出售房屋广告（推荐14篇）
2008年4月, 王先生购买位于常州城南的一处期房。购房时, 销售人员向陈先生出示了数份售楼广告, 称开发商将为小区准业主建造最先进的运动配套设施, 还将建造一流的娱乐休闲场馆。因此, 相对其它楼盘, 该楼盘性价比高, 并且广告中附有这些配套设施规划图。王先生看后很满意, 当即与开发商签订了购房协议。然而, 今年开发商交房后, 王先生发现小区内根本没有标准的运动场馆, 王先生及很多业主认为开发商利用虚假广告使其受到了欺骗, 而开发商却称广告只是一种宣传, 且没有写进购房合同, 对购房双方没有约束力。开发商认为自己的行为并不构成违约。对此, 小区内业主后悔不已, 但又拿开发商没办法。最终王先生等业主对开发商提起诉讼, 要求开发商承担违反广告承诺的责任。
二、评析
长期以来, 对商品房销售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀约两种看法, 但二者显然有着明显区别, 也存在不同的法律责任。
1、属于要约邀请性质的商品房销售广告
《合同法》第15条第1款规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”。由此可见, 商品房销售广告原则上是要约邀请。
商品房销售广告是开发商向购房者发出购房要约的意思表示, 要约邀请的内容是模糊的, 不具体的, 这种情况下, 商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。要约邀请不能直接作为合同的内容, 它不具有法律效力。如果购房者与开发商最终签订的商品房买卖合同中并未将广告宣传的内容写入其中, 购房者就不能就开发商的广告内容向开发商主张合同权利。
2、属于要约性质的商品房销售广告
《合同法》第15条第2款规定:“商业广告的内容符合要约规定的, 视为要约。”那么究竟什么样的商业广告才是要约呢?根据《合同法》第14条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示。而且该意思表示要内容具体确定, 表明经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。”同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容, 当事人违反的, 应当承担违约责任。”
目前的商品房买卖活动中, 所销售的商品房大部分是期房, 购买者做出购买决策主要依赖于开发商所披露的信息, 而广告披露信息则是目前主要披露方式。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定较好的保护了购房者的利益。该司法解释从保护消费者的角度出发, 遵循我国《合同法》中诚实信用的原则, 规定了商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请, 但是在具备一定法定条件时, 将被视为具有要约的法律性质;而且即使未被载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容。
本案中, 开发商在销售广告中允诺为购房者提供具体的运动配套设施和娱乐休闲场馆, 但实际上开发商仅仅是提供了两块露天的篮球场。这显然违背了其在广告中对购房者所作的有关相关设施的具体允诺。从消费者需要的角度看, 开发商在售楼广告中明示说明的小区配套建设的运动场馆和娱乐休闲场馆满足了购房者对生活质量的需求, 甚至认为配套设施对日后房产的升值潜力具有重大影响。基于此, 购房者认为该楼盘性价比高, 才按照开发商的定价与其订立买卖合同。应当说, 该楼盘的销售广告直接影响了王先生是否订立合同的意思表示, 正是开发商销售广告上的配套设施让王先生最终与之订立买卖合同, 所以广告上的配套规划设施应当视为要约。因此, 开发商声称的“售楼广告只是要约邀请”以及以“未写入合同为由无需承担违约责任”是站不住脚的。王先生等购房者完全可以主张自己的权利, 要求开发商承担违约责任, 赔偿损失或支付违约金。
三、小结
尽管在我国的司法实践中, 对于商品房销售广告的性质还存在争议, 但只要开发商针对商品房销售所作的宣传广告内容具体、确定, 那么对于购房者和开发商都存在约束力。商品房交易中的买卖双方如能对此有正确理解, 那么就能有效减少日益突出的商品房买卖纠纷, 切实维护各自合法利益。
摘要：随着我国房地产市场的繁荣发展, 房地产商不惜重金投放大量销售广告, 与此同时, 因房地产广告隐瞒真实情况的虚假宣传和误导购房人而引起的纠纷也是层出不穷。围绕商品房销售广告的性质也存在争议, 有人认为应属于要约邀请, 有的则认为应属于要约。本文将以一起案例, 从合同法层面就商品房广告的法律性质作了初步的探讨, 希望对买卖双方有所启示。
我是一名村干部。本村一村民刘某2个月前将其住宅以8万元卖出后又要求安排一块宅基地，以便重新建房居住。村里尚有空闲地多处，为刘某安排一块宅基地不成问题，但又恐其他村民效仿。不知法律对这种情况如何规定，特来信咨询出卖房屋后能否再申请占地建房？
读者 李山
李山读者：
根据《宪法》和《土地管理法》的规定：农村土地，除法律规定属于国家所有的以外，统归集体所有，农民对集体土地仅享有使用权，而无所有权。也就是说，宅基地并不归农民所有，而是仅归农民使用。我国目前尚未推行农村宅基地有偿使用制度，农民在出卖、出租自有房屋后，如果又获得宅基地建造房屋，实际上是农民将无偿取得的集体所有的宅基地变相转让后仍可无偿用地，这样，必将导致农村耕地的流失，集体利益的受损。因此，我国《土地管理法》和国土资源局颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》均规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。刘某将其住宅出卖获利后又要求安排宅基地，与前述规定相悖，应当驳回。
还应当指出的是，农村宅基地由乡政府审核，县政府批准，村里没有批准的权利。刘某提出安排宅基地的要求后，你可向他讲明道理，劝他收回此不当请求。若刘某仍一意孤行，乡县两级主管部门根据实际情况，自然不会批准他占地建房的请求。
委托书出售房屋【1】
委托人： 性别： 出生日期： 年 月 日
