销售代理工作执行手册（共6篇）
岗位职责
1、车主俱乐部网站的维护，确保车主俱乐部网站的正常运行；
2、车主俱乐部网站的日常更新：
（1）包括定期对网站新闻、爱车讲堂、图片、在线投票、授权经销商/服务商信息、积分商城礼品的更新；
（2）及时对车主认证、车主故事和活动报名信息进行审核；
（3）定期总结会员在线提问的内容，及时与NAVECO沟通并给予会员回复；（4）负责对会员兑换的礼品进行采购、管理、发货和盘点；
3、参与车主俱乐部活动策划和执行；
4、参与制定车主俱乐部网站的运营规划；
5、网站功能的升级和改版：
（1）撰写提交网站的升级和改版计划；
（2）对程序员所进行的升级和改版工作进行监督；
（3）网站上线前负责对网站的测试，确保网站上线后顺利运行；
6、参与车主俱乐部网站线上线下的推广；
7、车主俱乐部用户手册、培训手册、运营手册等相关手册的撰写和更新；
8、负责对相关人员进行车主俱乐部的培训；
9、配合项目主管的其他工作安排。
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工作规范：
1、新闻更新
更新频率
新闻内容：依维柯与跃进品牌一周各一次。新闻标识图：每月更新两次。
更新内容要求
新闻内容：与南京依维柯和跃进品牌相关的企业新闻，商用车领域相关的物流、农林、旅游等行业的相关新闻，以及车主关心的其他相关新闻。
新闻标识图：与新闻内容一致，与车主俱乐部网站页面的画面风格一致。
操作流程
新闻内容：周五提交下周新闻内容的更新大致计划提交NAVECO审核→NAVECO审核通过→周二根据审核通过后的计划转载或撰写恰当的新闻内容→确保新闻内容无错字和不恰当措辞后上传网站→复查确认内容无误→周五汇总本周更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
新闻标识图：根据新闻内容查找/制作合适的图片→裁剪成网站图片规定的大小（150x120）和格式（.jpg）→上传网站→复查确认内容无误→周五汇总本周更新
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的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
2、爱车讲堂更新
更新频率
讲堂内容：依维柯与跃进品牌一周各一次。讲堂图片：依维柯与跃进品牌一周各一次。讲堂标识图：每月更新两次。
更新内容要求
讲堂内容：与当下季节性相关的车辆养护常识，由新手到老手不同阶段的驾驶技巧，与商用车等相关的长途自驾游小贴士。
讲堂图片：与讲堂内容一致，与车主俱乐部网站页面的画面风格一致。讲堂标识图：与讲堂内容一致，与车主俱乐部网站页面的画面风格一致。
操作流程
讲堂内容：周五将下周讲堂内容的更新计划提交NAVECO审核→NAVECO审核通过→周二根据审核通过后的计划转载或撰写恰当的讲堂内容→确保讲堂内容无错字和不恰当措辞后上传网站→复查确认内容无误→周五汇总本周更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
讲堂图片：根据讲堂内容查找/制作合适的图片→裁剪成网站图片规定的大小（80x80）和格式（.jpg）→上传网站→复查确认内容无误。
讲堂标识图：根据讲堂内容查找/制作合适的图片→裁剪成网站图片规定的大小
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（150x120）和格式（.jpg）→上传网站→复查确认内容无误→周五汇总本周更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
备注
附网站爱车讲堂文章更新列表，截止日期至2014年7月24日。
3、俱乐部活动更新
更新时限
在活动方案确定的情况下，两个工作日内将活动文案和图片上传网站。
更新内容要求
活动文案：由于网站页面呈现的内容有限，需要网站执行熟悉活动的内容，撰写包含活动主题、内容、时间、地点、报名条件的活动简介，需要突出活动亮点，使活动具有吸引力。
活动图片：由美工制作符合活动主题和氛围的图片。活动标识图：根据活动图片修改制作活动标识图。
操作流程
活动文案：熟悉活动方案→撰写活动简介和详细页面文案→提交活动策划人员审核文案→提交NAVECO审核→审核通过后上传网站→复查确认内容无误→汇总本周 4 / 11
更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
活动图片：提交图片需要的文案给美工→美工按规定制作图片→审核图片→提交活动策划人员审核文案→提交NAVECO审核→审核通过后上传网站→复查确认内容无误。
讲堂标识图：将活动图片裁剪成网站图片规定的大小（150x120）和格式（.jpg）→上传网站→复查确认内容无误→周五汇总本周更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
4、车主故事审核
审核时限
1个工作日内审核完毕。
审核要求
审核车主发表的故事是否符合规范，无损害南京依维柯汽车有限公司及其车主俱乐部的权益的言论，不触犯法律，不侵犯他人的合法权益，不传播不实消息。在此基础上判定车主所发表的文章为转载文章、原创文章和精品文章。转载类：转载自非本网站的他人的车主故事。原创类：个人原创的车主故事。
精品类：个人原创并内容精彩的车主故事。
操作流程
次日10:00查看前一日会员提交的车主故事→审核车主文章是否有不适当言论→通
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过关键词搜索等方式查询文章是否为转载→判定文章为转载/原创/精品。
5、授权经销商/服务商更新
更新频率
信息更新：每月月初根据NAVECO提交的《授权经销商/服务商信息变更表》三个工作日内将信息更新完成，每月一次；每三个月将授权经销商/服务商的信息逐个核对，五个工作日内完成。
经销商/服务商推介：根据NAVECO推介的信息，一个工作日内完成更新。
更新内容要求
信息更新：每月一次的小更新时要求认真负责，不漏掉任何一个更新内容，特别是容易忽视的电话号码的变更；每三个月一次的大更新要求按照当月最新的《授权经销商/服务商列表》逐一进行核对，避免错漏。
经销商/服务商推介：根据NAVECO的建议和经销商/服务商总体的地区分布来合理筛选推荐的经销商/服务商，一个地区不宜过多。
操作流程
信息更新：NAVECO月初提供《授权经销商/服务商信息变更表》或《授权经销商/服务商列表》→按照表格内容逐一修改/核对→全部修改/核对完成后以省级为单位与表格中的各省数量进行核对→汇总更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
经销商/服务商推介：NAVECO推荐经销商/服务商→筛选合适的经销商/服务商→
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制作推荐经销商/服务商图片→将筛选的经销商/服务商及其图片交NAVECO审核审核通过后上传网站→复查确认内容无误→汇总更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
6、在线投票更新
更新频率
投票内容：每月更新一次，每月15日左右更新。投票图片：与投票同步更新，每月一次。投票标识图：与投票同步更新，每月一次。
更新内容要求
投票内容：根据当季热点策划投票内容，内容包含潜客购买意向、购车用户满意度、车型偏好、活动满意度等几大类。
投票图片：与投票内容相关，与车主俱乐部网站页面的画面风格一致。投票标识图：与投票内容相关，与车主俱乐部网站页面的画面风格一致。
操作流程
投票内容：每月15日前一周周五将下周在线投票内容的更新计划提交NAVECO审核→NAVECO审核通过→根据审核通过后的计划转载或撰写恰当的投票内容→确保投票无不恰当后上传网站→复查确认内容无误→汇总更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
投票图片：根据投票内容查找/制作合适的图片→裁剪成网站图片规定的大小
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（150x120）和格式（.jpg）→上传网站→复查确认内容无误。
投票标识图：根据投票内容查找/制作合适的图片→裁剪成网站图片规定的大小（150x120）和格式（.jpg）→上传网站→复查确认内容无误→汇总更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
7、积分商城管理
时限要求
礼品更新：每月月底向NAVECO提交下月礼品更新计划，通过后两个工作日内更新完成。
积分管理：每周查看会员积分，重点查看有积分无异常情况。
积分活动：根据网站积分消耗情况制定积分活动方案，每个活动的间隔不小于一个月。
礼品兑换管理：每日15:00汇总前一日和当日的兑换情况，形成兑换明细表，并安排发货时间。
礼品采购/库存管理：每月月初提交当月礼品采购的大致计划，并实施采购，每周一盘点礼品库存。
礼品物流管理：有库存的礼品三个工作日内发货，无库存的礼品五个工作日内发货，并汇总形成礼品的发货清单。
管理要求
礼品更新：进行市场调研和评估，选择会员感兴趣的礼品，要求尽量选择较为实用的礼品，体现绿色健康的生活理念，同时要求礼品的选择要考虑到不同的价值档次。
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积分管理：保证会员积分的正常运作，杜绝恶意刷积分的行为，同时处理客户关于积分的相关投诉。
积分活动：进行市场调研，制定会员喜欢的积分活动，促进会员积分消耗。礼品兑换管理：审核会员的兑换信息，警惕因攻击系统漏洞而产生的兑换行为，审核客户兑换信息的真实性。
礼品采购/库存管理：合理估算礼品采购数量和库存能力，尽量避免礼品积压情况的产生。
礼品物流管理：按照礼品库存中先进先出的原则合理发货，避免错发、漏发礼品，发送礼品前检查礼品的质量，并选择合适的有资质的物流企业发货。
操作流程
礼品更新：月底将下月礼品更新计划提交NAVECO审核→NAVECO审核通过→撰写礼品简介、使用事项、礼品积分→制作图片→上传网站→复查确认内容无误→汇总更新的内容以Excel文件形式交NAVECO备案。
积分管理：每周三制作会员积分清单→与上一周会员积分情况对比查看有无异常→有异常时查看会员个人积分明细→确认积分异常后填写会员积分异常表并提交项目主管→主管确认对该异常情况的处置（删除其异常的积分或删除其会员）→处置该异常情况并告知会员。
积分活动：撰写活动策划方案报NAVECO审核→NAVECO审核通过→撰写活动执行方案并交NAVECO审核→NAVECO审核通过→按执行方案执行活动→活动后总结。
礼品兑换管理：查看并形成兑换清单→查看有无异常并处置→备注详细的预计发货
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日期。
礼品采购/库存管理：每月月初向NAVECO提交当月的礼品采购计划→NAVECO审核通过→审核通过的清单交采购部门进行采购→礼品入库→每周一盘点形成盘点表。
礼品物流管理：检查礼品的完好性→核对礼品兑换信息→封装→物流公司发送→发送包含物流公司和运单号的短信给客户→跟踪物流信息→处理与物流有关的投诉。
备注
附积分商城管理的各项登记表。
礼品库存盘点表.xls出库单.xls入库单.xls积分兑换明细.xls
礼品签收回访登记积分异常管理登记投诉与解决登记表.积分活动信息登记表.xls表.xlsxls表.xls
8、网站功能升级和修改
时限要求
每三个月有针对性地制定网站功能升级和修改计划，使网站与时俱进，更能吸引用户。
升级和修改要求
要求在不影响现有网站运行的情况下，进行网站功能的升级和修改，对网站的bug进行检测，程序员及时进行修复；对网站功能进行升级，增加用户体验度。
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操作流程
与程序员讨论网站升级和更新内容的可行性→提交更新计划给NAVECO审核→NAVECO审核通过→程序员进行功能升级和修改操作→对功能进行测试→无bug后可上线→将升级和修改的内容汇总交NAVECO备案→撰写新的用户手册和培训手册。
9、车主俱乐部培训
时限要求
在有培训需要的时候，十个工作日内完成培训手册并进行培训。
培训要求
要求撰写的培训手册内容详尽，浅显易懂，培训时有针对性地根据不同培训对象的特点进行有针对性地培训。
操作流程
网站更新→撰写培训手册→培训人员阅读培训手册→现场有针对性培训→对现场培训人员的疑问进行解答→完善培训手册。
——房地产销售人员岗位技能培训之分析竞争对手
1．分析竞争对手的产品
这是楼盘市场调查的主体部分，重点在于了解楼盘的占地面积、总建筑面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?„„从而评估楼盘的资信度。
2．分析与自己竞争的售楼员
我们知道，—笔业务能不能拿下来，产品非常重要，售楼员实际上比产品还重要。与自己竞争的，不仅是对方的产品，主要还是对方的售楼员。
有时候，我们把对方的产品研究透了，对方的产品甚至还不如我们的产品好，客户用我们的产品对他们的利益更有好处，但因为竞争对手的售楼员非常厉害，他居然能打败我们，拿下了这一笔业务，我们是不是非常气愤呢?
说白了也没有什么好气的，这就是金牌售楼员的价值所在。我们自己可能也多次依靠自己的个人魅力，把我们的产品顺利地卖了出去。
如何才能在竞争中获得胜利呢?
