中介房屋租赁合同

中介房屋租赁合同（通用8篇）

中介房屋租赁合同 篇1

出租方(以下简称甲方)：代表人： 承租方(以下简称乙方)：代表人：

根据《中华人民共和国合同法》、《银川市房屋租赁管理办法》和相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方达成一致意见，并订立本合同以共同遵守执行。

一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋位于银川市，数量为壹套。建筑面积。

二、该房屋现有装修及设施、设备有

三、甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明(或营业执照)等

文件；乙方应提供身份征明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有零印件仅

供本次租赁使用。

四、该房屋租赁期共月

五、该房屋第一年租金为元(￥)，房屋租金支

付方式为。

六、乙方在租赁其间交纳以下费用水、电、暖气、物业管理、天然气、液化气、有线电视、通信、垃圾处理费等费用。房屋的租赁管理费和税费由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负但。

七、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任均由甲方负责(乙方使用不当除外)；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立印负责修复或赔偿损换。

八、租赁期间，甲方有权依照法定程序出售该出租的房屋，但必须告知乙方同意。出售后，甲方必须保证本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。

九、乙方在租赁期间，有权对该房屋转租或转包，但必须告知甲方同意，该房

屋租赁合同对甲方继续有效。

十、违约责任：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意拆改变动房屋结构。(2)利用承租房屋存放危险物品。(3)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。(4)拖欠房租累计天以上。

在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方如逾期支付租金或者逾期交还房屋的，每逾期一日，则乙方须按日租金的倍支付滞纳金。

甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额

甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的％向乙

方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应追加赔偿损失。

十一、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方。对未经甲

方同意留存的乙方物品，甲方有权处置。

十二、本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解

决不成的，提请银川仲裁委员会仲裁。

十三、本合同自双方签字后生效。本合同一式份，由甲、乙双方各执一份。

具有同等法律效力。

十四、其他约定事项：

1、、甲方：乙方： 代 表 人：代 表 人：

中介房屋租赁合同 篇2

火灾统计是消防管理工作的重要环节。火灾直接财产损失额与火灾起数、火灾死亡人数和火灾受伤人数是目前我国火灾统计的四大指标[1]。为准确地对火灾直接财产损失进行统计,公安部于1998年11月发布《火灾直接财产损失统计方法》(GA185-1998)行业标准,详细地规定了火灾直接财产损失的计算、统计方法,对我国的火灾损失统计工作进行了规范。

2 做好房屋火灾损失统计

2.1 提高认识,加强管理力度

火灾损失核定工作是火灾统计工作中的重要环节,核定不准,造成火灾统计不实,统计不实就不能客观反应火灾情况。应当在上思想树立对火灾核定工作正确的认识观,在工作中力求准确、符合实情;遵守职业道德,不编造虚假数据,依照规定认真核准;加强监管力度,保障损失核定程序规范、结果真实。

2.2 健全组织,规范程序

规范火灾直接财产损失核定工作,应该开始于火灾调查工作之初。即:在开展火灾调查的同时,应当把这项工作纳入其中,成立相应的火灾损失物品清理登记小组[2]。要求在开展火灾调查时,加强对现场物品、设备等的调查询问工作,对火灾中烧毁的物品的数量、品种、型号及烧毁的状况进行登记,做好记录、一一备案,便于下一步的核定损失时数据的提取。只有在这个基础上,才能对受灾户申报的财物的数量、种类进行核实,从而防止虚报、乱报的情况发生。同时,在各个单位内部应当确立火灾核定评估小组,专门负责对火灾中各物件烧损率、重置价值的分析、确定,保证核定中提取数据的合理性及规范性。

2.3 委托资产评估、房屋鉴定机构,与物价、质量技术监督部门长期合作

引导社会建立专业服务机构,由他们提供有偿服务,或由资产评估、房屋鉴定机构来做,核算结果作为证据来使用。

需要追究刑事责任的火灾损失应由公安消防机构核查[3]。立刑事案件调查的火灾,核查损失是侦察工作的一部分,但是这要比核定每一起火灾的损失工作量少多了。如果公安消防机构认为有必要,可委托专业服务机构来协助。

引入中介组织———物价鉴定部门。物价鉴定部门在物价核准方面具有权威性,在火灾损失的核定方面具有公安消防部门难以达到的优势。一是它体系完善,具有国家发展和改革委员会发放的资质证,胜任各类涉案标的价格鉴定;二是物价鉴定部门价格鉴证的方法科学,数据准确,鉴定具有时效性;三是火灾事故调查中物价鉴定部门参与火灾损失核定,可由公安消防部门委托,也可由发生火灾的单位直接委托。同时价格鉴定机构参与火灾损失核定在提高火灾损失核定的速度和准确率的同时能避开关于火灾损失核定的纠纷案件。

在火灾损失核定工作中,要和物价、质量技术监督部门建立长期的联系,善于利用这些部门的业务、技术力量来弥补消防技术、力量中存在的薄弱环节。

2.4 对一些比较复杂的火场特别是厂房等建筑物引入中介组织进行评估

火灾间接经济损失额与直接经济损失额可全面地反映火灾的实际损失大小,由于该项损失计算起来较繁琐。与直接损失计算比较起来,不那么直观和便于操作。故对一些比较复杂的火场特别是厂房等建筑物火灾损失统计引入中介组织是最佳选择。

