项目可行性研究报告的作用及内容（共7篇）
一、概念
一般来说，项目可行性研究知道呃是在项目建议书批准后，项目法人委托有关相应资质的设计、咨询单位，对建设项目进行深入细致的技术经济论证的基础上做多方案的比选，得出结论性意见和重大措施建议，作为决策部门最终决策的依据。
二、阶段划分及各阶段主要工作
可行性研究工作主要在投资前期进行。投资前时期的可行性研究工作主要包括三个阶段： 1.机会研究阶段
机会研究阶段是可行性研究的起点。投资机会研究又称投资机会论证。这一阶段的主要任务是提出建设项目方向的建议，即在一个确定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策和国际贸易情况，通过调查、预测和分析研究，选择建设项目，寻找投资的有利机会。
机会研究要解决的两个方面的问题： 1)社会是否需要
2)有没有可以开展项目的基础条件
2.初步可行性阶段
初步可行性研究也成预可行性研究，是正式的详细可行性研究前的预备性研究阶段。初步可行性研究是投资项目机会研究阶段和详细可行性研究的中间型货过渡性研究阶段。
本阶段的主要目的是：
1)确定是否进行详细可行性研究
2)确定那些关键问题需要进行辅助性专题研究
3.详细可行性研究阶段
详细可行性研究也成技术经济可行性研究或最终可行性研究，是可行性研究的主要阶段，是建设项目投资决策的基础。它为项目决策提供技术、经济、社会、商业方面的评价依据，为项目的实施提供科学依据。
这一阶段主要目标有： 1)提出项目建设方案
2)效益分析和最终方案选择
3)确定项目投资的最终可行性和选择依据标准
三、可行性研究的作用
作为建设项目决策器工作的核心和重点的可行性研究工作，在整个项目周期中，发挥着重要的作用。具体体现在： 1.作为建设项目投资决策的依据 2.作为编织设计文件的依据 3.作为向银行贷款的依据
4.作为建设单位与各写作单位签订合同和有关协议的依据 5.作为环保部门、规划部门审批项目的依据
6.作为施工组织、工程进度安排及竣工验收的依据 7.作为项目后评价的依据
8.作为企业组织管理、机构设置、劳动定员、职工培训等企业管理工作的依据
四、可行性研究的内容 1.总结
2.市场预测与项目规模研究 3.场址选择
4.资源、原材料、燃料及公用设施情况 5.项目设计方案
6.环境保护与劳动安全
7.企业组织、劳动定员和人员培训 8.项目施工计划和进度要求 9.投资估算和资金筹措 10.项目的经济评价
文明施工标准化实际上是建筑安全生产工作的发展、飞跃和升华, 是树立“以人为本”的指导思想。在安全达标的基础上开展的创建文明工地活动, 标准化文明施工, 是现代化施工的一个重要标志, 作为企业文化的一部分具有重要意义。
1 施工现场标准化管理的释义及内涵
建筑施工现场管理标准化就是借鉴工业生产标准化理念, 通过引进系统理论, 对施工现场安全生产、文明施工、质量管理、工程监理、队伍管理、合同履行等要素进行整合熔炼、缜密规范, 形成密切相关、交织科学的施工现场管理新体系。其目标是以实施施工现场管理标准化为突破口, 整合管理资源, 建立有效的预防与持续改进机制, 全面改革现场管理方式和施工组织方式, 从而提高企业管理水平, 提高政府监管和产业发展水平。
2 推行施工现场标准化管理的意义
建筑施工现场管理作为建筑业运行的平台和载体, 既是矛盾的集中点, 又是工作的着力点。推行施工现场标准化管理既是抓住了建筑业创新的关键点, 又是新时期施工现场管理的最低要求, 这对转变施工现场管理, 提升行业形象, 增强产业发展后劲, 提高政府监管水平和服务效能, 具有深远的社会意义和现实意义。
3 推行施工现场标准化管理的主要措施
推进标准化工地建设采取先试点、后推广、分段推进、由点及面的方式, 通过强化保障措施、强化激励机制、强化监督检查, 不断巩固和扩展标准化工地创建成果, 塑造全新的行业形象。
3.1 加强宣传教育, 提高企业自控意识和自控能力
3.2 强化激励机制, 激发标准化创建动力
3.3 把握过程控制, 提高标准化示范工地的创建质量
3.4 强化监管检查, 加大对违法违规行为的查处力度
4 管理的形象文化的有形载体
所谓企业管理的形象文化就是以企业理念为信心, 包涵一切企业的制度、管理、产品及至生产关系、分配关系、人际关系等等;企业文化对不同行业来说, 有不同的特色, 就企业个体而言, 这种特色是通过一系列精心的设计从视觉上表现强烈的个性特征, 通过人的行为, 从感觉上表现出企业的精神面貌, 从产品上, 凝聚企业文化内涵。对建筑行业来说, 有别于制造业的地方在于产品生产是在不同的地点, 不同的时间段, 按项目进行产品加工, 各个项目各有不同的环境条件, 并且整个加工过程被置于客户、监理、质检部门的共同监督之下, 是相对开放的加工环境。因此, 建筑业要形成标准的生产管理模式其难度较大, 资金投入较多, 其意义也更为重要。它是体现企业的生存能力、生产能力、管理能力的一种基本的要素。由于建筑业的加工环境相对开放, 因此, 最能直观体现建筑业的企业文化的就是让每一个不同的工程项目都采取标准化文明施工的管理方式。这种标准主要包括生产环境、管理模式两方面。标准的建设是在充分考虑建筑业的行业特点, 如环境的多样化, 生产产品的不确定性, 安全生产的复杂性, 施工人员的不稳定性等的基础上, 归纳共性, 以国家规范、行业标准为基础, 并与长期的企业经验积累相结合而综合制定的。因此, 标准本身就是企业文化的集中浓缩, 在项目施工中, 标准的具体执行过程就是企业文化的一种有形载体, 同时, 标准的执行也是企业文化的一种很好的展示过程。
5 企业视觉识别系统的补充和活化
一般企业为了宣传自己、包装自己, 往往会采用企业自身独特的视觉形象识别系统, 从标志牌的图案、徽记, 到信封、信笺等都有统一的设计符号或色彩标识, 这样会加强该企业的可识别性, 给人留下深刻的印象, 在复杂的环境中能一眼认出是某某企业。对建筑行业来说, 仅仅有上述的统一标志是不够的, 因为建筑业生产场地的流动性大, 涉及范围广, 施工队伍庞大而结构复杂, 要想让每一个项目都是对企业的一种正面的宣传, 就需要有很好的管理手段, 在注重产品质量控制和有形的标识包装的同时, 还需要有另一种能体现企业精神的东西, 这就是标准化的文明的施工现场。
在硬件方面, 利用有限的施工条件营造良好的临时性施工环境, 有得于施工的有序性和合理性, 利用有限的条件, 营造优美适度的生活环境, 可以体现企业的人文关怀, 焕发作业人员的工作热情, 无形中潜移默化地规范作业人员的行为模式, 提高文明意识。
在软件方面, 通过标准化的管理模式, 可以营造蓬勃向上的氛围, 充分展示企业的活力, 并且以此感染和改善周边的社会小环境, 以加深社会对企业精神的认识。从这个意义上说, 标准化文明施工又是企业视觉识别系统的补充和活化。
6 有利于增强施工项目班子的凝聚力和集体使命感
标准化文明施工是一项科学的现代化的基础性管理工作, 而在管理和生产中起主导、决定性作用的无疑是人, 企业中的人不仅仅是单纯意义上的个体, 更需要强调集体主义、群体意识。个人形象的好坏会直接影响到整个企业的形象, 只有调动起各岗位人员的主人翁积极性, 充分发挥其才能, 用共同的智慧、集体的力量才能创造出精品优良工程。
标准化文明施工的另一重要作用就在于它能增强凝聚力。通过标准化的管理, 如着装统一、挂牌上岗、岗前教育、班前教育等活动, 可以增加单个人员的企业认同感和集体意识。如果在施工过程中能够将标准化文明施工贯穿始终, 并且能够坚持的话, 必然能够提高整个施工队伍的文化、技术、思想素质, 增强团结协作的大生产意识, 让项目最终得以顺利完成, 并赢得良好的声誉。
7 企业争取客户认同的重要手段
施工项目的质量与安全是工程建设的核心, 是决定工程建设成败的关键。“生产必须安全, 安全为了生产”。“安全第一”与“质量第一”并不矛盾, 安全是为质量服务的, 质量亦需要以安全做保证, 有了严密的组织, 严格的要求, 标准化的管理, 使得先进的技术、工艺、材料和设备充分发挥其作用, 科技成果才能很快地转化为生产力。因此只有质量与安全两手抓, 两手都要硬, 工程施工才顺利进行, 才能获得良好的经济效益、社会效益。
标准化文明施工是施工企业各项管理水平的综合反映, 贯穿了施工全过程, 通过对施工现场中的质量、安全防护、安全用电、机械设备、技术、消防保卫、场容、卫生、环保、材料等各个方面的管理, 创造良好的施工环境和施工秩序, 促进安全生产, 加快施工进度, 保证工程质量, 降低工程成本, 最终提高企业的经济和社会效益。
【关键词】项目管理；项目审计；管理现状
项目审计是指审计部门依据国家的法令和财务制度、企业的经营方针、管理标准和规章制度，对项目的活动用科学的方法和程序进行审核检查，判断其是否合法、合理和有效的一种活动。项目审计是对项目管理工作的全面检查，包括项目的文件记录、管理的方法和程序、财产情况、预算和费用支出情况以及项目工作的完成情况。
项目管理最原始、最基础的概念是指对项目的管理活动。从当前管理学科来说，项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的专门的柔性组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。制造企业的项目管理是指以公司产品为目标，由项目管理团队组织对项目进行高效率的计划、组织、指导、控制和协调，以实现项目目标的过程。
随着现代化管理的推进和市场的激烈竞争，越来越多的企业采取项目管理的思想和方法来管理各项任务。产品项目管理，是以项目管理团队为主体，负责整个项目的实施与管理。项目管理涉及到项目的启动、计划、执行以及结束四个阶段。对项目管理实施审计，是内部审计的重要内容。通过对项目管理整个生命周期的审计，可以发现管理过程中存在的问题，提出解决的方法，更好地推进项目管理水平。
一、项目审计的范围和内容
项目审计的范围包括项目管理整个生命周期中的所有活动。按内容分，有项目范围审计、项目质量审计、项目效益审计等；按项目周期不同分，有项目前期审计、项目实施期审计和项目结束审计。
1.项目范围管理审计
项目范围管理包括确保项目完成所需的全部工作，其主要任务是确定与控制哪些工作应该或不应该包括在项目之内。主要查看是否按规定进行启动、建立项目章程、项目范围文档，内容是否完整；检查范围控制情况、范围确认结果的相关资料，确认交付成果是否与合同相符。
2.项目计划管理审计
项目计划是用于协调项目编制、指导项目执行和描述控制的文件。主要检查项目组和相关部门是否依据规定编制项目总体计划和分项计划并下达，项目变更后计划的调整、备案和审批情况，检查计划之间的接口是否相互衔接，计划时间节点是否符合合同要求。
3.项目时间管理审计
项目时间管理包括保证项目按时完工所必需的一系列管理的过程与活动。主要检查各分项计划的完成情况与总体计划是否一致，在拖进度的情况下采取哪些具体措施予以纠正，采取的措施是否有效等。
4.项目质量管理审计
项目质量管理包括保证项目能满足规定的各项质量要求所需要的过程，如决定质量方针、目标与责任的所有活动，是项目管理的一个关键环节。此环节的审计主要检查质量计划的编制情况，是否注重全过程的质量监测，是否进行产品首件鉴定、供应商质量监控及指导、配件的入库检测，制造过程中是否发生重大质量问题及采取的纠正措施，产品出厂的验收情况、开口项及关闭情况。
5.项目风险管理审计
项目风险管理是指在对项目风险进行识别、分析和评价框架的支持下，对项目风险应对策略做出科学的决策，同时在实施过程中进行有效的监督和控制的系统过程。主要检查是否进行风险识别，采用的方法是否适当，是否进行风险定级和编制风险评估矩阵，是否有适当的应对计划，监控过程中采取的措施等。
6.项目研发审计
项目的设计规划、工艺技术是项目管理的源头，具有“牵一发而动全局”的重要意义。此环节的审计主要是检查设计规划是否符合生产要求，工艺是否符合生产流程，生产过程中设计工艺的变更对整个项目的影响程度。
