项目立项与实施流程

项目立项与实施流程（精选7篇）

项目立项与实施流程篇1

1、项目洽谈签约。招商部负责项目接洽等前期工作，对入园企业初步审核后，经政府联席会议讨论通过，以书面形式上报政府循环产业园分管领导审核认定后，上报区政府分管领导审定，并制定项目签约协议。

2、缴纳首期土地款。政府财政运行部根据企业签订的投资协议或合同，督促企业按照合同约定缴纳首期土地款。

3、办理工商、税务注册登记。服务中心负责为企业办理工商、税务注册登记等前期手续。

4、办理项目备案核准、环评手续和安监手续。

发展和改革委（局）负责项目备案核准，环保局负责项目环评，安全生产监督管理局负责办理安监手续。

5、办理测量及地质勘探和规划设计手续。国土分局负责测量及地质勘探，规划分局负责规划设计。

6、项目用地相关手续。一是由规划分局、被征地乡镇（办事处）按照分工进行规划放线、征地拆迁摸查核实、平整场地，由县区建设部负责联系相关单位进行接水接电，确保项目按期开工建设。二是由建设部、服务中心负责协调办理土地评估、挂牌及土地证，财政运行部负责督促企业缴清土地款，国土分局发放土地证及他项权证。

7、项目建设相关手续。在办理项目用地相关手续的同时，服务中心负责联系相关单位办理建设工程消防审查、图纸审查、建筑防雷审查。规划和住建部门负责办理建设工程规划许可证和施工许可证。

8、开工建设。项目开工后，由包联责任人负责协调项目建设。

9、竣工验收。项目建设竣工后，由住建局、环保局等部门负责办理工程竣工验收、环保验收备案登记，由服务中心负责联系相关单位办理消防验收。在完成竣工验收后，由建设部、服务中心负责协调办理房产证及他项权证。

10、项目投产服务。项目建设投产后的服务工作由包联服务单位及包联责任人负责。。。。。。。。。。。。。！附表一：传统立项明细流程图

11、附表二：现代简约立项流程图

项目立项与实施流程篇2

1 电力工程项目管理的重要性

项目管理具有技术和社会两个方面的重点:在技术方面, 项目管理反映了项目建设过程的客观因素和科学的组织方法, 是生产力发展的重要条件。我国电力项目企业的项目水平从改革前的落后状态, 经过20多年大家共同的努力, 采用了现代化的项目技术, 吸取发达国家的经验, 才以迅速提高, 基本赶上了发达国家的水平, 这就是生产力有较大发展的表现。在社会方面, 项目管理是生产关系的体现和反映, 其必须保证完成国家计划, 严格执行国家的各项经济政策, 发动和依靠职工参加管理与监督, 保证电力建设企业生产力的发展。

2 电力工程项目管理的流程

电力工程项目管理的流程可以大概分为计划阶段、立项阶段、实施准备、实施阶段等几个环节。各个环节的任务是不同的, 需要做的工作当然更不相同。

2.1 计划阶段

计划阶段是项目的规划阶段, 或者称为项目机会申报、汇总计划等, 涉及到公司层面的资金计划、技术规划。一般来说基层单位根据生产设备的运行情况下根据所需的设备材料、人工等费用确定项目计划内容进行储备, 在下半年向上级主管部门申报明年的项目;管理部门根据下属单位提交的计划针对上级部门的相关要求对其审核确定计划, 同时审核项目的可行性, 和资金估算。归口审批部门制定技术规划原则以及对项目机会进行技术和资金审核。通过计划阶段的项目可以认为是电力公司生产计划的一部分。

此外, 还存在一些应急、抢险的项目:即根据紧急生产和生产特需要求立项, 当年立项的紧急项目, 同时需报批上级部门特批。营销项目一般根据具体客户市场申请予以立项, 但企业会对营销项目涉及的数量规模、预算根据历史情况做出一定的预测。

2.2 立项阶段

这是具体项目的开始阶段;这个阶段的完成是对计划阶段项目的具体落实。即从公司的已列入计划的项目中, 具体的负责人申请具体的开展工作;立项阶段审核通过后项目即列入了公司的实施项目计划中。

立项阶段一般需要提交详细的可行性研究报告, 并可能会申报具体的资金拨款计划 (可能与计划阶段的不一样, 但会有一些要求, 并且会更为细致) , 立项阶段确定项目经理、项目的执行计划等等内容。立项阶段的审批一般也是由归口审批部门主要负责, 立项审批通过后会有正式的项目批文。

2.3 实施准备

该阶段主要针对具有工程建设的项目, 这种项目需要在项目立项后立刻由设计单位进行初步设计, 并编制概预算, 如果有物资采购、领用的要申报, 安排物资计划。初步设计要通过工程管理部门的审核, 审核通过后才可以进行施工。具体来说初步设计也会在立项阶段就开始做, 这样项目立项后可以很快进入施工。

2.4 实施阶段

不同项目的实施阶段差异比较大。科技类项目的实施比较复杂多变, 工程类项目实施主要节点比较有规律, 特别是特定专业设备的项目会有一些固定的模式。实施阶段主要的工作包括工程招投标、开工建设、项目变更、验收、决算, 以及工程物资管理、合同、资质等等内容。

