承包出租房合同书

承包出租房合同书（精选8篇）

承包出租房合同书 篇1

乙方：

甲、乙双方就租赁的房屋达成如下协议：

第一条房屋基本情况

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于 ， 间数 ，共 层，建筑面积平方米。

第二条房屋用途

该房屋用途为租赁住房。

除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。

第三条租赁期限

租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。

（提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。）

第四条租金

该房屋月租金为人民币 元（大写： ）。

租赁间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条租金支付期限与方式

乙方应于每季度末支付租金给甲方，支付方式为现金。

第六条交付房屋期限

甲方应于本合同生效之日起 日内，将该房屋交付给乙方。

第七条甲方对房屋产权的承诺

甲方保证拥有该房屋的产权，并提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第八条维修养护责任

正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙承担。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失。

租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查，合同范本《出租房合同模板》。

第九条房屋租赁期间的相关费用

在房屋租赁期间来自个人租房合同，以下费用由乙方支付：

1、水、电费；

2.、煤气费；

以下费用由甲方支付：

1.供暖费；

2.物业管理费；

第十条房屋押金

甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金。

第十一条租赁期满

1．租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；

2．租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租；

第十二条违约责任

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。

第十三条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

甲方：

乙方：

承包出租房合同书 篇2

随着科技的发展, 智能手机发挥的作用越来越大, 与传统的仅限于通讯的普通手机相比, 智能手机给人提供了越来越多的服务[1], 带来了越来越多的方便。人们不仅可以用它来娱乐, 办公, 甚至可以用它来消费, 于是, 越来越多的IT公司开始从事手机软件的开发, 为人们提供服务的同时也给自己带来好处和利益, 其中, 租房作为一种日益蓬勃发展的服务行业也加入其中, 以58 为首的各种租房App开始进入了手机App市场, 引起了人们的关注。

然而, 现有的租房网站及App仅仅只能满足用户发布自己信息, 只提供一个信息交互的平台, 例如, 房东发布自己的房源信息, 房客发布自己的求租需求, 双方分别在网上筛选自己需要的信息, 然后在线下交互, 完成租房的全部过程。本文以网页的方式开发电子合同, 并将其移植到到Android平台, 数据库采用My SQL5.5, 开发平台配置为jdk1.8.0_31, sdk以及eclipse, 在普通租房App模式基础上, 添加了网上合同模块, 包括创建合同、编辑合同、签订合同、撤回合同、删除合同、下载合同六个子模块, 可以使房东房客在确定租赁关系的同时, 在手机上完成合同签订的过程, 不仅解除了地域限制, 也节省了双方的时间和资源, 具有一定的意义和价值。

1 合同的设计

1.1 合同功能结构设计

根据合同总体功能的分析, 合同模块可以分为六个子模块, 分别为创建合同、编辑合同、签订合同、撤回合同、下载合同和删除合同。其中, 创建合同主要功能是对合同中需要填写的信息进行完善, 填写完成后提交即可;编辑合同的主要功能是对已经填好的合同信息进行修改工作, 再次提交即可生成新的合同样本来替代旧的合同样本;签订合同子模块主要包括合同的状态和签订, 由合同创建方先签订合同并发起签订, 再由另一方签订即可完成合同签订工作;撤回合同子模块用于合同发起方在签订合同后, 另一方未签订合同前将合同状态更改为未签订状态, 给用户提供完善合同的机会;下载合同的功能是给用户提供了打印合同的选择条件;删除合同的主要功能就是对已经存在的合同进行删除操作, 合同模块的整体构架如图1 所示。

在这里还有一个限制条件, 当合同处于签订状态下, 编辑合同功能将被限制约束, 按照常规逻辑, 签订好的合同不能再做更改, 因此开发中必须实现此约束条件。但当合同处于单方签订的状态下 (合同发起方) , 可以通过撤回合同将合同状态改变为未签订状态, 方便合约双方在签订之前将合同修改的更加完善, 避免重新签订合同的情况发生。

1.2 使用数据库设计

本项目使用的数据库是My SQL5.5, 针对合同部分需要创建一个合同表t_Hetong, 用来存储合同中每一项填写的信息, 其中, 表中的属性值包括列中文名、列英文名、类型、长度、备注五项信息, 包括合同编号、甲方和乙方的详细信息以及房屋的各项信息等, 具体的建表模式表1。

2 合同的功能实现

2.1 创建合同模块

该子模块主要是对页面的操作, 登录系统的用户即可点击创建合同按钮, 根据提示填写信息, 将合同填写完整。合同页面以网页[2]的形式开发, 前端采用html5、weboffice控件等技术, 每一个需要填写信息项对应一个字段, 用户填写的信息首先存储在后台数据库中, 然后通过数据库模式匹配将其与每一个字段一一对应, 无内容即为空值, 显示在合同网页上。相关实现代码如下:

此外, 用户填写完毕后提交合同, 合同以PDF文件格式保存。本文采用JAVA类库i Text[3]将生成的合同以PDF文档形式保存并显示, 实现过程为:在上述过程的基础上, 建立Document对象。Document是PDF文件所有元素的容器。

Document document = new Document () ;

