价格评估管理办法（共8篇）
【法规文号】2654 【发布日期】19961118 【实施日期】19970101 【发布部门】国家(发展)计划委员会 【效力等级】部委规章
【正文】
国家计委关于印发《价格评估管理办法》的通知
（计价费（１９９６）２６５４号 一九九六年十一月十八日）
各省、自治区、直辖市及计划单列市物价局（委员会）：
为加强价格评估管理，规范评估行为，维护国家利益，保护评估当事人的合法权益，促进价格评估工作健康开展，现将《价格评估管理办法》印发给你们，请认真组织贯彻实施。
价格评估工作是社会主义市场经济发展的客观需要，也是价格工作的重要组成部分。各地物价部门要切实加强领导，结合本地实际情况，抓紧研究制定价格评估管理办法的实施细则，认真做好贯彻实施《办法》的各项工作，并将执行中遇到的问题及时报告国家计委。
附件：
价格评估管理办法
第一章 总则
第一条 为加强价格评估管理，规范价格评估行为，维护国家利益，保护评估当事人的合法权益，促进价格评估工作健康开展，依据《中华人民共和国价格管理条例》有关规定，制定本办法。
第二条 价格评估及价格评估管理，应当遵守本办法。
本办法所称价格评估，是指价格评估机构接受评估当事人委托，对商品与服务价格的鉴定、评估。
国有资产评估，按照国务院有关规定执行；涉案物品，即行政执法机关、司法机关办理行政、刑事、民事、经济案件涉及的扣押、没收、追缴物品及纠纷财物等物品的价格评估，按照最高人民法院、最高人民检察院、公安部和国家计委有关规定执行。
第三条 价格评估应当遵循客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法进行评估。
价格评估机构和价格评估人员，应当遵守国家的法律、法规，执行国家有关价格评估的规定，严格执业，诚实服务、恪守信用。
第四条 国务院价格管理部门负责全国价格评估管理和监督工作。
县级以上地方人民政府价格管理部门，按照规定的管理权限，负责本行政区域内价格评估管理和监督工作。
第二章 价格评估机构
第五条 从事价格评估工作的机构，必须持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府价格管理部门颁发的价格评估机构资格证书。
开展土地价格评估的机构，应当具备土地估价资格并经土地管理部门、价格管理部门确认；开展房地产价格评估的机构，应当具备房地产估价资格并经建设行政管理部门、价格管理部门确认。
第六条 价格评估机构应当具备法人资格、价格评估专业人员、相应的组织章程和管理制度等基本条件。
第七条 价格评估机构资格实行等级制。根据评估机构的资格条件分为甲级、乙级、丙级。
第八条 价格评估机构资格实行注册登记制度，有效期三年。有效期满，价格评估机构应按规定重新申请执业资格。
第九条 评估当事人委托价格评估机构进行价格评估时，应当如实提供有关情况和资料。价格评估机构应当对当事人提供的有关情况和资料保守秘密。
第十条 价格评估实行有偿服务。服务收费应当合理、公开，质价相符。
第三章 价格评估人员
第十一条 价格评估人员，必须经过专业培训和考试，取得价格评估人员执业资格证书后执业。
第十二条 价格评估人员执业资格实行注册登记制度。凡取得价格评估人员执业资格证书，并经注册登记的人员，才能独立从事价格评估业务。
第十三条 承办估价作业，每个估价项目不得少于两名价格评估人员。对数额较大、情况复杂的估价项目，应当组成三人以上的估价小组进行评估。
第十四条 价格评估人员与委托估价项目及委托估价项目的当事人有利害关系或其他关系可能影响公正估价的，应当回避。
第四章 价格评估程序
第十五条 价格评估应当按照下列程序进行：
（一）委托价格评估；
（二）受理价格评估；
（三）现场勘估；
（四）鉴定、估算；
（五）出具估价报告书。
第十六条 评估当事人委托价格评估，应当向评估机构递交估价委托书。估价委托书应当载明下列内容：
（一）委托人的名称、地址及法人代表姓名、职务；
（二）委托评估标的物的名称、种类、规格、数量、来源与购置（获取）时间、地点等；
（三）委托评估的理由和要求；
（四）委托人认为其他需要说明的内容。
估价委托书应当附有评估标的物的产权、技术标准等有关资料。
第十七条 价格评估机构收到估价委托书后，应当对估价委托书载明的事项及当事人提供的有关资料进行审查。对符合价格评估受理条件的，评估双方应当按照国家有关合同规定的要求签订评估业务合同，约定估价有关事项。
第十八条 价格评估人员承办估价业务应当制定估价作业方案；估价机构应当建立估价结果内部审复核制度。
价格评估人员实施估价，应当对评估标的物进行现场勘估，调查评估标的物的现实状况，核实有关数据和资料。属不动产项目的，还应进行实地勘丈测估和周围环境调查。现场勘估应当做好详细记录。
经现场勘估后，价格评估人员应当对关系评估标的物价格的各种因素进行综合分析评价，并按照选定的评估方法进行估算，作出估价结果。
第十九条 估价结果应以书面报告形式交付委托人。估价结果报告书应当包括以下内容：
（一）评估标的物名称、种类、规格、数量，评估目的，评估日期；
（二）评估标的物现存地点、现实状况及勘估说明；
（三）估价因素分析，估价勘测数据，估价使用方法，估价结果；
（四）其他需要说明的问题。
估价结果报告书由具有注册执业资格的价格评估承办人员签字，加盖本单位公章后生效。
第二十条 评估当事人对估价结果有异议的，可在收到估价结果报告书之日起１５日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的，除另有规定者外，可自行委托其它估价机构重新评估。
第五章 法律责任
第二十一条 价格评估机构、价格评估人员违反本办法规定，弄虚作假、玩忽职守，致使评估结果失实的，价格评估机构资格管理部门可依照国家有关规定，根据情节轻重，给予下列处罚：
（一）警告；
（二）罚款；
对以上被处罚单位的主管人员和直接责任人员，认定机构资格的管理部门可以提请有关部门给予行政处分。
第二十二条 被处罚单位和个人对处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》或《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请复议或提起诉讼。
第二十三条 价格评估人员及价格评估管理人员在工作中玩忽职守或利用职权谋取私利构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十四条 各省、自治区、直辖市人民政府价格管理部门可根据本办法制定实施细则，并报国家计委备案。
第二十五条 本办法由国家计委负责解释。
目前,国内在二手房地产评估中,广泛使用成本法、 收益法、市场法三种传统方法; 这几种方法存在着主观随意性、无法反映市场实际情况、资本化率不容易确定等问题。故将特征价格模型引入到房地产估价中,并从住宅类房地产特征价格的角度出发,分析影响住宅类房地产价格的各种影响因素,构建出基于特征价格模型的沧州市二手房价格估价模型,对其特征价格进行分析。
2特征价格模型及应用
hedonic是因为商品价格取决于商品属性的系数值以及属性带给消费者的愉悦和满足感,其实质是从产品的异质性出发,把产品价格分解为特征价格,并通过市场交易数据估计出产品特征的隐含价格。住宅特征价格模型主要研究的是住宅属性的隐含价格。住宅特征价格是指在竞争性市场的均衡条件下,住宅购买者所支付的价格购买住宅各种属性特征所带来的满意程度。
2.1基本模型
价格P与商品特征之间的关系表达为:
式中,P为商品的市场价格,C为商品的特征向量。
2.2模型的线性函数形式
式中,a为截距项,ai( i = 1,2,…,n) 为待定系数, Xi为住宅要素,ε 为误差项。
线性函数中自变量和因变量均以线性形式进入模型, 回归系数对应着特征的隐含价格。
