国有土地使用权收购合同（推荐9篇）
第一章 总则
第一条 为节约集约和合理利用土地，优化配置土地资源，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市辖区(含济南高新技术产业开发区)国有土地收购储备工作适用本办法。
第三条 市国土资源行政主管部门负责本市市辖区土地收购储备工作。
土地收购储备的具体工作由市政府赋予土地收购储备职能的机构(简称土地收储机构)承担。
市发改、城乡建设、规划、财政、住房保障管理等部门按照各自职责，做好土地收购储备的相关工作。
第四条 市国土资源行政主管部门应当根据土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，会同发改、城乡建设、规划、财政等部门编制年度土地收购储备计划，报请市政府批准并按规定程序备案后组织实施。
第二章 土地收购
第五条 下列土地可以由土地收储机构收购：
(一)土地使用权人申请收购的;
(二)实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的;
(三)土地使用权人无力继续开发且又不具备转让条件的;
(四)需要行使优先购买权收购的;
(五)其他可以收购的。
第六条 申请土地收购的，土地使用权人应当向土地收储机构提出书面申请并提供下列材料：
(一)土地、建(构)筑物及附属物权属证明;
(二)相关权利人身份证明;
(三)相关地形图件资料;
(四)其他需要提供的资料。
第七条 土地收购一般按照下列程序进行：
(一)受理土地收购业务;
(二)向市规划部门征询拟收购土地规划性质、委托编制规划策划方案、申请规划条件(包括用地范围、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标);
(三)对拟收购的土地及其地上建(构)筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核;
(四)委托具有土地测绘资质的机构对拟收购土地进行勘测定界，并委托具有土地和房屋评估资质的评估机构进行房地产价格评估;
(五)与被收购土地使用权人签订土地使用权收购合同;
(六)土地收购经批准后办理原土地使用权和建(构)筑物产权注销登记或变更登记手续。
第八条 涉及国有土地上房屋征收的项目，土地收储机构同意收购非住宅房屋土地的，应当自收到申请之日起45日内签订收购合同。逾期不能签订收购合同的，土地收储机构应当终止收购程序并书面告知房屋征收部门。
第九条 土地收购申请受理后，土地使用权人应当保持土地及建(构)筑物现状，不得有出租、抵押等有碍土地收购工作的行为。
第十条 土地收购应当签订合同。土地收购合同应当包括以下内容：
(一)被收购土地使用权人名称、地址、法定代表人，土地位置、四至范围、等级、面积、用途，地上建(构)筑物状况及房地产权属情况;
(二)土地收购补偿方式和实施办法;
(三)交付土地的期限和方式;
(四)双方的权利义务;
(五)违约责任;
(六)纠纷的处理;
(七)其他有关事宜。
第十一条 合同签订后，土地收储机构应当书面告知规划、城乡建设、住房保障管理等部门不再为土地使用权人办理相关审批手续。
第十二条 土地收购分为评估收购和土地出让分成收购两种方式。
规划为非经营性用地的，应当采取评估收购方式;规划为经营性用地的，可以采取评估收购方式，经土地收储机构同意也可以采取土地出让分成收购方式。
综合开发建设的.同一片区内，同等条件下的土地收购应当遵循价格一致的原则。
具体标准和办法由市国土资源行政主管部门制定并经市政府批准后实施。
第十三条 土地使用权人转让以出让方式获得的土地使用权，转让价格比标定地价低20%以上的，土地收储机构可以优先收购。
第十四条 土地收购评估分为土地评估、建(构)筑物评估和房地产综合评估。划拨土地按照原用途进行评估;出让土地按照原用途剩余使用年期进行评估。
建(构)筑物根据其结构、装修状况和建成年代等，按照重置成本法进行评估。
房地产综合评估，根据其区位、用途、结构、装修状况、建成年代，按照房地产市场价格评估。
第十五条 土地收储机构应当以招标方式选取土地测绘、土地评估及建(构)筑物评估等中介机构。
第十六条 土地收储机构应当持土地使用权收购合同和市政府批准文件到国土资源、住房保障管理部门及时办理土地使用权、房产所有权注销或者变更登记手续。
第十七条 土地收储机构在收购土地时，对有权属争议的建(构)筑物的收购费用，可以交由法定机构提存。
第三章 土地储备
第十八条 下列土地纳入土地储备范围：
(一)依法收回的国有土地;
(二)收购的土地;
(三)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;
(四)其他依法取得的土地。
前款所列土地，在依法办理土地、建(构)筑物等注销登记手续后纳入政府储备。
第十九条 储备土地在供地之前，土地收储机构可以将储备的土地单独或连同建(构)筑物出租、抵押或临时使用，所得收入缴入市级国库，按照“收支两条线”管理。
第二十条 土地收购储备资金主要来源为：
(一)财政部门安排的土地收储资金;
(二)国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;
(三)土地收储机构举借的贷款;
(四)上述资金产生的利息;
(五)其他可用于土地收储的资金。
第二十一条 土地收储资金应当专款专用。财政、审计等部门应当加强对土地收储资金的监督管理。
第四章 法律责任
第二十二条 土地收购过程中，被收购土地使用权人未如实提供资料或者提供虚假资料的，由市国土资源行政主管部门责令其改正。造成损失的，应当依法赔偿经济损失。
第二十三条 土地收购储备工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利索取或非法收受他人财物的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十四条 各县(市)的土地收购储备工作可以参照本办法执行。
关键词：企事业单位,国有建设用地,土地收购,问题和对策
1 高新区土地储备现状
高新区土地储备工作起步于2007年, 基本上属于一种“被动式”的启动模式。经过近几年开展的土地收储工作, 高新区的土地储备制度在积极实践和探索中逐步完善, 城市土地储备工作基本实现了土地资源的合理配置和集约利用。加快了城市化更新改造建设进程, 有效的控制了土地一级市场。