通过书写器 (Writer) 对象可以将具体文档存盘成需要的格式, PDFWriter可以将文档保存为PDF文件。

PDFWriter.get Instance ( document, new File Output Stream ("my.PDF") ) ;

所有向文档添加的内容都是以对象为单位的, i Text中用文本块 (Chunk) 、短语 (Phrase) 和段落 (Paragraph) 处理文本。

每次生成的合同, 系统会给其随机分配版本号, 用于标记每一次生成的合同, 记录此时合同版本的信息。至此, 合同的创建工作即已完成。

2.2 编辑合同模块

该模块用于更改合同信息。合同创建成功后, 在未签订之前, 仍旧可以进行修改的工作, 修改次数不限, 选定创建好的合同, 点击编辑合同, 进入修改界面, 此时呈现的合同界面和创建合同的界面是一一对应的, 只是编辑合同界面上显示的是最近一次填好的信息, 用户只需要选择自己需要更改的地方点击修改即可, 而此时更改的信息将更改表中的信息, 再次经过模式匹配将数据库中的值赋给相匹配的字段, 提交之后, 系统随机分配一个新的版本号标记此时的合同, 并替换上一版的合同, 显示在用户的手机上。

2.3 签订合同模块

签订合同模块用于实现租赁双方完成在线上签订合同的功能, 针对双方最终拟定好的合同进行进一步操作, 即所谓的签订合同, 签订合同分为合同状态和签订合同双方两部分。

合同状态用于提示用户需要进行何种操作。合同状态分为“未签订”、“等待对方签订”、“已签订”三种, “未签订”是指合签约双方都未签订此合同, “等待对方签订”是指双方仅有一方签订了合同, “已签订”为签约双方都签订了合同。其中, 签约方式为输入手机验证码的方式实现。正常的签约流程为由发起方 (合同创建方) 选定要签订的合同, 点击签订合同后跳转到相应页面, 输入自己的手机号并获取验证码, 以输入自己的短信验证码方式完成签约, 提交后提示另一方签约, 另一方接到通知后回复验证码完成签订功能。

在这里, 合同的状态改变由管理端来操作, 针对合同的不同状态, 在管理端设计不同的代码来做标记, 具体可分为以下几种情况:乙方签字, 但甲方未签字, 合同状态变为 (两位数表示合同在签字状态中) , 假如发出了请求甲方签字指令, 则状态改为;甲方签字, 但乙方未签字, 合同状态变为, 假如是甲方起草的合同, 甲方发出指令, 请求乙方签字, 则状态改为;甲方和乙方都已经签字, 合同状态变为。

签订合同的双方是指创建合同方和非创建合同方, 创建合同方先行签约, 随后通知另一方签约。合同签订后即为合同生效, 此时编辑合同功能限制不得使用。

2.4 撤回合同模块

撤回合同模块主要功能是给合同的双方提供修改合同机会, 约束条件为, 当且仅当合同发起方签订合同, 而另一方未签订合同, 此时合同发起方可以撤回合同, 对合同进行编辑操作。这一项功能可以使房东和房客将合同尽可能的制定完善, 避免重新签订合同等一系列麻烦, 并为签订合同子模块到编辑合同子模块之间建立了一道桥梁。

2.5 下载合同模块

下载合同模块是针对用户下载电子合同的需求而实现的功能。用户选择相应的合同下载即可将此pdf文件保存到手机上, 并可以打印备份纸质文件。使用pdf文件格式的合同使得合同双方无法未经对方同意的情况下进行修改, 并在合同生效后也同样不具备修改能力, 使合同变得更加具有约束力和限制性。

2.6 删除合同模块

删除合同模块的功能主要是对已经存在的合同进行删除操作。作为房东, 他的房客具有不确定性, 相应的, 创建的合同也具有一定的多样性, 当合同的数目过多, 就会造成一定的困扰, 所以, 一些已经结束的合同就没有存在的必要了, 在此, 删除合同的功能需求方便房东对自己的合同进行整理, 操作也很简单, 房东只需要选定要删除的合同, 点击删除合同按钮, 就可完成删除工作。

3 小结

在互联网日益发达的今天, 人们的生活变得越来越便捷, 越来越移动化、数字化。手机是高科技发展的产物, 而作为手机主流系统的Android系统[4]也成为了大多数手机App青睐的平台, 租房软件作为众多手机App的一员, 其发挥的作用和优越性也日益凸显, 虽然现在的租房软件仅仅局限于发布信息的功能, 但是在不久的将来, 电子合同签订必将会成为一个趋势被租房软件所接受, 并在将来为租房双方提供便利, 解决他们签订合同的地域限制问题, 并节省时间和资源, 是一项十分具有意义的开发。

摘要：随着网络的发展, 越来越多的租客更加趋向于从各种租房网站上获取房源信息, 而越来越多的房东也开始在租房网站上发布自己的房源信息以方便地招揽更多的租客。然而, 现有的手机租房软件仅仅只能满足房东和房客在线上相互交流自己的信息, 而对于关键的租房合同部分, 仍旧采取传统的线下方式。本文基于JAVA语言开发了电子合同, 并成功移植到Android平台上, 从创建合同、编辑合同、签订合同、撤回合同、下载合同到删除合同可以全部在手机平台上完成, 为互联网租房市场带来了方便, 具有一定的意义和价值。

关键词：手机租房软件,电子合同,线上,Android,JAVA

参考文献

[1]张健.移动互联网时代的移动商务[J].新型工业化, 2011, 1 (6) :41-48.

