长三角养老地产项目（共7篇）
1、杭州金色年华
目前国内老年退休生活设施最完善的生活社区。远眺群山连绵，景色极佳。社区老年生活活动设施齐全，空气清晰，环境优美。是浙江首家严格参照“国家老年住宅建设标准”，具有国际化老年社区标准的金色年华退休生活中心。建筑面积为10万平方米，园区建有居家式公寓、护理式公寓、养生公寓、酒店式度假公寓。配套设施有：浙江省人民医院医疗康复中心、餐饮中心、国际交流中心、悠闲娱乐中心、老年大学、门球场等。是一个集居住、养生、医疗康复、旅游度假于一体的，专为退休人士建造的多功能园林式生活中心。地址：西湖区转塘金家岭188号（杭富公路中村）电话：0571-850990152、上海亲和源
地址：上海市南汇区康桥镇 电话：021-58136872 基本概况：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体的大型社区，占地83680平米，总建筑面积10万平米，共16栋建筑，12栋公寓以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区。占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。
3、杭州惟康老人公寓
地址：杭州市近江南路2号 电话：0571-28919316（直拨）
唯康老人养生文化公寓是经浙江省民政厅批准设立，由上城区人民政府与唯新食品有限公司共同建造，在全省率先引进海外老年公寓的服务理念和管理模式，是一所品位高雅、设施先进、服务一流、与国际接轨的老年公寓。
4、上海保利·西塘安平老年健康生活社区
地址：嘉兴市嘉善县西塘镇和干窑镇交界的牛头汇镇。电话：021-58893282 基本概况：总投资4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米，在运行、管理和运作模式上实现经济效益与社会效益的双赢，将西塘安平老年健康生活社区打造成具有国际化水平、深受老年人欢迎的健康养老社区。
5、绿地21城孝贤坊
地址：上海周边昆山花桥镇绿地大道555号。上海与昆山交界。电话：021-52418388/69743118 基本概况：距上海市中心35公里，距昆山18公里，占地面积165000平方米，总建筑面积101015平方米。，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区。以国际级视野铸造长三角文化社区。古典西班牙、英伦、北美等五大组团规划洋溢异国风情，绿地幼儿园、社区巴士、邻里中心、规划绿地酒店让业主足不出户，拥享完善社区配套。内部拥有老年的疗养医院，老年活动设施和公园，方便老年人活动。2004年推向市场以来，受到热烈追捧，一路畅销6000余套。
6、苏州建屋乐龄公寓
项目电话：400-888-2200 转 10497 项目地址：苏州工业园区方洲路与星塘街路口
基本概况：建屋乐龄公寓占地面积3.5万平米，总建筑面积6.2万平米，容积率1.29绿化率50%。项目整体包括320套精装公寓，由230套一室户、80套两户及少量三户组成项目于2011年5月动工，计划2013年竣工。建屋集团携手国际知名的养老公寓专业管理团队--新加坡宜康集团共同管理,力争将该项目打造成针对老年需求的集公寓、医疗、健身娱乐、文化教育、家政服务等一体的,国内知名,国际一流的老年服务项目 文化地产
1、保利原乡
保利原乡位于项目现场德清城东新区杭宁高速、德清大道口。距杭州30KM，项目总体量约1800亩，目前开发用地约283亩，总建筑面积约47万㎡，规划有高层、排屋、别墅、五星级酒店、甲级写字楼等物业形态。保利置业将于莫干山下，开启中国传统居住文化的寻根之旅。电话：0571-87966663
2、海上海
位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路。海上海”是由住宅、LOFT、商业三大物业形态及海上剧场、海上展馆、海上讲堂三大文化建筑组合而成的国际创意摄取，完成的是国际创意文化在一个社区内的兼容与交响。“海上海”由创意商业街、创意商居LOFT和创意生态居三种建筑形态组成，而由海上讲堂、海上剧场、海上展厅三大文化设施构成的“海上海创意中心”是各种文化、科技、艺术活动不断演绎的魅力舞台。电话：(021)65015499
3、中信太湖城
位于苏州太湖国家旅游度假区，以太湖文化论坛为中心的3公里核心区域内。项目总投资36亿元，建筑面积76万方，其中商业相关面积30万方。电话0512-66569999 售楼地址：吴中区太湖国家旅游度假区环太湖大道128号
4、上海新天地
以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。中西融合、新旧结合，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。上海市卢湾区太仓路181弄。电话：400-606-6969
5、上海万科第五园
上海万科第五园位于浦东金海路3333号，一个占地面积为10万方的大型纯别墅社区，共规划有300席现代中式庭院别墅，倡导中国传统文化理念和情结。电话：400 813 0000转56038
6、万科城花新园
项目坐落大虹桥枢纽核心区域，位于中春路以西、沪松公路以北生活配套成熟的板块之一，七宝板块。闵行中春路8889弄55支弄。
作为后世博时代重点建设区域，大虹桥板块被作为“上海西大门”崛起的象征，同时也是上海沟通世界的重要窗口。依托大虹桥综合交通枢纽的强势地位，这里正在建设的面向全国总部经济的商务区，即将成为未来上海国际贸易中心的核心功能区之一。
电话：400 620 6688 转 56524
7、上海星河湾
闵行都会路3799号
项目物业管理，由星河湾自有的物业公司担当，引入“金钥匙”管理标准，把家政服务和五星级服务标准融入社区的物业管理，构建以“服务零干扰，服务无边界”为核心的大管家物业管理服务体系。电话：400 620 6688 转 60116
8、绿地公元1860 位于上海宝山区顾村板块，距离1号线共富新村站约900米，紧邻外环出口与南北高架交汇处。绿地公元1860是上海绿地集团载誉之作，首创第三代石库门建筑，经前两代新老石库门基础上，传承、简化、升级而成。目前已荣获上海世博会指定“海派传统民居示范基地”资格。
电话：400-60-96828
9、绿城上海玉兰花园