2006年10月30日晚11时40分左右,位于晋江陈埭镇涵口村的福建省晋江市某鞋业有限公司发生火灾。大火发生于2号厂房,随后迅速在2号厂房所有楼层蔓延,并通过南侧室外堆场存放的大量EVA发泡材料的燃烧蔓延至1号厂房,造成一层建筑结构及以上楼层的建筑构件遭受严重损坏。1号厂房为一栋五层(局部六层)的钢筋混凝土框架结构厂房,总建筑面积约8500m2。过火区域包括一层全部和二层以上的部分区域,过火面积约3 400 m2,火灾几乎影响了该厂房的所有区域。燃烧荷载主要为EVA发泡材料和其它制鞋备料。火灾旺燃持续时间长达3小时(灾害建筑外观局部如图1～图3所示)。

对于这起火灾的损失该如何统计呢?根据中华人民共和国公安部提出的《火灾直接财产损失统计方法)》(GA185--1998),依据公安部、劳动部和国家统计局联合颁布的《火灾统计管理规定》及公安部颁布的火灾直接财产损失计算有关规定,在充分考虑了市场经济发展过程中的物价浮动因素和采用了国有资产评估基本方法———资产重置折旧计算方法的同时,借鉴美国、日本等工业发达国家火灾直接财产损失计算资料的基础上制定的。

根据《福建省晋江市某鞋业有限公司1号厂房框架结构火灾损伤鉴定报告》(简称《鉴定报告》)和《混凝土结构修复技术规范》(CECS25:90)就厂房灾后建筑和结构的损失情况进行评估,评估的主要内容可包括:一是制订火灾损伤结构(包括梁、柱、板等)修复方案,并据此对修复造价进行评估;二是对火灾造成的建筑装修损失,包括楼地面、内外墙面、门窗和楼梯等建筑构件的损失进行评估。

结构修复工程量的费用估算可以套用福建省《建筑工程综合单价表》(2005版)和福建省《房屋修缮工程预算定额》(2002版),部分定额中未纳入项目参考泉州市市场价确定。结构修复各项目工程量及修复费用计算结果见表1。

砌体和建筑装修修复费用估算套用福建省《建筑装饰装修工程综合单价表》(2005版)和《建筑工程综合单价表》(2005版)。考虑当时材料及人工价格涨幅较大,部分项目参考泉州市市场价确定。建筑装修各项目工程量及修复费用计算结果见表2。

最后,得出修复费用评估结果:福建省晋江市某鞋业有限公司1号厂房火灾后修复费用包括混凝土结构部分的加固补强费用、砌体和建筑装修修复费用。汇总表1和表2各项分部工程预算结果,整栋厂房建筑保险范围内的修复费用评估结果如表3所示。

该评估方案专业技术性强,评估科学合理,可以以此来为灾后建筑保险理赔提供参考,也可作为火灾损失统计依据。但是,这种评估的方法和过程具有较强的专业性,火调人员一般难以完成。因此,对一些比较复杂的火场特别是厂房等建筑物火灾损失统计应当引入中介组织。

3 结语

统计火灾损失是一个复杂的工作,不仅需要很强的敬业精神,还需要更多理论研究和经验探索。

摘要：房屋火灾损失统计的准确性、客观性和及时性不仅是揭示火灾发展规律的重要依据,而且也是火灾事故责任认定的重要依据。结合案例,提出:一些比较复杂的火场特别是厂房等建筑物火灾损失统计应当引入中介组织。对如何做好火灾损失统计工作提出几点建议,旨在提高统计火灾损失的工作质量。

关键词：消防,中介,统计,火灾损失

参考文献

[1]李黎丽.论火灾损失的核定[J].武警学院学报,2007(6).

[2]刘东海,嵇涛,高锦田,白凤领.火灾统计问题的探讨[J].消防技术与产品信息,2005,(2).

房屋中介:涨租黑手? 篇3

近期，北京、上海等一线城市房租上涨幅度很大，中国指数研究院发布2月全国重点城市住宅租赁价格指数，京沪穗三地的租金涨幅较为明显，其中北京涨幅为3.38%，上海为3.12%。两会期间也有部分代表委员就房租飙涨提出建议，呼吁政府出台房租调控政策。

本刊记者就房租上涨采访了部分业内专家，他们一致认为，出租房是消费品，代表着市场真实的消费需求，从群租现象我们可以看出房租并没有被市场扭曲，扭曲的只是房价，进而逼迫房租上涨。在以往的房产投资者心目中，房租的收入不值一提，他们更关注的是房价上涨带来的升值收入，这也就是为什么有人买了房子却不愿出租的原因。

谁是房租上扬甚至房价上涨的幕后黑手？答案可能会很多，但主要就两条：需求和供给。

无论政府出台什么政策，只要供给不能有效增加，房租、房价将依然很刚强，如果硬要出台政策压下去，将可能迎来危机，因为违反了市场规律。

通胀是必须考虑的因素

杨乐渝：主要是近期房地产政策的挤压效应。使得刚性需求转到租赁市场，其实房租不是在今年才开始涨，从去年4月份调控以后租金一直都在上涨。更深层的原因是供应不足，供需矛盾才是房租、房价上涨的根本原因，稀缺性必然导致价格上涨。而限政策购不能限制外来人口进入一线城市，他们购房无望只能转到租房市场。租房市场相比商品房市场是直接、现实的民生，因为这是实际使用者的需求，没有投机因素。

胡景晖：牭谝唬胰衔庥隒PI居高不下有一定关系。物价上涨导致房东将通胀的压力都转到房租中。第二，受到季节性因素影响。春节、特别是正月十五后大量的外来返城人口涌入，也是导致房租上涨的原因之一。牭谌谑苁谐《苑课葑饬薰芾淼挠跋欤恍┪ス娉鲎庀窒笫艿街卫恚叵率摇⑺酱盥医ǖ某鲎夥勘徊鸪Ｕ庑┰径际呛檬拢孪热狈ο嘤Φ脑ぐ浮第四，与限购多少有些关系。有些买房人受到限购影响只得转为租房居住。根本原因在于出租的房屋小于供给的房源，供求关系中供应的不足。租赁市场结构性的不合理，尤其是中低端房源的不足，3500元以下的普通商品房房源很少，而3500元以上的中高端房屋供大于求，市场形成不稳定现状。

