昆明城中村项目管理办法

昆明城中村项目管理办法（精选5篇）

昆明城中村项目管理办法 篇1

第一章 总则

第一条

为进一步加快我市“城中村”改造步伐，规范城中村改造工作，精简城中村改造项目审批流程，根据有关法律法规和相关规定和《昆明市人民政府关于加快推进城中村改造的指导意见》精神，制定本管理办法。

第二条 本市五华区、盘龙区、西山区、官渡区处于主城建成区范围内的城中村改造，适用本办法，呈贡县新城建设中的迁村并点和新型社区建设适用城中村改造相关政策，其项目管理参照本办法执行。

第三条

本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区”。

本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区（县）政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目前期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。

第二章 城中村改造专项规划

第四条 城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其它层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要求作出的规划。城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益，凸现政府主导作用,在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划” 的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。

第五条 国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区（县）政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开、择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期工作。

第六条 城中村改造专项规划应当包括以下主要内容：

（一）划定规划编制区；

（二）改造目标；

（三）功能定位；

（四）改造模式及策略；

（五）供地方式及拆迁安置方案；

（六）土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；

（七）开放空间和园林绿地系统；

（八）配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；

（九）道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；

（十）市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；

（十一）城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；

（十二）技术经济指标和经济可行性评价；

（十三）改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；

（十四）其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。

（十五）实施时序和实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。

以上控制内容，应达到控制性详细规划的深度要求。

第七条 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。根据控制内容及深度要求，可将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。

第八条 专项规划的主要研究结论、规划控制条件、技术指标及土地利用相关内容应取得规划部门和国土部门的审核意见；拆迁安置方案应提交基层按民主程序表决通过（90%以上）。专项规划成熟后由区政府上报市规划主管部门初审并转报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。

第九条 城中村改造专项规划成果的实物形式包括：

（一）规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订；

（二）规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一；

（三）光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式（*、doc）；规划图纸采用ACAD格式（*、dwg）。

第十条 专项规划批准后，报市城中村改造领导小组列入昆明市城中村改造计划目录；各区（县）政府负责将已批准的城中村改造专项规划在区（县）政府办公场所和改造规划影响的范围予以公告并组织实施。

经批准的城中村改造专项规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。

第三章 土地处置和拆迁安置

第十一条 专项规划批准后，由区（县）政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济后，依法转为国有土地。在土地利用现状调查的基础上，以区（县）人民政府为主体办理“城中村” 改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。

第十二条 土地处置前，城市规划管理部门需提供拆迁后土地的建设项目规划条件文件、附图以及道路红线图等有关技术文件。城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发一、二级市场连动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区（县）政府主导完成土地一级市场整理工作。

第十三条 采用“毛地公开交易”方式的改造项目，区（县）政府需明确拆迁安置户数和人数以及拆迁安置费用、安置补偿房屋建筑面积等有关事项，完成对拟出让的地块的权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。在完成改造范围内集体土地保征和国有土地收回后，将改造范围内用地整体上报市国土部门进入土地储备，专项规划作为土地交易条件，以公开交易的方式组织土地供应。土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价, 竞得人只需交纳土地出让金净收益；土地竞得人需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。

第十四条 采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，应当由区（县）政府主导完成集体土地保征、国有土地收回及改造范围拆迁后，由市土地储备中心对净地进行收储和公开交易。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。

第十五条 在实施“城中村”改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

第十六条 城中村改造的拆迁补偿采用货币补偿和产权置换两种方式，具体政策由区（县）政府制定。城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，依照国家有关担保抵押的法律规定执行，不影响拆迁工作进行。

第四章 规划建设 第十七条 城中村改造项目应当依据城中村改造专项规划编制的设计方案，依照有关法律、法规组织实施。

主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。

第十八条 城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。

第十九条 “城中村”改造项目中标企业须按批准的拆迁安置方案与拆迁安置协议进行拆迁安置。拆迁安置基本完成（90%以上）后，中标企业持环保、滇管等有关部门的前置审批文件，办理土地使用证，获得土地使用权；中标企业持土地使用权证明文件、项目批文等文件、资料，按程序申请《建设用地规划许可证》；根据批准的修建性详细规划，在完成工程方案设计后，按程序申请《建设工程规划许可证》；持有关材料到建设局办理建筑工程施工许可证；按现行建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况的内容一并进行竣工验收。

涉及上述行政许可的部门应为城中村（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。中标企业按照“城中村”改造项目减免有关规费的原则，可分别向相关部门申请费用减免。

第五章 项目管理

第二十条 市、区（县）政府有关部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。第二十一条 对城中村改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。

第二十二条 城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区（县）政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。

第二十三条 严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制“城中村”改造范围内户口迁移和分户行为。集体土地补偿款项的分配，要按照基层自治民主管理的规定，在区（县）政府指导下，对参与分配人员名单及分配方案进行决策并公示。拆迁安置补偿中采取产权调换方式进行安置补偿的，应综合考虑以户为单位和以幢为单位的实际情况，避免虚增补偿安置对象。

