房地产调控政策

房地产调控政策（精选8篇）

房地产调控政策 篇1

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

房地产调控政策 篇2

面对当前楼市行情的高涨, 住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调, 当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化, 但在方向上, 对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变, 并明确支持合理住房需求。

7月7日, 温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话, 给之前部分地区出现的“房地产回暖说”浇了一瓢冷水。9日住建部有关人士也透露, 住建部下半年倾向于“强调既有政策”, 并严格执行现有政策, 地方一系列问责工作也在紧急跟进。

.问题.

本轮房地产市场调控已经2年多, 自2011年9月以来, 已连续9个月保持环比下跌。但是自今年春节过后, 全国一二线城市, 尤其是东部城市, 住宅成交量节节攀升, 5月新建商品住宅成交量创近16个月新高。6月, 全国100个城市 (新建) 住宅平均价格为8688元/平方米, 环比5月上涨0.05%, 结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势, 再创近17个月新高, 7月第一周, 作为风向标的北京市场, 依然维持了6月份以来的高位, 当周新房成交3100套, 均价超过20000元/平方米;全国54个主要城市商品房成交55191套, 已经连续9周突破5万套。显然, 住房市场行情又开始高涨。

.对策.

面对当前楼市行情的高涨, 住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调, 当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化, 但在方向上, 对住房市场抑制投机性需求的政策将长期坚持不变, 并明确支持合理住房需求。

首先, 房地产调控政策倾向于“强调既有政策”。目前住建部并没有动力去出台一个新的调控政策, 一种普遍的观点是认为, 基于当前实体经济低迷, 仍需房地产去拉动, 不适宜对房地产过分打压, 出台更为严厉的政策。住建部下半年倾向于“强调既有政策”, 当前市场状况仍是以自住性需求为主, 并未全面逆转, 只是去年房市低迷的一二线城市开始复苏, 而一些中西部地区成交依旧低迷, 因此没有出台新政的必要。

其次, 住建部正在调研地方微调行为, 对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的, 会予以纠正, 加强地方问责。

再次, 对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人, 将严肃查处。今年二季度部分地方曾经放松的限购资格审核, 目前已经重新收紧。以北京为例, 北京市建委5月份启动了针对“伪造居住证骗购”的核查, 并披露自去年北京限购以来, 1.4万户家庭未通过购房资格审核, 而且该项核查行动还远未结束。

房地产调控:刺激政策开始退出 篇3

2009年底开始陆续出台的房地产调控政策，直接目的是为了抑制房价的快速上涨，但是，由于房地产业在整个宏观经济中占据重要的地位，如果单纯从产业政策的角度看待这一调控，恐怕未必能够完全把握未来政策走势的完整脉络。次贷危机已经提示全世界，房地产行业的政策应当作为宏观经济政策中除了货币政策、财政政策之外的又一个重要指标和杠杆，而这在中国过往的宏观政策中其实早已有所体现，因此，将房地产调控政策的出台看作中国宏观调控政策的一部分，会更容易把握未来的政策走向。

表面上看，近来房地产调控政策出台的时机，选在房价飞涨、投机气氛开始浓厚之际，其背景是民间对高房价的抵触情绪上升、高房价对未购房者“居者有其屋”理想的冲击有可能造成社会不稳定因素。但深究起来，这次调控不论时机还是力度选择，其实都脱离不了宏观经济形势变化的大背景。

本轮房价的飞涨始于2009年中。当时，房地产市场执行的是偏宽松的政策，这是由于经济复苏的基础尚未稳固，房地产行业还背负着带动中国经济走出萧条的重任，适度的过热正是政策所要催化的结果之一。到了2009年底，中国经济的复苏已经相当可靠，甚至由于流动性旺盛，已初现局部过热的苗头。从这个角度看，对房市的调控，其实可以理解为中国宏观刺激政策退出中的一步棋，而绝非对房地产市场的急刹车。从政策节奏上看，中国已经开始提高准备金率，也证明刺激政策处于逐步退出之中。

