土地储备情况调查表

土地储备情况调查表（精选8篇）

土地储备情况调查表 篇1

刘市长：

市土地储备中心自2005年9月改组升格以来，紧紧围绕市政府下达的各项工作目标，认真履行市政府授予的各项工作职能，把土地储备工作和推进城市建设、促进企业改制有机结合起来，积极开展市区国有土地储备工作，大力盘活市区存量国有土地，优化土地储备结构，在保障城市发展用地需求的同时，通过提高土地市场化运作水平为政府创造越来越多的土地出让收益。现将市土地储备中心2005年9月以来土地储备经营情况汇报如下：

一、近期运作情况

1、规范运作，土地储备取得较大成效。

我们按照您和市局领导的要求，发挥土地储备中心储备土地主力军的作用，针对市区土地已基本被各个土地储备机构储备殆尽的情况，我们大力拓展储备源头，积极寻找具有储备潜力、开发价值较大、能尽快变现的地块。我们通过各种途径和方式储备土地，在确定拟储备土地和土地收购价格过程中，按照保障供应、保证收益和控制成本相结合的原则，认真做好核算工作，注重新增地块的质量，尽力保障地块收益潜力。2005年9月至2007年年底，中心以各种方式累计储备土地XXX宗，计XXX亩。

今年上半年，我们相继完成了对城南关城村399.9亩、新石桥路东侧34.95亩土地的储备，并办理了权属登记。截至目前，市土地储备中心共有在库储备土地XXX宗计XXX亩，土地资产总值约11.37亿元。

2、保障需求，地块上市出让有序开展。我们认真落实土地供应计划，实施了以市场为导向，政府有计划供地的调控措施，强化经营性用地的计划管理。依据房地产市场的供求变化，加大了对普通商品房和中低档住宅及第三产业的供地计划。三年来，我们出让土地51宗、3206.63亩，出让总价款25.12亿元，实现政府收益共计约12.99亿元。其中，收购储备土地14宗、943.19亩，出让总价款7.39亿元，实现政府收益3.22亿元；收回储备土地20宗、669.09亩，出让总价款6.13亿元，实现政府收益4.6亿元；受托储备土地17宗、1594.35亩，出让总价款11.61亿元，实现政府收益5.51亿元。涉及改制企事业单位地块14宗、845.79亩，出让总价款7.61亿元，占全部收购储备土地出让总价款的58.58%，实现政府收益5.84亿元。

3、清财化债，信贷融资能力明显增强。

05年土地储备中心改组升格后，市政府非常重视中心的财务能力建设，向中心派驻财务总监，切实帮助我们提高了财务管理水平和债务扩充能力，信贷融资能力有效增强。截止2007年年底，资产总额12.75亿元，较年初增加了0.59万元；负债总额6.9万元，较年初增加了0.3亿元。净资产5.85亿元，注册资本达到5005万元，资产负债率54.1%。今年上半年，我们累计归还银行贷款4213万元，新增借款7400万元，截止6月底，土地储备中心银行借款余额20730万元，较年初净增加3187万元。

4、加大土地出让金追缴力度。由于种种原因，部分开发商至今仍然拖欠土地出让金，数额巨大，对此我们制订了详细的清收方案，明确清收责任人，积极组织清收。经多方协调，目前已经完成大部分欠缴土地出让金的清收工作，据统计，近期追缴土地出让金总额为8326.28万元。

5、依法依规，拆迁安臵工作稳妥推进。自3月份与市政府签订拆迁责任状以来，我们全力推动供销学校地块和大众塑料厂地块的拆迁工作，供销学校地块目前已签订拆迁补偿协议76户，占总数的93%，还有5户未签订协议；大众塑料厂地块目前已签订拆迁补偿协议337户，占总数的91%，还有34户未签订协议。对两地块未签协议的拆迁户现已相继进入行政裁决和司法程序，对符合强拆条件的在奥运会后申请法院启动强拆。在拆迁补偿过程中，我们严格执行拆迁方面的有关政策法规，做到合法合理合情，对某些特殊情况的处理，也都是通过法院和有关领导协调解决，避免留下后遗症。同时，我们还积极配合两区政府做好涉及拆迁方面的信访稳定工作。完成了罐头厂地块207户回迁群众交房安臵工作，妥善处理了罐头厂地块回迁群众违法过激行为和供销学校地块拆迁群众进京上访、有关媒体不实报道等问题。

6、抓住重点，洪福二期安臵房建设进展顺利。2006年，根据市领导的要求，我们承担了市政府城建重点项目—洪福二期安臵房建设的组织实施工作，工程占地304亩，提供安臵房建筑面积近30万m，总投资约3亿元。前期，我们千方百计调度资金4000多万元，完成了征地拆迁等工作，随后又通过招拍挂落实了项目实施主体。项目建设过程中，我们定期前往工地监督检查，确保安臵房建设的质量和进度。目前，安臵房建设进入扫尾阶段，已累计完成投资23204万元，51栋安臵房已全部封顶，内外粉刷结束，正在进行综合管网建设，近期即将交付使用。

7、强化服务，土地招商推介效果显著。从06年以来，我们加大招商引资力度，积极探索土地包装出让新途径，在市局的组织下，先后多次在浙江、福建、上海等地成功举办多场土地推介会，与各地实力强劲、经验丰富的开发企业零距离接触推介地块，活跃了土地市场，最大程度的显化了土地价值。

二、面临的困难和需要领导帮助的问题

1、土地储备资源缺乏，储备地块质量不高。目前，主

2城区已基本没有可供储备土地，仅有的1000多亩零星地块，储备价值也非常有限，很难实现收益，经营性土地后备资源严重不足。加上，目前市区“六大平台”都在从事土地储备经营工作，清河、清浦、开发区也都在争夺稀缺的主城区土地资源，优质地块资源已基本被各土地储备机构所储备，我们下一步土地储备的空间非常有限。

受国家宏观调控影响，新增建设用地已不允许作为储备土地，《土地储备管理办法》出台对许多操作予以规范，使我们储备土地的工作难度将继续加大。

2、现有的土地收益，政府调控权十分有限。由于种种历史原因，市政府出台了相关的政策，将土地的收益大部分明确给部分部门，如外向型农业开发区、清河工业园等地块。对改制后企业土地收益，也明确归企业所有，目前，政府对现有的土地收益，调控权十分有限。

3、拆迁难度不断增加，补偿安臵较为困难。随着城市拆迁补偿标准不断提高，违法建筑又较多，城市房屋拆迁成本太高，部分市区居民点拆迁成本高达200万元/亩。受信访稳定需要，目前的拆迁环境对我们的工作十分不利，拆迁久拖不决直接影响交地时间，导致开发商拖欠巨额出让金。由此，对漫天要价的拆迁群众往往只能无度满足，储备、出让这部分土地往往亏损。

4、土地补偿缺乏标准和细则，土地收购补偿较为困难。由于当前我市土地补偿和收益分配缺乏一个明确具体的规定和标准，收购单位、企业土地时，有些单位往往期望较高，不愿按原则要求补偿而要求我们按照市场价补偿，使补偿难以达成协议，给我们的土地储备和出让工作带来了很大困难。今年上半年，我们根据市领导要求，拟制了收购储备九二五厂地块的方案。双方通过前期谈判定下了收购价格，收购储备方案也已上报市政府批准，在签订合同之前该地块涉及的西郊村两个企业搬迁费突然涨价，导致收储工作搁臵。

5、资金压力巨大，融资渠道不畅。土地储备需要大量的资金支持，前几年，我们从银行贷款较为顺利，储备了大量土地。后来随着国家宏观调控的加强，土地储备贷款日趋严格，目前信贷融资十分困难，使得土地储备工作常常面临非常大的资金困难。而且部分国有银行，土地储备贷款审批程序繁琐，发放节奏缓慢，超千万元的贷款往往需要去北京总行审批，一笔贷款审批周期往往长达半年甚至更久。