第二十四条 对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规相关规定执行。

昆明城中村项目管理办法 篇2

一、西山区“城中村”的现状

(一) 基本情况

西山区建成区内有城中村115个, 占昆明336个城中村的34%, 为四城区中城中村数量最多。同时, 大量存在的城中村缩小了西山区城市发展的空间, 成了西山区进一步发展的障碍。如何突破新的发展“瓶颈”, 实现西山区新的跨越, 创造新的历史辉煌?成为西山区决策层在思考的战略性问题。据西山区政府相关部门统计, 截止2006年底, 西山区“城中村”涉及的农房42324幢, 总面积1221.89万平方米。其中: (1) 马街街道办事处:9240幢, 279.65万平方米; (2) 金碧街道办事处:212幢, 59.62万平方米; (3) 永昌街道办事处2238幢, 102.1万平方米; (4) 前卫街道办事处:7548幢, 325.83万平方米; (5) 福海街道办事处:9424幢, 224.27万平方米; (6) 棕树营街道办事处:2744幢, 93.11万平方米; (7) 海口镇:5423幢, 84.54万平方米; (8) 碧鸡镇:3585幢, 52.77万平方米。另外, 西山区二环路以内城中村情况: (1) 永昌街道办事处涉及永联、马家2个社区居委会, 合计430幢、17.51万平方米, (2) 金碧街道办事处涉及卢家营、严家地、气象路、河南、河北5个社区居委会, 合计865幢、31.85万平方米, (3) 棕树营街道办事处涉及近华、鱼翅路、土堆3个社区居委会, 合计1658幢、72.41万平方米。

(二) 主要特点

1. 量大面广, 从城市核心区到城市边缘均有分布。

2. 建筑密度大, 容积率高, 改造难度大。

“城中村”的平均建筑容积率0.8, 二环路内达1.43, 有相当一部分村庄的容积率在2.0以上。部分交通条件好, 靠近市场的村庄甚至高达4.0。远高于一般的城市居住小区1.8的容积率.改造的难度很大。从“城中村”的分布看, 二环路沿线的村庄建筑密度最大、容积率最高, 而且增长的势头十分明显。

3. 违法用地、违法建设严重。

“城中村”、“城边村”常常利用土地的区位优势, 大量出租集体土地.许多违法用地大部分发生在“城中村”、“城边村”。同时, “城中村”的违法建设较为严重.特别是当城市建设需要进行拆迁时, 许多村民把加层等违法建设当作获取高额补偿的一种手段。

4. 旧村建设逐步扩展, 新村建设不断增加。

“城中村”地理区位优势明显, 出租经济发达, 经济收入较高, 许多村庄采取各种名目新建住房, 但其旧村却坚决不拆, 全部出租。“城中村”并没有随新村建设而得到解决。

二、西山区“城中村”改造进展情况

“铁腕书记”仇和作为正视昆明城市中最大的痼疾, 解决“城中村”难题的开拓者, 在调研昆明“城中村”改造时指出, 要把“城中村”5年重建工程作为改善民生的重大“民心工程”、“民生工程”、“幸福工程”、“德政工程”来抓紧推进, 还历史欠账, 通过“城中村”改造, 调整失衡的空间, 解决好“城中村”居民待遇、收入替代、就业岗位、居住过渡等问题。仇和改造“城中村”的决心, 一时成为昆明市民最大的关注热点。“让村民拆一次, 富一截”这是昆明市城市推进者们的声音, 未来5年内336个“城中村”将被拆迁改造。

“‘城中村’改造, 就是要让‘受害者’变成‘受益人’, 让远离幸福生活的‘城中村’居民也能享受到幸福的滋味”这是西山区区委、区政府在思索、研究、调查之后达成的共识, 并认为, “城中村”改造对平安西山建设, 对环境的提升, 对村民整体素质的提高, 对西山经济的拉动, 对和谐社会的发展都具有积极的推动作用;同时, 也意识到对“城中村”的改造绝对不是简单地“推倒重建”, 而是一村一策, 采取自我改造、项目带动、市场化开发、修饰修建性改造等多种模式, 目的就是要通过改造“城中村”, 来改变西山的形象, 提升城市的功能。

