房地产公司开发部职责

房地产公司开发部职责（精选7篇）

房地产公司开发部职责 篇1

1、认真执行国家有关方针政策，围绕市、区政府对本行业工作的总体要求，切实抓好各项工作的落实。

2、组织研究制定公司内部的机构设置及分配形式。

3、负责聘用、解聘公司各部门负责人及所属工作人员。协调各部门工作，关心员工生活。

4、制定公司所属各部门负责人岗位责任制和公司工作计划及奖惩条例。

5、审核公司各项费用支出，合理控制开支。

6、抓好公司员工的思想教育及职业技能培训工作。坚持定期例会制度，及时发现和解决工作中存在的问题。

7、加强对业主的联系沟通，解决业主提出的合理要求，及时化解各种矛盾。

8、收集各类信息，采纳合理化建议，努力提升工作效率和质量。

9、协调好公司与供水、供电、工商、物业等单位的关系，虚心接受上级各部门对本公司工作的指导和监督。

10、不断加强公司党的建设和队伍建设，坚持科学发展观，努力把公司创建成政府放心，社会满意的服务型企业。

总工程师岗位职责

1、在总经理的领导下，负责建设施工、质量安全、材料设备等项工作。

2、协助总经理建立健全公司质量保证体系、安全施工保障体系、环境卫生保障体系等。

3、全面负责公司技术管理和施工组织设计及相关技术性文件的审批工作。

4、组织制定单位工程质量目标，并确保目标实现。

5、审核、批准公司环境保护、职工身体健康、安全施工的技术文件，并监督其实施。

6、主持和审核招投标工作文件及合同管理工作。

7、对各类工程技术人员进行技术岗位培训与考核。参与员工的业绩评定。

8、审核公司技术质量，生产经营发展规划，协助经理制定，实施工作目标。

工程师岗位职责

1、协助总工程师组织图纸技术交底，配合项目经理深 入施工现场解决生产技术难题，高质量地完成分管工作。

2、督促施工单位及时编制施工组织方案，科学安排施工现场，搞好“三通一平”等施工前的一系列准备工作。

3、组织甲方与建设单位对隐蔽工程的检测验收，整理检测记录，并交有关人员保管，为下道工序进行做好准备。

4、做好分部、分项工作的经常性自检自查活动，坚持例会通报制度，以促进工程质量的提高，检查记录要及时整理存档。

5、对施工单位进场材料，要严把质量关，未经检验或检验达不到要求的材料，有权拒绝投入施工使用。

6、及时完善临时变更、工程处工程签证，上交有关人员，以便结算和存档。

7、加强与建设单位联系，协助乙方共同组织好工程的竣工验收和交接工作。

部门、单位进行沟通平衡。

5、负责工程监理的管理

（1）对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核；（2）根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核；

（3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系；

（4）负责监理费用及结算。

6、负责与设计单位的协调（1）参与设计单位的协调；（2）参与设计方案的选择；

（3）组织工程技术人员进行图纸预审；

（4）委托监理单位组织图纸会审，谁会审中提出的共性问题和技术难题协调拟定解决办法；

（5）协调设计单位与相关单位之间的关系。

（6）对施工中各方提提出的变更要求进行审查控制；（7）对设计费用进行控制。

7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

出纳员岗位职责

1、严格按照国家有关现金管理和结算制度的规定，复核收付凭证，办理收付。

2、银行存款和现金要及时登记，做到日清月结，定期将银行存款余额调节表交会计审核。

3、金库不得有帐外现金，库存现金不得超过银行核定的限额，超过部分及时存入银行。不得白条抵充现金，不得任意挪用现金，如有短缺，负有赔偿责任，不得把金库钥匙、密码交给他人保管。

