房地产企业收入自查（精选8篇）
房地产企业收入的审核
一、房地产企业主营业务收入的审核
（一）开发产品完工确认的条件： 国税发[2009]31第三条：
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
之所以要区分完工开发产品和未完工开发产品是因为：完工开发产品与未完工开发产品企业所得税计算方法不一致。完工开发产品按照世纪实现的利润计算缴纳企业所得税，未完工开发产品按照预计利润缴纳企业所得税。
（二）开发产品销售收入的组成： 国税发[2009]31号第五条：
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。【例3—1】2008年，甲公司在收取售房款之外，还以本公司的名义开具发票，向购房者收取有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等代收代付款项计312万元，甲公司记入“其它应付款”，在申报所得税时未调整收入。
分析：
国税发[2009]31号第六条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。本例中，甲公司代收代付的312万元是由该公司开具发票，应当并入总价款确认为销售收入。
【例3—2】某市地税稽查局在对某房地产公司进行检查时确认：（1）该公司2008“销售收入”贷方发生额为153500000元，经核对，售房合同总金额也为153500000元；（2）同时发现“其他应付款”科目有为其他单位代收款项3540000元，经检查，所收取款项全部以本单位名义收取，所开票据全部加盖本单位公章。问，这部分代收款项是否应作为企业的售房收入？在什么时候结转收入？成本如何处理 分析：
（1）根据《企业所得税法》第六条及《条例》第十二条、以及国税发[2009]31号第六条应作为企业的销售收入，国税发[2009]31号所称“发票”应理解成“广义的发票”，即企业开出的所有票据；（2）收入实现的时间应该以订立销售合同的时间为准，即应该与销售合同所载销售款项金额同步结转收入。本案销售收入应为153500000加上3540000元；(3)代收费用部分的成本已缴付的，以最后实际缴付数额为准，未缴付的，暂时不予扣除，待以后实际缴付后，再进行调整。
（三）开发产品销售收入确认的条件： 国税发[2009]31号第六条：
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
【例3—3】2008年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在11月份、12月份各按30%支付。张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因资金困难，暂时无法支付剩余的款项，甲公司仅按实际收到的价款84万元记作销售收入。
分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。本例中张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按约定的价款记作收入，未收到的款项记入“应收账款”，甲公司少记销售收入36万元（120×30%）。
【例3—4】2008年11月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在12月份、2009年1月份各按30%支付。张先生11月按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因计划于2009年1月外出旅游，将剩余的款项在该月一次性交清。甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入，张先生提前支付的36万元记入“其它应付款”。
分析：税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现。本例中甲公司少记销售收入36万元。
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
【例3—5】
1、金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。计算2007年12月应实现收入。A项目应实现收入9000000元； B项目应实现收入16000000元；
C项目应实现收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月应实现收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元
(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
①支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
②买断方式：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：
A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：
按合销售同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。B受托方、购买方签订合同：
按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。
③超基价分成方式：采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。注：也就是说，如果：
A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：
按合销售同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现，同时加上超基价分成。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B受托方、购买方签订合同：
按基价加上分成额（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。
④包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。【例3—6】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：
借：银行存款
95万元 贷：销售收入
95万元
汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：
借：银行存款
115万元（按买断价计算）
贷：销售收入
115万元
扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：
借：银行存款
132万元（按买断价计算）
贷：销售收入
132万元
汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1500平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下： 借：银行存款
188万元
贷：销售收入
188万元 要求：计算楚风房地产公司上述项目2007年9月应实现收入。
分析并计算：
被江汉公司代理业务应实现收入1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）； 被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；
被扬子公司代理业务应实现收入＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基价加分成）被汉正公司代理业务应实现收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。
全月应实现应实现收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元
(注：新文件关于销售收入确认条件的规定与国税发[2006]31号文件相同)
（四）销售折扣、折让与销货退回的处理（依据：国税函[2008]875号）
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）：
（1）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
（2）债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。
（3）企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。
【例3—7】某房地产公司，为了促销公开在电视台发布广告，凡在2008年5月31日以前购买该公司开发产品的（已经完工，并决算）一律享受总房价3%的优惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按总房价享受2%的优惠，请问：
（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？
（2）假如采取这种销售方式在2008年5月31日前销售出去的房屋优惠前的价值为15000000元，其中有三分之一属于一次性交款，收入总额应为多少？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：（1）此种行为，属于售前优惠，目的是“促销”，应属于商业折扣。
（2）时间性优惠为＝15000000×3%＝450000元
一次性付款优惠＝15000000×30×%2%＝90000元
实际应确认收入15000000－450000－90000＝14460000元
（3）因为此种行为属于售前行为，销售合同金额应为14460000元。