3 电力工程项目管理的实施

3.1 质量管理

毋庸置疑, 电力工程的质量决定着企业的竞争力以及企业的长久发展。对于电力工程项目而言, 工程质量是根据电力工程相关的法律、法规、规范、技术标准、设计文件, 以及工程合同对项目的安全、适用、经济、美观等性能在规定期限内的综合要求。质量管理是施工项目管理的重要内容之一, 企业必须更加重视质量管理、立志做出精品, 这样才能在群雄逐鹿的市场上创出品牌、闯出自己的一片天地。

正因为质量是企业的生命, 质量管理对于电力工程项目的成功有着决定性的作用, 所以对于质量管理的规范才显得更加突出和重要。

3.1.1 承包商质量保证体系的审查确认, 着

重检查承包商是否已建立质量保证体系, 质量保证体系是否经认证单位认证, 是否制定了明确的质量目标和计划以及质量保证体系是否行之有效等。

3.1.2 工程材料的质量控制, 检查承包商是

否根据设计图纸的规定和合同的要求制定了材料检验和检查制度并在实际工作中严格对材料的采购订货、材料的进场和材料的使用进行质量控制。

3.1.3 生产设备的质量控制, 包括生产设备

采购订货的质量控制、生产设备加工制作的质量控制、生产设备组装调试的质量控制以及形成的生产能力的保证率等各个环节。

对于施工企业来说, 树立、健全质量体系是一项极为重要的质量管理工作, 有明白的质量方针、质量目的, 有健全的组织机构和质量职责, 有涵盖全公司质量管理工作的质量保证手册和质量体系程序文件, 有操作性很强的适用作业指导书, 任何工作有文件化的真实牢靠的记载, 整个质量工作被纳人完整的控制之中。

3.2 成本管理

项目管理中的成本管理是指必须在工期允许的时间范围内并且满足质量要求的情况下, 采取一系列手段将成本控制在预计范围内。成本管理是经济管理的中心, 项目部又是企业的利润中心, 所以项目管理必须采取各项措施, 降低成本, 堵住成本流失漏洞。为此, 项目部经济管理应注意以下方面

3.2.1 在项目决策阶段, 决策部门要对影响

工程造价的主要因素 (项目的建设规模、建设水平和技术、建设地点、可行性研究及投资估算) 进行认真的分析和研究, 实行责任制。

3.2.2 在确定项目建设规模时, 不仅要考虑

建设成本, 而且要考虑运行成本, 既要考虑社会效益, 又要考虑企业长远效益。

3.2.3 材料采购要实行招标制, 杜绝拉关系,

以避免在采购中乱加差价, 导致资金流失。对外承包队伍, 要先核定施工图工作量, 然后续订合同, 之后再进行施工, 避免在决算当中, 多报工作量, 弄虚作假观象。

3.2.4 各专业化施工队处于项目工程成本管

理工作的首位, 应对各专业施工队下达降低施工成本指标, 每月组织对计划部门、财务部门进行考核, 做成本分析, 对节余奖励, 超支进行处罚, 促使各队在人员投入、材料领用、机械使用上, 精打细算, 达到降低成本的目的。

3.3 安全管理

安全是企业的生命底线, 安全生产能为员工带来幸福, 促进社会稳定, 提高企业经济效益。应正确认识掌握安全生产的规律, 意识到事故条件随时可能形成, 因此应坚持不懈地同麻痹、大意、不负责任三大安全管理敌人做斗争, 这是保障电力施工企业安全生产的关键。具体措施包括。

3.3.1 要对进入项目部的所有施工人员进行安全教育和安全考核。

3.3.2 给予安监部门及安监人员充分的奖惩权力, 加大日常安全监察力度, 对发现的隐患及时通报, 落实责任。

3.3.3 严肃执行各专业施工队的站班交底及作业指导书, 重大施工方案交底工作, 交底人及被交底人必须签字。

3.4 进度管理

电力工程建设项目管理中的进度管理就是进度控制, 是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间等进行计划并付诸实施, 然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行, 一旦发现有偏差出现, 应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施, 如此循环, 直至工程项目竣工、交付使用的过程。进度控制的最终目的是确保工程项目按预定的时间启用或提前交付使用。

要保证工程项目的进度, 首先应在项目实施之前根据项目的具体情况对项目的各项工作统筹安排、综合平衡、优化组合, 科学、准确地、合理地安排项目进度, 拟定周密的、具有可实施性的工程项目进度计划, 采用网络技术、最佳路线法等方法统筹安排项目的施工, 在施工的实施阶段严格按照进度计划执行, 同时应该根据实际情况及时修改、调整进度计划, 力争在各个环节缩短时间, 确保项目的整体工期进度。事实上, 工程项目的进度、质量和成本管理三者之间是存在矛盾的:追求进度那就必然会加快施工, 可能会对工程质量不利而且为了赶工期需要增加投入;而追求工程质量则需要尽量慢工出细活, 其结果就是影响进度和增加成本;极端控制成本也会对进度、质量目标造成不可避免的损害。但三者绝对不是不可共存的, 相反通过平衡取舍是可以实现质量、进度和成本的“三赢”的。所以这就需要工程项目管理部门处理好质量、成本和进度管理三者的关系, 找到最佳它们的最佳结合点。

结语

电力工程项目管理是一门科学, 不时地探究管理的新思绪, 探寻更为先进科学的管理措施与技术, 是每个电力工程企业共同追求的目的。我们必需锲而不舍地学习、探究, 自创国内外先进的管理技术, 完善企业管理及技术规范, 保证施工优质, 在剧烈竞争的电建市场中, 使企业能更好地生存、开展、壮大。

参考文献

[1]朱育才.电力建设项目与技术管理工作指南[M].北京:中国水利电出版社, 2005.

