物业小区电梯管理制度

物业小区电梯管理制度（精选9篇）

物业小区电梯管理制度 篇1

一、电梯的运行管理

为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的监督检查。

二、电梯服务标准

1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”；

3、执行温州市房屋电梯运行相关标准。

4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录；

5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理

1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。

2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修（周）检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理

1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查

1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。

物业小区电梯管理制度 篇2

1.1 物业服务企业理念定位不清

物业服务既是一个管理过程, 更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业, 包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等;而服务对象是人, 受雇于业主, 服务于业主, 这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清, 以管理者自居, 管理及服务方式缺乏人性化, 导致了工作单一, 服务质量下降, 甚至纠纷不断。

1.2 物业服务企业人员综合素质有待提升

部分企业为降低运行成本, 低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗, 这样使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面, 遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。加上这一行业劳动强度比较大, 工资待遇较低, 一些从业人员只是把物业服务工作当作是自己转换就业岗位的跳板, 一旦找到自己满意的工作就立即跳槽, 使得物业服务行业的队伍稳定性不能得到有力保障。

1.3 物业服务合同和管理规约存在的问题

物业服务合同不规范, 合同双方的权利义务及违约责任不明确。部分小区管理规约条款简单, 文本不规范, 内容与合同的条款不相符合, 双方的责权利书面约定不平等, 致使双方的合法权益得不到有效的保证。关键是业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定。

1.4 物业服务费收费率低

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业服务中也应该贯彻“谁享用, 谁受益, 谁负担”的原则, 但收费难问题困扰着物业服务企业, 影响物业企业健康发展, 同时, 也使物业服务主体双方产生了后续的不良连锁反应, 也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。物业费收取率低主要存在两方面因素, 一是物业服务自身服务质量无法保障;二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念, 缺乏“花钱买服务”的消费意识。

更多的业主是消费理念不正确, 未真正意识到物业服务具有等价交换的商品属性, 片面地追求不符合市场规律的“低价格”“高服务”, 一旦不尽如人意就拒交物业服务费, 侵害其他业主的利益, 造成物业服务企业收费率低、服务水平下降的恶性循环。社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导, 甚至缺乏公正而深刻的思考, 导致业主对物业服务企业产生错误的认识, 有时认为物业服务企业任何事都应该管, 权利扩大化, 有时又认为物业服务企业是单纯为利益而存在的, 收取物业服务费用, 这些扭曲的认识造成了大量群体纠纷。

1.5 物业承接查验存在的问题

由于建管不分, 同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事, 造成了物业承接查验制度不完善;移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员, 无法发现工程质量问题。在查验时, 只知道项目及配套设施设备的有无, 对否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。

1.6 小区未真正纳入社区管理

小区物业管理未真正纳入社区建设, 政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题, 由于管理、服务工作不到位, 小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后, 物业服务企业因无任何行政手段, 只能对居民进行劝阻。由此, 物业企业承担了大量政府部门的职能, 导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外, 由于政策滞后, 政府一些部门在相互配合上缺乏整体性, 对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”, 而非市场经济中的企业主体, 忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

1.7 开发商遗留问题影响物业管理工作

开发商遗留问题转嫁物业服务企业, 多数小区由于开发商向业主交房屋之前, 缺乏政府整个开发项目共同验收的环节, 导致缺乏必要的配套共用设施, 引起业主入住后的不满。同时, 业主又认为开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等, 纷纷找开发商索赔甚至退房, 但长期解决不了问题, 所以把怨气发泄到物业服务企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物业服务费, 造成物业费收缴困难。

2 举措

2.1 加强培训, 全面提升物业机构人员专业素质

针对企业及人员服务理念不清, 人员专业素质不高, 我局通过举办专业的培训会, 针对物业行业紧缺人才, 开展有目的性的培训工作, 全面提升物业服务机构人员的专业素质。

2.2 严格执行承接查验标准

针对开发商遗留及承接查验中存在的问题, 我局通过认真实施承接查验程序, 严格执行承接查验标准, 在物业接管时, 明确物业企业与开发单位的责任, 杜绝此类问题的发生。