【例3—8】某房地产公司销售一栋楼房，总价值35000000元，购买方因资金问题，在一次性付给房地产公司30000000元后，余下款项5000000元一支未付。为了及早收回款项，房地产公司与购买方达成协议，如果购买方在2008年8月31日以前一次性付清款项，房地产公司给与购买方所欠款项10%的优惠。最终，购买防御2008年8月25日将余下款项付清，共支付4500000元。问：
（1）这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？
（2）企业应按多少确认销售收入？相应问题如何处理？（3）销售合同金额应为多少？ 分析：
（1）此种行为，属于售后优惠，目的是“回款”，应属于现金折扣。
（2）企业应按照销售全额35000000确认收入。450000的现金折扣应在应在2008年8月作为财务费用处理。（3）因为此种行为属于售后行为，因此不影响合同金额，销售合同金额应为35000000元。
【例3—9】某房地产公司销售一栋居民住宅，因房屋设计与销售前承诺有区别，未能达到客户满意，因此客户要求退房或者进行打折处理。经与客户进行协商，有8户退房，共计退回房款3600000元；有15户同意退回一部分房款，每户退款15000元。问：
（1）以上行为属于商业折扣、商业折、现金折扣、销售退回哪种行为？
（2）当月应如何确认销售收入？（3）销售合同金额是多少？ 分析：
（1）以上行为分两种情况。其中8户的行为属于销售退回，目的是 “解除购买关系”；其余15户的行为属于销售折让，目的是给予“部分补偿”。两者都属于售后行为。
（2）从实质上看，两者都属于减少销售收入，因此均应该在实际业务发生时，冲减“销售收入”。共应冲减收入3615000元。（3）以上行为虽然属于售后行为，但是，系因房地产公司行为造成。因此，销售合同应该变更。首先原来与上面8户签订的合同应该作废，减少销售合同的总金额；其次，与上面15户签订的合同，可做两种处理，一个是原合同作废。按照新价重新签订购买合同，一个是原合同不变，按照赔偿价签署补充协议。
（五）买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）
企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
【例3—10】某房地产公司2008年5月卖给张先生一套住宅，销售载明房屋总价款是48万元，另外附加条款规定，赠送2匹TCL挂式空调机一台（市场价2800元）。2008年7月卖给里女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位（有产权）一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务公司应该如何确认收入？ 分析：
（1）国税函[2008]875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）”，所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函[2008]875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。
5月应实现收入480000元。
（2）所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函[2008]875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入：
①房屋和车位的公允价值比为：
房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 车位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②应确认收入：
应确认销售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 应确认销售车位收入＝560000×17.24%＝96544元
（六）房地产企业预售收入计算的预计利润 国税发[2009]31号文件：
第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
未完工产品当期预计毛利＝当期预售收入×预计毛利率
【例3—11】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。分析并计算： 1、2008年：
企业的利润总额＝0―6500000＝―6500000元
该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。
应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元
应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。2、2009年：
企业的利润总额＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元
本期扣除的前期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。应纳税所得额＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。
应缴纳企业所得税＝52571500×25%＝13142875元
（七）合作开发收入。
国税发[2009]31号文件：
第三十六条
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
（注：与国税发[2006]31号基本相同；不同的是，国税发[2006]31号规定“投资方取得的利息、红利应按规定进行补税处理”）
【例3—12】某房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2008年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？
分析：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收
在已结算计税成本的情况下：计税成本与投资额的差额=1000－800=200万，应调减应纳税所得额200万元。（差额为负数，调增应纳税所得额；差额为正数调减应纳税所得额）。在未结算计税成本的情况下：应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。
二、房地产企业视同销售收入。
《企业所得税法实施条例》第二十五条：
企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国税发[2009]31号》
第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定＝
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
（注：与国税发[2006]31号相比，取消了“转作固定资产”项目）
【例3—13】：某房地产开发公司以计税成本80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务，该房屋的公允价值（售价）为100万元。企业账务处理： 借：应付账款
80万 贷：开发产品
80万
经审核该企业的企业所得税纳税申报表及纳税调整项目明细表，该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额，税务机关应如何进行处理？（为简化计算，不考虑营业税、城建税、契税和印花税等税费问题。）
分析：抵债行为在税法上视同销售收入，应按规定确定收入和成本。就本例而言，应确认销售收入100万元、计税成本80万元，应调增应纳税所得额＝100-80＝20万元。
【例3—14】2008年9月，某房地产开发公司将一套公允价值为160万元、成本为120万元的商品房赠给在北京奥运会上获得金牌的运动员李某，企业账务处理： 借：营业外支出
120万 贷：开发产品
120万
该企业的捐赠业务在税务上应如何进行处理？
分析：税法规定,企业以商品房对外捐赠的行为应视同销售，应按同期同类商品房的销售价格确认收入。本例中企业应调增应纳税所得额＝160-120＝40万元。
【例3—15】某房地产公司以一套自行开发的市价为100万元、成本为90万元的房产，与A公司交换一市价为100万元、成本为90万元的土地。该房地产公司按房产和土地的成本价进行会计账务处理，在企业所得税申报时未申报收入。
分析：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产公司以自行开发的房产与A公司交换土地的经营活动属于税法规定的非货币性资产交换，应当视同销售货物，应于办理企业所得税纳税申报时将100万元计入收入总额，同时结转成本90万元，将差额10万元计入企业当期的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。
三、房地产企业其他业务收入的审核
（一）房地产企业房屋租金收入： 《企业所得税法实施条例》第十九条：
指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。
【例3—16】某房地产公司有三处房产于2008年6月1日分别对外出租。甲房产租给一家企业开超市合同约定租期为五年，每年租金1200000元，自合同签订之日起，每月25日为付租日；乙房产租给一家公司作为办公楼，合同约定租期两年，每年租金100000元，合同签订日一次性付齐两年租金；丙房产租给一家服装厂做仓库，租期一年，租金30000元，租赁期满后一次性交付租金。问，2008年该房地产公司应实现租赁收入多少。分析：
