合作开发合同（共8篇）
1、当事人之间权利义务的关系不同
合作开发合同，当事人之间的权利义务是平行的，即当事人都承担类似的义务，又都有权请求和监督另一方履行相应的义务。
委托开发合同，当事人之间的权利义务是相对的，这与一般的双务合同相同，即委托人的主要义务也就是研究开发人的主要权利;研究开发人的主要义务即委托人所享有的权利。
2、当事人进行研究开发工作的方式不同
合作开发合同的当事人共同参加研究开发工作，具体表现为，合作各方可以共同进行全部的研究开发工作，也可以按合同的约定进行分工，分别承担不同阶段或不同部分的研究开发工作。
委托开发合同，则是一方进行物质投资和经费投入，另一方从事研究开发。
与此相联系，二者的合同主体也不同。合作开发合同，当事人各方大多为专门从事研究开发工作的科研单位，而委托开发合同，则一般是科研单位与企业之间的合作。
3、合同当事人签约目的不同
合作开发合同，当事人之间的权利义务关系是共同的，各方的.目的是一致的，通过研究开发取得的成果是共有的，可以是共同共有，也可以是按份共有。
委托开发合同，委托人提供投资供另一方研究开发，其目的是为获得研究开发成果，用于其生产领域，获取经济效益;研究开发人从事研究开发工作的目的是为了获取报酬。委托开发合同的成果所有权依合同的约定在当事人之间进行不同程度的分享。
4、合同当事人分担风险的原则不同
合作开发合同，研究开发过程中出现的风险通常由各方当事人共同承担;委托开发合同，其开发风险则一般由委托人承担，也可依合同约定由双方分担。
合作开发合同范本
甲方： 法定代表人：
乙方： 法定代表人：
根据《中华人民共和国技术合同法》的有关规定，经双方当事人协商一致，签订本合同。
一、项目名称： (注：本参考格式适用于新技术、新产品、新材料、新工艺及其系统的研究开发活动。)
二、本技术开发项目在国内外的现状，水平及发展趋势：
三、本研究开发成果应达到的技术经济指标：
四、投资总额：其中甲方投资 乙方投资 在总投资额中：甲方占X%;乙方占X%。
(注：所谓投资，不仅包括以货币、设备、场地进行的物质投资，还可以包括以专利技术、非专利技术进行的技术投资，采取货币以外的形式进行投资的，应当折算成相应的金额，明确当事人在投资中所占的比例。)
五、双方的具体分工：
1.甲方负责： 2.乙方负责：
(注：当事人各方应当按照合同约定的内容、以自己的技术力量参加研究开发工作，共同制定研究开发计划，共同解决研究开发中发生问题，或按照分工分别承担设计、工艺、试验、试制等不同阶段或者不同部分的研究开发工作，并与其他当事人协作配合，直至完成研究开发项目。任何一方当事人，对合同约定或全体当事人决定必须履行的义务，都必须认真履行。)
六、双方的违约责任：
1.任何一方不按照合同约定进行投资，造成研究开发工作停滞、延误或失败的，违约方应向另一方支付数额为项目总额X%的违约金;
2.任何一方不按照合同约定的分工参与研究开发工作或不按照合同约定与其他各方完成配合任务的，违约方应向另一方支付数额为项目投资总额X%的违约金。
七、成果归属与分享：
在履行本合同中完成的研究开发成果的专利权归双方共有：
注1：当事人各方可以根据具体情况约定权利和义务：
1.一方转让其共有专利权的，另一方或者其他各方可以优先受让其共有的专利申请权：
2. 合作开发各方中一方声明放弃其共有的专利申请权的，可由另一方单独申请，或者由其他各方共同申请。
3. 发明创造被授予专利权以后，放弃专利申请权的一方可以免费取得该项专利的普通实施许可，该许可不得撤销。
4. 一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请专利。
注2：合同开发所完成的非专利技术成果的使用权、转让权以及利益分配办法，由当事人在合同中约定。合同没有约定的，视当事人均有使用或转让的权利。除另有约定外，一方当事人使用和转让该成果所收获得的收益，另一方或其余各方无权请求分享。
注3：在实践中，合作开发合同当事人以合同约定成果分享的情况主要有以下几种：
(1)约定研究开发成果的专利申请权不为各方共同，而归一方当事人所有。但享有专利申请权的一方当事人可按约定将由此取得的经济利益向其它当事人作适当补偿。
(2)约定向合同外第三人转让研究开发成果时，应经合作开发各方当事人协商一致，由此所取得的经济利益由各方分享。
(3)在特殊情况下，当事人各方还可以在合同中约定对技术成果权的分享份额以及各自享有的专利申请权。如对在技术开发的各主要阶段(实验室开发阶段、生产工艺开发阶段)产生的研究开发成果(或阶段性成果)约定各自独立享有的权利。
(4)约定由当事人一方享有对合作开发成果的独占使用权或转让权，但取得这一权利的当事人应向其它各方当事人支付约定的价金。
八、合作开发合同的风险承担原则
在履行本合作开发合同的过程中，因出现无法克服的技术困难，导致研究开发失败或部分失败的，其风险责任由当事人按如下比例合理分担：甲方负担X%;乙方负担X%。
九、合同争议的解决办法：
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下列第1种方式解决：
1.提交xxx仲裁委员会仲裁;
2.依法向当地人民法院起诉。
十、有关名词和术语的解释：
本合同自双方当事人签字盖章之日起生效。
甲方法定代表(或授权代表)签名 盖章 签字时间 签字地点 开户银行 帐号
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一、房地产合作开发概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《房地产法》) 第2条第3款规定, 房地产开发是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该规定至少明确了以下三个问题:首先, 房地产开发只能在国有土地上进行, 这就排除了在集体土地上进行房地产开发的可能性, 尽管有些学者有不同意见, 但笔者以为, 在我国现行的国有集体二元土地制度之下, 不宜将集体土地纳入房地产开发视野之中。其次, 房地产开发须以取得国有土地使用权为前提, 这就廓清了房地产开发与建筑工程承包之间的差异, 后者不以取得国有土地使用权为前提。最后, 开发是指进行基础设施、房屋建设的行为。在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《解释》) 出台之前, 人们对开发行为是否仅限于商业行为有分歧, 学者一般也将房地产开发分为以经营为目的和以自用为目的的房地产开发两类, 而根据《解释》第14条的规定, 房地产开发行为仅限于商业性质的开发, 不包括以自用为目的的开发, 在《解释》出台过程中, 多数意见也认为, 非经营性的合作开发行为不是房地产开发行为, 而只是一般的合建、联建房屋行为。
房地产的合作开发作为房地产开发之一类, 自然亦应遵循《房地产法》之规定。关于房地产的合作开发, 在《解释》出台之前, 学者们对其内涵外延各有不同认识, 司法实务中其称谓与内容也千差万别, 在《解释》出台之后, 该概念就成了一个专门法律术语, 具有特定的内涵外延。《房地产法》第27条明确规定:“依法取得的土地使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、合作开发经营房地产。”此乃房地产合作开发的基本法律依据, 但是其在以下三个问题的规范上是模糊不清的:其一, 何谓房地产合作开发;其二, 合作开发与合资开发有何区别;其三, 开发与经营是一种行为还是两种行为。对于这些模糊, 《解释》第14条进行了一定的澄清, 结合该条以及《房地产法》第2条的规定可知, 所谓房地产合作开发, 是指双方或多方当事人以出让土地使用权为前提, 共同投资、共享利润、共担风险合作进行经营性的基础设施和房屋建设的行为。由该定义可知, 房地产合作开发的构成要件有三:
1. 房地产合作开发的主体是双方或多方当事人。合作开发本
身即意味着主体的多元性, 以此区别于房地产的单方开发, 因此, 当事人共同投资组建独立法人进行房地产开发就不属于房地产合作开发, 而是单方开发, 法人而非法人投资者是房地产开发的主体。《房地产法》和《解释》对此问题虽未明言, 但应做如此理解, 以体现和贯彻民事主体法律地位的独立性。
2. 房地产合作开发以共同投资、共享利润、共担风险为构成
要件。在起草《解释》的过程中, 参与起草的法学理论界和实务界人士多数认为, 房地产合作开发须以共同投资、共享利润、共担风险 (所谓的“三共”) 为构成要件, 少数意见认为其仅以共同投资为构成要件。而正式颁行的《解释》对房地产合作开发的“三共”要件已经作出了明确的规定。另一方面, 由房地产合作开发的“三共”要件可知, 《房地产法》没有明确区分的合资开发与合作开发在《解释》中已经得到廓清, 即合作开发以资本联合为构成要件, 但由房地产合作开发的主体多元性所决定, 合作开发的资本联合形式不包括成立独立于投资者的法人以进行房地产开发的情形, 此乃法人人格独立原则之必然要求。
3. 在房地产合作开发的共同投资中, 必须以出让土地使用权