要研究竞争对手的售楼员。
3．分析对方售楼员的优势
我们与对方售楼员的竞争，主要集中在以下几个方面：
(1)介绍产品。
对方售楼员可能会采取一种别开生面的介绍方法，例如使用幻灯、使用计算机软件等，也有可能使用一些比较新鲜的道具，把他们的产品的优点介绍的非常突出，给人留下极其深刻的印象。
长期的竞争会使我们认识到对方售楼员的—般做法，在介绍之前，可以猜测、估计对方的手法，然后一定要想出一种比他更好的办法，介绍我们的产品。
如果实在想不出比对方更好的介绍方式，建议干脆就不要在这方面与别人竞争了，努力在别的方面击败他。
(2)礼仪。
金牌售楼员的礼仪方面不应该输给对方，对方之所以在礼仪方面把我们击败，肯定采取了一些非常规的做法。
例如，因为双方公司的长期交往，在个人关系上，竞争对手与客户公司的负责人形成了比较密切的关系，超出了单纯的售楼员与客户的关系，私人之间有了一定的感情。在这种情况下，作为一个后来者，要把对方的生意抢过来，是十分困难的。
还有，竞争对手的售楼员在与客户公司的长期交往中，与公司的上上下下关系都很熟。我们公司，包括自己在内，如果不能向客户公司提供实质性的利益，就很难在竞争中取胜。
(3)利益。
如果我们与竞争对手的产品质量相差不远的话，对方的价格又低一点，就可能把我们击败。
当然，我们可能并没有权力决定产品的价格，但有能力探知对方的价格，把探知的价格信息告诉给我们公司的价格决策者，让他们决定到底怎么办。
还有，竞争对手的售楼员可能给客户公司的经手人有利益许诺，这样，即使我们的价格低，也可能在竞争中落败。
这是对金牌售楼员的真正考验。
如果我们在其他所有方面都做得比竞争对手的售楼员好或者一样好，只是因为对方售楼员进行了一些违法或者违规的做法，使我们在竞争中失败，那是没有办法的事情。如果确实知道对方进行违法活动，可向客户公司经手人的主管报告。当然，这样就得罪了那个经手人，如果他因为获得的利益不多，仅仅是受了一点小处分，仍然负责业务，那以后就彻底没有希望了，以后再也别想与这家公司谈成任何生意了。
如果客户公司的业务负责人个人获得的利益比较多，达到触犯法律的程度，可以向有关部门举报。
这样一来，自己在行业内的名声将非常响亮，这名声在某些时候，会对自己的业务有帮助，在某些时候，会对业务有负面影响。
如何避免负面影响呢?
举报的时候，不要用真名。这不是怯懦，这是法律所许可的行为，也是法律对举报人的保护。
竞争对手采取了法律所不许可的做法，夺走了本来属于我们的生意；机会。我们采取的行动是完全应当并且非常合适的。
当客户公司中的蛀虫被清除出去之后，竞争对手也在这次事件的调查中元气大伤，最后的胜利肯定就我们的了。
4．实地考查：踩盘
售楼人员做竞争楼盘的市场调查，可采取的方法有很多，如查阅相关资料、现场“踩点”等。
现场“踩点”(也叫“踩盘”)是售楼人员进行市场调查的最常见方法。市场调查人员直接进入竞争楼盘的销售现场，通过索取楼盘资料、倾听售楼人员介绍、实地观察等手段，获取我们所想要的相关资料。在“踩盘”时，我们要注意分析所获取的楼盘资料和售楼人员的介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑，应尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径，从侧面、从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
(1)“踩盘”的最佳时间。
“踩盘”的时间选择是个学问。一般来说，到售楼处“踩点”时，有几个时间要避开：
一是上午9点以前不要去，一般来说，此时售楼处刚刚开始上班，很多售楼人员要打扫卫生和开每天的清晨例会。
二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段是售楼人员最疲惫的时刻，此时去无异于找脸色看。
三是下午5：30点以后不要去，在这个时间段售楼人员要么忙于填写当天的各种分析报表，要么就是在开销售总结会议。
(2)“踩盘”身份。
以什么身份去“踩盘”效果最好?这是很售楼人员在做市场调查时关注的问题。总体来说，“踩盘”身份不外乎两种：一是明着去，直接表明自己的同行身份；二是暗着来，以客户的名义去踩盘。是选择明着去还是选择暗着来，必须根据不同的情况而定。
①直接表明同行的身份。·
一般来说，以同行的身份去售楼处“踩点”不是一个十分明智的选择。即使
是在深圳、厦门等房地产发展比较成熟的地区，售楼人员大多数都经过系统的培训，素质较高，对同行人员有着更多的理解，但他们最多就是对你客气点，未必能够真心提供帮助，更何况大多数公司都制定有保密制度。而在房地产发展欠发达地区，多数踩盘人不被同行善待。
②假扮客户。
明着去不行，就暗着来，暗着来，最常见的就是把自己扮成一个看房的客户，通过现坊观察和与销售人员的洽淡来获取自己所想要的信息。
假扮客户进行市场调查时，要把自己当成一个准客户，要站在客户(看房者)的角度去与售楼人员洽谈。即使被售楼人怀疑是踩盘的，只要不说，他的怀疑也不过是种猜想，不会有所防备。
一般来说，假扮客户最好的是一男一女扮成情侣或者“夫妻”，这样二人既可以互相配合又不至于引起怀疑。
对于假扮客户，有一点必须注意，那就是必须符合该项目目标客户群的身份。比如，对于一个豪宅项目，如果坐公交车去或穿着一套几十元的廉价服装，售楼人员会认为这不是他们的目标客户，自然不抱热情。在这种情况下，可以向公司申请，让公司派专职司机拉着去踩盘。
还有一点，那就是，千万不要表现出自己的专业身份。要知道，客户不是专业人士，他们所问的问题也不会非常专业。对于一些过于复杂的专业术语，最好不要提，换种方式去表达它。比如，要得知该项目的容积率，可以问售楼人员“你们的建筑会不会很密”，那样售楼人员就会告诉容积率是多少，建筑密度是多少。当然，容积率的数据很容易得到，这里只是打个比方而已。
(3)“踩盘”的工具。
“踩盘”是为了获取必要的信息。在条件允许的情况下，可以自我准备或向公司申请配备一些基本工具。
比如，为了防止与售楼人员进行长时间的交流后无法记住全部的信息，可以配备一支微型录音笔，那效果就不一样了；为了便于携带很多资料(如楼书、海报、户型图等)，最好随身携带一个手提袋或皮包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，可以配备带有大容量摄影功能的手机(如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机)。
(4)“踩盘”的心态。
相信大多数“踩盘”者都受过冷遇或尴尬，每次“踩盘”回来都要在心里痛骂那些没有素质的售楼人员一番。其实，对于“踩盘”，只要抱着学习、理解、放松的心态就可以了，没有必要过多地烦恼。
①学习。我们为什么要去“踩盘”?除了获取一些竞争对手的资料外，我们还要学习其他售楼人员的销售方法与销售技巧。要知道，这种学习是不交学费的，不管能够学习到多少，自己都是获利的一方。
②理解。我们需要换个角度，站在售楼人员的处境上去想想他们的难处，对被踩盘者多一分理解。大家都知道，一般的售楼部都是实行佣金制与轮流接待制，很多时候，售楼人员接待了“踩盘”者，就有，可能失去接待另外一个真正的准客户的机会(当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了)。
尤其是在我们假扮客户又扮得不像时，言谈之中多有专业水准，被问到是不是同行，还死不承认，并且表现出一副趾高气昂的表情，出现很多带有侵犯、歧视、不尊重他人的言语，那些接待的售楼人员自然会窝了一肚子火。其实，在我们假扮客户“踩盘”被识破时，完全可以诚恳地说明来意，以人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况可以互通信息，何乐而不为呢?这样，大家心知肚明，能告诉客户的也就都能告诉了，完全没必要遮遮掩掩的。
这道理很简单，有谁愿意面对一个不诚恳的人?要想骗取一个有经验的销售人员的资料，需要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员，他们也需要尊重和坦诚。
2006年11月
目 录
前言
业务执行的工作岗位职责 终端销售拜访的内容 终端拜访的销售技巧 客户与消费者投诉的处理 终端实用业务沟通技巧
前 言
由于市场白热化竞争，白酒终端制胜的营销时代已经来临！
恶性竞争加剧，开瓶费、进场费、专场买断、促销买断、不计成本的促销方式抬高了白酒经营的门槛，销售终端成为品牌竞争的战场，厂家相互攀比费用以取得期待中的终端突破，于是，商超、酒店的费用水涨船高，经营者也一个个开始变得骄横，在生意旺盛的酒店、一个领班、或一个服务员都能轻易的给你制造“难受”，在这样的商业环境里，作为一名白酒销售人员，您不禁会问：“这是为了什么”？
下面的内容将帮助你解决你的一些苦恼，因为我们相信，通过对时下白酒渠道终端的深度了解会开扩销售人员的视野，从而有针对性的掌握终端制胜的技巧，为泰山的成功而服务，百年育
人，百年品牌，百年基业，加强终端市场的运作管理，使泰山企业和泰山人在激烈的市场竞争中获得领先一步的优势，这将是我们最终的目的。
业务执行的工作岗位职责
一、销售业务执行工作岗位职责（1）、业务代表
执行所在地终端网点的扩展与产品分销目标 终端店风险信用评估、进场费用谈判
执行市场促销活动、保管促销物料、管理促销费用 处理突发客户投诉
管理和考核促销人员工作及业绩（2）、促销员
在终端展示公司形象，宣传主推产品，严守工作制度与纪律 与终端目标消费者进行有效的沟通，促进产品销售 及时反馈终端客户与消费者意见，管理促销物料 收集市场及其他竞争品牌信息
二、业务人员的工作内容（1）、执行经理每月工作内容
工作要点：
完成公司下达的销售任务
利用终端非高峰营业时间与经销商沟通销售业务、处理行政工作 利用终端营业高峰时期对终端促销员现场抽查 每天召开晨会
周六下午召开业代—促销员工作周例会，进行周工作总结及培训 周五下午将填写好的周工作计划上传公司
每月未最后两天审核业务代表上报“月业务工作计划” 岗位考核：
区域销售回款的执行情况 网点扩展计划的完成情况 促销方案的执行情况 报表填写的执行情况（2）、业务代表每月工作内容
工作要点：
完成上级下达的市场扩展任务
每次访店都要检查库存，产品陈列、与客户相关人员进行业务沟通 及时汇报：竞品动态、促销活动执行和工作中出现的异常情况 利用下午2：30——4：00处理各种行政工作
（汇总终端订单交经销商处理；处理终端反馈信息；填写报表）
利用终端营业高峰时期对终端促销员现场抽查 参加晨会
周六下午参加业代—促销员工作周例会，进行周工作总结及培训 每天下午将填写好的工作日报表上交执行经理
每月未25号前填报“月业务工作计划”交执行经理 岗位考核：
上级下达的业绩完成情况 终端网点的扩展达成情况 促销方案的执行情况 报表填写的执行情况（3）、促销员工作内容
工作要点：
上班时间：11：00——14：00，17：00——20：30为在班工作时间 每天下班前填写“终端促销推动日报表”上报业务代表
周六下午召开业代—促销员工作周例会，进行工作总结及反馈信息 岗位考核：
终端促销的任务完成情况 终端生动化陈列的执行情况 促销方案的执行情况 报表填写的执行情况
终端销售拜访的内容与管理
一、准备工作
销售工具包
提供给客户阅读的文件：
（公司简介、产品价格表、促销活动通知及营业执照、产品检验报告等复印件）销售工具：（名片、样品酒、促销小礼品及广宣品、订货单圆珠笔清洁抹布及各种管理表格）拜访目标的确定： 销售：沟通并确认定单 结帐：检查并确定结款金额
其他：新品进店谈判、促销活动沟通及其他终端事务。
拜访礼仪：
服饰要求： 美观而不流俗；
男士着装色彩中性，发型大方，整齐干净，不蓄胡须，不纹身
女士着装略显中性，不穿暴露或奇装异服，衣饰必须整洁，皮鞋必须搽亮
个人卫生：
手指干净、不留长指甲且无污垢 杜绝口臭、不能吃大蒜 勤洗澡、保持身体无异味 与客户面谈时：
与客人主动握手，握手稍有力度就行
距离在30厘米以上，两眼平视客户胸部以上，额头以下位置 注意力集中，不得掏耳、挖鼻、翘二郎腿 以聆听为主，不要轻易打断客户的谈话
常备“体贴之心”思考顾客需要，再思考对策，介绍自己时应简明扼要，微笑要适度 多使用“您好”、“谢谢”、“您的建议很好|”、“对这个问题我有一个建议”、“祝您生意兴隆”、等礼貌用语 介绍产品时：
将泰山产品商标正对客人
倒品尝酒时左手托住瓶底，右手拿瓶盖，只到八分酒 用餐时第一杯酒敬主客，第二杯敬主人 礼仪禁忌：
身体异味严重，拜访过程马虎
自信心不足，从终端门前过都不入
回答客户问题心不在焉，言谈抽象而空调 语气横蛮霸道，经常反驳客户意见 谈话丢三落四，无侧重点、目的性不强 虚伪而不由衷的赞赏，离开客户不打招呼 诋毁竞争产品，记错客户姓名 其他准备工作：
检查行程计划是否需要临时变动，拜访目标是否已经明确？ 客户反映的问题是否已经在处理，个人穿戴是否符合礼仪要求？ 通讯工具是否遗漏，是否有足够的自信心？ 前一天的定单落实情况，补货是否已经发出？ 最后：检查经销商的库存情况，以便业务的开展。
二、拜访流程
进店观察
客流量：终端情况评估
就餐者类别：公务请客；家庭朋友聚会；婚宴；便餐； 竞争品牌：动态信息收集
自我介绍
准备：当你拜访客户时，前30秒是至关重要的，建议你化些时间为自己寻找恰当的措词并加以润色，只要你坚持运用，时间久了话说出来就会相当自然； 程序：介绍自己、介绍公司、介绍产品；入店后应及早与经理、决策人员接触 参考用语：
您好XX经理，我叫XX，是泰山酒业XX营销中心的销售业务代表； 这是我的名片，请多关照；
五岳独尊是泰山集团的重点产品，提倡健康消费，生产的泰山白酒在全国各地都有销售；
现在我们的市场重心是做好销售终端的工作，这样才能更好的为您服务、为消费者服务，我们与贵店在很多方面有共同的利益，希望我们双方能合作愉快，并得到贵店的支持。
