养老贷款（共9篇）
杨重业
2012015178
分析反向贷款养老
“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
一、国外住房反向抵押贷款的发展现状
当前美国市场上的住房反向抵押贷款产品主要有三种，其中两种由公营机构推出并由政府担保，包括住房和城市发展部(Departmentof Housing and Urban Development, HUD)提供的房屋价值转换抵押贷款(Home EquityConversion Mortgage, HECM)和Fannie Mae 提供的房屋持有者(Home Keeper)贷款，第三种是由私营机构自由基金公司提供的财务独立计划(Financial Freedom)。三种反向抵押贷款产品在适用对象上有很大的区别，HECM计划主要适用于价值较低的房屋，Home Keeper计划适用于中等价值的房屋，而Financial Freedom计划则适用于价值较高的房屋。在上述三种方式中，政府主导的HECM目前遍布全美各州，在反向抵押贷款市场中占据了90%以上的份额。之所以如此，主要原因是住房反向抵押贷款虽然可以通过向资本市场发行债券、掉期互换等方式来规避风险，但其复杂性和风险程度均高于其他类型的金融产品，因而市场化程度不高。
房屋价值转换抵押贷款(HECM)是一种为老年房主提供贴现住房价值来养老的金融机制，老年借款人不需要出售或搬离他们的住房，并可以通过转换住房资产获取养老金。反向抵押贷款可以一次性支付、按月支付或按信用额度支付。HECM是美国国会特别授权的一种反向抵押贷款商品，其全过程接受国会的监督，住房和城市发展部(HUD)必须定期将HECM计划的全部运作情况向国会报告。
根据2010年《华尔街改革与金融消费者保护法案》而新成立的金融消费者保护局正 式成为住房反向抵押贷款的监管机构。据该局2012年6月向国会提交的报告，2009年，美国超过一半的62岁及以上老人其全部资产的55%是房产，因而发展住房反向抵押贷款 具有一定现实基础。只要62岁以上并拥有自有产权房屋者均可申请住房反向抵押贷款。该贷款由住房和城市发展部支持的吉利美（Ginnie Mae)、房地美(Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae)等担保机构为借贷双方提供担保，确保HECM计划的借款人可按时获得借款;而当贷款期限结束时，如果贷款人本息之和超过被抵押房屋价值，其差额部分则由保险基金来补偿，该基金抵押贷款保险费中2%的HECM计划的法律风险因此而转移给了联邦政府。HECM计划在国会的介入和政府政策的支持下，运作非常成功。在美国，联邦住房署担保的贷款手续费包括2%的贷款发放费(或2000美元，两者取其高者)，以及包括因抵押贷款而产生的房产评估费、产权保险费和政府记录费在内的清算费用(陈近，2010)。基于2008年的《住房与经济复兴法案》中对房屋抵押限额的要求，住房和城市发展部公布的2014予以担保的住房反向抵押贷款HECM计划最高额度为625, 500美元，而此前仅为417, 000美元。在2011年统计的所有贷款发放机构中，大都会人寿银行(METLIFE BANK)占零售市场的18%，居第一位，富国银行(WELLSFARGO BANK)占零售市场的6%，第一国民银行(THE FIRST NATIONAL BANK)占零售市场的2%，其余则为非银行金融机构，前十位放贷机构占市场的51%，其中没有保险公司。
马萨诸塞州2001年针对老年参加者的抽样调查发现，大部分老年人仅在积蓄即将耗尽或债务负担沉重的时候才会选择住房反向抵押贷款。在大都会人寿(MetLife)与美国国家老龄化委员会2010年联合进行的住房反向抵押贷款者贷款用途调查(可多选)中，约73%的被调查者是用于归还其他房屋的按揭等债务，31%是为了增加日常消费，26%是为了提高生活质量，21%是为了应对不时之需(MetLife, 2012)。由此可见，对于今天己经有数十年住房反向抵押经验的美国来说，由于老年人的债务负担过重，老年人以房养老的最主要原因是还债，而非传统的用于补充养老金的不足。
除美国外，住房反向抵押贷款在经合组织(OECD)其他成员国也发展迅速。在澳大利亚，2005-2011年间住房反向抵押贷款的数量增加了一倍;英国1992-2011年的20年间住房反向抵押贷款的数量和金额都在持续增加;新西兰仅2006年就有4500例住房反向抵押贷款，房屋价值2.27亿新元，比2005年增加了一倍(Smith, 2004;Davey,2007;OECD, 2013)。按照Reifner等人(2009)的统计，2007年欧盟各国共签署了45, 238个住房反向抵押贷款合同，房屋价值达33.1亿欧元。
二、我国住房反向抵押贷款养老模式
（1）南京模式
此种养老模式是南京汤山的留园老年公寓于2005年4月推出的，也是在全国首家推出住房反向抵押贷款养老模式。最大特点是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，不像国外由银行、保险公司等金融机构为老人提供住房反向抵押贷款。南京汤山“温泉留园”规定，拥有该市60平方米以上产权房，六旬以上的孤残老人，资源将其房产抵押给留园公寓的，经公证后可入住老年公寓，并将终身免交一切费用，老年公寓对老人吃住治病全包。但房屋产权将在老人逝世后贵养老院所有。
（2）上海模式
上海模式就是有上海市公积金管理中心推行的，于2007年5月在上海试点的一种住房反向抵押贷款养老模式，该模式也被叫做“以房自助养老”模式。此种模式的做法：65岁以上的老年人，居住面积在50平方米以上的，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，具体的做法是：市公积金管理中心在于老年人签订合同时，便约定按照经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心此后中心以优惠价格将房屋返租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。如果租期满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。对于老人搬出或死亡后的房屋流向问题，公积金管理中心将用于城市的廉租房建设。
（3）北京模式
住房反向抵押贷款养老模式在国外一般是由银行、保险公司提供的，而在国内，保险公司因担心房价下跌的风险、银行机构担心评估和经营层面的难度，双双对住房反向抵押贷款养老模式止于研究阶段，没有推到市场上去。在保监会认可由保险机构作为住房反向抵押贷款的运作实体的模式之后，由于担心房地产市场发生波动，对整个运行住房反向抵押贷款的保险公司产生巨大的风险，于是保监会决定新增一家保险公司——“幸福人寿”保险公司，而不是直接批准已有的保险公司经营住房反向抵押贷款。这样，设计住房反向抵押贷款的资金不是保险业的存量资金，而是新资金。一但房地产市场发生波动，即便造成巨大的风险，其可能波及的也只有这一家。而不是设计对保险业存量资金的威胁，比较安全。于是2007年10月正式开展住房反向抵押贷款。