[2]王庆福.网站建设中数据库技术与WEB技术的应用对比研究[J].软件, 2013, 34 (2) :86-87

[3]丁振凡, 王小明, 吴小元, 等.利用i Text包实现Java报表打印[J].微型机与应用, 2012, 31 (18) :84-86.

承包二奶合同书 篇3

出租人:董小蜜,十九岁,系某山村妹子,某校大学毕业生,简称乙方。

经甲乙双方协商,乙方愿将自己承租给甲方作二奶,为明确双方权利义务,保护当事人合法仅益,经甲乙双方协商,特定具体条款如下:

甲方义务:

一、甲方每月给乙方提供生活费一万元,并提供某市闹区豪华别墅一座,自签订合同之日起,将钥匙交付乙方使用。一年期满甲方应将该房过户到乙方名下,过户费由甲方负担。

二、甲方每月提供给乙方一万元生活费,乙方在经费欠缺时有权向甲方继续索要。日常生活中甲方要不断更新乙方的衣服、项链、金银首饰等。

三、甲乙双方都要保守秘密,不得使他人知晓两人关系,如果甲方家里老婆知道撵上门来打闹造成的乙方身心健康受损,如脸被抓破、牙被打掉,头发被抓脱落,甲方要承担赔偿责任,并要承担乙方的名誉费及精神损失费。

四、甲方如果因贪污公款或公司财产,被双规或依法逮捕,此合同失效,但不应将乙方牵边在内。

五、如遇乙方怀孕,所有条件均翻一倍。

乙方义务:

一、乙方应按时向甲方提供性与情感服务,提供时,要面带笑容,高潮时要有叫声,要有丰富的感情,不能草草完事,应付甲方,不得以任何理由拒绝为甲方服务。要不断撒娇,并且时常要给甲方打电话,发短息,老公声音叫得要甜,要时常变着花样说“我爱你”之类的话。但同时应体谅男方身体,在每次性事前应多给些抚慰动作,要按照步骤,不能越过任何一个环节,性事不能过多或过少,并不得使用“你真不行”或者以其他方式伤害男人自尊。

二、乙方不得将财产藏匿,合同存续时间,财产不得转让,期满后,可以合理处分自己的财产。

三、乙方不得红杏出墙,不准养小白脸。无聊时可看电视或上网消磨时间,但禁止乙方在网上交友,不得和网友见面,不准借口表哥或者同学之类的迷糊对方,借机搞不正当关系。

未尽事宜,由甲方双方协商解决。

该合同有效期二年,期满后,由甲乙双方协商,可以续订,甲方享有优先权。

出租汽车承包经营合同书 篇4

出租方：（以下简称甲方）承租方：（以下简称乙方）

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《山东省道路运输管理条例》、《潍坊市客运出租车辆月度检验办法》、《潍坊市出租汽车客运管理暂行办法》的有关规定，甲乙双方本着协商一致、自愿互利的原则，为明确双方的权利和义务签订本合同。

第二条 乙方到甲方承租壹辆型出租汽车（车辆牌号：，发动机号：），签订本合同后，自主运营，自负盈亏。

第三条 合同期限自年 月 日至年 月 日止。

第四条 乙方须向甲方缴纳押金后，方能签订本合同。合同期满，乙方未违反合同条款并将所承担的各项费用全部交清后，甲方将押金全部无息返还乙方。甲方留取乙方交通违章抵押金1000元，用于处理合同期内的各种违章，如无违章六个月后无息返还乙方。

第五条 自签订本合同之日起，甲方向乙方收取租金元/月，按实际天数计算。乙方按月于每月日向甲方交纳下月租金及下月费用。

第六条 乙方承担出租汽车应缴纳的出租汽车管理费、税金、养 1

路费、道安费及司乘险等各项费用；车辆的所有燃油、维修等费用；公安、交通、技术监督等部门进行的车辆年审及二级维护等费用。行车违章由乙方负责处理并缴纳罚款。

第七条 车辆维修乙方须到甲方指定地点进行，所换部件超过100元的，须经甲方同意。乙方须严格按照车辆出厂要求，按时对车辆进行维护。

第八条 合同期内，由甲方办理车辆保险（含交强险、30万第三者责任险），保险费用由甲方负担。乙方如要增加其他保险项目，甲方可协助办理，费用由乙方承担。

第二章 甲方的权利和义务

第九条 合同期内对乙方的车容车貌、车辆维护、安全行车、遵纪守法、服务质量等方面进行监督、检查，发现乙方违约及时纠正，并有权根据本合同及甲方的有关规定收取违约金，维护甲方声誉。

第十条 每月 日甲方收取乙方月租金额，及乙方应上缴的出租汽车其他各项费用，同时发放各类证件。如乙方不缴纳租金及相关费用，甲方有权不发给乙方各种营运证件及不出售各种客票，期间造成的罚款等费用均由乙方负担。