进店谈判——建议直接拜访餐饮店的酒水采购负责人
注意事项：
1、找出双方的利益共同点，以下是五岳独尊产品客户利益的部分要点陈述： 介绍主推产品，以泰山产业的背景介绍贯穿销售全过程 产品包装、酒质、价格的优势 销售五岳独尊的好处
2、关于口感问题的话术
五岳独尊白酒香型突出，醇厚细腻，小窖概念适合饮酒量少者和公款消费者饮用，口感更适应多种消费者不同的需要。终端拜访的最佳成交时机： 客户对你的介绍独自思考时 客户反复问同样的问题时
客户反复了解同一样品的特性时
客户了解产品的配送和售后服务的方式时
这个时候请大胆提出签定合作协议，确定结算方式。
终端拜访执行的几大内容
订单执行：
业务代表应确认客户的收货部门、收货人、如何办理入库、什么时间送货等物流程序，并记录在客户卡中。
订货数量和品种及规格一定要准确，不要让它成为以后终端拖欠货款的借口 管理好送货单、入库单等结算票据，对客户？（酒店终端）突然大宗订货应保持警惕，并建议其勤进快销，我方保证及时送货。换货执行：
以下情况应及时给予终端换货：
包装：非终端责任的破损、污染、霉变；
酒质：明显的悬浮物，酒液浑浊、未开包装时酒的容量不够
销售：主推产品销售不畅客户提出换货，业代应主动找出原因，设计促销方案 流程：业务代表应先将旧货退回经销商（营销中心）方可换货，换货应及时准确。撤货执行：
在以下情况下可将货撤出终端： 客户即将停业
客户要转让门面，新业主（新经营地址）未能确定
客户转让经营门面，但（新业主）愿意支付剩余货款的可不必撤货 对完全撤货的客户，业务代表应主动通知经销商核对处理帐目，确认经销商销帐。理货执行：
为新客户第一次送货时，业务代表应帮助陈列 业务代表每次拜访客户时，都必须检查陈列面 周转存货（先进先出原则），保持产品最佳新度 及时退换所有损坏产品
检查酒店用促品的陈列情况，如：烟缸、酒水牌、POP使用是否合理 兑现酒店开瓶费
每次拜访时，准备抹布清洁陈列产品 产品陈列的基本要求：
与终端畅销品牌陈列在一起，商标正对人流方向
占据尽可能大的陈列面（餐饮店每种产品至少陈列两瓶，集中陈列）占据与视线水平的酒柜陈列位置，（从上到下第二层）相关的宣传品是否配放在最佳位置 条件允许可申请地堆和雅间陈列 盘点库存：
业务代表每次拜访客户时都应该检查库存，并根据库存情况是否建议客户订货 检查库存场所：酒水柜、仓库、吧台、或直接问老板
最后计算终端的销售情况并设计订货量，向客户推销适量的库存 货款结算： 结算方式： 滚动结算：第二次送货结第一次货款或第二次送货结现款，第一次送货作为铺底 月结：按照双方约定的日期每月结算一次，月结或实销实结 收款准备工作： 收款前必须准备：
本区域终端收款时间计划，用于有固定往来帐目的终端
协助经销商核对送货单、入库单、发票无误后预先与终端约定结帐时间
消费者投诉处理
客户及消费者投诉的处理方法
维护公司形象是首要原则，要在第一时间内赶到现场 态度始终要友好，任何情况下都不动粗，不高声喧哗 现场解决不了的问题，事后必须在最短时间内给予答复
在开始时顺从客户（消费者）的意见，是解决问题的不二法门
当客户（或消费者）产生误解时，不要直言不讳的指出对方意见中的错误，假设在说明时客户（消费者）再次生气，你应该调整情绪，相机处理 事故原因不明时，应直截了当的告诉客户（消费者），需要了解和调查的时间 应当把客户的抱怨当作改进工作的建议 适当的运用促品可以解决不少问题 客户及消费者赔偿方法： 赔偿的条件：
客户或消费者已经蒙受损失
不赔偿会影象到公司的形象和名誉 赔偿的方式：
餐饮店争取1：1换货
针对消费者，争取换货或另提供1——3倍同样产品的赔偿或促品 拒绝恶意要求，同时上报公司
酒瓶开盖之后发现有异物可不予承认 赔偿用语例句： 酒中有异物时，“很抱歉，出现这类事情我们感到很抱歉。一般来讲，我们产品的生产过程是严格把关的，想不到还是发生了不愉快，我们想听听您的意见” 当客户或消费者提出超过公司规定的索赔要求时：“你看我们这样处理好不好”？然后提出处理意见，“让我们想一想，应该有更好的处理方法”。“您提出的索赔要求超过了我们职责许可的限度，我需要向公司主管请示一下再答复你，好吗”？
终端拜访的销售技巧
一、基本技能
这里所谓的销售技巧并非真正意义上的技巧，而实际上只是建议终端销售人员做到一些基本的、往往容易忽略的工作 良好的聆听、对客户说话要有耐心、对说话的人要专注、对客户说话要有积极的反应，应避免：
感情用事
随意打断客户的谈话
因对方表达困难而不愿意听
为客户问答、与客户争吵、不听从客户、爱假设 使用不文明语言
如何发现客户的需要： 终端在赢利方面的需要、终端在售后服务方面的需要、终端在促销方面的需要、终端在市场定位方面需要支持、终端在客源定位方面需要支持 终端在了解竞争对手方面需要支持、终端在营销策划方面需要支持 终端在酒水定位方面需要支持、终端在服务员培训方面需要支持
终端在餐饮专业知识方面需要支持、终端在了解餐饮业信息方面的需要 终端在提升企业形象方面的需要、终端在了解酒水方面的需要等等；
论点：仔细想一想，终端的需要是多方面的，可能你只需要满足客户在某一方面的需求，你们就能达成合作，你同时应该发现，上述很多的需要均是一种服务方面的需要，比进场费要求更高的需要。你的专业知识，尤其是你了解的边缘专业的知识将减少进场费的谈判，为公司带来效益。特点和利益点的陈述：
“特点”是我们工厂在产品所投入的有形“特点”：可见、可尝、可摸、可嗅
或可闻的。无形的特点包括“品牌”、“信誉度”、“知名度”等。
利益是产品的特点能为客户及消费者提供的好处，是客户和消费者能从产品中得到的。
五岳独尊的有形与无形的特点其实是很多的，但我们又有多少业务代表对这些特点做耳熟目详的陈述呢？又有多少业务代表能将这些特点转化为客户和消费者的利益呢？ 克服异议： 异议的类型：
——怀疑：我不相信 ——漠然：我不关心 ——误解：我不明白
——真正异议：我没有办法 克服异议：
——怀疑：提出证据
认同对方的顾虑：提出澄清性问题，确认可接受的证据来源；如有的酒店经理怀疑五岳独尊能否动销，你可拿出另外几家酒店的销售记录给他看。提出证据或支持性的资料。——漠然：引起兴趣
用一系列封闭式问题去发现未知的需求或需要，如前所述，终端的需要是多方面的，他若对五岳独尊白酒不感兴趣，但是必然对别的感兴趣，找出兴趣所在是关键
——误解：澄清有关信息 用封闭式问题复述异议
澄清误解，若使用，利用特点和利益的陈述 ——克服真正的异议
目标：尽最大限度地减少异议和增大利益 技巧：尽量使用利益的陈述 步骤：认同问题的所在
强调你提供的产品和服务所有的有关利益。处理异议时发问的技巧：
巧妙的多使用发问方式将有助于业务人员在处理异议过程中表现更为专业的态度，使他们花在处理事件的时间里尽可能地富有成果和针对性。三种类型的发问：
——开放式的发问：以便证实你的信息是正确的 ——封闭式的发问：回答往往只是“是”或“不是”，通常用于得到某件具体信息的澄清或某项信息的正确性
——陈述性的发问：以便证实你的信息是正确的 举例：“你是试销过了，不过五岳独尊的销售太慢”“根据你所说，我们每个品种先送两个品种试销”。
终端拜访的耐心和永不言弃：
实现你的拜访目的，你可以使用耐心的方法。一次不行就二次，三次不行，四次再去，每次拜访的时间尽可能长些，通过多次的拜访你可发现他的真正需要，找出双方利益一致的地方，从而为达到目的铺平道路，但是一定要避免终端的反感
举例：天津有一家酒店，对酒水进场都要收进场费，津酒的业务经理陈建已经
拜访过五、六次了，仍然不能克服这个障碍，下一次去拜访的时候，总经理正忙着，让他在外面等，就这样，他一直等下去，等了三个多钟头，一直等到12点多总经理才出来，他早忘记陈建了，但当他看到陈建时，大为感动，当场表态，茅台原浆酒明天就可以送来，不收进场费，陈建凭着耐心取得了成功，要知道“成酒”在这个酒店的进场费是2万元！酒店的总经理看出了陈建的诚实、重诺、努力、相信与他合作是稳定的，良好的，这就是双方利益一致的地方。记住：你的恒心、自信心不仅是您个人的财富，也是公司的财富。
终端实用业务沟通技巧
如何谈判进场费
——现在很多终端合作的前提是收取金额不等的进场费 ——终端收取进场费的理由 1.本行业多数都是这样做的
2.现在酒水的品种太多，通过收取进场费的方式能限制一些品种的进入
3.五岳独尊进场，占据我的陈列空间，这是一种宣传，我把进场费当成宣传费收，是合理的
4.没有任何理由，这是本店的规定 ——解决进场费的几个对策
1.椐俺们调查，以及从我们合作的部分终端来看，收进场费的只占一小部分 2.收取进场可能导致鱼龙混杂，致使一些符合你档次的品牌不能进场，从长远看，这是一种比进场费大的损失
3.如果因为收进场费导致杂牌酒水大量进场，将使你的店档次降低，使你的店形象受损，这是最大的损失
4.有的酒水你并没有进场费，如五粮液、剑南春，这些产品你们还得花现金购进，我们五岳独尊是集团公司大产业背景下的白酒，不象一些小品牌做几个月就跑了，和五岳独尊合作的基础是稳固和长期的，对你们店的业绩、形象有正面的推动影响。
5.虽然我们不支付进场费（少收进场费），但是我们可以通过进店促销使产品得到较快的成长，从利益比较看，它比进场费划算。6.再次以产品的利益点说服客户放弃或降低进场费，7.若仍不能达成目的，则暂时离开，下次拜访再谈，持之以恒很重要 ——即使不能免除进场费，能够减少进场费也是一种成功 ——同意支付的进场费最好以商品抵扣 陈列位置与陈列面布置 更换产品宣传品
条件允许的情况下，完全或大部分使用我们的促销物料 必须使用我们的促销员。
有效的收款技巧
——核实客户帐目，一定要带齐相关票据，避免对帐不清影响收款计划
——对一些有问题的客户，做一个计划，让其把钱分批支付 ——纠正订货的准确性
我们给酒店的订货往往会成为影响我们结帐的因素。切记订货量一定要合理准确
——收款过程中容易遇到的问题和解决办法
问题：生意不好，没钱结帐 对策：
1、这次我们必须收现金，协议中已经规定了的
2、如果是滚动客户：既然酒店方面让我们再次送货，说明产品已经销售，应该帐上是有钱的
3、如果不能全部结清，结一部分也行
4、约定明确下一次结算的时间
5、与终端定一个收款计划 问题：货卖不出去 对策：
1、可能只是一种借口，而实际终端已经卖出，只要查库即可
2、是否一开始就给终端多供了货？如果是今后就一定要纠正订货量。
3、是否需要在促销与客情上多化时间。问题：老板不在，对策：
1、打电话，（两天以前就打，当天早晨再打）
2、老板还不在，以最快的速度找他，在当天下午或第二天，不必等到第二次拜访时间
以上异议或现象通常只是借口，现在客户的款都不好收，所以成功的关键仍是持之以恒在终端抱着耐心等，如果失败就在最快时间内重新拜访这家终端。
如何制定终端业务工作计划
——终端销售人员的工作往往是流动的，如何保持高效率是一件很重要的工作，制定业务工作计划将在这方面有非常重要的作用。
——业务工作计划要求销售人员在特定的时间区段内制定出工作重点，并通过有针对性的手段去加以完成和解决 ——制定业务工作计划的优点： 可以使销售工作更具备目标
制止执行人绕过问题难点，在工作中回避难题 有效监督个人的业务工作 ——业务工作计划的内容
规划出目标客户的拜访数量及任务达成目的
制定人在编制业务工作计划时应清楚的了解本区域目前面临的核心问题和任务 每周期的业务工作计划应结合上级下达的任务精神来制定 制定人在编制业务工作计划时应充分考虑到以下因素：
地理区域的因素、交通线路的因素、拜访对象的因素、市场问题的因素
关于终端档次的定义
——酒店终端
A类：特级酒店
装修有特色、大厅和雅间均有空调、大厅五十张大桌以上，雅间二十间以上 菜单上的所有价格可以判定消费者每人消费在50元以上
公务、商务用餐为主、酒店分工明确，管理规范，店堂明亮整洁 有漂亮的迎宾小姐和门童、结帐及时，在当地有较高的知名度 B类：甲级酒店
大厅三十——五十张大桌，雅间十间以上
雅间内有空调、菜单上的价格为中等，一般消费者每人消费在30——50元 店堂明亮整洁、有迎宾小姐、在当地有很好的知名度 内部分工明确、结帐比较及时 C类：乙级酒店
大厅10——30张大桌，雅间五间以上
部分雅间有空调、菜单价格为中等以下，一般消费者每人消费在10——30元 店堂明亮整洁、有一定知名度 内部有分工、结帐比较及时 ——商超终端 K/A店
多为全国性、区域性仓储、量贩式综合性购物商场、有专门的物流配运中心、团购业务
营业面积在10000平米、收银台在35个以上，服务规范、卖场内有服务人员服务和理货、有明确的售后服务承诺 购物场所内有购物车、购物提蓝、在当地有广泛的知名度 A类店
量贩或大型购物商场，营业面积在5000平米、收银台在15个以上 服务比较规划，经营品种齐全、有明确的售后服务措施 卖场内有服务人员理货
周边有固定的消费群体和团购业务 B类店
一般性购物商场，营业面积在2000平米、收银台在5个以上 服务相对比较规划，经营品种相对齐全、周边有相对固定的消费人群 C类店
酒店管理公司外派总经理执行手册
为规范XXXXX酒店管理有限公司外派总经理行为，明确工作关系，特制定XXXXX酒店管理有限公司（以下简称“管理公司”）外派总经理执行手册，规定如下：
一、“管理公司”外派总经理受聘于“管理公司”，是“管理公司”承接项目管理的主要责任人，外派总经理对“管理公司”董事长负责，接受“管理公司”各职能部门的监督和指导，执行有关工作指示；每半年应向“管理公司”董事长提出述职报告，定期和不定期报告所在酒店的经营管理状况。
二、“管理公司”外派总经理要认真学习并严格执行“管理公司”与业主公司签订的《委托管理合同》，代表“管理公司”履行合同规定的权利、责任及义务。在执行合同过程中若与业主公司有较大分歧时，应及时以各种形式向“管理公司”董事长报告。合同解释权在“管理公司”。
三、“管理公司”外派总经理上任之前必须接受“管理公司”的上岗培训，了解掌握并严格执行“管理公司”制定的各项规章制度，履行合同中规定的责任和义务，认真执行《外派人员聘用合同》和《外派人员管理规定》。财务总监的聘任要由业主公司聘任派出，负有真实反映企业财务状况，严格执行“管理公司”与业主公司共同制定的财务制度和反映完成酬金指标及经营管理任务情况的责任。