2.3数据来源
本文主要是以沧州市主城区二手房为研究对象,沧州市主城区分为运河区和新华区,根据沧州市主城区交通道路,划分为14个均质区域,选取280个二手房价格数据。 同一均质区域内的价格相对在同一水平上。本文样本数据主要是沧州房地产交易中心、沧房经纪、搜狐沧州房产等信息网,结合小区实地调查获取。
2.4特征变量的选取及量化
本文在住宅区位、结构、邻里三大特征的基础上,主要选取的特征因素有繁华程度、交通情况、基础配套设施、 生活服务设施、教育配套设施、物业管理、房龄、楼层、 景观、建筑结构、朝向、室内装修12个因素 ( 见下表) 。
2.5二手房特征变量回归分析
本文将样本数据输入特征价格p = a0+ Σ aiXi+ ε 模型,利用SPSS 19. 0软件对样本数据进行计算,进行多元回归,可得到模型参数。选取最小二乘法作为进行模型估计的方法。
通过SPSS 19. 0软件计算,得出线性模型相关系数R = 0. 945,拟合优度R2= 0893,这就说明了模型具有较强能力。线性模型的方差分析的显著性检验值Sig = 0. 000,其小于0. 01,说明了该回归方程是具有高度显著的,F = 34. 634,表明了多个自变量与因变量 ( 评估价格) 之间存在线性关系。
模型D - W = 1. 703,其值小于2,根据序列相关检验的原则,可以得知模型的残差不存在序列相关。
2.6模型结果
通用以上分析,得出沧州市二手房价格估价模型如下:
式中: X1———繁华程度; X2———交通情况; X3——— 基础配套设施; X4———生活服务设施; X5———教育配套设施; X6———物业管理; X7———房龄; X8———楼层; X9———景观; X10———建筑结构; X11———朝向; X12———室内装修。
从上面估价模型得出:
繁华程度、房龄、楼层、装修程度与二手房的评估价格呈负相关。随着房龄的不断增加,表明了住宅类房地产所剩余的价值是在不断地减少,所以评估价格降低; 繁华程度的增加使居民生活更便利,但环境变得嘈杂,噪声、 汽车尾气等污染,反而使得生活质量降低,引起评估价格的降低; 多层二手房楼层越高其价格越低; 装修程度受到个人喜好程度制约,对于二手房来说,即使是豪华装修, 但与购房者的兴趣爱好不符,从而增加了装修拆除重新装修的成本,无形中增加了其后期成本,使得交易价格降低。
交通情况、基础配套设施、生活服务设施、教育配套设施、物业管理、景观、建筑结构、朝向等特征变量与二手房的评估价格呈正相关。这些因素与日常生活息息相关,人们在购买二手房时均会着重考虑这些因素,模型中的系数水平比较符合实际的情况。
3结论
本文运用特征价格模型来定量分析城市房产价格,通过特征价格的视角,理解房价之间的差异和共性,建立沧州市区二手房的特征价格模型。由于使用价格数据比较真实可靠,特征价格分析评估的结果更接近实际应用效果, 对于二手房价格评估有一定的借鉴意义。
摘要：本文运用特征价格模型,以沧州市二手房为研究对象,调查收集沧州市主城区二手房交易数据,运用SPSS19.0软件对调查数据进行分析,得出影响二手房价格的特征变量数据,构建沧州市二手房价格估价模型。
关键词：价格评估机构 价格认证机构 市场监管职能
新一轮价格工作改革中，就价格认证机构而言，如何协调好职能中“放”与“管”的关系，或者说，如何在发挥好市场监管职能的同时激活价格评估机构活力，从而实现价格改革“以放为主、放管结合”的工作路径是摆在我们面前的重要问题。
一、开展此项工作的意义
（一）行政权力清单制度改革的需要
从“权力清单制度”改革省级经验来看，省级价格主管部门的行政权力事项均大幅缩减，各省价格认证机构结合职能自行归结的原属行政确认权力清单行列的“价格认证认定”和“涉纪、涉案、涉税价格认定”权力事项多已不在其列，大多被归属于内部管理职能。这样归属化的行政权力清单制度改革很有可能在几个方面对价格认证机构的发展带来根本性的影响：一是价格认证机构行政职能的具体体现，二是价格认证机构的权力是否属于符合深化改革要求的权力，三是各级人事、编制主管部门对价格认证系统行政性质的认可度，四是价格认证系统的具体定性及其发展方向。而作为部委规章层级的《办法》写明的“对各类中介价格评估机构的结论进行认证”则是一项强化价格认证系统以服务为主为管理加服务，变内部管理职能为对外行政权力的重要依据，既同权力清单统筹设计初衷相一致也符合国家发改委对价格认证机构工作职能的调整思路。
（二）事业单位改革的需要
社会各界就事业单位改革的必要性已达成共识。近年来，从中央到地方，各级政府都对事业单位改革进行了积极探索和深入实践。尤其，党的十八届三中全会以来，围绕国家治理体系和治理能力现代化的总目标，价格认证机构等事业单位将处于改革风头浪尖，过去由价格认证机构承担的部分职能将逐步向价格评估机构等企业法人转移，而价格主管部门工作重心则将转向市场监管方面。这也将为价格评估机构等企业法人提出前所未有的挑战，价格评估机构必须积极面对，大力发展并提升业务能力和质量，更好地承接事业单位的部分职能。
事实上，“对各类中介价格评估机构的结论进行认证”工作职能将成为价格认证部门工作改革的重要抓手，价格认证机构在“分类推进”、“政事 分开”、和“新型事业管理制度建设”等方面确立自己的优势。这也就意味着，价格认证系统改革既是价格认证部门职能边界重构过程，又是价格认证部门与价格评估机构关系重构的过程。
（三）认证中心发展的需要
1、提升社会地位
针对价格认证机构，目前正开展着行政审批事项改革以及“四个服务”为核心内容的改革。必须指出，目前改革更多的指向服务社会和服务民生目标，而价格认证机构职能内容未得到根本性变革，仍徘徊于价格管理边缘。因此，向各类中介机构转移职能，转变价格认证机构职能，从过去的直接服务为主转变为强化市场监管职能为主。只有这样，才可以进一步发挥各级价格认证机构对各类中介价格评估机构的培育、引导和规范作用，从而树立价格认证机构在服务社会和服务民生领域的权威性。
2、保持业务量增长
当前，各级价格认证机构进一步将职能明确在以涉纪、涉案、涉税为主的价格认定工作上，大量的认证、民事类价格认证业务流入市场。如浙江，随着“平安浙江”、“税友龙版”等深入开展，刑事、行政案件量显著萎缩。“无为便无位”，单从司法作为、社会作为上来看，业务量的稳定对价格认证机构的发展也相当的重要。发挥价格评估中介机构作用，而价格认证部门工作重心落在市场监管方面，这不仅有助于价格认证机构工作的开展，而且还有利于提升价格认证机构业务工作量。
3、合乎认证中心进一步改革的趋势
随着改革的推进，价格认证部门的行政审批权限主要由过去的“双认定”削减为现在的对价格评估机构资质的“单认定”，具备行政许可性质的权力越发减少，价格认证部门发展趋势将是重点强化价格管理的事务性工作，而非过去直接行政审批或价格认定工作。此外，从价格认证部门的另一职能“调解价格矛盾、处理价格纠纷”来看，价格评估中介机构认定工作难免产生新的问题与纠纷，这又离不开价格认定部门的积极介入与调节，这也将成为我国价格认证部门进一步改革的重要内容。值得一提的是，我国辽宁、陕西等地实践经验一定程度上也证明了，充分用好对价格评估机构从资质到业务方面的认定管理权限，对整个机构的规划和发展将起到极大的促进作用。
二、开展此项工作的思路
（一）加大对价格评估机构的培育
价格评估机构作为此项工作的重要载体，其数量、规模、质量等方面因素将决定着此项工作开展的现实意义。当前，价格认证机构与社会中介类价格评估机构的关系机制尚未理顺，利益边界不清晰，甚至有的价格认证中心因为地方财政经费不足存在与社会中介类价格评估机构抢市场、争利益的现象，这在一定程度上造成价格评估机构发展不顺，此外，价格评估机构的发展还缺乏必要的人才、资金、设备、技术等所需要素。政府部门特别是价格认证机构有必要在理顺双方关系，退位、补位和定位，政策、信息、技术咨询，服务购买等方面为价格评估机构的培育和发展提供良好的途径和平台。