第十一条 甲方协助乙方处理交通肇事、保险索赔、服务质量纠纷（不包括因私自换人开车、私自转租造成的事故及服务质量纠纷）、所需和全部由乙方负担（如交通费、食宿费、招待费及保险公司不予负担的部分等）。

第十二条 发生的交通肇事造成的车辆损坏时，甲方按车辆损失

总额的１０%收取乙方的车辆加速折旧费。

第三章 乙方的权利和义务

第十三条 乙方必须执行《中华人民共和国交通部出租汽车客运服务规范》法律法规及甲方制订的各项规章制度。

第十四条 甲方不履行合同或违反国家法律、政策侵害乙方利益时，乙方可提出赔偿要求。

第十五条 乙方应按规定维护车辆，保持良好的技术状况和整洁的车容车貌。各种检审、拖维、漏维及因车况不良而造成的经济损失及罚款，均由乙方自负。

第十六条 乙方不得将车辆转租、转卖、转借、抵押或由未经甲方同意的人员驾驶。因乙方转租、转卖、转借、抵押或由未经甲方同意的人员驾驶而发生的交通事故，及其危害甲方利益时的一切损失，由乙方自负。

第十七条 乙方经营期间，因乙方责任发生的交通事故、车辆被盗等保险公司不予赔偿部分，由乙方负担；发生的人身意外伤害及因服务质量问题产生的经济纠纷由乙方负担。

第四章 违约责任

第十八条 合同期内，因乙方责任或违约给甲方造成经济损失又不能及时赔付时，甲方与乙方终止合同，同时扣留乙方合同押金用以补偿经济损失。

第十九条 因甲方违约给乙方造成损失时，按乙方实际损失给予赔偿。

第二十条 乙方私自将车辆转交未经甲方同意并未办理替班手续的人员驾驶，一经发现，每次收取乙方违约金200元。

第二十一条 凡发生下列情况之一者，甲方与乙方解除合同，若有第三项至第十项之一者，同时缴纳违约金5000元。

１、经甲乙双方协商同意，并不损害国家和社会公共利益时。２、由于不可抗力或国家经济政策变动，致使合同的全部义务不能履行时。

３、因乙方从事违法活动触犯刑律的。

４、因乙方服务质量问题被投诉，被新闻媒介曝光或年内违章三次，经查证属实的。

５、私自转租车辆或未经甲方同意将车辆交他人驾驶造成交通事故的。

６、不按时参加车辆年检年审的。

７、发生重大责任事故的。

８、违反管理部门及甲方有关规定，造成恶劣影响的。

９、逾期十天不缴纳租金、管理费、规税费和其他费用的。

第五章 担保责任

第二十二条 乙方承租车辆须找有经济偿还能力的个人或单位担保，（或者以所属资产做抵押）担保方自愿为乙方承担合同期内的担保责任。乙方违背合同给甲方造成的经济损失无力偿还时，一切损失由担保方无条件的全部赔付。

第六 附则

（１）甲方如需出卖车辆，提前一星期通知乙方，出卖后合同终止，退还押金。

（２）甲方可根据出租行情，可虽时提高出租租金。因增加车辆或出租行情下滑，乙方也可提出降低租金。

（３）如果乙方发生交通事故，因经济问题无能力赔偿时，甲方可请求法院对乙方的楼房或者平房进行拍卖。

第二十三条 本合同履行期间，若有国家相关政策调整或与政府规定相抵触的条款则按政府规定执行，甲、乙方双方应共同遵守。

第二十四条 本合同未尽事宜，双方协商解决，三方各执二份。第二十五条 合同纠纷由合同各方协商解决，协商不成交由开发区法院进行裁决。

甲方（签字）：

身份证号码：

联系电话：

现家庭住址：

担保方（签字）：

联系电话：

现家庭住址：

附１、乙方身份证复印件、户口本复印证件、房产证复印件； 甲方（签字）： 身份证号码： 联系电话： 现家庭住址：

２、担保方身份证复印件、户口本复印证件、房产证复印件。

承包出租车合同 篇5

甲方：

乙方：

甲乙双方在平等自愿协商一致的原则下，就甲方夏利出租车的，发动机号：、车辆识别代号：，随车行驶证营运证齐全，承包给乙方。

一、承包时间：年月日起至年月日为承包时间，承包期为一年。

二、由乙方给甲方保证金壹万元（￥：10000.00元），交车时付清保证金。

三、本车在承包期内甲方负责买保险、公司挂靠费在与其它一切费用由甲方承担。

四、承包费用按月计算，每年承包费陆万元（￥：60000.00元），每年承包费按每月月底提前付清，每月交付给甲方伍仟元（￥：5000.00）元的承包费，如每月付不了承包费甲方有权扣回此车，保证金归甲方所有。