护照号码：
受托人： 性别： 出生日期： 年 月 日
身份证号码：
本人_________因故不能亲自处理座落于中国xx市 路 弄 号 室的房地产出售及转让事宜，特委托受托人 为本人代理人就上述房地产全权代表本人履行下列附录中所列第壹至拾壹贰共计十二项权利，受托人有转委托权。
凡由受托人在上述委托权利内代理委托人就上述房屋所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。
上述委托的期限自 年 月 日至 年 月 日止。
委托人：
年 月 日
委托书出售房屋【2】
委托人：XXX，男，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：430XXX，身份证住址为XXX。
受托人：XXX，男，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：430XXX，身份证住址为XXX。
委托人系未婚，有位于XXX房屋一套，房屋建筑面积为XX平方米，房屋所有权人登记为“XXX”，共有情况登记为“单独所有”，房屋所有权证号为XX字第XX号。国有土地使用证号为XX第XX号，分摊面积为ＸＸ平方米，土地使用权人登记为“XXX”。现委托人拟出售上述房屋，因委托人事务繁忙，特委托受托人代为出售上述房屋、代为签订商品房买卖合同、代收房款、代办不动产权证过户所需的相关手续、代缴相关税费。
受托人在上述授权范围内所签署的相关文件和材料，委托人均予以承认。
委托期限至办理完上述事宜时止。
受托人无转委托权。
委托人：
受托人: XXX 身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXX。
位于XXX 市XXX区XXX小区XXX9幢XXX单元XXX楼XXX号房屋【建筑面积：XXX平方米，丘（地）号：权XXXXXX】，现委托XXX出售，据体事项如下：
一、委托事项：
1、出售上述房屋，与买方签订上述房屋过户前的买卖合同，并代为收取售房款，我并协助买方办理产权转移登记等一切相关事项；
2、到房屋管理部门查询上述房屋的档案；
3、代表我办理上述房屋营业税及个人所得税的一切相关事宜，并代为缴纳办理有关上述事项的正当费用和税款。；
4、代为办理水电、煤气、光纤、电话、物业管理等与该房相关的一切手续；
二、委托价格：上述房地产委托销售价格为XXX元，小写￥XXX，委托销售价销售指税后价格（净价）。
三、委托期限：委托之日至上述委托事项办结之日止
四、委托佣金：多出委托销售价为销售上述房产佣金
五、违约责任：受托人不得损害委托人的利益，则赔偿相关经济损失，委托人不得损害受托人的利益，则委托人赔偿受托人相关经济损失。
受托人办理上述事宜我均予认可
委托人：
乔安娜突然想到了主意,她找来一块纸板,在纸板上写道:出售自己。然后乔安娜将纸板挂在胸前,便走出了医院。乔安娜一来到街上,立即就吸引了人们的目光。大家围上来,对着乔安娜指指点点,议论纷纷,都对她出售自己充满了好奇。
出售自己,这是闻所未闻的事,现在亲眼所见,大家都问乔安娜这是怎么回事。乔安娜告诉大家,母亲病了,要动手术,要一笔钱,所以,她出售自己,这样,母亲就有钱治病。人们听后都很感动,纷纷掏钱给乔安娜,却没有谁愿意买下她。
后来,又来了许多人,大家得知原委后都纷纷掏钱给乔安娜,但就是没有谁愿意买下她。眼看一上午就要过去了,乔安娜非常着急,虽然大家都给钱,但这些钱离母亲的手术费还差得很远很远。母亲的病等不得啊,拖一天,就离死神近一步。
想到这里,乔安娜不由掉下了眼泪。这时,吉尔特先生走了过来,他看了看乔安娜胸前的纸板,问道:“孩子,你这是怎么了?”乔安娜擦了眼泪,告诉了吉尔特先生一切。吉尔特先生说:“孩子,我打算买下你,你的售价是多少美元呢?”
乔安娜说她也不知道售价该是多少美元,但只要吉尔特先生愿意出母亲的所有医疗费,她就是属于他的。乔安娜说买下她绝不会吃亏,她很能干,会做饭、洗衣服、打扫卫生。吉尔特先生答应出乔安娜母亲的所有医疗费,他愿意买下她。
乔安娜非常开心,她说:“我有一个要求,就是假如有一天我有了钱,我可以买回自己,行吗?”对于这个要求,吉尔特先生想都没想就答应了。乔安娜高兴地摘掉纸板,拉着吉尔特先生便往医院走去,她说等母亲的病好了,她就到他家去。
由于有吉尔特先生出钱,乔安娜的母亲及时进行手术。母亲在医院住了十天,就出了院。然后,乔安娜把自己出售给吉尔特先生的事告诉了母亲,她说:“妈妈,您别着急,我很快就会回到您身边的!”母亲含泪点了头,让乔安娜别担心她。
乔安娜虽然只是个孩子,但是她从小就帮着母亲做事,因此什么都很拿手,把吉尔特先生家打理得井井有条。吉尔特先生非常满意,对乔安娜说:“孩子,买下你,我真的一点都不吃亏!你太棒了!”乔安娜听了非常开心,做事就更认真了。
当然,乔安娜并非时时刻刻都待在吉尔特先生家,每天晚上,她都要回家去睡觉,这样,她就可以顺便照顾母亲。尽管乔安娜每天都很忙,但是她却不觉得累,还很开心,因为母亲的病好了,因为她还是属于母亲的,她们还可以生活在一起。
半年后的一天,乔安娜递给吉尔特先生一张彩票,她告诉吉尔特先生,这是她买的彩票,中了大奖,这些钱,她都给他,她要买回自己。吉尔特先生接过彩票,答应了乔安娜的要求,他还给了乔安娜一笔钱,因为奖金远远超过了买回她的钱。
时间飞逝,转眼间,十五年就过去了。这天,乔安娜上街,她看到街边围满了人,便挤上前去看,发现吉尔特先生被人围在中间。这时的吉尔特先生老了,他出事了吗?乔安娜挤到了最前面,她看到吉尔特先生胸前挂着一块纸板:出售自己。
出售自己?这不是十五年前自己做过的事吗?乔安娜问道:“吉尔特先生,您这是怎么了?”吉尔特先生说他年纪大了,一个人生活,没人照顾他,他就想把自己卖给别人,可是没人愿意买他。吉尔特先生问道:“小姐,您愿意买下我吗?”
乔安娜想到当年吉尔特先生买下她,要不是他买下了她,母亲的病就没钱医治,母亲可能早就离开了这个世界,是吉尔特先生帮助了她。如今吉尔特先生需要帮助,她应该帮他,虽然当年自己是买回来了,但吉尔特先生的这份情还是不小啊!
乔安娜说:“我愿意买下您!”吉尔特先生笑了。人们一片哗然,纷纷叫乔安娜别买他,说买下是负担,说他肯定是疯子,应该送到疯人院去。但乔安娜说:“谢谢你们的好意,我愿意买下他,不管是十万美元,还是百万美元,我都愿意!”