7.项目采购管理审计
项目采购管理包括从项目组织外部获得完成项目所需的产品、服务或其他成果的过程。主要检查供应商选择方式是否适当，采购招标实施过程是否规范，合同管理情况等。
8.人力资源管理审计
人力资源管理是指项目团队组建与管理的相关过程，将项目团队人员密切配合，最大限度地提高其技能、挖掘其潜能，实现项目目标。主要检查项目团队人力资源的配置情况，相关人员管理职能职责履行情况，管理团队执行有效性等。
9.项目效益审计
主要检查项目预算的编制和评审情况，成本费用实际发生情况，边际贡献的实现额，检查成本费用控制是否有效等。
二、项目审计的方法
项目审计主要采取审前征集审计线索法、经验判断法、调查法、分析性复合法、抽样与详细审计结合法等方法进行。
三、审计视角下的项目管理现状
1.项目风险意识淡薄
目前，企业中有相当多的项目管理团体缺乏风险意识，没有从战略高度认识风险管理的重要性。在项目执行过程中，极少在适当的时候识别、分析和评估项目中的风险和机会信息，也极少对风险控制进行跟踪、记录，因此无法在项目遇到风险时采取相应的措施，对风险进行转移、减轻或规避，从而使企业遭受损失。
2.人员素质与技能欠缺
有些企业的项目管理团队人员是从各职能部门抽调的，这些人员中，有些因为职位、资历和经验的限制，有些由于对项目管理知识、技能的欠缺，不能履行或不能很好地履行项目管理人员的工作职能，影响了项目管理的执行。
3.管理制度执行不彻底
大多数企业，虽然制定了相关的管理标准和流程，但这些标准往往是为了应付管理层而支起来的框架，在实际操作过程中并没有按制度要去执行，使制度无法起到约束的作用而流于形式。
4.没有建立完善的奖惩机制
好的项目管理，既要有惩罚有约束，也要有激励有动力。而有些企业往往只有考核机制而没有激励机制，有些企业只有激励机制而没有考核机制，或者是奖惩制度完善而执行不到位，无法激发项目管理人员的工作积极性。
5.产品设计标准化程度较低
由于设计人员流动比较频繁和设计系统的不稳定，前期产品中设计人员更改过的问题不能在大家共用的系统中予以同步更新、固化，不能形成标准的设计底稿，致使相同的设计问题在类似的产品中反复出现，浪费大量的人力、物力、财力。
四、项目审计的主要作用
1.可以及时发现不合理的管理问题，并能提出相应的改正建议，促使项目管理人员最大限度地实现对人、财、物使用的综合优化，从而尽可能降低项目成本，提高项目收益。
2.可以揭露错误和舞弊现象，制止违法乱纪行为的发生，保证企业资产不受损失。
3.可以交流经验，吸取教训，提高项目管理水平。项目审计过程中会发现经验和暴露问题，这些经验和问题会帮助项目经理以及企业高层管理部门改善管理状况，避免或减少再次出现类似的问题。形成良性循环，提高企业的项目管理水平。
4.可以激发项目管理人员的积极性和创造性。在审计过程中，通过对管理现状的评价，使渎职舞弊的人员受到处理或批评，使成绩优异的人员受到承认和得到发展的平台，从而激励项目管理人员的积极性。
5.可以有效解决项目管理过程中信息不对称的问题。产品项目审计就是通过审计手段核查项目管理过程，向相关部门或人员提供真实的信息，可以降低信息不对称的过程，监督公司信息的真实性。
6.可以为高层管理人员提高调控项目管理的依据。产品项目审计不仅可以确定项目管理是否符合国家的经济方针、政策和有关法令，还可以确定企业的各项制度、计划是否得到落实，是否已达到预期的目标和要求。通过项目审计所搜集到的信息或发现的某些问题，是领导作出经营决策的重要依据。
五、结束语
通过对项目管理全过程的审查，利用科学的审计手段、方法，对有关指标的对比分析，揭示差异，分析差异形成的原因，评价项目管理业绩，总结项目管理经验，提出改进措施，不断提高项目管理水平。
参考文献：
[1]中国（双法）项目管理研究委员会.中国项目管理知识体系.电子电子工业出版社，2006年
[2]潘强.企业全面风险管理的构建与实施[J].上海市经济管理干部学院学报，2012（5）
[3]刘荔娟.现代项目管理.上海财经大学出版社，1999
1、项目技术性能水平与国外同类项目的比较;
2、项目承担单位在实施本项目的优势;
3、项目成熟程度;
4、市场需求情况和风险分析;
5、投资估算及资金筹措;
6、项目融资估算;
7、资金筹措方案;
8、投资使用计划。
颁发部门：化工部 发布日期：1987-11-14 生效日期：1987-11-14
一、总 则
（一）根据国家计委计资〔１９８３〕１１６号《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》、国发〔１９８１〕１２号《国务院关于颁发＜技术引进和设备进口工作暂行条例＞的通知》及国家计委计资〔１９８４〕１６８４号《关于简化基本建设项目审批手续的通知》等文件关于对可行性研究报告的内容和必须达到规定的深度要求，结合化工建设项目可行性研究工作的实践，为进一步搞好建设前期工作，努力实现投资项目决策的科学化，提高固定资产投资经济效益，特制定本规定。
（二）可行性研究是基本建设前期工作的重要内容，是基本建设程序中的组成部分。其基本任务是：根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求，对化工建设项目的技术、工程和经济进行深入细致的调查研究，全面分析和多方案比较，从而对拟建项目是否应该建设及如何建设作出论证和评价，为上级领导机关投资决策，为编制、审批设计任务书提供可靠的依据。
（三）编制的可行性研究报告，内容要完整，文字要简练，文件要齐全，并应有编制单位的行政、技术、经济负责人签字。负责编制可行性研究的单位要对工作成果的可靠性、准确性承担责任。
（四）项目主办单位要为编制可行性研究单位创造客观的、公正的工作创造条件，应向可行性研究编制单位提供必要的、准确的有关基础资料。
（五）化工建设项目经济评价，一般应按财务评价和国民经济评价两个互相衔接、互相验证的步骤进行。特别是涉及国民经济的重大项目（包括重大技术改造项目），有关稀缺资源开发和利用的项目，涉及产品、原燃料进出口或代替进出口的项目，中外合资经营项目，以及产品和原料价格明显不合理的项目，除进行财务评价外，必须逐步展开国民经济评价。
（六）根据国家计委〔１９８４〕１６８４号文的要求，可行性研究报告（或设计任务书）是项目决策的依据，应按规定的深度做到一定的准确性，投资估算和初步设计概算的出入不得大于１０％，否则将对项目重新进行决策。
（七）本规定适用于大、中型化工建设项目的可行性研究。对于老厂改建、扩建、更新改造项目，可以根据本规定的要求，结合项目的原有基础，拟改建、扩建、更新改造内容和有利条件与企业总体改造规划的关系，以及如何平衡、衔接等情况进行编制。
小型项目可参考本规定有关内容要求，在满足投资决策需要的前提下，可行性研究的内容可以适当简化。
（八）中外合资、合作经营项目，要按照国家计委计资〔１９８７〕８０８号《关于编制、审批外商投资项目可行性研究的规定》，并参照本规定进行编制。
二、可行性研究报告内容和深度
第一章 总 论
第一节 概述
（一）项目名称、主办单位及负责人。
（二）可行性研究编制的依据和原则。
（三）项目提出的背景、投资的必要性和经济意义。
（四）可行性研究的工作范围及主要过程。
第二节 研究结论
（一）研究的简要结论。
（二）存在的主要问题和建议。
附：主要技术经济指标表
第二章 需 求 预 测
第一节 国内外需求情况预测
（一）产品的现状及产品的用途。
（二）国内、外相同或同类产品近几年的生产能力、产量情况和变化趋势。
（三）产品进出口情况。
（四）国内、外近期、远期需要量的预测。
（五）产品的销售预测、竞争能力和进入国际市场的前景。
第二节 产品价格的分析
（一）国内外产品价格的现状。
（二）产品价格的稳定性及变化趋势预测。
（三）产品价格确定的原则和意见。
第三章 产品方案及生产规模
（一）产品方案及生产规模的选择。
（二）产品和副产品的品种、规格及质量指标。
第四章 工艺技术方案
第一节 工艺技术方案的选择
（一）国内外工艺技术概况。
（二）原料路线确定的原则和依据。
（三）推荐工艺技术方案的说明。
（四）工艺流程及生产控制方案说明（附工艺流程图）。
（五）引进技术的内容、范围和引进的理由，应说明可能引进技术的国家与公司（写明外文全称）。
（六）引进技术消化、吸收的建议。
第二节 物料平衡和消耗定额
（一）车间（装置）和全厂物料平衡方案。
（二）车间（装置）和全厂热平衡方案。
（三）车间（装置）原材料、辅助材料和燃料、动力消耗定额及国内外先进水平比较。
（四）单位产品能耗和国内外先进水平对比。
第三节 主要设备的选择
（一）车间（装置）主要化工单元设备应做简易计算。根据工艺技术方案的需要，说明几个可供选择的设备方案比较和选用的理由。
（二）提出大型超限设备名称、重量、尺寸。
（三）如需引进技术，应提出设备的国内外分交方案或与外国厂商合作制造方案。
（四）车间（装置）设备表（设备名称、规格、材质、数量和重量）。
第四节 标准化
（一）工艺、设备拟采用标准化的情况。
（二）对技术引进和设备进口拟采用标准化的说明。
第五章 原材料、燃料及动力的供应
（一）主要原料如系矿产资源，应有储委会正式批准的储量报告。
（二）主要原料、辅助材料、燃料的品种、规格、年需用量和开车需用量，来源及运输条件，供应的可靠性。
（三）水、电、汽和其它动力小时用量及年需用量，供应方式和供应条件，并说明自用、供外、外供数量和情况。
第六章 建厂条件和厂址方案
第一节 建厂条件
（一）地理位置、当地气象条件。
（二）社会经济现状和城镇、地区规划情况。
（三）交通运输（铁路、公路、水运、码头）现状和发展趋势。
（四）地形、地貌、工程地质、水文地质、地震等级和目前厂地使用现状。
（五）水源、水质、供排水工程、防洪等情况。
（六）电源、供电、电讯等情况。
（七）供热工程情况。
（八）当地施工和协作条件。
（九）与城镇、地区规划的关系和生活福利区的条件。
（十）厂区占地面积、需征土地情况等。
第二节 厂址方案
（一）扼要归纳各厂址方案的优缺点，综合分析论证。
（二）提出推荐厂址的意见和理由（附厂址区域位置和厂址方案示意图。
第七章 公用工程和辅助设施方案
第一节 总图运输
（一）总平面布置
１．总平面布置原则和方案（附总平面图）。
２．竖向布置原则及土方工程。
（二）工厂运输
１．全厂运输量。
２．运输方案的确定及运输工具、装卸设施的种类、数量。
第二节 给排水
（一）工厂给水
１．水源及输水工程方案比较和选择。
２．厂区给水工程（包括净化水部分）方案比较和选择。
（二）工厂排水
全厂排水工程方案的选择，生产污水、清洁下水和生活污水等排放量。
第三节 供电及电讯
（一）全厂供电
１．全厂用电负荷及负荷等级。
２．电源选择及可靠性。
３．全厂供电方案选择及原则确定。
（二）电讯
１．全厂电讯设施的组成及包括范围。
２．全厂电讯设施方案。
第四节 热电车间（或锅炉房）
（一）热电车间（或锅炉房）
１．热电车间（或锅炉房）技术方案的比较和选择。
２．各种蒸汽参数的汽量要求。
３．主要设备选择。
（二）脱盐水（软化水）
１．脱盐水（软化水）方案的选择。
２．流程简要说明。
第五节 贮运设施
（一）全厂性贮运设施的内容及管理体制。
（二）各种物料贮存天数、贮存量的确定。
（三）集中罐区及其辅助设施方案的选择。
（四）全厂性仓库面积及结构形式。
第六节 维修设施
（一）维修设施包括、机、电、仪、土建、防腐等维修项目。
（二）全厂维修体制及设置原则。
（三）维修设施规模的确定。
第七节 土建和人防
（一）土建工程方案的选择。
（二）土建工程量及三大材料用量估算（附主要建筑物和构筑物一览表）。
（三）对地区特殊性问题（如地震、大孔土等）采取处理措施的说明。
（四）全厂人防设施方案的确定。
第八节 生活福利设施
（一）全厂生活福利设施规划方案。
（二）建筑面积及单位造价。
第八章 环境保护及安全、工业卫生
第一节 环境保护
（一）建筑地点环境现状