绿城上海玉兰花园位于上海东郊门户之地，荣踞东郊国际商务社区核心位置；毗邻东郊国宾馆，坐拥上海顶级别墅区；邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心，人文底蕴深厚；平层官邸产品甄选欧洲皇室建筑专用石材德国莱姆石，完美重现法式宫殿建筑的尊贵流韵；美国LSI大师亲自设计景观，将欧式宫廷的华丽尊贵与整体有序的庭院布局、灵动的喷泉叠水完美表现；居家定制奢华考究的生活文化概念；世界一线家居品牌，成就礼仪生活的极致细节文化。电话：021-50906666
10、苏州玩美天地——首创文化主题公馆；
位置：苏州吴中区北港路198号、东南环交汇向南1000米 电话：0512-66056333 开发商：苏州永盛房地产有限公司
上海:百联中环购物广场简介
开发企业:上海百联集团
项目地址:上海普陀区真光路1288号
项目面积:占地面积10万m2,建筑面积43万m2,其中商业建筑面积27万m2。
商业形态:商业综合体。项目分为A、B、C三个区域
商业功能:大型SH0PPING MALL的购物、休闲、娱乐功能以及五星级酒店、智能办公等多种功能。
开业日期:2006年12月21日
参评奖项:2009-2010中国(长三角)十大最具影响力商业地产
2009-2010中国上海城市开发运营杰出贡献企业
上海参评项目
点评:
中环购物广场由多家主力店、各式风情的主题餐厅、琳琅满目的专卖店以及丰富多彩的休闲娱乐项目组成。以其便利的交通、独特的定位、丰富的业态和品牌组合,成为普陀区乃至整个上海西北区域的一座新商业地标。
项目亮点:外部设计新颖,构建宏大;内部重节能、注环保,被列为上海市08年度十大节能项目之一。开业以来,经营业绩屡创新高,打破“商业培育期”的传统惯例。
上海:喜玛拉雅中心简介
开发企业:证大集团
项目地址:上海浦东新区芳甸路。
项目面积:占地超过2.8万m2,总建筑面积16万m2
商业形态:商业中心+精品/艺术酒店+艺术馆群楼+大观舞台+创意中心
商业功能:酒店、美术馆、艺术馆、商业中心。
开业日期:预计2010年
参评奖项:2009-2010中国(长三角)十大新城市地标商业地产
上海参评项目
点评:
喜玛拉雅中心是当代中国文化创意产业的综合商业地产项目。由五星级酒店和超五星精品酒店、证大美术馆、大观舞台、喜玛拉雅商业中心、喜玛拉雅创意中心/术馆群楼五大业态共同组成。其中,大观舞台已被官方指定为“上海国际电影节开闭幕式”的唯一场所。中心内的两座酒店,室内设计由国际著名迪拜七星级帆船酒店室内设计师KhuanChew女士领衔。
项目亮点:提升了商业建筑的品位。它不是一个单纯的建筑,而是一座雕塑、更是一件艺术品。其独特的建筑设计理念,更已被CCTV收录为9大为中国而设计的建筑之一。
上海:五角世贸商城简介
开发企业:上海麦格茂置业有限公司
项目地址:南汇区川南奉公路5959号
项目面积:总建筑面积50万m2+116万m2
商业形态:按正五边形的每个角等分成五大区
商业功能:专业市场配有商务办公用房、休闲娱乐区、餐饮区、酒店式公寓等
开业日期：尚未开业
参评奖项:2009-2010中国(长三角)城市综合体示范项目
2009-2010中国上海城市开发运营杰出贡献企业
上海参评项目
点评:
上海五角世贸商城导入接轨国际的规划设计理念,一期50万平方米的国际专业展贸平台,二期配套工程116万平方米(五星级酒店、会展会议中心、仓储物流中心、商业文化娱乐中心等配套设施)。
上海五角世贸商城凭籍上海南汇得天独厚的地理区位优势,运用双向跨国采购的营运模式,将致力于打造集展览、交易、商务、会展、物流、仓储于一体的跨国采购中心,为全球供应商与采购商搭建多功能、全方位、强辐射、大流通、国际化商贸物流供需双向采购平台。
项目亮点:项目独特结构设计、超大规模的展贸/配套齐全的专业市场航母。
上海:永和生活广场简介
开发企业:上海永和房地产有限公司
项目地址:上海江桥镇靖远路727号
项目面积:总建筑面积为26000m2
商业形态:商业广场(零售商铺+公寓+办公)
商业功能:社区型商业广场,为江桥镇市民提供购物、休闲、娱乐、餐饮服务的一站式消费场所。
开业日期:还未开业
参评奖项:2009-2010中国上海最具投资价值商业地产项目
2009-2010中国(长三角)城市开发运营杰出贡献企出业
上海参评项目
点评:
永和生活广场位于曹安路商圈,是上海的“西大门”,交通便利被称为“车轮上的枢纽商圈”。
永和广场还推出了独具特色的“水休闲广场”概念,与全临街迷你商铺、SOHO办公房共同构建了该商圈最为丰富灵活的业态。使其不仅在功能上左右逢源,还成为了上海市商业形态发展之先驱。
项目亮点:作为曹安商贸圈补充的社区商业广场,可以为居住区居民提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费场所。
一、江苏地区
江苏:华东Mall项目简介
开发企业:南京弘阳商业管理公司
项目地址:南京市新城市中心的江北桥北地区
项目面积:总建筑面积55万m2
商业形态:综合性Shopping Mall(会所商业+商业街+商厦+酒店)
商业功能:餐饮、娱乐、运动、购物为一体的商业消费综合体
开业日期:预计2011年1月1日
参评奖项:
2009-2010中国(长三角)城市综合体示范项目
2009-2010中国(长三角)十大新城市地标商业地产
2009-2010中国(长三角)城市开发运营杰出贡献企业
江苏参评项目
点评:
华东Mall项目集多种业种和业态于一体,是长三角最大的购物中心,目前已部分开业,设计师们因地制宜,充分利用华东MALL中每一空间每一细节,让华东MALL处处点缀着花香树影,处处皆可让人陶醉其中,倾力为华东MALL原来的钢筋水泥脱胎换骨,铸就出一座万人向往的空中花园!
华东MALL的题定位:时尚南京,魅力江北,城市新商业中心。它的成功运营必将促进长三角乃至我国购物中心
项目亮点:有南京城市新地标的“109摩天轮”,是长三角最大的购物中心。
江苏:南京世界贸易中心简介
开发企业:美国富顿集团
项目地址:南京市新城市中心的江北桥北地区
项目面积:总建筑面积30万m2
商业形态:1座主楼、2座辅楼及商业裙房
商业功能:餐饮、娱乐、运动、购物为一体的商业消费综合体
开业日期:预计2011年1月1日
参评奖项:
2009-2010中国(长三角)城市综合体示范项目
2009-2010中国(长三角)十大新城市地标商业地产
2009-2010中国(长三角)城市开发运营杰出贡献企业
