土地征收补偿安置方案

土地征收补偿安置方案（共8篇）

土地征收补偿安置方案 篇1

为了进一步推进城市规划建设，现就做好国有土地上房屋征收补偿安置工作，特制定本方案。

一、征收依据

国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等有关规定。

二、征收机构

征收主体：武宁县人民政府

征收部门：县征收办

征收实施单位：项目所在乡、镇政府（豫宁街道办、工业园区管委会）

三、征收范围

以项目用地红线图为准。

四、补偿方式

1、私有住宅征收补偿分货币补偿与产权调换两种方式，被征收人可任选其中一种，选择产权调换的必须是主体建筑面积。

2、征收单位公房、非住宅房屋及所有附属建筑，一律实行货币补偿。

五、面积认定

被征收房屋补偿的建筑面积原则上以房屋权属证载明的面积为准。房屋权属证载明面积与实际不吻合以及无权属证的，其建筑面积由县房产发证部门按国家现行房地产测绘规范进行核定。违法违章建筑及超过批准期限的临时建筑不予认

定。

六、用途认定

1、被征收房屋的用途以房屋权属证载明的为准；房屋权属证未载明用途的以土地权属证载明的为准；房屋权属证、土地权属证均未载明用途或者载明的用途不一致的以及无证的，以合法建房手续载明的用途为准；难以认定的，由县房管、规划、国土、城管部门共同认定并出具书面认定手续。

2、住宅房屋经县规划、国土部门批准改变用途、不作住房使用部分按非住宅认定；未经批准改变用途，但办理了合法经营手续且在房屋征收公告发布时已经营两年以上、当前尚在经营的，仍按住宅认定，但对其经营损失可评估补偿。

3、土地性质以土地权属证载明的为准；无任何手续,难以认定的,由国土部门出具书面认定手续，作为评估依据。

七、补偿原则

1、私房征收补偿

①货币补偿

住宅、非住宅房屋及装饰装修部份由有资质的评估公司按相应的市场价结合成新评估补偿。住宅除按评估价补偿外，还安排一次性搬迁补助费、6个月过渡安置费，加奖6个月过渡安置费。非住宅房屋可补偿一次性搬迁补助费和2个月过渡安置费。②产权调换

征收私房住宅的按照被征收住房主体建筑面积1：1在规定的安置小区以公寓楼还房。户型有大户三室二厅（设计面积126㎡左右）、标准户三室二厅（设计面积110㎡左右）、小户二室二厅（设计面积90㎡左右），具体面积以实际

测绘为准，被征收人按被征收面积就近套选户型。

2、公房征收补偿

——行政企事业单位等公房征收补偿结合实际情况及相关规定采取一事一议方式处理。

——公房住户由评估公司对住户私人投入的房屋装修及经许可的自建附属设施等进行评估补偿，另外给予住户一次性搬迁补助费和6个月过渡安置费，电视、电话、宽带等移装费补偿按本方案规定的标准执行。

——公房住户必须安置的，按征收房屋实际居住人口数20㎡/人给予安置房安置，每户只能安置一套，但安置对象必须同时符合以下四个条件：

①必须是该产权单位的职工及其父母、配偶、子女；

②实际居住两年以上的；

③在县城规划区内无住房的；

④未享受保障性住房待遇的。

符合保障住房条件的可申请保障性住房安置。

——对不需要住房安置的，可按认定居住人口50元/月·人标准，一次性发放3年住房补贴，由公房住户自行安置。

——直管公房征收的，对符合安置条件的住户，参照公房住户安置原则执行。

3、其它补偿

①过渡安置费

被征收住宅面积100㎡（含100㎡）以内的，按3.5元/㎡·月计算过渡安置费，月补偿过渡费不足350元的补足350元。被征收住宅面积超过100㎡的部分按2.5元/㎡·月补偿过渡安置费。过渡期限原则上不超过18个月，以被征收

房屋腾空交钥匙起至安置房竣工交钥匙止。如果系征收部门责任延长过渡期的，自逾期之日起每月补给被征收人2倍的过渡安置费。

②搬迁补助费

按被征收房屋主体建筑面积3.5元/㎡给予一次性补助，补助金额不足350元的补足350元。

③其它补偿费

有线电视拆安费等的补偿标准见本方案附件，征收部门已恢复部分，则不予补偿。零星树木等其他项目补偿按武府发[2011]10号文件规定执行。

违章建筑及超过批准期限的临时建筑不予补偿。

八、房价结算

1、产权调换安置房结算

选择产权调换的按照“征一还一”，不同结构找差价结算。安置房面积超过被征收房屋面积20㎡（含20㎡）以内的，超过面积部分由被征收人按安置房成本价购买，超过20㎡以上部分由被征收人按照当期城区商品房市场均价90%购买。具体结构找差标准见下表：

被征收房屋结构安置房结构被征收户找补标准（元/m2）

钢混结构砖混结构-120 砖混结构0 砖木结构100 土木结构287

“征一还一”面积内的安置房免缴房产契税和交易费，超过被征收房屋面积 的安置房应按规定交纳税费；

被征收房屋面积大于安置房面积的，其多余面积部分按市场评估价予以货币补偿；

2、公房住户安置房结算

根据认定人口数20㎡／人作为安置标准，并就近套选户型。安置房总面积在规定（20㎡/人）面积内的按成本价购买；超过规定面积20㎡以内（含20㎡）部分的也由安置户按成本价购买；超过20㎡以上部分由被征收人按当期城区商品房市场均价90%购买，并按规定交纳相关税费。

安置房交付使用前，安置户必须交清应缴的购房款，否则安置部门不能给安置房钥匙。

九、选房原则

选择产权调换的，按照“先交钥匙先选房”原则安置。即被征收人签订了协议，在搬迁腾空交钥匙后，由工作组出具搬迁完毕凭证（签字或盖章），经房屋征收实施单位核实登记，再发放选房序号，被征收人凭身份证、选房序号和征收协议参加选房。根据属地管理原则，由征收实施单位负责选房工作与房源分配，县征收办负责监督实施，具体选房规则及监督办法另行制订。

十、资金支付

被征收人凭已签订的协议书和工作组开具的领款通知书，到县征收办办理领款手续。选择货币补偿方式的补偿金可全额领取。选择产权调换补偿方式的，只领取产权调换以外补偿部分。县征收办在支付补偿款的同时，应收回被征收房屋的土地证和房产证。

十一、其它规定

本方案涉及的安置房成本价、城区商品房市场均价由县物价部门测算，报县政府审定。

凡被征收建筑物及附属物由县征收办依规组织有拆迁资质的队伍拆除，残值一律归县征收办所有。

土地征收补偿安置方案 篇2

近年来, 随着我国城镇化水平不断提高, 城市建设用地规模的不断扩张, 土地征收范围逐步扩大。阜康市自2007年至今土地征收规模呈逐年递增趋势, 其中主要征收的土地为农村集体土地。由此可以看出, 在城乡一体化进程不断推进的背景下, 农村集体土地征收的规模在逐渐扩大。然而在征地过程中, 被征地农民阻拦项目施工、因征地问题农民集体上访等现象也不时出现, 引起了当地社会广泛关注, 而这些问题的发生势必影响本地区社会经济的繁荣稳定。本文研究的目的是通过对阜康市征地工作的实际了解, 对被征地农民安置补偿现状及存在的问题进行调查分析, 走访当地被征地农民了解实际情况, 了解被农民征地的意愿, 在结合阜康市实际征地安置情况的基础上探析新的征地安置补偿思路, 最终提出对阜康市征地安置补偿工作具有可操作性的并且有益于被征地农民的对策建议。

