老年大学可行性报告

老年大学可行性报告（通用6篇）

老年大学可行性报告 篇1

一、老年公寓概念

老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。

老年公寓，政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。

西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全,取用方便,室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。

二、发展历程

美国在1935年《社会保障法》通过以前，各州政府已有老年公寓的设置；1935年后，开始大规模兴建，主要为有经济基础的老年人设立。英国于1948年实施国民救助法时，规定每一都市政府要为贫困无家的老年人设置老年公寓，都市政府如财力不足，可与慈善团体合力兴建。

中国从70年代末、80年代初开始，在上海、北京、天津、大连、烟台等地兴建老年公寓。此后，各种形式的由国家、社会或企业建立的老年公寓在各地相继出现。

中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。

北京最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。2009年之后，很多老年公寓，已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。

三、老年公寓建筑设计

在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。

因此老年公寓在设计中要把握几个尺度：

第一、通道部分——在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；

第二、使用功能空间中的“安全抓杆”，老年人在行动中会有乏力感，体现在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。

第三、楼梯设置，建筑设计专项规范《老年人建筑设计规范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑设计标准》—GB／T 50340-2003，中规定楼梯踏步宽度>=300mm，踏步高度<=130mm。这也是典型的人性化设计，而且在建筑层数上面也有相应的限制，例如层数不得高于3层，三层以上则需设置电梯等等。

四、建筑特点 特点一：

老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式--老年公寓。

特点二：

老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。

特点三：

老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

五、人口年龄结构已完成向老年型的转变

1、人口年龄结构变化的成因

随着国家在卫生保健等领域的投入不断增加，人口的健康状况持续改善，人口死亡率迅速下降，特别是低年龄人口比其他年龄人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍维持在高水平，因此人口出现了爆炸式的增长。1962-1970年中国创造了迄今为止历史上人口年增长速度的峰值水平。

由于人口出生率的降低滞后于死亡率的下降，产生了人口年龄金字塔的凸出部分。随着时间的推移，这个凸出的部分也在移动，从未成年到成年，最后到老年。这就造成了中国的人口年龄结构从年轻型、成年型到老年型的转变。

2、人口年龄结构变化的特点与现状

人口年龄结构与人口转变密切相关。世界上大多数国家的人口年龄结构，都是随着人口转变以及社会经济发展，逐渐从年轻型、成年型到老年型转变的。西方发达国家的人口转变是伴随着工业化和现代化逐步深化的渐进过程，经历了大约150多年的时间。我国则是在经济不发达的条件下进行的，且明显带有人为的痕迹，经历着更加迅速的人口转变，人口年龄结构也发生了比较快的变化，即从相对年轻型人口结构，直接转变为相对老年化的人口结构。

第一、第二次人口普查时，中国的人口年龄结构基本属于年轻型，进入20世纪70年代以后，尤其是大力推行计划生育政策后，伴随人口出生率和总和生育率急剧下降，少儿人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年龄结构类型的转变加快。第三次人口普查，人口年龄结构已初步进入成年型，第四次人口普查，人口年龄结构已变为典型的成年型。此后，人口年龄结构继续老化，特别是进入20世纪90年代后，人口老龄化进程加快，人口年龄结构开始向老年型转变。到第五次人口普查，中国65岁以上人口达到8811万，占总人口的6.96%，意味着中国已经进入了老龄化国家行列。

3、人口年龄结构面临的挑战：人口老龄化

当人们关注着快速增长的中国人口给社会经济带来的巨大压力时，中国人口的年龄结构也在悄然老化，使我们又面临另一个严峻的挑战：人口老龄化问题。

中国人口老龄化具有以下三个特点：一是老年人口数量大。据2010年人口变动情况抽样调查资料显示，2010年我国65岁及以上老年人口已达1.1亿，占世界老年人口的23%，占亚洲的38%。二是人口老龄化的速度快、来势猛。我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间，与发达国家相比，速度十分惊人。据预测，到2020年，我国65岁及以上老年人口所占比重将达到11.92%，比2000年提高4.96个百分点，届时每8个人中就有一个65岁及以上老年人。2020年以后老龄化程度继续提高，到21世纪中叶，老年人口比重将达到25%，每4个人中就有一个老年人。三是人口老龄化超前于经济发展。发达国家的人口老龄化是在经济发达时期出现的，对老龄化的承受力强。同时，由于老龄化速度慢，允许其有一段较长时间的准备和适应。中国人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”，薄弱的经济基础尚不具备供养老年人口的能力。