三、对策与建议

1、理顺体制，规范土地收购储备制度。目前，我市的土地储备工作由多个单位进行，多头进行储备，这样势必对储备地块的选择、价格的确定以及管理等方面带来问题。更主要的是各个储备单位从各自的利益和需要出发，都想尽快将本单位手上的土地上市出让，这样就使经营出让土地变得无序，总量难以控制，也违背了建立土地储备制度的初衷。因此，目前必须协调和解决好我市的城市土地多头储备的问题，使我市的土地储备工作健康有序地开展。

2、实现市区土地集中统一调控，明确收益分配体制。

1、合理划分市区土地收益权限，对土地适当集中，各区参与地块的招商、融资、拆迁并获得一定比例的土地收益分成，充分调动区政府的积极性，避免其与市政府争地。

2、严格执行土地储备收购

3、强化改制后企业土地的管理，变更规划要求的补交出让金。

（三）完善城市土地经营的协调机制，最大程度的显化土地资产

1、经营好城市土地，必需体现“规划出效益”的要求。城市规划控制城市用地性质、土地开发强度、空间布局、市政配套实施等重要方面。要把规划作为土地经营的首要条件和提高土地经营效益的源泉。我们在既要维护规划的法定性、注重规划的前瞻性、体现规划的全面性的同时，更要突出规划的经济性、效益性。

实践证明，规划的效益是最大的效益。一个好的规划能提高土地的利用率，带动土地升值、增加土地收益，就能增加城市建设资金。近年来，一些发达地区在城市基础设施上投入了大量资金，却没有增加财政的负担，这与我市城市建设资金投入不足形成鲜明对照。其“秘诀”在于向规划要效益、要资金，通过规划的指标调整，以其调控作用实现规划出效益，达到城市建设投入与产出平衡。所以，我们在编制城市规划尤其是在编制宗地控规时要讲究经济效益，如适当提高容积率，适当允许增加建设高度，特殊地段的商住用地适当允许缩小退让距离、日照间距等，应围绕城市土地经营，考虑项目资金平衡问题。

今后，宗地规划时，规划部门应先提出宗地规划设计要点和宗地规划范围方案，经充分论证，经市政府批准后，再提出正式的宗地规划范围红线图和宗地规划设计要点。宗地红线图范围和设计要点一经确定不得调整。

2、严格控制规划建设,加大违法建筑的拆除力度。目前我市的房地产开发用地，市价一、二级地段一般为120万元/亩左右；三级地段为100万元/亩左右；四级地段一般为80万元/亩左右。而土地净收益平均为20万元左右。净收益在土地出让价格中只占20%左右。在储备的土地范围内，如果一亩地批建一户居民个人建一处房屋，则补偿时一般一户房屋要补偿150m2×2100元/ m2=31.5万元。那么现时出让，则土地净收益就会被拆迁补偿了，政府财政也就得不到收益了。所以必须严格控制市区规划建设，尽量减少拆迁补偿，提高经营土地的经济效益；另外对违法建筑必须加大拆除力度。违法建筑不仅增加拆迁工作的难度，也会增加拆迁补偿费用，增加土地经营成本。所以必须加大拆除力度。

3、统一对外招商，不得签订违法土地出让合同

土地储备情况调查表 篇2

一、调查结果与问题

㈠转包、出租、互换是目前武威农村土地流转的主要形式在问到“你所在村土地流转的主要形式”时, 选择“转包”的占78%;选择“出租”的占6.9%;选择“转让”的占4.5%;选择“互换”的占10.6%;选择“入股”的人数为零。由此可见, 转包、出租、互换是目前武威农村土地流转的主要形式, 而股份合作–土地经营权的股份化这一形式基本不存在。

㈡土地流转规模小在问到“你们村土地流转的规模”时, 3.4%的人认为土地流转规模较大, 47.4%的人认为比较小, 49.2%的人认为很小。据了解, 一般各村进行土地流转的仅有几户、十几户, 多的也就是二十几户;转包、转让、互换只是在个别农户间进行, 难成规模化气候。土地使用权流转是农民经营中的自发、自主行为, 目的大都是为了方便耕作, 或是为让闲置土地不至于落荒。这些流转绝大部分在外出打工农民的亲戚、朋友、邻居间私下完成, 流转规模较小, 流转土地分散, 流转价格普遍较低。

㈢土地流转方式不规范在问到“农户之间进行土地流转的方式”时, 61.7%的人认为“一般只是口头约定”;30%的人认为“有些订立了书面合同”;认为“订立合同的情况比较多”的仅占8.3%。

㈣土地流转的政策宣传不深入在问到“农民对土地流转方面的政策是否了解”时, 8.5%的人认为“不了解”, 72.9%的人认为“知道一些”;18.6%的人认为“比较清楚”。在问到“你对土地流转的态度”时, 44.8%的人选择了“顺其自然”, 41.4%的人表示自己“积极推动本村土地流转”, 13.8%的人“不赞成土地流转”。在问到“乡镇在土地流转方面的态度”时, 36.2%的人选择了“顺其自然”, 53.4%的人表示“正在积极推动”, 10.4%的人认为“不鼓励土地流转”。

二、原因分析

㈠农民的“后顾之忧”尚未解除在调查中, 当问到“你认为制约本村土地流转的原因”时, 83.4%的人认为主要原因是“农民离不开土地”, 8.3%的人认为“农户想流转找不到转让人”, 另有8.3%的人认为是“其他原因”。对此, 有人进一步解释说“因为农民工就业难”、“农民思想中没有流转的意识、对土地流转不认识、不了解”等等。目前大多数农民缺乏养老、医疗保障, 农民的生活支出主要还是靠土地收入来解决, 土地成为农民最基本的生活保障, 尤其对一些缺乏谋生技能的农民来讲, 土地意味着全部收入, 自然对土地流转的积极性不高。对于绝大多数农民来讲, 土地仍然是安身立命之本, 在土地的这种生存保障功能没有改变之前, 土地流转难以形成规模。

㈡农村生产力现实发展水平制约了土地流转土地流转的规模和水平最终取决于现代农业和二三产业的发展程度, 现代农业越发育, 二三产业越发达, 农民有了相对稳定的就业渠道、尤其是非农就业渠道和较高的收入, 农民流转土地的要求越强烈。从目前武威的情况看, 一方面, 现代农业发育不足, 二三产业发展相对较慢, 农民对土地依赖程度仍然较高, 土地流转收益相对较低, 绝大多数农户流转土地的需求并不迫切, 短期内也难以形成土地大规模流转的趋势;另一方面, 农村撂荒耕地的问题仍然存在。因此, 土地流转尽管短期内难以形成规模, 但土地流转的需求在一定范围内仍然存在。

㈢配套服务不到位, 体系有待健全有关方面对土地承包经营权流转的研究指导不够, 缺乏配套扶持政策。流转平台未建立, 土地流转信息不畅, 出现农户有意转出土地却找不到合适的流入方, 而需要土地的流入方又难以找到有流转土地意向的农户, 造成转入转出两头难。没有专业的土地经营权价值评估机构, 农民对土地预期收益、土地流转价格难以把握, 土地资源效益低。

