房地产金融政策法规（推荐8篇）
说明：
1、本汇编收集了各类房地产融资的常用政策法规；
2、为连续体现历年监管部门的监管思路，个别已失效的部门规章仍汇编入内，已标明失效，请予注意。
一、国务院发布的房地产调控政策
1、关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房[2002]217号）
2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）
3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发[2004]13号）
4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号）
5、国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见（国办发〔2008〕126号）
6、国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发〔2009〕27号）
7、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发[2010]4号)
8、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号）
9、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）
10、国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告
11、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）
12、国务院关于城镇化建设工作情况的报告（2013年6月27日）
13、国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见（国办发〔2013〕67号）
14、关于加强影子银行业务若干问题的通知（国办发（2013）107号）
二、人民银行和银监会关于房地产信贷的规定
1、中国人民银行关于规范住房金融业务的通知（银发〔２００１〕１９５号）（注：本篇法规已被：中国人民银行公告(2010)第2号――废止《汇兑结算会计核算手续》、《关于追回银行被抢、被盗、被骗、贪污、丢失库款和金银处理的规定》等规范性文件（发布日期：2010年3月23日，实施日期：2010年3月23日）废止）
2、中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号）
3、商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发[2004]57号）
4、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发[2006]54号）（注：本篇法规已被：中国银监会关于发布银行业规章和规范性文件清理结果的公告，发布日期：2011年1月5日，实施日期：2011年1月5日）废止。）
5、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）
6、固定资产贷款管理暂行办法（2009年第2号）
7、中国银监会关于印发《项目融资业务指引》的通知（银监发〔2009〕71号）
8、关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见（银发〔2009〕92号）
9、中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知（银监发[2010]98号）
10、中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知（银监发[2011]14号）
11、中国银监会关于2011年第三季度重点风险防范工作的通知（银监发[2011]87号）
三、房地产法规
1、城市房地产管理法（2009年8月27日）
2、城市房地产开发经营管理条例（2011年1月8日）
3、土地管理法（2004年8月28日）
4、土地登记办法（2007年12月30日）
5、房屋登记办法（2008年2月15日）
6、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年11月1日）
7、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发【2010】151号）
8、建设部关于发布行业标准《房地产业基本术语标准》的公告（2003年3月17日建设部公告第127号）
四、商业银行贷款、委托贷款相关法律及规章
1、合同法
2、贷款通则
3、商业银行并购贷款风险管理指引
4、商业银行集团客户授信业务风险管理指引
5、中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复（1997年7月4日 银条法[1997]41号）
6、中国人民银行关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知（银办发〔２０００〕１００号
7、中国人民银行办公厅关于取消委托贷款期限限制的批复（银办函[2001]29号
五、担保法律法规
1、担保法
2、物权法
3、工商行政管理机关股权出质登记办法
4、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
5、规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房[2006]8号）
六、商业银行授信尽职指引
1、《商业银行授信工作尽职指引》（银监发[2004]51号）
2、《商业银行小企业授信工作尽职指引(试行)》（银监发[2006]69号）
3、中国银监会关于印发银行业金融机构从业人员职业操守指引的通知(2011修订)(银监发[2011]6号)
七、市场主体法律
1、公司法（2014年修订）
2、合伙企业法
3、合伙企业登记管理办法
4、北京中关村科技园区有限合伙管理办法
5、公司登记管理条例（2014年修订）
八、外商投资房地产法规
1、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房〔2006〕171号）
2、商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函［2007］50号）
九、经济适用房及其贷款的有关规定
1、城镇经济适用住房建设管理办法（建房［１９９４］７６１号）
2、经济适用住房管理办法（建住房[2007]258号）
3、经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）
4、国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发〔2013〕25号）
十、银监会商业银行理财规定
1、商业银行个人理财业务管理暂行办法（2005年第2号）
2、商业银行个人理财业务风险管理指引（银监发〔2005〕63号）
3、银监会办公厅关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知
（银监办发[2008]47号）
4、关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知（银监发[2009] 65号）
5、商业银行理财产品销售管理办法（2011年第5号）
6、关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知（银监发[2011]91号）
7、关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知（银监发[2013]8号）
十一、信托法规和银监会对信托房地产和银信合作的规定
1、信托法
2、国务院办公厅关于《中华人民共和国信托法》公布执行后有关问题的通知
3、信托公司管理办法
4、信托公司集合资金信托计划管理办法
5、中国银监会关于实施《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》有关具体事项的通知（银监发[2007]18号）
6、中国银行业监督管理委员会办公厅关于规范信托投资公司办理业务中与房地产抵押估价管理有关问题的通知（银监办发〔2006〕92号）
7、中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知
（银监办发[2008]265号）
8、中国银监会办公厅关于进一步加强信托公司银信合作理财业务风险管理的通知（银监办发〔2008〕297号）
9、中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（银监发[2009]25号）
10、中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知（银监发[2009]84号）
11、中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知
（银监发[2009]113号）
12、中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知
（银监办发〔2010〕54号）
13、中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知（银监发〔2010〕72号
14、中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知
（银监办发〔2010〕343号）
15、中国银行业监督管理委员会关于进一步规范银信理财合作业务的通知（银监发〔2011〕7号）
十二、基金子公司、券商资管和保险、期货资管的规定