2 阜康市征地安置补偿现状及存在的问题

2.1 研究区域概况

阜康市地处天山山脉东段北麓, 准噶尔盆地东南缘, 在新疆维吾尔自治区中北部, 毗邻首府乌鲁木齐市。全市总面积11726km2, 其中耕地面积4.06万hm2, 总人口22万人, 下辖7个乡镇3个街道办事处, 有3个兵团农场。

2.2 征地安置补偿现状

2.2.1 征地基本概况。

阜康市近5年征地情况进行调查, 阜康市征地规模、征地面积不断增加 (详见表1) 。阜康市城关镇地区的农村集体农用地成为了主要被征收对象, 随着征地规模的不断扩大, 征地安置工作的量也越来越大, 难度也随之增加。

通过对阜康市近5年征地情况进行调查, 为保障城市基础设施用地、房地产开发等城市建设发展用地及景区建设用地, 2007～2011年阜康市共征收集体农用地451.9hm2, 征地面积基本呈逐年上升趋势 (详见图1) 。

2.2.2 征地安置程序。

阜康市结合实际, 根据法律法规规定的征收集体土地相关规定, 按照以下程序开展征地工作 (见图2) 。

2.2.3征地安置标准。

阜康市征地安置补偿标准按区域不同分为以下三个标准即:土地补偿费、安置补助费及补助农民社会保障支出, 其中征收宅基地、乡村道路、打谷场地、集体空闲地的, 不支付安置补助费, 只支付土地补偿费, 最高不超过1500元/667㎡×10倍=1.5万元/667㎡。

(1) 城市规划区以内。

(1) 一般耕地8万元/667㎡ (包括土地补偿费1500元/667㎡×10倍=1.5万元/667㎡、安置补助费1500元/667㎡×20倍=3万元/667㎡、补助被征地农民社保支出3.5万元/667㎡) 。 (2) 温室大棚耕地10万元/667㎡ (包括土地补偿费2200元/667㎡×10倍=2.2万元/667㎡、安置补助费2200元/667㎡×20倍=4.4万元/667㎡、补助被征地农民社保支出3.4万元/667㎡) 。

(2) 天池景区规划区范围。

耕地5万元/667㎡ (包括土地补偿费1500元/667㎡×10倍=1.5万元/667㎡、安置补助费1500元/667㎡×20倍=3万元/667㎡、补助被征地农民社保支出0.5万元/667㎡) 。

(3) 其它片区。

土地补偿费按照1500元/667㎡×10倍=1.5万元/667㎡执行, 安置补助费根据各乡镇实际人均耕地面积计算。

2.2.4 征地安置补偿案例分析。

本文选取了在2011年, 阜康市头工南村的土地征地安置补偿作为研究案例, 以具体了解阜康市征地安置的具体情况。

阜康市国土资源局根据征地领导小组分工安排, 抽调了相关工作人员参加征地调查、安置补偿等工作。城关镇头工南村被征地块位于大西渠村以东、水磨河以西, 乌奇路以北、博峰路以南, 征收土地面积约为49.77hm2, 其中温室大棚用地面积2.34hm2, 其他土地面积47.43hm2。

对头工南村集体土地进行征收的整个过程中, 征地工作人员从征地调查工作就遇到了调查工作难度大、进度慢、失误多、易引发群众上访等问题。被征地村民不理解工作人员的工作, 消极对待调查工作, 并且出现了被征地村民大面积抢栽苗木的现象。工作人员普遍认为青苗及地上附着物补偿费用以实地调查确认结果为准, 是造成工作难以开展的主要原因。20多名征地工作人员耗时3个多月对头工南村被征收的农用地上的苗木进行确认, 之后又不断有被征地村民反映自家的苗木数目不对。对于存在异议的情况不断进行复查核实, 不仅耗费大量的人力、物力, 还使得征地进度不断延后。

2.3 征地安置补偿中存在的问题

2.3.1 征地安置补偿方式单一。

被征地村民普遍反映征地补偿价格低, 且征地安置补偿方式单一, 保证不了村民原有的生活水平, 对征地工作的开展产生了一定的影响。

2.3.2 征地前期调查工作任务繁重、内容庞杂。

因阜康市建成区周边百分之九十以上都是集体农用地, 且城市总体规划公开性强, 城区周边农民都提前几年将地里栽植经济价值高、补偿标准高的各种林木, 造成在征地过程中, 青苗及地上附着物调查工作任务繁重、内容庞杂, 造成调查工作难度大、进度慢、失误多、易引发群众上访等问题。

2.3.3 农民对征地安置补偿整体满意度不高。

一是被征地农民对政府征地的目的不理解, 总是认为政府征地就是为了卖地, 低价征收高价卖出, 没有对城市建设发展的长远性、全盘性的考虑;二是不愿意主动从补偿费中将“用于支出被征地农民的社保资金”用来支付养老保险等;三是被征地农民普遍愿意土地被征收, 但对补偿标准无限制的认为偏低。认为补偿标准偏低, 今后生活没办法保障, 所以多数被征地农民都希望通过抢栽苗木、谈判、拖延等得到更多的补偿, 实现其利益最大化, 加之思想观念落后、文化程度不高, 对政府工作的不理解, 致使抵触情绪很强。

2.3.4 被征地农民的再就业和社会保障体系不健全。

阜康市的征收集体农用地安置补偿, 无法从根本上解决失地农民今后长远生计问题。同时由于失地农民文化水平较低, 再就业十分困难, 虽然已启动失地农民再就业培训等多种解决失地农民再就业的措施, 但还是存在被征地农民不愿从事其他行业, 可操作性差的问题。

3 阜康市征地安置补偿改革思路与对策建议

3.1 建立中介调查评估机制, 保障征地调查评估的公正性

目前, 征地调查在征地工作过程中是一项工作量大、内容繁琐, 易引发矛盾的一项重要工作, 国土局及乡镇人民政府在征地调查过程中, 既承担着调查任务, 又承担着后期的矛盾调查裁决、化解任务, 既是运动员又是裁判员的身份。这样一方面大大降低了工作效率, 另一方面极易引发群众不满。因此, 建立中介调查评估机制, 能够充分发挥中介职能、发挥国土局及乡镇管理职能, 提高征地工作效率和工作质量。

3.2 实行包干征地补偿

(1) 近期规划, 严格按照现状勘测、发布公告、现状确认、签订征地协议、开展青苗及地上附着物调查、签订青苗及地上附着物补偿协议的程序开展征地工作, 在耕地解冻前就开展现状勘测、发布公告和公检法等相关部门进行现状确认工作, 从而有效杜绝抢栽苗木现象。征地补偿标准根据区域不同参照统一年产值执行包干征地补偿标准, 包干征地补偿标准包括土地补偿费、安置补助费及用于补贴农民社保支出三项。青苗及地上附着物补偿标准严格执行自治区文件, 使补偿标准统一并有据可依, 这样不仅降低征地安置工作量, 提高了工作效率, 并且可以在一定程度上也降低了农民栽植苗木的热度。

(2) 远期规划, 在近期运行模式的基础上, 改为中介机构负责征地调查、面积勘测等具体技术工作, 国土部门仅负责政策把关和监督管理。征地补偿标准仍根据区域不同参照统一年产值执行包干征地补偿标准, 但包干征地补偿标准中将增加青苗定额补偿, 因此要将包干标准进行适当提高。从而有效引导农民不再刻意栽植苗木, 大大减少征地调查工作量, 减少了国家资金的浪费, 减少了因征地引发的矛盾, 提高工作质量和工作效率。

3.3 多种方式相结合的征地安置补偿

目前, 阜康市实行单一的货币安置补偿, 被征地村民虽获得了征地安置补偿费, 但是被征地村民失去了持续的经济收入来源。考虑到被征地村民自身择业能力较差, 所以提出了通过货币安置、社保安置和留地安置等多种方式相结合的征地安置补偿方式, 确保被征地农民长远生计有保障。