开发企业在将物业交付给业主及物业服务企业前, 须经相关行业专家到现场查勘并确认物业服务用房及业主委员会办公用房是否按规定配备, 各项附属设施设备是否按设计要求配置到位、是否能够正常使用、维护保养是否到位, 各项规章制度是否健全, 人员配置是否到位, 是否达到交付使用条件等, 要求开发企业与物业服务企业进行现场移交或整改, 从源头上彻底杜绝因开发企业遗留问题而引发的物业矛盾纠纷。2012年7月至今, 凡经过承接查验和交付使用现场查勘的项目, 尚无一例因此而引发的物业矛盾纠纷。

2.3 培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

针对业主消费观念不成熟, 部分业主大会违规操作的问题, 我局要求物业企业加大宣传力度, 增强业主花钱买服务意识, 不交物业管理费是违法行为的宣传, 引导业主依法履行业主的权利和义务, 同时监督《业主规约》的执行力度, 将业主违约行为进行宣传, 提高业主的自觉性。

下一步我局将以业主大会规范化运作为重点工作, 在全省范围内率先创新业主大会运作模式, 采取选举楼栋长, 业主通过书面委托的形式, 授权楼栋长行使业主权利, 解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题, 使楼栋长发挥议事、决策和监督职能, 迫使业主委员会更好地履职。

3 六大创新手段

(1) 行政部门齐抓共管、各司其责, 建立联动机制。业主购房阶段, 房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题;规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性 (虚假宣传) ;建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段, 房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”, 大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”;物价部门负责全县物业小区收费备案及许可, 查处违规收费, 规范物业小区经营收费行为, 协调处理物业区域内收费方面的纠纷;公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段, 房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理, 防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素;公安部门负责流动人口管理;支撑相关部门联合执法;查处业主委员会的违规操作;负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况 (具体视小区大小来定) , 防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素。规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为。技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题。防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。

(2) 建立“三级网格化”管理, 即房管局、镇 (街) 和社区, 一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。

(3) 建立履约保证金, 健全对物管企业的监督管理。

(4) 建立对业主委员会的监管体系, 监督日常工作, 年终作为“评优选先”的重要依据。

(5) 此项工作纳入县委、县政府目标考核体系, 县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职, 各负其责的情况进行目标考核。

(6) 创新宣传方式, 对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为, 制作专题VCR宣传片, 形象生动便于记忆, 形成较强的威慑力。

摘要：物业服务小区综合管理是当前社会管理的重要组成部分。由于物业服务从业人员素质有高低、服务标准参差不齐、业主权利与义务不清等, 直接影响业主生活质量和社会稳定。从区域物业调研入手, 剖析问题、探索措施、创新手段, 是当前加强社会管理的有益探索。

关键词：物业管理,三级网络化,两圈一纽带

参考文献

[1]物业管理条例.中华人民共和国国务院令第379号[S].

[2]四川省物业管理条例 (2012年3月29日) [S].

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

小区物业管理-小区物业管理系统 篇4

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

XX物业电梯安全管理制度 篇5

电梯是物业重要设备，是提供住户生活的关键设备，电梯能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。为保障电梯的安全，特制定电梯安全管理制度：

一、操作资格

1、负责电梯系统操作、巡查、维修、养护的人员必须至少持有效电梯操作证或电梯维修证，必须熟悉熟悉电梯开停操作及电梯正常运行参数和有关安全措施。无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。

2、值班维修员必须按公司规章制度得到允许或履行正常工作职责时才能操作，工作指令一般使用《操作票》进行下达。

3、非值班的维修员和非工程班长、工程主管的人员不得对电梯设备进行任何操作。

二、安全要点

1、必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。正确的使用和维护设备是保持正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容应包括但不限于设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之正常工作。

2、不得将有故障的设备投入使用。设备的使用与日常维护必须按设备使用维护的规程进行操作，经常巡视检查区域内的设备维护、保养工作状态。

3、严格遵守设备运行操作规程，在设备突然停电或故障时，应由熟知操作规程和具备资格的人员立即采取相应措施。发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。

4、机房钥匙由专人保管，无关人员须经工程主管许可方可进入。

5、厅门开启钥匙（三角钥匙）由工程主管负责安排专人保管，使有关人员熟知其使用方法和安全注意事项。

6、电梯机房应配备足够的灭火设施。

7、每年依照有关部门规定，主动提出年检。

8、暴雨前必须对机房门窗进行关闭，雨后进行机房检查。

9、电梯正式投入使用前或电梯停用一段时间后应将电梯试运行/

4数次，必须先进行检查确认无异常现象后方可投入运行。

10、机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在－5~45°C范围内，相对湿度≤85%当室内温度高于35°C时进行通风降温处理。