1、《证券公司定向资产管理业务实施细则》（〔2012〕30号）
2、证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定（〔2012〕32号）
3、中国证券业协会关于发布《证券公司客户资产管理业务规范》的通知
（中证协发[2012]206号）
4、基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法（第83号）
5、证券公司客户资产管理业务管理办法（第93号）
6、证券公司集合资产管理业务实施细则（〔2013〕28号）
7、中国保监会关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知（保监资金〔2013〕124号）
8、中国证监会期货公司资产管理业务试点办法(2012年第81号)
十三、股权投资相关规定
1、中国银监会关于印发《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》的通知
（银监发（2008）45号）
2、关于促进股权投资基金业发展的若干规定（深府（2010）103号）
3、国家发展改革委办公厅关于促进股权投资企业规范发展的通知（发改办财金[2011]2864号）
我国房地产业的发展自1978年至今经历了四个发展阶段:1978年改革开放伊始到1987年的萌芽阶段, 特别是《城市建设综合开发公司暂行办法》在1984年发布后, 国家允许建立以“经营城市土地开发和房地产业务”为目的的房地产开发公司, 许多有政府职能的房地产开发企业成立, 从此房地产业进入了萌芽阶段;1987年到1991年房地产业进入了起步阶段, 这一阶段的标志是深圳市以拍卖方式出售了第一块土地, 从而打开了土地有偿使用的先河, 房地产交易市场也开始了起步和发展;1992年市场经济迅猛发展, 房地产业也得到了迅猛发展, 并出现了房地产过热现象, 为了预防房地产出现泡沫化现象1993年我国开始对房地产产业采取宏观调控, 房地产产业在此状况下出现低迷, 使得房地产产业进入了1992、1993年的波动阶段;1994年国务院房改政策提出后, 房地产业开始从低迷中复苏, 不仅刺激了住房建设和交易, 而且房地产金融也得到了发展;1998年至今房地产进入了起飞阶段, 随着房地产市场的规范化提高, 住房金融体系也得到了迅速的发展。
房地产在经历了萌芽阶段、起步阶段、波动阶段、复苏阶段后进入房地产业的起飞阶段, 在房地产的发展过程中, 离不开金融业的支持。虽然我国现代房地产金融的起步相比其他国家而言较晚, 但是房地产金融的发展速度却是惊人的, 其占商业银行业务的比重不断提高;住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营;住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。但由于各方面的原因, 中国房地产金融业始终没有从根本摆脱“房地产过热———信贷膨胀———市场萎缩———坏账呆账”的状况, 给本来就已经相当脆弱的金融体系又添变数。因此, 了解房地产金融的基本原理, 把握房地产金融的运行规律就显得尤为迫切。
在对我国房地产金融业的现状进行分析之前, 要先明确一下房地产金融的相关概念。房地产金融是指有关货币融资、筹资以及各种相关的金融活动在房地产生产、交易过程中的运用。房地产金融的相关业务涉及金融工具以及金融业务的运用, 这些金融活动不仅有利于房地产开发和交易过程更加简化和方便, 更使得房地产再生产活动中的资金得到更加有效率的循环和使用, 从而保证了房地产生产活动和再生产过程更加有效、有秩序循环。
一般意义上的房地产金融市场按服务的对象分为房产金融市场与地产金融市场。房地产金融市场的融资方式间接融资和直接融资, 这两种融资方式各有利弊, 而我国现阶段主要运用的是直接融资。房地产金融业务和活动必须要依附于一定的机构组织, 在改革开放后的三十多年里, 房地产金融机构也得到了完善和发展, 基本形成了以商业银行房地产信贷部为主导, 包括住房储蓄银行、住宅信用合作社、保险公司、信托公司、证券公司在内的多层次、多形式的房地产金融机构体系。
二、我国房地产的现状分析
通过房地产金融的基本概念不难理解, 金融业务主要产生与房地产的生产、销售过程中, 所以可以通过对房地产产业投资现状和销售现状的分析可以更加直观的分析出房地产金融业的发展。
1、投资现状
我国现代房地产金融业的真正发展从房改后开始, 所以1998年到2012年房地产投资的相关数据如图1所示:
1998年“房改”以来, 房地产产业投资额逐年提高, 年均增长超过20%, 以2001年、2003年的增长幅度较大。受宏观调控的影响, 2005年后该指标波动变大, 近两年增幅呈下降趋势。房地产投资占全社会固定资产投资额的比重这一指标, 更能反映房地产业在整个国民经济中的地位和发展情况。1998年, 房地产投资占全社会固定资产投资的比重为13.71%, 到2004年该指标增长到18.67%, 房地产业与其他产业的关联程度以及对国民经济的影响作用稳步提高;受宏观调控的影响, 该指标在2005和2008年出现下滑趋势, 但近两年又得以恢复。
2、销售现状
1998年到2012年我国房地产产业的销售现状如图2所示:
随着我国住宅制度改革的不断深入, 我国房屋销售量也不断扩大。与房地产投资、开发情况不同, 购买需求并没有随宏观政策的调整而变, 在调控政策频出的2005年, 消费者却表现出了极为强烈的购买意愿, 销售量增长幅度超过45%。从结构来看, 中高档住宅的销售面积大幅增长, 而经济适用房则出现了逐年递减的趋势, 也从侧面反映出中低价位住宅缺口不断加大、房屋供给结构失衡的现实问题。2008年商品房销售面积首次出现负增长, 国家于2008年末出台新政策支持房产, 以至于2009年商品房销售面积反弹, 并在此后几年里平缓增长。
三、我国房地产金融业存在的问题及解决建议
房地产产业和金融产业的联系已越来越紧密, 然而这种关系却利弊共存, 房地产产业和金融产业的紧密融合使得房地产的生产和再生产得到了很好的支持, 也扩展了金融业的业务范围促进了金融产业的发展。但是另一方面, 由于我国经济开放程度越来越高, 世界经济瞬息万变使我国经济环境也存在了很大的不确定性, 而房地产产业和金融产业受国家经济环境的影响很大, 反过来两产业对我国经济的影响也非常大, 所以一旦经济产生波动, 或是其中一方产生负面波动必然使得其他两方面都受到很大的影响。所以及早发现房地产金融业存在的问题, 并积极寻求解决方案有利于我国稳定经济环境的形成。
1、房地产融资结构急需健全和合理化, 以便更好地控制房地产金融风险。
一方面, 融资方式过多依赖之间接融资, 我国现阶段的主要的房地产融资方式主要是间接融资, 虽然间接融资可以使房地产在融资过程中不受限与资金数量、时间、地点与范围等, 但是由于房地产商再融资后不受银行直接管理, 从而提高资金使用的风险性;另一方面, 融资渠道过于单一, 现阶段我国主要的融资渠道是银行贷款, 但是如果银行存款的大部分都流向了房地产, 那么经济波动导致的房地产泡沫破裂必然造成借款的违约, 那么银行呆账、滞涨就会产生, 从而引起挤兑风险, 对经济造成剧烈影响。房地产金融产品创新加速, 金融工具多样化使房地产金融工具多样化以满足不同的市场需求。
房地产交易市场垄断性国强, 增大违约风险, 不利于公民的利益实现, 所以, 应完善房地产交易市场。
房地产企业的规模不断扩大, 使得新企业的进入成本不断增加, 从而使房地产交易市场垄断性不断增强, 那么当一些不确定因素造成房地产产业波动时, 贷款违约的风险更大。其次, 房地产市场垄断性增强将导致垄断价格高于完全竞争价格, 使得房地产交易萎靡, 难以满足人们的住房需求。因此, 政府应完善房地产市场体系。
3、房地产金融相关法律法规还需健全和完善, 以求满足房地产金融业发展的现实需要。
现阶段中国房地产金融相关的法律法规还不够健全、完善, 其中很多法律规定更是欠缺实操性, 而且有些法律法规已不适合当下中国房地产金融环境, 局限了我国房地产金融的发展。所以若想我国房地产金融有进一步的健康的发展, 必须健全完善当前我国有关于房地产金融的相关法律法规, 建立有效可执行的防治法规。
四、结语
房地产产业和金融产业的结合存进了房地产的生产和再生过程, 也扩展了金融产业的业务范围, 有利于我国金融业的发展。但是现阶段我国房地产金融存在的现实问题如融资方式过于单一、房地产金融组织和法规不够健全、房地产市场垄断性强等现实问题得不到相关部门的重视和解决的话, 未来未知经济因素若导致房地产泡沫破裂带来金融危机将给我国经济发展带来不利影响。所以, 相关部门应重视现在房地产金融出现的问题并根据给出解决方案着手改善, 为我国房地产金融的发展营造良好的经济和制度环境。
摘要：自1998年房改政策提出后, 改变了住房分配制度, 逐步发展了住房交易市场, 房地产产业和金融产业在相互支持和结合过程中房地产金融业得到了迅速的发展, 但发展过程难免有些问题的产生。本文就房改后房地产金融的发展历程, 分析房地产金融现实状况, 并就房地产金融发展过程中存在的问题如融资方式过于单一、房地产金融组织和法规不够健全、房地产市场垄断性强等现实问题提出了解决建议, 从而有助于房地产金融的健康稳定的发展。
关键词：房地产发展历程,房地产金融,现状及问题,政策建议
参考文献
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一、房地产业与金融业的内在联系
房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。
（一） 房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产行业的活动一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。发行股票与债券是一种复杂的金融活动，不仅需要良好的信誉，而且需要较高的金融技术。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此依赖的是比较少的。