[2]陈扬.电力工程质量管理研究[J].建筑设计管理.2008.

项目立项与实施流程篇3

关键词：CDM项目；开发流程；实施模式；选择

一、项目开发的意义和最新进展

CDM(Clean Development Mechanism)，即清洁发展机制，是联合国为应对全球气候变化、减少温室气体排放而制定的《京都议定书》中确定的履约机制之一。《京都议定书》规定，承担减排义务的发达国家通过提供资金和技术在发展中国家合作开发温室气体减排项目，经过核准的温室气体减排量可算作发达国家的指标，用于抵消其所承诺的应在本国的减排数额。《京都议定书》确定的第一承诺有效期为2008年—2012年。清洁发展机制的提出为包括中国在内的发展中国家提供了一个通过国际合作促进自身经济和社会发展的良好机遇。通过CDM项目开发。可以促进国内节能降耗技术、新能源与可再生能源的开发利用，加快产业结构的调整和循环经济的发展，推动资源节约型、环境友好型社会建设的步伐。企业实施CDM项目。可以促进管理水平和技术创新能力的提高，并通过CER(经认证核准的温室气体减排量)的转让获得可观的额外收益，显著提高企业经济效益，增强持续发展能力。

自2005年2月16日《京都议定书》生效以来，CDM项目开发得到了迅速发展。截止2007年5月底，全球已有685个CDM项目在联合国执行理事会(EB)成功注册，125个项目进入注册流程；中国政府已批准CDM项目524个，通过EB注册的87个，有11个中国申报的CDM项目已由EB签发了CER，签发总额为640.1万吨，占全球总签发量的12.6％。

由于发达国家履行《京都议定书》温室气体减排承诺的驱动，近年来国际碳市场需求持续旺盛。另外欧盟已经作出决定，2012年之后即使《京都议定书》不再有约束力，欧盟国家也将继续单方面减排温室气体，2020年前实现将温室气体排放量在1990年的基础上减少20％的目标。因此，CDM项目开发在当前仍然具有广阔的市场前景。

二、项目开发的领域和条件

《京都议定书》规定。清洁发展机制可用于转让交易的对象为CO2(二氧化碳)、CH4(甲烷)、N2O(氧化亚氮)、HFCs(氢氟碳化物)、PFCs(全氟化碳)、SF6(六氟化硫)六种温室气体的减排量。与此相对应，减少温室气体排放的主要途径为：(1)提高生产效率尤其是提高能源效率；(2)削减化石燃料消费；(3)寻找替代化石燃料的能源；(4)二氧化碳的收集和储存。

根据我国的情况，可开发的潜在CDM项目的主要分布领域为：(1)发电(高效燃煤发电、燃气发电、可再生能源、水电)、供热、热电联供、垃圾填埋甲烷回收利用、煤层气回收利用、HFC23分解、N2O分解和利用、沼气利用；(2)化工、冶金、建筑等行业生产过程中的节能和节材；(3)造林和再造林固定CO2、农业生产领域畜禽废弃物排放甲烷的回收利用等。

根据国家规定，国内企业拟开发的CDM项目必须符合以下条件：(1)项目的设立符合中国的法律法规和可持续发展战略、政策，以及国民经济和社会发展规划的总体要求；(2)不能因项目的实施使中国承担《国际气候变化框架公约》和《京都议定书》规定之外的任何新的义务；(3)发达国家缔约方用于项目的资金，应额外于现有的官方发展援助资金和其在《国际气候变化框架公约》下承担的资金义务；(4)项目活动应促进有益于环境的技术转让；(5)项目业主为中国境内的中资或中资控股企业；(6)实施企业必须提交项目设计文件、企业资质状况证明文件及工程项目概况和筹资情况相关说明。

三、项目开发的基本流程

CDM项目开发的全过程有9个基本步骤：项目设计和描述、签订CER转让协议、国家批准、审查、注册、监测、核实，认证、签发CER和CER转让交割。

1、项目设计和描述。项目的设计和描述通过撰写项目设计文件(PDD)来表达。一个潜在项目能否作为CDM项目开发，首先要进行项目识别，即判断该项目的实施能否产生真实的、可测量的、额外的温室气体减排效果。为了确定项目是否具有额外性。必须将潜在项目的排放量同一个合理的称之为基准线的参考情景的排放量相比较。通常情况下项目参与者可采用经过联合国CDM执行理事会批准的方法学，依据项目的具体情况确定基准线。这些确定基准线的方法学是在《马拉喀什协定》框架下的三个方法的基础上发展而来的；(1)现实的实际排放量或历史排放量；(2)经济上有投资吸引力的代表性技术的排放水平；(3)过去5年来类似环境下排放性能最好的20％的类似项目的平均排放水平。

CDM项目还必须编制一个监测计划以组织收集准确的排放数据。监测计划构成了未来核实的基础，它必须具有很高的置信度以保证CDM项目的减排量以及其他项目目标确实得以实现。监测计划还应该有能力监控项目基准线及其排放量失败的风险。