四、根据“管理公司”的要求，由外派总经理主持拟定营销计划和经营预算指标，制定《节能计划》、《大中修计划》、《固定资产购置计划》等各种经营管理计划，经“管理公司”审批后再报业主公司。“管理公司”外派总经理有按期完成业主公司下达的经营指标及如期收取缴管理酬金的责任，如连续三个月未完成营业收入或毛利润指标时，应以书面形式向“管理公司”报告采取补救措施，若管理酬金未能按双方约定收取时，应以书面形式向“管理公司”报告并提出建议。若对预算指标和营销计划进行调整时，应报告“管理公司”获得批准后方可进行。
五、“管理公司”外派总经理对所在物业负有全面经营管理责任，确定并完成当年的管理目标，执行节能、大中修、固定资产购置和大宗物品采购等工作计划，承担“管理公司”指定的其它工作。
六、“管理公司”外派总经理要定期征求业主公司领导的意见，并以书面形式向“管理公司”董事长汇报，并提出改进意见和解决措施。
七、“管理公司”公司外派总经理要严格执行当地政府的政策法规、财务纪律，在任职期间不准私自在所在公司外任职、兼职；不准以任何名义和方式为个人谋取私利。
八、“管理公司”外派总经理要注重所在酒店的人员培训、干部培养，做好人力资源储备，树立全局观念，随时按“管理公司”要求，为所在酒店提供优秀管理人员和工程技术人员，对外派中级以上管理人员负有监督、考核和选拔职责，每半年应对上述人员进行一次考核鉴定，并上报“管理公司”。对犯有重大过失的人员应按有关规定进行处理并及时上报，不得包庇、隐瞒、九、“管理公司”外派总经理要利用当地的优势和渠道积极提供所在地开发新的酒店项目的信息，开拓市场营销渠道，主动与“管理公司”所管理的其它酒店建立联系，为“管理公司”建立销售网络提供服务。每半年向“管理公司”董事长以书面形式汇报新开发项目的建议及市场营销网络开拓情况。
十、“管理公司”外派总经理要重视所在酒店的服务质量控制，完善服务体系，对客人的有效投诉应及时予以处理和妥善解决，并报告“管理公司”；按照“管理公司”的统一要求，结合所在酒店项目的实际情况完成星级酒店《管理规范》的编写工作，经“管理公司”审核批准后贯彻实施。外派总经理应对所在物业的文件资料和档案的完整性负责。
十一、“管理公司”外派总经理要掌握所在酒店的建筑装修,及配套设备状况，熟知各种设备的运行情况，关键设备出现事故并影响正常经营时，要以书面形式向“管理公司”董事长报告，提出修复意见及应采取的应急措施。
十二、“管理公司”外派总经理所在酒店发生重大灾害时，除进行抢救、请求业主公司支援、办理赔偿手续外，应立即向“管理公司”董事长报告，事后应以书面形式做出详细汇报。
十三、“管理公司”外派总经理离任前应严格履行交接手续以确保工作的连续性，并进行离任审计，由“管理公司”有关职能部门做好《外派工作鉴定》，记入本人档案。
十四、“管理公司”于下列情况下派有关人员到相关酒店巡视检查，实地考核或协助工作：
1、外派总经理试用期满或离任前；
2、连续三个月未完成经营指标；
3、业主公司对外派总经理严重失职或多次投诉；
4、发生重大客人投诉并已影响“管理公司”声誉时；
5、出现新闻媒体负面报导并已严重影响“管理公司”声誉时；
6、财务检查或审计；
7、发生重大安全事故或重大设备事故时；
8、出现重大意外灾害时；
9、经外派总经理提议，遇有必须由“管理公司”处理事项时；
10、按“管理公司”董事长批示进行例行巡视。
我先来谈女性销售员的优势1.感官优势。女性总是给人一种温柔，婉约，美丽的印象。一般男性都不会在商业谈判或者生意上很直接，粗鲁的拒绝女性。这就为销售赢得了时间和面谈的机会。实践证明，女性谈业务比男性更容易被对方接受，当然，愿意和你谈并不意味着能谈成功，你想取得业绩，同样要掌握丰富的专业知识和产品信息，你的产品也同样要具有各项优势。2.听觉优势。大部分女性，声音甜美，悦耳动听。这也为销售赢得了一个先决条件，对方喜欢听你说 ，让你有了说的权利。当然，最后能否成功，还要看你会不会说，能不能说得恰到好处.3.细节优势。女性一般都能从小处着眼，注重细节。这也为销售的成功创造了条件。4.弱势优势 。女性在大多数人眼里没有威胁，而且天生就会博得一定的同情，在同等的条件下，男人会把生意给女性做。可真要把四方面的优势发挥出来，也一定不要过分。做业务时，要尽量穿职业装，不要露肩露背露肚脐，一定要穿的庄重不轻浮，
要化妆可不要浓妆艳抹，说话要干脆利落不要喋声喋气。坐要有坐样站要亭亭玉立，不要抖腿，也不要翘二郎腿，特别是夏天不要无顾忌的撇腿而坐。更不能和客户乱开玩笑动手动脚。总之，你的自尊自爱也会赢得对方的尊重，也就不会有非分之想。许多女性销售员抱怨，在销售中被客户非礼或者提出无理的要求，我认为大多数情况，还是女性朋友没有做好。学会说不，是女性销售员的必修课。只要对方提出不正当的要求，第一次就要严词拒绝。有些女性业务员害怕丢掉生意，不敢说不，实际上，你的拒绝，反而会让对方更尊重你。
谈了女性销售员的优势，再来谈劣势。1.胆小，不敢直言。许多女性销售员刚做销售时，不敢打电话，不敢拜访客户，不敢直言不讳的说出自己的想法，造成销售业绩不好。2.不如男性能吃苦耐劳。有许多女性做不成销售员，都跟太苦太累压力太大有关。3.动作慢，效率低。这也是许多公司不愿意用女性销售员的主要原因之一。4.对高技术的产品，女性往往不能很准确的介绍产品。5.应变能力不如男性，不宜做太变化多端的销售。还想补充的是遇到女性客户也对女性销售员是一种挑战，应付不好，很难拿到单。
谈了女性在来谈谈男性，上面女性销售员的劣势就是男性的优势。我只想再谈男性销售员还要注意的几个问题。1.容易脾气暴躁和粗心。2.耐心不足，一般男性跟单不如女性。3.不宜做促销工作。一对一的沟通男性不如女性。
11-28
目录：
一、盘命名——房地产营销利器
二、开发商新推楼盘的价格策略
三、盘前应充分做好案前各项准备工作
四、房地产楼书该怎样做
五、售房方法与技巧
六、影响楼盘销售的十大因素
七、楼盘销售重在营销控制
八、客户购买行为的分析
九、房产销售中的常见问题及解决方法
十、房产销售人员的自我“突破”
十一、谈谈销售人员培训
十二、活用4P策略卖房子
十三、论房地产的有效营销
楼盘命名——房地产营销利器
题记：楼名如人名。我国姓名学研究源远流长，认为人的姓名决定了人一生的命运，因此，起名讲究阴阳相济、五行互补。现代社会虽然不再从易经八卦、奇门遁甲、紫微神数中寻找根据，但名性相合，平仄上口、文化凝聚、微言大意、期望盛载、形象展示的性质并未变。愉悦的名称带给人以魔幻般的吸引力。
计划经济时期没有房地产产品概念，住房由国家分配，所建楼盘也基本上没有名称，有的只是“××厂（所）家属院”、“××厂（所）福利区”，每幢楼相互之间以“×号楼”区别。房地产进入市场初期，楼盘逐渐有了自己的名称，如“纬街商住楼”、“库钞街综合楼”、“太白小区”、“西塔小区”、“青龙小区”、“朝阳新村”„„等，这些名称基本上是以街道、区位、建筑标志来命名，不是来自于市场化，而带有浓厚的计划经济色彩。随着市场经济的发展，房地产市场竞争日趋激烈，各种营销手段层出不穷，知识产权、市场形象的重要性日益凸现。楼盘名称作为房地产的商标、业绩的标识，日益被开发商、政府、置业者所重视，每个楼盘或住宅区随即都有了经过政府部门或专门机构正式批准备案认可的公开名称。可以说，楼盘命名已成为房地产营销不可或缺的利器，其作用也是其他营销手法所无法取代的。
一、楼盘命名的重要性
1．市场核心定位的反映
随着策划机构介入，房地产开发日趋规范，在楼盘的市场定位完成以后，楼盘命名就是市场核心定位的反映。楼盘名称或文化底蕴深厚，或意味深长，或灌输新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或诉说亲情温馨，总之与楼盘定位紧密相关。
2．市场的第一驱动力
楼盘名称是面向市场的第一诉求。一个极具亲和力、给人以审美愉悦的楼盘名称，可让客户产生第一印象，并会强化置业者的第一印象，虽然未必起决定性的作用，但富有内涵的案名，至少可吸引目标客户对楼盘本身的关注，以至于引发现场看房的欲望。成功的案名使全程策划与营销战略事倍功半。
3．给置业者的心理暗示
案名的第一印象，贯穿于房地产营销的始终，甚至在整个看房、选房、签约的过程中，都发挥着潜移默化的作用，它的功能性、标识性、亲和力都会给顾客以强烈的心理暗示与鼓动。
4．开发商给置业者的承诺
楼盘名称实际上是开发商为自己楼盘向置业者的公开承诺，开发商既要使楼盘属性、功能与楼盘名称相一致，而且要保证名实相符——案名引发置业者美丽的憧憬与楼盘的现实存在相一致。
4．楼盘市场品牌的昭示
好的楼盘名称有横空出世与非同反响之感，当它或的职业者的喜爱和认同时，就可以起到促进销售的效果，甚至可以成为品牌，这对于大型住宅区分期开发楼盘的后期销售至关重要，意义重大。
二、楼盘命名原则
楼盘广告往往大而醒目，且宣传持久而集中，人们不论购房与否都会被其庞大的气势所吸引。因此，构思巧妙的楼盘名称，不仅能强烈地吸引人们的注意力，激发关注者的联想，而且能使关注者不自觉地为她赋予新的内容，从而引发潜在用户对楼盘的关注与想往，这无疑会给楼盘销售带来好的影响。
房地产命名就像给人起名字，虽然尽可由策划人员依据本案的地理位置、周边环境、竞争楼盘特色、总体规划、风格品位、历史脉络、风土人情等自由创意发挥，但要起一个寓意贴切、涵盖深邃、新鲜贴切的好名字却很难，笔者根据经验，以一家之言总结如下。
1．楼盘命名要打破惯例，富有创意，不落俗套。尽量避免以“××花园”、“××公寓”、“××广场”、“××大厦”、“××小区”、“”、“××中心”等形式、或地名、街区名命名楼盘，既俗套，又容易雷同，而且不易起出富有特色的名称。
2．楼盘命名应富有时代气息，除非楼盘定位情况特殊，尽量少用不为大众所熟知的字眼，如“××邸”、“××峰”、“××第”、“××台”、“××堡”、“××坊”等。这些后缀，古老而悠久，盛载着厚重的历史与文化，但缺乏时代气息，带给人的心理暗示是灰暗、封闭和缺少阳光的感觉，大型住宅区尤不适宜采用。
3．近来楼盘命名以“村”、“庭”、“居”、“庄”、“阁”、“轩”等为后缀似有上升趋势，这些后缀，文化品位较高，虽然同样古老，却没有腐朽气，有老、庄的神秘飘逸感，如“××村”给人以群体归属感，“××庭”给人以高尚独立感、“××居”悠闲潇洒的空灵感、“××庄”回归自然颐养天年感、“××庐”格调文化的品位感。但“村”、“庭”、“庄”适宜大型住宅区，而“居”、“阁”、“轩”适宜于组团命名或独立、小型楼盘。
4．楼盘名称标识性强，个性突出，要体现楼盘的差异性及与众不同，并与市场形象定位相吻合，命名时，可以强调楼盘的地理，如“虹口典范”、人文，如“汉唐龙脉”、环境，如“云间水庄”、品牌，如“紫薇花园”、“万科星园”、楼盘的定位，如“唐御康城”（功能定位）、“北美经典”（风格定位）、“钻石王朝”（目标市场定位——高收入阶层）、“万家灯火”（目标市场定位——普通收入阶层）等。
5．楼盘命名除应具有较强的人情味和感染力，在字面、寓意都具有温馨感和亲和力，在此基础上案名又具有地域特色，则楼盘就更加富于吸引力。地域特色包括两个方面，一是本地文化，一是异域文化。本地文化有较强的亲和力和人情味，但往往腐朽、落后和缺乏新意，不能满足人们对外界文化的天然追求心理。异域文化新颖、时尚、感染力强，但又易于画虎类犬，脱离地域特点，案名容易名实不符，以“阅（悦）海豪庭”为例，案名很港台化，最适宜于广东沿海，次适宜于江浙沿海，山东也还勉强（“阅海”尚可，“豪庭”勉强），辽宁就值得探讨，用于西北则贻笑大方，且不说无海可阅（悦），经济收入也“豪”不起来，给人以“土财主”的感觉。
6．楼盘名称要起到筛分客户的作用，因此命名要与楼盘属性相符，如以贵族帝王式、欧美名胜式命名的楼盘，则多为高收入阶层的公寓或别墅；以福禄寿传统式、温馨亲切式、风花雪月式命名的楼盘，则多为廉价的平民化住宅或经济适用房；山水风光式面对的是收入中上等阶层要求提升居住质量的高尚住宅；庭台楼阁古典式面则对的是文化层次较高的职业者，以“阁”、“轩”多为单幢多层、小高层建筑；“大厦”、“中心”“广场”多为商务或商住单幢或双体高层、超高层建筑；“公寓”多为商住单幢多层、高层建筑；“苑”、“园”多为普通住宅；“庐”、“第”、“邸”多为高级住宅„„。
7．楼盘要取得销售成功，要凸现楼盘自己具有而其他竞争楼盘所没有的、且又为广大购房者所接受的产品优势点，楼盘名称作为载体可以突出和强化这些优势点，而以地名标示的，如“兴庆小区”、“柿园新村”等，或以建筑标示，如“青龙小区”等，或以功能标示的，如“××证券大厦”，这样的命名只是告诉一般信息，并不是营销手段的一部分。纵观西安楼盘命名，能与楼盘最大优势点相结合的命名凤毛麟角，反映生态、绿色、环保、健康的命名更是少见。
8．楼盘命名除考虑项目的大小（如园、苑、轩、村、厦显然规模不同）、定位、品位格调（如“新村”、“新花园”、“小区”、“广场”、“中心”等品位格调显然不足），暗喻物业的风格和档次外，最好有一定的文化含量，而蕴含中外历史文化积淀的楼盘名称是为上乘。如“卧龙山庄”、“汉唐龙脉”、“开元盛世”、“雅典娜”、“高山流水”、“上林苑”、“寒舍”等。
9．楼盘名称还要从义、音、形上进行综合审视，要好记、好念、好听、好看。义，要寓意美好、令人遐想、避免歧义；音，要平仄适当、避免拗口、利于传播（如“唐园新苑”、“缘源园”等）；形，要印、草皆宜、大小清晰、搭配美观。
10．楼盘名称不仅要与楼盘属性相符，而且要名实相符。如普通住宅却命名“××国际”、经济适用房却命名“××豪苑”，使目标用户望而生畏，“以为神”；而高收入阶层容易认为是“挂羊头卖狗肉”，使开发商丧失信誉；如别墅本是成功人士社会经济地位的象征，楼盘命名要高贵显赫，让居住者感到荣耀和骄傲。若命名“福来花园”、“××人家”、“××新世纪”，就不能满足成功者被周边尊重、被社会承认的心理需要；如铺块草坪起名“绿洲”，挖坑灌水起名“湖光”，开渠堆丘命名“山水”等等，这种名实不符的楼盘不仅在置业者心中造成极大的期望落差，在市场上也就同时丧失了置信度与号召力。
