房地产公司工作总结报告

房地产公司工作总结报告（精选9篇）

房地产公司工作总结报告 篇1

但整个销售市场需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显放缓，商品房销售量呈现逐月下降趋势，且跌幅不断扩大。

受此全国性大气候的冲击，我市房地产销售额大幅下降。

面对风云变幻、市场动荡不安的**年，公司全体员工紧密团结在公司董事长周围，认真贯彻执行各级领导的指示，通力合作，顺利实现了“**” 项目开盘销售。

虽未实现计划销售目标，但与本地区同行业相比，仍取得了较好的销售业绩。

现将公司一年来的工作情况汇报如下：

一、xx主要工作情况

(一)主要指标完成情况 xx已推房源*套，已售房源*套，完成已推可售房源的*%,实现销售面积*平方米，实现销售收入*万元。

全年累计签约金额*万元，资金回笼*万元，资金回笼率*%。

xx一标段主体至*层，砌体至*层;二段标*号楼完成基坑开挖支护，*号楼主体至*层。

(二)销售指标完成情况

1、截止xx12月31日止，全年累计来访*组客户，累计认购*套，转化率为*%;全年累计签约*套，签约率为*%;全年已售房成交均价*元/平方米。

(三)财务收支状况

截止xx12月31日止，货币资金余额*万元。

具体如下： 单位：万元

该部在严格按财税法规，及内控流程做好日常帐务、纳税申报、审计、检查、资金划转、回款催缴工作的同时，配合相关部门顺利取得*行、*行、按揭贷款审批;并全力配合公司领导跟进前期*问题磋商洽谈。

(四)工程施工方面

由*亲自挂帅，工程部各专业工程师在部门负责人的积极带动下，齐心协力，圆满完成**项目xx工程安全、质量、进度目标。

该部严格贯彻领导会议精神，始终将安全管理工作做为重中之重，充分发挥监理、施工管理团队、分包管理人员作用，定期对现场进行安全巡查，杜绝安全隐患，迄今为止未发生一起重大安全事故。

同时督促监理、施工单位按照相关法规要求，完善安全文明施工措施，使施工现场秩序井然、防护到位。

主抓安全、文明施工的同时，现场质量管理工作也不曾松懈，严格按图纸、合同及相关规范进行工序验收，做好工程质量的事前预控、事中监控、事后控制，确保主体工程结构优良;对重要部位和关键点的施工，督促监理实行全过程旁站，及时发现和纠正施工技术质量问题。

并配合做好规划方案报规，售楼部、样板间、总平绿化设计、施工、验收、整改工作。

并在施工管理过程中不断探索，及时提出合理化建议，优化设计施工方案，严把施工造价控制关。

(五)预算采购管理方面

预算部严格按照工程造价执业准则和职业道德要求自己，拓展自身优势资源，在设计、地勘、监理、施工单位、电梯、营销代理、物管等分项工程、合同的发包过程中，加班加点，扎实做好预算基础数据的编制审核，为合同的谈判签订提供了强有力支持。

同时，配合工程施工做好规划总平设计、施工图设计，售楼部装饰设计、绿化总平设计、基坑支护、正式用电等方案优化审核工作，为工程造价成本控制做出了一定贡献。

该部在人员紧张情况下，基本完成安装算量核对，及水、电材料市场询价比选，确定了预算价;对土建施工图以内算量除手工计算的全部完成。

及时做好施工总包进度款的审核及股东单位的核对工作。

供应咳嗽痹谏砑媸?暗淖纯鱿拢?匀?ε浜细鞑孔龊貌牧喜晒海?谐⊙?郏?细窆┓阶柿系收集、整理、比选、谈判、确定工作。

对大宗材料及重大合作单位的选定都严格按招投标管理制度执行。

坚持公开、公平、公正的原则，通过对相关市场的调研、考察，对符合销售约定、质量条件，项目定位的合作方、工程承包商和材料供应商进行筛选，按合理、低价的中标原则，确定中标合作单位。

同时，配合做好售楼部软硬装饰材料、物资比选采购，电商、广告设计、活动策划、画面制作、印刷、公交、大牌等一系列工程、检测、销售合同的谈判选定，通过认真细致的比选，大幅度降低了销售推广费用开支，站好了成本控制监管审计班。

(六)行政报建方面

房地产公司工作总结报告 篇2

截止到2008年6月30日, 98家房地产上市公司的总资产规模达到6635.3亿元, 较2007年同期的4024.8亿元同比大幅增长65%。与此同时, 资产过百亿大关的企业数量激增, 由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家, 其中超千亿资产企业1家。

资产规模呈现集中趋势, 总资产规模前20家企业的份额比重呈现稳步上升态势。前20家公司的总资产规模合计达到4462亿元, 所占比重提升到67.2%, 较2007年同期提高5个百分点。其中前10家公司的总资产规模比重占到整体的半数以上, 为51.4%, 凸现公司资产规模大型化趋势 (见图1) 。

二、流动负债同比增长显著, 凸现短期偿债压力增大

98家上市公司的流动负债规模达到2998.6亿元, 较2007年同期的1846.4亿元同比大幅增长62%, 高于同期营业收入的增幅。流动负债的显著增长态势, 凸现企业短期偿还债务的压力。

流动负债规模呈现加速增加趋势, 流动负债规模前20家公司的份额比重呈现大幅增加态势。前20家公司的流动负债规模合计达到2167.4亿元, 所占比重激增到72.3%, 较2007年同期提高8.3个百分点。其中前10家公司的流动负债规模占整体的比重高达54.2%, 凸现大型公司短期偿还债务的风险 (见图2) 。

三、营业收入继续高速增长, 但增幅已现放缓态势

98家上市公司2008年中报显示, 2008年上半年结转营业收入为765.6亿元, 较2007年同期的534亿元同比增长43%, 增长态势低于同期总资产和负债的增幅。这从营业收入前20家公司的情况便可窥见。更令人担忧的是, 上半年的结转收入多为2007年销售所得, 2008年以来的全国楼市销售状况不容乐观, 营业收入的增幅放缓已成不争的事实 (见图3) 。

营业收入额前20家公司的份额比重呈现下降态势。前20家公司的营业收入额合计达到488.5亿元, 所占比重下降到63.8%, 较2007年同期下降了5.2个百分点。其中前10家公司的营业收入额占整体的比重下降到48.3%。

四、利润总额和净利润仍然快速增长, 但已出现分化迹象

2008年上半年, 98家上市公司的利润总额达到180.5亿元, 较2007年同期的119.2亿元, 同比增长51%。尽管仍处在高位增长, 但这一增速较2007年67%的增幅有明显下降, 同时也低于同期总资产和负债的增幅。相比之下, 98家公司的净利润则达到133.2亿元, 较2007年同期的82.99亿元同比增长61%, 继续保持稳定、快速增长的态势。从利润总额和净利润的增长变化态势上可以发现二者已出现分化迹象。

利润总额前20家公司所占的比重呈现下降态势。利润总额前20家公司的利润合计达到129.2亿元, 所占比重下降到71.6%, 较2007年同期下降了6.4个百分点。其中前10家公司的利润总额为98.1亿元, 占整体的比重为54.3% (见图4) 。

净利润总额前20家公司所占的比重同样呈现下降态势。前20家公司的净利润总额达到95.05亿元, 所占比重下降到71.3%, 较2007年同期下降了6.7个百分点。其中前10家公司的净利润总额合计为72.1亿元, 占整体的比重为54.1% (见图5) 。

五、总资产收益率和净资产收益率同比不同程度提升

2008年中期报告显示, 98家上市公司的总资产收益率和净资产收益率都有不同程度的增加, 尤其是前20家上市公司其总资产收益率和净资产收益率同比增加更为显著。

在总资产收益率上, 前20家公司的平均收益率为8.56%, 远远高于2007年的4.91%;在净资产收益率上, 前20家公司的平均收益水平为17%, 较2007年的15%提高了2个百分点 (见图6、图7) 。

六、现金流趋紧态势加剧, 每股经营现金流为负的公司数量增加

房地产上市公司的现金流趋紧, 尤其是经营性现金流, 延续了紧张的态势, 并有进一步加剧的趋势。2008年中报显示, 每股经营现金流为负的企业数量增加, 98家公司中, 只有27家公司的每股经营现金流为正值, 其余71家公司均为负值, 较2007年增加了18家。其中总资产排名前10的房地产企业中有8家为负, 其中包含万科A (-0.14) 、保利地产 (-2.63) 、金地集团 (-0.88) 、招商地产 (-2.502) 、金融街 (-0.8) 、首开股份 (-2.15) 等前6家。在总资产规模前20家公司中, 有16家的每股经营现金流为负值 (见图8) 。

