北京住宅物业服务技术标准（精选8篇）
本标准为推荐性标准。
本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。
本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责 组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号 楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。
主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司
参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司
编写人员：
审查专家：
目次
1总则 6
2术语 7
3北京市住宅物业服务一级技术标准 9
3.1综合管理 9
3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 10
3.3消防安全防范 15
3.4绿化养护 16
3.5环境卫生 17
3.6公共秩序维护 18
3.7附则一:装饰装修管理 18
3.8附则二:停车管理 18
4北京市住宅物业服务二级技术标准 20
4.1综合管理 20
4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 21
4.3消防安全防范 26
4.4绿化养护 27
4.5环境卫生 28
4.6公共秩序维护 29
4.7附则一:装饰装修管理 29
4.8附则二:停车管理 30
5北京市住宅物业服务三级技术标准 31
5.1综合管理 31
5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 32
5.3消防安全防范 37
5.4绿化养护 39
5.5环境卫生 40
5.6公共秩序维护 41
5.7附则一:装饰装饰装修管理 42
5.8附则二:停车管理 42
6北京市住宅物业服务四级技术标准 43
6.1综合管理 43
6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 44
6.3消防安全防范 49
6.4绿化养护 50
6.5环境卫生 52
6.6公共秩序维护 53
6.7附则一:装饰装修管理 54
6.8附则二:停车管理 54
7北京市住宅物业服务五级技术标准 55
7.1综合管理 55
7.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 56
7.3消防安全防范 62
7.4绿化养护 63
7.5环境卫生 64
7.6公共秩序维护 65
7.7附则一:装饰装修管理 66
7.8附则二:停车管理 66
附件：条文解释 67
参考文件名录 97
1总则
1.0.1为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。
1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。
1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；
1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。
1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。
2术语
2.0.1物业管理
是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。
2.0.2业主
是指房屋所有权人。
2.0.3使用人
是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
2.0.4物业服务合同
是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。
2.0.5物业共用部分
是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是 指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯 间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2.0.6管理规约
是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
3北京市住宅物业服务一级技术标准
3.1综合管理
3.1.1物业服务中心
1物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。
2在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。
3.1.2从业人员
1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。
2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。
3服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
3.1.3服务内容
1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。
4在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录。
5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
6涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
7配合相关部门进行公益性宣传。
8做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。
9对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。
3.1.4经营管理
1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。
2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
3.1.5专项服务委托管理
1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。
2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。
3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
3.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。
2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。
3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。
4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。
7设备机房
1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。
2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
3.2.2共用部位
3.2.2.1房屋结构
1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。
2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。
3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。
3.2.2.2建筑部件
1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。
3.2.2.3附属构筑物
1每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3.2.3空调系统
1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。
2定期检验压力容器及仪表。
3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
3.2.4二次供水设备
1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。
4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。
6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
3.2.5排水系统
1按照水务部门的要求取得排水许可证。
2排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。
3污水泵
每日巡视1次，每年养护2次。
4化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
3.2.6照明和电气设备
1室内照明
每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。
2室外照明
每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。
3应急照明
每周巡检1次，故障即时修复。
4高压柜及高压线路
每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。
5干式变压器
每日巡检1次，做好记录。
6油浸变压器
每日巡检1次，做好记录。
7低压柜
每班巡检1次，有记录；每半年养护1次；每年检查1次电气安全。
8低压配电箱和低压线路
每季度巡检1次；每年养护1次。
9电动机
每班巡检1次运行中的电动机，做好记录。
10控制柜
每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。
11发电机
每季度试运行1次，做好记录。
12电气检测
每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品。
13变配电室
有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；
3.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。
2对讲门口机
每季度检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。
3网络控制箱
每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。
4红外对射探测器
每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁2次，内部除尘1次。
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，内部除尘1次。
8云台
每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。
10读卡器
每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。
11电磁锁门锁
每季度检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
3.2.8电梯
1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。
2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。
3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
4每15日进行1次日常维修养护工作。
5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。
6定期检查紧急报警装置。
7定期年检并取得合格证。
8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。
3.2.9水景
1启用前进行防渗漏检查。
2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。
3设置必要的安全警示标志。
4水质符合卫生要求。
3.3消防安全防范
3.3.1综合管理
1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；
2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。
5每日防火巡查1次；每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。
6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。
3.3.2消防设施设备维修养护
3.3.2.1火灾自动报警系统
1报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。
2模块、探测器、手报
每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
3.3.2.2消防广播系统
每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。
3.3.2.3防排烟系统
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
3.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
3.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
3.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
3.4绿化养护
3.4.1基本要求
1绿地
裸地率不超过20%。
2乔木
植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。
3灌木
植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。
4绿篱和色块
植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。
5地被和花坛植物
地被植物覆盖率在70%以上，花坛植物死亡率不超过20%。
6草坪
确保基本成活，草坪覆盖率在75%以上。
3.4.2绿化养护
1灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。
2施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。
3病虫害防治
每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫危害现象。
4整形修剪
一般乔木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次数在5次以上。
5除草
确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过30%。
3.4.3垃圾处理
绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。
3.4.4检查记录
每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。
3.5环境卫生
3.5.1生活垃圾的收集、清运
3.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3.5.1.2生活垃圾实行分类收集。
3.5.1.3每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
3.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
3.5.2物业共用部分清洁
3.5.2.1楼内
1每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。
2每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。
3.5.2.2电梯
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。
3.5.2.3庭院
每日清扫1次主要道路。
3.5.2.4水景
1定期对水体投放药剂或进行其他处理。
2使用期间每1周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
3.5.3有害生物防制
3.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。
3.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
3.5.4雨雪天气
3.5.4.1雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。
3.5.4.2扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
3.5.5公共卫生事件
发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。
3.5.6检查记录
每日抽查1次清洁质量，做好记录。
3.6公共秩序维护
3.6.1对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。
3.6.2维护道路使用和场地的正常秩序。
3.6.3专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。
3.6.4对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
3.6.5记录与档案
1各项工作记录完整有效。
2档案齐全。
3.7附则一:装饰装修管理
3.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。
3.7.2受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
3.7.3装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。
3.7.4业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
3.7.5装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。
3.7.6装修垃圾及时清运。
3.8附则二:停车管理
3.8.1建立停车管理制度。
3.8.2定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
3.8.3在显著位置公示停车须知。
3.8.4设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
3.8.5机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
3.8.6定时巡查停车场（库）及其设施设备。
3.8.7停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
3.8.8停车场地面每周清扫1次。
3.8.9地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。
4北京市住宅物业服务二级技术标准
4.1综合管理
4.1.1物业服务中心
1物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。
2在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。
4.1.2从业人员
1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。
2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。
3服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
4.1.3服务内容
1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。
4应用计算机管理物业资料。
5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录。
6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
8配合相关部门进行公益性宣传。
9做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。
10对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。
4.1.4经营管理
1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。
2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
4.1.5专项服务委托管理
1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。
2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。
3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
4.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。
2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。
3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。
4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。
7设备机房1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。
2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
4.2.2共用部位
4.2.2.1房屋结构
1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。
2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。
3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。
4.2.2.2建筑部件
1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。
4.2.2.3附属构筑物
1每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4.2.3空调系统
1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。
2定期检验压力容器及仪表。
3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
4.2.4二次供水设备
1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。
4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。
6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5排水系统
1按照水务部门的要求取得排水许可证。
2排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。
3污水泵
每日巡视1次，每年养护2次。
4化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
4.2.6照明和电气设备
1室内照明
每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。
2室外照明
每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。
3应急照明
每4日巡检1次，故障即时修复。
4高压柜及高压线路
每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。
5干式变压器
每班巡检1次，做好记录。
6油浸变压器
每班巡检1次，做好记录。
7低压柜
每班巡检1次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。
8低压配电箱和低压线路
每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。
9电动机
每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次，做好记录。
10控制柜
每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。
11发电机
每季度试运行1次。
12电气检测
每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；
13变配电室
有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；
4.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。
2对讲门口机
每月检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。
3网络控制箱
每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次，每年内部除尘1次。
4红外对射探测器
每半年检查1次防水、探测范围、接线等，每季度表面清洁1次，每年内部除尘1次。
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。
8云台
每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。
10读卡器
每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。
11电磁锁门锁
每季度检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
4.2.8电梯
1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。
2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。
3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
4每15日进行1次日常维修养护工作。
5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。
6定期检查紧急报警装置。
7定期年检并取得合格证。
8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。
4.2.9水景
1启用前进行防渗漏检查。
2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。
3设置必要的安全警示标志。
4水质符合卫生要求。
4.3消防安全防范
4.3.1综合管理
1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；
2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。
5每日防火巡查2次；每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。
6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。
4.3.2消防设施设备维修养护
4.3.2.1火灾自动报警系统
1报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。
2模块、探测器、手报
每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
4.3.2.2消防广播系统
每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。
4.3.2.3防排烟系统
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
4.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
4.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
4.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
4.4绿化养护
4.4.1基本要求
1绿地
裸地率不超过10%。
2乔木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。
3灌木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。
4绿篱和色块
植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。
5地被和花坛植物
地被植物覆盖率在80%以上，花坛植物死亡率不超过15%。
6草坪
确保基本成活，草坪覆盖率在85%以上。
4.4.2绿化养护
1灌溉
出现干旱情况，能及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。
2施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。
3病虫害防治
每月至少2次检查，发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。
4整形修剪
乔木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次数在7次以上。
5除草
确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过20%。
4.4.3垃圾处理
绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。
4.4.4检查记录
生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。
4.5环境卫生
4.5.1生活垃圾的收集、清运
4.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
4.5.1.2生活垃圾实行分类收集。
4.5.1.3每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
4.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
4.5.1.5保洁车外观整洁。
4.5.2物业共用部分清洁
4.5.2.1楼内