（二）加强对价格评估机构的监管
价格评估机构的规范管理将决定着此项工作的实际成效和社会影响力，是另一个重要因素。当前存在的主要问题包括管理体制机制多元化却又不匹配， 缺乏统一有效的管理机制和监管标准，政府对中介组织的一些管理办法思路仍不够有效， 执行力不够等。笔者认为，价格管理部门应当切实加强包括价格评估机构资质认定、人员资质培育、业务开展状况、日常管理等相关方面因素的定期和不定期督导检查，建立实施名单公示制度，按照有限、有惩、有奖的形式实施动态管理， 还要进一步强化同工商、行业协会等相关部门和组织的协作，明确对于价格评估机构认定的管理效力，营造公平公正公开的市场环境。而就价格认证机构对价格评估机构的监管而言，具体可以包括：价格评估机构资质证书是否真实有效；价格评估机构法人资格是否真实有效；价格评估机构是否有固定的工作场所；工作人员是否符合规定要求；业务开展情况是否规范，是否超越认定的执业范围执业，是否存在涂改、倒卖、出租、出借、非法转让《中华人民共和国价格评估机构资质证书》的行为。是否存在其他违反法律、法规、规章规定行为等。
（三）提高社会对价格评估机构的认知认可
价格评估机构业务范围宽泛，并经市场充分竞争，可以更好的开展各类主体委托的价格矛盾纠纷案件和价格评估认证。但其又介于资质的有限性、逐利性以及相关部门的配合和支持不够等因素，社会认可度也相对较差，这又反过来在一定程度上阻碍价格评估机构的发展。而价格认证机构要实现对价格评估机构更好的监管，重在加强如下工作：一是沟通协调法院、行政执法、企事业单位、社会组织等机构将价格评估机构纳入其业务委托范围，二是逐步确立其受理非刑事性质涉诉讼类案件的主要地位，三是畅通网络、电话、信访等投诉举报渠道，强化社会对价格评估机构的监督，四是切实加大宣传力度，及时向社会通告价格评估机构相关情况，使得社会和公众了解和认识这项工作，从而提高工作的透明度和认可度。五是强化对价格评估机构绩效考评制度化、责任追踪及奖励激励等。
（四）增强价格认证机构公信力和权威性
价格认证机构是调解和处理价格矛盾、履行价格行政裁定（或行政确认）职能、承担有关价格公共服务的行政性机构，无论从风险防范、廉政建设以及价格认证机构的发展上，都应当不断提升价格认证机构的公信力和权威性，有效塑造价格认定机制的“价格法庭”功能。一是要切实转变既当运动员又当裁判员的双重身份，合理有效运用行政资源的有限性，在业务范围上充分放权，但在机构和行为管理上充分集权；二是要从引导和规范市场的角度，切实转变盲目追求业务膨胀的观念，变逐利为服务和管理；三是要通过利用价格认定机制来规范社会中介机构的价格评估行为，进而在更大范围内对更多的放开价格行为进行间接引导和规范。
三、面临的问题和风险
（一）机构定性和工作职责方面
价格认证机构的深化改革和转型升级应当要集中优势力量开展涉案、涉纪、涉税财物价格认定工作（即“三涉”）这三件大事，从而为机构定性定位打好基础，此时开展非“三涉”范围内的认证类工作上是否适宜。另一方面是，一旦此项工作开展，那《价格认证中心工作管理办法》业务职责这一章中的其它“三涉”之外的职能又该如何安排，又是否应当相应开展。
（二）信息不对称带来的风险
价格评估机构作为理性的价格认证类市场经济主体，通过信息不对称能够获得更多的利益，因此，他们在配合价格认证部门进行结论认证时必然会隐瞒部分不利于其自身的材料和信息，这将给结论认证工作带来极大的工作风险。
（三）工作量的增加带来的问题
此项工作一旦开展，势必会增加较大的工作量，而且会随着工作程序和具体步骤的逐步规范进一步放大，而工作量的剧增又会带来经费、设备、技术、人手等多方面的问题。
（四）现有规章制度方面的问题
《办法》部分规章条款内容的普遍适用与地方、部门实践的特殊性矛盾加剧，不利于具体改革工作的开展。《办法》出台时间较久，有可能被修订甚至被其他相关法律所取代，那么这些条款是否会相应保留？此外，《办法》中部分条款对价格认证系统自身的束缚较强，甚至还存在着其他不利认证中心业务开展和机构发展的障碍。
四、具体开展的一些思路
《办法》颁布实施后，部分地区结合当地实际，突破传统限制，创新工作经验与管理机制，并积累了丰富的经验。我们将结合各地经验，从自身工作实际出发，得出若干思路。
（一）做好调研，充分论证
无疑，《办法》为各地开展价格认证工作提供有力的依据。目前，一是做好调研、充分论证，将条款转化为推动价格认证工作深化改革、创新发展的新思路、新机遇和新动力；二是联系实际、狠下功夫，认真学习、领会和落实这一有力抓手，为具体工作的开展夯实基础；三是设立试点、有的放矢，可考虑以省一级或设区的地市一级为试点，其下设区、县（市）先行尝试开展，或者分步奏、分区域、分案件性质、有计划有安排的实施和推广。
（二）明确含义，细化内容
价格认证机构对价格评估机构的结论进行认证作为法庭对鉴定结论进行认证的一种前置合理性和合法性认证，其科学化、规范化程度，决定着鉴定结论的证据效能发挥的充分程度，因此有必要就此项条款的表述做进一步的科学和规范，并进一步强化其行政性。建议在当前的法律框架条件下尝试以国家专文回复的形式进一步明确此条款的表述及条款释义，如变委托为申请，变认证为认定，并进一步明确由此产生的如回避、结论变更、重新认定、复核裁定等相关方面的权力义务关系和责任等。
（三）结合实际，下发权限
自价格认证系统对价格评估机构和人员资质由“双认定”变为对价格评估机构资质“单认定”后，对一些综合类或者涉诉讼类价格评估机构资质的认定对价格认证部门而言显得尤为重要，这也成为价格主管部门对于开展机器设备估价、车损价格评估、涉诉讼类价格评估机构进行监管的重要手段，若结合本次行政审批制度改革将评估机构资质“单认定”中不同层次和级别认定的行政许可权相应下放，使行政许可权和行政管理权相对应、相结合，将会对基层和具体开展评估结论认证的价格认证部门带来巨大的帮助和极其积极的影响。
（四）有序安排，做好监管
价格认证机构要加强对价格评估机构的管理，规范价格评估行为，促进价格评估市场健康有序发展。一是在监管方式上以定期检查和不定期检查、自查和抽查相结合，重点检查存在问题和受到投诉举报的机构，并视机构整改执行情况，决定检查的频次。二是在监管程序上要制定周密的检查计划，确定检查范围、检查内容、检查安排。在实施检查上要在价格评估机构完成自查的基础上，依据相关价格法律法规，在机构现场通过听取被检查单位自查情况汇报、与有关人员面谈询问、检查相关资料及走访相关单位等形式进行检查。三是在监管整改上，要督促存在问题的价格评估机构认真落实整改，在规定期限内完成并做好反馈。且藉此作为价格评估机构资质证书有效期届满后是否上报重新认定的重要参考依据。
参考文献：
[1]蒋丽华.论刑事鉴定结论的采用标准[J]. 人民检察，2006（19）
[2]贾治辉.鉴定结论的认证[J].国家检察官学院学报，2009（5）
[3]徐新彦，任聪.建立涉案物品价格鉴定意见审查机制的经验做法[J].中国检察官，2012（11）
〔本文系浙江财经大学、杭州市价格认证中心联合开展的“涉纪财物价格认定机制研究”课题阶段成果之一〕
申请人：张振江，男，汉族，1959年10月25日生，住泊头市洼里王镇郭屯村。
被申请人：高树平，男，汉族，1949年12月20日生，住泊头市洼里王镇姜桥村。
申请人与被申请人生命权、健康权纠纷一案业经泊头市人民法院立案受理，并将被申请人名下的电动四轮车扣押，现申请人依法申请法院委托有关部门对该四轮电动车进行价格评估，电动车品牌型号为山东蒙德都市传奇H5老年代步车。
此致 泊头市人民法院
申请人：张振江
作者：佚名 来源：本站原创 点击数：
更新时间：2008年09月16
【字体：大 中 小】
《价格评估技术报告》
一、案由：
