农村土地调查案例分析

农村土地调查案例分析

农村土地调查案例分析 篇1

第一，代耕。这是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定（在许多地方，转包者都要求代耕方负担税费）。这种形式因为简单明了、手续简便，成为当前农村土地流转中最为普遍的一种形式。据统计，安徽省以此种方式流转的土地约120万亩，占全省土地流转总面积的42%。[2]

第二，换耕。指单个或部份承包户主动或在村委会指导下与本村其它承包户自愿调整地块，使承包地连片集中的行为。据初步调查，安徽全省约20万亩，其中，六安市4.2万亩，巢湖市1.4万亩。个别地方换耕的面积甚至占到土地流转总面积的20%至30%。

互换本身是一种流转形式，又对其它形式的流转起推动作用，且有利于土地的连片集中和规模经营。最近颁布的《农村土地承包法》也肯定这种土地流转方式。[4]

第三，转包、转让。早在1996年底，安徽省政府农村经济办公室就制定了“安徽农村集体土地承包经营权流转管理方法（试行）”，承认转包、转让、出租、入股等4种形式。

其中转包、转让这两种流转形式操作比较规范，以此种方式流转土地的主体一方是农户或村委会，农户和集体的权利能得到尊重和保障。按照《农村土地承包法》和安徽省的有关规定，以转包、转让方式流转土地的应签订书面合同，但笔者在调查中发现，不少地方土地的转包、转让签约率不高，以后引起纠纷可能比较难处理。

第四，出租、反租倒包。出租是指农民或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村级组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后转租并从中谋利的行为。这本来是两种不同的形式，但在实践中往往把两者混为一谈。笔者在调查中了解到，以此种方式流转的土地，大多数是在乡镇政府的推动或直接干预下进行的，有不少地方成立了以乡镇长为主任的“土地流转服务中心”，直接参与土地流转工作，有的还以各种名义参与租赁费的分配或获得“倒包”中的差价。

第五，公司+农户。指大的涉农企业或农业产业化龙头企业为主体，在乡镇政府或村级组织的支持下，与农户直接签订合同，租赁大量连片土地从事农业开发，出租土地的农民可以在企业上班。这实际上也是第三种流转方式中的一个特例，农民在获得租金收入的同时，还可实现不离乡就业。这种现象大多发生在农业产业化程度较高、龙头企业实力较强的地方。

尽管中央政府三令五申，要求农村土地流转必须坚持依法、自愿、有偿、规范进行，但在利益的驱使下，许多基层组织越俎代庖，操纵控制土地流转活动，有的地方甚至动用警力，威逼农民就范。在一些地方，土地纠纷已取代农民负担问题成为农村社会群体抗争事件的主要原因。问题突出表现在以下几个方面：

首先是逼民流转。按现行法规，农村土地归集体所有，土地发包方是村民委员会，一些基层干部就以土地所有者代表的身份，运用行政权力硬性强迫农民参加土地流转。例如，2003年6月，苏州市光福镇黄渠村村民正准备栽秧，村委会突然通告大家不要干了，因为稻田已被镇里租给了“太湖国家旅游度假区”，每亩地年租金为560元（含代交农业税60元），租期为25年。在村民的反对下，租金有所提高，但村民仍不答应。镇政府为了达到目的，2003年12月初派人到村小学，声称如果家长不在租地合同上签字，将不许其小孩到校上学。过了几天，镇村两级又出动100多人、6辆警车，带着电棍、手铐等，强行把煤渣填在稻田里。为此，村民不断到省市集体上访。[6]

其次是基层政府及官员与民争利。许多村民反映，我们并不反对土地流转，只是土地流转涉及到千家万户的利益，但不管土地拿去干什幺，补偿费给多少，干部和政府都不和我们商量，而且补偿金的一大半都到了一些单位和个人手里，实在让人无法接受。在笔者调查过的某市，1999年以前乡村两级对流出土地的农户每亩仅补贴20至30元；2000年以后，从乡村行政组织手中发包土地的售价已高达350元至500元，但给农民的补偿仍按原标准执行；2001年，该市范围内村集体通过流转土地获得的发包收入中只有30%左右实际补偿到农户手中，有不少农民甚至未得到一分钱的补偿。

再次是不规范操作。中央文件明确指出：“不提倡工商企业长时期大面积租赁和经营农户承包地”。[7]但是一些工商企业动辄圈地数千亩、数万亩，一租就是50年、70年，远远超过农民土地承包期30年的期限。一旦企业垮掉，许多失地农民就没有了生活来源。最后是圈占土地而不开发。许多基层政府为了追求政绩，在招商引资毫无结果的情况下，自己先把地围起来，搞“空架子”工程，致使大量土地长期抛荒，劳民伤财，农民对此反映强烈。

以家庭承包制为核心的农村改革虽然推动了农业的发展，但也遇到了一些新问题、新矛盾。其一是农户小规模经营与现代农业集约化生产的矛盾；其二是土地承包30年不变造成部份农户对自己承包地偏颇的认知模式和狭隘的占有观念与土地规模经营的矛盾；其三是“小而全”的家庭经营结构与专业化生产的矛盾；其四是耕地资源稀缺与土地闲置浪费的矛盾；其五是平均分包土地的福利保障特性与按市场机制配置土地资源的效率性的矛盾。强调加快土地流转的探索，应不断适应形势的发展，改革和完善农村各项制度，推进土地流转工作的规范、深入进行，为下一步农村全面小康建设奠定坚实的基础。

【注释】

[1]参见《2002年安徽统计年鉴》。

[2]根据2002年安徽省农调队资料整理。

[3]根据2002年安徽省农调队资料整理。

[4]参见最近出台的《农村土地承包法》。

[5]参见安徽省1996年底出台的“安徽农村集体土地承包经营权流转管理方法（试行）”。

[6]参见《半月谈》，2003年第11期。

农村土地调查案例分析 篇2

本次调查问卷, 内容主要包括四大部分:第一, 被调查者的基本情况。包括被调查者的年龄、性别、文化程度、职业、住址、家庭人均月收入等。第二, 农村土地现状调查。包括人均耕地、土地承包合同等。第三, 土地流转调查。这部分为问卷的重点内容。包括土地流转方式、原因、面积, 土地流转合同的签订、纠纷的处理、社会保障等内容。第四, 农户融资与农民专业合作社调查。包括农民融资方式、难易度等。

一、我省农村土地流转存在的主要问题

第一, 土地流转不规范。目前的土地流转大多处于自发和无序的状态。首要的是, 流转主要在邻里、亲戚和本村成员间自发进行, 存在无序甚至违规现象。在中国农村乡土社会的背景下, 大都采取了口头协议的形式, 很少通过合同或契约规范双方的权利和义务, 双方利益缺乏法律的保护, 增加了纠纷发生的可能性。有些虽签订了合同, 但合同双方责、权、利不明确, 在某些方面不具有法律效力。同时, 由于村社组织权利泛化, 由村组织代签合同的现象时有发生, 严重侵犯农民的自主权利。其次, 有的土地流转形式与现行法规、政策相冲突, 如租用的土地改变了耕地用途等。再有不少农户土地流转后没有到集体经济组织和土地承包合同管理部门备案。同时乡 (镇) 还没有建立比较完整的土地流转合同档案, 农村土地流转资料缺乏、档案管理不规范。