2 高新区土地储备工作中存在的问题
2.1 政策法规不完善的影响
作为新型的政府工作机构, 全国最早成立的土地储备中心也仅仅只有不到20年的历史, 可鉴戒的经验及模式缺乏, 直到2007年底国家才正式出台了《土地储备管理办法》 (国土资发【2007】277号) 用于指导土地收储工作, 但至今还没有一部全国性的法律或行政法规来指导规范这一领域, 只能通过一系列政策来指导这项工作。土地收购没有明文规定的土地收购方式、土地收购法律化和程序化缺失, 这就使土地储备的一些行为缺乏法律支撑, 甚至有些行为与法律法规抵触, 从而为产生法律纠纷埋下了隐患。由于法律上的不确定, 导致土地储备在收购过程中可能面临种种障碍, 从而增大土地收购的成本和运作成本。
2.2 补偿价格制定的影响
近几年由于土地市场运作模式的改变, 土地储备机构发挥了极其重要的作用, 各地区也加大了对土地储备部门的关注, 对于新出现的一些问题各地区也适时的调整了相关法律条文, 2011年包头市市政府出台了《包府办发【2011】130号文件》印发了《包头市企事业单位国有建设用地收购补偿暂行办法》。根据该办法制定的土地收购补偿主要为货币补偿, 可以是土地与地上 (下) 建构筑物、附属物的评估价总和进行补偿或按照土地新规划用途作价的一定比例进行一次性的买断补偿。由于土地收储在实施过程中不具备强制性的特点, 双方是在达成共同协议的基础上才能进行土地收购, 价格成了土地收储能否执行的决定性因素。
作为政府机构比较倾向使用土地+地上物的补偿方式, 土地的价格是按照土地证登记的用途进行估价, 这样政府在实施收储过程中不存在争议, 有多少价值补偿多少钱, 但这样的补偿方式不能使被收储方接受。政府愿意收购的地段往往地处黄金地段, 由于城市的发展使得这些原本用途为工业的土地, 根据城市规划调整为居住、商业等极具投资价值的土地, 原土地使用权人对自己所属土地价值有了较高的定位。原有工业用地的土地评估价格与居住、商业类土地评估的价格差距成了无法逾越的鸿沟。
为了能够以合理的价格达成土地收购意向, 新出台了按照土地新规划用途一定比例进行买断的补偿方式。高新区企业大多是90年代初购入土地的, 为了响应政府号召, 企业家们投资高新区为高新区快速的经济发展做出了巨大的贡献, 随着经济的发展高新区也逐步由包头市的边缘地带发展为城市中心地带, 当初的工业规划已不能适应新的城市格局变化, 需要进行重新的开发利用。企业从建厂投资发展至今, 无论是机械设备投入、还是后续的生产、土地等税费投入都为高新区发展做出了贡献, 新政策的补偿是对企业付出得到的回报。但新的补偿政策由于比例未做细分, 在操作中存在一定的瑕疵, 补多补少尺度无法定量, 在执行过程中需要承担一定的责任风险。
2.3“滞后式”、“被动式”储备土地
伴随着高新区经济的快速发展, 城市化进程的速度也在不断的加快, 房地产高额的利润回报率吸引着大批的房地产开发商投入高新区进行地产开发, 从而使得大量的土地成为了私人财产。高新区土地收储中心于2007年才逐步建立, “滞后式”的储备土地使土地收储在黄金时期失去了最佳发展的机遇。对于房地产开发商而言, 由于购买了大量的土地, 这就导致大量的资本被积累, 而在较短的时间内这些资金又无法收回, 最终导致开发商收购的土地被闲置下来。土地的闲置就会导致土地资源的严重浪费, 同时房地产开发商对于土地的大肆收购也使得越来越多的土地被流人到少数人或者少数的单位手中, 这将严重的阻碍了高新区政府对于土地的合理规划, 同时我国城市化建设过程中对于土地的需求问题也难以得到有效的解决, 政府的土地储备面临种种考验。
在选择储备用地时, “被动式”的对急需挂牌土地进行收储, 土地收储中心成了解决燃眉之急的国土局的替代品, 丧失了规划布局、调控供需的职能。
2.4 执行土地收购程序中的运营风险
在收购国有企事业单位时, 土地收储中心与原用地单位存在明显的信息不对称。土地收储中心如果对预购地块的产权归属情况、地下设施、地块周边环境和地理结构了解不够充分, 就可能遇到不必要的法律纠纷 (比如建筑已被抵押、查封, 地上物与土地权属所有者不同, 收储申请单位不具备收储申请主体的资格, 或存在复杂的历史遗留问题等) 。这些不利的信息有可能被原用地单位有意隐瞒, 这就使土地收储工作面临种种潜在风险。
3 高新区土地储备工作中存在问题的解决对策
3.1 加強高新区土地储备相关法律法规的完善
造成高新区土地储备存在问题的一个重要的原因就是土地储备缺乏完善的法律法规支持。为了更好的促进高新区土地储备的开展, 必须加强土地储备相关法律法规的完善。首先, 对于土地储备的程序进行规范化, 例如进行土地储备的条件、土地储备应该遵循的程序、土地储备的范围等等, 通过土地储备程序的规范化使得在土地储备过程中存在的各种问题得到有效的遏制。其次, 紧紧跟随国家、省、市级部门相关政策的调整对高新区政策作出调整。补偿方式严格按照相关法律法规执行, 将一些经验通过法律法规的形式固化下来使得在以后的土地收购补偿过程中做到有法可依。
3.2 严格制定土地储备计划
严格的执行土地储备的年度储备计划, 不能为了盈利而随意的增加土地储备, 同时进行土地储备的过程中应该依法执行避免无规章的进行土地的储备。目前高新区土地储备库的完善成为急需解决的问题, 理顺库存土地的基本信息至关重要, 对于土地储备工作的健康、有序发展极为重要, 必须建立科学的土地储备库。
积极扩展土地储备库内涵, 改变原有的单纯的实物储备登记模式而是多种储备方式并存来扩展土地储备库内容。对于存在潜在收储意向的土地、闲置土地等分类进行登记。让潜在收储对象参与土地储备运作过程, 积极推行土地储备工作的信息公开制度, 赋予土地关系人应有的权利, 使之拥有充分的知情权和参与权, 这样不仅能提高潜在收储对象的参与兴趣, 还能还能够规范土地储备监督管理体制, 加强土地储备制度的规范化、制度化建设, 使土地储备行为始终置于全社会的关注之下。
4 结束语
高新区土地收储中心自建立以来, 很好的承接了国土局对于城市存量土地的管理和利用, 保障了高新区的用地需求。下一部将继续通过法律法规程序的完善, 科学合理的制定收储计划, 完善土地储备库等一系列措施全面推进开展土地收储工作。为提高城市土地利用效率, 掌控土地资源做出积极贡献。
参考文献
[1]潘春宏.土地储备风险控制研究[D].哈尔滨工业大学, 2009.
