个人转让住房涉税问题

个人转让住房涉税问题（精选7篇）

个人转让住房涉税问题 篇1

责任编辑： 黄皓日期： 2010-03-24文章有效性：有效

一段时间以来，个人转让住房税收政策不断调整，个人转让住房主要涉及营业税、个人所得税、土地增值税、印花税和契税，笔者将与之相关税收政策的税务处理作出归纳。

营业税的税务处理

按照营业税政策规定，个人转让住房需要按照转让收入减除购置原价及相关税费后，余额按照5%的税率征收营业税，但并不是说销售住房都是按差额征税。《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定，个人自建自用住房，免征营业税。

上述普通住房和非普通住房的标准，普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足上述三个条件的为非普通住房。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。纳税人出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

从2009年1月1日起，个人将住房赠与其他单位和个人的，也要视同发生应税行为缴纳营业税。但根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定，下列赠与行为暂免征收营业税：1.离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人所得税的税务处理

根据《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得为转让住房取得的收入，减除住房购置成本及购置过程中交纳的相关税费后的所得。《财政部、国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定，为鼓励个人换购住房，以出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

具体办法为：1.个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。2.个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金，购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房

金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。3.个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。现行个人所得税法还规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

从2009年5月25日起，根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照20%的税率缴纳个人所得税。但以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。另根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应缴纳的个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。

其他税收政策的税务处理

现行税收政策规定，个人销售转让住房暂免征收印花税和土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

契税政策方面，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。购置其他住房的，还是按照财税字〔1999〕210号文件的规定执行，即个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。(刘小勇 周红洁)

个人转让住房涉税问题 篇2

近年来, 企业作为市场经济的主要载体, 越来越多通过股权转让的交易方式来获取目标资产或是实现参股、控股的目的。而随着新的《企业所得税法》以及其他税收法律法规规章的实施, 不管是离岸或非离岸股权转让交易, 税负问题越来越成为众多企业在股权转让交易中重点关注之所在。鉴于此, 笔者以企业转让股权交易的纳税问题为视角, 对企业股权转让交易过程中需要考虑的涉税相关问题点进行探讨 (本文主要研究企业转让股权的纳税问题, 暂不考虑个人转让股权的纳税问题) 。

笔者认为, 企业转让股权的交易主要可能存在五个涉税问题点, 分析如下文。

二、股权转让交易涉及的税种及税率

根据现行税收法律法规的相关规定, 股权转让交易涉及的税种主要是企业所得税。另外, 由于股权转让交易涉及合同的签订, 因此不可避免的也涉及到印花税。

(一) 企业所得税

股权作为企业的财产, 其转让收入应当作为财产转让收入, 需要缴纳企业所得税。我国的《企业所得税法》规定的企业所得税的税率主要有四种情况:25%、20%、15%和10%。其中25%属于基准税率, 其他三种税率都属于优惠税率, 在满足所得税法规定的优惠条件时可以适用:20%主要适用符合条件的小型微利企业;15%适用于符合条件的高新技术企业;10%则适用于符合条件的非居民企业。

(二) 印花税

《印花税暂行条例》中列举的应纳税凭证包括“产权转移书据”, 并且按照印花税税目税率表, 产权转移书据包括“财产所有权转移书据”, 按所载金额0.05%贴花。其中“财产所有权”转移书据包括企业股权转让所设立的书据。由此看来, 企业股权转让合同属于印花税的征税范围, 且税率比较确定, 为所载金额的0.05%。

此外, 股权转让合同如果在中国境内签订, 或者即使是在境外签订, 只要是在中国境内既具有法律效力, 又是受中国法律保护的合同, 就应当在境内使用时缴纳印花税。对于签订合同的双方或多方, 如果单方在境内使用的, 则单方作为纳税义务人需要缴纳印花税;如果双方或多方都需要在境内使用该合同, 则合同的双方或多方都应当作为纳税义务人各自缴纳印花税。

三、转让方属于居民企业还是非居民企业

《企业所得税法》中对于居民企业和非居民企业的定义比较复杂, 事实上, 把那些复杂的定义浓缩成一条就可以很快的区分居民企业与非居民企业, 这就是:企业的实际管理机构是否在中国境内。只要企业的实际管理机构在中国境内, 不管该企业是在中国境内成立, 还是按照外国 (地区) 法律成立, 都应当将其归类为居民企业。反之, 则应属于非居民企业。此外, 对于非居民企业, 还需要根据其在中国境内是否设立机构、场所以及其取得的所得是否与该机构、场所有实际联系进一步区分为两种类型的非居民企业。