三、对策建议

㈠广泛宣传, 提高认识农村土地流转政策性强、涉及面广, 关系到广大农民群众切身利益以及农村改革发展。推进农村土地流转, 有利于优化土地资源配置, 解决耕地零散分割、规模过小问题, 提高土地经营效益;有利于促进农业结构战略性调整和连片开发, 实行农业的规模化、集约化经营和专业化生产;有利于改变传统农业生产方式, 提高农业效益和市场竞争力;有利于土地、资金、技术、劳力等生产要素的优化重组;有利于推动农村劳动力转移, 加快城乡一体化建设, 实现城乡统筹发展。但是土地流转是一个渐进的过程, 不能“拔苗助长”。在推进土地流转时, 一定要尊重农民的意愿和选择, 尊重农民的经营权、自主权, 切不可背离实际, 一哄而上, 更不能武断强迫。现阶段实行土地流转面临的最大问题是农村剩余劳动力的转移, 因此实行土地流转, 要把功夫放在发展农村非农产业和促进城镇化上, 为农民稳定转移出农业和农村创造条件。各级干部, 特别是乡镇、村两级干部, 必须提高认识并在农业结构调整中正确引导土地流转。要大力宣传有关土地流转的法律法规、政策, 增强农民对土地流转的认识, 使广大农民认识到土地不仅仅是农民就业和生存的手段, 更是一笔资产, 加快土地流转正是合理利用这一资产的有效手段。要通过深入宣传农村土地流转的法律、法规、政策, 充分调动广大农民群众流转土地的积极性, 使土地流转由自发转向自觉。

㈡调整结构, 加快城镇化进程土地流转以农村劳动力大量向非农产业转移为前提条件, 而农村劳动力转移又以经济发展为基础。一方面, 大力发展非农产业, 加大农业结构调整力度, 使一部分农民逐渐离开土地, 向二三产业转移, 不再依靠土地寻求收入, 迫切需要将自己拥有的土地经营权转让出去, 从而形成土地流转的供方市场。另一方面, 一部分掌握一技之长的种养大户面向市场, 积极发展特色农业和高效农业, 他们在扩大经营规模中, 需要拥有更多的土地经营权, 从而形成了土地流转的需方市场。

促进土地流转, 必须坚持城乡一体化发展战略, 把现代农业建设同劳动力输转紧密结合起来, 促进农民持续增收, 协调推进城镇化和新农村建设。要结合当前农业产业政策, 积极引导, 认真开展劳动力转移培训, 大力发展劳务输出产业, 加快农村富余劳动力从传统的自给自足的自然经济方式中解放出来, 从少量的承包土地上解放出来, 开辟新的就业门路和生产空间。着力培育农村致富带头人和种养大户, 促进土地向种养能手集中, 向优势产业流动, 实现农业资源优化配置。

土地储备情况调查表 篇3

摘要：土地是现代农业要素配置的基础和关键。本文以江苏省宿迁市为例，对宿迁市农村土地资源使用和流转情况进行了调查，介绍了宿迁市农村土地资源使用和流转现状和农村土地资源使用和流转工作取得的成果，分析了农村土地资源使用和流转过程中存在的主要问题，提出了加快宿迁农村土地资源流转速度，提高其使用效率的对策建议。

关键词：宿迁 土地资源 流转 规模经营

土地是现代农业要素配置的基础和关键，随着农业产业化经营兴起和农村劳动力转移，农村土地使用权流转速度明显加快，规模不断扩大。加快农村土地流转，实行适度规模经营，是提高农业产业化经营水平和优化土地资源配置的有效方式，也是深化农村综合配套改革的现实课题和破解“三农”难题的关键，更是建设现代农业的客观要求和推进城乡统筹发展的突破口。进一步做好农村土地流转工作，必然会加快农村土地流转。完善农村土地流转制度，对提高农业产出和经济效益具有重要的意义，因而如何引导、完善、规范农村土地使用权的合理流转，成为了当前农村经济发展的重中之重。

一、宿迁市农村土地资源使用和流转现状

近几年来，宿迁市各级政府及有关部门，积极宣传相关政策法规，不断规范土地流转程序，做强做大优势产业，遵循依法、自愿、有偿的原则，引导推进全市农村土地承包经营权流转工作，并相继出台了《农业适度规模2012—2015年工作计划》、《宿迁市土地利用总体规划（2006—2020）》等相关文件全面指导全市土地流转工作，取得了较好的成效，截至2013年12月，全市在完善农村土地承包经营权确权登记工作的基础上，紧紧抓住农村改革试验区和城乡统筹试验区改革的契机，以农业产业化为目标，促进土地规模流转，实现当年新增土地流转98.77万亩，全市累计土地流转面积达385万亩，占耕地面积的54.85%；累计农业适度规模经营面积达到412.93万亩，占耕地总面积的63.34%。

二、宿迁市农村土地资源使用和流转工作的成果

2013年，宿迁市全面实施农民合作社“十百千”培育工程，着力加大“五好”示范社培育力度，提高合作社规范化管理水平。全市共发展各类合作社9909家，其中：国家级示范社2家，省级示范社42家，市级五好示范社266家。新增农民合作联社75个，新增村级土地股份合作社112个，新培育市级“五好”示范社100家、县区级“五好”示范社200家，新增入社农户12.46万户。

农村承包土地确权登记是农村土地使用状况调查的基础，也是进行土地流转的前提。开展农村承包土地确权登记工作，也是我国农村近几年必须做好的一件事。据宿迁市有关领导介绍，3年的土地确权登记工作，宿迁2013年仅用半年时间就率先完成了这项宏大工程。目前，全市发放《农村土地承包经营权证》90万本，各县区农村土地承包经营权确权登记工作全面结束。

目前，宿迁市农业大户达到7376户，家庭农场4031个，土地股份合作社1591个，农业新型经营主体规模经营面积244.46万亩。土地集中型、合作经营性、统一服务型适度规模经营面积占比达到71.35%。

三、宿迁市土地资源使用和流转过程中存在的主要问题

（一）多数农民以种地为生，无其他谋生技能

宿迁全市耕地面积455万亩，人均占有耕地1.28亩。农业生产条件得天独厚，农作物、林木、水产、畜禽种类繁多。宿迁是典型的第一产业在全市GDP中占重要比重的城市。农业用地在当地不仅仅是作为耕地存在，同时农业生产也是当地大多数农户家庭收入的主要来源，一旦失去赖以生存的土地，这些除却农业耕作再无其他谋生技能的农民更是无法获得相应的收入来维持家庭开支。因而，这一现象就成为了阻碍土地资源合理使用与规模流转的首要难题。

（二）部分地区流转土地转作非农用途

在我们的调查过程中发现，一些农用地规模流转后，滞留为荒地或是用于其它非农用途，个别人为了从土地流转中得到好处，而扩大土地征用规模，致使部分地区流转后的土地闲置、转作建设厂房或是商业住宅区，这种现象在市县城区的周边地区时有发生。这与农村土地流转的目的相背离，更与《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》中规定的“确保18亿亩耕地红线——中国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩，确保15.60亿亩基本农田数量不减少，质量有提高”相违背。

（三）土地流转规模较小，无法实现农业生产效率的提升

在走访中我们发现，一些乡镇由于人均耕地面积少，加之经过几次土地承包流转，农户手中的田地不断被零分细划，农户的承包地面积小且比较分散，集中连片流转的较少，大部分都是户与户之间零散的、小面积的流转。并且，全市很多农民一直都是“各自为政”，种植的作物品种五花八门，形不成规模，灌溉设施、农机工具也有所缺乏，对土地的管理也欠缺科学规范，没有大规模化种植、标准化生产的正确引导，旱涝灾害对农业生产的影响很大，农民常常都是“看天吃饭”。