4、要规范使用支票，遵守支票登记领用、返回等制度。对空白支票要严格保管，不签发空白支票。

5、保管好各种印章和有价证券，严格按照规定用途使用。

6、记账要及时准确，做到日清月结，库存现金要与账面相符。

材料员岗位职责

1、必须严格按审批计划进行采购，保证进场材料符合工程的技术质量要求。

2、充分进行市场调查，对所需的建筑材料要多家询价，做到“货比三家、价比三家、质比三家”确立“质、价、服务”均优的采购原则。

3、定货、定价要逐级汇报，经理签批方可正常办理该项业务。

4、材料进场必须手续清楚完备，接收手续确认后，及时到有关部门进行核销。

5、了解施工所需材料用量，规格型号、并提前一周做出采购计划（短线材料提前二到三周），如需外地定货的特殊材料，必须报请总经理批准。

6、大批量材料必须分期分批进行采购，决不允许造成时间积压（短线材料除外），做到保证及时、投量准确。

7、账册票据要妥善保管不得丢失

（1）票据及时入账，没有特殊情况要日清月结，要按要求认真填写各种报表并送达相关部门；

（2）材料员要及时上报相关票据，因个人原因造成工作损失的追究其当事人责任；

（3）调拨员（验收员）要及时送达各种票据报表与相关部门。协调好业务往来关系。

8、及时清理材料价款，凡能确定价格的要将发票及时报财务部门，赊欠的材料要自制原始凭证到财务报账。

9、应及时收回工程剩余材料，分门别类进行回收，进账入库，并凭保管员验收单，报财务冲减工程成本。

施工队长岗位职责

1、认真执行项目部的各项规章制度，抓好工人的思想教育、日常考勤、工作分配、生活安排等工作。

2、按施工平面图，负责临时设施的搭建。搞好“三通一平”，组织机械设备、材料工具、半成品进场，为开工创造条件。

3、熟悉图纸、施工组织设计、技术措施。搞好安全、质量、技术交底，保证安全、优质、快速施工。

4、严格按公司安排的工程施工进度，科学安排好人力、物力、财力，有效地组织施工，保证生产计划高标准提前完成。

5、根据施工情况，写好施工日记。参加隐蔽工程和竣工验收工作，组织好预算外经济签证。

6、抓好施工现场的全面管理工作，按照施工平面图的要求堆放材料、机具等。并做到工完场清、活完脚下净、文明施工。

7、坚持贯彻“质量第一”方针，严把质量关，做到自检、互检、交接检和质量评定工作一起抓。

8、加强对现场机械设备、工具、材料的管理，做到精心维护，按时保养，提高机械设备的完好率、利用率，节约材料，提高效益。

3土建工程管理岗位职责

1、协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

2、协助项目经理做好开工的准备工作。

3、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、负责《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查、并提出审查意见。

9、对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、参加工程协调会与监理例会，提出和了解土建工程施工出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、负责与实际、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

18、负责项目标识要求的执行检查及记录。

19、负责土建工程的竣工验收。

现场管理岗位职责

1、协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

2、协助项目经理做好开工的准备工作。

3、参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，负责降低记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、负责《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查。

8、监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》的实施情况。

9、对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

9、负责审查工程相关和单位提出的电气工程变更要求。

10、参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程施工出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

11、负责与外协单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

12、负责工程项目各单位和施工队伍之间的调整工作。

13、负责对施工材料、工程机械及施工队伍的现场管理及工程的各种标识管理。

14、现场安全生产、文明施工工作的组织、落实、检查、评比。

15、负责项目标志要求的执行检查及记录。

16、参与工程竣工验收和移交。

安全员岗位职责

1、全面负责分管的安全管理工作。切实抓好安全知识教育工作。

2、抓好施工单位安全警示标志和安全教育标语等措施的落实。发现问题及时解决，杜绝一切安全事故发生。

3、参加公司或工地召开的例会，做到对安全工作常抓不懈。

4、对达不到安全生产要求的班组，有权制止其施工，使其达到安全标准为止。

5、坚持安全第一，预防为主的方针，加大设备检查工作力度，发现安全隐患及时上报并认真加以解决。

保管员岗位职责

1、认真保管好所有物资，做到分类建账，分类保管，不允许损坏和变质现象发生。

2、严格保管制度，及时验收来料，物资合格后才能入库，登记入账。履行收发手续，没有出库单，任何人无权发料（特殊情况必须凭主管领导批条）。

3、库存物资要做到：四点定位、五五堆放、手续齐全、账目清楚，并且做到“账、卡、物”三相符，每月及时对库存结存，若有不符及时纠正。

4、决不允许擅离职守，做到有事请假，离岗一周必须办理交接手续。

5、入库、出库物资必须认真清点，确认无误后，经有关人员办理出、入库手续。

6、严格检查出入库人员及车辆，防火防盗安全第一。

7、保持仓库整洁，做到仓库料架无灰尘，库区无垃圾，料场无杂草。

122（3）具备高尚的职业道德，以诚待人，与客户建立良好关系，为企业树立良好形象；

（4）负责公司开发项目销售执行工作：填写客户来电来访记录，销售接待、客户回访、款项催收、合同签订、违约客户处理、客户资料收集等工作。主动自觉完成本职任务及上级安排的各项工作；

（5）负责反馈一线销售信息，指导策划推广工作；（6）及时发现项目存在的问题并适时反馈上报；

（7）协助销售经理及主管做好前期销售的准备工作；（8）定期进行可类比项目市场调研，了解其它楼盘信息，及时上交市场调研表；

（9）负责与客户沟通联系，为客户解决困难；（10）对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺；（11）在与客户联系中，既礼节适度，又不损坏公司利益；

（12）协助经理好处理投诉问题的落实解决；

（13）做好对外公关工作，积极完成经理临时安排的工作任务。

4保安部主管岗位职责

1、认真贯彻执行国家法律规范和公安部门关于保安工作的有关规定，建立健全物业管理区域内的各项保安工作制度，全面负责辖区内保安工作。

2、根据保安工作任务，科学定岗定员。把各项保安工作任务落到实处。

3、切实掌握物业管理区内的治安情况，不断改进和加强保安工作。

4、采取有效形式，在社区内开展防火、防盗、防破坏、防爆炸等教育，提高社区群众的安全意识，有针对性地采取安全防范措施，切实减少各类事故的发生。

5、协助公安机关，开展对发生在社区内的各类案件的侦破工作。

6、定期召开保安工作例会，通报工作情况，收集信息，努力改进工作方法，提升工作质量。

7、抓好安全员的教育培训工作。切实在思想教育，物资投入方面加大工作力度，努力打造一支思想过硬，业务精干的保安队伍。

保洁员岗位职责

1、负责对公司领导办公室及公共卫生清理、维护、管理。

2、坚持做到上班前将所有管辖卫生彻底打扫干净，做到无死角死面，卫生间池内干净无异味，地水无污水，墙面无污渍，无灰尘，纸篓一天一清，经常消毒。

3、注意节约用水用电，经常检查是否有常流水不熄灯现象，以减少不必要的浪费。

房地产公司开发部职责 篇2

某集团公司拥有位于昆明市内一宗土地的使用权, 计划开发一栋综合楼, 用于酒店、集团公司办公自用房和对外出租的商业用房, 因集团公司的资金较紧张, 而其子公司 (某房地产公司) 资金充裕, 拟采用如下方案进行开发:在集团公司不转让土地使用权的情况下, 由房地产公司出资建设该综合楼, 项目建成后由房地产公司获得一定年限的经营权, 在此期间集团公司每年向房地产公司支付一定的款项, 在经营期结束之后将经营权移交集团公司。该方案涉及到较复杂的税收政策, 是否可行?需要进行全面的分析。