1每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。
2每周清洁2次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。
4.5.2.2电梯
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。
4.5.2.3天台屋面
雨季前清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。
4.5.2.3庭院
1每日清扫1次道路。
2每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。
4.5.2.4水景
1定期对水体投放药剂或进行其他处理。
2使用期间每周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
4.5.3有害生物防制
4.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。
4.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
4.5.4雨雪天气
4.5.4.1雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。
4.5.4.2扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
4.5.5公共卫生事件
发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。
4.5.6检查记录
每日抽查1次清洁质量，做好记录。
4.6公共秩序维护
4.6.1主要出入口有专人执勤。
4.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。
4.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。
4.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。
4.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
4.6.6记录与档案
1各项工作记录完整有效。
2档案齐全。
4.7附则一:装饰装修管理
4.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。
4.7.2建立装饰装修管理档案。
4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
4.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。
4.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
4.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。
4.7.7装修垃圾及时清运
4.8附则二:停车管理
4.8.1建立停车管理制度。
4.8.2建立停车管理档案。
4.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
4.8.4在显著位置公示停车须知。
4.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
4.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
4.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。
4.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
4.8.9停车场地面每周清扫1次。
4.8.10地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。
5北京市住宅物业服务三级技术标准
5.1综合管理
5.1.1物业服务中心
1物业管理区域内设置物业服务中心。
2办公场所整洁有序。
3配置一般的办公用品、家具、电话等。
4在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
5周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。
5.1.2从业人员
1每个物业管理区域配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。
2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。
3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，用语文明。
5.1.3服务内容
1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。
4应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。
5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录，有回访并做好记录。
6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
8物业管理区域内设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。
9每年组织1次社区文化活动。
10每年组织业主参观共用设施设备机房。
11每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。
12每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。
13做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。
14对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。
15提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
5.1.4经营管理
1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。
2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
5.1.5专项服务委托管理
1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。
2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。
3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
5.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。
2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。
3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。
4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。
6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。
7设备机房
1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。
2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5.2.2共用部位
5.2.2.1房屋结构
1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。
2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。
3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。
5.2.2.2建筑部件
1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。
5.2.2.3附属构筑物
1每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
5.2.3空调系统
1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。
2每年检查1次管道、阀门并除锈。
3定期检验压力容器及仪表。
4每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。
5.2.4二次供水设备
1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。
4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。
6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5.2.5排水系统
1按照水务部门的要求取得排水许可证。
2排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。
每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。
3污水泵
每日巡视1次，每季度养护1次。
4化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
5.2.6照明和电气设备
1室内照明
每周巡检3次，一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复；
2室外照明
每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器；
3应急照明
每3日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每半年活化1次蓄电池。
4高压柜及高压线路
每班巡检2次高压柜；定期检测设备和线路；每2年活化1次直流屏蓄电池，做好记录。
5干式变压器
每班巡检2次，做好记录。
6油浸式变压器
每班巡检2次，做好记录。
7低压柜
每班巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。
8低压配电箱和低压线路
每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。
9电动机
每班巡检1次运行中的电动机，每年养护1次；做好记录。
10控制柜
每2周巡检1次；每年养护1次；做好记录。
11发电机
每月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。
12电气检测
每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。
13变配电室
24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。
5.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面，每半年设备内部除尘1次。
2对讲门口机
每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每半年内部除尘1次。
3网络控制箱
每半年检查1次外观、接线，每季度表面清洁1次，每半年内部除尘1次。
4红外对射探测器
每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。
8云台
每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。
10读卡器
每月检查键盘、防水，表面清洁1次。
11电磁锁门锁
每2月检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每2月检查1次开锁功能、接线。
5.2.8电梯
1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。
2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。
3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
4每15日进行1次日常维修养护工作。
5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。
6定期检查紧急报警装置。
7定期年检并取得合格证。
8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。
5.2.9水景
1启用前进行防渗漏检查。
2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。
3设置必要的安全警示标志。
4水质符合卫生要求。
5.3消防安全防范
5.3.1综合管理
1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；
2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。
5每日防火巡查2次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。
6每年对员工进行2次消防安全宣传教育。
5.3.2消防设施设备维修养护
5.3.2.1火灾自动报警系统
1报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。
2模块、探测器、手报
每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
5.3.2.2消防广播系统
每2周机柜表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。
5.3.2.3防排烟系统
每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
5.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
5.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓；每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
5.3.2.6灭火器每年进行1次功能性检查。
5.4绿化养护
5.4.1基本要求
1绿地
裸露土地不明显，裸地率在5%以下。
2乔木
生长正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生长季节叶片保存率85%以上。
3灌木
生长正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。
4绿篱和色块
生长整齐，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。
5地被和花坛植物
地被植物覆盖率在90%以上，花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。
6草坪
草坪修剪后效果整齐，覆盖率在90%以上。
5.4.2绿化养护
1灌溉
有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.7吨。
2施肥
根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。
3病虫害防治
每月至少3次检查和防治病虫危害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4整形修剪
乔木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生长季至少修剪2次；绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。
5除草
每年全面除草至少3次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过10%，季节性杂草能有效控制。
5.4.3垃圾处理
绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。
5.4.4检查记录
1各项工作记录完整有效，2建立绿化档案。
3生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。
5.5环境卫生
5.5.1生活垃圾的收集、清运
5.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
5.5.1.2生活垃圾实行分类收集。
5.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
5.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
5.5.1.5保洁车外观整洁。
5.5.2物业共用部分清洁
5.5.2.1楼内
1每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。
2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。
5.5.2.2电梯
1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。
2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。
5.5.2.3天台屋面
每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次，有杂物及时清扫。
5.5.2.4庭院
1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。
2每周清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。
5.5.2.5水景
1定期对水体投放药剂或进行其他处理。
2使用期间每周安排专业清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。
5.5.3有害生物防制
5.5.3.1进行有害生物防制。
5.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
5.5.4雨雪天气
5.5.4.1雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。
5.5.4.2扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。
5.5.5卫生事件
发生公共卫生事件时，对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。
5.5.6检查记录
1每日检查1次清洁质量，做好记录。
2每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。
3清洁档案齐全。
5.6公共秩序维护
5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。
5.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。
5.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。
5.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。
5.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
5.6.6每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。
5.6.7备勤人员24小时待岗。
5.6.8记录与档案
1各项工作记录完整有效。
2档案齐全。
5.7附则一:装饰装修管理
5.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。
5.7.2建立装饰装修管理档案。
5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
5.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。
5.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
5.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。
5.7.7装修垃圾及时清运。
5.8附则二:停车管理
5.8.1建立停车管理制度。
5.8.2建立停车管理档案。
5.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
5.8.4在显著位置公示停车须知。
5.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
5.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
5.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。
5.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
5.8.9停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每季度清拖1次。
5.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。
6北京市住宅物业服务四级技术标准
6.1综合管理
6.1.1物业服务中心
1物业管理区域内设置物业服务中心。
2办公场所整洁有序。
3配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
4在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
5周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。
6.1.2从业人员
1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。
2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。
3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
6.1.3服务内容
1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
3建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。
4使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。
5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访。
6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。
7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
8物业管理区域内显著位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。
9每年组织2次社区文化活动。
10重要节日进行美化装饰。
11每年组织业主参观共用设施设备机房。
12每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。
13每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。
14做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。
15对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。
16提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
6.1.4经营管理
1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。
2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
6.1.5专项服务委托管理
1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。
2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。
3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
6.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。
2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。
3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。
4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。
7设备机房
1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。
2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6）各类管线有分类标志和流向标志。
7）交接班等记录齐全、完整。
6.2.2共用部位
6.2.2.1房屋结构
1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。
2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。
3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。
6.2.2.2建筑部件
1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。
6.2.2.3附属构筑物
1每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每2周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
6.2.3空调系统
1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析；进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。
2每年检查1次管道、阀门并除锈。
3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。
4每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。
6.2.4二次供水设备
1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。
4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。
6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
6.2.5排水系统
1按照水务部门的要求取得排水许可证。
2排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。
每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。
3污水泵
每日巡视2次，每季度养护1次。
4化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
6.2.6照明和电气设备
1室内照明
每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。
2室外照明
每周巡检3次；一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复。
3应急照明
每2日巡检1次；断电后维持照明时间达标，应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。
4高压柜及高压线路
每班巡检4次高压柜；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。
5干式变压器
每班巡检3次，做好记录。
6油浸变压器
每班巡检3次，做好记录。
7低压柜
每班巡检4次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。
8低压配电箱和低压线路
每月巡检2次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。
9电动机
每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。
10控制柜
每周巡检1次；每年养护2次；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置；做好记录
11发电机
每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化1次蓄电池；每日巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。
12电气检测
每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次直流屏和中央信号屏；每2年检测1次高压电缆；每2年检验1次内部核算用的电能表；做好记录。
13变配电室
24小时双人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施齐备。
6.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡查1次，每周清洁1次设备表面；每年设备内部除尘1次。
2对讲门口机
每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
3网络控制箱
每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
4红外对射探测器
每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。
8云台
每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每2周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。
10读卡器
每2周检查键盘、防水，表面清洁1次。
11电磁锁门锁
每月检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每月检查1次开锁功能、接线。
6.2.8电梯
124小时运行。
2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。
3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。
4每15日进行1次日常维修养护工作。