事实上，此次房地产调控的力度并不是很大，绝非2007年下半年到2008年底的调控那样从供给和需求两方面下猛药。其原因在于，当时的大背景是宏观经济明显过热，地产作为重要的龙头产业，自然首当其冲受到抑制，加之高房价引起的诸多社会矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是对开发商融资的严格控制，结合近乎窒息的需求方，最终使得房价大幅走低。然而，在当前的局势下，这一情形重现的概率几乎不存在，政策不可能让房地产业陷入萧条，从而拖累整体的经济增长。因此总体来看，目前对房地产市场不宜过度悲观，毕竟政策还处于早期的微调阶段，而且长远看，越早微调，越有利于房地产市场的持续健康发展。此次调控最有可能的结果，是飞涨的房价得以抑制，伴以交易量适度下降。

房地产政策之所以不同于其他行业，主要与其行业特点有关。首先，房地产业一般杠杆率较高，占用的资金总量庞大，所以，房价波动对于流动性有举足轻重的影响，房价上升可以创造出巨大的流动性，下跌则可能给一个高杠杆的金融体系带来危机。次债危机之所以震倒全球金融体系，就在于地产杠杆加上各种金融衍生品杠杆所产生的多米诺骨牌效应。其次，房地产及其上下游产业产值占GDP的比例接近20%，调控这一产业，对总需求的影响就足以对整个经济增长产生强大的辐射作用。再次，房地产具有金融属性，房地产投资的变化会对资金的流动产生巨大影响。最后，中国经济正处在调整结构的关键时刻，出口作为经济增长的三驾马车之一，未来很难再起到支柱作用，在调结构初现成果以前，如果盲目过度调控地产行业，很可能会间接给经济调整造成困难。因此，如果单从微观的行业角度看，很难猜测还会出台哪些调控政策、政策要执行到什么程度，但是，一旦将房地产政策与宏观经济政策相结合来看，就可以判断，这次调控不会对房地产业造成巨大的打击。

当前，美欧等发达国家的经济尚未恢复到中国这样健康的程度，可以预想，经历了金融危机的教训之后，各国未来会严肃地考虑将房地产行业更多地作为宏观经济政策调控的杠杆之一，并且在执行中很可能会参考中国多年的经验。

中国房地产政策调控一览 篇4

中麦讯：为拽住高房价的韁绳,中国政府新年伊始再出调控新招,包括调高二套房首付、全面铺开“限购”、开征房产税、扩大营业税徵收范围,其严厉程度均大大超出市场预期.分析人士普遍预计,短期内楼市成交量下跌将是大概率事件,房地产市场将迈入深度调整,全面打压下房价松动或可期.以下是一年多来中国出台的房地产调控政策:

--1月27日晚间,中国上海和重庆宣布从1月28日起开征房产税,税率为

关于房地产调控政策的思考 篇5

［摘 要］近两年，中国的楼市一直处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价依然一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。

［关键词］ 宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证

一、问题的提出

2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7 694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合发布“国十五条”至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家发布的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行

政策进行一些初步的探讨。

任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适

时适度地发挥调控经济的作用。

二、房地产市场的调控目标与效应

（一）供求均衡：房地产调控的目标

政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。

无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控

制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

（二）调控目标：需求差异与调控政策

这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房

地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。

如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。

1.源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响

不大。

2.源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因

素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。

3.个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房

比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场

价格和租金价格会产生较大的影响。

此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准

确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。

三、关于调控政策的特点与效应

政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。

（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性

由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间

要短。

货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。

（二）关于宏观调控政策的相互协调与配合针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合，IS-LM理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调

和配合必然决定和影响执行结果。

关于房地产调控政策的思考(2)

如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间相互配合，才能保证政策的作用的充分发挥。

四、关于分析的手段和方法

目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较详细的深入的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果如何也缺乏实证分析。

（一）目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析

1.我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅可以增加财政收入，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是需求增加，尽管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流动，从而可能加剧市场房价的上涨。

2.调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更

多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。

（二）一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目标指向

负责市场调控的主体—政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面，进行详细的定性和量化实证分析，通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析，需要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力配合，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的收集、整理、分析和公布是非常关键的。

比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的，要在充分之调查研究基础上，政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难清晰判断出外国投资者到底对房价高涨要承担多大的责任，同时即便是仅仅针对房地产这一领域，如果处理手段不当，也会给国际社会形成不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响，比较笼统，没有相关的数量实证研究，也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定实施此项政策，到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应到底在哪些方面，对相关各方的影响如何，有多大，有什么负面影响，又如何化解，亦缺乏详细的分析和论证。