李文杰：由于新一轮调控中的限购政策更加严厉，特别是对于外地人购房的5年纳税证明要求，使不少准购房者因无法满足购房条件而不得不转为租赁，大量租赁客源的涌入，加上房源数量并未因调控而呈现增加，造成短期内供求失衡，房租迅速上涨。另外部分城市加快清理群租房及地下空间，客观上也造成了租客被动增加而需求放大；近期市场通胀压力较大，物价上涨趋势明显，对于2010年至今的房租上涨也起到推波助澜的作用。

牛刀：房租上涨只是高房价的回光返照，是极少数城市的个别行为，也是不可能会长久的。去年的这个时候，北京不也是这样在涨房租吗？最后如何，涨不动吧。今年也一样，只要租客拒不退让，并诉至法律，无论中介如何撺掇房东涨价也是不可能的。

房租主要受市场供求关系影响，市面上大量住宅空置，而一方面却被囤积居奇，哄抬租金，这是政府管理的失职。只有迅速开征物业税，这些空置住宅才会迅速转向租赁市场。而通过对空置住宅课以重税，也是发达国家调剂社会资源的一贯办法。房租受经济发展影响，这几年中国经济是在空涨，是货币泡沫化的增长，全社会购买力在急剧下降，实际社会财富并没有增长，房租应该下降才对，没有上涨的动力。

喻海文：因为存款利率上升了，去年一年期存款利率是2.25%，今年是3%，租金当然会涨。租金收益率是以存款利率为参照的，从房东的角度看，通胀上去了、物业管理费上去了、连央行的利率也上调了。假如一年存款利率由2.5%上升至4%，北京东四环一套一居室市价100万元，年租金就会由2.5万元升至4万元，也就是每月租金由2100元升至3300元。

高房租还能撑多久？

杨乐渝：目前房屋租赁市场主要有三种方式：一，房主与租房者直接签约；二，中介机构居间交易，一般收取一个月的房租作为中介费，成交价格由房主与租房人协商，也有隔断的房屋是以每月租金中再加100块作为中介费；三，租赁代理，即房主与中介或二房东签订代理合同，中介按约定支付房租给房东，中介再将房屋以新的价格出租给租房人。在第三种交易中，中介机构往往会抬高租金，以获得更大利润。将房屋分割、群租等现象，也多出现在第三种交易中。

但中介的作用是促成交易产生的，必须照顾两方面利益。只有成交，中介才有中介费。只是现在房源少，出租方更强势，中介是向市场传达了这方面的信息。现在市场信息几乎是对等的，中介是均衡两方面的利益，中介撮合的价格是接近于市场的价格。

胡景晖：我个人认为市场的突变与中介关系不大，或者说不是主要原因，但市场上也有在一些中小中介存在一些不合理的违规现象，从租金中吃差价、打隔断、群组等，但这都不是市场的主流因素。

牛刀：我们体谅房地产中介的难处，他们的很多店面正在关闭，一线城市一半以上中介公司员工面临失业，这是房地产业洗牌面临的必然结局，是前两年房地产扩张过度的结果。但是，中介转型是痛苦的，不能继续这种炒买炒卖，也不应该来哄抬房租。随着经济的调整，未来一线城市的租金将会和房价一起急剧下降，除非政府有能力提高社会购买力。遗憾的是，政府自顾不暇，货币继续贬值，白领收入无法提高，房租也不可能上涨。

杨乐渝：调控房租不是靠行政命令禁止房东和中介涨价，而是通过加大公共租赁住房的供应，降低出租方的议价能力。这是房租调控的基本路径，也是住房保障制度的应有功能。政府应该提供基本的住房保障，只要存在充分的市场竞争，房租的价格自然会充分反映市场的供求。地方政府和职能部门可以依法严格监管中介，严厉打击不法中介哄抬房租、欺骗顾客等行为。却没有必要对房租高低进行所谓的限价。真实的市场房租价格，不会屈从于行政意志。但政府更应该在供应方面下功夫，比如加大公租房建设，这点我们大家都在期待；另外随着商品房市场政策越发严厉，小产权房的成交量却在上升，如果能让小产权房进入市场，将能解决很多房源问题。政府还应该出台政策鼓励闲置房的出租。目前，个人在租赁房屋时需要缴纳多项税费，包括房产税、城镇土地使用税、教育附加费、印花税、个人所得税等。如果减免这些税收，政府让利于民，将扩大房屋利用率，社会资源也得到更大化。

胡景晖：政府调控租房市场能够起到一定的平抑作用，但过程会比较艰难。要想平抑房价,就得增加供应,政府应增加房屋供应。所以，目前立竿见影的做法是在短期没有推出房产税的情况下，应想法鼓励空置房的业主将一些空置房拿到市场上，参与租赁使用。

杨乐渝：中介公司肯定会洗牌。政府将进入租赁市场。政府控制的公租房等房源将大大超过市场原有的中介公司，整个房屋租赁市场格局将会改变。大量廉租房和公租房入市，政府可能不会交由市场管理，而会由政府组织的中介机构配租这些租赁房，因此对租赁市场的监管政策将逐步完善，租赁市场更加透明。政府组织的租赁公司将对目前中介造成冲击，租赁市场将改变规则，一些区域性的中介会被淘汰，品牌中介将可能重组。