（四）土地流转机制不够完善，土地规模流转缺少相应保障机制

调查发现，宿迁目前的土地流转机制还不是十分完善，全市较多乡镇仍缺少流转土地的有效机制，缺少相应的土地流转中介服务组织，流转信息不畅，有相当一部分表现为自行流转，没有到当地土地资源管理部门进行报批、备案及申请变更登记，其中：口头约定的占23.8%，书面形式的占67.6%，而通过法律形式的只占8.6%。由此可见，就当前的土地流转形式而言，约定不明的多，约定明确的少；而书面协议也是内容不规范的多，内容规范的少。有些村还存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转。由于这些流转不具备合法的法律效力，流转双方的责权不明确，例如流转后的土地用途、使用年限、能否转包等都没有得到确认。一方面导致土地流转的纠纷不断，影响农村社会稳定；另一方面，造成农业结构调整积极性不高，甚至出现掠夺式经营。在我们的调查过程中，我们发现土地流转的纠纷多发生在农户与农户之间，其中53%的纠纷是“村委会调解”解决，47%是“双方和解”解决。经过分析，我们不难发现，现在的土地流转机制仍不够完善，这也就成为了制约土地进一步规模流转的主要因素。endprint

（五）土地适度规模经营稍显不足

所谓土地的适度规模经营，就是把一定数量的土地集中经营，充分发挥各生产要的能力，提高土地产出率、劳动生产率和农产品商品率，从而降低生产本，提高经济效益的一种经营方式。目前宿迁的农业土地适度规模经营仍以土地承包经营权流转为主，其中绝大多数是通过租赁形式，先由村委会将农户的土地流转出来，然后再租赁给种粮大户或农业企业承包经营，面积较小的直接由种粮大户从农户手中将土地承包过来。一些地方虽然成立了农业合作社，那是为了专门应付上级部门考核检查的，至多行使的是村集体的职责，将土地集中起来再租赁出去，并没有真正意义上搞土地股份合作，更不要说农民能按股分红了。

四、加快宿迁农村土地资源流转速度，提高使用效率的几点建议

（一）政府组织对“失地”农民进行劳动技能培训

政府应切实做好农村劳动力的转移就业，这一过程应遵循“劳动者自主选择、市场适当调节、政府合理促进”的方针，紧密结合各地实际，采取多渠道多层次转移就业的办法进行。政府可出面联系当地一些需要劳动者而又不需要过高劳动技能的企业接收将土地流转出去的“失业”农民，促进农民在收取地租的同时也能通过“再就业”以获得劳动报酬。政府还可以定期组织劳动技能培训班，通过培训使“失地”农户学习另外的谋生技能，使得农户增收。同时政府还应做好“失地”农民的思想工作，使其改变就业、生活观念，并在一定范围内鼓励有条件的农户自主创业，在解决自身再就业问题的基础上提供更多的劳动岗位，实现再就业过程中的“一带多”。

（二）明确各级政府部门责任，建立土地流转长效监管机制

明确各级政府部门的责任，成立相应的监管小组，监督被流转土地的使用。国土部门应当收紧农用地转为非农用地的审批权，从法律政策方面来控制农用地转作商业的现象。此外，政府部门在监管土地使用的时候应严格实行“三不得、三禁止”原则。即不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设；不得超过用地标准，禁止擅自扩大设施用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施用地规模；不得改变直接从事或服务于农业生产的设施性质，禁止擅自将设施用于其他经营。还可以出台相关的地方性法规，从法律上保护土地资源的使用。

（三）扩大土地流转规模，提高农业生产效率

实现大规模的土地流转要解决四个前提：“一是加快修订法律法规，按照十八届三中全会的精神来修订《土地管理法》等法律法规；二是土地流转与征地制度改革同步推进、协调推进；三是建立合理的增值收益分配制度；四是实现土地利用科学规划、严格管制。”没有土地流转，就没有规模效应，没有经营的集约化，也就没有现代化。要突破农业的自身瓶颈，充分发挥土地的效益，根本出路在于农业现代化。首先通过一定的形式把分散、零碎的土地从千家万户置换出来集中连片，然后按市场经济规律重新安排使用土地，进行适度规模经营，用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，提高农业生产集中程度，降低生产成本，实现规模效益，大大增强抵御自然风险和驾驭市场风险的能力。大量事实证明，没有土地的规模经营，农业生产的机械化、专业化和规模化将成为无本之木、无源之水。所以，加快农村土地使用权合理、规模流转，是建设社会主义新农村、实现社会主义现代化的必然选择，是建设现代农业的必由之路。

国家目前正在培育农业生产的新型经营主体，随着农业生产经营主体的产生、成长和发展，未来中国农业生产的方式会发生比较大的变化。这个变化一个是农业生产经营主体壮大，它的能力和生命力不断增强，同时用于农业生产的土地资源，未来通过确权、通过颁证、流转形成农业生产的规模化。土地流转形成的结果就是规模化，因而，唯有扩大现阶段的农村土地流转规模，才能促使形成规模化农业生产的经营主体，进而提升农业生产的效率。新型农业生产经营主体的越来越成熟，包括农业合作社、家庭农场、农业公司等等多元化的这种农业生产经营主体的成长，再加上农业生产主要生产资料土地的流转，未来农业生产的这种模式，无论是对粮食生产的效率、质量或是农业生产的效益都有一个比较大的提高。

（四）规范土地流转行为，健全土地流转机制

在我们的调查中，要求“健全土地流转机制”的农户的比例占到40.8%。规范土地流转行为，健全土地流转机制，使土地资源规范合理流动，这既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。农村土地流转必然涉及相关制度和政策衔接，如土地征收、城市总体规划和土地利用总体规划、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。健全和完善相关政策，保证土地流转程序的公开、公平、公正，体现农民对土地的权利，保障农民合法权益，确保国家土地政策的衔接，以保证改革的顺利进行和农村社会稳定。建立健全土地流转机制，要明确土地流转的主体和客体，建立土地流转的市场规则，构建适应市场化的土地管理机制，加强对土地流转的规范化管理，搞好土地流转的中介服务。同时要鼓励有条件的农民将土地转让、租赁、抵押和入股在更大范围内实现土地与资金技术、劳动力的合理配置，使有限的土地发挥最大的经济效益。为此一是建立合理有序的运行模式，形成以政府部门服务、社会中介参与的土地流转体制。二是建立土地流转的中介组织，强化中介服务的功能，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等服务。三是开展土地定等和土地价格评估工作。合理地确定各类农地的质量等级，客观公正地评估其市场价格，为公平地交易提供参考，为政府科学地加强对农地市场的价格管理奠定基础，为经营者合理地选择经营项目提供依据。

（五）加大对适度规模经营的引导和扶持力度

加大优势项目扶持力度，整合各项农业帮扶资金，优先扶持通过土地流转发展适度规模经营的各类农业项目，并优先安排财政、农业、水利、国土资源等各职能部门对于农田的水利设施建设、产量较低的农田的改造、新型农业示范区建设、农业综合开发、土地整治和新型农作物品种、新农业种植技术应用推广等各级财政专项补助项目；加大各级财政扶持力度，对流转后用于高效农业建设的土地，各级财政给予资金、政策等方面的扶持，根据产业发展需要逐年进行完善；加大配套服务建设力度，各乡镇要加快组建劳务、农机、农业技术等形式的合作社，积极开展土地规模整治、新型品种推广、灌溉设施配套、农业新技术应用等工作，健全新型农业发展的配套服务体系。

参考文献：

[1]江苏省宿迁市宿豫区人民政府.江苏省宿迁市宿豫区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转发展农业适度规模经营的意见（试行）[Z].2012—09—17