5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。
6定期检查紧急报警装置。
7定期年检并取得合格证。
8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。
6.2.9水景
1启用前进行防渗漏检查。
2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。
3设置必要的安全警示标志。
4水质符合卫生要求。
6.3消防安全防范
6.3.1综合管理
1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；
2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。
5每日防火巡查4次；每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。
6每年对员工进行3次消防安全宣传教育。
6.3.2消防设施设备维修养护
6.3.2.1火灾自动报警系统
1报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。
2模块、探测器、手报
每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
6.3.2.2消防广播系统
每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。
6.3.2.3防排烟系统
每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
6.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每季度防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
6.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓，每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
6.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
6.4绿化养护
6.4.1基本要求
1绿地
基本达到黄土不露天，裸地率在2%以下。
2乔木
生长良好，树冠基本完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，一般植物生长季节叶片保存率90%以上。
3灌木
生长良好，主枝完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上。
4绿篱和色块
生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，出现死亡或缺株能补栽。
5地被和花坛植物
地被植物覆盖率在95%以上，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽更换。
6草坪
草坪基本整齐，覆盖率在95%以上。
6.4.2绿化养护
1灌溉
有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.5吨。
2施肥
乔木至少每年施肥1次；灌木每年施肥2-3次；地被和草坪植物每年施肥3-4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；如果有条件应使用有机肥料。
3病虫害防治
每月至少4次针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。
4整形修剪
乔木每年至少修剪1-2次，部分植物进行生长季节修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年共修剪2次以上；绿篱和色块生长整齐，每年冬季，五一 前、七八月份和十一前共修剪4次以上；冷季型草坪3月1次、4月2次、5月3次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2次、10月1-2次，全年草坪 修剪在15次以上。
5除草
每年全面除草至少4次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过5%，季节性杂草逐年减少，发现20厘米以上的杂草及时清除。
6.4.3垃圾处理
绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理5次。
6.4.4检查记录
1各项工作记录完整有效，2绿化档案齐全。
3生长季节每月至少检查绿化工作4次并对植物的养护情况进行记录。
6.5环境卫生
6.5.1生活垃圾的收集、清运
6.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。
6.5.1.2生活垃圾实行分类收集。
6.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
6.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
6.5.1.5保洁车外观整洁。
6.5.2物业共用部分清洁
6.5.2.1楼内
1每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭2次信报箱、大堂玻璃；每2周刮1次大堂玻璃；每2周清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁2次。
2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁2次。
3根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
4配有家具的，定期护理。
6.5.2.2电梯
1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。
2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理2次。石材地面的电梯每月养护1次。
6.5.2.3天台屋面
每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次。
6.5.2.4庭院
1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁2次。
2每周清洁2次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。
6.5.2.5水景
1定期对水体投放药剂或进行其他处理。
2使用期间每日安排专业清洁1次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。
6.5.3有害生物防制
6.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。
6.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
6.5.4雨雪天气
6.5.4.1雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。
6.5.4.2扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。
6.5.5卫生事件
发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。
6.5.6检查记录
1每日检查1次清洁质量，做好记录。
2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。
3清洁档案齐全。
6.6公共秩序维护
6.6.1出入口有专人24小时值守。
6.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00至次日6：00巡视2次；夜间巡查2人同行。
6.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。
6.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。
6.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6.6.6每年进行3次专项应急预案演习，相关人员掌握安全服务的基本知识和技能。
6.6.7备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。
6.6.8记录与档案
1各项工作记录完整有效。
2档案齐全。
6.7附则一:装饰装修管理
6.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。
6.7.2建立装饰装修管理档案。
6.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
6.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。
6.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
6.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。
6.7.7装修垃圾及时清运
6.8附则二:停车管理
6.8.1建立停车管理制度。
6.8.2建立停车管理档案。
6.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
6.8.4在显著位置公示停车须知。
6.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
6.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
6.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。
6.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
6.8.9停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每月清拖1次。
6.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。
7北京市住宅物业服务五级技术标准
7.1综合管理7.1.1物业服务中心
1物业管理区域内设置物业服务中心。
2办公场所整洁有序，有专门的客户接待区域。
3配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
4在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
5周一至周五每日不低于12小时，周六、日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。
7.1.2从业人员
1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有5年以上物业服务企业项目负责人工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。
2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。
3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
4适当配备具有外语会话能力的管理人员。
7.1.3服务内容
1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
3建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。
4使用物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录等。
5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修15分钟内、其它报修30分钟内到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录，维修完成后24小时内回访。
6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。
7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
8物业管理区域内显著位置设置公共信息栏，每月更新1次。配合相关部门进行公益性宣传。
9每年组织3次社区文化活动。
10重要节日进行美化装饰。
11每年组织业主参观共用设施设备机房。
12每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。
13每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。
14做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。
15对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。
16提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
7.1.4经营管理
1按照规范要求，每年向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况及当年物业服务方案和预算，每半年向业主公示物业服务项目收支情况及多种经营收入情况。每月向业主公示当月履行合同的管理报告及下月履行合同的主要工作计划。
2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
7.1.5专项服务委托管理
1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。
2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。
3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。
4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
7.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
7.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。
2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。
3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。
4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。
7设备机房
1）每日巡视1次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物。
2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6）各类管线有分类标志和流向标志。
7）交接班记录齐全、完整。
7.2.2共用部位
7.2.2.1房屋结构
1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。
2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。
3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。
7.2.2.2建筑部件
1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每日巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每月检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。
7.2.2.3附属构筑物
1每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
2每2周检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3每周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
7.2.3空调系统
1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。
2每年检查1次管道、阀门并除锈。
3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。
4每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。
7.2.4二次供水设备
1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。
4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。
6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5排水系统
1按照水务部门的要求取得排水许可证。
2排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。
每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。
3污水泵
每日巡视2次，每季度养护1次。
4化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
7.2.6公共照明和电气设备
1室内照明
每班巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1日内修复。
2室外照明
每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。
3应急照明
每日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。
4高压柜及高压线路
每2小时巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。
5干式变压器
每班巡检4次，做好记录。
6油浸变压器
每班巡检4次，做好记录。
7低压柜
每2小时巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。
8低压配电箱和低压线路
每周巡检1次；每半年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。
9电动机
每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。
10控制柜
每周巡检1次；每年养护2次。每季度校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查2次各类远控装置和节能装置；做好记录。
11发电机
每月试运行1次；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。
12电气检测
每年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。
13变配电室
24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。
7.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡查1次，每日清洁1次设备表面，每季度设备内部除尘1次。
2对讲门口机
每周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
3网络控制箱
每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；内部除尘1次。
4红外对射探测器
每月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
5图像采集设备
每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7解码器
每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
8云台
每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。
10读卡器
每周检查键盘、防水，表面清洁1次。
11电磁锁门锁
每2周检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每周检查1次开锁功能、接线。
7.2.8电梯
124小时运行。
2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。
3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。
4每15日进行1次日常维修养护工作。
5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。
6定期检查紧急报警装置。
7定期年检并取得合格证。
8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。
7.2.9水景
1启用前进行防渗漏检查。
2使用中每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。
3设置必要的安全警示标志。
4水质符合卫生要求。
7.3消防安全防范
7.3.1综合管理
1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；
2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主或客户参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。
3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。
5每日防火巡查4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。
6每年对员工进行4次消防安全宣传教育。
7.3.2消防设施设备维修养护
7.3.2.1火灾自动报警系统
1报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。
2模块、探测器、手报
每半年巡查1次模块、探测器、手报；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
7.3.2.2消防广播系统
每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。
7.3.2.3防排烟系统
每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
7.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
7.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
7.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
7.4绿化养护
7.4.1基本要求
1绿地
整体绿化效果好，无明显裸地，累计裸地率在1%以下。
2乔木
生长健壮，树冠完整，绿地内无死树，如出现死亡或缺株后能及时补栽，一般植物生长季节叶片保存率在95%以上。
3灌木
生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效果好（符合植物品种的造型特点）。
4绿篱和色块
造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现死亡或缺株及时补栽。
5地被和花坛植物
地被植物覆盖率在98%以上，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽更换。
6草坪
草坪整齐，覆盖率在98%以上。
7.4.2绿化养护
1灌溉
有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.4吨。
2施肥
乔木每年施肥1-2次，灌木每年施肥3-4次，地被和草坪植物每年施肥4-5次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。
3病虫害防治
根据病虫害发生规律，及时检查病虫害；预防为主，综合防治，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少化学农药的使用对环境的影响。
4整形修剪
乔木每年冬季夏季各修剪1次；灌木修剪及时，全年共修剪3次以上；绿篱和色块每年至少修剪5次；冷季型草坪3月1次、4月2-3次、5月3-4次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2-3次、10月1-2次、入冬前1次，全年草坪修剪在20次以上。
5除草
每年全面除草至少5次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过2%且局部杂草覆盖率不超过30%以上，不出现20厘米以上的杂草。
7.4.3垃圾处理
某个区域工作结束后，绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。
7.4.4检查记录
1各项工作记录完整有效，2绿化档案齐全。
3生长季节每周至少检查1次绿化工作并对植物的养护情况进行记录。
7.5环境卫生
7.5.1生活垃圾的收集、清运
7.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。
7.5.1.2生活垃圾实行分类收集。
7.5.1.3每周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
7.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
7.5.1.5配有专用保洁车清运垃圾，外观整洁。
7.5.2物业共用部分清洁
7.5.2.1楼内
1每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每日擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每周刮1次大堂玻璃；每周清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁3次。
2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每日清拖1次；每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台；每周擦拭1次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁2次。
3根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
4配有家具的，定期护理。
7.5.2.2电梯
1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁3次。
2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每周护理1次。石材地面的电梯每月养护1次。
7.5.2.3天台屋面
每月清扫2次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫2次。有天台、内天井的每日巡查1次。
7.5.2.4庭院
1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁3次。
2每每日清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。
7.5.2.5水景
1定期对水体投放药剂或进行其他处理。
2使用期间每日安排专业清洁1次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。
7.5.3有害生物防制
7.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。
7.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
7.5.4雨雪天气
7.5.4.1雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。雨后4小时道路无成片积水，雨后天晴一日内恢复道路清洁水平。
7.5.4.2扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日9时前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日10时前清扫干净。
7.5.5卫生事件
发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。
7.5.6检查记录
1每日检查1次清洁质量，做好记录。
2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。
3清洁档案齐全
7.6公共秩序维护
7.6.1出入口有专人24小时值守。
7.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视4次，其中楼内巡视2次；22：00至次日6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。
7.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。
7.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。
7.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
7.6.6每年进行4次专项应急预案演习，其中有业主或使用人参与的演习不少于1次，做好记录。
7.6.7备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护人员的25%；配备必要的应急工具。
7.6.8记录与档案
1各项工作记录完整有效。
2档案齐全。
7.7附则一:装饰装修管理
7.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。
7.7.2建立装饰装修管理档案。
7.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
7.7.4在装饰装修开始后的前半月内，应当每日巡查2次（重点客户根据情况适当增加频次），半月之后每日巡查1次，做好记录。
7.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
7.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。
7.7.7装修垃圾及时清运。
7.8附则二:停车管理
7.8.1建立停车管理制度。
7.8.2建立停车管理档案。
7.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
7.8.4在显著位置公示停车须知。
7.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
7.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