完整的项目设计文件(PDD)应包括以下全部内容：(1)项目的描述；(2)阐述基准线确定的方法；(3)项目时间表和CER获得期限；(4)监测方法和计划；(5)分排放源计算温室气体排放量；(6)环境影响评价；(7)利益相关者对项目的意见。

2、签订CER转让协议。一个双边合作的CDM项目应该在项目设计文件编制完成后，即进行国际CER买方的选择和谈判，确定CER转让数量、价格，交付时间、条件、方式，违约责任等，签订CER转让协议。

3、国家批准。我国的CDM主管和审批机构为国家发展与改革委员会。申请国家批准的报送材料包括：《清洁发展机制项目申请函》、《清洁发展机制项目行政许可事项申请表》、《清洁发展机制项目设计文件》以及《工程项目概况和筹资情况相关说明》等。

4、审查。项目材料报送国家审批的同时，可将有关材料提交联合国执行理事会指定的经营实体(DOE)进行审查，根据经营实体审查意见对项目设计文件中的相关内容作必要的澄清和修改完善。经营实体将项目设计文件经公众评议后，决定是否批准该项目作为CDM项目。

5、注册。如果项目得到国家和联合国执行理事会指定的经营实体的批准，经营实体会将项目设计文件上呈联合国CDM执行理事会以获得正式注册。

6、监测。一个CDM项目如果没有经过预先确定的核实程序专门测量和审计其温室气体的实际减排量，就不可能进行转让交易并获取价值。因此，一旦CDM项且进入运作阶段。项目参与者就必须按照项目监测计划定期编制监测报告，估算项目产生的CER，并提交给一个经营实体申请核实。

7、核实/认证。核实由经营实体独立完成。它是对监测

报告上的减排量进行事后鉴定。经营实体必须查明产生的CER是否符合项目的原始批准书标明的原则和条件。通过详细的审查之后，经营实体将出具一份核实报告并对该CDM项目实际产生的CER予以确认。认证是对一个项目产生的经核实的减排效果的书面保证书。认证报告还包括要求签发CER的申请书。

8、签发CER。项目的核实，认证完成后，如果在15天之内。任何一个项目参与者或者三个以上执行理事会成员没有要求重新审查该项目，则执行理事会将指令CDM登记处签发CER。

9、CER转让交割。执行理事会签发CER后，将CER额度记入一个专门帐户。项目实施企业通过此帐户与国际CER买方进行结算交割。

以上9个步骤中，前5个步骤必须在项目实施之前完成，后4个步骤发生在项目的CER获得期间和之后。

四、项目开发的模式与选择

CDM项目开发有以下几种模式可供实施企业选择：

1、完全自主开发模式。即项目实施企业组建专门的工作班子，CDM项目开发和相关实施所有环节的工作都由企业自行组织本单位的人员来完成。这种开发模式对项目实施人员专门知识的要求很高，企业不仅要具备精通项目所涉及行业领域的技术专家，也要具备掌握相关CDM方法学，能够进行项目识别和编写PDD文件的专家，同时还需要具备有较高外语水平能够进行国际谈判的人才，以及金融、法律等方面的人才。由于项目开发工作完全由企业组织本单位人员自主完成，所需支付的开发经费少，但承担的实施工作量较大。

2、关键环节外包模式。实施企业把CDM项目开发过程中的项目识别、PDD文件编写等关键环节的工作外包给CDM专业服务机构。其他环节的工作由自己完成。这种开发模式虽然把项目开发过程中复杂程度较高的环节委托专业服务机构代为完成，但仍然有较多环节的工作需要由企业项目实施人员自行操作完成，因而对企业项目实施人员有较高专门知识的要求。这种开发模式企业需投入的项目开发经费较之全流程外包模式相对较少。所承担的开发实施工作量较之完全自主开发模式相对较小。

3、全流程外包模式。实施企业仅负责提供CDM项目申报所必需的基础性材料和保证项目建设达到预期的进度和质量要求，将CDM项目开发过程中所有相关的工作都以外包的形式委托CDM专业服务机构运作。这种开发模式对企业项目实施人员所具备的专门知识要求较低，企业承担的工作量也较小，但所需投入的开发经费相对较多。