胡景晖：政府介入房屋租赁市场，对房屋限价是对有规范经营的一些大品牌大中介有好处的，这样可以使我们有更好的政策保障经营，使其发展空间越来越大，对一些经营不规范的中小公司将得到整治，更好的规范行业运营环境。

李文杰: 政府介入房屋租赁市场，对房租限价，对房屋中介公司肯定会产生一定的影响，这意味着以前靠哄抬价格、乱收佣金、欺骗消费者过活的不法中介将难以继续生存，中介行业也将面临新一轮的洗牌，正规守法、诚信经营的中介公司在市场中所占的份额将越来越大。但是政府介入出租房市场最大的领域在公租房领域，因此不会对整个中介市场造成太大影响。

牛刀: 中介面临洗牌是必然的，与政府介入房屋租赁市场无关。就像出口企业面临大洗牌一样，也是经济发展到这个阶段的必然结果。任何行业，快速成长后都会有一个面临洗牌的过程，强者恒强，弱者恒弱，符合资本流向的丛林法则。

限购长期化？

杨乐渝：就是人口调控。我一直认为，房地产市场不能只看房地产，而房地产政策也不仅仅只是房地产的政策，要结合很多因素来看。近期的房地产政策意图很明显，城市基础设施、资源已难以支撑人口增长。限购就是限制人口进入，但人口还在增长，所以房租、房价还会上涨。中心城市化模式的走到了尽头，城镇化不实施，限购将长期化。

胡景晖：从制定政策的初衷中可以看出是为了调控房价，客观上会限制外来人口的流入，但从整体上看这一举措还是合理的。以北京为例，目前北京人口已经接近两千万，城市规模日益扩大，这对交通、用电、用水、环境公共设施都造成了一定影响，如果不对外来人口进行适当限制，城市将不堪重负。所以建议年轻人就业、生活不一定非要选择北、上、广、深，这对城市化过程和社会经济有都会产生深刻影响。国家可以根据产业调整需要有计划地适度发展中小城市，在二三线城市建立新兴产业基地，这样可以就地解决和转化农村劳动力，而不是大量的人口流入到北、上、广、深等大城市，从而带来社会的和谐稳定。

李文杰: 各大城市的房地产调控都是为抑制投机、稳定房价，促进房地产市场的健康发展，所采取的各项政策措施也都围绕这个主题，并不存在控制人口流入的行为。对于那些想在大城市长期居住的外来人口，只要是有能力有实力的，依然可以在大城市中很好地生活。但是城市本身的规模也不应无限扩大，客观上城市人口的控制最好的方式应该通过产业引导及转移来实现。

牛刀：这是两回事。一线城市GDP增长都在急剧下滑，经济发展的空间被高房价急剧压缩，全社会创新能力弱化的不如非洲，无论是第一产业、第二产业都处在空心化，只有第三产业还有所发展，但是，全社会最好的教育、医疗、城市公益资源都集中在在一线城市，人口流入太多无法承受。这是全社会长期发展的一个畸形怪胎，将对中国社会长期发展产生极为不良的影响，也会持续许多年。政府缺少战略眼光，现在通过限车限房来调节已经晚了，北京上海的城市病将在2015年集中爆发，这两个城市将来只是一个银发飘飘的老年世界，看不见年轻人的笑脸。

喻海文：确实如此。户籍制度在房地产调控中得到强化，与户籍制度改革方向背道而驰。

牋?

杨乐渝：商品房的供应将量越来越少，房价还会上涨，只是速度会放缓，因为有保障房的蓄水池作用。限购令一旦要松，成交量将如火山冲出重围，创造出令人吃惊的价格。

李文杰：调控房屋租赁市场对于商品房市场的影响，主要看未来租赁市场中公租房实际供应量的多少，当公租房的供应量在总体或部分区域内达到较高数量时，就会对商品房市场的需求产生一定的影响，买卖或租赁房价也将随之发生变化。

牛刀：这是两个完全不同的市场。调控房屋租赁市场不能改变房价走势，房价走势也不受房租涨跌的影响。因为现在的住宅市场，是一个彻头彻尾的投机资本的市场，政府正在力图扭转，但是，政府的懦弱无能和许多顾忌，导致信心匮乏、魄力全无，做好这件事很难。

胡景晖：犝?0%是在每年新建房屋的基础上，新增20万套房屋，其中12万套是用于出租，8万套用于购买自住。中介若能够和政府合作，参与到公共租赁房出租和运营方面得事务将是互利的。此外，单靠公共租赁房，很难满足老百姓的住房需求，应适度鼓励有资金实力的百姓，参与租赁市场。还应加快轨道交通建设，加快中小户型的供应，从这一角度讲应鼓励将自住以外的闲置房屋拿出来出租，减轻政府的财政支出。所以要想平抑房价，单靠政府的力量是不够的，应鼓励有诚信、有资金实力的老百姓将闲置房拿出来供应市场的需求，鼓励政策更好地实现。

李文杰：对于中介行业来说，北京未来出租房比例的提高将对租赁业务的扩大和业绩提高起到很好的促进作用，对于以租赁业务为主的中介公司将是较好的机遇，但机遇与挑战从来都是并存的，政府加大公租房供应的力度，在拥有一定房源后，还要掌握一些中介渠道，这对于中介行业也将成为新的挑战。

中介房屋租赁合同书 篇4

甲方（出租方）-----------------------乙方（承租方）-------------------------身份证号码：--------------------------身份证号码：----------------------------地址：-----地址：------联系电话：----