第二, 农村土地流转的配套机制不健全, 缺乏相应的土地流转市场。表现一, 缺乏信息服务体系。农村土地流转信息不畅通, 农户有转出土地意向却找不到合适的承租人, 需要土地的人又找不到中意的土地, 进而影响了土地资源的合理流动和有效配置。因此, 农村土地流转缺乏相应的服务平台, 流转被限制, 流转信息被知悉狭窄, 转让方与受让方信息不对称, 稀有的土地资源被撂荒和浪费。二是缺乏土地承包经营权交易的组织机构。土地流转与一般商品交易不同, 其运行的过程比较复杂, 涉及估价、谈判、签约、签证、登记等众多环节, 违约后还要处理违约纠纷。以上这些事宜非农户所能独立完成。

第三, 农村社会保障体系不完善, 农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能。

目前, 我国农村的社会保障项目主要是农村最低生活保障、农村合作医疗和农村社会养老保险这三项, 农民还是缺乏抵御风险的能力。农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题, 普遍把土地作为最基本的生活保障对待。因此, 我国土地承包经营权和宅基地使用权负担着保障农民衣食住行基本生活需求的功能。即使在非农产业就业的农民, 尽管其主要收入来源不是农业生产, 但其绝大部分的工作处于不稳定状态, 随时面临失业的风险。进城务工的农民在失业之后又不能享有和城市居民同等的失业补偿和再就业保障措施, 农民在失去工作后只能重新务农。农村社会保障体系的不完善使得土地仍然承担着我国数亿农民的社会保障功能, 即便是进城务工的农民也将土地作为生存的最后底线、最后的退路, 他们宁愿闲置土地或短期流转, 也不愿意将其长期流转出去。

第四, 基层政府对土地流转重要性认识不足, 工作不到位, 影响全局工作推进。基层政府在土地征用和流转过程中, 对规范土地流转认识不足, 随意侵占农民土地现象较普遍, 对耕地实行先占后补, 有的甚至跨省区进行土地占补平衡, 造成大量土地闲置得不到及时复垦, 严重损害农民利益, 影响流转顺利进行。

各级政府在农村土地流转过程中扮演着政策制定者、探视者、实施者或服务者的重要角色, 但是在追求地方经济发展和缓解本级财政困难的双重动力之下, 一些地方政府试图争取更多的农村土地流转利益, 核心问题就是与民争利。而党政不分、政出多门更给农村土地流转的管理带来了利益部门化和权力寻租等新问题。

二、完善我省土地流转的对策分析

1. 积极发挥政府和村集体的主导作用与职能。

首先, 政府要对土地流转有宏观上的调控。农村土地承包经营权流转是在政府主导下进行的, 要合理界定政府与市场的功能, 充分有效发挥政府的主导作用。一是加强制度建设, 继续鼓励、扶持和引导农村土地有序流转, 健全土地流转的规范化管理, 进一步促进农村土地承包经营权流转的制度化、法律化。准确定位政府在推进土地流转中的角色, 防止与民争利现象的出现。另一方面是加强宣传力度, 增加农民对有关法规和政策的了解, 使土地流转由自发逐步转向自觉。

其次, 强化并规范村集体经济组织的职能。村集体经济组织对农地流转的引导和管理负有重要的责任, 在合同管理、组织协调、招商引资等方面发挥着重要的作用。村集体经济组织有两个方面的工作不可忽视:一是土地整理。在农地流转前后, 村集体对承包地进行成片改造、整理。通过土地整理增加有效耕地面积, 优化土地利用结构, 改善农业生产条件和生态环境。二是监测管理。土地流转后村集体经济组织要进行相应的监测管理, 同时对土地流转中出现的矛盾和纠纷, 及时出面化解, 消除不安定因素。

2. 大力培养农村土地市场, 建立符合市场经济要求的土地流转机制。

农村土地流转不规范严重阻碍农村经济的发展, 政府要牵头建立起规范有序的土地流转市场, 把土地承包经营权当作商品来买卖。

首先, 要搭建开放、公正、规范的农村土地承包经营权流转交易平台, 提高土地流转机制的运作效果。必须充分发挥市场机制在土地流转中的作用, 按照市场化机制积极构建农村土地经营权流转市场。建议以县域为单位组建统一的农地流转市场交易平台, 积极探索有效的市场运行机制, 及时实现农村土地使用权流转。在确保所有权和承包权不被侵害的前提下, 建立健全土地使用权的市场化流转机制、管理机制、利益机制和风险机制。

其次, 要进一步完善中介服务组织, 建立一个组织健全、运作高效、服务周全的土地流转中介体系与服务网络。一方面建立信息发布机构, 为土地流转的供求双方提供交易信息, 实现土地流转从“散户—散户”的分散性自发流转向“散户—中介服务组织—大户”的有序化、市场化、组织化流转的转变, 解决流转信息不对称的问题。为土地的规模经营提供快速、高效的土地流转与聚集机制。另一方面要积极培育资产评估、法律咨询、土地融资、土地保险和合同范本等社会服务, 为农用地流转交易双方提供地价评估等咨询和跟踪服务, 完善流转的中介服务机制、价格形成机制, 促进农村土地承包经营权流转市场的发育完善。

第三, 政府要建立配套政策与规定, 建立土地流转合同备案制度和鉴证制度, 监督流转协议或合同的顺利执行, 维护双方的合法权益。同时, 政府在土地流转市场建立后还必须确保土地流转后不得改变土地集体所有的性质, 不得改变土地用途, 不得损害农民土地承包权益。

3. 进一步建立完善农村社会保障体系, 弱化农村土地的社会保障功能。

要确保农村土地流转的顺利有序推进, 必须进一步建立完善农村社会保障体系, 使农民“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。

第一, 加大财政对农民工养老保险体系建设的扶持力度, 逐步扩大农民工养老保险覆盖范围, 加大对农民工参保的资金支持, 逐步提高享受待遇和标准。将工作相对稳定、已经市民化的农民工, 纳入城镇社会养老保险体系;对工作不稳定、流动性较大的农民工, 可实施低缴费、低标准享受的养老保险政策。

第二, 妥善解决失地农民的医疗保障问题, 已经就业的失地农民, 通过用人单位依法参加当地城镇职工基本医疗保险, 享受基本医疗保险待遇;尚未就业的失地农民, 引导他们参加新型农村合作医疗, 有条件的地方, 引导失地农民以灵活就业人员的身份参加城镇职工基本医疗保险。

第三, 推进户籍制度改革, 放宽中小城市落户条件。探索建立城乡一体化的户籍管理制度, 同时将进城农民工作为市民管理, 在就业、子女教育、医疗卫生、养老、最低生活保障以及住房等方面逐步让他们享受市民待遇, 从制度上保障农民工进得来、留得住。这就要合理分配资源, 打破城乡居民的差别, 使农民工和当地居民一样享有相应的权利。统筹城乡社会保险制度改革, 制定实施可行的农民工养老保险关系和医疗保险关系等区际转移接续办法。