二、企业综合楼项目涉税分析

(一) 关于项目开发的涉税分析

1. 关于营业税分析。

国家税务总局关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 规定以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如, 甲方将土地使用权出租给乙方若干年, 乙方投资在该土地上建造建筑物并使用, 租赁期满后, 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中, 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为, 对其按“服务业———租赁业”征营业税。乙方发生了销售不动产的行为, 对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时, 其营业额按《中华人民共和国暂行条例实施细则》第十五条规定核定。综合楼项目开发在营业税方面应适用该政策规定, 即集团公司以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司发生了出租土地使用权的行为, 按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加。房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 按“销售不动产”税目缴纳营业税及附加。

2. 关于企业所得税分析。

在企业所得税方面, 没有直接针对综合楼项目此类交易的直接规定, 比较适用的政策是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]3l号) 规定:企业、单位以换取开发产品为目的, 将土地使用权投资房地产开发项目的, 按以下规定进行处理:

(1) 企业、单位应在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

(2) 接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项自的成本。

因此, 在移交综合楼项目时, 集团公司按该项目的市场公允价值扣除支付的现金、土地使用权成本及该环节的税费确认转让所得或损失 (类似支付补价的非货币性交易) , 房地产公司按市场公允价值扣除该项目的成本 (包含税法规定土地使用权视同销售的相应的视同购置的成本) 和该环节的税费确认转让所得或损失。但是, 适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]31号) 的规定表面看企业所得税的处理是清楚的, 但实际上存在逻辑上的矛盾, 无法操作。因为, 以综合楼项目的公允价值为基础确认集团公司土地使用权转让收入金额同时构成昆钢房地产公司转让该项目的计税成本, 陷入了自我循环状态, 致使综合楼项目的计税成本无法确定。

如果按照《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 对此交易的界定思路来判定企业所得税的处理, 集团公司属于以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司摊销土地使用权在税前扣除, 在合同约定的综合楼项目移交日确认应税收入 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第十九条规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现) ;房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 在综合楼移交日确认转让所得或损失。

在企业所得税方面不论如何处理, 由于集团公司与房地产公司属于全资的母子公司关系, 从总体上不会增加企业所得税的税务成本, 但存在暂时性差异, 增加会计核算的难度。

(二) 综合楼项目建成后由集团公司自用办公部分的涉税分析

如果房地产公司按照独立交易原则向集团公司收取租金, 房地产公司应按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加;如果不收取租金, 可能涉及关联交易不符合独立交易原则, 由税务机关核定征收营业税额并对企业所得税作特别纳税调整处理。

三、结论和建议

综合楼项目按上述方式开发, 其税务成本太高、企业所得税适用政策规定的不确定并且形成企业所得税暂时性差异, 增加会计核算的复杂程度, 所以应由集团公司自行筹集资金开发。自有资金不足部分通过从房地产公司分配股利来筹集, 按新企业所得税法分得的股利属于免税收入 (《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条) , 资金仍不能满足开发需要, 尽量从金融企业融资, 避免从关联企业借款。从关联企业借款会存在以下税务问题: (1) 如果不支付利息, 可能被税务机关认定为不符合独立交易原则, 资金借出方仍然涉及缴纳营业税及附加、企业所得税问题, 且按补缴企业所得税税款额在银行同期贷款利息基础上加5%计算缴纳利息 (《中华人民共和国企业所得税条例》第一百二十二条) ; (2) 如果支付利息, 借入资金方的利息支出税前扣除受到税法的防止资本弱化条款的限制 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第四十六条规定企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出, 不得在计算应纳税所得额时扣除) , 并且借出资金的关联方将承担营业税及附加, 从总体上增加企业税负。

由于该公司没有、也没有必要专门配比人员管理综合楼项目的开发建设, 需要委托房地产公司代管项目的开发。如果按代建方式处理, 集团公司与房地产公司发生了交易行为, 房地产公司应按独立交易原则取得代建收入, 缴纳营业税及附加、印花税。如果按代建方式处理还应注意以下形式要求: (1) 以集团公司的名义立项验收; (2) 土地使用权权利人为集团公司; (3) 房地产公司不得垫资; (4) 并发过程中的所有发票均开具给集团公司; (5) 有代建协议。否则, 房地产公司从集团公司收到的所有与项目开发有关的款项不论是代建收入还是代收的项目开发款项均需计算缴纳营业税及附加、印花税。

房地产开发公司企业成本控制研究 篇3

内容摘要：企业存在的终极目的是利润最大化，当前房地产利润空间不断的缩小，面临着这样的大的社会经济背景，房地产公司要想提升利润空间，就必须缩减公司的成本费用，通过成本的降低来提高公司的效益。本文是在研究项目成本管理理论的基础上，结合房地产项目开发实例来说明如何加强企业的项目成本管理，促使企业尽快转向成本管理的精细化。

关键词：房地产企业 项目管理 成本控制

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，以及市场竞争的加剧、购房者的不断成熟等因素的出现，造成了现在房产企业的暴利时代已面临终结，房地产企业除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。