（1）甲房产每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，应于2008年6—12月每月确认1000000元收入，全年共应确认租金收入70万元；（2）乙房产每年租金100000元，租金虽然于合同签订日一次付清，但是根据国税函【2010】79号文件可以在受益期内平均计算收入，2008年应记收入100000÷12×7＝58333.33元。
（3）丙房地产租期一年，租金30000元，但是合同约定租赁期满后一次付清，因此，2008年不应确认收入。应于2009年6月确认收入。
2008年共应确认收入＝700000＋58333.33＝758333.33元
（二）房地产企业预租收入的审核：
预租收入是指房地产企业在新建的开发产品在尚未完工交付使用前与承租人签订租赁预约协议的并预先取得的收入。国税发[2009]31号文件：
第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
【例3—17】某房地产开发公司开发的一项目，地处市中心，商业前景被业届人士普遍看好。2008年5月，在该项目即将完工之前，王某与该公司签订了店面租赁合同，合同约定租期2年，每年租金为12万元，王某当月先行支付了一年的租金12万元，房屋于2008年10月1日交付使用，应如何确认该企业2008年的租金收入？
分析：税法规定,纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入，房地产公司在2008年5月收取租金时不做收入。应在2008年10月开始确认租金收入，金额为3（万元）。
（三）房地产企业违约金收入。
按照《企业所得税法》第六条，企业从各种来源取得的收益都应该确认为收入。因此违约金收入也应确认为收入；按照《企业所得税法实施条例》应属于其他业务收入。
【例3—18】某房地产公司20087月共取得两笔违约金收入。一笔是某购房户因为未按期支付购房款支付的违约金2000元，一笔是某建筑公司因为工程延期支付的违约金50000元。问：企业就这两笔违约金会计上应该如何处理？在税收上处理有何不同？ 分析：
（1）会计上，这两笔违约金均应作为企业收入处理。实际工作中应计入“营业外收入”科目。也有的企业将购房违约金收入直接计入“预收帐款”或“销售收入”；将工程延期违约金收入冲减了“开发成本—建安成本”。以上处理均可以，但是绝对不可以利用“其他往来”“盈余公积”“职工福利费”等账户隐瞒、转移收入。
（2）在税收上处理有所不同。首先，从企业所得税的角度，二者都是企业收入的一部分；其次，从营业税的角度，取得的购房户违约金，与企业销售有直接关系，应作为企业销售收入的一部分，计算缴纳营业税。而从建筑公司取得违约金，与企业的销售没有关系，不需要缴纳营业税。
（四）关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认 国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）
新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期
【例3—19】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。租金于2010年6月25日至31日之间一次付清。2007年企业已经结转租金收入30万元，问2008年应结转收入多少元？
分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。依以上规定：房地产公司应于2009年6月确认收入180万元，因此，2008年不应确认收入。由于2007年已经确认收入30万元，2010年6月实际应确认收入150万元。
【例3—20】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。约定租金于合同签订日一次付清。但是由于经济纠纷，商场2007年只付给租金30万元，其余租金一直在协商中。问2008年应结转收入多少元？ 分析：按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。截止到2008年底，已经超过合同规定的应付款日期，因此应视为已到应付款日期，2008年应确认租金收入60万元。
（五）财产转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入
《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）
一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的计算缴纳企业所得税。
二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本应纳税所得额计算纳税
（六）政策性搬迁和处置收入。
《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）
1、政策性搬迁或处置收入的概念： 企业政策性搬迁和处置收入：
是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产，“按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入”、“处置相关资产收入”、以及“通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入”。
2、政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理：
（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务的：
用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告的：
应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产：
可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
一、对实务中销售收入确认的分析
根据《企业会计准则——收入》规定,
□文/时维娜
企业销售商品同时满足下列条件的, 才能予以确认:
1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制;
3、收入的金额能够可靠地计量;
4、相关的经济利益很可能流入企业;
5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在实际业务中, 我国的房地产开发企业对商品房的销售一般分为现房销售和预售, 其中预售是指企业将依法获准尚未建造的或正在建设中的商品房预先出售给承购人, 承购人根据买卖双方签订的预售商品房合同支付定金和全部房款或分期支付房款的行为。这样, 对销售收入实现主要有以下几种方法:
1、以签订预售合同并取得预售房款确认收入;
2、以签订正式房屋销售合同作为收入实现;
3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准;
4、以开发产品 (房地产) 经质检等相关部门竣工验收, 向客户开出“交房或入住通知书”, 客户验收并接受房屋, 开具销售发票作为销售实现。
具体分析各个方法如下:
1、签订预售合同并取得预售房款能不能作销售确认。《企业会计准则———收入》准则在其指南中指出, “房地产销售中, 房地产的法定所有权转移给买方, 通常表明其所有权上的主要风险和报酬已转移, 企业应确认销售收入。”但是, 房地产开发企业在进行预售时, 商品房还没有生产出来, 预售业务在发生时只能满足“收入的金额能够可靠计量”和“相关的经济利益很可能流入企业”, 但还不能满足其他三项条件, 取得的预售房款对企业而言是一种负债, 因此不能确认销售收入。
2、已签订正式房屋销售合同但没有支付款项能不能作销售确认。此时, 法律意义上的要约虽然已经成立, 但是标的物商品房还没有得到购买人的验收认可, 企业仍未将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同, 在开发产品竣工验收前后均可签订。但在合同中规定了关于房屋质量问题、面积差异等处理约定, 因此在购货方验收认可前, 存在退货风险, 故也不能确认销售收入。对于这类正式销售合同, 只有符合建造合同的条件, 并且属于不可撤销的建造合同情况下, 才可以根据建造合同收入确认的原则, 按照完工百分比法确认房地产开发业务的销售收入。
3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准是否合理。我国的房地产业经过多年的发展, 有关的管理制度和业务程序已经比较健全。在房地产开发前, 需要根据规定缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等, 开始销售前还需要领取销售许可证等。有了这些规定的保证, 未来风险已大大降低, 工程竣工并经验收合格、购货方无异议并办理入住手续, 企业收讫房款的情况下, 商品房所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方, 此时, 产权是否过户并非确认收入的必要条件。如果要把办妥房地产证作为收入确认的标准可能会造成收入确认的滞后。这是因为, 办理产权过户手续涉及房产管理、土地管理、财政税收等有关部门, 办妥证书的时间长短不是由房地产企业所能完全控制的, 购货方何时去办、何时办妥具有很大的不确定性。
4、开发产品 (房地产) 已经质检等相关部门竣工验收, 向客户开出“交房或入住通知书”, 客户验收并接受房屋, 开具销售发票作为销售实现。在这种情况下, 房地产开发企业所开发商品房处于以下状态: (1) 无论是现房销售或是预售房屋, 开发商品房的销售款已经取得; (2) 开发商品房已竣工验收, 房屋面积经有关部门测定; (3) 已与客户签订的正式房屋销售合同 (现在预售合同通过房管部门备案后也具备正式合同的效力) ; (4) 销售合同中标的物———房屋已经客户验收。对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议。并与客户办妥了交付入住手续, 双方均已履行了合同规定的义务。