之所以将企业作如上区分, 是因为上述三种类型的企业取得的所得, 其征税范围有所差异:对于居民企业的所得, 不管是来源于中国境内, 还是境外, 都需要缴纳企业所得税。对于非居民企业, 如果同时满足“在中国境内设立机构、场所”和“取得的所得与该机构、场所有实际联系”两个条件, 则其应纳税所得应当同时包括“该机构、场所来源于中国境内的所得”和“发生在境外的与该机构、场所有实际联系的所得”;如果不能同时满足上述两个条件, 则企业只需就来源于中国境内的所得纳税。

此外, 上述三种类型的企业适用的税收优惠政策也有不同, 从而使得他们适用的税率存在差异。

四、是否适用特殊性税务处理

特殊性税务处理的适用条件主要有:一是具有合理的商业目的, 并且不以减少、免除或推迟缴纳税款为主要目;二是被收购、合并或者分立部分的资产或者股权比例符合规定比例;三是企业重组后连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动;四是重组交易对价中股权支付金额符合规定比例;5、重组中取得股权支付的原主要股东, 重组后的连续12个月内, 不得转让所取得的股权。其中, 第二、四条中的“规定比例”包括两个比例的规定, 即:收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%;收购企业股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

如果同时符合上述五个条件, 则仅需对“非股份支付”的部分确定转让收益, 计算缴纳企业所得税, 对于“股份支付”的部分暂不确认相应的转让收益, 因而不需要缴纳企业所得税。由此可见, 如果企业的股权转让交易适用特殊性税务处理, 则可以在很大程度上节约交易的税收成本, 从而使得股权转让交易的纳税筹划有了存在的价值。

五、税收优惠相关政策

企业所得税的税收优惠政策有很多, 适用于企业股权转让的优惠政策主要是指对于满足条件的非居民企业的所得适用优惠税率10%。所谓的“条件”包括:1、在中国境内未设立机构、场所;2、取得的所得与在境内设立的机构、场所无实际联系。这两个条件只要满足其中一个条件, 该非居民企业就可以适用10%的优惠税率。

此外, 居民企业从其他居民企业获得的权益性投资收益;或者非居民企业在境内设立机构、场所, 并且从居民企业取得与所设机构、场所有实际联系的权益性投资收益, 这两种权益性收益属于企业所得税法规定的免税收入项目。这虽然不是直接的优惠, 但是在进行股权转让的纳税筹划时, 却是可以应用的。

六、股权转让所得如何计算

股权转让所得主要包括两个方面, 即股权转让收入和股权转让成本。“收入”扣除“成本”则是“所得”。

关于股权转让收入, 需要注意的是, 不论是现金收入还是非货币资产收入, 亦或是权益等其他形式的收入, 都应当合并计入股权转让收入计算缴纳企业所得税。并且该收入中不得扣除随股权一并转让的未分配利润或税前提取的各种基金。

关于股权成本, 是指转让人原投资时实际的出资金额或者购买该股权时实际支付的转让金额。

此处需要特别注意的是计算所得时的币种问题。如果股权转让人取得该股权时的支付币种为人民币以外的币种, 则在计算股权转让所得时应当以该币种计算所得。对于存在多次投资或者多次投资币种不一样的情况下股权转让的计算问题, 相关法规都作出了明确规定, 本文不再赘述。

个人转让住房涉税问题 篇3

关键词：传统房地产直接转让方式；股权转让带动间接转移房地产相关控制权；税负分析；形式多样化

随着我国经济发展水平的日益提高，经济发展形式多样化突显。在国有企业经营过程中涉税业务的处理方式也变得灵活多样。我国对于国有资产管理非常严格，《中华人民共和国企业国有资产法》已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日通过，自2009年5月1日起施行。对国有资产进行了科学化和规范化的管理，保证了国有资产的安全性和完整性，将国有企业资产进行充分利用，有效提升了国有资产在各个方面的使用效益。