××市玉阳办事处××村三组×××与××市×××旅游发展有限公司鱼池承包合同发生经济纠纷。因××市×××旅游发展有限公司中途违约合同，该鱼池生产经营权已被×××村委会于200×年1月1日承包给×××村民×××，致使×××承包的鱼池于200×年1月1日不能继续承包生产经营，被迫停产。为此,××市××法律服务所特委托我中心对其造成的经济损失给予价格评估鉴证。
二、标的的概况：
1、该鱼池位于在×××旅游发展有限公司景区内，属于鲜鱼养殖的理想地段。该鱼池水面积为25.04亩，是甲方×××旅游发展有限公司承包给乙方×××养殖经营，期限3年（200×年3月10日至200×年3月9日），承包费第1年为150.00元/亩，第2年和第3年为200.00元/亩，土地使用权属集体所有。该鱼池有5m宽的县级公路与省道相连，交通方便，水源、土壤及各种条件良好，社会综合服务功能和治安状况也较好。
2、评估标的的投入概况：通过向专业技术人员咨询投放鱼苗一般分为两大类：（1）上层鱼：包括白鲢和花鲢，白鲢每亩投放350尾，花鲢每亩投放50尾。每尾重0.25公斤。（2）底层鱼：包括草鱼，鲤鱼，鲫鱼，边鱼、鲢鱼等。每亩投放分别为：40尾，80尾，300尾，30尾（注：鲢鱼未投放）。每尾重分别为1.5公斤，0.25公斤，0.15公斤，0.15公斤。每亩投入饲料分别为：大麦325公斤，化肥（碳铵、磷肥）600公斤。
3、评估标的的收入概况：根据××市渔政监督管理站提供的资料显示，一般情况下精养鱼池的上层鱼年产量每亩418.25公斤，平均单价4.00元/公斤，底层鱼年产量每亩179.25公斤，平均单价8.00元/公斤。
三、价格评估过程：
我中心接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估方案，派员到现场进行了实地勘察，在调查了解的基础上，确定评估方法和思路。鲜鱼养殖，经营较为广泛，并容易获其价格资料，故采用成本法和市价法对评估对象的价格进行了评估。其计算方法为：
（一）分别用两种方法计算鱼池在正常情况下的年产值。
1、采用成本法计算年产值：公式为：F1=A（1＋R）F1：年产评估值；A：年总成本；R：利润率；
（1）计算鱼苗投入成本：根据本地区市场行情，参照地段类似的精养鱼池养殖经营三年平均水平，经调查确定每亩鱼苗投入为：上层鱼：白链3.20元/公斤，花鲢5.60元/公斤，底层鱼：草鱼8.00元/公斤，鲤鱼6.00元/公斤，鲫鱼8.00元/公斤，边鱼8.00元/公斤。
即：鱼苗成本=（350尾×0.25×3.20＋50尾×0.25×5.60＋40尾×1.5×8.00＋80尾×0.25×6.00＋300尾×0.15×8.00＋30尾×0.15×8.00）×25.04亩=33704.00元
（2）计算年总费用：
①饲料投入：大麦1.20元/公斤，化肥0.50元/公斤，即：饲料成本=（325×1.20＋600×0.50）×25.04亩=17278.00元 ②管理费用：（33704.00＋17278.00）×5%=2549.00元 ③人工工资：600.00元/月×12×2=14400.00元
④防疫费：（33704.00＋17278.00）×2.2%=1122.00元 ⑤合同承包费：25.04亩×200.00元/亩=5000.00元 ⑥银行利息：根据银行贷款利息确定为：（鱼苗成本＋①＋②＋③＋④＋⑤）×7%
=（33704.00+17278.00+2549.00+14400.00+1122.00+5000.00）×7%
=74053.00×7%=5184.00元
合计年总费用=①＋②＋③＋④＋⑤+⑥=79237.00元
（3）累计成本计算：
年总成本=鱼苗投入成本+年总费用=33704.00+79237.00
=112941.00元
（4）确定利润率：根据市场调查确定年平均利润率为15%。（5）计算年总产值：F1=112941.00元×（1＋15%）
=129882.00元
2、采用市价法计算年产值：公式为：F2=∑pq F2：年产值；p：各类鲜鱼数量；q：价格
根据市场调查三年平均销售价格为：(1)上层鱼平均售价4.30元/公斤（注：花鲢占白鲢的25%），平均年产量450公斤/亩，(2)底层鱼：平均售价9.00元/公斤，平均年产量200公斤/亩，即：年总产值为：F2=（450×4.30＋200×9.00）×25.04亩
=93524.00元。
3、采用算术平均法计算年产值：公式为：F3=（F1＋F2）÷2
加权平均年产值：F3=（129882.00＋93524.00）÷2
=111703.00元。
（二）计算损失：
计算后期投入费用：该鱼池的承包日期是200×年3月10日至200×年3月9日，而停产日期是2006年1月1日，该鱼池正处于正常喂养过程中，到200×年10月1日才能正式收益，于是还需9个月的时间投入。即：后期9个月的投入费用为：（12728.00元＋2549.00元＋1122.00元＋14400.00元）÷12个月×9=26512.00元。
四、价格评估结论：
最终损失价格=F3－后期投入
=111703.00－26512.00 =85191.00元。
五、相关说明：
因该标的的评估基准日是2006年1月1日,报告中的评估结论只考虑基准日时的市场价格,未考虑将来的市场价格以及国家宏观经济政策发生变化、自然力和其他不可抗力对鉴定标的价格的影响。
××市价格认证中心
1、采购申请中的评估价格的作用
a)可用于采购申请的审批策略中；(详细介绍本文略）b)可将采购申请的评估价格复制到采购订单中；
2、采购申请的评估价格的来源
a)有物料号码的行项目，评估价格（Valuation Price）的默认来源物料主数据的评估价格。如果物料采用标准价格，评估价格则等于标准价格，物料采用移动平均价，评估价格则等于移动平均价。
b)对于没有物料号码的行项目，评估价格只能手工输入；
c)我们可以在采购申请凭证的屏幕布局（Document Screen Layout）中设置评估价格是否可以手工调整，如下图所示，我们可以修改有物料号码的行项目的评估价格。（事务代码ME51N）
3、采购申请的评估价格复制到采购订单中
若采购申请中的字段“采购订单价格”中选择“2作为净价格”，当参照该采购申请创建采购订单时，系统将该采购申请的评估价格复制作为采购订单的单价。（事务代码ME21N）
二、系统配置说明
涉及到以下三方面的配置 屏幕布局的定义 屏幕布局的分配
采用采购申请中的评估价格到采购订单；
1、采购申请凭证的屏幕布局的定义；
采购申请屏幕布局的定义（路径：物料管理/采购/采购申请/定义凭证层的屏幕格式）
2、采购申请凭证的屏幕布局的确定
在采购申请的凭证类型中，分配屏幕布局（fieldsel）给采购申请类型（后台配置路径：物料管理/采购/采购申请/定义凭证层的屏幕格式）
可以根据用户来进行设置
事务代码：OMET定义采购员参数Z1（功能权限：采购订单），在字段FieldSelCtrl Rel中可以输入屏幕布局，然后通过事务代码SU01（或者SU3）将参数ID EFB分配给用户。
3、采用采购申请中的评估价格到采购订单；
上图勾选上 “采用PO价格”，则创建采购申请时，可以选择将采购申请的价格复制到采购订单，这样创建采购订单时，则直接复制采购申请的价格，即使有采购信息记录，也不会取采购信息记录的价格。
三、总结：
复制采购申请的单价到采购订单，对于在采购环节已经确定采购单价的业务还是比较适用的，特别是非物料类采购。
(一) 林业无形资产价格评估内涵
林业无形资产是指林业企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。一般要求确认的林业无形资产有两类:一是外购的林业无形资产;二是特定类型的林业无形资产如专利权、著作权、非专利技术、商标权、软件、网站域名、企业家价格、林地使用权、 (特许) 经营权、资源性资产等。