江苏参评项目
点评:
该项目由世界著名的晋思(Gensler)建筑设计公司和香港王董国际执笔。项目高度超过250米,创下河西超高层建筑高度之最;辅楼定位为配套功能,高度超过120米,整个项目绿地率高达45%。
本项目建筑主体突出贸易功能,着力打造贸易企业的自由硬体空间、放大贸易平台功能、为业主提供更为优质专业的延伸服务。
项目亮点:为南京开启一种新的商业地产运营模式,做到不仅仅只是租一间物业,而是得到全程的商业配套服务。
江苏:南洋国际简介
开发企业:香港宝达集团、徐州新铜城置业发展有限公司
项目地址:徐州市铜山新区北京路商务大道
项目面积:总建筑面积27.8万m2
商业形态:酒店+办公+商业+住宅
商业功能:集星级酒店、写字楼、购物、商贸、高级公寓、休闲娱乐为一体的城市综合体。
开业日期:还未开业
参评奖项:
2009-2010中国(长三角)城市综合体示范项目
2009-2010中国(长三角)十大最具发展前景商业地产
2009-2010中国(长三角)城市开发运营杰出贡献企业
江苏参评项目
点评:
该项目地处中心商贸繁华区,地处规划中的北京路商圈核心位置,占据徐州市政府“两心”、“三轴”、“五片区”城市综合发展的重点区域。
南洋国际商城项目建设完工,将成为徐州市南部区域地标型“大型商业名片”,对进一步促进徐州市南部商圈的繁荣发展,加快铜山新区资源升值,提升区域商业消费品牌,完善城郊综合服务功能,起到重要作用。
项目亮点:项目集成多重商业功能(酒店、写字楼、购物、商贸、高级公寓、休闲娱乐),为徐州带来城市综合体的全新商业模式体验。
江苏:万博国际广场简介
开发企业:常州新城万博置业有限公司
项目地址:常州市延陵路和怀德路交汇处
项目面积:总建筑面积10万m2
商业形态:商业+住宅+办公
商业功能:集购物、公寓、办公为一体的多功能大型城市综合体
开业日期:2011年
参评奖项:
2009-2010中国(长三角)城市综合体示范项目
2009-2010中国(长三角)十大最具发展前景商业地产
2009-2010中国(长三角)城市开发运营杰出贡献企业
上苏参评项目
点评:
万博国际广场购物中心商业面积近10万平米,通过高品质、全业态、多角度的氛围营造,为顾客打造包括休闲、时尚、享受、活力等元素在内的一站式消费中心。
在建筑设计中,将地块的核心价值、人文味道充分的融合到项目的设计和建设中来,整体建筑柔和自然,充分运用建筑景观,项目不仅仅是一堆简单的钢筋混凝土堆砌物,更是一个有灵魂、有历史、有文化的建筑群体。
项目亮点:兼具历史底蕴和文化涵养的新颖商业,常州第一个精品室内全景Mall,运用水和灯光演绎风情商业。
三、安徽地区
合肥:新天地广场简介
开发企业:安徽普兰德置业发展有限公司
项目地址:合肥庐阳区北一环和蒙城路交口东角
项目面积:总占地面积32732.5m2
总建筑面积122335m2
商业形态:商业广场(零售商铺+公寓+办公)
商业功能:集金融、商业服务、休闲娱乐、饮食文化等多重功能为一体的城市商业广场,充当城市商务、生活、休闲中心角色。
开业日期:未开业
参评奖项:2009-2010中国(长三角)十大新城市地标商业地产
2009-2010中国(长三角)十大最具发展前景商业地产
2009-2010中国(长三角)十大最具创新理念商业地产
安徽参评项目
点评:
该项目总建筑面积约12万平方米,合肥新天地广场摒弃了传统商业的开发模式,将消费体验、感官体验汇聚于一体。金融、商业服务、休闲娱乐、饮食文化等多功能协调,打造城市商务、生活、休闲的“城市客厅”。
在建筑规划上,该项目通过巧妙运用室内外转换的通廊、走道和天桥的连接,形成环状商业带,围合成巨大的商业内广场,能够极大地吸引人流,聚集人气、丰富了市生活。
项目亮点:清晰合理的环状动线布局,从根本上改变了商业平面布局,在物业条件上为项目成功运营创造了基础条件。
合肥:西环中心广场简介
开发企业:安徽政和置业投资有限公司
项目地址:黄山路与潜山路交汇处
项目面积:总建筑面积28万m2
商业形态:城市综合体(零售商业+主题公园+写字楼+酒店式公寓
商业功能:集零售、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务等多重功能为一体的现代购物中心。
开业日期:未开业
参评奖项:2009-2010中国(长三角)城市综合体示范项目
安徽参评项目
点评:
该项目总建筑面积约28万平米的城市高端综合性建筑群。项目充分渗透综合体多元、互补开发理念,设计定位为体验式主题购物街区,以体验世界风情商业广场为文化基调,同时汇聚人气,引导时尚潮流。
项目贯彻“以人为本”的设计理念,将项目规划为一个“花园式的现代家庭时尚生活广场”,利用室内外空间,达到“移步换景”的商业效果。
项目亮点:将购物与“体验”融合,形成超前的国际消费模式,成就“合肥西贵都市圈商业新天地”。
四、浙江地区
浙江:嘉兴中港城简介
开发企业:嘉斯茂集团
项目地址:嘉兴市南湖区中环南路
项目面积:总建筑面积66万m2
商业形态:旅游商业综合体
商业功能:集游乐、购物、休闲、酒店、住宅、办公为一体综合性商业项目。
开业日期:还未开业
参评奖项:2009-2010中国(长三角)城市综合体示范项目
江苏参评项目
点评:
嘉兴中港城位于嘉兴第一商业街区,总建筑面积66万平方米,总投资30亿人民币。其核心部分近25万平方米主体商贸城是由嘉斯茂集团开发打造。
商贸城外围将是“一个开放式的主题乐园”,遍布各版块的国际顶级游乐设备,涵盖世界各地的特色餐饮、休闲会所、博物馆、民俗文化……未来它不仅成为嘉兴新市民休闲中心,也成为上海、杭州、苏州、宁波一小时半径圈的短途度假娱乐中心。
摘要：随着我国经济的快速发展，科学技术和人们的生活水平也逐渐得到了提高。在这种大好情形下，我国的居民不在仅着眼已当前的生活环境，越来越多的人已经开始重视养老问题，由于养老地产和一般地产存在一定的差异，这也给养老地产项目的规划设计提出了新的要求。本文对养老地产项目的规划设计进行分析探讨，以期对行业内的各位同仁有所帮助，带来参考和借鉴。
关键词：养老地产；养老社区；规划；设计
0.引言
中国随着实行计划生育政策和平均寿命的延长，21世纪初开始人口老龄化的进程逐渐加快，今后随着低生育率的长期化，毋庸置疑中国最大的人口、经济、社会问题之一是人口老龄化。随中国社会老龄化进程，新兴起的中国养老地产项目得到了一定发展，目前已经开始进入专业化发展和产业整合的阶段，产业整合意味着行业由自我发展与老年产品、服务、投资和管理相关的各种业态进入到产业角色定位的阶段，多种行业和市场需求发展要求进行对接，同时相互分工融合形成养老地产项目。但这个过程还需要成本和时间的积累，才能优化养老地产项目的规划设计。