4. 建立健全土地流转矛盾调处机制。

伴随着近年来国家支农、惠农政策的推行进而带动土地经济效益的提升, 当前农村土地资源纠纷案件数量逐年增多。不仅牵涉到农民利益, 也牵涉到政府和企业利益, 其基本特点是政策性强、涉及面广、敏感度高、处理难度大。应建立多元化农村土地流转争议解决机制, 将土地权属流转争议纳入仲裁机制之内。同时, 人民法院也应不断提升人民法院司法保障和服务水平。将以维护农民土地承包经营各项权益和保持土地承包关系稳定和长久不变为核心开展审判和执行工作, 稳定和完善农村基本经营制度。实施并完善农村人民陪审员选用机制, 从农村中逐步吸收威信高、品质好、有本领、讲奉献的农村基层干部、退伍军人、返乡创业的经商务工人员, 充实到人民陪审员队伍, 不断提高人民司法在广大农村的公信力, 增进司法裁判的社会效果。

5. 大力发展非农产业, 进一步加快农村劳动力的就地转移。

湖南农村集体土地流转调查 篇3

当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段，农村劳动力也正处在由第一产业向二、三产业转入就业的快速时期，农业收入在农民收入结构中的比例正呈现明显的下降趋势，这些都表明农村集体土地流转制度改革的内在条件已经具备。

随着城镇化的加速进行，我国现行的农村土地制度已经不能完全适应新农村建设和现代农业发展的需要，需要进行变革。目前对现有土地制度的变革主要思路是：在农村土地集体所有制不变的前提下，对农村土地的使用权制度进行变更，即实现对农村集体土地使用权的流转。，我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定“土地使用权可以依法转让”，《土地承包法》对承包土地的流转作了具体规定。政府文件及法规对土地流转的规定为我国新的农村集体土地流转制度的建立奠定了政策与法律基础，对农村集体土地的流转具有指导意义。尽管如此，我国的农村土地使用权流转尚未形成规范而科学的运行机制，在一些地区没有有序的进行，其流转方式仍然存在问题。

土地流转进程加快

实行第二轮土地承包之前，土地流转就已经发生，但土地流转的规模小、数量少、范围窄，个别因缺少劳动力而将自家的责任田转包给其他农户，是一种零星、分散式的流转。国家实行第二轮土地承包之后，湖南省于2006年开展了土地承包经营权权证换发工作。到2012年6月底，全省1385.6万农户，已签订承包合同1348.74万份，占97.34%，二轮土地承包30年的政策得到有效落实。随着土地承包30年不变政策的落实，农村经济结构的调整和农村劳动力的转移，促进了农村土地流转，流转速度明显加快。截至2012年6月底，全省耕地流转面积达到1031万亩，占全省家庭承包耕地面积的21.6%，比2008年增长42.1%；林地流转面积624万亩，占林地总面积的3.2%。

在全省流转土地中，有40%以上的面积流转到企业、专业种植大户和现代农庄等。以长沙县为例，全县成片100亩以上的规模流转面积达16.2万亩，占全县土地流转总面积的76%，新增耕地连片100亩以上的流转面积达8.2万亩。其中100～500亩的大户有130家，500～1000亩的有24家，1000～2000亩的有10家，2000亩以上的有5家。

流转形式多样化

全省各地在做好二轮土地承包工作的基础上对农村土地流转进行了探索和实践。目前农村土地流转主要有以下几种形式：

第一种是租赁转包。2012年，湖南省租赁转包耕地面积在30亩以上的种粮大户有11.559万户，与2011年比较，30亩以上的种粮大户共增加1.08万户，其中100亩以上大户增加2515户。

第二种是转让。转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。2012年，全省转让的面积136.8万亩，占土地流转总面积13%。

第三种是入股、联营。入股联营是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。2012年，全省入股、联营的土地面积占土地流转总面积的8%。

第四种是互换。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换主要是发生在同一集体经济组织内。

流转范围与去向不断扩大

经济社会又好又快的发展极大地促进了农村土地的流转进程，扩大了农村土地的流转范围。当前土地流转范围主要涉及用地类型和用地主体两类：第一种是土地流转由最早的水田扩展到了山林、旱土、渔塘、集体建设用地等土地；第二种是土地的使用权的流转已由原来的在亲戚、同村、同组成员为主的农户之间进行，扩展到外乡、外县、外省。农户不仅与农民专业大户，还与政府部门和工商企业等之间签订了流转合同。

此外，流转的去向也更加宽广。农村土地流向种粮大户、专业合作社、专业大户和涉农企业的面积在不断扩大。以怀化市为例，全市流入种粮大户、专业大户的面积为18.15万亩，占流转总面积的46.6%；全市流入涉农企业的耕地面积有10.1万亩，占流转总面积的25.8%；全市流向农民专业合作社的面积为10.8万亩，占流转总土地面积的27.7%，

由于受到政策因素的限制，在土地流转用途上仍以农业用地为主。

农村集体土地流转存在的问题

调查表明，虽然湖南省土地流转发展向好，但仍存在很多不可忽视的问题，主要表现为土地流转总体规模不大、各地土地流转发展不平衡、流转方式创新不够、流转行为不规范等等。

首先，农民拥有土地的传统观念未发生根本性变化。

长期以来，土地是农民主要的保障手段。在一些农村地区，土地仍然是家庭主要的生产资料，土地的收益仍然是家庭收入的主要来源，土地对于他们来说仍然起着生存保障的作用，不愿将土地长期转包或出租；而在城郊和一些富裕的农村，农民收入虽然主要不是依靠土地，但对他们来说，土地也是发展资本，比如土地被征用时，农户能够从中获取一定的货币补偿，可为其发展提供资金支持。

同时，部分农民对土地流转政策存在认识上的误解，认为流转就是失地，失地就是失权，因此不愿流转。在一些村组调研发现，当地土地流转多是农户之间自主无偿流转，但均要求受让方保持原有土地边界清晰不变，避免土地在流转后被人侵占，这严重阻碍土地成片流转开发。在传统观念支配下，要推进土地大规模流转的困难不小，因个别农民不愿流出土地而阻碍规模经营的现象经常发生。越是在偏远地区、人多地少地区，这种现象越为普遍。

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其次，土地流转的服务滞后。

尽管从中央到地方各级都要求建立健全土地流转管理机构和服务机构，2009年湖南省就明确了发展以县、乡两级农村经营管理机构为依托的农村土地流转服务组织，力争到2012年全省2/3以上的县市区建立覆盖县、乡、村三级的土地承包和流转信息系统；但当前土地供需信息网络平台尚未形成，土地流转交易平台缺失，中介服务组织机构匮乏，土地流转信息渠道不畅，供需双方信息未能有效沟通，制约土地流转。出租方找不到承租方，想扩大经营的种植大户、企业又难以找到有流转土地意向的对象，流转渠道不畅，流转空间狭窄，增大了流转成本。同时土地流转没有确定可操作的价格标准，容易出现竞相压低价格，损害农民利益的行为。而农民往往处于信息不对称的劣势，对市场行情不能充分把握，导致流转价格不能真实反映土地的价值，造成土地流转市场价格混乱。