至此, 房屋买主已可持相关凭证到有关部门办理房地产有关权证, 与商品房所有权相关的主要风险和报酬已转移给购货方;房地产开发企业在办理验房手续后, 按规定将已出售房屋移交给销售合同中约定的物业管理公司管理, 也就使企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品房实施有效控制;其开发成本在房屋验收时, 一般都发生 (支付) 了总成本的80%以上, 就算还有尚未支付的工程款、材料款等, 也是能够较为准确预计计量的, 基本满足“成本能够可靠计量”。收入也已经能够准确确定和计量。因此, 房地产开发企业的销售收入已满足《企业会计准则———收入》的标准, 符合其五条标准的规定, 应该予以确认。
二、实质重于形式原则的应用
从上述四种情况的分析可以看出, 新会计准则的规定更加注重交易的实质而不是形式, 无论从收入的确认条件来看, 还是从收入的会计处理来看, 都充分体现了实质重于形式的原则。
1、一次性全额收款方式。
根据房地产企业会计制度的规定, 一次性全额付款方式销售开发商品房的, 应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证时, 确认销售收入的实现。从程序上来看, 企业收到全额房款时, 购货方还没有房屋的产权证, 还不算是房屋的主人, 但从实质上来看, 购货方已经交全房款, 拿到钥匙, 已成为房屋的主人, 所以房地产企业在收到房款时确认收入, 实际上是实质重于形式的应用。
2、分期收取款项。
房地产企业采用分期收款方式时, 符合收入确认原则, 根据新会计准则的规定, 企业具有融资性质的分期收款销售商品, 应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额, 应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额, 应当在合同或协议期间内, 按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销, 作为财务费用的抵减处理。这样的会计处理更体现了实质重于形式的原则。
3、以支付手续费方式委托代销。
采取支付手续费这种方式委托代销商品的, 应当在委托单位收到代销单位的代销清单时, 根据实际销售额确认收入的实现。在房屋销售实务中, 有时为了提高房屋销售量, 房地产企业会委托中介机构销售, 以这种方式销售商品房时, 虽然从形式上看是委托代销, 但在最终交易时, 购货方是和房地产开发企业签订购销合同, 房地产开发企业收取房款并开具发票, 所以从实质上来看也是企业直接销售的一种方式。
4、银行按揭方式销售商品房。
采用银行按揭方式销售商品房的, 首付款应于实际收到日确认销售收入的实现, 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在这种销售方式下, 不是以产权转移来确认收入, 而是根据交易的实质来确认收入, 体现了实质重于形式的原则。
参考文献
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006.北京:经济科学出版社, 2006.
[2]刘新国.房地产开发企业会计与财务管理[M].北京:经济科学出版社, 2006.
[3]韩慧, 王锦辉战.房地产开发企业预收款项所得税的会计处理[J].会计工作, 2006.4.
2012年1到2月，房地产市场销售势头回暖，销售出现的新趋势显示市场发生了变化。进入市场者价格敏感度高，中原地产研究部总监分析，跌价10％的项目占据了90％的成交量，各大房企纷纷降价求售。今年前两个月，万科、恒大、保利、金地等一线房企的销售均价，较去年下降约一成，其中金地的下降幅度最高，达24％。
刚性需求主导的市场，供求关系逐渐显示威力。销量回升无助于缓解全盛期的供应量，根据统计局数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售面积超过3亿平方米，比2011年年末增加了3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米。上海易居房地产研究院3月14日发布的《月度存货压力报告》也显示，截至2012年2月底，北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米，与去年同期相比增长38.1％，与上月相比下降2.27％。库存总量同比仍然涨幅较大、处于历史高位。库存量超过2008年的水平，房屋去化不容乐观，如果政策不变，开发商降价求售将成为主流。
政府鼓励刚性需求的预期十分明确，市场回暖正是刚性需求预期的产物。一些银行已经打开了首套房贷优惠利率的闸门，地方放开公积金贷款，上海等地降低了保障房供应门槛，鼓励更多的人进入市场，与政府共享产权。这是地方政府在狭窄的调整空间内，既要保障民生又要回笼资金的一箭双雕举措。
刚性需求市场，降价边界在哪里?取决于地方财政收入，实体经济与金融杠杆几个因素的共同作用。
温家宝总理在十一届全国人大五次会议的记者会上提出房价收入比，这是对房地产回归消费品的明确提示。按照国际常规数据，世界银行和联合国人居中心分别得出的“合理的住房价格”支出，应该为每个家庭3～6年和4～6年的收入，中国远远超出这一数字，房价有大幅下降空间。
可以肯定的是，目前的收入数据大错特错。以北京市统计局数据显示，2011年北京城镇居民人均可支配收入达到32903元，以三口之家计算，年收入在12万元左右。很难相信，北京居民人均可支配收入仅止于3万元，否则中国不可能成为奢侈品消费第一大国。以万科等房地产商的数据论，收紧房贷对市场影响不大，在高峰期使用贷款购房者仅占20％。房价将让中国城市居民的真实收入水落石出，目前市场拥有的现金购买力可能远超出我们的想像。
如果房地产价格下挫，出现地方财政破产危局，为了防止硬着陆，最好的办法莫过于加长刚性需求者的金融杠杆，如给予首次置业与改善型置业者以贷款优惠，房贷利率下降与降低首付比例，以增长金融杠杆。有人认为，给刚性需求者贷款风险太大，但从以往的经验看，鉴于东亚人士对于自有住房的看重，在东南亚金融危机日本泡沫崩溃后，没有出现类似于美国的大面积违约现象。尤其是香港，负翁一族继续缴款，信用令人感动。只要未来中国经济上升，收入相对于住房价格维持均衡水准，不必过于担忧刚性需求者的信用。
促进刚性需求，提升居民收入，增加可控的金融杠杆，房地产逐渐落地可期。
一、引言
收入作为会计的六大要素之一，其确认计量和披露一直都是市场经济中的热门话题，也是报表使用者准确评估企业经营状况和财务水平的重要影响因素。为此，我国财政部于xxxx年正式颁布了新收入准则，在满足市场需求的同时也不断向国际准则趋同。房地产行业由于其行业特殊性，其收入的确认、计量和其他行业大不相同，因新收入准则受到的影响也更为明显。作为我国的经济命脉，房地产企业的收入水平与企业自身、社会公众以及国家政府都紧密相关，因此本文以房地产企业在应用新收入准则时的实际情况为出发点，探讨新收入准则在房地产企业中的应用情况及效果，并提出相应的建议。
二、新收入准则的两大“新模块”
相较于旧收入准则而言，新收入准则在内容所做的改进主要集中在以下两个模块:提出了确认收入的“单一标准”和“五大步骤”。
（一）新收入准则的“单一标准”
在旧准则中，销售商品和提供劳务需要进行明确区分，在确认收入时以风险报酬的转移作为标准，但是在实务操作中判断风险报酬何时转移并非易事；新收入准则弥补了旧收入准则的上述缺陷，不仅打破了商品和劳务之间的明确界限，还提出了在客户取得商品控制权时确认收入的观点，使得收入的确认过程更加合理。新收入准则还把销售收入准则和建造合同准则进行了结合与统一，在现实业务中，很多企业的销售业务和建造业务会出现重叠，界限划分并不明显，如果采用旧收入准则进行核算，就会出现同类型的企业使用不同收入确认模型的情况，新收入准则的实施就会很好地避免这种情况的发生，有利于同类型企业直接进行横向比较，具有一定的实用性和创新性。
（二）新收入准则的五大步骤
作为新收入准则的核心内容，深入理解“五步法”原则对企业贯彻落实新收入准则十分重要。“五步法”在房地产企业中的应用如下所示:x.识别与客户订立的合同。新收入准则围绕“合同”展开，把合同定义为双方之间订立有法律约束力的权利义务的协议。合同中所涉及的企业履约义务相关规定、在完成履约义务后享有的现时收款权利、支付款项相关内容、合同商业实质等条件，都需要在识别客户合同中格外注意。具体到房地产企业中，要对买卖双方的责任与义务进行明确约定，例如房价、相关税费、优惠条件、付款时间、付款额、违约责任、逾期违约责任等内容。x.识别合同中的单项履约义务识别单项履约义务简单来说就是对合同进行“分拆”。如果合同中包含多个要素，并且这些要素需要进行单独的定价和出售，则需要明确区分每一项单项履约义务，并且将这份合同“分拆”成多份合同处理。在房地产企业中常见的销售手段有:销售房屋同时捆绑销售车位、销售房屋的同时赠送物业服务、销售毛坯房赠送精装修，这些情况都与要对合同进行合理的“分拆”。x.确定合同的交易价格。在新收入准则下，企业在确定交易价格时要考虑到可变对价、非现金对价以及重大融资成分等因素。如果企业在交易过程中涉及非现金转让的业务，就要根据非现金对价的公允价值来确定交易价格；我国房地产企业在进行销售业务时，客户通常会选择按揭付款的方式，如果客户一旦出现违约或者未能按时还款，企业就要承担相应的责任，并且支付相关罚款，这种情况就会涉及融资成分，会计人员就要对客户支付金额与当前合同对价的差额进行合理估计，并按实际利率法在一定期间内进行摊销；除此之外还需要考虑是否存在代第三方收取的价款或者预期将退还给客户的款项。x.将合同价格分摊至履约义务。在现实生活中企业与客户订立的合同往往包含多项履约义务，为了把企业因转让商品而有权收取的对价金额反映在交易价格中，就要把每项履约义务的交易价格按单独售价占总售价的比例分摊至各项履约义务。每项商品的单独售价可以按照市场的交易价格进行定价，如果该商品的单独售价没有办法直接获得，可以运用会计估计方法对单独售价进行估算，常见的估算方法有成本加成法、余值法、市场调整法等。x.在履行义务时确认收入。“五步法”中的第五步是房地产企业在应用新准则时的难题。如果该项履约义务是某一时点内的履约义务，则要根据其控制权何时转移确认时点；如果是时段内的履约义务，则要选择合理的方法来确认履约进度。房地产行业中常见的销售方式主要有现房销售和期房销售，现房销售的收入确认时点标志较为明显，通常都是在双方签署合同交付现房之后确认收入；对于预售房屋而言，客户在房地产企业建造房屋的同时不能享受到消耗正在建造的房屋带来的经济利益，房屋的结构设计、该怎么建造房屋也不是客户可以控制的，所以期房销售是否属于时间段内确认收入的“重担”就落在了房地产企业所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋销售合同中，房地产开发商会对客户所购买房屋的具体单元和房号进行明确约定，并且不可以随意更换。也就是说房地产企业提供的商品具有不可替代用途，由此可见期房销售达到了某一时段确认收入的条件。