征地工作是阜康市城市建设的一项最基础的工作, 对城市的发展至关重要。关系到当地政府和被征地农民的切身利益, 是一项非常复杂且敏感性很强的工作。本文针对阜康市的实际情况, 只研究了目前阜康市征收集体农用地安置补偿过程中存在的问题及对策建议, 由于国家关于征地方面的政策法规限制等客观原因, 且本人水平有限, 还有很多深层次问题有待进一步研究, 期待在后续的研究中进一步完善。

摘要：以新疆昌吉州阜康市为例, 从征地安置补偿现状、安置补偿程序、安置补偿方式、安置补偿标准、征地补偿协议等方面来分析阜康市征收集体农用地安置补偿的现状, 对存在的征地安置补偿方式单一, 征地前期调查工作任务繁重、内容庞杂, 农民对征地安置补偿整体满意度不高, 被征地农民的再就业和社会保障体系不健全等问题进行系统的分析。通过调查, 了解被农民征地的意愿, 结合阜康市实际, 探析新的征地安置补偿思路, 最后对阜康市征地工作提出具有可操作性的对策建议: (1) 建立中介调查评估机制, 保障征地调查评估的公正性。 (2) 实行包干征地补偿。 (3) 多种方式相结合的征地安置补偿。

土地征收补偿安置方案 篇3

关键词：失地农民；留地安置；权益保护；政策

中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2015）02-0004-07

一、引言

过去十多年来，中国城市化快速发展，大量农民失去土地成为失地农民。据有关预测，随着城镇化和和工业化进程的推进，2020年我国失地农民总数将达1亿人以上。然而，在越来越多的土地被征收过程中，失地农民的权益缺乏有效的保护。伴随着农民主体地位的上升，国家逐渐改变对被征地农民“一脚踢”做法，征地补偿方式呈现多元化趋势，货币补偿、社保安置、就业安置、留地安置等多种补偿方式一定程度上提高了失地农民的补偿水平。其中，留地安置方式较为完整地保留了农民的土地发展权益，受到失地农民欢迎。留地安置方式是指国家在征收农村集体土地时为了使失地农民的生产、生活有长远稳定的保障，按征地面积的比例安排一定数量的建设用地，留给被征地农村集体用来发展二三产业的一种征地安置方式，也称为划地安置、开发性安置。

有关留地安置的问题逐渐成为了学术界研究的热点，特别是在近十年取得了较快发展并形成了一批研究成果。纵观已有研究，学者大多从经济学、管理学和法学视角研究留用地的产权安排、制度供给和立法保障等方面的问题。具体来看，从经济学视角出发研究留地安置的学者大多关注了留用地产权[1-3]、资本要素与价格[4-6]和留地安置过程中各方主体利益博弈[7-9]等相关问题。从管理学视角出发研究留地安置的学者大多把注意力放在了城市公共管理[10-12]、留用地安置政策[13-14]、留用地管理案例研析[15-17]等方面。从法学视角出发研究留地安置的学者则集中关注现有留地安置实施的法律障碍和法律调整[18-21]等问题。但是，从失地农民权益保护的视角去探讨广东省留地安置政策方面的研究目前相对较少。

留地安置政策作为一项公共政策，应该追求实现各方利益均衡的政策目标，这必然要求政策设计者充分考虑失地农民的权益保护问题。然而笔者在广东省的实地调研中发现，在现有留地安置政策框架下，失地农民的留地安置权、留用地发展权、收益分配权等权益没有得到充分保障。失地农民权益的损失有其深刻的政策根源，有效政策的供给不足容易加剧由失地农民引起的社会矛盾。因而，从失地农民权益保护视角出发，在检视现有留地安置政策安排的基础上，探讨如何调整并优化现有政策，既有理论研究价值，更具实践指导意义。

二、广东省留地安置方式及其政策演变

留地安置方式最早的实践产生于20世纪80年代的深圳，目前已有5个省市在全域范围内、13个省市在本域内开展留地安置探索[26]。1986年，深圳市政府在经济特区内划定了原农村居民建设的“大红线”作为征地留用地的范围。在20世纪末，广州市越秀区、佛山市顺德区、佛山市南海区等地也有个别征地项目采取留地方式安置被征地农民。到了本世纪，伴随着土地溢价的不断上涨和农民市场意识的增强，留地安置方式的地方实践逐渐多了起来，且留地安置方式的模式也呈现多样化。从广州、江门、云浮等地的实践看，留地安置逐渐从留土地实物向留指标、折算成货币转变；从单纯留地向留物业、留产业、留商铺转变；从集体经济组织自营向与社会资本合作经营转变。

早在1993年，广东省人民政府颁布的《广东省征地管理规定》（粤府〔1993〕94号）就已经明确要求征地时要安排10%的留用地给农村集体经济组织使用。后来，为了贯彻落实2004年新《中华人民共和国土地管理法》和国务院出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），解决快速城市化进程中的征地补偿纠纷，缓解政府与失地农民之间的矛盾，广东省国土资源厅于2005年出台了《广东省国土资源厅关于深入开展征地制度改革有关问题的通知》（粤国土资发〔2005〕51号）。该通知提到，各地方政府在土地征收补偿过程中，在保证货币安置兑现落实的同时还可试行留用地安置方式。可按征地面积的10-15%比例划出建设用地给被征地单位用作生产发展用地。后来，为了规范各个地方留地安置实践过程中的做法，解决留地安置过程中遇到的具体问题，广东省在2011年出台了《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》（粤国土资发〔2011〕51号）。随后，广州、顺德、江门、清远、阳江、茂名等市、区纷纷制定具體的实施办法或实施细则。

《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》规定留地比例一般为10%-15%，具体比例可按各地实际确定。留用地的选址要符合土地利用总体规划及城乡规划。对暂时难以安排解决留用地的，以村为单位对留用地指标实行台账管理。对于满足一定条件的征地项目，留用地可以采取折算货币方式补偿。留用地应当依法转为建设用地，规定除城镇规划区范围内的留用地可征收为国有土地外，其它的留用地应该保留集体土地性质。留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记，并且严禁将留用地分配到本村村民。村集体可以依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权，留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。

三、广东省留地安置政策实施中存在的问题

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留用地政策作为地方政府在快速城市化过程中的一项重要制度创新，在“自下而上”的实践中彰显了其显著的制度功能。留地安置可以有效增加农民的土地增值收益分配比例，为失地农民共享经济社会发展成果提供了路径，符合新型城镇化的改革方向。然而，广东省在实施留地安置政策的实践中存在一些问题。

（一）政策落实难

《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》规定，留用地的选址要符合土地利用总体规划及城乡规划。如果在被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的，可以采取折算货币补偿的方式进行安置。由于广东省特别是珠三角的建设用地已经缺乏新增的潜力，部分区县更是在做减量规划，所以很多征地项目最终没有落实留用地。面对此困境，政府并没有在土地规划方案和年度用地计划制定时、新增建设用地出让前优先考虑落实留用地的用地安排。

（二）政策执行的随意性大

根據《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》，现有政策对可以将留地指标折算成货币补偿情形的界定是相对宽泛的，实际上是赋予了地方政府过度的自主裁量权。留用地真正落实与否，受到地方政府官员的价值和政策取向、社会时间偏好程度和“为民请命”的公民意识等因素的影响，而这些影响因素复杂、难以评价和监管、随意性大，导致了留地安置政策的执行存在偏差。地方政府官员考虑到留地补偿的程序复杂、涉及的工作量大、后期管理工作成本较高等因素后，往往会一厢情愿地采取货币补偿这种简单、直接、便捷的补偿形式，导致真正落实留用土地或指标的征地项目极少。笔者在走访的过程中经常听见农民和村集体委员抱怨政府在征地过程中极少跟随项目一起落实留用地，导致村民手中完全无地可用，缺乏“煮饭的米”。而且即使分给了留用地指标，但指标十几年没有得到兑现，与留用地相关的信访也在逐年增加。