七、资产负债率依然维持较高水平, 流动比率出现分化

2008年中报显示, 98家上市公司的资产负债率依旧保持较高水平, 有43家公司的资产负债率较同期出现增加态势, 且主要是总资产排名靠前的一些知名大公司。如招商地产、北辰、珠江实业、上实发展、张江高科、珠江控股、栖霞建设等上市公司均有不同程度的增加, 而万科、金地等公司依旧维持高位。

房地产公司工作总结报告 篇3

关键词：房地产 管理 思想政治 措施

思想政治工作是房产企业工作中的一个重要组成部分，它不但可以增强员工内部凝聚力与向心力，而且还能提高他们的工作激情与热情，为公司带来更多的经济效益。

1.房地产企业在管理过程中所存在的思想政治问题

1.1企业缺乏重视

很多企业对内部思政工作具体定位缺乏明确性，根本不了解思政工作的内容与本质，有的企业虽然已经做了一些思想政治方面的工作，然而企业对此并不知晓。还有的企业在其内部思想政治管理工作中，具体责任缺乏明确性，思想政治具体工作分工与内容均不明确。导致上述现状的原因，主要是因为公司的管理者对思想政治认识比较浅薄，对其范畴也较模糊，极个别管理者甚至可能认为只要提高其内部职工的收入，思想政治问题也就会被随之解决。另外，有的企业虽然意识到应加强其内部职工的思想与政治工作，但是无法将其真正落实到位，有部分企业已经并减政工机构，同时消减了部分政工人员，大部分由内部行政人员直接兼任，该行政人员平时工作就非常的忙碌，根本抽不出很多的时间去搞思想政治工作，导致企业思想政治管理工作无法有效实施。

1.2工作体系不完善

目前房产企业的现状就是不具备开展思想工作的优良传统，相应的思政工作的具体职责划分是相当不明确，企业具体的分管部门缺乏思政工作的明确规划与具体目标任务，根本无法为企业的快速发展提供有效的指导。除此之外，企业内部党组织存在多头管理现象，管理体制不是特别通畅，尚未形成合理的工作管理体系，有部分党委部门对企业管理中的具体职能的相应界定缺乏明确性，各相应部门之间无法有效地予以配合，极不利于相应企业内部思政工作的组织与协调。

2.改进思想政治工作的有效措施

2.1思想政治教育工作要与时俱进、正反结合

房地产公司要获得长期的发展与经济效益，应该落实好相应的思政工作，切实发挥好思政工作的优势。在具体的方法上，一定要与工作的具体内容相吻合，做到与时俱进。企业只有做好内部员工的思想政治方面的工作，才能提高员工的综合素质，保障企业能健康稳定的发展。企业在进行思政工作教育时，一定采取正反结合的方式，正面思想教育为主，但反面实例教育也是不可或缺的，一定要把握好相应的程度。思想政治工作与经济工作相互结合、相互渗透，是建立社会主义市场经济体制新形势下加强思想政治工作的必然要求。思想政治工作的主要任务是宣传贯彻党的路线、方针、政策，培育人的正确的思想观念，并由此最大限度地调动广大职工的积极性，激发职工的工作热情。职工物质利益的得失关键在于企业效益的好坏，企业效益的好坏又与职工的工作热情高低密切相关。一方面要通过正面教材去扩大相应的宣传力度，另一方面要通过反面教材对其进行警示教育，只有这样，才可以更好地加大宣传的具体力度。除此之外，企业还应提高工作具体实效性，要把无形的思政工作融入于企业的日常生产经营过程中，创建起一个平等的情感交流信息平台，把提高员工政治素质与科学素质摆在第一位置，确保企业健康稳定发展。

2.2创建良好的思想政治教育环境

自从改革开放之后，我国人民的眼界更加开阔，思维方式更加活跃，相应的思想认识也更加丰富。该变化在大城市及各类大型企业中尤为明显。在当前非常复杂繁琐的大环境下，大大的加大了企业思政教育工作的难度。如果要在这种环境下改进和加强企业思政工作，应该深入分析与研究企业内部思政工作所面临的当前环境，找出不足的地方，充分予以改进。企业内部管理者要对企业内部当前的思政工作所处的环境十分的熟悉，才能够很好地引导内部员工充分认识到所处的当前环境，努力积极地适应自身所处的环境，积极改进自我，为公司创造更丰厚的利润。

2.3企业要心系职工，提高思政工作内容的针对性

企业在改革时，一定要提高思政工作内容的针对性。当员工面临上岗或者下岗的具体抉择时，其在思想上一时很难接受，其实是能预见到的，这时企业相应管理者一定要提前做好该部分员工自身的思想工作，加强对他们的思想政治教育，对他们在思想上进行动员，同时要实事求是地把当前企业的现状和现行政策入情入理的讲述给员工，努力引导他们去转变原来的观念，让他们充分感受到领导对他们的关心，帮助他們在企业改革中做出适合自己的选择。然而对于极个别性格比较偏激的员工，企业领导应当对其进行耐心的说服，一定要对其面对面的进行谈心，切实了解他们内心身处的感受，充分理解当前的困难和问题，在日常工作中，多给他们一些理解。如果员工在经济上或者精神上具有很大的压力，企业领导者也必须耐心细致地对其进行思想教育工作，同时努力帮助他们实现自身的意愿，竭尽全力地帮助他们努力寻找适合自己的工作岗位。

3.结语

随着当前经济的迅速发展，我国市场环境已经发生了翻天覆地的重大变化，房地产企业一定要将思想政治方面的工作切实融入到日常的经营管理中，努力地改进思想政治工作方法，为企业带来更多的经济效益。

参考文献：

[1]孙智，王力年.提高房地产企业思想政治工作实效性的重要途径[J].现代企业文化，2012（36）.

[2]常江.浅谈新形势下如何加强思想政治工作[J].科技信息，2010（24）.

[3]闫艳，王秀阁.现代思想政治教育方法新探[J].思想政治教育研究，2008（01）.

房地产公司工程部总结报告 篇4

非常感谢各位领导给我一次在房地产开发公司工作的机会，下面是本人一年来在工程部工作的总结报告。

自3月15日调到xx工作,刚进入xx工程的第一周，就感觉这个工程整体质量较好，细节问题有一定缺陷、现场管理方面缺少必要的综合性控制措施。通过和xxx多次沟通交流，确定了现场管理入手工作要点，进行了下面具体工作落实。

一、主体、装饰质量目标

1、确定质量目标是：主体工程合格率93% 装饰工程合格率95%

二、安全、技术目标

1、确定安全目标是：零死亡

2、技术、安全监督的覆盖率100%

三、综合管理体系运行情况、自从综合管理体系3月22日开始实施以来，给了每个单位项目经理、现场施工主管、技术人员，有一个现场相互学习的机会。每周综合检查中体现出各施工单位现场安全、现场文明施工、分部（子分部）、分项质量的缺陷与优越这几个方面问题；分项工程质量优越的相互学习。安全、现场文明施工等方面有不到位的地方，质量有缺陷部位下周都得以整改完善。其他楼也不会出现同样的问题。、为使总承包项目经理、现场施工主管理解和执行工程部的综合管理方针和目标，工程部建立了综合检查制度和方针后，采取多种形式的宣传教育，利用工程列会、专题会议、综合检查和提问等方式进行强化宣传，使各楼座总承包项目经理、现场施工主管都知道工程部的综合管理方针，加强职工对综合管理方针、目标的理解、并在管理工作和实际施工过程中得到较好的贯彻。

3、便于综合管理体系更加完善，编制了综合管理手册、程序文件和各种记录表格，建立了文件化的综合管理体系，全面组织体系的正常运行，并实施日常的安全、质量、现场文明施工督促检查。做好了现场文件资料、记录和数据分析的控制与管理，抓好施工现场的监督管理，对关键、特殊工序建立了控制点，规定了控制和记录要求。汇总分析总承包项目经理反馈的信息及公司内部的各项信息，组织、落实纠正预防措施的实施。

四、想到，更要做到

1、作为一名xx公司员工，我常想，我们的企业或许还不是最优秀的企业，但我们的企业却一贯是擅于总结经验教训并及时反思并拨乱反正的企业，通过每次公司会议上领导讲话要点的学习，更坚定我对这个看法的肯定。