五、在承包期内车辆行使过程中安全责任由乙方负责，一切交通事故（包括重大事故）、违章等安全责任由乙方负责。营运期间每发生的运管、交警扣车罚款等一切责任由乙方负责。

六、油料补助由甲方领取。

七、交车时不能有严重损伤，保持原车样车貌，车不能有缺少部件，手续齐全、费用正常，报费证明交给甲方，交

车时违章一切由乙方负责。

八、甲乙双方如有违约者付对方违约金壹万元（￥：10000.00元）并赔偿损失。

九、修理费用一切由乙方承担，包括大修。

十、如果乙方不按时交租费或发生交通事故后不赔偿受害方损失的，由乙方和担保人承担全部责任。

十一、一旦此车出现交通肇事，甲方概不承担一切责任后果，要是该出租车出现各种意外情况或者丢失等全部由乙方及担保人共同承担责任赔偿，并按此车当时的价值款计算赔偿给甲方，受害者也应要求乙方及乙方的担保人共同赔偿。

十二、如甲方要出售该车，可以收回车辆。

十三、本协议一式三份，甲乙双方及担保人各执一份，本协议自甲乙双方、保证人签字之日起生效，并有法律效益。

电话：甲 方：

电话：乙 方：

电话：担保人：

出租车承包合同 篇6

一、甲方将绍兴 出租车汽车有限公司浙DT 证照齐全的出租车汽车给乙方经营，租期自从 年 月 日至按政府主管部门依旧更新为止。

二、押金支付：承租时乙方支付给甲方风险、保证押金人民币大写元整，不计息。到期合同终止无重大交通事故，无重大违章行为，保证押金在20天内归还乙方。租金按年计算，每月上交，第一年 元，第二年 元，第三年 元，第四年 元，第五年 元。(到全部车辆使用天然气后租金另定)，乙方在每月不得拖延，否则以元1天计算违约金。

三、承租期内乙方不得中途退租或转租，如需要退租必须保证车辆状况良好，如车况不好，经维修后，得到甲方认可收回，一切费用由乙方承担，并且乙方需承担违约金壹万元。(退租要在特殊情况下退租)

四、乙方有义务保管好证照和车内设施，并按时年审、季审及正常维修等，费用由乙方承担。

五、在承租期内，保险费由乙方承担，保险按公司规定最高额度保足。如发生交通事故一切经济损失全部由乙方承担，车辆在保险部门保价后乙方需按价负责修理正厂材料。并加保险赔偿百分之二十给甲方。

六、乙方承租期间，因甲方车辆欲转让，及更新，乙方必须配合，不得阻挠。

七、乙方须持证上岗，服从领导管理，做到文明营运，在营运时不得发生严重违章行为，如服务资格证、IC卡扣分造成甲方车辆更新资格取消的后果的损失由乙方全部负责，赔偿当时出租车市场价值金额赔偿。

八、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，公司备查一份，签字后生效。

九、备注：

甲方： 乙方：

身份证： 身份证：

地址： 地址：

电话： 电话：

承包出租房合同书 篇7

一、出租人保证承租人平静占有和使用的义务

( 一) 合同法关于出租人义务的规定

依据我国合同法的规定 (1) , 在融资租赁期间, 出租人应当保证承租人平静占有使用租赁物, 不得随意解除合同取回租赁物, 除非出现承租人违约的情况。这是出租人的一项主要义务, 也是承租人的一项主要权利。

按此理解, 出租人不得妨碍承租人依照融资租赁合同所取得的承租权。承租人在租赁期间内, 对租赁物拥有独占使用权。尽管出租人对租赁物享有所有权, 但租赁物的占有、使用、收益的权能由承租人取得。出租人应保证承租人对租赁物的占有和使用, 不受第三人的干扰。出租人转让租赁物所有权的, 融资租赁合同对新的租赁物所有权人继续有效, 新所有权人不得解除合同, 要求取回租赁物, 即所谓“买卖不破租赁原则”。在租赁期间内, 承租人如果受到对租赁物享有合法权利的人的干扰, 出租人应承担违约责任。

然而依据破产法的规定, 出租人破产却会影响承租人占有使用租赁物的权利。这与合同法规定存在一定矛盾之处。

( 二) 合同法与破产法之间潜在矛盾

依据破产法的规定, 一旦出租人进入破产程序, 破产管理人会及时接管破产的出租人资产。破产管理人会调查出租人财产状况, 向出租人的债务人主张权利, 维护出租人财产, 要求和接受出租人的财产持有人交付财产。

具体而言, 破产管理人接管出租人财产后, 经审查发现出租人的财产持有人没有向自己交付财产的, 应当通知该财产持有人及时向自己交付财产。破产管理人可以向受理破产申请的人民法院提起确权之诉, 给付之诉或者赔偿之诉, 请求人民法院判令确定出租人对财产的权利, 出租人的财产持有人向破产管理人交付财产, 或者赔偿损失。 (2)

另外, 破产法还赋予了破产管理人解除出租人所签订合同的权利。破产管理人接管破产出租人财产后, 有权依据破产法行使解除合同权利, 并要求承租人作为出租人财产的占有人交还租赁物, 如此则会导致与合同法规定的出租人保证承租人平静占有租赁物的义务相冲突。

二、出租人破产对合同效力的影响

( 一) 破产管理人决定解除或继续履行合同的权利

根据破产法规定, 管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。值得注意的是, 该规定适用情形是双方均未履行完毕合同, (3) 原则上, 一方已履行完毕的合同并不适用该规定。 (4) 也就是说, 破产管理人只能对破产人和合同相对方均未履行完毕的合同行使解除权。