为其组成部分。尽管从文义上看, 《解释》第14条似乎并未将出让土地使用权作为房地产合作开发必备投资内容, 但结合《房地产法》第2条的规定可知, 房地产合作开发必须以取得出让土地使用权为条件, 亦即至少须一方当事人以出让土地使用权作为出资才能进行房地产合作开发, 至于其他的投资则可以是资金等财产或财产权利。根据《房地产法》第2条的规定, 如果当事人对其所开发之房地产所占用之土地不享有国有土地使用权, 就不可能是构成房地产开发, 当然也就不可能构成房地产合作开发了。
值得注意的是, 关于合作开发与合作经营是一种行为还是两种行为的问题, 由于《解释》只规定了房地产合作开发的问题, 所以应认为《解释》是将房地产合作经营包容在房地产合作开发的范围之内, 而这也符合房地产开发的商业性质以及社会一般的观念。
二、房地产合作开发合同法律性质之争
《解释》第14条对房地产合作开发合同的概念进行了权威的界定, 即所谓合作开发房地产合同, 是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资, 共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从该条中并不能清晰地看出房地产合作开发合同的法律性质, 该问题在法学界争论也很大, 见解各异, 究其原因, 是因为现实生活中房地产合作开发的形态各异, 因此, 在研究房地产合作开发合同的法律性质之前, 首先有必要明确房地产合作开发的不同形态。
一般来说, 我国现实社会生活中主要存在着以下六种房地产合作开发形态:
1. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术
等, 以双方的名义进行房地产开发, 在工程进行了一定阶段后, 即可各自以自己的名义对预分得的房地产进行预售, 或者在开发完成后各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。
2. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,
以土地使用权人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。
3. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,
以他方当事人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。
4. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,
组建非法人组织 (如合伙企业) 开发房地产, 开发完成后, 双方当事人取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。
5. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,
以其中一方的名义开发房地产, 开发完成并出售后, 当事人依约分配售房价款。
6. 双方或多方均提供部分出让土地使用权, 其中一方或双方
又再提供资金、劳务或技术等, 以双方或其中一方的名义进行开发, 在工程进行一定阶段后, 即对房地产进行预分配进而进行预售, 或者在完成开发后, 双方当事人依约进行实物或资金分配。
正是由于房地产合作开发的形态复杂多样, 所以学者对房地产合作开发合同的性质众说纷纭, 归纳起来, 大致有以下几种观点:其一, 承揽合同。该观点将土地使用权人分得的部分房屋视为合作开发房地产的他方当事人承揽的定作物, 而将他方当事人取得的部分土地使用权看作土地使用权人支付的报酬。其二, 互易合同。该观点将房地产合作开发合同视为部分土地使用权与部分房屋所有权的交换。其三, 合伙合同。该观点认为当事人缔结合伙合同, 以土地使用权、资金、劳务和技术等作为出资, 成立合伙, 共同建造房屋, 并分享合伙之收益。其四, 买卖合同与承揽合同并存的混合合同。该观点认为他方当事人为土地使用权人完成一定工作, 土地使用权人以转让他方当事人取得的部分房屋所占用的土地之使用权作为报酬, 而他方当事人又以此项报酬抵充受让其房屋所占用土地之使用权的款项。其五, 附合合同。该观点认为有的国家规定房屋是土地的构成部分, 与土地一起共同构成不动产, 房屋不能单独成为不动产, 所以他方当事人以自己的资金、材料在他人享有土地使用权的土地上建房, 是动产附合于不动产, 因而土地使用权人原始取得房屋的所有权。
关于房地产合作开发合同性质的上述六种观点, 似乎都是可以自圆其说的。在房地产合作开发的前五种形态中, 如果说附合合同的观点在我国并不正确, 因为在我国房屋本身就是不动产, 那么承揽合同、互易合同、合伙合同、混合合同的观点却是可以成立的。而第六种房地产合作开发形态, 则仅有合伙合同说可以作妥当解释。同一合同竟然可以做多种性质完全不同的解释, 而这些解释看起来似乎都各有其妥当性, 显然, 这些解释的正确性和合理性是值得怀疑的, 同时值得引起重视的是, 在分析法律现象时应多做事实的分析, 而不应轻易地进行拟制的分析。另一方面, 如果将同一合同多种解释这种现象作为合同竞合来处理, 则如此之多的竞合肯定会严重损害法律的稳定性和确定性, 因此, 有必要另辟蹊径考察房地产合作开发合同的法律性质。
三、作为合伙合同的房地产合作开发合同
基于前文对房地产合作开发概念的界定, 笔者以为合作开发房地产合同在性质上乃是一种合伙合同。其理由主要有以下几方面:
1. 理论上, 将合作开发房地产合同定性为合伙合同是妥当的。
《合伙企业法》、《民法通则》都明确规定, 合伙合同以共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险为本质特征, 而理论界和实务界传统上一般也认为, 合作行为亦以合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险为特征, 因此作为合作行为之一种的合作开发房地产自然亦应属于合伙合同。
2.《解释》第14条实际上已经将合作开发房地产合同定性为
合伙合同。虽然《解释》第14条明确规定合作开发房地产仅以共同投资、共享利润、共担风险为特征, 不以共同经营为条件, 但是这并不损害合作开发房地产合同作为合伙合同的性质。因为《合伙企业法》、《民法通则》的规定以及传统观点认为合伙应以合伙经营为条件, 是一种错误认识。首先, 在理论上, 合伙人共同经营合伙事业并非是所有合伙的必备要件, 如在隐名合伙, 隐名合伙人即不参加合伙经营, 即使在普通合伙中, 合伙人亦可放弃其对合伙事业经营的权利;其次, 在实践中, 许多合伙的经营并非是由全体合伙人共同进行的, 甚至在有的合伙中部分或全体合伙人并不参与合伙经营, 而由其他合伙人甚至第三人进行经营;最后, 从比较法的角度看, 主要大陆法系国家如德国、日本以及我国台湾地区等国家或地区的民法典都未将合伙经营作为判断合伙成立与否的标准, 而一般是将合伙界定为二人以上互约出资以经营共同事业之契约, 此“经营共同事业”并非共同经营!可见, 合伙经营尽管通常是多数合伙组织的特征之一, 但是并不是所有的合伙组织都具有该特征, 缺乏该特征并不能说明其非合伙组织。《解释》之所以未将“共同经营”作为房地产合作开发成立之条件, 乃是因为在起草《解释》过程中, 我国法学理论界和实务界人士多数认为共同经营在目前的合作行为中已无足轻重, 实际中许多合作方不参与经营的, 而由其他合作方独立经营, 且这也符合合同自由原则, 故认为不应再将共同经营作为认定合作的条件。可见, 《解释》不仅间接地将合作开发房地产合同的性质界定为合伙合同, 而且也纠正了对合伙特征的不妥当的传统认识。
3. 合作开发房地产合同是当事人联合起来、经营共同事业而
缔结的合伙合同。在现代私法中, 自然人的联合方式是多种多样的, 单就财产关系而言, 自然人的联合主要通过两种方式实现:一是通过合伙合同实现联合, 二是通过组建法人团体、非法人团体实现联合。在房地产合作开发中, 各方当事人为了获取资源和财富, 相互合作进行房地产开发, 将其开发的房地产出售后分配利润或直接分配房地产, 这都是当事人联合起来以取得资源和财富的体现, 而组建法人进行房地产开发, 其已非房地产合作开发已如前述, 房地产的合作开发仅限于组建非法人团体或者缔结非组织型的合伙, 而此两者都必须首先缔结合伙合同, 因此合作开发房地产合同自应是合伙合同。当事人之所以只有通过缔结合伙合同才能实现其联合, 其根本原因在于合伙的目的乃是经营共同目的事业, 学界通说认为合伙须建立在经营共同目的事业之基础上, 此亦为大陆法系各国法律均明确规定。[8]而承揽合同、互易合同、混合合同、附合合同等均无经营共同事业之目的, 仅是当事人间直接的利益交换, 并不涉及当事人与第三人的利益交换问题, 而合伙合同的当事人之间虽然也存在着一定的利益交换, 但就主要方面而言, 是合伙人以合伙为媒介与第三人进行利益交换, 各合伙人之间具有经营共同事业之目的, 因此, 主张房地产合作开发合同的性质是承揽合同、互易合同、混合合同或附合合同的观点是不正确的。
4. 就实践层面考察可知, 现实社会生活中的房地产合作开发,