这时,吉尔特先生摘掉了胸前的纸板,拉着乔安娜的手说到一边去谈价钱,然后,两人便钻出了人群。吉尔特先生问道:“小姐,我要价百万美元,你也买吗?”乔安娜点头道:“买!”看乔安娜坚定的样子,吉尔特先生笑着道出一个秘密。
吉尔特先生年纪大了,可是他有一笔财产,他想找个人交给他,于是就出售自己。他想,只要有人不嫌弃他,愿意买下他,他就把自己的所有财产都交给他。现在,他终于找到了这个人,就是她。对于她刚才的表现,他非常满意,非常开心。
乔安娜微笑着说:“吉尔特先生,我买下您,是真的愿意照顾您,并不是为了您的那些财产。您不认得我了吗?我是当年您买下的那个乔安娜啊!”吉尔特先生听了一愣,然后认真地看看乔安娜,笑着说:“天啊,真的是你,我的乔安娜!”
随后,吉尔特先生问道:“乔安娜,今天你遇到出售自己的人是我,假如是另一个老人,你也会买下他吗?”乔安娜肯定地说:“也会买。当年您买下我,让我明白,在你有能力帮助别人的时候,一定要去帮助别人,这样会让大家都幸福!”
那天,乔安娜去吉尔特先生家,把他的衣物带到了自己的家,以后,他们就是一家人了,她将像从前一样照顾他。吉尔特先生感慨地说道:“其实,人是不可以出售的,但在这个交易过程中,我发现了人性之美。同时,我也觉得非常幸福!”
甲方（以下简称卖方）：（独家代理）
乙方：大连旺佳房地产中介有限公司
甲乙双方在自愿、平等、诚实、信用的基础上，经友好协商达成如下协议：
一、委托事项
甲方委托乙方出售所有的位于的房屋一套，房屋
建筑面积平方米，权属，证号，权属人
二、委托价格
上述房屋的委托出售价格为人民币（大写）元；
房屋权属转移费用承担：□卖方仅承担，其余税费均由买方承担□买
方承担全部税费。
房屋权属若为合同发票，委托价格为：□办理产权前的价格□办理产权后的价格。
三、委托方式
甲方同意，由乙方独家代理上述房屋，甲方在委托期限内不再自行出售或委托他
人出售该房屋。
四、委托期限
独家代理的期限为年月日至年月日。经甲乙双方协商委托期限可以延长，延长时间以补充协议为准。
五、委托报酬
1、如乙方在委托期限内将甲方的房屋销售成功（甲方与乙方介绍的买方签署《房
地产买卖契约》或其他买卖合同）甲方同意将该房屋实际成交价的作为委托报酬支付给乙方。
2、如乙方在委托期限内无法提供订约机会，乙方不收取任何报酬。
六、权利与义务
甲方的权利与义务：
1、签订委托时，甲方需向乙方出示该房屋的合法有效产权凭证及甲方的身份证
证明；甲方委托出售房屋的真实情况如实向乙方告知说明，家庭成员同意出售，关于影响房屋转让的重要事项都以书面的形式通知乙方。
2、本协议签订后，甲方不得与乙方在委托期限内介绍并带看过的客户私下成交。
乙方的权利与义务：
1、乙方经办人通过旺佳房产的连锁店推荐甲方的房产，并由为甲方提供服务的任何经纪人定期向甲方通报房屋销售有关情况。
2、根据甲方的要求，乙方约定有购买意向的买方来看房，同时乙方可将买方的书面报价（如购买意向书及意向金）提交甲方协商并确认，以帮助甲方与买方进
行谈判磋商。
3、为甲方的房产制定营销计划，推广该房屋的广告费、宣传费、印刷费全部由
乙方支付。
七、违约责任
如甲方在委托履行过程中违反上述约定，甲方赔偿乙方本协议约定房屋售价的2%作为居间服务过程中相关费用的赔偿及相关服务的赔偿。
八、其它
1、甲方现授权为其代理人，代理甲方处理该房屋转让的相关事宜，该代理人与乙方及该房屋的买方（含意向买方）所签订的任何协议、文件或做出的任何承诺、确认等均视为甲方的行为，甲方予以认可。
2、除本协议另有约定外，任何一方欲解除本协议，应书面通知对方并需取得对方同意，否则违约方应赔偿守约方所受到的损失。
3、在事先取得乙方同意的情况下，甲方可变更该房屋的价格或者便更委托期限，甲方以书面形式通知乙方并达成补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
4、如在履行本协议过程中发生争议，应及时协商解决，协商不成，任何一方可以申请提交□房屋所在地人民法院诉讼□大连仲裁委员会仲裁。
本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签订之日起生效。
九、补充协议
乙方（大连旺佳房地产）承诺在三个月内将协议房屋售出，如若没有售出按协议价格收购。实行日期由今日起。
甲方：乙方：大连旺佳房地产中介有限公司 代理人：经办人： 身份证号码：电话：
电话：签订日期：年月日 甲方通讯地址：
本人，身份证号码。
愿意将位于息县 路 小区 栋 号房(口住宅 口商铺 口写字楼 口其他)面积 ﹐ 委托贵公司代理出售。委托总价格为人民币 万元。
有关办证，过户手续及费用由本人负责。委托日期从 年 月 日至年月
本人若与贵公司介绍的买方成交，或利用贵公司提供的信息条件和机会与买方成交，本人同意按总房款的 % 支付贵公司代理销售服务费(总房款在十万元以内的，按1000 元支付)，
经本人同意如因被委托方出售得当致使房价出售额上调，上调部分被委托方应按超出金额的 提取。
在与买方接触后不会抛开贵公司进行交易。若违约，本人愿意支付双倍服务费经贵公司作为违约金。
本人承诺对该房享有所有权，并保证不存在产权纠纷。能完全支配和处理。
如中途卖出停售，本人将及时通知被委托方取消委托。或则对贵公司造成的一切损失皆由本人负责。
“财税[2002]29号”文件中规定:无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人, 也无论其是否为批准认定的旧货调剂试点单位, 一律按4%的征收率减半征收增值税, 不得抵扣进项税额。纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇, 售价超过原值的, 按4%的征收率减半征收增值税;售价未超过原值的, 免征增值税。
征收消费税的前述固定资产, 售价超过原值的要征收增值税, 售价未超过原值的免征增值税。当售价与原值的差额大于要征收的增值税, 纳税后就有剩余收益;当售价与原值的差额小于或等于要征收的增值税, 纳税后就没有剩余收益。售价如何定位, 才能使企业收益最大化, 是本文要讨论的问题。
二、损益平衡率的计算
设旧有征收消费税的固定资产原值为P, 销售价格为R, 平衡率为M。税法规定:售价高于原值时, 按4%减半征收增值税。则平衡率, 当, 企业最大实际销售收入;当时, 企业最大实际销售收入为
P。此时, , 为免税与纳税的平衡率, 亦即损益平衡率。
1. 甲车83万元
M= (83-80) /80=3.75%>1.96%, 可考虑纳税销售, 最大实际销售收入=83-83×4%× (1-50%) / (1+4%) =81.40 (万元) , 比免税最高售价80万元多收入1.40万元, 故可接受83万元的价格。
2. 乙车81万元
M= (81-80) /80=1.875%<1.96%, 可考虑免税销售, 即按原值80万元销售。若选择按81万元销售, 则:纳税后最大实际销售收入=81-81×4%× (1-50%) / (1+4%) =79.44 (万元) , 比免税最高售价80万元少收入0.56万元 (80-79.44) 。故不应接受81万元的价格, 可主动将售价降至80万元出售。
三、案例应用
某企业旧有甲、乙征收消费税轿车两辆, 原值均为80万元, 买家对甲车出价83万元, 对乙车出价81万元, 销售价格怎样确定?
