房地产开发试题（通用8篇）
1． 考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂
房的投资风险小。这是因为前者比后者具有：（C）
A.更长的经济寿命B.更显著的个异性
C.更强的适应性D.更专业的物业管理
2． 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（B）
A.比较风险B.通货膨胀风险
C.时间风险D.资本价值风险
3． 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房
地产投资市场的风险相关系数为0.5，那么，当前房地产投资的折现率为（C）
A.3.5%B.5.17%
C.7.15%D.8.59%
4． 某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继
续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米，那么，该市房屋的平均建设周期为（B）
A.0.5年B.1.5年
C.2年D.3年
5． 下列关于房地产市场特性的表述中，那一项不是房地产市场具有的特性（C）
A.供给非同质性B.需求多样性
C.竞争充分性D.交易复杂性
6． 产生房地产价格泡沫的主要诱因是：（C）
A.土地稀缺B.城市化进程快
C.投机需求膨胀D.过度开发
7． 房地产投资决策分析主要包括项目财务评价和（）两部分。（Ｂ）
A.价格分析B.市场分析
C.产品分析D.成本分析
8． 由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限（C）
A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书
C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证
9． 房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（B）
A.成本导向定价法B.购买者导向定价法
C.竞争导向定价法D.市场导向定价法
10． 下列关于市场容量概念的表述中，正确的是：（C）
A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.潜在市场>有效市场> 服务市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场> 有效市场
11． 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发
公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用什么模式（D）
A.选择专业化B.产品专业化
C.大量定制D.单一市场集中化
12． 企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关的行业是：（A）
A.批量行业B.僵滞行业
C.分块行业D.专业化行业
13． 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为：（C）
A.14.55%B.14.68%
C.14.75%D.15.01%
14． 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是：（A）
A.成本利润率是年成本利润率
B.成本利润率是开发经营期的成本利润率
C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
15． 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正
常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万
元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为：（A）
A.7.5%B.8.3%
C.12.5%D.16.7%
16． 对于一般商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（B）
A.1.2B.1.5
C.1.8D.2.0
17． 某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为
6%，则该房地产投资的实际收益率为（C）
A.9.26%B.10%
C.11.32%D.12%
A.B.C.D.18． 某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000
万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该
投资项目的资本金利润率为：（D）
A.12%B.20%
C.24%D.30%
19． 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利
润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利率（税前）为
0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，以下那种情况是正确的（A）
A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目
C.甲项目于乙项目一样强D.不能确定哪个项目强
20． 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项
目达到以下那种情况的极限值（B）
A.利润为零B.允许的最低经济效益指标
C.最大的费用D.最大利润
21． 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是：(B)
A.容积率B.空置率
C.利息备付率D.成本利润率
22． 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（C）
A.土地费用B.前期工程费
C.房屋开发费D.管理费用
23． 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是：（B）
A.土地购置贷款B.土地储备贷款
C.土地开发贷款D.建设贷款
24． 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（A）
A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资
C.公共设施维修费D.保险费
25． 下列关于计算贷款综合风险度的系数表述中，不正确的是（A）
A.企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B.贷款期限越长，期限系数值越大
C.项目风险越大，风险等级系数值越大
D.用商品房抵押相对于用其他房屋和建筑物抵押，贷款方式系数值较低
26． 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分
歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30平方米，外墙面积6平方米，单元间分隔墙面积8平方米，公摊面积3平方米，那么，可出租面积应是（B）
A.33平方米B.40平方米
C.43平方米D.47平方米
27． 物业管理公司在选择零售商作为零售商业的租户时，首先要考虑的因素是（D）
A.零售商的财务能力B.零售商所需要的服务
C.零售商组合与位置分配D.零售商的声誉
28． 某零售商拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则
该单位应缴纳的年房产税数额为：（D）
A.42.0万元B.50.4万元
C.60.0万元D.72.0万元
29． 金融机构发放个人住房抵押贷款的风险来自（D）
A.申请贷款的购房者B.开发商
C.政府D.申请贷款的购房者和开发商
30． 房地产置业投资者能够容忍较低收益率的原因是因为：（A）
A.房地产具有增值保值特性B.拥有房地产容易得到税收的好处
C.房地产的使用寿命长D.拥有房地产易于得到金融机构的支持
二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的被选答案中，又两个或两个以上符合题
意的答案，请在题后的括号内填入相应的编号。错选或多选均不得分，少选，但选择
正确的每个选项得0.5分）
1． 一般来说，房地产投资风险分析主要包括：（ACDE）
A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性
C.期望受益的可靠性D.投资项目的变现性
E.资产管理的复杂性
2． 房地产市场的结构包括：(ABCD)
A.总量结构B.区域结构
C.产品结构D.供求结构
E.资金结构
3． 从房地产自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于自然周期变化的情
况出现在（A.B.）
A.第一阶段B.第二阶段的初期
C.第三阶段初期D.第三阶段
E.第四阶段
4． 制定租售方案的工作内容主要包括（ACE）
A.租售方式的选择B.宣传手段选择
C.租售进度安排D.广告设计及安排
E.租售价格的确定
5． 随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市
场的特点包括：（AB）
A.消费者愿意支付较高的价格B.企业处于领导地位
C.消费者以年轻人为主D.商品住宅多为豪宅
E.以投资者购买为主
6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模
式有（ABD）
A.同质偏好市场B.分散偏好市场
C.个别偏好市场D.集群偏好市场
E.弥隙市场
7． 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点
“零”是：（ACE）
A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初
C.某一基准时刻D.不能出现现金流的时间点
E.既可有现金流入，也可有现金流出的时间点
8． 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ABD）
A.折旧和摊销B.在成本中列支的利息费用
C.投资回报D.未分配利润
E.权益融资
9． 房地产置业投资的经济效果主要表现在：（BDE）
A.企业实力提升B.租金收入
C.对社会贡献增加D.物业增值
E.物业权益份额增加
10． 房地产开发前期的规划管理包括（A.B.CD）
A.开发项目的选址定点审批B.规划条件的审批
C.规划设计方案审批D.核发建设用地规划许可证
E.核发建设用地批准书
11． 房地产开发项目财务评价的基本报表包括：（BCDE）
A.总投资估算表B.现金流量表
C.资金来源与运用表D.损益表
E.资产负债表
12． 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括
（BCE）
A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金
C.拆迁补偿费D.公共配套设施建设费
E.城市基础设施建设费
13． 债务融资的资金融出方所获得的报酬有（BC）
A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息
C.协议中规定的有关费用D.租售收益
E.股息
14． 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ACD）
A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉
C.基础租金与市场租金D.出租单元的室内装修
E.物业管理企业的经营业绩
15． 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ACDE）
A.自然特征、如山地和河流等B.细分市场
C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围
E.竞争性项目的区域
三、判断题（每题2分，共10题，请根据判断结果，在题后的括号内用√表示正确，用×表示错误。如果是错误的，请说出错误的理由，1． 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属长期
投资。（×）
2． 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者（√）