（二） 由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。
（三）房地产金融系统是金融市场的独立存在。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。
二、2007年以来我国房地产行业的发展形势
（一）2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长
1.在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。随着股票市场的资金回流，大量获利资金流入房地产市场。资金将继续支持房地产的高投资。
2.一些房地产的宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程。还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，要采取各种变通的措施鼓励房地产发展。
3.宏观调控对非房地产领域投资越有效，比如对股票市场的调控越有效，房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。
4.2006年以来，人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。
当然， 由于2007 年股市的繁荣仍是可预期的，所以股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。
（二）房价将继续保持过快增长
北京、青岛，上海等沿海大城市房价将继续保持过快增长。
1.2007 年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。
2.房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。此外，上海通过财务公司短期融资的方法，成功突破了贷款买房不得参与二手房交易的法规壁垒，使上海房价持续上扬。
3.在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。随着各地经济适用房的适度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落实会增加大量的经济型住房供给量，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢
房地产过热主要是因为投机需求快速增长，使住宅需求被过度放大。2001 -2005 年全国商品住宅平均销售价格年均增长9.9%，2001-2005 年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%，如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，然而，单套住宅面积最近几年大幅增加。2004年全国住宅套面积平均为135 平方米，而90年代单套住宅面积不过80-90 平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6 倍，比2001年的房价收入比为9.5 倍，短短四年房价收入比提高了3.1。
如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自去年住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。现在主要是靠投机需求的支撑。随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长将进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。
三、现阶段房地产金融存在的风险
（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％—30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％—40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。
（二）政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。
（三）房产企业自身的经营风险
1.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而造成的风险。
2.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。
（四）变现风险。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此，也往往会产生连锁风险，危及整个建筑行业及相关产业。
（五）法律风险。至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。随着国家对房地产行业法规的不断深化、细化，很多以前的方式方法可能行不通，或者发生了变化，从而造成风险。
四、房地产企业对金融主要风险的防范对策
目前，随着房地产市场的规范，我国银行房地产资产比重肯定会提高。我国房地产信贷资产已占全部银行信贷的17.6%以上，同时房产企业的资金60%以上来自贷款，加之宏观经济政策对房地产业的调控，房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下几个方面来防范金融风险：
（一）高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解，对风险较大的开发项目要谨慎进入，对目前出现的房地产热要保持清醒的认识；要积极了解认真领会政府有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。
（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。
（三）建立完善的财务管理制度。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。因此，必须完善财务核算体系，建立管理会计系统，建立全面预算管理体系，完善资金管理系统。具体说来，需要做到以下几个方面：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必需的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2．设立责任中心
房地产企业按照管理目标，根据各组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心，按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对其业绩进行客观评价。
3．全面预算模式
根据房地产企业特点，可以采用以项目预算与资金预算为基础的年度责任预算管理模式。房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
（四）不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。
（五）加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
五、总结
产市场的现状
作者：不详 更新时间：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年来，房地产调控政策一直是人们关注的焦点，作为一个发展迅速的地级市，常德房地产市场在这几年也经历了快速发展的过程，当前房地产市场经如何发展，政策调控起着至关重要的作用。
【关键词】调控政策；常德市；房地产市场；影响
自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。
一、2012年上半年常德市房地产现状
自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。
1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小，同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。
2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2，1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响，商品房销售数量缓慢下跌，1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示：市城区商品房库存量持续减少，截至本月底商
品房库存量大概在2500-3000套，比上季库存有所减少。
3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元，1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节，是房地产市场的传统淡季，故销售额较小。
二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因
1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比，2012年上半年，全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和改善型需求都受到抑制，银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加上大众对房地产市场不看好，市场观望氛围浓厚。