五、相关方的利益博弈与协调

从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房

价，并不符合各方参与者的根本利益。

调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。

综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。

［参考文献］

止房地产调控政策走样变形势 篇6

国务院房地产新政颁布已一月有余，调控效果如何？各方众说纷纭，甚至互相矛盾：有消息称调控已取得明显成效，依据是房地产成交量大幅下降；但也有消息称调控仍未取得明显效果，理由是仍有楼盘逆市涨价。

这些矛盾的信息使公众对楼市的认识进入“混沌期”，楼市走向不明，“看空”和“看涨”的博弈仍在继续。

为什么开发商敢死扛房价甚至继续涨价？缘何目前购房者与房地产开发商仍处于僵持状态？除房地产企业资金无忧、降价内生动力不足外，更为重要的原因是，根据过去的经验，他们认为一些地方政府并非真心调控楼市，在楼市调控影响到经济增速以及资本市场时，地方政府会犹豫不决，弱化调控力度，已有措施执行不严甚至会悄无声息地退出。一些地方的调控政策力度远低于预期似乎也验证了这点：地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”了。

房地产开发商的能量不可小觑，为了利益他们会使出各种招数，游说决策者，误导公众判断，最终达到减弱楼市调控政策力度的目的。

房地产调控新政正处在一个关键时期，决策者的决心仍是关键。当公众知道政策制定者会相机抉择时，就会预期宏观政策将出现动态不一致。而对于一个国家来说，政策的一致性和连续性是宏观层面政府信用的重要体现。

中国房地产宏观调控政策效果分析 篇7

中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开, 相关部门从多个方面共同努力, 采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策, 也有经济政策和行政措施, 并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段:

一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段 (2003.2~2005.2)

2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%, 商品房屋竣工面积为3.95亿平方米, 销售面积为3.22亿平方米, 商品房销售率达到82%, 房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象, 国家出台了一系列调控措施, 其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开, 具体包括严控信贷, 提高项目自有资本金要求, 从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场, 彻查开发区与大型项目, 完善各项土地制度, 严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍, 杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量, 促进房地产市场持续健康发展, 使投资和供应的增长速度适度下降, 改变固定资产投资过热的状况, 抑制房价上涨的势头。

总地来说, 此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标, 但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间, 住宅供给总量增速开始回落, 调控效果逐渐显现。2004年6月, 全国商品住宅开工面积同比增速15.2%, 增速首次回落到2002年以前的水平以下, 前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%, 比2003年低了近15个百分点。与此同时, 此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应, 也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。2004年全国房地产开发投资额持续增长, 地价和商品房价格也双双走高。据国家统计局资料显示, 2004年房地产开发投资13, 158亿元, 比上年增长28.1%;商品房销售额10, 376亿元, 增长30.0%, 土地购置费同比增长19.9%, 全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初, 房价同比增速超过了20%, 房地产价格上涨过快。

二、重点抑制房地产价格阶段 (2005.3~2006.4)

根据前面的分析, 第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上, 温家宝第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑, 这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后, 国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨, 其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开, 政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨, 调控住房需求总量。具体包括:提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期, 将房地产市场引入理性发展的轨道, 特别提出打击土地炒作;利用税收政策, 打击投机性购房等房地产交易行为。

本阶段政策推出初期, 中国房地产价格继续快速上涨。2005年全国商品房销售价格同比增长幅度达到12.6%, 比同期GDP增速高出2.2个百分点, 全国商品房销售量同比增长24.8%, 增速与1998~2004年年均增速 (26%) 基本持平。这种状况一直持续到2006年下半年, 控制需求总量的政策效应开始显露, 上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降, 宏观调控取得了一定的成果。2006年9月和10月, 全国房价同比分别下降8.1%和0.6%。2006年末住房销量同比增长11.8%, 比1998~2005年年均增速 (26%) 低了将近14个百分点, 滞后期约18个月。

三、全面治理房地产市场阶段 (2006.5~2008.8)

2006年以来, 中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”, 被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议, 提出了促进房地产业健康发展的六项措施 (国六条) , 新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开, 主要目的在于抑制房价过快上涨, 调控住房结构, 促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比, 本次宏观调控政策有了很大的改进, 政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括:通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨, 同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构, 增加小户型供给比例, 来降低当套住房的价格, 以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题;通过住房分类供应机制, 兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