赠与人（甲方）：戴梅香公民身份号码：***027 受赠人（乙方）：刘旭红公民身份号码：***020
赠与人戴梅香是受赠人刘旭红的母亲，赠与人的配偶刘化康于2013年10月17日死亡，赠与人拟将如下登记在赵治淼等九十户名下的国有土地使用权中刘化康所占份额归属于赠与人50%的产权赠与受赠人，经双方当事人协商一致，签订本合同，以明确双方的权利义务。
第一条赠与国有土地使用权状况
国有土地使用权坐落：上渡办事处白沙洲路
国有土地使用证编号：新国用（2011）第G0110001号
第二条赠与国有土地使用权的交付
赠与人与受赠人共同到不动产登记部门办理产权过户手续。
第三条合同的变更与终止
赠与国有土地使用权尚未交付时，赠与人经济状况显著恶化，可以变更或终止合同，但可以适当赔偿受赠人因相信赠与人赠与行为而造成的经济损失。
第四条赠与的撤销
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的。
（2）其他法律规定的情形。
第五条争议的解决方式
一切与本合同有关的纠纷，首先由双方当事人协商解决。协商不成，任何一方可以向人民法院起诉。
第六条合同的补充
本合同如有未尽事宜，一律按照《中华人民共和国合同法》及有关规定，经合同双方协商一致，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
第七条本合同正本一式五份，经双方签字并办理公证后生效。
赠与人：受赠人：
厦门市同安工业集中区
（200
第一章 总
第一条
出让人：中华人民共和国福建省厦门市国土资源与房产管理局同安分局；
受让人：
第三方：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。
第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳
第三条让人出让给受让人的宗地位于土地总面积大写:平方米。今后实测面积与本合同分摊的土地面积若不一致，受让方应与出让方签订补充合同予以确认。宗地四至及界址坐标详见本合同附图。
出让人出让给受让人的宗地位于写:平方米（小写：
平方米，分摊道路及公共设施土地面积米。宗地四至及界址坐标详见本合同附图。
第四条内新建建筑物委托第三方建设，并签订
平方米（小写：
第五条
第六条 200该土地现状交付受让人管理使用。
第七条用权出让年期为：
工业：200 20550年）
第八条/平方米，总金额为人民币大写：（小写：
今后根据实测建筑面积进行结算，多退少补。
第九条土地出让金。
付款时间： 年 月
第十条布的人民币市场汇价中间价计算。
第十一条纳其他有关土地税费。
第三章 土地开发建设与利用
第十二条 受让方在受让宗地内的开发建设和生产经营活动，应符合以下要求并接受同安区政府或区政府授权部门的管理：
进入同安工业集中区的企业或者项目，应当符合产业发展规划要求，并符合《厦门市环境保护局关于〈同安工业集中区工程项目〉环境影响评价的批复意见》（厦环监[2005]37号）中的相关规定要求。
今后如有调整，应符合同安区政府或区政府授权部门规定的产业导向和功能要求。
第十三条设和生产经营活动进行监督管理：
受让方未经同安区政府或区政府授权部门同意擅自超范围生产经营的，同安区政府或区政府授权部门有权采取相应措施责成受让方限期整改；未及时整改的，同安区政府或区政府授权部门有权提请出让人提前收回土地使用权。
第十四条地红线坐标，放样所需费用由受让人承担。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动。若界桩遭受破坏或移动时，受让人应重新委托厦门市测绘与基础地理信息中心放样，恢复界桩。
第十五条同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按厦门市有关规定办理。
受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，并同意政府为厂房增设的供电分支箱等公共设施占用该受让宗地。
第十六条60日内，应持本合同和土地出让金支付凭证，按《厦门市土地房屋权属登记管理规定》向出让人申请办理土地登记，领醛
第十七条害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。
第十八条土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向同安区政府或区政府授权部门申请，取得同安区政府或区政府授权部门及出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地出让金，办理土地变更登记。
第十九条修改，该宗地已有建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物的改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。
第二十条人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。
第四章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十一条地房屋权证》，取得出让土地使用权并按本合同约定投资开发建设，经批准有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但出租、转让（包括出售、交换和赠与、实现抵押权处置）剩余年期土地使用权时，应按以下约定执行：
（1）受让人将土地使用权及地上建筑物转让或出租给其他企业，该企业应满足本合同第十二条的规定。
（2）受让人应就该转让或出租提前三十日向同安区政府或区政府授权部门提出申请，并获得同安区政府或区政府授权部门书面批准；否则，受让人不得进行任何形式的转让或出租等处分行为。
（3）若受让人拟转让该土地使用权及地上建筑物，同安区政府或区政府授权部门有权按折旧后的成本价优先收购，折旧后的成本价按[建筑面积× 元/平方米×（50-已使用年期）/50]计算。
（4）同安区政府或区政府授权部门书面同意受让人转让并明确不行使优先收购权的，受让人应按交易发生时厦门市有关规定向出让人补足土地出让金，并向同安区政府补交建筑财政贴价（按建筑面积 元/平方米计收），签订相应的补充合同。
第二十二条合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。
土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。
第二十三条转让或实现抵押权处置转移土地使用权，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，土地使用权转移后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。
第二十四条出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。
第二十五条的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《土地房屋权证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。
第五章 期限届满
第二十六条宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应予以批准。
出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿出让合同，支付土地出让金。
第二十七条
照本合同第二十六条规定未获批准的，受让人应当交回《土地房屋权证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。
第二十八条和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。
第二十九条十六条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。
第六章 不可抗力
第三十条任，但应在条件允许情况下采取一切必要的补救措施以减少不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第三十一条72小时内将事件的情况以信件、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后的10日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的书面报告。
第七章 违约责任
第三十二条能按时支付土地出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之五向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过60天的，第三方有权提请出让人解除合同，收回土地，第三方并有权要求受让人赔偿因违约造成的其他损失。
第三十三条 受让人按合同约定支付土地出让金的，第三方必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于第三方未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，第三方应当按受让人已经支付的土地出让金的万分之五向受让人给付违约金。第三方延期交付土地超过60天的，受让人有权解除合同，并退还已经支付土地出让金，受让人并有权要求第三方赔偿因违约造成的其他损失。
第八章 适用法律及争议解决
第三十四条国法律。
第三十五条
厦门仲裁委员会仲裁。
第九章 附则
第三十六条
第三十七条等法律效力，出让人执二份、受让人一份、第三方一份、同安区政府一份。
第三十八条 页，以中文书写为准。
第三十九条当一致，不一致的以大写为准。
第四十条200 日在中华人民共和国福建省厦门市签订。
第四十一条法律效力。
本项目涉及工业厂房装修、投产时间、产值、税收等事宜，由受让方与第三方另行协商并签订协议。
出让人（章）： 受让人（章）：
住所：
法定代表人：
委托代理人：
（签字）：
电话：
传真：
邮政编码：
第三方（章）：
住所：
法定代表人：
委托代理人：
（签字）：
电话：
传真：
邮政编码：