三种开发模式的特点如表1所示。

项目立项与实施流程篇4



 1,立项

（1）、项目状况

（2）、开发项目用地状况调查

（3）、市场需求和竞争分析。

（4）、成本估算

（5）、项目开发组织结构形式和研究

（6）、开发建设及销售计划

（7）、项目经济及社会效益分析

（8）、结论及建议

注：市场需求预测的方法

A、定性预测法

B、定量预测法



初步可行性研究的内容

初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下

（1）、初步可行性研究的角度与方法

（2）、识别各种限制条件

2，规划

定位——宏观的和微观的区位调查、分析与选择；定性——开发内容和主题的分析与选择；

定量——开发规模（建设规模与投资规模）的分析与选择

地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于

商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。

在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。

功能与形式的平衡

大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。

其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。

可持续发展的空间

作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。

商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市

快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。

结合体验消费设计

随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。

文化主题与地域特点

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。

人性化与精细化

随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。

商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。

3,房地产项目推广

项目前期策划阶段

市场调研分析

资讯调查

地块环境

类比分析

项目初步发展阶段策划

项目策划阶段

产品策划

产品SWOT分析

项目优劣势综合评定

项目发展目标

价格策划

制定价格总体目标

确定定价方法

确定定价模式

制定物业价格

4,销售流程

制定价格营销组合策略

价格调整技巧

营销广告策划

客户定位

总体营销策略

各阶段营销分策略

整体广告策略

广告执行计划

开盘准备

准备销售工具

广告计划

SP活动

项目CI设计

营销方案执行阶段

销售流程设定

销售手册

销售表格

销售反馈

项目立项与实施流程篇5

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx 实业发展公司

（二）项目规划机构

（三）公司简介

顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。公司致力于一个符合现代企业制度要求，具有全球化、市场化竞争力的新型一流企业。公司是跨文化的组织，尊重不同文化和信仰，将诚信、平等、公平、和谐理念普及于企业并延伸至价值链；公司致力于制造和采购在技术、质量和按时交货上均能满足客户高标准要求的产品，并使用现代仓储和物流技术为客户提供配送及售后服务。本公司奉行“客户至上，质量保障”的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经营理念，以高效、优质、优惠的专业精神服务于新老客户。

公司经过多年的不懈努力，产品销售网络遍布全国各省、市、自治区；完整的产品系列和精益求精的品质使企业的市场占有率不断提高，除国内

市场外，公司还具有强大稳固的国外市场网络；项目承办单位一贯遵循“以质量求生存，以科技求发展，以管理求效率，以服务求信誉”的质量方针，努力生产高质量的产品，以优质的服务奉献社会。

未来，公司计划依靠自身实力，通过引入资本、技术和人才等扩大生产规模，以“高效、智能、环保”作为产品发展方向，持续加强新产品研发力度，实现行业关键技术突破，进一步夯实公司技术实力，全面推动产品结构升级，优化公司利润来源，提高核心竞争能力，巩固和提升公司的行业地位。公司正处于快速发展阶段，特别是随着新项目的建设及未来产能扩张，将需要大量专业技术人才充实到建设、生产、研发、销售、管理等环节中。作为一家民营企业，公司在吸引高端人才方面不具备明显优势。未来公司将通过自我培养和外部引进来壮大公司的高端人才队伍，提升公司的技术创新能力。

（四）公司经济效益分析

上一，xxx 科技发展公司实现营业收入 13896.67 万元，同比增长13.04%（1603.36 万元）。其中，主营业业务 xxx 生产及销售收入为11392.62 万元，占营业总收入的 81.98%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额 3158.05 万元，较去年同期相比增长 719.07 万元，增长率 29.48%；实现净利润 2368.54 万元，较去年同期相比增长 378.75 万元，增长率 19.03%。

上主要经济指标

项目单位指标完成营业收入

万元

13896.67

完成主营业务收入

万元

11392.62

主营业务收入占比

81.98%

营业收入增长率（同比）

13.04%

营业收入增长量（同比）

万元

1603.36

利润总额

万元

3158.05

利润总额增长率

29.48%

利润总额增长量

万元

719.07

净利润

万元

2368.54

净利润增长率

19.03%

净利润增长量

万元

378.75

投资利润率

52.55%

投资回报率

39.42%

财务内部收益率

20.91%

企业总资产

万元

20374.00

流动资产总额占比

万元

39.57%

流动资产总额

万元

8061.37

资产负债率

40.99%

二、项目概况

（一）项目名称

垫江 xxx 投资建设项目

减速器是一种由封闭在刚性壳体内的齿轮传动、蜗杆传动、齿轮-蜗杆传动所组成的独立部件，常用作原动件与工作机之间的减速传动装置。在原动机和工作机或执行机构之间起匹配转速和传递转矩的作用，在现代机械中应用极为广泛。

（二）项目选址

xxx

垫江县隶属重庆市，位于重庆市东北部，地处长江上游地区，距重庆主城区 120 公里，是重庆 1 小时经济圈和渝东北翼重要接点，渝川东部陆上交通枢纽，为渝东北地区商贸流通、物资集散地。垫江县东邻丰都县、忠县，南连涪陵区、长寿区，西靠四川大竹县、邻水县，北与梁平区接壤，幅员面积 1518平方公里。截至 2017 年末，常住人口 69.06 万人。2017 年，垫江县实现地区生产总值 2767636 万元，同比增长 8.5%。第一产业增加值为 418517 万元，第二产业增加值为 1424812 万元，第三产业增加值为924307 万元，三次产业结构比为 15.1:51.5:33.4。垫江县是重庆市统筹城乡综合配套改革示范县、市级山水园林城市、市级卫生城市、市级森林城市、中国石磨豆花美食之乡。2019 中国西部百强县市。2020 年 1 月 22 日，被住房和城乡建设部命名为国家园林县城。

（三）项目用地规模

项目总用地面积 28294.14平方米（折合约 42.42 亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数 70.93%，建筑容积率 1.40，建设区域绿化覆盖率5.99%，固定资产投资强度 166.30 万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积 28294.14平方米，建筑物基底占地面积 20069.03平方米，总建筑面积 39611.80平方米，其中：规划建设主体工程 24451.91平方米，项目规划绿化面积 2371.45平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计 105 台（套），设备购置费 2589.31 万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量 569643.37 千瓦时，折合 70.01 吨标准煤。