林业无形资产价格评估是根据特定目的, 遵循公允、法定标准和规程, 运用适当方法, 对其进行确认、计价和报告, 为资产业务提供价格尺度的行为。
从某种意义上讲, 林业无形资产价格评估是实现科研成果及商品化的科研成果有偿使用规范化和合理化的重要手段之一。林业无形资产价格评估的水平和质量会在一定程度上影响科研成果商品化, 以及无形资产的合理转让, 甚至直接影响到无形资产产权主体的正当权益。
(二) 林业无形资产价格评估特点
林业无形资产直接用价格来衡量很难, 评估可以彰显资产的价格魅力。
按其存在形态不同, 可分为可确指 (辨认) 的林业无形资产和不可确指 (辩认) 的林业无形资产。前者可以个别或作为组成资产的一部分取得, 如专利权、商标权等;后者无法具体确认, 不能单独取得, 如商誉。
按其来源不同, 可分为外购、自创、投资转入及捐赠四类。按照来源划分林业无形资产的意义在于划清林业无形资产的来源渠道及其产权归属。
按其内容为标准, 可分为林业知识产权类 (专利权、商标权、版权、专有技术) 、林业权利类 (主要由契约、合同及政府授权组成) 、林业关系类 (主要包括客户名单、营销网络、职工队伍等) 和林业商誉 (由综合因素得到) 四类。
按其是否具有法定期限为标准, 可分为具有法定期限的林业无形资产和不具有法定期限的林业无形资产两种。前者如专利权、商标权、著作权、专营权;后者如专有技术、商誉等。
按其是否纳入“无形资产”会计科目核算为准, 可分为纳入“林业无形资产”核算科目、作为资本支出处理的林业无形资产;以及不纳入“林业无形资产”核算科目、作为收益支出处理的林业无形资产。前者如企业有偿取得的专利权、商标权、商誉等;后者如企业研究开发费用, 一般遵从谨慎原则, 不作为资本支出而直接作为收益支出, 从当期损益中抵扣。此种分类提醒管理人员, 林业无形资产并非限于账面上列示的属于资本支出的部分, 还有相当部分是“账外”的林业无形资产, 对于这些林业无形资产企业不能忽视。
二、中国林业无形资产价格评估的产生与发展
林业无形资产价格评估应解读为林业社会主义精神文明建设范畴。因为它是务林人在改造客观世界和主观世界的过程中所取得的精神成果的总和, 是务林人智慧、道德的进步状态, 是林业资本文化的结合体。主要体现在林业科学文化层面, 包括社会的林业文化、林业知识、林业智慧的状况, 林业教育、林业科学、林业文化、林业艺术、林业卫生、林业体育等项林业事业的发展规模和发展水平。
(一) 中国林业无形资产价格评估的产生
无形资产价格评估是中国现行两大类资产评估之一。是20世纪80年代末随着市场经济的发展而诞生并成长起来的, 属于新兴行业。1989年, 当时大连市国有资产管理部门率先对产权变动中的国有资产 (包括无形资产) 进行评估, 以防止国有资产流失, 维护国有资产合法权益。他们的做法引起了国家国有资产管理部门的重视, 同年, 原国家国有资产管理局下发了《关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定》, 这是中国首次提及资产评估问题的政府文件。
随着中国社会主义市场经济的发展, 资产评估项目越来越多、规模越来越大, 涉及行业越来越广, 技术复杂程度也越来越高。为规范行为, 2001年, 财政部就林业无形资产价格评估印发了《资产评估准则———无形资产》。林业无形资产价格评估至此也彰显了在国民经济中的地位和作用。
(二) 中国林业无形资产价格评估的发展
中国林业无形资产价格评估行业迅速成长壮大, 经过短短二十多年的发展, 已经成为发展社会主义市场经济中不可缺少的中介服务行业。但目前关于林业无形资产价格评估的研究文献很少, 而且部分都是从无形资产多样性角度进行的, 尚未对林业无形资产有较全面和系统的研究。随着资产管理制度改革的不断深入, 国家法律、法规的不断完善, 林业无形资产价格评估市场需求, 目前中国出现三种类型从事林业无形资产价格评估的机构:一是持有财政部门审批颁发的资产评估机构;二是持有国家发展和改革委员会审批颁发的综合资产价格评估专业机构 (价格认证) ;三是持有国家证监会批准并具有证券业执业资格的机构 (为国内最高资质) 。
三、当前中国林业无形资产价格评估领域存在的瓶颈
(一) 从事林业无形资产价格评估的机构严重不足
从世界范围看, 资产评估产生与发展于20世纪初, 而林业无形资产价格评估则是在20世纪的50年代产生。步入20世纪90年代, 随着高新技术的发展以及知识经济模式的出现, 无形资产价格评估理论与方法得到了飞速发展。对林业无形资产的认识也从过去简单的商誉概念转化为以知识产权为主要内容的认识上。从中国无形资产价格评估历史来看, 中国的林业无形资产价格评估工作开展的时间相对较短, 但速度较快, 相关工作是从九十年代中期活跃起来的。据不完全统计, 截至2008年底, 全国已有2 960多家资产评估机构 (含有资格的会计师事务所、审计师事务所、价格认证) 开展资产评估业务, 从业人员2万余人。但是, 专业从事林业无形资产价格评估业务并能有效地开展工作的林业无形资产价格评估机构却屈指可数。近几年, 虽有物价鉴定机构的增服, 但也满足不了市场经济发展对林业无形资产价格评估的需求。
(二) 复合型林业无形资产价格评估专业人才缺乏
在林业无形资产转让、出售等业务中, 资产评估中介机构起着不可替代的“催化剂”作用。不过, 截至目前, 中国经过正式评审认定的林业无形资产价格评估专家不过寥寥数人。一边是巨大的无形资产转让市场需要开展资产评估;一边是专业评估人才严重不足。成为严重制约中国林业无形资产价格评估工作的瓶颈。
无形资产具有隐蔽存在性、领域广阔性、种类多样性、地域差异性、效益多重性、经营长期性等自身特点, 因此, 在评估过程中, 除考虑一般的评估因素外, 还需针对其无形资产的自身特点, 根据评估对象和目的的不同, 实施必要的评估手段。林业无形资产价格评估人员除具备一般资产评估理论知识和实践经验外, 还需要有扎实的其他基础理论知识, 熟悉无形资产形成过程, 掌握相关的方针政策。这样的复合型人才, 在目前从事林业无形资产价格评估业务人员之中少之又少, 林业无形资产价格评估人才缺乏问题成为最大的难题之一。可以说中国整个资产评估行业都存在人才缺乏的问题, 而对于林业无形资产价格评估来说, 专业评估师更是无法满足需求。特别是基层评估人员更奇缺, 技术力量更不足, 而且林业无形资产价格评估人员的后续教育尚未正式展开。每年仅有少数人参加国家注册评估师考试, 能考取通过的更寥寥无几。然而, 一部分评估人员业务能力仍原地踏步, 保持在原有的水平, 没有掌握现代的专业技术, 往往导致评估结果失真等问题。
(三) 林业无形资产交易市场发育不充分
中国林业无形资产市场开放与其他行业相比相对滞后, 造成了市场发育不充分, 市场规模小, 区域性强的特点。市场交易案例的价格因受各种非市场因素的影响, 不具备可比性和参照性。
市场发育不充分直接表现为, 林业无形资产的内在价格和市场价格之间有着较大的落差, 造成对所有者利益的侵害和国有、集体资产的流失。在有些地区, 评估结果如反映林业无形资产的内在价格, 却不能被市场认同;反之, 参照当地市场交易价格的, 又不能反映林业无形资产的内在价格。因此, 不同的评估机构对同一项目的评估标的结果往往会产生较大差异。这一方面侵害了资产所有者利益和造成国有资产的流失;同时也给资产评估机构带来执业风险。有许多资产评估机构被卷入司法诉讼中, 被迫停止林业无形资产价格评估业务。
(四) 研究不系统, 在执业中政策和技术给力不足