本阶段的宏观调控政策密集出台, 政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场, 但对房地产价格的抑制作用不大, 效果不太明显。一直到2008年初, 效果方才显现。据资料显示, 2008年1月全国住房成交量首次出现负增长 (10年来第一次负增长) , 2008年7月全国住房价格开始下降。

四、紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段 (2008年9月至今)

由于受国际、国内经济环境的影响, 2008年1月, 全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月, 全国住房价格开始下降, 各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场, 国家暂时放松信贷, 降低居民购房成本, 紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日, 央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题, 2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起, 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的, 契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时, 为加强税收优惠政策管理, 要求首次购房证明由住房所在地县 (区) 住房建设主管部门出具;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度, 加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款, 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整为20%。同时, 下调个人住房公积金贷款利率, 各档次利率分别下调0.27个百分点;三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设, 加大实物配租力度, 扩大廉租住房租赁补贴范围, 推进棚户区 (危旧房) 改造, 多渠道改善居民住房条件;四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境, 减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担, 扩大住房消费需求。

根据前面的分析我们可以看出, 中国政府针对房地产领域出台的一系列措施, 对房地产市场的健康发展起到了一定的作用, 房价上涨速度有所减缓, 房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是, 由于经济社会形势的快速变化, 政府在制定房地产宏观调控政策时, 相关决策存在着一些误区, 政策执行中发生了一些偏差, 客观上导致调控政策并没有达到预想的效果, 城市土地价格持续攀升, 房价偏高的问题也没有得到真正解决, 房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。因此, 政府要加强政策舆论导向, 引导消费者树立合理的住房消费观念;进一步完善房地产市场的信息披露制度, 建设信息透明化的房地产市场;改善地方政府的绩效考核体系, 提高地方政府落实宏观调控政策的积极性;针对不同的对象, 实施有差别的调控政策, 避免“一刀切”。

参考文献

[1]包宗华.房地产发展与宏观调控的几个问题.城市开发, 2005.3.

[2]戴园晨.股市泡沫生成机理以及由大辩论引发的深层思考.经济研究, 2001.4.

[3]黄石松等.对当前我国房地产宏观调控中几个问题的思考.经济产业观察, 2008.4.

银行与房地产调控政策“躲猫猫” 篇8

房地产业是否就此步入下行通道，政策降温楼市的威力能持续多久，还要看银行的脸色。如果银行具体执行时出现松动，市场又会再度走强。

已上市的商业银行中，房贷占比最低的浦发银行最开心，而对正在淡出房贷业务的兴业银行而言，这一切也没有太多可以担忧，毕竟对业绩影响有限。

银行房贷投放松紧不一

最新统计数据显示，1月4日~10日，上海市商品住宅成交均价为17802元/平方米，环比下跌了16%。1月1日~9日，北京共成交新建商品住宅2957套，成交面积33万平方米，比上月同期分别下降47%和45%。

不仅仅是一手商品房这般表现，京、沪、广、深等大城市二手房住宅市场成交量也在全线溃退，成交量下滑幅度均超过20%。北京最近一周二手房成交的降幅则超过80%。

目前，很多商业银行都已经提高了二套房贷的首付标准。但对多数有二套房贷需求的购房者来说，相比于首付，他们关心的是，银行房贷的利率是否会严格执行上浮10%。

据记者了解，监管部门提出的二套房贷“首付四成，利率上浮10%”的要求并没有得到彻底执行。大部分银行提供给客户的贷款利率低于基础利率，较基准利率上浮10%的情况较少。

一位不愿透露姓名的业内人士对记者说，虽然上调存款准备金率对开发贷和个人房贷都会带来连锁反应，但房贷一直属于优质资产，对于银行和房地产业来说是双赢。

房地产开发作为高收益率的项目仍为银行信贷所看好，是否实质性收紧放贷还要看各家银行具体执行的力度。

而“国11条”正式实施可能令银行对二套房贷及改善型住房贷款信贷审批可操作空间减少，但对存款充裕的银行来说，在不违反央行政策的基础上，每家分行通常会根据自己的实际情况调整信贷投放标准。

事实上，个人按揭房贷业务一直是银行的“香饽饽”，因为其不良贷款率低。一位股份制银行的房贷部人士说，现在征信系统都是联网的，个人的违约记录都是在案的，考虑到自己的信用，个人很少会对房贷违约。