1、工程案例
湖州太湖旅游度假区（图一）位于湖州市区北部、弁山东麓、太湖南岸、大钱港以西，下辖仁皇山、滨湖两个街道，常住人口5万余人，行政区划总面积55.3平方公里（并拥有300平方公里太湖水域的开发利用权），由湖州市人民政府正处级派出单位——湖州太湖旅游度假区管理委员会统一开发管理。湖州太湖旅游度假区是湖州滨湖大城市建设重点打造的滨湖新区，集旅游、购物、休闲、度假、居住为一体的国家AAAA级旅游区、浙江省首批省级旅游度假区，国家级水利风景区，正在全力争创国家级旅游度假区。湖州太湖旅游度假区正在向旅游产业链后端发展，项目将更多融入健康、养生、养老的主题。但目前度假区仍缺乏融合健康、养生、养老的综合开发项目进驻，而本项目将填补空白，完善度假区项目体系和空间结构布局。
图一 湖州太湖旅游度假区
本项目用地坐落于素有南太湖明珠之称的古城湖州，秉持着对太湖历史文脉的传承，在项目本身自我提升的同时，着重强调其与中心城区的联动发展。在地域文化已成为城市竞争力的当下，丰富的江南文化元素、形式多样的河湖水系以及高品质大规模的养老度假设施的建设，都为本项目的价值提升提供了絕佳的条件。“山从天目成群出，水傍太湖分港流。行遍江南清丽地，人生只合住湖州。”太湖湖畔丰富的人文基底以悠远的音律静静传达着对这片宜居之地的赞美之辞。在湖州未来城市发展的宏伟蓝图上，太湖度假区滨湖南片地块必将写下浓重的一笔，对于湖州在环太湖城市圈中的地位提升也定会产生深远的影响！
2、养老社区分析
2.1养老社区特征分析
满足人们的需求，应该特别注意强调三大需求（社会需求、物质需求、精神需求）并重。对于老者而言，“老而不觉老”的心境将会使他们更加积极愉悦的生活，并激发老年人对于社会的生产能力，从而提升引领养老地产的发展，因此，在本案中我们提出“隐性养老”的概念，在打造高品质居住环境的基础上，更加注重对长者心理与精神层面的关怀，并将这种关怀映射进本案的空间设计和功能策划之中，创建一个积极的养老社区。对于对高端居住有需求的人群而言，我们认为分为长居型与候鸟型，能够构建一个可以逃脱工作之外的世外桃源，通过塑造与日常风景风情不同的居住组团来吸引他们。
2.2营建养老社区的原则
当前人们对养老社区提出了一些新的要求，这也就促使在营建社区必须满足：社区的公共活动空间足够大、环境品质高、居民居住足够舒服；建立社交圈、养生等配套设施；提供陪护、医疗保健服务，建立业主保健档案、云端健康监控系统；提供更为专业的养生产品；建立完善的养老保障机制。
2.3养老社区空间营造策略
我们在规划养老地产项目的时候我们应该采用不同的空间营造策略来满足人们的不同活动的需要。养老社区空间（如图 二）主要分为：私密区、半私密区、半公共区、公共区四类。私密区提供不同类型的户型的产品针对不同类型的人群，我们提供了丰富的户型产品，迎合不同人群的需求，合理的户型的设计让老人拥有自己理想的生活空间，细致的无障碍细节考虑让老人便捷的生活；半私密区提供各种邻里空间为居民打造邻里的交流平台，让居民邻里关系重新连接起来；半公共区营造各类社区交流空间丰富居民的日常娱乐生活；社会活动则打造社会生活空间让居民重新回归社会，让自己的专业技术和爱好再一次为社会做出贡献，获得自我价值的肯定。重新焕发出生活的活力。四个空间类型对照着四种层次空间，相互协调相互配合，最终满足人们的不同活动需求。
图二 养老社区空间
3.基地现状和项目定位
3.1基地现状
通过分析可知调查该地区基地内部地形高低变化并不明显，没有对本案产生障碍的不利地形存在；基地内部水网阡陌交错，景观资源丰富，为设计中形成优良景观空间奠定基础；基地西南角有两条分别为220KV 和500KV 的高压线穿过，对基地将会产生较大的消极影响；基地北侧有新建奥特莱斯折扣店，将为本案带来大量的潜在人群，在设计中通过业态与功能布置将这部分人群引入本项目中；杭师大附小紧邻基地西侧，对于本项目是重要的教育资源，在临近地块考虑学位房的设置，提升社区商业价值；基地南侧分布大量农庄用地，环境品质良好，对本案有一定积极影响；基地周边已建成道路有太湖路、环太湖路、申苏浙皖高速路，分别连接基地至中心城区、梅西片区至长东片区、上海和安徽；但三条道路与本案均不直接相连，对外交通较为不便。
3.2项目定位
以养老养心为主题，以康疗与生态休闲居住为载体，充分挖掘湖州当地优秀的非物质文化遗产，把培育社区文化与建立社区生活作为规划首要理念，让来此居住、度假、休闲、康体的人群感受“逆时光里的充实生活、慢时光里的优雅生活”，让鑫远太湖健康城成为“名誉长三角，享誉全世界的先锋案例”。以营造不同的空间氛围与生活方式的设计作为项目价值的手段，设计提供不同的生活方式吸引不同的人群。
4、规划设计
4.1规划方案
一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓
亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。▌整体规划
社区沿街分布餐厅、老假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。▌项目特色
整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。▌经营模式
亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。▌项目配套 1.颐养院
建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。
与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。2.健康会所
会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院
引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。
与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。4.配餐中心
与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；
餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。5.度假酒店
酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。
二、东方太阳城
东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。▌项目概况
位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场（23公里）总占地面积：234.6万平米，建设规划用地：124万平米。高尔夫景观绿地：70万平米 医院建筑面积：2200余平米 嘉宾国际酒店建筑面积：1.5万平米
产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等 ▌项目特色
1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。
3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。▌配套服务
酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。
餐饮：三个中餐厅一个西餐厅
会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。运动：各种运动设备齐备。休闲：温泉泳池。
娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。
农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。▌运营模式
标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区 高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。
三、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城
大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。
主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。▌概况
大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。
其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。▌项目配套 国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。
四、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑
北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。▌地理位置
双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。▌服务模式
长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。短住，提供一站式的专业短期照料。
喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。
服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。
五、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园
业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。▌项目规划
位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。
土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。▌项目配套
泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。
▌项目特点-“保险”跨界 燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。
社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。
六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄
全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。▌基本信息
占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室量的四合院）▌服务理念
太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。
太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。
七、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区
合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。合众优年生活养老社区规划 合众养老社区外景
八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园 ▌特点-学院式服务
九、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目
项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。▌项目概况
规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。▌配套设施
1.长者乐园：“金十字”养生休闲区
项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区
以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求
（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。4.社区配套
（1）独创村民食堂的良渚食街。（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。▌服务理念
随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。
在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。
随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。▌运营模式
随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。▌项目特点
（1）依托良渚，拥有优越的自然环境。
（2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。
（4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。
十、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村
台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。1.项目基本情况 面积：占地510亩 位置：台湾桃园县龟山乡
户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级 户数：4000户（已建成2000户左右）
交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区
定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区” 入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。2.项目特色
1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境
2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。3.居家式养老的特色规划 全区无障碍环境设计； 经济救援服务；
每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务 完整的小区机能；
（1）设有超市、书局、银行等商业区
（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。（6）宗教活动场所规划
尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。（7）网络化小区
每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网（8）安全的警卫门禁系统
二十四小时严密警卫，进出刷卡记录 4.完善的健康照护（1）专职照护（2）定期健康评估（3）建立健康计划（4）健康促进
定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康，促进与教导自我保健观念。（5）健康维护
小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心，并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；
用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；
小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。（6）紧急救护
定期举办救护训练，提高员工救护知识
紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾（社区位于长庚医院对面）（7）长期照护与疗养
有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。（8）多元养生休闲
每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动 5.经营模式
（1）出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。）
（2）出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。
养老地产研究探讨
随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。
1、养老地产的定义
对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。
2、催生养老地产的因素
人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。
随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。
3、与普通住宅同异性分析
本文由：远景设计研究院整理提供（专注古建筑设计、景观设计、农业规划、旅游规划）
住宅元素的不可或缺性——因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。
消费群体的专一性——住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。
建筑设计的特殊性——住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。
无障碍设计——住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计；养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅”、“夕阳住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
