大连市城市房屋拆迁管理细则

大连市城市房屋拆迁管理细则（通用7篇）

大连市城市房屋拆迁管理细则篇1

第一章总则

第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁人和被拆迁人的合法权益，根据国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，制定本管理细则。

关联法规：

第二条凡在大连市区、经济技术开发区及县(市)、旅顺口区、金州区政府所在地城市规划区内，因城市建设需要拆迁国有土地上房屋及其附属物，均执行本管理细则。##13第三条本细则所称拆迁人，是指被取得《房屋拆迁许可证》的建设单位或个人。

本细则所称被拆迁人，是指拆除房屋及其附属物的所有人(含合法的代管人、管理人)和合法的使用人。

第四条大连市房地产管理局及县(市)、旅顺口区、金州区、经济技术开发区的房地产管理部门，是同级人民政府管理本行政区城市房屋拆迁工作的主管机关。

第五条各级规划、城建、公用、公安、教育、交通，粮食、商业服务等部门和被拆迁人工作单位，应配合房屋拆迁主管机关做好各项拆迁安置工作。

第二章拆迁管理

第六条城市房屋拆迁，须严格执行《大连市城市规划管理条例》，重点改建房屋质量低劣、设施简陋、交通不畅、环境污染严重地区，保护有使用价值，有特殊风格和有历史、文化、科学价值的建筑物。

关联法规：

第七条城市房屋拆迁，拆迁人须凭县级以上人民政府计划部门批准的建设计划、规划部门批准的建设规划位置文件和房屋拆迁计划(方案)，向房屋拆迁主管机关提出拆迁申请，经现场勘察鉴定，领取《房屋拆迁许可证》。

拆迁房屋需要变更土地使用权的，须依法办理变更土地使用权手续。

第八条城市房屋拆迁，可实行下列三种方式：

(一)当地人民政府组织统一拆迁，指定有拆迁能力的单位进行综合开发；

(二)拆迁人自行拆迁，承担全部拆迁安置任务；

(三)拆迁人委托拆迁，委托有拆迁资格的单位承担拆迁安置任务。

承担拆迁安置任务的单位，须经房屋拆迁主管机关审查，具备拆迁资格的，发给《房屋拆迁资格证书》，不具备拆迁资格的，不得承担房屋拆迁安置工作。

第九条拆迁人一经领取《房屋拆迁许可证》，须经房屋拆迁主管机关通过一定形式发布通告，将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等公布于众，并通知当地公安、房管、工商等部门停止办理户口迁入、分户、工商营业执照、房屋调换、更名、房屋出租、转让、买卖等手续。

拆迁期间，因婴儿出生、军人复转退、婚嫁等确需入户的，可按有关规定办理入户手续。

第十条拆迁人或承担拆迁安置任务的单位，须严格遵守公告有关规定，应在拆迁期间做好下列各项工作：

(一)召开拆迁动员会议，向被拆迁人进行宣传解释；

(二)核实被拆迁人户口、房屋使用证件、产权证件和工商业用房有关证件；

(三)与被拆迁人签订拆迁补偿、征购、拆迁安置(含过渡安置)协议；

(四)编制被拆迁人回迁安置方案和预留安置房源，以及与被拆迁人及其工作单位签订投资代建房、预购商品房协议；

(五)按照公开、平等的原则，为被拆迁人分配房屋。

第十一条拆迁人与被拆迁人及其工作单位签订协议书，应使用房屋拆迁主管机关统一印制的拆迁补偿(征购)、拆迁安置和投资代建房、预购商品房协议书，明确双方权利、义务和违约责任，并将协议书报房屋拆迁主管机关备案，协议双方达不成协议或履行协议发生争议的，可向房屋拆迁主管机关申请调解、裁决。经调解不成或对裁决不服的，可在十五日内按民事诉讼程序向人民法院起诉。

第十二条被拆迁人应在公告规定的搬迁期限内完成搬迁任务。逾期不搬迁又无正当理由的，经房屋拆迁主管机关批准，提请公安部门强制搬迁。

违章建筑、临时建筑应在搬迁期限内自行拆除。逾期不拆除的，由拆迁人拆除，以料抵工。

第三章拆迁补偿

第十三条拆迁人拆除房屋及其附属物，应按拆除房屋建筑面积对房屋所有人实行产权调换或作价补偿，也可采取产权调换与作价补偿相结合的形式。作价补偿费和征购费标准，由市房地产局、物价局、财政局共同制定。

第十四条拆迁人拆除用于公益事业的公有房屋及其附属物，应按照原使用性质、规模予以重建；也可以按重置价格给予补偿，由其自行另建。

第十五条拆迁人拆除企事业单位自管公房，不实行产权交换的，按规定作价补偿。实行产权调换的，偿还建筑面积相等部分，不再结算；偿还建筑面积超过部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足部分，按重置价格结合成新结算。

第十六条拆迁人拆除私有房屋，须经房屋拆迁主管机关进行房屋评估，对需要安置住房的，给予作价补偿；对不需要安置住房的，可作价征购。

所有人要求保留产权的，偿还建筑面积相等的，按重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过的部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足部分，按征购价格结算。

第十七条拆迁人拆除国有直管公房和拨用公房，应将全部新建房屋产权移交房管部门；不交房屋产权的，经房管部门同意，按拆除房屋建筑面积作价补偿。

第十八条拆迁人拆除工商企业用房(不含利用住宅从事经营的)造成企业停产停业的，由房屋拆迁主管机关核定职工人数，并按审计部门确认的职工人均月收入标准，由拆迁人发给生活补助费，直至能够开业为止。

第十九条拆除违章建筑、临时建筑，一律不予补偿。

第二十条拆迁人拆除有产权纠纷的房屋或没有抵押权的房屋，按《城市房屋拆迁管理条例》办理。关联法规：

第四章拆迁安置

第二十一条拆迁人拆除房屋，应按房屋拆迁主管机关发布公告规定的搬迁期限，妥善安置房屋使用人。

(一)一次定居安置，每户发给一百五十元搬家安置补助费；

(二)住户自行过渡安置，按房证和常住户口人数发给投亲靠友搬家安置补助费，三人以下者(含三人)，每户每月五十元，每增加一人每月加发十五元；

(三)提供周转房过渡安置，每户发给三百元搬家补助费，使用周转房的水、电、煤气费由住户承担。

第二十二条迁拆人拆除工商业用房、违章建筑和临时建筑，对房屋使用人不提供周转房进行过渡安置，也不发给搬家安置补助费。

第二十三条被拆迁人搬家，须保持房屋完整，不得损坏房屋原有结构和拆毁地板、门窗及各种设施。违者，须承担经济赔偿责任。

第二十四条被拆迁人搬家，房屋使用人所在单位应按出勤，分别给予迁出、迁入假期各两天，并帮助安排搬家所需运输工具。

第二十五条被拆人回迁安置，其安置对象按常住户口人数和房证确定，并应包括入伍的义务兵、船员、大中专院校学生、出境未定居者及劳教人员等。

临时户口、临时借住和空挂户口的不予安置。

第二十六条被拆迁人的回迁安置，应依据拆迁安置、投资代建房、预购房协议书，予以就地就近安置或移地安置。

第二十七条被拆迁人回迁安置有下列情形之一的，应予以移地安置：

(一)新建房为非住宅用房的；

(二)因分户需增加面积的；

(三)因住临时建筑需要安置的；

(四)经有关主管部门认定不宜在原地从事生产经营的单位。

第二十八条被拆迁人回迁安置，一律按原拆除建筑面积计算安置面积。

因人口多按原建筑面积安置住户有困难的，原则上可控制在人均十二至十四平方米内适当增加安置面积，所增加面积部分由被拆迁人及其工作单位按房屋拆迁主管机关制定的标准缴纳投资代建费，人均安置面积超过十四平方米部分按商品房价格计算。

第二十九条拆迁人回迁安置住户，须经房屋拆迁主管机关审定房屋预分方案，按照公开、平等的原则分配住房，并向被拆迁人发给《回迁安置通知书》。

第五章奖励与处罚

第三十条认真执行本管理细则，在房屋拆迁工作中做出显著成绩的单位和个人，由各级人民政府或房屋拆迁主管机关给予表扬奖励。

第三十一条违反本管理细则，未取得《房屋拆迁许可证》擅自拆迁房屋，以及未按《房屋拆迁许可证》规定进行拆迁和委托未取得《房屋拆迁资格证书》的单位拆迁的，应责令停止拆迁、限期改正、赔偿经济损失，并视情节处三千元以下罚款。

拆迁人未按规定办理拆迁补偿、搬家安置补助费和进行回迁安置的，应责令限期改正，并处两千元以下罚款。

第三十二条违反本管理细则，被拆迁人在回迁安置中抢占房屋和无正当理由拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管机关予以警告、责令限期改正。逾期不改正的，经房屋拆迁主管机关批准，提请公安部门予以强制迁出。

第三十三条实施行政处罚，由房屋拆迁主管机关下达处罚决定书。实施罚款处罚，须使用财政部门统一印制的票据，罚款应全部上缴财政。

第三十四条当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定仍不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向当地人民法院起诉。

第三十五条违反本管理细则，构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。关联法规：

第六章附则

第三十六条各县(市)、旅顺口区、金州区人民政府可依据本细则制定具体实施办法。

本管理细则发布前尚未回迁安置的，均按本细则进行回迁安置。

第三十七条本管理细则由大连市房地产管理局组织实施并负责解释。

大连市城市房屋拆迁管理细则篇2

(一)

北大学者为什么要上书?