（三）政策实施过程容易产生矛盾

留用地安置产生的矛盾集中出现在留用地开发收益的分配过程中。对于二三产业较为发达的珠三角地区，村级集体经济组织较早地发现了留用地的真正价值所在，这些村将留用地通过自营、合作经营或者整体出租的多种经营方式发展乡镇企业或者临街商业，产生了可观的经济效益，壮大了集体经济。然而，在佛山南海区、顺德区和广州番禺区等地的调研过程中，村民普遍反映每年分到村民手中的钱不多，他们直接把矛头指向了村组织委员向地方官员和投资者进行利益让渡的行为。珠三角普遍出现的“村官巨富”、“小官巨贪”等案件无一不与留用地使用权没有进行公开交易有关。这种行为直接剥削了村民的土地发展收益权，难以保证失地农民生活水平的提高，更加深化了社会矛盾，使得政策执行效果大打折扣

四、留地安置过程中失地农民权益受损的表现

（一）留用地所有权获取难以保障

在所有权获取方面，受到规划条件限制和政府自主裁量权过大的影响，地方政府在征地实践中多采取货币折算补偿替代留用实地安置。而且，即便承诺给予失地农民留用地，多半也只是安排留用地指标，因而大多失地农民并没有真正占有留用地。广东省实行留用地政策以来，累计承诺留用地11163.25公顷，落实4513.03公顷，欠账率高达59.52%，涉及2453个农村集体经济组织。随着失地农民利用、经营土地能力的提高，大多数农民将会从占有的土地中获取较为丰厚的土地租金。然而，地方政府这种简单的安置方式忽略了失地农民的意愿，没有给予失地农民充分的选择权，也没有考虑到失地农民的利益损失结果。这样，政府实际上是在打破了失地农民通过留用地来追求财富的机制，封锁了失地农民向上流动的社会通道。

（二）农民的留用地使用权主体地位虚置

在使用权明晰程度方面，现有政策规定留用地不可分配到个人，留用地只能留在集体，这种使用权虚位实质上是产权不明晰的表现。产权不清晰导致农民长期投资经营的动力不足，阻力重重，既有担忧，又有风险。在实践中存在一部分农户联系到投资商利用集体留用地来建家庭小作坊，或者农户本身有意愿利用临街留用地发展独立小商铺，但是因为留用地属于村集体，村民没有实际占有和使用的权力，使得村民不能通过利用留用地来增加家庭经济来源。事实上，农户之间、农民与村集体之间目标具有差异性，在现行“代议制”的村级治理逻辑下，农民利益的实现还受到村集体组织及其他成员等多方面因素的制约。土地归为集体组织加大了要素利用过程的交易成本，容易挫伤投资积极性，同时不利于实现留用地的集约利用。

（三）留用地留地比例少

在留地比例方面，广东省现有的政策规定，留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%-15%安排，具体比例由各地级以上市人民政府根据当地实际以及项目建设情况确定。而各地制定实施细则的时候，多数按最低标准执行。如清远市和惠州市规定按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%安排留用地。茂名市规定，不含公用建设用地的留用比例为10%，含公用建设用地的留用比例为15%。阳江市则规定，留用地的指标按实际征收土地面积的10%-15%安排，这其中包含了40米以下（不含40米）道路面积。显然，该指标的规定缺乏科学合理的解释，且大多情况下不利于失地农民享受基本的土地权利。在一些征地项目中，有时候征地范围所涉及的村民相对较多，或者征地项目面积相对较小，如果单一地执行10%-15%的留地比例，那么留用地的面积就会很少。这一方面会产生“僧多粥少”的尴尬，同时也不利于村民利用和分配土地，最终导致留用地的价值无法实现。

（四）留用地产权安排与农民意愿不一致

现有政策规定，城市规划区范围内的留用地应该留为国有，城市规划区外的土地留为集体。笔者认为，现有的产权安排并没有尊重失地农民的真实意愿。笔者在调研中了解到，城镇规划区内的失地农民更愿意把土地留为集体所有，因为他们觉得自己留在手里的地所剩无几了，土地在这部分失地农民的边际效用相对较大。而离城镇比较远的失地农民比较喜欢把土地留为国有。因为这些地区一般都是经济发展相对缓慢落后的地区。一方面，他们即便拿到留用地也没能力开发，留用地成为了村里的闲置地。另一方面，对于他们来说，掌握的集体土地相对较多，留为国有可以获得更多的直接经济收入，这样对于他们来说效用更高。现有安排与农民真实意愿的分离，使得政策偏离了保障失地农民权益的轨道。

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（五）留用地处分权不完整

在产权处分方面，《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》规定，分到农村集体的留用地指标不能转让，此规定抑制了失地农民留用地处分权的实现。这一规定实际上与该文件本身第十条村民可以依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权的精神相违背，且与广东省的实践背景不相符合，更不符合农村集体建设用地市场化改革的取向。留用地处分权的不完整，导致失地农民失去了完整的留用地发展收益权能，直接侵犯了失地农民积累财富和资本的机会，由此导致的机会不公只会进一步固化城乡差距，且不利于城市化的纵深推进。另外，在现有的制度安排下，农村土地市场缺乏活力，农村土地市场化改革的步伐受到阻碍，失地农民的土地发展权将长时间内得不到制度支撑。

五、完善广东省留地安置政策的建议

土地征收补偿制度市场化改革必然要求留地安置政策设计遵循市场化的改革思路。政府应该全面放开对留用地开发利用行为的行政干预，取而代之应该是加强必要的事后监管、政策支持和平台支撑。同时，尊重失地农民意愿、保障失地农民完整的土地发展权利是新型城镇化背景下农村土地制度顶层设计的出发点和落脚点。因而，制度设计必须明确保障失地农民留用地所用权、使用权、收益权和处分权充分实现的目标取向。具体应做到以下几点：

（一）保障留用地所有权的获取

所有权的获取是权力主体利用资源、获取发展收益的前提。为此，政府首先要简政放权，逐渐退出对留用地开发收益环节的行政干预，减少行政审批和收费，降低失地农民开发留用地的行政成本。更为重要的是，政府要充分、正确地行使政府对城市发展的规划公权力，土地规划工作需要明确规划期内留用地的数量，在建设用地增量中明确按照规定的比例划定留用地指标[27]，并把它作为一项不可突破的刚性指标。要以土地利用总体规划中期评估调整为契机，把剩余新增建设用地指标优先用于解决留用地的历史欠账。加强政策协同，把以上规划条款明确落实到留用地管理制度上。此外，还要完善留用地跨区域实现机制，在以县为基础建立留用地指标台账管理制度的基础上，允许留用地根据市场和实际需要跨区域合并、调整落实。另外，需要进一步严格规定留用地指标货币折算的情形，明确界定政府的自主裁量权，划定留地安置的“必须落实区”，明确指标兑现时限，在一定时间一定区域范围内地方政府必须想方设法留用实地。

（二）因地制宜明晰留用地产权主体

明晰的产权是防止出现“公牧悲剧”，实现土地资源高效利用和市场化配置的保障。由于留用地的特殊性，因此有关留用地使用权主体的政策创新应在尊重失地农民意愿的基础上因地制宜设计。对于发达地区或者地段较好的留地安置区域，因为当地农民拥有丰富的财富积累和社会资本，加上发展机会和潜力较多，确权到户是快速实现土地资源价值，实现土地集约利用的有效路径。尽管确权到农户可能不利于土地的规模经营，容易产生留用地资源流失的问题，但是无法否认明晰产权的制度效率和持续提高失地农民财产收入的可能。笔者在云浮等粤西地区的走访发现，村集体经济组织将临街的村级集体留用地分到农户，农户利用自家的留用地发展临街小商铺，获得了相当好的经济收益。而对于相对落后的农村山区或者地段较劣的留地安置区域，留用地使用权归为集体是较佳的政策安排。因为农业部门和工业部门在农村落后地区的经济组成中仍然较为重要，而这些生产部门对土地的连片度要求较高，留在集体有利于地方招商引资，实现土地规模效益。而且，规模经营应该是自下而上的市场化行为，当规模经营获取的效益更大时，在农民自发力量的农村资源集中机制作用下，农民自然会有序高效地组织起资源，实现土地的适度规模利用。