在前期的工作中, 西山区党委和政府做到规划先行, 以期搞好城市的空间设计、形态设计、形象设计和色彩设计。他们认为:大规划才有大建设, 大开发才有大发展。就是因为站在了实践“三个代表”重要思想和执政为民的高度, 西山区党委和政府在提升城市功能和品位, 改善居民人居环境的“城中村”改造工程上显示出了十足的气魄, 推进的速度不断加快, 完善的服务更是引来众多开发商的关注。在2008年3月7日召开的城市建设管理暨“城中村”改造推介工作会上, 71家企业与西山区政府签订了意向性协议, 欲参与“城中村”改造, 一场“城中村”突围之战就此在西山区打响。为此, 西山区党委和政府制定出台了《关于全面推进城中村重建改造工作的实施意见》, 《西山区城中村重建改造暂行办法》, 成立了以区委书记、区长为组长的西山区“城中村”改造领导小组, 协调部署全区“城中村”改造工作;协调解决“城中村”改造中遇到的重大问题;督促检查7个街道办事处及区“城中村”改造领导小组各成员单位的工作, 负责按照市委、市政府的统一安排, 协调部署, 组织开展区“城中村”改造重建工作。按照“政府主导、村民自愿、市场动作, 市级规划、区级实施, 统一设计、各具特色, 统筹布局、优化空间, 营造景观、健全功能、全面推进, 改善民生”的原则, 西山区采取一村一策, 自我改造、项目带动、市场化开发、修饰修建性改造等多种模式, 多渠道筹措改造资金, 尽早启动, 强势推进, 全面提速。区委书记在全区经济工作中指出“我们的目标是, 用5年时间, 到2012年全面完成全区建成区范围内‘城中村’改造, 从根本上解决脏乱差问题, 改变农居混杂的管理体制, 改善城市环境, 提高人民生活质量”。经过努力, 到2009年8月, 西山区已启动20片区41个村的“城中村”改造工作, 目前各项工作进展顺利。

(一) 规划工作

昆明市规划局已下达36个片区规划指导意见, 其中20个片区209个村的专项规划方案已通过规委会审批。有投资人但专项规划尚未通过昆明市规委审批的共21个片区, 相关部门正在加紧督促企业尽快报批。15个尚无意向投资人的片区将于近期完成专项规划缟制招标工作。

(二) 拆迁工作

目前, 西山区共拆除“城中村”改造范围建筑面积126.96万平方米, 其中:2008年完成南亚项目22.07万平方米, 2009年完成拆迁面积104.89万平方米。

(三) 招商工作

在2009年昆明市“城中村”招商推荐会上, 西山区与7家企业签订了意向性合作协议, 签约意向投资总金额达166亿元, 其中6个项目已列为西山区重点项目, 重点推进, 目前均已落地实施。2008年至2009年上半年完成“城中村”项目投资44.42亿元, 其中2009年完成南亚风情商业广场项目投资20亿元, 2009年8月完成投资24.42亿元。

(四) 土地工作

完成55个片区的土地权属调查及影像成图、出图工作, 调查总面积4.6万亩。完成30号片区土地招拍挂交易工作, 现已进入全面施工建设阶段。7个“城中村”改进地块的农用地转用向土地征收已报国务院批准为城市用地, 正在按批次用地上报省人民政府审批用地转用和土地征收实施方案。已完成11片区的集体土地组件报批工作, 其中李家村、田家地村、王家地村、豆腐营村、庄稼塘村等三个片区已取得用地批复。下地对红庙寺村部份、西坝新村、弥勒寺村、曹家场村、四道坝村、红庙寺村、孙家湾、二庄、卢家地村、马街村等7个片区进行集体土地组件上报工作。

(五) 安置房建设工作

目前已建成回迁安置房共计23.2万平方米:其中南坝五组5万平方米安置房已建成, 红庙一组7万平方米安置房已建成, 鲤鱼村村民安置房屋3.2万平方米主体已完工, 郑家新村村民安置房已建成8万平方米。南亚风情商业广场项目13.6万平方米安置房年内可建成。

(六) 各项重点工作拆迁“城中村”情况

道路建设工作, 昆州路拆迁张家村、沙地村拆迁12059平方米, 陆广路拆迁庄稼塘村、邬小村2000平方米;四退三还工作, 碧鸡街道办事处三邑村拆迁2.5万平方米;河道治理工作, 大观河、新运粮河、老运粮河、西坝河、金家河、玉带河、王家堆渠、西边小河共拆迁42.1万平方米。西山区人满怀热切地期待着城中村能够彻底改造好。

三、西山区“城中村”存在的问题及原因

在城中村里, 几乎所有城市的问题都在这里集中体现:卫生脏乱、交通拥堵、消防隐患突出、黄赌毒泛滥等。目前, 西山区“城中村”存在的问题主要有:

(一) 布局混乱, 违法建筑泛滥

“城中村”由于处于城市建成区, 小工厂、小作坊、仓库和居住交错混杂, 用地布局混乱, 加之乱搭、乱建, 严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐, 机理混乱, 空间结构与城市严重冲突, 整个发展建设呈现无序状态。

(二) 市政设施缺乏, 环境质量差

目前城中村开发强度普遍过大, 公共活动空间 (包括绿地) 缺乏, 环境质量低下;市政及公共配套设施不足。大部分城中村的道路曲折不通, 房屋高度无序, 排水雨污不分, 电力、电讯线路杂乱, 煤气管道不通, 给排水容量不足, 且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外城中村建筑间距过小, 采光、通风不足, 建筑质量不高。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善, 同时也影响了城市的现代化形象。