2、作为一名工程部的土建工程师，就我本人理解，工作上的事情，只要不断努力去做，就能取得一定的成果。但如果只是想到而停下来不做，那只是画饼充饥，永远也达不到目标。每一个分部、（子分部）分项工程，在施工前期我都在不断考虑，结合公司领导会议精神，在工程保证质量的前提下、减少资金投入、确保安全使用功能。如：1-8号楼平屋面、1-4号楼外墙造型、储藏室地面等分项工程，节省了资金，也方便了施工单位的施工，并保证了质量和安全使用功能。想到、更要做到，这是一切工作得以圆满完成的保证。

五、质量管理

1、抓好事前控制，严把过程控制关。

在整个过程中，我坚持以事前控制和主动控制为主，依据设计文件编制了质量控制规划，制订了具体的程序，明确了工作内容、验收标准及工作要求。依据规范要求进行了现场质量管理、并对工程的测量、定位放线，包括轴线尺寸、水平标高进行了现场复核，进一步明确了目标和要求，为了工作的顺利开展创造了条件。

2、严把原材料半成品进场关。

凡是进场原材料、即查验合格证、准用证、质保单等，符合要求后进行了外观检查，没有异常情况后见证取样送检测中心复检，做到材料进场先复检后使用，不合格的材料拒绝用于工程上。本工程建筑材料合格证、质保单齐全，其中共查验钢材合格证、质保单、复检报告共68份，水泥出厂合格证、质保单、复检报告21份，对钢材、水泥、石子、黄沙等主要建筑结构性材料都进行了进场后的抽检复验，全部达到合格要求。

3、严格工序检查，强化过程控制。

在施工监督过程中，强化了施工工序报验手段，做到先报验后施工，上道工序未经验收不得进入下道工序的施工，对隐蔽工程的验收工程部尤其重视，现场对重点、关键部位进行了旁站监督，如现浇钢筋混凝土、梁、板、梯、屋面等。施工中，我对钢筋混凝土工程，特别是楼面工程的施工质量给予了高度的重视和严格的控制，在整个施工过程中，我把钢筋的绑扎制作质量，板的浇筑厚度、混凝土的配合比、坍落度和养护等方面作为重点来控制，以确保混凝土的施工质量。在墙体施工中，我抓了以下关键：一是砖的湿水；二是砂浆的正确拌制；三是砌筑的质量，其中砂浆的饱满度、粘结度、垂直平整度及拉结筋的设置作为关键来监督控制。

4、现场监督控制

在现场监督控制中，共抽查送检c30混凝土标养试块6组，同条件养护试块6组，共抽查送检c25 混凝土标养试块58组，同条件养护试块58组，砂浆试块46组，抽查柱钢筋对焊试件5组，评定结果均达到合格要求。在施工工作过程中，共发出联系单8份，整改通知单15份，实行每周一次的由三方参加的现场综合检查碰头会，及时处理解决施工中的有关问题。

5、加强事后控制，确保施工质量符合要求。

本工程在施工全过程中没有发生质量事故，作为一般性质量问题，施工单位通过自查、自检后内部整改；另一方面，通过检查发现后通知施工单位整改。及时督促施工单位收集整理好各种工程资料，并认真做好自己的现场综合检查资料。总的说，本工程通过严格控制，施工质量取得了较好的效果，主体内在的质量安全可靠，外墙砖砌工程总体平整光洁，楼地面未发现明显的裂缝，墙面窗台处、卫生间、屋面发现几处渗漏现象，以全部得到有效控制。

6、工程地基基础和主体结构的质量情况

在条基基础施工过程中，现场跟踪旁站，条基的断面尺寸，混凝土配合比，振捣等的质量控制，按规范要求见证取样了混凝土试块。包括土方、模板、钢筋、混凝土等分项工程，并对分部工程在认真验收及统计的基础上，承包单位自评为合格，经工程部验收确认合格。

7、主体结构的质量情况

主体结构中对构造柱、梁和砖墙等在施工过程中按工序进行检查验收，从验收情况看，总体质量情况良好。其中，钢筋工程、模板工程和混凝土工程3个主要的分项工程全部达到合格，经承包单位自验自评和工程部、监理验收，全部达到合格标准。

8、装饰分部质量情况

装饰分部工程共查验16项，其中砖面层分项为18个检验批，一般抹灰分项有25个检验批，饰面砖分项为18个检验批，涂料涂饰分项各为6个检验批，各分项工程经验收，全部达到合格标准。

9、质量控制资料情况

本项目工程部根据分项、分部（子分部）单位工程的质量情况认为该工程实物质量满足设计图纸和相关规范、标准的要求。观感质量较好，质量控制资料基本完整，主要项目的安全和功能检测资料齐全。

六、心理动态

感谢各位领导给我一次在房地产开发公司工作的机会，在这1年的时间里，自己的技术水平和业务水平都得到了很大的提高，其他生活、社交等各个方面也都得到长足的发展和健康的成长。之所以有这么大的进步，首先得益于各位领导的赏识和大力栽培，同时还要感谢各位同事们的帮助和照顾，使我真正的感受到了公司这个大家庭的温暖和温馨。这一切都使我不得不每时每刻都要不住得提醒自己，认真工作、努力学习、尽自己最大的努力为我们的大家庭贡献自己的一份力量，使我们的大家庭更加美丽更加温暖。

大学生房地产公司实习总结报告 篇5

房地产公司实习总结报告一

时间飞逝，三年的大学时光就将结束，心中有很多的留恋，但是既然走到了这个路口，就要义无返顾的往前走，可停留，莫回头。站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，站在路口，我的心有所向往，我已经做好了心里准备进入到这个社会。我带着好奇和兴奋来的，因为我终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，实现自己价值，我和社会之间需要彼此的了解。学校给予我们这个毕业前的社会实践，为我们毕业后进入到这个巨大的舞台做了铺垫。

在出校门的那刻起，我就已经想好要做什么，对房地产销售很感兴趣，所以我来到xx有限公司进行实习工作。我希望从事房子买卖、可以接触到各色各样的人群，学到许多在课堂上没有的知识，在实践中了解了社会，打开视野、增长见识，提高自己的口才和应变能力，为我即将走向社会打下坚实的基础。

（一）实习时间

xx

（二）实习单位

xx

（三）实习岗位

见习物业顾问

（四）实习内容

前期主要是熟盘，然后再收客推销商铺的租售并带客户去看房、回访客户、接电话等。

一、实习单位的情况

20xx年x月，xx前身——家宜置业科技有限公司更名为xx公司，20xx年，家宜集团正式更名为xx公司是一家全国性的房屋流通综合服务商，综合实力位居国内前列，华南地区首位。20xx年正式进入房地产二手中介行业，致力打造最具效率的房屋流通网络，为全中国各地市民提供最高水平的中介服务。xx扎根xx，辐射全国，发展至今，在全国范围内拥有超过xx家门店，逾xx名员工。仅xx省内的经营网络就覆盖了xx华南地区最强势、最有影响力的房地产中介品牌。20xx年xx强势进军xx迈出全国战略的第一步，并在当地迅速建立xx专业优质的品牌形象。目前，xx在xx等地均位列市场占有率前三位。

除二手中介业务，集团旗下的按揭公司“亿达按揭”是xx市首屈一指的按揭服务品牌。一直致力为有按揭理财需要的广大客户提供优质、高效、专业、简便的一站式房地产按揭贷款服务。汇聚银行、公证、评估、保险等房地产机构的各项功能，并整合了xx各大商业银行的理财优势、房产中介翘楚的庞大网络资源，迅速成为xx二手楼宇按揭理财行业的佼佼者。经过多年的努力，亿达按揭目前已发展成为xx最具实力按揭服务公司之一，也成为业界众多相关机构值得信赖的合作伙伴。

二、实习过程及内容

通过房地产实习，了解房地产行业和售楼的流程和操作，在这个基础上把所学的营销专业理论知识与实践紧密结合起来，培养实际工作能力与分析能力，以达到学以致用的目的。锻炼自己的交际能力，提炼自己的语言表达能力。具体实习过程及内容如下：

1、了解过程

我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是熟悉各个楼盘和路段，自己call课和网上放盘寻找客户，给客户讲商铺的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房部做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。下面是我画出的两个工作的业务流程图和楼盘销售基本流程图。户外商铺招商的业务流程：行西——熟盘——谈判——放网经——收客——介绍符合条件的楼盘。房地产销售的业务流程：寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入住——售后服务。

通过近几个月的实习，基本上掌握了公司的工作流程，并且能够独立的完成工作。并能独立的计算房屋总价、签定商品房买卖合同，了解到在一个公司上班工作态度是非常重要的。与同事的相处也是非常重要，因为一个公司就是一个团队，一个项目的完成是需要一个好的团队共同完成的，如果没有一个和睦、团结的团队，项目是不能顺利完成的。