出让方（甲方）：____________________________________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________受让方（乙方）：____________________________________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________第一条根据《中华人民共和国土地法》之规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）房产（或部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租、抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条____房产使用土地位于____，总用地面积为____.其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证（或批准文件），具有合法的土地使用权。第三条乙方出售（出租；抵押）____整栋房产；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积，即____平方米。____或：____乙方出售（出租；抵押）____整栋房产；甲方出让土地的面积为____平方米，为____房产总建筑面积的____%；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%；即____平方米。本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。第四条土使用权出让的年限为____年，自____起算。第五条____房产使用范围内的土地，按原批准文件为____用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费（税）。第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____人民币。本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。合同签字后____日内（或乙方出售房产后____日内）乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。（或：乙方出租____房产，每年应以租金的____%抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或：乙方抵押____房产后____日内，以抵押所获收益抵交付定金）后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。）第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内，办理土地使用权变更登记，换取土地使用证，取得土地使用权。第九条乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行账号，银行名称：____银行____分行，账户号____.甲方银行账号如有变更，应在变更后____日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。第十一条乙方依本合同取得的土地使用权，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押。房产所有人在出售（出租；抵押）____部分房产时，亦就同时转让（出租；抵押）整栋房产使用土地中与出售（出租；抵押）房产占____房产总建筑面积比例相同的土地使用权。第十二条土地使用权转让（出租、抵押）时，应当签订转让合同（租赁合同；抵押合同）或在房产买卖合同中设立土地使用权转让（出租；抵押）章节，但不得违背国家法律、法规和本合同的规定，并依照规定办理转让（出租；抵押）登记。第十三条土地出让年限届满，土地使用者如再申请续期，须重新与甲方签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者不再申请续期的，本合同项下的土地使用权，地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿发回，土地使用者应交还土地使用证并依照规定办理注销登记。第十四条如果一方未能履行合同项下的义务，应被视为违反本合同，违约方从另一方收到具体说明违约情况的通知后，应在____日内纠正该违约。如____日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。第十五条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。第十六条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。第十七条因执行本合同发生争议，由争议各方协商解决。协商不成，按以下（）项解决：（1）提请仲裁机构仲裁。（2）向有管辖权的人民法院起诉。第十八条本合同于____年____月____日在中国____省（自治区、直辖市）____市（县）签订。第十九条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。甲方：________________乙方：________________法定代表人：___________法定代表人：_______________年____月____日____年____月____日
一、我国在土地收购储备融资过程中的问题
(一) 我国的土地收购融资渠道过于单一, 降低了土地储备机构的风险抵抗能力
目前, 我国土地收购储备融资的模式主要有财政拨款和银行贷款两种。财政拨款是一种政府行为, 具有无偿性、无风险性、不确定性、有限性的特点。财政拨款作为储备制度的启动资金的情况主要适用于我国城市土地储备制度建立初期, 这个时期土地征购和整理量特别大, 但土地出让量非常稀少。只有当其他融资渠道难以筹资时, 财政拨款才会成为维持土地储备制度正常运行的保障。银行贷款是目前最主要的融资模式, 在我国土地储备中起到了巨大的作用, 它是指土地储备中心通过银行等金融机构以贷款的方式来筹集资金, 该模式具有有偿性、风险高、方式灵活的特点。在银行贷款过程中土地储备中心是债务人、银行是债权人, 由于追求利润最大化的企业性质, 使得银行要求土地储备机构必须按期还款付息;由于波动性是土地市场的一大特点, 所以地价会随市场的波动而变化, 在市场波动到较坏的一点就有可能会导致不能按时偿还银行贷款的情况发生, 严重时还会导致财务危机;随着市场经济的发展我国银行种类也逐渐增多, 贷款类型、期限也是多种多样的, 所以与其他形式的融资相比银行贷款的方式相对比较方便、灵活。这些特点就决定了银行贷款成为目前我国各城市土地储备资金的主要来源, 它可以适用于尤其是一些规模大、开发周期长、仅靠财政拨款不能满足的项目。政府融资的主要融资渠道集中在银行方面, 银行贷款在政府融资中占主导地位, 融资的风险比较集中导致了融资风险不能通过有效的资产组合来分解。因为银行短期债务在银行贷款中占了很大的比例, 所以政府融资平台不仅要承担着维持资金链不断的巨大压力, 而且也要承担着银行信贷的高额成本。由于受国家宏观经济调控、国家货币政策改革等等一系列因素影响, 政府融资仅仅依靠单一的银行融资渠道面临的巨大融资风险, 将伴随着时间的推移和宏观经济形势的变化会逐渐显现出来, 这也会对政府融资效果产生不利影响。
(二) 银行还款期限短, 土地储备机构还款压力大
首先, 按照中国人民银行的相关文件的规定, 我国土地储备贷款期限最长不超过2年, 贷款的还款期限较短。据调查, 一般的土地储备机构的土地运营周期在两年以上, 其次银行贷款的利息负担重, 增加土地收购储备运作成本, 筹资风险大。而由于我国银监会的部门的规定, 土地储备机构必须在还款期限内还款, 加大土地储备机构的还款压力。
其次, 银行贷款的金额较小, 难以满足土地收购储备等大量资金需要;银行贷款来源不稳定, 银行贷款政策受金融政策和经济环境的影响较大, 而土地收购储备需要较为稳定的资金来源;同时地价随市场的波动性较大, 而且利率也存在较大变动, 使土地收购储备产生较大利率风险。等等这一系列的因素也加大了土地融资的难度。
再次, 在还款责任落实上存在不确定性。土地储备方面的政策法规以有利于政府的利益的法规政策居多, 很多相关法律法规还有待完善, 很多操作管理办法还处在试运行阶段, 一旦出现相关的银行贷款纠纷, 银行将缺少相关的法律支持, 也就难以保障债权。土地储备中心实质上是政府下属事业单位, 具有着政府和企业双重角色, 这一特点决定了土地储备中心难以成为真正意义上的债务主体。虽然土地储备中心都有自己具体的还款方案, 但是财政对部分土地出让金返还给中心, 用于还款的规定, 还不能够真正的而在实际中应用。由于政府对土地出让收入要统筹安排使用, 所以在相关的支出的过程中审批环节多, 实施起来很复杂, 进而很难确定最终有多少资金落实在还款上。特别是各家银行贷款到期一般集中在年末使得问题更加突出。
最后, 多数贷款资金没能做到封闭运行, 现在一家储备中心存在着多家银行贷款, 土地储备中心筹集来的资金实际被相关部门在多家银行之间辗转。土地储备中心不能够制定完善的操作流程、不按照国家的有关要求实行封闭运作和资金监管。土地储备资金调度环节多实行财政、收支两条线。加上银行之间没有有效地沟通渠道使银行获取每笔资金流转的相关信息的难度很大, 这也导致了银行不能及时掌握资金流向, 也就不能有效地监督每笔贷款资金合理使用, 也促使有的土地储备中心放心大胆的把土地储备贷款挪作他用。
(三) 我国土地收购储备融资主体单一加大了融资压力
随着新《土地储备管理办法》中“各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理, 不得以任何形式为第三方提供担保”对土地储备资金管理更严格的规定, 土地收购储备融资将面临着更大的压力。土地储备的主要任务是城市基础设施建设、旧城镇改造等项目筹集资金。随着城乡一体化的进程加快, 在目前的单一的以政府融资为主的融资方式的情况下, 土地储备面临着很大的融资压力, 土地储备机构今后的融资能力和政府的融资信誉直接受到是否按期付息还款的影响。
(四) 土地储备中心不能自主决策, 使决策者不承担经营责任
政府在土地收购储备融资过程中存在一些问题, 土地储备中心实质上是政府的下属的办事机构, 所以也就导致了大多数土地储备中心具有政府意识浓厚、市场经营观念不强等等缺点, 一些客观原因如体制上决策与经营分离等使得土地储备中心缺乏经营压力和动力, 自然也难以承担经营责任。
二、土地收购储备融资问题的解决方法
(一) 进一步完善土地经营机制
城市经营的最基础性的资源是土地, 而政府对城市的大量投入主要以土地增值的方式产出。所以政府必须严格控制土地一级市场, 进一步完善土地二、三级市场管理, 通过实行公开招标、拍卖的方式, 防止非法交易的现象的产生, 保护土地价值。通过建立城市规划与土地储备相结合的互动机制, 来不断地完善土地经营机制, 土地利用总体规划要与城市控制性规划相呼应协调, 使经营性土地储备量不断增加。对城市主干道两边的土地要严格控制, 进行统一规划、收储和开发, 让城市基础设施建设来源于政府土地出让收益, 建立“通过城市基础设施建设推动城市土地开发, 通过城市土地开发支持城市基础设施建设”的可持续发展的循环土地经营模式。对污染严重、经济效益较差和发展前景黯淡的企业, 政府可以通过兼并、破产、重组等手段提高土地使用效益, 腾出土地兴建金融、商贸建筑和居民小区。
(二) 开辟筹资新渠道
市场化运作项目、准公益性项目和公益性项目是城市建设项目的三个大方向。市场化运作项目是指企业为市场主体, 通过市场筹资、建设和经营, 参照现代企业制度把资产质量良好、收益稳定的基础设施项目组建成为上市公司, 通过上市筹资的方式, 市场化项目实行滚动建设与发展, 通过募集资金新渠道的开辟, 进一步推动城市基础设施建设投资市场化、社会化的营运。准公益性项目特点是谁投资谁受益、谁消费谁付费, 并以此建立合理的市场机制运营。城市基础设施建设如调改善城市交通拥挤现状的调控项目、提高城市绿地占有量的项目、污水处理项目等, 以市场要求为依据, 建立合理的价格体系, 把项目推向市场或者由政府提供占项目投资一定比例的资本金, 提供财政贴息, 实行投资、建设和运营的市场化。公益事业项目是由政府财政投入的项目。为了提高财政资金使用效率, 我们可以采取直接投资、投资补助和贷款贴息等多种方式来合理安排各类政府投资。
(三) 推进基础设施市场运营, 进一步拓宽土地收购储备融资的渠道
为了推进投资主体多元化, 以谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险为基本原则, 支持、鼓励和引导非政府部门、非国有机构、企业和社会资金参与市区基础设施建设。建立以市场融资为主的项目法人制度, 使政府融资项目进入资金投入和产出、收益和风险相互结合的良性循环机制。注重发挥财政资金的引导作用, 从转变财政投资的方式, 减少财政直接投资, 以投资补贴等方式带动社会投资。
三、结束语
土地收购储备是城市经营的必经之路。城市土地制度改革的一个巨大创新即为土地储备制度, 在土地储备过程中又需要资金的支持, 所以在发展过程中也的确存在一些融资方面的风险。通过实践和科学理论的指导, 在运营、储备与金融之间建立良性的土地收储融资机制, 并逐步完善土地收购储备融资体系, 减少土地储备融资过程中的问题。