(三) 社会问题突出

私房出租的巨大收益, 造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事。成为“四不青年” (不耕作、不学习、不经商、不做工) ;大量的外来人口主要集聚在“城中村”。外来人口数量远远超过了原住村民。外来人口膨胀, 同时缺乏有效的监督管理, 城中村的出租屋往往成为“黄赌毒”的温床、“超生游击队”的藏身之处, 带来突出的社会治安、计划生育等问题。“城中村”正在演化为城市的一种“亚社区”, 成为城市中社会治安多发区域。城中村暗藏黑窝点、黑作坊的现象也屡见不鲜, 根据2008年质监部门查处的制假黑窝点分布来看, 绝大多数都集中在城中村以及城郊结合部。

(四) 防灾救护能力弱, 安全隐患多

“城中村”的建设完全处于一种自发状态, 缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间, 根本没有火灾, 消防、救援通道, 防灾救护能力极度脆弱。房屋建设根本没有科学的设计, 没有考虑地质条件、防震抗震要求。云南省地震局调查结果显示:昆明城中村的民房建筑几乎都没有做过工程地质勘察工作。大部分民房建筑未作过地基处理, 房屋整体抗震性能较差。近年来, 城中村居民为了追求更多利益, 大兴“加层”之风, 让城中村的民房建筑抗震能力更加脆弱。据专家测算, 发生8级破坏地震时, 昆明市城中村失去住所人数与死亡人数的总和将为10.78万人。而这个计算过程中, 相关参照的是云南其他地区历次地震中砖混结构破坏比数据而来的, 这些房屋多为砖混结构房, 多数经过正规设计与施工, 其抗震能力理论上应该比昆明市的城中村民房好。可见, 一旦发生8度地震, 城中村民房遭遇的破坏将高于上述计算结果的平均值, 失去住所人数与死亡人数的总和将大于10.78万人。“城中村一遇地震变坟场”并非危言耸听。

(五) 经济驱动力不足, 形成城市经济的塌陷带

“城中村”由于依靠的是“出租经济”, 大量聚集的外来低素质人口, 既不会产生巨人消费需求, 也不会激发创业冲动.社会经济发展的驱动力弱。土地资源配置难以向高效益转化, 与城市经济发展脱节, 形成了城市经济的一个塌陷带。

分析西山区“城中村”存在的上述问题, 其形成的原因主要有历史和现实因素两个方面:历史因素———城乡二元管理体制和二元经济结构长期存在所致;现实因素:经过近20多年的改革和发展, 城市经济社会发展水平日益提高, 城市规模快速扩大, 主城规划区大量使用农民土地, 这些村庄渐渐成了城市的中心地带, 但失去土地的村庄仍保留农村建制而形成了大量的“城中村”。

昆明城中村项目管理办法 篇3

建设管理实施细则

一、总则

第一条为加强和规范旧城和城中村改造项目建设管理，根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）、青岛市人民政府《关于进一步加快市区城中村改造步伐的实施意见》等有关法规政策规定，结合我市旧城和城中村改造工作实际，制定本工作程序。

二、项目管理

第二条旧城和城中村改造项目实行项目初审、改造实施方案批复、土地开发整理三个阶段。区政府应根据旧城和城中村房屋住房质量、建成年代、配套条件和居民改造意愿等工作实际，向市城乡建设委提出改造项目申请。

第三条项目初审通过后，区政府开展规划编制、土地预审和配置、资金落实、拆迁动员、改造实施方案等前期论证工作。

第四条前期论证工作完成后，区政府向市城乡建设委提出安置房立项和改造实施方案批复申请。改造项目批复意见作为申请土地开发整理计划和安置区正式启动改造

实施的依据。

第五条旧城和城中村改造项目经立项批复后，对具备改造实施条件的改造项目，由区政府在每年10月底前向市住房建设工作领导小组办公室提出下一市重点“两改”项目计划申请，经市住房建设工作领导小组审查同意后，列入市重点“两改”项目计划。

第六条经市政府批准的市重点“两改”项目计划，由市政府和区政府签订《市重点“两改”项目目标责任状》，明确工作目标和部门职责分工及相关工作要求。

三、工作程序

第七条旧城和城中村改造项目，由区政府按照统一规划，成片开发、群众愿意、部门积极、科学论证、有序实施的原则，根据城市总体规划、分区控制规划和区域控制性详细规划及土地利用总体规划，提出拟改造项目。

第八条区政府负责对辖区内拟改造项目进行调查摸底，对住房建成早、建筑质量差、配套功能不全的居住区域，经三分之二以上居民同意拆迁改造、符合城市规划、能够实施改造的项目，由区政府在完成拆迁改造意愿摸底的基础上，向市城乡建设委申请项目初审。