就是双方或多方当事人为了从中获取资源和财富而经营的共同事业。在前述六种房地产合作开发的形态中, 一方或双方或多方以出让土地使用权为投资, 他方则以资金、劳务或技术为投资, 共同设立合伙以开发房地产, 从中获取利益, 只不过投资方式、分配方式、组织方式不同罢了。关于投资方式, 既有一方当事人又有双方或多方当事人以其出让土地使用权为投资的, 既有仅以出让土地使用权作为出资又有以出让土地使用权和资金、劳务或技术等作为出资的。关于分配方式, 既有实物分配又有资金分配。关于组织方式, 既有普通合伙又有合伙企业, 前者如仅仅为开发一个楼盘而缔结合伙合同, 利益分配完毕后合伙即消灭, 后者如依据《合伙企业法》而成立的房地产开发合伙企业。理论上将前者称为行为性合伙而后者称为组织性合伙, 所谓行为性合伙是指其仅具有临时性共同事业、具有较强契约性的合伙, 通常是当事人仅就特定事项结成合伙, 事毕合伙即消灭, 德国法上称其为偶然合伙 (Gelegenheitsgesellschaft) 。所谓组织性合伙是指具有继续性共同事业、具有较强团体性的合伙组织, 我国《合伙企业法》中的合伙企业就是典型的组织性合伙, 其具有相对独立的民事主体地位。在我国房地产合作开发中, 行为性合伙较多而组织性合伙较少。
从以上分析可知, 合作开发房地产合同实际上就是合伙合同之一种, 理论界与实务界对房地产合作开发合同的性质及其法律适用认识不清, 很大程度上与我国民法学界引进联营概念一样, 是将生活中的不成熟的、未进行适当抽象的概念直接纳入法律规范领域的结果, 这是我国私法立法以及学术研究不成熟的表现, 在我国当前正在进行物权法乃至民法典起草的过程中, 该类问题应该得到更好的澄清和梳理。
四、合作住宅问题
在我国现实生活中还存在着一类特殊的合作建房方式, 即合作住宅的建造, 根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》第3条的规定, 所谓住宅合作社是指经市 (县) 人民政府房地产行政主管部门批准, 由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加, 不以盈利为目的公益性的具有法人资格的合作经济组织。而住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅被称为合作住宅。合作住宅具有以下几方面特点:
1. 合作住宅的建造主体是作为法人的住宅合作社, 城镇职工、居民可自愿加入住宅合作社。
2. 建造合作住宅的资金来源主要有社员交纳的资金、银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入的资金。
3. 合作住宅的建造受到政府全程监督指导, 从住宅合作社的
兴办、合并、分立、终止到合作住宅的建设管理等都受到政府的监控。
4. 合作住宅可由住宅合作社、社员个人单独拥有所有权, 或者由住宅合作社与社员个人共同所有。
5. 合作住宅不得向社会出租、出售, 社员家庭不需要该住宅
时, 须将其退给本住宅合作社, 后者以重置价结合成新计算房价, 按原建房时个人出资份额向社员个人退款。
6. 合作住宅所占用之土地是划拨土地。
由合作住宅的上述几方面特点可知, 合作住宅建设虽然具有社员合作的因素, 但其与前文所述房地产合作开发, 是性质完全不同的两个事物, 其差异至少体现在以下几方面:第一, 与房地产合作开发不同, 合作住宅的建造行为不属于商业性的房地产开发, 因此, 合作住宅不得向社会出租、出售, 而合作开发之房地产得在市场自由流通;第二, 房地产合作开发的主体可以是任何民事主体, 而合作住宅的建造主体是作为法人的合作住宅社, 而该合作住宅社也仅有城市职工、居民才有资格加入;第三, 房地产合作开发的资金来源于当事人的投资, 而合作住宅建造的资金来源渠道众多;第四, 较之于合作住宅的建造, 房地产合作开发所受政府监控的程度较低、所受政府优惠亦较少;第五, 与合作住宅的所有权归属方式不同, 房地产合作开发因其开发模式多样, 其房地产所有权归属方式亦较复杂;第六, 合作住宅所占用之土地是划拨土地, 而合作开发之房地产所占用之土地是出让土地。
参考文献
[1]耀振华:房地产的共同开发和委托开发探析[J].政法论坛, 1997 (2)
[2]韩延斌:《国有土地使用权出让、转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》修改意见综述[J].人民法院报, 2004年6月29日
[3]杨与龄:房屋之买卖、委建、合建或承揽[M].正中书局, 1981.413～415
[4]参见《德国民法典》第705条、《日本民法典》第667条、我国台湾地区民法典第667条
2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。
二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响
2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在起诉前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。
三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响
2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？
对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提起诉讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提起诉讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提起诉讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。
第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提起诉讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提起诉讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提起诉讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提起诉讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。
一、合作开发房地产合同的概念及特征
1.合作开发房地产合同的概念及特征
要确定当事人之间订立的名为合作开发房地产合同是否名实相符，首先就要对什么是合作开发房地产合同的概念作出界定，进而分析合作开发房地产合同的特征，从而来判定那些合同属于合作开发房地产合同，那些合同应该转性合同，并应按照转性后的合同关系来处理。
《司法解释》第十四条对合作开发房地产合同作出明确界定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。需要注意的是《司法解释》不再把共同经营作为合作开发房地产合同的必要条件。我们认为，实践中对于名为合作开发房地产合同的上述四项特征中争议较多也最难以把握的是特征一（当事人以土地使用权、资金等作为共同出资）和特征三（当事人共担风险）。下文将对上述特征一、三作进一步分析。为了叙述的简便，本文仅讨论合作方为两方的情形，三方或更多方的合作开发与合作方为两方的情形并无本质差异。
2.关于特征一：当事人以土地使用权、资金等作为共同出资
上述特征一般包括以下几种情形：
（1）当事人一方以土地使用权作为唯一出资，另一方则以资金作为唯一出资；
（2）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为唯一出资；
（3）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以部分土地使用权作为唯一出资；
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。
（5）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。
其中以第（1）、（2）种情形最为常见，第（3）、（4）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（5）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
3.关于特征三：当事人双方共担风险
本文认为，上述特征应理解为：当事人对于合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果应当共同分担。这里，共担的风险应主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。除非非过错方同意分担，否则后者应由过错方承担。
何谓共同分担风险？
首先，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，应该注意，不能仅仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