3． 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大（×）
4． 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（×）
5． 房地产空间市场决定房地产租金，房地产资产市场决定房地产价格（√）
6． 房地产自然周期的第三阶段始于供求的转折点，此时房地产空置率低于合理空置
率。（√）
7． 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款率，且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率（√）
8． 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产的形式存在于房地产商品
中，所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于
流动资金性质。（×）
9． 开发商成本利润率是开发经营期的利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以
开发经营期的年数。（√）
10． 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分
析就无法进行。（×）
11． 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点（√）
12． 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投
资比例越高，其资本金的收益率也越高。（√）
13． 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收之前仍可被销售（√）
14． 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此
无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。（×）
四、计算题（共30分）
１． 某购房者向银行申请了以等比增速方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额的增长率为0.2%，求该购房者在第5年第6个月的还款额。（2223。4）
２．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始由租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期为多少？（7.27 年）
3．某开发商向银行申请了年利率为6%，期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万的贷款，则该开发商第一年的还本收益为多少？（7。59）
4．某房地产投资者以300万元购入一个店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税的影响）后的权益投资回报率为多少？（22.55%）
5．张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押贷款债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案，贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增还款（月等比递增比率为0.2%），问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？
（2269.32元）
房地产开发在我国已经红红火火的进行了7、8年, 虽然各地房地产开发公司都持续盈利, 但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。
房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。
1.1人为风险
人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。
第一, 项目的决策是项目成功与否的先决条件, 房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识, 这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外, 决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性, 因为下级作为执行层要依据决策来行事, 而不确定的决策就会使下级无所适从。
决策风险建议:1) 决策之前做科学的调研、分析实际情况, 保证决策切实可行;2) 决策者在做出决策后尽量向前推行, 不可轻易更改决策。
第二, 组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先, 要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织, 组织成员之间会形成良好的配合, 组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化;经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中, 不利于工作的开展。其次, 公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序, 使整个公司的办事效率降低。再次, 加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员, 从而使工作出现脱节;良好的协作也会使沟通更畅通, 任务的完成变得更简单。
组织风险建议:1) 稳定公司组织结构, 形成一个精诚合作的团队;2) 精简机构, 做到分工明确, 责任到人;3) 加强执行层面员工之间的沟通和合作, 使问题解决在底层, 这也要求公司领导层能够合理且尽可能大限度的放权, 避免出现相互推诿现象。4) 尽可能的提升公司员工层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。
第三, 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业, 项目开发涉及很多部门, 外部关系更是纷繁复杂, 因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等, 这些部门是项目实施的直接外部领导, 涉及各种手续的办理, 与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件;各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位, 这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。
外部关系风险建议:1) 建议房地产开发方建立熟悉房地产开发流程及法规的专职人员负责制度, 同时明确奖惩措施。
第四, 合同是项目相关方合作的基本行为守则, 是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益, 这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等, 涉及合同较多, 故风险也较大。
合同风险建议:1) 双方制定合同时, 要组织相关专业人员以及法律专业人员反复审定合同, 将合同不严谨带来的风险降到最低;2) 履约风险是主要的合同风险。项目相关各方进入履约阶段, 公司领导层应加强合同履行的监督力度。甲方依合同办事, 可以减少项目相关各方在事后对甲方的索赔;监督项目相关方的履约情况, 可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失, 减少不必要的索赔;同时也可保证项目按照合同约定顺利展开, 防止工期拖延和投资增加等风险。
第五, 项目涉及相关方数量较多, 相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目, 是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协调风险, 能把项目各方凝聚在甲方周围, 做到“政令”统一是协调的目的。
协调风险建议:1) 以合同为协调工作的基础, 合同是双方的契约、是合作的基础;2) 协调工作做到有理、有利、有节, 不损害各方利益, 尽量减少各方不满情绪;3) 协调工作应以开发方为核心, 并围绕其展开各项工作;4) 对设计单位, 甲方做好监督, 依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸;5) 甲方负责解决前期手续问题, 并要求施工单位按照甲方要求进场施工;6) 各分包方交于总包方管理, 甲方监督总包方行使总包方职责, 管理好项目分包工作。
1.2经济风险
房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。首先, 宏观经济政策是房地产投资的外部政策因素, 政策的指向引导着房地产的投资规模和方向。经过2009年的报复性反弹后, 房地产行业进入政府宏观调控的阶段。当前地产企业面临的最大风险就是宏观经济政策的风险。这是房地产企业必须面对而且必须解决的风险。
宏观经济政策风险建议:1) 认真分析国家宏观经济政策, 制定相应的应对策略;2) 配合国家政策开发限价房、经适房、廉租房等政策性住房;3) 在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房;4) 开发不受新政影响的三四线城市地产项目;5) 开发模式转变, 由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。
其次, 市场是随时变化的, 项目对市场的变化很敏感, 因此市场给项目带来的风险是很重要的, 也是不可避免的。对于房地产开发企业来说, 最关心的是产品的销售问题, 如何根据市场确定房价, 如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。
再次, 资金是企业的血液, 没有流动的资金企业就无法运转, 项目就无法实施。现在大多数房地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。而银行代款则需要靠良好的人脉关系和良好的公司信誉, 这又归结到前面所述外部关系风险的解决上;施工单位垫款的压力比较大, 开发方用销售回笼资金来支付工程款。因此, 项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。
项目资金风险建议:1) 解决好外部关系风险, 这是解决资金风险的重要条件;2) 建立良好的销售渠道和制度, 保证销售资金快速回笼;3) 制定详细的资金需求计划, 合理分配利用有限的资金;4) 制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。
1.3自然风险
自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不以人的意志为转移, 对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。
项目自然风险建议:1) 提前做好施工计划, 考虑雨季和冬季对工期影响;2) 雨季施工需要做好防洪防涝计划, 冬季施工则需要采取冬施措施, 必然会增加成本, 所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一, 合理安排工期, 减少因自然因素带来的不必要的投入。
1.4其他风险
其他风险主要是不可预见风险, 这些风险来自于很多方面的突发事件, 是人不可预料的。项目不可预见风险建议:1) 预留风险准备金, 作为应对突发事件的应急资金。
综述
综上, 笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险, 并提出应对风险的相应策略, 希冀对房地产开发企业有参考意义。
摘要：本文站在房地产开发方的角度, 结合房地产开发项目管理过程, 分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等, 并提出相应的风险预控建议, 以供各方参考。
关键词：房地产,房地产开发方,风险,风险建议
参考文献
[1]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施, 2011年07.
