理化建议，保留水、电、暖改造时的影像资料。针对业主在装修后出现的墙裂现象，我们建议业主在装修时对可能出现墙裂的施工洞、窗台下方、进料口等位置进行基层处理或增加绷带等预防措施；针对卫生间门口两侧墙体出现的阴潮现象，建议在做防水时在门口增设防水坝。这样不但减少了理类似问题的发生，又避免业主为此与地产、施工单位发生纠纷。

同时业主装修完毕后，根据业主的申请及时对业主的装修进行查验，查验合格后。按照公司的工作流程及时为业主办理装修押金的返还、解释工作。

4、为了方便业主，提升物业服务的多样性，两个项目在不影响正常工作的情况下，代业主收发挂号信、邮件包裹、报纸5800余次。我们做到通知、发放及时，记录详细。对未及时领取的物件，定期通知业主并妥善保管物品。2014年在物业办公室未发生过一件快递物品丢失。不仅如此，两个项目物业前台客服人员还多次捡拾快递公司遗失在办公室的物品，每次都及时物归原主。不但发扬了公司良好的企业文化，而且获得多家快递公司好评。●工程部完成情况

1、对两个项目污水管道的巡查、维修、清理。两个项目内共有有186个污水井，3个化粪池。经过长时间使用井内与管壁上积累了大量油泥和沉淀物，为了避免造成了堵塞与反水，给业主带来经济上的损失。两个项目工程部组织了大量的人力并聘请专业的清理人员，在雨季到来前，对污水井与管道进行疏通、清掏，保证了小区业主的正常生活。

2、建立建全设备档案。针对小区的实际情况，在物业公司工程部的指导下。先后建立建全了小区《二次加压设备台帐》、《电梯设备台帐》、《电梯设备巡查记录》、《电梯设备运行档案》、《锅炉设备台帐》及《锅炉设备运行记录》、《车库消防通风设备台帐》、《电表巡查记录》。

台账建立后使工程部工作不仅干在了实处，更留下了宝贵的文字记录。为以后设施设备维修提供了宝贵的依据。

3、供暖工作。暖气是小区居民取暖过冬之根本，两个项目都采用燃气锅炉供暖。为保障小区供暖工作的正常进行，避免因管道漏水对其它公共设施设备造成危害。在供暖前1个月我就组织两个项目全部工程部人员对去年盛世文苑采暖工作进行总结，并对两个项目供暖事宜进行了倒排计划，针对易发生的问题，制定了相应的措施及预案。如：为避免管道井漏、跑现象，对小区内管道进行统一的排查，发现部分管道井地漏有堵塞情况并统一进行疏通；提前张贴冷水试水及供暖通知。并告知业主供暖前的安排计划，使业主了解今年供暖的具体安排，并提前做好相关准备工作。这样即可以使业主能主动的配合采暖工作的前期准备工作，又减少了采暖工作出现的重复性工作，便于采暖工作的统一安排，还相应得提高了工作效率。同时在试水工作中，维修人员加班加点，挨家挨户的为业主试水，并对发现的问题进行登记记录，对能处理的现场进行维修处理，对不能处理需要施工单位处理的，登记后积极的与施工单位、业主约定好时间后进行维修。同时根据公司的要求，由于供暖初期属于问题多发期，为保障业主家的温暖及避免设施设备出现问题，两个项目组织了维修人员进行夜间值班工作，对业主晚上报修进行了及时处理。

此外，在保证业主家温暖的情况下，为了减少公司负担我物业工程人员多次调整供暖进回水温度及停炉时间。最终经过工程人员的多次尝试，我们今年在新增加供暖130户情况下，相较去年每天仅多用400m³天然气。● 安防部完成情况

2015年两个小区安防部基本上做到了未发生安全责任事故，重大火灾事故，员工伤亡事故，没有与业主发生重大事件纠纷。具体工作汇报如下：

1、治安方面。随着装修户数的减少、入住户的增多，我们吸取上一年的工作经验，着重提高素质服务，加强文明语言与举止培训，通过日常培训与锻炼，队员素质有了进步，并逐步融入到了物业体系中，努力给我们的业主们一个安全温馨的环境。我们严格按照公司规定，站好每一班岗，对在装户、外来人员需要进小区的车辆严格管理，认真登记。夜查时我们通过每一小时地面巡逻打点一次，每两小时地下小房巡逻签到一次，再加上以监控室为中心的整点报岗等工作流程来增加巡逻密度，并把巡逻范围扩大到南门外围处等措施来提高小区的安全性。