北京模式对投保人的要求就是62岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，进行销售，出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折算和预制利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。
三、总结
在国外, 对反向抵押贷款中利率风险的研究已经比较成熟了, 主要体现在对提前偿付问题的讨论上。提前偿付是指借款人偿付的资金超过了每月计划偿付额, 超出部分将未偿还的本金余额提前偿付。借款人的这种提前偿付行为, 直接影响住房抵押支持证券的定价及其投资者的收益率, 使银行面临再融资的风险。
提前偿付问题的讨论主要集中在提前偿付的CPR、PSA指标上, 这些指标都只关注时间的影响, 而忽略了其他一些影响因素;后来出现了基于期权定价理论模型的一些提前偿付的计量经济学模型, 它将提前偿付看作一种看涨期权加入其中, 由于它需要一系列严格的假设条件, 不符合住房反向抵押贷款的提前偿付的实际情况, 而且借款人提前偿付并不像期权理论所预测的那样有规律, 一些非期权相关的因素也是引发或者阻止借款人提前偿付的重要因素;为了解决这些问题, 后来Schwartz & Torous运用比例危险模型来建立提前偿付模型, 他们使用利率差、再融资倾向、季节性因素和歇火现象等四个变量来解释非期权相关的因素, 并且使用Log-logistic分布作为抵押贷款提前偿付的基本危险函数, 比较适合国外反向抵押贷款“时间性”的特点。然而, 该模型的四个影响因素对我国提前偿付影响都不明显, 主要表现在两个方面:
(1) 再融资是由于利率差所刺激的, 在我国情况却刚好相反;
(2) 国外提前偿付的季节性因素、歇火现象在我国体现的并不明显。
由于借款人的偿付行为受到国家社会制度、经济制度、市场经济发展水平、居民消费习惯、文化教育背景等因素的影响, 而我国的各种环境条件与欧美等发达国家存在着很大的差异, 运用国外已有的提前偿付预测方法所得结论与我国实际情况有较大的出入, 因此, 本文在分析国外借款人前偿付计量经济学模型的基础上, 根据我国现阶段国情, 研究了我国借款人住房反向抵押贷款提前偿付率的预测方法。
2 建模过程
下面我们首先构建符合我国国情的基本危险函数, 然后建立住房抵押贷款提前偿付率的预测模型。
2.1 基于威布尔分布的危险函数
在构建中国的基本危险函数需要考虑是中国人的消费习惯。中国自古以来都有这样一种消费心理, 不习惯“寅吃卯粮”, 虽然, 老年人选择了用将来的“钱”来实现现在的消费, 但是中国人的传统思想还是会影响这种模式的实施, 因此在住房反向抵押贷款过程中, 还是很可能出现提前还贷情况的。可以看出, 贷款的危险函数 (即提前偿付率) 呈现出一种增长的趋势, 因此我们可以运用威布尔分布的危险函数来表示贷款的寿命与提前偿付率之间的这一关系:
h0 ( t;λ, α) =λα (λt) α-1 (1)
h0 ( t;λ, α) 是服从威布尔分布的危险函数, t为反向抵押贷款经历的时间, 即反向抵押贷款到t时刻提前偿付, 其中λ >1, α>1, 均为待估计的参数。显然, 威布尔分布的危险函数是单调增加。
2.2 提前偿付模型
我们引入两个变量来表征提前偿付的主要影响因素:
引入X1 代表同行利率与合同利率的差, 它是我国提前偿付最重要的影响因素。目前中国住房反向抵押贷款的偿付方式主要是每月等额本息还款。住房抵押贷款期限也较长, 同时, 目前中国尚未实现利率市场化, 当法定利率发生变化, 就要从下一年年初开始按照新利率计算借款人每月的贷款额。如果当前的市场抵押利率低原抵押贷款合同利率, 住房价值提高了, 理性的借款人可能就会终止合同, 提前还贷。合同利率与现行市场抵押利率的差额越大, 刺激借款人提前偿付的压力就越强。由分析可知, 提前偿付行为可以由现行抵押贷款利率与合同利率的差额得到解释, 进而提前偿付率是现行抵押贷款利率与合同利率差额的函数。引进因素变量表示上述利率差额X1=R-c, 其中R 表示当月现行市场反向抵押利率; c表示合同利率。
引入X2 代表借款人的年龄。借款人的年龄是提前偿付的另一个非常重要的影响因素。反向抵押贷款中涉及到的寿命, 是借款人剩余的寿命, 如果借款人贷款时年龄越大, 则其贷款年限就越短, 每期可贷款就越多, 因此, X2 越大, 提前偿付的可能性也越小。 (假设X2 ≥60) 。
综上所述, 提前偿付率预测模型如下:
假设这些变量都是以指数的形式对基本函数产生影响的, 则可以建立提前偿付模型为:
h (t;λ, α, β, x) =h0 ( t;undefined
其中β= (β1, β2, ) 是解释变量 (协变量) 的回归系数;
λ>0, α>1, β1>0, β2<0;
λ, α, β, 均是代表待估计的参数。
由于式 (2) 存在指数项, 在估计模型参数时, 很不方便。因此, 可以对其两边取对数: lnh (t;λ, α, β, x) =lnh0 (t;λ, α) +β1X1+β2X2
这样便建立了提前偿付偿付率的线性回归模型, 采用极大似然法可以估计出模型参数。从上式, 还可以看出, 当两个影响因素均为0时, 提前偿付率就退化为基本危险函数的数值。
由于现在还没有有关反向抵押贷款偿付率的借鉴, 我们借用法博齐《抵押贷款手册》第 35章中的1983年GNMA9.00 30年抵押贷款组合的提前偿付率的数据。GNMA 抵押贷款组中的贷款具有相同的抵押利率和到期日。假定有100个抵押贷款的样本, 观测期从1987年5月到1994年3月, 同时假设样本具有相同的贷款金额 , 在观测期以前该样本组无提前偿付。根据Schwartz , E. S. & W. N. Torous (1989) 文章中对数据的处理方法 , 可以得到41个样本截尾 , 截尾时寿命均为123, 其余样本的寿命如下:
下面给出了参数的极大似然估计, 并根据观测信息矩阵得到各个参数的渐近标准差。
undefined
3 实证分析
假设一退休老人拥有一套住房, 他的预期剩余寿命为10年, 银行合同反向抵押贷款利率为6%, 而实际现在的贷款利率为5.5%, 则利用上面得到的参数值, 得出:
可以得到, 给退休老人的提前偿付率为6.46%。
4 结论
本文结合我国的实际国情, 在计量经济学模型的基础上, 通过构建基于威布尔分布的基本危险函数, 并引入利率与合同利率的差、借款者年龄两个解释变量, 建立了适合于我国的反向抵押贷款的提前偿付模型。我国银行在运用该模型对提前偿付率进行预测分析时, 可以达到控制和防范提前偿付风险的目的。
参考文献
[1]赵天荣.利率不确定、预期收入与提前偿付测度模型[J].长安大学学报 (社会科学版) , 2008, (3) .