目前，中国虽已步入老年型社会，但尚处于人口老龄化的早期，未来中国人口类型将从轻度老龄化转变成深度老龄化，进而转化成重度老龄化，银发浪潮将成为21世纪我国主要的人口问题之一。如何在应对人口老龄化和促进经济社会发展之间架起一座桥梁，达成双赢的局面，是我们亟待研究思考的问题。

六、无锡市老年人口比重

从常住人口方面来看：一是人口增幅和总量发展较大。无锡市进入了人口的快速增长期，2006年底无锡市常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。二是人口老龄化程度日益加深。目前我市50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。三是空间布局渐趋组团式分布。无锡市中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外缺少明显的人口集聚副中心。

老年大学可行性报告 篇2

1 教学内容单一, 课程体系设置不科学

我院大学体育课程开设两个学年, 第一学年为特色专项教学, 按自然班上课, 由任课老师自行选择项目进行教学;第二学年为选项教学, 由同学们选择自己擅长或喜爱的项目进行学习, 打破自然班的限制, 按专项分班教学。由于师资力量有限, 第一学年只开设有篮球、排球、健美操、乒乓球、武术等专项, 第二学年增加了棋类、羽毛球、轮滑等项目, 表面看种类繁多, 其实结构不尽合理, 专项设置随意性较大、受限制性较大:我院女生占多数, 大多数同学平时就懒于进行体育锻炼, 体育课上人多场地少、器材受限制, 老师无法全面兼顾, 就更加不能有效进行锻炼;羽毛球项目为大家喜闻乐见, 但仅教二内有师生自制场地三块, 选项课上课时上百人在三块场地, 缺拍少球, 老师讲解后, 自主练习根本无法进行, 教学效果可想而知;篮球本是最受同学们欢迎的项目之一, 但由于球篮高度不标准, 篮板年久失修, 水泥场地损耗球鞋太快, 容易受伤等, 导致课堂上同学们也活动兴趣不高;室外活动场地、器材的制约, 使同学们都把目光转向了室内项目, 如健美操、棋类、乒乓球等, 室内活动场地面积小, 可容纳人数有限, 数十人上百人涌入活动教室, 如下饺子一般, 锻炼效果自然大打折扣。

我院公体部仅有体育教师8人, 无法满足两个年级的教学需要, 大二选项课基本形同虚设, 大一每个教学班人满为患, 因教师过少, 在排课时往往由于时间段难于错开, 而在不应该安排体育课的上午1、2节安排体育课, 同学们往往空腹或刚吃过早饭, 身体机能还大多处于休眠状态, 突然进行剧烈体育运动, 对身体危害很大。

2 学习优秀院校经验, 构建适合我院特点的课程体系

本项目组在项目进行中通过实地走访、电话访谈等方法调研了河南大学、郑州成功经贸学院、郑州升达经贸学院、郑州大学西亚斯国际学院、广州城建职业学院等省内外院校, 河南大学为我省体育界的龙头, 课程体系最为健全, 我院可在学习河南大学基础上, 构建适合我院特点的课程体系:河南大学公共体育课程同样开设两个学年, 第一学年采用必修课教学, 大一第一学期男生学习篮球的基本技术和长跑, 女生学习排球基本技术和长跑, 第二学期男女生共同学习二十四式简化太极拳和短跑;第二学年采用选项课形式, 开设轮滑、武术、乒乓球、健美操、篮排足球等项目;每个选项班不超过32人, 由学生自行在网上选课, 选课由教务处统一组织, 网上上传每位老师的姓名、授课项目、时间、地点等信息, 选课分三轮进行, 第一轮不论人数多少, 均分为32人一班, 如出现教师不足的情况就开始裁人, 裁掉的同学进行第二轮选课, 已选满的项目和班级不可再选, 开学后进行第三轮微调。

河南大学汇聚省内体育精英, 是省内体育方面最具专业性和权威性的院校, 其课程体系几经修改, 具有其内在的合理性, 相比较而言也最适合我院的实际情况, 建议我院参照河南大学构建我院大学体育课程体系:

大学体育课开设两学年, 大二体育课必须正规化起来, 健全精神寓于健全的身体, 要想切实提高学生体质, 必须从课堂着手, 狠抓体育课堂教学, 课堂以内尚不能积极锻炼, 指望课外自觉锻炼, 无异痴人说梦。

针对我院实际情况, 大一可开设必修课, 必修课项目可适当放宽;大二开设选项课, 选项课人数可根据实际情况酌情增加:大一必修课第一学期长跑为必修, 其他可根据情况开设篮球、排球、武术、健美操等项目, 通过一学期的学习, 提高同学们的有氧耐力和掌握一个项目基本的技术动作和健身手段;第二学期太极拳和短跑均为必修, 提高同学们的无氧耐力、爆发力和协调性。大二选项课开设篮排足球、田径、羽毛球、舞蹈、健美操、乒乓球、武术、体操共十个专项, 每个班级不多于40人, 通过进一步学习专项技术, 深入掌握该项目健身方法及原理, 培养终身体育的习惯。

我院现有体育教师8人, 2012-2013学年新引进2人, 共10人, 按照以上设想, 两个年级共需开设教学班级150个左右, 每位教师需承担15个班级的教学任务, 负担过重, 建议引入体育专业的辅导员或行政岗位工作人员兼职代课, 或外聘五位教师兼职代课, 我院每位教师每周承担12个教学班的任务。

老年公寓建设项目可行性研究报告 篇3

项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：6317户，总人口：11281人。项目开发总成本91160.9万元，销售总收入101344万元，投资开发总利润10183.1万元，成本利润率11.17%，投资回报率127.29%。

目录：

一、××市房地产市场

（一）××市房地产市场回顾 开发投资额大幅增长

施工面积、新开工面积稳步增加

竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位

消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长

商品房销售价格涨势不止 商品房空置面积大幅度下降

旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长

（二）××市房地产运行的基本特征

国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展

旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正

国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为××市房地产市场注入新的活力

三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展

（三）××房地产运行的基本趋势

写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起

产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现

营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼

购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴

××市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋

房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化

二、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

市场的发展趋势

高档产品

“老年人住宅市场”潜力巨大 老年人养老逐步向养老院转移 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

（二）××地区老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足

户型设计不合理、功能相对单一 住宅区规模小、配套设施不足 环境质量有待提升 服务人员缺乏专业培训

（三）××地区老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐

三、项目选址（地块）应具备的基本条件

四、项目产品规划

（一）园区规划设计要求

（二）园区规划特征

（三）园区构架

（四）总体平面布置

（五）产品功能组合（六）园区会所设计与布置

（七）园区内环境规划设计

（八）单体建筑设计

（九）户型及户型面积控制

（十）车位、商业配套的设置

五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

2、项目面积规划

3、建设开发成本估算

（二）资金筹措、投资计划及贷款利息

1、资金筹措与投资计划

2、项目开发总量分配

3、项目施工、销售周期控制

（三）项目投入产出与回报

1、销售价格确定

2、销售总收入

3、单方售价

4、项目销售总利润

5、项目投资单方利润

6、成本利润率

7、自有资金投资回报率

六、项目投资方案

（一）项目开发建设总体战略指导思想

（二）项目开发建设方案设想与分析

（三）项目开发建设经营（施工）计划

（四）项目经营期投资分析

七、项目投资经济分析

（一）资金规划

（二）基准折现率i0的计算

（三）投资财务效果评价

八、项目不确定性分析

（一）销售价格的敏感性分析

（二）成本变化的敏感性分析

（三）容积率敏感性分析

九、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

2、消费群体的特殊性和项目产品归属（产权）的敏感性导致项目具有较大风险

3、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多

十、风险规避与控制措施

十一、结论

附表：

投资计划与资金筹措表

项目经营期成本投资分析

项目建设施工计划完成比例分配表

项目施工进度一览表

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：

石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括**送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。