出租之房屋座落于双溪台湾城室内设备包括：甲、乙双方就上述房屋（店面）友好协商，达成下列条款，以资共同履行。

一、租赁用途为之使用，不得擅自另作他用。

二、租赁期限：暂定年，从年月日起至年月日止。每月租金为人民币元整。

三、付款方式：乙方每月应向甲方缴纳租金人民币元整，每次租金必须提前10天内交清。

四、合同签订之日，乙方向甲方交付人民币元整作为押金，待不租或期满费用清算后，甲方应将押金无息退还乙方。

五、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠租金和提前解除合同收回房屋，超过付款期限5天，取消押金。

六、租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，合同解除时乙方应结清所欠费用，乙方提前解除合同取消押金，甲方提前解除合同，赔偿乙方一个月租金，如遇不可抗拒原因（如火灾、政府政策变化等）不在此例。

七、乙方要遵守国家有关部门的暂住条例，不得利用该房屋之便进行非法活动，否则乙方要自行承担由此产生的一切法律责任，甲方概不负责并有权提前终止租赁合同。

八、租赁期间内，乙方如果中途转租他人住，须经甲方同意，并重新签订合同，不得私自转租出让，否则，甲方终止协议，收回房屋，并不退给乙方已缴房租，取消押金，因此而造成损失的由乙方负责。

九、租赁期间,乙方应自觉遵守小区物业的相关规定，乙方应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区物业管理服务费用，卫生费为人民币_______元整。其他：如需交租赁税，乙方应承担。如乙方违约，甲方有权从押金中扣。

十、租赁期间，乙方应爱惜室内的一切设备，应保管好屋内原有的财物，保持室内的清洁，不得损坏墙壁、地板，不得改变原有结构与风格，如因故意或过失造成租用房屋及其配套设备损坏、丢失，应负责恢复房屋原状，有损坏负责修复、如丢失应酌情赔偿。

十一、租赁期满，乙方应按时将房屋归还甲方，如乙方续租，须提前一个月与甲方协商，重新签定合同，在同等条件下，乙方有优先承租权。租赁期满后，乙方退出时，若有家具杂物等布置不搬者，甲方将视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议。

十二、乙方提供的证件应真实，如提供虚假证件，终止合同，取消押金。

十三、合同签订之日的电表底数，水表底数煤气底数。

十四、本合同若有未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，另拟定补充协议。

本合同自签订之日起生效，本合同一式两份，甲、乙各持一方，具有同等法律效力。附加：乙方应注意用电安全，电器的品牌及型号见附件。

甲方（签名盖章）：乙方（签名盖章）：联系电话：联系电话：

房屋租赁合同(中介专业版) 篇5

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郑重声明：我司员工向客户收取任何款项和做出任何承诺，均需出示盖我司财务专用的正式收据和业务公章方为有效，否则视为违法犯罪行

为和个人行为，我司不承担任何责任并希望依法举报。特此声明！

出租人（以下简称甲方）：身份证号码：委托代理人：深圳市星际物业顾问有限公司服务热线：0755—82313223传真：0755—22244658 地址：深圳市罗湖区春风路向西大夏28G

承租人（以下简称乙方）：身份证/营业执照号码：电话：地址：E-MAIL:QQ：第二联系人：电话：

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房屋管理法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及其实施细则的规定，经甲、乙双方协商一致，订立本合同。

【物业名称】

第一条 甲方将位于深圳市区花园/大厦栋/阁/座单元层单位（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。房屋建筑面积平方米（以房地产证为准）。房屋用途为。

【房屋租价、收租时间、租赁期限、房屋保证金、有偿服务费、房屋交接】

第二条 租赁房屋的每月租金为人民币大写：元，小写：￥元。乙方应于每月日前向甲方委托代理人交付租金，首期租金交付为本合同签订之时。乙方如拖欠租金，应向甲方委托代理人支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以每月租金的5‰。甲方委托代理人有权按实际欠租天数累计滞纳金，从乙方保证金中扣除。

第三条 乙方租赁期限从年月日起至年月日止。甲方委托代理人应于年月日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关交接手续。

第四条 双方同意以保证金的形式保证本合同的有效履行。保证金收取标准：家私电器，部分或全齐的收取两个月租金作为保证金；空房收取一个半月租金作为保证金。在签订本合同时，乙方须向甲方委托代理人交纳租赁保证金，人民币大写：元（小写：￥元）。

第五条 甲方委托代理人通过资源整合和专业化优势，为乙方提供：房屋咨询、免50%中介费、代收租金、代付租金、代缴费用、费用跟踪、上门查勘、退房结算等一条龙有偿服务，合同期限内一次性收取月租金的15%作为有偿服务费，金额为人民币大写：元（小写：￥元）。

第六条 乙方保证在租赁房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定。非租赁房屋本身问题，乙方在租赁房屋内发生的危害人生安全事件或治安、刑事案件，由乙方自己负责和承担由此造成的经济责任；如果房屋因乙方原因被公安、检察或法院查封，查封后的责任由乙方自己承担，同时不能免除任何租金。

第七条 双方签订租赁合同且乙方交清租金及保证金、物业预缴费、有偿服务费后，办理房屋的交接手续，乙方确认设施设备可以正常使用，即视为房屋交接完毕。如不能正常使用，甲方须负责修复保证正常使用，即视为房屋交接完毕。日后，灯泡、水龙头、抽油烟机、橱柜、窗户玻璃、木地板、热水器、煤气灶、电视、冰箱、洗衣机、遥控器等属于容易损坏的物品，由乙方自行维修恢复使用；水、电、燃气，空调不制冷无雪种等属于易耗品，由乙方自行缴费及添加使用。