四、纳税影响分析
委托人：____________________ 性别：__________ 证件号码：___________________________ 住址：_____________________________________________________
委托人：____________________ 性别：__________ 证件号码：___________________________ 住址：_____________________________________________________
受托人：____________________ 性别：__________ 证件号码：___________________________ 住址：_____________________________________________________
受托人：____________________ 性别：__________ 证件号码：___________________________ 住址：_____________________________________________________
委托人因故不能亲自办理有关北京市 房屋的相关房地产手续事宜，特委托受托人 为本人代理人，就上述房屋全权代表本人履行下列所列事项： 壹、代为出售上述物业房产，签订房屋买卖合同/代为签订定金协议；
贰、代为办理合同公证或见证、领取公证书；
叁、代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等； 肆、代为支付上述房屋一切应支付的费用； 伍、代为收取房价款；
陆、代为办理水、电、煤、电话更名手续； 柒、代为与物业管理处办理更名手续；
捌、代为办理上述房屋撤销抵押等相关手续（包括支付按揭款、签署有关合同、文件并办理公证）；
玖、代为办理房屋买卖其它事宜。
本授权为不可撤销授权，凡由受托人在上述委托权利内，代理委托人就上述房屋所实施的法律行为及所造成的法律结果，委托人均予以承认。
上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。
委托人：
甲方：身份证号：
乙方：身份证件号码：
甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
第一条
甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
出售房屋的所有权证号为：
房屋平面图见房产证
该房屋占用范围内的土地使用权和相关权益随该房屋一并转让。
出卖人还应当将附属于该房屋的走道、楼梯、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条
甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条
计价方式与价款
按建筑面积计算价款，房屋总金额为人民币贰拾叁万玖千捌佰元整
房价款的支付方式、支付时间为：
乙方在年月日付给甲方定金元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国民法典》条款的调整。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
第四条
房屋价款乙方分三期付给甲方：
第五条
1、甲、乙双方定于年月日正式交付该房屋甲方应在正式交付房屋时留下 。不另行计价。
2、甲方、乙方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
双方如有任何一方违约，则违约方承担已交房款%的违约金。
第六条
甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依
法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第五条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
第八条
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金双方约定，该费用由乙方承担。
第九条
办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方按国家规定承担。
第十条
甲、乙双方同意，双方应于本合同签字之日起生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字：乙方签字：
一、新制度、新准则对无形资产出售核算的规定
新制度有关规定“四十八条企业出售无形资产,应将所得价款与该项无形资产的账面价值之间的差额,计入当期损益。”新准则对无形资产处置的核算没有明确的规定,但《企业会计准则——应用指南》明确规定:处置无形资产,应按实际收到的金额等借记“银行存款”等科目,按已计提的累计摊销借记“累计摊销”科目,按应支付的相关税费及其他费用,贷记“应交税费”、“银行存款”等科目,按其账面余额,按其账面余额贷记本科目,按其差额,贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目,或借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。我们现在依据有关规定进行实务误操作。
例:某公司将拥有的一项非专利技术出售,取得收入8,000,000元,应交的营业税为400,000元。该非专利技术的账面余额为7,000,000元,累计摊销额为3,500,000元,已计提的减值准备为2 000 000元。
某公司依据新制度新准则的有关规定编制会计分录如下:
营业外收入——处置非流动资产利得6,100,000
二、当前无形资产出售的核算存在的问题
1、新准则指南的规定在实践中不便于执行
上文提到的一些规定看起来很规范,其实在企业的会计实务中很难,因为无形资产出售业务的各项工作往往不可能全部在同一天完成,前后可能会相差一段时间。于是,在进行此项业务会计核算时就会产生如下一些问题:
首先,与“出售无形资产”有关的某些事项(比如企业的收款业务和付款业务等)在发生的当时(不可能等到计算出最终的出售净额时再进行会计核算)就必须按照其发生额及时进行会计处理,届时企业就无法编制出合理的会计分录,违背及时性原则和权责发生制处理基础原则,因为“营业外收入”和“营业外支出”会计科目只能反映出售无形资产的净收益或者净损失,而不能反映出售无形资产的毛收入或毛支出。