参考文献
[1]马克伟.土地收购储备制度研究实践与操作指南[M].北京:中国大地出版社, 2005
[2]王德起.土地资产管理学[M].济南:山东友谊出版社, 1999
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国国家工商行政管理局 监制
使用说明
一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。
二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。
三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。
四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况。基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。
五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。
六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。
七、合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。
第一章 总 则
第一条 本合同当事人双方：
出让方：中华人民共和国＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿。
受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法定地址＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿＿＿。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条 甲方根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。
第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳
第三条 甲方出让给乙方的宗地位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地总面积大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米），其中出让土地面积为大写 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。
第四条 本合同项下出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五条 甲方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前将出让宗地交付给受乙方，甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿款规定的土地条件：
（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
（二）周围基础设施达到＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
（三）现状土地条件。
第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为＿＿＿＿＿，自甲方向乙方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。
第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）；总额为人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。
第八条 本合同经双方签字后＿＿＿日内，乙方须向甲方缴付人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。
第九条 乙方同意按照本条第＿＿＿＿款的规定向甲方支付上述土地使用权出让金。
（一）本合同签订之日起＿＿＿日内，一次性付清上述土地使用权出让金。
（二）按以下时间和金额分＿＿＿期向甲方支付上述土地使用权出让金。
第一期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。
第二期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。
第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。
第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。
分期支付土地出让金的，乙方在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向甲方支付相应的利息。
第三章 土地开发建设与利用
第十条 本合同签订后＿＿＿日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向出甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。
第十一条 乙方在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：
主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
绿地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十二条 乙方同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：
（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十三条 乙方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前动工建设。
不能按期开工建设的，应提前３０日向甲方提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。
第十四条 乙方在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。
乙方同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。
第十五条 乙方在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起３０日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向甲方申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。
甲方应在受理土地登记申请之日起３０日内，依法为乙方办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。
第十六条 乙方必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，乙方应负责赔偿。
第十七条 在出让期限内，乙方必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向甲方申请，取得甲方同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。
第十八条 政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。
第十九条 甲方对乙方依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，甲方应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予乙方相应的补偿。
第四章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十条 乙方按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经甲方认定符合下列第＿＿款规定之条件：
（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；
（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。
第二十一条 土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。
土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。
第二十二条 土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由乙方承担。
第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。
第二十四条 土地转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起３０日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。
第五章 期限届满
第二十五条 本合同约定的使用年限届满，乙方需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，甲方应当予以批准。
甲方同意续期的，乙方应当依法办理有偿用地手续，与甲方重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。
第二十六条 土地出让期限届满，乙方没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，乙方应当交回《国有土地使用证》，甲方代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。
第二十七条 土地出让期限届满，乙方未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由甲方代表国家无偿收回，乙方应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，乙方可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。
第二十八条 土地出让期限届满，乙方提出续期申请而甲方根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由甲方代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，甲方应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予乙方相应补偿。
第六章 不可抗力
第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第三十条 遇有不可抗力的一方，应在＿＿＿＿小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后＿＿＿＿日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。