2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年，在调控政策未出现任何松动迹象之时，常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态，开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个，推出房源300-400套，今年开发商推出房源和去年同期相比减少，一定程度上抑制了购房者购买需求。
3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中，潜在购房客户由客户看多、买少，转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨，但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者，实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低，导致购房者延迟购房需求，市场观望加剧。
三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议
常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求，也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业，辐射影响到建材、建筑等相关行业，对常德市经济发展具有推
动作用。
1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控，加强宏观管理，充分考虑政策的延时性，增强政策的前瞻性，保持其连续性，进行适当的预调、微调，促进房地产市场健康发展。2011年，“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台，各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协，但坚持到现在，很多开发商、个人已经谨慎起来，认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在，但只有政府继续严厉的调控，房地产市场才能保持可持续发展。
2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规，擅自改变土地用途，搞起来房地产开发；还有个别主管部门隐瞒不报，导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善供应市场，使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡，为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。
3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，建立和完善房地产市场价格调控管理措施，包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。
4.加快建设廉租房和经济适用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求，要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右，缓解低收入群体的购房压力，使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。
5.切实强化价格监测工作。基层房地产市场监管部门需建立和完善价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。
6.全面落实明码标价规定。政府相关部门一方面应加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助房地产经营企业做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。
2012年半年报常德市城区房地产市场价格情况的调查
住房问题是重要的民生问题。加强房地产市场调控、保持房地产市场价格的合理水平，也一直是人们普遍关注、关心的问题。前段，根据市委主要领导的批示，我们深入到市相关部门走访调查、召开部分房地产开发商座谈会，并组织相关工作专项检查，对我市城区目前房地产市场价格情况进行了调查研究。从调研的情况来看，我们总的认为，我市城区房地产市场价格呈现高位平稳运行态势，政策调控仍需继续坚持、不可放松。具体情况如下：
一、目前我市城区房地产市场价格现状
近两年来，我市积极贯彻落实国家宏观调控政策，加强房地产市场的调控和管理，切实促进房地产业的持续健康发展，努力维护房地产市场价格的基本稳定。2011年，我市城区商品房投资建设、供应销售均维持了一定的增长，保障性住房建设规模明显加大。2012年以来，市城区商品房开工建设、供应销售有所下降，但新房峻工仍有较大增长，保障性住房建设继续保持了强劲势头。同时，房地产市场价格除了一段时间出现小幅波动外，总体上保持了基本稳定。
1、商品房销售价格持续上升，且呈现高位平稳运行态势。近两年来，我市城区商品房销售价格保持持续上升。2011年，市城区商品房成交均价为4171元/平米，同比上涨32%，其中商品住宅成交均价为3472元/平米，同比上涨22.73%。当年的商品房销售价格走势主要是一季度房价上涨较大，自4月份起，在国家一系列调控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陆续上市，市城区商品房销售价格出现一定程度的下滑，成交均价一度跌至每平米3000元左右。进入2012年，市城区商品房销售价格出现强力回升，1-4月，商品房成交均价达4656元/平米，同比上涨13.42%，创2009年以来的新高，5月份房价仍在每平米4600-4700元之间。据有关方面的信息表明，今年我市城区商品房销售价格将会维持在高位平稳运行的水平上，后期还会有小幅走高的趋势。
2、商品房销售价格秩序基本正常，但个别企业行为不够规范。近两年来，我市城区商品房价格虽然呈现持续上升势头，但是房价秩序总体上保持了基本正常，大多数房地产开发企业或销售企业都能够诚信经营，极少出现价格垄断、价格欺诈、价格暴利等价格违法问题，也未出现过严重的“炒房”
现象和“天价”楼盘。据从市物价局“12358”价格举报中心了解，这两年该中心很少接到消费者关于房价的价格违法问题的举报投诉。但是，也有个别房地产经营企业不严格遵守和执行有关调控和监管规定，商品房销售价格行为不够规范。如，有的擅自突破备案的预售价格，有的不严格实施明码标价，有的搞虚假宣传，蒙骗消费者，还有的推出畸高房价，且不服从相关管理，等等。可见，规范房地产价格行为还有许多工作要做。
3、商品房销售出现小幅下滑，消费者等待观望成为主因。近两年，我市城区房地产建设总体是平稳的。进入今年以来，房地产市场出现了偏冷的现象，1-4月份，市城区商品房供应和销售分别比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的销售金额却同比增长3.92%（这也表明我市城区商品房销售价格是较为强劲的）。我市城区商品房销售出现小幅下滑，从原因上分析，除了国家宏观调控政策的影响以及保障性、福利性房源较多上市外，消费者等待观望、持币待购应该是主要因素。据一些新开楼盘的房地产经营企业反映，当前消费者看房的多、咨询价格变化情况的多，普遍持有等待房价下降的心理，真正下决心购房的少。有关专业人士分析说，我市城区商品房价格回归到一定水平、且稳定一定时期后，消费者的购房欲望会被较大激发，商品房销售便会较大地拉动起来。
二、物价部门前段在房地产价格调控中所做的工作
根据现行价格法律法规和政策规定，目前，省以下物价部门仅对经济适用住房价格、国有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房实行政府定价或政府指导价管理，而商品房价格实行的是市场调节价。在这种情况下，近两年来，我市物价部门认真贯彻落实国家、省调控政策措施，在房地产价格调控管理方面也做了一些积极工作。
1、搞好商品房价格监测和信息发布。按照省物价局要求，我局积极开展商品房价格监测工作，监测内容包括多层经济适用房、不同地段高层及多层普通商品房、写字楼和商业用房的价格情况。为此，我们确定市房管局和金城房地产开发企业为商品房价格监测点，定时采集房地产价格，并做好房地产价格走势的分析工作，确保监测数据的准确性和及时性，为全省房地产宏观调控提供数据支持。从2011年开始，我们固定每周四对江北城区、江南城区、德山开发区三地进行采价，选取的采价楼盘均为价格处于中等、品质较好的楼盘，像富华东郡、江山如画和生活湾等，并通过市物价局网站、常德政府网和常德民生报开辟的《物价与民生》专栏发布商品房价格和其他重要民生商品价格，让市民及时了解目前市城区各地楼盘均价及走势，同时起到督促各楼盘明码标价、实时实价的作用。
2、大力推行商品房销售明码标价工作。去年以来，我局通过会议和文件、公告等方式，全面部署全市商品房销售明码标价工作，从2011年5月1日起正式施行。商品房销售明码标价要求房地产经营企业在开盘前一次性公开全部销售房源，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表、公告牌或者价格手册，有条件的还可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式对商品房价格和收费进行公示，并要求商品房销售明码标价实行“一套一标”，除标明总价外，还应当标示建筑面积单价。随后，我局多次组织对商品房销售明码标价情况的巡查、检查，落实效果较好。目前，市城区在售的商品房全部实行了明码标价，且绝大部分实行了“一套一标”，促进了公示价格及实际成交价格的统一，防止了价格欺诈等行为的发生。对于执行明码标价不严格、不规范的，及时督促整改。如，今年4月，在对市城区15个在售商品房销售明码标价情况的检查中，发现北金城、金色家园、雅林春晓、馨香东庭、富华东郡、鸿正苑二期、三一翡翠湾等7个项目的商品房销售明码标价存在不同程度的缺失，我局及时责令其限期整改，并对未在限期内整改或整改未达到要求的，依法予以了行政处罚。