市城乡建设委按照相关程序和要求组织市相关部门进行现场查看并对资料进行初审，对符合要求的予以受理并提

出初审意见。

第九条拟改造项目经初审通过后，区政府应按规定办理土地预审、规划设计条件和规划方案、环保评价、拆迁计划申请、拆迁补偿安置方案备案、拆迁成本核算、土地评估、安置区用地确定等工作。其中规划方案、拆迁补偿安置方案应按规定向社会及拆迁居民公示。

市建设、规划、国土、环保等部门按照各自职责，认真做好拆迁补偿安置成本核算工作，优先确定安置区用地范围和规模，优先审批安置区规划方案和建筑单体方案，并根据拆迁安置成本核算情况优先落实拆迁补偿安置建设资金。

第十条上述工作完成后，由区政府编制正式改造实施方案，组织相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿预约协议。拆迁补偿安置预约协议签约率到达95%以上后，由区政府向市城乡建设委申请安置房立项和改造实施方案批复。

第十一条安置房改造实施方案批复后，区政府相关单位应按规定在指定金融机构足额存入拆迁补偿监管资金，发布拆迁公告后，拆迁补偿安置预约协议正式生效，区政府启动拆迁。

四、拆迁实施

第十二条区政府作为辖区内旧城和旧村改造项目拆迁工作的第一责任人，负责组织相关单位落实拆迁补偿安置建

设资金和安置房源、办理房屋拆迁许可手续及具体实施房屋拆迁等工作，并负责做好拆迁信访稳定工作。

第十三条拆迁补偿安置方案实施会审制度。区政府相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置预约协议前，应按规定在现场公示拆迁补偿方案，征求被拆迁人意见，经95%以上被拆迁居民同意后报市房屋拆迁管理部门批准。

本着“为民解难、实事求是”的原则，对现行法规政策未涉及如多层安置高层公摊等问题，区政府可制订相应的奖励政策，确保拆迁工作顺利实施。

第十四条区政府相关单位应委托具有资质的拆迁评估机构进行拆迁成本核算，经区政府同意后报市房屋拆迁管理部门，市房屋拆迁管理部门应委托专业评审机构予以评审。

第十五条拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议，土地整理实施单位与被征地单位达成征（收）地补偿协议达到95%以上，区政府相关单位和土地开发整理单位分别持有关资料向市房地产权籍管理部门依法申请办理安置区和储备土地的原房地产证权属注销登记手续。

第十六条拆迁协议生效后，在发放拆迁补偿金时，可预留一定比例的拆迁补偿金作为搬迁腾房保证金，按期腾房的全额返还，对5%未签协议的居民，经反复做工作仍拒绝签协议搬迁的，可依法申请司法强制执行。

第十七条区政府应在公告规定的期限内完成拆迁补

偿、搬迁腾房和土地整理工作。逾期未完成所发生的超期费用，属拆迁人自身原因造成的，不计入拆迁成本，由于其他原因造成的，可计入拆迁成本。

五、用地管理

第十八条区政府完成安置区用地的农用地转用，集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

土地开发整理单位完成储备土地的农用地转用、集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

第十九条安置区用地达到法蒂供地条件后，安置区用地可以单独划定的，由市国土部门对安置用地优先划拨或协议出让供地。储备土地达到法定供地条件后，储备土地由区政府会同土地储备整理实施单位统一交付到市土地储备机构，纳入土地储备管理。

第二十条安置用地不能单独划定的，由区政府完成全部拆迁并腾空安置区土地后，可以拆迁安置作为附加条件公开挂牌出让，安置用房与和补偿开发商品房捆绑建设。

六、安置房建设

第二十一条区政府作为安置用房代建单位的招标人，通过公开招标方式确定安置用房代建单位。

第二十二条代建单位确定后，由代建单位按规定办理规划、土地、建设等各项建设手续，依法组织实施安置房建设。

第二十三条各区政府作为安置房管理的第一责任人，把安置房建设和居民回迁作为首要工作，在保证质量和施工安全的前提下，安置用房建设工期原则上不能超过两年。

第二十四条各区政府应监督代建单位按合同约定倒排工期，细化责任，狠抓督促落实，确保拆迁居民按期有序回迁。

昆明城中村项目管理办法 篇4

关键词：义井村，城市化，城中村，改造

1.绪论

近年来，随着经济飞速发展，城市化不断深入，城市人口规模在不断增长，城市建设急剧扩展，城市规模不断扩大，离城区较近的村庄及其耕地被逐步纳入城市总体规划的发展区域内，逐渐成为城市的一部分，大片原来的农用地变更为城市建设用地，他们在城市发展的带动与影响下发生了明显的由乡村向城市的转型，农村社区与生产方式逐渐消失。然而由于我国特有的包括土地所有制、户籍、行政管理等多方面在内的城乡二元体制，这些村庄没能真正纳入到城市的统一规划和建设管理之中，伴随着村集体土地被大量征用和改造，它们在土地利用、生产和生活方式、建设景观及小区组织等各方面更是保留了传统的农村居民点特征，与现代城市文明产生冲撞，随之而来形成了一种独特的地域现象一一“城中村”。