此外，受让土地经营承受较大风险也是流转的一大问题。不少种养大户、农业投资企业负责人普遍反映，参与土地流转、开展规模经营存在不少风险：一是自然风险。尽管近几年农业基础有所改善，但农业仍然没有摆脱“靠天吃饭”的被动局面。二是生产风险。突出表现为近几年农业生产成本持续增加。农资价格升高、人工成本提高，机械化作业、土地流转等费用也上涨迅速，导致生产风险越来越大。三是资金风险。主要是资金筹措难。一些种粮大户反映，现在种一亩双季稻，物化成本都要500元左右，如果加上请工，费用更高，种100亩田就要投入六七万元，但现在农村贷款非常因难。四是政策风险。主要集中在土地流转中的经营权问题上。按照国家“依法、自愿、有偿”的原则，连片流转土地必须做到每家每户自愿同意。但由于农村情况复杂，有些乡村干部在少数村民不同意的情况下“强流硬转”，擅自发包，从而为土地受让大户埋下隐患。一旦遇到诸如2008年金融危机、农民工大量返乡的情况，农民们手握政策上访，往往使种粮大户损失严重。

另外，土地流转法律政策尚不配套。

突出表现在：首先，农村土地产权制度不完善。在集体土地所有权主体上，“农村集体”、“农村集体经济组织”的含义和权能边界不清，仅“农村集体经济组织”就有乡镇、行政村、村小组经济组织三类，由于他们在土地经营中的权利和责任划分不清晰，导致难以承担土地流转的重任。同时，作为农业生产经营主体的农民，由于没有健全农村土地产权登记制度，不敢轻易流出土地。其次，对土地承包经营者权利义务规定不明确。特别是对造成耕地损害、抛荒、非农化等行为缺乏有效的法律责任追究。土地流转后，一些种植大户，尤其是流转期限较短的种植大户只“种”不“养”、掠夺式经营，从而导致地力不断下降。三是法律与政策规定不协调。党的十七届三中全会《决定》明确了农村土地承包关系长久不变，这是党中央对农村土地承包期限的最新指导思想；但法律的修改存在明显的滞后性，现行《农村土地承包法》规定的承包期限仍为30年，《土地管理法》、《物权法》等其他法律也未作相应修订，很多地方二轮延包期限将届满。这使土地流转主体不敢转入也不敢流出，流转机制发育不起来，也限制了对流转土地的长期投资和投入。

（本文节选自湖南省国土资源规划院《湖南省农村集体土地流转研究》课题组研究报告，课题组负责人赵亚辉）

农村土地承包经营现状调查 篇4

一、流转现状

本次调查选择了溱潼、桥头、娄庄、白米、淤溪、张甸等6个镇的18个村的部分组作为样本，召集部分种养大户、村组干部和被流转户进行了座谈。共调查农户11185户，总承包面积36660亩。其中涉及土地流转的农户为5229户，占总农户数的46.8%，流转面积9751亩，占总面积的26.6%。流转的方式主要有转包、出租、互换、代耕四种形式，其中以转包、出租为主，涉及的面积占总流转面积的绝大部分。流转去向主要为规模种养殖、良种繁育、大棚蔬菜、花木苗木、特种水产养殖、绿化植树等，以规模种养殖和特种水产养殖为主。调查结果显示，农户分散种植粮食每亩年收益约为700-800元，加上国家各项补助（农机补助、水稻直补等）每年每亩100元，每亩年总收益不超过900元，扣除耕作、取水、农资、农药、化肥、种子、收割等各项费用，年纯收益在700-800元/亩。土地流转后，农户获得的年流转收益为500-1100元/亩，被调查的土地流转农户对流转收益基本能够接受。

二、流转方式

1、转包。农户把自己承包的土地承包经营权，部分或者全部转给他人，转包后原承包者仍按原承包合同规定履行义务，转包条件和利益关系双方协商，达成口头协议或书面协议，出让期满，原承包合同规定的权利和义务仍由原承包人享有和承担。这种形式是当前流转的主要形式之一。如娄庄镇洪林、娄东、娄庄等村，由村集体将部分土地集中转包给少数种粮大户，搞特色农业和良种培育。这3个村中，转包面积占总承包面积的11.7%，涉及流转户占总农户的34.4%。

2、出租。承包方将土地承包经营权以一定期限租赁给他人经营，获得租金，承租方一次性或分期付给出租方租赁金。这也是土地流转的主要方式之一。如淤溪镇，地理位置紧邻泰州市农业开发区，由村委会出面签订出租合同，将连片土地出租给农业开发区搞规模种养殖和良种繁育，流转土地面积较大，租期较长，一般为10年以上，涉及本村大多数农户。

3、互换。指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。互换一般是农户私下进行，不经发包方办理任何手续，涉及面积较小。

4、代耕。一些外出打工或从事二、三产业的农户，将承包的土地部分或全部无偿委托给其他农户代为耕种，自己所得国家补助款约100元左右。这种形式几乎都是口头协议，不经发包方办理任何手续。这种形式简单明了，也较为普遍，有效解决了农村青壮年外出打工、家中无劳动力从事农业生产的问题，同时也避

免了土地撂荒。

三、流转的作用和效果

在稳定家庭承包经营制度的基础上，进行土地承包经营权的合理流转，有利于生产要素的优化配置和土地资源的合理利用，提高土地利用效率，也是实现农业高效快速发展的客观要求。

1、有利于壮大村集体经济。通过土地承包经营权流转，村集体借助于土地集中连片开发等手段，提升了土地利用价值，每年可以得到一定的流转收入，增强集体经济实力。如娄庄镇娄东村将460亩土地发包给6户村民承包，经营特色农业，村集体每年获土地流转收入达16万元，每年补偿给农户12万元，余款用于改造村道路等公益事业。淤溪镇淤溪村将本村一块780亩的土地出租给泰州农业开发区搞良种繁育，年租金达26万元，租金不分发给农户，由村委会代农民缴纳大病合作医疗等费用，其余部分用于发展村公益事业。

2、有利于加快传统农业向现代农业转变。实现农业现代化是农业发展的根本方向和目标。一家一户分散耕种，使用机械耕作十分困难，加上单户经济实力差、资金少，农民的科技文化素质相对较低，走现代农业发展路子相对困难。实施土地流转，使土地相对集中成为可能，为发展现代农业提供了条件。如淤溪镇淤溪、武庄、卞庄村将土地出租给泰州市农业开发区搞规模种养殖和良种繁育，流转土地面积较大，接近4000亩，促进了高效农业的发展。

3、有利于促进劳动力向非农产业转移。过去人人有田，户户种田，虽然劳动力资源丰富，但被束缚在有限的土地上，制约了农村劳动力优势的发挥，不能各展所长、各尽所能，农民增收空间不大。土地经营权的流转，可以使愿耕者有其田，愿经商务工者安心从事二三产业。因此，土地经营权的流转，有利于促进农村劳动力的分工分业，有利于务工经商的农村人口向城镇集聚，促进二三产业发展，加快城市化进程。

4、有利于促进农业增效、农民增收，实现共同富裕。农民承包地在确认使用权不变基础上合理流动，并适度集中，有利于提高土地使用效率，提高农业经济效益，提高农业经营者的收入。事实上，农民仅靠几亩甚至几分承包地要想富起来是根本不可能的，只有让一部分农民转移到二、三项产业提高经济收入，同时农户把承包地转让给另一部分农户，实行规模经营，采用现代化手段，提高农业劳动生产率，增加收益，才能真正实现共同富裕。如桥头镇小杨村、状元村将部分耕种条件较差的土地，转包给专业技术人员，用于培育附加值较高的经济类、观赏类苗木，亩产效益远高于传统农业生产，经营者种植香樟苗木的收益高达7600元/亩，同时给被流转土地农民的补偿也相对较高，达到一年1000元/亩。