3、积极规范商品房交易价格行为。商品房实行的是市场调节价，物价部门对其实施管理主要是规范价格行为。近几年，我们在规范商品房价格行为上做了一些积极的工作。2009年，我局会同市房地产管理局联合下发了《关于贯彻〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的实施意见》，主要从商品房销售的信息发布、价格构成、合同签订、前期物业管理等方面规范房地产经营企业交易价格行为，严禁商品房销售价外收取水、电、气等开通费，切实落实“一口价”规定。同时，我局还多次组织开展包括房地产经营企业在内的价格诚信单位评选活动，树立价格诚信的典型，引导企业搞好价格自律。
4、切实加强保障性住房价格管理。近年来，我们在规范商品房价格行为的同时，还注意加强保障性住房价格管理，支持和促进其发展。2011年，我局根据省政府办公厅《关于进一步加快廉租住房建设意见的通知》精神，会同住建、财政等部门制定了保障性安居工程项目建设相关优惠政策的文件，降低保障性住房有关行政事业性收费和服务性收费标准，减轻建设成本，促进保障性住房建设。同时，我们注意保持廉租房、公租房租金和经济适用住房价格的合理水平。目前我市城区廉租房、公租房的租金标准继续控制2004年的水平未作调整。经济适用住房价格在严格实行成本审核、成本公开的基础上，按照保本不盈利的原则制定价格标准，保持经济适用住房与普通商品房的适度差价，减轻了困难群众的住房支出负担。
三、下一阶段加强房地产价格调控管理的对策建议
近几年来，我市在落实国家、省房地产调控政策上做了许多积极的工作，取得了良好的成效，但工作上也还有不少需要完善和加强的地方，保持房地产市场价格合理水平和平稳运行的任务还很艰巨。为此，提出如下意见建议：
1、坚决贯彻落实国家、省房地产调控政策。首先，要进一步统一思想，坚定决心，切实做到抓好房地产调控管理不动摇、不松劲。其次，要严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，贯彻落实市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（常政发〔2011〕18号）文件精神，建立和完善房地产市场价格调控管理措施（包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施），加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。
2、切实强化房地产市场价格监测工作。进一步完善和合理布局采价、监测网点，建立和完善日监测、周报告的价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，并做到每半年专题分析、报告一次房地产市场价格情况，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。
3、全面落实商品房销售明码标价规定。一方面，加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，尤其是对新进入常德市场的房地产经营企业，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助其做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。
4、探索加强商品房价格备案管理。研究并建立商品房价格备案管理制度，明确房地产经营企业在获得商品房预售许可之后，及时向物价部门报送预售价格，搞好明码标价前的备案把关，促使预售
价格与明码标价、实际售价相衔接、相统一，促进商品房销售价格的合理、规范。
5、积极开展重点商品房开发成本调查。为进一步规范房地产经营企业价格行为，对于在备案管理或市场检查中发现的过高价格的商品房楼盘，有重点地对其建设成本费用（包括土地取得费用、建安成本、税费、配套及财务费用等）开展调查，及时纠正成本虚高等问题，并将成本调查情况适时予以公布，以提高商品房价格透明度，让市民明明白白消费。
常德市房地产价格发展趋势分析
湖南省统计局 2005-08-11 16:00:2
4近几年来，在第三产业中，常德市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。2004年，常德市房地产投资?23.97亿元，占全社会固定资产投资总额的16.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。然而，近年不断上涨的房地产价格抑制消费结构升级，影响着国民经济健康发展，也引发了一些社会问题，成为社会各界关注的焦点。2005年5月11日，国家建设部等7部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（“新国八条”），宏观调控房地产价格上涨过快及房地产市场发展的问题。房地产价格作为房地产市场的核心，是政府宏观调控的切入点。本文从目前常德市房地产价格的现状、上涨过快的成因入手，对房地产价格发展趋势分析。
一、现阶段房地产价格涨幅超出居民实际购买力
所谓房地产价格，是房地产开发生产和经营全过程中的全部社会必要劳动时间而形成的价值和土地资本化的货币表现。房地产价格是调节房地产合理收入和社会公平分配的重要经济杠杆，也是国家征收房地产税费、制定房地产金融政策的客观依据。
据统计资料显示，2004年，常德市房地产价格的房屋销售指数为106.4，土地交易
价格指数为111.2，房地产价格涨幅分别高于同期商品零售价格涨幅的6个和10.8个百分点。
商品住房作为最终消费进入居民家庭，尽管住房信贷按揭，延缓了居民现金支付时间，依然与居民家庭现金数量多少密切相关。改革开放以来，地方生产总值大幅度增长，为居民收入增长打下了坚实的基础。2004年，全市城镇居民人均可支配收入8871元，比“十五”时期开局年2001年增长42.1%，比上年增长12.3%，使居民商品住房购买能力相应得到不断提高。如何衡量商品住房价格是否过高，对不同的国家和地区来说，其货币表现则不尽相同。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房价格过高。以市辖区武陵区为例，多数商品住房价格为1300—1700元/平方米，中心繁华地带为1800—2400元/平方米，最高达3100元/平方米。据城镇住户抽样调查资料，同期武陵区城镇居民家庭户均可支配收入25726元，如购买一套中等户型115平方米的住房，一般楼盘耗资14.95万元—19.55万元，中心繁华地带楼盘耗资20.7万元—27.6万元，分别相当于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消费支出，用剩余的收入部分金融资产（手存现金、存款、有价证券、贷款）户均13987元，则相当于居民家庭最大可能储蓄倍数更大。
诸如上述，目前常德市房地产价格价位超越了合理区间，价格涨幅与居民收入不相适应，已超出了居民实际购买能力。
二、构成并推动房地产价格上涨的原因
常德市房地产价格涨幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消费需求拉动，价格内在因素和外在因素的不合理性，成本推动和利益驱动下的投机行为的综合作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。
第一、居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使住房需求加大，总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其
根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果，主要表现在占80%以上的住房消费需求的作用。其一，居民消费结构升级转型，住房消费有效需求拉动。常德市人均GDP突破1000美元大关之后，城镇居民已进入以改善住房条件和购买小汽车为代表的消费结构升级转型初期，加快了住房消费有效需求释放。其二，城镇化快速发展，住房消费被动需求推动。2003年，常德市城镇化率上升到30%，进入人口城镇化快速上升阶段，2004年新增城镇人口9.76万人，比上年以1.5个百分点的速度发展，农民工大量进城，旧城改造和居民拆迁，推动了住房消费被动需求释放。其三，投资性需求膨胀是高档房价过快增长的直接动力。大批投资性资金流向房地产市场，购房以豪华和高档商品住宅为主要对象，反过来又直接拉动其价格快速增长，进而造成整个房地产价格上涨和结构扭曲。其四，房地产开发商的投机行为与房屋销售市场炒作现象的不利影响，使房屋销售市场存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市场销售的价格，最终转嫁到消费者。
第二、房地产价格内在构成不合理形成高房价基础。在价格构成中，成本是形成价格的主体部分，一般规律的比例70%左右。据调查，目前商品住房每平方米价格构成中，建筑安装费用占的比重仅在40%左右，而60%来自各项政策性税费、房地产业利润及其它行政性收费。具体来讲，一是税费种类繁多，税制结构不合理。现行房地产税收制度主要涉及14个税种，实际征收的12种，占全国实际征收税种数量（24种）的一半。收费项目就更加繁多。由于现行房地产政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦售租，则数税并课，造成房地产交易环节和保有环节税负偏轻，而流转环节税负过高，如土地增值税的税率高达30%—50%，企业的平均税负水平达到40%以上，致使征收额占到商品住房价格30%左右；二是房地产行政事业重复收费。市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费；征地费与土地使用费重叠；对土地转让收益重复计征；某些管理费重复收取。三是房地产业利润太高，利润率普遍在20%以上，经济适用房的利润率也不低于15%。由于房地产价格内在构成的不合理，形成了房屋销售价格过高的基础。