其次，这里所说的风险是经营风险，不属于其它风险。例如案例一，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行开发房地产，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同中甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上不承担经营风险，只收取固定利益。因为，第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，本文认为，案例一的合同应该按照名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同来处理。
再次，共同分担风险应理解为风险的分担比例应当与各方当事人就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。否则应视为非实质性的共担风险。比如案例二，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。再比如案例三，合同约定，合作开发项目完成的，甲作为提供土地使用权的一方取得建成房屋的一半，合作开发项目最终不能完成的，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为甲对合作开发项目最终不能完成的风险承担。在上述案例二中，由于土地本身一般不易灭失，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，其承担的风险几乎为零，或者仅仅丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，乙将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。而在上述案例三中，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，不仅其承担的风险为零，而且可以继续获得约定的利益，只是该利益比项目成功时有所减少。可以说，案例二中甲最大的合作开发风险是无利可图，但不会亏本，即不赚不赔；而案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔。因此显而易见，该两案中甲分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比已经严重失衡。有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。本文认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《司法解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条关于转性合同的规定留下巨大的空间。比如，当事人可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担1%。
二、合作开发房地产过程中四种转性合同
1.《司法解释》确定转性合同的法理基础
《司法解释》分别在第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规定了四种转性合同。《司法解释》作出这四条解释的法理基础均为意思表示理论，即通过揭示合作开发房地产当事人之间的真实意思表示来判定当事人之间所订立的合同的法律性质，而不以当事人之间所订立的合同的名称或外部表现形式来判断合同的法律性质。
2.四种转性合同认定的判断标准
（1）名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”从该条规定可以得出名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的本质特征是，提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险，只收取固定收益。此时，提供土地使用权的一方所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系在权利义务的本质上并无二致。也就是说，提供土地使用权的一方当事人所收取的固定利益，可以看作是其转让土地使用权的所获得的对价，合同相对方通过支付“固定利益”（土地使用权）的对价而获得了土地使用权。投入土地使用权的一方作为土地使用权的转让方，支付固定利益的一方作为土地使用权的受让方。此时，当事人之间的约定名为合作开发房地产而实为土地使用权的转让。因此，此类合同的认定的判断标准是，提供土地使用权的一方当事人是否承担合作开发房地产的经营风险，如果提供土地使用权的一方当事人承担合作开发房地产的经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供土地使用权的一方当事人不承担合作开发房地产的经营风险，而只是约定收取固定利益，那么这类合同就属于名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同。
②认定中应该注意的问题
实践中，如果由于当事人签订合同时的不够严谨，在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？本文认为，这种情况下不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
如果在这种情况下，相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务，那么合作风险实际上还是并未“共同承担”。
第二，固定利益的含义。《司法解释》第二十四条是指的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：A.是可以确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。例如，土地价款的35％，总投资的25％这样的约定。B.可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是以租赁或其他方式使用房屋。
本文进一步认为，《司法解释》第二十四条中的“固定利益”一词不够确切。在上文列举的案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔，但严格说来，甲的利益不是固定的，项目开发的成败将影响甲获得的利益大小。按照现行《司法解释》第二十四条中的“固定利益”要求，案例三中的合同将不能认定转性为土地使用权转让合同。而事实上这类合同的本质仍然是提供土地使用权一方不承担经营风险的土地使用权转让合同，只不过对土地使用权转让的对价按照不同的项目开发结果做了分别约定。因此，本文认为，如将《司法解释》第二十四条中的“固定利益”改为“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能转性认定的漏洞，因为在案例三中，甲的“保底利益”是约定的项目失败情形下的利益。
（2）名为合作开发房地产而实为房屋买卖的合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，则表明当事人的真实意思在于以所“投入”的资金作为获取固定数量房屋的对价。也就是说，提供资金的一方，通过投入资金获取了固定数量的房屋，合同的相对方通过出卖固定数量的房屋获取了一定的资金，这符合房屋买卖合同的特征。投入资金的一方成为房屋买卖合同的买受人，合同相对方成为房屋的出卖人。此时，当事人的约定的名为合作开发房地产实为房屋买卖。因此，此类合同认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供资金的当事人不承担经营风险，只获取固定数量的房屋，那么这类合同属于名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。
②认定中应该注意的问题
分配固定数量的房屋的理解。首先，《司法解释》第二十五条所指的分配固定数量的房屋，是指提供资金一方当事人获取固定数量房屋的所有权，而不是使用权。其次，固定数量的房屋，应该和本文在前面对“固定利益”所作分析一样，该固定数量房屋的数量应该是可以确定的，并且经确定后不变的。例如合同中约定，提供资金的一方分配5000m2的房屋，该约定就是确定的，不论房屋是否能实际建成，合同约定的固定数量房屋都是确定的，并且是不变的。至于，该房屋最终能否建成或者提供资金的一方能否实际分到5000m2的房屋则属于合同履行的范畴。