四、流转中存在的问题

总体而言，当前我市土地流转还处在初级阶段，地区之间有很大的不平衡性，南部地区流转量还很小。吸引力不足、土地流转机制不完善，是土地流转总量偏小的主要原因。从流出渠道看，虽然《物权法》规定农村土地承包经营权是一种物权，但其不能用来担保，也不能抵押，所以其流动性受到很大程度的限制，承包户难以得到高的收益。从流入渠道看，有实力、有资本、有技术的公司或能人因担心农民违约、农业风险太大而顾虑重重；全市至今尚无专业规模的土地流转和租赁市场，中介组织匮乏；没有建立土地流转补偿制度和土地投资补偿制度，土地流转收益没有可操作的统一标准，造成部分地区土地流转价格较低，损害了农民的土地权益。

1、流转程序不规范。在目前农村土地承包经营权流转过程中，流转的土地

不少没有签订规范的承包合同，只有口头协议。集体发包的土地虽然都签订了承包合同，但没有使用统一合同书，其内容不够完整，合同条款、期限、标的不够具体，双方的权、责、利不够明确，容易引发合同纠纷，影响农村社会稳定。从调查的情况看，确实有不少被流转户担心承包方一旦亏损，扔下土地跑路，农民的收益就无法保证。

2、流转机制不完善。当前农村土地流转市场化运作机制还没有完全建立起来，更未能形成统一的流转市场，严重制约流转的有序进行。由于土地流转信息渠道不畅，往往出现农户有流转意向却找不到合适的受让方、而需要土地的人又找不到出让者的现象。不少土地流转往往局限于村内甚至组内，使土地效益得不到最大限度的发挥，在一定程度上影响了土地流转的程度、规模和效益，限制了土地流转的区域范围。

3、政策措施不配套。由于目前尚缺乏土地使用权流转的配套政策措施，流转双方心存疑虑，担心自己的合法权利得不到保障，转让方只搞短期流转。而受让方为提高土地使用率，取得较高经济效益，必须增加对使用土地的资金和技术投入，而增加投入提高回报，又必须有一定使用年限作保证，不愿短期流转。双方想法不同，致使难以形成共识，达成协议。

4、农民思想较保守。部分农民小农经济意识比较强，恋土观念根深蒂固，视承包田为“保命田”，即使外出打工、进城经商，也要保留承包田，免得一旦失业或还乡时无田耕种。有的宁愿荒芜也不愿意流转给他人经营，还有些农民只满足于现状，停留在种好“自家的田”，不想扩大经营。这种供方态度不积极与需方愿望不强烈，导致土地流转进程缓慢。

5、发展资金难筹措。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大资金投入，而土地承包大户一般很难找到贷款担保单位，又不能将土地使用权作为抵押，很难从银信部门贷到款，致使部分承包大户在土地开发上存在资金困难，难以扩大规模、提高效益。

6、流转行为不规范。近年来，我市大规模进行植树绿化，部分地区违背农民意愿，不尊重农民的种植权，强制将大面积的基本农田栽树搞绿化，不但减少了粮食种植面积，而且也产生不了明显的经济效益，更违背了相关土地管理法律法规，不少农民对此意见较大。还有一些农业结构调整项目，在基本农田上搞永久性建筑，改变土地用途。在里下河地区，不少地方将土地流转出去挖塘搞水产养殖，虽然获得了眼前利益，但却严重毁坏了耕地，这是耕地保护法律法规所不允许的。

五、思路和对策

1、统一思想，明确目标。要明确土地经营权流转是发展高效农业的基础环节，是农业经营体制创新的重要内容。只有建立健全土地流转机制、促进土地资源优化配置，才能加快调整农业产业结构，实行产业化生产，提高农产品市场竞争力，提高农业生产效益，增加农民收入。因此，必须把建立土地经营权流转机制，促进有序流转作为深化农村改革，实施机制创新，构建和谐新农村的重要内容来抓，制订出切实可行的土地经营权流转办法，有计划、有组织、有步骤地推进土地经营权流转。

2、积极引导，大力扶持。一要加强宣传教育，使农民群众认识到实行土地经营权的流转是利国利民的重要举措，是提高农业生产组织化程度，加快产业化进程，提高农产品市场竞争力的必然趋势，是实现农业增效、农民增收的有效途径。二要积极引导农民群众正确处理好短期利益和长远利益关系，使之成为土地

经营权流转的倡导者、参与者、实践者。三要鼓励和引导土地向有技能特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主和经营能人集中，实现生产要素的合理配置。四要从政策上促进土地经营权的流转与土地整理项目、农业综合开发项目、发展主导产业项目相结合，与调整农业结构、构筑区域特色产业相挂钩，把项目实施的优惠政策转化为土地经营权流转的有利条件。五要加大信贷资金扶持，对土地承包大户重点扶持。六要建立农村社会保障制度，解决农民后顾之忧。进行土地流转机制创新，就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度，包括养老、医疗、生育、伤残等保障。只要有了良好的社会保障制度，农民对土地的依赖性就会降低，土地的流转就会加快。

3、坚持原则，稳步推进。一是要坚持产权明晰这条原则。这也是十七届三中全会明确指出的深化农村土地制度改革的一条重要原则，因此，必须要做好农民承包土地的确权、登记、颁证工作，流转的土地必须确权登记，建立明晰的农村土地产权制度，这是确保农民土地承包关系长久不变的基础性工作，也是建立健全土地承包经营权流转市场的前提。二是必须坚持“自愿、依法、有偿”原则。充分尊重农民群众意愿，由农民自主选择是否流转、采取何种方式流转。对一些暂不愿意放弃土地经营权的农户，在做好过细工作前提下，可采取土地切块置换的办法满足他们生产需求，避免因少数农户问题而影响流转土地的集中连片开发。三是必须坚持“因地制宜，形式多样”原则。可根据当地发展水平和群众意愿，采取转包（转让）、租赁、股份合作、互换等形式；在价格上，可以通过招标经营等形式，由市场确定，也可以在坚持公平合理前提下，由双方协商或市场评估而定;在期限上，既可以长期流转，也可以季节流转，但总体上不宜太短，最长不超过第二轮承包规定年限。四是坚持创新，要让农民获得较多的流转效益。因地制宜走新路，结合重庆、成都等地的成功经验，引导农户以土地承包经营权为股份共同组建合作社，走“农户+合作社+龙头企业”的土地流转新路，提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，让农民平等分享土地增值收益。五是必须坚持土地使用性质不变原则。坚持土地权属不变和土地农业生产用途不变，土地经营权受让方不得擅自将农业用地转为非农业用地，不得抛荒或掠夺性经营。

4、健全组织，强化服务。一是加快设立土地流转中介机构，开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询等服务工作，采用多种形式为流转双方牵线搭桥。各镇可设立土地信托服务中转站，村一级由村委会具体接受农民土地信托服务，形成统一的流转市场。二是通过土地整理促流转，做好农业项目招商服务。三是做好流转前期工作，牢牢把握工作主动权。凡是涉及大面积流转的，要召开村民大会，并经三分之二以上村民表决通过。对多数农户不愿流转的，不要急于求成。在做好农民工作和项目包装基础上，通过联合招商、公开招标等形式，吸引广大工商业主和经营大户投资效益农业，实现规模化集约化经营。四是围绕规划抓流转，推行社会化服务。按照优化土地资源配置、推进适度规模经营、培育特色主导产业的要求，科学制定流转规划。要建立农村土地流转的财政和金融支撑体系，鼓励农业产业化龙头做大做强，引导民营资本和民间资本到农村承租土地，以流转促调整，以流转增效益。