一、国有企业自用房地产的理论基础及国内现状

国有企业的固定资产是指由国有企业生产、提供劳务，在使用的过程中保持原有状态，单位的价值比较大，使用年限在一年以上，确定在法律规定上为国家持有，能够用货币来计量的经济资源。单位的价值虽然没能够达到所规定的标准，但是使用时长能够达到一年以上的物资，作为固定资产管理。在“出租”固定资产中，指的是企业通过租赁的方式获得固定资产，不包含建筑物等，建筑物属于其投资性的地产。所以，国有企业固定房地产有两种：国有企业投资性地产和国有企业的生产经营地产。

从传统的观念上看，国有企业持有的地产是为生产经营以及管理活动提供场所，让国有企业的生产和管理活动能够有效进行，部分国有企业能够从长期的发展利益考虑。因此，当前的房地产管理观念不但需要符合现代经济的快速发展，还要从长远利益出发，与国家政策、方针互促互进。

从另一个方面来看，国有企业所持有的房地产价值巨大，也会成为国有企业长期决策的一部分。从投资性生产的角度来看，国有企业所持房地产能够带来巨大的经济效益，主要包括有：初始期的净收益、经营阶段的收益以及处置阶段的资金收益。如何才能够尽可能的将房地产投资收益最大化是我们在房地产管理工作中的重心。本文主要对房地产处置阶段，通过在处置过程中减少成本投入来增加资金收益进行讨论。

近几年来，我国经济飞速发展，其中尤以房地产的迅速发展为代表。国有企业所持有的房地产价值也随之增长，房地产为国有企业带来的利润非常可观。如何有效利用、管理国有企业所持房地产成为国有企业内部管理的一项新课题。

国务院国有资产监督管理委员会等相关国有资产主管部门日益重视国有资产管理。这对于国有资产管理日趋严格，在一定程度上打击了国有资产上管理不严、管理混乱的现象；让国有企业管理纪律更为严格，使得国有企业资产管理办法更加有序，真正落实国有资产管理相关法律法规；将过去国有资产存在的账务不明、资产登记不清晰的状况进行了改善，彻查了资产处理和管理上的各种违规行为；落实了国有资产管理中的相关责任。对于违反相关法律法规的行为，国家相关部门加大处置力度，坚决打击和处置违法犯罪的行为，绝不姑息。形成了目前国有资产管理的规范化和科学化。

二、国有企业自用房地产不同转让方式的案例分析

根据《中华人民共和国企业国有资产法》规定，国有资产的转让，指的是将国有企业的资产依照相关规定转让给个人或是单位的行为，国有资产的转让需要符合经济结构的调整，为国家或个人均带来利益，以防止对国有资产造成损害，避免给交易双方带来损失。对国有资产的转让是由相关机构决定的。该机构对国有资产进行全部转让的，或是对国有资产部分进行转让的导致国有企业不再具有主导地位的，需要获得相应地方政府的核准。国有企业资产转让过程必须要遵守国家相关法律，按照公平性原则进行。除去国家规定的可以直接进行转让的资产之外，其他国有资产转让的执行必须要公开进行。转让过程必须要如实披露信息；充分遵循公正原则。转让交易必须要按照国家相关规定进行。

在国有企业固定资产相关管理办法中规定，在进行资产处置时必须要申报企业主管、国家相关部门的批准，并准备齐全相关的手续，没有获得批准的无权处置。资产转让前必须要经过第三方的资产评估。国有资产处置所带来的收入归国家所有，需要按照国家的相关规定来进行。

三、现仅就国有企业转让自用房地产的涉税问题举例分析

在国有企业转让自用房地产的过程中涉及到多种税收的缴纳工作，而这些税务办理过程较为繁复，不但增加了企业负担，而且也增加了国有企业转让的成本，为国有企业资产转让工作带来了不少困难。

（一）国有企业转让自用房地产过程中的税务处理分析

国有企业房地产转让方式，是受让方支付现金货币为代价的，获得相关房地产的使用和所有权，与此同时，相应的风险也转移到受让方，转让后交易双方的法律地位没有产生较大变化，权属需要进行明确。

采取直接对房地产进行转让的方式所拥有的优点是：交易过程变得简单清晰，买卖双方的权属关系十分明了；交易过程所用周期较短，并且买卖双方的交易方式轻便灵活；除去所需要缴纳的相关税费之外其他的成本比较少。但是交易双方在交易过程中都需要交付大量的税费金额，这导致转让一方被动的抬高转让的交易价格，从而影响到房地产转让工作的有效进行。