第三、高档房地产项目投资过快增长，拉动房屋销售价格过快上扬。目前，高档房地产项目（别墅、高档公寓、写字楼）具有高定价和丰厚的利润，驱动房地产开发商竞
相投资，出现了过快增长，一般住房建设投资的比例呈下降趋势。一方面增加建筑成本的需求，拉动建筑费用的过快上涨；另一方面由于一般住房建设和高档房地产项目建设在成本上相差不大，但利润却非常悬殊，因利润的不均衡性，导致房地产开发商的盲目攀比，为追逐均衡利润，追风涨价，带动住房销售价格上扬。
第四、建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房屋销售价格上涨形成了推动力。2004年，全市固定资产投资价格比上年上涨5.5%。其中，建筑安装工程价格上涨7.9%、材料费价格上涨4.29%，而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨14.46%。在住房销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房屋销售价格上涨的内在动力之一。
三、下半年乃至近两年房地产价格的变化趋势判断
在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。据湖南省统计局提供的数据，1—5月，全省房地产开发投资140.56亿元，同比增长33.2%，比去年同期增速回落15.4个百分点，比今年一季度和4月份分别回落12.2个和1.6个百分点。增幅在中部地区低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋销售价格指数（105.4）环比回落1.1个百分点。常德市房地产开发投资排在全省第四位，1—6月，投资9.44亿元，比去年同期增长17%，增速回落29.2个百分点。这些信息可见，房地产市场房屋销售价格正在下滑，尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落。
自2003年以来，全国房地产业进入了一个快速发展通道，目前正处于房地产市场发展的关键和敏感期。那么，在宏观调控的大背景下，今年下半年及近两年常德市房地产价格走向如何？可从以下几个角度加以判断。
——从供求发展趋势角度看，回落的幅度不大。
从下半年开始，近两年内，需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。
——从房屋价格构成角度看，下跌的空间不大。
土地成本走高。国家一些有关土地和拆迁政策的出台，使土地取得费、前期工作费、施工工作费上涨，土地补偿费用的提高。据湖南省统计局最新发布的价格调查资料显示：今年二季度全省土地交易价格与一季度相比走高，同比上涨6.3%，升高3.3个百分点，全市也仍维系上高涨幅。加上土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。
建安成本增长。建筑安装工程中，人工费和机械使用费价格呈上升势头，今年上半年人工费上涨7.1%，比去年底多涨3.2个百分点；机械使用费上涨5.7%，比去年底上涨了2.1个百分点。从建筑材料费看，各种建材价格仍持续全面上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的上涨，2004年全市商品房平均竣工造价比上年增长13%。尽管近期建材价格涨幅有所回落，但电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，建材价格仍维持在高位。另一方面，随着商品房屋的品质逐步提高，配套设施和环境的不断改善，在一定程度上将加大商品房屋的开发成本。
开发利润难降。由于房地产开发企业的人力成本特别是专业技术人员工资将会持续上涨，项目期间的费用短期内也不可能明显下降，挤压利润空间，同时对于企业的开发利润，国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，预期会下降一些。但房地产企业作为市场法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，开发利润难以明显下降。
——从房地产市场主体行为角度看，下跌的动力不足。
地方政府关键抓稳定住房价格。地方政府是房地产市场的最大受益者，对巨额土地收益和房地产交易费的高度依赖，房地产价格上涨既增加地方GDP，又获得更多的土地出让金，却又没有付出任何经济上的成本，也几乎不承担因房地产业膨胀带来的土地减少、银行坏帐、资源衰竭的最终责任。因成本和收益的极端不对称性，决定了地方政府严厉调控房地产价格的力度，着力点放在稳定住房价格，而不希望房地产价格的大幅度下降。
商业银行对房地产价格大涨大跌都不希望，其影响是中性的。从银行业的利益出发，房地产价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，商业银行对房地产价格的影响基本上是中性的，对房地产开发企业的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。但在目前商业银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，房屋销售价格下跌会直接影响信贷资金的回收，隐含着巨大的金融风险。
房地产开发企业力保自身利益，期盼房地产价格涨声不断。作为供给方的房地产开发企业期盼有良好的房地产价格走势，肯定不希望房屋销售价格的下跌，他们会跟进地方政府的博弈选择相应的对策，力保自己的利益最大化。如果房地产开发企业真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果盈利空间不大，那么住房销售价格下跌的结果是房地产开发企业停止开发，甚至破产。
多数最终消费者迫切希望买到低价适用住房。房屋最终消费者行为是选择、购买和使用房屋的各种行为。影响他们购买决策和行为有经济与非经济因素，房屋作为大宗商品，对购买行为理性的购房者来说，“买涨不买跌”已经一去不复返了，肯定希望价格
下跌，买到廉价适用的住房。
以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。
四、稳定房地产价格的几点政策建议
房地产价格运行是否稳定，取决于房屋总供给与总需求两者关系的平衡，供给减少引起价格上涨，供给增多导致价格下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，稳定房地产价格，最终基本上使房地产价格与居民的收入水平相适应创造条件是可取的，需要做好各项工作。
1、积极发挥地方政府的作用。中央政府宏观调控政策的是稳定房价，不是打压房价，相应地方政府的政策跟进，也应是出于同样的目的。宏观调控的切入点是房地产价格，因此需要地方政府的积极作为。首先，应该努力阻断房地产业投资规模过大和投资性需求过旺两条不良传导链，恢复宏观经济的正常运行。具体要加强房地产开发项目的规划许可监管，加强对建设用地供应调控和做好对闲置土地的清理工作。其次，强化城市规划调控，改善房屋供应结构。要完善房屋供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住宅供应。建设（房地产、规划）主管部门要会同有关部门提出近两年普通商品房和经济适用房的建设规模，要以中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房项目为主，明年的项目要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排，并有效解决商业营业用房空置较突出、高层建筑来势太猛等问题。
2、努力按照市场规律办事。要及时进行房地产市场运行态势及价格变动情况分析，科学预测房地产开发对土地的需求，适时披露房地产市场供求及房价、地价变动等信息。为避免下半年和明年初出现房地产价格反弹，要继续扩大房屋供应总量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市节奏，保持供给略大于需求的较好格局。
3、坚持工业化、城镇化、农业产业化“三化”建设发展目标，增加居民收入，大力
提高普通百姓的购房能力。切实提高城镇居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，并帮助普通家庭改善住房条件。
4、相关部门要加强对房地产开发企业房屋销售利润的监管，限制获取暴利，遏制投机炒作。
（1）2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理制度的紧急通知》要求二套房首付款比例不低于40%。
市场反映：2005年上海房地产市场出现明显下降，最大降幅超过20%，除上海外，全国房价继续大肆上涨。
（2）2005年先后公布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）对个人购买房屋2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
市场反应：房价继续上涨。
（3）2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国15条）要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
（4）2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》
市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，2008年全年房地产出现明显下跌（跟国际经济环境有很大的关系）
（5）2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》松绑2套房贷。
市场反应：其他金融政策全面松绑，2009年楼市复苏后大涨。