6月19日国家统计局发布的最新统计显示，1-5月份，全国完成房地产开发投资同比增长27.5%，房地产业发展势头迅猛。其中最引人关注的细节是在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%，而国内贷款的增长为28.8%，企业自筹资金增长26.7%。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受《新民周刊》专访时认为："'限外'政策是驱使外资改变投资策略，由收购物业进入房地产开发领域的直接诱因。"
从"阴谋"到"阳谋"
2006年7月，六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)。
但王宏新认为"限外"政策并未真正达到阻止外资热炒中国房地产的初衷。"'限外令'及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只对外资投资现成的物业作出了限制，取消了外资投资房地产开发的优惠条件，对外资参与房地产开发的影响微乎其微，其结果肯定是'此消彼涨'。事实证明，外资只不过改变了投资策略，由直接购房､炒房转变为曲线投资中国的房地产企业。"
外资从20世纪80年代后期开始进入我国房地产市场，不到10年的时间，该领域已成为我国外商直接投资的第二大行业。有统计显示，1997年到2004年，房地产业实际外商直接投资累计438.10亿美元，相当于同期全国实际外商直接投资的12%。
虽然受到亚洲金融危机的影响一度跌入谷底，从2001年开始，这股热情又开始回暖，甚至"井喷"。而随着外资进入中国房地产市场的规模越来越大､速度越来越快，其手法也越来越隐蔽。既可以通过独资､合资､合作等形式直接投资，也可以通过证券､信贷等间接投资。最张扬的莫过于限外政策出台前，国际热钱汹涌澎湃的炒房热潮。据统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。其中除了少部分自住外，大部分用于投资。
一位私募人士告诉记者，限外令出台后确实沉重打击了境外资金的炒房势头。而来自中原地产的调查数据也显示，外资进入内地的脚步有所放缓。
但在小半年的偃旗息鼓后，外资投资中国的房地产又掀起了一波新高潮。与此同时，在短暂的"房产新政"降温效应后，北京､深圳等大城市的房价也开始"奇峰突起"。
王宏新认为："2003年以来，我国加大了对房地产市场的宏观调控，国内银行逐渐严控贷款方式。去年的调控更是对房地产企业开发资金的限制要求有所增强，尤其是北京提出住宅开发封顶后才能进行按揭贷款，加大了开发商获取资金的难度。普遍面临资金紧张问题的开发商，必然要尋找新的融资渠道。"
一个有土地储备，一个财力雄厚，二者"雪中送炭"､一拍即合。正如国际商业地产研究中心理事长朱凌波所言："171号文限制的是投机，没有限制投资。对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。"
上述私募人士透露，早在2003年左右，摩根斯坦利､高盛､美林､新加坡凯德置业等投资银行就开始进入我国房地产市场。它们除了直接购置高档物业，还向房地产企业提供融资､收购银行不良资产中的房地产项目，或通过各种形式参与房地产开发。
来自市场的公开信息显示，外资投资机构进入我国房地产开发的步伐正在加速。2007年2月，摩根斯坦利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金组成的联合体以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块；4月，大摩再次以直接投资的方式入股位于武汉的世茂锦江项目，取得29.99%的股份；6月，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬•科伊尔表示，该公司计划未来3年内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可达8亿美元；英国房地产公司高富诺(Grosvenor)亚太区董事总经理陆智德也在6月初称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。
还有一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.7亿美元。
有报道指出，这不过是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股､购买企业债券等方式进入的国外游资炒作资金应该在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。
幕后之手?
外资"绕道"中国房地产开发领域是否该为这轮房价反弹负责?
一些业内人士认为，投资开发的地产产品需要1年左右的时间才会进入市场，外资投资房地产幅度增加和今年房价持续上涨没有直接的关系。此外根据经济学理论，房价由住房市场的供求关系来决定。近几年来的中国住房市场总体上处于供不应求状况，制约有效供给的因素在土地而不在资金。但王宏新认为这种观点过于片面。
"深入分析外资进入对房价的影响，我们就会发现外资进入房地产开发领域会助长房价坚挺态势，其对房价的显著影响有其
内在逻辑。内外资联手在一定程度上削弱了国家宏观调控的力度。在获得大宗开发土地的基础上，它们可以通过资本优势来控制开发周期和产品类型，可以得到垄断市场的一些条件，从而在市场讨价还价中建立有利地位。"
王宏新还认为外资的资本优势会对市场预期产生影响。"购房者作出预期也与开发商的资本实力有着密切关系。对于内资开发商来说，由于受资金链的影响，很少有开发商能够在市场上对预期产生影响。但是，外资进入房地产市场，凭借雄厚的资本有可能在短期内形成一种强大的讨价还价力量。也就是说，外资可以凭借其雄厚的资本实力，在买卖双方的市场僵持中不让步，从而在市场中对购房者形成一种价格难以下降或者难以阻挡不升趋势这种预期，从而在即期购买中增加有效需求，最终推动房价上涨。而那些摆上台面的收购狂潮，也会对市场预期产生明显的心理暗示。"
目前房价泡沫最大的就是高档住宅。有专家认为，外资投入的地产项目多数为高档住宅，这在一定程度上助推了高档住宅的上涨速度，也会对其他项目的价格产生引导作用，推高房价。
特别值得注意的是，在人民币升值趋势不断加强的背景下，外资流向房地产领域就同时具有了金融效应。"外资投资房地产领域并结汇，成为我国国际收支顺差的重要来源，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预期，也会造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，由此加大货币政策调控信贷规模的难度。"王宏新说。
适当干预
鉴于外资加快进入我国房地产投资领域的消极作用，王宏新建议政府有关部门有必要在鼓励外资进入的同时，严格控制外资流向，加强对房地产市场外资监管与风险防范。
北京市政府对于以港资为代表的境外房企在北京一级市场上购地向来持谨慎态度，外资房企在北京历次较有影响的大规模地块公开出让中少有胜绩。20世纪90年代中后期，李嘉诚在王府井与长安街交界处的"东方广场项目"，甚至惊动了国务院领导。在2006年底著名的广渠路36号地块争夺中，13家竞标者全部来自内地。北京市国土局局长安家盛在36号地出让结果公布后曾对记者表示："我们就是为了控制地价。"
但也有人士指出，不少外资采用隐蔽的方法脱离监管。如果没有房地产产权的变更，就很难监管到外资进入房地产市场的真实情况。
题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。【2006年考试真题】 A：10．2 B：11．0 C：11．3 D：11．5 E：时间因素
2、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更
D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记
E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更
3、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将视为城市规划基本任务的出发点．【2007年考试真题】
A：贯彻区域是城市存在基础的思想
B：体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量 C：反映人与人的相互作用与交往
D：理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性 E：土地
4、目前各国通常采用的减轻或免除国际重复征税的方法主要有__。A．扣除法 B．低税法 C．抵免法 D．递减法 E．免税法
5、通过被估资产的新旧程度来确定实体性贬值的方法属于__。A．使用年限法 B．功能价值法 C．成新率法
D．使用量比较法
6、行政复议原则上采取书面审查的办法，有下列__情形之一的，应当进行实地调查。
A．影响较大的 B．需要实地止嫩或者勘测的
C．证据与当事人陈述有较大差异的 D．证据五当事人陈述有微小差异的 E．复议饥构认为需要实地调查的
7、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于。A：繁华程度高 B：集聚规模大
C：交通通达条件好
D：公共配套设施状况好 E：时间因素
8、土地条件调查包括__。A．土地自然要素调查 B．能源调查
C．社会经济条件调查 D．地形调查 E．资源调查
9、房产测量成果审核实行制度．【2006年考试真题】 A：二级检查一级验收 B：二级检查二级验收 C：三级检查一级验收 D：三级检查二级验收 E：土地