11、维保单位维护保养后，必须对保养项目作20％检查工作，检查项目包括底坑、轿顶、机房、轿门、厅门、控制柜、曳引机，且必须对机房进行巡查。

12、由工程维修部拟制《电梯乘客须知》，在轿厢内张贴。

13、在电梯困人时必须严格按照《物业服务突发事件处理规程》中相应应急预案进行操作。

三、安全巡查

1、每周应对电梯及机房巡查不低于一次，并记录到巡查记录上。

2、经常保持轿箱、厅门及乘客可见部分的清洁。

四、电梯运行中应注意的事项

1、轿厢的载重量不得超过额定重量和人数限额。

2、严禁搭运易燃易爆等危险品和超长超重超宽物品，不得搭运可能污损电梯轿厢的物品。电梯运送水泥、沙子、建筑垃圾时应有良好的包装。运送货物需均匀放置在电梯中间，以免造成电梯倾斜。

3、乘客不要倚靠边轿门上，进出时，不要长时间站在门中间，以免影响闭门装置正常工作；不得拍打或强行扒开电梯门，切勿从安全窗爬上去。

4、当已发生电梯失控，而无法操作时，应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，并作好承受轿厢急停而冲击的思想准备。

5、电梯行驶中突然发生停电事故时，应立即通过厢内对讲电话与安防中心取得联系。

6、发生火灾时，应在安全楼层停梯，在乘客完全撤离出后，切断电源，把各层厅门关闭。

7、乘客不得在电梯正常运行中使用紧急停车开关。不得使用“有司机/无司机”开关搭乘电梯。

8、1.2M以下的小孩、孕妇及不能自理的老人或残疾人士必须有人陪同方可搭乘电梯。

9、乘客应爱护电梯内设备，严禁吸烟、打闹、大声喧哗，无特殊情况不得使用对讲电话和报警按钮。

五、电梯使用中，发生如下故障时，应立即停用，检修后才可继续使用

1、厅门、轿门关闭后，电梯未能正常运行。

2、如内选平层、快带呼叫和指层信号失灵、厅门、轿门关闭前，电梯自行行驶。

3、安全错误动作及有异常噪声，较大振动时。

4、运行速度发生显著变化，行驶方向与预订方向相反。

5、接触到电梯的任何金属部份发现有麻人现象或闻到电气部份因过热而发出臭味。

六、制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容一般是：用手按钮，严禁撞击；楼内火灾，切勿乘梯；不许吸烟，勿靠厢门；运行之时，挤门危险；危险物品，禁止进梯；保持清洁，勿吐勿丢；若遇危险，请按警铃；超载铃响，后进退出；儿童乘梯，成人携带。

七、电梯救援的安全管理

1、告知被困人员，等待救援

当发生电梯困人事故时，须由具备资格的人员充当，可以通过对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱属于半开闭状态，援救人员应设法将厢门完全关闭。

2、准确判断轿箱位置，作好援救准备

根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位置，然后设法援救乘客。

3、救援的一般步骤：

A、轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤：关闭机房电源开关→用专用外厅门锁钥匙开启外门→在轿箱顶用人力慢慢开启轿门→协助乘客离开轿箱→重新关好厅门；

B、轿箱远离电梯口时的援救步骤：进入机房，关闭该故障电梯的电源开关→拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄→救援人员用力把住旋柄，另一救援人

员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门为止→当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按A的方式救援

C、遇到其它复杂的情况时，应请电梯公司帮助救援。

D、援救结束应由工程维修部总结。

小区物业管理制度 篇6

一、治安管理规定

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。

3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。住户车辆按规定只能停放在小区停车场。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

二、环境保护管理规定

1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

三、清洁卫生管理规定

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

四、停车管理规定

1、小区停车位专供住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。

2、临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

3、租用固定车位的车辆应按位停放，对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

4、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

5、车辆进入小区按标线行驶，禁止逆行，禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

6、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；

7、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

8、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；

9、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；

10、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；

11、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者报案处理，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；

12、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

五、消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

小区物业管理问题及解决对策 篇7

1 住宅小区物业管理纠纷的主要表现形式

通常纠纷产生的对象是业主与小区物业管理公司, 两者因同一项相关物业及物业管理服务的权利及义务产生相互矛盾的主张和请求, 引起相关财产的争执。物业管理纠纷的表现形式有很多, 以下是对其分类:

1.1 业主对物业管理公司服务不满意引发的纠纷

通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满, 其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时, 向物业索赔, 但物业管理公司对此问题拖延不予处理, 最终导致纠纷产生。

1.2 物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷

物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷, 其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化, 导致业主不满进而发生纠纷。

2 住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因

住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面:

2.1 物业管理法规不够完善

当前现行物业管理相关法律法规及部门规章制度还有待完善, 迄今为止, 一套完整的《物权法》还未成形, 这套法律对物业管理纠纷有十分重要作用。相关部门在处理物业纠纷时, 由于没有相应的法律法规为依据, 因此不能有效的解决纠纷问题。法律法规不完善致使物权划分不清, 管理权及经营权进而分不清, 必然导致纠纷和矛盾的产生。

2.2 物业管理体制不健全

调查显示, 我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司, 本身存在裙带关系, 遇到任何问题, 物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提, 不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的, 例如绿地培植, 小区内的公共设施及道路铺设等问题, 并不属于物业公司管理范畴, 但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人, 理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题, 而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。

2.3 部分物业管理公司从业人员综合素质较低

小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质, 以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看, 大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力, 其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平, 而当前物业公司雇佣的多是不专业, 素质较低, 缺乏服务意识的工作人员, 加之缺乏有效管理, 引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。

3 解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策

解决住宅小区物业管理纠纷, 是一项复杂的系统工程, 对此, 住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说, 可从以下几个方面着手:

3.1 加快物业管理体制改革, 解决物业开发遗留问题

相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制, 解决物业与业主之间的矛盾问题, 同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中, 重视与开发商的沟通技巧, 良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司, 为双方沟通做好铺垫工作, 面对纠纷采取积极主动的态度, 及时处理问题, 避免事态发展严重。

3.2 多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平

随着我国社会不断进步, 人们生活水平逐步提高, 对日常生活中服务行业的要求也随之提高, 尤其是贴近人们生活的物业管理市场, 对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素, 除此之外, 物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可, 进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训, 增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目, 如智能化设备的维修及维护, 提高服务质量, 及时高效的解决业主的生活问题。

针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低, 因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用, 通过考察可以激发其工作动力及创新能力, 进而不断进行自我提升, 使得物业管理水平上升一个台阶。

物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因, 也有主观的原因, 除国家法律法规要不断完善外, 物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识, 积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记, 了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况, 然后根据情况将业主分成几类。另外, 物业管理公司应增加管理服务的透明度, 通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式, 让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则, 并使业主参与到服务过程中来, 从而改善服务质量。

3.3 明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系

首先, 物业管理公司依据合同实施物业管理, 其管理权来源于业主, 业主才是物业管理的主体, 物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志, 有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。

其次, 物业管理公司是独立的法人, 与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系, 没有行政隶属关系。

3.4 积极用“仲裁”来解决住宅小区物业管理纠纷

根据我国现行法律规定, 仲裁也是解决此类纠纷的法定方式。仲裁具有自愿性、专业性、国际性、灵活性、保密性、快捷性、经济性、独立性的特点。仲裁的这些特点, 为住宅小区物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上, 许多当事人已经开始通过仲裁来解决住宅小区物业管理纠纷, 这也是物业管理逐步走向社会化, 专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决住宅小区物业管理纠纷, 需要注意以下几个方面:第一是明确仲裁的受理范围, 一般来讲, 业主、业主委员会、物业管理公司之间的合同纠纷可以通过仲裁来解决;但与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷则只能提起行政复议、行政诉讼。第二是订立有效的仲裁协议, 明确选定的仲裁委员会。

摘要：当前我国社会经济发展迅速, 人们的生活水平也随之不断提高, 城市化水平也逐渐加快, 人们对于居住区的物业要求也在不断提高。因此物业管理行业在这样的大背景下得到迅速发展。但是, 在物业管理行业迅速发展的过程中伴随着物业管理产生的各种纠纷, 主要表现为居民区内的小区物业管理纠纷。文章主要针对我国城市住宅区物业管理纠纷的形式和产生原因进行详细分析, 同时针对产生的问题提出相应对策加以解决。

关键词：住宅小物业管理,物业管理纠纷,对策

参考文献

[1]胡信华.浅议我国现行物业管理立法的缺陷和出路[J].广东经济管理学院学报, 2005 (12) .