三、新收入准则在房地产企业中的实施效果
（一）收入的确认角度
在旧收入准则下，房地产企业通常在某一时点确认收入，在时点的选择上也没有统一的标准，其中常见的收入确认时点有“签订合同”、“交付使用”、“收到预收款项”、“完工并验收合格”、“发出书面交房通知”等。然而房地产企业的开发流程一般都有长期性，复杂性等特点，从房屋项目立项到房屋竣工验收再到交房往往需要经历很漫长的一段时间，企业在这段时间内一直在产生成本，但是并没有对取得的收入进行确认，这样的收入确认方式使得企业的财务指标波动较大，财务报表也不能为报表使用者提供准确直观的财务信息，即使弊端明显，在实施新准则之前也没有企业将收入在时间段内进行确认。新收入准则的颁布则使得在某一时段内确认收入成为可能。
（二）收入的计量角度
在旧收入准则下，房地产企业主要根据预收账款的合同金额来确认收入，而新收入准则在确认收入时采用的是商品的交易价格，要把可变对价、非现金对价、重大融资成分等影响因素都考虑在内，除此之外还需要考虑与客户签订的合同中是否涉及销售折扣以及销售后出现质量问题的处理方法，这也会对商品的交易价格产生一定的影响。统一以交易价格作为收入的计量标准使得原来复杂的计量模式变得直接，大大提高了房地产企业财务工作人员的工作效率。在旧收入准则下，把项目竣工结算之前收到的房屋款项作为“预收账款”处理是房地产行业的“特色”，这样的处理方法就会使得企业的资产负债率一直处于偏高的状态；实施了新准则之后，房地产企业可以在时点和时段内分别确认收入，原本被当作负债的预收款项，可以提前确认收入并结转相应的成本，企业的资产负债率也会随之下降，偿债能力也会相应的得到提高，这对企业在开发新项目进行资金筹集时也是有利的。
（三）均匀现金流的角度
在旧收入准则下，大多数房地产企业在项目开发初期会注入大量资金在各个房地产项目中，只有在这些项目达到可销售条件之后才能收回资金，就导致了企业前一年净现金流量为负，下一年就为正的现象出现。这种对现金需求出现大幅度波动的现象意味着房地产企业现金流回款周期长，速度慢，资金链的安全系数低。现金流量的分配不均也使得企业承担现金流量风险的能力下降。在新收入准则中，房地产企业对符合条件的项目采取某一时段来确认收入，相对应的现金流量也会计入相应的会计期间，很好的平衡了企业的现金流量。
（四）信息披露的角度
新收入准则对财务报表信息披露主要侧重于资产负债表的列示以及附注的补充信息，资产负债表的变化主要是新增了会计科目，并且要对期初数据进行重分类的调整；对企业应披露的与收入有关的会计政策也作出了相应的补充，打破了旧收入准则对会计政策“模板式”的描述方式，要求说明会计政策与双方订立合同之间内在的联系，对收入确认过程中的重大变更事项、合同相关信息以及采取时段法确认收入的步骤都做出了相应的披露要求。企业在实施新收入准则之后，财务报表可以为报表使用者提供更加高质量的财务信息，一定程度上减弱了报表使用者对企业因使用新准则所产生数据变化的不确定性。
三、房地产企业如何适应准则变化
收入的确认对于每个企业来说都是至关重要的，新收入准则的实施除了在对收入的确认和计量上与旧准则有很大的不同外，还多多少少会对企业的内部控制、合同的编写要求、各个部门之间的沟通合作等方面产生很大的影响，为此，本文为房地产企业提出以下加点建议:
（一）提高企业财务人员的专业胜任能力
经过上述分析不难发现，房地产行业因其独特的行业特性，收入准则的变化对企业实际业务的处理影响较大，为了准确运用新收入准则进行会计处理，相关财务人员要深入研读准则变化及其适用范围，紧跟准则变化的脚步，增强自身的专业素养；新收入准则在实施过程中很多地方都涉及到了会计人员的主观判断，比如属于某一时间段确认收入还是某一时间点确认收入、履约进度如何确认等等，在确认履约进度时，需要把会计核算和工程进度结合考虑，这不仅要求财务人员对房地产企业的各项经济业务的实质进行判断，还需要深入了解房地产企业的工程项目，以熟悉工程进度的计量方法；在学习专业知识的同时还要注重相关法律法规的学习，这样才能准确的识别和解读合同；房地产企业业务种类繁多，涉及的金额巨大，所以其面临的税务问题也较为严重，在会计税法相关规定普遍存在差异的情况下，要想合理进行纳税申报，就要求财务人员正确理解相关法则并制定相关处理流程。
（二）提高对新收入准则所在风险点的防范意识
新收入准则在运用的过程中，财务人员不能只是简单地从字面上解读会计准则，还需要对新收入准则中存在的风险点进行有效的规避。新收入准则强调“合同”这一概念，涉及合同就会存在客户违约风险，要对可能导致违约风险的影响因素进行合理的评估，比如对客户的信用风险和财务状况风险进行评估，房地产的工作人员在签订合同之前就要对客户以往的合同履约情况和违约情况进行了解，如果购房客户在以往的记录中存在多次违约的情况，那企业想要按时收回房款就比较困难；另外还要对客户的财务状况进行评估，调查客户是否拥有稳定的收入来源，其来源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的财产等。通过对客户信用和财务状况的合理评估，对购房客户后期的违约率有了充分的了解，也能够在一定程度上避免因客户后期违约而出现大量已经确定的收入被冲回的不利现象的发生；此外还要避免因预估总成本与实际总成本差别过大而影响实际收款进度的风险。总之房地产企业在确认收入时不能简单的只关注于其会计处理，还要考虑到相应的潜在风险，积极采取相关的风险防范策略，把企业发生潜在损失的概率降到最低。
（三）加强企业合同管理，规范企业经营行为
2016年上半年，在市财政局和区财政局党组的关心和支持下，以非税收入征管为主线，紧紧围绕年初制定的工作计划，强化征收管理，不断开拓创新，突出依法征收，源头控收，以票据管收的工作为重点，努力实现应收尽收，资金安全和规范管理的基本目标，确保非税收入年度任务时间过半，任务过半。回顾半年来，诸多感慨，现将情况汇报如下：
一、编制计划，明确目标，圆满完成收入过半任务，
认真编制各执收单位非税收入年度计划是我们钟山区非税局的一项开局性工作，年初，我们按照各执收单位收费项目及上年度实际完成情况和政策增减因素，合理测算，为编制部门预算和综合财政预算提供可靠的数据。同时全面掌握今年收入征收情况，为非税收入任务提供了依据。通过年初计划编制收入调查摸底工作，充分做到完成全年征收任务心中有数。开展征收工作目标明确，任务艰巨，史命光荣。为完成收入任务，我局采取多项举措，按进度编制了收入大户完成进度情况表，及时掌握收入动态，做好收入分析，经常下单位督促收入，形成齐抓共管的活力，争取各方面的支持和配合等，使我们完成了今年的过半任务，即：纳入公共财政预算管理的非税收入完成47,159万元，较上年同期增长116.71%,增收25,398万元，占本级财政一般预算收入的60.53 %。其中：专项收入完成1,687万元，较上年同期下降4.37%，减收77万元;行政事业性收费收入1,523万元，较上年同期下降4.75%，减收76万元;罚没收入完成2,402万元，较上年同期增长46.2%，增收759万元;国有资源(资产)有偿使用收入完成2,341万元，较上年同期下降74.44%，减收6,817万元;其它收入完成39,206万元，较上年同期增长5.18倍，增收31,609万元。
罚没收入的增长主要原因是中心城区改造交通道路电子监控系统，违章车辆罚没收入同比增长较快。
其他收入是拉动非税收入增长较快主要原因，其具体结构为：1、国有资产花园大酒店销售款入库6,000万元;2、历年来销售采煤沉陷治理、廉租住房等保障性住房销售收入入库25,700万元;3、土地款入库3,255万元;4、煤调基金入库2,114万元(由地税局代征);5、煤炭各项收费入库762万元;6、纳入预算外财政专户管理的教育收费入库808万元;7、其他各项零星收入入库567万元。
为保证“时间过半、任务过半”的要求，我区将历年来应缴土地款3,255万元基金收入和预征预收国有资产花园大酒店销售款6,000万元作其他收入入库。对此，我们要作深刻检讨，并在下一步工作中避免。
二、改革创新，加大力度，强化征收管理
1、坚持以票管收，做到源头控收。非税收入征管中，源头控收是首要环节，以票管收是重要手段，都是实现非税收入规范管理的重要保障。一是进一步规范非税收入票据的保管、发放、购领、使用、核销等日常管理，严把票据使用核销关，坚持“分次限量、核旧领新、票款同步”的原则，特别对往来票据进行严格审核，做到以旧换新，及时纠正票据使用中的违规行为。二是开展财政票据年度检查工作，强化票据监督职能。按照《贵州省非税收入票据年检办法》有关规定，对2011年度及12年1-6月全区90多家执收单位非税收入票据使用情况进行全面检查，严格监督执收单位收入上缴情况。2、加大稽查力度，关注热点，把握重点，突破难点。在做好日常稽查工作的前提下，发现征管工作中的典型问题，集中力量，开展专项稽查;对专用票据使用大户、往来票据的使用单位开展专项稽查;对社会反映强烈，敏感性的收费项目进行专项稽查;如：教育收费是群众最关注的，春季开学前我们配合区教育局进行专项检查，发现饮水费和校服费有带收的现象，并配合纪监、物价部门调查核实，责成立即改正。3、抓好非税收入征收管理信息化平台建设，加强了与局内业务科室的衔接，进一步提高征管工作质量与效率。推进非税收入信息网络化征管的进程。通过征管系统，及时了解与掌握执收单位的收入进度及解交国库情况。加大对全区非税网站的建设更新和维护，利用网站平台进一步宣传非税收入条例政策、法规，公布了各项收费项目、推进政务公开，服务全社会。