10、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元。【2008年考试真题】 A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素
11、下列关于建筑物等级的说法错误的是__。
A．大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50-100年
B．建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件烧性能和耐火极限决定
C．不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同
D．根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别
12、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的__。A．平均数 B．中位数 C．众数 D．总和
13、股票属于。A：短期信用工具 B：长期信用工具 C：不定期信用工具 D：中期信用工具 E：土地
14、甲宗土地楼面地价为700元／㎡，建筑容积率为5，乙宗土地楼面地价为500元／㎡，建筑容积率为7，则两宗土地的总价相比，．(2002年真题)A：甲等于乙 B：甲高于乙 C：甲低于乙 D：难以判断 E：合法性
15、城镇土地使用权出让中，出让总面积是。A：时期指标 B：时点指标 C：相对指标 D：平均指标 E：土地
16、自治区的自治条例和单行条例，报__批准后生效。A．全国人民代表大会常务委员会 B．国务院
C．自治区人民代表大会常务委员会 D．自治区人民政府
17、某房地产公司修建一栋写字楼，某月同时售给甲、乙、丙三个单位，售价分别为1600万元、300万元和600万元．其中，甲单位在当月支付第一笔购楼款800万元，乙单位在当月全部付清购楼款，丙单位仅签订购房合同而未付款项．该房地产公司在销售写字楼的当月月底，应缴纳万元营业税．【2006年考试真题】 A：15 B：55 C：95 D：125 E：土地
18、刘某等人，决定共同出资50万元设立一有限责任公司，经法定的验资机构验资后，向公司登记机关申请设立登记，并提交了公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件，经审批，领取了营业执照。根据规定，该公司的成立日期应是。A：股东会成立日
B：公司营业执照签发日期 C：申请成立日
D：政府主管部门批准成立日 E：35％～50％
19、下列各项中不能从总平面图中了解到的有。A：宗地形状
B：方位、坐标、四至 C：地上建筑物形状 D：各层次的构造
E：国家实行土地估价师资格认证制度
20、在影响土地价格的诸多因素中，基础和公用设施条件属于。A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：经济因素 E：合法性
21、根据《城镇土地分等定级规程》的规定，应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时，是考虑城镇基础设施状况的必选因子。【2004年考试真题】 A：道路状况 B：供水状况 C：供气状况 D：排水状况 E：时间因素
22、关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是。
A：估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B：估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方
C：土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方
D：估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容 E：合法性
23、利用外资的形式很多，一般将其分为__。A．订立进出口贸易合同 B．直接从国外介入资金
C．吸引外国资本在国内进行直接投资
D．接受外国政府和国际金融机构的援助性贷款 E．利用外资进行国外贸易
24、剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的__。A．1%～2% B．2%～3% C．2%～4% D．2%～5% 25、2010年6月1日，A县国土资源行政主管部门受理了王某与宋某的土地权属争议，根据《土地权属争议调查处理办法》规定，A县国土资源行政主管部门最迟应在以前提出调查处理意见。A：2010年12月1日 B：2010年12月10日 C：2010年12月15日 D：2010年12月31日 E：35％～50％
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、土地登记的内容包括土地权利主体、权利客体及其权利合法性证明。下列各项属于权利客体的是__。A．法人代表 B．他项权利者 C．土地用途 D．买卖协议
2、争议解决的办法有。A：协商 B：仲裁 C：调解 D：诉讼 E：私下解决
3、土地的__性决定了人们只能就地利用土地。A．位置固定 B．面积有限 C．质量差异 D．功能永久
4、房地出租中，__的费用计算与房屋重置价无关。A．管理费 B．维修费 C．保险费
D．房屋折旧费
5、关于国有土地租赁和土地使用权出租，下列说法正确的是。
A：国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有建设用地使用权的原始取得
B：土地使用权出租是以出让建设用地使用权人为出租人，属于建设用地使用权部分权能的传来取得
C：国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记 D：土地使用权出租发生在土地一级市场 E：国有土地租赁发生在土地二级市场
6、《基本农田保护条例》规定，基本农田保护方针是。A：全面规划 B：占补结合 C：合理利用 D：用养结合 E：严格保护
7、经国务院批准占用基本农田的项目，连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府。
A：由原耕种集体恢复耕种 B：由原耕种个人恢复耕种 C：由用地单位组织耕种 D：无偿收回土地使用权 E：重新划入基本农田保护区
8、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元，该土地无限年的收益价格最接近于__万元。A．1350 B．1533 C．1611 D．1722
9、股票的基本特征可概括为．【2008年考试真题】 A：有偿性 B：风险性 C：稳定性 D：流通性
E：价格的波动性
10、城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。A：省会 B：治区首府
C：50万人口以上的大城市的 D：100万人口以上的大城市的 E：地级市
11、对工业区位模式产生重大影响的是__。A．制成品的成本 B．运费
C．遍布性原料 D．限地性原料
12、纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过__万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。A．6 B．10 C．16 D．30
13、估价要考虑__等因素对土地收益的影响。A．社会经济发展 B．土地利用方式 C．土地预期收益 D．土地利用政策 E．地块大小
14、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括__。A．财政预算安排的廉租住房保障资金 B．住房专项维修资金
C．提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D．土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E．政府的廉租住房租金收入
15、土地管理部门对土地登记的申请，要严格按照规定的程序组织地籍调查，并根据地籍调查结果，对土地权属、面积、用途等进行全面的实质性的审查。A：土地登记规则 B：土地管理法
C：土地管理法实施细则 D：城市房地产管理法 E：35％～50％
16、土地估价中的替代原则是指土地价格水平．(2000年真题)A：由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
B：由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定 C：可通过比较地块的条件和使用价值来确定 D：根据过去实际收益的高低来确定
E：土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映
17、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有__。A．被取消土地估价师资格已3年 B．被取消考试资格已3年
C．在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年
D．因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
18、房地产税收的特征不包括__。A．征税对象特定 B．税收体系简单 C．税源分布零散 D．税收基础稳定
19、下列关于基准地价评估原理的描述正确的有。
A：各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据
B：土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础