4、养老地产地发展模式
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。
普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。
医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、；癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。
养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。
5、实例解析
台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。
日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。美国CCRC养老社区：CCRC（continuing retirement community），其中午意思为持续性照顾退休社区。美国CCRC社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。
6、国内养老地产地开发模式
CCRC社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。
异地养老：即旅游养老、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。
居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。
7、国内养老地产成功要素分析
项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁；
规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、人文环境、生活环境等多方面需求；
单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯；
色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉；不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识；
户型设计：保证有良好的日照、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境；
室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。
养老地产市场前景
中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。一方面，目前中国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，中国养老地产的市场前景广阔，蕴含着巨大的潜力和开发空间。
随着社会经济与生活水平的不断发展与提高,人的平均寿命在不断延长,人口结构改变引发的人口老龄化问题逐步引起人们的重视。作为特大城市,武汉人口老龄化不容忽视。据武汉市统计年鉴数据,截止到2013年底,武汉65岁以上( 含65岁) 老年人口为95万,占总人口11.6%。按照联合国确定的标准, 人口老龄化是指个国家或地区65岁及以上的老年人口占总人口的比重大于或等于7%时,即是人口老龄化国家或地区。武汉市老年人口比重早已超出该比重。预计到2030年,武汉市65岁以上老年人口会达到148万,老龄化率达到20%,老年人的养老问题亟待解决。
目前武汉市养老机构形式分为两种:公办福利院和社会办养老机构。公办福利院包含公办城市福利院和公办农村福利院, 其中公办城市福利院17家, 公办农村福利院77家。社会办养老机构144家。公办福利院由政府出资建成,收费高,居住条件良好,硬件设施专业,出现一床难求现象。同时公办福利院收费太高,收入低、家庭困难的老人无能力入住。社会办养老机构中有三种养老形式,老年公寓、康复养老院和综合养老社区。其中144家社会办养老机构中,122家老年公寓,2家康复养老院和20家综合养老社区,122家老年公寓中有11家只接收自理老人。社会办养老机构水平参差不齐。资金实力雄厚的民办养老机构规模较大,功能齐全服务内容丰富,能在生活娱乐、医疗护理等各方面满足老人需求。而大多数社会养老机构条件较差,硬件设施和服务不理想,只能解决老人基本的生存问题,主要客户群体是低保老人和三无老人,千元收费的养老机构占四成。
二、武汉市养老地产开发存在的问题
1、适老化设计不足
老年群体因其特殊的生活特点而需要在空间、房型和室内空间布置上符合老年人需求。而武汉市大多数养老机构在无障碍设计上缺乏精心考虑, 尤其是通行无障碍、操作无障碍和信息感知无障碍等方面。室内沙发、茶几等物品随意摆放, 影响老年人通行或位置过远不方便使用;老年人缺乏私密空间,给人临时居住地的感觉,没有归属感;而卫生间与普通卫生间无异,活动不便的老人使用困难。
2、养老产品类型单一
武汉现有的老年公寓、康复养老院和综合养老社区中,提供住宿、协助服务、康复服务的养老机构居多,这种单一的养老方式不能满足老年人的需求。老年人的需求是多元化的,因收入、精神身体状况、养老观念等个人特征不同而不同。身体健康活力老人不希望拘泥于服务功能单一的老年公寓,他们需要社交以及各类文娱活动,现有养老机构类型不足以满足老年人从退休到去世时间段内的需求。
3、缺乏专业管理和服务
武汉市大多数的养老机构存在没有配备全科医生,医护人员短缺且资质难以保证的问题。大多数养老机构都只能治疗感冒风寒等常规性疾病,以及进行测量血压等基本服务,有病不能医、有病不能治是养老机构普遍性的问题。养老机构只为老人日常起居服务,并没有负责提供多样的社会娱乐活动。老人不仅容易产生被社会孤立的无助感,而且没有得到其应有的自尊。缺少专业护理人员,尤其是高级护理人员。截止到2013年底,高级护理人员仅占护理人员总数的3.51%, 护理人员与老年人口配比仅为1:16,远低于国家1:4的配比要求。且护理人员年龄大,学历低,技能结构低,无法满足老年人实际护理需求。
三、CCRC 模式的概况与经验启示