2、车辆管理。****小区属于人车分流设计，园区内无临时停车位且车库出入口都在小区外侧，导致临街商铺前小广场成了临时停车场，大家的车辆停放的杂乱无章，经常发生剐蹭。不但影响业主的出行，更增加了商铺使用者的怨言。对此，在李总的提议下，我们对小广场进行了车位的统一划线，上下口位置加上了交通标示。不但方便了大家车辆的停放，更避免了安全事故的发生。

***小区起初在车库还没有正式启用的情况下，我们的工作重点是小区内通道车辆停放秩序的管理。这一阶段，由于车辆停放占用大部分的通道，给小区居民的通行带来了很多不便。特别是给车辆的通过造成了很大的困难。因此，为了保证小区主通道的畅通无阻，我们加大了队员的车辆指挥培训，使每一个队员都成为一名多面手，对每一辆停放在小区内的车辆进行专人指挥，直至停放到指定位置。车库启用后，我们在李总的指挥下，配合消防部门对小区内地上停车进行了统一的清理，并且在地上标注出消防通道的位置。虽然在车辆清理实施过程中，有很多业主不理解，并且做出了一些不理智的行为，但是在我们耐心细致的解释沟通下，最终得到了业主的理解和支持。至此，盛世文苑基本上杜绝了小区内楼前楼后和通道上长时间停放车辆和过夜停车的现象。

3、消防工作。以预防为主，在日常巡逻时，对消防设备、燃气管道等做到勤检查、勤维护，在遇到突发事件时，能够做到冷静应对和处理。如：盛世爱琴海队员在一次例行巡查时，及时发现了9号楼4单元西外墙燃气管道泄漏，当时队员并没有慌张，而是按照我们的应急预案，及时通报给部门主管和客服中心，随后相关人员妥善处理此事，避免了重大事故的发生。

4、例会、专业技能培训。两个项目实行每天班前会、每周一训练，时间为一小时，按照制订计划开展训练，并定期对训练内容进行考核，检验训练成果，通过1年时间的训练来看百分之90以上员工能熟练掌握初级专业技能，为更好的开展工作和完成任务打下了基础。●保洁部完成情况

（1）保洁日常管理及巡视检查方面。在保洁主管和公司环境部的共同检查监督下，两个项目保洁员基本上能够认真完成各项工作，虽然得到了业主的表扬和肯定，但主动服务的意识还有待提高。

（2）垃圾清运方面。部分业主将生活垃圾堆放在垃圾桶周边，易造成地面污迹和蚊蝇滋生等现象，保洁部及时对生活垃圾桶进行清洁、消毒，保证地面整洁，无异味。

二、涉外培训

2015年4月在李总经理的精心组织安排下，我和部门主管对北京保利地产旗下的保利垄上、保利西山林语、保利紫罗兰三个不同风格的小区进行了为期3天的参观和学习，通过这次参观使我看到了自己在平时项目管理过程中的很多不足，同时也感到保利物业很多优秀的品质及管理经验都值得我好好学习和借鉴。以下几点尤为让人记忆深刻： 1.主门两侧设计独具风格（以兽首为主题）

2.小区内绿植独具风格（四季开花，并且开花花色繁多）3.草坪边缘排水设计独特（有专门排水沟）

4.物业设有档案室（①业主私密信息单独留存。②业主社会关系。③拜访记录。④装修记录装修公司资质、装修人员信息、全套水、电木工装修图纸。⑤房屋验收资料。⑥房屋设计全套图纸。⑦考勤记录。⑧培训记录。）

5.物业用工所有记录为手写纸质记录 6.物业仓库内物品摆放整齐，有专人专管

7.监控室为了防尘、防静电，进入监控室统一换鞋。并设有挡鼠板 8.全部资料为统一的vi 9.有偿服务包含：

1、业主绿植看管养护。

2、空置房看管。

3、邮件代收。

4、外墙冲洗、室内保洁。

10.小区内别墅小院无围挡，以高型花灌木为围挡

三、工作上存在的不足及整改措施

1、管理工作不细致，工作执行力欠缺有待改进。

工作中不细，执行不到位主要表现在：员工不能及时落实工作意图，使培训的效果受到影响；在工作检查中，检查不细，发现问题不及时，纠正问题的措施不到位。

解决措施：规范引导员工的自觉学习意识，提高培训效果，将培训内容落实到岗位上，以实际操作为主，减少空洞的讲解。

2、新入职人员工作经验不足，对安全防范服务工作程序掌握的不够全面，安全漏洞较多。

解决措施：以身作则向员工传授安全防范技能，言传身教引导员工责任意识，减少安全防范漏洞，对安防设施隐患及时进行整改。3﹑公共区域巡查力度还需加强，客服人员、保安员、保洁员的工作技能、服务意识有待再提高。