随着市场竞争与房地产开发的规范化，楼盘名称已从一般的标识符号演变成楼盘整体营销的一个组成部分。上文所列举的案名，仅仅是笔者在万花丛中采撷的其中的几朵，即便如此，它的绚丽多姿，昭显着房地产市场的繁荣与旺盛，昭显示中国文化的博大精深。
房地产销售培训手册(2)
11-28
开发商新推楼盘的价格策略
专家撰文认为，投资获利是一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。
1．低价开盘。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的的综合性能不强，项目的开发量相对过大；绝对单价过高，超出当地主流购房价格；市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。
低价开盘有利点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。
2．高价开盘。高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘卖点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。
开盘前应充分做好案前各项准备工作
“一个好的开始是成功的一半”。代理公司在推出一个房产个案时，在开盘前做好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完成好后面的销售任务。
一般在做案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。
案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、企划执行、业务执行。
一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。代理商可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、景观、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，代理公司要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。
工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；柜台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路，这些都需要发展商的大力配合，而罗马旗则需要企划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成，一般需时约两个月。
在案前的准备工作中，企划部门扮演了什么角色呢？在工作进度表中，专门有一大项为企划执行，即为企划部需配合项目。有案名、LOGO、楼书、海报、派夹报以及DM、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP等。案名及LOGO的提报，企划部应在建筑设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DM等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划，企划部应在开盘前一个月先制订出一个初步计划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调整。第一波的NP稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一波的NP稿是个案打响第一炮的关键。应仔细斟酌。由上所述，可以看出，企划部在案前工作中，起了非常重要的作用。
案前还有一个最重要的事项，就是业务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购置，则是需管理部配合的项目。
了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前工作。
房地产销售培训手册(3)
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房地产楼书该怎样做
真实可信
楼书是楼盘销售信息的集合。它主要面对的是客户，楼书的重要性自然是不言而喻的。
作为成功的发展商，首先应该对自己的项目、对自己的客户群体、对自己的信誉负责任。所以楼书的内容必须真实。另一方面，今天的客户是日渐成熟的消费者，他们对楼盘的各种构成要素，包括发展商的实力与诚意等都有自己的评判。
从法律角度看，楼书是发展商对客户在某种意义上的承诺，其内容、数据都应该是严肃认真的，任何夸张、虚伪和差错都是不明智的和不允许的。比如，一家发展商在楼书中承诺采用名牌进口电梯，但最终安装的是名牌合资电梯，引发客户投诉，发展商不得不作出赔偿。
不少精明的消费者就是因为楼书的失真而放弃了对项目楼盘的选择。因此，应首先创造一流的信誉与项目，其次才是制作一流的楼书。
楼书设计完成后，发展商不妨请自己的律师审查一遍，防止出现法律偏差与纠纷。
全面详实
从发展商宣传自己楼盘和客户的购买心理以及成功的楼书文案等各种角度分析，楼书大致应包含以下内容：
楼盘的地理位置 楼盘的地理位置是客户第一关心的问题，因此，应在楼书的显要处予以标明。位置图应尽量准确，表现交通条件、周边商业、教育与物业环境。
物业楼盘的景观 最好有一张体现小区物业特色的视点图，表现建筑物外立面、环境绿化、小区景观、交通组织等内容。在楼书的其它位置，可以补充给出建筑物局部立面，表现阳台、飘窗等最具特色的细部处理。如是现房，采用现场照片来表现物业楼盘的实际景观，这对销售会有较好的作用。
另外一个细节问题，往往被发展商忽视。在房展会上，细心的客户会发现，楼书上的立面图、视点图表现的建筑外墙颜色与展会上楼盘模型的颜色相差甚远。此事虽小，却往往给客户留下发展商随意改变或举棋不定的印象。
楼盘的结构特点 建筑的结构体系（剪力墙；框架剪力墙；是现浇混凝土还是钢结构等）、结构抗震特点、层高（结构层高或楼层净高）等都是客户关心的内容，应阐明。
楼盘平面图 有些发展商在楼书中只提供单独的户型图，没有整个楼座的平面图。这样，对客户很不方便。客户无法比较和了解同一平面内各户型的相互关系、电梯楼梯的位置，使客户十分茫然。因此，有必要在楼书中提供标明各个户型的楼盘平面图。
户型平面图 很少有发展商会拿出没有户型平面的楼书，但缺少各房间的面积指标却是常见的。建议一定要给出每一户型中各房间的面积指标，并注明是销售面积还是使用面积。
价格表 考虑各销售阶段房价的调整与变化，价格表可作为附件出现。
付款方式和物业管理收费标准应清楚说明。
车位与车库情况 除高标准别墅外，车位是否充足、车库出入口位置、车库形式等都是客户选择商品房时越来越关心的问题。
楼盘各种设备的说明 开发商应对楼盘和小区的各种设备如采暖、通风、空调、电梯、给水、安防、智能化、供电、通讯、热水、燃气等配套设备的形式与标准给予明确的承诺。
楼盘的装修标准
（1）说明楼盘的室内装修标准：户内装修的内容，具体部位的装修标准（如户内门窗的材质、品牌；外窗玻璃的层数、颜色与隔音性能等）、洁具品牌、上水管线材质、厨房设备等等，如是精装修更应给予具体说明。
（2）说明楼盘的外装修及公共部位装修标准：外墙材质、饰面材料；入口大堂、每层公共走廊、电梯前室、楼梯的装修标准等等。
小区的配套内容 这一部分往往是发展商大为强调的内容。比如，小区会所、购物条件、健身设施（旅游馆、网球场、健身房等）、教育设施（幼儿园、中小学校等）、娱乐设施、社区交往场所等等。
特别说明
建设一个小区就是为客户们设计一种生活，打造一种社区文化。作为成功的发展商，不仅要为客户建造优质的硬件环境，更要在项目之初就策划好为客户提供怎样的软件环境，为入住的业主提供什么样的服务。以及服务的内容与标准、物业公司的信誉与业绩、社区文化的内涵与特色，甚至他们的邻居是谁等。因此，如果有成熟的设计不妨在自己的楼书中给予特别说明，来强调项目的特色。
设计考究
楼书不仅是销售信息的载体，更是沟通发展商与消费者——客户的桥梁。怎样捕捉客户的目光，是开发商普遍关心的命题。楼书的设计要精美、考究、有个性、有特色，这才是吸引客户的重要手段之一。成功楼书的语言应该是优美、朴实、睿智、深刻的，切忌广告色彩太浓；楼书的插图、照片要精炼、到位，切忌漫无边际、张冠李戴、过分夸张。
比如，明明是经济适用房的楼书，却非要摆上欧美情侣的倩影；明明是在北京地面的楼盘，却非要印上法国宫廷的雕塑。凡此种种过分的夸张，不但起不到吸引客户的作用，反而会使客户们远离楼书中描绘的海市蜃楼！
携带方便
很多发展商花了相当多的资金来制作楼书，楼书的确也精美，可是有一点被忽视了：楼书开本做得很大，公文包装不下，客户携带非常困难；有的发展商甚至选择用大大的单页铜版纸来印制楼书，很象广告画。试想一下，客户怎样把它带走？怎样阅读？
还有的楼书特意采用深颜色底色和很小的暗色字体来印制，青年人尚要花费九牛二虎之力去猜测，老年客户朋友怎样看清楚？楼书的开本要大小适中，便于携带；字体清晰，与纸张颜色的反差大。
比如，北京的紫竹花园、望京A4区、今日家园、兴涛社区；深圳的依山居、金地翠园、东莞的新世界花园；上海的菊园等等的楼书做得还是不错的。
总之，发展商要努力通过楼书很到位地宣传自己的项目，尽量满足客户了解楼盘与社区各种情况的需求。
房地产销售培训手册(4)
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售房方法与技巧
（一）孙子兵法说：“兵者，诡道也”。汉高祖刘邦也说：“吾宁斗智，不斗力”。使用36计售房术，高明时可加速成交速度。但是，运用时必须合乎道德、法律、公司规定的规范。下面介绍几种：
一、一箭双雕法
一箭双雕又叫“一石二鸟”，是一举两得的意思。采用这种方法，即使用一个招数取得两个以上利益的策略。
使用下种方法的步骤如下：
1、针对人性弱点及需要，先赢得好感，取得信任。
2、再按其所好地展开攻击。制造矛盾地攻击对方心防，来取得两个以上的有利条件。
（1）当客户自备款不足的时候，可以采用“give and take”（给予及获取）的技巧，帮助他将自备款的前面部分放一些到后期，以要求对方答应你提出的价位和迅速成交。
（2）当客户杀价到底价以上的某一价位（即可以答应的价格）时，不能马上答应，而应让对方觉得“来之不易”。此时，可以表示自己无法决定，必须请示上司，你可以反要求对方马上交付定金，才能询问（否则上司会怀疑你的能力）。如此，就可以迅速成交且让对方满意。
二、顺手牵羊法
顺手牵羊不是指单纯的捡便宜，而是英雄创造时势，因利趁便，有计划地攫取。使用此法，要应用两个策略：
1、第一个策略：
巧妙地将双方位置转到“敌明我暗”的境界，让自己处在谈判的优势地位。
2、第二个策略：
掌握买方的需求和心理，让对方提出要求，再顺手推舟来达到目的。
（1）使用假电话或假客户来磨掉对方的心防。
（2）将二、三位客户集中到某一时辰再次参观工地，来增强售房的气氛。（sp活动时更可以使用这种方法）。
（3）善用“幕后王牌”以作挡箭牌，可制造自己的谈判优势。
三、擒贼擒王，是指先将敌人首脑击倒的意思。在房产销售上，即为寻找具有决定权力的人：
（1）出钱者（如父母）。
（2）决定者（如妻子）。
（3）意见领袖（如朋友）。
四、扮猪吃虎法
扮猪吃虎，是使用“大智若愚”的方法，以达到目的。
如遇到业务能力很强的购房者，不妨展开笑脸攻势，将自己的角色低化为“毫无权力的业务人员”，一切必须请教上级。
五、激将法
激将法必须小心应用，否则会有反效果，例如：某先生对某房屋已比较满意，当客户第二、三次来看时，可以表示已经有另外一位先生正要下决定，激发其立即下决定的勇气。
若对方未下决定，下次来工地时，可以表示该房屋已经出售了，请他考虑另外一户。
由于房地产买卖金额很大，而且不像一般商品一样有统一的售价。因此，售房技巧（谈判策略）越高明，越能使您以“比合理价格更高的价位”售出房屋。
首先，要充分了解本案产品的优缺点，并针对其优缺点、市场环境、经济情势做一份详尽的销售讲习资料，主要内容包括：
1、产品的优缺点（尤其是对缺点的回答）
2、附近市场、交通、学区、公园及其他公共设施。
3、附近大小环境的优缺点。
4、附近交通建设、公共建设的动向。
5、附近竞争个案的比较。
6、区域房屋市场状况的比较。
7、个案地点、大小环境的未来有利动向。
8、经济、社会、政治的利多利空因素。
其次，要建立信心，要相信“天下没有卖不掉的房屋”。要坚定信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。不遭受失败的打击，不断地分析自己的售房流程是否有改进、加强的必要。对于价格要有信心，不轻易降价。不要有底价的观念，不要以客户的出价为基础来作价格谈判，不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。目的在于争取主控权，让客户认为表列价格合理，而且让他觉得争取成交价格争得很辛苦，从而使客户获得安全感、满足感。
在接洽上，要先将自己推销出去，取信对方，攻心为上。
大多数客户是接受人再接受物。对房屋要充满信心，大多数客户是因为产品合乎需求及喜好才进入价格谈判。业务重心，应摆在客户心动上，针对产品及环境优点作攻击。让客户认为：
1、房屋合乎他的需要。
2、他很喜欢这套房子。
3、买下它物超所值。
销售气氛上要融洽，不要冷场。可以采用聊天、谈笑等方式来消除彼此的陌生，建立感情。当您能确定客户对产品很满意，且能作购买决定（例如下订金），才可做进一步的价格谈判。