C：任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律
D：城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提
E：土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映
20、会计核算一般原则中，要求提供相互可比的会计信息的原则是__。A．可比性原则 B．一贯性原则 C．及时性原则 D．相关性原则
21、下列属于流转税类的有。【2004年考试真题】 A：土地增值税 B：城市维护建设税 C：契税 D：营业税
E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定
22、下列各项中，应计入固定资产成本的有．【2007年考试真题】 A：固定资产进行日常修理发生的人工费用
B：固定资产安装过程中领用原材料所负担的增值税 C：固定资产达到预定可使用状态后发生的专门借款利息
D：固定资产达到预定可使用状态前发生的工程物资盘亏净损失 E：固定资产达到预定可使用状态前发生的专门借款利息
23、设计统计指标时，应力求满足的要求．【2008年考试真题】 A：目的性 B：统一性 C：可量性 D：可比性 E：预测性
24、《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发食业实施的经济适用住房项目利润率按不高于__核定。A．1% B．2% C．3% D．4%
25、保险合同的主体包括。A：政府 B：当事人 C：关系人 D：辅助人
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D．物业管理企业 5．在不成熟的房地产经纪市场中，优质房源往往成为同业追逐的对象。居间业务中防止撬盘最有效的手段是()。答案（）A．独家委托 B．押扣房屋权属证书 C．要求卖主交出房屋钥匙 D．收购该房屋 6．项目取得与地块研究工作在()进行。答案（）A．开发商获得土地之前 B．开发商获得土地之后 C．较少使用促销手段 D．采用多种分销形式 7．广告心理效果测定属于()。答案（）A．广告活动过程的效果测定 B．广告要素效果的测定 C．广告目标效果的测定 D．广告媒体效果评价 8．王先生有一套房屋，1999年可以售出价格为48万元，2001年可以售出价格为52万元。2003年7月王先生急需一笔资金，只得以44万元成交，引起该套房屋价格最终变化的是()。答案（）A．市场信息 B．出售心态 C．新旧程度
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!D．市场供求 9．()试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。答案（）A．预测性调查 B．因果性调查 C．探测性调查 D．描述性调查 10．房地产市场调查按具体的调查方法划分,主要有访问法．观察法和()。答案（）A．定性调查法 B．抽样法 C．实验法 D．重点调查法 11．房地产买卖成交时的购房款与产权过户的给付模式不包括()。答案（）A．银行共管账户 B．开发商代收代管 C．银行代收代付 D．机构代管 12．进行客户定位的主要方法是()。答案（）A．Ａ市场细分方法 B．市场分析方法 C．SWOT分析方法 D．建筑策划方法
中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!13．下列不属于房地产三级市场营销特征的是()。答案（）A．交易双方协定定价 B．较多使用促销手段 C．转少使用促销手段 D．采用商获科土地之后 14．()负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。答案（）A．各省级房地产管理部门 B．建设部房地产管理部门 C．各省级房地产管理部门或其授权的机构 D．建设部房地产管理部门或其授权的机构 15．利用一部分客户的成效去说服另一部分客户，制造“羊群效应”是()的表现形式。答案（）A．抢购促成法 B．涨价促成法 C．从众促成法 D．压力促成法 16．房地产交易中最敏感．最关键的因素就是()。答案（）A．物业 B．服务 C．价格 D．信用 17．核实产权最直接的方式是()。答案（）
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A．到房地产产权登记部门核实 B．请鉴定机构鉴定 C．请开发商核实 D．请公证机关公证 18．分支机构能独立开发房地产经纪业务，()法人资格。答案（）A．具有 B．不具有 C．不确定 D．依情况而定 19．()就是形成市场差异化产品。答案（）A．形象定位 B．市场定位 C．产品定位 D．客户定位 20．营销渠道是促使()由生产者转移到消费者的途径。答案（）A．产品 B．资金 C．信息 D．观念 21．转租期间，原租赁合同变更．解除或者终止，转租合同()。答案（）A．继续执行工 B．随之变更．解除或者终止
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C．按照约定执行考试大 D．重新签订转租合同 22．小王与某银行于2002年6月12日签订了10年期的住房抵押贷款合同，假设人民银行于2002年5月6日 调整利率，那么新利率应从()开始执行。答案（）A．2003年5月6日 B．2003年6月1日 C．2003年7月1日 D．2004年1月1日 23．房地产是一种特殊商品，()是其与劳动力．资本以及其他类别商品的最大区别。答案（）A．不可移动性 B．投资大 C．建设周期长 D．单一性 24．房地产市场细分的程序是()。1．确定粗略市场2针对确定的目标市场特性；2．制定进入目标市场的营销策略；3．将每个粗略的细分市场按购买者的反应程度大小顺序排列；4．找出每个粗略细分市场的特性，从中选择有利于企业经营的粗略细分市场作为目标市场；5．计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度；6．考虑可供利用的广告媒体．销售渠道．运输等费用的高低．目标市场的特征和企业企望利润大小。答案（）A．1．3．4．6．5．2 B．1．2．3．4．5．6 C．2．3．1．4．5．6 D．1．3．2．4．5．6 25．住房抵押贷款的购房者购买保险的，在贷款本息还清之前，保险单由()保管。
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答案（）A．购房者本身 B．保险公司
C．开发商 D．银行 26．下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。答案（）A．搜集房屋情况资料 B．核实产权 C．明确委托关系 D．提供个案资料 27．高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。答案（）A．销售促进 B．关系推广 C．广告推进 D．人员促销 28．推广控制工作的第一个流程是()。答案（）A．确定控制对象 B．设置控制目标 C．确定控制标准 D．选择检查方法 29．不列关于均价的说法正确的是()。答案（）
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A．均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系 B．一般来说整体均价是在分栋．分期均价的基础上建立起来的 C．均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系 D．在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个 30．某楼盘有800套住房，按照2个月销售40％的目标，当设计平均成交率为12％时，按每名销售人员每天平均接待5批客户，每天大约需要()名销售人员。答案（）A．6～7 B．7～8 C．8～9 D．9～10 多项选择题 1．影响房地产价格的市场因素不包括()。答案（）A．经纪发展状况 B．客户取向 C．发展商营销目标 D．周边环境景观 E．发展商知名度 2．形象定位遵循的原则有()。答案（）A．易于项目展示和传播 B．与项目产品特征符合 C．一定要高档 D．与目标客户群的特征符合
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D．考虑到推陈广成本．售价与企业利润之间的关系 E．普遍采纳可以使竞争趋于稳定 9．房地产三级市场的营销特征包括()。答案（）A．产品是增量房地产 B．交易双方协定定价 C．经常采用广告．价格等促销手段 D．较少采用促销手段 E．较少使用分销渠道 10．广告策划包括()。答案（）
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A．对当前项目区域的广告情况进行透彻分析 B．确定广告战略目标 C．广告创意分析 D．广告时间分析与选择 E．确定广告预算 11．直营连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定．顾客分散造成的单店规模小．经营成本高等缺点，使企业可通过统一的()形成规模效益。答案（）A．销售管理 B．信息管理 C．标准化管理 D．企业管理 E．广告宣传 12．租赁居间主要业务包括()。答案（）A．房屋理财 B．招租居间业务 C．代租代管 D．项目转让与合作 E．租售结合 13．下列关于房地产项目定位的表述中，正确的有()。答案（）A．需要研究市场前提．技术前提和资金投入状况 B．对楼盘本身有实质性改变 C．利用科学方法构思房地产产品方案的过程 D．皆在目标客户中确立与众不同的价值地位