[2]施方, 俞自由, 黄保佳.住房抵:贷款的比例提前偿付模型[J].数理统计与管理, 2003, (5) .
[3]黎子良, 郑祖康.生存分析模型[M].杭州:浙江科学技术出版社, 1993.
孟晓苏先生本文所介绍的“反向抵押贷款”业务，既可以满足老年居民的生活需要，也可以为保险公司带来稳定收益，还可以保障社会稳定，推进和谐社会建设，可谓一举多得。
但是，该险种之所以在我国尚未广泛推行，最大的障碍恐怕就是难与我国传统相吻合。在我国，老年人希望将包括房产在内的财产留给子孙的思想根深蒂固，这种观念短时间内难以转变。
一个好的金融产品，需要有一个与之相适应的市场环境。我国传统消费观念的改变，或许是全面推出“反向抵押贷款”的重要前提条件。
“反向抵押贷款”（“Reverse Mortgage”）是成熟市场经济下的保险品种，它的出现将完善我国养老保障制度，推动保险业和房地产业的发展。目前，该业务已在我国开始试点。
在我国，居民购买的商品房和公房形成了家庭财产。特别是公房，使老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产。有媒体据此称，北京、上海有了多少“百万富翁”云云。可是，不少被计为“百万富翁”的老年人，却抱怨“没有百万富翁的感觉”。因为他们每月可以支配的收入仍然仅有一两千元，生活仍很拮据，成为所谓的“货币穷人、住房富人”。他们价值几十万、上百万元的自有房产在现有制度下，不可能先行出售或出租盈利，因为这会使他们无家可归。这套房产只能留待身后传于子女，而子女往往已经有了自己的房屋，他们发愁的是如何年复一年地赡养父母。这些问题能不能综合解决？能不能让老年人价值不菲的自住房产在有生之年得以逐渐变现，使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持在社会和子女面前的自尊与自信，同时，又能在有生之年继续使用这套房屋呢？
抵押住房获得终身养老金
在英法等欧洲国家有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务(“Collateralized Annuity”)。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身使用该房屋。保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人（受益人）的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，保险公司用分期付款方式从投保人手中买房，因此，在美国被称为“反向抵押贷款”。
我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的。我国寿险业务欠发达，靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础。我们已难以找出更好的办法来保障老年人的生活。但近几年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而“家产万贯”。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。这种“反向抵押贷款”保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。下面举例进行分析：
张先生60岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性平均寿命69.63岁计算，投保人寿命计算基数为9年。9年后房屋折损26万元，但房屋与土地增值预计也是26万元，因此，相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25%（按年息6%计算），按房屋现价75%计算，给付金额为108万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每年可以得到12万元，每月可得到1万元。
打消老年居民后顾之忧
如果投保人与寿险公司订立了有效合同，并领取了一段时间的给付金以后，想从合同中退出是不是允许呢？根据中国国情，可以制订了一套允许“赎回”的办法，在不损害保险公司利益前提下，为投保人留出随时可以退出的通道。赎回的条件是投保人（受益人）必须向保险公司退还已经领取的全部给付金本息，并进行一定的赎回补偿。保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格，以利于投保人进行选择。“赎回”视同于投保人清偿了以房权抵押向保险公司借的一种高息贷款，这样做就等于把保险公司当成了“当铺”。投保人（受益人）亡故后，保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权，满足有些老年人希望身后让子女继续拥有这套房屋的愿望。
这种保险对投保老年居民的好处是明显的。它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快，延长生命，活多久保险公司就会供养多久。一位法国老太太就是买了这个保险，活了100多岁，把两个保险经纪人都给熬死了，老太太还活得挺好，月月从保险公司领钱！
老年人最怕的是失去体面和尊严，老干部更是如此，可是退休后先是要看司机的脸色，病了要看医护人员的脸色，“久病床前无孝子”，还要看子女的脸色。今后不必担心了，可以得到子女与社会的长期尊重。它还保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定，有利于推进和谐社会建设。