无形资产价格评估开展二十多年来, 其基础理论和技术方法与实践相比相对滞后, 相关技术标准不完善, 更新不及时, 林业无形资产价格评估的规范性文件跟进速度完全不适应评估执业的需求。目前中国对林业无形资产价格评估并没有严格的操作规范, 而林业无形资产自身的特性, 使其评估更复杂, 因此, 没有规范的操作标准, 是导致目前林业无形资产价格评估领域的混乱现象的主要原因。这是当前全国资产估机构资质认证的通病。资产评估通常都是为满足委托人的特定需要而进行的, 不论是产权变动, 还是非产权变动, 资产评估总是具有某种人为性。由于引起资产评估的具体行为是多种多样的, 委托人对资产评估的要求也具有多样性。目前, 中国林业无形资产价格评估领域的混乱还体现为对评估参数选取的随意性。中国目前大多采用收益法进行林业无形资产价格评估, 但是收益法相对成本法及市场法而言, 具有一定的难度及复杂性, 这种难度及复杂性主要体现在对评估参数的选取上。运用收益法进行评估, 参数的选取对最终的评估结果有着极大的影响, 有时可能相差几倍甚至更多。然而, 中国至今尚未颁布规范性意见, 致使对林业无形资产价格评估参数的选取存在随意性未得到控制, 使林业无形资产价格评估的结果缺乏说服力, 也违背了科学、公正的评估原则。
四、林业无形资产价格评估归属界定
(一) 林业无形资产价格评估分类
(二) 林业无形资产价格评估产权归属及界定
界定林业无形资产价格评估的产权归属就是要分清该项无形资产是职务发明, 还是非职务发明。通俗地讲就是产权属于谁。在林业无形资产开发中一般是相关技术人员付出了智力劳动, 而单位则提供了相应的物质条件, 具有双重归属。
在《专利法》中做了规定:职务发明创造指利用本单位物质条件 (包括资料、场地、资金) 在本职工作范围内所完成的发明创造;反之为非职务发明创造。同时也规定“利用本单位的物质技术条件所完成的发明创造, 单位于发明人或者设计人订有合同, 对申请专利的权利和专利权的归属作出约定的, 按其约定。”对于职务发明创造在《专利法实施细则》中作了更详细的规定:一是指在本职工作中做出的发明创造;二是指履行本单位交付的本职工作之外的任务所做出的发明创造;三是指退职、退休或者调动工作后一年内做出的发明创造。上述职务发明其专利申请权和专利权原则要归单位所有。同时对于非职务发明也要提供有关证明文件支持其办理申请手续。对于技术秘密的权利归属, 原则上可比照专利权方式确定。
中国《著作权法》定了职务作品和非职务作品的著作权属的原则:“由法人或者非法人单位主持, 代表法人或者非法人单位意志创作, 并由法人或者非法人单位承担责任的作品, 法人或者非法人单位视为作者。如无相反证明, 在作品上署名的公民、法人或者非法人单位为作者”。公民为完成法人或者非法人单位工作任务所创作的作品是职务作品。为调动作者与作者所在单位的积极性, 对性质不同的职务作品著作权归属予以划分:
一般作品的著作权由作者享有, 但法人或者非法人单位有权在其业务范围内优先使用。作品完成两年内, 未经单位同意, 作者不得许可第三人以与单位使用的相同方式使用该作品。但在作品完成二年内, 如单位在其业务范围内不使用, 作者可以要求单位同意第三人以与单位使用所相同方式使用, 单位没有正当理由不得拒绝。这部分报酬, 应由作者与单位约定的比例分配。
某些特殊职务作品的著作权署名权作者享有, 著作权中的其他权利由法人或者非法人单位享有, 法人或者非法人单位可以给予作者一定的奖励。这类职务作品包括:主要利用法人或者非法人单位物质技术条件 (资金、设备或者材料) 创作, 并由法人或者非法人单位承担责任的工程设计、产品设计图纸及说明、计算机软件、地图等职务作品;法律、行政法规规定或者约定著作权由法人或者非法人单位享有的职务作品。
职务发明 (作品) 尽管所有权属于单位, 但发明人或者设计人以及作者都享有署名权, 获得奖励和报酬权。
(三) 单位和员工之间林业无形资产产权归属及界定
这方面需要界定产权归属的林业无形资产一般有专利权、著作权、植物新品种权、技术秘密、经营秘密等要素。商标权和域名等林业无形资产要素本身没有人身权, 其所有权自然就属于申请人。对于商标或域名的设计者来讲, 拥有的仅是著作权而不是商标权或域名权。作者如同意某单位将该作品作为商标或域名处置, 他一般可获得稿酬。如果不同意, 他人也不应擅自采用其作品。注册商标的申请都是由单位依法向国家有关部门申请的, 如果是符合商标法的申请, 即可获得商标权, 与商标设计者一般就没有关系了。这是商标、域名这类标志性的无形资产与其他无形资产的不同之处。
(四) 共同开发林业无形资产产权归属及界定
共同开发林业无形资产又有“合作开发”和“委托开发”之分。
合作开发所完成的发明创造除合同另有约定的以外, 申请专利的权利属于合作开发各方共有。一方转让其共有的专利申请权的, 另一方或者其他合作各方可以优先受让其专利申请权;合作开发各方中一方声明放弃其共有的专利申请权的, 可以由另一方单独申请, 或者由其他各方共同申请。专利权授予专利申请方;合作开发各方中, 一方不同意申请专利的, 另一方或者其他各方不得申请专利;合作开发的计算机软件, 除另有协议外, 软件著作权由各合作开发者共同享有;合作开发者对软件著作权的行使按照事前的书面协议进行, 如无书面协议, 而合作开发的软件可以分割使用的, 开发者对各自开发的部分可以单独享有著作权, 但行使著作权时不得扩展到合作开发的软件整体的著作权。合作开发的软件不能分割使用的, 由合作开发者协商一致行使。如不能协商一致, 又无正当理由, 任何一方不得阻止他方行使除转让权以外的其他权利, 但所得收益应合理分配给所有合作开发者;合作开发所完成技术秘密与专利权原则相同;发明创造被授予专利权以后, 放弃专利申请权的一方可以免费实施该项专利;委托开发所完成的发明创造, 除合同另有约定的以外, 申请专利的权利属于研究开发方, 研究开发方取得专利权的, 委托方可以免费实施该项专利。研究开发方就其发明创造转让专利申请权的, 委托方可以优先受让专利申请权;委托开发的计算机软件, 其著作权归属由委托者与受委托者签订书面协议约定, 无书面协议或者在协议中未作明确约定的, 其著作权属于受托者;委托开发的技术秘密的使用权、转让权以及利益分配方法与合作开发的模式基本相同。但是, 委托开发的研究开发方不得在向委托方交付研究开发成果之前, 将研究开发成果转让给第三方。
五、林业无形资产价格评估流程及实质
(一) 林业无形资产价格评估职责
接受林业无形资产单位或个人的委托, 开展林业无形资产转让、拍卖、抵押、企业联营、合资、租赁、清算等涉及林业无形资产及相关资产的价格评估服务。
(二) 林业无形资产价格评估流程
(三) 林业无形资产价格评估实质
评估委托书的内容包括评估目的、评估对象与范围、评估基准日、评估时间、评估要求等[8]。
在评估委托的同时, 委评单位要提供具有相应级别审计部门的当年审计, 并经上级主管部门批准颁发使用的林业无形资产成果, 或按行业资产管理部门要求建立并逐年审验至当年, 且经补充调查修正的林业无形资产档案资料编制, 并由行业主管部门认定的有效林业无形资产清单。林业无形资产清单要以资产名称为单位编制。评估有效期内将注销的林业无形资产清单必须依据相关程序结果编制。其他相关资料包括:林业无形资产证书 (专利、注册商标、品牌、著作、知识产权等等) ;林业无形资产设计图;林业无形资产设计记录;有特殊经济价格的林业无形资产种类、数量和质量材料;当地林业无形资产形成成本等方面的技术经济指标;资产经营的账面历史成本资料;有关的资产注册登记表复印件;按照评估目的必须提交的其他材料, 如品牌资产资料等。
评估机构要对委托方所提供的林业无形资产清单的编制依据、资料的完整性和时效性进行核验, 核验合格后方可接受委托, 并与委托方签署林业无形资产价格评估业务委托协议书。
资产评估机构受理委托后, 应对委托方提交的林业无形资产清单进行核查, 核查符合要求, 方可进行评估。评估不受任何干扰, 不代表任何一方的利益。