一方面，城中村作为我国城市化进程的产物，“城中村”的存在严重影响到我国的城市化进程，是城市总体规划的障碍，有待于进一步的改造，因此对于肩负现代社会公共服务职能的政府来说，对其改造具有必然性。如何使其成为城市功能意义上的一部分、让其有机参与新的城市分工和产业布局，就成为了当务之急。

另一方面，土地是农民收入的最重要的来源，城中村土地是农民赖以生存最基本的生产和生活资料和最有效的社会保障手段。失去土地对农民生活的影响是不可估量的，失去土地实际上是失去了生存和发展的保障基础。城中村改造中，对于农民的补偿更为重要。如果因城中村征地而不能合理补偿失地农民，也不能给予村民最基本的社会保障，势必会使失地农民成为新的社会弱势群体，并带来一系列的经济社会问题。因此，如何解决城中村失地农民的社会保障问题，解除失地农民的后顾之忧，使城中村改造的各项工作得以顺利进行，已成为我国城市化进程中面临的重要问题之一，这一课题的研究也具有巨大的现实指导意义。

所以，成功的城市化进程就必须实现城中村居民在生产和生活方式上的彻底转变，统筹协调城乡发展，而不是仅仅将城中村的土地纳入政府的开发领域。这也是本文的研究目的，即为太原市“城中村”改造提供理论依据，避免在改造过程中走弯路，以更好的促进城市的发展。

2城中村改造的相关理论

2.1城中村的产生背景及概念

近年来，随着经济飞速发展，城市化不断深入，城市人口规模在不断增长，城市建设急剧扩展，城市规模不断扩大，离城区较近的村庄及其耕地被逐步纳入城市总体规划的发展区域内，逐渐成为城市的一部分，大片原来的农用地变更为城市建设用地，他们在城市发展的带动与影响下发生了明显的由乡村向城市的转型，农村社区与生产方式逐渐消失。然而由于我国特有的包括土地所有制、户籍、行政管理等多方面在内的城乡二元体制，这些村庄没能真正纳入到城市的统一规划和建设管理之中，伴随着村集体土地被大量征用和改造，它们在土地利用、生产和生活方式、建设景观及小区组织等各方面更是保留了传统的农村居民点特征，与现代城市文明产生冲撞，随之而来形成了一种独特的地域现象——“城中村”。

城中村，从字面上可以理解为城市中的村庄。城中村是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进的农村城市化过程中出现的一种新的社区聚落现象。由于我国地域辽阔，无论是沿海地区还是大城市，各地农村的发展情况有很大的区别，内地和很多中等城市目前都面临着城中村问题。

目前学术界对城中村含义的界定并没有统一的认识，几乎每一个研究城中村的学者和研究者都会给城中村下一个不同的定义。如，城中村是指“从地域角度上讲，被纳入城市范围的局部地区，就其社会属性而言，仍属于传统的农村社区的矛盾现象，是一种特殊的社区”。武晓玮认为，“城中村是指城市规划用地控制区内以农民群体居住生活为特征、保留集体土地性质与农村经济组织，并实行集体所有制经济和农村经营体制的社区。”谭炳才指出，城中村是指“城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区，是城市化过程的产物，是一定发展阶段的特殊现象”。蓝宇蕴认为，“城中村顾名思义即都市里的村庄，就广义而言，它是指坐落于城市之中或位于城市周边的、产业结构与职业结构都基本上己经非农化的村庄。”还有学者从文化学角度将城中村定义为“在城市扩张的过程中，原农村居住区域及相应的血缘及地缘等社会关系就地保留下来，经济形态从农业转变为第二、三产业，以土地及土地附着物为主要生活来源，以相对于城市文化的亚文化为基础形成的特殊社区。”

实际上，要定义城中村的概念，不仅要看到它的居住形态，还要看到它的社会形态、文化形态，而且要从城中村的动态发展中去探究它的本质。在城中村的概念上，本文赞同谢志岿的思路。城中村不仅是一种居住形态，也是一种社会形态；既是一种建筑形态的聚集，也是某种人口和社会关系的凝结。文章在这里借鉴各方的经验，认为“城中村”是指一些原来的农村，由于政府主导型的城市化在地域上的扩张而被完全纳入城市总体规划发展区内，农地、产业结构和村民就业结构已经基本非农化，村民以土地及其土地附着物为主要生活来源，但仍然依靠传统农村管理体制和道德来管理的具有城市和农村双重特点的社区形式。这也是本文所界定的研究对象。