（6）2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国10条）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。
业内解读：
上海易居房地产研究院副院长杨红旭：“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申，表明官方的态度是，即便要是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是说，限购限贷至少今年不会全面煺出。
共有产权房供应方面较有新意，意味着将上海经验向全国推广。实质仍是经适房，只不过产权清晰后，在煺出时可避免许多纠缠。
中塬地产首席分析师张大伟：继续抑制房地产投资，表明楼市发展进入第二阶段，调控存在继续加码的可能性，但“一刀切”的政策不会再出现。
关键词：金融政策,房地产市场,宏观调控
金融政策是一个国家或区域性金融组织根据本国本地区经济发展需要, 制定的一系列带有调控性质的经济方针。金融政策的调控性质主要包含积极促进、适度稳定和积极调控等方面。现实意义上的金融政策, 往往同时拥有国家机器的强力背景和市场自由经济的双重身份。为了保障一个地区的经济向良性发展, 国家权力会在经济智囊的参与下, 制定出一系列的经济指导方案, 从银行利率、债券发行、股市运行、投资方向等多方面引导、干预经济走向, 其中最为明显的就是对房产市场的影响。
当前的中国房地产环境, 对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识:住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。在区域经济发展过程中, 房地产行业是最有代表性的产业之一, 同时也是最具有现实意义的行业。房地产的发展一方面能够促进经济繁荣, 带动相关行业的发展, 另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升, 又会带动房地产的更大发展。作为一个国家或地区经济风向标的宏观经济政策, 一方面指引着房地产行业的发展, 另一方面也从中获得收益。因此, 称房地产业是区域经济发展的发动机一点也不为过。但是过度膨胀的房地产行业, 则会推高地价房价, 使国民经济中夹杂泡沫, 影响了国民经济的良性运行, 同时, 也会影响国家房地产改革的顺利进行。这就需要政府在经济发展过程中, 深入研究市场规律, 制定切实可行的金融政策, 既能够促进房地产市场的稳定发展, 又能够保证中国房地产改革政策的真正落实。
一、良好的金融政策是保证房地产健康发展的首要条件
实行宽松的金融政策和针对房地产的倾斜政策, 会刺激房地产行业的发展。但是, 在没有有效的监督控制下, 房地产行业的过快发展和不均衡发展, 往往会引起原有经济实体中的泡沫过度膨胀, 最直观的表现就是房价虚高, 这与中国现阶段的住房政策有所偏离。为了稳定经济发展, 消除房地产中的泡沫, 实行紧缩的货币政策和财税政策, 又可能会导致房价急剧下跌, 形成大量失败投资出现、银行贷款难以收回的动荡局面。因此, 良好的金融政策, 是保证房地产市场健康运行的首要条件。
从2001年起, 国家每年都出台新的房地产金融政策, 通过十年以来的金融政策调控, 中国的房地产行业基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。针对20世纪90年代末一些地区房地产的不正常发展, 2001年6月19日, 中国人民银行下发了《关于规范住房金融业务的通知》。通知主要针对1998年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象, 强化了对商业银行住房方面贷款的发放。重点强调了三个方面:一是重申了过去房地产金融政策的一些规定;二是适当提高了个人住房贷款门槛;三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。这个文件的发布, 普遍被认为是对房地产金融工作的一个规范。
自1997—2002年, 中国人民银行先后六次调低贷款利率, 促进了房地产业的快速发展。贷款利率下调以后, 中国房地产业发展迅猛, 局部地区出现过过热现象。为了防止出现房地产泡沫, 中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》, 再次加强了对商业银行房地产金融业务的管理。
除利率调整手段之外, 房地产调控的金融政策还有规定房地产开发项目资本金比例, 调整商品房用地供应等多种手段。2004年以来, 国家有关部门利用直接调控手段, 对房地产金融业务进行适度控制。
2011年, 中国又针对目前房地产行业制定了具体的八项规定 (简称“国八条”) , 各地政府也相应的作出了反应, 出台了适合各地实际情况的政策。2011年第一季度, 国家四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率, 适度的压缩流通资金水平。目的很明确, 就是保证房价维持在一个合适的水平, 压缩房地产泡沫, 保证中国的房地产改革能够顺利的进行。
二、金融政策对房地产开发企业的影响
中国作为一个典型的政策主导性市场, 国家房地产方面的政策对房地产开发企业的发展有显著的影响。宏观经济政策一旦付诸实施或房地产开发企业预期政府实施, 都必然影响企业的投资决策, 从这个角度看, 房地产开发企业在制定发展战略和项目实施中均需要对房地产相关政策有全面的把握和预见。
1. 对房地产开发企业的投资方向和规模的影响。
房地产贷款品种减少, 贷款门槛提高, 对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。这就要求房地产开发企业在投资方向和投资规模上慎之又慎, 不能再像以前那样, 拿到一块地不管建什么都能赚钱。由于商品房的过热发展, 较高的房价已经引起了社会和政府的广泛关注, 很多开发商已经开始逐步从商品房开发向目前政府支持的经济适用房、廉租房和公租房开发建设方面过渡, 不再盲目的追求高利润、高回报了。
中国人民银行于2003年下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后, 商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款, 公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款, 房地产开发企业可以申请的贷款品种减少, 只能依靠房地产开发贷款。这份文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛:一是自有资金 (所有者权益) 不低于项目总投资的30%, 二是“四证”齐全, 第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%, 商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例, 客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后, 对房地产开发贷款的审查会更加严格, 房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。有限的资金迫使房地产开发企业缩小投资规模或者在融资方面另辟蹊径。但是国家总的政策是不会改变的, 那就是保证房地产开发企业有一个良好的资金状态, 正常地进行房地产开发活动。
2. 对房地产开发企业经营活动的影响。
房地产开发企业在蓬勃发展期, 为了追求利益的最大化, 经常会打一些“擦边球”, 利用政策不明朗的方面, 想方设法投机取巧。经过近五年来相关经营管理政策的出台, 房地产开发企业的经营活动越来越规范了。首先, 房地产开发企业项目开发的过程受到监督。从获得土地到项目获批报建, 都要受到住房建设行政主管部门的全程监督, 不能擅自改变土地用途或炒买炒卖。其次, 商品房开发要求四证齐全, 投资达到一定比例之后才能够开始预售。以往的炒楼号、一房多卖等现象受到遏制。再次, 房屋销售要求一房一价、公开价格, 房地产营销中的暗箱操作受到了制约。最后, 房屋的验收、房产证的办理、物业管理等细节都有章可循。
3. 对房地产行业的整体影响。
通过国家金融政策调整, 使整个房地产行业发展更加良性。从2010年开始, 国家要求央企退出房地产市场, 并开始逐步收紧对房地产建设的贷款规模。这在一个方面表现了国家已经开始从多个方向入手调整房地产过热的趋势, 各地政府也开始出台相关政策, 对城市人口密集区二套房、三套房的购买进行限制。相信通过一定时期的政策性调控, 从房地产行业的发展规模、房地产行业的投资方向、居民房地产理性消费等方面都会有较大的改善。同时这些新政策的发布从另一个方面对即将进入房地产行业的企业提出了一个警示。
三、新政环境下房地产开发企业的对策
在近两年的经济条件下, 房地产行业过快发展、楼市过热的现象已经引起了国家的重视。国家为了平稳发展, 已经开始对房地产行业的不正常发展进行调控。在金融政策调控环境下, 房地产开发企业只有调整自身经营策略, 灵活应对, 才不至在市场经济的大潮冲击下没落。
1. 理解政策意图, 积极调整投资方向。
由于中国的社会主义初级阶段国情, 虽然中国在积极发展市场经济, 利用市场规律来调整经济, 但中国毕竟是社会主义国家, 经济的发展要为人民的生活改善服务, 所以我们目前的经济模式只能是部分计划经济与政府指导下的市场经济相结合的模式, 而不是资本主义国家那样的自由市场经济 (事实证明, 自由市场经济的弊端也是显而易见的) 。作为房地产开发企业, 在国家金融政策调控的大环境下, 首先应理解政策的意图。目前中国关于房地产行业的金融政策, 主要目的是调控住宅类房地产的过热发展, 因此涉足住宅类建设的公司尤其要谨慎投资。但是, 随着经济的发展, 非住宅类房地产的投资 (如写字楼、商业地产等) 正在成为一些房地产开发企业的重点。开发非住宅类地产, 各地在用地、贷款、建设等多方面都有优惠政策, 使开发商可以游刃有余的进行, 而不用挤破头去抢占住宅地产的蛋糕!