对于城市领取“低保”的贫困拆迁户，也可以通过政府的运作，使他们在购买经济适用房后进行“反向抵押贷款”，在获得住房的同时享受抵押房屋的“给付金”。另外，如果我国今后实行遗产税制度，这一险种可以有效为投保居民依法避税。
解决社会保障问题的良方
实行“反向抵押贷款”保险服务的社会效应也很明显。它会深刻影响其他社会人群，改变他们的观念、生活和行为方式。多年来，我国居民储蓄率过高而消费率较低，特别是中年人源源不断地把钱存入银行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行“反向抵押贷款”寿险服务，将使为养老进行储蓄不再成为必要。既然产权住房可以成为一种“养老储蓄”，当然可以鼓励人们放心购买住房，扩大对于住房的需求。
实行“反向抵押贷款”还有利于从源头上解决腐败问题。党政干部贪污、受贿等现象中有被称为“五十九岁现象”的，就是人到接近退休的年龄生活预期不良，为维持自己今后的生活水平不下降，采取了不正当措施。这种寿险服务的建立，使他们为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要。
现在年轻人的新观念是：人生最大的遗憾是什么——人死了钱还没有花完；人生最大的悲哀是什么——人还没有死钱花完了！而按照“反向抵押贷款”的办法，不管人活多少年，在他死的时候恰恰消耗掉全部房屋财产，既没有人生最大的遗憾，也没有人生最大的悲哀。综上所述，这种面向老年人的保险服务在我国的建立，不单是一项保险产品的设计，而是一项有重大经济、政治和社会意义的系统工程。
我国房地产价格长期趋势肯定是上涨。保险公司现在有的是钱，14000多亿元保险资金没有出路，缺的是安全而有稳定收益的产品。“反向抵押贷款”业务可以使寿险公司把保险业同房屋的长期经营结合起来，进入一个空间广阔且盈利丰厚的经营领域。保险公司担心的是房屋价格大幅度下跌，而就是在他们犹疑不定的最近两年时间里，我国城市房屋价格持续上升。因此，尽早推行这一险种对保险公司大有裨益。
孟晓苏中房集团董事长、中国房地产协会副会长
1、客户提供贷款资料（包含基础资料）
2、审核全部贷款资料
3、带客户至银行信贷部核实原件后签字（借据签字）
4、提前录入台账、调查报告、法律意见书
5、盖“与原件一致”的章
6、录入查询征信客户信息同时打印征信记录
7、完善全部贷款资料（重点：承诺函不填。包含日期，日期与征信记录日期一致、资料空白处）
8、刘主任签字审核——杨主任签字审核——石主任签字审核——张行长签字审核
9、上报省行、走流程（扫描所有资料报至省行，主任做）
10、完善借款合同内容（封皮最上方编号内容杨主任提供后填写，其它合同里面内容可以提前填写）
11、取另外一份资料至房管局做抵押贷款（借款合同一本、一手个人住房谈话笔录、借据、房地产抵押审核表、夫妻双方身份证、户口本、结婚证、首付款收据、个人收入证明复印件各一份、承诺书原件一份、抵押费用80元）
12、将抵押登记证明送至银行存档，完成贷款流程
13、个人住房贷款审批下来后，信贷部提供两份回单，两份交至财务、其中一份客户可以领取。
14、置业顾问提醒客户交纳400元贷款保险费用（3年保50万）。
一.信托与委托的区别
1.信托的当事人是多方的，从法律上讲，至少有委托人、受托人、受益人三方，有时受益人还不止一个。而委托代理的当事人，仅有委托人（或被代理人）和受托人（或代理人）双方。
2.产，委托者与受托者就签不成合同，但是委托合同并不一定要有财产，在没有财产的情况下也可以成立，如委托别人去购买房子，或者委托别人代替自己签定买卖合同，这就与信托不一样。
3.财产的占有权变化不同。信托时财产占有权转移到了受托者手中，由受托人
代为管理和处理。而委托、代理的财产占有权始终由委托人或被代理人掌握，并不发生占有权的转移。如委托别人出售房子，受托者得到的只是出售权，而不是房子的占有权。
4.要出售房子，先把房子信托给受托人，从这时起，委托者对房子便没有占有权了，能够把房子卖掉的，只是取得了占有权的受托者。而代理时，虽然把代理权交给了代理人，被代理人本人仍然拥有对财产的管理和处理权。
二.信托与委托的区别
5.至于委托和代理相比，一般而言，委托中受托者比代理人的权限大。比如出
售房子，委托时，委托人给了受托者卖掉房子的权限后，至于如何出售，多少价钱，可以由受托者决定。但代理时，代理人只能根据委托人的具体交代去执行。
三.信托贷款和委托贷款
6.信托贷款是指信托机构在国家规定的范围内，运用信托存款等自有资金，对自行审定的单位和项目发放的贷款。
7.以贷款的用途分，可划分为固定资产信托贷款、流动资金信托贷款和临时周转信托贷款；
根据项目选定主体的不同以及委托人的不同标准和要求，将贷款分为甲类信托贷款和乙类信托贷款。所谓甲类信托贷款，就是由委托人指定贷款项目，项目风险由委托人负责；乙类贷款则是由受托人选定项目，风险相应由受托人承担。
8.信托贷款与委托贷款的区别
南通冠群驰骋汽车抵押、质押贷款
申请条件、手续
额度范围：10~1000 万元
受理地区：江苏-南通
还款方式：分期还款
费用说明：参考月利率 1.00% 月利率 1.20% 贷款期限：6～12 个月
放款时间：7个工作日（审批为7个工作日）产品特点：担保贷款
抵押贷款
额度较高
速度较快
贷款申请条件
有产权明晰的汽车、征信记录良好、有稳定银行流水
1、有资金需求的中小微企业、个体工商户
2、有产权明晰的汽车做抵押、质押担保
3、有良好的银行征信记录
4、有稳定可观的银行流水
5、有稳定的本地住所
贷款所需资料