2、项目年总用水量 11312.04 立方米，折合 0.97 吨标准煤。

3、“垫江 xxx 投资建设项目投资建设项目”，年用电量 569643.37 千瓦时，年总用水量 11312.04 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）70.98 吨标准煤/年。达产年综合节能量 28.99 吨标准煤/年，项目总节能率22.83%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合 xxx 发展规划，符合 xxx 产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资 9688.16 万元，其中：固定资产投资 7054.45 万元，占项目总投资的 72.82%；流动资金 2633.71 万元，占项目总投资的 27.18%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入 20440.00 万元，总成本费用 15811.28 万元，税金及附加 189.79 万元，利润总额 4628.72 万元，利税总额 5456.95 万元，税后净利润 3471.54 万元，达产年纳税总额 1985.41 万元；达产年投资利润率 47.78%，投资利税率 56.33%，投资回报率 35.83%，全部投资回收期4.29 年，提供就业职位 364 个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划 12 个月。

实行动态计划管理，加强施工进度的统计和分析工作，根据实际施工进度，及时调整施工进度计划，随时掌握关键线路的变化状况。将整个项目分期、分段建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目的适应性安排施工，各主体工程的施工期叉开实施。

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合 xxx 及xxxxxx 行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进 xxxxxx 产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx 科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“垫江 xxx 投资建设项目”，本期工程项目的建设能够有力促进 xxx 经济发展，为社会提供就业职位 364 个，达产年纳税总额 1985.41 万元，可以促进 xxx 区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率 47.78%，投资利税率 56.33%，全部投资回报率 35.83%，全部投资回收期 4.29 年，固定资产投资回收期 4.29 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、改革开放 40 年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。从投资总量占比看，2012 年以来，民间投资占全国固定资产投资比重已连续 5 年超过 60%，最高时候达到 65.4%；尤其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已经成为投资的主力军。国家支持民营经济发展，是明确的、一贯的，而且是不断深化的，不是一时的权宜之计，更不是过河拆桥式的策略性利用。对于非公有制经济的地位和作用，“三个没有变”的判断：“非公有制经济在我国经济社会发展中的地位和作用没有变，我们毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展的方针政策没有变，我们致力于为非公有制经济发展营造良好环境和提供更多机会的方针政策没有变。”同时，公有制为主体、多种所有制经济共同发展，是写入党章和宪法的基本经济制度，这是不会变的，也是不能

变的。进入新时代，中国的民营经济只会壮大、不会离场，只会越来越好、不会越来越差。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