一、房地产企业控制成本的重要性

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，市场规范化使得暴利时代逐渐远去，这种情境下，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。

土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。

二、房地产开发公司企业成本与控制现状

1、房地产开发主要阶段的成本控制的几个重要阶段。

项目决策阶段的成本控制决策的准确与否极大的关系着房地产企业的成本；规划设计阶段的成本控制，规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键；施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大；竣工结算阶段的工程造价控制等。

2、房地产开发企业成本控制现状

房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，企业一般都未树立系统全面的成本管理理念，存在着管控模式和组织架构设计不合理、未建立健全合理的成本控制管理体系、成本控制流于形式，未能得到有效的执行等问题，致使成本越来越高，严重影响着资金流动，挤压了房地产企业的利润，也严重制约着房地产企业发展。

三、房地产企业项目成本管理体系的优化对策研究

1、 树立公司全员成本控制的意识

成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。随着市场经济的发展，成本控制不能局限于产品的生产过程，其内涵要由物质产品成本扩展到资本成本、人力资源成本、产权成本、环境成本、服务成本等非物质产品成本，在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

广大职工对成本控制的认识应提高成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。

2 地产管控模式选择及组织架构设计

房地产公司管控模式的变化意味着开发流程的变化，企业内部工作流程和权责也随着变化，这些因素的变化就要求企业必须对组织架构进行重新设计和适时调整，将各部门重新进行职能设计和职责分工，重新界定工作接口关系。

郭凯（2012年）在文章《阳光花园房地产项目成本管理研究》中认为在房地产项目中，必须要成立专门的成本管理部门，要设置专门的人员对这一部门进行管理。项目成本管理包括 6 大部分，成本管理部门要熟知这 6 部分的功能和作用，而且他们在进行成本定为时，要考虑一个全面的范围，成本管理不仅仅是某一个部门的问题，更重要的是一个整体的问题，项目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一层都会涉及到，所以，项目成本管理部门在设计成本管理时就要做到，保证每一层级都有成本管理的任务，尤其是整个项目的总经理，他的任务是要对整个项目的成本管理有一个大的概念，同时，要完成自身的成本管理任务，而下一层级，比如建设管理中心、项目财务部、营销部、综合管理部也要设定相应的目标，而在下一级也是如此，以此类推。

3 责任成本的体系构建

责任成本管理体系的确定包含企业的多个部门，因为我们在制定成本管理计划时，已经将成本管理的的目标细分到各个部门，甚至是细分到个人，这样做的目的是为了提高企业成本管理的效率，并且使每个人都参与到项目的成本管理之中，那么在这样的前提下，不仅仅要建立成本管理的奖惩制度，还有明确成本管理的责任，首先，在项目成本管理计划之时，项目成本管理部门就要与其他部门，比如财务部，营销部等等进行共同协商，制定出企业的责任成本管理办法，并且每一阶段都有每一阶段的目标，甚至将这种责任体系落实到个人，制定阶段性的目标，而且要定期进行考核。责任成本管理的目标一定要进行细化，尽可能的将成本管理的责任落实到每一个人身上，要定期进项考核，根据最初制定的责任成本管理办法来确定该员工的目标成本是否已经完成，并编制责任成本报告，将这一结果进行公布。

四、总结：

企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”，要求房地产开发企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。對房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”就是对项目成本费用进行控制。工程项目的“项目立项决策、规划设计阶段、施工项目管理阶段、项目结算评估阶段”全过程管理应对措施，以提高房地产行业成本精细化管理理念，控制房地产企业成本。

参考文献：

[1]任国强，黄建瓯. 建设项目成本管理理论研究综述[J]. 西安建筑科技大学学报（社会科学版），2008，（7403）：64-69.

[2]祝雪锋. 项目成本管理及挣值法成本监控研究[D].重庆：重庆大学，2005.

[3]张克威. 房地产项目成本管理及控制分析[D].河北工业大学，2007.