7.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。
7.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
7.8.9停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。
7.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。
附件条文解释
1综合管理
1.1物业服务中心
1在物业管理区域内，应设置专用的办公场所用于处理日常工作及客户的接待，要有明显标志、有固定的通讯联络方式；为了方便客户、提高工作效率，三级以上标准中对设置办公家具、电脑、打印机等办公用品提出了要求。
2按照《北京市物业管理办法》的要求，物业企业需要公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。
3为方便业主到物业服务中心办理咨询、装饰装修、缴费等日常业务，物业服务中心应明确接待时间并对外公示，具体时间可以根据项目特点、客户习惯制定；
4为方便业主进行业主共同决定，本市建立业主共同决定事项公共决策平台，物业服务中心内应设置专用区域，配置相关设备，方便业主进行决策。
1.2从业人员
1按照《北京市物业管理办法》的要求，每个物业管理区域应当配备项目负责人及房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；
本条款不同等级对项目负责人的任职条件提出了不同要求，考虑到物业服务涉及面宽，综合性强，对项目负责人的要求强调的是工作经验；最低要求为2年以上 物业服务企业或相关企业管理工作经验，最高要求有三年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验；一至五级均要求持有物业部门经理上岗证书。
按照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》的要求，一个物业管理区域内应当配备房屋建筑结构安全员和设备设施管理员对所辖房屋建筑及设备设施进行安全管理。
2物业管理人员应取得职业资格证书，如：电梯维修工、空调制冷维修工、强电运行/维修、消防监控专业人员均应持证上岗、二次供水管理人员应取得健康体检合格证。
3物业服务人员应佩戴标志，包含服务人员姓名、照片等信息以便于客户辨认；二级以上标准要求统一着装；物业服务企业应制定《行为规范》以规范员工的行为、用语。
4五级标准中提出适当配备具有外语会话能力的管理人员的要求，物业服务企业可以根据项目入住客户的特点来配置，在日常或紧急情况下提供外语服务。
1.3服务内容
1应根据项目情况制定相关的管理制度如：
房屋管理制度
维修管理制度
供水管理制度
电梯管理制度
消防管理制度
保洁管理制度
绿化管理制度
保安管理制度
车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）
值班制度
财务管理制度
收费管理制度
档案管理制度
培训、考核制度
根据项目服务事项建立各种公共突发性事件的处理机制和应急预案，应随着人员、组织机构的调整及时对预案进行调整；应有计划的对预案进行培训，确保可一旦发生突发事件能有效实施。
每个岗位应制定明确的岗位职责并告知员工。
2企业内部的培训应包括：
员工入职培训：针对企业文化、规章制度、服务理念进行培训。
知识能力培训：针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并进行考核。
3建立物业管理档案，档案应包括：物业权属资料、技术资料和验收文件，业主或使用人的权属档案资料、个人资料，物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录和物业管理公司行政管理以及物业管理相关合同资料。
物业管理档案应归档及时、完整，便于查询。
五级以上标准要求设有专职人员、档案资料室。
四级以上标准要求使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录及日常管理，应确保各项数据录入及时、准确，查询方便。
4确保服务电话24小时有人接听，能够及时处理报修、咨询等事项并做好记录，四级以上服务标准中队报修提出了回访要求。业主或使用人的来访、电话或书面投诉应尽快予以回复并做好记录；不同等级设定了回复的时限要求，最长不得超过3个工作日。
5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志；四级、五级增加了与物业管理相关的标志。
注意：消防设备，逃生道路，安全出口等设施和部位应保持鲜明的专用标志。其标志应完整、清晰，任何人不得以任何理由对其遮挡，转向，涂改，移位或转为他用，应有完整的安全标志位置图。
6涉及业主和使用人正常生活的物业服务重要事项，如：停水、停电、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
7可以根据项目条件设立通告栏、信息栏等用于宣传，以便对宣传宣传信息进行管理，应注意宣传材料张贴有序、更新及时、保持美观。
8物业服务企业可以组织社区文化活动、组织业主参观共用设施设备机房等活动加强与客户的沟通好相互理解，及时了解客户的需求；在组织以上活动的过程中应做好准备工作，充分考虑活动中风险的控制，避免意外发生；
9对通过意见征询方式收集业主或使用人意见的，应保留完整的征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施、公示等资料；问卷率指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百分比。
10应对服务质量检查的过程、发现问题及整改措施的制定、整改完成情况的验证进行记录。
11安全生产管理包括有限空间作业、高空作业、喷洒农药、明火作业等工作的管理，应确保施工单位具备相关资质，应保留安全生产作业的批准，作业安全提示，验收等记录；
重要节假日前的安全检查应包括房屋及设施设备的安全检查（检查内容看参照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》（京建文[2010]79号）的要求）、治安（值班安排、周界报警、门禁等技防设备的状态、生活水箱间、屋顶的封闭状态等）、消防的安全检查。
12要对违规情况的检查、劝阻、告知过程进行记录。
1.4经营管理
按照《北京市物业管理办法》的要求，物业服务企业应当于每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算；根据项目情况，也还可以选择每月向业主公示当月履行合同的管理报告及下月履行合同的主要工作计划。
按照《北京市物业服务收费管理办法》的要求，物业服务企业可以按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
1.5专项服务委托管理
应建立专项服务委托工作的管理制度，对涉及电梯维保、有限空间作业、高空作业、压力容器维保等委托事项时，应对专项服务企业的资质进行确认；委托工作实施前应对操作人员的职业资格证书进行确认并对现场情况进行交底，实施过程中应进行监督。
2、共用部位及共用设施设备维修养护管理
本标准描述的维修工作是共用部位、共用设施设备日常维修服务，需要使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的项目，按照《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。
2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备档案
此项以往被称为设备台帐。物业公司工程部门应建立完整的共用设施设备档案。档案中应保持设施设备的运行记录、巡视检查记录、维修养护记录等。
对1~5级的要求是同样的。
2安全检查
按照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法的要求》及时对房屋使用安全情况进行评估检查。
对1~5级的要求是同样的。
3每年第四季度根据房屋普查及日常检查情况制定下一维修养护计划并组织实施。
4巡视检查和维修养护
应明确巡视检查的内容、路线、频次等要求；应制定养护计划；所有巡视检查和维修养护应做好记录，记录是探索维修规律的参考资料，也是将来组织大中修或者更新换代工作的重要判别依据之一。
1~5级在工作内容相同，只是在巡查频次上有差异。
5特种设备管理
特种设备在物业管理范围内主要包括锅炉，电梯，压力容器等。根据国家相关规定，这些设备应该定期进行检验检测，应认真执行相关法规，并注意保存检验检测检测记录。
本条款1~5级要求相同。
6特定情况巡视
在发生雷暴，强降水，大风，沙尘暴前后，要组织专项检查。应保持专项检查记录，作为抢救，修复的参考。
2.2共用部位
2.2.1房屋结构
1根据房屋实际使用时间和设计年限，组织对共用部位的专项检查，根据检查结果编制维修计划并组织修复。
发现较为重大的缺陷，应请有资质的单位进行鉴定。
2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。
3对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知业主或业主委员会。
危及房屋结构安全行为主要指对承重结构造成危害的行为，如剪力墙开洞口、楼板打洞，屋面、晒台、阳台搭建构筑物，楼板、阳台堆放超重物品等行为。
2.2.2建筑部件
定期对建筑部件进行巡视检查，按照责任范围进行维修养护。
1巡检时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补，修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
1~5级维修标准相同，但巡视频次和修复是先有差别，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。
防火门在消防专业中体现
照明灯在强电专业中体现
2室内物业共用部分的墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落情况，修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。
室内地面、散水不应出现起砂空鼓、松动的情况，维修后应平整、光滑、接搓平顺。
外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙砖不松动，不空鼓。外檐抹灰，块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在危险隐患。在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。
烟道、垃圾道不应有裂缝、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。
定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。
屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
1~5级维修标准相同，但检查频次和修复时限有差异，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。
2.2.3附属构筑物
1道路、场地、管井、沟渠等
定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等，发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。
1~5级工作内容相同，修复时限有差异，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。
2大门、围墙
定期对大门、围墙进行巡查，如存在开裂，倒塌，基础松动，等现象，应安排修复。
1~5级工作内容基本相同，修复时限有差异。
4~5级增加对铁艺脱漆、锈蚀、折损，照明灯红外周界损坏的检查。
3休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复，保证其安全使用。不能立即修复的要进行围护并作出相应的警示。
1~5级工作内容相同
4防雷装置
建筑物投入使用后，其防雷装置实行定期检测制度。防雷装置应当每年检测1次。应保证各种防雷装置均符合相关规范的要求。
物业公司应当指定专人负责，做好防雷装置的日常维护。每次雷暴出现以后都要对防雷装置增加专项检查（尤其是电涌保护器），发现损坏应立即更换。
在检测中发现的或日常巡视中发现的隐患，物业管理公司应及时采取措施进行处理。
物业公司应主动申报检测，并接受北京市气象部门和市安全生产管理部门的管理和监督检查。
检测中发现的问题，必须要求进行整改，整改后应申报复查。
任何没有防雷装置施工资质的企业不能进行防雷装置的施工和改造。
本款1~5级基本要求相同。5级应加装信号级电涌保护器。
管理依据：
中华人民共和国《气象法》
中央气象局第3号令《防雷减灾管理办法》
北京市人民政府令第102号《北京市防雷电灾害若干规定》
5临时施工
小区内的临时施工现场应明确划定施工范围，施工现场周围必须有明显的警示标志，夜间应有警示灯标。任何施工工具，材料，废弃物等都不得放到已经划定的施工范围之外。
维修养护的依据
1、《北京市城镇房屋修缮范围和标准》京房修字[1994]第521号；
2、《房屋修缮工程施工管理规定》城住字（84）第674号；
3、《房屋修缮技术管理规定》城住字（84）第675号；
4、《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》京房修字[1994]第495号；
5、《危险房屋鉴定标准》；
6、《城市异产毗连房屋管理规定》建设部令1989年第5号及《建设部关于修改<城市异产毗连房屋管理规定>的决定》建设部令2001年第94号。
2.3空调系统
1、针对住宅公建部分空调通风系统的运行与维护工作，应依据《空调通风系统运行管理规范》（GB50365-2005）要求，使各项管理制度化；操作规范化；人员专业化；职能责任化。
2、空调通风系统节能工作开展，应按《中华人民共和国节约能源法》、国发[2006]28号[关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知]的要求，在管理上要制订有效的节能措施、奖惩制度，严格执行室内温度控制标准（夏季不低于26摄氏度，冬季不超过20摄氏度），并且责任落实到人。
3、关于空调通风系统的卫生要求，应依据《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》要求，建立健全卫生管理制度和应急预案，确保公共卫生安全。
2.4二次供水设备
二次供水设备涉及到客户的日常生活及健康安全，通过对设备的运行、维保应达到：
1运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；
2水质符合卫生标准；
3水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁；
应完整保留的日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消消毒记录；
2.5排水系统
1按照《北京市排水和再生水管理办法》的要求，排水单位应取得排水许可证；
2对排水系统的巡视、维保应达到：排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；
3化粪池、污水井的清掏工作应有具备安全生产条件的单位进行，物业服务企业应确认其资质并对清掏过程进行监督。
2.6公共照明和电气设备
2.6.1室内照明
本条款的编制基于国标《民用建筑照明设计标准》和《民用建筑电气设计规范》。
室内照明指的是建筑物内共用部位的照明。
电光源和照明灯具完好，才能够保证建筑物内各种功能区域的照度达到设计规范的要求。当光源，线路或灯具的损坏致使建筑物内某物业共用部分的照度低于设计标准的80%的时候，物业管理公司应予以修复。
本条款中所说的节能型开关是指：声光控开关，远红外开关（也被称为人体感应开关），时间控制器等控制开关。
本条款内的高效光源是指光效高于50lm/W的电光源，如：荧光灯，紧凑型荧光灯（节能灯），金属卤化物灯等
本条款内的节能型镇流器是指：荧光灯的电子镇流器，电磁镇流器，节能型电感镇流器等等。
2.6.2室外照明
室外照明主要包含景观照明，庭院照明，小区道路照明，灯箱等，保证灯具和附属配电箱的防水性能应能够维持设计的防护等级（IP）。
照度低于设计标准80%的时候，应对其进行修复。
景观照明以照明效果是否明显受到影响作维修的标准。
光控开关和时间控制器应保持完好，应定期根据季节变化对开启和关闭的时间进行调整。
1~3级的庭院照明，小区照明的工作时间应不低于4000小时/年；4级的平均工作时间见应不低于4100小时/年；5级的平均工作时间应不低于4200小时/年。
2.6.3应急照明
应急照明分为：应急照明灯，疏散指示灯，安全出口指示灯，楼层指示灯。
应急照明指的是在建筑物因意外灾害（火灾，地震等）发生时，为人员逃生提供照明和提示逃生路线用的灯具。
1~5级：都必须保持应急照明灯具的完好率达到100%。出现问题应及时修复。
高于100米的建筑物内的应急照明断电后依靠蓄电池维持的时间应不短于30分钟，低于100米的应不短于20分钟。
应急疏散指示灯在外部照度低于5勒克斯时，应在5秒钟内启动。
在发生火灾、内部正常照明电源中断时，应在5秒钟内自动切换成应急照明电源。
应急照明提供的照度应不低于5勒克斯。
疏散指示灯和安全出口指示灯表面的任意一发光面的最低亮度应不低于15坎德拉/平方米。
自发光材料制成的标志牌表面的任意一发光面的最低亮度应不低于0.51坎德拉/平方米。
3~5级：疏散指示灯，安全出口指示灯应使用LED光源。
3~5级：灯具专用的蓄电池，每季度应进行一次充放电。
2.6.4高压柜和高压线路
各种高压柜每班至少要巡视1次。
直流屏和中央信号屏每班至少要巡视1次。
随着级别的提高，巡视频次应有所增加。
高压设备若出现带缺陷运行的情况，要根据北京市电力公司的规定做好记录，编制维修计划并限期完成整改。
直流屏内的蓄电池有必要进行周期性活化以延长其使用寿命，周期应在1至3年之间。
2.6.5干式变压器
北京市安装在建筑物内的，在箱式变电站内的变压器基本上都是干式变压器。
在日常工作中应定期对干式变压器的工作温度，运行噪声，负荷情况进行巡视，必须有记录。
2.6.6油浸式变压器
在日常工作中应定期对油浸式变压器的温度，变压器的油位，运行噪声，负荷情况进行巡视，必须有记录。根据油质的变化情况及时更换变压器油。
2.6.7低压配电柜
检查低压柜上各个支路的负荷情况，检查各类电气元件和连接点温度。
检查各种表计异常误差。
检查柜内积尘情况。
检查损坏的指示灯，因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。
检查柜内的异常噪声和异常气味。
检查各类电气元件的设定值的异常变化。
检查柜体进出线的护口。
检查电容器，功率因数控制器工作状态，确保功率因数达到北京市电力公司的要求。
发现故障应编制维修计划，组织维修或抢修。
应定期EPS切换主备电源，定期活化蓄电池。
各个级别在巡查中发现影响用电安全的问题，都应及时修复。
2.6.8低压配电箱和低压线路
检查箱内上各个支路的负荷情况。
检查各类电气元件和连接点温度。
检查各种表计没有异常误差，出现以下情况者应予以修理或者更换：
1、线路有负荷时电能表反转或不转。
2、负荷不变的情况下，同比或者环比电量发生明显差异。
3、电流表显示值与实测值差值超过20%。
4、电压表显示值与实测值差异超过10%。
检查柜内积尘情况。
检查各类指示灯，因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。
检查箱内异常噪声和异常气味。
检查各类电气元件的设定值的异常变化。
检查所有的进、出线的老化现象。
检查进出线护口。
发现各类不正常现象后，应编制维修计划，组织维修。发现影响用电安全的问题够应及时进行抢修。
有双路电源互投开关的应定期切换运行。
2.6.9电动机
检查电动机的接线可靠。
检查电动机运行时的声音。
检查电动机运行平稳性。
检查电动机的运行电流。
检查电动机的启动状况。
检查电动机的接地电阻。
检查电动机的运行温度。
检查与被拖动设备之间的联轴器和皮带。
检查发现不正常现象应编制维修计划，组织维修或抢修。
电动机经过1年的运行以后，应对轴承进行养护或更换。
2.6.10控制柜
检查电气连接点温度。
检查校正各种电器装置或控制设备的设定值。
检查柜体接地电阻
检查指示灯及其各类仪表
检查按钮，转换开关动作的灵活和准确性。
检查柜体内外积尘情况。
检查各类远控装置，如：火灾强制切断。
检查节能装置，如：变频器。
1~5级控制柜的巡视周期不同。
1~5级工作内容逐步增加。
2.6.11发电机
检查燃油位，润滑油位，水位。
检查启动电池的情况，充电机的输出电压和电流。
定期进行试运行，试运行的时间不短于15分钟，有记录
定期进行发电机带载运行，连续运行时间应不短于1小时，有记录。
运行时检查发电机转速的平稳度和振动情况。
运行前和运行时检查发电机馈线柜。
运行时检查各类表计。
检查排烟口，进风口的动作。
定期检查油料质量。
定期检查发电机油料的储存情况；油料储存间通气管；现场储油量不得超过1吨。
检查柴油机排烟的颜色。
按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。
2.6.12检测
本条款内的强电专业检测项目是根据国家技术监督局《中华人民共和国强制检定的工作计量器具明细目录》和北京电力公司的《北京地区电业规程》编制的。
变电室高压个人防护用品的实验周期为6个月。
高压柜，变压器预防性试验的周期为1~3年。
直流屏和中央信号屏的检测周期为2~3年。
10千伏电缆的检测周期一般为3年，重要电缆为1年。
随着级别的提高检测频次也相应提高。
运行中的电能表现场校验周期可参照以下规定：
1、月用电量在100万千瓦时以上的电能表每3个月校验1次。
2、月用电量在10万千瓦时以上的电能表每6个月校验1次。
3、月用电量在10万千瓦时以下的电能表每年校验1次。
如遇到改造，大修，增容等情况，施工结束以后应立即进行检测。
2.6.13变配电室
变配电室应定期进行清扫。不同服务等级的清扫频次有差别。
高压柜和低压柜的小车、操作手柄，钥匙等应放在现场并有固定位置。
变电室内高压个人防护用品应存放在现场，有固定位置。
变电室送排风设备完好。
变电室内必须配备应急照明灯具。
接地环带完整，无锈蚀，接地电阻达标。
变电室顶棚和墙壁应没有渗漏现象。
变电室的温度和湿度应满足室内各类设备使用说明上的技术要求
电缆夹层和电缆沟应保持干燥，整齐。
变电室的门口必须设置防鼠板，防鼠板的高度不低于0.6米。
所有穿过变电室墙，顶棚和地面线槽，线管周围的空隙应严密封堵，以防小动物钻入。
模拟板的显示应该与实际运行状态相符。
管理制度，值班排班表，运行记录，抄表记录都应完整。
各种标志标牌应齐全。
2.7安全防范系统
2.7.1报警控制管理主机
报警控制管理主机是安全防范各子系统的关键设备，其运行正常与否关系到保障社区居民生命财产安全。应每日巡检设备运行情况，发现问题及时维修。设备表 面积尘影响工作环境，有碍观瞻，灰尘太多会堵塞设备散热孔，落入设备内部附着在线路板、电子元器件表面的灰尘会引起电路故障。为了不影响设备的正常工作和 使用寿命，可参照以下方法定期对设备表面清洁和内部除尘。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置等情况的不同。
请用化学中性的抹布等擦拭设备表面，切记不要碰触接线裸露金属部位以防触电，请用手持吹吸风机，吹除或吸取表面灰尘。
一级：无明显污损，接线紧固
二级：无污损，无积尘附着，接线紧固
三级：无污损，无明显灰尘附着，接线紧固
四级：无污损，无灰尘附着，接线紧固
五级：无污损，无尘埃附着，接线紧固
通过目视或干净白手套擦拭检查。
断开电源（有设备临时停用措施）打开机箱盖，请用手持吹吸风机，吹除或吸取设备内部尘土，对顽垢可先用软毛刷进行处理。
一级：无网状积尘附着
二级：无网状、絮状积尘附着
三级：无网状、絮状积尘附着，无明显灰尘附着
四级：无网状、絮状积尘附着，无灰尘附着
五级：无网状、絮状积尘附着，无尘埃附着
通过打开设备机箱观察。
2.7.2门口机
门口机一般露天安装，工作环境比较恶劣，出入门操作频繁，表面会附着灰尘、污渍，影响居民的正常使用。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面 清洁和内部除尘。达到按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水良好。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了 人员设置、设备使用频繁等情况的不同。
2.7.3网络控制箱
网络控制箱一般放置在弱电竖井内，工作环境良好。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。达到外观无变形、接线紧固。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置、设备工作环境等情况的不同。
2.7.4红外对射探测器
红外对射探测器一般露天安装，工作环境比较恶劣，表面附着灰尘会阻碍信号的发射与接收，产生漏报或误报。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表 面清洁和内部除尘。达到固定牢固、防水良好、探测范围有效、无误报、接线紧固。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设 置、工作环境等情况的不同。
2.7.5图像采集设备
本条款的编制基于GBT21741-2008《住宅小区安全防范系统通用技术条件》。参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要 求系统（监视画面）图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人 员设置、工作环境等情况的不同。
2.7.6摄像机
摄像机镜头、防护罩透视玻璃表面附着灰尘会使摄制的图像模糊不清，质量很差。对安全监控、录像历史资料查找不利。
摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，其他可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时，可缩短周期增加频次，内部除尘是指防护罩内。
2.7.7解码器
参照2.7.1条款，要防雨罩牢固，接线可靠。
2.7.8云台
云台转动部位锈涩，增加电机工作负荷甚至损坏。根据不同服务等级，对上润滑油周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置、设备价位等情况的不同。
表面清洁可参照2.7.1条款介绍的方法。要求运转灵活无噪音，接线可靠。
2.7.9巡更点
巡更点已固化，内部不需除尘，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。要求固
定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。
2.7.10读卡器
读卡器内部电路一般用环氧树脂封装，内部不需除尘，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水良好。
2.7.11电磁锁门锁
固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。
2.7.12出门按钮
牢固可靠、开锁正常、无污损，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。
北京市住建委相关负责人认为, 《标准》的发布有利于业主发现物业管理的核心价值, 有利于实现对物业服务内容的量化考核, 有利于构建质价相符的物业服务市场环境。
业主可根据服务等级定物业费
该《标准》将物业公司的百余项服务划定为五级服务标准, 对物业服务事项作了科学分类和细化, 对进一步明确物业服务提高质量, 规范物业服务行为, 促进业主和物业企业间和谐互信关系的建立都将起到积极作用。
据了解, 过去北京实行过三个等级的物业服务技术标准, 此次增加到五级, 对物业服务具体的内容划分得更加详尽。一级标准为最低标准, 每一级标准高于且包含相应低一级的标准。
北京市住建委物业处处长于良表示, 级别越高, 提供服务内容越多, 服务质量也越高。根据质价相符的原则, 业主若选择更高标准物业服务, 物业费的标准也会相应越高。今后, 若物业服务不能达标, 业主可在合同到期后不再签订合同。
事实上, 物业服务本身具有无形性和即时性的特点, 因此难以量化评估, 而《标准》对物业服务事项予以细化, 对服务频次、深度、结果等进行定量描述, 几乎每项服务内容均设立了量化的维修养护、检查要求, 改变了物业服务质量不可追溯、价格难以评估的现状, 可以作为评估物业服务质量, 测算物业费的依据和基础。
记者发现, 《标准》对工作人员资质、设施设备检查、绿化养护、公共区域的消毒清洗、公共秩序维护等方面都分别进行详细规定, 比如最低服务标准中, 要求物业公司周一至周五每天提供不低于8小时的业务接待, 其他时间则设置值班人员;水、电、气等急迫性报修, 服务人员要在20分钟内到达现场。
不过, 尽管《标准》详细量化了五级服务, 但并没有给出每级标准对应的物业费到底多少。对此, 相关负责人的解释是, 由于物业公司雇佣的人员不同, 成本也不一样, 不好统一规定, 业主可以参照物业协会和物业公司公布的成本数据, 考量确定物业费。“《标准》中的条文都是用来评估物业服务质量的, 业主们可以根据标准, 自己判断或委托第三方来评估物业公司的服务是否达到某个级别, 物业费是否合理。”北京市住建委相关负责人说, “物业服务与业主是合同关系, 业委会在聘用物业公司时, 还可以在合同中增加不能履约的追偿条款。”
业主可选混搭物业“菜单”
据介绍, 业主在确定物业管理方式前, 可根据小区实际情况以及业主需求, 选定相应的物业服务标准。
于良说, 业主可以直接选择一到五级的标准, 也可以将标准中所涉及的所有具体服务内容单个抽出来, 组成符合自己需求的组合式菜单。比如, 对保安要求高但对卫生要求低的, 《标准》也能为这类小区的业主提供依据, 量身打造混搭“菜单”, 可以选择四级保安服务和三星级卫生服务。
此外, 由于长期以来宣传引导的不足, 业主对物业服务的认识仅停留在保安、保洁等内容, 忽视了房屋使用安全管理。为此, 此次《标准》强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理, 包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、水景、消防设施设备等的日常运行和维修养护。此部分内容占《标准》全部内容的50%以上。
《标准》要求, 每个小区配备房屋建筑安全管理员, 三级标准以上的还要求每年组织业主参观共用设施设备机房。“目的是让业主了解共用设施的日常养护情况, 只有养护好才能延长使用寿命。业主们也能明白物业费中共用设施的费用花在了哪里。让物业公司和业主共同保障房屋的住用安全。”该市住建委相关负责人表示。
据了解, 《标准》做出了部分物业需要配备外语人员的规定。一级至五级物业服务标准对项目负责人任职条件分别提出要求, 最低要求为2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历, 经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。五级标准提出, 可以根据项目特点和业主需求, 配备具有外语会话能力的管理人员。
另外, 一级至五级标准对垃圾清运车的配置也提出了不同要求, 四级以上标准要求生活垃圾密闭运输。生活垃圾收集、清运后达到的标准为:垃圾收集容器和集装箱外体干净整洁, 周围3米内无垃圾和污水, 区域周围无明显异味。垃圾收集作业时生活垃圾不得落地, 垃圾收集作业完成后应及时清理场地和容器, 做到车走地净。垃圾密闭式清洁站和垃圾转运站内的垃圾应做到日产日清。
几个需要释疑的问题
——服务标准如何挂钩物业费
据介绍, 开发商或业主大会确定物业标准后, 可委托第三方, 参照按季度发布的物业服务成本信息, 测算小区物业费。第三方可根据物业服务项目对应到物业服务成本中, 确定物业费。同时, 业主可对应服务标准和成本信息判断物业费是否合理。
——前期物业是否会定低标准
10月实施的《北京市物业管理办法》规定, 新小区前期物业由开发商负责, 业主无须交费。开发商是否会将物业标准定得较低, 节省开支?