房地产销售培训手册(5)
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影响楼盘销售的十大因素
正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。
综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：
1、环境因素。楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。
从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。
2、消费个性因素。消费个性集中体现在消费心态的不同。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。这是欧美国家极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。
3、区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。
4、物业管理因素。小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
5、WTO因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着WTO的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。WTO对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。
6、发展商信誉因素。发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。
7、付款方式因素。付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。
8、促俏因素。随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。
9、楼盘质量因素。这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。
10、政策因素。这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。
上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。
房地产销售培训手册(6)
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楼盘销售重在营销控制
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。
一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。
以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。
销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中，谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。
客户购买行为的分析
一般对于不同类型的客户，促成其购房的方式也有所区别，主要有以下四种方式：
纯冲动。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因现场售楼处、看板或因朋友购买而产生自已也需拥有的想法。
提醒式。属于区域或区域外的客户，有一定的房产知识和使用经验。因某体吸引，对地段、景观、产品感兴趣。
诱导式。第一次购房，需要一定时间对产品进行考虑后决定。可能因现场看板、售楼处的吸引而进入，需现场人员详细介绍产品。
计划式。对于房价昂贵的产品而言，存在犹豫不决的客户层。可以通过增加附加值和可能的降价等办法来进行说服。
一、客户购买心理分析
1、详细研究所需购买的产品。
2、探究有关资料（价格、企业形象）。
3、依靠已有的经验进行判断并采取行动。
4、等待机会。
5、模仿他人的判断（根据广告的暗示）。
6、用投机心理作冒险尝试。
7、抽样方式选购（没有时间考虑）。
8、满足最小限度的条件即可。
无论何种购房行为，在客户的内心深处都存在或多或少的购买意向和需求——潜在意向及需求，在进入售楼处后，需通过销售人员促成其购买的行为。
二、销售基本技巧
1、在接待过程中仔细观察客户的身体语言。
2、询问技巧。
3、介绍产品的技巧。
4、掌握销售程序（介绍产品的优先顺序、循循善诱客户）。
5、议价技巧。
6、促成下决心的技巧。
7、签约技巧等。
三、沟通技巧
销售人员介绍产品，采取口语化或非口语化（观察客户的肢体语言及倾听技巧）的形式来挖掘客户的需求（面积、总价、单价）、预算、喜好（楼层、朝向、面积、景观等）。可以借助以下道具和活动来达到沟通的目的。
1、产品的优点与特性。
2、POP广告。
3、接待中心的气势和内部的布置。
4、媒体广告、派夹报、DM等。
5、售楼书。
6、样板房以及现场演示等其他设备。
7、现场促销活动（SP活动、赠品等）。
四、成交技巧
在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好，那么如何根据经验，向客户推荐其满意的房型呢？
（一）锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。
1、抢购方式。
2、直接要求下决心。
3、引导客户进入议价阶段。
4、下决心付定金。
（二）强调优点
1、地理位置好。
2、建筑物外观风格独特。
3、产品规划合理（朝向、格局方正、得房率高）。
4、建材标准高。
5、房型规划好、私密性好、景观佳、得房率高。
6、小区环境有特色。
7、周边设施齐全，生活便利（学校、图书馆、名人等）。
8、付款方式轻松。
9、开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等。
以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，强调产品的优点，再次促成其下决心。
（三）直接强定
如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：
1、客户经验丰富、二次购房、用于投资的同行。
2、客户熟悉附近的房价及成本，直截了当要求以合理价位购买。
3、客户对竞争个案非常了解，若本案不具优势，可能会失去客户。
4、客户已付少量定金，订购其他个案的房产，而你想要说服他改变。
（四）询问方式
在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：
1、展示过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等。
2、在洽谈区可以借助销售资料，进行询问如：“由于房型很多，你可以将喜欢的房型告诉我，我可以为你推荐一户合适的房子”等。
（五）热销房屋
对于受客户欢迎、对比较好的房型，可以通过强调很多客户在看、甚至制造现场热销的场面（如当场有人成交等），达到成交的目的。
该方式是否有效，取决该客户是否非常信任你，所以此方法只适用于：为了制造现场销售气氛或确定客户信任你的情形。
（六）化繁为简
在签约时，若客户提出„„要修改时，不妨先要求对方看完合同的全部内容后再提出，然后针对客户在意的问题一一解答。事实上，挑剔的客户和是真正有意向购买的客户。
以上只是销售过程中，与客户接触时的一些机会点。而真正成功的推销，是需经过不断实践以及长期与客户洽谈的经验积累，才能在最短的时间内，完成判断、重点推销，从而达到最后的成交。
房地产销售培训手册(7)
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房产销售中的常见问题及解决方法
房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。
一、产品介绍不详实
原因：
1、对产品不熟悉。
2、对竞争楼盘不了解。
3、迷信自己的个人魅力，特别是年轻女性员工。解决：
1、楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。
2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。
3、多讲多练，不断修正自己的促词。
4、随时请教老员工和部门主管。
5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。
二、任意答应客户要求
原因：
1、急于成交。
2、为个别别有用心的客户所诱导。解决：
1、相信自己的产品，相信自己的能力。
2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。
3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。
4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。
5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。
三、未做客户追踪
原因：
1、现场繁忙，没有空闲。
2、自以为客户追踪效果不大。
3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。解决：
1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。
2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。
3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。
4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。
5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。
四、不善于运用现场道具
原因：
1、不明白，不善于运用各种现场销售道具的促销功能。
2、迷信个人的说服能力。解决：
1、了解现场销售道具对说明楼盘的各自辅助功能。
2、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。
3、营造现场气氛，注意团队配合。
五、对奖金制度不满
原因：
1、自我意识膨胀，不注意团队合作。
2、奖金制度不合理。
3、销售现场管理有误。解决：
1、强调团队合作，鼓励共同进步。
2、征求各方意见，制订合理的奖金制度。
3、加强现场管理，避免人为不公。
4、个别害群之马，坚决予以清除。
六、客户喜欢却迟迟不作决定
原因：
1、对产品不了解，想再作比较。
2、同时选中几套单元，犹豫不决。
3、想付定金，但身边钱很少或没带。解决：
1、针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。
2、若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。
3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。
4、定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。
5、暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下决定则早定心。
七、下定后迟迟不来签约
原因：
1、想通过晚签约，以拖延付款时间。
2、事务繁忙，有意无意忘记了。
3、对所定房屋又开始犹豫不决。解决：
1、下定时，约定签约时间和违反罚则。
2、及时沟通联系，提醒客户签约时间。
3、尽快签约，避免节外生枝。
八、退定或退户
原因：
1、受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决。
2、的确自己不喜欢。
3、因财力或其他不可抗拒的原因，无法继续履行承诺。解决：
1、确实了解客户之退户原因，研究挽回之道，设法解决。
2、肯定客户选择，帮助排除干扰。
3、按程序退房，各自承担违约责任。
九、一屋二卖
原因：
1、没作好销控对答，现场经理和销售人员配合有误。
2、销售人员自己疏忽，动作出错。解决：
1、明白事情原由和责任人，再作另行处理。
2、先对客户解释，降低姿态，口秘婉转，请客户见谅。
3、协调客户换户，并可给予适当优惠。
4、若客户不同意换户，报告公司上级同意，加倍退还定金。
5、务必当场解决，避免官司。
十、优惠折让
（一）客户一再要求折让。
原因：
1、知道先前的客户成交有折扣。
2、销售人员急于成交，暗示有折扣。
3、客户有打折习惯。解决：
1、立场坚定，坚持产品品质，坚持价格的合理性。
2、价格拟定预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售现场经理和各等级人员分级把关。
3、大部分预留折让空间，还是由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退让，让客户知道还价不宜，以防无休止还价。
4、为成交而暗示折扣，应掌握分寸，切忌客户无具体行动，而自己则一泻千里。