2、摸索过程

对工作的环境了解后，开始有些紧张的心慢慢平静下来，工作的期间每天按时到公司上班，通过几天的观察和揣摩，现在call客，基本上是没有问题了，最大的问题就是：房源地址还不是那么清楚，有一次客户需要一间x方以下的单位，因为对盘源还不了解，找了好半天才找到，客人跟别人走了。所以，我们还是要多去熟悉房源，熟悉地址。

我曾觉得销售这一行不适合我，我也曾感到畏惧过，不敢接触，不过慢慢觉得只要你用心地做，反而又会左右逢源。越做越觉乐趣，越做越起劲。清朝改良派代表梁启超说过：凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生。因此，做账切忌：粗心大意，马虎了事，心浮气躁。做任何事都一样，需要有恒心、细心和毅力，那才会到达成功的彼岸！

3、沟通技巧的掌握

因客户的性格，采用不同的处方，对症下药。人的性格不是分为成熟型、盲从型、喋喋不休、风水型、求异型等。比如成熟型的客户介绍时的重点应放在公司的品牌、产品的卖点上，而接待盲从型的客户的重点就完全不一样了，应该利用好案场的氛围，假如当天客户来访案场正好冷清就他一个客户，案场的其它同事要做好配合工作，共同营造畅销的氛围。

其实我感觉，所谓沟通的技巧或者绝招什么的欲提高，让客户满意，最关键的就是分清客户的类型，然后有的放矢地抓住客户的心理。

在沟通的过程中要有自信，这是最主要的，更重要的是让顾客有一种满足感。销售时要将有形产品和和延长产品二者合一，并使购买者接受它，这样就达到促销的目的，有形产品指的是购成房地产业产品的特色、式样、质量等。延长产品是指附加在有形产品上的各种各样的服务。如：物业管理，保证公共设施提供等，还有在这里购房的环境，升值潜力在其它处所是无法替代的。

在与客户的来往过程中优为主要的是取得客户的信赖。购房者的心里可谓五花八门，有注重身份的、有担忧交通的、也又怕交不起物业管理费的，诸如此类，想要让人相信你，就要先解除他们的心理负担。因此，视察就是销售的第一技巧，擅长察看首先要擅长倾听，只有等客户把心里话说出你能力充足了解他的顾虑，当客户担心楼盘能否如期完工时，你向他介绍使用率多么高是过剩的，应突出开发商的实力、事迹和发展方向。说空话也不能体现语言技巧，优质资料就是一句空话，购房者就是不知道什么是优质材料，也不耐心去考究。因此，说到材料应实实在在的把握所用资料的品牌、长处、特征指出来，丰富的专业知识比语言技巧更有现实意义，在实际的操作中，销售人员要经常为顾客算一笔账，如一次性付款与按揭的关系，租房与买房的得失关系等等。

三、实习总结和收获

在实习期间，我对房地产的销售过程和房子的户型等都有一个较完整的了解和熟悉。虽然实习的工作和所学的专业没有很大的关系，但实习过程中，我拓宽了自己的知识面，学习了很多学校以外的知识。

在实习的那段时间里。我感受到从工作的状态向学校的那种学习状态的困难性，每天七点起床，晚上回来十点多，吃完饭就上床睡觉休息，这样的休息时间是在学校里很难遵守的，在工作的时光，很难有心静下学习，这就让我更加的珍惜学校的学习时光。

在实习中，我学会了运用所学知识解决处理简单问题的方法与技巧。学会了与员工同事相处沟通的有效方法途径。积累了处理有关人际关系问题的经验方法。同时我深刻的感受到社会工作中的艰苦性。

通过实习，让我在社会中磨练了一下自己，也锻炼了自己的意志力，训练了自己的交际能力，提升了自己的实践能力。积累了社会工作经验，为自己以后的工作奠定的一定的基础。社会实践的帷幕渐渐落下了。回想起从开始到现在，这一路走来我最大的感受就是自己成熟多了。不仅丰富了我的人生阅历，还让我品尝到了工作的辛苦，成长的快乐。

我确确实实的学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同以前都是去做促销，而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他她们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

我觉得我以前很浮躁，对待一些人和事的态度有问题，太过于片面的去评判一个人和一件事的对与错，其实这就是不够成熟的表现。学了马克思主义哲学，就应该用辨证的方法去分析问题，用发展的眼光去看待社会，站在不同的角度去理解事物。作为一名知识分子，为人民大众服务是宗旨是始终不能忘的，否则我就得怀疑我们的动机是否纯正。

实习，是一次我们可以直接面对和接触现实社会的机会。这个机会很难得，它会让我们一直习惯于书本的眼睛和大脑发生一些细微的变化，也许应接不暇的“怪现象”会扑面而来，充斥我们的眼睛和大脑，但是我们必须经受这样的冲击。就像我们国家的发展一样，要实行市场经济，就应该培育和锻炼市场经济主体应对激烈竞争，适应多变市场，分散风险的这样一种能力，不适应的就应该被淘汰，最后留下的是质量优良的社会资产和适应能力强的经济主体。从某种角度上讲，可以说我们现在还是被保护的还没有经过社会洗涤的知识分子，我们每一个人，没有哪一个是天生注定要被洗涤掉的，但是如果有些人怕受伤而逃避社会的竞争，那么被淘汰的标签就会被打在他们的背上。不要等到已经变成“不合格产品”的时候才开始后悔，世界上根本没有后悔药卖的。

在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放弃的品格。人要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态。这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来。

实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，他使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野，长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习是我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试。

房地产公司实习总结报告二

通过专业实习，将理论付诸于实践当中，走出校园，踏入社会

2.在时间中了解社会，打开视野，增长见识，提高分析和解决问题的能力。

3.通过毕业实习，清楚地了解自己的不足之处，加以改正。

4.通过毕业实习，完成大学生活中不可或缺的一部分，为顺利毕业做好准备。

一、实习时间

20xx年xx月xx日——20xx年x月xx日

二、实习地点

xx省xx市工业园区xx花园店xx幢x室

三、实习内容

我的实习工作主要有以下任务：

跑盘（熟悉小区）——熟悉房源——发网——客户、房源沟通——带客户看房——谈判——签订合同——售后服务

跑盘：跑盘（实习小区）是踏入房地产这个行业的必经之路，是考验你是否适应这个行业的第一个门槛，因为跑盘是最能磨练人的。跑盘的主要内容是大概了解某个小区的所在位置，楼盘卖点，均价，停车位信息等等，这期间大概需要x分钟的时间。

熟悉房源、发网：这两项任务是以前以后完成的，跑盘为了以后的工作提供了必要条件。我们公司有一个专门的ERP系统，便于我们最快的寻找所需要的信息。我们要通过电话沟通了解房子的一些信息，我们的系统里有成千上万的房源，我们肯定不能在很短的时间内完成，这就需要我们进行筛选，找出性价比高的房源进行追踪，然后将其信息发布在网上。

客户、房源沟通：当客户在网上看到你所发的西诺西符合其要求时，他会打电话询问房子的情况。前项工作熟悉房源就为你打下了基础，当你接到客户时你的回答会是自信的，这就使客户相信你的专业度，客户咨询的那套房子你要很清楚的知道是哪一套，便于你及时跟房东沟通，让房东对你有深刻的印象，便于后续的谈判工作。此时我们就可以安排合适的时间带客户去看房。

带看房：在看房的过程中，要做到与客户对答如流，这是一名作为好的销售员所具备的。在这期间，你要的不只是介绍房子，还要跟他聊聊他生活，工作上的事情，要让他感觉到你在为他着想，让他充分的相信你，做到这样，我们也就成功了一半。

谈判：这个过程，是体现你个人能力的问题，也是至关重要的一步，如果前期阶段做好，这个阶段也就很轻松了。谈判基本围绕着价格问题，所以事先报价一定要注意，报价不离奇，谈判也就很容易了。

签订合同、售后服务：所有的谈判达成一致了，就是签订合同，在这期间，我们有专门负责这一块的专员，我们作为普通员工一般不涉及。我们所要提供的还有售后服务，这一部分是很重要的，这会为以后的发展，提供很大的平台，客户也就源源不断的过来。

四、实习总结

通过这次实习，我对以后的工作方向和环境有了更深入的了解。在实习期间，虽然我的专业与我现在的工作没有太大关联，但在学校里所学的，对我有很大的帮助，老师所教导我们为人处事的方法以及在遇到困难时怎么应对，都给了我很大的帮助。