1、征信报告、近半年的银行流水
2、身份证、户口本、婚姻证明、房产证明
3、公司三证、公司业务合同、公司经营场地的相关证件
贷款特别说明：正规贷款成功前不要支付任何费用
加速贷官网
冠群驰骋始终不渝地关注中国中小微企业发展困境，并致力于为中小微企业提供多样性资金需求解决方案，经过深入研究调研中小微企业发展现状，为广大中小微企业量身打造了“冠群1+1”资金解决方案，大大降低了中小微企业的资金成本压力！（服务费收取比例将依据借款人资质情况而定）
2013年《中国老龄事业发展报告》中显示我国老龄人口已经达到2.02亿, 我国已经进入深度老龄化社会, 但老龄人口的实际赡养比不足5:1。受到计划生育政策影响, 我国家庭结构发生巨大变化, 传统的“养儿防老”方式愈显单薄。此外, 我国养老金也存在较大的缺口, 票子养老也遭遇较多障碍, 而西方国家提出的“以房养老”理念正好能够将作为家庭主要财富的房屋转变成养老资源的有益补充, 改善“有房富人, 现金穷人”的“中国穷老人”的生存现状。我国各城市也纷纷开展“以房养老”模式, 如2005年南京汤山的“以房换养”模式、2007年上海的“售房反租”模式、2011年中信银行率先推出的住房反向抵押养老产品。在2013年, 国务院才正式提出开展住房反抵押贷款保险试点, 但是受到我国国情、养老观念、政策、体制上的障碍, 开展的“养老模式”不是以失败告终就是需求不足。信托作为一种高度灵活的财产管理制度, 具有财产管理、破产隔离、投融资、财产分拆等基本功能, 在国外其已被广泛运用到民事、商事和社会公益领域。如果将信托应用到以房养老理念中, 创造一种新型的以房养老模式, 不仅能作为一项很好的理财产品拓宽老年人养老资金来源, 又能为老年人提供投资理财渠道, 此外还可解决老龄人的财富传承问题。与反向抵押贷款模式相比, 以房养老信托模式具有更大的优势和功能。
一、以房养老信托的含义与特征
以房养老信托是指是老年人基于对受托人的信任, 将其拥有所有权的房屋转移给受托人, 并指定自己为受益人, 由受托人按照养老保障的目的管理和处分信托的房屋, 并以该房屋所产生的收益为老年人提供养老保障服务。以房养老信托的目的就是保障老年人能够老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。受托人作为专业的信托公司发挥其金融专业人的能力, 对所信托的房屋进行整合性运作, 综合利用房屋租赁、出售、资产证券化等形式进行管理和处分, 使得房屋保值、增值。受托人对所信托房屋进行价值评估和风险评估, 根据受益人 (老年人) 每个月的生活所需支付生活费, 并为受益人提供娱乐、休闲、医疗、文教、康体等服务, 解决老龄人房产居住、保健、护理、遗产处理和财富传承等问题。
以房养老信托的特殊性在于其提供综合性的养老服务包括“衣食住行医学乐财”等方面, 其具有以下几个特征:首先, 以房养老信托的目的在于增加受益人的养老金来源、实现养老保障目的, 所以受托人必须提供满足受益人所需的居住、健康、娱乐、教育等综合性养老服务;其次, 以房养老信托中的委托人通常是指拥有一套房屋并且年龄在60岁以上的老年人。这里的房屋不包括农村宅基地上所建筑的房屋, 仅指城市中可自由交易的商品房, 且该商品房上不存在权利负担如抵押、保证等;最后, 以房养老信托的受益人不仅可以是委托人自己, 还可以包括委托人的后代。通常委托人即老年人将其拥有所有权的房屋委托给专业信托公司, 由信托公司对该房屋进行经营、管理, 并用该房屋所产生的收益为老年人自己 (第一受益人) 提供养老服务, 待老年人去世后, 如果信托财产还有剩余则可继续为老年人的后代 (第二受益人) 提供教育、培训、医疗、保健等服务。
二、以房养老信托与反向抵押贷款的比较
以房养老信托是将信托原理运用到“以房养老”理念中创造出来的新型养老模式, 与住房反向抵押贷款相比优势和功能更强大, 包括但不限于理财服务、六老产品服务、长期规则、财富传承、破产隔离以及受托人的严格的受信义务。
首先, 由于信托所具有的“代人理财”功能, 使得以房养老信托中的专业受托人可以综合利用租赁、出售、资产证券化等形式对信托财产进行管理、维护, 使其保值、增值。而住房反向抵押贷款模式中, 金融机构只是根据抵押房屋评估价值的一定比例贷款给老年人且在老年人去世后将抵押的房屋进行拍卖、变卖偿还贷款。老年人仍居住在原有的房屋, 房屋的管理、维护由老年人自己负责, 但其精力、时间有限, 往往不能够对房屋进行市场化运作使其保值、增值。而以房养老信托中的专业受托机构为老年人处分生前和生后事项, 包括对房屋进行维护、科学合理地制定理财投资方案使得房屋保值、增值, 并运用房屋所获得的收益为老年人提供丰富多彩、功能全面养老服务。在以房养老信托中, 通过受托人的专业理财能力可将房屋价值放大化, 比起只对房屋价值进行评估并抵押贷款所获取的养老金来源更多, 且可以免去老年人自己管理、维护房屋、理财等琐事。
其次, 以房养老信托不仅可以为老年人提供理财服务, 还是为其提供六老产品服务, 而住房反向抵押贷款中的贷款机构只是每个月为老年人提供生活费用, 虽然一定程度上可以解决老年人养老资金不足的问题, 但是却无法满足老年人的其他需求如娱乐、休闲、护理、医疗康健等。而以房养老信托中的受托机构可以为老年人提供包括“衣食住行医学乐财”等六老产品的综合性养老服务, 解决老龄人居住、健康、娱乐、教育等问题, 为老年人提供的保健服务、房产居住、护理服务和遗产处理, 安全管理信托财产使其保值、增值等, 使得老年人能够真正老有所养、老有所乐、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为。