三、更新观念，力求征管范围和领域的新突破
去年是我区逐步规范非税收入征管的第一年，并初具规模。今年在不断完善征收管理的前提下，拓宽管理范围和领域，新增了钟山区投资促进局、钟山区档案局、钟山区第二十三小、钟山区水月组团财政局4家单位。积极寻找新的增长点。一是加大对国有资产(资源)收益的征管力度。对垄断性公共资源，特别是城市资源特许经营收入，如：城市地下空间、公共客运、城市广外广告等收入加大管理和监督力度;二是对土地经营收入、国有资产处置收入全面纳入非税收入管理，企业改制过程中的国土出让金一律上缴财政。
各位领导，以上是钟山区上半年非税收入工作情况，面对存在的问题，我们将积极改进，并进一步采取措施，规范管理，全力促进收入的增长和结构的优化。
政府非税收入自查报告范文二：
近年来，在市委、市政府的正确领导下，在上级财政部门的指导下，我市财政工作深入贯彻党的十八大精神，认真落实科学发展观，致力服务发展大局，取得了新的突破。近五年，财政总收入均保持在20%以上的增长速度。20xx年，全市财政总收入完成67.6亿元，比上年增长28.64%，其中：一般预算收入完成 37.58亿元，比上年增长26.57%。公共财政的特征越来越明显，财政改革不断向纵深推进，财政监管进一步规范，机关自身建设不断加强。20xx年，局机关荣获“湖南省文明建设先进单位”和“全国财政系统先进集体”的光荣称号。
一、非税收入基本情况
(一)20xx—20xx年非税收入完成情况。我市非税收入主要包括政府性基金、专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资本经营收入、国有资源有偿收入以及其他非税收入。三年累计完成非税收入618482万元，其中市本级完成285480万元，占全市的46%;县市区完成333002万元，占全市的 54%。其中：20xx年完成165608万元;20xx年完成20xx08万元，同比增长21.62%;20xx年完成251466万元，同比增长 24.85%。(详见后附表三、附表四)
(二)非税收入在财政收入的构成情况。
通过规范和加强非税收入管理，纳入预算管理的非税收入占财政总收入和一般预算收入的比例基本稳定在20%和35%左右，对发挥非税收入调节收入分配、支持事业发展、促进社会进步、增强政府宏观调控能力起到了积极作用(详见表一)。非税收入是地方一般预算收入的重要组成部分，特别是县市非税收入占一般预算收入的比重将近一半。(详见表二)
20xx年—20xx年全市非税收入占财政收入的比重
表一 单位：万元
项 目 20xx年 20xx年 20xx年
财政总收入 410858 525387 675868
一般预算收入 245632 296895 375774
纳入预算管理的非税收入 84737 100624 131629
非税收入占财政总收入比重% 20.62 19.15 19.48
非税收入占一般预算收入比重% 34.50 33.89 35.03
20xx年分县市区非税收入占财政收入的比重
表二 单位：万元
项 目 市本级 城市四区 五县市
财政总收入 220889 223346 231634
一般预算收入 124490 107003 144281
纳入预算管理的非税收入 45781 14818 71030
非税收入占财政总收入比重% 20.73 6.63 30.66
非税收入占一般预算收入比重% 36.77 13.85 49.23
二、非税收入征管情况
《湖南省非税收入管理条例》(以下简称《条例》)于2012年9月1日起正式施行，这是我国规范非税收入管理的第一部地方性法规。我市于2003年12月成立了专司非税收入征收管理的副县级事业机构─XX市非税收入征收管理局，20xx年更名为XX市非税收入征收管理处，下设征收一科、征收二科、票据及核算科、稽查科，编制20人，其主要职责是：贯彻落实有关非税收入征收管理的法律、法规、规章和制度，参与研究拟定全市非税收入征收管理的具体实施办法;负责市本级非税收入征收管理及考核工作;负责本级非税收入预算编制;负责市本级非税收入核算与划解;负责非税收入票据和其他财政票据的日常管理工作等。各县市区也先后成立相应机构。我市在与省本级同步试点的基础上，从20xx年1月1日起，全面推行非税收入规范化管理，以坚持依法理财为目标，以优质服务为宗旨，坚持依法征收，规范征收行为;坚持源头控收，实行收缴分离;坚持以票管收，做到应收尽收。近年来，主要做了以下几方面工作：
(一)规范账户管理，实行源头控收。根据《条例》规定，任何部门和单位未经财政部门批准，擅自开设非税收入过渡性账户的，一律视同“小金库”处理。为了把这一规定落到实处，一方面，在五家国有商业银行统一设立了“非税收入汇缴结算户”，用于归集、记录、结算非税收入款项。并签订了代收协议，其网点均可代收非税收入，执收单位和缴款人可以就近将非税收入缴入“非税收入汇缴结算户”，为执收单位和缴款人提供了方便。另一方面，在征收管理系统上线和新版票据发放之前，通过严格审核执收单位的非税收入项目，以省财政厅统一制定的非税收入项目库和单位经过年检的收费许可证为依据，纠正了一些超标收费和乱收费问题。使用征收管理系统和新版票据后，单位执收的非税收入只能直接缴入“XX市非税收入汇缴结算户”，单位过渡户得以撤销，市本级共撤销执收单位过渡户14个， “收支两条线”管理进一步规范。
(二)统一票据管理，实现“以票管收”。以财政票据管理为“龙头”，结合“非税收入征收管理系统软件”的推广使用，于20xx年1月1日在市本级废止了旧版收费(基金)票据和罚没票据，全面启动了以《非税收入一般缴款书》为主的新的财政票据体系。通过认真抓好对执收单位票据专管员的培训指导，加强票据的领购、保管、发放、使用、核销及其监督管理制度建设，规范票据购领归属关系和程序，加强对票据使用情况的经常性检查，对旧版收费(基金)票据和罚没票据进行清理核销，对票据实行计算机动态管理，严格按程序办事，坚持“核旧领新、分次限量购领”，做到“票款同步、以票管收”，新旧版票据实现了平稳过渡。从 20xx年元月份起，按照《湖南省非税收入票据年检办法》有关规定开展票据年检，严格监督执收单位收入上缴情况。通过年检，进一步宣传了非税收入规范管理的要求，促进了《条例》的贯彻落实，促进了票据使用单位票据管理水平的提高，促进了以票管收和执收单位非税收入征管行为规范化。
(三)坚持收缴分离、依法加强征管。从20xx年1月1日起，全市各级非税收入征管机构相继推行了“单位开票、银行代收、财政统管、政府统筹”的征管模式。
1、改进征收方式，坚持收缴分离。法定征收单位、非税收入征收管理机构、受委托征收单位在征收非税收入时，向缴款义务人开具《湖南省非税收入一般缴款书》，缴款人持缴款书到财政部门指定的代理银行，将款项直接缴入非税收入汇缴结算账户。除法律、法规、规章规定可以当场收取之外，禁止非税收入执收或受委托单位当场收取现款。
2、严格减免程序，做到应收尽收。非税收入正常的缓征、减征、免征，必须符合法律、法规、规章的有关规定，禁止随意减免、越权减免和收“人情费”的行为。确因特殊情况需要缓征或减免非税收入的.，由执收单位提出意见，经同级非税收入管理机构和财政部门审核后，报同级政府批准。20xx年8月，市政府出台文件，进一步规范基本建设项目报建收费，实行“一个窗口受理”、“一次性收费”、“一站式服务”，严格减免程序，按面积确定征收标准，在政务中心窗口统一收取。20xx年，市政务中心收费1.51亿元，比上年增长20%。这种做法，进一步增强了收费的透明度，有效防止了该收不收、随意减免等现象，为各种经济主体创造了一个公平、透明的竞争环境。
3、明确征收主体，完善委托征收。进一步理顺防洪保安资金、污水处理费、电费附加、水资源费、国土收入等委托征收收入的管理，与有关部门签订目标管理责任书，并加强核算。建立防洪保安资金、国土收入、基本建设联合收费征收台账，国土收入明细核算核算到宗地。此外，对涉及上下级分成的非税收入，通过“非税收入汇缴结算户”实行就地缴款、分级划解，财政部门能够全面控制财政资金的流向和流量，避免了财政资金体外循环，也避免了财政收入重复统计。
(四)落实收支分离，推进综合预算。根据《条例》规定，对非税收入实行更规范的预算管理。市非税收入管理机构于预算年度开始前，认真核定市直单位非税收入年度计划，测算并扣除政府统筹资金后，作为非税收入年度预算。市财政局按照部门预算改革的要求，把非税收入形成的财力与其他财政收入形成的财力，一同纳入部门预算编制范围，统筹安排，实行综合财政预算。市级执收执罚部门(单位)取得的非税收入及时全额缴入“非税收入汇缴结算户”。各类非税收入都按照“收支两条线”管理规定，通过“非税收入汇缴结算户”归集后，定期划解市国库或财政专户，纳入财政管理。20xx年5月，根据《预算法》和《条例》，市政府出台了《XX市市级非税收入预算管理办法》，进一步强化了非税收入预算约束监督。
(五)运用信息技术，实现科学征管。20xx年元月1日起，全市非税收入征管机构推行“金财工程”框架内开发的“非税收入征收管理信息系统”，将全部合法的非税收入项目、标准、征收范围、对象等信息录入计算机，形成项目库，对非税收入项目和执收单位进行统一编码，建立非税数据中心，与代理银行和执收单位联网。凡是项目库中没有的项目，执收单位不能开票，银行不能收款，从而从源头控制了乱收费。市本级74家通过政府网或采取e通商务专线方式与财政联网的非税收入执收单位，均可以使用该系统执收非税收入、查询非税收入执收情况，进行票据管理及与非税收入汇缴结算户对账。通过网络信息化管理，账务处理及时、准确，较好地完成了非税收入的归集、记录、结算、划解等工作任务，实现了财政部门与代理银行、执收单位之间的数据共享和信息交换，用科技手段进一步规范了非税收入征收行为，提高了工作效率，增强了监管力度。县市区非税收入征管机构与同级代理银行全部联网，有的县市与部分执收单位联了网，如XX市、XX县。
三、非税收入征管存在的主要问题
(一)非税收入实行全面综合预算管理难度较大。由于非税收入不具备税收强制性、固定性的特点，弹性较大，造成计划编制准确性不高，特别是罚没收入，更为典型。同时，由于非税收入收费部分具有成本补偿的特点，造成非税超收收入的使用难以实行严格意义上的综合预算。非税收入纳入一般预算管理后，面临要求和税收收入同步增长的压力，和税收一样增长有困难。