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E．开发商对产品的质量．成本的决策过程
14．关于房地产经纪信息的利用，有关叙述错误的是()。答案（）A．房地产经纪信息是一种资源，只有通过利用才能将这种资源的使用价值发挥出来 B．房地产经纪信息的利用是以信息来影响消费者的 C．不同的信息发布过程，由于其任务的不同，影响到使用资金的多少．发布信息的不同．使用媒体的不同 D．利用房地产经纪信息来知道房地产经纪的业务活动，几乎贯穿于房地产经纪业务活动的全过程。如：在一手房经纪活动中，房地产经纪人需要利用买方的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率 E．由任务的不同，决定投入资金的多少 15．房地产经纪人受理委托业务后，主要收集()信息。答案（）A．标的物业信息 B．竞争对手信息 C．与标的物业相关的市场信息 D．委托方信息事 E．媒体信息 16．风险管理最主要的目标是()与()风险，以防止和减少损失，保障公司业务的顺利开展和有序运作。答案（）A．识别 B．控制 C．消除 D．处置 E．分析
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17．台湾开拓多元化服务分为()。答案（）
A．产业相关 B．投资相关 C．技术相关 D．资讯相关 E．顾客相关 18．违约行为包括()。答案（）A．履行不能 B．履行迟延 C．履行迟缓 D．履行不当 E．履行拒绝 19．()不属于市场细分的一般方法。答案（）A．依收入细分 B．按细分程度细分 C．完全细分 D．按年龄细分 E．按产品特性的复杂程度 20．当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人与其进行业务洽谈。业务洽谈的环节包括()。答案（）A．倾听客户的陈述，充分了解客户的意图与要求，衡量自身接受委托．完成任务的能力 B．查验有关证件如身份证．公司营业执照．产权证．土地使用证．工程规划许可证以及施
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中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!C．佣金 D．代理 E．信息费 24．高开低走定价策略一般适用于()。答案（）A．一些高档房，开发商高价开盘成功，基本完成预期营销目标 B．期房销售 C．人气较旺的待售小区 D．房地产开发项目销售量小 E．小区销售处于宏观经济衰退阶段 25．按建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合()条件。答案（）A．取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证和施工许可证 C．拆迁安置已经落实 D．物业管理方案已经落实 E．取得房地产预售票许可证 单项选择题答案 1：B| 2：C| 3：D| 4：A| 5：A| 6：D| 7：C| 8：B| 9：D| 10：C| 11：B| 12：A| 13： B| 14：C| 15：C| 16：C| 17：A| 18：B| 19：C| 20：A| 21：B| 22：D| 23：A| 24：A| 25：D| 26：B| 27：B| 28：A| 29：A| 30：D| 多项选择题答案 1： A． D． E． | 2： A． B． D． | 3： A． B． | 4： A． B． D． | 5： A． B． D． E． | 6： A． B． C． | 7： A． B． C． E． | 8： A． D． E． | 9： B． D． | 10： A． B． C． E． | 11： B． C． E． | 12： B． C． | 13： A． C． D． | 14： B． D． | 15： A． C． D． | 中国资格考试网-第一个极力推崇人性化服务的专业考试培训网站！提供历年试题，模拟试题，模拟盘，教程，专业课试题下载，考试培训等。每日更新！!16： B． D． | 17： A． C． D． E． | 18：
一、填空题
1.房产、地产、建筑物、构筑物
2.开发周期长、投资大；收益较高、具有保值增值功能；专业要求较高；地域性
3.绿地面积
4.举例（新区格林花园）
5.套内墙体面积、阳台建筑面积
6.住宅商品房准许交付使用证、商品房质量保证书、商品房使用说明书
7.90%以上、82%、78%---80%。
8.房屋数量
9.规划地块内各类建筑基底占地面积，地块面积
10.豪装、精装、全装、简装
11.住宅门户门内的卧室
12.层高
二、判断题
√×××××√×√×
三、选择题
单选：CAAABABBCB
多选：ABCEFADCFGABCDEBCA
四、简答题
1.得房率高；面积充分利用；明厅、明卫、明厨；朝南房间多；房屋功能区分割清晰；采光比较好。
2.具有一定知名度；公共交通便利；配套设施完善；有地上地下停车场、办公区域可自行分割；物业管理较好.3.国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；施工许可证；商品房预售许可证。
4.是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。
5.成套住宅、复式住宅、楼中楼式住宅、错层式住宅、独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。
五、论述题
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业
一、房地产开发贷款存在的风险
(一) 外部环境风险
1.市场风险。
房地产业的发展周期与国民经济发展周期有着极大的相关性, 因此, 能否对经济的发展周期有正确的预测, 并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营行为, 在相当程度上影响着开发企业的业绩。目前, 土地作为房地产开发的主要资源, 其供应的市场化程度依然不高, 再加上房地产这一特殊商品本身所具有的高度地域性, 使房地产开发企业面临市场风险的考验。
2.政策风险。
房地产业受政策影响巨大, 政策的变动直接影响到房地产项目开发的成本和收益, 从而对银行信贷质量产生影响。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场, 市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性, 从而增加了银行对市场、项目、客户的判定难度, 信贷业务潜在风险加大。在宏观调控背景下, 部分中小房地产开发企业综合实力不强, 如不能获得持续的资金支持, 特别是信贷资金和其他资金的支持, 资金链条有断裂的风险。目前依赖银行按揭贷款方式购置商品房的客户所占比例越来越高, 如果银行改变房地产信贷政策, 则会影响公司房地产项目的开发与销售。如中国人民银行121号文对房地产企业信贷、建筑施工企业信贷和个人住房贷款做出了更为严格的规定, 对购买第二套以上 (含第二套) 住房的目标客户群体因为首付资金比例的提高或个人住房贷款利率的提高而产生心理上的观望或待购情况, 从而对在建、在售项目短期内的销售价格波动和销售款回笼进度构成一定的负面影响, 使公司的未来经营面临一定的风险。
(二) 项目资金风险
规模较大房地产开发企业, 一般都采用注册项目公司的做法。对这种公司的贷款类似于项目贷款, 一般发放贷款时尚无业绩可言, 因此要确切地了解开发项目的风险状况比较困难。
1.项目资本金筹集风险。
为防止开发商完全套用银行信贷资金开发房地产, 保障银行信贷资金的安全, 现行法律法规和信贷政策规定了房地产开发项目自筹资金最低比例。但部分房地产企业为了满足35%以上自筹资金的贷款条件, 对自筹资金采取了变通做法:如同一房地产项目, 若在多家银行贷款, 其中一家银行计算借款人自筹资金比率时, 将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴;开发商股东或其他企业的暂借款, 但不作为企业资本金投入, 而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式入账。因股东或其他企业暂借开发商的款项可视为项目的自筹资金, 此时, 对于银行所要求的自筹资金比率虽符合规定, 但容易被抽逃。
2.项目财务风险。
房地产开发企业一般采用开发、建设和物业管理一体化的经营模式。这种经营模式造成开发企业和建筑商等企业存在密切的关联方关系。各关联方之间能够通过频繁的股权转换、资产交易、往来账款及等关联方交易转移成本和利润。部分实行集团开发管理的公司还对各下属公司实行统一对外融资、集中财务管理等方式在集团内部调控资金。银行对于这类关联方交易很难监控, 难以保证项目资金的封闭运行, 存在资金监管风险。特别是现阶段经济景气度较高, 企业扩张的内在冲动较大, 开发企业整体资产负债率较高 (行业平均值为79.2%) , 对信贷资金依赖度提高, 在集团性房地产企业多元化走向中, 项目公司资金链比较脆弱, 潜伏着一定资金和财务风险。
(三) 银行操作风险
1.对企业风险分析不够。
房地产行业资金密集, 信息化程度很高, 涉及产业政策、区域政策、市场环境、企业背景、项目可行性等诸多方面, 且房地产区域性很强, 项目特点突出, 风险控制点各不相同, 对信息的采集、分析、处理、利用能力的要求较高, 但银行在业务操作中的各个层面, 普遍存在市场研究不透, 对企业分析和项目判断能力不强的问题, 在一定程度上影响了对市场机会的把握和对风险的控制。
2.道德风险防不胜防。