（二）以股权参股形式转让房地产的税务处理分析

通过一系列的案例调查计算可以得出，利用股权转让方式对房地产的实际控股权进行转让，能够为国有企业节省大量的税费开支，这不但能够减少房地产转让方的开支，同时也能够为交易双方腾出一部分资金空间，让转让方能够有余地调低交易价格，从而推动房地产的转让工作。

运用股权转让的方式对房地产控制权进行转移，减少了大量税费开支，进而直接降低了相应的成本。同时我们也必须要了解到，收购方将房地产的项目控制权拿到手中，同时也会把以往该项目所具有的风险和遗留问题转移到自己的手中，所以在交易之前对项目的财务和各项数据的调查也是至关重要的。除此之外还会具有另外一部分好处，也就是出售方有着亏损的情形，但是收购方存在着大量的利润，能够为其弥补五年亏损，而五年以上的亏损则能够在税后进行弥补，这样就有效规避了企业的所得税，减少了开支和成本。这让收购方以后的退出更加灵活简便，能够选用多种方式进行运作。

通过本文的简要分析，我们能够从客观上对房地产直接转让方式和股权转让带动间接转移方式各自所具有的优点。我们在实际操作的过程中，可以切实根据自身的经营状况、企业的盈亏状况，优化管理模式，提升资产的运行率，为国有企业有效减负。由于各个地方有着不同的政策优惠，而在一部分经济领域国家有着不同的税收优惠，所以在涉及操作的过程中要充分了解和调查该地的税收制度和优惠政策，依照地方具体的税收制度，对产权管理工作进行及时有效的修正；保障国有资产的完整和安全，推进国有资产管理能够集约、有效的使用。

参考文献：

[1] 《中华人民共和国企业国有资产法》

[2] 财税[2002]191号文《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》

[3] 财税[1995]48号文《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

个人转让住房涉税问题 篇4

受当前经济形势的影响，不少个人和企业纷纷整合手里的资产，转让股权就是其中之一。近日，为加强自然人（以下简称个人）股东股权转让所得个人所得税的征收管理，提高征管质量和效率，堵塞征管漏洞，国家税务总局下发了《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）（以下简称“285号文”），对有关问题进行了明确。对此，税务部门相关人士提醒纳税人，在办理股权转让时，要注意有关涉税程序和特殊政策的规定。

先履行纳税义务再办理股权变更登记手续

据介绍，按照“285号文”的规定，股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，企业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写《个人股东变动情况报告表》（表格式样和联次由各省地税机关自行设计）并向主管税务机关申报。

此外，按照《中华人民共和国公司登记管理条例》第31条规定：“公司变更股东的，应当自股东发生变动之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的法人资格证明或者自然人的身份证明”。也就是说，股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应先到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，再持有关证明到工商行政管理部门办理股权变更登记手续；如果已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，发生股权变化公司在向工商部门办理变更登记时，应当场填写《个人股东变动情况报告表》，然后转让方或受让方及时主动就个人股权转让行为到地税部门申报。

注意股权转让个税的计算及主管税务机关

《个人所得税法》及其实施细则规定，个人转让股权的所得属于财产转让所得项目，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率是缴纳个人所得税，按次征收。股权转让所得应缴纳的个人所得税＝（股权转让收入－取得股权所支付的金额－转让过程中所支付的相关合理费用）×20%（关于原值及费用的确定，纳税人必须提供有关合法有效凭证）。

对此，“285号文”明确，对扣缴义务人或纳税人申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。

举例来说：假设刘先生取得A公司股权时支付人民币100万元，现与B公司签订股权转让协议，要将其所持有的A公司股权作价人民币250万元转让给B公司。现行税法规定，对于股权转让，营业税及附加目前暂免征收，但所订立的股权转让协议属产权转移书据，立据双方还应按协议价格（所载金额）的万分之五缴纳印花税。则该股权转让应缴交印花税2500000×0.0005＝1250元，应缴交个人所得税=（2500000－1000000－1250）×20%＝299750元。