对于这个问题, 相关负责人说, 如果服务标准与小区定位不符, 会影响房子销售。如果业主大会成立后无法确定物管方式, 开发商就可以收物业费, 如果起初把物业标准定低, 会影响收费。因此, 这个问题不必担心。
——业主选择物业服务级别的根据是什么
相关负责人说, 选择什么级别完全由业主决定。业主大会讨论通过后, 选择权在业主手里。当然, 第一年选择低级别了, 第二年觉得不好, 在新签订合同的时候, 可以选择高级别的, 这是自由的。
此外, 根据北京较早之前出台的第三方检验办法, 业主或物业公司可以委托第三方机构对小区内公共部分进行查验。此时, 业主或物业企业可让第三方机构根据《标准》测评物业服务内容, 同时根据级别定价。这个环节中, 业主有权选择级别。
——物业服务级别不同, 业主怎么监督
对于监督问题, 相关负责人指出, 《标准》本身就对服务内容、频次做了细化和公示, 业主可以通过两种方式监督, 第一就是根据量化指标, 由业主自己或业委会成员定期进行检查;第二, 可聘请第三方机构做监理, 对服务过程进行监督。
——新小区可参考《标准》, 老小区怎么办
据介绍, 《标准》在新交用小区比较容易实施, 老小区只能执行已签订的合同内容。若要想参考《标准》, 必须等到物业更换或到期重新订立合同时参考。相关负责人同时指出, 《标准》是个参考意见, 并不要求强制执行。业主和物业公司可以根据自己的需求, 超越《标准》内容, 规定适合自己的服务内容。
——第三方评估监理机构怎么找
第三方评估监理机构怎么确定同样是业主很关心的问题。对此, 负责人介绍说, 业主或物业企业可通过市住建委联系第三方机构, 确保这些机构有从业资格。目前, 在北京市住建委备案的第三方机构已经有6家, 而且该市住建委的网站上已公布了这些机构人员名单, 并成立了专家纪律委员会监督第三方机构专家的行为。一旦出现问题, 其终身不得从事这个职业。
据了解, 业主和物业企业找第三方机构是自愿的。如果业主信任聘请成熟的物业公司, 能够自己根据《标准》与物业企业制定服务合同, 也可以不找第三方机构评估, 不是强迫业主必须找。
【链接】物业公司部分服务内容
◎客户服务中心工作时间, 工作日不少于12小时、节假日不少于8小时, 其他时间设置值班人员。
◎每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。
◎水、电急修15分钟内, 其他报修30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。
◎业主或使用人提出的意见、建议、投诉在一个工作日内回复。
◎每年至少公开征集一次物业服务意见, 问卷率85%以上, 公示整改情况。
◎每年至少组织3次社区文化活动。
◎重要节日进行美化装饰。
◎有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
（一）基本公共服务标准体系建设是服务型政府的必然选择
目前，中国进入到了一个经济社会全面转型的时期，各种社会矛盾和社会问题开始显现。这就要求政府必须探索不断满足公众公共需求的可行路径。基本公共服务标准化可以使政府将其目光重新汇集到为公众提供基本公共服务上来。政府通过管理和操作的标准化对政府部门和工作人员的公共服务行为进行规范，从而避免其按照主观意志履行政府职能，改变其通过命令和权力强力推行行政的模式，真正建设一个服务型的政府。
（二）基本公共服务标准体系建设是实现行政透明化管理和运作的必要途径
随着公民权利意识的提高和网络信息技术的不断发展，政府在提供基本公共服务的过程中要透明化。这种转变包括两个方面的内容：第一，政府要将必要的信息向社会和公众公开，让公众了解其自身利益与政府工作和行为之间的关系；第二，政府部门之间要实现信息的公开透明，减少部门之间的工作推诿和权力摩擦。这就要求政府梳理自身的工作流程，确定合理的政府行为规范和公共服务标准，并将这些规范和标准以一定的形式向社会和公众公开。
（三）基本公共服务标准体系建设是完善的公共服务体系的必要条件
当前公共服务体系的提供主要存在两个方面的问题：第一，政府主导的公共服务体系过于强调公共服务提供的效率，而对公共服务供给公平的关注不足，造成城乡之间、地区之间、群体之间公共服务不均衡状况严重；第二，公共服务体系标准缺失，政府公共服务不规范，公共服务职能和责任混乱，对政府公共服务职能的考核也不够科学。要解决这两个问题，就必须从三个方面入手，一是明确政府的责任，建立适应公共需求增长的政府公共服务行为规范和服务标准；二是注重公平价值的实现，建立基本公共服务标准；三是设立合理的政府公共服务考核标准。这些都需要政府通过公共服务标准化建设来完成。
（四）基本公共服务标准体系建设是打造中国特色世界城市的先决条件
在“人文北京、科技北京、绿色北京”战略指引下，北京确立了建设中国特色世界城市的目标，并按照中央的要求，努力打造国际活动聚集之都、世界高端企业总部聚集之都、世界高端人才聚集之都、中国特色社会主义先进文化之都、和谐宜居之都。北京的公共服务虽然正朝着世界城市的目标迈进，但与世界城市的标准相比还有不小的差距。如果不解决基本公共服务标准体系建设问题，打造中国特色世界城市的目标无从谈起。可以说，基本公共服务标准化建设是打造中国特色世界城市的先决条件。
二、北京基本公共服务标准体系的设计原则
（一）北京市区县基本公共服务指标选择原则
一是科学性。指标选择要科学合理，能够客观真实地反映区县基本公共服务发展全貌和水平。二是可操作性。指标可以从统计部门定期发布的统计数据中获取。三是可比性。指标应具有国际通识性，以便于进行国际国内不同城市之间的比较和借鉴。四是系统性。指标选取突出重点，比例适当，指标群逐级分解，逻辑分明。五是简洁性。指标要有典型性和代表性，在保证系统性的前提下，以最少的指标数量反映最重要的特征。六是侧重产出类和效果类指标。尽管投入类指标是基础，但产出类和效果类指标更能反映政府的公共服务绩效。
（二）北京市区县基本公共服务指标标准确定的原则
第一，国际比较原则：人均GDP处在1至1.5万美元发展水平是我们制定标准的重要参考依据。第二，国内比较原则：上海、深圳等一线城市基本公共服务水平也是我们制定标准的重要参照系。第三，可及性原则：要根据五年发展规划，制定出既具有一至两年的前瞻性，又具有一定的可实现性的标准体系。
三、北京基本公共服务标准体系及标准
2012年，北京社会科学院经过多年调研探索，提出了北京市基本公共服务标准体系及标准。这套公共服务标准体系，将政府部门应该提供的基本公共服务具体分解成基础教育、社会保障、基础设施、公共安全、文化体育、环境保护等六大类，再将这六类细分成70多个考评指标，再根据国际、国内或专题研究得出每项指标需要达到的量化数值。比如，指标包括本市学前三年毛入园率应达到95%、社会保障和就业支出占地方财政支出比例应达12%、人均交通运输投资额应达到5000元等（见附表）。
四、北京基本公共服务标准体系建设的意义
第一，基本公共服务标准体系建设具有理论指导意义。政府在基本公共服务实践中实施标准化建设必定会吸引理论界对公共服务标准化的关注，从而能够为公共服务标准化的理论研究提供动力。北京市政府在基本公共服务标准化建设中的问题总结和经验积累也会引导理论界对于公共服务标准化问题的研究，进而为中国的标准化理论开辟了一个全新的研究领域，推动和丰富了中国标准化理论研究的发展。
第二，基本公共服务标准体系建设能够规范工作流程。政府在提供公共服务的过程中对重复性的服务和工作建立标准，实现规范化的操作，可以将政府的公共服务过程纳入制度化和规范化的框架之内。政府实现基本公共服务的标准化，无论政府人员如何变动，其提供公共服务的方式都会有一个规范的标准，这样就极大地节约了资源，提高了效率。
第三，基本公共服务标准体系建设能够提升管理水平。政府实现基本公共服务的标准化，按照减少工作交叉、明确服务职责的原则在公共服务的整个流程之中设立标准，重新梳理不同机构和部门的工作职责以及要提供的具体的公共服务，实现了服务部门和公共服务的优化配置，有效减少相互扯皮和工作脱节的现象，提升管理水平。
第四，基本公共服务标准体系建设促进绩效评估效果。通过基本公共服务标准体系建设，可以对各部门行政管理和公共服务的行为进行规范，使得部门工作达到标准化、精细化，从而可以为各部门工作制定出一个可测量和可评估的依据。这样既提高了政府在提供公共服务过程中的工作标杆，也激发各部门的工作动力。
第五，基本公共服务标准体系建设能够维护社会稳定。政府对基本公共服务的关注和服务标准的不断提高，可以使公众感受到切身利益的变化，从而提高对政府公共服务的满意感，减少社会矛盾，维护社会稳定。
第六，基本公共服务标准体系建设有助于弘扬公平正义的伦理价值。根据经济社会发展水平建立政府公共服务的基本标准，可以使公民在基本的公共服务，如医疗卫生、义务教育、基础设施等方面享受到同等水平的服务，体现社会公平，逐步消除公民特别是弱势群体的不公平感，推动公共服务均等化的实现。
第七，基本公共服务标准体系建设推进中国特色世界城市建设。随着全球化的深入推进和改革开放的逐步扩大，国际竞争和区域综合实力竞争不断加剧，竞争领域从传统市场竞争、技术竞争扩展到人才、文化、公共服务等软实力竞争，基本公共服务成为增强竞争软实力的重要途径。北京市基本公共服务标准体系建设对北京建设中国特色世界城市，打造国际活动聚集之都、世界高端企业总部聚集之都、世界高端人才聚集之都、中国特色社会主义先进文化之都、和谐宜居之都具有促进作用。
参考文献
[1][美]戴维·奥斯本,特德·盖布勒.改革政府：企业家精神如何改革公营部门[M].周敦仁等译,上海:上海译文出版社,1996.
[2][美]珍妮特·登哈特,罗伯特·登哈特.新公共服务：服务，而不是掌舵[M].丁煌译,北京：人民大学出版社,2004.
[3]胡税根、徐元帅.中国政府公共服务标准化建设的价值研究[J].甘肃行政学院学报，2009. (5).