第八条 在租赁期限内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，并负责正常维护、维修。如因使用不当或不合理使用造成房屋及附属设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方拒不维修或赔偿的，由甲方委托代理人代为维修，维修费用由乙方承担；如造成他人人身财产损失，由乙方负责赔偿。

【房屋转租、房屋转让】

第九条 租赁期间，乙方不得将租赁房屋部分或全部转租于他人，甲方委托代理人书面同意转租的除外。但新的承租方必须符合甲方委托代理人的要求，且需支付该物业月租金的百分之五十作为转租费，以及新租户需支付上述合同第六条月租金的15%有偿服务费。若剩余合同期限不足三个月的，免收新租户有偿服务费。

第十条 本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部的产权，应提前壹个月通知乙方。乙方在同等条件下享有优先购买权。

【双方责任及义务】

第十一条 本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：

（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；

（二）政府决定征用租赁房屋所在土地而需拆除租赁房屋；

（三）经甲、乙双方协商一致的。

第十二条 出现下列情形之一的，甲方不予退还租赁保证金，并追究乙方损害赔偿责任或违约责任；

（一）乙方拖欠租金达五天以上的；

（二）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；

（三）乙方违反本合同第九条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使租赁房屋或其附属设施严重损坏的；

（四）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方将租赁房屋进行装修的；

（五）未经甲方委托代理人书面同意，乙方将租赁房屋擅自转租他人的。

除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方委托代理人还可依据上述情形单方解除合同，通知乙方迁离并交回租赁房屋，如乙方拒不交回租赁房屋，甲方委托代理人有权会同物业管理处工作人员作证开门，收回租赁房屋使用权，并将乙方存放在租赁房屋内的物品清点拍卖，用于抵偿欠租、欠费及其它损失，对此乙方表示同意。

第十三条 出现下列情形之一，乙方有权解除本合同，乙方因此蒙受损失的可向甲方请求损害赔偿：

（一）甲方延迟交付租赁房屋达十天以上；

（二）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修。乙方因上述理由单方解除合同的应当及时书面通知甲方委托代理人，及时搬离租赁房屋并有权要求甲方委托代理人返还保证金。

【双方违约责任】

第十四条 本合同有效期内，乙方因故提出中途终止合同，须提前7天书面或邮件通知甲方委托代理人，且须支付一个月房租给甲方委托代理人作为违约补偿金，结算完乙方应承担租金及该物业其他相关费用后，租赁保证金正常退还。若乙方单方面违约且逾期10天没有与甲方委托代理人办理书面解除合同手续的，则剩余部分保证金不予退还。合同存续期间，乙方须配合甲方委托代理人陪同新的承租人看房。属甲方要求乙方退租的，则甲方将付一个月房租给乙方作为违约补偿金。

【合同期满及到期续签】

第十五条 合同期满，乙方擅自与业主订立租赁合同，乙方需要支付甲方委托代理人半个月租金作为中介费，房屋交接时需当场结算或从保证金中扣除。本合同终止后，乙方应于合同终止日当天搬离租赁房屋，并将房屋钥匙等相关的房屋附件退还甲方委托代理人。并保证租赁房屋及其附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的该物业相关费用，办理房屋交接手续后，甲方委托代理人应在2个工作日内退还乙方租赁保证金（收款账号和《个人划款授权委托书》一致）。乙方逾期不搬离或不返还租赁房屋的，甲方委托代理人有权采取强制措施收回租赁房屋，并就逾期天数向乙方收取双倍租金。如双方协商同意乙方延续几天，若存房租金大于出房租金，延续天数按照存房租金收取。

第十六条 本合同约定租赁期届满，乙方如需继续租用，应于租赁届满之日起的前一个月向甲方委托代理人提出续租要求，甲方委托代理人需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方有优先承租权，甲乙双方就续租达成协议后，应重新签订合同和填写新的《物业使用状况表》。

第十七条 本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，任何私自修改或涂改部分无效。各份文本具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。本合同发生纠纷时，双方友好协商；协商解决不成，可向深圳市人民法院提起诉讼，由败诉方承担诉讼费、律师费用。

第十九条 备注：

甲方（签章）：

委托代理人：深圳市星际物业顾问有限公司乙方（签章）：

代表人：代表人：

联系电话：联系电话：

房产中介租赁合同 篇6

出租方（甲方）：身份证（营业执照）号码：

法定代表人：电话：

地址：

经纪方：营业执照号码：

地址：电话：

承租方（乙方）：身份证（营业执照）号码：

法定代表人：电话：

地址：

甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和汕尾市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。

1.甲，乙双方通过经纪方介绍出租的物业位于汕尾市城区（以下简称该物业）。该物业建筑面积为平方米（以甲方物业合法效证件记载为准）。

2.乙方承租该物业的租期为：年月日至于年月日，甲方须于年月日将该物业交予乙方使用，交楼之前甲方应结清该物业的管理费，水，电，煤气，有线电视等所有费用，交楼后产生的费用概由乙方承担。租赁期满甲方有权收回该物业，乙方应如期归还，如甲方将该物业继续出租或出售，乙方在同等条件下享有优先购买及承租权。

3.乙方须每月元整（￥：）该物业的租金，此租金价格包括该物业屋内附有设施：，房屋内的设备在良好状态下租予乙方作用途。

4.签署本合同时乙方同时支付人民币）作为承租该物业的押金，乙方同时支付首次租金人民币元整（￥：）给甲方，甲方收取任何款项应出示收据给交款方。租赁期满，乙方不再承租该物业，乙方结清该物业相关费用后，甲方应即时退回上述押金给乙方（不计利息）。