第七章 违约责任
第三十一条 乙方必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果乙方不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的＿＿＿‰向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过６个月的，甲方有权解除合同，收回土地，乙方无权要求返还定金，甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。
第三十二条 乙方按合同约定支付土地使用权出让金的，甲方必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于甲方未按时提供出让土地而致使乙方对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地使用权出让金的＿＿＿‰向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过６个月的，乙方有权解除合同，甲方应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，乙方并可请求甲方赔偿因违约造成的其他所有损失（包括乙方主张权益而支出的律师费、差旅费、鉴定费、取证费等）。
第三十三条 乙方应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，甲方可以向乙方征收相当于土地使用权出让金10％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，甲方可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第三十四条 甲方交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。乙方有权要求甲方按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给乙方造成的直接损失。
第八章 通知和说明
式传递，均自实际收到时起生效。
第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方
第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后１５日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。
第三十七条 在缔结本合同时，甲方有义务解答乙方对于本合同所提出的问题。
第九章 适用法律及争议解决
第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。
第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，双方可依法向乙方所在地人民法院起诉。
第十章 附则
第四十条 本合同依照本条第＿＿＿款之规定生效。
（一）本合同项下宗地出让方案业经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。
（二）本合同项下宗地出让方案尚需经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准之日起生效。
第四十一条 本合同一式＿＿＿份，具有同等法律效力，甲乙双方各执＿＿＿份。
第四十二条 本合同和附件共＿＿＿页，以中文书写为准。
第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第四十四条 本合同于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿＿＿＿市（县）签订。
第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
出让人（章）： 受让人（章）： 住所： 住所：
法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码：
（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码： 签订地点： 签订日期：
出让宗地界址图（注明边长（米））
北
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｜图
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｜贴
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国有土地租赁协议1
甲方：(租赁方)
乙方：(承租方)村委会
丙方：
为了加强国有土地资产管理，完善土地有偿使用制度，规范国有土地租赁行为。根据《中华人民共和国土地管理法》、《新疆维吾尔自治区国有土地使用权租赁管理暂行规定》等国家有关法律、法规以及《木垒县已开垦国有荒地开发管理办法》的规定。经甲、乙、丙三方本着平等、自愿、有偿的原则，现就三方的权益、义务、违约责任订立本租赁合同。
一、乙方依法租赁甲方的国有土地后转租给丙方，丙方按规定向甲方和乙方缴纳国有土地租赁金，租赁金标准元/亩，租赁金50%直接支付给甲方，50%直接支付给乙方，租赁金应在每年____月____日之前交清，若逾期，每逾期一天加收3‰的滞纳金。
二、丙方租赁甲方的国有土地四至：
东至：西至：
南至：北至：
三、丙方租赁甲方的国有土地面积：亩，具体四至界线、准确面积以木垒县国土资源局确定为准。
四、丙方租赁甲方的国有土地时限：(租期)
________年____月____日至________年____月____日为止，共年，开发经营到期后，优先丙方续期承包。
五、田间道路工程建设，丙方必须在三年内按照甲方的规划设计要求，对田间道路、渠进行建设，并按要求在所开发土地上栽种防护林。
六、甲、乙、丙三方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1、甲方作为国有土地资源资产管理的法人代表依法向丙方提供开发经营国有土地。
2、甲方要按照本合同的要求，经常检查督促丙方做好田间工程的建设，按规定的期限及时组织田间工程验收。
3、土地使用期届满甲方无偿收回丙方的全部土地使用权及其附着物，亦可按规定续期，重新签订使用权合同。
(二)乙方、丙方的权利和义务
1、依法按程序向甲方申请国有土地租赁使用权登记手续，办理各种开发许可证。
2、田间工程完成后及时向甲方书面申请验收，签订承包合同。
3、依法、合理、有效、综合开发利用水土资源，不得荒芜土地，不得随意改变土地利用性质，若需改变，应依法按程序向甲方申请，报批并办理相应变更手续。
4、在租赁经营期内未经甲方许可不得转让、出租、抵押土地。
5、在开展经营期间和范围内利用他项权益的同时，不得损害他人的权益。
6、经营期届满向甲方无偿交回土地及其附着物和相应的证书，需继续使用应在届满前一年，书面向甲方申请，甲方在同等条件下，优先考虑丙方并签订合同书，否则视为自动放弃使用权。
7、若遇到不可抗拒的自然灾害造成损失不能履行合同，可书面向甲方申请适度减、缓、免，并签订相应的协议。
8、乙方保证所转租给丙方的国有土地无权属争议、纠纷，若有争议和纠纷乙方将承担一切法律责任。
七、甲、乙、丙三方的违约责任：
1、在租赁经营期间，任何一方不得单方面无故变更合同或终止国有土地使用权。
2、丙方应按期向甲方交纳国有土地租赁金，逾期一天按当年应缴费用的千分之三缴纳滞纳金，超过三个月不交的，甲方有权收回土地或终止使用权。
3、若国家有关新的政策、法律、法规出台与本合同相抵触，三方应根据新的政策、法律、法规重新签订合同，同时原合同废止。
4、本合同未尽事宜，经三方充分协商补签，任何一方不得单独修改，因此造成的经济损失，由行为一方承担。
5、本合同自签订之日起生效，经营期届满自行失效。
6、本合同一式四份，甲、乙、丙三方各一份，具有同等法律效力。
甲方：
负责人：
联系方式
乙方：
负责人：
联系方式：
丙方：
负责人：
联系方式：
国有土地租赁合同范本2
出租方：(以下简称甲方)
法定地址：
法定代表人：
承租方：(以下简称乙方)
法定地址：
法定代表人：
根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《合同法》等和省、市相关法规、规章规定，双方本着平等、自愿、有偿的原-则，经-过协-商一致，订立本合同。
第一条 甲方依据本合同出租土地使用权，其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。
第二条 甲方出租给乙方的土地位于省(自治区、直辖市)市(县)街道村，面积为平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经-双方确认。
第三条 本合同项下的宗地，土地用途为用地，乙方利用该地块?????。
在租赁期限内，乙方未经-甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物，乙方如须改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和规划行政主管部门同意，依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，并办理土地使用权变更登记手续。
第四条 该幅土地在签订本合同之前已经-存在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有，具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》，该附件双方已经-确认无误。
第五条 租赁期限
本合同项下的土地使用权租赁年限自甲乙双方签订本合同生效之日起年整。
第六条 续租
6.1 租赁期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。
6.2 本合同规定的租赁年限届满，乙方如需继续使用该地块，应当至迟于租赁年限届满前3个月向甲方提交续期申请书。
6.3 除根据国家因社会公共利益建设需要收回该幅土地的，甲方应予以批准。
6.4 经-批准准予续期的，双方应当在获得批准之日起3个月内重新签订土地使用权租赁合同，乙方依照规定支付土地使用权租金，并重新办理土地使用权登记手续。
6.5 如甲方在乙方提交续期申请书之日起3个月内未做出是否续期的决定，则本合同自动续租，租赁期限不变。本合同各项约定之条款如有与现行法律、行政法规、地方法规相冲突，则在双方达成协-议之前自动适用最近的法律、法规的条文。
6.6 未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，甲方依法收回出租地块的土地使用权，乙方应将土地权属恢复至签订本合同之时的 土地权属状况。甲方按 的规定予以补偿。乙方依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地证书。对土地上合法建造的房屋等建筑物、构筑物及其他附着物的实物补偿或货币补偿归乙方所有。
第七条 租金标准及支付
7.1 乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权租金和其他有关的土地费(税)。
7.2 本合同出租宗地经-依法成立的土地评估机构评定，土地使用权租金每平方米为 元，按规定享有改制企业优惠政策后，土地使用权租金每平方米以 元收取，占评估价格的 %，租金总额为人民币元。