[2]曹蒙等.苏北五市农村土地流转——以沭阳县为例[J].中国农资，2013（16）

[3]尚艳琼.苏北农村流转土地承包大户持续发展的困境及对策[J].杨凌职业技术学院学报，2011（4）

[4]牛立业等.依法有序流转是农村土地流转的关键——基于甘肃省平凉市的典型调查与思考[J].农村金融研究，2009（4）

〔本文系全国大学生实践创新训练计划课题“苏北五市农村土地资源使用和流转情况调查”，（项目编号：GCX2012001）阶段性研究成果〕

农村土地流转情况调查报告 篇4

调查时间：2012 年8月3日至8月8日

调查地点：河北省泊头市文庙镇

调查对象：全镇人民

调查方法：实地考察、访谈、查阅相关资料

调查内容：土地资源的使用情况，土地流转现状

调查目的：土地是人类赖以生存的根本，所以解决土地问题是解决民生问题的关键所在。随着我国生产力的逐渐提高，农民的生活水平快速提高。但是随着二三产业的快速发展，本村的外出务工经商的人员大幅度增加，致使出现了土地使用分散,闲置等问题，甚至出现了土地荒废的现象，这一问题制约了农村经济就的发展。因此我们应该抓好土地流转工作，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，把分散的土地集中起来，优化土地资源配置，实施农业规模经营，降低生产交易成本，从而增加农民收入，促进农业发展。

为了了解现在农村土地流转的状况，就文庙镇的土地流转状况进行了专题调研。现将此次调查的情况报告如下：

一、本镇的基本情况

从统计数据来看，截止到今年七月底，全镇家庭承包经营的农户有4987户20092人，13209个劳动力，承包耕地面积14883亩。土地承包经营权流转受让方53户119起，本镇土地流转面积达1034亩，占承包耕地面积的2.8 %，其中耕地流转面积达出624亩，林地流转面积达410亩。全镇流转情况涉及10个村民委员会，39个村民小组，256户农户。流转出的土地主要以种植粮食作物为主。流转期限以中短期为主，以5年以下为主。同时不少土地正面临着被废弃的现状。由于本镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。

二、存在的问题

近年来，本镇农村土地流转工作在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多有待完善的地方。

1、现有土地使用不规范

我国实施土地承包30年不变的政策，农村现存的农用地管理模式落后，传统的模式给土地资源的合理利用带来了很多弊病。村里的人口变动使土地出现多寡现象，土地分配有失公平。还有一些人随意改变土地的使用类型，在耕地上建房、种树，严重浪费了有限的耕地。

2、法律意识较淡薄，农村土地流转手续不规范，引发矛盾纠纷多。表现在：一些农民对土地承包经营法律、法规认识度低，知道有《土地承包法》的多，但通读过全文了解精神的不多，有的土地流转未经村委会同意或备案。调查中发现多数流转不签订合同或合同不规范，大部分土地流转都没有合同，更多的是口头协议。有些人认为签不签合同不重要，以口头协议代替合同，有的流转后再签合同，埋藏下矛盾纠纷隐患；即使有合同，也存在不规范、不完善之处，不规范的主要因素是农民法律意识淡薄，自我保护意识不强，不知晓土地流转的程序及相关手续；另外农户间土地流转期限较短，短期行为严重。农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，土地转出方怕失去土地，所以大部分采取短期转包的形式流转土地，由于流转期限较短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营，导致土壤肥力严重不足；三是单家各户经营的土地面积碎化；土地承包工作中，仍有一些村组干部对党的土地承包政策和法规领会不够，为解决人地矛盾，搞“几年一调”，土地打乱重分，给土地流转造成了困难和障碍。

3、对土地流转的意义和认识不足，流转机制不完善。

许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解

放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。有些农民依然存在小

富即安的传统观念，不愿意离开那块能提供给自己有限收入的土地。土地流转需要进一步规范。各地没有完全健立和实施土地流转登记备案制度。有的流转主体

和行为还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续。

合同文本还没有统一。还存在土地流转引起的纠纷现象，亲戚、邻里关系不和谐，有的甚至

反目成仇。

4、土地流转范围窄，流转收益少。调查中发现多数农户土地流转都是发生在亲戚及邻

居之间，甚至有些是被动流转。农户因无力耕种，导致土地质量下降，有能力耕种的，因土

地流转渠道不畅通，转入土地困难。土地无法向大户和种田能手集中，土地流转收益少，尤

其是在取消农业税、乡统筹、村提留前，还存在转出土地“倒贴钱”的现象，税费改革后许

多农户又返要回了自家原转包出去的承包田地（顺水村、赵米克村有这情况），就这样守着、认着、规模窄小地经营着。

三、对策与建议

1、要广泛宣传，提高农民流转土地的积极性。结合农村土地承包法律法规学习宣传活

动，采取电视、广播、标语、条幅、下发宣传单等多种方式，广泛宣传土地流转的意义及土

地流转政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，消除农民思想顾虑，提高土地流转意

识。

2、积极调研，及时解决土地流转存在的问题。要把土地流转作为一个课题，组成调研

组，深入县（区）、乡村和农户对泊头市土地流转情况开展调研，及时掌握全市土地流转情

况和存在的问题，积极探索农村土地流转新模式、新办法。

3、加强典型引导，营造土地流转的良好转氛围。要把培育土地流转典型作为促进土地

流转的重要手段，总结典型经验，加强引导。

4、要健全制度，依法规范土地流转。健立和实施土地流转登记备案制度。加强具体指

导帮助，及时帮助解决土地承包经营权流转中出现的困难和问题，加快土地承包经营权流转

步伐。确保流转主体和行为符合有关法律和政策规定，规范引导农民依法、自愿、有偿进行

土地流转，从源头上化解农村土地纠纷，通过构筑县、乡（镇）、村、组四级服务平台，对

农民自行协商达成土地流转协议并要求主管机关给予变更登记的，要做到有人办理、限时办

理、办就办好的工作程序流程。对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况

登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案

登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权让变更手续。

建立和实施土地流转合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上，建立稳定规范的流

转关系。使用省里统一制定的合同文本。较大规模或涉及主体较多的流转，必须由农经站指

导流转双方签订流转合同，进行合同登记、鉴证。

5、重视纠纷调处，保护土地流转。为保护土地流转双方的合法权益，该市各县区于

2006年全部成立了农村土地承包仲裁机构，要充分发挥作用，把农村土地承包纠纷全部纳

入依法管理的轨道。

6、创新体制机制，探索流转形式。坚持以《土地承包法》及中央和省相关规定为准绳，鼓励农户依法采取转包、转让、出租、互换等多种方式流转土地承包经营权，积极探索土地

流转合作社等土地流转组织形式。在保持原承包关系不变的前提下，由享有土地承包经营权的农户自愿申请，并以土地经营权入社的形式，组建农村土地流转合作社，由土地流转合作

社进行集中统一规划、统一经营。这种模式以股份制和合作制为基本形式，实行“三权分离”，即村集体拥有土地所有权，农民拥有土地承包权，土地流转合作社拥有土地经营权，实行社

阳湖土地规模经营情况调查报告 篇5

我镇地处县城东部，与盐城、泰州、淮安三市交界，先后由原射阳、天平、水泗三个乡镇合并，现有版图面积194平方公里，34个行政村（含3个居委会），全镇农业人口8.21人口万人，劳动力4.98万人，从事第一产业的劳动力2.05万人，外出务工劳动力2.95万人。2005年全镇农业总产值59807万元，农民人均纯收入5022元。全镇现有耕地总面积8.53万亩，土地集中经营面积5.89万亩，其中经营30亩以上的有60个，50亩以上的55个，100亩以上的有40个，200亩以上的有37个，500亩以上的38个。集中经营的土地常年用工577人，人均年工资8500元，季节性用工134198个，发放工资总额174.6万元。土地集中的主要途径是转包、租赁、入股等形式。逐步将土地向种田大户集中，便于耕种。