值得注意的是，《中华人民共和国个人所得税法》及国家税务总局印发的《个人所得税代扣代缴暂行办法》规定，在股权转让中如发生应税所得，以所得人为纳税义务人，以支付应税所得的单位或个人为个人所得税扣缴义务人。由于纳税义务人和扣缴义务人往往不在同一地，这里涉及主管税务机关问题。按照“285号文”的规定，个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。另外还应注意，目前对股票转让所得暂不征收个人所得税。

个人股东转让股权有四项特殊政策规定

除了上述办税程序问题，税务人员特别提醒纳税人，以下四项个人股东转让股权的特殊规定也应该引起重视：

一、以转让公司全部资产方式股权转让所得个人所得税的征收。《国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]244号）规定，全体股东以转让公司全部资产方式将股权转让给新股东，原股东取得股权转让所得，按“财产转让所得”项目征收个人所得税。原股东根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配：应纳税所得额＝（原股东股权转让总收入－原股东承担的债务总额＋原股东所收回的债权总额－注册资本额－股权转让过程中的有关税费）×原股东持股比例。原股东根据持股比例对股权转让收入、债权债务进行分配：应纳税所得额＝原股东分配取得股权转让收入＋原股东清收公司债权收入－原股东承担公司债务支出－原股东向公司投资成本。原股东承担的债务不包括应付未付股东的利润。

二、转让股权取得违约金如何交纳个人所得税。《国家税务总局关于个人股权转让过程中取得违约金收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]866号）规定，股权成功转让后，转让方个人因受让方个人未按规定期限支付价款而取得的违约金收入，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由取得所得的转让方个人向主管税务机关自行申报缴纳。如果股权没有转让成功，取得的违约金收入不用缴纳个人所得税。

三、收回转让的股权分两种情形交纳个人所得税。《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》（国税函[2005]130号）第一条规定，股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现，转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权，是另一次股权转让行为。即按两次股权转让行为缴纳个人所得税；第二条规定，股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权，不用缴纳个人所得税。

个人转让住房涉税问题 篇5

国家税务总局有关负责人昨日明确表示，房地产管理部门要把缴纳契税作为办理产权过户的前置条件，税务机关充分利用房地产转让的契税信息，加强其他税种管理。    该负责人是在就《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》有关问题答记者问中作上述表示的。他还说，7月18日下发的通知是对国家税务总局“房地产税收管理一体化”要求的具体化。

国税总局先后下发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和《关于实施房地产税收管理一体化若干具体问题的通知》，要求主管税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种；对于暂不具备条件设置税收征收窗口的，主管税务机关应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收，以便利纳税人履行纳税义务。

该负责人表示，通知实际上重申了上述要求，个人转让住房所得应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收。

股权转让合同存在哪些涉税风险 篇6

2016-01-03 肖太寿 税闻

自然人股东转让股权合同中的涉税风险分析

自然人转让股权合同存在的涉税风险主要体现在两方面：

一方面是个人转让股权的法律手续不符合税收法律规定。在实践中总是存在一种现象：转让方和受让方私自签订平价或折价的股权转让协议，不通过当地的税务部门，而直接通过社会关系在当地的工商部门办理工商变更登记手续。这是不符合税法规定的，有受到税务部门的稽查和处罚的风险。另一方面是股权转让协议中的转让价格往往不符合独立交易原则，即不符合税收法律规定的折价或平价条件，而因此少申报缴纳个人所得税。

国家税务总局《关于股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》(国家税务总局2014年公告第47号)第十二条规定，符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低：

(1)申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的;

(2)申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的;

(3)申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的;

(4)申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的;(5)不具合理性的无偿让渡股权或股份;

(6)主管税务机关认定的其他情形。

法人转让股权合同存在的涉税风险分析

《企业所得税法实施条例》第八十三条规定，《企业所得税法》第二十六条第(二)项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。《企业所得税法》第二十六条第(二)项和第(三)项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)明确转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。国家税务总局《关于企业所得税核定征收有关问题的公告》(国家税务总局公告2012年第27号)第二条规定：“依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权(股票)收入等转让财产收入，应全额计入应税收入额，按照主营项目(业务)确定适用的应税所得率计算征税;若主营项目(业务)发生变化，应在当年汇算清缴时，按照变化后的主营项目(业务)重新确定适用的应税所得率计算征税。”