(二)服务性收费管理还不规范。当前，少数行政事业单位，将一些取消的行政事业性收费转为服务性收费管理，仍然凭借行政权力变相强制收取，使用税务票据规避财政管理，增加了群众负担。一些行政事业单位下设的所谓的社会团体(协会)，凭借行政权力收取会费或拉赞助，没有纳入财政管理。在这方面的监管还需要进一步加强。
四、制定《政府非税收入管理条例》的几点建议
从近几年贯彻落实《湖南省非税收入管理条例》的实践看，对制定《政府非税收入管理条例》提出以下建议：
(一)确立政府非税收入管理的目标原则。从经济社会角度看，非税收入可以作为税收的辅助手段，理顺收入分配关系，夯实公共财政体制的基础，增强政府宏观调控能力;从政治角度看，规范非税收入管理，可以促进依法行政，从源头预防和治理贪腐。应以“规范管理、应收尽收”为目标。对收费应以补偿成本为原则;对罚没收入，依法行政，惩戒为原则，对其收益，以国家所有为原则。
(二)非税收入项目的设立、标准的制定要设定法定程序。为维护企业和社会公众利益及法律的权威性、严肃性，基金、收费等项目的设立及其标准，应由相关部门提出草案，广泛向社会征求意见或听证，包括明确要求，听取收费对象的意见，经财政、物价部门审核后，在较高的立法层次上审议设立。
(三)应明确非税收入管理机构及其职责。
1、关于非税收入管理机构。按照《湖南省非税收入管理条例》第六条规定，各级政府财政部门是非税收入的主管部门，其非税收入管理机构负责非税收入的具体工作。从我市这几年来的实践看，非税收入管理机构的设置与非税收入管理的实际需要是相适应的，运行效果良好。
2、关于非税收入管理机构的职责。为了便于《政府非税收入管理条例》的实际操作，应在与其他相关法规一致的基础上，进一步明确财政及其非税收入管理机构的具体职责：第一，编制非税收入年度预算，督促、考核执收单位非税收入预算的执行情况。需要特别注意的是，在编制非税收入预算时，要防止主观主义，搞硬性增长。要根据经济社会的发展情况，编制与其相适用的非税收入预算。比如：罚没收入、排污费等非税收入，随着管理的加强、治理的深入，其应征额将呈下降趋势，就不能搞硬性增长指标。对于服务性收费，随着市场经济的发展，其收费主体应成为市场经济主体，其收费管理应象会计师事务所收费一样，由行业协会管理。第二，监督、检查非税收入的征收情况，有权纠正多征、少征或其他不按规定征收的行为，并依法依规作处处罚。对拒不接受监督、检查、处理的单位，有权调查、冻结其银行账号或实行财政扣款，直至采取法律手段。第三、统一管理政府非税收入资金及非税收入票据。《湖南省非税收入管理条例》第十一条规定：“各级政府财政部门应当指定非税收入收款银行或者农村信用社，并在指定的收款银行或农村信用社开设非税收入汇缴结算账户，用于归集、记录、结算非税收入款项。”从我市实践看，这种办法能安全、快捷、有效地满足非税收入的复杂结算需要。
20xx年，市本级非税收入汇缴结算户资金退付代收费、预收款、暂扣款、保证金等性质的资金84645万元。非税收入汇缴结算户成为国库单一账户体系的有机组成部分，满足了以下方面的需要：一是归集汇缴财政资金，确保财政收入应收尽收。凡财政性资金，均可先缴入汇缴结算户，该缴国库的按旬划解国库，该专户管理的实行专户管理，做到应收尽收。二是满足了非税收入上下级分成的需要。非税收入上下级分成项目远远超过税收。省非税局制定了200个左右的非税收入编码，方便了上下级非税收入的分成划解，防止了执收部门上下级分成结算在财政体制外循环。三是完善了国库集中支付，以自身的结算优势，简化退付手续。如退付代收款、预收款、暂扣款、保证金等。
一、领导重视，认识到位，组织有力
(一)领导重视。在接到省厅通知后，市非税局领导及时向财政局党组作了专题汇报，市财政局党组高度重视，明确了局党组副书记、副局长周远莽为组长，非税局、监督局以及财政局相关科室为成员的检查队伍，并明确了相关科室对所联系的单位要负责检查落实。
(二)认识到位。票据管理工作，是非税收入管理的源头，是非税收入管理的关键。搞好票据检查是抓源头、抓关键，是进一步贯彻落实《条例》的具体措施，是进一步规范非税收入管理的强硬手段。通过这次票据检查，要转变管理观念和更新思路，对反复出现的问题，要从制度上找答案，总而言之，通过这次票据检查，要严格按照《条例》要求，款到票到，票款一致。
(三)组织有力。 按照省厅通知要求，我市本次票据检查分为三个阶段进行，时间从8月18日到9月20日。第一阶段是8月18日至8月27日，为自查阶段;第二阶段自8月30日至9月10日，是同级财政部门重点抽查阶段;第三阶段是9月10日至9月20日，为全市重点抽查阶段。检查范围：各执收单位非税收入票据使用及管理情况(如遇特殊情况可以延伸)。自查阶段结束后，根据实际情况有针对性地开展了抽查，抽查面达到了30%以上。从整个检查情况看，各区县各单位基本上能严格执行非税收入票据管理的政策规定，全市票据管理工作进一步规范。
二、制度健全，管理有序，把严关口
通过这次自查、重点检查，我们认为有以下几点：
(一)建立健全非税收入票据管理制度，严把票据发放、核销关。用票单位按规定领取了《购领证》;购领票据单位出现撤销、改组、合并或非税收入项目取消情形，能及时办理《购领证》的变更或注销手续。建立健全了票据的购领、发放、使用、保管、审核等制度，实行专人管理，票据专管员按规定由持有会计证的财务人员担任。按规定及时购领、核销票据。非税收入管理机构坚持“限量发放，缴旧领新”原则，严把票据核销关口，确保了“票款一致，票款同步”。
(二)按规定保管非税收入票据和《购领证》。我市票据管理工作从制度入手，制定了一系列规章制度，实行分级管理，明确管理责任。按照规范化，标准化和科学化要求，非税收入管理机构配备专用仓库，用票单位设票据专柜。有些执收单位仓储建设甚至达到专业化水平，如市人民医院、交警二大队等。切实做好了防火、防盗、防潮、防鼠及通风措施，对票据的出入库进行严格监管，建立健全了票据的购领、发放、核销、库存、工本费等台账登记工作。定期盘库，做到账账、账实相符，确保票据、票款安全。
(三)按规定使用非税收入票据。在票据使用上，始终坚持用票单位独立使用和按规定范围使用的原则。都按规定使用了省财政厅统一印制的票据，无转让，出借票据的行为，无私自印制、买卖票据或使用非法票据的行为。严格票据使用范围，按票据规定用途填开并执行票款同步的要求。严格按照收费性质，收费项目，收费标准收取款项，无擅自扩大收入范围，提高收费标准的行为。用票单位按顺序填写票据，未拆本使用。填写按要求字迹清楚，内容完整，印章齐全，各联次内容和金额一致，因填写错误或因缴款义务人未按时缴款而作废的票据，注明“作废”字样，各联次妥善保存。
(四)收取的非税收入及时足额缴入非税收入汇缴结算户，并按有关规定办理分成结算划缴。非税收入是财政收入的重要组成部分，目前我市非税收入已占财政收入的半壁江山。今年我市以市政府名义下发了《张家界市人民政府关于进一步规范和加强市本级非税收入管理的通知》(张政发[20xx]5号)，进一步明确了非税收入按照“单位开票(单)、银行代收、财政统管、政府统筹”的方式进行管理，依法执收，以票管收，应收尽收，所有非税收入必须先及时足额缴存设立在国库科的“非税收入汇缴结算户”，再按规定及时解缴金库和财政专户。按有关规定办理分成结算划缴。严禁设立非税收入过渡户。将各执收单位的非税收入管理工作纳入了对该单位的年度绩效考核内容。
(五)切实做好了票据年检工作，加强票据监管。根据《湖南省非税收入管理条例》和《湖南省非税收入票据管理办法》的有关规定，市、区(县)非税收入管理机构对用票单位度非税收入票据认真进行了年检，并对年检情况及时进行了通报。对年检合格的准予按规定继续领用票据，未按时年检和年检不合格的暂停供应票据，并限期整改和组织复检，对违规的组织专项稽查。收回过期作废空白票据并移交省局统一集中销毁，维护财政票据管理的严肃性。通过年检，各区县各单位的票据管理水平不断得到完善和提高，执收单位的非税收入征管行为进一步规范。
三、存在的问题及原因
(一)存在的问题。一是部分执收单位非税收入票据填写不够规范，填开要素不齐全。如定额票执收项目、执收人员、执收日期空缺以及大小写填写不规范等。二是往来结算票据超范围使用现象比较多。在此次重点抽查的单位中，有票据不按规定使用，个别单位有代开票据现象，有用往来收据收取非税收入和税收收入现象。三是区(县)票据管理制度欠完善细化，对于乡镇和村级票据管理，还有待进一步加强。
(二)存在问题的原因。一是票据管理人员素质不齐。从事票据管理的人员有的具有相关的会计知识，有的根本没有这方面的知识，易导致票据使用不规范。二是没有严格按照规定“缴旧领新”，监督乏力。有的区县不能认真及时清理票据结存量，按时督促执收单位审验非税收入票据，导致执收单位滞留大量票据，出现违规使用票据现象。三是处罚力度太弱。对执收单位违规使用票据，没有强有力的惩罚措施，不能对执收单位起到警示作用。对票据丢失的也没有严格按照有关规定追究相关人员责任，不能引起执收单位的高度重视。
四、整改措施
(一)加强票据专管员业务培训，提高票据管理队伍素质。
(二)对往来结算收据超范围使用情况要加大规范、整改、处罚力度。
(三)票据管理制度规定要进一步延伸细化，加强对乡村级的票据管理，督促其收费行为及票据使用规范。
五、意见及建议
(一)进一步明确界定财政票据与税务票据的使用范围。目前我市的服务性收费和行政事业单位的租赁收入在票据使用上还没有统一，政策也没有明确规定，提请省厅与省税务部门衔接，联合下发关于财政票据与税务票据使用范围的文件，对实际工作中存在的范围模糊的问题进行明确界定。
(二)行政事业单位往来结算收据按部、省文件的明确规定严格执行时，在实际操作中如何妥善过渡与应对。
(三)进一步完善新版非税收入征收管理软件，督促湘邮科技公司提高及时解决问题的能力和服务质量。
所谓“良性披露”是指房地产开发企业以投资者利益为出发点, 完整、持续、有针对性地公开财务信息。根据《企业会计准则第30号———财务报表列报》的要求, 房地产开发企业应该对外报告与销售收入确认相关的会计政策和不同类型销售收入的价值信息, 为会计信息使用者的的决策提供帮助。根据《国际会计准则第1号———财务报表的列报》的要求, 财务报告的目标是向广大会计信息使用者提供财务、盈利和现金流等相关信息, 反映管理层的受托经营责任。根据上海证券交易所发布的《上市公司分行业经营性信息披露指引第1号———房地产》, 房地产开发企业应当披露房地产销售情况。本文选择了5家具有代表性的房地产开发企业为样本, 对其年度报告进行分析, 探析房地产开发企业收入的披露。