对于融资租赁合同而言, 承租人接受租赁物后开始支付租金, 直到其支付完合同约定的所有租金和应付款项, 承租人才算履行完毕合同。而对于出租人来说, 租赁物交付承租人, 承租人接受或被视为接受该租赁物, 即意味着出租人已履行完毕合同。

融资租赁交易中出租人交付租赁物的义务需要说明。融资租赁交易实际上是三方当事人签订两个合同, 即出租人和出卖人签订买卖合同, 出租人和承租人签订租赁合同。传统租赁中, 出租人负有向承租人交付租赁物的义务, 但是融资租赁交易中, 出租人的交付租赁物义务实际上转移给了出卖人, 出租人不负有交付租赁物义务, 只是负有向出卖人支付租赁物购买价款的义务。出卖人按照买卖合同约定向承租人交付标的物, 则出租人在租赁合同项下的义务履行完毕。此时, 出租人和承租人之间的融资租赁合同相当于一方已经履行完毕的合同, 只有承租人向出租人支付租金的义务还未履行。

如上所述, 标的物是否已交付承租人应是关键节点。出租人进入破产程序之时, 若租赁物还未交付承租人, 则出租人在融资租赁合同项下的义务还未履行, 同时由于租赁期还未开始起算, 承租人尚未开始给付租金, 此时融资租赁合同的双方均未履行完毕合同义务。在此情况下, 出租人的破产管理人有权决定解除或者继续履行融资租赁合同。

但若是出租人进入破产程序之时, 租赁物已经交付于承租人, 出租人对承租人的义务已经履行完毕, 该情形属于融资租赁合同一方已履行完毕合同项下义务, 则出租人的破产管理人不能依据破产法规定, 决定解除或者继续履行融资租赁合同。

( 二) 破产管理人行使权利的法律后果

如上所述, 在标的物还未交付承租人的情况下, 出租人破产管理人可以决定解除或者继续履行融资租赁合同。若破产管理人决定解除融资租赁合同, 虽然是行使的法定解除权, 但并不影响承租人要求赔偿损失的权利, 鉴于这种损失从根本上讲是由出租人的履行不能所致, 顾应作为破产债权对待。 (5)

在标的物已经交付承租人的情况下, 出租人的破产管理人并不享有法定的解除权, 但破产管理人可以根据出租人营业的需要解除合同。但此情况下解除合同, 理所当然的应视为出租人违约, 因此给承租人造成损失的, 承租人有权以合同解除所致的损失为限, 向出租人破产管理人申报债权。

另外, 无论何种情况, 当破产管理人决定解除融资租赁合同, 对于融资租赁交易中的买卖合同一般与融资租赁合同一并解除。出卖人有损失的, 也有权将损失额作为普通债权向破产管理人申报。

破产法只是笼统地规定破产管理人有权决定履行或解除合同, 并没有考虑到各类合同的特殊性。若出租人的破产管理人对于融资租赁合同单方面行使了合同解除权, 承租人的租赁权得不到保障, 可能会产生既有损公平又有损效率的后果。一方面, 融资租赁合同的解除不会有助于破产财产的增加, 另一方面, 合同一旦解除将会给承租人的生产经营造成严重影响。如此, 破产管理人的解除权成了一种“损人不利己”的权利。 (6)

三、融资租赁合同当事人之间利益的平衡

( 一) 融资租赁交易中的特殊性

启动破产程序的目的就是为了最大化破产财产的价值, 维护债权人利益。在破产程序中, 破产管理人工作目标是将债权人利益最大化。破产管理人为了增加破产财产行使合同解除权, 取回被他人占有的破产人财产理所当然。但对于融资租赁合同而言, 出租人的破产管理人若简单的照搬其他类型合同的处理方法, 并不能达到增加破产财产的效果, 更有甚者会减损出租人的破产财产。

首先, 融资租赁交易是以融物的形式融资, 出租人将租赁物出租给承租人, 实际上是向承租人融了一笔资金。融资租赁合同项下的租金, 不仅仅是租赁物使用费, 而是包含了资金占用的收益, 租金较一般租赁合同项下的租金要高许多。承租人占有使用租赁物, 按期交付租金, 对破产的出租人而言, 是清偿其债务的可靠来源。

其次, 融资租赁交易中, 租赁物一般是由承租人按照其具体需求和标准, 要求出租人向出卖人购买的。通过融资租赁取得的租赁物, 对承租人以外其他人没有太大使用价值。如此, 即使出租人的破产管理人不愿等着承租人分期支付租金, 急于将租赁物收回并归入破产财产变现, 受让人出现的可能性也不大, 或者说勉强变现的收益很难比预期的租金收入高。而且考虑到出租人是融资租赁公司, 不具有维护保养租赁物的专业技术, 一旦破产管理人取回租赁物, 也极易因保管不当, 造成租赁物价值减损。

最后, 相较于出租人的利益受损, 融资租赁合同解除给承租人带来的不利影响更为严重。承租人是根据自身的生产经营需要指定购买的租赁物, 很多情况下都是特殊定制的, 不太容易在短时间内找到替代物。若允许出租人的破产管理人解除合同, 承租人会因为生产经营关系被迫中断而遭受损失, 对其显然不公。