１．建设地区环境现状。
２．如系改扩建工程要说明原有工厂或车间生产情况，污染物排放情况。
（二）污染物的情况
１．污染物的种类（包括废气、废水、废渣、粉尘、噪音、震动、辐射等），外排污染物有害成分，排放量和排放浓度。
２．排放方式和去向。
（三）三废治理措施
１．三废治理原则和要求。
２．治理措施或回收综合利用方案的比较及选择。
３．预计达到的效果。
第二节 安全和工业卫生
（一）安全和工业卫生防护的原则与要求。
（二）安全和工业卫生防护的措施。
第九章 工厂组织、劳动定员和人员培训
第一节 工厂体制及组织机构
（一）工厂体制及管理机构的设置和确定原则。
（二）生产和辅助生产车间（装置）的组织机构。
第二节 生产班制及定员
（一）全厂的生产车间、辅助生产车间及行政管理部门的班制划分。
（二）全厂总定员和各类人员的比例。
第三节 人员的来源和培训
（一）概述工人、技术人员和管理人员的来源。
（二）人员培训计划（如需出国培训要单独列出）。
第十章 项目实施规划
（一）建设周期的规划。
（二）各阶段实施进度规划及正式投产时间。
（三）编制项目实施规划横线进度表或实施规划网络图（有条件的工程项目）。
第十一章 投资估算和资金筹措
第一节 总投资估算
（一）建设投资估算
１．投资估算编制的原则和依据。
２．单项工程（按车间或装置）的投资估算。
３．建设总投资估算。
４．外汇资金项目总用汇额估算（均折算为美元，使用非美元外汇的要注明折算率。
５．投资估算分析。
６．必要时采用影子价格或修正价格进行投资估算。
（二）流动资金估算。
（三）计算建设期贷款利息。
（四）老厂改、扩建和更新改造项目，要列出利用原有固定资产原值与净值情况。
第二节 资金筹措
（一）资金来源
１．外汇资金来源（国家外汇、地方留成外汇、中国银行贷款、政府和国际金融组织的贷款、出口信贷、商业信贷等）。
２．人民币资金来源（国家拨改贷、银行贷款、社会集资、国内合资、自筹资金等）。
３．贷款利润、管理费、承诺费等情况。
（二）资金筹措的方式说明。
（三）贷款偿付方式。
（四）工程项目逐年（或半年）资金筹措数额和使用情况。
（五）说明建设资金是否已列入部门、地方固定资产投资规模计划内。
第十二章 财务、经济评价及社会效益评价
第一节 产品成本估算
（一）产品成本估算依据和说明。
（二）成本的估算
１．车间（装置）产品单位成本的估算（现行价格、影子价格）。
２．逐年生产总成本的估算（按现行价格估算，必要时采用影子价格估算）。
（三）产品成本分析。
第二节 财务评价
（一）财务评价的依据和说明。
（二）主要计算报表分析
１．财务现金流量表
（１）全部投资现金流量表，以全部投资作为计算的基础。
（２）国内投资现金流量表。该表适用于涉及外资的项目，以国内资金（包括国家预算内拨改贷，国内贷款和自筹资金等）为计算基础。
（３）有些项目根据实际需要可以做自有资金现金流量表，以自有资金为计算基础，包括计算贷款利息和本金偿还的现金流量。
２．利润表。
３．财务平衡（资金规划）表。
４．借款偿还平衡表。
５．外汇流量表，涉及外贸项目，一般要编制外汇流量表。
６．资产负债表，国内项目一般不编制资产负债表。但有些项目有特殊要求时，要编制。
（三）评价主要指标
１．静态指标
（１）投资利润率。
（２）投资利税率。
（３）投资收益率。
（４）投资净产值率。
（５）投资回收期（自建设开始年算起，如从投产时算起，应予注明）。
（６）单位生产能力投资（元／吨）。
（７）产值能耗（吨／万元）或净产值能耗（吨／万元）。
根据项目情况选取评价指标，还可以另外计算一些补充指标。如：成本利润率，全员劳动生产率等。
２．动态指标
（１）财务内部收益率（ＦＩＲＲ）。
（２）财务净现值（ＦＮＰＶ）。
（３）财务外汇净现值（ＦＮＰＶＦ）。
（４）财务净现值率（ＦＮＰＶＲ）。
（５）投资回收期（自建设开始年算起）。
（６）财务换汇成本和财务节汇成本。
（四）清偿能力分析
１．借款偿还期。
２．借款偿还比。
３．清偿能力分析说明。
（五）不确定性分析
１．盈亏平衡分析。
２．敏感性分析。
３．概率分析。
（六）方案比较指标
１．静态指标
（１）差额投资收益率。
（２）差额投资回收期。
２．动态指标
（１）净现值法。
（２）差额投资内部收益率法。
（３）现值比较法。
（４）年费用比较法。
（七）改、扩建与更新改造项目评价
老厂改扩建与更新改造项目的评价，原则上采用“有无对比法”计算改、扩建后与不改、扩建相对应的增量效益和增量费用，从而计算增量部分的评价指标。根据项目具体情况，有时也可计算改、扩建后的评价指标。
第三节 国民经济评价
（一）国民经济评价的依据和说明。
（二）基本计算报表分析
１．全部投资经济现金流量表，以全部投资作为计算的基础。
２.国内投资经济现金流量表，以国内投资作为计算的基础。
（三）评价的主要指标
１．静态指标
（１）投资净效益率（ＮＢＲ）。
（２）净效益能耗（吨／万元）。
２．动态指标
（１）经济内部收益率（ＥＴＲＲ）。
（２）经济净现值（ＥＮＰＶ）。
（３）经济净现值率（ＥＮＰＶＲ）。
（４）经济换汇成本或经济节汇成本。
（四）不确定性分析
１．敏感性分析。
２．概率分析。
第四节 社会效益评价
社会效益的评价可以根据项目特点及具体情况确定评价的内容和方法。有的可以用数字表示，有的则是非数量化的。一般包括以下几方面内容。
（一）对节能的影响。
（二）对环境保护和生态平衡的影响。
（三）对减少进口节约外汇的增加出口创造外汇的影响。
（四）对提高国家、地区和部门科学技术水平的影响。
（五）提高产品质量对产品用户的影响。
（六）对节约及合理利用国家资源（如土地、矿产等）的影响。
（七）对发展地区或部门经济的影响。
（八）对远景发展的影响。
（九）对节约劳动力或提供就业机会的影响。
（十）对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。
（十一）对国防和工业配置的影响等。
第十三章 结 论
第一节 综合评价
（一）综述项目研究过程中主要方案的选择和推荐意见。
（二）综述项目实施方案的经济效益和社会效益的情况，以及不确定性因素对经济效益的影响，指出项目承担风险的程度，提出可以减少风险的措施。
第二节 研究报告的结论
（一）综合上述分析，对工程项目建设方案，从技术和经济，从宏观经济效益与微观经济效益，作出结论。
（二）存在的问题。
（三）建议及实施条件。
应有附件：
１．编制可行性研究报告依据的有关文件。
２．储委会正式评准的资源储量、品位、成分的审批意见。
３．厂址选择、选线报告（大型项目）。
４．原材料、燃料、动力供应和运输、征地、供水等有关协作单位签署的意见或签订的意向性协议书。
５．资金筹措意向性协议书或意见书。
６．自筹资金建设的项目应附同级财政、物资部门对资金来源和物资供应的审查意见。
７．环保部门对环境影响预评价报告的审批意见。
８．城市规划部门对建厂地点和征用土地的审批意见。
９．有关外国厂商的基本情况资料。
１０．和外国厂商技术交流及初步探询价格的有关资料。
１１．其它。
三、附 则
（一）本规定自发布之日起施行。
研究与可行性研究内容深度规定》(试行)（1996年11月13日 电计［1996］737号）
《核电厂工程建设项目可行性研究内容与深度规定（试行）》于１９９２年由原能源部颁发试行。经过一个时期的工作实践，一些单位和专家对此规定提出了许多好的建议和意见。为进一步完善规定使其更具有操作性，对工作更具有实际指导意义，我部委托有关设计院、所的专家专题研究修订，召开座谈会研讨，征求有关单位专家意见，并经中国核工业总公司会签同意，现印发试行。在试行过程中有何问题和意见，请与我部核电办公室联系。原能源部１９９２年颁发的《核电厂工程建设项目可行性研究内容与深度规定（试行）》版同时废止。
附件：核电厂工程建设项目初步可行性研究与可行性研究内容深度规定（试行）
核电厂工程建设项目初步可行性研究
与可行性研究内容深度规定(试行)
（中华人民共和国电力工业部 １９９６年）
第一章 总则
一、本规定根据国家计划委员会《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》、电力工业部《核电站建设项目前期工作审批程序的规定》（试行）和《关于印发核电工程项目建议书及可行性研究报告书内容深度及附件要求的通知》，结合国家现行有关核电的法规和标准规范制定。
二、核电厂工程建设项目的初步可行性研究与可行性研究，是核电建设前期工作的两个重要阶段。凡是新建和扩建的核电项目，均应进行两个阶段的可行性研究；当在原审定的建设规模范围内，同一厂址由同一企业法人扩建同类型的核电机组时，可直接进行可行性研究。
三、审定的初步可行性研究报告是项目建议书编制的依据和附件。审定的可行性研究报告是可行性研究报告书编制的依据和附件。
四、核电厂工程建设项目的初步可行性研究和可行性研究，均应由具有核电工程设计资格的设计院承担。
五、直接利用外资的核电厂工程项目亦应按本规定进行初步可行性研究和可行性研究。
六、本规定适用于陆上固定式热中子商用核电厂，其基本原则也适用于核热电厂和核供
热站工程项目初步可行性研究和可行性研究，但其内容应结合具体工程特点适当调整。
第二章 任务
一、初步可行性研究的任务
初步可行性研究的基本任务是在电力发展规划和工程项目投资机会研究的基础上，通过搜集资料和调查研究，分析论证核电厂建设可行性所涉及的主要问题与条件，为编制工程项目建议书提供依据。其主要任务有：
（一）研究拟建核电厂在国民经济、一次能源平衡和电力系统发展中的地位和作用，论证其建设的必要性。
（二）拟建核电厂的选址过程应从区域筛选开始，并应论证推荐区域和被否定区域的因素。
（三）在推荐区域内筛选出两个或两个以上的候选厂址；按核电厂厂址选择的有关规程和规定的要求，在充分搜集现有资料、调查研究、必要的勘测工作以及环境影响分析的基础上，评价候选厂址的特征和建厂条件，排除厂址颠复性的因素；在安全、经济和技术的综合比较基础上排列可行的候选厂址的顺序，推荐一个或两个优先候选厂址。
（四）设想工程建设方案，拟订建设总规模和分期建设方案，初步选择核电机组类型和单机容量，探讨设备供应方式与工程管理和建设模式。
（五）对可供选择的工程方案进行投资估算和经济效益分析及社会效益评估，拟订建设资金筹措、贷款偿还的初步方案，推荐优先的工程建设方案。
（六）提出在可行性研究阶段应重点研究的问题和建议方案。
二、可行性研究的任务
可行性研究的基本任务是在审定的初步可行性研究报告和批准的项目建议书基础上，进一步研究核电厂工程建设的方案和条件，确定厂址，以论证其在安全上、经济上、技术上和商务上的可行性，为编制可行性研究报告书提供充分的依据。其主要任务有：
（一）对优先候选厂址进行必要的、综合性的勘察、测试、观测和试验工作，落实建厂条件，论证其建设核电厂的适宜性，为编制厂址选择安全评价报告。
（二）全面进行工程技术方案设计研究。对工艺设计标准化的核电机组，则重点研究与厂址条件有关的核电厂工程方案和电力系统配套方案。
（三）研究设备器材供应方案，包括初步确定设备国产化和进口比例，列出主要进口设备、材料清单。
（四）提出核燃料供应方案。
（五）编制选址阶段的环境影响报告书、职业安全卫生专篇和建设项目放射防护评价报告书。
（六）提出工程建设和运行方案规划，包括工程量估算、工程管理、承包方式、建设进度、运行检修制度、人员编制和培训等。
（七）进行工程投资估算，提出资金需求与筹措方案，进行经济效益分析，论证在经济上的可行性。
第三章 报告编写内容与深度
一、初步可行性研究报告内容与深度
（一）概述
１．本项目的任务依据、范围和初步可行性研究的目的。
２．委托方和受委托方的组织背景，受委托方的资格审查情况和参加成员简况。
３．工作过程。
（二）电力系统
１．叙述拟建地区国民经济、能源和电力系统的现状及发展规划。分析该地区能源平衡、电源布局和电力电量平衡，说明建设核电厂的必要性。