二、促进土地规模经营采取的措施

1、推进成立《土地股份合作社》。

随着农村城市化、城乡一体化的步伐加快，随着农村生产力的发展和人们对物质、文化生活需求的提高，农村剩余劳动力逐步由一产向二、三产业转化，劳动力的变化和转移，土地流转已成为今后发展的必然趋势。为了保护农民的合法权益，确保流转后的土地承包经营权和收益权不受侵占，成立土地股份合作社是当前稳定家庭承包经营的一种完善措施。我们镇于今年七月在戴庄村成立了“戴庄村土地股份合作社”，成立之后我们认为有两方面的优势，一方面从效益的角度看，可以确保土地有充分的使用，对原有多户所有，过于零碎的土地集中起来，由合作社组织经营或向社会招标，让有经济实力、有经营头脑、有对路项目者应标经营，可以推动规模种植，实现科技兴农，实现农业可持续发展，不断开拓新的农产品项目，逐步向市场化转化，最终还可以提高经济效益，让原承包户，也就是股东，从收益上得到更多的实惠。另一方面，从土地经营和管理权的角度看，目前通过股份合作形式，使每个村民变股民，股份合作制集中股民的意愿进行运作，这样农民都能真正当家作主，切实维护好自身的权益。

2、充分发挥资源优势，大做生态旅游文章。

近年来，我镇政府租赁了冲林村1200亩土地，充分利用“中国荷藕之乡”的无形资产，在该区域建设了荷藕生态旅游观光，该区域周围无任何污染，空气新鲜、水质清晰。每年都吸引了不少中外游客，为招商大造平台。

3、加快扩大劳务，是缓解土地资源矛盾，逐步实现土地规模经营的有效途径。

我镇水面资源比较丰富，但人均耕地只有1亩左右。随着农业生产技术含量提高，农村剩余劳动力不断增多，人地矛盾日益突出，农民隐性失业的问题比较严重。事实证明，凡是劳务输出人数较多的村，老百姓都忙着外出挣钱，相互“攀富”，村里闲杂人员少，资源纠纷少，家庭和睦，干群关系融洽，社会安定。近几年来，我镇农村基层干部克服了劳务输出是个人行为与集体无关的片面认识，克服畏难情绪，从农村发展和稳定大局出发，解放思想，转变观念，增强劳务输出工作的主动性，帮助农民消除思想顾虑，努力疏通劳务输出渠道。制定了激励措施，促进农民尽快走出家门勤劳致富。各村支部书记亲自负责劳务输出，并指派一名主要干部具体抓，做到有人管事、有人办事，从根本上解决了劳务输出一盘散沙的现状。同时还根据市场的需求及本地传统特色，由镇劳动部门选择一些工种作为重点，开展技能培训，坚持先培训，后输出，根据采集的岗位信息，组织输出人员有针对性地进行就业培训。全镇目前在外务工人员为2.95万人，占总劳力的59%绝大多数人员都将承包田转包给亲戚、朋友代种，还有的通过流转的形式，交给了村集体统一发包，全镇规模经营流转面积为56348亩，占总面积的65.8%。

三、存在问题

前几年，农民由于税费上交负担重，农副产品的价格低，种田几乎年年亏本，有一部分农户不要承包田，有的自己转包，有的直接丢下承包外出务工，因此，由村集体进行对外招标发包。近年来国家减轻了农民负担，免交农业税，同时还对种粮田户给予补助，目前农民都要田，造成与村集体争资源，由于通过招标已签订承包合同，目前无法终止，造成上访率上升。

四、建议

1、继续鼓励农户从事二、三产业，将土地向种田大户集中。

2、土地是农民的生活来源，通过流转的方式由村集体统一发包，将发包所得分配给农民，让农民收益。

清涧县土地流转情况调查报告 篇6

根据上级有关精神，近期我们对全县15个乡镇土地流转情况进行了调研，调研采取查阅档案、问卷调查、开会座谈等形式。现将调查情况报告如下：

一、基本情况

我县现有行政村640个。总人口21.7万人，总户数5.4万户。其中农业人口19.66万人，农村劳动力7.2万个，全县总土地面积1881平方公里，现有耕地面积66.1万亩，人均耕地3.48亩。农作物常年播种面积63万亩，退耕还林20.66万亩，种草25万亩。截至2008年4月底，全县农村土地流转的总面积达27500 亩，占总耕地面积的 4%，比去年增加了750亩。受让户数达5500户，涉及流转农户达6875户，占全县总户的13%。

二、承包地经营权流转的形式与现状

（一）转包。转包土地面积13750亩，占土地流转面积 50%.主要是一些外出打工或务工经商的农户，因缺乏劳动力，将所承包的土地部分或全部委托亲朋好友代耕，双方自行商定承包义务，一般只是口头协议为主，基本上不经过村委会办理转包手续，双方在利益分配上，主要是根据耕地的优劣及双方的关系情况具体而定，一般是转包人与原承包人预先商定，转包人一次性付给原承包人一定数量的粮食或一定数量的现金。这种土地流转方式在如今普遍出现的只有

“老、少、妇”留守家庭的“空壳村”是更为突出，而且这种流转一般发生在亲朋好友之间，所涉金额较少，至现在一直没有发生过因土地流转而引发纠纷导致上访现象发生。

（二）、转让。转让土地面积1100亩，占土地流转面积的4%，主要是从事非农业、有经济收入的农户，经发包户同意将土地承包经营权转让给第三方，由第三方与发包方确立新的承包关系，原承包关系终止方，由第三方负责上缴有关税费及公益事业建设费等，这种转让一般没有转让费。

（三）、租赁。面积9625亩，占土地流转面积的35%。这种流转方式是承包人作为出租方将承包地租赁给他人，收取租赁费，税费仍由原承包方承担，这种流转方式一般都以书面的合同方式进行，确定地亩，租赁年限、租金、土地用途以及双方的责、权、利等。主要发生在退耕还林还草工程和全县万亩红枣基地建设之后。如李家塔镇李家川村村民惠国海，他紧紧抓住这一有利时机，于2001年以每亩15—20元的价格承包本村机动地50亩，搞密植枣园示范建设，2002又以每亩8元的价格承包了李家塔乡李家川村200亩山坡地退耕还林，载植大扁杏，2006年以以每亩8元的价格承包了双庙河乡石家河村300亩山坡地，建设红枣基地。前期已经投入资金80余万元，租赁期限为50年。李家塔乡李家塔村村民杨文春，利用县城东区土质肥沃的有利条件，1999年以6万元的价格承包了樊家山农场山坡地540亩，载植枣树，租赁期限30年，；2008年先后又以20元/亩的价格承包了李家塔乡李家沟村山坡地560亩和180元/亩的价格承包了下廿里铺乡十里铺村的坝地100亩，载植新品种红枣，租赁期限20年，目前前期累计投入130万元。在租赁期限内，他们将负责完成生物工程等治理措施及林草管护工作，租赁到期后，地表附着树木及承包地归还承包人。目前苗木长势良好，苗木成活在80%以上，如今已有部分枣树和大扁杏已进入初果期，以每亩100—150元/亩计算，每年收入均在10万元以上，10年后枣杏进入盛果期，按市价格1000元/亩计算，总产值可达数百万元，经济效益相当客观，而且极大的改善当地的人居环境。

（四）互换。互换面积1925亩，占耕地流转面积的7 %。这种流转主要是农户之间根据自愿、各取所需平等交换土地经营权。如双庙河乡石家河村，在上级部门的指导下将部分农户搬迁至本村地势平坦，交通方便，人口较易集中的地方，在耕作中，承包者为耕作方便，根据地形远近、土质优劣、经营土地能力等因素，采取“以少换多、以近换远、以好换次”的方法，互换土地承包经营权，这种互换有的变更原承包合同，有的是私底下认可，有的在村集体会议中形成纪要，形式多民，一般都不规范。