八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。

十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

老年大学可行性报告 篇4

（一）目 录 第一章 总论 第二章 项目背景 第三章 市场预测

第四章 项目的重要性和必要性 第五章 项目选址及建设条件 第六章 项目建设方案 第七章 投资估算及资金筹措 第八章 投资效益预测

第九章 项目风险分析及规避建议 第十章 结 论

第一章 总论

一、项目名称：

重庆”XXXX”老年公寓

二、项目地点：

重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾

三、项目投资单位：

1、重庆XX职业技术学院：占51%；

2、德国社会福利保障联合会：占49%。

四、建设内容：

1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套（一期一阶段）；

2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）；

3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米（二期）；

4、环境建设（一期、二期）。

五、建设规模：

1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩；

2、建筑面积：160000平方米（其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米）；

3、床位：4000个（其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个）。

4、人均居住面积：40平方米。

六、项目总投资：

项目预计总投资约为4.7435亿人民币（其中：一期投资约：5185万元；二期投资约：42250万元）。

七、项目筹资方式：

1、项目法人自筹资金：40%

2、信贷融资：60%

第二章 项目背景

一、建设单位概况：

1、重庆XX职业技术学院

重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。

学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。

学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证；与爱因斯特——中国（IAESTE-CHINA）达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平；与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。

学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。

2、德国社会福利保障联合会

德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。

二、项目建议书编制依据： 《中华人民共和国老年人权益保障法》； 《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》； 《中国老龄事业的发展》白皮书； 《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》； 《社会福利机构管理暂行办法》；

《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》； 《老年人建筑设计规范》；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；

《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》； 《重庆市城乡养老机构服务管理办法》； 《重庆市关于加快发展养老服务业意见》。

三、项目提出的理由与过程：

1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用；

2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。

3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。

4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。

基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。

第三章 市场预测

一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：

1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；

2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；

3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用；

4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；

5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。

二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：

1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建： 1）由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。

2）将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。

3）今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式，另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。

但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。

2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。

由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如： 由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展（有限）公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。

据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。

三、重庆市养老服务机构需求预测：

1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。

据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。

按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张；

而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。

而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。

2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大

1）据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。

2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过；80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。

3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老

中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。

4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大

1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。

2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、银行（64.7%）、健身场地（56.6%）、农贸市场（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆/茶楼（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为；

3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%），参加老年公寓管理工作（15.5%）。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。

第四章 项目的重要性和必要性

一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：

党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。

重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》，《重庆市城乡养老机构服务管理办法》，《重庆市关于加快发展养老服务业意见》等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。

沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。

二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：

1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨；

2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级；

3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要；

4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。

三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益：

目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。

1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。

2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。

3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。

4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益；另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。

四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地：

目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。

第五章 项目选址及建设条件

一、项目选址：

（一）拟建地址状况：

项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。

歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。

（二）拟建地址的建设条件：

1、基础条件有利：

项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。

2、自然环境优越：

歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有“渝西第一峰”的美称，有“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉。歌乐山海拔高度300—600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。

项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。

3、交通即将改善：

项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。

4、医疗配套完善：

项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心；8公里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。

5、“五通”条件具备：

项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

6、发展前景广阔：

项目所在地——歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。

老年大学可行性报告 篇5

《新编应用文写作》作业报告

课题：大学生创业市场预测及可行性报告

学院：经贸学院

专业：物流管理（企业）姓名：施佑敏

刘娇

学号：1432030113 1432030108 指导老师：嵇莉莉

大学生创业市场预测及可行性研究报告

第一章：总论

一、项目概况

1.项目名称：大学生创业市场预测及可行性研究报告 2.项目地址：南京铁道职业技术学院创业街

3.项目摘要：目前大学生就业的形势非常严峻，怎样提高大学生就业竞争力越来越成为大家关注的问题。大学生创业是解决就业的良好途径，中外很多学者研究大学生创业问题，但是还是没有能够形成一个完整地体系。本文章通过分析当前形势和大学生自主创业的重要性，对大学生自主创业问题进行理性思考，分析了其可行性和发展前景，使用了SWOT理论的等分析方法等，并结合实际，阐述了大学生创业的对策和思路。

二、可研编制依据及范围

经过我们实地考察，对资料的整理以及对一些相关问题的思考，我们运用了经济学的思维方式，对创业环境和可行性进行了分析和论证。并且运用SWOT分析方法.因素分析理论等方法。研究调查范围涉及南京铁道职业技术学院创业街及广大自主创业的一批大学生。