（三）放开对留用地指标处分权的限制

广东省早在2005年10月1日就推行集体建设用地使用权入市流转的政策，留用地属于集体建设用地，其使用权理应允许上市流转。在留用实地相对较少、留用地指标兑现无明确时间表的现实境况下，留用地指标作为留用实地的暂时替代，政府应该放开对土地留用地指标上市交易的管制，帮助失地农民通过留用地指标及时实现留用地的价值。而且，政府应该引导建立规范有序的留用地交易平台，以便失地农民能够充分实现土地发展权益，享受经济发展成果，提高现有的生活水平。另一方面，政府可以把留地安置政策创新工作与农村集体建设用地制度市场化改革、社会养老保障制度改革工作統一起来。允许农村集体把留用地指标折算为历史违法违规用地、小产权房用地、农村养老福利设施用地等指标。

（四）确定合理的留地比例

对于留地指标的多少，政府应该在做好基础性研究的基础上以条例明确规定留用地的比例。要以保障失地农民利益为出发点，以经济地理学、区域经济学、土地估价学等学科的理论为支撑，综合考虑货币补偿标准和生活消费水平，建立完整的区域评价指标体系，以县一级为评价单元，对不同的评价单元进行分等定级，再根据不同地区的用地潜力评估结果，出台相应的留用地比例指导表。这个标准既要考虑留用地的价值和未来的现金收益，又要保证失地农民的长远生活水平不下降。同时，针对不同的征地规模、征地项目类型、被征地农民数量、行政村的经济实力等因素确定对应的留用比例范围和留用性质，划定各类征地情形下的最低留用地规模，并作为约束性指标坚决落实。

（五）灵活安排留用地产权性质

我国现有的《土地管理法》规定，在城市规划范围区的土地归为国家所有。但笔者认为，正确厘清农村集体与失地农民在利用留用地方面的权利义务关系，因地制宜地选择土地利用效益最大化的产权安排制度，是充分体现尊重农民首创精神、遵从留地安置政策设计初衷的有效路径。失地农民是社会建设的首创主体，具有最丰富的基层实践，较为清楚土地资源的价值实现方式，由此而产生的产权安排意愿和诉求理应成为政策调整的民意参考。因此，要在充分尊重农民意愿的基础上形成共识，突破现有土地管理法等相关法规的框架，灵活安排留用地产权性质，有利于充分利用每一分土地，实现土地使用者的最大效益。政府可以委托专业的第三方服务咨询机构，对失地农民的留用地产权安排意愿进行调查，并在平等对话和有效沟通的基础上，合理确定留用地产权性质。

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（六）维护失地农民的留用地增值收益分配权

面对在留用地开发过程和收益分配过程中失地农民利益受损的现状，政府应该创新农村治理方法，提高农村社区自治水平，出台相应的政策配套措施，保证留用地增值收益不流失，保障失地农民充分享有收益分配的完整权力。鼓励基层村集体设立独立的村级留用地开发与管理机构，加强留用地开发利用和收益分配的过程控制和事后监管，成立审计小组，专项审计留用地财务收支情况，完善村级财务信息披露制度。同时，村级组织应该充分利用村级组织的自治逻辑，加快构建村民之间、村民与村集体之间的良性互动和利益协调机制，扩宽失地农民反映权益受损情况的渠道，并且提高村民的自组织化程度。

六、结论与讨论

留地安置方式作为我国征地补偿制度改革创新的一项重要成果，为失地农民的长远生活留下了“会下蛋的鸡”。然而广东省的实践存在政策落实难、政策执行随意性大、容易产生矛盾等问题。而且，在广东省现有政策安排下，失地农民的权益受到损害，集中表现在留用地所有权获取难以保障、失地农民的留用地使用权权利主体地位虚置、留用地留地比例少、留用地产权安排与失地农民意愿不一致、留用地处分权不完整五大方面。在“以人为本”为核心的新型城镇化背景下，完善留用地安置方式的顶层设计应从更加强调市场对资源配置的决定性作用和尊重农民完整产权的政策优化逻辑出发。具体是要做到保障留用地所有权的获取；因地制宜明晰留用地产权主体；放开对留用地指标处分权的限制；确定合理的留地比例；灵活安排留用地产权性质；维护失地农民的留用地增值收益分配权。然而，由于缺乏对失地农民在留地安置方式认可度和留地产权安排、留地比例、留地开发分配方式等方面的意愿度进行系统深入的学术调查，导致文章缺乏充足的微观数据支撑。在政策评估的基础上，深化对失地农民这一微观主体在留地安置意愿和行为选择方面的学术观察是以后研究的方向。

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（责任编辑：吴 霞）

土地征收补偿安置方案 篇4

（代拟稿）

第一条

为依法做好南溪区征收农民集体所有土地补偿安置工作，维护被征地农民的合法权益，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等法律、法规的规定，结合实际，制定本办法。

第二条

宜宾市南溪区行政区域内征收农民集体所有土地的，其补偿安置适用本办法。

国家和省重点交通、能源、水利等大型基础设施项目征地补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条

宜宾市国土资源局南溪区分局，南溪区人力资源社会保障、住房城乡建设、财政、监察、审计、公安、发展改革、民政、农业、林业、统计等行政主管部门以及南溪区属地乡镇人民政府（街道办事处），应当按照各自职责，共同做好征地补偿安置的相关工作。

第四条

征收土地按照下列标准补偿：

（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，按照征地统一年产值标准的10倍计算；征收其他土地的，按照征收耕地的补偿标准减半计算。

（二）安置补助费。征收土地的安置补助费，按照应安置的人数计算，每一个应安置人员的安置补助费，为征地统一年产值标准的6倍。

集体经济组织管理和使用。

第九条

征收农村集体土地实行农业安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织管理和使用。

征收农村集体土地实行农转非安置的，安置补助费用于应安置人员缴纳社会保险费，由征地机构直接划转给社会保险经办机构。安置补助费不足以支付农转非应安置人员社会保险费所需个人缴费部分的，其不足部分，由征地机构列入征地成本予以补足；多余部分，退还给应安置个人。

征地时未满16周岁的农转非人员，其安置补助费由征地机构直接发放给应安置人员。

第十条

征收农村集体土地的青苗补偿费，全额支付给农村集体经济组织，对其中属于个人的部分由农村集体经济组织分配到户，对属于集体的部分由集体经济组织按照规定用途和审批程序管理使用。

征收农村集体土地的地上附着物补偿费，全额支付给地上附着物的所有权人。

第十一条

在《征地补偿安置方案》公告发布前，因户籍管理需要，户籍已从被征地户迁出的服现役的义务兵和初级士官、大中专在校学生、正在服刑人员，应当享受征地农转非安置待遇。

第十二条

被征地户户籍中的下列人员，只办理农转非户籍手续，不享受征地农转非安置待遇：

（一）原城镇户籍人员迁入被征地户的；

（二）其他农村户籍人员经协商迁入被征地户的；

（三）将户口迁回原籍的回乡退养人员；

房用地批准文件或者其他有效证明材料证明房屋合法性的，根据农房实际建筑面积和结构计算补偿。

（二）被拆迁户不能出具被拆迁房屋有效证明材料的，该部分房屋可以参照宜宾市人民政府公布的宜宾市征地青苗和地上附着物补偿标准中房屋简易结构、偏房补偿标准适当予以补偿。