在进行评定估算前, 资产评估机构必须搜集掌握当地有关的开发、创意等技术经济指标资料, 主要有:林业无形资产研发技术标准、定额及有关成本费用资料;资产生产、销售、应用等定额及有关成本费用资料;评估基准日各种规格的资产及副产品市场价格, 及其转让、销售过程中税、费征收标准;当地及附近地区的林业无形资产使用权出让、转让和出租的价格资料;当地及附近地区的相类似林业无形资产开发投资收益。
有关资料符合条件, 评估机构对委托单位要求评估的林业无形资产进行评定和估算。
资产评估机构对评定估算结果进行分析确定, 撰写评估说明, 汇集资产评估工作底稿, 形成林业无形资产价格评估报告书, 并提交给委托方。
委托单位收到评估机构资产评估结果报告后, 应报委托单位行政主管部门审查。国有林业无形资产价格评估结果经行政主管部门审查同意后, 报同级国有资产管理行政主管部门验证确认。
评估工作结束后, 评估机构应及时将有关文件及资料分类汇总, 登记造册, 建立项目档案。按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。
六、对当前林业无形资产价格评估的建议
当前林业无形资产价格评估领域存在的症结, 造成社会各界人士对林业无形资产价格评估颇有诡异, 很多人发出“谁来制衡评估业”的反思维。这些问题不仅影响了人们对林业无形资产产权价格的正确认识, 还严重阻碍了林业无形资产产权正常经济活动, 应尽快加以规避。
目前, 中国评估行业多资格并存, 部门分割的现状制约着整个评估行业的健康发展, 《资产评估暂行规定》的制定和下发, 为打破这一现状, 做出了有益的尝试。应尽快制定《林业无形资产价格评估管理办法》, 形成独立的法规制度, 同时切实做好行业监管工作, 加大对违规认证的查处力度。在现有林业无形资产价格评估机构的基础上, 从政策上加以规范、引导、整合, 充分利用现有资产评估机构和人才资源, 培育合格的有能力从事林业无形资产价格评估的团队。
林业无形资产价格评估人员属于知识和技术密集型人才, 对专业性和客观性要求很高, 只有具有林业无形资产价格评估师等资格的人员才能依法执业。因此, 对于林业无形资产价格评估人员的培养工作必须高度重视, 纳入常规, 常抓不懈。建立林业无形资产价格评估考试考核制度;从强化业务培训入手, 促使评估人员不断更新知识, 提高从业技能。
评估人员除了专业知识的学习, 还应重点强化对信息化应用等相关技术的掌握。市场经济建立以后, 中国无形资产经营格局发生了根本性的改变, 分散经营的资本市场需要简评, 所以要充分利用现代的信息化技术, 尽快搞好函评试点。同时, 林业无形资产价格评估机构要加强用人机制建设, 根据各自岗位的要求, 优化组合、高效配置, 让人才有用武之地。
评估机构从事林业无形资产价格评估工作要依法依规, 要加强无形资产形成方面知识的学习, 做好实物量核查和价格量计算工作, 通过切合实际、认真细致的评估工作, 推动林业无形资产交易价格的理性回归, 打破区域、行业限制, 逐步建立全国统一的林业无形资产要素市场, 实现评估与资产要素市场健康发展的良性互动。严厉打击违规评估, 对出现的违规项目, 要视情节轻重, 追究相关人员相应的法律责任。
邓小平同志曾极其精辟地指出:“制度好可以使坏人无法任意横行, 制度不好可以使好人无法充分做好事, 甚至会走向反面。”
对于林业无形资产价格评估的相关制度的建设问题, 要以规范林业无形资产价格评估机构为契机, 努力抓好各项制度建设, 因地制宜地建立和完善林业无形资产价格评估的各项规章制度;要与时俱进, 力求时刻保持执业谨慎, 在林业无形资产价格评估过程中不断建立健全各项工作制度。要坚持让制度“说话”, 按制度办事, 以制度规范人, 用制度约束人。在管人的同时管事, 堵塞住各种可能出现风险的漏洞。要规范林业无形资产价格评估操作程序, 适时启用拒绝评估和终止评估工作程序, 减少林业无形资产价格评估差错, 为林业无形资产价格评估风险治理提供可靠的制度保障。
林业无形资产价格评估所需资料不全是制约评估结果科学性的重要因素。在资产评估过程中, 按科学的程序与方法进行评估时会出现被评估资产的历史资料和相关的资料残缺不全以及行业平均收益率、风险率这类具有共用性的参数无法取得等问题。因此, 在评估工作中建立公共信息网和常用数据库, 对于林业无形资产价格评估工作的规范化、科学化、现代化、高效化具有着重要意义。
建立以计算机为主的林业无形资产价格评估信息网络系统, 要做到科学规划, 合理布局。从中国国情出发, 要把重点放在重要无形资产项目上, 通过对各种专利、商标、科技成果、技术市场及多种统计信息的收集与处理建立数据库, 面向社会提供多种形式的信息服务, 并逐步形成全国性的纵横交错的林业无形资产价格评估信息网络。要选择适宜的计算机系统建设模式。要科学组织软件开发。各种林业无形资产价格评估应用软件的开发要有相对统一的规划, 避免多头开发, 重复建设, 造成浪费。
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现行《房地产估价规范》规定，运用市场法估价是根据三个以上可比实例，进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正后求得的公开市场价值，并对其作了具体规范。但由于历史原因，这些规范与现实的征收补偿价格的评估存在以下一些问题。
一、可比实例的选取
按《房地产估价规范》规定，可比实例的选取应符合下列要求：一是估价对象的类似房地产；二是成交日期与估价时点相近，不宜超过1年；三是成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这里存在两个问题，一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例；二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。
一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例。现行《房地产估价规范》虽然没有对此作出明确要求，但从市场法的理论我们不难找出认同的依据。所谓市场法简单说是通过类似房地产的已知成交价格来求取估价对象的未知价格。其理论依据是房地产价格形成的替代原理——同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。这里要注意的是同一个市场，同一种商品只有在同一个市场上才具有高度的一致性，才可以替代。房地产买卖、租赁、征收等交易是几种不同类型的市场交易，若不分交易类型选择可比实例，就明显与替代原理——同一个市场不符。这是因为不同的交易类型，其市场价格的表现也会有所不同。也就是说，同一估价对象在买卖交易市场、租赁交易市场、征收交易市场其所表现的价格是不一致的。这个“不一致”不符合“替代”的一致性要求。因此，我们在选取可比实例时，应将这一“替代”的一致性——交易类型相同，作为我们选取可比实例的必要条件，这样才符合市场法的替代原理。