第二章 项目建设背景及投资的经济和社会意义

一、项目背景

在严峻的就业形势下，大学生的工作可以说越来越难找，大学生自主创业的趋势越来越热。但是，很多大学生都是满腔热血，一心想要创业。

目前，我国大学毕业生就业形势的特点是：压力与机遇共存。当高等教育进入大众化阶段，大学毕业生就业的大众化趋势也就不可避免。从而使大学毕业生的就业问题格外突出。与此相应，大学毕业生在就业方式和就业格局上也必然要经历一个作为普通社会成员去求职和就业的过程，因此，大学生有必要消除自己的主观理想预期与社会客观实际之间的差距，主动地转变就业观念、调整自身素质，以充分适应社会。

二、项目具体调查情况 1.市场环境分析

大学生创业街是由学校承办并借用学生自主创业的一个场所，大学生创业是各二级学院省批并允许学生在某一领域的创业创新行为。在校创业较为重要的一点是我们要正确处理和学院的关系，和学院搞好关系。其次，就是对于创业项目的实施以及经营模式，考虑其存在的可行性，并对其适应的人群做出相应的调整。

2．消费者的特征分析

大学生这个消费群是很特殊的，因为绝大部分的消费者都有着群体效应和实惠的倾向。南铁校园创业街主要以快递为主，主要是便于在校学生快递接收及领取便捷，此外，校园创业街设立眼镜店及奶茶食品等消费型场所，为一大批中低消费者提供便利。

三、项目建设的必要性和可行性

必要性： “创新是一个民族的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。” 青年一代，尤其是大学生，是中国最具活力的群体，如果失去了创造的冲动和欲望，而仅仅安于现状和守成，那么中华民族最终将失去发展的不竭动力。创业意识和创新精神绝不仅是希望创业的同学所应考虑的事情，即使是在其它岗位就业的大学毕业生也不该失去创新之“心”。“罗马不是一天建起来的”，创业是一个复杂、艰辛的历程，大学生在校时就应主动地培养自己的创业素质，掌握一定的创业技能，进而享受创业和创新所带来的无穷乐趣。可行性：1.SWOT理论

优势：(1).我们大学生的知识比较丰富，具有较强的专业知识。(2).大家年轻有干劲，做事很有激情，有活力，敢拼搏。

(3).大学生还没有成家，没有那么多的担忧，即使失败了，很快就能爬起来。劣势：(1).在校的大学生没有社会经验，并且对社会的市场经济情况也不是很了解，对未来的经济预测可能不是很了解。（2）.作为在校大学生，资金也是很有限的。

（3）.人的精力也是很有限的，我们要兼顾学习和创业，有时可能会力不从心。

机会：（1）我们国家现在的就业压力大，国家出台了很多支持大学生创业的政策，这对我们的融资提供了一个很好的平台。

（2）学校现在也鼓励我们大学生去创业，还有专业的老师给我们提供指导，这也为我们提供了一个丰富的知识库，给我们提供可多有用的信息。

（3）在校大学生，朋友多，人缘广，这也为创业提供了一个很有潜力的需求。

威胁：（1）现在的市场竞争很剧烈，外面的商家不断的进入我们的校园。

（2）我们校园的市场机制还不是很完善，市场秩序混乱。对于我们还在校的大学生来说，就是一个很大的威胁。

（3）还有就是经济，创业资金周转不当引起的一系列问题等。2.因素分析理论

我们大学生在自主创业的过程中，将有可能受到各种各样因素的影响，我们总结了四个方面，现在我们将从以下四个方面进行分析：个体层次，群体层次，学校层次，社会层次。这几个因素，他们之间相互依存，共同作用。因此，我们必须要深入地区了解它

（1）个体层次因素：我们大学生的兴趣爱好、技能、能力、经验等因素能够在一定程度上影响我们的创业激情，激发我们的创业意识和对商机的发现与识别，让我们很好地去利用现有资源。（2）群体层次因素：我们在校的大学生接触比较多的就是我们的家庭、老师、朋友、同学等，这些人员构成了我们的生活群体。但在创业筹备的过程中，对我们影响最深远的就是家庭、老师、朋友，他们对我们的决策也起着关键的作用，给我们提供创业所需要的且又用的信息。（3）学校层次因素：学校给我们在校的大学生创业提供优惠的条件，应该出台相关政策，来帮助大学生创业能够顺利进行。我们大学生在自主创业的准备阶段，学校提供给我们专业老师的指导，进而丰富我们的创业知识，提高我们的创业意识和创业思维，我们遇到的阻碍大大减少了。而且学校给我们提供一个良好的市场秩序，打压不正当的竞争。（4）社会层次因素：现在我们国家出台了很多相关的政策，所以在很大程度上给我们创业提供了优惠。但我们是在校的大学生对社会的信息不是很了解，我们得到的信息可能不是最新的信息。现在是信息时代，我们要创业成功，就必须要第一时间拿到最有用的信息。豪无疑问，这就给我们创业带来了很大的潜在压力，这是我们不能忽视的。因此社会层次在某种程度上对我们创业的成败也起着关键的作用。