据了解, 这缘起于媒体接二连三报道的暴力拆迁、违法拆迁事件:2008年6月, 上海市闵行区潘蓉夫妇因为抗拒拆迁向推土机投掷自制燃烧瓶, 后来夫妻均被判妨害公务罪, 丈夫获刑8个月;去年11月13日, 成都市金牛区居民唐福珍为阻止城管队员拆迁, 往自己身上倾倒汽油并引燃, 重伤入院16天后死亡……

这些事件的发生, 促使我们考虑是否存在制度本身的问题, 而不仅仅是制度的实施问题。

《宪法》规定公民合法的私有财产不受侵犯。而在我国许多政府的征收行为中, 这一规定没有得到很好的体现。拆迁问题是一个老问题, 房屋拆迁及其所引发的种种矛盾, 已经成为公众高度关注的社会问题。唐福珍事件的出现再次给社会一个警示, 个案的冲击和时势的变化让“变法”的需求越来越强烈。如果不能从制度源头上处理好城市发展的公共需求与公民财产权保护之间的关系, 房屋拆迁引发的社会矛盾和冲突将会进一步加剧。

作为下位法的现行《拆迁条例》与我国《宪法》以及已经颁布实施的《物权法》相关精神相悖。依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。另外, 征收、补偿主体关系不清, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系, 而《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。

既然《拆迁条例》并不符合《宪法》和《物权法》关于“公共利益的征收征用”规定, 且在《宪法》修改和《物权法》实施前出台, 应自动失去效力。

虽然在此之前已经有律师、法官对《拆迁条例》存在的违宪或违法问题提出过意见, 其中也有向国务院正式提出的审查建议, 但这些意见或建议尚未转化为具体的新的制度建设。北大学者希望这次建议能够帮助国务院尽快地出台新的条例, 理顺相关的关系, 建构一个更加合理的征收、补偿和拆迁制度。

(二)

《拆迁条例》是在什么情况下出台的?

我国的城市房屋拆迁制度建立于上世纪90年代初。为了与《城市规划法》配套, 1991年6月1日, 国务院颁布了第一套系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》。

《拆迁条例》的立法思想是, 通过旧城改造房屋拆迁, 改善城市居民的住房条件。当时的城市建设主体都是国有单位, 政府主导整个拆迁过程, 并不区分涉及公共利益和非公共利益的拆迁。拆迁模式是, 被拆迁人拒绝拆迁的, 实行强制拆迁, 政府既是拆迁许可者, 又是争议裁决者。随着城市建设和房地产市场化的不断发展, 2001年, 有关部门又对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改, 以适应拆迁、建设的新变化。

2001年6月7日, 国务院常务会议通过了对《拆迁条例》的修改, 并于当年7月1日正式实施。由于立法理念和不分公益、商业拆迁, 政府角色严重错位的拆迁模式没有改变, 拆迁矛盾日益加剧。数据显示, 国家信访局从2003年到2006年接待的上访人数当中, 有近40%涉及拆迁, 而在当时的建设部涉及拆迁上访的比例高达70%到80%。

2007年10月1日, 《物权法》公布施行, 从法律制度上进一步强调维护被征收人的合法权益, 对于征收的程序、补偿的标准进行了原则规定。2007年8月, 全国人大常委会议通过了《城市房地产管理法修正案》, 其中规定:“为了公共利益需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

根据这一法律修正案的授权, 国务院法制办将《拆迁条例》纳入了修改工作日程。

但新条例的出台却并没有一帆风顺。2007年12月14日召开的国务院常务会议上, 审议新条例, 《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》是第一项议题。会议认为, 这个条例直接关系人民群众切身利益, 要求有关部门广泛听取意见进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后公开征求群众意见, 再由国务院决定公布施行。然而, 新条例至今却迟迟未能出台。

《拆迁条例》的修订之所以异常艰难。这一方面是, 拆迁条例修改事关重大, 涉及到的利益也很重大, 如果匆忙出台, 可能形式上很好看, 但实际上解决不了问题。另一方面是, 遇到的阻力不仅大, 而且多。比如土地制度。我们实行的是国有土地制度, 所以个人只有房产权和土地有限使用权, 没有土地所有权。地方政府卖给房产商的是房子下面的土地, 所以房子就得拆迁, 这就是拆迁的土地逻辑。又比如司法制度。拆迁纠纷大多因为补偿谈不拢, 房屋拆迁补偿是被拆迁人和开发商之间的事, 若打官司, 就是民事官司。但是根据最高院的司法解释, 法院不受理此类民事诉讼, 被拆迁人只能提起行政诉讼。尤为突出的是, 来自地方政府的阻力。因为修改《拆迁条例》直接牵涉到地方土地财政的利益。土地是地方财政的支柱性来源, 地卖出去了, 钱也拿到手了, 拆不下来, 地方政府很难办, 而且老是拆迁“卡壳”, 房产商不愿来, 财政难免受影响, 所以地方政府对修改不积极是很容易理解的。

(三)

《拆迁条例》与现行法律存在哪些冲突?

北大学者认为, 《拆迁条例》与现行法律存在三方面冲突:

一是依据宪法和法律, 补偿应在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。

二是征收、补偿主体应是国家, 征收补偿法律关系应是行政法律关系, 但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。

三是对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

北大学者指出, 《拆迁条例》目前存在的不合理之处, 最核心的一个问题就是过分地强调了地方政府的行政管理权, 在拆迁过程中有一种压倒性的优势。这种结构很不利于对公民合法私有财产 (房屋) 所有权的保护, 因为在整个的拆迁过程中, 所有的主导权是由地方政府、拆迁部门来掌握的。所以房屋的主人在这个过程中, 如果想要充分地保障自己的房屋所有权就处于弱势, 最后可能只能在房屋拆迁阶段, 形成一种拆迁人和被拆迁人的紧张关系。

我国《宪法》和《物权法》都规定, 私人的合法财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。但是在现行《拆迁条例》中规定, 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内没有搬迁, 由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁, 或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

从法理上说, 如果有抵触, 作为下位法的《拆迁条例》应该服从于《宪法》、《物权法》等上位法。但是在现实中, 往往是下位法的《拆迁条例》占上风, 公民手拿《物权法》抵挡不住拆迁人“依法拆迁”的铲车, 原因何在?

一方面是由于《物权法》的规定, 仅仅是提供了对财产权保护的基本的原则, 没有关于物权保护的具体的可操作的法律规定。因此法律所规定的权利就很难落地。

另一方面政府拆迁部门在拆迁问题上往往更习惯于、更倾向于适用《拆迁条例》的规定, 因为《拆迁条例》更加具体, 操作起来对他们更加便利。

再者, 《拆迁条例》和《物权法》存在一些抵触, 虽然都知道《物权法》大于《拆迁条例》, 但碰到这些抵触的情形, 到底应该怎么办?由于缺乏一种有效的违宪审查的程序和操作机制, 所以即便在形式上两者有抵触, 也很难及时地对《拆迁条例》通过审查来加以废止或改进。

尤为致命的是, 《拆迁条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁, 地方政府与房地产开发商合作, 帮助开发商压迫私有房屋业主。本来商业性拆迁应由开发商和被拆迁人通过平等的民事谈判和市场交易来解决, 政府却以“公共利益”为由出面, 强势要求被拆迁人服从。公权力为商业开发“背书”, 开发商获得政府发放的拆迁许可证后, 就可以自行拆除被拆迁人的房屋。这样做既缺乏程序的正当性, 经常让被拆迁人得不到合理补偿, 而且为官商勾结留下了操作空间。

(四)

《拆迁条例》究竟如何修改?

对于现行的《拆迁条例》, 由于存在诸多问题必须修改。到底如何修改?许多专家学者纷纷发表意见和建议。记者通过归纳整理, 其核心观点主要有:

对单位、个人房屋进行拆迁, 应先依法对房屋进行征收, 通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上, 才能进行房屋的拆迁。

应将公共利益与商业利益彻底分开, 也就是说, 政府只有出于公共利益的需要才有权征收公民的房屋, 并给予补偿;原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价, 只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿。

应由开发商与房主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁, 否则有权拒绝让出房屋。

被征收、拆迁人申请复议和提起诉讼, 除非特殊紧急需要, 拆迁应停止实施, 以免造成“官司打赢了, 房子却早已被拆了”的局面。

应建立灵活的拆迁补偿机制。特别是应明确拆迁后的土地出让收益应首先用于被拆迁群众的安置补偿, 剩余部分也应主要用于改善民生等公益性建设上。

应明确政府是唯一的拆迁主体, 并不得转嫁其拆迁行为。

应规范强制拆迁行为主体。把拆迁争议的仲裁权、强制拆迁的执行权全部交给法院, 由人民法院依法行使。

这里, 我们就几个主要建议作一解读:

征收、补偿、拆迁:各归其位

拆迁、征收涉及到的行政过度干预和补偿标准不一引发的谈判双方矛盾问题, 是目前不少拆迁案件的焦点所在。因此, 《拆迁条例》要在这方面进行修改。

北大学者建议:“征收、补偿、拆迁各归其位”。“无公共利益则无征收, 无合理补偿则无征收, 无征收和补偿则无拆迁, 无法院裁决则无强制拆迁。”

为什么违法拆迁、暴力拆迁事件层出不穷?