房地产开发公司总工程师岗位职责 篇4

1、由总经理提名，董事会任命。配合总经理工作。

2、负责制定公司各职能业务版块工作范围、岗位职责、业务成果审查确认工作。

3、负责公司各职能业务版块的技术指导、业务培训、职能管理工作。

4、负责工程相关图表、设计文件的内、外审核签发工作；

5、处理施工过程中的重大设计、施工质量问题、参加工程质量验收工作。

6、审查确认与工程相关的各种合同文本条款的合法性，可操性。

7、审查确认与工程相关的合同支付、合同结算的合法性、准确性。

工程部岗位职责

1、负责按公司批准的《项目总进度计划》编制工程技术部门相关的文件、管理工作。

2、负责核算竣工结算资料中竣工图纸、设计变更、现场签证的真实性、完整性。

3、负责工程验收的资料准备、工程项目竣工验收移交的具体实施工作。

4、协助项目施工范围内的项目报批、报建工作。

5、负责编写项目施工招投标文件、图纸资料准备工作，协助组织招投标相关工作。

6、编制审核项目预决算及相关工作。

7、负责工程施工、竣工验收准备协调工作，督促验收不合格的整改。

8、协助并指导采购部对材料、设备进行验证，移交施工单位。

总工办管理职责

一、认真学习党的路线、方针、政策，国家法律法规，工程建设技术规范、标准和技术经济管理知识，不断提高政治理论水平和业务素质；

二、及时收集和掌握工程建设相关的信息和动态；

三、组织公司内部人员关于专业技术的学习和培训；

四、根据公司开发总计划，协助开发部编制项目开发计划；

五、配合开发部报建等相关手续工作；

六、承担公司对工程项目的质量、进度及造价管理；

七、负责施工图设计、审核；

八、协助制订公司工程建设项目的招投标管理办法及程序；

九、负责需招投标项目（设计、施工、监理、材料设备采供）的单位、方案的技术评审；

十、负责工程（设计、施工、监理、材料设备采供）合同中关于技术部分的审核、鉴定；

工程部经理岗位职责

1． 主持工程部的日常行政和项目目标管理工作；保证工程部工作顺利开展，保证项目按目标实施；

2． 参与项目可行性研究、项目前期规划方案论证，组织技术人员参与设计方案论证，参与

施工图会审；协助前期工作的开展，确保工程按时开工； 3． 组织施工总包、分包、监理及大型设备招标、评标工作，主持合同洽谈、起草及签订；

4． 审批监理单位编写报批的监理规划；审批施工单位施工组织设计和专项方案；

5． 对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。协调各方主体及内外部工作关系，负责 对各项目提供服务和控制；

6． 组织并主持工程验收，与物业公司进行交接。7． 完成公司领导交办的其他任务；

总工程师岗位职责

1.审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真

阅读图纸、组织参与设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。

2.参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。

3.深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用 功能；

4.组织工程质量检查；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进

度，安全和成本控制，以及各施工单位的协调工作。

5.全面负责解决设计及施工中出现的重大技术问题；对设计变更进行技术评审，并签署变更意见；

6.指导物业管理对建筑物进行合理的维护管理，做好交房后客户装修咨询和管理指导工作，确保房屋结构安全水电气使用合理。

7.考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。

土建工程师岗位职责

1． 负责专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；

2． 参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是 否合理；

3． 负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合

国家规范、行业标准及企业内部标准；

4． 参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施

工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。

5． 协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签

订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；

6． 严把各项施工材料进场关，控制不合格及未经复试的建筑材料在工程中使用，不允许不

合格的试验报告出现。随时了解建筑材料市场行情，对于新型材料要有所了解，紧随建筑市 场的变化；

7． 协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。

8． 及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分

项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上 报上级领导。

9． 配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。

房地产公司开发部职责 篇5

一、项目公司组织机构设置

1、项目公司设立董事会，由各股东组成，为公司最大职权部门。

2、项目公司设置董事长1名、总经理1名、常务副副总1名、财务总监1名作为公司高层领导。

1）董事长直管：总经理；

2）总经理直管：常务副总、主管营销的副总经理、主要工程的副总助理；

3）常务副总：主管行政的副总经理、主要开发、合同的副总经理、财务副总经理。

3）副总经理直管：部门经理及职能部门。

3、项目公司部门设置：营销部、工程部、行政部、开发部、合同部、财务部。营销部下设：策划科、销售科、招商科；工程部下设：工程科、成本科、招标科；行政部下设：人事科、后勤科、采购科。

4、项目公司组织架构图如下：

策 划科销售科招商科工程科成本科招标科人事科后勤科采购科营销部工程部行政部开发部合同部财务部副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理常务副总总经理董事会董事长

二、项目公司各部门的职能职责

（一）、董事会

1）召集股东会，执行股东会决议并向股东会报告工作； 2）决定公司的生产经营计划和投资方案；

3）制定公司的战略规划、经营目标、重大方针和管理原则 4）制订公司的财务预算方案、决算方案； 5）制订公司利润分配方案和弥补亏损方案；

6）制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券方案； 7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 8）决定公司内部管理机构的设置；

9）决定聘任或解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项； 10）制定公司的基本管理制度； 11）负责对公司运营的监督管理 ； 12）公司章程规定的其他职权。

（二）、工程部

1）作为公司负责工程技术管理的职能部门，负责公司的开发项目中的工程技术支持； 2）负责公司房地场开发项目的工程管理和技术管理工作，并配合营销部完成可行性研究； 3）负责组织公司房地产开发项目策划、规划设计等工作； 4）负责工程进度的管理，使工程项目在计划工期内完成； 5）负责按照公司制定的工程品质战略，进行高质量的工程管理，创建高品质项目； 6）负责组织调研、采用科学、合理和先进的管理方法，控制建造成本，降低工程造价。7）负责组织对工程项目的共性问题、专项难点技术、重大技术问题进行研究、解决。8）组织开发项目的工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标手续。

1、工程科

1）负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施； 2）负责审查开发项目的重大技术方案；

3）组织制定或审定新技术、新工艺、新材料应用方案；

4）.负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作； 5）负责图纸变更的审核工作；

6）认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系和与之相配套的规章制度体系； 7）负责审核施工单位的施工组织设计和质量计划；

8）负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审； 9）负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况； 10）负责组织对施工单位的评审和选择工作； 11）负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作；

12）参加基础、结构、隐蔽工程及工程竣工验收工作，组织消防、人防等验收工作； 14）负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施； 15）负责组织质量事故的调查、鉴定和处理工作； 16）负责工程经济洽商和工程结算中工程量的核实工作。对已完成核实的项目应作出书面说明并签署意见； 17）负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定；

18）负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作；

19）负责工程施工过程中所有资料的管理、整理和归档工作。同时要做好公司有关部门工程资料的接收和移交工作，对所有接收和移交的资料要及时做好记录办理交接手续；

20）负责组织和检查工程竣工图的完成工作，做好工程竣工图的归档工作； 21）负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。