2.2城中村的特征

城中村作为城市中的点状农村，它的社会经济形态已或多或少被城市化了，但并未完全城市化，因此城中村在很多方面都有独特的特征：

（1）城中村的建筑物密密麻麻，地理位置越靠近城市，其建筑物越高，楼间距也越小。这些建筑物以居民住宅楼为主，由于缺少统一建设规划，社区内缺乏统一规划，建筑密度大，道路狭窄，几乎只能行走。人口拥挤，城中村违法、违规建筑大量存在，城中村虽然被城市包围了，但其基础设施配套严重缺乏，仍然与农村相似，水电暖气都无统一配置，空间布局极差。

（2）城中村的土地仍属于集体所有制土地，以农村村民宅基地为主，其他建设用地为辅。随着城市化的发展，城中村土地逐渐减少，发展成熟的城中村已经没有农用土地。城市化就是把更多的城中村中集体土地转变为国有土地的过程。

（3）城中村的村民文化素质普遍较低，其生活作息习惯与我国农村人口极为相似。但由于靠近城市，也有很大的城市特色。大量的外来流动人口租住在城中村里，职业构成复杂，村民大多无工作，游手好闲，社会治安差。

（4）城中村中村民主要以出租房屋收入、集体经济分红以及自营的小买卖为收入来源。城中村中大量的流动人口滋生了许多由村民或者外来人口自营的商店餐馆，房屋租赁等服务业，丰富了城中村的经济内容。

（5）城中村的行政管理制度也都处于城乡交替之际。城中村处于城市与农村的交融地带，过渡时期极具特色，居民身份仍为农民，户籍，教育，医疗，社保等都处于城乡交替时期。

2.3国家对于城中村改造的政策状况

目前，国家没有对于城中村改造项目的具体政策，在法律上有《城乡规划法》与之相关，此外主要是相关部门如建设部及各省级政府发布了一系列指导意见来指导各地的城中村改造的施行。如建设部发布的《城镇房屋拆迁管理规范化工作导意见(试行)》（2004）《关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（2008）对有关城中村改造，城中村房屋拆迁及估价进行了指导。尤其是《关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号）对各地城中村改造的指导思想进行了规定。即要求各地“从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。”并确立了各地进行城中村改造的基本原则，即“城中村的整治、改造工作，要坚持城乡统筹，科学规划；因地制宜，分类指导；依法整治、改造，有序推进。要充分考虑原村民生计和发展需要。

昆明城中村项目管理办法 篇5

（第二次招标）招标公告

1.招标条件

本招标项目广州市自来水公司城中村改水项目全过程审计项目（第二次招标）的项目业主为广州市自来水公司，建设资金来自自筹资金，项目出资比例为100%, 招标人为广州市自来水公司。项目已具备招标条件，现对该项目服务进行公开招标。

2.项目概况与招标范围

2.1建设地点：广州市。

2.2项目规模：对广州市荔湾区、白云区、天河区、黄埔区、番禺区、海珠区、增城区内共约72条城中村进行供水改造，项目总投资约36.41亿元。

2.3招标控制价：¥180万元。

2.4计划工期：自合同生效之日起，至广州市城中村改水工程项目全部工程竣工决算报告编制完成

2.5招标内容：城中村改水项目实施情况分两类：一类采用代建模式进行实施，另一类有广州市自来水公司自行实施。城中村改水项目采用代建模式进行实施时，具体由属地区政府负责统筹实施，在竣工验收后将资产移交广州市自来水公司，同时除了天河区以外，其他区将委托事务所开展其代建项目的审计工作；广州市自来水公司负责出资，并由广州市自来水公司对方案把关审核，控制投资规模，确定管材供应商名单，全程参与前期摸查、方案制定、设计变更、工程质量监督、验收等工作。城中村改水项目由广州市自来水公司自行实施时，资金分摊比列及实施模式按照《广州市水务局关于印发广州市城中村给水改造工作方案的通知》（穗水供水〔2016〕21号）执行。

本审计项目主要是对广州市城中村改水工程（包括代建实施和自行实施）资金管理与使用情况进行跟踪检查，防范建设资金风险，规范建设单位内部控制，有效控制外部审计、检查风险；对项目建设期内的经济事项进行跟踪审查、审核，并对城中村改工程重要环节的过程进行评价，对城中村改水工程总预算或者概算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算、单项工程结算、项目竣工决算的真实、合法、效益情况，以及城中村改水工程资金管理的安全性，征拆费用列支的合法、合规性发表审计意见。对于广州市自来水公司自行实施的项目，主要审查改水办的项目管理工作和改水办与勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位的合同，覆盖项目实施的全过程；对于代建改水项目，除了天河区以外，其余区政府部门均委托事务所开展相应的审计工作，为此就该部分项目，主要审查改水办的项目管理工作和改水办与代建单位之间的合同，重点关注代建单位招投标活动，变更签证审批情况，概算预算结算编制及执行情况，审计质量等；对于类似的天河区改水项目，除了上述审查内容以外，还要延伸到代建单位与勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位的合同，覆盖项目的各个环节，计划以专项审计方式开展。