（3）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。”如果合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额的货币，则表明提供资金的一方通过投入资金，获取了固定数额货币的回报，相当于提供资金的一方通过出借资金获取了利益，合同相对方通过借款进行了房地产开发，双方的真实意思在于融资进行开发建设。这完全符合借款合同的特征，提供资金的一方于贷款人，合同相对方于借款人。此时，当事人的约定名为合作开发房地产实为借款。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同属于合作开发房地产合同，如果提供资金的当事人不承担经营风险，那么这类合同属于名为合作开发房地产实为借款合同。
②认定中应该注意的问题
收取固定数额货币的理解。我们在判定合同中是否约定了提供资金的一方当事人收取固定数额的货币时，应该注意这里的固定数额货币不等同于“固定利润”。这是因为利润的获取要取决于房地产开发的结果，在房地产开发完成之前利润是不确定的，因此，从这个意义上说，不存在“固定利润”。例如在合同中约定，提供资金的一方，在合作建房完成后提供资金一方获取合作建房利润的50％，这样的约定就不应该视为约定了提供资金的一方获取固定数额的货币。
（4）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”在这类合同中，提供资金的当事人不论合作的结果如何，提供资金的一方当事人都将使用（租用）一定数量的房屋。双方当
事人的真实意思在于提供资金的一方以提供的资金作为使用约定面积房屋的对价，相当于提供资金的一方支付租金，合同相对方提供约定面积的房屋给提供资金的一方当事人使用。提供资金的一方当事人为承租方，合同相对方为出租人。此时当事人的约定名为合作开发房地产实为房屋租赁。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的一方当事人是否不承担经营风险，如果提供资金的一方当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同，如果提供资金的一方当事人不承担经营风险并只以租赁或其它方式使用房屋，那么这类合同就属于名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。
②认定中应该注意的问题
如何理解以其他形式使用房屋。因为这类合同和我们通常意义上的租赁合同存在一定的区别，所以在合同的条款表述上往往不同于一般的房屋租赁合同，通常会约定，提供资金的一方在房屋建成后在一定期限内通过支付一定租金的方式或者免费使用约定面积的房屋。《司法解释》所称的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，无论这类合同中是否有明确约定提供资金的一方以支付租金的方式使用建成后约定面积的房屋，只要约定的实质内容表明提供资金的一方当事人不承担经营风险，并只以租赁或其它方式使用房屋，都应该把这类合同认定为名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。
三、合作开发房地产过程中几种特殊的情况的处理
第一种情况，甲方提供土地使用权和资金，乙方仅提供资金，约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
A.固定利益为固定数额的货币。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十六的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个是借款合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让方又是借款合同中的贷款方，甲方转让土地使用权和出借资金的对价均为所约定获取的固定数额的货币。此时应该分别按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
B.固定利益为固定数量的房屋。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十五条的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个是房屋买卖合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让方又是房屋买卖合同中的买受人，甲方转让土地使用权和支付货币的对价均为所约定获取的固定数量的房屋。此时应该分别按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
C.固定利益为固定数额的货币和固定数量的房屋。在此种情况下，还可以再分两种情况来讨论：a.约定甲获取的固定利益中固定数额的货币量很少，和约定取得的固定数量房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数量房屋中部分房屋，那么甲提供资金的对价就是固定数量房屋中部分房屋和货币，那么此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让、借款合同、房屋买卖合同三个合同关系。也可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额的货币或固定数额的货币和固定数量的房屋中的部分房屋，那么甲提供资金的对价就是固定数量的房屋，此时甲、乙之间存在土地使用权转让合同和房屋买卖合同。在这种情况下应该按照尽量简化当事人之间的法律关系的原则的后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。b.约定甲获取的固定利益中固定数量房屋量很少，和约定取得的固定数额的货币的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额货币中的部分货币，那么甲提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币和固定数量的房屋，那么此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让、借款合同、房屋买卖合同三个合同关系。也可以把甲提供的土地使用权的对价视为固定数量的房屋或固定数量的房屋和固定数额货币中的部分货币，那么乙提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币，那么甲、乙之间存在土地使用权转让合同和借款合同。同理，在这种情况下也应该按照后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
D.固定利益为以租赁或其他方式使用房屋。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十七条的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个房屋租赁合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让人又是房屋租赁合同中的承租人。此时应该分别按照土地使用权转让合同和房屋租赁合同来处理甲、乙之间的权益义务关系。
E.固定利益为固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋。在此种情况下，也应该再分两种情况来讨论：a.约定甲获取的固定利益中固定数额的货币量很少，和约定以租赁或其他方式使用房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为以租赁或其他方式使用房屋的价值中部分价值，那么甲提供资金的对价就是固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋，此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让合同、借款合同和房屋租赁合同。也可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额的货币或固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋价值中的部分价值，那么甲提供资金的对价就是以租赁或其他方式使用房屋价值中的部分价值，此时甲、乙之间存在土地使用权合同和房屋租赁合同。在这种情况下应该按照尽量简化当事人之间的法律关系的原则来处理，既按照后一种思路来处理。应该按照土地使用权转让和房屋租赁合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。b.约定甲获取的以租赁或其他方式使用房屋的价值很小，和约定取得的固定数额的货币的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为约定取得固定数额货币中的部分货币，那么甲提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币和以租赁或其他方式使用房屋，此时甲、乙之间存在土地使用权转让合同、借款合同和房屋租赁合同三个合同关系。也可以把甲提供土地使用权的对价视为以租赁或其他方式使用房屋或者是以租赁或其他方式使用房屋和固定数额货币中的部分货币，那么甲方提供资金的对价就是固定货币中的部分货币，此时，甲、乙之间存在土地使用权转让合同和借款合同。同理，这种情况下也应该按照后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。