解决措施： 部门之间加强互动和沟通，项目组织全员现场培训，了解各部门职责增强配合意识，分工协作共同搞好服务。

4、工程维修的及时性、预见性和有效性有所欠缺。

解决措施：加大日常公共设施设备巡查力度，做好派工单收跟进及回访工作。

5、员工日常巡查空置房、装修户、出租户意识不强，力度不够； 解决措施：对员工重点培训，教技巧方法、定措施，各个部门配合。

6、节能意识还需要深入到每个人的心里。

四、2016年工作计划

1月—2月:督促配合****业主委员会的成立。完成*****的围墙加高及增加车棚。新的一年即将到来，提前营造好节日的气氛。并做好防盗，防火，防冻的温馨提示，并做到小区内重点部位多次巡查，做到防患于未然。3月—5月：天气逐渐转暖，我们将重新梳理业主档案，对业主房屋存在问题进行再一次的整理汇总。对于新装修的业主，严格执行装修时间表，杜绝超时装修的出现，以免影响已入住业主的正常生活。

6月—8月：一年中雨季即将到来，做好防汛的准备，对每个电梯口，地库入口、地下室入口等重点部位提前堆放好防汛沙袋。对2014年漏水的部位进行重点检查，以避免机电设备受到不必要的损失。

9月—10月：以农历八月十五中秋节为主题，组织一次业主物业联谊活动。

11月到1月：冬季逐渐来临，为保证业主能够度过一个温暖的冬天，提前与热力等相关部门做好供暖事宜的沟通，对小区水、电、管、线等配套设施逐一进行检查和养护。做好大雪大雾等恶劣天气的防范和预案。

一年的工作细说起来还有很多很多，我们取得的成绩是微不足道，但其中的不足也让我们感到不安，但我们有信心将这些不足之处在今后的工作中逐步加以修正，业主满意是我们每一位员工的心愿，也是我们为之奋斗的目标，相信我们今后的工作会做得更好！

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物业项目经理工作流程 篇7

1 思想品德

一个项目的投资经常是几千万、几个亿甚至几十个亿,项目经理对施工招标、设备采购招标等都有着很大的决策权。尽管有法律、法规及本单位的规章制度约束,但毕竟还是有管理的空白之处,如果项目经理道德品质不良,很容易出现以权谋私的现象,给国家、社会、集体造成巨大损失。项目经理应具有强烈的事业心,不计较个人得失,处处以身作则,才能使整个项目组呈现良好的工作氛围,顺利完成项目建设任务。

2 专业技能

项目经理最好是有过设计师的经历,熟悉设计工作流程及各个专业的相互关系,以便于管理决策。项目经理应经过某项国家级专业资格考试并取得执业证书。项目管理虽然字面上是管理,实际上项目管理与专业技术息息相关。即使优秀的管理人才也不一定能够当好项目经理。设计、设备、施工各个方面都有很强的专业性。项目经理作为项目实施的决策人,如果不懂专业知识,就难以辨别设计、施工等技术方案的优劣,导致对重大技术决策没有发言权。在工作中,项目的参与人经常使用一些专业知识和术语,如果项目经理听不太明白,会给交流沟通造成困难,影响其本人作出正确的决策。

3 项目管理知识

项目经理首先是一个管理者。对于项目经理,光有专业技术还不行,还应该熟悉各种建设法律和法规、投资管理、合同管理、质量管理等,这样才能得心应手,成为项目管理的行家里手。项目经理除了具有某个国家级专业注册证书外,最应具有项目管理职业(PMP)、注册监理工程师、注册建造师等从业资格。如果要通过上述执业资格考试,就必须系统学习各种法律法规,如建筑法、合同法等,要学习投资管理及控制、招投标方法及控制、质量管理及控制等。学习上述知识对于项目经理来说非常重要,没有参加过上述学习考试的项目经理是无法体会它的好处的。

4 决策能力

工程项目建设中,很多问题有多个设计方案或施工方案,每个方案都有它的优缺点,很难讲哪个最好,这就要求项目经理果断作出决策,避免浪费时间。当然能够迅速做出决策,是建立在对方案有深刻认识和丰富经验基础上的。项目经理平时要注意总结每一个项目的经验教训,作为自己的宝贵财富,还要虚心向管理专家学习,做到果断决策而不是盲目决策。