第十七条

选择还房方式安置的，按下列规定执行：

（一）政府根据应安置人数，按照人均30平方米的基本住房安置面积提供安置房，被拆迁户不支付购房费用。被拆迁户原住房面积人均30平方米（含30平方米）以内部分不予补偿。基本住房安置面积按照先正房后偏房、建筑质量由好到差的顺序进行抵扣。

（二）被拆迁农房合法建筑面积超出人均30平方米的部分，按照宜宾市人民政府公布的宜宾市征地青苗和地上附着物补偿标准中房屋重置价标准的相关规定给予补偿。

（三）被拆迁户根据家庭需求，每户可以增购不超过30平方米（含30平方米）的面积，增购价格由南溪区政府在分配安置房时确定。

分配安置房时，按照建筑面积60元/㎡的标准给予被拆迁户简装费补助。被拆迁户应缴纳的购房费用，在分配安置房时一并结清。安置房的其他费用和管理按相关规定执行。

第十八条

选择货币方式安置的，按照下列规定执行：

（一）根据应进行房屋安置的人数，一次性计发人均30平方米的基本住房安置面积购房费。被拆迁户原住房面积人均30平方米以内（含30平方米）的部分，不再进行补偿，其原住房按照先

无经济适用房、政府统建房、房改房、自建房）的人员；

（二）从本集体经济组织应征入伍的现役义务兵和初级士官；

（三）从本集体经济组织录取的大中专在校学生；

（四）原本集体经济组织成员，现正在服刑的人员。第二十二条

被拆迁户在规定期限内签订农房拆迁安置补偿协议，并且按照协议约定时间搬迁交出房屋的，按照被拆迁房屋合法建筑面积60元/平方米的标准给予搬迁奖励。

第二十三条

征地部门应当在被拆迁户签订房屋拆迁补偿安置协议并搬迁交出房屋后，从交房之日起，按照应安置人员每人每月120元的标准发放过渡费：

（一）被拆迁户选择货币方式安置的，一次性发放6个月过渡费。

（二）被拆迁户选择还房方式安置的，过渡费以实际过渡时间计发，如果过渡期超过12个月，过渡费从第13个月起按照每人每月240元的标准发放。提供安置房后，再一次性发放3个月的装修过渡费。

（三）采取自建房方式安置的被拆迁户，一次性发放12个月过渡费。

过渡费按照签订房屋拆迁协议时确定的应安置人数计算。第二十四条

被拆迁户在规定期限内签订农房拆迁安置补偿协议，并且在协议约定时间内搬迁交出房屋的，征地部门按照每户2000元的标准给予被拆迁户搬迁和入住补助（即搬迁费）。

第二十五条

农村集体经济组织或者个人逾期拒不领取补偿安置费的，由征地部门将补偿安置费以应当领取补偿安置费的农

日起施行，有效期5年。

土地征收补偿安置方案 篇5

补偿方案编号：2012-13

因福飞路改造工程安置房项目建设需要，福州市人民政府决定征收福飞路改造工程安置房项目建设用地红线范围内所有集体土地及其地上物(具体范围以规划红线图为准)，现按照《中华人民共和国土地管理法》、《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》等规定和福州市人民政府《关于福飞路改造工程安置房等建设项目征收土地公告》[榕土征告补（2011）46号]的要求，现将该征地范围内的房屋补偿方案予以公布，具体的房屋补偿工作由福州闽桥拆迁工程处负责实施（办公地址: 新店镇新店村龙头自然村； 联系电话：87166188）。

附：福飞路改造工程安置房项目集体土地征收房屋补偿方案

福州市住房保障和房产管理局

二○一二年五月四日

附件：

福飞路改造工程安置房项目集体土地征收房屋补偿方案

福州市人民政府已决定征收福飞路改造工程安置房项目规划红线范围内集体土地，根据《中华人民共和国土地法》和《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》的相关规定，结合本地块的实际情况，对该征地范围内的房屋特制定如下补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围（具体范围见规划用地红线图）的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。

2、本地块征收补偿的方式:实行货币补偿和就地就近产权调换相结合的方式，但被征收房屋属于第二条第（三）款规定的不能实行货币补偿。

二、征收补偿原则

（一）住宅房屋的征收补偿：

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换：

（1）根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的合法建筑面积的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、搬迁奖励）除以产权调换房对接价所得面积就近上靠标准房型安置，就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。

（2）根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置，就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。

以上两种方式由被征收人自行选择，安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡可以分房型安置。

（二）非住宅房屋的征收补偿：

集体土地上非住宅房屋实行货币补偿。

1、被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿；

2、被征收房屋未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权（含确权房屋）和持有有效工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）或税务登记证明并依法纳税的房屋（沿街底层第一自然间的进深按房屋的结构确认，但不得超过6米），视不同情况分别按下列办理：

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按营业性用房给予征收补偿。其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；

②在1984年1月5日至1990年4月1日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的80%确认营业性用房建筑面积，余下20%按原房使用性质及用途予以认定；

③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台以前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，在签约期限内搬迁的，其沿街底层第一自然间面积的60%可按营业性店面给予补偿，余下40%按原房使用性质给予补偿安置。

3、非公益性用房的附属物只能适用于货币补偿，不作产权调换。

（三）被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

1、被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人，对安置方式的选择达不成一致意见的；

2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

3、被征收私有房屋的产权人和使用人对安置达不成一致意见的；

4、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

（四）建筑面积的计算方法

私房、单位房：以房屋产权证为准。

三、签约期限

本项目实施征收范围内房屋签约期限自本方案发布之日起至2012年6月30日。

1、宣传发动、核对面积及装修丈量等阶段：2012年5月7日至2012年5月16日

2、房屋征收阶段：

①第一签约期限：2012年5月17日至2012年6月20日

②第二签约期限：2012年6月21日至2012年6月30日

四、计价补偿方式

1、住宅用房货币补偿计价方式：

私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（4847元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；

2、营业性用房货币补偿计价方式：

沿小街巷私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（7859元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；

3、单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿。

4、装修按《福州市城市房屋征收货币补偿及产权调换价格指导意见》表二规定的单价及上报审定后参照福厦铁路、东部新城部分二次装修项目价格补偿。

5、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户；管道煤气补助费3140元/户。

备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按榕房〔2009〕23号文的有关规定执行。

五、产权调换房房型、地点、价格及过渡期限

1、产权调换房地点及对接价格：

就地安置福飞路改造工程安置房（期房），对接均价6304元/㎡。

就近安置西垅佳园（准现房），对接均价6304元/㎡。

2、产权调换房与原住宅确认的合法建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次调节系数，其余面积按榕房[2009]23号文件规定计算。

3、以上房源的面积最终以市产权交易中心核定的产权登记面积为准。

4、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。

5、回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分征收部门应按6934元/㎡补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按5674元/㎡向征收部门补交购房款。

6、过渡期限：在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约搬迁之日至2015年6月30日；超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起36个月。因征收部门原因造成被征收人超过上述过渡期限逾期回迁的，征收部门应双倍付给临时安置补助费。

过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。安置房符合回迁条件，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

六、签约期限内搬迁奖励办法

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅485元/㎡，沿小街巷营业性用房786元/㎡、办公类非住宅485元/㎡。

2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确认的合法建筑面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。

3、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积，根据被征收房屋搬迁时间按以下标准分别给予搬迁奖励：