通过这次实习。我深刻的体会到了竞争的激烈。刚入社会，我以为只要做好自己就可以，其实不二然，你既要处理好与上级之间的关系，又要处理好与同事的关系，进入社会，人际关系真的很重要。我们要在生活工作中不断验证，不断理解和体会这次实习中所学到的知识。

在实习期间，我也深刻的体会到了一个人的心态的重要性，不管是做哪一个行业，心态树立好，成功就在眼前。一个很切实的例子：我的师傅，他是一个平平凡凡的人，他在成功面前不会骄傲，在事业进入低谷时，也不会丧气，我进公司三个月了，他一直都没业绩，其他同事说他前几个月做的挺好的，不知道怎么回事，我问他，我说：师傅你压力大吗?你还能坚持下来吗?我们都清楚的知道，做业务，没业绩，就没提成，工资就会少得可怜，我以为他会说：他快坚持不下了，结果他告诉我：不管做任何事情，心态放正，加上你的努力和你的坚持，一定会有属于你的收获。在第四个月，他连续卖出了三套房子，提成拿了两万多，我却看不出来他得意的笑容，只是腼腆的一笑。

同时，在我实习半年的时间里，我也发现了我们公司不管在管理还是在运营方面，也存在一些问题。

一.由于受市场客观因素和主观努力不够，员工经常出现两种截然不同的工作状态，一段时期，员工的工作状态处于积极阶段，就像我刚入这里前三个月，工作努力积极，可是到后期，我就开始变得懒散，我感觉这就需要上级和下级进行协调，及时调整好的心态，有些同事在没业绩的时候就会把责任归咎于市场。的确，最近国家对于快速增长的房价，一直处于打压政策，政策的频繁出现，使很多员工对这个行业失去信心，这就导致了另一个影响，离职率高，人员紧缺。

二.不能第一时间掌握市场信息，导致我们损失了很多一手资料，我们经常在没客户的情况下，就在那里等待，其实在这个期间内，我们可以做很多事情，我们可以精确的了解房源信息，为以后做好准备，在这期间，把握好我们与房东之间的关系，会在我们有客户之后，迅速成交。

三.专业知识掌握的不够踏实，我们的公司在入职以后仅有一次培训，说实话，在我们从事这个行业的时候，几乎95%的人对这个行业是陌生的，只进行一次培训，未免太少了，在我入职三个月左右，我还不懂得过户流程，我以为只是我不懂，咨询其他同事，原来80%的人都不懂，以这样的形势面对市场，岂不是自己哄自己。其实不是市场不好，而是我们没有努力的去把握市场，再差的市场都有人签单，不是没有，而是我们不去把握。

实习主要是为了我们以后尽快的适应社会，我一直都认为实习不是为了赚钱，而是为了获取经验，使自己的能力得到提升。为我们进入社会增添一块基石。丰富了我的只是，使我成长了许多，不过仅靠这几个月的实习是不够的。校园与社会，两个不一样的天地，不一样的人生。也许我不能完全适应社会的残酷，可是我会努力的让自己变得完美。跌跌撞撞后，我一定会成功。

社会是个大舞台，学校是步入舞台的阶梯，我会脚踏实地的踏上成功之巅！

房地产公司工作总结报告 篇6

各位领导、同事：

你们好！我是成本管理部***，现在我向大家进行2007年度工作总结。

员工的工作激情，作为999公司的一名员工能与公司共同走向成熟，对公司的未来充满信心。

在领导和同事的支持下，本年度安装成本工作进展顺利，现把主要安装部分成本工作情况介绍如下：

一、工作总结及论述

（一）、合同管理

本年度涉及到的安装专业相关合同的审核共计60份，主要涉及六、八组团建安工程及精装修甲供材料设备采购合同；一期工程收尾及其他区块三通一平等零星工程合同；留庄新风、地暖、空调、洁具等甲供材料设备采购及安装合同。

合同评审工作虽然代表着一项招标工作的结束，但关乎后续成本管理是否有效及工程管理工作是否顺利开展的关键性工作，是开展各项工作的最主要依据。所以每一条款都需要带着一份责任心去审核，容不得半点疏忽。每份执行结束的或者正在执行中的合同，都能在过程中显现出很多值得思考的值得借鉴的问题，作为后续其他合同的参考依据，因此在评审合同的时候要有散发性思维，尽量考虑周全，避免同类问题多次出现。每一份合同多多少少都受存在的客观环境所影响，在合同评审过程中要尽量避免产生拿来主义的思想去应付，这种思想是非常要不得的。

（二）、招投标管理

本年度建安工程招标工作主要集中在社区商业中心及东北区块建安工程的公开

招标工作,根据招标进度安排，审查影响标底编制结果的图纸相关内容，完成相关工程量清单编制后的核对工作，同时根据工程实际情况编制预算书统一口径作为投标单位编标依据，招标结束后根据承诺书内容要求，起草并完善安装部分协议书。

在专业工程及甲供材料采购的内部招标工作中，配合精装修部、工程部等相关部门进行999五～八组团精装修工程及相关材料设备的采购招标，进行留庄项目样板房、会所精装修工程及电梯、空调、新风、地暖、卫生洁具等各种材料设备的采审工作等等。今年招标工作比往年更加繁重，并新增了留庄新风系统、锅炉设备、地暖系统、中央吸层系统等等一系列新颖的工程或设备的采购招标工作，碰到许多世界顶级品牌的设备材料的招标工作，但在同各位具有资深经验的同事的共同努力下，使得各项招标工作都顺利的完成。

我们不应该仅仅只看到最直接的价格降低，在投标价格一压再压无法再挤压出水份的时候，我们需要从方案设计、技术要求方面探求降低总成本的有效措施。只有这样，我们才能在招标过程中发掘降低成本的机会，选择到物美价廉的材料设备。

（三）、工程结算审核

本年度安装工程所涉及的结算工作主要有12项，合计核减125.1863万元，主要分布在样板房、一期多层组团各个专业分包工程、零星施工用水电安装工程以及一、三组团安装工程的结算审核工作。

严格根据合同规定及招标过程中询标纪要、标书、承诺书等文件资料，认真仔细审核各项工程结算，对于委托咨询公司编制结算书，做好跟踪、监督、协调和复审等把关工作，确保审核的时间进度和编制质量。对于有代表性的建安主体工程，详细地统计分析有关经济技术指标，经过汇总、统计和分析，逐步形成一套完整的成本数据，与类似工程各项指标进行比对，寻找各分部分项偏差的原因，审查图纸及合同规定全部完成工作，是否有重复计取的工程，认真核实每一项工程变更是否

真正实施，该增的增，该减的减，实事求是，尽量控制无缘由成本的存在。

（四）、日常工作

（1）工程进度款的支付。

根据工程进度，每个月末审核999项目五～八组团、社区商业中心安装工程、五组团精装修安装工程、留庄项目安装工程、999二四组团景观工程、弱电等专业分包工程的进度款，在紧扣工程实际进度的前提下，认真支付每一笔款项，严格控制工程款早付多付的情况发生。

截止112225.65万元，留庄项目154.54万元。

（2）联系单签复。

本年度共计签复联系单209份。主要是999五组团会所部分因装修定位及管线综合问题产生的返工修改变更、预留孔洞的新开及修补变更，一期工程收尾工作遗留问题的签证，材料价格的签证，留庄工程大部分是设计方面的变更。联系单签证是一项工作量大而且比较难于控制的工作。变更情况琳琅满目，各式各样，变更背景千差万别。某些变更部位由于先前图纸设计进度和深度及现场实际情况变化等原因，反复变更会给结算造成重复计算的可能，所以在认真仔细计算变更费用的同时要深入了解工程现场掌握工程变更的内容和过程，严格按照合同及协议书条款进行签证。

（3）部门资料管理。

资料管理这块主要涉及的是各种合同文件、招标类文件的整理、分类及归档，确保档案资料的完整、准确、安全和有效利用，资料管理能培养人的细心及耐心，且能及时储备到第一手资料作为其他相关工作的参考依据，提高工作效率及信息管理的有效性。

（4）报表编制。

根据工程开展进度11月完成编制成本预算报表及成本跟踪表，通过报表的编制过程将目标成本按照规范的成本结构树层层分解，落实到今后每一项招标工作，每一份联系单的签证，实时掌握成本的异动情况，及时进行纠偏工作，并且通过报表的编制掌握各种指标类数据，作为分析各项后续项目的成本所可参考的依据。