F.固定利益为固定数量的房屋和以租赁或其他方式使用房屋。此种情况下，应该按照前文C部分所确定的原则来进行处理。在这种情况下也应该按照前文E部分确定原则来进行处理。a.约定甲获取的固定利益中固定数量的房屋很少，和约定以租赁或其他方式使用房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时应该按照土地使用权转让合同和租赁合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。b.约定甲获取的以租赁或其他方式使用房屋的价值很小，和约定取得的固定数量的房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时应该按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。
第二种情况，甲方提供土地使用权和资金，乙方提供土地使用权，()约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
这种情况和第一种情况没有本质的区别，唯一的区别在于乙方作为合同相对方所支付的对价不同，在第一种情况下乙方作为合同的相对方支付的对价是其所提供的资金。在第二种情况下乙方作为合同的相对方所支付的对价是其提供的土地使用权。
第三种情况，甲、乙双方均提供土地使用权和资金，约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
这种情况和第一种情况也没有本质的区别，唯一的区别在于乙方作为合同相对方所支付的对价不同，在第一种情况下乙方作为合同的相对方支付的对价是其所提供的资金。在这种情况下乙方作为合同的相对方所支付的对价是其提供的土地使用
身份证号：
住所：
联系电话：
乙方 ：
身份证号：
住所：
联系电话：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》和《湖南省森林、林木和林地使用权流转办法(试行)》及其他有关法律法规的规定，甲乙双方本着平等互利、自愿有偿、诚实信用的原则，就合作开发山林事宜，经双方协商一致，订立本合同。
第一条 合作开发山林的基本情况及用途
(一)甲方自愿将本人取得合法承包权的山林与乙方合作共同从事(主营项目)开发。 该林地面积亩(大写)共宗，坐落于县(区)镇(乡)村组(林地名称，小地名：)，林地四至界限：东至，南至，西至，北至， (详见附表)。
(二)乙方自愿出资元(人民币)大写元，与甲方合作共同从事(主营项目)开发。
第二条 合作开发期限 合作开发期限为年(大写)，自年 月 日起至年 月 日止。
第三条 合作开发办法
(一)甲方提供合作开发的山林，乙方提供合作开发的资金。
(二)甲乙双方共同享有合作开发山林的收益权、处分权。
(三)权益甲方占，乙方占。合同期间发生的收益、税务、债权债务按此比例分摊。
(四)合作开发山林被依法征收征用后补偿费分配甲方占，乙方占。
(五)在获得合作开发山林收益前，甲乙双方不得要求对方支付任何费用。
第四条 甲乙双方的权利和义务
(一) 甲方的权利和义务
甲方的权利
(1)有权监督乙方按照林地用途合理利用和保护合同山林。
(2)有权制止乙方采石、挖沙等损毁合同山林的行为。
(3)有权按合同约定期限，在期满后收回本合同项下的山林。
甲方的义务
(1)保证本合同项下的山林享有完全承包权，且山林没有任何承包纠纷和经济纠纷。
(2)保证及时提供合作开发的山林，不得延迟。
(3)合同有效期内，不得将合同项下的山林收作他用。
(4)合同有效期内，负责协调好乙方在山林合作开发期间的矛盾纠纷，并保障乙方不受外界侵害。
(5)尊重乙方的自主开发权，不得干涉乙方依法进行的合作开发。
(6)甲方需无条件协助乙方申办采伐申请手续等。
(二) 乙方的权利和义务
乙方的权利
(1)合同有效期内，在不改变山林用途的前提下，对合同项下的山林有权享有完全独立自主的开发权。
(2)有权要求甲方及时提供合作开发的山林。
(3)在合作期间发生矛盾纠纷，开发受到外界侵害时，有权要求甲方出面协调处理。
(4)有权要求甲方协助申办合作开发的相关手续。
乙方的义务
(1)乙方不得改变山林用途，不得将山林改变为非山林，不得随意将山林闲置荒芜，不得有对山林造成永久性损害的行为。 (2)依法保护和合理利用合同项下的山林，不得做有损毁山林的任何行为。山林内如发生有损毁的行为，应及时制止，并告知甲方。
第五条 双方约定的其它权利义务
第六条 合同期满山林权益处理
经甲乙双方约定，开发期满后，如有其他方向甲方提出合作，同等条件下，乙方对本合同项下的山林享有优先合作权。若乙方未能继续和甲方合作，对合同项下山林中的收益按本合同第三条处分。收益以当时市场价为基础进行折算。 第七条 违约责任
(一)因不履行合同致使对方遭受损失，应由责任方承担赔偿责任。 赔偿责任认定：
(二)由于水灾或其他不可抗力原因造成不能履行合同的一方不承担违约责任。但应及时通知对方，如因未及时通知，造成损失扩大的责任由负有通知义务方承担。 第八条 争议的解决 本合同履行中发生争议，双方协商解决。协商不成，同意按下列方式处理：
1、请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解;
2、向农村土地承包仲裁机构申请仲裁;
3、向人民法院起诉。 第九条 其他条款
(一)本合同中未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
(二)本合同一式__份，双方各执一份。
甲方(签字或盖章)：
乙方(签字或盖章)：
年 月 日 年 月 日
委托方（甲方）：江苏习电信息科技有限司 地址：
电话： 项目联系人：
受托方（乙方）： 地址： 电话：
项目联系人：
依照《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规、规章，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，甲乙双方就 项目进行研究设计生产及合作工作事宜协商一致，订立本合同协议书。第一条
开发服务内容
本产品设计开发合同项目包含：硬件部分：产品外观造型设计、结构设计、包装设计、产品生产装配等；软件设计开发：基于现有终端平台的人机交互系统、管理后台、界面优化等；
1、乙方依据甲方所提供的资料及设计要求，进行产品外观方案设计，满足使用需求；
2、设计过程中，乙方依据甲方提出的合理修改意见做出设计修改，直至修改确认为止；
3、依据甲方确定的外观设计成果，以创新的产品构造方式、低成本模具规划为原则，完善产品结构研究工作。
第二条
项目合作事宜
1、经甲乙双方协商为共同设计开发，甲方提供核心系统软件技术，乙方提供产品外观和造型结构开发设计及后期生产、组装、包装、说明书等相关工作。前期项目开发设计及人工成本视为乙方对甲方战略合作中的前期投入工作，不另外计费。
2、项目实施过程中甲乙双方需共同参与成本控制，包含手板打样、所有配件采购、生产开模等相关费用，确保生产成本核算精确，确定产品统一出厂价，以保合作的公开公平性。
3、乙方对项目设计开发力量和产品生产装配的投入，均按甲方产品设备订单或其他服务费计提，此计提费用作为乙方开发团队和人工成本投入的相关费用及盈利点。
4、针对甲方提供的各功能接口及现有界面，双方共同协作进行界面优化及升级开发，充分实现升级后平台的人机互动性、界面时代感，提升客户体验感。第三条
计费方式及合同周期
1、设备合同订购金额根据产品成本预算及核算方式定价，订购单价均为出厂价，具体需根据每次订单数量来衡定，具体可制定批量采购定额单价表。
2、乙方进行硬件外观设计及生产时，需使用甲方所指定的符合金融支付标准的标准外设，包括但不限于三合一读卡器（含IC卡非接）、密码键盘、打印机、RFID读卡器等。
3、乙方负责设备的硬件所涉工程设计，设计样式需得到甲方的书面确认。合作机型及产前打样测试标准，双方根据开发进度另行协定并签订样机采购协议，初步约定单个机型首次打样数量不少于
台。
4、乙方同意，新机型自双方确认后或后期订单下达后，生产周期为 天。从双方书面确定/书面订单签订之日起开始计时，乙方配合完成样机设备的结构设计、物料采购、试模生产、组装、调试、包装等相关工作。第四条
双方责任和义务
甲方责任：为项目能顺利正常进行，甲方应配合乙方做好以下相关事务处理；
1、甲方应对乙方明确设计功能和目的，提供给乙方相关的资料和技术要求。
2、甲方对乙方提供关于相关产品内的所有设备和配件及软件技术支持。
3、甲方应按本协议规定，按时支付生产中款项计划，确保生产顺利进行。