2、成本科

1）参与工程项目立项阶段和可行性研究阶段的投资估算及投资概算；

2）负责工程项目的预算、决算和工程项目成本的全过程动态控制，以及工程项目进度款的控制管理。3）负责工程预算、决算书的编制工作； 4）参与工程施工合同的编写、签订、审核工作； 5）协助财务部审议工程付款情况；

6）参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作；

7）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核、测算工作； 8）负责对各竣工项目整体投资的汇总分析比较，为决策层提供详细的数据资料； 9）建立各项目结算台帐及进度款拨付台帐； 10）收集各类材料价格信息数据。

3、招标科 1）负责拟定并完善公司招投标管理办法及招投标工作流程；

2）负责编制工程招标的资格预审文件，开展工程招标资格预审、工程投标单位的资质审查及相关的报批工作；

3）组织各项工程招标工作，负责工程招标文件、招标标底的编制及投标文件中的审核工作，并提供投标单位综合评审意见； 4）负责按规定程序组织开展建筑设计方案、施工单位及材料、设备等的询价、及招标工作； 5）组织各项工程招标、评标和定标工作，参加与施工单位签订工程开发承包合同；

6）参与规划等重大设计方案和施工组织设计的讨论，并提出合理化建议，参与审核及图纸会审工作； 7）参加监理单位的选择与委托监理合同的签订工作。

（三）、营销部

1）内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作；

2）协助开发部办理工程项目立项审批、用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续； 3）协调管理策划科及销售科选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。4）协助工程部完成开发项目的整体设计规划；

5）负责配合外部销售公司、策划课营销工作中对工程的要求；

6）负责协调管理工程现场的销售工作负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。

1、策划科

1）负责公司市场研究工作，及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势，并确保信息的有效性； 2）组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告； 3）负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。

4）负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张； 5）组织项目营销推广的执行工作；

6）确定开发项目售楼中心的位置以及根据项目定位提出售楼中心的装修布置方案；

7）项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施； 8）负责确定项目营销方案的制定与配合实施；

9）监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核项目部提出的修改建议； 10）配合销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案； 11）配合销售科完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司； 12）负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息；

13）负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。

2、销售科

1）负责办理开发项目的商品房预售许可证；

2）负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行；

3）负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；根据市场部制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展； 4）负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评估及考核；

5）负责组织客户接待、合同签订等销售活动，并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、并进行管理工作； 6）负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作；

7）根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行，并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 8）办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续；

9）参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。

3、招商科

1)组织对项目的分析和定位,掌握招商进度，分析招商过程中出现的问题； 2)项目所处地理位置及商业行情进行调研分析； 3)项目定位及价格的准确判断，对业态分布进行规划；

4)对招商过程中可能出现的困难做出相应的预案，并对招商过程中出现的问题提供建议处理办法； 5)拟定招商租务文件及合同；

6)及时反馈市场最新动态及竞争对手营运情况；

7)根据公司发展选择战略伙伴，对主力店及各专业卖场的大商家实施招商，与大商家签订租赁合同； 8)根据公司方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业的商家,收集整理商家资源并备案；

9)根据相关规定，努力争取更多的客户进场经营，与其协商租赁招商事宜，必要时代表公司与经营者签订租赁合同并负责合同的变更、续约等工作；

10)与相关部门密切合作，做好经营户进场、装修、调整、退场工作； 11)办理经营户缴纳租金及相关手续；

12)随时了解经营信息和业主、经营户的经营动态，积极为其提供力所能及的工作方便，与客户建立良好的业务关系。

（四）、行政部

1）负责全面主持公司行政后勤工作； 2）负责行政管控工作；

3）负责公司公关接待及内外部协调工作； 4）负责公司产品品牌建设及企划宣传管理； 5）实施公司办公管理、后勤管理；

6）负责公司行政管理制度的审定与监督执行；

7）协助领导完成行政监督、办公管理、公关接待、形象宣传工作，提供后勤保障； 8）负责公司人力资源管理工作，确保公司管理经营体系的顺畅运行。9）负责组织公司各类物资采购工作。

1、后勤科

1）负责公司管理制度的审定与监督执行；

2）审定本部门提交的各类文件、报表、数据、信息； 3）负责公司各类资质、证照的办理组织工作；

4）负责会议的组织，监督公司会议、公文任务的执行情况； 5）负责公司印章、介绍信的使用审核；

6）负责对公司文秘、档案、资料等办公管理的实施； 7）负责对公司前台、车辆等后勤管理的督导；

8）协助审核公司办公设备、办公用品、接待用品等行政物资的购买需求； 9）负责总经理指令的下达及总经理交代各项事物的办理 10）负责公司重要来访客人的接待；

11）负责公司与政府、合作单位等各类公关事务的安排和管理；

12）负责公司各部门下属公司工作的协调及公司与集团其他公司相关事务协调 13）负责组织公司产品商标的设计、申报、公司VI设计工作； 14）负责协助营销策划部开展公司产品品牌宣传、品牌形象定位的工作； 15）负责完成各类宣传方案、宣传内容的审定及督导实施； 16）实施公司办公管理、后勤管理。

17）负责对公司文秘、档案、资料等办公管理的督导； 18）负责对公司后勤管理的实施；

19）协助审核公司办公设备、办公用品、接待用品等行政物资的购买需求。

2、人事科

1）负责公司组织规划及建设； 2）负责公司人力资源规划及建设；

3）负责公司人力资源管理体系的构建与调整工作； 4）组织制订公司人力资源计划及预算； 5）负责公司人力资源政策的制定，并督导实施； 6）负责公司企业文化建设； 7）组织公司绩效考核； 8）组织公司人员招聘工作； 9）负责公司薪酬管理工作； 10）组织公司人员异动管理； 11）组织公司员工培训工作； 12）负责公司考勤管理工作。3）采购科