[2]王树森, 刘文.房地产纠纷浅析[J].中国住宅设施, 2005 (8) .

[3]黄正东.住宅小区物业管理纠纷及对策探讨[J].安阳师范学院学报, 2004 (5) .

[4]崔艺红.商品住宅物业纠纷问题的法律思考[J].西安财经学院学报, 2004 (5) .

论小区物业管理的设施设备管理 篇8

关键词：物业；管理制度；高层楼宇；设施设备

设施设备管理是一门应用性科学，具有丰富的理论性与切合实际的操作性。为了实现物业管理在设施设备方面趋于现代化。从业人员需要掌握扎实的理论知识，并将其投入的生活实践当中。在此过程中，培养科学的思考问题和解决问题的方法，树立现代化管理的理念。

一、设施设备管理的重要性

高层楼宇的迅猛发展使得现代物业管理制度与方法进入了一个新的阶段，其物业价值不仅取决于地段，楼层的建筑结构，室内布局，而且很大程度上决定于所配备设施的质量及性能。因为物业在管理过程中对这些设备的使用和依赖程度越大，则设备的作用就越明显。换个角度来说，现代物业对设备设施如何合理利用与管理，对小区的正常生活起到了重要的意义。

（一）决定物业服务的发展前景和未来

物业管理对设施设备的管理制度与管理方法是否科学，关系到物业服务的荣誉与前景，因为对于居民来说，一栋住房就是最重要的资产，保持和提高房屋设施的质量和性能对于户主来说，显得尤为重要。所以，物业管理就要做到对设施和设备的保值和增值；如果物业设施经常出现质量问题，不能及时的解决户主提出的物业问题，就会逐渐影响到公司的发展。可见，物业在设施设备方面怎样进行科学管理，对物业公司的声誉起到至关重要的作用。

（二）关系物业服务的成本和资金利用

物业管理对设施设备的科学利用与管理，也会影响到物业服务过程中的成本，当小区物业出现问题的时候，没有一套质量合格、性能优异的设备会在解决问题时，不仅处理起来棘手，而且耗时耗力，造成物质与资金上不必要的浪费。随着现代科学技术的发展，那些设备设施在固定资产中占有越来越大的金额。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备的科学管理无疑是最关键的。换言之，就是设施设备管理的制度与方法是否达到最佳。

二、设施设备管理应达到的基本目标

设施设备能否正常运作，直接影响到高层楼宇居民的生活，也间接地反映到小区物业管理制度。现代建筑的特点是楼层高，室内结构多样化。其中居民日常生活用电用水频繁，有时在用电不正确的情况下，很容易发生火灾。因此，消防设施就显得尤为重要，所以，物业方面就要做到定期检查，一旦设备与设施出现问题，要第一时间去维护。防止发生意外时，因设备质量和性能不过关，导致更大的财产损失。安全通道，包括走廊，楼梯，大厅也要做到按期检查，看这些地面是否平整，护栏是否牢固。

一个良好的设施设备管理应具备以下几点：

（一）建立先进的设施设备管理制度

1.按照物业管理的区域和所使用设施设备的数量，复杂程度、管理业务的水平，维护设备人员的能力，并且结合企业的特性，实事求是，科学合理的设置设施设备的管理体制，制定不同问题的解决方案。管理制度力求高效，具备一定的先进和预测性。

2.物业管理人员要熟悉国家的政策、法律以及相关条例，能够掌握一定的理论知识和实践能力。

3.加强物业管理人员的培训与实践工作，物业管理重点在于将理论和实践相结合，通过平时培训让管理人员熟悉业务的流程

三、实现设施设备管理目标的影响因素

（一）现代设施设备带来的新问题

科学技术迅猛发展的今天，设施设备在性能和技术方面日趋更新，消耗也在不断增大。很多新的问题也在使用过程中暴漏出来。例如，电梯故障频繁，存在较大的安全隐患；消防设施过于陈旧或者损坏严重，这是火灾面前是极大的安全隐患；监控系统存在死角，这让不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易寻找犯罪证据，增大了案件侦破的难度。