（五）其他形式。其他形式流转承包地1100亩，占耕地流转面积的4%，它包括乡村统一操作流转、委托经营、反租倒包、赠予、竟价承包等形式。

三、制约土地流转的因素

1、不愿意转出去。有的是观念问题，总认为务工经商虽然收入高，但有风险，担心自已经商亏本、外出打工受骗，明知种田效益底，但觉得饭碗有保障，这些人不愿意转出土地。

2、不忍心转出去。党中央落实多予少取方针后，不仅取消了农业税，而且还实行了惠农政策，有些农户认为种田还有小利可图，虽然“嚼之无味”但双觉得“弃之可惜。

3、不易转出去。有的是农户租金或转包费要价太高。也有的是因为地块边远或地块过散转不出去。

4、不着急转出去。有的农户因为是丘陵沟壑，一直在等待上级下达退耕还林指标。

四、对土地流转的建议

1、加强宣传引导，搞好服务工作。要把宣传《农村土地承包法》作为一项长期任务来抓，不仅要使广大群众明白土地承包经营权流转的方式、原则、程序，还要使他们明确推进土地承包权流转于己、于人、于村、于国、都有利。同时作为发包方的村委会要热情做好土地流转合同的指导工作。

2、落实扶持政策，推进土地适度规模经营。对种田大户除了保证国家补贴政策兑现外，还要在农业项目上给予安排。对工商企业租用农户进行农业开发的，可享受相关产业扶持政策。

3、抓好劳动技能培训，促进农村劳动力向非农业转移。要提高农村新增劳动力的创业就业能力，加大对青年农民的培训力度和劳务输出力度，多为城市输出有一定专业技术水平的农民工。只要承包地的农户特别是户主有了稳定的非农职业和非农收入，他们必然会离土经营，将土地转包给他人。

土地储备情况调查表 篇7

一、土地流转的现状和特征

1. 土地流转进程加快。

实行第二轮土地承包后，特别是近几年，忻州市土地流转速度明显加快。据调查，从实行家庭承包责任到2005年，全市农村土地流转面积17.2万亩，2009年发展到38万亩，仅仅四年土地流转面积增加20多万亩，增长121%。可以预见忻州市农村土地流转将继续呈大规模流转趋势。

2. 土地流转的规模经营凸现。

为提高土地的使用效率，越来越多的种植大户、工商企业和行政事业单位，租用较多农户的成片土地集中规模经营。以定襄县为例，全县有35万亩耕地，共发生土地流转面积24930亩，大部分流转到大户中。现有100亩以上的大户23户，500亩以上的10户，1000亩以上的5户。

3. 土地流转的形式多样化。

目前农村土地流转主要有以下五种形式：一是转包：此种形式的流转120584亩, 占土地流转总面积31.73%。这种流转已成为忻州市农村土地流转主要形式。二是转让：这种流转形式面积为31044亩, 占土地流转总面积8.17%。三是互换：全市互换面积27310亩，占流转面积的7.19%。四是租赁：全市租赁面积87192亩，占流转面积的22.95%;五是股份合作:全市入股的面积22040亩, 占土地流转总面积的5.8%。其它土地流转面积91830亩，占土地流转面积的24.17%。

4. 土地流转的范围不断扩宽。

由最早的耕地扩展到了耕地、荒地、果园等，使用权的流转由原来的在亲戚、同村成员之间进行，扩展到外乡、外县、外省。

5. 区域间土地流转有着明显的差异。

由于各地经济发展水平差异较大，流转的范围、数量、规模、方式等各有所不同。经济发展较快的地方，土地流转的比重高于经济较落后地方。如定襄县民营经济发达，全县农村经济发展全市最快，土地流转比重也大。

二、农村土地承包经营权流转的动力及成功经验

1. 农民专业合作社正在悄然成为土地流转的“带头人”

农村土地流转过去主要靠农村基层干部和一些种养大户带头示范和影响推动。目前，农民专业合作社正在成为土地流转的“带头人”。如定襄县崔家庄村全村以连片土地为界，采用土地入股的形式，组建了4个专业合作社，种植玉米等农作物，共涉及土地300亩左右。

2. 当地第二三产业的发展，促进了农村劳动力的大量转移，农村劳动力的大量转移，促进了农民土地的流转。

以定襄县卫村为例，全村2317人，2800亩耕地，920多个劳动力。有24个法兰企业，全村有三分之二以上的劳动力就地转移在法兰企业工作。由于劳动力的转移，全村土地流转面积达1500多亩。

3. 农业部门科技人员全力帮扶，为农村土地流转和发展规模经营提供了重要的管理和农业技术支持。

以定襄县种植大户胡梅花土地规模经营为例，市农业局副局长张春霞经常帮其技术策划。县农业局农业科技人员给其撑腰壮胆和具体帮扶，在产前、产中、产后一条龙全方位提供服务。

4. 规模经营符合现代农业的发展要求，自身具有强大的生命力，使土地流转成为一种必然。

众所周知，规模经营有利于区域化种植、产业化经营、机械化管理、标准化作业、品牌化销售，正是这些本质特征决定了规模经营具有强大的生命力。繁峙县金山铺乡张海明在个人土地规模经营的5000亩土地上实行机械化作业，他现有大型拖拉机3台、小四轮拖拉机4台，农机作业综合水平达70%以上。

三、土地流转的制约因素

1. 土地流转口头协议多，签定合同的少。

在全市土地流转面积中，最少有八成农户在流转中没有签订土地承包流转合同，仅有口头协议。个别农户虽然签订了土地流转合同，但内容不齐全，合同不规范。

2. 流转土地规模小，流转期短。

从流转规模看，除农民与一些企业签订长期土地流转合同外，多数流转都是以一年为限，流转期很短;土地在小户之间流动的多，向大户流动形成规模经营的少。

3. 土地流转市场化程序低，缺少中介服务性机构。

目前，全市土地流转还没有形成完善的市场体系，缺乏一个从上而下网络状的中介服务机构，致使土地供求双方的信息受阻，信息辐射狭小。土地流转信息渠道不畅。

4. 土地流转用途出现“非农化”倾向。

如代县大运路两旁的煤场、农户小商店等。

四、对当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的几点建议

1. 充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性

在坚持农村基本经营制度和充分尊重农民土地承包经营权的前提下，平稳有序地流转土地承包经营权，有利于完善农民土地承包经营权权能，发展好实现好农民土地承包权益;有利于合理配置和充分利用土地资源，促进适度规模经营和现代农业发展;有利于解除农村劳动力非农就业的后顾之忧，促进农村劳动力转移，防止土地抛荒和粗放经营。

2. 把握总体要求和原则，正确指导农村土地承包经营权规范有序流转

加强农村土地承包经营权流转管理和服务工作，必须深入贯彻落实科学发展观，坚持依法自愿有偿原则，严格执行农村土地承包法律政策，切实维护农民土地承包权益和流转主体地位，以实施流转合同制和备案制为重点，全面建立健全农村土地流转规范管理工作制度、工作机制和工作规程，确保流转规范有序进行。

3. 全面落实好农民土地承包经营权，为土地承包经营权流转创造前提

落实和明晰土地承包经营权是进行土地承包经营权流转的基本条件，是健全土地承包经营权流转市场的基础性工作。当前要按照党的十七届三中全会《决定》提出的“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”的要求，抓紧抓好延包后续完善工作，妥善解决一些地方存在的延包遗留问题，将土地承包经营权证书全面发放到户，认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，逐步实现土地承包档案管理信息化，积极探索并建立健全土地承包经营权登记制度。