5 组织能力

项目经理首先要根据具体项目规划好项目组织的结构形式,向人力部分提出各种层次的人力配备要求,明确团队成员的职责和任务。项目经理的岗位决定了项目经理要依靠项目团队的智慧和力量,使各个部门以及各个部门的人员各负其责,分工协作,共同完成项目管理的任务。这就要求项目经理要有全局意识,把主要精力放在团队的组织管理上,而不是事事自己亲自动手。

6 沟通协调

项目经理既要能够协调处理各个项目参与方的内部关系,还要能够协调项目与政府、社区等各方面的外部关系,为项目的顺利进行创造有利的外部环境。为了做好各项目各参与方的沟通协调,要制定详细的协调沟通机制,严格按照制度办事。许多问题表面上是由于条件不具备无法完成,实际上是由于沟通不畅引起的,有时甚至会使各方的矛盾不断激化。项目经理要以身作则,并且要求项目组的其他成员不要只是整天埋头忙自己的工作,还要为其他环节的工作提供条件。

7 考核激励

考核是对项目组成员进行激励的依据,是项目经理的职责之一。考核主要包括纪律考核、业绩考核等。纪律考核主要考核项目成员是否遵守工程项目管理制度,以及各项工作流程等。业绩考核主要是考核成员工作完成的进度、质量、工作量大小等,是最重要的考核。

建立公平的激励机制是项目经理搞好项目管理工作的重要手段。对于表现好的部门或个人要及时进行表彰奖励。奖励包括精神的和物质的,精神奖励当然很重要,精神激励包括口头表扬、书面表扬等。当然,物质奖励也必须跟得上。项目经理要向上

摘要：对项目经理应具备的思想品德、专业技术、管理知识及技能等多方面的素质进行了阐述,指出项目经理只有不断学习,提高业务水平,才能做好本职工作,真正起到项目经理的作用。

如何做好ERP项目经理 篇8

关键词：ERP项目经理素质要求

如何做好一个ERP的项目经理，首先必须要具备的就是专业知识，在整个ERP项目运作过程中，项目经理是参与整个过程的。从ERP软件的选型，实施小组的组建，实施方案的确认，直至实施过程中的执行监督，他都是主要决策者。同时在实施过程中，出现的各类问题，包括管理的，技术的，操作的，任何一种情况，都有可能会由项目经理回答判断。因为企业的最高管层不是专家，他们只要结果，而实际所有的一切工作任务和责任都往往压在项目经理身上。那么如果项目经理在过程中不能正确处理问题，就会导致什么呢？实施团队的工作白费，从而直接引发对项目经理的质疑，影响整个项目的实施。作为项目经理，需要具备哪些专业知识呢?首先，项目经理必须具备全面的管理知识。ERP系统的意思，中文直译就是企业资源策划，其中包括对做策划就必须对整个企业的管理流程了如指掌，ERP是标准的规范，所有都是需要人员按步骤实施，项目经理是修改确认流程的责任者。同时作为项目经理必须具备电脑知识，在这里要强调的是这里的知识是包括软硬件两个方面。ERP是软件系统，由前台操作系统和后台数据库系统组成。所以掌握至少一种数据库系统就是很必要的，如会编程，那会非常好，因为了解ERP软件的运作，对软件的操作实施使用会有很大的帮助，能帮助项目经理更好的领导团队，使实施过程就能较顺利的进行。

其次是工作经验, 项目实施过程中，项目经理一定要有丰富的管理经验和一定的项目实施经验，任何项目都可以，越多越好。管理经验是为了更好的确认流程和整合流程，简化流程，ERP系统的使用是为了使用工作人员从大量的工作任务中脱离出来，提高工作效率，整合资源，整合数据，使决策者更好的能利用数据即时的做出判断和决定。如果ERP系统的使用，导致的是不断的增加工作量，冗余的流程，其结果必然是实施过程重重困难。在实施中会有大量的突发状况，ERP公司的顾问其实并不能帮到项目经理，顾问往往是只回答你的提问，针对你的提问进行解决。很多情况，顾问也是提出多个方案，最后还是项目经理决策。顾问们不会从根本的实际情况出发，整体的为你考虑，因为ERP软件只是一个相同的版本，而企业是不同，即使做一模一样产品的两家企业，其管理模式加工流程也会是不一样的。顾问反正在实施过程中，按合同收取实施费用。实施成败对顾问来说，并无大碍。而项目经理就是主要责任了。那么有项目经验就能知道实施过程中，会发生什么情况。至少领导团队，组织实施会轻车熟路一些。一般如果项目经理在一个企业的三个以上的部门呆过，从事中层管理10年以上，那基本就没什么问题。为什么这么说，实施是由上而下的，但如果你不了解真正的各部门操作情况，那又如何指挥他人实施？各类的ERP实施书籍很多，但是上面往往会把问题罗列一大堆，但不会教你如何处理。建议这些书不要看太多，看个两三本就够了。