（二）目前设施设备管理的局限性

面对现代化的设施设备新的技术难题，传统的管理方案显得落后。其局限性开始逐渐暴漏出来

1.一般的设施设备只在维修阶段进行集中的管理，而在日常过程中不予重视，较少注意设施设备全过程的管理。这在科技发展的今天，这种管理方式存在各国经济传统的设施设备在管理过程中不能进行环节之间有机的结合，使用和保养之间是分家的，平时只注重使用，一旦出现故障就赶快维修。却忽略了日常保养得环节，这样会大大降低设备的使用寿命，使其性能降低，不能发挥社时设备的最大作用。

2.传统的设施设备在技术、经济、组织方面的管理，只侧重于技术管理，而忽略经济管理，导致不必要的资金流失和浪费。

3.传统的设施设备只注重相应的管理机构和专业技术人才，而不把群众联系在一起，缺乏牢固的基础。

四、设施设备管理的内容

（一）设施设备管理的范围

设施设备在正常的寿命周期中，一直处于运转状态。分别变现物质运动和价值运动两种状态。所谓物质运动指的是设施设备在工作过程中，因物理因素或化学因素造成的磨损，疲劳、腐蚀及老化等性能恶化。因此在设施设备服役过程中要不断的改造，升级、维护和保养。设施设备的价值运动指，使用和维护设施设备中的资金流转，即将设施设备的原有价值与维修费用通过提取折旧成服务费用，逐步转化为五福的成本过程当中，从而导致设施设备净值不断下降。这两种形态形成两种不同的管理模式：技术管理与经济管理。所以整个设施设备在管理过程中受到技术规律和经济规律的支配。只有做好这两种管理模式下规律的探索，才能更有效的管理设施设备，使其价值得到充分的体现。

（二）设施设备管理的具体内容

设施设备管理围绕着两种状态进行运转，具体应开展以下各项工作：

1.组织管理：主要包括设施设备管理工作目标的制定与展开，相应组织机构人员的业务培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

2.设施设备固定资产的管理：主要包括设施设备的资产的验收、编号与调试。

3.设施设备的前期管理：包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、初期调试和信息反馈。

4.设施设备使用与维护管理：包括设施设备的维护制度，操作规程的制定；日常维护与定期维护、组织维护的检查评比等

5.设施设备的修理管理：在维修设施设备过程中，需制定的修理方案，所需的材料和费用、涉及到相关的修理文件和资金使用情况。

6.设施设备的状态管理：包括设施设备状态完好的规章制定，对设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断和评估。

7.設施设备技术改造与更新管理：包括设施设备的技术性能的改造，相应的技术方案，更新项目以及文件的编制。

8.设施设备的经济管理：包括设施设备的投资、固定资产的折旧、修理和保养费用以及更新所需的资金。

五、做好设施设备管理现代化应具备的基本条件

在当下，物业在设施设备管理方面，有较多的地方还做得不能让户主感到满意，归结到底是设施设备在管理方面的思想理念、技术能力还不够成熟和先进。同时对相关的专业人才培训不能很好的跟上时代发展的步伐，成为制约物业管理前进的瓶颈。要解决以上的问题，就需要探索新的科学成果，改变以往的管理模式，充分发挥设施设备的效能，只有达到设施设备管理的现代化才能从发展和前进的瓶颈中跳出来。

综上所述，物业在设施设备的管理要达到现代化与科学化应从以下几点做出努力：

（一）树立科学的管理思想和发展理念

设施设备管理首先要逐步做到管理理念的先进化，即树立一种对设施设备管理整体综合的思想。可以从全局出发，思考和解决管理上的问题。尽量不要出现顾此失彼，要将技术管理和经济管理两者合理的结合在一起，充分调动员工和专业人才的积极性，能为企业创造更大的效益和经济价值。

（二）完善设施设备管理的制度

在现代化管理思想的基础上，根据设施设备管理的要求，不断调整内部组织结构，健全规章制度，建立与设施设备相配套的工程机构，强化专群结合的班组设施设备管理，建立奖罚分明的制度，把前期管理、技术管理以及经济管理有机的结合在一起，以适应设施设备管理的现代化需求。

（三）探索先进的设施设备管理方法

现代化的管理不仅需要科学的制度，更需要的先进的方法。基于计算机网络技术的高度发展，应将传统的机械化管理，向信息化方向改进。尤其在设施设备维修方面，利用计算机技术可以达到缩短修理周期和降低维修费用的目的，以提高设施设备在整个寿命周期得经济性与环保性。

参考文献：

[1]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D]. 北京交通大学： 北京交通大学，2011

[2]吕培进. 物业管理若干法律问题探讨[D]. 兰州大学： 兰州大学，2011.