２．拟建地区分区电力负荷和电力平衡，论证本核电厂在电力系统中的地位和作用以及电源布局的合理性。
３．核电厂不同厂址接入系统方案及配套的输变电工程方案设想和工程量估算。
４．根据本电力系统的电源结构和电网特点，考虑核电厂的运行方式及对电网的影响。
（三）厂址选择
１．选址工作概况：简述选址依据、厂址筛选经过，扼要评述所选过的各个候选厂址的基本特征和建厂条件，在综合比较的基础上，排列候选厂址的顺序，推荐可成立供选择的两个或两个以上的候选厂址。
２．候选厂址的概况：地理位置、地形、地貌、气候、８０千米范围内人口分布和城镇分布，以及厂址附近的名胜古迹、文物、工业设施、机场、军事设施等。
３．地质、地震条件：以搜集现有的地质、地震和地球物理资料为主，辅以必要的厂址现场勘测工作，对候选厂址的地质、地震条件合格性作出初步评价。应根据地震构造和地震活动性评价厂址区域范围内的地质、地震特征及厂址所在地区的区域地壳稳定性；对影响厂址合格性所涉及的关键问题，如发震构造、能动断层等作出初步评价；对厂址区由地震引起的潜在地质灾害作出初步评价；根据《中国地震烈度区划图（１９９０）》初步确定厂址区的地震基本烈度；对厂址的地震动参数ＳＬ－２的高值作出初步估算；并提供为候选厂址进行比选、综合分析和评价所需的初步工程地质资料。
４．水文气象和供水条件：搜集各候选厂址地区的水文气象特征资料，分析洪水淹没厂址的可能性和极端气象事件对厂址的影响，研究冷却水取排条件和工艺用水、生活用水的水源条件，特别注意分析核电厂安全用水的可靠性。
５．交通运输条件：调研各候选厂址地区的公路、铁路、水运交通运输的现状和承运核电机组大型设备的能力，提出交通运输设施（公路、码头、专用铁路等）及可能的应急通道方案，对交通运输条件困难的应作专题论证。
６．厂址总体规划：根据各候选厂址的场地条件和核电厂的工程组成作出初步的厂址总体规划和可能的建设规模。
７．厂址安全评价：根据核电厂厂址选择安全规定和有关导则的要求，对各候选厂址作初步安全评价，判断其可接受性。
８．综合比较和评价：对各个候选厂址的自然、社会条件和需要采取的工程措施，按核电厂厂址选择要素，作全面的综合技术经济比较，并列表给出比较结果。在此基础上排出候选厂址的顺序，推荐一个或两个优先候选厂址，提出在可行性研究阶段厂址工作的建议。
（四）工程方案设想
１．建设规模、工程项目组成和分期建设设想进度。
２．工艺选择，包括：堆型、单机功率、环路数、设计标准及参考核电厂等。
３．拟选用的核岛和常规岛的简单描述，主系统、设备参数。
４．初步的总平面及竖向规划布置、工程建筑项目构成，主要建筑物的特征。
５．防洪及供水排水方案。
６．交通运输方案。
７．与电力系统的连接方案，与电力系统安全运行调度的配套方案。
８．设备器材供应方案。
９．核燃料供应和核废料处理方案。
１０．工程管理、建设模式及实施计划设想。
（五）环境保护
１．根据厂址特征资料和参考核电厂排出物放射性源项资料，初步评价核电厂正常运行和事故情况下对周围居民和环境的辐射影响。
２．初步分析核电厂温排放对水体的物理影响和生物效应。
３．初步分析厂址周围环境对核电厂的可能影响。
４．分析厂址外围地带实施应急计划的可行性。
５．提出拟采取的环境保护、治理措施的初步设想。
（六）投资估算和经济分析
１．根据厂址条件、工程管理、建设模式、资金筹措、融资条件、机组选型和工程方案，作出核电厂投资估算（含基础价、固定价和建成价），并计算发电成本，上网电价和经济效益指标；对经济效益有较大影响的参数应进行敏感性分析。
２．对需进口设备和利用外资的建设项目，研究并提出外汇平衡和外汇偿还的可能方案。
３．根据核电厂接入系统方案的设想，对接入系统方案和配套的输变电工程费用作出估算，必要时计算到销售电价。
（七）结论和建议
对厂址选择、建设规模、投资估算等主要问题，提出研究的主要结论，总的评价，存在问题和建议。
二、可行性研究报告内容与深度
（一）概述
１．项目概况：可行性研究的依据、初步可行性研究审查意见和项目建议书审批情况、建设规模等。
２．项目建议书审批中已确定的建设原则。
３．可行性研究的工作范围、以及相关专项研究课题（包括委托其他单位完成的课题）。
４．受委托方的资格审查和参加工作人员简况；工作时间、地点及工作过程。
５．质量保证。
（二）电力系统
１．叙述拟建核电厂地区国民经济、能源资源、电力系统的现状及电网存在的主要问题。
２．拟建地区经济的发展、电力电量的增长水平预测以及能源平衡，说明核电厂建设的必要性。
３．根据规划期的电力电量平衡（含分区平衡）及核电厂厂址选择，说明核电厂厂址布局的合理性。
４．提出核电厂接入电力系统的方案、出线电压及回路线以及配套输变电工程量。
５．研究核电厂接入电力系统后，对电网运行方式的影响及需要采取的措施。
（三）厂址条件
１．选址工作概述：选址工作依据，初步可行性研究报告审查对厂址的审查意见和项目建议书的批复意见，确定推荐厂址。
２．地理位置及人口分布：叙述厂址的地理位置、厂址地区的地形、地貌特征，厂址位置与工矿区、居民区、城镇的相对关系，８０千米半径范围内人口分布。叙述厂址附近的自然环境和社会经济概况（如：农林牧副渔生产情况，名胜古迹，文物风景区，重点保护的生物资源，矿藏资源等）。
３．厂址附近的工业、交通和军事设施：叙述附近的工业企业、机场、空中走廊、交通设施、军事设施的位置和特征。评价外部人为事件对厂址可接受性的影响。
４．气象条件：叙述厂址地区的气象特征，并评价龙卷风、热带气旋、飑线风、沙暴等极端气象事件对厂址的影响。
５．工程水文：说明厂址地区的水文资料、分析计算设计基准洪水，对厂址受洪水淹没（如雨洪、暴潮、海啸、湖涌、挡水构筑物的破坏等）的可能性提出明确的结论。
６．地质和地震：通过进一步搜集资料、现场勘察和专题调查研究工作，验证厂址在地质、地震方面的可接受性。应对厂址附近范围内的能动断层作出确切的评价；确定与厂址设计有关的基准地震动参数；包括ＳＬ－２值、反应谱和时程曲线；根据综合概率法给出的结果复核厂址的地震基本烈度；对厂址区由地震和其他因素引起的潜在地质灾害作出评价；查明厂址区地质构造、地基的岩土展布和岩体风化等特征，并获得初步的岩土设计参数；对拟布置的核岛地基、海岸和边坡稳定性作出初步评价。
７．水源和供水条件：说明厂址供水水源条件和核电厂冷却方式，对冷却水取排方案应提供专题论证报告或水工模型试验报告。与核安全无关的设施用水，其标准应按频率为９７％计算；对于核安全有关供水，则应按《核电厂最终热阱及其直接有关的输热系统（ＨＡＦ０２０６）》要求确定设计标准，以保证反应堆在任何条件下均能连续３０天维持安全停堆所需水量。对于新建水库和现有水库改造，应提供新建或改建的可行性研究报告。
８．交通运输：说明厂址地区的铁路、水运、公路等的现状，论述厂外运输方式、距离和能力；对铁路专用线、码头、航道整治等应作单项可行性研究报告。
（四）工程技术方案
１．工程总平面布置：根据推荐厂址的场地条件作核电厂工程总平面规划方案，并提出不同布置方案的比较。其内容包括布置原则和核岛定位设想，厂区建筑物和构筑物组成、规模、位置以及子项表、给排水系统及设施、供配电系统及设施、三废处理和处置系统及设施、乏燃料储存和运输系统及设施、环境监测设施、厂区内外交通运输系统及设施、电力出线走廊、核事故应急交通线路、通讯系统及设施、生产区、生活福利区、施工用地等方案。估算厂址永久占地、施工临时用地数量，拆迁量及土石方量，以及交通运输、取排水设施，防洪和防护工程量等。
２．工艺及土建设计方案：核电机组选型，总体方案与总参数，核岛设计方案及主设备选型，常规岛设计方案及主设备选型，其他辅助系统的设计方案。安全壳和主要建、构筑物的设计方案等。估算钢材、木材、水泥等工程量。
３．核安全保障措施：核电厂设计建造和运行所采用的安全标准规范，安全设施和保障措施，安全可靠电源、水源、消防措施等。
４．对引进技术、进口设备建设的核电厂，应提供可供选择的合作方式、设备进口比例及清单，并对引进的技术作出评价。
５．退役设想方案
（五）核燃料供应和乏燃料及核废料储存运输方案
核燃料组件、相关组件的类型和供应方式、乏燃料和放射性废物的储存及运输。
（六）环境影响评价
按国家颁布的《中华人民共和国环境保护法》、《核电厂环境辐射防护规定（ＧＢ６２４９）－８６》和国家环保局颁布的《核电厂环境影响报告书的内容和格式（ＮＥＰＡ－ＲＧ１）》的规定要求，编制环境影响报告书。
（七）安全评价
１．按国家核安全局颁布的有关规定，编制厂址选择安全评价报告。
２．按劳动部等部门颁布的《核电厂职业安全卫生设计规定》编制核电厂职业安全卫生专篇。
３．按卫生部１９９５年颁布的《建设项目放射防护评价报告书格式和内容（卫监发〔１９９５〕第４０号）编制建设项目放射防护评价报告书。
（八）核事故应急措施和应急设施方案
按照《中华人民共和国核电厂核事故应急管理条例（国务院〔１９９３〕１２４号令）》的要求，研究并提出事故应急措施和应急设施设想方案，包括场内应急设施和场外应急设施，做多方案比较。
（九）质量保证
根据委托方的质量保证大纲的要求，简述制订工程设计、采购、制造、测试、验收、运输、施工、安装、调试、运行和退役等各个环节的质量保证大纲的要求。
（十）工程建设方案
提出工程建设组织机构和工程管理体制的方案；分析工程项目建设实施的条件，包括施工场地条件，大件运输条件，地方建筑材料供应和施工能力等，拟订工程建设实施方案和轮廓进度（包括前期工作，工程设计，设备制造，项目审批，施工准备，土建施工，设备安装，调试并网等），列出关键进度控制表。
（十一）组织机构和人员编制
提出核电厂运行的组织机构方案，拟订人员编制配备和运行人员培训计划。
（十二）投资估算和经济分析
１．根据厂址条件、工程技术方案、工程管理和建设模式、资金筹措、融资条件及设备采购方式估算工程量，作出投资估算（包括基础价、固定价和建成价），计算发电成本、上网电价及经济效益指标。对经济效益有较大影响的参数进行敏感性分析。
２．对需进口设备和利用外资的建设项目，研究并提出外汇偿还方案。
３．接入系统的配套输变电工程费用是总投资的一部分，可单独作出估算，必要时需计算销售电价。
４．经济评价方法应符合国家计委颁发的《关于建设项目经济评价工作的暂行规定》和电力部颁发的《核电站建设工程项目经济评价实施细则》（试行稿）的文件要求。
（十三）结论与建议
１．提出研究主要结论，总的评价，存在问题和建议。
２．主要技术经济指标：
（１）核电厂机组台数及核电机组额定出力；
（２）总投资；
（３）单位千瓦投资；
（４）年发电量／供电量；
（５）年利用小时；
（６）核燃料首炉料装载量及年换料量；
（７）平均卸料燃耗；
（８）全厂热效率；
（９）厂用电率；
（１０）总占地面积（厂区、生活区、水源及水管线、铁路和公路、码头、施工用地等）；
（１１）总土石方量（厂区、铁路和公路、码头、循环水系统等）
（１２）发电成本、上网电价；
（１３）投资回收年限；
（１４）贷款偿还年限；
（１５）投资利润率、资金利润率、资金利税率、内部收益率（资本金和全部投资）；
（１６）全厂人员指标。
第四章 文件的格式
一、封面、扉页及目录要求（见附件）
二、研究报告
核电厂工程建设项目的初步可行性研究报告和可行性研究报告的内容多、容量大，以分卷形式编排为宜。可分如下几卷：
（一）初步可行性研究阶段：
第一卷 总论
第二卷 电力系统
第三卷 厂址选择（含安全评价）
第四卷 工程技术方案（含潜在设备供应商的评价）
第五卷 环境影响评价
第六卷 投资估算及经济分析
（二）可行性研究阶段：
第一卷 总论
第二卷 电力系统
第三卷 厂址条件
第四卷 工程技术方案
第五卷 核燃料供应和乏燃料及核废物贮运
第六卷 环境影响与安全评价
第一册 核电厂环境影响报告书（按ＮＥＰＡ－ＲＧ１的格式与要求）
第二册 厂址选择安全评价报告（按ＵＳＮＲＣＲＧ１．７０格式与要求）
第三册 核电厂职业安全卫生专篇
第四册 建设项目放射防护评价报告书〔按卫生部卫监发（１９９５）第４０号文〕
第七卷 建设模式与国产化分析
第八卷 投资估算与经济分析