第三章 市场需求预测及生产规模选择

一、需求预测：

1.快递：南铁院远离市区。随着信息时代的发展，网络的便捷，导致学生网购需求增加，物流压力较大，且快递代收点离学生寝室较远，颇为不便。学校创业街位于宿舍周边，在创业街建立快递代收点便于学生收取快递。

2眼镜店：大学生创业街眼镜店是由经贸学院创业投资项目。现在大学生视力普遍不高，市场眼镜价格普遍较贵。创业街眼镜店主要是由丹阳进货，价格较为便宜，质量有保证。所以学生们愿意去购买使用。3.奶茶店：大学生对于饮品的需求量较大，所以奶茶店的市场较好。

二、规模选择：

创业街店铺均小型为主，面向学校师生。对于南铁院学生来说，小型商店较为合适，理由如下： 1.南铁院总人数并不是太多，所以需求量一定。

2.学校大多为学生、老师，需要的群体种类过于集中。3.学校本身的创业园区面积有限，只适合开中小型店铺。4.店铺内不需放置大型机器设备设施，空间利用率不高。

第四章 综合评价

对于此次报告,我们在校园内发放了问卷调查表,对数据进行了如下分析,大学生有72%的考虑过创业,20%完全没有,6%已经创业,2%已经成功创业。对于大学生创业的目的，44%的人是为了赚钱，21%的人是为了实现自我价值，28%的人是为了积累经验，7%的人没有创业打算。以上调查，我们认为大学生创业不仅是对于一个人能力的考验，更多的其实是综合的考量。

对于创业，第一：要找一个好的合伙人共同创业，这个合伙人最好是有经验的，肯做事的。第二：在创业前应该做好风险评估，调研，在做人做事方面要相对的圆润一点，对人要诚实。第三：谦虚是必须的，在技术方面要虚心学习，掌握好技术后还要不断的去了解。第四：要选择适合自己发展的行业。

大学生在真正开展自主创业前，应该结合自身条件并充分考虑外在因素，在自我优势和劣势分析后再选择项目、制定完整、可执行的创业计划，从而找到真正适合自己的道路，在激烈的竞争中实现自我价值。

附录二：调查问卷及主要数据分析 关于大学生校内创业的调查问卷

您好！我们是南京铁道职业技术学院的学生，现正在根据大学生校内创业的可行性进行相关的调查，您如实积极的填写内容是对我们工作的最大支持！

1、现在的您是否有创业的打算？（）

A.完全没有 B.考虑过 C.已经进行创业 D.已经成功创业

2、您认为大学生创业最需要的是什么（）

A.个人魄力和创业头脑 B.适合的社会环境和政策支持 C.学校或社会提供的各类创业培育和服务 D.专业知识与技能

3、您有创业的想法，是来源于（）A.家庭影响 B.朋友影响 C.传媒影响 D.自己比较想去尝试一下 E.其他

4、如果您在进行创业的目的是什么？（）A.赚钱 B.积累经验 C.实现我价值 D.对不起，我没有创业打算

5、如果创业，那么您会选择哪个领域？（）

A.软件、网络等高科技行业 B.启动资金少、容易开业且风险相对较低的行业 C.与自身专业相结合的领域 D.自己感兴趣的领域

6、如果创业，那么您会选择哪种形式（）A.合伙创业 B.家庭创业 C.自己创业

7、在创业之前，您会做哪些准备?（）A.参加创业计划大赛 B.看有关创业的书籍 C.到企业实习D.求助创业型企业家

8、当您在创业过程中发现资金不足等财务问题时您会？（）A.向政府部门申请资金

B.向银行贷款

C.吸引风险投资 D.向亲朋好友借钱 E.自己积累 F.其它

9、您认为大学生创业相对于社会其它阶层优势在哪里？(可多选)A.年轻有活力，勇于拼搏 B.专业素质较高 C.学习能力强，有创新精神 D.网络信息能力强 E.其它

10、您认为大学生在创业过程中最大的障碍是什么?（简述题）

老年大学可行性报告 篇6

老年银行卡在我国起步较晚, 2011年中信银行曾推出“七彩华龄”老年卡。并在同年十月推出了升级版的专属老年卡“信福年华”。然而两者性质均为借记卡, 在为老年人服务、防备不时之需方面还存在欠缺。在此背景下, 我们构想出以“方便、丰富老年人生活”为主旨的信用卡创新产品。