其次,在“出售无形资产”整个过程没有结束之前,谁也不能武断地认为此项出售结果一定形成“出售净收益”或者产生“出售净损失”,也就是说,企业实际上没有办法按照“无形资产出售净额”来进行会计核算和反映。
再有,当与出售某项无形资产有关的各项业务发生在不同月份时,即使企业已经将出售收入和出售支出分别计入了“营业外收入”和“营业外支出”,因为“营业外收入”和“营业外支出”都是损益类科目,每个月末都要将其发生额转入“本年利润”科目而不保留余额的,由于跨越不同会计期间的缘故,企业依然无法实现对“出售无形资产”采用净额加以核算和反映的目的。
2、按规定进行的会计处理对应关系不清楚
《企业会计准则——基本准则》里对会计信息质量要求的原则之一是明晰性原则。我国对明晰性原则最为权威的表述当属财政部发布的,即“会计记录和会计报表应当清晰明了,便于理解和利用”。明晰性原则又称清晰性原则。明晰性要求应贯穿于会计凭证开始的各个会计核算阶段。会计核算中填制会计凭证、登记账簿,要做到依据合法、账户对应关系清楚、文字摘要言简意赅、内容完整……。会计信息从其产生到报表无疑要经专业会计人员加工处理,但处理结果即会计报表应当是通俗易懂的,该原则要求基本不懂会计的人都要能理解会计信息,即要使会计信息简明易懂,能清晰地反映企业经济活动的来龙去脉。
我们从上例出售无形资产的会计分录入手分析其对应关系:在这笔会计分录里无法确认“借:银行存款8,000,000”的对应账户是哪一个或者是哪几个;同时也无法确认与“贷:应交税费400,000”的相对应的账户是哪一个,因此这样的处理是不能清晰地反映企业经济活动的来龙去脉,是不符合明晰性原则的要求的。
三、改进无形资产出售核算的建议
笔者认为,在核算“无形资产出售”会计业务时完全可以参照核算“固定资产出售”的办法,设置一个类似于“固定资产清理”的账户,即设置“无形资产出售”(或有更恰当的名称)账户解决以上问题。
(一)“无形资产出售”账户属资产类账户,用来核算企业因出售无形资产等原因转出的无形资产价值以及在出售过程中发生的费用等。
(二)无形资产出售的主要账务处理企业在出售无形资产时,利用“无形资产出售”会计科目注销无形资产账面价值,核算出售过程中所发生的“转让收入”以及与之有关的“费用支出”等。
1、在办理无形资产转让手续时,按无形资产账面净值,借记“无形资产出售”科目,按该项无形资产已计提的摊销额和计提的减值准备,分别借记“累积摊销”和“无形资产减值准备”科目;按无形资产的账面余额,贷记“无形资产”科目。
2、结算出售无形资产价款时,借记“应收账款“银行存款”等科目,贷记“无形资产出售”科目。
3、核算出售无形资产的相关费用和应交营业税时,借记“无形资产出售”科目,贷记“银行存款”、“应交税费-应交营业税”等科目。
4、在出售无形资产的各项事务全部完成以后,结转出售无形资产净收益时,借记“无形资产出售”科目,贷记“营业外收入-出售无形资产收益”科目;结转出售无形资产净损失时,借记“营业外支出-出售无形资产损失”科目,贷记“无形资产出售”科目。“无形资产出售”科目的期末余额分别反映尚未完成出售无形资产全过程的净损失或净收益。
将上例借助于“无形资产出售”这个账户进行账务处理,某公司应该编制如下一些会计分录:
①出售时,
②收到出售款时,
③计算营业税时
④处理完毕,结转出售净收益时,
大家从以上处理过程及具体分录可以看出,这样的处理一方面体现了办事流程的合理性及实践地可操作性,另一方面能清楚明了地反映了经济活动发生的来龙去脉,对应关系一目了然。
摘要：我国财政部于2000年12月颁布了新的《企业会计制度》(以下简称”新制度”)，2006年2月又颁布了新的《企业会计准则》(以下简称新准则)，新准则已于2007年1月首先在上市公司中推行。新制度和新准则对无形资产的确认、计量、摊销、转让以及减值准备的会计处理做了相应的规定。这些规定在无形资产所占比重小，在企业经营活动中所起作用不够显著的情况下是可行的。但随着知识经济时代的到来，无形资产的内涵和外延不断扩大，无形资产在企业经营活动中所起的作用日益显著，并已经成为一项重要的资产项目，但新准新制度的有些规定显得过于简单、笼统，一些方面尚不够严密且缺少可操作性，给企业在具体核算无形资产时带来困难。笔者试就无形资产出售的核算谈谈自己的看法。
关键词：无形资产,出售,核算
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甲方（出卖人）：
乙方（买受人）：
甲方现修建一座层砖混结构楼房（地址：），现将其中一套 为了明确双方权利义务，特订立以下条款，希双方共同遵守。
1、房屋位于，甲方做到内墙为毛坯（水泥砂浆粉刷，不刷白）；顶棚结构毛坯，净水泥找平；地面为水泥砂浆拉毛；厨房、卫生间无装修、装饰，预留卫生洁具和供水管及安装接口（不安装洁具、龙头、坐便器）；电路、有线电视到户并预留接线盒（不装面板）；安装进户门、所有窗户。
2、出卖人与买受人约定该房总金额百拾元整。
3、付款方式及期限
买受人于年月日前支付房款人民币：元，余款元买受人须在装修乔迁前付清。
4、买受人拥有院内道路、楼梯走道使用权。
5、若在该合同生效期间遇国家政策性拆迁及征用，国家赔付的所有费用由整楼住户按户面积均分，甲方不得干涉。
6、乙方应遵守整个院子及整楼的安全、卫生、水电使用条
款。
7、因未收房屋维修基金，故房屋在保修期满后的使用过程中出现质量问题由整个楼所有住户协商解决，维修费用由整楼住户分摊，整楼保修期限为一年。
8、本合同一经签订，双方共同遵守，若单方违约，应向对方赔付房屋总价款20%的违约金。
本合同一式三份，双方及见证人各持一份，签字之日起生效。
甲方（出卖人）：年月日
乙方（买受人）：年月日
委托书委托他人代表自己行使自己的合法权益时，委托人不得以任何理由反悔委托事项。在办理事务和工作生活中，在处理事务上需要使用委托书的情况越来越多，那么问题来了，到底应如何写一份恰当的委托书呢？下面是小编帮大家整理的房屋出售全权委托书范本（通用10篇），欢迎阅读与收藏。
房屋出售全权委托书1委托人：
证件号码：
住址：
受托人：
证件号码：
住址：
座落于中国xx省xx市xx区xx路xx小区x幢x单元xxx室的房屋(下称“该房屋”)属于本人(即上述委托人)所有，房屋房产证号码为x产权证开字第xxxx号，土地使用权证书号码为哈国用(20xx)第xxxxx号。现就出售该房屋事宜，本人(即上述委托人)在此委托及授权上述受托人代表本人办理以下事项：
六、代为收取房价款并将款打入委托人相关银行账户xxxx。
七、代为办理该房屋买卖其它事宜。
受托人在委托权限范围内所从事的一切法律行为及所签署的一切文件及所造成的法律结果，我均予以承认。受托人在办理上述委托事项时无转委托权。