第九卷 质量保证
三、附件
初步可行性研究报告和可行性研究报告必须附的支持性文件要求如下：
（一）初步可行性研究报告附件
１．电力工业部核电厂厂址评审组对候选厂址的评审意见。
２．当地电力主管部门对建设核电厂的意见。
３．当地政府主管部门同意使用厂址、水源的意向性文件。
４．有关主管部门对大件运输（码头、公路、铁路专用线接轨）的意向性文件。
５．关于核燃料供应和运输的意向性文件。
６．其他对厂址选择有重要意义的意向性文件（如：文物保护、军事设施、重大拆迁等）。
（二）可行性研究报告附件
１．项目建议书的批复文件。
２．初步可行性研究报告的批复文件。
３．国家核安全局的厂址选择审查意见书。
４．国家环保局的核电厂环境影响报告批准书。
５．国家地震烈度评定委员会对核电厂厂址设计地震动参数的审定文件。
６．当地政府同意使用土地的文件。
７．水资源主管部门同意用水的文件。
８．核燃料的供应协议（含运输）。
９．投资协议的文件。
１０．利用外资项目应提供外方资信及利用国外贷款的草签协议文件。
１１．与当地电力部门草签的购电合同。
１２．省物价主管部门对核电电价的承诺文件。
１３．电力主管部门同意核电厂联网及调度文件。
１４．其他有关文件。
（１）铁路主管部门同意专用线接轨的文件。
（２）水利、水产、航运、港监部门同意在通航的江河湖海及航道上修建取水构筑物的文件。
（３）当发生压矿时，矿产主管部门的同意文件。
（４）当影响资源保护、文物保护时，当地主管部门的同意文件。
（５）当与机场、军事设施、工业民用设施等互有影响时，应取得有关主管部门同意的文件。
四、附图
（一）初步可行性研究报告的附图（必须是原图比例）
１．厂址地理位置图。
２．厂址区域地震地质图及近区域地质构造图。
３．厂址总体规划图（比例１：１００００～１：２５０００）。
４．总平面规划布置图（比例１：２０００）。
５．主工艺系统原理图。
６．地区电力系统接线图和核电厂与接入系统方案图。
７．其他需要的附图。
（二）可行性研究报告的附图（必须是原图比例）。
１．厂址地理位置图。
２．地区电力系统接线图及核电厂接入系统方案图。
３．厂址区域地震构造区及潜在震源区划分图。
４．厂址附近地区及厂址区地质图。
５．厂址总体规划图（比例１：１００００）。
６．厂区总平面布置图（比例１：１０００～１：２０００）。
７．厂区竖向布置图。
８．厂外运输方案图。
９．热力系统方案图。
１０．主厂房平面布置图。
１１．主厂房断面布置图。
１２．电气主接线图。
１３．供水系统图。
１４．水工建筑物布置图。
１５．码头及航道方案布置图。
１６．施工场地总布置图。
１７．其他需要的附图。
附件：
（封面）
核电厂（期）工程
省名称 电厂名称
（初步）可行性研究报告
第 卷
第 册
设计单位名称
一九九 年 月
（扉页）
秘级：
编号：
打字
签字
批准：
审定：
审核：
校对：
编制：
设计单位全称
盖章
一九九 年 月 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
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工程设计证书
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１
ＸＸ
２
ＸＸＸ
２．１ ＸＸＸＸ
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３
ＸＸＸ
３．１ ＸＸＸ
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附图Ｘ ＸＸＸＸＸ
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发布部门：电力工业部(已变更)月13日(中央法规)
（一）已有 15266 次阅读 2011-4-23 10:44 |个人分类:房地产|系统分类：:营销实战|关键词:老年公寓 项目建议书 可行性研究报告 目 录 第一章 总论
第二章 项目背景 第三章 市场预测
第四章 项目的重要性和必要性 第五章 项目选址及建设条件 第六章 项目建设方案
第七章 投资估算及资金筹措 第八章 投资效益预测
第九章 项目风险分析及规避建议 第十章 结 论
第一章 总论
一、项目名称：
重庆”XXXX”老年公寓
二、项目地点：
重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾
三、项目投资单位：
1、重庆XX职业技术学院：占51%；
2、德国社会福利保障联合会：占49%。
四、建设内容：
1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套（一期一阶段）；
2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）；
3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米（二期）；
4、环境建设（一期、二期）。
五、建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩；
2、建筑面积：160000平方米（其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米）；
3、床位：4000个（其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个）。
4、人均居住面积：40平方米。
六、项目总投资：
项目预计总投资约为4.7435亿人民币（其中：一期投资约：5185万元；二期投资约：42250万元）。
七、项目筹资方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第二章 项目背景
一、建设单位概况：
1、重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。
学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。
学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证；与爱因斯特——中国（IAESTE-CHINA）达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平；与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。
学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。
2、德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。
二、项目建议书编制依据：
《中华人民共和国老年人权益保障法》； 《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》； 《中国老龄事业的发展》白皮书； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》； 《社会福利机构管理暂行办法》；
《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》； 《老年人建筑设计规范》；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；
《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》； 《重庆市城乡养老机构服务管理办法》； 《重庆市关于加快发展养老服务业意见》。
三、项目提出的理由与过程：
1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用；
2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。
3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。
4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。
基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。
第三章 市场预测
一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；
2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；
3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用；
4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；
5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。
二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建：
1）由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。2）将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。3）今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式，另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。
但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。
2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。
由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。
据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如：
由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展（有限）公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。
据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。
三、重庆市养老服务机构需求预测：
1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。
按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张；
而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。
而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。
2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大
1）据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。
2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过；80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。