北大学者认为, 有些地方政府寻求“土地财政收入”的增长, 急功近利地进行城市开发、发展, 片面追求经济效率和GDP的增长, 忽视社会公平, 或许是最为根本的原因。也正是这个原因, 导致了《拆迁条例》在制度设计上偏向于拆迁, 而不顾公共利益与商业利益的区分。

如果政府不能为私人利益去征收公民私有财产, 开发商就应交给市场去处理, 要做到“政府的归政府”、“市场的归市场”。同时, 即便满足了公共利益标准, 也并非意味着政府就可以直接征收和拆迁, 因为政府征收合法有效的另一个前提是依法给予合理补偿。所以, “政府可以为了公共利益的需要征收, 但公共利益不能成为‘强取豪夺’的合法理由。”

必须明确界定公共利益

北大学者认为, 拆迁涉及到广大公共利益, 而“越是与公共利益关系密切, 敏感度越高”, 因此, 在制度设计中, 应秉行理性与审慎并重的精神, 以全面反映公共利益。为了防止有关部门打着公共利益的旗号在征收、征用和拆迁中肆意妄为, 遏制一些地方政府在此过程中的利益冲突, 必须明确公共利益的范围和认定程序。

许多专家学者认为, 公共利益其实不复杂, 理论上说就是全体社会成员都能够直接享受的利益, 它不是一部分人能够享受的, 而且是直接享受, 比如飞机场、公立医院、高速公路、大中小学, 民众能够直接享受。而《拆迁条例》, 混淆了因公共利益拆迁和因商业利益拆迁的两个概念, 不管是哪种情况, 政府均授予开发商拆迁许可证, 开发商可以肆意拆迁, 甚至是为了商业利益。因此, 如何界定公共利益是所有拆迁问题的根本。将公共利益与商业利益彻底分开后, 可以将利益关系明确化, 这样在商业拆迁过程当中, 政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判, 就不至于像现在这样, 政府和开发商搅在一块。

应该先补偿再拆迁

不管你同不同意, 推土机先开到你家门口, 这是现实中让被拆迁人最难以接受的一幕。为此, 北大学者建议:政府为公共利益进行的拆迁, 必须通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上, 才能进行房屋的拆迁。而商业性开发, 也必须由开发商与屋主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢, 屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律, 才能保护被拆迁人的权益。

制定拆迁补偿标准

北大学者认为, 目前关于拆迁补偿标准大部分是由地方政府来做具体规定, 这种由地方规定的做法, 虽然有一些合理性, 但如果完全由地方来规定补偿标准, 中央对房屋补偿问题的重要政策可能在地方打折扣。应该制定一个关于拆迁补偿标准的全国性的指导规则, 在这个指导框架的基础上, 地方根据自己的情况可以做一些具体规定。但不得与全国性的统一指导规则发生冲突和抵触。合理的补偿要靠市场评估, 一旦在结果上不能达成一致, 应该有一个法院审查的程序。

规范政府权力

一部健全的法律法规, 既要求公民遵法守法, 也要为公民提供权利受损时的法律救济通道。但在《拆迁条例》中, 政府既是强制拆迁的执行主体或权力后盾, 又是拆迁纠纷的仲裁人, “运动员”兼“裁判员”不符合基本的法治规范。许多专家学者建议, 新的制度文件要突出对等谈判、尊重公民私权的征收概念, 避免单纯使用不平等的、不尊重公民私权的拆迁概念, 即从根本上转变法律法规的指导思想, 通过征收立法控制和规范政府权力, 坚定地确立公民权利保障理念, 打通房产所有权和土地使用权纠纷中“民告官”的司法通道, 让司法成为业主维权的底线, 实现征收拆迁工作的法治化。

(五)

《征收与拆迁条例 (草案) 》与《拆迁条例》有哪些不同?

国务院对于《拆迁条例》的修订非常重视, 做了很多前期准备。

2007年, 由全国人大常委会授权国务院制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》 (简称《征收与拆迁条例 (草案) 》) , 以取代《拆迁条例》。

2007年12月14日, 国务常务会议首次审议了《征收与拆迁条例 (草案) 》, 因为该草案涉及公众利益, 会议要求《征收与拆迁条例 (草案) 》经广泛听取意见和进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后向社会公开征求意见, 最后再由国务院公布施行。

为此, 国务院法制办经多次征求相关部门意见。2009年12月16日, 国务院法制办再次召开专家研讨会, 针对《征收与拆迁条例 (草案) 》进行讨论, 这是国务院法制办就《拆迁条例》修改召开的第三次专家论证会。

据国务院法制办副主任郜风涛介绍, 《征收与拆迁条例 (草案) 》的整个拆迁思维将发生“根本性变化”。按《征收与拆迁条例 (草案) 》的规定, 出于公共利益的需要, 政府要先征收房屋、收回国有土地使用权, 再进行拆迁补偿, 拆迁由原来的拆迁人、被拆迁人和政府的三方关系, 变成政府作为国家征收人和被拆迁人的双方关系, 性质上也由原来包括行政和民事的法律关系, 变成行政法律关系。比起现行的《拆迁条例》, 《征收与拆迁条例 (草案) 》有许多亮点:

拆迁中先补偿再拆迁

《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的拆迁, 确立了先征收、补偿, 后拆迁的原则。这也就是说, 不先解决征收、补偿问题, 就不得拆迁。

目前, 各地还没有明文规定补偿的先后顺序, 拆迁中先斩后奏的事情时有发生, 被拆迁人往往处于弱势地位。如果实行先补偿再拆迁, 被拆迁人将有更多谈判筹码和选择余地。

有专家担心, 这样一来, 会不会因此出现更多“钉子户”?这是一个值得关注的问题。在维护被拆迁人的权益 (私权) 时, 如何限制私权滥用也很重要。目前, 在各地的“城中村”和城郊拆迁中, 个别被拆迁人的要价超过市场价两三倍, 有的动辄就要求赔五十万、上百万元, 有关方面应当加以研究, 如何更好地平衡个人利益与公共利益。

专设部门负责拆迁补偿

《征收与拆迁条例 (草案) 》明确规定:征收、拆迁主体是政府, 专设部门负责拆迁补偿。

这有利于相关人员集中精力, 更专业地解决拆迁方面的问题;也有利于拆迁人与被拆迁人的沟通, 同时防止有关部门推诿塞责。

拆迁原本就是政府与被拆迁人的事。政府只有与被拆迁人达成赔偿协议, 从被拆迁人那里“购得”土地, 才可以用于公共利益进行开发, 或卖于开发商进行商业开发。但现在, 很多时候政府为了减少麻烦, 把拆迁的任务一起转给了开发商。而当被拆迁人与开发商面对面时, 一旦谈不拢, 强势的开发商就难免会强拆。而如果完全撇开开发商, 让政府与被拆迁人面对面, 哪怕一时谈不拢, 出现强拆的概率也会小一点。而且, 在与被拆迁人面对面谈判时, 代表公众利益的政府要比开发商更能取得被拆迁人的信任。

区分“公共”与“非公共”利益

公共利益的界定在世界范围都是一个复杂的问题。据了解, 公共利益的界定有两种方式, 一种是立法列举, 我国目前很多地方更多是用这种方式, 即把尽可能的情况列举出来;另一种是法院判例制度, 即在立法不能穷尽的地方, 法院判例有法律效应, 但我国目前还没有法院判例制度, 所以立法列举的可能性更大, 也更现实。

《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁, 而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

《征收与拆迁条例 (草案) 》对“公共利益”进行了列举规定, 不属列举规定的“公共利益”范畴的项目建设, 其遇到的拆迁问题均遵循民事协商与合同途径解决。

对于有些地方政府一方面以公共利益的名义征收房屋, 另一方面又转手交给开发商进行商业开发的行为, 这需要通过另外的制度来加以解决, 而这涉及我国的民主制度建设。

被拆迁人不满意可以起诉

现在的拆迁中, 被拆迁人因为不满意而采取诉讼途径来维护合法权益的比例较少。《征收与拆迁条例 (草案) 》明确此途径, 发生在拆迁领域的维权行为将更加合理、有序。

“断水电气暴力强拆”拟被禁

《征收与拆迁条例 (草案) 》将严禁野蛮拆迁。明确规定:建设单位或受委托实施拆迁的单位, 不得采取断水、断热、断气、断电等方式, 或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。

重庆社科院法学所丁新正研究员认为, 拟新增的亮点凸显出法治的进步, 比较充分地保护了被拆迁人的合法权益, 客观上能减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾, 有利于社会和谐。