再次, 由于信托所具有的长期规则功能使得老年人能够长时间内稳定地享受养老服务。以房养老信托所具有的长期规则功能源于信托的连续性特征, 它使得在以房养老信托关系存续期间, 不因受托人死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤销或者被宣告破产而终止, 也不会因为受托人的辞任或者被解任而终止。所以在以房养老信托模式中可受益人可以在其生命的整个周期实现自己的养老保障目的。而反向抵押贷款中的贷款机构一旦出现被依法解散、被依法撤销或者被宣告破产等情形时, 反向抵押贷款合同将被迫终止, 此时借款人 (老年人) 必须返还贷款的数额及利息。如果老年人无法清偿债务, 其抵押的房屋必须变卖、拍卖偿还债务, 这对本来就资金缺乏的老年人来说无疑雪上加霜。如果老年人有能力偿还2债0务14, 在年反第向7抵押期贷下款旬合同刊终止后为了继续办理该项业务, 时必须寻代找 (新总的第贷5款5机9构期, ) 而且还需重新对房屋价值、老年人的身T体i状m况e等s进行评估, 这些花费无疑是由老年人自己承担。因此, 以房养老信托与反向抵押贷款模式相比, 更具长期性和稳定性。
又次, 信托财产的独立性使得信托具有破产隔离功能即信托财产独立于委托人、受益人、受托人的财产, 且委托人、受托人及受益人三者任何一方的债权人都无权主张以信托财产偿债。总之, 在老年人将房屋转移至受托人名下, 该房屋作为信托财产独立于委托人、受益人的固有财产, 在受益人即老年人因种种原因对外产生大量债务又无法清偿债务时, 该房屋因为作为信托财产可不被受益人的债权人追及, 从而可以保障老年人能够老有所保。如果是在反向抵押贷款模式中, 一旦借款人因种种原因对外产生大量债务, 因该房屋属于老年人的个人财产, 该房屋必须用来清偿债务, 此时反向抵押贷款不仅被终止, 而且老年人也失去其唯一最具价值的财产。
此外, 以房养老信托还具有财产传承功能。住房反向抵押贷款模式在我国发展缓慢的一个重要原因在于反向抵押贷款模式中, 虽然老年人还居住在原有的房屋, 但是在老年人去世后该房屋通常归金融机构所有, 这与我国传统将房屋留下子孙的做法不一致。国内一些学者主张应当引导国人克服这一思想。但是笔者认为不必克服, 利用信托特有的功能就可以在不影响房屋继承权的基础上解决养老问题。在以房养老信托中, 房屋作为信托财产, 其权利极为特殊, 表现为权益的分离与重构。也就是说由受托人享有名义所有权对房屋进行管理处分, 而受益人 (老年人) 作为实际上的所有人享有该房屋所产生的收益。在受益人死亡后, 该信托财产作为其遗产由其继承人继承或者该为信托继续存续, 由其继承人作为新的受益人享受信托财产所产生的收益。可见, 以房养老信托不仅解决老龄人的养老问题, 也解决其财富传承问题。
另外, 以房养老信托中的受托人享有较大的自由裁量权, 可以根据老年人的实际需要支付养老费用并提供养老服务。比如在受托人生病时需要大量的医疗费用或者受益人想要去旅游时, 受托人可根据具体情况扩大每个月给予老年人医疗费用、生活费用, 也可为受益人安排出游的衣食住行等问题。而反向抵押贷款中贷款机构通常每月固定给予老年人一定的生活费用, 这种方式对贷款人来说相对安全, 但是对老年人来说却缺乏灵活性, 不能应付不时之需, 比如老年人因生病、旅游、偿债、消费等需要支付款项时, 受到贷款额度的限制不能向贷款机构领取额外所需资金。
最后, 在以房养老信托中受托人必须遵守《信托法》所规定的严金格的受融信义务即忠实义务和善良管理义务, 这使得以N房O养.7老, 信20托1中4Fi的n受an托c人e不必担心受托人会侵吞其 (财C产u损mu害l其at利iv益et。y以N房O养.老55信9托) 中的受益人大多为自身保障能力较弱且年过半百的老龄者, 不管是在身体、精神等生理方面, 还是在知识、能力等方面均无法进行自我保障。而受托人严格的受信义务可以解决受益人在行使监督权存在不足难题, 受托人必须履行忠实义务和善良管理义务。忠实义务要求受托人必须为受益人的最大利益处理信托事务, 不能将自己的利益置于受益人利益之上, 不得利用所处优势损害受益人的利益且不得利用信托财产牟取私利。善良管理义务要求受托人处理信托事务时必须以一个谨慎的人在相似的情形下所应表现的谨慎、勤勉和技能管理信托财产, 使其保值、增值。
四、结束语
以房养老信托是将信托特有的功能与“以房养老”理念有机结合的新型养老金融产品。目前, 我国以房养老信托并没有真正的开展起来, 在运作中还存在诸多制度障碍和制度缺失。本文写作的目的, 就是为了让人逐步了解到将信托运用到以房养老理念中的巨大优势和功能, 为该项信托产品在今后能够顺利实行提供理论上的支持。还要让民众摆脱对信托的误解, 认识到信托既能为富豪巨室谋利, 也可为升斗小民服务, 另外也可激发信托公司创新设计更多的信托产品, 推动整个行业的发展。以房养老信托运作是一个较为复杂的问题, 随着理论界和实务界关注的提升, 必然涉及到信托风险控制、契约内容、信托设立等一系列的问题。由于本人知识有限, 无法更为全面的研究以房养老信托, 但笔者会继续关注这个问题并积极汲取新的知识, 积极为我国以房养老信托的实行提出更多更好的建议!
参考文献
[1]柴效武.以房养老模式[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.
[2]方嘉麟.信托法之理论与实务[M].北京:中国政法大学出版社, 2004.
[3]胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].湖南:中南大学, 2011.