( 二) 立法需要考虑当事人之间利益的平衡

按上述分析, 如果依照破产法的规定, 承认出租人破产管理人无限制的合同解除权, 虽然表面上是出于维护出租人的破产财产的考虑, 但实际上不符合债权人利益, 而且承租人租赁权也得不到保障。同时, 对破产管理人来说, 继续履行合同也不是一个优选项, 毕竟融资租赁合同期限一般都较长, 破产程序不可能等到融资租赁合同期满才结束。

最好的结果就是承租人提前支付剩余全部租金取得租赁物的所有权, 这样对承租人和出租人而言利益都可以得到保障。但这只是理想状态, 承租人之所以选择以融资租赁的方式取得租赁物, 就是因为资金的不足或者是基于资金使用优化的考虑。不必一次性支付购买对价的同时, 就可以立即使用租赁物获取收益, 而且还能达到优化财务报表的效果, 这正是融资租赁核心价值所在。如果因出租人破产, 就让承租人立即拿出巨额的资金去购买租赁物, 将使承租人对租赁物的使用权一直处于不稳定的状态中, 融资租赁制度将失去其竞争力。

可以看出, 继续履行和解除合同这两种选项都不理想, 对于融资租赁合同的处理应该存在更好的选择。《美国破产法》关于待履行合同的处理方式除了承担和拒绝以外, 还有转让这一处理方式。 (7) 通过融资租赁合同的概括转让, 出租人能提前获取预期租金收益, 用于增加破产财产清偿债务, 承租人可以继续分期支付租金使用租赁物, 各方的利益都能得到保证不受影响。

我国破产法以及相关司法解释在关于融资租赁合同处理问题上还没有明确规定。合同法虽然规定了第十四章融资租赁合同的内容, 但没有规定融资租赁合同在破产程序中的效力。目前仅有之前出台的《融资租赁法 ( 草案) 》对破产管理人合同解除权作出了规定, 即“出租人破产时, 不得影响承租人在融资租赁合同项下的权利, 除本法另有规定外, 破产管理人不得解除融资租赁合同”。

因此, 建议在今后出台的融资租赁相关法律或司法解释中, 为平衡各方当事人的利益, 对出租人的破产管理人合同解除权加以明确限制, 同时引入合同概括转让的处理方式, 允许破产管理人在解除合同和继续履行之外, 有更好的选择。

注释

1

22 张小炜, 尹正友.破产管理人工作规程[M].北京:中国人民大学出版社, 2008.

33 需要注意的是, 一方已履行完毕的合同是指一方已履行完作为义务, 但其仍负有不作为义务, 比如出租人仍负有保证承租人平静占有使用的不作为义务.

44 王卫国.破产法精义[M].北京:法律出版社, 2007, 1:51.

55 韩长印.破产宣告对未履行合同的效力初探[J].法商研究, 1997 (3) .

66 兰晓为.破产法上的待履行合同研究[D].武汉大学, 2010, 5:160.

由“承包”合同引发的税收争议 篇8

关键词：企业承包 应税收入 纳税主体

一、税务稽查中发现的“承包”合同

某市税务稽查局在查处一家印染企业时碰到这样一个问题，该印染企业把所有车间或者分厂（含生产排污许可）分别承包给个人经营，双方签订了承包合同，企业每月向承包人收取固定金额的承包金，承包人的经营活动并入企业财务统一核算，由发包人向税务机关申报纳税，实际由承包人承担纳税义务。

双方在承包合同中约定，承包人自主经营印染业务，原材料的采购一般都是承包者自行采购但发票统一进企业的财务账，支付资金时承包人通过企业为其专设的银行账户划转，该银行账户资金由承包人控制；承包人取得销售收入时统一到企业财务开具发票提供给客户，客户资金划到承包人控制的银行账户里。企业统一进行财务核算处理以后，到申报期统一向税务机关申报纳税。

税务稽查时发现企业并未就其已收取的近1千万元承包金（2011年至2012年期间）进行申报纳税。企业每月收取承包金时的账户处理为：

借：银行存款——*银行A支行 400 000

贷：银行存款——*银行B支行 400 000

其中，某银行A支行为企业自己控制并收取承包金的银行账户，某银行B支行为企业为承包人专设并由承包人控制的银行账户。

检查中发现上述问题后，税务稽查干部内部产生了两种意见：

第一种意见认为承包金不是应税收入。理由如下：

1.承包人取得的收入已进企业的账务，并统一申报纳税；

2.承包人是以企业的名义对外经营，承包金只不过是企业内部资金的流转；

3.如果把承包金看成是企业取得的外部收入，那承包人以企业的名义开具的发票就都变成虚开或代开发票。

综合上述理由，持第一种观点的稽查干部认为只能将承包人看成是企业内部的一个核算单位，这样企业所得税纳税人和增值税纳税人才会统一。

第二种意见认为承包金是应税收入。理由如下：

1.根据承包合同内容来看，承包金其实是承包人使用企业的厂房、场地的租金和使用企业营业执照（因为印染企业营业执照很难审批通过，必须要有排污权并经环保局审批同意）、排污权等无形资产使用费合计，而租金收入和特许权使用费收入是企业的所得税法规定的应税收入；