①于第一签约期限（2012年6月20日）前搬迁的：住宅969元/㎡，沿小街巷营业性用房393元/㎡、办公类非住宅243元/㎡。

②于第二签约期限（2012年6月30日）前搬迁的：住宅485元/㎡，沿小街巷营业性用房196元/㎡、办公类非住宅108元/㎡。

4、对沿街底层确权的店面面积，且持有2004年10月26日前有效的工商营业执照或税务登记证明的被征收房屋，对被征收人给予三个月的经营补助（按100元/3月·㎡）。

5、凡在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的，因上靠面积不足7平方米、需增房15平方米进行安置的，增房价格按6811元/㎡计价。

6、凡在签约期限内签订协议并搬迁，非营业性用房改作营业性用房可按第二条第2款第（2）点规定进行认定给予货币补偿作为奖励后，其认定的营业性用房面积可并入住宅面积上靠标准房型安置，该面积不再计算住宅房屋的各项补偿及奖励。

七、搬迁补助办法

1、困难户搬迁补助

对原产权房屋面积小于45平方米、在本市范围内无其他处房屋且人均建筑面积少于13平方米的困难户，在签约期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，按照45平方米计算区位补偿单价（4847元/㎡）、搬迁奖励（969元/㎡）和货币补偿奖励（485元/㎡），货币补偿奖励仅限选择货币补偿的可享受（榕政综[2006]161号市政府文件出台后，对现有房屋进行产权分析，且单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策）。

2、对五保户、低保户、孤寡老人给予30000元/户的装修补助。

3、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

4、住宅搬迁补助费按合法建筑面积6元/㎡；非住宅搬迁补助费按合法建筑面积10元/㎡。搬迁补助费不足200元按200元计算。

5、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按合法建筑面积每月8元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。

八、无产权房屋认定补偿办法

无产权房屋的补偿与安置，以福州市勘测院历年的航拍图为依据，并经村（社区）、镇盖章公示无异议后，在签约期限内搬迁的，根据建设年限分以下五种情形：

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料的，按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前建设的实际用于家庭居住且在本市范围内无他处房屋（商品房、二手房除外）的房屋：（1）部分有产权的房屋，三层以内总建筑面积180平方米（含产权面积）以内的无产权部分按70%补偿安置，三层以内超建60平方米以内按照50%补偿安置，余下部分建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）；（2）无产权的房屋，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内超建60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）；（3）无产权房屋的建造人其户籍（原籍）必须在征收范围所在村。

3、属2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台后至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，一律不予补偿，但在签约期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补贴，另给予300元/㎡的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台后建设的无产权房屋，在征收实施单位规定的期限内搬迁并同意先行拆除的，可根据不同房屋结构给予不超过150元／㎡的补贴。

5、街道办事处或乡镇政府、村集体1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按70%给予货币补偿，补偿费归街道办事处或乡镇政府、村集体所有；私营企业或个人2006年8月26日前向街道办事处或乡镇政府、村集体租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补偿，在签约期限内搬迁的，另给予300元/㎡的搬迁奖励。

6、国有企事业单位1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前建设的无产权非住宅房屋，可办但未办理产权登记的，经被征收房屋所在地县(区)人民政府确认后可按70%给予补偿。

7、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋等附属房,在协商期限内搬迁的按30～70/㎡元给予补偿，在动迁期间仍饲养禽畜的，另给予30元/㎡的搬迁补贴。

备注：无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村，外地人于1984年1月5日至2006年8月26日间，在本村占地建房的，其无产权房屋均按重置价结合成新计算补偿，另给予300元/㎡的搬迁奖励。无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

九、超出签约期限内搬迁的处理办法

1、征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、集体土地征收房屋补偿方案确定的签约期限内，被征收人与征收单位达不成补偿协议，在房屋货币补偿金额到位或提供产权调换房屋（周转房）的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门向人民法院依法申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十、房屋搬迁程序

1、由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。被征收人回迁选房顺序号抽签办法及时间、地点将另行通知。

4、为确保产权调换用房设计及建设如期完成，被征收人应按时签订征收补偿协议。

土地征收补偿安置方案 篇6

沪房地资拆[2006]357号

各区县房地局，市建设用地事务中心：

现就本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题通知如下：

一、房屋拆迁补偿安置政策的适用问题

征收集体土地中，具备下列条件的房屋拆迁项目，补偿安置应当适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》：

（一）1992年11月1日前已批准征地；

（二）原生产队建制已撤销，原农民已转为城市居民；

（三）该范围内原农民居住水平明显低于《上海市农村个人住房建设管理办法》（以下简称农村建房办法）规定的建房标准。

除上款规定以外已批准征地，尚未进行房屋拆迁的项目，以及在国有土地上按照农村建房办法标准批准建造的农民住房，拆迁时应当适用《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（以下简称13号文），并可按照本通知第二条规定进行面积认定。

二、关于适用13号文补偿安置的房屋面积的认定

（一）房屋拆迁中补偿安置面积的认定应按照13号文第五条规定执行。

（二）征地公告公布时，已取得建房批文新房尚未建造或尚未建造完毕的，补偿标准按照《关于〈上海市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》第八、第九条执行。

（三）征地公告公布前，符合本市农村个人住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制、经济困难等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以拆迁许可证核发之日符合农村建房申请条件的人数计算，低于现行农村个人住房可建面积标准的部分，可给予“土地使用权基价”和“价格补贴”的补偿，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村个人住房建设标准，且不作分户计算。

前款的补偿，应由具备条件的家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村个人住房建设标准进行审核，并在征地拆迁范围内公示，公示不得少于7天。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处出具可建建筑面积认定证明。

（四）虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村个人住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不补偿土地使用权基价和价格补贴：

1、在批准建房时，超过本市农村个人住房建设标准审批的；

2、在批准建房时，只批准房屋建筑面积占地，未明确房屋层数、建筑面积的。

超标准建筑面积由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。

三、关于利用居住房屋从事生产经营活动的停产停业损失补偿问题

被拆迁的宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在征地公告公布前已办理了工商营业执照的，拆迁时可一次性给予适当的停产停业损失补偿。

四、本文下发之日尚未实施拆迁的基地，适用本通知。

上海市房屋土地资源管理局

土地征收补偿安置方案 篇7

一、制度定位:农村集体土地征收制度和补偿制度之辩

(一) 法理基础:

土地征收与征收补偿的法理基础不同使二者具有一定的可分性。 尽管土地征收是土地征收补偿 (本文对补偿取其广义, 即包括安置) 的事实原因, 土地征收与土地征收补偿的法理基础并不同。土地征收的法理基础是公共利益, 要求私人主体为公共利益做出牺牲;而征收补偿的法理基础是公平原则。征收补偿在何等程度上追求公平, 并不取决于征收行为本身;征收补偿也并非与征收同步, 也就是说有征收不一定有补偿, 在1958年《国家建设征用土地办法》实施时期, 甚至规定经同意可不作补偿。可见, 征收的基础必然是社会本位的, 而征收行为引起的征收补偿的基础则是个人本位的。至于征收补偿的公平的内涵, 在很大程度上受经济社会发展的不同阶段的法律价值观的影响, 团体主义盛行的二十世纪上半叶“不完全补偿主义”曾盛行一时, 但在市场经济完善的当代, 公平补偿一定是以市场价格为基础的。征收与补偿的法理基础不同, 决定了二者的价值和制度设计有所不同, 征收以公共利益的实现为价值, 公共利益的准确认定是制度的核心, 后续的实现则有强制力为依托;征收补偿以公平合理地补偿权利人的损失为目的, 故补偿的公平合理性是其追求的价值所在, 而以纠纷裁断机制为保障。我们更容易看到的是征收和征收补偿相互联系的一面:引发征收补偿一定是征收的事实;征收造成的私法上的后果往往需要征收补偿来填补;征收对补偿的依赖性在当代如此之强, 以至于立法需要考虑把征收补偿程序的穷尽作为征收展示其强制性的前提, 这也是产生“补偿问题不解决不能取地”“不经司法程序不能强拆”思路的原因。