4. 依法规范流转行为，切实解决好土地承包经营权流转中的突出问题

流转形式要严格遵循法律和政策规定，采取法定的转包、出租、转让、互换、股份合作等方式进行，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。属于基本农田的，流转后不得改变基本农田性质，不得从事种树、挖鱼塘、建造永久性固定设施等破坏耕作层的活动。正确引导和扶持规模经营主体发展粮食生产，促使流转土地向种粮方向发展。

5. 以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范的合同管理

乡(镇)农村土地承包管理部门首先要规范合同文本，然后根据农民的需要建立流转合同鉴证制度，明确专人负责这项工作。对流转当事人提出的流转合同鉴证申请，要及时予以办理。在开展鉴证工作中，发现流转双方有违反法律政策的约定，要及时提供咨询，帮助纠正。健全登记备案制度，及时办理相关手续。

6. 积极开展流转服务，培育良好的流转市场环境

防范土地储备贷款风险 篇8

⊙ 关注土地储备贷款风险

土地储备制度的创新，是我国国有土地有偿使用制度改革的重要事件。1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。杭州市于1997年8月成立了杭州市土地储备中心。随后，我国的土地储备机构在南通、青岛、武汉等大中城市纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。土地储备制度的创新，推动了我国房地产业的发展，进而推动了经济的发展。但与此同时，我们也要看到，随着国家宏观调控政策的陆续出台，稳健的货币政策取向适度从紧，房地产信贷风险越发凸显。央行《二OO四年第一季度中国货币政策执行报告》显示，1998年以来，中长期贷款的比重不断提高，2004年3月末金融机构中长期贷款占各项贷款比重已达40％，比1997年末提高20个百分点。2004年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中对建筑业投资增长82.8％，房地产开发投资增长占城镇投资项目的41％。易先容认为，中国经济过热的源头是房地产（《城市金融报》2004.6.8）。在这种背景下，房地产贷款的风险程度也将越来越高。据《中国经济时报》报道，最近，标准普尔信用评级机构调整了其对中国银行业不良资产比率的估算，并指出，中国内地经济增长放缓将可能导致较多的不良贷款出现，下一轮的不良贷款很可能来自对高价住宅房地产发展商发放的贷款。由于土地储备是房地产开发的前置过程，因此，房地产泡沫将直接带来土地储备的风险，从而给商业银行发放的土地储备贷款带来风险，因此商业银行必须密切关注和有效防范土地储备贷款风险。

⊙ 土地储备贷款风险来源

1、土地储备制度模式所形成的土地储备贷款风险。目前全国形成了三种土地储备的运作模式：一是完全按照市场机制运行的上海模式；二是政府主导与市场运作相结合的杭州模式；三是政府主导、市场运作与土地资产管理相结合的南通模式(实质是杭州模式的一种变形)。上述3种模式都既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，无非是市场运作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。可以说模式的不同，成分（结构）的不同，其对土地储备贷款风险的影响也是不同的。

2、土地储备机构角色定位所形成的土地储备贷款风险。土地储备机构的角色定位问题是指土地储备机构组织体系层次。一般有两类角色，一类是两个层次的土地储备机构，其组织体系为，第一个层次是市一级的土地储备管理委员会。第二个层次是土地储备中心。另一类是三个层次的土地储备机构，其组织体系为：第一层次的土地收购储备出让管理委员会，第二层次的土地管理局，第三层次的土地储备中心。不管是哪种体系，其中的土地储备中心都担当着双重角色：一是经过政府授权而行使部分政府行为的角色；二是根据市场经济规律而行使企业行为的角色。土地储备机构担当的这两种相互矛盾的角色，使得其在目前缺乏制度及法律法规保障和规范的前提下，很难找到政府行为与市场行为的最佳衔接点。而随着土地储备的进一步发展和市场发育的完善，原有土地储备机构的性质与定位面临着挑战。这样，土地储备贷款的风险就必然发生。

3、土地储备的数量、周期和资金来源所形成的土地储备贷款风险。土地储备周期越短，土地储备中心储备的土地数量也就越少，政府对土地一级市场的调控能力也就越小。土地储备周期越长，土地储备中心掌握的土地量越大，通过土地储备机制调节土地市场的能力就越强。但是，如果土地储备周期过长、土地储备量过大，就会使土地储备中心的资金运转困难，增加土地储备的利息成本，加大土地储备机构的信贷风险。

4、土地储备贷款抵押过程中可能形成的贷款法律风险。首先，保证方式形成的贷款法律风险显而易见。土地储备机构从银行贷款时，由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，向银行出具“承诺书”。从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的。其次，是抵押方式可能形成的贷款法律风险。土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权、经批准的划拨土地使用权。土地储备后，原土地使用权被注销，储备地块上的土地使用权处于虚置状态。由于土地储备中心只是代政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。从另一个角度来讲，国家作为土地的所有者拥有建立在土地所有权之上的完整的使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。

5、土地储备市场风险对土地储备贷款风险形成的影响。储备地块由于未来城市规划、土地市场的政策变化、建筑密度、容积率等规划指标与土地收购前可能产生的巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块价值将大大降低。事实上，相当多的地方严重存在城市规划“朝令夕改”、“胡乱规划”、“没有规划”等问题。

6、各类政策的变化对土地储备贷款风险形成的影响。一是土地一级市场不够完备，多源头、多渠道供应土地的局面没有根本改变，开发商可以通过其他途径获得开发土地，也可以开发自己储备的土地。土地储备存在所谓“道德风险”，即地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心，尽量协议转让；地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心，希望得到政府的补贴，政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。二是以土地储备制度扩大土地供应量，进而实现房地产价格下降的政策取向，与政府经济发展目标存在矛盾。由于内有政府和银行的制约，外有开发商的规避，因此土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡。

⊙ 土地储备贷款风险防范

1、充分研究土地储备制度模式所依赖的市场环境。土地储备运作模式实质上反映了一种市场化程度。这种市场化表现在两个方面：一方面表现为有形的市场化，即所谓的市场经济程度，也就是市场运作成分多少的问题。另一方面表现为无形的市场化，即所谓的市场经济观念问题。相对而言，观念的市场化与否对土地储备制度模式的设定非常重要，从而对土地储备贷款的风险控制起关键作用。因此有必要根据区域经济（市场）环境，将土地储备贷款设定为不同的风险控制区域。应将那些过去逃废金融债务严重的区域、经济欠发达地区县级以下城市列为土地储备贷款禁区。只有这样才能从源头上控制信贷风险。

2、充分研究土地储备制度所依赖的当地经济环境。一个地区经济发展状况是土地市场能否活跃起来的前提条件，只有经济发展前景较好、土地市场日益活跃的地区，土地储备才有其存在的空间，否则土地储备工作就徒有虚名。因此，土地储备贷款不适宜普遍推广。即使是在经济发达的东南沿海地区，也要考虑到区域经济发展的不平衡性和市场可变性两个方面的因素。我们认为，县以下土地储备贷款应该坚持“区别对待、总量控制、权限上收”的原则。

3、充分研究土地市场发育状况。土地市场发育程度决定了土地市场的秩序，从而决定土地储备贷款风险的大小。如果一个地区土地市场发达但管理不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构同样无法按理想状况将土地供出去。因此，对一个地区经济发展前景、土地市场环境等因素的可行性研究是防范土地储备贷款风险的一个重要前提。

4、充分了解当前城市总体规划和部分地区详细规划。在用具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况。由于大部分收购地块从收购到供出要经过一段时间，其中不确定因素较多，因此，要通过了解城市规划等有关信息尽可能确定储备地块的未来价值，尽可能选择对升值潜力大或预期收益高的地块贷款。

5、积极探索有效的预防风险策略。在土地储备贷款中预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地的环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行签订协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款。在对土地储备贷款的使用监督上，银行应要求土地储备中心提供每一批次贷款使用的详细清单，以确保专款专用和对应使用。