而对公的房地产贷款则不同，企业一旦倒闭了，造成不良贷款，银行一时之间也没有什么办法。

记者走访了四大国有银行和部分股份制银行，发现各大银行对第二套房贷审批执行标准松紧不一，四大国有银行中，工行申请第二套房贷要首付4成，但利率仍可以打8折左右；农行、中行、建行则对第二套住房贷款标准也进行了微调，属于改善型住房的依然可以获批，利率下浮30%，但首付由此前的2成提高到4成。

在几大股份制银行中，深发展、民生银行等早已全面停止了第二套改善型住房贷款审批，所有第二套住房贷款，一律要求首付4成、利率上浮10%；广发行尚未停止第二套改善型住房贷款审批。

兴业银行的第二套房贷申请审批标准相对宽松，相关负责人对记者表示，如果二套房贷款客户自身资质优良、还款能力强，仍可以得到部分利率折让。首套房贷最低首付2成，利率可以打7折，二套房的首付则要4成。

此外，那些在政策出台前已与开发商签订协议的部分高端楼盘的第二套房购房客户，依然可以获得首付接近2成、利率下浮接近30%的信贷优惠。

对银行业绩影响轻微

房贷一直属于优质资产，对于银行和房地产业来说是双赢。所以当国家出政策收紧房贷时，投资者不免对上市银行的业绩表示担忧。

“我们银行的零售贷款中房贷比例是股份制银行中最低的, 所以面临的风险也相对较小。 ”浦发银行房贷部业务负责人王嶒对此口气不无轻松。

他告诉记者，一些去年房贷业务增长迅速的银行令人担心，而一些严格遵守监管部门规定的银行，虽然错失部分贷款市场份额，现在压力却很小。

而且日趋薄利的个人房贷业务，目前房贷利率7折后对银行利润的贡献十分微薄。

鉴于兴业银行的房地产类贷款占比在上市银行中是最高的，记者对兴业银行的有关人士进行了采访，得到的答复是，为了均衡发展，兴业银行正在淡出房地产业，个人按揭贷款现在已经下降到19%左右，未来业绩无忧。

公开资料显示， 2008年6月末，兴业银行贷款主要行业分布占比前三位的分别是：个人贷款占比30%，制造业占比18%，房地产业占比14%。个人贷款中90%的都是住房按揭贷款，也就是说，兴业银行贷款中牵涉房产的，占比在整个贷款规模的40%以上。因此，兴业银行也有“半个房地产股”的名声。

当市场惊呼兴业银行的房贷风险太大的时候，2009年房价的高涨，又让风险“有惊无险”。

虽然兴业银行房地产业务的不良率低，对公房地产贷款不良率为0.5%，个人房贷不良率仅为0.2%，均低于全行业贷款平均不良率0.61%的水平。但是兴业银行已经意识到了存在的风险，开始不断降低房地产类贷款的比例。

截至2008年末，兴业银行对公房地产贷款占比11.81%，个人住房及商用房按揭贷款占比为22.94%，两项合计34.75%。

2009年以来，兴业银行又根据市场与政策变化情况，调整了房贷政策，更加注重业务结构的优化。

截至2009年9月末，兴业银行在上述两项贷款的当年增速在12%至15%之间，低于全行业贷款平均39%的增速水平；占各项贷款比重也分别下降至9.56%和18.97%，两项合计下降至28.53%。特别是房地产开发贷款的比重下降尤为明显，较2008年末8.52%的比重下降3.79个百分点。

此外，兴业银行在个人房贷的监测上也非常严格。在个人按揭贷款方面，兴业主要偏向首套住房贷款，占比达60-70%，二套房占比不多。

1月7日，兴业银行发布的业绩预告显示，2009年，净利润为132.77亿元，同比增长16.62%。而在1月5日，浦发银行发布的首份银行业绩预告中，2009年全年净利润131.95亿，同比增长5.43%。

西南证券研究所认为，目前不确定的二套房政策对兴业银行的影响有限，淡出房贷也有利于避开2010 年房地产市场带来的不确定性。

海通证券也认为，兴业是上市银行中受房地产价格变动影响较为显著的公司，但对于2010 年可能到来的房价调整并不担忧。