因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。
3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老
中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。
4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大
1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。
2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、银行（64.7%）、健身场地（56.6%）、农贸市场（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆/茶楼（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为；
3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%），参加老年公寓管理工作（15.5%）。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。
第四章 项目的重要性和必要性
一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：
党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。
重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》，《重庆市城乡养老机构服务管理办法》，《重庆市关于加快发展养老服务业意见》等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。
沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。
二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：
1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨；
2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级；
3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要；
4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。
三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益：
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。
1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。
2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益；另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。
四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地：
目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。
第五章 项目选址及建设条件
一、项目选址：
（一）拟建地址状况：
项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。
沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。
歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。
（二）拟建地址的建设条件：
1、基础条件有利：
项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。
2、自然环境优越：
歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有“渝西第一峰”的美称，有“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉。歌乐山海拔高度300—600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。
项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。
3、交通即将改善：
项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。
目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。
4、医疗配套完善：
项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心；8公里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。
5、“五通”条件具备：
项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
6、发展前景广阔： 项目所在地——歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。
重庆XX职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。
第六章 项目建设方案
根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。
一、项目定位：
1、主题定位
中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思： 1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；
2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。
3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。
4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。
2、市场定位：
针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓
3、风格定位：
采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：
后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局
二、项目设计原则：
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。
1、设计要人性化：
设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智能化：
配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。
3、环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
4、户型要合理化
户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
5、精神要丰富化
为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。
6、配套要完善化
为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。
三、建设标准
本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。
1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；
2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；
3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；
4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；
5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；
6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；
7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；
8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；
9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；
10、拥有标准的停车场。
四、项目建设内容：
（一）总体布局： 酒店占地350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。
根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。
（二）建设规模：
1、建设用地：350亩。其中：原校区用地15亩，新征土地315亩；
2、建筑面积：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米；
3、床位：4000个。
4、人均居住面积：40平方米。
5、绿地率：＞50%；
6、容积率：＜1；
7、停车位：100个。
（三）建筑项目 A、改建项目：
1、改建4栋学生公寓：
将原4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积6400平方米，共106套，双人房间，可接收200位老人入住。
增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。
2、改建专家小院：
一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积600平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。B、新建项目：
1、综合大楼：
新征土地15亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中： 1）底层：
为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等； 2）二层：
为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等； 3）三层：为办公、会议区：
老年公寓办公室、各协会办公室、会议室； 4）四层、五层：