1）组织编制材料、设备供应管理的各项制度报总经理审批后组织执行； 2）负责市场调查，了解市场行情，掌握建材价格； 3）开展供应商调查，建立，管理供应商目录和档案；

4）根据工程进度和材料需求计划，制定材料（设备）采购计划； 5）参与材料（设备）采购招投标和采购合同的制定； 6）参与大型设备的选型、定性审核；

7）协助工程部开展采购材料、设备的质量检验工作； 8）审核材料设备价格，报主管副总经理审批；

9）负责材料（设备）的采购管理、运输管理和交货管理工作； 10）做好材料（设备）资料的收集、整理；

11）即使将有关合同、文件资料收集汇总归类，统一交合约管理部存档。

（五）、开发部

1）负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续。

2）负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作。3）申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。

4）办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。5）与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。6）负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。7）组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。

8）申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。9）与水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签订施工合同，协调进场施工。10）配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续。

11）处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。

（六）、合同部

1）负责熟悉与各项目有关的所有合同文件、施工规范，了解有关法律、法规，全面履行合同；

2）参与或负责各项目（包括：购地、拆迁、勘察、规划、设计、监理、施工）及其他相关合同文本的草拟、审查、报批工作； 3）负责各项目及其他相关合同洽谈及签署工作；

4）负责各项目及其他相关合同履约过程的跟踪、检查，及合约纠纷的处理；

5）负责各项目在合同履行过程中合同内容变更的确定与合同评审工作，并建立工程实施过程中的评审记录台账；

6）负责对劳务单位合同的签订和管理工作，制定详尽的的管理办法，并执行公司有关规定，严格规范结算程序，及时建立结算管理台账；

7）负责项目工程劳务分包合同的拟定、劳务费用的结算等工作； 8）负责公司各项目合同的档案管理工作。

（七）、财务部

1）贯彻执行国家财经法律法规和有关财务管理制度，拟订公司内部的财务管理制度并组织实施；

2）负责做好资金筹措工作，合理利用公司有效资源，建立良好的银企合作关系，拓展融资渠道，创新融资品种，控制融资成本，保证公司开发资金需求； 3）负责编制公司财务预算，定期检查公司各部门的财务预算执行情况。根据公司经营目标和工程开发量，编制资金使用和融资计划；

4）负责公司的日常会计核算、各项税收的计缴和会计报表的编制工作，及时向公司领导和有关部门报送各种财务报表； 5）负责公司的资金收付工作，严格按照财务管理制度和审批制度对原始凭证进行审核，确保公司资金运作安全； 6）定期对公司财务状况进行分析，每季度向公司领导提交财务分析报告； 7）负责做好公司资产清理、登记及管理等工作；

8）会同有关部门做好项目成本考核和费用考核工作，加强财务监督；

9）参与开发项目的可行性研究工作，做好项目投资经济测算，提出销售保本价； 10）参与工程、设备、材料的招投标及工程项目预、决算审核工作；

房地产公司开发部职责 篇6

房地产开发公司策划部岗位职责内容摘要：

在总经理领导下，主要负责公司建设项目的前期规划、设计报批、设计委托、会审修改、图纸审核及

有关设计变更等工作。

1.负责收集、掌握国家及地方政府房地产开发政策与法规。

2.开展市场调研，了解国内及本地区房地产开发现状及发展动态，归纳、整理、论证公司有关部门对

项目开发的构想及要求，研究市场对楼盘的需求、变化，做好规划设计的前期工作。

3.根据总经理指示，负责编制本公司中、长期开发计划。

4.组织考察、学习和论证新技术、新产品的应用，参加相关交流会、展览会。

5.掌握设计院所的专项及综合设计能力。

6.掌握政府各部门对建设项目的审批程序。

7.根据市场定位方案，结合政府有关房地产开发的政策、法规，征求销售部、工程部、材料部、合约部、物业等部门意见后，统筹意见供设计院作修改，提出材料设备选用标准，编制多套建设方案，报总经

理审批。

8.办理建设项目的立项手续。

9.负责设计单位的资质审查，拟定《设计（投标）单位初选名单及资质审查报告》，报总经理审批。

10.按总经理审批之建设方案及设计单位，开展设计委托工作。

11.组织跟踪各阶段的项目设计审查，负责监督设计院对各阶段设计会审、修改及定案工作。

12.负责办理各类许可证、批件等建规报建的全部有关手续。

13.负责向各有关部门提供相关图纸，统筹各部门建议。

14.解答招投标图纸中的有关设计问题，做好评标、议标等工作。

15.组织做好施工过程中设计变更的有关工作。

16.参与各阶段的施工验收。

房地产公司开发部职责 篇7

一、按直接投资者所在地划分

按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司 (控股公司) 均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司 (控股公司) 在境外。

第一、境内控股

1. 优势

(1) 公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单, 无需经过商务部或外经贸部门审批; (2) 所采用的会计准则和制度较统一; (3) 控股公司收取的股息, 无需再缴纳企业所得税; (4) 无需涉及外汇、外债等管理问题。

2. 需考虑的问题

(1) 不便于境外战略性投资者参与; (2) 境外融资方式受限, 仅能通过境内机构寻求借款; (3) 运营环节中涉及的当地税费可能较多; (4) 境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税, 但可按实际情况进行税务筹划。