随着我国人均寿命的提高, 计划生育政策的实施, 我国面临着一些不可忽视的问题。第一, 人均寿命的提高及计划生育造成了一定程度的人口老龄化, 《中国老龄事业发展报告 (2013) 》指出, 2012年我国老年人口数量已达到1.94亿, 老龄化水平达到14.3%, 并预计2013年老年人口数量突破2亿大关, 达到2.02亿, 老龄化水平达到14.8%。未来, 我国老龄化程度还将有所上升 (详见下图) 。

为了用数据定量说明“龟鹤遐龄”老年卡存在的必要性, 及保证调查的客观性, 我们还查阅了相关文献, 以浙江省为例, 我们得到如下数据:

数据来源:浙江省老龄科学研究中心编《浙江省城乡老年人口状况调查数据集》, 2007年6月, 第44页及计算得出。

可以看出, 老年人消费已经成为了不可忽视的力量, 为此有必要进行一次银行产品创新, 设计一款专为老年人准备的银行卡。

为使产品功能设计更符合需求, 我们还查阅了老年人消费支出具体数据:

数据来源:浙江省老龄科学研究中心编《浙江省城乡老年人口状况调查数据集》, 2007年6月, 第42~43页及计算得出。

通过上表我们可以更清晰地看出老年人消费的主要项目, 主要集中在食品、居住、人际交往等方面。这就便于我们就这些常见的支出项目设计相应功能, 打造一款适合老年人使用的银行产品。

二、产品功能设计

(一) 基础功能

“龟鹤遐龄”卡的定位是信用卡, 享有银行信用卡的基本功能及优点, 具体如下:

1. 支付信贷功能。

2. 电子货币功能。

3. 购物保障功能。

4. 转账汇款功能。

5. 存取现金功能。

(二) 主题功能

1. 优惠措施: (1) 副卡不收取年费; (2) 主卡免除首年年费, 当副卡年消费金额达到一定数额或刷卡次数达到一定数目时, 可免除次年年费。

2. 为便于子女了解老人的消费情况, 并防止老人上当受骗, 向该卡的主、副卡持卡人提供手机短信服务, 服务内容包括: (1) 实时交易通知; (2) 自动还款结果提示; (3) 还款温馨提示, 防止个人信用记录下降。

3.为方便老人的生活与消费, 在其他老年人所需的服务部分提供帮助, 如订阅老年刊物、自动为手机充值、自助缴纳水电费等服务。

医疗通道服务:每月只需支付一定的服务费用, 老年人就可以享受到便捷、快速的医疗服务。

三、基于T B C I分析法的产品品牌分析

T B C I分析法是由孙曰瑶教授 (2009) 提出的对品牌竞争力进行评估的科学的评价体系, T B C I模型主要考察顾客目标、利益承诺、品牌建设、质量信息等指标, 通过对其赋分, 并最终计算总分的方式来衡量一个品牌是否有存在的必要和盈利的可能。

产品优势:

(一) 利益承诺的单一性

利益点混乱是造成银行产品失败的原因之一, “一锅烩”的银行产品功能不能很好地吸引消费者。相比之下, “龟鹤遐龄”老年卡则具有较为单一的利益承诺, 即“方便、丰富老年人的生活”。故该项目指标得分为1.0分。

(二) 单一利益的持久性

《B C SO K:品牌建设体系》中品类终极度原理, 是确保品牌持续度的基石。品牌持续度与品类终极度之间存在同方向的变动关系, 若某个品牌的品类终极度越高, 该品牌代言或象征的品类越接近顾客的终极利益形态, 则该品牌的持续性就越强, 其品牌持续度就高;反之越低。据顾客的利益衍生链可以计算出“龟鹤遐龄”老年卡的品类终极度和品牌持续度。