（责任编辑：骆小平）
北京市住宅物业服务技术标准
（草稿）
编 号：DBXXX-2010
主编单位： 批准部门： 施行日期：
2010
北京
前 言
本标准为推荐性标准。
本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。
本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。
主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司
参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司
编写人员： 审查专家：
目 次 总 则.................................................6 2 术 语.................................................7 3 北京市住宅物业服务一级技术标准........................9 3.1 综合管理............................................9 3.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 绿化养护...........................................16 3.5 环境卫生...........................................17 3.6 公共秩序维护.......................................18 3.7 附则一:装饰装修管理................................18 3.8 附则二:停车管理....................................18 4 北京市住宅物业服务二级技术标准.......................20 4.1 综合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 绿化养护...........................................27 3
4.5 环境卫生...........................................28 4.6 公共秩序维护.......................................29 4.7 附则一:装饰装修管理................................29 4.8 附则二:停车管理....................................30 5 北京市住宅物业服务三级技术标准.......................31 5.1 综合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 绿化养护...........................................39 5.5 环境卫生...........................................40 5.6 公共秩序维护.......................................41 5.7 附则一:装饰装饰装修管理............................42 5.8 附则二:停车管理....................................42 6 北京市住宅物业服务四级技术标准.......................43 6.1 综合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 绿化养护...........................................50 6.5 环境卫生...........................................52 4
6.6 公共秩序维护.......................................53 6.7 附则一:装饰装修管理................................54 6.8 附则二:停车管理....................................54 7 北京市住宅物业服务五级技术标准.......................55 7.1 综合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 绿化养护...........................................63 7.5 环境卫生...........................................64 7.6 公共秩序维护.......................................65 7.7 附则一:装饰装修管理................................66 7.8 附则二:停车管理....................................66 附件：条文解释.........................................参考文件名录...........................................97
总则
1.0.1 为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。
1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；
1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。
术 语
2.0.1 物业管理
是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2 业主
是指房屋所有权人。2.0.3 使用人
是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。2.0.4 物业服务合同
是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。2.0.5 物业共用部分
是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车 7
场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.6 管理规约
是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
北京市住宅物业服务一级技术标准
3.1 综合管理
3.1.1 物业服务中心 物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。3.1.2 从业人员 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。3.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。4 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。有报修、维修、处理记录。
5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门 9
内张贴通知，履行告知义务。配合相关部门进行公益性宣传。做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。3.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。3.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
3.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房
1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
3.2.2 共用部位
3.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。3.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。3.2.2.3 附属构筑物 每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
3.2.3 空调系统 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
3.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。3.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。3 污水泵
每日巡视1次，每年养护2次。4 化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
3.2.6 照明和电气设备 室内照明
每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。2室外照明
每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。3 应急照明
每周巡检1次，故障即时修复。4 高压柜及高压线路
每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。5 干式变压器
每日巡检1次，做好记录。6 油浸变压器
每日巡检1次，做好记录。
低压柜
每班巡检1次，有记录；每半年养护1次；每年检查1次电气安全。8 低压配电箱和低压线路
每季度巡检1次；每年养护1次。9 电动机
每班巡检1次运行中的电动机，做好记录。10 控制柜
每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机
每季度试运行1次，做好记录。12 电气检测
每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品。13 变配电室
有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；
3.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机
每季度检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。3 网络控制箱
每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。4 红外对射探测器
每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁2次，内部除尘1次。5 图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。6 摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。7 解码器
每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，内部除尘1次。
云台
每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油1次。9 巡更点
每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器
每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁
每季度检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
3.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。3.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。
3.3 消防安全防范
3.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。每日防火巡查1次；每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行1次消防安全宣传教育。3.3.2 消防设施设备维修养护
3.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2 模块、探测器、手报
每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
3.3.2.2 消防广播系统
每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。3.3.2.3 防排烟系统
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
3.3.2.4 防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
3.3.2.5 水灭火系统
每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
3.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
3.4 绿化养护
3.4.1 基本要求
1绿地
裸地率不超过20%。2 乔木
植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木
植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 绿篱和色块
植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花坛植物
地被植物覆盖率在70%以上，花坛植物死亡率不超过20%。6 草坪
确保基本成活，草坪覆盖率在75%以上。3.4.2绿化养护
1灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。
2施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。
3病虫害防治
每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫危害现象。4整形修剪
一般乔木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次数在5次以上。
5除草
确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过30%。3.4.3 垃圾处理
绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。3.4.4 检查记录
每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。
3.5 环境卫生
3.5.1 生活垃圾的收集、清运
3.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。
3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。3.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。3.5.2 物业共用部分清洁
3.5.2.1 楼内 每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。3.5.2.2 电梯
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。3.5.2.3 庭院
每日清扫1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期对水体投放药剂或进行其他处理。使用期间每1周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
3.5.3 有害生物防制
3.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。
3.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。3.5.4雨雪天气
3.5.4.1 雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。
3.5.4.2 扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
3.5.5公共卫生事件
发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。3.5.6 检查记录
每日抽查1次清洁质量，做好记录。
3.6公共秩序维护
3.6.1 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。
3.6.2 维护道路使用和场地的正常秩序。
3.6.3 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。3.6.4 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。3.6.5 记录与档案 各项工作记录完整有效。
3.7附则一:装饰装修管理
3.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。3.7.2 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。3.7.3 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。
3.7.4 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
3.7.5 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。
3.7.6 装修垃圾及时清运。
3.8附则二:停车管理
3.8.1 建立停车管理制度。2 档案齐全。
3.8.2 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。3.8.3 在显著位置公示停车须知。
3.8.4 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
3.8.5 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。3.8.6 定时巡查停车场（库）及其设施设备。
3.8.7 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。3.8.8 停车场地面每周清扫1次。
3.8.9 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。
北京市住宅物业服务二级技术标准
4.1 综合管理
4.1.1 物业服务中心 物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。4.1.2 从业人员
1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。4 应用计算机管理物业资料。在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录。
6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。配合相关部门进行公益性宣传。做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。4.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
4.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房
1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。
2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
4.2.2 共用部位
4.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。4.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。4.2.2.3 附属构筑物 每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
4.2.3 空调系统 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。
定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
4.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。4.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。3 污水泵
每日巡视1次，每年养护2次。4 化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
4.2.6 照明和电气设备 室内照明
每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。2室外照明
每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。3 应急照明
每4日巡检1次，故障即时修复。4 高压柜及高压线路
每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。
干式变压器
每班巡检1次，做好记录。6 油浸变压器
每班巡检1次，做好记录。7 低压柜
每班巡检1次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。8低压配电箱和低压线路
每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。9 电动机
每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次，做好记录。10 控制柜
每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机
每季度试运行1次。12 电气检测
每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品； 13 变配电室
有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；
4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机
每月检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。3 网络控制箱
每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次，每年内部除尘1次。4 红外对射探测器
每半年检查1次防水、探测范围、接线等，每季度表面清洁1次，每年内部除尘1次。5 图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。
摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。8 云台
每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点
每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器
每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁
每季度检查1次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。4.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。4.2.9 水景
启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。
4.3 消防安全防范
4.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。每日防火巡查2次；每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行1次消防安全宣传教育。4.3.2消防设施设备维修养护
4.3.2.1 火灾自动报警系统报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报
每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
4.3.2.2消防广播系统
每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。4.3.2.3防排烟系统
每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
4.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
4.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
4.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
4.4 绿化养护
4.4.1 基本要求
1绿地
裸地率不超过10%。2 乔木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。绿篱和色块
植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花坛植物
地被植物覆盖率在80%以上，花坛植物死亡率不超过15%。6 草坪
确保基本成活，草坪覆盖率在85%以上。4.4.2绿化养护
1灌溉
出现干旱情况，能及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。
2施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。
3病虫害防治
每月至少2次检查，发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4整形修剪
乔木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次数在7次以上。
5除草
确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过20%。4.4.3 垃圾处理
绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。4.4.4 检查记录
生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。
4.5 环境卫生
4.5.1 生活垃圾的收集、清运
4.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。4.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。
4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。4.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.1.5 保洁车外观整洁。4.5.2 物业共用部分清洁
4.5.2.1楼内 每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。每周清洁2次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。4.5.2.2 电梯
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。
4.5.2.3 天台屋面
雨季前清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。4.5.2.3 庭院 每日清扫1次道路。每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。4.5.2.4 水景