为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。
2、老年公寓：
新征300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积137000平方米，可接收3500位老人入住。
（四）项目功能建议
1、老年公寓：
1）4栋学生公寓改建为老年公寓，106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收200位老人入住。
2）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为80%，套房控制在20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。
3）新建老年公寓，客房区总计设1750套左右，平均每套面积80平方米，3500张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。
2、医疗中心：
建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。
3、护理中心：
建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。
4、餐饮中心：
1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务； 2）商务餐厅：
建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。
5、康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。
5、养生中心：
建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。
6、办公和会议中心： 1）协会办公区：
建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。2）会议中心：
建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。
7、商业中心：
据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。
建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。
8、寓区环境：
建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容： l 沿湖绿化 l 滨水景观 l 休闲广场 l 广场绿化 l 庭院景观 l 园艺小品 l 林荫小道 l 运动场
四、建设周期
该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）：
（一）一期工程：容量达到500人，投资达到5185万元 A、第一阶段：容量200人，投资955万元。
1、利用天池校区4栋学生公寓和专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造成106套住房，改造费用635万元 ；
2、房屋配套设施按人均11000元计算，200人，费用为220万元;
3、环境和水电等设施改造维修，预算为100万元。
4、建设周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二阶段：新增容量300人，新增投资4230万元。
1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元；
2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元；
3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；
4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。
5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。
6、建设周期：二年，2009年12月至2011年12月期间完成。
（二）二期规模：总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。
1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资9000万元；
2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元；
3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元；
4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。
5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。
6、建设周期：三年。2012年10月至2015 年9月。
第七章 投资估算及资金筹措
一、投资估算：
（一）一期投资估算：
1、土地费用：约450万元
新征土地15亩，征地费用15亩×30万元＝450万元
2、土建工程费用：约3835万元
1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200万元；
3、房屋配套设施建设费用：约550万元
按500个床位，每个床位平均投入1.1万元 4000床位×1.1万元=4400万元
4、公共设施建设配套工程：约300万元
5、其它：约50万元 合计：5185万元
（二）二期投资估算：
1、土地费用：约9450万元
新征土地300亩，征地费用300亩×30万元＝9000万元
2、土建工程费用：约31235万元
新建房屋：137000平方米×2000元＝27400万元；
3、房屋配套设施建设费用：约38500万元
按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元 3500床位×1.1万元=3850万元
4、公共设施建设配套工程：约1700万元
5、其它：约300万元 合计：42250万元。
（三）总投资估算
一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿
二、资金筹措方式：
1、项目法人自筹资金：40%
2、信贷融资：60%
第八章 投资效益预测 一、一期投资效益预测：
按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和新征15亩土地，占地面积较小；房屋为改造学生公寓4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算。
（一）年均营业收入：
1、客房收入：863.43万元
1）学生公寓改造老年公寓：约288万元
200张床位，按平均每张床位1500元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：
200张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元； 2）综合楼老年公寓：约288万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓 150张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算： 150张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元； 3）商务客房：287.44万元
在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房： 75套（间），按平均每套（间）150元/天，70%入住率计算： 75套（间）×150元/天×365天×70%＝约287.44万元；
2、护理收入：151.2万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算： 350张床位×1200元/月×12月×30%＝约151.2万元；
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/人×365天×70%=约191.63万元
4、商场收入：91.25万元
按平均每天每人产生5元利润计算： 500人×5元/天×365天=约91.25
5、养生收入：116.8万元
按每天有20%的人进行养生，即80人，每人40元计算： 40元/人×80人×365天=约116.8万元
6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：30万元
按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×50人×12月=约30万元
9、老年大学：25.2万元
按30%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×350人×30%×12月=约25.2万元
10、洗衣：33.6万元
按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×350人×12月=约33.6万元
11、其他收入：73万元
按每天收入2000元计算： 2000元/天×365天=约73万元
年均营业收入
=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73 =约1684.61万元
（二）年均营业支出：
1、营业费用：596.69万元 1）工资及福利费用：360万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）： 100人×3000元/月×12月＝360万元； 2）管理费用：168.46万元
按营业收入的10%计算：1684.61万元×10%=168.46万元 包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：68.23万元
按营业收入的5%计算：1684.61万元×5%=68.23万元 营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69万元
2、营业成本：293.92万元 1）餐饮成本：258.92万元 l 老年餐饮：115.2万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 576万元×20%＝115.2万元
l 度假酒店餐饮：143.72万元 按餐饮营业收入的50%计算 287.44万元×50%＝143.72万元 2）养生成本：35万元
按养生营业收入的30%计算： 116.8万元×30%＝35万元
营业成本合计：258.92+35=293.92万元
3、营业税金及附加：941.21万元 1）营业税：68.23万元（5%）1684.61万元×5%=68.23万元 2）城建税：117.92万元（7%）1684.61万元×7%=117.92万元 3）教育费附加税：67.38万元（4%）： 1684.61万元×4%=67.38万元
营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 =253.53万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=596.69+293.92+253.53=1144.14万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=1684.61－1144.14=540.47万元