5、若客户确有困难或诚意，合理的折扣应主动提出。
6、订金收取愈多愈好，便于掌握价格谈判主动权。
7、关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。
（二）客户间折让不同。
原因：
1、客户是亲朋好友或关系客户。
2、不同的销售阶段，有不同的折让策略。解决：
1、内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣统一说词。
2、给客户的报价和价目表，应说明有效时间。
3、尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。
4、如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。
5、态度要坚定，但口气要婉转。
十一、订单填写错误
原因：
1、销售人员的操作错误。
2、公司有关规定需要调整。解决：
1、严格操作程序，加强业务训练。
2、软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。
3、想尽各种方法立即解决，不能拖延。
十二、签约问题
原因：
1、签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误。
2、签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式„„）。
3、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。解决：
1、仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。
2、兼顾双方利益，以‘双赢策略’签订条约细则。
3、耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。
4、在职责范围内，研究条文修改的可能。
5、对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。
房地产销售培训手册(8)
11-28
房产销售人员的自我“突破”
房地产销售是一件很微妙的事。有这么一说：房地产成功的50％在于地块选择，30％在于规划设计，20％归功于销售执行，但前两者的80％是得由后者的20％来加以实现的。不论这一说法是否准确，但销售的重大作用是不容置疑的。而销售的成功与否，又在很大程度上决定于销售人员。要成为一个优秀的销售人员有一个基本的要求；推销产品首先要推销自己。推销自己就是使自己成为客户的朋友，推销产品是指在自己对产品充分认知的基础上，让已成为朋友的客户非常理性地认可你的产品。
要使自己为客户所认可，销售人员的形象自然是第一关。初次和客户见面，至少应该让客户有和你说话的欲望，让人觉得你有亲和力，客户愿意和你说话自然主要因为产品，但在对产品的认可之前，销售人员是楼盘形象的集中体现。所以说，销售人员应该每天洗澡，男的刮胡子或女的化妆，穿的并一定昂贵，但一定干干净净，给人以清爽干练的感觉，而且于自己的精神状态也是一个提升，在销售的整个过程中肯定会信心百倍。
要使自己为客户所认可，另一方面是注重个人的修养。它包括谈吐举止、兴趣爱好等，首先应该具有善待每一位来客的心。踏进售楼处的人各有各的情况，对那些购买可能性非常大的顾客，则应在详尽的介绍下尽可能促使其成交；对那些潜在希望很小的客户，则提供参考意见，帮助他挑选其它的楼盘。
要使自己为客户所认可，还必须锻炼个人的交际能力。交际能力首先体现在主动性上。房产销售是属于服务范畴，不断地主动服务是与客户之间最稳固的桥梁。其次，还应该适应各种不同的人，可以很随意地切入任何一个话题：三四十岁的女人喜欢聊家常，你应该说大闸蟹多少钱一斤，哪里的超市最便宜；年轻人喜欢看足球，你可以将足球明星如数家珍，评判裁判的哪一个点球不合理„„只有这样，你才可能将自己和客户拉近距离，将枯燥专业的房屋买卖谈判变得更加亲和随意。
让客户了解产品是房产行销的第二步。当你和客户建立了朋友般的信任关系，介绍产品便有了一个很好的基础，但介绍产品并不是泛泛而谈，它是建立在对产品切实了解基础之上的。对了解产品的理解有二个层次：
第一个层次相对狭隘一点，指作为一个销售人员应该对自己所卖楼盘的基本情况了如指掌。它包括熟知楼盘的各种格局、房型、面积„„，它们的朝向，得房率，建筑质量和施工进度„„甚至电表有多少安培？电梯容量有多少？速度如何？„„若是进一步要求的话，应该把自己当成这栋大楼的居住者，想象如何料理日常中的每一件琐事。譬如房屋漏水怎么办？这堵墙可不可以敲掉？家有老人，早晨到什么地方去活动？小孩上学，什么学校路最近，质量最好„„只有这样，面对客户的各种各样的提问，你才可能对答如流，才可能在每一个细微之处使客户增加购买的信心。
对了解产品的理解的第二个层次相对广义一些，它指的是涉及房地产方方面面的专业知识。房地产是一个龙头产业，它所涉及相关行业很多，有建筑、建材、装潢、广告、家具、服务„„它所涉及的相关知识领域也很多，有法律、税收、金融、管理、创意设计和客户心理等等。譬如，客户购买房产是出于投资目的，你可以帮他设计投资种类，选择付款方式，计算投资报酬率；客户购买是几个人共同出资的，你可以帮他解释法律上可能遇到的问题，相互之间有什么权利和义务„„
当你给客户解决的困惑越多，你对客户购房的把握度就越大。当客户对推荐的产品有70％的认可的时候，可以通过某些促销技巧，力使客户尽快地作出决定。
对技巧面上的要求，同样用一句话来表示：帮你的朋友做出果断的选择。体现在销售行为中，便是缩小客户的选择范围，在感性的诱导下，帮助其迅速地做出最终的选择。至于具体的技巧操作，八仙过海，各显神通，每一个销售人员都可以依据自己的特质自由发挥。但如何正确看待销售技巧运用，却是一个必须认真面对的问题。
谈起房地产销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他好象老在骗我，尤其是事后，当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员也常常因为一些销售技巧的运用而感到深深的内疚：我这样做究竟对不对？
任何一件房地产商品也不可能十全十美，即使它地点好，规划好，房型好，得房率又高，环境也不错„„但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个老板会在产品畅销的情况下，低价倾销的。同样，世界上也没有一个产品是卖不出去的，只要它的价格足够的低，与产品所能提供的综合功能相吻合，与客户的心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己的产品不是最好的而竭力推销是不道德的，当产品落伍销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在为纣助虐，这是错误的想法。任何一个产品都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。
销售时，往往碰到这样的问题，客户对产品已经有70％认可度，但附近地区有一个类似的楼盘让他犹豫不决，而且这个楼盘在某种程度的确优于我们。此时，作为一个销售人员该不该运用销售技巧推荐自己的产品？一般情况下，促销自己的产品是一件自然而然的事，因为满足了基本条件的二个产品，不可能有十分悬殊差别。选择这个，选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差别，是来自不同角色在主观上的理解的不同。自然，如果二个产品相差很大，大到足以给客户带来显而易见的影响时，推荐好的产品是职业道德的基本要求。
必须特别强调的是，对销售技巧的运用，始终是建立在客户对产品70％的认可程度上的，任何违背客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会招到惩处。同样，对销售技巧忌讳莫深，认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。
房地产销售培训手册(9)
11-28
谈谈销售人员培训
售楼员的工作好象很简单：也不用出门，也不用去寻找，客户就会自己跑过来，推销呢，也很简单，将早已背得滚瓜烂熟的楼盘资料热情地向客户宣讲一番，然后回答几个类似“小区周边都有什么生活配套”的问题即可，既看不出有什么挑战性，也无需创造性，似乎谁都能胜任。
其实不然。
我们可以先从发展商的角度来看。市场竞争不断向纵深发展的结果之一便是产品的“同质化”程度越来越高、服务在销售中所起的作用越来越大，同时需要企业应对市场变化的动作越来越灵敏。经过短短十余年时间的发展，中国地产市场不仅迅速由卖方市场转向了买方市场，产品“同质化”现象也日益凸显，因此，处于与客户接触第一线的售楼人员在整个营销体系中的作用也日益重要、其身份属性日趋复杂：他们是现场劝服客户、促成最终购买的主力；他们的服务态度、服务精神折射着公司的经营理念、价值取向；他们是市场最新动态、客户实际需求、客户对公司广告、促销等营销手段反应的第一感知者；他们是客户资料信息的最佳收集、整理、深加工者。
我们还可以站在消费者的角度来看。“同质化”一方面使得消费者有了从容决策、理性选购的机会，但真要在几个价格、素质各方面均甚为接近的楼盘间作出最佳购买选择，对于在建筑结构、建筑材料、建设规划、环艺设计等方面知识有限的消费者来说，还真不是件轻而易举的事。一般的消费者这时多半会求助于亲戚、朋友、同事，其实亲戚朋友多半也并不是专家，他们的意见更主要是安慰剂而已。因此消费者最渴望、最需要的是能有一位专家出来，以客观的态度、专业的知识，为其提供从地段发展趋向、建筑规划理念、户型之于人居活动的关系、小区共享空间设置、绿化及环境设计物色等方面理性、中肯的分析意见。
因此，今天的售楼员不应是简单的“营业员”、“算价员”而应是能为客户提供购房投资置业专业顾问服务的“物业顾问”；应该是能为发展商反馈市场信息、提供营销决策参考性意见的前线营销人士；是发展商经营理念和经营思想的自觉传播者。
当然，要达到这一步，需要通过大量的学习；要想让你的销售人员能发挥最大的作用，需要给予他们全面的培训。
1、忠诚度培训。此项培训的主要目的在于让售楼员了解公司、认同公司经营理念并融入公司企业文化，从而树立起“为企业创造利润、为客户降低置业风险”的服务宗旨、培养出热忱亲切的服务态度、敬业细致的服务精神。主要培训内容有：公司背景介绍、公司在公众中的目标形象、公司理念及精神、公司推广目标及发展目标（确立员工对公司信心）、公司规章制度（确定行为准则及制定销售人员收入目标）。
2、专业知识培训。这是实现从“售楼员”到“置业顾问”转变的关键。是培训的重点所在，又可分为四个部分：一是房地产基本知识包括基本概念、法律法规、按揭付款率等；二是楼盘详细情况（包括规模、定位、设施、价格、户型、主要卖点）、周边环境及公共设施、交通条件、该区域城市发展规划；三是竞争楼盘分析与判断；四是物业管理培训（服务内容、管理准则、公共契约）。
3、销售技巧培训。这是服务技巧培训，主要目的在于提高售楼员现场观察能力、现场沟通能力、现场把握能力，从而提高成交概率、促进整体销售业绩。主要包括：应接洽谈技巧、以问题套答案技巧、询问客房户需要、经济状况、期望等技巧、接（拨）电话技巧、推销技巧、语言技巧、身体语言技巧、客户心理分析、“逼（迫客户下）订”技巧、展销会场气氛把握技巧、外出拜访技巧。
很显然，如何在专业培训中走得更远、培训得更深入是销售人员素质全面跃升的关键所在，结合近几年国内房地产市场发展趋势，我们认为应增加并特别重视以下内容的培训：
1、人居历史及最新人居理念、现代生活方式的演变对建筑的影响、城市及小区规划理念、中外建筑简史、室内室外空间协调基本概念，只有掌握了这些知识，才能为顾客解疑答难，提供真正的顾问服务；
2、竞争对手调查内容与调查技巧。这是为客户提供理性比较分析的基础。
3、客户资料收集、整理、加工知识，只有具备这方面的知识，才能为公司调整营销策略、制定下一个楼盘发展计划、培育企业核心竞争能力提供一线市场资料。
房地产销售培训手册(10)
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活用4P策略卖房子
营销策略组合理论围绕四大营销要素来展开，即产品（Product）、价格（Price）、销售渠道或称分销（Place）和促销（Promotion），由于这四个英文单词的第一个字母都是P，故简称4P策略。房地产作为一种商品，市场营销的经典4P理论对其经营销售有着重要的指导意义。
结合实际 灵活运用
打造精品，树立品牌
可口可乐公司总裁曾自豪的说，即使该公司在一夜之间灰飞烟灭，他也可以凭借其品牌，在世界任何一家银行贷出款项而重振雄风，这充分说明了品牌效应的无穷魅力。事实上，随着房地产市场的发展和完善，品牌已成为消费者认知的第一要素，新一轮的竞争将是品牌的竞争。因此，发展商应实实在在地在楼市中构筑其品牌基础，堆积无形资产，创立品牌，并以品牌推广来确定自己在楼市中的主导地位。
当今楼市，市民和企业选购房源时首先要考虑资金投入的安全性，自然会要挑选信誉佳、品牌好的开发公司。因为房地产与其他各类消费品牌相区别，房产消费有其特殊的大宗性和永久性，因而购房者往往是慎之又慎，这客观上使得房产品牌的树立较其他产品相对困难些，但同时也更加有意义。
品牌需要可靠的质量做保证，销售中不能仅限于宣传楼盘，而是要对开发公司和楼盘一起宣传，并且以公司为主。牌子响、信誉好的开发公司将会拥有一批追随自己的客户，只有重“无形资产”，肯努力打造品牌，才能轻松获取“有形资产。
细分需求，合理定价
正确认识和妥善处理需求与价格之间的关系也是房地产营销的关键所在。日益成熟的市场经济运行机制要求开发商必须把产品的成本加上满足人们需求的科学附加值进行综合分析，使楼盘的价格处于一个合理的区间。