浅议现代城市房屋维修与维修管理篇3

【关键词】现代城市；房屋维修；维修管理；城市建设

在城市建设进程不断加快的当下，城市住户愈发关注房屋质量，并提出了严格的要求。而房屋维修不仅能提升房屋的价值，还能延长使用寿命。因此，开展房屋维修以及管理工作时，一定要增加施工手段的先进性，提升施工技术的实用性。

一、房屋维修的主要内容

为提升房屋维修效果，改善房屋维修质量，应明确房屋维修的主要内容，并在维修实践中全面落实。

（一）查勘鉴定

查勘鉴定具体是指有计划性地面向房屋开展结构检查以及功能审查工作，它是房屋維修工作顺利开展的重要参考。查勘测定主要包含定期性、工程性和季节性这三种类型。

（二）房屋维修质量

在房屋维修工作中，应全面保障房屋质量。本文中所探究的房屋维修管理服务于工程维修质量，维修质量的保障是其基本目标，它在物业公司的基本服务项目中占据着一定位置，并发挥着关键性作用。

（三）房屋维修规划

目前，对于物业管理公司而言，房屋维修规划是其核心内容。简而言之，它是一项计划管理工作，主要作用于房屋维修工作。房屋维修计划通常涵盖房屋维修计划、常规检查计划、调整活动和整理总结等内容。

（四）房屋维修保养与维护

若将建筑物比作人体，则地基犹如血液，它在建筑物的常规使用中发挥着决定性作用。地基只有待具备特定承载力以及满足稳定性标准后方能全面承载上部结构。对于建筑物而言，地基承载力决定着上部建设质量，如果承载力不达标，将会引发裂缝等不良问题，带来严重影响。因为地基比较独特，无法直接找到安全隐患，所以应着重做好常规维修和日常管理工作。

（五）维修砖砌体结构和钢筋混凝土结构

对于砖砌体结构而言，应降低环境侵蚀、缩减侵蚀介质；增强抗腐蚀能力；面向热工性能薄弱的外墙进行加厚处理，也可采取其他可行的保温措施；面向潮湿或者长时间关闭的房间增设防水层，设置排水设施，以此来降低侵蚀；确保场地平整，合理设置排水坡度，以免建筑物周边出现积水现象；刷除粘附在建筑物中的结晶物，以免进一步侵蚀；对屋面进行定期维修，确保屋面排水系统处于良好的运转状态，禁止出现渗漏。钢筋和混凝土共同组成钢筋混凝土结构，其中钢筋可承载拉力，混凝土可抵抗压力，因此在日常维修工作中，应确保钢筋与混凝土可协调工作，进而满足受力要求。

（六）维修屋面工程

屋面通常处于建筑物顶端，它作为基本建筑的承重结构，在房屋整体承重中发挥着重要作用。无论从物质功能层面，还是从艺术效果的角度来说，屋面在房屋建筑中都发挥决定性作用。

（七）保养并维修装饰工程

在装饰工程中，抹灰最为常见，依照建筑物的部位可将其划分成内部抹灰和外部抹灰。它可保护主体结构，降低暴晒、雨雪等恶劣天气条件对主体结构的损害，保证房屋内部整齐、视线明朗，增强保温性能，阻隔噪音、防止渗漏等，以此来优化居住条件、改善工作环境。

（八）维修门窗工程

门作为与外界沟通联系的基本通道，它在房屋工程中占据着关键位置。窗主要用来采光与通风，并可隔音、阻断天气条件的影响。使用门窗时，无论是因何种原因引发损坏，都应立即修理，避免损害面积的扩大。在日常生活中较为常见的病害有腐蚀、锈蚀等。

二、房屋维修管理技术

房屋维修管理是指依据施工规范、质量要求、技术标准与经济要求，合理应用现代方法，全面、系统地管理房屋维修工作，主要包含外包型和自主型这两种维修管理类型，其中前者主要包含工程招标、基本设计、技术交底、工程合同的规范签订、质量监督和管理、竣工验收等多项内容；后者的管理内容为合理规划房屋维修工作、编制设计方案、全面准备、采取有效措施、全面管控维修质量、统一协调、重视现场管理等。

（一）经费管理

维修经费指代在具体的保养维修阶段，在人工、材料与设备等各个层面投入的经费。对于房屋而言，主要从管理经费中划出日常养护经费，且维修经费常常用在不同的维修项目中。

（二）行政管理

1.责任担负。在房屋维修过程中，通常由所有人负责担负维修责任；在保修阶段，主要由施工以及建设单位来担负责任；超过保修期之后，施工以及建设单位共同使用的部位与工具设备设置了专项维修基金，主要由全体业主共同担负；因人为原因而损坏房屋，应由行为人负责承担维修责任；对于因维修工作不到位或者因人为制约而引发房屋危险时，房屋部门可依法采取整改措施，并由当事人负责担负相关经费。

2.纠纷处理。面临纠纷时，一定要保持谦恭、温和的态度，给予业务充分的尊重，使其认可物业管理公司，得到理解，积极辅助，有效检修、合理疏通雨水干管。若业主依旧存在不满情绪，不主动配合，则应全面宣传物理管理法规，使其正确认识房屋检修，有效检修公共部位，这也是业主应履行的基本义务。特别是从设计研发阶段开始，物业管理公司便应介入，并站在促进物业管理水平的高度，提出可行的设计方案。例如，待业主要求对雨水干管进行改造时，物业管理人员应及时制定改造方案，从根本上解决不合理之处。另外，此种改造方案的运行一定会消耗较多经费，因此该方案应得到业主委员会认可，只有待获得认可后，方可着手改造工作。

三、结语

房屋维修即管理与协调的全面整合，这对于管理和物业领域而言，将是一次全新的挑战。社会经济一直处于发展状态，人们的思想也在不断变化，我们应明确房屋维修内容，切实提升房屋维修管理水平，全面实施房屋维修，大面积落实管理工作，进而有效缓解住房短缺现状。

参考文献

[1]李亮亮.房屋修缮工程的技术措施[J].科技创新与应用，2012，（16）.

[2]刘红梅，李敬熠.既有建筑加固改造技术浅谈[J].河南建材，2015，（3）.

作者简介：孙昌铁（1967-），男，吉林通化人，通化市公有房屋安全维修中心主任，研究方向：房屋安全维修管理。

大连市城市房屋拆迁管理细则篇4

抚顺市人民政府令第58号

抚顺市城市房屋拆迁管理条例实施细则》业经市政府第１０次常务会议通过，现予发布，与《抚顺市城市房屋拆迁管理条例》同时施行。

第一条根据《抚顺市城市房屋拆迁管理条例》，制定本细则。

第二条市房产管理局是全市城市房屋拆迁主管部门，其拆迁管理主要职责是：

（一）贯彻执行国家、省、市关于城市房屋拆迁管理的法律、法规、规章和规范性文件；(二)根据国家、省、市有关房屋拆迁管理规定，制定规范性文件；

（三）审核房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案，核发房屋拆迁许可证，发布房屋拆迁通告；

（四）审查房屋拆迁资格、房屋拆除企业资格，核发房屋拆迁资格证书、房屋拆除企业资格证书；

（五）协调、处理房屋拆迁信访，裁决房屋拆迁纠纷；

（六）监督房屋拆迁保障资金使用，对房屋拆迁活动进行检查、指导、监督，依法查处房屋拆迁违法行为；

（七）培训、考核房屋拆迁管理人员；

（八）负责全市房屋拆迁统计和档案管理。

市拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办）是市房屋拆迁主管部门的办事机构，具体负责全市城市房屋拆迁管理工作。

第三条任何单位和个人申请办理房屋拆迁许可证，须向市房屋拆迁主管部门提交下列文件和资料：

（一）建设项目计划批准文件即固定资产投资项目投资许可证。(二)建设用地和规划建设批准文件。包括：

１、建设用地规划许可证；

２、土地使用权批准文件；

３、建设工程规划许可证；

４、规划设计定位通知书；

５、拆迁范围红线图。

（三）房屋拆迁计划。包括拟搬迁、回迁时间、地点、户数、面积、套型，工程开工、竣工时间，委托拆迁协议和委托拆除房屋协议。

（四）房屋拆迁补偿安置方案。包括被拆迁房屋及其附属设施的状况、使用性质、产权归属、面积、过渡方式及具体措施、安置意见、安置面积、拆迁补偿形式、作价补偿数额、调换产权房屋地点。

（五）住宅房屋拆迁保障资金证明。

第四条拆迁人拆迁住宅房屋，按照每户３万元标准开具房屋拆迁保障资金认定书，并将该款存入市房屋拆迁主管部门指定的银行，由市房屋拆迁主管部门按安置房建设情况监督使用。

由于拆迁人的责任，使安置被拆迁人的房屋缓建、停建拖延建设周期的，市房屋拆迁主管部门可将住宅房屋拆迁保障资金调拨用于安置房屋建设。

第五条房屋拆迁通告发布后，市拆迁办应当通知有关部门在拆迁范围内暂停办理营业执照和房屋交易、借用、析产、赠与、租赁、典当、抵押、调配手续，暂停办理时间为六个月。任何单位或者个人都不得再行新建、扩建、翻建、改建房屋及其附属物，不得改变房屋使用性质和经营范围。