“龟鹤遐龄”老年卡的顾客的利益衍生链为:“龟鹤遐龄”老年卡→为老年人设计专门的功能→方便老年人生活→使其安度晚年。

“龟鹤遐龄”老年卡承诺的单一利益是“方便老年人生活”, 这一项位于顾客利益衍生链上的第三个环节。

品类终极度计算公式:

其中n代表利益衍生链环节数, i表示单一利益所在的环节与总环节之间的差距。

代入数值, 得品类中极度为0.8。

(三) 注册品牌单义性

品牌经济学中的品牌的单义性是指作为一个排他性的法律符号, 消费者对品牌所代表意义理解的歧义性。品牌的歧义性越高, 选择成本越高。

“龟鹤遐龄”这一品牌就具有较强的单义性, 在成语字典中被解释为“比喻长寿”。龟、鹤在我国文化中都是长寿、吉祥的象征, 基本没有歧义, 便于消费者更好地理解产品的初衷。故此项目赋1.0分。

四、市场效益分析

市场分析:

(一) 客户市场分析

1. 信用卡持卡比例增加, 刷卡消费额持续增加。

自1985年中国银行发行了我国第一张信用卡“中银卡”, 迈出了我国信用卡业务发展的第一步。经过20多年的发展, 我国信用卡产业已经达到了相当巨大的规模, 特别是2002年以来, 我国信用卡产业进入了高速发展的阶段。

2. 产品目标客户群明确, 潜在客户市场巨大。

现在的老年人思想观念更为开放, 大多愿意尝试新颖的产品, 老年银行卡存在着巨大的发展空间。

这款银行产品功能涵盖了老年人生活的方方面面, 最大限度上满足了老年人的物质、文化需求。我们相信这款精心设计的银行产品有能力吸引老年人的目光, 获得其青睐。

(二) 银行市场分析

据中国银联数据统计, 截至2008年底, 我国信用卡累计发卡量为1.42亿张, 较2007年增长57.7%, 较2002年增长517%, 增长势头迅猛, 我国目前已经步入信用卡发展的高速阶段。然而, 我国目前的信用卡持卡人数与发达国家相比差距较大, 信用卡市场还存在着很大的发展空间。推出合理的银行产品, 能够改善银行盈利状况, 促进行业的健康发展。

(三) 效益分析

1. 利息收入。

利息收入是信用卡收入的来源之一。我国的老年居民更加习惯量入为出的消费观念, 造成利息透支的可能性较小。而对于老人的子女 (主卡持卡人) , 通过积分活动、奖励活动等激励他们使用该银行产品进行消费, 可以增加一定的利息收入进行弥补。

2. 商户手续费收入。

商户手续费是信用卡收入的重要组成部分, 在我国, 目前商户手续费收入是信用卡收入的主要来源之一, 而信用卡商户手续费收入的多少取决于卡均消费交易量和商户手续费费率。

我国信用卡发卡量、信用卡交易金额及交易次数逐年攀升, 银行通过方便的主题功能、增值功能及奖励、激励措施, 可以促进相应客户群体进行消费, 从而获得可观的商户手续费收入。

3. 年费收入。

针对老年人的消费心理, 我们认为该银行产品的年费定价不宜过高, 应该符合老年人消费的心理承受能力。并且, 为了鼓励老年人及其子女消费, 每年的交易金额或交易次数达到一定数量时, 可以免除信用卡的次年年费。这样做虽然在一定程度上会减少银行的年费收入, 但是对于吸收、扩大客户群体, 激励老年人消费都有积极作用。

摘要：老年人消费水平近年来已达到了一定高度, 老年银行产品有广阔的市场前景。本文应用品牌经济学TBCI模型对产品的设计可行性进行了分析, 得出此方案可行的结论。

关键词：老年银行信用卡,银行产品,信用卡,品牌建设

参考文献

[1]浙江省城乡老年人口状况调查数据集[D].浙江:浙江省老龄科学研究中心, 2007:42-44.

[2]孙曰瑶, 刘华军.品牌经济学原理[M].济南:经济科学出版社, 2007, (06) .

[3]中国银行业协会银行卡专业委员会.中国信用卡产业发展蓝皮书 (2012) [R]北京:中国金融出版社, 2013.

[4]中国老龄科学研究中心.中国老龄事业发展报告 (2013) [R]北京:2013.