四、主要经济指标

附表 1 1 ：主要经济指标一览表

序号项目单位指标备注 1

占地面积

平方米

28294.14

42.42 亩

1.1

容积率

1.40

1.2

建筑系数

70.93%

1.3

投资强度

万元/亩

166.30

1.4

基底面积

平方米

20069.03

1.5

总建筑面积

平方米

39611.80

1.6

绿化面积

平方米

2371.45

绿化率 5.99%

总投资

万元

9688.16

2.1

固定资产投资

万元

7054.45

2.1.1

土建工程投资

万元

3348.04

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

34.56%

2.1.2

设备投资

万元

2589.31

2.1.2.1

设备投资占比

26.73%

2.1.3

其它投资

万元

1117.10

2.1.3.1

其它投资占比

11.53%

2.1.4

固定资产投资占比

72.82%

2.2

流动资金

万元

2633.71

2.2.1

流动资金占比

27.18%

收入

万元

20440.00

总成本

万元

15811.28

利润总额

万元

4628.72

净利润

万元

3471.54

所得税

万元

1.40

增值税

万元

638.44

税金及附加

万元

189.79

纳税总额

万元

1985.41

利税总额

万元

5456.95

投资利润率

47.78%

投资利税率

56.33%

投资回报率

35.83%

回收期

年

4.29

设备数量

台（套）

年用电量

千瓦时

569643.37

年用水量

立方米

11312.04

总能耗

吨标准煤

70.98

节能率

22.83%

节能量

吨标准煤

28.99

员工数量

人

364

附表 2 2 ：土建工程投资一览表

序号项目占地面积（㎡）

基底面积（㎡）

建筑面积（㎡）

计容面积（㎡）

投资（万元）

主体生产工程

14188.80

24451.91

2273.38

1.1

主要生产车间

8513.28

14671.15

1409.50

1.2

辅助生产车间

4540.42

7824.61

727.48

1.3

其他生产车间

1135.10

1418.21

136.40

仓储工程

3010.35

9853.93

666.29

2.1

成品贮存

752.59

2463.48

166.57

2.2

原料仓储

1565.38

5124.04

346.47

2.3

辅助材料仓库

692.38

2266.40

153.25

供配电工程

160.55

12.21

3.1

供配电室

160.55

12.21

给排水工程

184.64

10.92

4.1

给排水

184.64

10.92

服务性工程

1906.56

128.92

5.1

办公用房

1114.88

65.97

5.2

生活服务

791.68

53.75

消防及环保工程

537.85

40.91

6.1

消防环保工程

537.85

40.91

项目总图工程

80.28

146.46

7.1

场地及道路硬化

5453.47

917.13

7.2

场区围墙

917.13

5453.47

7.3

安全保卫室

80.28

绿化工程

1969.88

68.95

合计

20069.03

39611.80

3348.04

附表 3 3 ：节能分析一览表

序号项目单位指标备注 1

总能耗

吨标准煤

70.98

1.1

—年用电量

千瓦时

569643.37

1.2

—年用电量

吨标准煤

70.01

1.3

—年用水量

立方米

11312.04

1.4

—年用水量

吨标准煤

0.97

年节能量

吨标准煤

28.99

节能率

22.83%

附表 4 4 ：项目建设进度一览表

序号项目单位指标 1

完成投资

万元

6009.07

1.1

——完成比例

62.02%

完成固定资产投资

万元

3635.17

2.1

——完成比例

60.49%

完成流动资金投资

万元

2373.90

3.1

——完成比例

39.51%

附表 5 5 ：人力资源配置一览表

序号项目单位指标 1

一线产业工人工资

1.1

平均人数

人

248

1.2

人均年工资

万元

4.31

1.3

年工资额

万元

1250.79

工程技术人员工资

2.1

平均人数

人

2.2

人均年工资

万元

5.06

2.3

年工资额

万元

305.66

企业管理人员工资

3.1

平均人数

人

3.2

人均年工资

万元

7.99

3.3

年工资额

万元

104.80

品质管理人员工资

4.1

平均人数

人

4.2

人均年工资

万元

5.92

4.3

年工资额

万元

149.82

其他人员工资

5.1

平均人数

人

5.2

人均年工资

万元

4.74

5.3

年工资额

万元

95.45

职工工资总额

万元

1906.52

附表 6 6 ：固定资产投资估算表

序号

项目

单位

建筑工程费

设备购置及安装费

其它费用

合计

占总投资比例

项目建设投资

万元

3348.04

2589.31

166.30

7054.45

1.1

工程费用

万元

3348.04

2589.31

14921.56

1.1.1

建筑工程费用

万元

3348.04

34.56%

1.1.2

设备购置及安装费

万元

2589.31

26.73%

1.2

工程建设其他费用

万元

1117.10

11.53%

1.2.1

无形资产

万元

536.41

1.3

预备费

万元

580.69

1.3.1

基本预备费

万元

328.34

1.3.2

涨价预备费

万元

252.35

建设期利息

万元

固定资产投资现值

万元

7054.45

附表 7 7 ：流动资金投资估算表

序号

项目

单位

达产年指标

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

流动资产

万元

14921.56

8068.76

10108.39

14921.56

1.1

应收账款

万元

4476.47

2909.70

3133.53

4476.47

1.2

存货

万元

6714.70

4364.56

4700.29

6714.70

1.2.1

原辅材料

万元

2014.41

1309.37

1410.09

2014.41

1.2.2

燃料动力

万元

100.72

65.47

70.50

100.72

1.2.3

在产品

万元

3088.76

2007.70

2162.13

3088.76

1.2.4

产成品

万元

1510.81

982.02

1057.57

1510.81

1.3

现金

万元

3730.39

2424.75

2611.27

3730.39

流动负债

万元

12287.85

7987.10

8601.49

12287.85

2.1

应付账款

万元

12287.85

7987.10

8601.49

12287.85

流动资金

万元

2633.71

1711.91

1843.60

2633.71

铺底流动资金

万元

877.89

570.64

614.53

877.89

附表 8 8 ：总投资构成估算表

序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例 1

项目总投资

万元

9688.16

137.33%

100.00%

项目建设投资

万元

7054.45

100.00%

72.82%

2.1

工程费用

万元

5937.35

84.16%

61.28%

2.1.1

建筑工程费

万元

3348.04

47.46%

34.56%

2.1.2

设备购置及安装费

万元

2589.31

36.70%

26.73%

2.2

工程建设其他费用

万元

536.41

7.60%

5.54%

2.2.1

无形资产

万元

536.41

7.60%

5.54%

2.3

预备费

万元

580.69

8.23%

5.99%

2.3.1

基本预备费

万元

328.34

4.65%

3.39%

2.3.2

涨价预备费

万元

252.35

3.58%

2.60%

建设期利息