第六条自行拆迁的单位或者被委托拆迁的单位均须经市房屋拆迁主管部门资格审查合格，并取得房屋拆迁资格证书。

房屋拆迁工作人员必须经过市房屋拆迁主管部门岗位培训，取得上岗证书后方可从事拆迁工作。

第七条统一拆迁或者委托拆迁的，拆迁人应当与具备房屋拆迁资格的单位签订委托拆迁协议，并缴纳拆迁业务费，具体标准由市物价部门核定。

被委托单位应当对拟开发项目进行前期调查>底，提出测算报告，向拆迁当事人宣传拆迁>策，协助拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁协议书、动员搬迁及信访接待，提供安置房屋设计图纸以及回迁选房排列顺序。

第八条搬迁期满后，拆迁人应当持房屋拆迁许可证和市拆迁办出具的搬迁期满证明到专业公司办理停止供水、供电、供热、供燃气手续。

第九条对依法强制拆迁或者拆除的房屋应当证据保全。

第十条房屋重置价格、结构分类及各类房屋成新评定标准按市政府有关规定执行。

第十一条房屋拆除必须经市房屋拆迁主管部门批准，由具备房屋拆除资格的企业拆除。拆迁人与拆除企业的拆除协议应当报市拆迁办备案。

第十二条安置被拆迁人的住宅房屋分以下三类标准套型：

一类标准套型（一间居室）

建>面积不低于４５平方米。>类标准套型（>间居室）

Ａ型建>面积不低于５５平方米；

Ｂ型建>面积不低于６０平方米；

Ｃ型建>面积不低于６５平方米。

三类标准套型（三间居室）

Ａ型建>面积不低于７５平方米；

Ｂ型建>面积不低于８５平方米。

标准套型主卧室开间不得低于３．３米。

以上标准不包括高层住宅。

第十三条拆迁住宅房屋按照原房屋建>面积按下列标准套型安置使用人：

（一）原房建>面积４０（含４０）平方米以下一间居室的，按照一类标准套型安置；(二)原房屋建>面积４０平方米以上一间居室或者原房屋建>面积４０（含４０）平方米以下>间居室的，按照>类标准套型Ａ型安置；原房屋建>面积４０平方米以上５０（含５０）平方米以下>间居室的，按照>类标准套型Ｂ型安置；原房屋建>面积５０平方米以上６０（含６

０）平方米以下>间居室的，按照>类标准套型Ｃ型安置；

（三）原房屋建>面积６０平方米以上>间居室或者原房屋建>面积７０（含７０）平方米以下三间居室的，按照三类标准套型Ａ型安置；原房屋建>面积７０平方米以上８５（含８５）平方米以下三间居室的，按照三类标准套型Ｂ型安置；

（四）原房屋建>面积８５平方米以上的，按照原房屋建>面积安置。

第十四条安置标准套型超过原建>面积的部分以及由于房屋结构、户型设计等原因，超出安置标准套型建>面积的自然差（不够自然间的）部分，按基本造价结算。

出租的私有住宅房屋安置使用人的，超出的自然差（不够自然间的）按成本价格结算。

第十五条在拆迁范围内，被拆迁人合住一处成套住房，有多个房屋产权证照或者房屋使用证明的，按照一处成套住房安置；按照基本造价结算的就近上靠标准套型增加面积资金，由被拆迁人分别承担。被拆迁人要求分别安置的，按照原房屋建>面积比例分摊应当安置房屋建>面积及相应的增加面积建设资金。超出应当安置建>面积标准的部分，按照同类普通商品房平均价格结算。普通商品房平均价格以市物价部门核定为准。

第十六条被拆迁人承担的增加面积基本造价为每平方米６００元。成本价格以市物价部门核定为准。

第十七条拆迁住宅房屋，对被拆迁人易地安置的，由拆迁人按照原拆迁区位应当安置被拆迁人房屋标准套型建>面积的普通商品房平均价格与被拆迁人应当缴纳的增加面积款之差，易地购房安置。

易地安置购房款＝原拆迁区位应当安置被拆迁人房屋标准套型建>面积×原拆迁区位普通商品房每平方米平均价格－被拆迁人应当缴纳的增加面积款。

第十八条拆迁公有房屋建>面积以房屋合法使用证明记载为准；拆迁私有房屋以房屋所有权证或者房产执照记载为准，原房屋实际建>面积小于记载的，以测量为准；建>面积无记载的，建>面积计算方法为：

楼房建>面积＝楼房计租面积（或使用面积）×１．４

平房建>面积＝平房计租面积（或使用面积）×１．２５

第十九条安置被拆迁人房屋的建>面积计算，按照本市有关房屋建>面积计算的规定执行。

第二十条安置房的主卧室面积不少于１０平方米，最小卧室面积不少于６平方米。

阳台面积不超出标准套型建>面积的８％－１０％，超出标准套型建>面积１０％的，不计算为应当安置建>面积，按照基本造价收费。

第二十一条在过渡期限内，拆迁人对非住宅房屋使用人给予如下补偿：

（一）设备无法恢复使用的，按设备重置价格结合成新结算；

(二)易地迁建所需原面积土地发生的使用费及调换原面积土地所发生的费用差；

（三）易地迁建的，由拆迁人按照实际发生搬迁运输费的５０％一次性付给搬迁补助费；

（四）按规定价格计算的货物运输和设备拆装费用；

（五）恢复原生产规模配套设施（供水、排水、供电、供热、供气、通讯等）所需费用。

第二十二条拆迁国有、集体单位的生产、营业等用房，被拆迁人自行解决临时用房或者其主管部门协助解决临时用房的，由拆迁人以被拆迁人在停产停业范围内的职工拆迁前上年实际发生月平均工资、离退休职工的退休金、国家规定的各种固定补贴为标准，一次性付给３个月临时安

置补助费。对确实无力解决临时用房，因拆迁而停产停业的，从搬迁之日起至市房屋拆迁主管部门批准回迁之日止，由拆迁人以被拆迁人在停产停业范围内的职工拆迁前上年实际发生月平均工资、离退休职工的退休金、国家规定的各种固定补贴为标准，逐月付给停产停业补助费。

第二十三条对具有非住宅房屋合法产权证照或房屋合法使用证明，在批准拆迁之前取得营业执照并利用该房屋从事生产经营的私营企业和个体业户，因拆迁而停产停业的，从搬迁之日起至市房屋拆迁主管部门批准回迁之日止，由拆迁人按照拆迁前上年度市劳动部门批准的用工合同人

数（当年度领取营业执照的，按照当年度市劳动部门批准的用工合同人数），以本市上年市统计部门统计的职工月平均工资为标准，逐月付给停产停业补助费。

第二十四条拆迁非住宅房屋，对营业执照登记的法定代表人与房屋合法产权证照所有人或者房屋合法使用证明使用人不一致而从事生产经营活动的，不予补助、补偿和安置。

第二十五条拆迁人付给被拆迁人的临时安置补助费或者停产停业补助费，回迁日在当月１５日前的，按照半月付给；回迁日在当月１６日以后的，按照全月付给。

第二十六条拆迁住宅房屋由拆迁人一次性付给被拆迁人搬家补助费。一次性安置定居的每套１３０元，临时过渡搬迁的每套２６０元。

在规定的过渡期限内，使用人因拆迁而自行安排住处的，由拆迁人按照应当安置被拆迁人标准套型付给临时安置补助费。一类标准套型每月６０元；>类标准套型每月８０元；三类标准套型每月１００元；三类以上套型每月１２０元。

第二十七条在过渡期限内互换房屋的，必须经拆迁人同意并按照原房屋补偿、补助和安置。办理互换手续后由拆迁人报市房屋拆迁主管部门备案。

第二十八条由于拆迁人的责任使被拆迁住宅房屋所有人或者使用人在规定的过渡期限内不能回迁的，从超期之日起至回迁安置时止，加发１－３倍临时安置补助费。超过规定过渡期限１－１２（含１２）个月的，加发１倍；超过规定过渡期限１３－２４（含２４）个月的，加发２倍

；超过规定过渡期限２５个月以上的加发３倍。

第二十九条拆迁人不得擅自改变市房屋拆迁主管部门审定的安置被拆迁人住宅建>设计施工图。施工期间由于安置套型不对应确需改变的，必须经市房屋拆迁主管部门批准。

回迁前，市房屋拆迁主管部门按照安置房源图纸审批表核实房源，经核实房源不符的，不得回迁安置被拆迁人。

第三十条工程竣工后，拆迁人持质检、综合验收合格手续到市房屋拆迁主管部门办理回迁安置审批。

第三十一条安置被拆迁人的房屋分配实行先搬迁、先交增加面积款，优先自选住房的办法。

第三十二条回迁进户时，拆迁人必须向被拆迁人结清补偿、补助费用，被拆迁人必须按照有关规定缴清应当缴纳的费用。

自回迁之日起，因被拆迁人未缴齐应缴费用而未回迁的，应当保留安置房６个月，逾期仍未缴齐的，可由拆迁人调剂与原房相应的房屋一次性安置，也可按照重置价格结合成新和区位差价作价补偿。