（5）业务学习及团队建设

根据项目需要，许多材料设备、施工工艺都不能以我们所熟识的普通档次的东在排水方面的优势，参观了真空锅炉设备的半成品展示，使在招标过程中能够抓住重点部分进行商务分析，选择性价比最优的产品。

参加了部分专业工程的图纸评审会议，深刻领会设计师对图纸的设计理念并借此对图纸有个全面的了解，对于开展相关的招标工作及预决算编制的准确性都有非常有利的作用。尤其是弱电工程，通过会议的讨论过程及各专业人士所提出的新的产品概念及对未来客户需求的诠释，能够多方面吸收各类最新的知识点。

通过每个月的工作梳理及计划编制，不断提高个人工作效率及自我督促的能力，培养个人工作的计划性能力。

二、不足之处及提高要求

回顾这一年的工作，在看到成绩和进步的同时，我也意识到自身所存在的不足和需要改进的地方，在每一项工作任务完成的同时也不断进行自省：

1、管理工作需要灵活度，需要提高同其他部门同事沟通与协调的积极性与顺畅性，坚持以解决事情为目的的工作原则，提高事情处理的成功率。

2、需要提高成本意识的敏感度，在明年的工作中，针对每一项招标工作开标时，每一份联系签复时，每一种材料价格签证时，都需要思考一下，是否超出成本预算范围，是什么原因造成，有什么办法解决，有什么其他方法进行补救，在事前进行成本控制的通盘考虑。

三、工作感悟及明年总体工作思路

通过参与各种不同档次、不同功能材料设备的采购招标工作以及联系单或材料价格的签证过程，让我深刻理解了这样一句话：“成本控制是一门花钱的艺术，而不是节约的艺术”。如何将每一分钱花得恰到好处，不该花的钱就不要花，该花的钱让他花的物有所值。以前在我的观念中成本管理是以是否节约为依据，较片面的从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省。而从今年的各项工作经历中我发现，完全以“节约”作为成本控制的基本理念不能事事都行得通，内容。

作为一名安装成本管理人员仅仅做好预决算已远远不够，还必须担当起安装成本管理当中主要的协调人角色，培养个人的牵头组织能力，所以在处理各种同成本有关的问题时，都需要努力发挥个人的综合能力去协调解决。

明年的工作任务将更加严峻及忙碌，一期多层二四组团工程、五组团安装工程及精装修工程、许多相关的专业分包工程都将集中进行结算审核工作，但我会配合部门整体计划要求，有信心做好每一份工作。

房地产公司工作总结报告 篇7

关键词：股权结构,公司治理,房地产行业,股权集中度

公司的股权结构能否影响公司业绩?股权结构从哪些方面来影响公司业绩?这些问题多年来一直是很多学者探究的焦点, 但是研究一直没有得出一致的结论, 这使得股权结构与公司业绩之间的关系成为一个始终未解的谜题。

现代公司制[1]的根本特征是财产的所有权和经营权互相分离, 公司治理问题随之出现。公司治理结构[2]实质上是在财产的委托代理制下委托人对代理人进行监督和约束的一系列制度安排。不同股权结构下, 由于委托人对代理人行为承担的风险和获取的收益不同, 对代理人的监控能力和积极性也就不同。因此, 只有股权结构合理, 才能完善公司治理结构, 进而才能保证公司取得良好的绩效。

从理论上说, 公司经营绩效取决于其治理结构, 而股权结构[3]又是法人治理结构的基础, 所以经营绩效与股权结构有密切关系。公司股权结构与促进公司经营运作的治理机制之间具有相关关系, 它对这些治理机制发挥作用具有正面或负面的影响。我国上市公司的股权结构与企业经营绩效之间究竟存在怎样的关系?什么样的股权结构有利于企业提高经营绩效?如何改善股权结构?本文研究的目的是对我国上市公司股权结构与绩效表现的关系进行实证分析, 以求探寻优化我国上市公司股权结构的目标模式。研究思路是:从理论出发, 分析股权结构对公司治理机制各个方面产生的影响, 从而在理论上阐述股权结构对公司经营绩效的作用机制。本文依据上市公司的年报数据, 以近三年房地产行业上市公司为研究样本, 对我国上市公司股权结构与经营绩效的关系进行实证分析, 并就完善我国上市公司股权结构设计提出合理化建议。

1 上市公司股权结构与经营绩效关系的实证分析

1.1 样本选取和数据说明

本文选取了2007—2009年的我国上市公司的房地产行业的年报数据, 在选择时遵循以下原则:初始样本中, 由于ST公司中或处于财务状况异常的情况, 或者已连续亏损两年以上, 一些公司己经资不抵债, 如果将这些公司纳入样本将极大地影响结论的可靠性和一致性, 因此, 将其剔除。上市公司中, 既发行A股又发行B股, 因为上市公司发行的B股在发行方式与发行地方面与A股有很大的差异, 价位上也就有很大的不同。这样, 由于国内与国际会计准则规定的差异, 这几种股票的收益指标就会有所不同, 可能会引起统计分析的误差, 因此在选择样本时也将其剔除了B股。最终得到120家上市公司, 共341个样本。

1.2 变量选择

1.2.1 绩效变量

净资产收益率[4] (ROE) :目前, 可用来衡量公司绩效的指标有很多, 而国际上最常用的指标是净资产收益率 (ROE) 或每股收益衡量公司绩效的指标。

1.2.2 控制变量

财务杠杆 (DAR) :该指标反映了公司的资本结构及债务的治理作用, 由于债务融资相对于权益融资来说具有税收屏蔽作用[5], 因而较高的资产负债率可能带来短期内企业营运成本的降低, 从而有利于公司业绩和价值的提高[6]。此外, 资本结构也会对公司的股权结构产生一定的影响, 例如当负债较多时, 债权人会对公司管理层的行为实行较严格的监控, 这样就会对管理层的持股比例产生影响。

成长能力 (GROW) :上市公司能否持续稳定发展是监管机构、投资者、债权人和其他利害关系人普遍关心的问题。对监管机构来说, 除了注重目前的短期经济效益之外, 还应注重企业长期的持续经营发展能力;对投资者来说, 不仅关心目前的或某一项投资的投资收益, 还关心所投资公司是否具有长远投资价值;对债权人来说, 企业能否偿还债务尤其是长期债务主要取决于未来的而不是目前的盈利能力, 因此债权人也非常关心企业的成长能力。本文选取主营业务收入增长率[7]指标体现公司成长能力。

公司规模 (ASSET) :公司规模无疑会对公司绩效产生巨大影响。本文采用国内外学者惯常的做法, 用公司资产总额表示公司规模。考虑到公司规模一般都较大, 因此在回归模型中以总资产的自然对数[8]作为公司规模的衡量指标。

1.2.3 解释变量

股权集中度变量:包括第一大股东持股比例 (C1) 、前五大股东持股比例 (C5) 、前十大股东持股比例 (C10) 、赫芬德尔指数[9] (H10) 。赫芬德尔指数即前十大股东持股比例平方之和, 它的效用在于对持股比例取平方之和, 比例大的平方和与比例小的平方和之间差距加大, 从而突出了股东持股比例的差异, 它反映了股权集中度对公司绩效的影响由于马太效应[10]而加大。公司的股权越集中, 则前十位大股东的持股平方和也越大;股权越分散, 则平方和越小。

1.3 样本描述

净资产收益率反映的是净利润占净资产的百分比, 是衡量公司绩效的一个重要指标。

房地产行业上市公司2007年净资产收益率的最小值为-222.1%, 2009年则为-10.93%。净资产收益率的最大值则由2007年的35.89%增加为2009年的54.51%, 可以看出房地产行业从2007年到2009年在逐渐回暖。从标准差可以看出, 从2007年到2009年, 净资产收益率与其均值的偏离程度是越来越小, 其标准差也就有所减小, 特别是从2008年的22.85%减小到2009年的8.24%。

从统计结果中我们可以得出房地产上市公司股权结构现状的一些基本结论:股权集中度在2007—2009年中略有上升趋势。第一大股东持股比例、前五大股东持股比例、前十大股东持股比例以及赫芬德尔指数在三年中都有上升趋势。尤其是衡量股权集中度的最佳指标赫芬德尔指数从2007年的0.003 636上升到2009年的0.068 616。说明我国房地产上市公司股权结构近年来自股权分置改革后又有集中的趋势。2007—2009年中房地产行业上市公司的第一大股东平均持股比例均大于中位数, 也就是说, 三年中至少有一半上市公司的第一大股东持股比例低于平均水平, 且呈逐年分散趋势, 说明房地产行业上市公司的“一股独大"现象并不普遍。另外, 从表中可以发现我国房地产行业上市公司前十大股东的持股比例之和均值在30%以下, 说明房地产行业上市公司股权集中的现象并不明显, 但是近三年有股权集中的趋势。