在住宅类地产开发中, 除了传统意义上的商品房, 国家住房改革中经常提到的经济适用房、廉租房、公租房等都已经引起了足够的重视。过去, 房地产开发企业往往重视利润率高的商品房开发, 为追求高利润盲目开发, 夸大宣传, 进一步造成了房价虚高的假象。目前, 国家加大力度对经济适用房、廉租房、公租房的开发, 从多个方面限制商品房的开发。部分有前瞻性的开发公司已经开始与政府职能部门合作, 开始进行大规模的经济适用房开发, 并且积极探索廉租房、公租房的开发模式。
2. 加强企业自律, 尊重市场规律。
目前, 一部分房地产开发商缺乏自律, 在项目运作中缺乏诚信, 违规操作, 把自己经营风险转嫁为银行的金融风险, 不能正确按照市场规则办事。房地产开发企业加强自律是一个很重要的问题。加强自律, 需要房地产开发企业遵守市场规律, 尊重市场, 遵守相关法律法规。现在房地产市场前景非常好, 人们对住房的需求不断提升, 这种住房需求的提升, 必然会产生房地产产业的快速发展, 因而我们应该尊重这个市场。不尊重市场, 欺诈消费者、违反国家金融政策, 得到的盈利是有限的, 造成的混乱是暂时的, 但最终受到惩罚的只能是企业本身!
3. 正确对待风险, 提高核心竞争力。
房地产开发企业要勇于承担自身经营所带来的风险。在项目开发前期, 考虑自身资本金比例。以往一些房地产开发企业仅仅靠银行的钱来运作项目, 自身资本金极少, 自身的经营风险都会转化为银行金融风险。现在, 政府对房地产开发企业项目开发自由资本做出了严格的规定, 银行也不可能像以前那样为开发商承担风险。房地产开发企业应该努力提高自己的资本金比例, 并通过多种方法提高自有资本金, 运用银行贷款资金作为补充来开展项目, 风险共担, 这样才能发展得更稳妥。
企业要发展, 就需要不断的提高自己的核心竞争力。房地产开发企业核心竞争力是以企业资源和知识为基础一系列能力的组合, 具体表现为战略规划能力、资源整合能力、品牌能力、创新能力。房地产开发企业要为核心竞争力的形成创造良好的环境, 强化企业管理、转变公司机制、创新管理模式, 塑造企业文化、巩固企业技术力量, 高度重视社会效益、环境效益, 履行社会责任, 为社会服务, 树立良好的品牌形象。只有不断的提升自身的核心竞争力, 才能在激烈的市场环境下保证自身的稳定健康发展。
作为中国住房制度改革的重要途径, 房地产开发企业为中国经济建设和人民住房条件改善作出了巨大贡献, 自身也在不断的发展。相信通过宏观金融政策的调整, 我们的房地产市场一定能够走向平稳有序地发展, 在企业发展的同时, 提供更多更好的房产改善人民生活质量。
参考文献
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政府针对房市实施的调整政策有着立竿见影的成效,看涨看跌,政策走向影响巨大,市场正在发生剧烈变动,政策调整的脉搏又将如何跳动呢?
左拉右拽的政策取向
人们不仅在房价的高低上存在分歧,就连对房地产在宏观层面的意义认知也出现了一些争论。
因为发展潜力巨大同时问题也很多,房地产行业曾经被戏称为“宏观调控眼中的莽撞少年”,面对金融危机的猛烈冲击,房地产行业临危受命,成为扩大内需,拉动经济增长的支柱型产业。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,在我国,房地产不仅是主导产业和支柱产业,还是先导产业,直接间接拉动了1/4的GDP。房地产不仅给其他行业制造需求,还以投入品的方式,为一些行业提供生产资料和载体。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也曾说过,“目前还找不到第二个房地产一样对经济增速和就业作出巨大贡献的产业。”而今年上半年房地产市场的出色表现似乎也证实了这一点。
于是,有人称,在目前政府启动内需缺乏其他有效对策的情况下,房市回暖恰恰提供了一个拉动内需的产业动力,短期内政府出手调控房价的措施力度不会太大。但是,面对房价迅速高涨,扩内需、保增长就真的成了房地产投资的一块“免死金牌”吗?
在整个国民经济复苏乏力的情况下,房地产市场的异常火爆也引起人们的一些担忧。首先,高房价挤压居民其他方面的消费空间,扩大内需受阻;其次,房地产一枝独秀,导致资金由其他产业流向房市,影响实体经济的进一步回稳;最后,房市高度依赖银行,增加银行信贷风险。此外,房价高涨,人们无力承受,导致民怨不断。
是继续对房地产进行扶持,以扩大内需、拉动经济增长,还是开始政策收紧,抑制房价过快增长,国家的政策调控面临着艰难的选择。
扩内需主线不改
房价的高涨就是一把双刃剑,国家的房市政策需要平衡与此相关的各种利害关系,综合考虑上述各种因素。业内人士普遍认为,国家对房地产市场的调控仍将以“稳定”为基调,对于房价攀高、地王频现等现象,政府也给予相当的关注,如果判断市场过热,也将采取一些必要的政策调整。
既要发挥房地产市场扩大内需、刺激经济增长的作用,又要保障民众的住房需求,平息民怨,政府需要的是健康发展的房地产市场,而不是房价快速上涨的房地产市场,二者并不能画等号。为此,政府的房市调控手段和方式也出现了一些变化,各地方政府采取集中推地,而非抑制交易的做法,显示政策调控开始向市场化方向倾斜,并且也不再是单纯的调节市场需求,而是从供需两方面一起下手。
面临“扶持”与“收紧”的两难选择,业内人士建议,政府应保持清醒的头脑,让市场的归市场,让政府的归政府,保持稳定增长、扩大内需的主线不变,针对具体问题进行局部调整。