第三十三条拆迁人应当承担被拆迁人的电话停机费和一次性恢复使用费用或者被拆迁人要求迁移的一次性迁移费。

第三十四条被拆迁人回迁时，市房屋拆迁主管部门会同有关部门共同检查，限期将搭建的暂住临时房屋及应当拆除而未拆除的建>拆除。

第三十五条市房屋拆迁主管部门应当建立健全拆迁档案制度，加强拆迁资料的管理。对拆迁、补偿、安置的有关原始资料必须整理齐全存档，妥善保管１５年以上。

第三十六条本细则应用中的具体问题由市房屋拆迁主管部门负责解释。

第三十七条本细则与《抚顺市城市房屋拆迁管理条例》同时施行。《抚顺市城市建设动迁管理暂行条例试行办法》同时废止。

大连市城市房屋拆迁管理细则篇5

【分类】司法行政

【时效性】有效

【颁布时间】 1992年10月09日

【实施时间】 1993年01月01日

【发布部门】司法部

城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则

（１９９２年１０月９日司法部司发通（１９９２）０９８号）

第一条为规范城市房屋拆迁补偿、安置协议公证程序，根据《中华人民共和国民法通则》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国公证暂行条例》、《公证程序规则（试行）》，制订本细则。

第二条拆迁补偿、安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立的协议。

第三条拆迁补偿、安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿、安置协议真实、合法的行为。

第四条房屋拆迁补偿、安置协议公证的当事人是具有拆迁人和被拆迁人资格的人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人；被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。

第五条拆迁补偿、安置协议公证，由被拆迁物所在地公证处受理。

第六条被拆迁物系共同共有或共同使用者，一般应由共有人共同申请，共有人可以委托一人为代理人，申办拆迁补偿、安置协议公证。

第七条申办拆迁补偿、安置协议公证，申请人应向公证处提交以下证件和材料：

（一）公证申请表；

（二）身份证明；法人应提交法人资格和法定代表人的身份证明；代管人、管理人应提交代管权或管理权资格证明；

（三）代理人应提交本人身份证明和授权委托书或其他代理权资格的证明（含共同共有人的代理），委托行为不在本公证处辖区的，其委托书应经委托行为地的公证处公证；

（四）县以上（含县级）人民政府房屋拆迁主管部门发给的房屋拆迁许可证；房屋拆迁需要变更土地使用权的，还要提交土地使用权证；

（五）被拆迁物的产权和使用权证件、现状及登记表；

（六）补偿、安置协议草稿；

（七）公证人员认为应提交的其他材料。

第八条符合下列条件的申请，公证处应予受理：

（一）申请人具有拆迁人和被拆迁人资格；

（二）申请人就拆迁补偿、安置达成了协议；

（三）申请人提交了本细则第七条规定的证件和材料；

（四）该公证事项属于本公证处管辖。

对不符合本规定的申请，公证处应作出不予受理的决定，并通知申请人。

第九条公证人员与当事人的谈语笔录除按《公证程序规则（试行）》第二十四条规定的内容制作外，还应记明下列内容：

（一）公证人员向当事人讲明的事项：

①签订拆迁补偿、安置协议的法律依据；

②双方享有的权利和应承担的义务；

③不履行义务承担的责任；

④双方应注意的事项。

（二）被拆迁物座落地点和具体拆迁范围（包括：名称、产权人、使用人、产权或使用权的来由、种类、数量、面积、结构、价值及有无争议等）；

（三）协议是否是双方自愿签订的及签订的过程；

（四）协议中补偿、安置的依据和条件，有无争议；

（五）搬迁的具体时间、方法、违约责任和处理办法等；

（六）有无需要说明的问题；

（七）公证人员认为应记明的问题。

第十条办理拆迁补偿、安置协议公证，要重点审查下列内容：

（一）提交的证件；

（二）当事人的人数，身份、资格和民事行为能力；

（三）被拆迁物产权或使用权情况及现状；

（四）协议内容是双方当事人真实意思表示，条款完备，权利义务明确，具体可行，符合《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律、法规、规章规定；

（五）公证人员认为应审查的其他问题。

第十一条符合下列条例，公证处应出具公证书。

（一）拆迁人和被拆迁人主体资格合格；

（二）协议双方意思表示真实；

（三）协议的内容真实，符合法律、法规、规章规定；

（四）办证程序符合规定。

不符合前款规定条件的，应当拒绝公证，并在规定的期限内，将拒绝的理由通知当事人。第十二条被拆迁物的原产权人或使用权人变更，未办理产权或使用权过户手续的应依法先办理过户手续，再办理拆迁补偿、安置协议公证。

第十三条国家征用农业用地发生的房屋拆迁补偿、安置协议公证，参照本细则办理。第十四条本细则由司法部负责解释。

第十五条本细则自一九九三年一月一日起施行。

公证书格式

（一）拆迁补偿、安置协议公证书

（）××字第××号

兹证明×××（拆迁人）的代表人（或代理人）×××与×××、×××（被拆迁人）于××××年×月×日签订了前面的《拆迁补偿、安置协议》，并在我的面前，在前面的协议书上签名（或盖章）。×××与×××签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

××省××市公证处公证员

××××年×月×日公证书格式

（二）拆迁补偿、安置协议公证书

（）××字第××号

兹证明×××（拆迁人）的代表人（或代理人）×××与×××、×××（被拆迁人）的共同代理人×××于××××年×月×日签订了前面的《拆迁补偿、安置协议》，并在我的面前，在前面的协议书上签名（或盖章）。×××与×××签订上述协议的行为符合《中

华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

××省××市公证处公证员

大连市城市房屋拆迁管理细则篇6

修订“实施细则”主要条款说明

1、删除《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》第九条“借款人及配偶选择使用贷款时住房公积金账户余额转账偿还本次公积金贷款的，其实际可使用的贷款额度为按规定条件计算的贷款额度。借款人及配偶选择以现金方式提取使用其住房公积金账户余额的，其实际可使用的贷款额度为按规定条件计算的贷款额度扣减其住房公积金账户余额(含本次购房已提取金额)。”的规定。

2、增加内容：

借款人的贷款额度不能超过其住房公积金账户缴存余额的15倍。

住房公积金账户缴存余额不含贷款申请前12个月内的补缴金额。职工因工作调转按月汇缴的公积金以补缴方式缴存的，计入公积金缴存余额。

子女以自己名义为已退休父母购房申请贷款且不占用子女贷款额度的，贷款额度不受子女公积金账户缴存余额倍数限制。

3、根据《大连市人民政府关于全面实施“三证合一、一照一码”登记制度改革的意见》(大政发【2015】45号)的要求，删除第四条中“机构代码证”，增加“2017年底前未办理“三照合一”的、仍需提供组织机构代码证”。

4、根据公安部门已不再出具直系亲属关系证明的实际情况，删除第五条中“需提供父母户籍所在地派出所出具的直系亲属关系证明”，增加“须提供出生证、独子证或公证书”。

5、删除第二十一条中“中心认可”，增加“中心招标确认”

6、第七条“委托人在国外的，需提供大使馆或领事馆出具的《授权委托书》”，增加“经中国驻当地”大使馆或领事馆。

7、第二十二条“经公证的财产、债务分割协议”增加“原夫妻双方同时到场的，不需公证”

8、删除办理贷款需向中心提供相关复印件要求。

9、新的实施细则自2016年2月1日起正式生效。

大连市城市房屋拆迁管理细则篇7

随着我国社会经济的发展以及城市化进程的加快, 各种各样的城市建设项目大面积展开, 由此带来了大量的城市房屋拆迁工作。在房屋拆迁过程中, 因拆迁矛盾得不到有效解决, 而引发的群众上访、暴力冲突, 甚至是被拆迁居民以生命为代价的自杀行为, 屡见不鲜, 引起国内外社会各界的高度重视和关注。下面让我们对相关事件作简单地回顾:

事件1:2003 年8月22日, 南京市邓府巷 39 岁的翁彪因为不满当地拆迁办强行拆迁, 在南京市玄武区邓府巷拆迁指挥部点燃汽油自焚身亡;

事件2:2003年9月15日, 安徽省池州市青阳县下岗工人朱正亮因不满县政府的旧城改造拆迁安置, 在天安门金水桥上自焚;

事件3:2003年 10 月 1 日, 北京市民叶国强因为不满房屋拆迁跳入天安门金水河;

事件4:2006年11月28日, 山东省菏泽市被拆迁户李民生因遭强拆在家上吊自杀。

事件5:2008年5月14日, 辽宁本溪居民张剑在冲突中将强行拆迁者赵君刺死。

这一起起事件发人深省, 我们不得不思考:拆迁矛盾, 特别是能以生命为代价的行为其深层次的原因到底是什么?