二、房产销售收入确认政策披露现状分析
根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》综合实力排名 (排除境外上市的地产开发商) , 本文选择前5名境内上市公司 (万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金地集团) 作为样本, 探讨房地产开发商收入政策披露情况 (见表1) 。
经过分析样本公司收入披露的政策, 房地产开发商在收入确认过程中根据收入确认的五个条件并结合销售合同的签订、竣工验收、付款证明 (收款权) 、交房手续等环节进行账务处理。该做法紧密围绕准则, 但也存在以下问题:
首先, 销售收入确认政策披露的语言过于准则化, 个性化语言匮乏。众所周知, 地产销售和工业制造企业的产品销售存在较大区别, 收入的确认政策应该突出房地产行业的销售流程和后续服务。现实中, 房地产开发企业不动产销售大致经历收取会员费或诚意金、签署销售合同、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序, 房地产开发企业应结合上述销售环节和相关的销售文件 (销售合同、发票、交房证明) 综合分析确定收入的确认时点。
其次, 年度报告中披露的收入确认政策未能联系房地产开发企业的土地开发模式和楼盘销售模式。现实中, 房地产开发商的建设用地大多通过招拍挂方式取得, 由于后期开发资金需求压力大, 房地产开发商可能会考虑采用合作建房、合资建房、受托建房等不同开发模式。很明显, 不同模式下其收入的确认时点并不一致, 因此在披露收入政策时应结合土地的开发模式。如上所述, 房地产开发企业的房产销售模式较多, 出于提高销售效率和专业化的考虑, 企业经常把自身开发的产品外包给专业房地产代理公司, 由该类公司进行整体策划营销, 此时收入的确认就与其代理销售方式相关。同样, 上述样本企业披露的销售收入确认政策中并未指出其销售模式。
三、营业收入列报现状分析
经过对样本公司2013年度财务报告列报情况的调查分析 (见下页表2) , 发现房地产开发企业在会计数据和财务指标摘要中遵照列报要求披露了近三年的销售收入和增长率;在董事会报告中分行业、地区披露其销售签约面积、签约金额和市场占有率等数据, 并在报告中披露了其前5名客户的销售额, 但还需要在以下方面进行改进:
首先, 年度报告集中在披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息, 而反映房地产行业特征、企业价值创造力和前瞻性会计信息过少。历史销售收入信息是房地产开发企业确已实现的, 实际决策中, 信息使用者不仅要了解过去的信息, 更要求提供信息的一方披露未来的收入预期实现信息。但上述样本企业少有披露其房产的预期销售价格以及竞争性楼盘供应数量等影响收入实现的重大不利因素。样本公司的大多数收入披露内容属于“强制性披露”, 管理层为制止信息不对称致使不利选择可能给企业带来危害, 更乐意披露“好信息”, 而对“坏消息”不公开, 特别是对房产销售收入实现的系统风险信息的披露少之又少。
注:资料来源于巨潮资讯网
其次, 样本公司年度报告中的相关指标披露形式单一, 大都是绝对数和百分比指标, 缺乏多层次的统计指标。样本企业的年度报告中披露企业最近3个会计年度的收入数据, 基本做到了同一企业不同历史年份的纵向可比, 但横向可比也应予以考虑。目前房地产开发商的年度报告中披露的收入数据, 缺乏行业间的对比, 无法显示其在行业中所处的位置。对于报告使用人来说, 了解企业的行业地位和获得不同历史时期的收入数据一样重要。
最后, 上述调查的样本企业同属房地产开发商, 由于证监会发布了统一房地产行业信息披露制度, 不同样本企业的年度报告披露框架大体一致, 缺乏个性, 很难得到不同房地产开发商之间除营业收入数额和增长率之外其他有区别的会计信息。很明显会计制度在强调强制性披露和会计信息可比时, 影响了房地产开发企业会计信息披露的个性, 这样会从表面上给投资者造成不同企业信息披露内容一致的错觉。此外, 通过调查研究发现, 样本企业的年报收入披露时间更多倾向于三月份, 少有企业延迟到四月份, 这说明房地产开发企业对年报信息披露的及时性关注程度提高, 这样更有利于年报信息的挖掘使用。
四、销售收入年报披露的改善对策
首先, 房地产开发企业销售收入的确认政策应紧密结合房地产开发流程对外披露, 抓住签约时间和金额、竣工验收时间、收取房款进度、交房手续的办理进度、入伙手续、钥匙领取等关键节点披露其收入政策, 避免照搬会计准则, 导致披露语言形式化。应结合房地产开发企业的土地开发模式和销售模式来披露收入的确认政策, 在自主开发模式下收入的确认政策可以完全遵照已有的准则, 在购房者领取钥匙, 办理完入伙手续后确认收入。出现合作建房、合资建房等情况时收入的确认政策需要考虑合同中的细节条款披露。在代销方式下收入的确认政策应该联系代销协议中具体的权利和义务来确认收入。
其次, 房地产市场繁荣很大程度上受到政府信贷、税收、土地等政策影响, 当前限购成为了楼市调控的主旋律, 限购对稳定房价和打击投机炒房具有明显作用, 受政策冲击, 城市商品住宅的成交量大幅萎缩。同时, 过紧的调控政策造成土地一级出让市场总体低迷, 地方土地市场成交金额也呈现了大幅下滑, 购房者等待气氛长期累积。从以上可以看出房地产行业的宏观政策对不动产成交额的影响程度较深。作为房地产开发商应当详细披露国家未来的房地产业宏观调控政策走势预测和收入风险, 给投资者详细的政策投资预期。
再次, 房地产开发企业除了应该结合行业特点差异化披露销售收入, 同时还应披露当期合同销售均价、楼面地价等以便于房地产开发企业之间可比, 为投资者决策提供依据。房地产开发企业良性成长依赖于其开发产品的吸引力、竞争力, 房地产开发商收取会员费、诚意金、定金等收入尚未形成的销售收入, 能很大程度上反映房地产开发商的市场接受程度, 为了向投资者提供决策相关信息, 应在报表附注中详细披露会员费、诚意金、定金等项目形成的“其他应付款”和“预收账款”明细账。
最后, 现有信息披露过分强调可靠性和历史成本原则, 把重要性和决策有用性放到了次要地位。笔者认为, 企业应当在附注中增加披露与未来收入实现有关联的会计信息, 以及国家未来的房地产业宏观调控政策走势和收入实现风险。该举措有利于帮助决策者预测未来收入走势, 提高会计信息的可利用度。除此之外, 收入的披露顺序应按照报表使用者的决策相关性先后排列, 尽量减少不重要事项披露, 避免“噪音”。
摘要：开发商是房地产市场开发的主体, 良好的房地产行业信息披露制度有利于资本市场中投资价值的发掘和均衡价格形成。现阶段的营业收入披露缺乏实现风险、价值创造力、前瞻性等方面指标, 为此本文选择5家境内上市公司分析其销售收入的确认政策和营业收入的披露现状, 经过分析对年报披露提出了改进对策。
关键词：房地产开发商,年报收入,良性披露
参考文献
[1] .财政部会计司编写组.企业会计准则讲解[M].北京:北京经济科学出版社, 2010.
关键词：房地产；项目开发；营销策划
房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。
一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析
（一）目标市场不明
就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的需求，使很多人支付不起高昂的费用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。
（二）营销主线不清
使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了楼盘在整个房地产市场的竞争力。
（三）网络营销不佳
互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。
二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施
（一）认清消费需求，强调市场调研
获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。
（二）明确目标市场，做好市场细分
要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡献。
（三）把握产品卖点，合理定位营销
主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。
三、营销策划对于房地产销售的重要性
（一）房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的长远发展起到重要作用
由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销售水平，尤其是有创意的市场营销，是企业在房地产市场上提高竞争力的有效手段。
（二）房地产营销策划能增强企业的管理创新能力
房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，在这种严峻的大背景下生存下来。
四、结语
市场营销在房地产开发中占有重要的地位。在营销之前，应做好市场调研为制定房地产营销策略提供依据。只有进行市场调研才能更好地了解市场需求，企业才能更好地做出决策，才能开发出满足消费者需求的商品，这样企业才能获得好的收益，才能更好更长远的发展下去。
参考文献：
[1]武银燕.浅析房地产营梢策划及策略[J].中国有色建设.2010（1）.
[2]刘薇，杨春柏.房地产营销策划存在问题与时策研究[J].商场现代化.2009（10）.
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