再次是决策能力。最高领导层，一般情况下他们的专业知识经验都是不及项目经理的。那么领导层要做的是什么呢？就是问实施结果，对他们来说，一切完成就可以了！他们不会管理如何做，怎么做的。往往项目经理会在领导层那得到的最多的一句话就是，“那你看着办吧！保证进度！”，或者是“就你决定吧！日程不要拖！”。那么剩下来的事，就全是项目经理的责任了，一般情况下，决策能力是我刚才提到的知识和经验的积累到一定程度，自然具备的东西。但这只是项目经理所需具备的一半。要对你的实施团队，宣布做出决定，对成员提问一一应答，就是另一半了。记住永远不要让你的团队怀疑你的能力，否则你的麻烦就大了，千万不要依靠顾问，顾问是用来应急的。

第四是沟通能力。上面提到要项目经理做过中层管理，在各部门呆过，其实就是指项目经理的沟通能力。ERP系统涉及生产、采购、销售、财务、仓储、技术、品质等多个部门，如果你连各部门主管的人都不熟，脾性都不了解。那么一开始你连选的实施团队的成员都会有困难。讲到这里肯定会有人提出疑问了，各部门实施团队的人员由各部门主管定好了，你项目经理根本不用管嘛。其实不然，ERP系统对任何第一次接触的人来讲，都是陌生的。如果你的团队里有任何一个或两个，平时工作就不是太认真或者脑子反应比较慢的，那绝对是可以让你这个项目经理够受的！所以一定要参与实施人员的选择。系统因涉及每个部门，如果项目经理和每个部门主管都很熟，那么大家至少会买你的几分薄面（中国人最讲的就是面子这个儿），你在实施的过程中就会轻松一些！那么如果你不是有以上条件的，比如就是个IT，那我建议你下班没事，就找各部门主管聊聊天，什么事都可以聊，这至少会帮助你在接下来的工作中，混个脸熟，方便你接下来的工作。毕竟实施人员不是你的下属，实施团队是各部门抽调的。

第五是情商及抗压能力。ERP实施的项目经理，很多企业会直接任命IT经理，或者财务经理，有时还会找个工作空一点儿办公人员(有些小企业)，我说一下前面两个部门经理，一个平时就搞电脑，一个平时就搞账本。他们平时的工作就不是需要太多与人接触，时间长了就会习惯不太爱多说话，没压力时就那张脸，有压力时还是那张脸，或者再糟糕一些儿。他们的脸往往会被团队成员看在眼里，使团队的气氛要么是紧张，要么是死气沉沉。建议经理一定要多微笑，有时可以在会上说说家常事或者笑话，调节一下大家紧张的心情。工作压力有时是很大的，特别是不能按时完成计划，项目经理自己又使不上劲，往往晚上睡不着，一做梦就是那些ERP的事情。如果是这样，那么我告诉你，你的抗压能力是很弱的，或者至少你的综合能力是不够的，因为任何的问题及他的解决方案都应该在你工作的时候已经完成，而你却把它们带回家，那在实施中出现问题怎么办？记住，千万不要去追究某人的责任，而是马上解决问题，避免再犯同类错误。每个人都要犯错，包括你在内。如果领导层问责下来，你怎么办？你是主管，你就应该揽下来，主管就是要去背黑锅的，要不然你就不要去作项目经理。

最后就是要有领导能力。领导能力是什么？百度词条：(Leadership Challenge)可以被形容为一系列行为的组合，而这些行为将会激励人们跟随领导去要去的地方，不是简单的服从。

我个人理解，领导能力在战争年代就是“振臂一呼”或者“一呼百应”；在非战争年代就是团队成员对领导者发自内心的莫名的尊重和服从。在现实生活和工作中，大部分情况都是外行领导内行，有些领导看似如何风光，其实他甚至从未得到过团队成员任何的尊重，只是他做领导是因为企业的行政命令，那么大家之所以服从他们领导，是因为要在企业内讨生计。如果这种团队在企业一些不痛不痒的部门，倒也没什么关系，但是在ERP的实施团队中，是绝对不可以出现这种情况的。那么才能让自己有领导力呢？很简单，先把上面几点都做到，然后你具备这个能力了。

作为实施团队的领导人一定要参与其中，绝对不能高高在上。作者一直相信，只有自己会做了，才能指挥别人去做。