一 办理时间
入学报到时
二 申请贷款所需材料及注意事项
（一）申请“绿色通道”贷款的新生入学报到现场需出示的材料：
1.《录取通知书》原件；（只审核不上交）
2．《高等学校学生及家庭情况调查表》；（只审核不上交）
3.《研究生新生入学“绿色通道”贷款资格审查表》（凭《高等学校学生及家庭情况调查表》向院系辅导员领取）；（现场上交贷款中心）
（二）已办理生源地贷款的新生入学报到现场需出示的材料：
1.《录取通知书》原件；（只审核不上交）
2．《国家开发银行股份有限公司生源地信用助学贷款受理证明》；（现场上交贷款中心）
（三）正式审核阶段所需材料：（正式审核时间于开学后另行通知）
1.《录取通知书》原件及复印件； 2．《高等学校学生及家庭情况调查表》； 3.本人身份证复印件（一式两份）；
4.《贷款申请审批表》(一式两份)；（在办理贷款的现场领取，到校后再填）； 5.两名见证人的身份证复印件各一份；
6.在本校用本人姓名开户的中国银行长城借记卡，银行卡有帐号的一面的复印件一份（并签名确认）； 7.父母的身份证复印件；
注意事项：
1．《高等学校学生及家庭情况调查表》盖章原件二份（见反面），《高等学校学生及家庭情况调查表》的所有空格事项都必须认真填写；
2.《高等学校学生及家庭情况调查表》一定要由居住地乡、镇政府（包括乡、镇政府）以上或街道办事处（包括街道办事处）以上部门签章（村民委员会、居民委员会及父母所在单位工会等部门的签章无效）；
3.申请材料必须用黑色钢笔填写；
4.身份证复印件一式两份(第二代身份证正反两面都要复印)；
5．两名见证人的身份证复印件(见证人中至少有一个是本校老师或者院系主管研究生工作的辅导员，另一个可以是没有贷过款的华科大本校的同学)；若选择院系辅导员为见证人者，则无需提供辅导员身份证复印件（辅导员身份证复印件由研工部事务办负责收集）；
6．中国银行长城借记卡须是在本校内的中国银行营业网点用本人姓名开户的；
7.提供父母的身份证复印件，如果父母没有身份证者，请提供父母的身份证号。（在本人身份证复印件上填写记载）（无父母身份证号会影响贷款的顺利办理）
三 申请贷款步骤
第一步：报到时请持《高等学校学生及家庭情况调查表》到各院系辅导员处领取加盖院系公章的《研究生新生入学“绿色通道”贷款资格审查表》一张，可于报道当天到研究生事务办“绿色通道”办理地点直接办理助学贷款登记； 第二步：进入新生报到处，到研究生事务办“绿色通道”办理地点向工作人员提交上述贷款所有资料； 第三步：资料审核通过后，领取《贷款申请审批表》(一式两份)；
第四步：持有事务办工作人员开具的盖有公章的《贷款缓交学费证明》到财务处现场办公点办理缓交学费手续；
第五步：入校后在一定时间内，登陆学校HUB系统——http://hub.hust.edu.cn选择贷款系统填写贷款信息。网上信息务必与《贷款申请审批表》中所填信息保持一致；
第六步：完成以上所有步骤后，务必规定时间内内携带所有资料到研究生工作部事务办办理正式审核。研究生工作部事务办地址：东一区11号一楼（校出版社对面）； 第七步：等待银行审核。院系后期会通知获得批准贷款的学生与银行签订正式合同，具体签合同的时间和地点将另行通知。请密切留意院系通知和研究生资助网。http://gszz.hust.edu.cn/ 四、温馨提示：
1．每年贷款最高限额为6000元，贷款款项优先用于支付学费。贷款款项中包含学费和生活费，学费贷款额度不得超过所须交纳的学费额度。（所有贷款款项都只能在当年的12月份后到位，故请需要贷款的同学带足贷款之后的学费余额和住宿费）。2.国家助学贷款在研究生阶段只能申请一次，故需要按个人经济情况按照学制的时间拟定个人在校读研期间贷款计划。（按学制可贷2年、2.5年、3年）。3．还款本金从毕业2年后开始（还款利息从毕业之日起起算，毕业之日起开始偿还利息），毕业后6年还清，学生助学贷款的利息在校期间由财政100%贴息，毕业后的利息由个人全额负担。学生毕业后如分配到外地，使用原贷款借记卡还款（除本金外加上相应的利息）。4．“贷款期限”是指从申请第一笔贷款（无论是学费还是生活费）到毕业后最后一次还款（无论是一次性还款还是分次还款）之间的总时间，总共不超过10年。
5．建议办理生源地贷款的学生贷学费和生活费，住宿费须现场缴纳方可办理入住手续。6.本科贷过款的同学也可以申请贷款，但需要先到本科贷款银行办理展期手续。
展期手续回到原贷款单位办理。本校继续攻读博士的毕业生，办理展期手续向研工部提出申请，申请表格可以在研究生资助网下载（下载地址http://gszz.hust.edu.cn/channel.asp?id=5）。具体流程为：下载并填写《国家助学贷款展期申请表》—院系审核—研工部审核—银行审核并签订展期协议。7．中国银行光谷支行负责我校研究生贷款业务工作，具体情况可致电027－85790101或027—85796810向中国银行光谷支行询问。地址：武汉市洪山区珞瑜路718号中国银行光谷支行（助贷小组）
8．华中科技大学研究生院研工部事务办公室具体负责我校主校区研究生贷款校内手续，同济医学院贷款事宜由同济医学院事务办负责。
联系电话：027—87557313（主校区）027-83692839（同济校区）地址：主校区：东一区11号二楼（校出版社对面）
相对了商业贷款的高利率、高月供，公积金贷款确实来得实惠一些，现在越来越多的市民舍弃商业贷款转向公积金贷款，为了让市民更方便快捷的办理商贷转公积金贷款，小编特地搜集整理了武汉最新商业贷款转公积金贷款流程，希望对市民有帮助。
转贷对象、范围
小编查询发现，转贷的对象和范围也都是很基本的要求，但是也有些需要注意的问题。
其对象是：凡具有武汉市城镇户口(包括蓝印户口或暂住证)、正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房商业贷款且按时偿还贷款本息的借款人，可以申请办理商业贷款转公积金贷款。
同时，已办理住房组合贷款和购房时已提取住房公积金的职工，不再办理转公积金贷款；原商业贷款必须是在市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。
搜狐小贴士：购房办理商业贷款时，如果不是必要的话，建议暂时不要动用住房公积金，要不然之后就不能转为公积金贷款了。而且办理商业贷款时，最好去市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，该中心委托的银行机构有18家，网点众多，建议市民就近选择。
商贷转公积金的条件
小编查询了商贷转公积金的条件，发现条款很多，除了要求基本的身份证、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等之外，小编挑选了几条比较重要的要点与大家分享。
一是原商贷发放后已正常还款6个月及以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款，并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明；
二是原商贷借款人为单身，在申请转公积金贷款时已结婚，需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书及共同还款声明；
三是原商贷房屋购买人为父母子女(不包括与多个子女)联名购买的，可以申请办理转公积金贷款,但必须共同签订转公积金贷款抵押合同,提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的具结书，并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定,以户口薄、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准；
四是原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的，可以办理转贷。
以上都是一些基本要求，最重要的当然放在最后啦。
武汉最新颁布的新政规定：申请商贷转公积金的房屋必须为家庭首套房或第二套房，如果是二套房，第一套房的面积不能超过140平米。也就是说，如果是家庭第三套房，或家庭首套房房屋面积超过140平米，是不能申请商贷转公积金的。