成本是价格的主要构成部分，要降低价格，使之与消费者的实际购买力相吻合，必须严格控制成本。广州侨江新城为了更多让利给消费者，依靠综合开发，从设计、施工、销售和物业管理都采用一条龙运作，减少了中间环节。同时通过严格的规章制度控制开支，降低了开发成本，因而其大众化的价格吸引了不少工薪族，成为1998年广州十大明星楼盘。
人们购房消费的需求是市场营销的出发点，也是定价的一个重要依据。住房需求在同一时期、同一区域是多元化的，并呈现为宝塔状，随着物业质量提高，价格上升总价递增，需求面也将变小。现代房产营销要在深层次寻找和挖掘人们对物业的有效需求，要注重人本文化的居住理念，这既包括生态环境与人文景观的和谐统一，也体现为多样化的户型、功能化的组合。
价格决定了目标对象的购买选择方向，应切实掌握好总价控制线，在环境需求、户型需求、设施服务需求诸多因素到位的情况下，用总价策略促使买主实现一步到位的置业行为。在价格制定上一定要体现“一分钱，一分货”、“物有所值”的概念，使业主、客户都得到满意的回报。
立足客户，慎选中介
开发商直接面对购房者销售自己的楼盘时，以诚相待、与购买者建立起朋友般的友谊是十分重要的。如果选择中介机构，一定要认真考察，保证中介真正起到好的桥梁作用，不向客户提供虚假信息，不做虚假承诺。同时，还应向客户提供咨询服务，引导他们消费好的房地产。
1998年8月，深圳万科的“万客会”在《深圳特区报》上连续推出招募会员启事，成为社会各界关注的焦点。据万科老总王石介绍，作为国内第一家以关系营销为目的的会员组织，“万客会”的成立是为了“与万科老客户、或想成为万科客户、或不想成为万科客户但想了解万科的消费者交流沟通”，使万科能深入客户和潜在客户并倾听他们的声音。同时，除了给会员诸多优惠和方便外，也让他们了解万科、感受万科，产生替代公众媒介的作用。目前，“万客会”已接收会员近3000人，并以每天10至20人的速度递增，其中90％已成为万科的潜在客户。通过这些会员，万科已成功促销住房100余套，并让通过“万客会”产生联系的结盟商家也大获其利，真正实现了营销双赢。
从中不难看出，一个成功的开发商应置身于社会经济大环境，认识到房地产营销是开发商与消费者、政府机构、中介服务机构和社会组织发生互动作用的过程，建立、发展与购房客户及相关个人、组织的良好关系直接影响着房地产的营销。
演绎文化，非常促销
房地产开发商要争夺更多的市场份额，确立自己的市场主导地位，除了地段选择、产品设计、物业管理外，还要迎合购房者的心理，尝试各种方式进行促销。每个社会成员都生长在一定的文化氛围中，并接受这一文化所包含的价值观念、行为准则和风俗习惯，进而影响其购买行为。现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是钢筋水泥的丛林，更渴望居家之中的文化内涵。
广州1998年十大明星楼盘之一翠湖山庄的开发商注意到，现代交通与电讯的发展使人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离却越来越远。因此，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效措施加强业主之间的沟通交流。他们在一个候车亭做了这样一则广告：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服。”温馨的主题打动了许多客户的心。
避免跨入
几个误区
误区之一：地段决定一切
李嘉诚说过“搞房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这在寸土寸金的香港，无疑是比较准确的。但如果内地开发商还依然坚持这种“地段决定论”，就有可能是一个不成功的项目。房子是一个综合性产品，品质、品牌最关键，地段只是一个构成要素。况且，目前由于交通的改善，在城郊生活的便捷条件与市中心已无显著差异，而它却有市中心所不及的清新空气和舒适的环境。
误区之二：低价争取市场
不少开发商认为，只要价格低，不怕没市场，但实际上，地处同一地段同类型的房地产，依然存在高价房比低价房更为热销的现象。开发商既要以合理的售价满足购房者需求，又要尽力实现利润最大化。因此，与其一味追求低价竞争，不如推广品牌来确立自己在楼市中的主导地位。
误区之三：堆积虚假承诺
“承诺越多，客户越多”也是一些开发商的错误认识。如今多种承诺形式的广告有增无减，一说起住宅，就是“五星级的家”、“绿色家园，世纪生活”；提到商铺，就是“保值增值”、“年回报率多少”等等。这虽然能增加一时的销售率，却会由于承诺过头无法兑现，而引发诸多纠纷。对开发商而言，是否实现承诺关系到市场口碑问题，因而从长远打算，不可过多地堆积承诺，尤其是虚假承诺。
误区之四：夸张概念抢市场
目前房地产市场上各种概念乱飞。但事实上，冲动型购房永远也成不了楼市特征，面对房子这种“耐用”消费品，购房者关心的不是新奇的概念，说到底还是过硬的房屋质量，产品物有所值，合同信守兑现，物业管理到家。
房地产销售培训手册(11)
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房地产的有效营销
素质是人们从事某项活动时所应具备的基础条件，是人们从事各种活动所需要的能力的总和。
一、有效售楼人员的核心素质——专业性与亲和力
笔者或为公司及朋友购写字间、住宅，或因工作关系曾走访过全国各地近百家售楼处，感触颇深：90％以上的售楼处接待人员为二十岁左右的小姐，90％以上的售楼小姐不能满足置业者对楼盘进一步了解的愿望。她们要么衣冠不
一、动作懒散，要么精神萎靡、缺乏热情，一付爱买不买的神情。不仅回答不了顾客的问询，甚至一般的问题都要找经理，更谈不上有效说服潜在客户的手段与技巧。简单的接待之后，她们只剩下一句话：“我带您去现场看看”。使80％的真正的置业者的80％丧失了购买热情。
自己都不热爱所售的楼盘，又如何能说服置业者接受呢？
楼盘开盘上市就像新出炉的面包，地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，使新楼盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40～60％的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20～30％销售量，即楼盘80％以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘95％以上的销售量。
当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，让人扼腕而叹。尤其是所售楼盘与竞争楼盘处于同质水平时，业务人员的有效销售就成为竞争成败的关键。
日本市场营销专家曾做过一个关于购买LD机激光头清洗光盘的实验研究，来考察销售人员行为表现对顾客最终购买行为的影响。顾客被分为五组，销售人员被分为两类：专业性及亲和力。所谓专业性，就是销售人员对所售产品的认知程度；所谓亲和力，就是销售人员与顾客交流沟通的能力。
高专业性，销售人员对所售产品有深入的了解，向用户推荐很有把握，他会说：这是一种工具„„按照我介绍的方法清洗激光头，能使图像更亮丽。
低专业性，销售人员对所售产品不很了解，向用户推荐很不自信，他会说：据说„„能净化激光头，我没用过„„，你可以看说明，可能会有用，要不要买一个试试看？
高亲和力，销售人员会留意顾客的LD机品牌及他们喜欢的影、音作品，称赞他们的鉴赏能力，并说自己也有同样的爱好。
低亲和力，销售人员对顾客的兴趣爱好表示一种消极的态度，只希望尽快结束这一销售过程。
第一组，顾客没有接受任何该产品的销售说明，但产品放在展示货架的显眼处。13％的顾客购买了这种产品。
第二组，销售人员表现出高专业性低亲和力时，53％的顾客购买了这种产品。
第三组，销售人员表现出低专业性高亲和力时，30％的顾客购买了这种产品。
第四组，销售人员表现出低专业性低亲和力时，13％的顾客购买了这种产品。
第五组，销售人员表现出高专业性高亲和力时，80％的顾客购买了这种产品。
虽然这个结论不能推广到房地产销售领域，但已经充分说明销售人员的个人专业素质与心理素质是整个销售过程中不可或缺的关键。
售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到开发商这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。
有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。
有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？
二、国内外专家的经典研究
国内外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的基本素质。
H·格罗普曾对不同种类公司35000多名销售人员进行分析，结果表明大多数成功的销售人员通常显现出以下特质：魄力、活力、可信任性、果断、情绪能自控、自负、自信、乐观、外向、乐意劝说、能面对困难、渴望成功、能承认和接受制约等。
P·科特勒认为，诚实、可靠、有知识和会帮助人是优秀销售代表必须具备的素质。
C·加菲尔德认为超级销售员具有下列品质：能承受风险、强烈的使命意识、有解决问题的癖好、认真对待顾客和仔细做好每次访问。
D·梅耶和H·格林伯格提出有效的销售人员至少应该具备两种基本素质：①感同力Empathy，就是我们通常说的善于站在顾客的角度看问题，即关心顾客需要什么。②自我驱动力ego—drive，想达成销售的强烈的个人意欲。即能根据顾客的爱好，随时调整和引导他们的介绍以符合顾客的期待。
R·迈克默里认为：高效率销售员是一个习惯性的追求者，有赢得和抓住他人好感的迫切需求的人，同时有把各种异议、阻力或障碍当作挑战的竞争心理倾向。
台湾学者钟隆津认为优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯；④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；⑦判断力与常识；⑧对客户需求的满足，以及发自真诚的关心；⑨悟性；⑩说服能力；⑩机警善变；⑩忍耐力强，精力充足，勤勉过人；⑩见人所爱，满足其要求；⑩乐观，富创造性；⑩记忆力；⑩顺应性。外在素质有：①善于接近顾客，引起顾客的注意；②善于表达自己和有关商品；③善于激发顾客对商品的信心；④善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博得顾客信任；⑤把握顾客占有欲望，促成购买。
三、有效售楼人员的基本素质与条件
那么具备什么样素质的售楼人员，才是有效的售楼人员呢？根据专家理论研究与笔者的经验，挑选有效售楼人员应从以下几方面着手。
1．外在形象有可信度
笔者曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80％以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的专业背景和市场知识
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘不是„„结构，而是„„结构，具有„„特点，这种结构能降低„„，能提高„„”；“内墙涂料别人是„„，而我们采用„„，是„„环保产品，有„„功效”；“插座是„„产品，是„„材料，有„„特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。
售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
3．人缘好人气旺
一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。
人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。
4．成就动机高
心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。
5．对工作有宗教般的热情
一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。
6、有房地产销售经验
经验者不仅可以立即投入工作，而且可以将过去的经验带入公司；但从市场上招聘的有销售经验的售楼人员，忠诚度往往比较差，甚至损害所售楼盘形象，带走顾客，这可以通过公司的激励机制与约束机制加以杜绝。许多房地产开发商或销售公司考虑到这一点，招聘礼仪小姐或高校应届毕业生做售楼人员。实际上，大多数高校毕业生尽管有较高的IQ，但往往自视甚高，心理素质一般比较差，又缺乏心理学、市场营销学、房地产的基本理论与实战，根本不能胜任房地产销售这项高难度工作。如果开发商更重视售楼人员的忠诚度，要么招聘具有潜力者，要么就在企业内部培养自己的售楼人员。
7．创造性思维方式
销售本身就是一种创造性极强的活动，房地产销售更是如此，不同的楼盘有不同的“性格”，也有不同的需求对象，周边环境更是难以“同质”，因此，没有“放之四海而皆准”的销售方法，只有营销理论与现实楼盘密切结合，才能创造出有针对性的售楼技巧。
有效或高效率的售楼人员，善于利用新方法，新思维，从不墨守成规，因循守旧，更不放过任何可能产生销售效果的机会。他们的思维是创造性的，在售楼过程中解决问题的方法是非常规的和有效的，是标新立异、独具一格、突破传统的，并且又是为置业者所接受的。他们为了实现“销售”这个结果，销售办法层出不穷。
8．不是朝三暮四的“聪明人”
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