由于内控制度及公司治理机制失效而产生的道德风险, 这种失效状态可能因为失误、欺诈、未能及时做出反应而导致银行财务损失, 或使银行的利益在其他方面受到损失, 如银行信贷员、其他工作人员越权或从事职业不允许的或风险过高的业务, 为了索取巨额“回扣”、参与分成, 或间接成立房地产开发公司而违规放贷。违规操作的结果往往是不良贷款的增加, 从而加大了银行的金融风险。贷后管理不到位, 大部分不良贷款的产生与“重贷轻管”、与“封闭管理”不到位有着密切关系。开发商逐利本能驱动其扩张意识膨胀, 挪用、混用项目建设资金的冲动较大, 如果实际监控不住客户的现金流或账户监管失效, 资金被挪用的风险就会显现。
3.贷款方式风险。
为防范信贷风险、减少信息不对称造成的贷款损失, 我国商业银行越来越多地使用担保贷款, 但抵押担保同样存在较大风险。房地产开发贷款往往以项目土地和在建工程提供抵押担保, 这种抵押方式存在法律瑕疵, 难以执行的情况时有发生, 可能影响第二还款来源的稳定性。首先, 由于土地使用权是与其地上附着物的权利一并转移的, 当项目实现销售后, 房屋所有权将从开发商转移到消费者, 对应的土地使用权也转移给消费者所有, 造成抵押物悬空。其次, 相关法律规定, 开发商在未付清建筑工程款时, 承建商对在建工程形成的债权优于银行的抵押权利。银行只能在开发商付清工程款后才可能取得抵押物优先受偿, 存在较大不确定性。由于在我国缺乏有效处置抵押物的市场机制, 缺乏权威性的社会评级机构为担保企业评级, 使银行难以选择质优企业作为担保企业, 对第二还款来源的追偿往往是艰难并且难以如愿以偿。
二、房地产开发贷款风险管理的对策
(一) 风险预防
1.加强市场风险预防
房地产业的发展有其自身的周期性特点, 目前, 我国银行资金大量卷入房地产市场, 如房地产出现泡沫破灭, 容易对经济、金融造成重创。因此, 银行应定期收集宏观经济及房地产业投资、居民收入与消费水平变化等信息资料, 从定性和定量两方面分析房地产市场供需的整体走势和结构变化, 加强前瞻性研究, 根据形势变化及时采取相应对策。银行应关注各地政府有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施, 及时调整贷款风险控制重点;认真分析地方经济和房地产市场的运行特点, 如当地经济发展水平、人口数量和年龄构成概况、人均可支配收入情况和近年来房地产销售面积和销售收入的变化情况;反映供给水平的因素, 如房地产投资规模变动情况、施工和竣工面积、空置面积变化情况等。通过加强对区域性市场的分析研究, 增强对业务发展环境判断的准确性, 为业务决策提供更为科学的依据。
2.加强企业风险预防
(1) 加强对开发企业的审查。
主要考察开发企业资质与资信、主要领导者的素质、经验与诚信、企业 (股东) 业绩与经验等方面的内容, 落实借款人是否具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格。审查“四证”是否齐全, 核实建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证 (土地使用权产权明晰) 、建设工程开工证等项目开工的合规性文件是否齐备, 确保项目开工的合规性, 规划的一致性, 主要审查项目的业主是否与借款人一致, 项目内容和规模 (面积和高度) 是否合规, 是否存在实际设计超规划限制 (如超规划面积、超限高、超容积率等) 的情况。
(2) 项目资本金的认定。
房地产开发项目资本金比例不得低于项目总投资的35%, 进一步抑止企业高比率负债过度扩张, 降低银行信贷风险。应根据不同客户、不同物业类型、不同项目制订差异化的资本金比例限制。如对非普通的住宅类项目资本金比例原则上不低于40%, 对非住宅类项目资本金比例原则上不得低于40%。同时要制订和细化对资本金的认定标准, 要严格区分权益性资金和借款, 对于非权益类核算的股东投入其他资金, 还需取得股东出具的投入资金不先于银行贷款抽回的承诺。前期项目 (预) 销售回笼资金在未结转前属于负债性质, 其受偿权还要优先于银行贷款, 不属于项目资本金。
(二) 风险控制
1.做好贷款封闭运行管理
为有效回避在贷款使用过程中可能出现的经营风险和资金挪用风险, 房地产开发企业所取得的用于项目开发建设的信贷资金的发放、使用、回收应采用专款专用、封闭运作的管理手段。按照目前房地产开发贷款“封闭管理”的要求, 一般是贷款发放时以土地抵押, 在项目销售时转贷款发放前应明确封闭合作条款, 避免销售过半、贷款未减或销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。在项目销售过程中及时掌握项目销售进度, 定期核查房地产登记机关的销售“窗口表”和项目销售资金回笼账户资金到账情况, 防止资金监管出现漏洞。
2.加强抵押物的审查
抵押物要产权明晰、无争议, 土地使用及地上建筑经有权部门批准, 通过合法途径取得, 有土地使用权证等权属证件。土地使用权、在建工程和已建成的物业必须具有升值的潜力, 至少不属于被边缘化的地段或不存在大幅贬值的因素, 价值稳定性高;优选能够在近期产生现金流的住宅等出售类物业做抵押物, 谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押, 原则上不得接受配套公建、车库以及空置3年以上的商品房等作为抵押物。抵押物的评估应采取谨慎性原则, 除了要保证中介机构的客观公正性外, 还需要在银行内部建立房地产抵押物评估价值审定机制, 安排具备专业技能的人员按照审慎原则, 对中介机构出具的抵押物评估价值报告进行复核审定。要注意收集市场不同区域、不同物业的市场价值变动信息, 以减少市场价值波动时的损失。
(三) 风险预警
对于已出现风险预警信号的房地产开发贷款, 银行应及时调查分析, 一旦发现贷款的潜在风险较大, 一方面要采取补救措施, 如增加其担保条件等, 另一方面, 要加强项目回笼资金的有效监控, 严格按照售楼进度, 收回银行开发贷款。风险预警机制应包括但不限于以下三种预警信号:企业财务报表反映出的信号, 如现金存量恶化、项目要求的自有资金比例不符合要求等;与银行往来显示出的信号, 如存款大幅下降, 短债长用, 严重依靠银行借款进行滚动开发等;项目经营中出现的信号, 如经常拖欠承建商材料款, 要求承建商带资承建, 项目成本过高却以超低价格销售等。
(四) 风险补偿
商业银行是通过识别、评估项目风险与收益和市场机会, 达到平衡风险与回报, 实现收益覆盖风险目的。银行需要灵活运用市场化的贷款利率, 调整每一笔贷款的利率以准确反映并补偿该笔贷款的潜在风险, 尽量消除信息不对称带来的影响。例如按照高风险、高利率的原则, 制定利率标准, 即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。在房地产企业盈利状况较好、对银行依赖度程度较高的情形下, 银行贷款的定价还应有一定上升空间, 特别是对于审慎支持的客户, 银行议价能力较强。因此, 银行应以风险与收益相匹配为原则, 加强对房地产信贷业务的定价管理, 研究并建立差别化定价机制和对公房地产产品风险定价模型, 实现在风险既定的情况下, 收益最大化;在收益既定的情况下, 风险最小化。
(五) 风险管理创新
1.尝试房地产开发贷款模式创新
目前我国房地产业的融资方式未能形成风险分担机制, 绝大部分风险集中在银行身上, 而银行承担的风险是有限度的, 超出了限度便会危及金融稳定。因此, 除了加强银行信贷管理之外, 当务之急是在房地产开发融资方式上有所创新。当前我国的商业银行要适应客户多元化融资发展趋势, 积极开拓新的业务品种与模式。一是加强信贷业务与投资银行业务的联动配合, 如针对地产企业并购活跃的情况, 银行可以提供财务顾问、过桥贷款、股权融资等服务;二是加快房地产投资信托基金 (REITs) 的研究, 目前, 国务院已允许在天津滨海新区进行REITs试点, 银行应以此为契机, 研究合适的业务发展模式, 并积极与有关部门沟通, 争取市场先机。
2.加大房地产开发贷款结构调整力度
(1) 客户结构调整。
应重点发展资金实力强、资质等级高、开发业绩良好、经营稳定、信誉良好并且具有较好的开发项目的客户, 重点支持当地综合实力位居房地产企业前列的企业、信用等级AA级 (含) 以上企业、股份上市公司、各行重点客户。随着房地产企业集团化趋势加剧, 要特别加大对当地有影响力和跨地区经营的优质房地产集团的营销力度。主动从规模小、风险大、效益差的企业中退出。
(2) 项目结构调整。
重点发展房地产开发贷款, 审慎发放土地储备贷款和单位购房贷款。其中, 房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目, 积极支持节能省地型住宅项目;严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房、写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款。
(3) 区域结构调整。
房地产地域性强、各地情况差异较大, 房地产贷款应采取区域差别化策略:对投资增长过快、土地供应过量、空置面积增幅过大、价格上涨过快、房地产市场已经过热或出现过热苗头的城市, 要及时采取措施, 严格控制新增贷款投放, 严格控制对新开工项目投放贷款;新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜, 原则上应重点投向经营管理水平高、资产质量较好、住房市场发展良好的省会城市、中心城市和重点城市, 新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜。
房屋牵涉我国每个家庭, 房地产开发在我国的经济中有着举足轻重的地位, 房地产开发贷款牵涉国民经济的稳定协调发展, 事关社会的稳定。当前只有充分分析房地产开发贷款存在的风险, 进一步防范和控制风险, 才能实现十七大提出的科学发展观。
参考文献
[1]赵庆森.商业银行信贷风险与行业分析——以中国钢铁工业为实证[M].中国金融出版社, 2004.