本授权委托书自签发之日起生效，有效期至上述文件签署、手续办理完毕之日止，且本人得以随时撤销上述委托。
委托人：
xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书2委托人：
受托人：
委托内容：
委托人xx与xx系夫妻关系，xx是坐落于xx市xx区xx街xx路号xx栋xx单元xx楼xx号房屋所有权人，《房屋所有权证》编号：xxxxxxxxx，该房屋建筑面积xxx平方米。委托人充分信任受托人，现委托xx作为代理人，全权负责办理上述房产的如下事宜，包括：
1、查询档案、归还银行或信用社贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、取房屋所有权证;
2、解除抵押后在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押的条件下出售：到房地产管理部门代为办理及领取资金监管、交易、更名过户、代出现场、代收房款、代缴税费、代为登记、签订转让协议、协助买房人办理房屋所有权证和土地使用证;
3、同意买房人以贷款方式买房、协助以买房人名义贷款手续、代收二手房贷款。
受托人在授权范围内签署的相关文件，委托人均予以承认，委托人保证上述委托内容属实并愿承担法律后果，如不属实愿承担全部法律责任。
委托期限：自xx年x月x日至xx年x月x日止。
受托人(有)/(无)转委托权。
委托人：
xx年x月x日
房屋出售全权委托书3委托人：
性别：
出生日期：
住址：
公民身份证号码：
受托人：
性别：
出生日期：
住址：
公民身份证号码：
我是位于xxx地址的房屋所有权人（房屋所有权证号：xxxx）及位于xxxx地址的使用权人（土地证号：xxxx），由于我工作繁忙无法亲自前往办理相关手续，现自愿委托xxxx为我的合法代理人，并以我的名义全权办理以下事项：
1、到上述房产贷款的银行偿还贷款余额、抵押借款，领取相关票据证明的相关手续；
2、到xxx房屋产权交易中心或xxx房产档案馆对上述房产进行查档；
3、到xxx房屋产权交易中心办理上述房屋的注销抵押登记和抵押登记手续并领取相关证件资料；
4、到房产契税征收点办理上述房产交易有关遗失查询和申报交税的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料；
5、到上述房产管辖的地方税务部门办理税务申报及个人住房交易减免税申请的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料；
6、到xxx房屋产权交易中心等有关单位办理上述房产转让、过户的一切相关手续，签署《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》、缴纳相关税费、领取相关证件和资料；
7、代为收取出售上述房屋所得房款。
8、到上述房产的物业管理单位办理相关的交割手续。
9、到xxx国土资源局办理土地证以及土地转让、过户的一切相关手续，签署相关文件，缴纳相关税费，领取相关证件和资料。
受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担一切相关法律责任。
受托人无转委托权。
此委托书有效期从签署之日起至委托事宜完成为止。
委托人签字：
20xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书4委托人：
姓名：
性别：
身份证号码：
受托人：
姓名：
性别：
身份证号码：
我（委托人）占100%份额，拥有位于的房产，房产证号为，现就出售该房产事宜，本人在此委托上述受托人为我的代理人，在代理期限：xx年xx月xx日至xx年xx月xx日内，受托人均可单独以我的名义办理如下事项：
1、代为收取与上述房产有关的款项，包括但不限于：购买方贷款款项、售楼款项和购买方的.银行按揭贷款等等；指定按揭贷款及抵押贷款收款账户；并将上述款项存入业主
指定账户（账户名：xx，开户行：xx，银行账号：xxx）；签署银行《按揭贷款存入帐户确认书》等明确收款帐户的文件；代为签署银行抵押物价值确认函。
2、代为到房地产权登记中心及相关部门办理打印产权资料查询表；到房地产权登记中心或产权登记部门办理数据变更、产权年限变更、姓名身份证号码变更、调档、领取修改记录单、领取变更后的房地产证等相关手续；到深圳市房地产权登记中心或地税局等相关部门签署《房地产交易环节个人所得税免征申报表》及办理减免个人所得税等一切相关手续。
3、代为到银行办理上述房产的资金监管手续，收取或者指定帐户收取监管资金，签署办理及解除资金监管手续所需要签署的申请、资金监管协议及相关文件资料。
4、代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等，包括但不限于签署《房地产买卖合同》等办理房产转让。
委托人：
xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书5委托人：姓名xxx，性别x，身份证号码：xxxxx
受托人：姓名xxx，性别x，身份证号码：xxxxx
委托人与受托人系夫妻关系，共同拥有位于（房产证号）的房产，其中，委托人占有%产权。
委托人特委托受托人为委托人的代理人，受托人可以单独以委托人的名义代理如下事项：
一、全权办理上述房产的.有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，并在有关文件上签字。
二、办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件。
三、到国土部门查询上述房产产权资料、办理过户登记等手续。
四、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其它相关过户、销户手续。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，委托人均予认可。
受托人无转委托权。
委托期限：自签字之日上述事项办完为止。
xxx
20xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书6房龄：_____年;房间数量：_____;卫生间数量：_____;总建筑面积：_____平米;房屋朝向：_____;装修情况：_____;房屋用途：_____.委托人：
就中关村证券股份有限公司行政清理工作组(以下简称“中关村证券清理组”)个人债权人申报登记债权的事宜，委托人对受托人授权如下：
受托人：