搜狐小贴士：小编在这里特别提醒一下伤心人，如果原商贷借款人不幸离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款，所以离婚需谨慎呀。
商贷转公积金的转贷额度、期限、利率 转贷额度：
政策规定，转公积金贷款的金额不能高于原商贷余额(取千元以上整数)，且不能超过公积金贷款的最高限额，一级市场单套住房建筑面积在90平方米及以内的，转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的80%；对购房建筑面积在90平方米以上的，其转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的70%。
转公积金贷款借款人的具体贷款额度的公式计算为：转贷借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限。建议市民先算好具体额度看看是否达到贷款标准，然后再付诸行动。
搜狐小贴士：转公积金贷款审批额度与原商业贷款余额的差额部分，由转贷款借款人用自有资金结清。虽然差额可能不大，但是还是建议借款人提前计算好差额，将资金准备充裕。
转贷期限：
小编注意到，转贷期限有三个标准，在这三个标准中选取最小值作为期限。
一是一手房转公积金贷款期限不超过30年；
二是转公积金贷款期限不能超过借款人法定退休年龄后5年，即：男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算；
三是转公积金贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。
转贷利率：
转公积金贷款利率是按照人民银行规定的利率标准执行的。但是需要注意的是，贷款期间如遇人民银行贷款利率调整，贷款期限在1年(含1年)以内的实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下的1月1日，按相应的利率档次进行调整。
搜狐小贴士：武汉的商贷转公积金贷款的利率按照“认房不认贷”的原则，即首套房的商贷转公积金贷款，按基准利率来算；第二套房的商贷转公积金贷款，按基准利率的1.1倍计算。
商贷转公积金的办贷时间
办理转公积金贷款的时间为9个工作日。从提交资料那天算起，受托银行会在5个工作日内完成银行内部审批申请资料录入并通知转贷人到担保公司办理担保手续。受托银行在收到担保公司出具担保函的2个工作日内，完成审核并将全套资料报送管理中心，管理中心自收到资料后2个工作日内完成贷款审批及放款手续。所以办理起来还是很快很方便的。
商贷转公积金贷款办理程序
（一）贷款银行咨询、受理
受托银行应按管理中心的政策规定，负责转公积金贷款的咨询服务，转贷人申贷前可在受托银行所属的各经办支行咨询转公积金贷款的有关政策及办理程序，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》，同时与借款人共同准备下列证件：
1、转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明)；
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件及复印件；
3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件；
4、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明；
5、房屋产权共有权人出具经公证的同意抵押的具结书；
6、原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证(期房抵押证明或房屋他项权证)的复印件并加盖银行公章；
7、管理中心或受托银行要求出具的其他资料。
（二）受托银行受理贷款申请并进行初审
银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理中心的政策规定实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性，确保各类文书上申请人的签名真实有效。
1、银行工作人员在征得本人同意的前提下，查询并打印转贷人和配偶的《个人信用征信报告》，调查了解其信用状况；如转贷人和配偶存在不良信用记录，但符合管理中心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书；
2、银行工作人员审核转公积金贷款相关资料的原件，并在复印件上签署“原件已审”字样；对符合转公积金贷款条件的转贷人，在公积金信息系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与转贷人商议确定转贷额度及年限；在公积金信息系统中准确、完整地录入转贷人的转贷信息，并按管理中心的政策规定进行初审；贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章；对公积金信息系统初审未通过的，应及时通知转贷人并告知原因。
（三）对初审通过的转公积金贷款，由银行工作人员通知转贷人持下列资料到担保公司办理担保手续：
1、转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件（转贷人为单身的由民政部门出具单身证明）；
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件；
3、受托银行加盖公章的《贷款审批信息确认表》。
（四）转贷人凭担保公司出具的《阶段性担保函》与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》，同时将转公积金贷款的差额资金（原商贷余额与公积金贷款金额差额部分）补齐至原商贷约定的银行储蓄还款账户（以下简称“预存差额资金”）。
（五）抵押担保信息录入
贷款银行在武汉住房公积金信息管理系统（以下称“公积金系统）中录入转贷人抵押物、担保、预存差额资金等信息。
（六）银行复审
受托银行复审人员应按照管理中心转公积金贷款政策对全套贷款资料进行复审。主要对转贷人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核，对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见：
1、转贷人贷款资料重要要件欠缺或不符合转贷条件的或贷款录入人员将申请信息或抵押信息录入错误的，银行复审人员将转贷资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审；
2、对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金信息系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公章，将贷款资料送交管理中心进行终审。
（七）管理中心进行终审
管理中心终审人员按照商贷转公积金贷款的政策对受托银行报送的资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写信息准确，粘贴格式规范。并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明；对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理贷款的发放。
（八）贷款银行发放贷款
贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将转公积金贷款资金和预存差额资金划转至原商贷账户中，结清原商贷，并及时通知转贷人。
（九）贷款银行在贷款发放后7个工作日内，配合担保公司办理房地产管理部门注销原商贷的房屋抵押登记，并办理转公积金贷款的房屋抵押登记手续。
（十）担保公司应在45个工作日内将办妥的《房屋他项权证》交贷款银行收管。
搜狐小贴士：虽然办理流程看起来很麻烦，但是小编仔细的看了一下，发现只有四个步骤需要借款人来完成，就是提交资料、面谈、办理担保和补齐差额。