5、加强监??不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。要加大对侵害农民利益行为的查处力度，保证土地流转合同的顺利履行。要建立农村土地流转纠纷仲裁机构，及时将纠纷处理在萌芽状态，维

农村土地撂荒的调查与思考 篇5

础上，应及时制定全县土地流转的实施意见，成立县、乡（镇）两级的土地托管和恢复土地承包仲裁机构，从而规范土地流转行为，尽量避免出现新的矛盾和纠纷。4、实施县内移民计划。县内移民，就是本县或本镇范围内，有组织、有计划地从甲地到乙地，从山上到山下落户。山区土地少，且多为坡瘠地，亩产不高，土地级差收入低，又破坏生态环境，造成严重水土流失，而山下又出现耕地较大面积撂荒。这是一对能克服和避免的矛盾，对那些愿下山种地落户的山民，政府对他们的建房审批、子女入学等具体问题的处理上，政策应适度放宽。山区农民的种田积极性极高，如虎峰镇东山村二社的李德文，就从山上移到山下的正义村落户，种了十几亩土地。已摆脱了原在山区中当山民的贫困。还有部分山民愿下山而找不到田土种，如果乡镇做好工作，为他们牵线搭桥、正确引导、撂荒面积就会大大减少，辖区内移民，既是解决撂荒的一个有效途径，又是山区水土流失得以控制的治本之法，也是消灭山区山民贫困之法，这是一举多得之事。5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先进的小型农业机械（如小型收割机械、小型潜水泵等），尽量减轻农民的劳动强度，使之扩大种植面，以及适应当前农村“九九、三八”的劳动力结构，减少农村隐形抛荒或撂荒。对土地撂荒问题，我们要认真面对，采取切实可行的办法，既使部分农民向非农产业转移，又使有限的土地资源得以充分利用，使农村经济稳定、健康发展。[1]在百度搜索:关于农村土地撂荒的调查与思考

当前农村土地利用情况调查报告 篇6

我国土地总面积占世界土地总面积的百分之二点二，居使劲儿第三位，由于我国人口众多，人均土地面积只有11.65亩，仅占世界品均水平的三分之一，我国人均耕地面积1.39亩，占世界耕地面积的百分之四十，因此，我国土地资源的基本特点是“一多三少”，即总量多，人均土地面积少，高质量的耕地面积少，可以开发的后背资源少。

土地利用不好有以下几个原因

其一；农村道路的修建，原有公路的硬化，拓宽，甚至，有些人为了新修的公路的美观，居然毫不吝惜的将大量的农田占据。然而这些土地却没有得到再生的可能，使整个农村的田地得到进一步的浪费，试想一下，在农村，新修一条那样美观的公路有什么意义，整个村名考的就是自己的一亩三分地，在天气不好的情况下，还有可能遭受挨饿，大面积的土地被占据，对村名有什么样的好处？

其二：农村的基本住房用地，当然，我们不是反对农村的基本住房用地，可是，仍然有大部分人不守规则，他们在原有的批地上随便的扩大自己的建房用地，将原本是80平方的变成120，或者是更大，调查了一户这样的村名，他回答得很简单，为了以后子孙不用再为住房发愁，其实，他们是否想过，自己的子孙以后靠什么生活，土地，外出务工？这个事暂时谁也说不清，可是，如果你的暂时在外工作，你盲目的扩大又有何用，倘若在家，没有土地他又怎样生存？

其三：于地理条件的差异，农业等个方面都有一定的差距，大部分人以外出务工为主，因为长年在外，家中的农田基本处于荒废状态，原本肥沃的土地现在变得异常的贫瘠，从生的杂草替换了作物，土壤也因年久未翻变得异常的坚固，杂树根紧紧的抓住土壤使有人结块，良土基本上不具备再肥沃的可能。

其四；农民自身的土地法律意识不够 农民盲目的认为自己暂时承包的土地就是自己的，并没有形成土地是国家的这一意识，造成了土地纠纷问题中难以调节的问题们在着力促进农民的收入提高的同时，也有必要提高一下农民的法律意识。

妨碍我们耕地的开垦，我们急需一些解决的办法，让现有的耕地不再减少。

1、减少不必要的用地，比如：公路的美观化造成的大面积的土地浪费的现象，2、加强对建房用地的督查，对那些随便扩大建房面积的农户采取一定的惩罚，3、加强防范，对一些容易遭天灾的耕地实施一定的保护措施，比如提前了解耕种时天气情况，将损失降到最低

农村土地调查案例分析 篇7

作为全国农村承包土地的经营权抵押贷款试点市、江苏省农村综合改革试验区, 宿迁市自2014年开始启功农村承包土地的经营权抵押贷款试点。截至2016年9月末, 该市贷款余额17463万元。为深入了解银行贷款供给意愿, 课题组从两方面展开调查工作。一是以信贷客户经理为调查样本, 用客户经理意愿替代银行意愿。因为银行对信贷客户经理都实行严格的业绩考核和责任追究制度, 二者的利益休戚相关。二是抽样调查了90笔、累计金额为5888万元贷款, 对贷款基本要素进行分析, 从侧面了解银行贷款供给意愿。

2 调查分析

2.1 银行贷款意愿分析

针对信贷客户经理的贷款意愿调查, 课题组采用调查问卷并结合面谈访问的方式进行。共发放问卷120份, 收回112份, 其中有效问卷102份。受访信贷客户经理平均年龄38.6岁, 平均工作年限18.8年, 平均信贷工作年限12.3年, 大专以下学历32人, 大专学历46人, 本科学历24人。

2.1.1 银行贷款意愿不高。

调查显示, 24人否认农村土地经营权抵押贷款具有发展潜力, 78人认为由于国家政策导向明确, 地方政府推动力度较大, 土地确权办证等基础工作有序推进, 贷款发展潜力较大。但是, 具有开展此项业务意愿的仅有32人, 占31.4%, 其中意愿强烈的仅有12人, 占11.8%。不愿意开展的有70人, 占68.6%。这表明银行放贷的主要动力来源于政府行政干预, 存在政策性强、供给意愿低的现象。

2.1.2 银行贷款意愿不高的原因分析。

一是贷款风险处置的市场化路径缺失。为了进一步了解客户经理否定农村土地经营权抵押贷款发展潜力或不愿意开展此项贷款业务的最主要原因, 课题组设置了四个选项。调查样本显示, 63人认为是贷款风险处置的市场化路径缺失, 特别体现在抵押物处置困难上;15人认为是抵押物市场价值波动大;9人认为土地价值评估不够科学;7人认为是土地社保功能的替代品缺失。由此可见, 贷款风险处置的市场化路径缺失是银行“惜贷”的最主要原因。

二是农村土地价值不高。深入调查发现, 当前客户经理在做贷款决策时, 抵押土地产权的稳定性、产权市场价格也是考虑的因素。产权明晰、稳定, 城镇化程度高、市场价值较高的土地更受欢迎。但调查样本显示, 对于土地价值与否值钱, 仅有3人表示土地价值高, 24人认为土地价值一般, 43人认为土地价值低。这表明, 土地价值不高是银行“惜贷”的次要因素。农业的低效化与风险性、土地经营收益不确定性, 也加剧了银行对土地价值的判断难度。