3. 主要商业考虑

(1) 便于引入境内战略性投资者, 但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批; (2) 便于境内上市; (3) 运营、管理成本可能较低。

4. 相关法规规定

内资房地产开发企业设立的审批程序简单, 无需经过外经贸部门审批, 亦无需申请外汇登记。

5. 财务管理要求

(1) 投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表, 不需采用不同的会计准则; (2) 财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6. 收回投资

(1) 股息分派不涉及企业所得税; (2) 在企业清算或股权转让的审批上, 内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批, 程序方面较外资企业简单, 时间花费较短; (3) 在企业清算的税务处理方面, 企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格—资产净值—清算费用—相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产, 其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分, 应当确认为股息所得 (免予缴纳企业所得税) ;剩余资产减除上述股息所得后的余额, 超过或者低于投资成本的部分, 应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除; (4) 在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面, 企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得, 依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证, 因此, 股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税; (5) 内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。

第二、境外控股

1.优势

(1) 便于境外股权转让及向境外借款; (2) 便于利用境外先进管理经验, 提高企业资质; (3) 可将税后利润分配给境外投资者; (4) 运营环节中涉及的当地税费较少; (5) 境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。

2.需考虑的问题

境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。

境内房地产开发企业需考虑的是: (1) 公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高; (2) 外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业, 在股权转让给境内公司时, 是否符合《10号令》的规定, 需考虑是否属“返程投资” (3) 受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制; (4) 适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同, 需适当调整配合; (5) 对境外支付款项时, 扣缴相关税负, 但可进行税务筹划; (6) 与战略投资者合作时, 注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入 (一般为增资) 到房地产开发企业, 且需要有较长的审批时间, 影响房地产开发企业的资金使用效率。

3.主要商业考虑

(1) 便于引入境外战略性投资者, 但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”, 具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求; (2) 便于境外上市; (3) 运营、管理成本较高, 需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。

4.相关法规规定

(1) 外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂, 需外经贸部门审批, 在商务部备案。 (2) 申请设立房地产公司, 应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议; (3) 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业, 或收购合资企业中方股权的, 须妥善安置职工, 处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金; (4) 外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的, 未取得《国有土地使用证》的, 或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的, 不得办理境内、境外货款, 外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇; (5) 外资房地产开发的中外投资各方, 不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。

5.财务管理要求

(1) 投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表; (2) 财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6.收回投资

(1) 股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税 (具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定) ; (2) 在企业清算或股权转让的审批方面, 外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批, 程序方面较为复杂, 时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司, 商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司, 因不涉及中国境内企业的股权转让, 所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批, 但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定; (3) 在企业清算的税务处理方面, 外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同, 但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税; (4在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面, 境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权, 避免涉及中国的各项税负, 但需考虑境外控股公司所在地的税务影响; (5) 在外汇监管方面, 清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后, 向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记 (如有) 。

二、按控股架构层次划分

按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资, 直接控股公司再对房地产开发企业投资。

第一、单层控股

1. 优势

(1) 投资架构直接、简单; (2) 节省运营成本; (3) 运营利润可直接分配给最终控股公司; (4) 以母公司作为房地产集团中心, 有利于整合各房地产开发企业的实力, 提高集团贷款授信的融资能力, 未来亦有机会成为集团的财务中心, 从事集团内的融资, 有利于房地产开发企业的融资。

2. 需考虑的问题

(1) 须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险; (2) 当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时, 需通过商务部或外经贸部门审核, 资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长; (3) 境内控股公司需取得银监会的批准, 才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。

第二、多层控股

1.优势

(1) 可以相对分散单一控股公司的风险; (2) 房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少; (3) 当直接控股地产开发企业, 得有利吸引境外战略性投资者。

2.需考虑的问题

(1) 投资架构相对复杂, 集团运营成本相对较大; (2) 可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。

三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析

1. 境内控股且单层控股

(1) 以内资控股公司作为直接投资者, 设立房地产开发企业的单层控股模式, 相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分; (2) 由于其控股公司在境内, 便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资; (3) 可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心, 从事集团企业间的资金拆借, 但需取得银监会的批准。

2. 境内控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境内, 房地产开发企业为内资企业: (1) 相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分; (2) 房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响, 更多的利润被留存在中国境内。

母公司在境外, 直接控股公司的境内, 房地产开发企业为内资企业: (1) 相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分, 另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定; (2) 若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债, 但境内控股公司不得擅自更改外债用途; (3) 房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响, 更多的利润被留存在中国境内。

3. 境外控股且单层控股

(1) 以外资控股公司作为直接投资者, 设立房地产开发企业的单层控股模式, 相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分; (2) 由于其控股公司在境外, 便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资; (3) 若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣, 则涉及较复杂的操作的流程; (4) 控股公司由于在境外, 将无法担当集团内部的融资中心, 从事集团内企业间的资金拆借; (5) 房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。

4. 境外控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境外, 房地产开发企业为外资企业: (1) 以外资控股人司作为直接投资者, 设立房地产开发企业的单层控股模式, 相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本, 税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分; (2) 便于集团在境外上市; (3) 便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资; (4) 房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。

参考文献

[1]商务部等六部委:《关于外国投资者并购境内企业的规定》.[2006]第10号令

[2]商务部、国家外汇管理局:《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》:商资函[2007]50号

[3]商务部:《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号

[4]国家外汇管理局综合司:《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》.汇综发[2007]130号

[5]国家外汇管理局综合司:《关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》.汇综发[2008]142号