定期对水体投放药剂或进行其他处理。使用期间每周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
4.5.3 有害生物防制
4.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。
4.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。4.5.4 雨雪天气
4.5.4.1 雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。4.5.4.2 扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
4.5.5 公共卫生事件
发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。4.5.6 检查记录
每日抽查1次清洁质量，做好记录。
4.6公共秩序维护
4.6.1主要出入口有专人执勤。
4.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。
4.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。
4.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。4.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.6 记录与档案 各项工作记录完整有效。
4.7附则一: 装饰装修管理
4.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。
4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。2 档案齐全。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。4.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。
4.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
4.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。4.7.7装修垃圾及时清运
4.8附则二:停车管理
4.8.1 建立停车管理制度。4.8.2 建立停车管理档案。
4.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。4.8.4 在显著位置公示停车须知。
4.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
4.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。4.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。4.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。4.8.9 停车场地面每周清扫1次。
4.8.10 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。
北京市住宅物业服务三级技术标准
5.1 综合管理
5.1.1 物业服务中心 物业管理区域内设置物业服务中心。2 办公场所整洁有序。配置一般的办公用品、家具、电话等。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。5.1.2 从业人员
1每个物业管理区域配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，用语文明。5.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。5 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。
有报修、维修、处理记录，有回访并做好记录。
6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。物业管理区域内设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。9 每年组织1次社区文化活动。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。12 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。13 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。5.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
5.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。
对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房
1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5.2.2 共用部位
5.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。5.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。5.2.2.3 附属构筑物 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
5.2.3 空调系统 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。每年检查1次管道、阀门并除锈。3 定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。5.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。3 污水泵
每日巡视1次，每季度养护1次。4 化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
5.2.6 照明和电气设备 室内照明
每周巡检3次，一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复； 2 室外照明
每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器； 3 应急照明
每3日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每半年活化1次蓄电池。高压柜及高压线路
每班巡检2次高压柜；定期检测设备和线路；每2年活化1次直流屏蓄电池，做好记录。5 干式变压器
每班巡检2次，做好记录。油浸式变压器
每班巡检2次，做好记录。低压柜
每班巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。8低压配电箱和低压线路
每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。9 电动机
每班巡检1次运行中的电动机，每年养护1次；做好记录。10 控制柜
每2周巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机
每月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。12 电气检测
每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。
变配电室
24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。
5.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面，每半年设备内部除尘1次。2 对讲门口机
每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每半年内部除尘1次。3 网络控制箱
每半年检查1次外观、接线，每季度表面清洁1次，每半年内部除尘1次。4 红外对射探测器
每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6 摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。8 云台
每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点
每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器
每月检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁
每2月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮
每2月检查1次开锁功能、接线。
5.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。5.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。
5.3 消防安全防范
5.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日防火巡查2次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行2次消防安全宣传教育。
5.3.2消防设施设备维修养护
5.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报
每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
5.3.2.2消防广播系统
每2周机柜表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。5.3.2.3防排烟系统
每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
5.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
5.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓；每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
5.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
5.4 绿化养护
5.4.1 基本要求
1绿地
裸露土地不明显，裸地率在5%以下。2 乔木
生长正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生长季节叶片保存率85%以上。灌木
生长正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。
绿篱和色块
生长整齐，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花坛植物
地被植物覆盖率在90%以上，花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。6 草坪
草坪修剪后效果整齐，覆盖率在90%以上。5.4.2绿化养护
1灌溉
有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.7吨。
2施肥
根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。
3病虫害防治
每月至少3次检查和防治病虫危害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪
乔木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生长季至少修剪2次；绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。
5除草
每年全面除草至少3次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过10%，季节性杂草能有效控制。5.4.3 垃圾处理
绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。5.4.4 检查记录 各项工作记录完整有效，2 建立绿化档案。生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。
5.5 环境卫生
5.5.1 生活垃圾的收集、清运
5.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。5.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。
5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。5.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5.5.1.5 保洁车外观整洁。
5.5.2 物业共用部分清洁
5.5.2.1 楼内 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。5.5.2.2 电梯 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。5.5.2.3 天台屋面
每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次，有杂物及时清扫。5.5.2.4 庭院 每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。
2每周清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5.5.2.5 水景 定期对水体投放药剂或进行其他处理。
2使用期间每周安排专业清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。5.5.3 有害生物防制
5.5.3.1 进行有害生物防制。
5.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。5.5.4 雨雪天气
5.5.4.1 雨后清洁
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。5.5.4.2 扫雪铲冰
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。5.5.5 卫生事件
发生公共卫生事件时，对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。5.5.6 检查记录 每日检查1次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。
5.6公共秩序维护
5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。
5.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。
5.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。
5.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。5.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。5.6.6 每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。5.6.7 备勤人员24小时待岗。5.6.8 记录与档案 各项工作记录完整有效。
5.7附则一: 装饰装修管理
5.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。5.7.2 建立装饰装修管理档案。
5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。5.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。2 档案齐全。
5.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。
5.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。
5.7.7 装修垃圾及时清运。
5.8附则二:停车管理
5.8.1 建立停车管理制度。5.8.2 建立停车管理档案。
5.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。5.8.4 在显著位置公示停车须知。
5.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
5.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。5.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。5.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。5.8.9 停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。
北京市住宅物业服务四级技术标准
6.1 综合管理
6.1.1 物业服务中心 物业管理区域内设置物业服务中心。2 办公场所整洁有序。配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。6.1.2 从业人员 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。6.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；由专业单位负 43
责的，发现问题应及时告知相关单位；
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访。设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。物业管理区域内显著位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。9 每年组织2次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。13 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。14 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。6.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理
6.2.1 综合管理
建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房
1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。
3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）各类管线有分类标志和流向标志。7）交接班等记录齐全、完整。
6.2.2 共用部位
6.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。6.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。
6.2.2.3 附属构筑物 每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每2周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。
6.2.3 空调系统 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析；进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。每年检查1次管道、阀门并除锈。3 定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。6.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。
5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。6.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。3 污水泵
每日巡视2次，每季度养护1次。4 化粪池
定期检查化粪池，及时安排清掏。
6.2.6 照明和电气设备 室内照明
每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。2 室外照明
每周巡检3次；一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复。3 应急照明
每2日巡检1次；断电后维持照明时间达标，应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。4 高压柜及高压线路
每班巡检4次高压柜；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。5 干式变压器
每班巡检3次，做好记录。油浸变压器
每班巡检3次，做好记录。7 低压柜
每班巡检4次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。8低压配电箱和低压线路
每月巡检2次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。9 电动机
每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。10 控制柜
每周巡检1次；每年养护2次；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置；做好记录
发电机
每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化1次蓄电池；每日巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。12 电气检测
每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次直流屏和中央信号屏；每2年检测1次高压电缆；每2年检验1次内部核算用的电能表；做好记录。13 变配电室
24小时双人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施齐备。
6.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1次，每周清洁1次设备表面；每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机
每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3 网络控制箱
每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4 红外对射探测器
每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。
5图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6 摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器
每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。8 云台
每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点
每2周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器
每2周检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁
每月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮
每月检查1次开锁功能、接线。6.2.8 电梯 24小时运行。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。6.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。
6.3 消防安全防范
6.3.1综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。
消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日防火巡查4次；每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行3次消防安全宣传教育。6.3.2消防设施设备维修养护
6.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台
每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报
每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。
3备用电源
每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。
6.3.2.2消防广播系统
每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。6.3.2.3防排烟系统
每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。
6.3.2.4防火分隔系统
每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每季度防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。
6.3.2.5水灭火系统
每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓，每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。
6.3.2.6灭火器
每年进行1次功能性检查。
6.4 绿化养护
6.4.1 基本要求
宣城市市区住宅物业服务收费标准
一、多层、高层住宅物业综合服务收费
多层、高层住宅物业综合服务按《房屋产权证》载明的建筑面积计收，计量单位：元/月.平方米。
住宅物业综合服务分项基准价见下表：
一级 多层 二级三级高 一级 层二级
小计
综合管理 卫生保洁 治安防范 绿化管理 设施维护 0.10
0.1
10.1
20.12
0.10 0.5
50.07 0.09 0.08 0.07 0.07 0.40
0.06 0.06 0.06 0.03 0.04 0.25
0.900.70
0.16 0.20 0.27 0.10 0.17
0.10 0.17 0.23 0.08 0.12
各项住宅物业综合服务基准价上浮不得超过10%，下调不限。具体收费标准，由物业服务企业和业主委员会按服务内容、服务质量和服务范围参照基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
二、老旧小区未实行等级服务的物业服务收费
按户计收，计量单位：元/月.户，老旧小区未实行等级服务的物业服务收费项目和内容及最
高标准见下表：
服务项目
洁卫生
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 2 次；次；
3、小区公共道路、广场等公共区域每日清扫2 次，公共区域清
2、楼内公共地面每周清扫1次，楼梯扶手每周擦拭
15元/
服务要求
收费标准
人员配备
备注必
月.户 按2万平方米配1名保洁员
公共区域清扫保洁时间不少于10小时，无卫生死角。
护
1、小区内雨水井、污水井每年疏通 2 次，化粪池每2、地上雨、污水管道及时维护；
3、天台、屋顶每年清扫维护一次。