二、城市房屋拆迁中的矛盾解析

房屋拆迁一般可以划分为两类, 即公益性房屋拆迁和经营性拆迁。公益性拆迁主要指建设项目的目的是追求社会公益, 而不追求利润的获取, 如修桥拓路等市政项目、环境整治等公益事业、老城改造土地储备等。而经营性拆迁是指建设项是以盈利为目的, 建设主体实施项目开发会产生相应的投资利润回报, 如商业地产开发。尽管房屋拆迁类型不同, 涉及拆迁主体、拆迁诉求、拆迁纠纷、拆迁补偿等一系列问题也会有很大的不同, 但是我们如果从矛盾的根源, 进行深层次解析的话, 就会发现无论何种类型的房屋拆迁矛盾其根本原因都可归结到经济利益的矛盾。如图1所示。

(一) 房屋拆迁矛盾集中的人群为经济弱势群体

在房屋拆迁过程中, 所谓“钉子户”的人群有相当一部分是经济收入比较低的城市居民, 如国有企业改革中的下岗职工、小生产者、个体户、五保户、不充分就业者等。很多户主原有的住房面积很小, 上有老人下有小孩, 家境十分困难。而拆迁以后, 不管是外迁还是回迁, 新型的住房面积都偏大, 房价偏高, 即使给予补偿他们也难以负担。另外, 由于是经济弱势群体, 被拆迁居民心理上没有安全感, 担心今后的生活, 尽管补偿费已经使其生活远远好于以往, 但在这种“心理效应”作用下, 他们对安置补偿费“斤斤计较”。因此, 由于在拆迁补偿安置方面未能满足其要求, 他们会一直上访及投诉, 但上访、投诉都无结果, 导致矛盾不断升级, 引发恶性事件。

(二) 经济补偿不合理, 与被拆迁人的经济诉求差距很大

1.经济补偿未遵循市场价值原则, 评估缺乏公正性

根据中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。”货币补偿的金额, 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定。也就是被拆迁房屋在市场上能卖多少钱, 拆迁时拆迁人也必须给予补偿多少钱。而产权调换要计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格, 结清产权调换的差价。虽然《条例》规定了“以房地产市场评估价格”来确定补偿金额, 却没有规定明确、具体、公正的操作程序来予以保障。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。有些省份在地方条例中规定了“基准价格+修正”的估价方法。

实践中, 拆迁人往往采取先入为主的办法, 先委托房地产估价机构对拆迁范围内的所有房屋分户评估, 分户出具评估报告, 以此为依据, 使用各种手段要求被拆迁人接受。有的地方政府并未根据城市房价变化及时调整基准价格, 造成评估价格与市场价格相差甚远, 被拆迁人遭受巨大经济损失。有的地方性法规甚至规定补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定。因此, 在实际拆迁中, 被拆迁人所得到的补偿远远低于市场的合理补偿金额。

另外, 在城市房屋拆迁过程中, 房屋评估机构通常由拆迁人指定, 这些评估机构因与委托人有利益关系, 在缺乏严密的市场监督情况下, 很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。

2.经济补偿中显失公平

在房屋拆迁中, 特别是经营性拆迁中, 有些地方政府考虑开发商的利益和所谓的“政绩”, 不顾被拆迁居民的根本利益, 有时甚至打着“公共利益”的旗号, 拆迁带有明显的强制性。许多拆迁协议由拆迁单位事先拟好, 要求拆迁户签字了事。何时拆迁、怎么补偿、如何安置, 都是拆迁单位说了算, 拆迁户只能被动接受, 而没有商量的权利和余地。面对这种显失公平的“霸王协议”, 矛盾不断激化, 甚至引发悲剧。

另外, 在房屋拆迁中, 由于政策因人而异, 存在明显不公平。例如, 导致安徽居民朱正亮不断上访的一个重要理由就是:在同批拆迁户中, 该村另有村民最终达成了原地拆建的协议, 同时, 有几户的宅基地安置超标。

3.经济补偿中没有全面考虑被拆迁者的合理经济利益

从经济学的角度考虑, 被拆迁人的拆迁成本, 即应补偿的合理的经济利益主要包括:

(1) 被拆迁房屋的成本 (市场价值) ;

(2) 重购或重建房屋的成本 (房屋的市场价格或建房的建筑材料价格) ;

(3) 被拆迁房屋因为房地产增值而丧失的未来收益 (如由城市中心迁往郊区) ;

(4) 出租房屋的租赁收入;

(5) 异地搬迁后区位变化, 生活成本增加、家庭支出的增加 (如就医、交通、垃圾等) ;

(6) 社会关系网络变化、邻里关系变化、生活环境变化等 (环境适应成本) 等。

上述拆迁成本在房屋拆迁补偿时, 被拆迁人都会考虑并计算到拆迁补偿中去, 而拆迁方很少给予全面理解, 更谈不上考虑采纳了。由于双方在经济补偿问题上的分歧和争议, 而引发纠纷不断。

(三) 强制、粗暴拆迁致使被拆迁人利益受损

在拆迁过程中, 由于补偿安置意见难以达成一致, 一些拆迁户坚持“对抗”态度, 致使拆迁方与被拆迁人僵持不下, 而拆迁建设又有很强的时效性, 在这种情况下, 拆迁方采取强制拆迁, 有的甚至动用社会非法势力威胁、恐吓, 武力驱逐等手段, 往往造成拆迁户财产损失、人身伤亡事件, 最终导致拆迁矛盾激化升级。

1.强行拆迁, 使被拆迁户不但财产遭受损失, 而且失去安身立命之地。

2.采取断水断电等措施, 致使被拆迁户无法正常工作、学习和生活, 迫使拆迁户搬迁。

3.粗暴拆迁, 特别是有黑势力介入的强制拆迁, 更易引发流血冲突。

(四) 经济补偿政策不公开、操作程序不规范

在房屋拆迁中, 补偿政策公开, 不透明, 有的甚至人为降低补偿标准, 引发被拆迁群众的不满。例如有的地方, 在拆迁时, 没有提前通知拆迁户, 拆迁公告一出就开始拆房子;有的地方, 群众对拆迁办法、程序、补偿标准等信息毫不知情等。

在房屋拆迁中, 不按规定程序进行。例如, 拆迁期限还没有到, 就采取各种手段, 如采取断水断电等强迫拆迁户搬迁, 有的甚至违背拆迁执法程序, 采用暴力、野蛮行为强拆群众房屋。

在房屋拆迁中, 拆迁裁决程序缺乏公开、公正性, 裁决内容不具体。

另外行政权力的滥用也是拆迁法律、政策实施不到位的重要表现。如在拆迁中不听取被拆迁人的意见, 群众有异议时, 不认真解释, 剥夺拆迁户的知情权和选择权;行政权力非法介入商业拆迁;在被拆迁人有意见时, 以主管部门的权威进行压制, 政企不分、政事不分等。

(五) 经济补偿不及时, 安置不到位

补偿不及时是指拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。补偿不及时主要是履行合同的问题。现实中, 补偿不及时的情况比较常见, 几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大, 常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境。群体性上访也常常因此而起。此外, 在房屋拆迁中, 没有很好的安置计划, 拆迁安置用房的供应不足, 拆迁群众安置不到位, 引发安置纠纷。

通过上述分析, 我们不难看出, 矛盾的核心是涉及到被拆迁居民的经济利益, 也正是由于经济利益的差异、分化、对立造成了城市房屋拆迁中的纠纷, 甚至恶性事件的发生。因此, 要从根本上解决这一问题, 必须妥善处理好拆迁方与被拆迁居民的经济利益关系。下面笔者着重从管理流程角度来提出解决房屋拆迁矛盾的途径和方法。

三、基于流程管理的视角, 解决城市房屋拆迁矛盾的对策思考

从流程管理的视角, 我们可以把城市房屋拆迁管理系统划分为城市房屋拆迁规划的制定、城市房屋拆迁计划方案的制定、城市房屋拆迁计划的执行、城市房屋拆迁项目的跟踪与回访、城市房屋拆迁项目的效果评价等五个环节, 每个环节环环相扣, 相互关联。

(一) 城市房屋拆迁规划科学、合理

城市房屋拆迁工作既关系到城市整体发展, 又关系拆迁群众的民生, 因此一定要进行科学规划。首先, 城市房屋拆迁规划必须结合城市定位, 必须符合城市的总体规划、控制性详细规划和建设规划。其次, 城市房屋拆迁规划应该根据本城市的经济发展水平、社会承受能力和居民的收入状况, 合理确定拆迁规模和建设规模。坚决杜绝房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建, 搞形象工程。第三, 城市房屋拆迁是一个系统工程, 牵涉的部门、人员多, 涉及的问题复杂, 需要当地政府统一筹划, 并进行可行性论证, 保证方案的科学性和合理性, 不会因领导人的变迁而随意变动更改, 增大房屋拆迁工作的随意性, 使规划成为一纸空文。