1.4 模型的建立和结果分析

根据上文对股权结构以及公司治理理论对公司经营绩效影响的描述, 构建以下回归模型:

R=a0+a1D+a2G+a3A+a4Ci+a5C${}_i^2$+ε。

其中R表示公司绩效变量, a0为截距项, a1—a5为回归系数, ε为残值。Ci是股权集中度变量, 分别取第一大股东持股比例C1、前五大股东持股比例C5、前十大股东比例C10以及赫芬德尔指数H10。

从表4的回归结果可知, 公司绩效与第一大股东持股比例之间呈显著性倒U型关系[11], 即经营绩效随第一大股东持股比例的提高而提高, 当第一大股东持股比例逐渐增高到一个点, 经营绩效反而随之下降。

从表5的回归结果可知, 公司绩效与前五大股东持股比例之间回归分析结果未能通过显著性检验。

从表6的回归结果可知, 公司绩效与前十大股东持股比例之间回归分析结果也未能通过显著性检验。

根据表7结果可知, 赫芬德尔指数与净资产收益率是非线性关系, 呈显著相关, 这与表4得出的结果是一致的。对比前五大股东持股比例和前十大持股比例的回归分析, 笔者认为这是因为赫芬德尔指数能更好地衡量了股权集中度和分散程度。

从样本的回归结果来看, 具体结果如下:以净资产收益率作为公司绩效的衡量指标时, 第一大股东持股比例以赫芬德尔指数及与公司绩效的相关性是属于非线性相关, 显著相关。若以第一大股东持股比例为X轴, 净资产收益率为Y轴;图形则是一条开口向下, 对称轴在原点右上方的倒“U”型曲线。净资产收益率随着第一大股东持股比例的增加而增加, 到了某个极值点之后随之下降, 也就是说, 公司绩效随着股权集中度的提高呈现先并后降的趋势。

通过以上的验证说明股权激励发挥了较好的公司治理效应, 另一更重要的方面表明在房地产行业上市公司中, 公司所有者同时也更多地担负着公司经营者的角色。公司的股权在不断集中的过程中, 首先要面对的是管理层和公司的所有股东的矛盾, 由于委托代理问题的存在, 公司股权越集中, 股东的利益和公司的利益的关联度就越大, 股东会对公司进行积极的监督的动力越大, 监督效率也会提高, 从而有利于推动公司业绩的提升。随着股权集中到一定程度之后, 股东对管理层的监督也可以达到一定程度, 管理层的道德风险和机会主义情绪都会降低, 能够在比较大的程度上尽职工作, 提升公司的业绩。但这时另外一种矛盾出现了, 就是股东之间的矛盾[12]。大股东拥有对公司的控制权越大, 他们极容易利用公司资源为自己牟利, 从而损害中、小股东的利益, 这样将会造成公司资源的浪费、公司治理效率的低下, 从而最终影响公司经营绩效。

2 结论与启示

由实证结果可知, 房地产行业上市公司应保持适度的股权集中度, 存在相对控股股东, 股东之间相互制约, 以形成有效的相互监督。房地产行业上市公司应适当提高管理层持股比例, 以提高公司绩效。给予企业经营者合理的剩余索取, 是对价值创造的激励, 也是对人力资本价值的肯定。当经营权与控制权分离时, 要做到激励与约束并重。在强调对管理层进行激励的同时, 也应该对管理层进行有效的约束[13]。在公司的实际经营活动中, 经营管理人员作为代理人, 负责处理公司的经营事务, 这就使经营管理人员的权力很大, 几乎涵盖了企业管理的方方面面。经营管理者以其持有的股权分享企业的经营成果时, 也应承担企业的经营风险, 做到奖罚相一致。因此, 建立激励与约束相结合的机制, 是规范和完善法人治理结构的重要方式之一。

另外, 自股权分置改革之后, 控股大股东问题得到抑制, 但是股权过度分散, 内部人控制问题很可能被强化。在全流通格局下, 中国上市公司具备了各类股东利益一致的基础, 控股股东会积极调动所有资源增加公司绩效、提升市场价值。当原有的责任大股东在减持股份之后, 新的大股东 (如基金和其他机构投资者) 的主要目标是投机证券或投资证券。这样一方面容易出现责任大股东不作为的现象, 从而对经理人的监督被极度弱化;另一方面, 在高度分散的股权结构里, 任何一个股东对监督管理层没有足够的激励, 再加上对股东利益的法律保护长期不足、公司控制权交易市场缺位、国有资本出资人监督弱化等因素。所以在后股权分置时代, 中国上市公司一定要注意并处理好这一问题, 才能使公司长久稳定地发展下去。

房地产上市公司月度综述 篇8

众多上市房地产公司在2011年的1个多月里主要做了一件事：再融资。每年年初都是房地产企业融资的重要时点，流动性充裕是重要原因。而今年在经过收缩开发贷款、收紧按揭贷款和房企IPO停摆几大棒后，上市房企突然发现，销售停滞带来的现金流枯竭和土地余款支付压力就摆在眼前，无法回避。相比较A股上市的房企，香港上市的内房股公司要幸福得多。香港市场融资环境的宽松让多家内房股公司通过发债成功实现再融资，碧桂园、恒大、佳兆业、中骏和瑞安均在其列。数据显示，2011年的头两个月内，房企通过境外发行高息债融资总额约200亿元。

接下来，我们说说中国上市房企在资本市场的表现，总结为四个字：萎靡不振。截止到2月18日，中证地产指数下跌0.7％，恒生地产指数下跌6.25％，而同期上证综指和恒生指数在2011年分别上涨2.62％和1.98％网市地产公司股价的疲弱可见一斑。其中A股地产公司的表现明显优于港股地产公司，尤其在节后地方“限购令”推出后A股地产股表现出明显的抗跌性，反映出两地的机构投资者对内地房地产公司的看法有所不同。而在我看来，从公司估值、资产质量和分红派息的角度来看，港股内房股的估值更具吸引力。随着港股地产股的持续下跌，其投资价值已悄然凸显。

回到房地产调控的话题，不出意外的话，这一话题将贯穿整个2011年。尽管进几个月中央政府和地方政府出台一系列政策来调控房地产，措施由温和逐步升级到严厉甚至激进，但从整个国民经济长期健康发展的角度来看，我们要以积极的态度面对房地产调控。房价高企的问题不仅削弱了国家的竞争力，也成为影响社会稳定的隐患。因而，2011年，控制房价已经上升到政治的高度。

如果有人问我，2011年中国房价会下跌吗?我会回答：可能性很大。如果有人问我，2011年中国房价会企稳吗?我会肯定地回答：会的。中国房地产调控在经过不成功的2010年后，2011年的中国房价将会体现决策层的意志。如果还有人问我，中国房地产会出现拐点吗?我会回答：这个真的不知道。

我对中国房地产市场未来走势的不确定来源于对保障性住房能否有效缓解商品房的供求矛盾的疑惑。一个业内朋友的观点能够解释我的疑问：近三年保障住房的土地供应占据了新增土地出让面积的六成以上，而其建起的房屋面积只能满足原有商品房有效需求的三成。“双轨制”仅仅解决了一小部分中间层的居住问题。于是一个结构性矛盾可能成为本次调控后的结果：保障性房屋建设“雷声大，雨点小”，覆盖人群有限，而商品房市场的供求矛盾失衡问题升级，房价企稳再成泡影。

我在上面这种偏悲观的预测，源自于房地产行业一些根深蒂固的症结：土地问题、长期宽松的货币问题以及房地产税制问题。这些问题与我们的经济和政治制度密切相关，解决尚需时日。最后一句话表达对目前房地产调控形势的看法：解决市场问题，还是需要借助市场力量，用市场的办法解决。

A股地产板块

关键词：行情

2011年的前七周，上证综指上涨2.62％，表现出色，而受房地产宏观调控的持续深化，A股房地产板块表现乏力，期内下跌0.7％，整体呈现窄幅振荡的态势。个股方面，中华企业、金地集团、陆家嘴、华侨城和招商地产排名居前，而首开股份、世茂股份、泛海建设、荣盛发展和新湖中宝位列涨幅榜后五位。在严峻的调控环境中，低估值的房地产公司体现了很强的抗跌性，涨幅榜前五位的上市房企的平均市盈率为17.2倍，而涨幅榜后五位的上市房企的平均市盈率则为36.8倍。在遭遇系统性风险时，低估值个股往往成为资金的避风港。