[2]王维安, 贺聪.房地产市场区域性风险扩散机制研究[J].财经研究, 2005, (1) .
关键词：房地产；成本控制
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的#动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企業赢取较大的利润空间。
一.项目决策阶段的成本控制
对于房地产行业来说决策阶段是整个项目的基础和导向，项目的所有环节都要围绕决策阶段的规划进行，因此，决策阶段对项目整体投资影响程度很高，这就要求房地产开发企业在决策阶段对项目投资总成本进行专业性的预测，并确定投资控制目标，建立成本控制机制。
1.1进行充分的市场调查分析
风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。最大程度的将这种不确定性降至最低，需要房地产企业进行充分的市场调查分析。在调查过程中，根据自身发展的要求和目标，选取有用的信息进行整理，取其精华去其糟粕。迎合现代潮流的需要，应用现代科技的手段，充分发挥信息化的功能，以尽可能准确的获取市场信息，从而将房地产开发过程中的不确定因素扼杀在萌芽状态。通过市场调查分析，使房地产开发企业对市场的下一步走势和供求状况了如指掌，从中选出可以获取最大经济效益的投资项目。
1.2客观、准确地做好项目可行性研究
专业人员根据取得的第一手调研材料，估算出开发项目的全部费用成本，分别估算土地成本、建安费用、管理成本、财务成本、工程费、基本设施成本费、销售成本、以及其它无法预测的其它费用等。费用成本估算力求准确、客观，必须紧密结合当地房地产行情和开发项目的实际情况。根据全部支出成本和销售价格的预测情况对项目做出经济评价和综合分析，评价和分析过程运用成本利润率和销售利润率等指标，使得出的结论更科学、更可行、更具说服力。
1.3采取多样化的组合投资
房地产开发企业为了减少未来收益的不确定性，可以将投资有选择地放到不同类型的房地产开发项目上，投资建设不同类型的商品房，以满足不同收入阶层居民的需求和承受能力。由于不同类型房地产的开发风险不同，收益高低也就不尽相同，如此一来，大大降低了房地产企业的风险，提高了其抗风险的能力。
二、项目设计阶段成本控制
房地产开发项目在决策阶段之后，设计就成为项目开发的关键环节，在这个阶段，影响项目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、结构设计、外观布局、内外装潢标准及主要机器设备等，这些因素占据影响项目成本的很大比例，对这些因素进行科学、合理的规划，可以使项目设计阶段的成本控制达到事半功倍的效果。
2.1优化设计方案
通过设计方案比选控制成本，在设计过程中，不断改进方案存在的不足与缺陷，尽可能使设计方案达到最优。从经济、技术、市场这三个视角对开发项目的结构布局、功能分区、结构形式、户型特点、环保节能和建材选用等进行比对，根据比对结果，选用系列化和标准化的设计方案。设计方案要充分考虑施工过程的可行性和经济性，避免对施工规划的大规模改动，保证工期按期完成，同时最大程度的节省投资成本。
2.2推行特性设计
在设计过程中，充分分析项目的特点，在项目的实际情况的基础之上，选用切实符合项目的材料、设备、施工工艺等，并对其性质和特点进行研究，最大程度地节省材料和设备的支出成本。合适的材料和成本会在很大程度上节约项目施工成本，保证项目施工安全、顺利的开展。
2.3制定限额设计
对项目进行合理并科学的分析研究，在保证项目工程质量的基础之上，制定限额设计方案，按照标准的投资估算控制初步设计，减少一切不必要的成本开支。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，为了使投资控制在限额内，按照经济合理、技术先进、安全环保、美观并符合国情的设计方针，将投资限额分解成若干个专业限额，并且按土建、通风、排水、暖通、电力等专业，下达给各专业技术人员，对设备如何选型、总图布置情况、工艺流程图、建筑方案进行反复甄选，分析研究实现投资开发的具体措施。采用限额设计方案是我国房地产领域在项目设计过程中有效使用开发资金、控制投资支出的强有力措施。
三、项目施行阶段成本控制
3.1认真做好招标工作
招标在项目开发过程中是成本控制的关键节点，通过招标能遴选到合适的合作者。良好的合作关系是房地产开发项目效益实现的保障，是项目顺利进展的必要条件，同时也是施工方与招标方维持利益关系的前提基础。
招标前拟好招标规划，并针对招标前出现的变动，对规划做出进一步调整，并会同相关部门对调整方案进行审核，以确保招标工作顺利开展。项目招标计划增添责任主体、招标方式的界定，做到规划条理、责任明确，避免规划紊乱造成不必要的成本支出。
项目招标工作必须规范有致，招标前编制造价指标及标底数额，保证项目招标有计划、有规范的进行。招标完成后，对招标结果和标底数额进行比对，同时加强意外事件的防范力度。
3.2加强集中采购，选择长期供应商
所谓集中采购就是利用规模化采购方式进行的大宗采购，这种方式可以有效降低采购成本，并提高采购效率，同时保证采购质量。力求采购方式公开、使采购信息透明化，避免采购方面出现腐败等不良现象。对于一些零散材料、小型设备的采购也要货比三家，力求质优价廉。
供应商的选择至关重要，更换供应商会造成一系列的时间和资金支出，所以力求与供应商建立长期的合作关系，同时注重对供应商的管理，尽量使供应商负担货物的运输费用，最大程度的节约成本。
3.3加强施工现场的管理
施工现场货物繁多、人员杂乱，经常发生一些不可预测的安全事件，对施工现场的工作人员造成了安全威胁，甚至出现返工、停工等情况，这些现象势必会增加项目的成本支出，所以加强施工现场的管理，施工阶段成本控制的必要手段。
3.4加强合同管理，避免工程索赔。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。严格经济签订和工程变更管理。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行开发建设、拨付工程款项、工程竣工结算、工程索赔的全部依据。为此，必须把好施工合同的起草、审核、修改、签订关。在开发项目施工过程当中，要严格执行合同具体条款，以减少不必要的责任纠纷和违约赔偿。
四、竣工结算阶段成本控制
竣工结算是开发项目成本控制的最后一关，工程造价的高低跟竣工工程结算的办理有着直接关系。施工单位提供的工程结算书大致存在高套定额、冒算多算、高套取费标准以提高结算价的现象。房地产开发企业需要亲自组织造价工程师对施工单位编制的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时还要参照原招标文件、图纸、设计变更、承发包合同、材料设备采购价格、工程索赔合同、专业分包合同等，委托信誉好、资质高的工程造价咨询企业进行更严格、更专业、更全面的审核。以造价审减额为基数的奖励对工程造价咨询企业来说是一个很大的诱惑，这种奖励制度能充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低项目成本。
五、结语
房地产行业经过了二十几年的发展，特别是自近十年来的价格飞涨，局部地区已经形成了泡沫，加上房地产的造富神话，造成大量的企业投身房地产开发行业"造成行业竞争压力巨大"房地产企业只有强化自身管理水平，才能应对可能面临的价格下降，带来的风险，虽然房地产至少还有二十年的发展机会，但不代表所有的企业都可以高枕无忧"成本控制作为企业管理中的重点，一定会越来越引起企业负责人的重视。
参考文献：
[1]金海鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学，2012.