5.使用房屋时乙方不得擅自改变房屋的结构和用途：不得存储违禁、易燃、易爆物品；不得从事非法活动。

6.乙方须爱护房屋及室内设施，如有人为损坏应负责恢复原状或赔偿。如在租赁期间遇到自然灾害或不可抗力因素造成房屋损坏由甲方负责维修。

7.乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任，包括（但不限于）将已交的押金作为违约金支付给甲方，结清所有欠费以及赔偿甲方的其他经济损失等。

8.乙方如果在租赁期内违约退租，须得到甲方书面许可，否则押金不予退回乙方，但甲方不得进一步要求乙方赔偿损失。

9.甲方如果在租赁期内提前终止本合同，须得到乙方书面许可，否则甲方除应退还乙方押金外，还应向乙方支付与押金有等额的违约金，但乙方须结清该物业之前的所有欠费。

10.甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，甲方并保证对该物业享有合法、完整的处分权和使用权，否则甲方将全额退回乙方所交款项，赔偿因此而引起的一切经济损失并承担所有法律责任。

11.基于经纪方提供服务，甲方应支付经纪方人民币元整（￥：）作为服务佣金；乙方应须支付经纪方人民币元整（￥：）作为服务佣金，以上佣金须于签署本合同时由甲、乙双方各自支付给经纪方。

12.本合同如产生争议，三方应协商解决。协商不成时，提交汕尾市城区人民法院处理。

13.本合同一式三份，甲方、经纪方、乙方各执一份，均具同法律效力。

中介房屋租赁合同 篇7

在房地产市场兴旺蓬勃的今天, 各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案, 通过研究这个案例, 能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识, 并通过此案例, 启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介

(一) 案件概况

原告:上海中原物业顾问有限公司

被告:陶德华

原告上海中原物业顾问有限公司诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息, 故意跳过中介, 私自与卖方直接签订购房合同, 违反了《房地产求购确认书》的约定, 属于恶意“跳单”行为, 请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋, 中原公司并非独家掌握该房源信息, 也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息, 不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明:2008年下半年, 原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日, 上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日, 上海某房地产顾问有限公司 (简称某房地产顾问公司) 带陶德华之妻曹美娟看了该房屋;11月27日, 中原公司带陶德华看了该房屋, 并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定, 陶德华在验看过该房地产后六个月内, 陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人, 利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%, 向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元, 而某房地产顾问公司报价145万元, 并积极与卖方协商价格。11月30日, 在某房地产顾问公司居间下, 陶德华与卖方签订了房屋买卖合同, 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续, 陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

(二) 法院判决

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后, 陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出 (2009) 沪二中民二 (民) 终字第1508号民事判决:1.撤销上海市虹口区人民法院 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决;2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求, 不予支持。

上海市第二中级人民法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质, 其中第2.4条的约定, 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款, 其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定有效。根据该条约定, 衡量买方是否“跳单”违约的关键, 是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件, 而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息, 则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立, 而不构成“跳单”违约。本案中, 原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋, 陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息, 并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此, 陶德华并没有利用中原公司的信息、机会, 故不构成违约, 对中原公司的诉讼请求不予支持。

二、争议焦点

在本案中, 笔者主要探讨两个争议焦点:

第一, 双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何?

原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同?房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效?

第二, 被告陶德华有没有构成“跳单”, 即构成违约?

卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售, 陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息, 这样做是否构成“跳单”违约?

三、案件相关法律问题分析

(一) 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力

1. 居间合同和格式条款的法律概念引入

对于居间合同和格式条款的概念, 《合同法》均有明确规定:

《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。”

《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的, 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务, 并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款, 按照对方的要求, 对该条款予以说明。”

2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性

根据《合同法》关于居间合同的规定, 居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中, 居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息, 提供订立房屋买卖合同的机会, 而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定, 这一合同具有居间属性, (1) 而不属于代理合同等其他合同。

3. 禁止“跳单”格式条款有效

根据《合同法》第四十条的规定:“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的, 或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的, 该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效, 笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定双方具有相应的民事行为能力, 意思表示真实, 且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定是有效的。

(二) 被告陶德华有没有构成“跳单”

1. 客户构成“跳单”的要素分析

《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定:“居间人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的, 不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司, 逃避支付佣金的约定义务, 则对居间人显属不公平。因此, 确认客户“跳单”的要素就显得很有必要, 笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面:

第一, 有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中, 具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在, 这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。

第二, 房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务, 如根据客户的要求提供房源信息, 带领客户看房等等, 并留下了相关证据。

第三, 客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款, 里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月, 上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当, (2) 此3个月的期限从看房完成之日起开始算, 而不是从居间合同签订之日起算。

第四, 客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬, 自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同, 或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约, 等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售, 买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 买方选择了服务更好, 价格更低的中介公司, 这符合民法的契约自由精神, 此应为善意, 与前面所说的恶意相对应, 不应构成违约。

2. 本案中被告陶德华并无违约

该案中, 被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身, 合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款, 中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务, 但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比, 善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司, 此做法并无不妥, 符合传统民法中的契约自由精神, 彰显了以人为本的原则, 因此, 笔者认为法院判罚非常准确, 被告陶德华并没有构成“跳单”违约。

四、本案带来的一些思考———房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场, 各种各种的房产纠纷数不胜数, 该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例, 它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想, 但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈, 面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。

第一, 房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员, 应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例, 理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息, 却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力, 即买方不得‘跳单’违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布, 买方通过上述正当途径获取该房源信息的, 有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易, 此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义, 从法律思维上武装自己, 以便在日后的中介工作中更加游刃有余, 避免犯错。