会计师事务所要全面审计与重点审计相结合，在审计工作过程切合城中村改水工程实际灵活运用各种审计方法，按广州市政府投资项目审计办法规定的审计内容制定审计方案，开展审计工作。审计方案应包括以下内容：

（1）针对本项目特点清晰列明本审计项目不同阶段的审计工作重点，确保审计工作按时按质完成；

（2）提出不同实施模式的改水工程项目实施过程可能存在的薄弱环节，并制定对应控制措施；

（3）针对本审计项目固定资产接收方案和过程管控，提出相应的具体措施；（4）针对不同实施模式的改水项目竣工结算的过程管控，提出相应具体措施；（5）列出在开展审计工作前需要业主配合做好的相关工作；（6）提出对各区委托的事务所审计工作深度、质量的监督方案。

（7）针对类似的天河区政府部门代建的改水项目，制定相应的专项审计方案。2.6标段划分： 1 个标段。

2.7承包方式：按单人服务费单价进行按实结算。

3.投标人资格要求

3.1投标人参加投标的意思表达清楚，投标人代表被授权有效。3.1.1投标人须持有工商行政管理部门核发的营业执照。

3.1.2投标人具有由财政部门颁发的有效会计师事务所执业证书，投标人为分支机构的，还须提供总所的授权书，会计师人数、从业人员、审计工作经验等相应情况以分支机构为准。

3.1.3投标人自2013年1月1日至今完成过1个投资总额或资产总额不少于24亿元（人民币）项目的审计业绩，业绩以合同签订时间为准，需提供合同复印件、审计报告封面复印件和业绩所属业主有效的名称、地址、联系人及办公固定电话。3.1.4拟投入本项目的人员架构基本要求：企业合伙人1人，项目经理1人，专业助理5人【需提供执业资格（职称证书）、身份证、社保证明或单位代缴个人所得税税单或劳动合同】

（1）企业合伙人、项目经理：需具有注册会计师执业资格。（2）专业助理：需具有助理会计师或以上职称。

3.1.5有按招标公告附件一内容签署盖章的《投标人廉洁承诺书》。3.1.6投标人须提交由人民检察院出具的《无行贿犯罪档案记录证明》。3.2关于联合体投标：本项目不接受联合体投标。

3.3本次招标实行资格后审,资格后审不合格的投标人投标文件将按废标处理。

注：单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不能同时参与本次投标活动。4.招标文件的获取

4.1招标公告网上发布的同时，通过广州公共资源交易中心网站发布电子招标文件、招标控制价。

4.2如招标人需发布补充公告的，以最后发布的补充公告的时间起计算编制投标文件时间，并需在招标答疑中明确说明。通过交易中心网站获取。5.投标文件的递交

5.1电子投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2018年6月20日10时00分，具体递交要求以招标文件为准。本项目采用无纸化电子投标，有关无纸化电子招投标的操作手册可自行在广州公共资源交易中心网站相关栏目下载。

（说明：招标公告发布之日起计算编制投标文件时间，编制投标文件的时间不得少于20天。）5.2开标时间：2018年6月20日11时00分在广州公共资源交易中心第01开标室。

5.3投标截止时间与开标时间是否有变化，请密切留意招标答疑中的相关信息。递交投标文件截止时间后，开标时间因故推迟的，相关评标信息仍以原递交投标文件截止时间的信息为准。

5.4逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。5.5 投标人在递交投标文件前，应按广州公共资源交易中心要求办理进场和报名手续，否则后果自负。

6、办理投标登记手续

投标人应在递交投标文件截止时间前，登录广州公共资源交易中心网站办理网上投标登记手续。

6.1投标人应遵循以下程序完成网上投标登记手续：

（1）登录广州公共资源交易中心网站投标人服务专区完成投标人的相关信息录入。

（2）核对并确认投标信息无误后，上传带有电子签名及电子签章的加密投标文件。在递交投标文件截止时间前，投标人可以替换投标文件。投标文件须于递交投标文件截止时间前完整上传并保存到广州公共资源交易中心的电子评标系统。如果投标文件于递交投标文件截止时间未能上传完毕，该投标文件将视为无效投标文件。

6.2投标担保：

投标担保 2 万元，投标担保须在开标前完成缴纳。7.发布公告的媒介

7.1招标公告发布时间：从2018年5月31日至2018年6月20日10时00分。注：发布招标公告的时间为招标公告发出之日起至投标截止时间止。7.2本次招标公告同时在广州公共资源交易中心网站、广东省招标投标监管网、广州市水务局信息门户网站和《民营经济报》上发布。有关本公告的修改、补充以广州公共资源交易中心网站发布为准。8.联系方式

招 标 人：广州市自来水公司 招标代理机构:广州市广园工程技术咨询有限

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