(二) 法律关系:

农村集体土地征收补偿与征收的法律关系构造的差异。 我国现行宪法第十条等规定, 土地征收是国家为了社会公共利益、以强制力为后盾将集体土地的所有权收归国有的行为。土地征收的主客体具有特定性, 征收的主体是唯一的 (国家, 实践中由各级人民政府代表) ;客体是集体所有的土地的所有权;相对人是农民集体。

产生征收和补偿的客体差异的原因是农民集体享有所有权, 但征收的事实后果是农民个体的承包经营权、宅基地使用权等权利受到损害, 因而征收补偿范围应包括地上用益物权、不动产物权和可能发生的侵权致损, 进而使得补偿的相对人包括了所有相关的权利受损者。

(三) 行为性质:

农村集体土地征收补偿问题上法定性与意定性的并存。 法定性是土地征收和征收补偿所共有的, 但表现不同。

土地征收要具有法定性。从公共利益的界定这个核心问题出发, 土地征收制度要解决三个问题:一是谁来界定公共利益?二是以何标准来界定?三是界定之后以何保障实现?对于谁来界定公共利益, 立法基于政府是公共利益的应然代表这一假设, 一般将公共利益的界定和后续权力交由政府来行使, 特殊情况下才委之于立法 (包括民主投票) 或司法, 总之一定是单向性地认定、发起并组织, 不需要与被征收方合意一致;对于以何标准来界定, 无论是从保证公共利益必要的实现还是避免公共利益越限的角度, 都需要由法律通过抽象概括或列举的方式确定一个界定标准或一个能够得出界定结果的程序;对于界定之后以何保障实现, 一旦正确地界定了公共利益, 征收的实现还有强制性作为保障。由此得出征收法定性三方面的表现:法定单一主体、法定界定标准、强制手段保障。

征收补偿也具有法定性, 没有法定性的补偿可能出现两种情形, 一种情形是权利人挟权向政府漫天要价, 损害政府和纳税人权益, 这种情况现实中并不多见, 因为个人在政府面前往往处于弱势, 一旦发生纠纷极易成为被诉者甚至被强制者;另一种情况是征收者损害权利人利益, 表现为压低补偿费用、安置不到位及程序上的欺瞒、截留。因此征收补偿也需要具有法定性, 体现为法定的补偿范围、标准和法定程序。然而, 补偿的核心问题——实现公平合理的补偿, 不可能通过适用单向性和强制性来解决, 补偿方案如果放任征收者来单向安排且不容拒绝的话, 征收者损害权利人利益的情形仍会大量出现。因此立法只能为征收界定一个范围和幅度, 在此范围内补偿问题的解决需要借助在政府与征收对象的充分合意来确定。

二、完善思路:完善我国集体土地征收制度的法律思考

(一) 完善定价机制:提高被征地方的参与程度。

1.明确法定补偿标准和原则, 在此范围内由被补偿者选择补偿方案。

土地合理补偿, 必须体现市场定价的原则, 当前可以采取政府公布片区价格并适时调整的方法。除按照民事规则对征收的附带致损进行赔偿外, 征收补偿应该以片区综合地价 (近两年一些省份已经开始发布) 为水准, 并确定一些必要的确定补偿的原则。在此基础上, 允许结合具体的情况对其内容和形式进行丰富。 在实践中多种补偿方式并存的情况下, 具体采取哪一种方式或综合采取哪几种方式以及具体的方案设计, 由于地域和治理结构的差异, 立法上需要原则性和灵活性的结合, 最好的方式是法律界定一定的标准, 政府以诸方案提供者角色出现, 而将选择权交给农村集体, 由农民选取的征地代表或全体投票的方式来行使。

2.增强补偿程序独立性, 防范征收管理者侵越。

法律应区分征收管理和征收补偿管理的权限, 减少补偿款被征收主管方操作的机会。与征收补偿相关的款项与征收所需的款项是基于两种不同性质的基础产生的, 不能出于征收的需要动用补偿款。应当推广赔偿安置金专款专户管理的财务制度, 建立出款方与农村集体的直接对接。其次要明确土地征收的受偿主体, 征收承保农用地和宅基地的补偿费的受偿主体主要是农民个体, 而未承包到户的集体土地的受偿主体主要是农村集体, 目前则主要由农村集体经济组织代为接受。有必要在完善农村集体财务制度的同时加强集体土地补偿款的分配管理。

(二) 补偿争议解决中的“协议先行”、“征补分离”和“司法护航”。

在征收补偿的活动的参与主体中, 征收补偿方居于意志推行者的地位, 占据市场和专业甚至法律上的信息优势, 处主动、强势的地位;而农村集体作为受偿方处于被动、弱势的地位, 更面临集体意志难以表达的问题。

破解双方的力量失衡和集体话语权的缺失问题, 在分析国外成熟的征收补偿制度的内在机制的基础上, 笔者设想出“先协议——后裁决”的程序架构。征收方首先应当与农村集体间达成征收补偿安置协议, 尊重在补偿问题上的充分合意, 为将来引入专门机构和法院的裁决打下基础。为此最迟在征收预公告阶段, 应当建立通过农民代表或全体投票机制的方式来商议、决定征收问题的机制, 来表达集体意志。

目前规定补偿争议解决机制的, 是1999年开始施行的《土地管理法实施条例》, 其第25条将争议解决职能集成到批准征用土地的人民政府, 却没有区分负责征收的部门和负责补偿的部门, 实际是强化了补偿方的权力, 使农村集体一方处于更大的不利。因此应增强负责处理补偿问题的部门相对于征收部门的独立性, 由该部门负责在协议未能达成协议的情况下做出补偿裁定;并允许当事人在不满其裁定的情况下诉诸司法机关。

司法机关除以补偿争议的裁决者的身份出现外, 还应当是双方征收过程中行为的司法约束的提供者。而《实施条例》仅对司法约束农村集体一方做出了规定 (并且不需要经裁决程序) ;在缺乏对征收与补偿问题的清晰认识的情况下, 补偿争议极易被认定为《实施条例》第45条的阻挠征收而遭到强制。

总之, 以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

摘要：以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

关键词：集体土地,征收补偿,复合机制

参考文献

[1].王太高.土地征收制度比较研究[J].比较法研究, 2004

[2].宇贺克也, 肖军.日本土地征收法中的行政程序[J].时代法学, 2010

[3].Urban Sprawl and Farmland Prices, Grigorios Livanis, Charles B.Moss, Vincent E.Breneman, Richard F.Nehring, American Journal of Agricultural Economics Vol.88, No.4 (Nov., 2006) , pp.915-929

土地征收补偿安置方案 篇8

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿；评估

近几年，伴随着我国社会经济的不断发展与进步，城市规模得到扩大，城市用地的需求量越来越大。但是因受到土地资源的限制，并无法真正解决这一基本矛盾，长此久往则引起了房屋价格赔偿问题，在2015年11月25日内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》，在该条例中明确规定了房屋征收补偿需要遵循民主、程序正当、补偿公平、结果公开的基本原则，但是如何才能够保证房屋征收补偿评估的科学性与合理性呢？这是值得人们思想与关注的问题。

一、现阶段国有土地上房屋征收评估工作存在问题

1.评估结果存在的问题

在国有土地上房屋征收评估中评估结合争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。

2.评估人员存在的问题

评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。

二、国有土地上房屋征收评估工作的发展对策

1.估价技术层面

（1）明确估价的主要基本事项

从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与被征收房屋价值评估时的时点保持一致。

（2）选择合理的评估方法

一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。

2.管理层面

（1）执行估价报告三审政策

房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证个审核阶段之间的相互监督与观察。

（2）建立估价报告与估价结果答疑制度

为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。

3.制度层面

房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。

参考文献：

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