公共照明设备运行、维护
公共区域绿化养护
公共区域秩序维护
1、路灯春夏两季照明时间不少于7小时，秋冬两季照明时间不少于8小时。
2、公共照明设施出现故障及时维修，完好率不低于 90%。
业主与物业服务企业协商确定
1元/ 月.户
公共设施维年清掏2次；
4元/
月.户 15万平方米配备1名水电工
选必选可选可选可选
业主与物业服务企业协商确定
1、小区内可设置管理处，管理人员佩戴标志每周巡视两次以上，发现问题及时处理。、公示服务电话，8小时受理业主或使用人报修，综合管理
2元/按8万平方米设1 名管理处，急修3小时内到现场处理，一般修理按双方约定时间必
月.户 配备1个小区经理兼管理员、到达现场，有报修、维修记录。选名收费员、及时公告停电停水停气信息。
4、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 70% 以上。
具体收费标准，可在不突破最高标准的前提下，由物业服务企业和业主委员会按服务内容和水平在物业服务合同中约定。
三、别墅、排屋住宅物业综合服务收费，可参照高层住宅物业综合服务收费规定执行。因服务内容、服务质量和服务范围差异，难以参照执行高层住宅物业综合服务收费政策的，具体收费标准也可由物业服务企业和开发建设单位或业主委员会在物业服务合同另行约定，报市物价局、市房管局备案。
四、其他收费
(一)装潢垃圾清运收费标准
物业服务企业在新房住户办理入住手续或业主重新装潢时, 按《房屋产权证》载明的建筑面积计收装潢垃圾清运处理费，收费标准最高为1.50元/平方米。(二)小区停车服务收费、泊位使用费标准
物业服务企业对管理区域内车辆实施管理服务并收取停车服务费，必须和业主签订停车服务合同，提供停车场设备维护、道路养护、卫生清扫等服务。
室内停车场车辆停放服务费，收费标准最高为:自行车6元/月.辆;电动车、助力车12元/月.辆;摩托车15元/月.辆；汽车30元/月.辆。
独立汽车车库按住宅物业综合服务收费标准收取。不计算产权建筑面积的架空层，收费标准最高为:独立汽车库15元/月.辆，储藏室5元/月.个。
室外停车泊位，其收费由业主大会自行确定，收入属全体业主，业主大会、业主委员会另作决定的除外。
五、住宅物业服务收费其他未尽事项按《宣城市市区住宅物业综合服务收费管理办法》执行。
宣城市市区住宅物业综合服务等级标准（多层3级）
宣城市市区住宅物业综合服务等级标准（多层2级）
宣城市市区住宅物业综合服务等级标准（多层1级）
宣城市市区住宅物业综合服务等级标准（高层2级）
一级：
基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。
一、收费标准:类别收费标准浮动幅度
多层住宅1.0元/平方米15%
高层带电梯住宅1.5元/平方米15%
二、服务内容
(一）、房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。
5、阳台封闭规格色调一致。
6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。
7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
（二）、设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
6、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范 措施。
8、雨水井、化粪井每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
（三）公共秩序维护
1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
（四）、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
(五)、绿化养护管理
1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。
2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。
4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
（六）、综合管理服务
1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。
2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。
4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。
6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。
7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%，并对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。
二级：
基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积2‰的物业管理服务用房；绿化率30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。
一、收费标准类别收费标准浮动幅度
多层住宅0.7元/平方米15%
高层带电梯住宅1.1元/平方米15%
二、服务内容
（一）房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。
3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。
5、阳台封闭统一有序。
6、空调安装位置统一。
7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
（二）、设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每季度检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
（三）公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
(四)、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。
8、公共区域玻璃每月擦洗2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
(五)、绿化养护管理
1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。
2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。
4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
(六)、综合管理服务
1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。
2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。
4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。
6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。
7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%，并对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。
三级：
基础条件：小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。
一、收费标准类别收费标准浮动幅度
多层住宅0.5元/平方米15%
二、服务内容
（一）、房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。
3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。
5、阳台封闭统一。
6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
(二)、设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。
4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
（三）、公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道通畅，消防器材可随时启用。
（四）、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
（五）、绿化养护管理
1、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。
2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。
4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起枯枝死亡现象。
7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
（六）、综合管理服务
1、建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。
2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。
4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、运用计算机进行简单的日常办公管理。
6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。
7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、开展回访工作，回访率70%以上，对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。
四级：
基础条件：小区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木、植物。
一、收费标准类别收费标准浮动幅度
多层住宅0.3元/平方米15%
二、服务内容
（一）、房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。
3、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议；对 进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
（二）、设施设备维修养护
1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
2、急修报修三小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。
3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。
5、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户电。
（三）、公共秩序维护
1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
3、消防通道通畅，消防器材可随时启用。
（四）、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
（五）、绿化养护管理
1、绿篱适时修剪，长势良好，无垃圾、树挂及堆物。
2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。
3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。
（六）、综合管理服务
1、建立日常物业管理制度。
2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。
5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
6、开展回访工作，回访率60%以上。
7、每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。
8、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
住宅是重要的生活资料, 住宅品质的好坏直接关系到居住期间的生活质量, 所以人们在购买时对其品质的好坏是格外的重视。而我国住宅建设尚处于初级阶段、经验较少, 虽然在近些年通过和发达国家的学习得到了很大的提高, 但差距仍然存在, 特别是在建筑户型的细节上, 以及相关配套技术等方面。
在住宅建设方面我们的临国日本, 在经过了战后大量生产满足住宅不足到以超高层建设, 提供高技术、高可比性、满足不同年龄层需求的今天, 经历了住宅由“量”到“质”再到满足大多人的需求, 大致60年的时间, 积累了丰富的宝贵经验, 其中有许多值得我们学习和借鉴。本文拟通过对当前中 (北京地区) 日 (北海道地区) 两国楼市上的明星楼盘中主要中小户型及相关技术措施的比较, 找出中日户型及相关技术措施的不同及差距, 以为我们的今后住宅设计提供一定的参考。
二、北京、北海道高层住宅中小户型及构建技术比较
北京地区是中小户型高层住宅建设比较集中的地区, 因此本文选择了北京地区三个比较有代表性的楼盘, 每个楼盘选出两个典型户型进行比较研究, 具体选择如下:
1、保利·百合花园的两个户型
2、金隅·万科城的两个户型
3、金隅·七零九零的两个户型
日本北海道地区选择两个楼盘如下:
1、THE SAPPORO TOWER YAMANOTE
2、PARK HOMES真驹内泉町
(一) 、户型设计比较
1、北京地区中小户型分析
通过对上述选择楼盘以及现阶段开盘楼盘的调研发现, 现阶段的中小户型基本上以一梯三、一梯四的高层板楼为主, 其中南北朝向占绝大多数。每户住家至少有一个居住空间有良好的日照和采光, 绝大多数南北通透可以室内保证良好的自然通风, 我们选择的楼盘就是其中很好的代表。
楼栋单元一般都是由两种户型组成, 其中A户型为双朝向户型, B户型为单朝向户型。A户型南北朝向, 其主要居室朝阳, 有良好的采光, 有良好的自然通风。户型的布局分为公共和私密两部分, 两部分并列放置, 两个卧室及卫生间位于较为私密位于一边, 而起居、餐厅、厨房位于公共的一边。厨房位于入口处, 方便住户使用避免了对其他功能空间的干扰, 方便使用。而餐厅则紧邻厨房, 并与起居室贯通布置, 这样为住户的改造提供了可能。而B户主要的居室都朝向一个方向, 房间的功能分区大致于A户型一样, 但由于其单面采光, 而考虑到房间使用对通风和采光的要求及对户型面宽的限制, 该类型的户型大致可分为两种类型, 一类为一居室 (7090) , 这样布置的优点是户型功能分区, 公私分区良好且建筑的体型较平整, 体型系数较小, 便于节能。而另一种类型则为两居室, 考虑到居室及厨房的采光通风的要求, 以及面宽的限制, 这样就不得不使户型向前凸出一块, 利用侧向的开窗 (金隅万科城) 或房间的错位开窗 (保利百合花园) 来满足需求, 但这样建筑的体型系数会增大, 不利用建筑的节能, 且凸出的部分对两边的房间的日照及采光也存在一定的遮挡问题, 以及侧墙开窗容易形成对视, 影响住户的私密性。
总的来说北京现阶段上市的住宅中小户型, 大都集中在两室两厅一卫或三室两厅一卫的户型上。户型的布局大都是将起居、餐厅等公共性高的部分和私密性高的卧室书房等部分对称或并列布置。用水空间, 厨房则设置在入口附近, 而卫生间则布置在两部分的交接的地方, 或设在私密部分中, 这样的空间布局是符合现阶段我们大多数人的生活习惯的, 是北京阶段上市的住宅中小户型的布局方式。
2、北海道地区的中小户型分析
日本现阶段的北海道地区上市楼盘大都是以独栋的南北向的高层板式住宅楼为主, 楼栋也是以单元式的1梯2户、1梯3户的形式布置。
THE SAPPORO TOWER YAMANOTE项目A户型的布局主要分为卫生间 (洗漱、浴室、厕所) , 居室和起居部分 (厨房、餐厅、和起居以及一个居室) 等三个部分, 居室和起居部分布置在整个户型的南端, 两部分各成一区, 并列布置, 互不干扰。卫生间、储藏间等服务性空间则布置在入口处, 位于居室和起居两部分之间, 它们之间通过走廊将各个部分连接起来。B户型也如A户型一样大致分为三大部分, 起居和居室两部分各居户型的南北两端, 而在户型的中间部分即入口处, 则布置卫生间、储藏等服务空间, 各部分之间通过走廊连接起来。
PARK HOMES真驹内泉町的代表户型和THE SAPPORO TOWER YAMANOTE项目的B户型房间布置大体类似, 我们就不做重复的评论了。
从上面的两个范例, 我们可以总结出日本高层中小户型住宅中起居空间是其最重要、私密性最高的空间。起居空间又分为厨房、餐厅、起居及一个居室四个部分, 起居室内除了居室外其他部分一般都是整体布置, 这样不仅在空间上的感觉比较大, 而且还方便了住户的使用。
居室部分相对于起居部分在户型中的位置, 在私密性上则是次要的了。居室大都朝北布置, 而门则直接面向由户门通向起居室的公共走廊, 私密性较差。
起居空间和居室部分都设有通长的阳台, 给室内的人带来更多的接触户外的机会。位于一侧的 (通长) 阳台, 既是家人亲近自然的空气、阳光、雨露、植栽等的场所, 又是家人之间交流、活动的空间。另外, 通常阳台还有逃生出口这一重要的作用。住户在发生火灾主要出入口无法使用时, 则可以通过设置外廊地上的逃生出口、外廊隔墙从楼下住户家或旁边住户家逃生。卫生间设置在整个户型的中间部分, 位于走道的两侧。卫生间一般都细分为洗漱、浴室、如厕三个独立的部分, 这样就提高了卫生间的使用效率。由于日本人对浴室品质要求较高, 使用其洗浴部分一般面积较大且一般都将洗漱间套在洗浴间外部兼做洗浴准备间。
玄关空间的设置也是日本住宅的一大特点, 这样在注重其礼仪性的同时, 还增加了空间层次感, 同时设置在玄关的储物柜等为住户在进, 出门时更衣、换鞋提供了方便。整个户型的储藏空间较多, 且分类明细, 方便住户日常使用。
3、小结
通过以上两部分对样例中日户型的分析得出中日两国现阶段户型设计虽然在功能布局上有着一定的区别, 但这都是符合两国人们不同的生活习惯的, 它们都在一定程度上满足了本国现阶段人们的生活需要, 但在细节的处理上, 两国住宅户型设计还存在着一定的差距, 需向日本学习, 如卫生间的细分化、玄关空间的设置、储藏空间的设置等方面。
(二) 、构建技术的比较
建筑的构建技术两国也有着很大的不同, 突出表现在建筑主体结构形式及施工方法、内部装修及设备安装等方面的不同上。
1、建筑结构形式及施工
日本的高层住宅的建筑结构形式大都是框架结构, 建筑通过柱子来承重, 柱间的跨度较大房间的分割基本不受限制, 建筑平面布置比较自由, 住户日后可以根据自己的需求来合理的布置自己的房子。而我国现阶段的住房大都是剪力墙或框架剪力墙形式的, 建筑是通过一道道连续的钢筋混凝土墙体来承重, 房间的跨度较小, 且住宅内很多房间的墙体都是结构承重墙体, 一栋住宅从上到下都是一样的空间布置, 住户无法根据自己的需求来对房子进行大改建。
日本建筑施工的工业化程度很高, 所有的建筑构件基本上都是在工厂标准化施工制成的成品构件或半成品构件, 现场施工只需将其运至而这些现场, 安装到各个结构部位上, 然后焊接或绑接牢固后, 再现浇混凝土, 这就极大减少了现场搭模板, 水泥砂浆泵送, 及水泥养护等大量的施工问题, 而且由于构件在工厂标准化生产, 钢筋的绑扎、混凝土的浇筑及养护都有着严格的把关, 产品的质量较高, 这样就很好的保证了建筑结构的施工质量, 而且还为现场施工省去了大量的混凝土养护时间极大的缩短了建筑的施工周期。
2、建筑保温体系
我国的住宅的围护结构的保温大都是采用外墙外保温体系, 而日本住宅的保温体系则大都采用外墙内保温体系。外墙内保温体系是由于其自身的构造特点决定了其安装较为方便, 由于保温层在室内, 室内加热或制冷时温度容易迅速提升或降低, 虽然较为节能但室内环境的急速升降温对人体的舒适度较为不宜, 且保温层对结构没有有效的保护, 影响其耐久性及容易在保温层形成冷凝水等缺点。外墙外保温体系则在保温性能、对建筑结构的保护方面有着优良的性能, 但是外墙外保温系统却有着墙面面层容易开裂及渗漏、贴面砖容易脱落以及安装较为困难等难以克服的缺点, 这正是导致了日本产业界在保温方面选择了内保温的主要原因, 其实不仅仅日本普遍采用内保温形式, 在英国和法国等欧洲国家的外墙内保温也使用的很普及。当然由于保温层设置在了室内, 外部围护结构的保温薄弱环节如外墙墙角内侧的角隅部分、外墙与隔墙、楼板的结合部分及产生热桥的部位, 得不到十分有效的保护, 对整个建筑的保温和隔热十分不利, 这样就需要在这些部位加设一定的保温措施来达到住户使用的需求。
3、建筑内部装修
日本的成品房与我国的大多数供房为毛坯房有所不同的是, 日本的成品住宅大都是经过精装修的。房屋内外墙、分户墙、屋顶及地板都是通过固定在木骨架上石膏板、胶合板等板材包起来的, 隔墙也是通过板材固定在木骨架上而形成的, 室内除窗户和门外完全由板材所围合, 整个住宅就像是一个大的板材家具固定在了外部的混凝土盒子里。住宅内部装修还为室内的管线布置提供了很大的便利, 管线可以通过板材与楼板、墙体间的空隙以及隔墙的基座的来布置, 这样就避免了在墙上打洞、埋管等麻烦, 方便了施工, 为日后检修了提供了方便。
4、建筑供水空间与采暖方式
日本的用水空间在结构的设置上与我国的现阶段绝大多数住宅也有着一定的不同, 日本的用水空间在结构上做降板处理, 利用降板的空间来横向布置设备管道, 这些横向支管道最后连到竖向的主管道上, 而主管道一般都布置在用水较为集中设备周边, 这样做不仅方便了安装及日后的检修, 而且用水设备由于不受竖向管道的限制, 在布置时有了一定的自由度。日本的SI住宅就是利用将整个户型的楼板降低, 而将用水管主管道设置在阳台或走廊上, 利用地板和楼板间的空间来布置横向支管线, 这样室内的空间布置就完全不受卫生设备管道位置及安装的影响, 住户可以根据自己的喜好及需要来安排自己的房子的空间布局。
而采暖方式, 日本大都采用分户采暖的方式, 住户可以根据自己的需要而随时使用, 且可以根据不同空间的采暖要求不同而分别设置, 避免了不必要的浪费, 且这样的取暖方式还省去了集中供暖系统在传输线路上的消耗, 节约了大量的能源, 其主要的采暖设备有燃气炉、电暖气等, 这些设备的前期投入并不是很高, 在使用过程中通过利用夜间电价低蓄热全天使用等设备的使用, 节省了很多使用费用的同时还节约了大量的能源。现阶段, 北京地区新开盘的小区已有北京华茂城、合立方等使用了分户采暖的方式 (分户壁挂炉) , 相信通过几个示例的带动, 会有更多的小区采用这种采暖方式。
三、结语
毋庸置疑, 我们的住宅不论在户型的设计还是相关的构建技术都与日本的住宅有着比较大的差距, 其中有许多地方值得我们去学习和改造, 我们通过从中提取值得学习和借鉴的东西, 来提高我们的设计理念和技术水平, 从而为我们创造出更好的人居环境而提供理论及技术的支持。
摘要：我国住宅建设近些年的发展虽有不小的成就, 但仍处于初级阶段, 还有很多不足和缺陷。我们的临国日本, 在经过了战后大量生产满足住宅不足到以超高层建设, 提供高技术、高可比性、满足不同年龄层需求的今天, 经历了住宅由“量”到“质”再到满足大多人的需求, 大致60年的时间, 积累了丰富的宝贵经验, 其中有许多值得我们学习和借鉴。文章通过对北京、北海道高层住宅中小户型及构建技术两方面的比较, 分析了两者之间不同的设计风格和不同的技术方法, 找出了日本住宅设计中值得借鉴的经验。
关键词：北京高层住宅,北海道高层住宅,中小户型,构建技术
参考文献
[1]【日】泷泽健儿、今田和成, 住宅设计要点集, 王宝钢、马俊译, 北京, 中国建筑工业出版社, 2000
[2]【日】彰国社, 集合住宅使用设计指南, 刘东卫、马俊、张泉译, 北京, 中国建筑工业出版社, 2001
[3]周燕珉, 中小套型住宅设计, 北京, 2009
北京市2010年土地储备开发和土地市场供应情况通报会上,国土局相关负责人表示,从土地供应结构上,2010年北京计划供应的住宅用地将不少于2500公顷,可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上。这些地块主要集中在郊区县,城四区则全年只有26公顷经营性用地可上市。
相关:2009年12月22日,占地263.952万平方米的广州亚运城项目,以255亿元的总价拍出,成为我国自实行土地“招拍挂”以来总价最高的全国地王。
点评:虽然建筑面积在3000万平米以上,但是主要都在郊区县,随着新闻的出炉,无疑强烈刺激着地产界,北京,广州,一个首都,一个南国,相比之下,稀有的老北京市区土地更是寸土寸金,真正的“地王”还未出现,北京才是“地王”的“丈母娘”。北京地产界的各位大佬们准备冲吧,看来新“地王”出现指日可待了。
兰州拍卖城市道路冠名权
兰州市民政局近日宣布,在以往拍卖过街天桥冠名权的基础上,对14条道路冠名权进行公开拍卖,出让年限为15年。此消息一经公布,随即将兰州推入继“路桥费”之后的另一个舆论漩涡。
相关:奔驰汽车宣布一项价值7500万到1亿美元、为期10年的合同,从而将于2011年开始以“奔驰汽车”冠名上海一所可容纳1.8万人的新体育馆。
点评:希望工程小学有冠名,体育队有冠名,北京有联想桥、四通桥,青岛有海尔路,更何况“鸟巢”的座套都被台湾果农冠名。对于企业来讲,当企业的名称变成道路的一部分让人人天天念叨,企业也必将随着道路的繁荣而发展。这种巨大的广告效应,无疑给企业带来深远的影响和潜力巨大的经济效益。也难怪那么多企业花那么多钱也要给自己买条“路”了。
通缩和通胀哪个更危险
自2009年2月以来,中国CPI数据一直为负。到11月,中国的CPI已然转正,同比由上月下降0.5%转为上涨。中国经济是通缩还是通胀的争论油然而起。
相关:2009年12月27日,河南省文物局宣布在河南安阳发掘出曹操高陵,但随葬物品全部以石头代替,因过于“寒酸”而被舆论否定为曹操墓。
点评:貌似两条无关的新闻,却因通缩还是通胀问题连接到了一起。据《魏晋南北朝史讲演录》记载,曹操在位时社会就发生了大通胀,但是由于政策上施行屯田制、奖励农耕、低赋税等,社会还是有了大跃进式的发展。但魏晋交接的几十年中,发生的“通缩”和战乱,最终使中原处在混乱当中。可以说“通胀”不可怕,“通缩”猛于虎。
大陆QDII可直接投资台股
随着两岸金融监管合作谅解备忘录(MOU)的签署,台湾七家已符合规模的大陆银行办事处可升格为分行,大陆金融机构也可来台投资。台湾金融监管部门表示台湾将大陆合格境内机构投资者(QDII)对台投资上限设定为300亿美元。
相关:2009年12月22日至25日,两岸两会第四次两会领导人会谈在台中举行。会谈期间,两岸两会还特意举行“陆资赴台投资说明座谈会”。
点评:随着两岸“三通”的实现、赴台旅游的成型。何时能赴台湾投资成为商界人士关注的焦点。2009年以来台湾股市在全球市场中表现出少有的强势。尤其是备忘录签署后,QDII资金可投资台股的上限将提高至10%。未来两三年内台湾重回20年前12000多点的高点绝对不是梦,老话说肥水不流外人田。未来一两年内QDII要在台湾股市赚到大钱该不是难事,不知两岸投资人是否做好了抢钱的准备。
投资海外中国企业并非凭借不差钱
2009年12月29日,中国第二大铜冶炼生产商铜陵表示,其已联手中国铁建,以44.11 亿元收购了加拿大考伦特资源公司66.67%的股权,获得该公司在厄瓜多尔南部开发项目。
相关:2007年12月,江西铜业对外公布联合五矿集团,以共同组建新公司的模式,斥资31.21亿元收购加拿大北秘鲁铜业公司,并在次年1月宣告成功。
点评:中国企业纷纷到海外“抄底”,收购国外“品牌”企业的消息不断。每条消息出现都会兴奋一阵子,毕竟中国企业跨入了国际。兴奋之余却难免有担心,因为投资不仅仅是靠热情。不过此次铜陵收购考伦特并非不差钱的表现,此前,国内第一大和第三大铜冶炼生产商江西铜业、云南铜业分别与中国五矿集团和中国铝业公司,作为资本层面的合作对象,显见各企业都在依托海外提高自己在国内市场的霸主地位。可见海外投资的战略意义,企业慢慢变成理智的投资者,毕竟聪明人听到真谛,而傻子只听到噪音。
世界第三大自由贸易区启动
2010年1月,世界最大的自由贸易区中国——东盟自由贸易区正式全面启动。这一自由贸易区拥有19亿人口、接近6万亿美元国内生产总值和4.5万亿美元的贸易总额。从1月1日起,中国—东盟自由贸易区中的成员国包括制造业产品在内的绝大多数商品关税将被取消。
相关:1994年1月,由欧洲共同体12国和欧洲自由贸易联盟7国中的5国组成了当今世界最大的自由贸易区——欧洲经济区。同时由美国、加拿大和墨西哥3国组成的第二大自由贸易区北美自由贸易区也宣布正式成立。
【北京住宅物业服务技术标准】推荐阅读：
住宅物业管理公共性服务收费等级考评标准02-05
小区住宅物业服务合同01-06
住宅物业小区管理方案06-09
住宅物业管理方案09-27
高层住宅物业管理方案02-19
住宅工程质量控制标准11-27
北京市小区物业费收取标准06-21
高层住宅小区物业消防应急预案09-08
国家标准住宅设计规范06-01