4、本协议共同开发平台项下，甲方提供支付通道,开放银行卡支付系统，提供接口技术资料。明确双方数据传输协议、安全机制、硬件需求以及物理连接等诸多技术细节的具体需求，通过中国银联为自助终端业务提供资金结算服务。
5、提供便民金融支付服务平台，可实现便民生活服务内容包括但不限于公共事业费缴费、手机充值缴费、电影票购买、彩票投注、银行卡转账、信用卡还款、银行卡余额查询、及电子商城购物等；
6、本协议共同开发平台项下，甲方提供食品安全溯源应用，提供食品溯源的标准接口，实现合作终端直接完成食品安全溯源应用功及拓展；
7、甲方将就“合作范围”内的项目，在开发过程中提供必要的相关技术支持及配合，确保操作系统的开发正常进行；
乙方责任：为项目能顺利正常进行，乙方应配合甲方做好以下相关事务处理；
1、乙方应按时向甲方交付设计方案及其它设计开发成果。
2、保证甲方知识产权的使用，未经甲方书面同意，相关之资料，不得他用。
3、有责任维护此设计方案的知识产权保密性。
4、乙方进行硬件外观设计及生产时，需使用甲方所指定的符合金融支付标准的标准外设，包括但不限于三合一读卡器（含IC卡非接）、密码键盘、打印机、RFID读卡器等。
5、针对甲方提供的各功能接口及现有界面，进行界面优化及升级开发，以实现升级后平台的人机互动性，及客户体验感。
第五条
项目实施
双方人员需建立定期沟通机制。通过不少于双周一次合作机会和项目例会的形式，进行合作管理。甲方项目组成员:，指定代表人：
乙方项目组成员:，指定代表人： 第六条
违约责任
1、甲方应按本合同约定时间向乙方支付款项，乙方应按合同要求时间内完成开发设计及生产工作。若因甲乙双方未及时履行上述义务导致对方发生经济损失的，应予以足额赔偿。
2、本协议生效前的所有知识产权属于生效前拥有该权利的一方。任何一方不因本协议而享有对方拥有的任何著作权、专利权、商业机密、商标或其他知识产权。
3、合作设计终端产品外观及结构设计知识产权归甲方所有，甲乙双方均履行合同义务情况下，乙方可享有产品著作使用权。本协议项下联合开发平台系统，原则上相关知识产权归甲方所有，但经甲方书面同意，乙方有优先使用权，但不得将该权利转账、转移于第三方使用及二次开发。
4、任何一方不被授予使用对方商标的许可。但是，任何一方可在根据本协议共同编写的文件中显示对方的商标，以公平、准确和合法地反映对方及其产品和服务。一方使用对方的公司或产品标识需要获得对方之预先审核和书面批准，必须满足对方书面提供的所有商标外观规格。经书面通知，双方可不时修改其商标外观规格，这些修改应在通知后合理的时间内执行。任何一方不得以误导的或产生混淆的方式或错误表述双方关系的方式，使用对方的商标。双方有权对不公平使用或滥用其商标及其他违反相关法律的行为提出异议。
5、因自然灾害、战争等不可抗力因素或因政策原因造成本合同无法履行除外。第七条
合同的变更与终止
1、本合同一经签订，甲乙双方应本着友好协作的精神履行双方权利义务。若因特殊原因，或甲乙双方对产品设计存在严重分歧，经双方协商一致，可终止合同。
2、甲方单方解除合同，所付款项不予退还。
3、乙方单方解除合同，全额退还甲方已经支付的款项。第八条
合同争议的解决
1、文件的通知与送达：双方合同执行过程，涉及到合同内容、商务条款变更、双方单位名称地址变更或其它产生影响的内容，应另行签订补充协议。
2、本合同在履行期间，双方发生争议时，双方应本着友好的态度协商解决，如调解不成，任何一方均可向另一方住所地人民法院提起诉讼。第九条
合同生效
1、本合同经双方签字盖章并与合同附件加盖骑缝章后生效。
2、本合同壹式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力。
3、本合约未尽事宜，由双方通过友好协商签定补充协议解决，补充协议与本合约具有同等法律效力。甲乙双方应严格履行本合同，如果任何一方违反本合同，另一方有权向法院提起诉讼的选择。第十条
合同附件（应当具体明确附件）
本合同附件是依附于本合同主体内容的附属内容，是本合同不可分割的组成部分，与本合同有同等法律效力，部分附件内容已经形成或将在后续过程中形成。以下合同正文空白（本协议涂改无效！）
合同签署：（合同双方签字盖章）甲方（委托方）（章）： 地 址： 指定代表人：
签订时间： 年 月 日
受托方（乙方）： 地址： 指定代表人：
签订时间： 年
职业教育培养的目标是高素质的技能型人才，高等职业教育改革的关键是课程改革，项目课程改革的突破在于学校和企业的共同努力。我院道路与桥梁专业通过这几年的摸索，寻求一种适合自己的校企合作模式，让教师和企业专家共同参与到课程开发的工作中来，在校企合作课程开发方面所做了一些的探索可供大家借鉴。
1 课程体系开发模式
1.1 课程体系流程
与校外专家合作，根据职业岗位对人才的需要开发课程，确定课程体系结构、制定课程标准，确定开发课程。专业课程开发流程见图1。
1.2 课程体系实施
由行业企业技术专家全程参与理论和实践教学，将优化后的课程模块完整地应用到本专业学生的培养上。
1.3 课程体系管理
制定课程体系管理办法、课程教学管理制度和顶岗实习管理办法，根据实施过程，不断完善课程体系。
1.4 课程体系评价
通过企业专家参与课程开发、实施、评价；院学术委员会审查；兄弟院校同类专业课程体系研讨会等方式对所开发、实施的课程体系进行有效评价。
2 教学模式改革
以生产性工程项目为载体，本专业已采用的项目导向教学模式。积极与校外实训基地和行业内的大型企业合作，以产教实体为依托，以提高学生的职业素质和职业技能为目的，以公路和桥梁工程建设项目的设计、招投标、施工、检测、养护等项目单元为导向组织教学，让学生参与真实工程项目建设的每一个环节。
在项目导向教学模式实施过程中，如《桥梁现场检测》课程依托学院“江西交苑公路工程试验检测中心”承接的桥梁工程检测项目根据教学需求设计学习性项目，建立项目部，在项目实施中采用弹性的学习时间、开放的学习环境，提升学生自我学习、自我管理能力。
项目部按企业实施运作，由4～6名专职教师、兼职教师及实训教师组成的教学团队指导，根据检测项目所需人员的多少，将教学班分成若干个检测小组，每个小组设一位组长为项目主检，可由老师指定或学生选举产生。组长不固定，由组里每位学员轮流担当。组长要负责本组成员完成整个工作任务，如组织讨论，制定计划等，并起到监控督促的作用。这不仅培养了每位组员完成工作任务的能力，而且通过担当组长，还培养了他们的组织能力、管理能力和协调能力。
在项目导向模式教学中，教学团队中的教师兼有三重身份，不仅是教师，而且是项目经理，又是项目总工。作为项目经理，负责项目的组织实施、日常考勤、过程监控与反馈处理；作为项目总工，则负责检测的技术咨询、技术反馈和质量控制等工作。
3 教学环境建设
3.1 建设思路
依托交通规划勘察设计院、交苑公路工程试验检测中心、博苑工程咨询监理所三个产教实体，与江西路桥工程总公司等合作企业共建校内外实训基地，将课堂设在山间水旁、融教学于架桥筑路中，实现“校厂合一”、“厂校一体”。
3.2 主要内容本专业校内外实训基地如图2所示。
4 职业岗位群和人才培养规格分析
4.1 职业面向
本专业毕业生就业岗位主要是面向交通建设行业的施工单位，可担任施工员、测量员、检测员（因我校另有工程监理专业，故“监理员”不作为本专业的主要目标岗位）等职业技术岗位工作。经过工程实践锻炼，可担任施工项目分项工程技术主管。此外，还可在公路勘测、养护与管理以及市政工程等土建行业单位从事工程勘测、施工、试验检测、监理以及造价咨询等技术工作。
4.2 职业岗位群典型工作任务分析
根据职业领域和职业岗位（群）的任职要求，参照相关的职业资格标准，对高职道路桥梁工程技术专业职业岗位群素质要求进行企业调查和分析，初步形成了职业岗位的行动领域、职业技能及典型工作任务之间的相互关系。如图3所示。
5 课程体系设置及进程安排
5.1 课程体系框架———以工作过程为任务驱动，以岗位工作任务为载体
本专业根据全新的人才培养模式，重新开发了基于工作过程的任务驱动、项目导向的课程体系，即充分了解行业企业岗位（群）对职业能力的要求，根据职业能力需求，基于公路施工过程，以培养学生公路桥梁施工能力为主，形成新的课程体系的基本框架（图4）。
6 毕业条件
(1)德、智、体、美良好，积极参加课外素质教育拓展活动，学生管理部门考核达标；
(2)按规定修完所有课程，成绩合格；
(3)完成各实践性教学环节（单列科目：如实践课、课程设计、实习、毕业实践、毕业设计等）的学习，成绩合格；
(4)参加一学期的顶岗实习并考核合格；
(5)必须获得本专业人才培养方案规定的技能等级证书。
7 结语
通过这样的完整课程开发模式建设，我院道路桥梁专业建立了适应区域经济和行业发展的课程体系，并且取得了明显的教学果。目前，道路桥梁工程技术专业是中央财政支持的国家骨干高职院校重点建设专业，是江西省高职高专示范专业，2005年本专业被江西省教育厅确定为第一批高职高专教育特色专业。在此基础上，已建成建筑工程技术等一批省级高职示范和特色专业、技能型紧缺人才培养培训专业。
专业改革成果既对省内高职院校起到示范作用，又通过西部教育支援项目惠及青海交通职业技术学院等相关院校。
摘要：本文介绍了江西交通职业技术学院道路桥梁专业在校企合作进行课程开发所做的探索。
关键词：校企合作,课程开发,项目课程,学科课程
参考文献
[1]徐国庆.职业教育项目课程开发指南[M].上海:华东师范大学出版社,2009.