2.虽然从账面来看，表现形式是企业内部的资金划拨，但实质是承包人向企业支付了承包金，企业取得了收入；

3.从经营常规做合理推断的话，承包人承包车间获取的经营收入减去发生的经营成本再减去支付的承包金应该还有一部分利润，这部分利润是承包人的真实承包收入，并且这部分收入和成本都应该体现在企业统一的财务账簿内。本案例中虽然形式上各承包人的经营都已纳入企业账簿统一核算，但通过检查发现企业账面上根本体现不出利润或应税所得，稽查人员怀疑各承包人都按照实际收入额来列支同等金额的成本费用，承包人可能通过账外隐藏收入或账面虚增支出来实现自己的真实利润，从而使企业账面形成大额亏损。

综合上述理由，持第二种观点的稽查干部认为应该将企业收取的承包金作为应税收入征税，否则会导致国家税款产生流失。

二、由“承包”合同引发的个人思考

（一）该企业的“承包”行为涉嫌违反相关法律法规。

作者认为上述案例中关键是判断企业和所谓的承包者之间是何种法律关系。首先，二者之间并未构成租赁关系，因为依据《合同法》规定，租赁双方应是各自独立的平等法律关系，分别核算各自的经营损益，分别依法纳税，本案例中双方仍以原有企业的名义对外开展生产经营，不符合租赁的法律事实。其次，二者之间也未构成内部承包关系，内部承包前提下承包人与发包人之间实际是雇用与被雇佣之间的关系，依据承包合同以发包人的名义开展生产经营活动并分别承担各自的法律责任和承包损益。作者认为本案例中真实的情况是实际经营者借用了该印染企业的工商执照、税务发票和排污资格，以该企业的名义对外开展生产经营活动，属于法律所禁止的挂靠关系。

我国《公司登记管理条例》和《企业法人登记管理条例》都规定了相似的条款，即任何企业法人、单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让或擅自复印营业执照。如出现上述违法行为，登记主管机关可以根据情况分别给予不同程度的处罚直至吊销企业营业执照。同时，对企业法人按照规定进行处罚时，应当根据违法行为的情节，追究法定代表人的行政责任、经济责任；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。其次，《环保法》也规定了类似的条款，企业不得出借经当地环保局登记许可的排污资质。因此，依据《合同法》第五十二条规定，有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效，本案例中企业与个人签订的承包合同就属于无效合同，自始至终都不受法律的支持和保护。

当然，现实生活中此种挂靠行为在各行各业大量存在，同时此类违法行为属于工商局和环保局的职权管辖范畴，税务局无权予以处罚，但挂靠合同中约定的纳税义务人如果违反了税收征管法的规定则属于无效约定。作者认为，从创造合法经营和公平纳税环境的角度出发，政府各职能部门应加强合作，从各自的职权范围加强对现实中大量存在的挂靠行为加以治理和整肃。

（二）本案例的焦点应是纳税义务人的确定而非资金的收入判定

作者认为税务稽查干部内部争议的承包金是否是应税收入并不是本案例的核心问题，核心问题应该是在本案例中到底谁是纳税义务人。

简要分析思路如下：

1.税务机关是否有权对未改变工商执照的“承包”业务确认出两个纳税义务人？结论是税务机关无权确认，纳税义务人就是对外承担法律责任的该印染企业。因此，不能将印染企业和“承包”者的损益分别计算各自纳税。

2.如纳税义务人唯一，企业所得税和增值税为同一纳税人，企业在纳税年度内取得的全部收入和成本费用均应综合计算（包括“承包”者获取的收入），包括亏损的弥补，此时所谓的“承包金”就属于企业内部资金的流转。

因此，作者认为由于“承包人”并未重新办理营业执照，仍然是以原企业名义对外开展生产经营活动，所以该印染企业是唯一的纳税义务人，依法缴纳增值税、企业所得税和其他税种，“承包金”不能作为该企业的一项应税收入单独计税。当然，由于企业现实账簿中体现出的是巨额亏损，因此在纳税义务人明确的前提下，税务稽查的重点应放在企业申报的收入总额及成本费用的真实性方面，如发现企业有隐匿收入或虚增成本费用的涉税违法行为一定要依法予以处罚，同时还应一并检查“承包”者的个人收入应纳的个人所得税涉税违法问题。

（三）挂靠行为导致企业潜在法律风险增大

作者认为此类挂靠行为的大量存在有很多主客观原因，此处不一一展开讨论，但一个客观事实是企业的股东或合法经营者们缺乏法律常识或法律意识淡漠。表面上看，通过允许他人挂靠企业获得了稳定的挂靠费或管理费收入，但实际上却放大了企业未来的法律风险.因为“承包者”们是在以该企业的名义对外经营，出现一切问题都将由企业承担法律后果，例如侵吞企业资产卷款逃逸或出现严重生产事故或产品质量事故后逃逸，更有可能出现虚开企业增值税专用发票等涉嫌触犯刑法的严重法律问题等等，企业的这些潜在损失又岂是一点点的挂靠费收入所能弥补的。