7.3 租金按年支付。乙方应于每年 年 月 日之前将下一年的租金划入甲方指定的账户上。第一年的租金，乙方应在本合同签订生效后 天内，将合同要求支付的款项汇入 专户内，开户银行，账号：______________.7.4 租赁期间，如遇有国家政策调整，则租金应做相应调整。如无国家政策调整，则双方约定每隔 ??年重新调整租金。双方对此协-商不一致，则根据法律、法规、《市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的有关条款执行。
第八条 租赁土地使用权的分割
租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物转让时，其占用范围内的租赁土地使用权随之转让;租赁土地使用权发生分割的，转让的受让人按照受让的建筑物、构筑物和其他附着物的比例，取得相应的租赁土地使用权，并承担租赁合同约定的权利、义务。
租赁土地使用权分割的界限和面积，由乙方报送相关资料、甲方进行审核方式共同确定。
第九条 租赁地块上原-有的房产抵押
在本合同租赁期限内，乙方可将租赁地块上原-来依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物(详见附件二)抵押。
抵押物处理后，本租赁合同应当由依法取得抵押物的受让人继续履行。
第十条 租赁地块上原-有房产的出租
在本合同租赁期限内，租赁地块上原-有依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物可以出租，但出租年限不得超过本租赁合同约定的年限减去土地承租人已租用的年限后剩余的年限。
第十一条 甲方提前收回与补偿
11.1 提前收回
本合同存续期间，甲方不得提前收回土地使用权。如有以下事项之一，甲方应当提前3个月书面通知乙方，本合同提前终止，甲方依照法定程序提前收回土地使用权：
11.1.1 因国家能源、AAA、水利等基础设施用地需要征用该幅土地的;
11.1.2 因国家国防建设需要征用该幅土地的;
11.1.3 政府批准的道路、管线工程、市政基础设施、大型基础设施建设项目需要征用该幅土地的;
11.1.4 国务院批准的建设项目需要占用该幅土地的;
11.1.5 为实施城市规划进行旧城区改建或因兴建经-省政府批准的开发区的需要收回该幅土地的;
11.1.6 依照法律、行政法规需要占用该幅土地的;
11.2 补偿
11.2.1 依照前款各项使得本合同提前终止的，甲方应退还乙方多缴纳的租金;
11.2.3 依照前款各项使得本合同提前终止的，未占用的土地部分继续有效;
11.2.3 依照前款各项使得本合同提前终止的，甲方应对乙方给予合理补偿。补偿金额先由双方协-商确定。协-商不一致，则甲方应按的规定和乙方开发利用土地的实际情况予以相应的补偿。
11.2.4 依照前款各项使得本合同提前终止的，征用土地方对土地上合法建造的房屋等建筑物、构筑物及其他附着物的实物补偿或货币补偿归乙方所有。
第十二条 提前收回租赁土地使用权的程序
甲方依法和按照本合同有关约定提前收回租赁土地使用权的，甲方应当在收回3个月前，将租赁地块的坐落、四至范围、收回理由、收回日期书面通知承租人，并在租赁地块的范围内公告。
第十三条 甲方的权利与义务
13.1 甲方有权按本合同约定向乙方收取租金;
13.2 在合同履行期间，甲方有权对该幅土地的开发、利用情况进行检查、监督;
13.3 甲方有义务协-助乙方办理相关登记、审批手续;
13.4 甲方不得随意收回土地使用权;
13.5 如乙方有违约或违法行为，则甲方有权责令限期纠正，并可视情节的严重程度依法给予行政处罚;
13.6 甲方保证该幅土地在本合同存续期间不设立任何抵押权。
第十四条 乙方的权利与义务
14.1 乙方有义务按时向甲方支付租金;
14.2 乙方有义务按批准的用途使用土地;
14.3 乙方未经-甲方同意不得在该幅土地上建造永久性建筑物、构筑物;
14.4 乙方出于生产经-营的需要，依法定程序可以在该幅土地上建造临时性建筑物、构筑物等，在甲方依本合同约定提前收回或本合同租赁期满未能获得续租情况下，由乙方自行处置;
14.5 乙方可以将租赁土地使用权作为与他人合作、联营的条件;
14.6 乙方有自由处分该幅土地上建有的建筑物、构筑物、其他附着物的权利。
第十五条 乙方在租赁用地报经-政府批准之日起15天内，依照规定办理土地使用权变更登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。
第十六条 合同的解除
16.1 甲乙双方均可以解除的情形：
16.1.1 双方协-商一致同意解除的;
16.1.2 因不可抗力，本合同无法履行或履行已经-没有意义的;
16.1.3 非任何一方原-因，该幅土地灭失的;
16.1.4 法律、行政法规另有规定的。
16.2 甲方有权解除的情形：
16.2.1 由于本合同生效后国家立法的变动，甲方必须提前解除本合同的;
16.2.2 由于本合同生效后国家产业政策的变更，甲方必须提前解除本合同的;
16.2.3 乙方不按合同约定按时交纳土地租金，逾期90天以上的;
16.2.4 本合同另有约定的。
16.3 乙方有权解除的情形：
16.3.1 由于本合同生效后国家立法的变动，乙方必须提前解除本合同的;
16.3.2 由于本合同生效后国家产业政策的变更，乙方必须提前解除本合同的;
16.3.3 因乙方撤销、迁移、破产等原-因，停止使用该幅土地的。
第十七条 违约责任
17.1 如乙方未能按时支付本合同规定的应付款项，从延迟付款之日起，每天按应缴纳款项的‰缴纳滞纳金。
17.2 如甲方未按照本合同之约定解除本合同，则甲方应在乙方收到解除通知书之日起30天内退还乙方多缴纳的租金，且向乙方一次性支付已收取租金总额的 %违约金。以上违约金支付不影响乙方就其生产经-营经-济损失向甲方索取赔偿损失的权利。
17.3 任何一方不履行本合同约定的任一自己应履行的义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向守约方赔偿其违约行为所造成的实际损失和可预见的损失。如双方都有过错，则由双方各自承担相应的责任。实际损失包括但不限于守约方直接经-济损失、诉讼费、仲裁费、律师代理费、差旅费、司法鉴定费和取证费等费用。
第十八条 通知
18.1 依照本合同要求任何一方发出的通知或其他联系应以中文书写，通知可以专人递交，或以挂号信件，或以公认的快递服务或图文传真发送到另一方。通知视为有效送达的日期应按下述方法确定：
18.1.1 专人递交的通知在专人交到之日视为送达;
18.1.2 以图文传真发送的通知在成功传送和接收日后的第1个工作日视为送达。
18.2 任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15天内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在15天内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。
第十九条 争议解决
双方发生争议，由争议双方协-商解决，协-商不成的，双方同意提交仲裁委员会仲裁。仲裁期间，无争议部分的条款应继续履行。
第二十条 附则
20.1 本合同如有未尽事宜，可经-双方协-商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。如补充规定与本合同有条款不一致，则以补充规定为准。本合同的两个附件是本合同的重要组成部分，具有同等法律效力。
20.2 本合同中的“法律”指由全国人民代表大会或其常委会制定颁布的条文：“法规”是指行政法规和地方性法规：“规章”是指部门规章和地方政府制定的规章。
20.3 本合同订立、效力、解释、发行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
20.4 本合同经-双方法定代表人签字盖章并报政府批准后生效。本合同正本一式份，双方各执份。
20.5 本合同于年月日在 签订。
甲方： 乙方：
而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此, 我们必须进一步加大土地收购储备力度, 改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局, 收紧地根, 变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水, 一个笼头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式, 走以地建城, 以地养城的城市经营道路。
1 土地收购储备机制现状
土地收购储备工作起步于2001年初, 在市一级政府的批准下, 在市级国土资源部门成立了土地储备机构, 其工作职责是:受市政府委托, 代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作, 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权等工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存, 并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式, 盘活存量土地资产, 有效地配置土地资源。
2 市级土地收购储备机制中存在的问题
在土地收购储备的资金运营上, 政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回笼, 而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。
2001年, 国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》 (通称15号文件) 。15号文件明确提出, 为增强政府对土地市场的调控能力, 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地, 金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度, 明确收购储备资金的主要来源提出明确要求, 是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。我市在土地收购储备资金运营上, 虽然也规定由市财政拨款或向银行贷款解决, 但在实际运作上却是步履艰难, 阻力重重。在财政拨款不足、融资困难的请款下, 土地收购储备机构只能采取唯一一种土地收购方式——协议 (或合同) 收购来运作。但这种收购方式在运作过程中, 由于采用的是“先协议 (或合同) 收购, 后出让补偿”的方式, 所以在对土地进行收购的时候, 无形之中就存在如下几方面的不利于:一是不利于土地收购储备机构成功收购。由于这种收购方式实际上是一种“赊账式”收购, 所以在收购有些土地特别是所谓的“黄金”、“抢手”地块时, 由于用地意向者较多, 原有土地使用 (所有) 权属单位人出于一种急功近利的这么一种思想, 就往往置国家法律法规于不顾, 将本应该纳入土地储备库或应该经过收购储备推向市场的土地, 擅自转让或买卖于他人, 从而导致收购储备工作陷于一种尴尬被动的局面;二是不利于政府获取更多的收益。因为协议收购或多或少地会存在土地使用 (所有) 权属单位人向土地收购储备机构讨价还价的可能, 从“利息”和“付款周期”等角度考虑, “赊账式”的收购往往是“让利式”的结果。
在土地收购储备部门之间的协调问题上, 难以达成统一的认识。
土地收购储备工作涉及面广, 常常需要多部门之间密切配合。从调查情况来看, 目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多城市建设规划缺乏前瞻性和稳定性, 给土地收购储备无形中增加了风险。也制约了土地资源的高效作用;二是已进入土地收购储备程序的土地, 因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产, 导致土地储备已做的前期工作失去效力, 甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象, 造成原土地使用权人到期不按时交付土地, 给政府储备土地造成困难。