[2]杨永年.职业学校课程改革问题的理性思考[J].江苏技术师范学院学报,2009,(3).
[3]石伟平.比较职业教育[M].上海:华东师范大学出版社,2001.
摘要:房地产开发合作项目中涉及置换业务时,置换双方会计业务的处理。
关键词:房地产开发 合作项目 置换 会计处理
0 引言
近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格,尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转,因此合作建房业务油然而生;但合作建房大多涉及置换业务,对于非房地产公司来说,属于特殊业务,没有置换的经验和成熟的操作模式,经常会出现合作方式变动的情况,因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。
1 置换业务
1.1 置换业务介绍 以房换地、以地换房业务,通俗地称为置换业务,本身应当属于合作建房中的一种,通常是一方有土地资源,另一方有开发的资质和能力,双方进行合作,有的时候也用在拆迁改造的方面,但是由于房地产开发业务的复杂性,具体操作起来也是多种多样,从土地拥有方的角度来说有以下几种形式:①土地使用权和房屋所有权互换:即最基本的以地换房(对方是以房换地);②土地使用权的互换:即土地置换;③房屋所有权的互换:即房屋置换;④土地租赁权和房屋所有权互换:如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权;⑤土地使用权入股,包括:风险共担、利润共享的分配方式;按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润的分配方式;按一定比例分配房屋的分配方式。
1.2 合作建房的优点 ①资源得到充分利用:合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用,双方各取所需。②专业化分工:由于社会化分工越来越专业,房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素,因此合作建房对于双方来说,都是理性的选择。③节约资金成本:对于开发单位来说,合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付,对于资金占用量大为减少,节约了资金成本。④节省时间和环节:对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节,对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说,也就相当于节约了成本。
1.3 合作建房的复杂性:①各方的法律地位不完全对等:由于在各种置换业务中,房地产公司都处于主导的位置,在开发、归还、手续等方面,都存在信息不对称的情况,导致了实际操作中双方位置不对等的局面,通常表现在:归还房屋的质量、手续、置换土地的过户、利润的计算分配、房屋的分配等问题。②业务周期长:由于大部分的置换业务,涉及到的周期都比较长,在开发过程中存在大量的不确定性,因此经常会出现延误时间的情况,这时候对于违约的损失如何认定、是否属于免责条款、在此期间房屋价值的上涨与下跌等问题,都是置换过程中需要考虑的问题。③名义主体与实际主体不完全统一:由于在合作业务过程中,法律主体各不相同,很多的时候需要以房地产公司的名义对外销售属于自己的房屋,因此形成名义主体与实际主体,由此带来的各种税务、法律、资金纠纷等层出不穷。
2 会计规定
2.1 适用的会计准则:①在不涉及到补价或者少量补价的情况下,应当适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》;②对于土地使用权入股,或者不单独成立被投资单位,而通过共同控制经营的,在《非货币性资产交换》准则的基础上,额外适用《企业会计准则第2号—长期股权投资》;③对于土地租赁权和房屋所有权互换的形式,在《非货币性资产交换》准则的基础上,土地租赁方额外适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》。
2.2 换出方(非房地产公司)的会计处理:
2.2.1 投资入股的会计处理:根据《长期股权投资》第四条(四)规定:通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》确定。根据《非货币性资产交换》第三条规定:非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:①该项交换具有商业实质;②换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。相对来说,换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值要比换入资产(股权)的公允价值更容易取得,因此通常以换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)的公允价值为基础,其和应支付的相关税费作为换入资产(股权)的成本,其与换出资产(土地使用权和/或房屋所有权)账面价值的差额计入当期损益。
2.2.2 资产直接置换(非投资,无时间差异)的会计处理:对于以地换地、以房换房等非投资性业务,在无时间差异,即在换出的同时可以取得换入的资产,业务相对简单一些。同样依据根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条规定,分别确认换入资产的成本和当期的损益即可。
2.2.3 资产置换(有时间差异)的会计处理:对于有时间差异的资产置换,是最复杂的一种,因为这种业务的本质是在当期换出一种资产,在若干期以后才能取得另一种资产,对于何时确认资产的置换、置换损益何时处理都没有明确的规定。①资产需要过户的情况: 这种情况下,例如土地使用权需要过户给开发单位,这时土地使用权及原有的地上建筑物从法律登记到实际控制都已经完全不属于原会计主体(原单位),因此应当扣除这项资产;同时由于未来将换入资产价值、时间的不确定性,同时该资产目前可能仍未建成,所以只能设置过渡性科目,同时确认换出资产的损益。在换入资产建成并过户到原会计主体(原单位)时,再从过户性科目转入新的资产类科目。该处置方法相当于将非货币性资产交换准则予以分解,分别在两个会计期间进行处理。②资产不需要过户的情况:这种情况下,例如土地使用权不需要过户给开发单位,这时土地使用权在法律登记上仍然属于原会计主体(原单位),虽然原有的地上建筑物可能已经被拆除,新的地上建筑物正在建设当中,但根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定(即通常所说的“房随地走”),因此可以认为该项资产仍然存在,因此暂不用作会计处理。在取得应得的分配资产时,再根据非货币性资产交换准则分别确认换入资产的价值和当期的损益。
2.3 换入方(房地产开发公司)的会计处理
2.3.1 接受投资入股的会计处理: 在办理正式的投资入股的情况下,与接受其他方式入股的处理方式基本相同,但是,这种投资入股经常是对某个单一项目的投资入股,因此有很多情况是不办理正式的入股手续的。由于法律法规的限制,无法将这部分投资增加到实收资本或资本公积中,通常将其作为往来,在项目分配时或项目利润分配时将往来的余额作为投资本金归还,超过本金支付的部分作为利润分配的一部分。当然,也有的会计喜欢在土地投入时不作任何会计处理,这样子的后果是企业的资产和成本不准,在分配时偿还的本金无法处理。此外,在分配的时候,虽然合作的单一项目并不是一个法律主体,但由于涉及到计算利润并分配的问题,因此会需要按照《企业会计准则第35号——分部报告》编制该项目的会计报告。
2.3.2 资产直接置换(无时间差异)的会计处理:基本同换出方的会计处理类似。
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