(二) 城市房屋拆迁计划的科学、严谨、规范

在城市房屋拆迁规划的指导下, 制订严谨、规范的年度拆迁计划, 使房屋拆迁工作稳妥、有序。首先, 在制定城市房屋拆迁计划时, 应遵循市场调查在先的原则, 充分了解拆迁区域的自然环境、人口环境、社会环境等;充分了解拆迁居民的家庭状况、经济条件、生活状况等;充分了解拆迁区域将来的规划、用途等。只有在市场调研的基础上, 制定的计划才有科学、合理性, 才能被拆迁居民理解、接受, 避免不必要的纠纷产生。其次, 制定房屋拆迁计划一定从本地区经济社会发展的实际出发, 严格控制拆迁规模、拆迁面积, 避免擅自扩大拆迁规模。第三, 制定房屋拆迁计划, 必须认真研究对被拆迁居民的安置和补偿问题, 这是减少矛盾的前馈控制, 只有做好此项工作, 才能有效地防范拆迁执行中矛盾和冲突。第四, 制定房屋拆迁计划时, 必须制定明确相关部门的责任, 责任到岗、责任到人, 避免在拆迁过程中的扯皮、推诿, 置群众的呼声和利益不顾, 激起被拆迁居民的不满情绪, 激化矛盾, 引发恶性事件发生。

(三) 城市房屋拆迁计划执行合情、合法

为使城市房屋拆迁工作平稳、有序、顺利地进行, 必须保证拆迁计划执行合情、合法。所谓合情是指房屋拆迁工作必须充分考虑被拆迁居民的感情和心情;所谓合法是指房屋拆迁工作内容合法、程序合法和手段方法合法。为此, 必须做好以下工作:

1.拆迁信息公开要充分, 保障各方的知情权。拆迁活动中的信息公开, 不仅包括政府管理部门政务信息的公开, 也包括拆迁当事人之间有关补偿的具体信息的公开。信息公开越充分, 越能取信于人, 杜绝一切猜疑, 以及不必要的盲目攀比, 推进拆迁工作的顺利开展。

2.保障被拆迁人的参与权。作为被拆迁房屋的所有人或使用人, 被拆迁人有权参与将对其房屋财产造成重大影响的一切活动或决定。如被拆迁人通过参与拆迁计划制定活动, 能更深入了解政府决策为民的本质, 在政府与被拆迁人之间建立起良性互动, 争取被拆迁人的理解与支持, 改变或缓解被拆迁人由于不理解而导致的敌视态度。被拆迁人参与最常用的形式是听证, 通过开听证会, 听取有关当事人的意见, 特别是被拆迁人及拆迁人反映问题和困难, 有利于全面了解问题, 并加以解决。

此外, 浙江省推行的“模拟拆迁”也是一种保障被拆迁居民参与权的好形式。即先确定模拟拆迁区块;充分调动模拟拆迁区块内的骨干力量和居委会干部说服本区块居民, 由居民主动联名写申请拆迁报告;拆迁工作人员深入模拟拆迁区块, 开展丈量、评估等拆迁前期工作, 及时将有关情况向居民进行公告, 对出现的矛盾和问题给予解释、说明和解决, 尽量将矛盾化解在拆迁之前;由拆迁人与被拆迁人自愿签订拆迁安置意向书;最后拆迁主管部门才正式发出拆迁公告。“模拟拆迁”改变了以往拆迁工作的流程, 变被动为主动, 把各种矛盾解决在拆迁之前, 有利于拆迁工作的顺利进行。

3.尊重被拆迁居民的合法权益, 充分实行按价补偿。根据国际上通行的做法, 城市拆迁补偿都是按照被拆迁房地产的市场价格或略低的标准进行补偿, 有的国家甚至还适当考虑未来价值。南京自“翁彪自焚”事件之后, 2004年2月首创“市场+保障”拆迁补偿办法, 即市场化评估加上政策保障托底, 在地段补偿标准的基础上, 委托独立的中介机构根据二手房价格给房屋定价, 同时划定最低单价和最低总价两条保障线。南京“拆迁新政”受到建设部肯定。在南京“拆迁新政”的基础上, 2005年江苏省坚持“先补偿安置、后实施搬迁”的原则, 在拆迁工作中将全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度, 妥善安置被拆迁户中住房和收入困难的家庭, 进一步推进市场化的拆迁评估办法, 使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨, 确保拆迁补偿安置足额到位。

4.严格拆迁程序, 确保拆迁公开、公正、公平。要积极推进拆迁管理规范化, 所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》 (建住房[2003]234号) 等规定的权限和程序履行职责, 严格执行申请房屋拆迁许可、公示、评估、订立协议等程序;对达不成协议的, 必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》 (建住房[2003]252号) 的规定严格执行听证、行政裁决、证据保全等程序。特别要执行拆迁估价结果公示制度, 依照有关规定实施行政裁决听证和行政强制拆迁听证制度, 确保拆迁公开、公正、公平。政府投资建设的工程也要严格按照规定的程序进行。

5.慎用强制手段, 尽量避免拆迁工作中的矛盾激化。房屋拆迁是政策性、社会性、群众性、时效性和强制性很强的一项综合性工作。在执行拆迁中, 往往因为拆迁工作推而不动, 阻碍城区建设与经济发展, 而采取强制手段。但是我们知道, 对于多数被拆迁人而言, 房屋是其安身立命的根本, 是其最基本的生活条件, 拆迁中的暴力行为会激起被拆迁居民的逆反心理, 采取“背叛”、“对抗”的策略, 不但不利于社会的稳定与和谐, 而且增加拆迁的交易成本。因此, 在拆迁过程中, 一定要规范拆迁方的行为, 大力推行文明拆迁, 慎用强制手段, 尽量避免拆迁工作中的矛盾激化。

(四) 房屋拆迁跟踪与回访

1.做好房屋拆迁过程中的实时跟踪, 发现问题、解决问题。

地方政府在房屋拆迁要明确实时跟踪制度, 由专人负责。对于拆迁居民反映的问题, 要认真听取, 认真进行调查分析, 区别不同情况, 提出解决问题的思路和措施, 并及时进行信息的回馈, 消除反映问题的群众的不满和对抗心理。对于拆迁工作的老大难问题, 应组织专门的工作班子研究, 找出解决办法, 避免矛盾的升级。

2.做好房屋拆迁的回访工作。

房屋拆迁工作的回访, 是一项非常重要的管理工作, 目前还未被地方政府重视。很多人认为只要被拆迁居民签订拆迁合同, 对他们进行了补偿和安置, 他们搬离拆迁地, 拆迁工作就结束了。这是传统的管理方式, 从现代管理的角度, 特别是从管理流程的角度来看, 对已经拆迁的居民进行回访, 了解他们迁拆后的生活状况, 听取他们对此次拆迁工作的意见和建议, 给予他们人文关怀, 不但可以提高拆迁工作的满意度, 还可以提高当地政府的声誉和形象, 有利于和谐社会的建设。

(五) 城市房屋拆迁效果评价

对于房屋拆迁工作的效果评价, 是一项非常重要的管理工作, 目前还是空白, 未被重视。笔者认为城市房屋拆迁工作效果评价主要应包括以下几方面:

1.拆迁重建项目与规划建设项目的吻合度

如果被拆迁房屋所在地的重建项目与原城市规划建设不符, 可能说明要么是城市规划有问题;要么拆迁工作有问题。无论哪一方面是当地政府工作的缺失, 都有损于政府在群众中的形象和地位。

2.拆迁补偿资金按时到位率

根据拆迁协议达成的补偿资金是否能按时、按量地落实给被拆迁人, 是衡量拆迁工作的重要因素。

3.被拆迁居民的上访率

上访率高说明群众对拆迁工作意见大, 也说明拆迁工作存在严重问题急需解决。这是衡量拆迁工作效果说明重要指标因素。例如南京自实施“市场+保障”的拆迁新政以来, 截至2005年5月, 已顺利动迁居民11462户, 没有发生一例野蛮拆迁和暴力冲突事件, 也没有出现一起越级集体上访, 这说明被拆迁群众对安置补偿基本满意。

4.违法违规行为的发案率

拆迁工作由于涉及到拆迁相关人各方的利益, 由于利益驱使, 违规、违法行为时有发生。例如, 地方政府相关部门违反城市规划以及审批程序、盲目扩大拆迁规模以及滥用职权强制拆迁的行为;故意拖欠、挤占、挪用拆迁补偿资金等违法违规行为;野蛮拆迁, 严重侵犯居民利益的违法行为等。再如, 被拆迁人无理取闹的, 公开聚众闹事或上街堵塞交通、冲击政府机关的违法行为等。因此, 将违法违规行为的发案率作为衡量拆迁工作效果的一个指标, 旨在促使地方政府高度重视拆迁工作, 严明纪律, 提高工作人员的素质, 避免违法违规行为发生, 促进当地的城市建设。

5.被拆迁安置居民的满意度

通过对被拆迁安置居民的回访, 了解他们对提高拆迁工作的满意度, 应作为评价拆迁工作成效的重要指标。

6.拆迁的时效性及交易成本

评价拆迁工作成效不能不考虑和计算拆迁的时间成本和交易成本。

四、结论

房屋拆迁工作是关系到城市化发展水平和人民群众生活质量的重要工作, 因此, 妥善地解决拆迁中的矛盾和冲突意义深远。要建设并发展和谐型城市, 就必须把城市房屋拆迁工作做好, 我们必须学会用系统观念去看待问题;学会运用矛盾论的方法找到问题的主要矛盾;学会用流程管理的方法和手段去解决问题。

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