（四）项目投资回收期：
一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47万元，投资回收期：5185万元÷540.47万元/年＝9.6年 预计一期项目投资9.6年收回成本。
二、二期投资效益预测： 按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。
（一）年均营业收入：
1、客房收入：6720万元 1）老年公寓：
新增3500张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算： 3500张床位×2000元/月×12月×80%＝约8400万元；
2、护理收入：1890万元
按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算： 3500张床位×1500元/月×12月×30%＝约1890万元；
3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按新增150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/座×365天×70%=191.63万元
4、商场收入：638.75万元 按平均每天每人产生5元利润计算 3500人×5元/天×365天=约638.75万元
5、养生收入：511万元
按每天有10%的人进行养生，每人40元计算： 3500人×10%×40元/人×365天=约511万元
6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元
7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元
按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元
8、护理实训管理费：60万元
按平均每月接待100人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×100人×12月=约60万元
9、老年大学：168万元
按20%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×3500人×20%×12月=约168万元
10、洗衣：336万元
按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×3500人×12月=约336万元
11、其他收入：365万元 按每天收入10000元计算： 10000元/天×365天=约365万元
年均营业收入
=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365 =约11080万元
（二）年均营业支出：
1、营业费用：4254万元 1）工资及福利费用：2520万元
工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）： 700人×3000元/月×12月＝2520万元； 2）管理费用：1108万元
按营业收入的10%计算：11080万元×10%=1108万元
包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：554万元
按营业收入的5%计算：11080万元×5%=554万元 营业费用合计：2520+1108+554=4254万元
2、营业成本：1497.3万元 1）餐饮成本：1344万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 6720万元×20%＝1344万元 2）养生成本：153.3万元
按养生营业收入的30%计算： 511万元×30%＝153.3万元
营业成本合计1344+153.3=1497.3万元
3、营业税金及附加：1772.8万元 1）营业税：554万元（5%）11080万元×5%=554万元 2）城建税：775.6万元（7%）11080万元×7%=775.6万元
3）教育费附加税：443.2万元（4%）： 11080万元×4%=443.2万元
营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。
年均营业支出=4254+1497.3+1772.8=7524万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出=11080－7524=3556万元
（四）项目投资回收期：
项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元，投资回收期：42250万元÷3556万元/年＝11.9年 预计11.9年收回成本。
该项目一期投资预计在10年内能收回成本，二期投资在12年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。
第九章 项目风险分析及规避建议
一、项目风险分析：
1、观念的风险
中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。
2、价格的风险
目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。当然这也是因为重庆市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为重庆市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。
3、季节的风险
由于该项目处于重庆市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。
4、交通的风险
该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于2010年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。
另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。
5、多元化的风险
该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；能否吸引重庆市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。
二、风险规避建议：
老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经济效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议：
1、要找准目标消费群，重点瞄准“三高”老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住；
2、要重点打造项目的“老有所为”的养老模式，要在重庆市独树一帜，为老年人搭建一个老年人发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台，3、要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势；
4、要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假、养生、会议、协会活动、老年大学、老年产品展示、老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险；
5、要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，一是建议引入重庆市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务；二是打造高级护理中心，为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住；
6、建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金、意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险；
7、本项目每年上缴的各类税金高达1800多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险；
8、要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识、认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。
第十章 结 论
通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是养老服务机构市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造重庆”XXXX”老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。
目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解决4000位老年人入住养老服务机构，有效缓解重庆市养老服务机构欠缺的矛盾，为政府分忧；
本项目建成后将填补重庆市高档老年公寓的空白，解决重庆市没有高档老年公寓的难题，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建了一个发挥余热、实现自我价值，真正的做到老有所为的平台。开创了让老年人“老有所为”的养老服务机构模式，这样既能快速地提升重庆市的城市档次与品位，同时又能有力地促进重庆老年公寓结构调整，从而进一步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。
本项目是由重庆XX职业技术学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该老年公寓可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。
本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金达1800多万元，此外老年公寓还能提供800人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对政府的巨大支持和帮助。
该项目建成后，将打造高级护理中心，一方面作为XX职业技术学院家政专业学生的实训基地，同时也将为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。为重庆市培养高级护理人才作贡献。
老年公寓的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。重庆作为全国城乡统筹的实验区，项目所在地又是全国50个养老产业示范点之一，政府部门高度重视，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。
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