基于以上税收法律的规定，法人转让股权协议中的税收风险主要体现在两点： 一是被投资企业有多年累积的未分配利润和盈余公积时，法人转让股权的转让价格中含有被投资企业多年累积的未分配利润和盈余公积与转让方股东所占股权比例的乘积部分，而使股权转让价格是溢价转让，从而使转让方股东多缴纳企业所得税。二是按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，发生股权(股票)转让时，按照转让收入扣除股权(股票)投资成本作为应税收入额，使企业少缴纳了企业所得税。

根据以上涉税风险分析，法人转让股权合同中的涉税风险应采取以下控制措施：(1)如果股东是企业或法人，在发生转让股权时，为了实现少缴纳企业所得税，则可以先将留存收益进行分配，降低净资产，再转让股权，从而降低转让所得，减少企业所得税。

个人转让住房涉及营业税政策解读 篇7

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定, 单位或者个人自己新建 (简称自建) 建筑物后销售, 其所发生的自建行为, 视同发生应税行为, 应依照3%税率征收“建筑业”营业税、依照5%税率征收“销售不动产”营业税。综上, 对个人销售自建住房应征收营业税。

二、销售普通住宅

依据财税[2011]12号文的规定, 自2010年1月28日起, 个人将购买不足5年的住房对外销售的, 全额征收营业税;个人将购买超过5年 (含5年) 的普通住房对外销售的, 免征营业税。

(一) 享受优惠政策的普通住房应满足的条件。

享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率 (指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率) 在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况, 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动, 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

(二) 购买房屋的时间认定。

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间, 并以此用来判断所售住房是否超过5年。根据国税发[2005]89号文规定:“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。同时, 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》 (国税发[2005]172号) 对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确:“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时, 同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的, 按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

(三) 营业税的征收手续。

个人将购买超过5年 (含5年) 的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售, 应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料, 向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准, 利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息, 对纳税人申请免税的有关材料进行审核, 凡符合规定条件的, 给予免征营业税。同时, 对不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的, 一律按销售非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

三、销售非普通住房

依据财税[2011]12号文的规定, 自2011年1月28日起, 个人将购买不足5年的住房对外销售的, 全额征收营业税;个人将购买超过5年 (含5年) 的非普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。同时, 根据国税发[2005]89号文规定, 对个人购买的非普通住房超过5年 (含5年) 对外销售的, 在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时, 需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

四、无偿赠与住房

无偿赠与不动产行为可分为一般赠与行为和其他无偿赠与行为两类。

(一) 一般赠与行为。

一般赠与行为包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等。对一般赠与行为不征营业税。根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》 (国税发[2006]144号) 规定, 个人向他人无偿赠与不动产, 在办理营业税免税申请手续时, 纳税人应向税务机关提交相关证明材料原件、房产所有权证, 填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明, 税务机关审核通过后方可办理无偿赠与免税手续。对个人无偿赠与不动产的, 税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

(二) 其他无偿赠与行为。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定, 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人, 视同发生应税行为。该《实施细则》第二十条规定, 纳税人视同发生应税行为而无营业额的, 按下列顺序确定其营业额:1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;3.按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本× (1+成本利润率) ÷ (1-营业税税率) 。公式中的成本利润率, 由省、自治区、直辖市税务局确定。

另外, 对于个人无偿赠与不动产行为, 税务机关对受赠人将全额征收契税, 并在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章;房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人, 办理赠与产权转移登记手续, 对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人, 不予办理赠与产权转移登记手续。

五、将受赠住房对外销售

对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后, 再次转让该项不动产的, 依据财税[2011]12号文的规定进行处理。

在缴纳营业税时, 应特别注意购房时间的确定问题。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时, 两类无偿赠与方式取得住房的购房时间是有区别的。根据国家税务总局《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》 (国税发[2005]172号) 规定, 对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房, 其住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》 (国税发[2006]144号) 规定, 对通过其他无偿受赠方式取得的住房, 该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

参考文献

[1].周震宇.从二手房转让业务入手谈完善我国营业税政策[J].财会月刊, 2010, (20) .

[2].黎显扬.个人住房转让营业税新规的关键点及市场效应[J].城乡建设, 2010, (2) .

[3].金秋萍.个人住房转让营业税政策解析[J].上海房地, 2009, (4) .