在土地收购储备的实际操作中, 规避土地收购储备的行为时有发生, 导致一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手, 国土收益大量流失。
主要表现在:一些工矿企事业单位等, 因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地, 以出让方式取得土地使用权后, 无力继续开发, 而又不具备转让条件的土地, 以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地, 根据相关规定, 本应纳入土地收购储备, 但土地使用权人却拒绝收购, 在不办理任何土地相关手续的情况下, 买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下交易, 导致国有土地资产大量流失;城区一些原有的划拨性住宅用地, 因实施城镇规划和土地整理, 在搬迁改造后一下之又深巷偏僻之地变成了临街“黄金地块”, 土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式, 使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地, 在原用地上开门面、设店铺, 用于商业、服务业等用途, 从中大肆掠取因政府投资而带来的土地增值收益。
政府及土地管理部门在经营土地收购、储备、出让等一系列过程中, 缺位现象比较严重, 营造的用地环境太差。实施土地收购、储备并进行公开出让的目的, 原本是要通过土地市场的调控作用, 搞好用地服务, 将需盘活的存量土地激活, 使其朝着合理的用地方向流动, 以实现其利用效益的最大化。以阜新市为例, 许多地方, 出于片面追求经济效益的目的, 一些政府及土地管理部门在运作土地收购、储备、出让地过程中, 往往把自己的职责仅仅定位于一个“中间批发商”的角色, 利用权利优势, 想法设法地把土地低价收购进来, 再想方设法地把它高价卖出去, 从而赚其差价, 获其利益了事。
3 土地收购储备机制建议及对策
首先是要规范土地收购储备资本金的运营。即:在土地收购储备的资金运营上, 政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构, 对土地使用权出让后土地收益及时回收, 更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。
要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。土地储备机制建立后, 凡是政府储备土地必须入库, 以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上, 应结合实际情况, 灵活应用以下几种方式。
国有土地收回方式。按照现行的有关法律法规, 以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地;闲置土地;被依法没收土地使用权的土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;可以收回后入库。但从实际工作中看, 虽然法律规定明确, 但真正被直接收回土地使用权的土地很少, 一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。
直接货币收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施用地, 以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。
集体土地征收。近几年的城市化发展证明, 城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得, 是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地, 必须在完善土地征用手续成为国有土地后, 方可进入土地储备库。如“村改居”后即可采用这种土地储备方式, 来解决“城中村”改造的老大难问题。
预约收购 (即协议收购和合同收购) 。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后, 其土地进入土地储备库, 供地后, 由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收购储备资金的压力, 又满足了原土地使用权人对土地增值的期望, 应是着重推行的土地储备方式, 但实行起来难度较大。
土地置换。对于企业、村庄整合改造土地, 可以采取土地置换的办法收购储备, 用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地, 以降低收购储备成本, 挖掘城市土地潜力, 合理配置土地资源。
规划红线储备。依照城市规划, 对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂时不具备直接收购储备的土地, 规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构, 进行规划红线储备。
信息储备。对按建设时序短期不具备开发条件的地块, 将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库, 条件成熟后再转为其他方式储备。
要做好相关部门的协调问题。主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法, 制定科学、先进、稳定的城市规划, 尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率, 并向社会公示, 接受社会监督, 彻底改变目前朝令夕改的状况, 只有这样, 城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导, 成为推动土地市场良好发育的动力。
要加大土地执法监察力度。这是土地收购储备工作能否顺利实施的一个重要因素。土地收购储备的一个中心任务便是盘活存量土地资产, 优化土地资源配置, 合理利用土地。因大量存量土地大多存在于国有企事业单位的原划拨用地当中, 所以首先应当加大对国有企事业单位划拨用地“隐形交易”行为的监察力度, 建议对国有企事业单位其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察, 以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。其次是要加大对非法改变土地用途行为的监察力度。主要是针对国有企事业单位中的划拨用地及“城中村”属集体所有的集体建设用地而言。建议各级政府予以采取不同的方式, 加强对他们的收购储备力度, 以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序, 逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的, 无偿收回;其三是要加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。改变以往对此类违法行为“重罚款轻处理”的短期利益行为。对于非法批地者, 不仅非法批准、使用的土地应当收回, 而且还要对非法批准使用土地的直接负责的主要人员和其他直接责任人员依法给予行政处分, 构成犯罪的还要依法追究其刑事责任, 对非法占地者, 不仅要给予其相应的行政处分, 而且还要对其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施进行处理, 该拆除的进行拆除, 该没收的进行没收, 然后统一纳入到土地储备库加以拍卖, 从而达到治标治本的目的。
要搞好土地收购储备的建章立制工作。
围绕政府高度垄断土地一级市场这个中心, 建立收、储、供地机制, 实现土地收购的规范化。具体到实际工作中, 一是要扩大土地收购储备的范围。强化政府统一征地, 把新增建设用地全部纳入政府储备;充分运用收购、有偿收回、置换和预储备等手段, 对城市规划区内的国有划拨土地、企事业单位急需盘活的存量土地、闲置土地、破产企业及法院判决需处理的土地加大收储力度。二是严格土地审批程序。严禁借土地收购储备简化土地报批程序, 严禁以土地收购协议 (或合同) 替代土地报批手续的行为发生。三是严格供地程序。严格划拨方式供地, 严格限定协议出让范围, 认真执行国家有关规定, 坚决实行集体决策、集体定价制度。要严格按照国土资源部 (2002) 第11号令的规定, 全面推进经营性土地使用权招标卖挂牌出让。从而实现“一个口子进, 一个池子蓄, 一个笼头放”的收购储备供地机制。
建立公开、公平、公正的土地市场, 规范完善土地出让审批程序, 实现土地收益的最大化。为加强用地审批管理, 规范土地出让行为, 政府及土地管理部门应对每一宗地的收购、补偿、招标拍卖挂牌出让等, 均实行集体会审、集体研究、集体决策。
在规范出让程序同时, 土地管理部门还应坚持公开、公平、公正的市场交易原则, 实行阳光作业。对于出让的每一宗土地, 均应在新闻媒体上公开披露;在运作过程中, 要严格按照招标拍卖挂牌出让程序操作, 做到监察、财政、公证等部门全程参与, 确保招标拍卖挂牌出让的公开、公平、公正。通过强力推行土地出让招标拍卖挂牌工作, 不仅能最大限度的保证政府收益, 规范各类出让行为, 也能有效地防止“暗箱”操作和腐败行为的发生, 有力地推动土地市场的健康、有序发展, 最大限度地保证土地资产的保值增值。
围绕政府的中心工作, 积极探索新的土地收购储备运行机制, 并对工作人员加以有效的监督, 实现土地收购储备与人员管理机制的新突破。合理把握收购储备土地的规模, 规避市场风险, 完善土地收购储备机制, 储备土地布局要相对合理, 数量适度, 既能调控市场供求, 又能基本保证城市建设需要。另外, 必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养, 保证依法工作, 热情服务, 适应全面推行土地收购储备制度的需求。
要建立良好的土地收购储备出让环境。这是至关重要的一点, 也是关系到一个地方土地市场能否继续发育的重要前提。鉴于此, 建议在实施土地收购储备及出让的过程中, 一定要站对自己的位置, 勇于承担起自己的责任, 不仅要力促当地经济的快速发展, 更要致力于提高自身素质, 提高自己的服务水平。在实施土地收购储备时, 最大限度地让利于民。同时, 力争协调好征地与被征地者之间的利益关系, 尽量减少双方之间的摩擦, 为土地的成功出让奠定一个坚实的基础。土地出让后, 还要即时给予全方位的跟踪服务, 该监督的就得监督, 该协调的给以协调, 努力为用地者营造一个科学、和谐的用地环境。
摘要：土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴, 实施几年来, 在规范调控土地市场, 优化土地资源配置, 实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中, 仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会, 就我市土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。
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