二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。实例的成交价格一般可分为高于、正常、低于市场价格三种情形，买卖、租赁交易类型一般来说会是正常、低于市场价格这两种情形，而征收这一交易类型则往往是高于正常市场价格，这是由征收交易类型的特殊性所决定的。征收补偿对于征收当事人双方来说，虽然也是一种交易，但这种交易与买卖、租赁等交易类型相比是明显不同的。后者的交易市场对于买卖双方来说是平等的，买卖是自由的，时间是充裕的。而对于征收补偿来说，“买卖”双方是“不平等”的，“买卖”是受限制的。“买”方是通过政府颁发的房屋征收许可决定来强制购买被征收房地产的，“卖”方无法选择“卖与不卖”；“买卖”对象是强制的——被征收人的房地产只能“卖”给征收人，不能卖给第三方；“买卖”时间是强制的，时间是不充裕的——被征收人的房地产只有在规定的征收期限内“成交”，不能自由选择交易时间；“买卖”方式是强制的——如规定被征收人只能选择产权调换或货币补偿的征收补偿方式，不能选择其他方式。“买卖”不成的途径是唯一的，“买卖”不成时，“买”方通过司法途径强制收买“卖”方的房地产等原因决定房地产征收补偿是特殊的“买卖”。而对这一特殊“买卖”的价格评估若按一般的买卖、租赁等交易类型的要求，将正常交易价格或修正为正常交易价格作为选取可比实例的必要条件，就明显不合理了。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》就突破了《房地产估价规范》这一要求，规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。对可比实例的选取只规定了底限——不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这就充分体现了征收补偿价格评估的这一特殊性。要注意的是，将征收成交案例作为可比实例时，不能忽视被征收估价对象价格的客观合理性，也就是说，其价格虽然不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但必须是符合被征收估价对象合理范围内的客观价值，是征收成交类的正常价格。超过合理范围内（通常所说的“天价”）的征收成交案例则不应选用。
二、交易情况修正
所谓交易情况修正是要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格。使可比实例成交价格偏离正常市场成交价格的因素，根据《房地产估价规范》规定主要有强迫出售或强迫购买的交易、利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买的交易、交易双方或交易某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易等。这些因素所造成的可比实例成交价格偏差按《房地产估价规范》规定，应一一排除，将可比实例的成交价格调整为正常价格。这里的问题是征收补偿作为一种特殊交易行为，其价格往往不仅仅是估价对象客观的反映，而是征收当事人双方“博弈”的结果。其所造成的可比实例成交价格偏差，是否应排除并将其调整为正常价格，目前在征收评估中有两种不同的观点。一种观点认为征收补偿的成交价格应按《房地产估价规范》规定排除其特殊因素，如征收当事人双方“博弈”结果所造成的可比实例成交价格的偏差。另一种观点则认为，由于征收补偿是一种特殊交易行为，其价格与正常交易价格存在偏差（往往是高于正常交易价格）有其存在的合理性。这是因为征收补偿价格评估中，估价原则往往突出的是“公平”原则，如果不能认同征收补偿房地产因其特殊交易行为所造成的价格偏差而将其“修正”，则对被征收人来说，显失“公平”。
在征收评估中，公平补偿是征收的基本前提，它主要表现在主体公平、客体公平、估价公平三个方面。主体公平，是指对征收范围内的所有被征收人实行相同标准的补偿；客体公平，是指征收补偿的费用不仅包括房地产现有的直接价值，还包括停业停产损失等间接价值；估价公平，是指按照征收程序中的法定程序进行。笔者赞同第二种观点。如甲、乙两个被征收人，有用途、面积等相同的1处房地产，甲被征收人已就房地产补偿价格与征收人经过“博弈”达成了协议（成交），现需对乙房地产进行补偿价格评估，而按照观点一对乙房地产进行补偿价格评估，因甲房地产补偿价格含有“博弈”的结果，应排除其这一因素所造成的可比实例成交（过高）价格偏差来修正乙房地产补偿价格。这样，对于乙来说，由于其补偿价格已排除了甲“博弈”价格的偏差，与甲相比价格就会降低，从而显失了征收补偿中“主体公平”的补偿原则。可见，按《房地产估价规范》规定，只有将可比实例的成交价格调整为正常价格才能求得比准价格，这对于正常交易的房地产来说，无疑是正确的。但对于征收补偿这一特殊交易行为来说，则值得商榷了。正如本文前面所提到的征收补偿的交易行为存在着一些“特殊性”，而这些“特殊性”是不能与正常交易行为相提并论的。因此，我们在进行征收补偿价格评估时，不能片面强调将可比实例成交价格调整为“正常”价格的要求，而应当在征收交易这一市场中，遵守征收补偿的公平原则，根据当地征收补偿政策的实际情况，充分考虑征收房地产交易的“特殊性”，合情合理地对可比实例成交价格进行交易情况调整，而这一调整应在“主体公平”的原则下进行。也就是说，凡是符合“主体公平”原则的不作调整，凡是不符合“主体公平”原则的应作调整。
三、房地产状况（个别因素）修正
《房地产估价规范》规定：进行房地产状况（个别因素）修正时，应将可比实例与估价对象的状况因素逐项进行比较，找出由于房地产状况因素优劣所造成的价格差异进行调整。作为被征收房地产，一般来说，从正常交易中选择的可比实例，其房地产状况都比可比实例差，如房屋成新等。将这些劣势因素所造成的价格差异都按正常交易的房地产价格评估进行调整，对于被征收人来说也是不合理的。在非征收补偿的市场交易中，如在二手房交易市场，买卖双方在协商价格时，往往会充分考虑房地产状况，如成新。笔者认为，在征收补偿价格评估中，对于房地产状况优劣所造成的价格差异，也应充分考虑其“特殊性”，合情合理地处理被征收房地产劣势所造成的价格差异，如成新折旧等个别因素就不能一概而论按正常交易房地产的成新标准进行降价调整，而是应以被征收人重新购置所需费用进行调整，这样才能体现征收补偿价格评估的“特殊性”，才能体现征收评估“客体公平”的原则，使征收补偿价格评估更趋合情合理。
四、小结
市场法进行交易情况等因素修正后所求得的比准价格是公开市场价值。而公开市场价值，根据《房地产估价规范》解释是指在公开市场上最可能形成的价格，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。所谓公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。这些要求因其征收补偿的特殊性并不完全具备，故其价格不是在这一定义的公开市场上最可能形成的价格，而是征收补偿政策范围内最可能形成的价格，其概念是不能等同的。这里的问题是，我们所说的公开市场是唯一的还是多样化的。如果是唯一的，则征收评估的补偿价格往往是高于公开市场价值的。那些陈旧的砖木结构、无配套设施、环境很差、非成套的老房子（有历史文物价值的老房子除外），如果不征收，让其在市场上自由买卖，恐怕会很少有人问津，价格也会大大低于征收补偿价格。因此，它不是在公开市场上最可能形成的价格。但如果我们认为公开市场是多样的，即我们将公开市场细分为房地产转让市场、房地产租赁市场、房地产征收市场等，则笔者认为征收补偿价格是征收补偿公开市场上最可能形成的价格。这是由征收补偿价格评估的特殊性所决定的，也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的立法初衷。
总之，我们在运用市场法进行征收补偿价格评估时，不能生搬硬套《房地产估价规范》的一般规定，应运用《房地产估价规范》规定的理论和方法，结合征收补偿价格评估的特殊性，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》具体规定及当地征收补偿政策等，实事求是地进行合情合理的调整。
参考文献：
1.房地产估价规范（GB/T50291—1999）.中国建筑工业出版社.1999
2.柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2009
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