委托人因故不能亲自来交易中心办理有关房地产出售事宜，特委托受托人为本人代理人，就上述房屋全权代表本人履行下列附录中所列第项(共计xx项权利)，受托人转委托权。
凡由受托人在上述委托权利内，代理委托人就上述房屋所实施的法律行为及所造成的法律结果，委托人均予以承认。
上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。
委托人：
xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书7委托人：
性别：
出生日期：
身份证编号：
暂住证号：
住址：
受托人：
性别：
出生日期：
身份证编号：
暂住证号：
住址：
委托原因及事项：
我准备购买房屋。现因本人工作繁忙，不能亲自办理相关手续，特委托本人配偶作为我的合法代理人全权代表我办理如下事项：
1、代为办理该房产产权及土地使用权的立契过户、权属登记、税务登记及与之相关的一切手续。
2、该房产立契过户、税务登记及与之相关的一切手续。
3、代为领取房产证。
4、代为办理该房产抵押登记手续。
5、代为办理银行贷款、放款手续及贷款资金的划转、解冻等与之相关的一切手续。
6、代为签署与交易有关的合同、文件等。
对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应的法律责任。
委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。
受托人有转委托权。
委托人：
xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书8委托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________。
委托原因、事项、权限：
委托人崔成德是位于吉林省敦化市xx号房屋的所有权人(房屋所有权证编号：xx,建筑面积xx平方米）。现我同意出售上述房产。因为我年老体弱多病不能进行长途旅行，所以不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托_崔晓玲为我们的合法代理人，全权代表我办理如下事项：
1、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续;代为签署以上房屋的买卖合同;
2、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜;
3、代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续;
4、协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件;
5、代为收取相关售房款;
受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。
委托人：xxx
xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书9委托人：
委托人：
现委托上述受托人为我的代理人，全权代理出售的房产。
代理人全权代理事项如下：
1、偿还银行贷款，注销抵押登记，领取房产权证和他项权证；
2、代理签订存量房买卖合同，办理产权过户及房产交接手续；
3、代理签订资金托管协议，并代领资金托管账户上售房款；
4、代理到税务部门办理纳税手续并代交税款、开具免税证明或办理退税事宜；
5、条阅上述房屋档案及户籍的情况并复印相关资料；
6、代理水、电、天然气、有线电视、宽带网络、物业等交接、过户事宜；
7、对房屋买卖及过户中有关争议的处理（包括诉讼代理）；
8、其他一切与此房买卖有关事宜。
代理人在委托权限内所签署的相关文件我均予以承认，决无异议。代理人无转委托权。
我提供给受托人的身份证、户口簿和婚姻状况等复印件仅供办理委托事宜使用，如作他用，由此而产生的法律后果由受托人自行承担。
在受托人办理完结上述代理事项之前，委托人将不以任何理由撤销本委托书。
本委托书自二〇xx年xx月xx日起生效至委托事项办理完毕之日失效。
委托人（签名）：
二〇xx年xx月xx日
房屋出售全权委托书10委托人：xxx，身份证号码：xxx
受托人：xxx，身份证号码：xxx
委托事项：委托人特全权委托为合法代理人，代表委托人办理“北京崇文区xxx街xx号xxx号房间”，建筑面积“xxx平方米”，房产证号为“xxxxxxxxxxxx”房屋过户事宜。
具体委托办理的事项如下：
1．在符合依法出售(购买)的前提下，代为办理此房的买卖交易手续；代为签署以上房屋的买卖合同；
2．代为到房地产交易管理部门及资金监管机构办理此房产权转移、过户等相关事宜；
3．代为办理与出售（购买）此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等物业交割手续；
4．代为办理与上述房产转让有关的其他一切事物。受托人在执行和处理上述委托事项的过程中，作为委托人的合法代理人，依法所签署的有关文件，委托人均予以认可和接受，委托人确认上述委托的效力，并承担相应的法律责任。
委托人：xxx
一、企业出售行为的客体
1. 客体为企业本身
许多人认为, 在企业出售行为中企业本身就是出售行为的客体, 笔者认为, 这种观点是很值得商榷的。
首先, 在中国民事法律关系的客体中还没有通过立法明确这一客体类型。按照现行的《民法通则》的规定, 中国民事法律关系的客体包括物、行为、智力成果、人身权益或财产权益共四种类型, 而企业本身应是对客体享有权利、承担义务的主体, 怎么会在实践中竟成为出售行为的客体, 成为买卖交易的对象了呢?
其次, 在企业出售过程中, 往往存在着两种出售主体:一是拟出售的企业本身, 二是拟出售企业的上级主管部门。
如果属于上述第一种情况, 则企业出售合同中的买卖双方应为被出售企业本身和购买人。这样必然会产生一个逻辑上的错误, “企业出售”通常又称“卖厂子”, 企业本身既是主体, 又是客体, 即所谓的“自己卖自己”, 而这在法律上是根本说不通的。
如果属于上述第二种情况, 则企业出售合同中的买卖双方应为被出售企业的上级主管部门和购买人。很显然, 这种做法较前者多少有了一定的进步, 至少把“企业”这一客体与“企业的主管部门”这一主体相区别开。但是这种理解同样又犯了另一个法律上的错误, 即企业与普通的自然人一样, 都是权利义务的主体, 至于企业的上级主管部门, 可能是企业的开办者或投资者, 充其量不过是企业的股东而已。股东虽然可以就企业的重大事项作出决议, 但这只是体现了股东对自身所享有的重大经营决策权、对自身股份权益的自由处分权而已。事实上, 许多企业在出售前后所使用的营业执照、税务许可、企业名称、设立审批材料等均是相同的, 出售的结果不过是企业的股东替换和更新, 这使得企业的资金来源和财产性质可能会发生一定的变化, 如国有企业卖给私人则国有企业就变成私营企业, 但这仅仅是企业内部的人员变化, 并没有从根本上改变企业自身在法律上依然独立存在的事实。因此, 企业本身并不是出售行为的客体。