持续照料 退休社区 ( Continuing Care RetirementCommunity,以下简称CCRC),是在一个社区中,提供给65岁及以上老年人一系列服务、便利设施和持续护理,集独立生活区、协助生活区、康复护理区及记忆支持区于一体的大型综合类社区。CCRC模式旨在问题出现之前保护和改进住户健康状况。该模式强调的是,即使住户护理等级发生改变,也不用离开社区,在可信赖的环境中即可获得不同级别医疗护理服务,和配偶、朋友们享受多样生活。在美国,现在有将近2000个CCRC,最早的CCRC出现在19世纪初,接收美国内战遗留的寡妇和孤儿,现已有100多年历史。
入住CCRC需缴纳入门费和月费。其中入门费可退还,部分社区入住时间越长,可退还的入门费越少;部分社区退还入门费是合同规定的,与入住时间无关。退款条款在住户退出社区或死亡时生效,但退款时间不定,大多在住户公寓有新住户入住时退还入门费。入门费的多少和社区的区位、居住环境、房间大小、附加的服务和设施的选择有关,也和当地房价有关。
1、产品设计方面
为了方便老年人生活, 充分考虑老年人生活特点,CCRC建有各式各样的适老化设施。无门槛入户门、轮椅坡道等无障碍设计,防滑园林、地毯等道路防滑设计,无处不在的高低扶手,医用电梯、残疾人进出门按钮,浴室、卧室等事故高发处安装紧急呼叫系统,具有普通住宅、养老院所不具备的便利性和安全性。配备智能救护监控系统,包括拉绳式紧急呼叫铃、随身呼叫器、无线定位器、视频监控探头等高科技设备,全方位地保障老人的人身和财产安全,并为老年人建立全面的日常健康保障体系。
2、产品定位方面
CCRC的定位是综合类养老社区, 集独立生活区、协助生活区、康复护理区及记忆支持区于一体,是将目标群体高度细分的产物。按照老年人不同的健康状况和护理需求分为自理、半自理、康复需求以及记忆照料需求老人,并针对不同护理需求提供不同的服务。在不同的身体机能下,老年人需求不同。身体健康生活自理时,老年人需要的是社交娱乐,参加多样的活动丰富自己的生活,和朋友们社交以免孤单寂寞;不能完全自理时,需要他人帮助完成有难度的事项; 腿脚摔伤或其他需要恢复身体机能时,需要借助不同的器械进行物理治疗使身体得到更好地恢复;记忆或精神方面出现问题时,需要特定的照护和药物维持病情。按照目标群体的特征和需求差异,细分目标群体并提供针对性服务。总体来说,在纵向上,CCRC模式在同一社区中有针对性地满足了老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需求; 在横向上,CCRC模式满足了老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的复合性养老需求,是综合性强的养老产品。
3、物业管理方面
在CCRC模式中, 不同的生活区域内的服务模式不同。在独立生活区,住户身体健康有完全活动力,只需要日常生活中娱乐活动的服务,也给有需要的独立生活住户提供居家护理服务。在协助照料区,针对有一定的独立能力并在日常生活中需要某种程度协助的住户,社区不仅给协助照料区的住户提供独立生活区的服务,而且因为某方面需要照顾的原因,特别提供穿衣、喂饭、用药管理和洗澡等服务,并鼓励他们参与集体进餐,也鼓励其参加社会以及娱乐活动。在康复护理区,24小时为住户提供护理服务,帮助住户恢复短期疾病或外伤,治疗长期疾病,并提供更高级别的支持和监督。康复服务的最终目的是为帮助住户获得独立能力。记忆支持,也称痴呆护理特别计划或者阿尔兹海默计划。在记忆支持区力争在安全的物理环境内最大化身体机能和生活质量,保持自我意识,保持尊严,尽可能最大化住户的独立。
CCRC社区还配有网络室、图书室、手工室各,各类活动会所、高尔夫球场、配有私人教练的健身房等。并开展健康讲座,例如如何进行适当的自我护理、营养学饮食等。社区还提供住户要求的额外家政服务、外出交通工具等,这些服务需要额外收费。
四、武汉市养老地产项目开发建议
1、加强适老化设施设计与配置
适老化设计即是根据老年群体特征和行为习惯,打造更便利的设施和环境。在规划设计时,设置各种无障碍设施,高低扶手栏杆,地面进行防滑处理,注重室内无高差,安装升降电梯,在走道、电梯厅等需要长时间步行或等待的区域设置停留、等待座椅。在卧室、卫生间等容易事故高发处设置紧急呼叫铃。配备智能化、信息化的适老化设施,充分考虑行动不便以及不能自理老人的活动半径及活动形态,将适老化理念充分的展示到功能设计的各个环节。
2、提供多元化养老产品
老年人在不同的身体心理状态下需要不同的养老产品。综合性的CCRC模式涵盖了老年人从退休到去世阶段内的所有需求, 广义上来看包含以下几种养老产品形式:仅提供娱乐社交活动的日托服务机构,针对自理老人的老年公寓,针对半自理老人的协助式公寓,功能恢复型的康复养老公寓,针对痴呆老人的特别护养公寓,涵盖了老年人从退休到去世时间段的所有需求的综合型养老社区。武汉市养老地产项目开发时,应针对不同层次、不同特征老人的各种需求,进行市场细分,为其定制养老产品。比如为生活自理的活跃型老人提供日托服务中心,在日间提供各种各样设施,组织开展各类书画课、健康讲座等社会娱乐学习活动,丰富充实生活、满足社交需求。开发痴呆等精神方面照护的养老地产项目,针对精神方面有障碍的老年群体提供专业的康复照护服务, 配备神经科医生与护理人员,保证生活质量,最大化恢复身体机能。
3、进行专业物业管理
物业管理是房地产开发的延续和完善,通过运用现代管理与服务,实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境, 是一种综合性经营服务方式。尤其是养老地产项目中,给物业产权人和使用人提供人性化的服务是不可或缺的环节,也是养老地产项目提高自身市场竞争力的重要部分。
养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合,服务是养老地产的核心。和其他地产形态相比,养老地产要求更专业的配套设施和完善的服务,要针对老年人的不同需求,从生活照料、医疗护理、精神支持三方面着手,在饮食起居、协助护理、医疗康复、社交娱乐等方面量身设置。对于老年人来说,医疗护理是基础。可与相应健康管家服务机构、三甲医院合作,引进专家、全科医生、护理人员,提供专业医疗护理服务。老年人易产生失落感、孤独感、孤立感,应开展丰富多样的社会娱乐活动,充实生活,让老年人适当做力所能及的事,使其较强的参与感并获得满足与自尊。
五、结论