第二, 房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说, 房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本, 这些文本都是事先做好, 可重复使用的, 也就是按照合同法的规定, 属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款, 但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”, 笔者也认为期限偏长, 如果改为3个月左右, 避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时, 关于格式条款中的违约金或赔偿金, 在该案例中, 如果陶德华恶意“跳单”, 应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向中原公司支付违约金, 如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高, 那么该格式条款同样存在无效的法律风险, 应非常注意。 (3)

第三, 房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时, 建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件, 标明居间报酬的标准和支付期限, 在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件, 做到实名制。 (4) 在带领买房人看房时, 要求看房人签订类似本案的《看房确认书》, 在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等, 这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中, 必须非常注意证据的保留, 以免在对峙于法庭上时, 因缺乏相关证据而败诉。

此外, 由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险, 房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外, 还需努力提高服务质量, 扩大服务范围 (如代办证照、代办产权过户、代办贷款等 (5) ) , 努力争取质优价廉, 增强自身的竞争力。

摘要：在我国兴盛繁杂的房屋交易市场, 房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜, 成为民众关心的一大问题, 并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案, 给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析, 从案例中引出争议的焦点:1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力;2.被告陶德华有没有“跳单”, 即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨, 深化对所谓“跳单”构成要素的认识, 并谈谈由本案带来的一些反思:在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下, 房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

关键词：居间合同,跳单违约,风险防范

参考文献

[1]李金升.最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析.上海房地, 2012, (2) .

[2]周峰, 李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究.法律适用, 2011, (10) .

[3]张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定.法律适用, 2010, (8) .

[4]居然.实名制治不了“跳单”行为.上海房地, 2008, (10) .

[5]指南针司法考试命题中心编.法律法规汇编.研究出版社, 2011.

中介房屋租赁合同 篇8

济南的李先生一直想在经十路附近买一套房子，近日，他去房屋中介公司打算买套过渡用的二手房。没想到中介公司还顺便向他推荐了几套新商品房。综合比较后李先生觉得新房性价比不错，相比买二手房需要交纳几万元的中介费，买新房更划算。

该房产中介销售人员说，有的开发商为了多条腿走路，委托房屋中介代理新房源。不过，随着楼市回暖，他们手中的一手房源也变得越来越少。还有一家房屋中介透露，因为和开发商直接谈价，他们的一手房价格要比售楼处优惠一些。

隶属于山东齐鲁不动产有限公司的齐鲁楼市不动产成立之初的重点思路之一就是推行“一二手房”联动。目前，齐鲁楼市不动产在济南有50多家门店，都有这项业务代理。该公司突破房地产一二手界限，以全产业链服务、全界面营销、全省落地为特色，旨在山东省各市实现房屋销售的一二级市场联动。该公司推出的“一二手房联动”的运作思路，也在业界引起较大的反响，继而，济南本地的其他中介公司等也很快抛出了这个概念，一些网站等第三方机构也开始运作这个事情。不过对于二手房门店而言，单店的实力很难与开发商交涉，取得优质房源的代理权。

济南信立怡高房地产调查机构相关负责人介绍，从去年下半年到今年上半年，受调控影响房地产市场不景气，房产中介也遭受到前所未有的寒冬。在不少地方，许多中介公司纷纷关门、倒闭。同样，济南的部分中介公司也出现这种情况。正是受这些影响，济南房产中介推行“一二手联动”这种营销模式。而所谓的“一二手联动”，就是利用二手中介企业在门店、销售渠道和客户资源等方面的优势为开发商销售一手房，协助开发商完成对一手房的销售、策划、客户定位和市场调研等。一二手联动是一种多赢的举措，既拓展了开发商的销售渠道，同时又给以二手房销售为主业的房地产经纪公司扩充业务的机会。另外，由于中介方能拿到更大的折扣，也为购房者省了资金。在价格方面，不排除开发商会给中介一些授权或者签订一些优惠协议。

想要发展，还得跨越不少障碍

“一二手房联动”营销模式虽然多方受益，不可否认的是，由于受外因和自身还不完善等方面影响，“一二手房联动”想要发展还存在一些障碍。

齐鲁楼市不动产总监赵炜这样看待“一二手房联动”。赵炜说，二手房门店主要以二手房为主，基本上一手房业务比重不大，并且“一二手房的联动”受市场影响比较大。在开发商卖不掉房子、二手房中介业绩比较差的时候，这种联动会做得比较好。从目前市场来看，楼市逐渐回暖，刚需释放，一手房本身卖得比较好，二手房买卖租赁业务也做得比较好，这样“一二手房联动”就淡很多。二手房中介公司介入一手房的销售在目前的济南楼市还处在一个起步阶段，在很多人看来比较新颖，其实这并不是一个新鲜的概念。赵炜介绍，在我国的香港地区，一二手联动也早已经出现，一些大城市“一二手房联动”也早就尝试过，但一直没有大面积铺开，可以这种模式推行的并不成功。为什么会出现这种情况，除了市场因素之外，“一二手房联动”自身面临许多障碍。首先，一二手房之间客户竞争的存在、一二手房销售模式的差异等，使得开发商与中介很难建立起长久的衔接机制。比如，同一个楼盘，中介在卖，售楼中心也在卖。而购房者到中介先看了一下，购房者的家人到楼盘销售中心了解情况。最后房子成交了，那么这项业务到底算谁的？所以在联动过程中，开发商和中介间存在很多需要界定的东西。其次，开发商追求资源与渠道的最大化，这个要求，单个的中介公司，甚至一般规模的品牌中介都很难达到。另外，这种模式也存在很多局限性，比如客户看房子就不是很方便，在二手房门店里单纯看一些宣传广告，一些宣传片是不够的，最终还是要到实地看，所以，现在所说的“一二手联动”，很多是停留在一个宣传、造势的阶段。