2. 客体为企业的股权
企业的出售往往采用以下两种方式:第一, 以净资产出售, 即只要购买人支付了全部净资产的现金价值, 即可获得企业的全部资产并承担全部债务;第二, 以总资产出售, 即只要购买人支付了全部资产的现金价值, 即可对全部资产享有权利, 但不承担负债。正是基于对上述两种出售方式的理解, 许多人得出这样的结论, 企业出售行为的客体即为企业的财产。企业的财产是一种综合性的权利体现, 它不仅包括财产所有权 (如企业的厂房、设备、原材料等) 、债权 (如应收货款) 、知识产权 (如商标权、专利权、非专利技术等) , 还包括他物权 (如土地使用权) 、人身权 (如名称权、信用权等) , 现代民法将其称为“企业法人财产权”。如果说企业出售行为的客体就是企业的财产, 则出售合同履行后, 势必要办理相应的财产权属变更手续, 如房产的变更登记、土地使用权的变更登记、专利权的变更登记等等。而事实上, 许多企业的出售只是出资人或股东发生了变化, 而企业的所有财产依然归属于企业自身, 企业财产的归属并不因企业内部出资人的变更而受到实质影响。所不同的是, 必须在企业出资人或股东名册一栏作出相应变更, 而这不过是股权享有者的变动, 绝非企业的变更。
如果说企业出售行为的客体就是企业的财产, 那么在实践中, 企业出售行为与企业在一般经营活动中的厂房设备转让行为将很容易发生混淆。在企业一般的经营过程中, 企业由于某种特定的需要, 如资金短缺, 或特定的商业目的, 可能会将自己的一部分财产进行转让, 从而与相对方签订某种财产的转让合同。在这种转让财产的行为中, 行为的主体为企业, 行为的客体为企业财产, 财产在交由相对方实际占有或办理完相应权属变更登记手续后, 该部分财产就已经更换了自己的权利主体。而这与企业出售后企业本身仍是财产权利人的情况显然不同。因此, 必须将企业出售合同的客体与企业处分自身财产合同的客体严格区分开。
笔者认为, 企业出售行为的真正客体应为企业的股权。
二、企业部分出售的法律界定
某市一家国有企业甲因管理不善常年亏损, 为摆脱困境, 于2002年与另一家大型企业乙签订了一份出售协议。协议约定, 甲企业将其所属的供暖车间 (包括供暖设备、车间所占土地的使用权及全体车间职工的拖欠工资) 统一作价, 一次性全部出售给乙企业。乙企业利用这些资源又组建了一个新的独立企业, 并取得法人资格。
对此, 有人提出, 上例就属于企业出售中的部分出售行为, 对此笔者不敢苟同。首先, 分析被出售车间的法律身份和地位, 车间并不是一个自主经营、可独立承担民事责任的法人组织, 而只是甲企业所属的一个组成部分, 即车间本身不是法律上的主体, 而只是法人内部的一部分财产和人员的集合体而已。甲企业与乙企业签订的出售协议中的客体应为甲企业所属的实物、使用权等财产。因此, 准确地说, 甲企业出售车间的行为并非法律意义上的企业出售, 而只是企业对自身部分财产的自由处分。
当然, 实践中还有许多卖掉“分厂”、“分公司”等现象, 这到底属于企业出售问题还是企业自由处分财产问题, 均需要考察这些被出售的“分厂”、“分公司”是否属于在市场中独立经营的主体, 是否是财产的权利人。如果是, 则出售的客体仅为企业的股权, 行为的性质也可定性为出售企业;如果不是, 则不过是同上例相同的处分财产行为而已。
三、企业出售后的债务承担
1. 回避“出售”的买卖行为
实践中, 许多国企改制行为名为增强企业活力, 实为逃避巨额负债。常见的做法是避开“企业出售”的法律定性, 不是股权的全部转移, 而是企业大部分良性资产的出售。如某国有造纸企业甲, 常年亏损, 负债沉重, 但却拥有建厂之初的得天独厚的厂房和场地资源, 于是, 该国有企业的上级主管部门即与另一家大型纸业公司乙签订了一份出售协议, 其中处分了甲企业绝大部分的优良资产, 将厂房的所有权和所有土地的使用权均更名卖给了乙企业, 乙企业由于充分合理地利用了这些资源, 而使自身获得了可观的收益, 而此时的甲企业实质上已成为了空壳企业。但由于此种出售只是单纯财产的处分, 并非股权的转移, 因此, 甲企业独立法人的资格依然存在, 原出资人也依然没有改变, 并且, 工商局也没有为其办理注销登记。因此, 当债权人主张债权时, 甲企业依然是合法的债务人, 也正因其诉讼主体地位的存在, 使得债权人无法同时要求乙企业承担清偿责任。此种行为名为“出售”, 实为采用处分财产的方式逃避债务。
2. 企业的“出售”与“出兑”
在生活中, 酒店、餐厅等餐饮企业的出兑现象十分普遍, 那么, 企业的“出兑”与“出售”是否属于同一概念呢?应该说, 如果把企业出售界定为企业股权的转移, 那么我认为, 用“出兑”的概念来替换“出售”是完全可以的。因为两者均是股东或出资人的变更, 而非企业自身的变化。但实践中由于承兑人对于出兑行为的法律性质的认识错误, 往往认为, 出兑前的债务应由原股东承担, 出兑后的债务才由自己即新股东承担, 并通常采用协议的方式将此项内容加以确定。其实不然, 企业的出兑所改变的只是股东, 而企业的主体资格并未改变, 而债务应是相对于企业而言的, 不是针对股东个人, 因此, 股东的更换并不改变债务人始终为企业这一客观状态。当然, 从新老股东变更来看, 债务的发生确实与股东的经营能力和管理水平密切相关。一般情况下, 把企业债务的清偿责任附加给原股东个人, 也是合乎情理的。但这种债务承担的约定, 只在新老股东之间具有法律约束力, 而对债权人而言, 这种约定只会使他再增加一个可诉的被告, 而决不会因此就免除了企业 (出兑后的企业) 自身的债务清偿责任。
由于以上法律关系的认识错误, 许多承兑人在承兑后遭遇了许多始料未及的旧债务。在寻找原股东无果的情况下, 只好由承兑后的企业独立承担清偿责任, 其教训是十分深刻的。
综上所述, 在中国企业出售过程中, 由于出售行为的客体界定不清, 所导致的企业财产权属不明, 债务承担责任难以确定以及由于对出售行为所形成的法律关系的认识错误所导致的重大财产损失等问题, 均应引起中国立法机关及法学界人士的关注和重视。笔者诚恳地希望, 关于上述问题的相应法律能尽早出台并得以实施, 以推进中国企业改制的进程和加快经济的发展。
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