关键词：新“国八条”

稳定房价、抑制投资性购房需求，以及加大保障性住房成为新“国八条”的核心内容。当高房价成为当前社会最不和谐的因素时，政府发现单一市场化是难以解决房屋这类公共品的需求问题，因而利用计划+市场的“双轨制”已成为我国在未来相当长时间里解决住房的方案。在我看来，政府稳定房价的核心思路是：先利用计划稳定市场，再两条腿走路。在最近的几年时间里通过压制购房需求、加大保障性住房建设来缓解供求矛盾。政府计划利用五年时间缓解中低收入家庭的住房矛盾并提高收入水平，逐步降低房价收入比，有效解决住房问题。但有一个问题值得注意：如果近几年商品房投资受抑，那么几年后取消压制购房政策后，商品房的供求矛盾失衡问题可能会更加严重。

关键词：房产税试点

1月27日，上海、重庆也分别公布了两地的房产税试点方案细则。整体基调而言，重庆的方案要比上海的严厉许多。重庆房产税方案中，征税的税率最高可达1.2％，而上海征税税率最高只是暂定为0.6％，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率才暂减为0.4％。但从操作上而言，上海方面的细则可能更具可操作性。上海并不将存量房划定为征税对象，只对上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。而重庆细则则显得更复杂一些，重庆试点方案采取分步实施的方式。因为涉及高档房以及平均房价等标准的划定，重庆方案的实际操作性似乎会比上海遇到的难题大一些。

沪渝两地房产税试点揭开了我国房地产持有环节征税的序幕，可以预见的是我国房地产税制将发生较大变革，从而对房地产成本和房地产价格产生深刻的影响。但从目前来看，全国推广房产税尚需时日。

港股地产板块

关键词：行情

2011年伊始，随着国内房地产政策环境的恶化，香港地产股成为做空者的乐园。截止到2月18日的七周里，恒生地产指数重挫6.25％，而同期恒生指数则上涨1.98％。涨幅榜上，中渝置地、合生创展、碧桂园、宝龙地产和绿城中国排名前五位，而世茂房地产、中海外发展、华润置地、保利香港和恒盛地产排名居末。令人意想不到的是，近期蓝筹地产股遭遇重创。中海外发展、华润置地这两个内房股的标杆遭遇重挫。我们认为，近期资金流出香港趋势明显，且中海外发展、华润置地均是房地产股的标配，因此在调控和机构资金流出的双重压力下，股价遭遇重挫。由于内地房地产调控的持续性和境外资金短期难以流回港股，这两只大盘蓝筹地产股的股价短期难有起色。

关键词：限购令

地方政府的限购政策分两个阶段：第一阶段从2010年10月至2011年1月上旬，特点：温和；第二阶段从2011年2月初至今，特点：严厉甚而激进。两个阶段的分水岭是1月底新“国八条”出台。在我看来，本轮全国性的“限购”是政府压制购房需求的一种计划式手段，充满行政意味。但因为限购令本身的局限性，也就决定了其“暂时过渡”的本质，只是在一个特殊时间段的政府意志行为。因此，限购令的最终寿命将取决于政

府对于市场是否回调到其认为的合理状态的判断。

关键词：海外融资潮

进入2011年，房地产调控政策密集出台，在资金压力不断加大的情况下，在港上市的内地房地产公司海外融资高潮迭起，对房地产前景的乐观，是其高频高息发债的根本动力。今年以来，共有8家在港上市内地房地产公司赴香港融资，融资总额超过250亿元，接近去年内房股新发债规模的一半，而平均发债息率接近10％。

每年的年初，在港上市的内地房地产公司均会进行再融资。今年因为内地信贷规模收缩，加上近期楼市政策调控，影响了开发商销售回笼资金的信心，其销售回笼速度不可避免地放缓，因而在港上市的房地产商的海外融资额较往年有明显增加。在严厉的房地产调控背景下，房地产公司再融资对于缓解其短期流动性有着积极意义。但是2011年内地多数房地产商未录得销售额增长，甚至是负增长。如果公司的房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，则这些公司将面临极大的偿付风险，而较高的票面利率也会加大公司的财务成本，削弱公司赢利。2011年保持稳健的负债率和健康的现金流对于房地产商至关重要。

公司点评

金地集团(600383，SH)

金地集团2010年全年累计实现签约面积229万平方米，同比增长21.6％；累计签约金额283亿元，同比增长34.6％。随着“限购”政策全国铺开，我们预计2011年全国住宅销售面积将下降15％，受影响最大的是一、二线城市的中高端住宅开发商。我们认为，金地作为全国性住宅地产公司，由于项目布局分散、具备品牌优势等因素，其销售将维持稳定增长，行业集中度持续提升。我们预计，公司全年的新增供应将接近400万平方米，2011年的销售面积达250万平方米。公司在2010年和2011年的净利润预计为28亿元和32.5亿元，2009～2011年的复合增速达35％。

首开股份(600376，SH)

北京是新一轮地方“限售令”的重灾区，针对外地人近乎苛刻的购买条件使北京的房屋购买力被极大削弱，北京本地人群根本无法支撑近2000万平方米的房屋销售面积，预计2011年北京的商品住宅销售面积将回落30％，甚至可能下滑50％。

首开股份有超过90％的营业收入来自北京，因此2011年其商品房销售和入账面积均将受到很大影响，但2011年北京保障房建设提速将为其提供新的业务增长点。目前首开股份已经启动全国扩张战略，近期大力巩固苏州市场、挺进福州市场。目前公司除北京大本营之外，在二、三线城市拥有累计项目储备近700万平方米。新市场的开拓将为公司未来发展带来更大的战略纵深，降低公司的经营风险。我们预计，首开股份在2010年和2011年的收入分别达57.7亿元和83.6亿元，净利润分别为13.8亿元和19.2亿元。

复地集团(2337，HK)

1月下旬母公司复星集团向复地提出私有化建议，作价为每股3.5港元。随后复地集团从2.8元直接涨到3.5元，并在附近窄幅波动。我们认为，复地的上市地位阻碍了母公司对地产业务的整合以及复地的股价被市场低估无法反映其价值是私有化的主要原因。

20lO年复地实现权益销售金额约人民币136亿元，同比2009年增长59％。公司在四季度的销售额达36亿元，表现持续理想，优于我们预期，全年销售额较我们预期的110亿元销售额超出24％。尽管限购令和物业税均会对2011年的销售产生不利影响，但复地在二、三线城市的竞争优势将缓冲负面因素对销售的负面影响。我们预计，复地在2011年的净利润将达人民币11.99亿元，核心利润为9.62亿元。

碧桂园(2007，HK)

碧桂园是首家发布业绩的港股房企。其业绩公告披露，2010年，碧桂园共实现合同销售为人民币329亿元，同比增长42％。公司全年收入和毛利分别为258亿元和83.5亿元，同比分别增长46.7％和80.8％，净利润则为43亿元，同比增长95.9％。碧桂园的业绩创出历史新高。

碧桂园的酒店业务成为其住宅开发外的新亮点。2010年其酒店业务收入超过4.72亿元，同比增长约50％。截至2010年末，碧桂园拥有4家五星级酒店、10家五星级标准酒店和1家四星级酒店。未来两年，还将继续拓展酒店业务，使其拥有的酒店数量达到36家。

《房地产公司经营计划报告》 篇9

一、报告摘要

二、企业发展战略概述

1、企业战略目标及实现情况

2、企业战略规划、目标

三、企业中期运营预测

1、企业主要经营业绩指标中期（三至五年）预测

2、各业务单元经营业绩指标的全周期预测(房地产项目)

四、企业经营业绩指标及计划

1、经营计划及预算计划的前提假设

2、及月度销售计划（分业务单元及汇总）

3、及月度投资计划（分业务单元及汇总）

4、及月度成本支出计划（分业务单元及汇总）

5、及月度融资计划（分业务单元及汇总）

6、及月度资本运作计划（分业务单元及汇总）

五、主要经营举措、时间表、责任人及资源需求

1、资源获取计划

2、产品开发计划

3、工程建设计划

4、市场营销计划

5、客户服务计划

6、内部管理计划

7、资本运作计划

六、现计划和集团目标要求之间的差异及填补缺口之具体举措

七、影响经营计划目标完成的主要风险、发生可能性、影响程度和防范举措

八、相关的预测财务报表

1、损益表

2、资产负债表

3、现金流量表

4、投资及投资收益预算