三是土地社保功能的替代品缺失。从拥有承包权的农户方面, 考量银行实现抵押权的难易程度, 课题组设计了两个问题:一是农村土地是农民生活的基本保障吗?在调查样本中, 97人回答是, 占总样本的95.1%。对农民而言, 土地不仅具有经济意义上的生产功能, 还有社会意义上的保障功能。二是客户违约后银行实现抵押权的难度如何。在调查样本中, 85人认为很难, 其中67人认为“不归还贷款, 就收回并变卖土地”的压力与威胁对农户而言难以实现。

四是相关配套不够健全。针对抵押相关制度方面的约束, 课题组设置了抵押权评估问题、抵押品处置风险、地方政策导向变更风险、相关法律法规不健全等四个选项。在调查样本中, 分别有18人、46人、6人、32人作出了相应选择。这表明, 银行对地方政府政策导向比较肯定, 对抵押物评估问题有所顾忌, 对健全相关法律法规比较期待, 但对抵押品处置风险担忧明显。

2.2 贷款基本要素分析

调查发现, 宿迁市已经出台了试点方案、成立了农村产权交易所、推动土地确权办证工作, 有关配套基本到位, 但贷款发放情况仍不容乐观, 主要表现在贷款要素不够科学、贷款结构不够合理、土地经营权抵押的增信功能不高、对其他担保的依赖过大等方面。

2.2.1 贷款对象。

调查样本显示, 90个借款人中, 有14个家庭农场、2个农业企业、65个专业大户、8个专业合作社、1个农户。这表明, 银行将贷款目标瞄准专业大户和家庭农场等优质存量客户, 因为他们具有一定的财力基础, 即使经营风险暴露, 还有其他可执行资产。此外, 信贷需求强烈、生产性资金需求量大、经营风险基本可控、贷款风险相对较小, 与银行贷款供给意愿契合度较高。调查发现, 具有适度的经营规模 (例如:种植规模在6.67~20hm2之间) 的专业大户和家庭农场最受银行青睐, 贷款可得性最高。

2.2.2 贷款金额。

上述贷款的平均单笔金额约为65.4万元。受访信贷客户经理普遍认为, 资金需求在10~20万元之间, 贷款风险基本可控。这表明, 当前情况下, 农村土地经营权抵押贷款对提高农户贷款可得性, 尤其是解决小农户的“融资难”问题, 尚无显著作用。

2.2.3 贷款利率。

贷款利率浮动区间为6%~10.08%, 贷款加权平均利率约为8.17%, 是基准利率的1.36倍。银行贷款定价偏高, 导致客户资金融入成本较高, 影响贷款的吸引力。

2.2.4 贷款期限。

贷款期限均为1年 (含) 以下。这表明, 银行未根据实际农业生产用途、周期、现金流等因素, 科学确定贷款期限、用信及还款方式。贷款期限集中度较高, 全部为短期贷款, 用于支付农业生产资料、人工费用等日常经营需求。

2.2.5贷款用途。

共有85笔, 金额5138万元的贷款用于购买农资和购买水产养殖饲料;各有1笔贷款分别用于收购粮食、购畜牧养殖饲料、付土地流转费用、支付收割费用, 贷款金额600万元。此外, 仅有1笔金额为150万元的贷款用于建设葡萄大棚。用途集中于生产资料的购买, 表明贷款流动资金性质明显, 贷款用途结构有待优化。

2.2.6 担保方式。

上述贷款主要实行四种担保方式。一是土地经营权纯抵押, 主要用于置换老客户存量信用贷款, 仅有14笔。二是土地经营权抵押+担保公司担保, 仅有7笔。三是土地经营权抵押+其它担保, 共有66笔。附加担保的条件与其他类型贷款相比并无显著降低。而且这些贷款大部分并非新增, 而是由其它担保贷款转变而来。四是担保公司担保贷款, 以土地经营权为反担保, 仅有3笔, 其实这并非严格意义上的土地经营权抵押贷款。这表明, 土地经营权抵押的增信功能微弱, 与政策初衷相去甚远。银行对土地经营权的产权变现难度心生畏惧, 开展业务的主动性、积极性有待提高。

3 基本结论及政策建议

3.1 完善相关配套政策, 夯实土地流转基础

3.1.1 提高农村土地产权的稳定性。

从法律层面使农村土地彻底“还权赋能”, 即还土地经营权以完整的使用权、收益权、处置权, 全面释放农村土地的市场价值, 扫除银行开展此项业务的现实障碍。

3.1.2 完善农村社会保障体系。

将城乡一体化社会保障政策落实到位, 弱化土地社保功能, 强化生产要素的属性, 使农户从依附土地保障的状态下解放出来, 缓释银行依法处置土地经营权的隐形压力。

3.1.3 建立相关激励机制。

通过财政补贴、适当放宽贷款拨备、减免相关税费、实行差别化存款准备制度、资产证券化、发行专项金融债等形式, 降低银行经营成本, 调动银行放贷积极性。

3.1.4建立土地价值评估体系。

制定科学合理的土地价值评价标准, 建设统一的农村土地估价体系, 同时规定较为规范的操作程序。引入弹性价格机制, 采用市价法、成本法、收益现值法等评估方法, 确定合理的土地价值。

3.2 构建银保合作模式, 探索贷款风险缓释及补偿新路径

借力保险分散风险、经济补偿功能, 寻找贷款风险处置的市场化路径。按照“政府支持、市场运作”原则, 促进银保合作, 加强保险产品的设计与研发, 参照财产保险和机动车辆保险的运作原理, 试行农村土地经营权抵押贷款“双保险”。

具体而言, 将贷款保险分为强制险和商业险两类。一是贷款违约责任强制险, 强制借款人投保, 一旦其违约, 无论何种原因, 银行即可获得限额赔偿。二是贷款违约商业险, 由银行依据自愿原则购买, 一旦借款客户违约, 即可获得限额赔偿。

3.3 完善贷款要素设计, 提高客户满意度

3.3.1贷款额度应根据实际资金需求、承贷能力、抵押物的评估价值综合确定, 同时不超过客户最高综合授信额度, 且不超过贷款期间借款人的农业生产经营收入现金流的50%。

3.3.2根据客户信用程度和贷款风险度, 即借款人的资信状况、偿债能力、农村土地经营权市场价格、权利变现难易程度、贷款期限等进行科学的贷款定价。

3.3.3按照农业生产用途、周期和现金流等确定贷款期限。对于从事小麦、水稻等生长周期较短的粮食作物, 用于支付农业生产资料、人工费用等日常经营需求的, 期限不超过1年。对于用途为农田基础设施建设、土地整理和复垦、购置大型机械设备、投入仓储物流, 以及从事林木、苗木等生长周期较长的经济作物, 期限为5年以内。

3.3.4重视借款人在承包或流转土地范围内从事农业生产经营的各项融资需求, 拓宽贷款用途。例如, 土地整理、复垦;道路、灌溉、大棚等基础设施建设;农机、生产资料购置;人工费用支付;仓储、物流等流通环节费用;后续租金支付等。