[3]杨晓庄. 21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模式[J]. 物流科技，2004，（3）.

[4]陈广华，刘撰. “物业管理区域”划分研究——从“物业管理区域”划分的行政案件入手[J]. 华东经济管理，2009，（6）.

物业小区安全管理制度 篇9

一、24小时值班制度：

1、保安员分早、中、晚三班制，实行24小时全天候值班制度。

2、保安员上岗前必须着统一制服，佩带规定装备和工牌。

3、上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防爆炸、防破坏）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并报上级主管领导，确保小区安全。

4、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要有敏锐的目光，注意发现可疑人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

5、爱护设备设施公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，熟悉掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。

6、坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。

7、遇有紧急突发性重大事情，要及时向班长或主管领导请示报告。

8、严格执行交接班制度。

9、积极向客户宣传遵纪守法和消防安全等治安防范措施。

二、车辆管理：

1、在小区地下车库内有停车位的车主，必须持有管理处发放的停车卡，并凭卡出入小区。

2、凡无私家车位停车证得车辆，一律不得在私家车位泊停。

3、进入小区内停放的车辆，必须停放在规划的车位内。停车通道、消

防通道及非停车位禁止停车。

4、外来车辆，按零停收取停车费。

5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住园区。

6、车辆停放后，驾驶员必须自觉锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。

7、车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接双方的责任.三、应急管理

（一）发生火警时的应急措施详见《消防应急预案》。

（二）执勤中遇到抢劫的处理；在执勤中遇到有公开使用暴力或其他(打、杂、抢）手段，情形掠夺或砸坏公司和客户财务违法犯罪行为时要切实履行安全管理职责，立即进行处理。

1、迅速制止犯罪。要保持镇静设法制服罪犯，并应立即发出信号，着急附近的保安员和群众支持。

2、若在小区内遇到犯罪分子抢劫应立即通知关闭大门。若罪犯逃跑又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用的交通工具及其他标志等，并及时报告管理处和公安机关。

3、有固定现场的，要保护好现场，若要运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子、或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保管，交公安机关处理。切记不可

将保安人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物品上。

4、访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。

5、事主或在现场群众如有受伤的，要尽快送往医院治疗，并迅速报告公安机关。

（三）发现业主（租户）醉酒滋事或精神病人闯入安全管理目标的处置；醉酒者或精神病人失去了正常的理智，处于不能自控的状态，很容易造成伤害，当班保安员的处置方法是：

1、劝说或阻燃让其尽快离开安全管理目标范围。

2、采取控制和监护措施的同时，及时同时醉酒者、精神病人的家属或工作单位，让他们派人领会。

3、醉酒者或精神病人有危害安全管理目标或社会安全的行为，和强制送交公安部门处理。

（四）执勤中发现可疑分子的处置；保安员在执勤中如发现有神色慌张、行为诡秘的可疑人员时，应采取如下措施：

1、报告当班班长和管理处，并向其他区域执勤保安员发出信号。特殊情况还需要向公安部门报告。

2、严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动

3、发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者，或经盘问漏洞百出、形迹可疑者，可采取措施将其带往公安机关查处。

（五）执勤中发现业主（租户）斗殴时的处置；当班保安员在安全管理区域内发现业主（租户）打架、斗殴事件时必须采取如下措施：

1、用心劝导双方离开现场，缓解矛盾。却能认定属于违反《治安管理条例》行为或犯罪行为的，应及时报告公安机关，或将行为人扭送公安机关处理。

2、提高警惕，防止坏人利用混乱之机进行破坏或偷窃活动。

3、却说围观群众离开，确保安全管理区域的正常秩序。

4、协助公安人员勘察打斗现场，收缴斗殴器械，辨认为首分子。

（六）客户发生刑事或治安案件时的处置；

1、值班保安员应迅速报告当班班长和管理处，管理处应尽快向公安机关报案，及时报告公司安全部。

2、当班保安员应根据具体情况，采取相应方法保护现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场，影响证据的收集。

3、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故的发生、发现的经过，收集群众的反应和议论，了解更多的情况

那个认真做好记录。

4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。

中科天伦物业管理有限公司

大河庄苑安保部