3.3.5根据土地经营权类型、租金缴纳方式、流转市场发育情况, 选用适当的评估方式, 科学确定抵押率。制定科学合理的土地价值评价标准, 建设统一的农村土地估价体系, 同时规定较为规范的操作程序。引入弹性价格机制, 采用市价法、成本法、收益现值法等具体评估方法, 确定合理的土地流转价格。

3.3.6根据客户农业生产经营和实际需求采取不同的用信方式。贷款期限在1年以内 (含) 的, 可采取利随本清、一次还本分期付息、分期还本付息等还款方式;贷款期限在1年以上的, 采取分期还款方式, 但还款间隔不得长于1年。

摘要：通过调查发现, 农村土地经营权抵押贷款的银行供给意愿不强, “惜贷”现象明显。因此, 建议完善相关配套政策, 夯实土地流转基础;构建银保合作模式, 探索贷款风险缓释及补偿新路径;完善贷款要素设计, 提高客户满意度。

关键词：农村土地,经营权,抵押贷款,信贷供给,惜贷

参考文献

[1]惠献波.金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务意愿的影响因素分析—基于对河南省305名农村信贷员的调查[J].唐山学院学报, 2014 (3) :94-98.

农村土地调查案例分析 篇8

关键词：农村土地；地籍调查；实践；探索

我国传统的土地地籍调查方法是进行土地权权属调查，根据调查得到的结果进行实地測量，此种方法虽然精确度比较高，工作严密性强，但是工作效率太低（工作量大、工作时间场）。随着我国相关土地地籍政策的颁布，先后在武汉的荒坡区朝阳、徐湾村等地点进行了有关土地地籍调查的实践与相关探索，并且取得了一定的成果。本文针对自身的经验以及对第一次、第二次集体土地地籍的调查结果，对我国农村集体土地地籍调查的时间与探究进行了相关的阐述与探索。

一、农村集体土地地籍调查的实践

1.1.土地地籍调查的作业手法。农村集体土地的地籍调查以及确权一般都是采用第二次土地地籍调查中的作业手法。首先确定土地地籍调查的工作底图，通常将城镇土地的现状图比例尺定位1：1000，农村土地现状图比例尺为1：10000，而集体建筑用地和住宅用地地籍图的比例尺为1：500。根据相关比例尺的现状图作为工作底图再进行测量等工作，土地地籍测量中的系统坐标一般采用的是1980西安坐标系。接下来是宗地的划分，所谓宗地是指属同一农民集体拥有的权限界址线所封闭的集体土地，而对于被沟渠、河流、公路等集体土地分割的，按照相关的规定和标准，将此类集体土地分别划分宗地，对于难以在工作底图上标注、工作地图上难以反映其真实土地状况或者难以描述其长、宽、形状的土地在计算面积时，应当扣除其占地面积，这就是在第二次土地地籍调查中宗地划分的基本方法。对于有争议的土地地籍，在进过调解后，经过双方的一致同意后，再进行土地的确权。

1.2.农村集体土地地籍调查（1）土地地籍权属调查。农村集体土地的地籍调查不仅在于土地权属状况的调查，还包括了集体土地的使用现状以及土地的权属界限调查另外两个部分。土地权属的调查程序为先进行土地权属来源的调查，在确认其权属来源之后进行土地权属性质的判断与土地权限所有者名称的核实等。对于土地地籍权限证明资料不齐全的，可以利用之前已经进行过的土地地籍调查资料（第一次、第二次土地地籍调查结果），结合实际情况进行分析，收集完全相关的土地权属资料后，再进行土地权属的确认。（2）土地地籍的权限界限调查。土地地籍的权限界限调查主要内容为土地地籍权限界限的确认以及界限内是否包含国有土地的调查。而土地地籍的权限调查依据主要为第一次、第二次土地地籍调查的结果，并且在此基础上结合实际情况确认土地地籍的权属界线，对于调查核实之后的国有土地地籍，应当根据其土地地籍性质进行相关协议书或者表格的填写登记。（3）土地利用现状的调查。土地利用现状的调查应当依据上一年土地利用的数据进行对比，对于土地利用类别更换的情况，对数据库土地利用情况记录进行更改。土地利用情况数据的更新关系到土地地籍调查结果，所以做好土地利用情况变更的记录是土地地籍基础资料准确性、完善性的前提。（4）土地地籍界址点的设定。对于土地地籍界址点的设定，通常选取两个土地地权单位权属界线的相交点，根据界线参照物的不同，界址点的选取结果也不相同。界址点的选取方式灵活，可以根据实际情况和选取需要进行相关方式的选点。（5）资料的处理与数据库的建立。在对我国农村集体土地地籍调查后采集的数据和信息，根据相关的要求对信息进行分类、整理、综合等处理后，采用建立数据库的方式进行信息的存储。数据库的内容包括之前地籍调查的所有内容，主要为地籍权限表、宗地划分图、界址点组坐标、面积总汇、地籍图、相关调节材料等内容，数据库的建立是对土地地籍调查成果的保存，从数据库中可以得到各种基础资料以及相关的变更。

二、农村集体土地地籍调查的探究

2.1.地籍调查前的工作准备。地籍调查前的工作准备包括三个方面：相关工作的准备、宗地的划分以及宗地编号的确定、工作底图的绘制。相关工作的准备是指在土地地籍调查之前做好土地调查权限者通知工作，让其配合土地地籍的调查、调查途中意外事件出现时的解决、测量工具以及优先调查地点的确定等。宗地的划分以及界址点的确定和工作底图的绘制是地籍调查工作准备的两个主要内容，在绘制工作地图和划分宗地以及对宗地进行编号的时候可以参考第一、第二次土地地籍调查数据库中的基础资料。

2.2.土地地籍以及界址点的测量技术的提高。土地地籍的测量以及界址点的确定需要非常高的精确性，采用实地测量的方法误差比较大，城市土地与农村集体土地的测量方法有所不同，在第二次土地地籍调查的过程中，由于农村中。插花地和飞地”以及相关影像因素的影响，农村集体土地的界址点测量方法采用GPSRTK技术实测界点坐标，对于某些特殊情况，依照界线的描绘、权属界线的位置、从数据库中提取界址点作为新的界址点坐标。

2.3以往土地地籍调查数据成果的应用。我国在之前已经完成了两次农村集体土地地籍的调查，为之后的土地地籍调查打下了坚实的基础。根据土地地籍调查地点的不同，针对调查中出现的情况探索出了内外因一体成型系统、研发了相关的软件，不仅提高了土地地籍调查工作的效率，更是增加了采集信息的精确性、全面性。我国在武汉等城市进行了试点土地地籍调查，并且根据发现的问题提出了很多方案及措施。事实证明，试点地的土地地籍调查为之后我国全面的农村土地地籍调查提供了重要的信息和保障，针对已经发现的问题以及可能出现的问题做出了提出了相关的解决方案。另一方面，我国第一次、第二次农村集体土地地籍调查为之后的土地地籍调查积累了大量的信息资源，并且作为之后土地地籍调查的重要依据。

结束语：综上所述，我国农村集体土地地籍调查正处于实践与探索中，土地地籍的确权登记应建立在符合国家基本要求的基础之上。对已有成果利用、对调查方法的不断创新、对工作效率的不断提高、对是我国农村集体土地地籍调查过程中重要的指标。