万元

固定资产投资现值

万元

7054.45

100.00%

72.82%

建设期间费用

万元

流动资金

万元

2633.71

37.33%

27.18%

铺底流动资金

万元

877.90

12.44%

9.06%

附表 9 9 ：营业收入税金及附加和增值税估算表

序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年 1

营业收入

万元

13286.00

14308.00

20440.00

1.1

万元

13286.00

14308.00

20440.00

现价增加值

万元

4251.52

4578.56

6540.80

增值税

万元

414.99

446.91

638.44

3.1

销项税额

万元

3270.40

3.2

进项税额

万元

1710.77

1842.37

2631.96

城市维护建设税

万元

29.05

31.28

44.69

教育费附加

万元

12.45

13.41

19.15

地方教育费附加

万元

8.30

8.94

12.77

土地使用税

万元

113.18

税金及附加

万元

162.98

166.81

189.79

附表 10 ：折旧及摊销一览表

序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年 1

建(构)筑物

原值

3348.04

当期折旧额

2678.43

133.92

净值

669.61

3214.12

3080.20

2946.28

2812.35

2678.43

机器设备

原值

2589.31

当期折旧额

2071.45

138.10

净值

2451.21

2313.12

2175.02

2036.92

1898.83

建筑物及设备原值

5937.35

当期折旧额

4749.88

272.02

建筑物及设备净值

1187.47

5665.33

5393.31

5121.29

4849.27

4577.25

无形资产

原值

536.41

当期摊销额

536.41

13.41

净值

523.00

509.59

496.18

482.77

469.36

合计：折旧及摊销

5286.29

285.43

附表 11 ：总成本费用估算一览表

序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年 1

外购原材料费

万元

10600.44

6890.29

7420.31

10600.44

外购燃料动力费

万元

940.01

611.01

658.01

940.01

工资及福利费

万元

1906.52

修理费

万元

32.64

21.22

22.85

32.64

其它成本费用

万元

2046.24

1330.06

1432.37

2046.24

5.1

其他制造费用

万元

597.75

388.54

418.42

597.75

5.2

其他管理费用

万元

261.10

169.72

182.77

261.10

5.3

其他销售费用

万元

660.19

429.12

462.13

660.19

经营成本

万元

15525.85

10091.80

10868.09

15525.85

折旧费

万元

272.02

摊销费

万元

13.41

利息支出

万元

总成本费用

万元

15811.28

11044.51

11725.48

15811.28

10.1

可变成本

万元

13619.33

8852.56

9533.53

13619.33

10.2

固定成本

万元

2191.95

盈亏平衡点

42.93%

附表 12 ：利润及利润分配表

序号项目单位达产指标第一年第二年第三年第四年第五年 1

营业收入

万元

20440.00

13286.00

14308.00

20440.00

税金及附加

万元

189.79

162.98

166.81

189.79

总成本费用

万元

15811.28

11044.51

11725.48

15811.28

增值税

万元

638.44

414.99

446.91

638.44

利润总额

万元

4628.72

3319.05

3748.34

4628.72

应纳税所得额

万元

4628.72

3319.05

3748.34

4628.72

企业所得税

万元

1157.18

829.76

937.09

1157.18

税后净利润

万元

3471.54

2489.29

2811.25

3471.54

可供分配的利润

万元

3471.54

2489.29

2811.25

3471.54

法定盈余公积金

万元

347.15

248.93

281.13

347.15

可供投资者分配利润

万元

3124.39

2240.36

2530.12

3124.39

应付普通股股利

万元

3124.39

2240.36

2530.12

3124.39

各投资方利润分配

万元

3124.39

2240.36

2530.12

3124.39

15.1

项目承办方股利分配

万元

3124.39

2240.36

2530.12

3124.39

息税前利润

万元

4628.72

3319.05

3748.34

4628.72

息税折旧摊销前利润

万元

4914.15

3604.48

4033.77

4914.15

销售净利润率

16.98%

18.74%

19.65%

16.98%

全部投资利润率

47.78%

34.26%

38.69%

47.78%

全部投资利税率

56.33%

全部投资回报率

35.83%

25.69%

29.02%

35.83%

总投资收益率

35.83%

25.69%

29.02%

35.83%

资本金净利润率

35.83%

25.69%

29.02%

35.83%

附表 13 ：盈利能力分析一览表

序号项目单位指标 1

净利润

万元

3471.54

投资利润率

47.78%

投资利税率

56.33%

投资回报率

35.83%

回收期

年

项目立项核准与备案、环评报告篇6

根据《国务院投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）文件中指：企业不使用政府性资金建设的重大和限制类固定资产投资项目。企业投资建设实行核准制项目，仅需向政府提交项目申请书，不在经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。企业不使用正负形资金投资建设，对于《目录》以外的项目，除国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目以外，实行备案制。实际上，项目立项分为三种：审批、核准、备案。

房产项目立项（招拍挂土地）

由前面可知，房地产项目立项实行备案制，由于前几年，我国把环境影响提到了前所未有的高度（实际就是流程而已），现在立项都要做一个环评，然后找环保局发一个批文，然后才能够立项。不是很了解的人只知道立项需要环评，而跑到环保局，找到一家单位做了环评报告之后，却发现环评还需要立项，顿时就晕了，而实际是什么的呢？

（一）资料准备（每个地方不一样，但这几样是少不了的）

1、环境影响报告书及光盘

2、立项申请书

3、项目可行性分析报告

4、立项预审意见书

5、其它文件

（二）具体流程步骤

1、在招拍挂获得土地之后，依据土地成交确认书和土地储备中心地产经营科提供的材料，报行政审批中心发改委立项预审。预审一般提供营业执照复印件及可行性研究报告即可。

2、公司聘请环境技术评估机构做出环境评估意见后形成环境影响报告书，报环保局审批，获得项目“建筑项目环境影响申报表”审批意见。此步骤完成是在获得项目备案立项预审之后到环保局办理。

3、携资料至行政服务中心发改委窗口办理立项手续。

（三）经验分享

由于环保审核周期较长，办理环保审核委托后，可以于发改委协商先行立项，资料后补。

环评报告

《建设项目环境影响报告表》编制说明

《建设项目环境影响报告表》由具有从事环境影响评价工作资质的单位编制。

1、项目名称----指项目立项批复时的名称，应不超过30字（两个英文字段做一个汉字）。

2、建设地点----指项目所在地详细地址，公路、铁路应填写起止地点。

3、行业类别----按国标填写。总投资----指项目投资总额。

4、主要环境保护目标----指项目区周围一定范围内集中居住居民住宅区、学校、医院、保护文物、风景名胜区、水源地和生态敏感点等，应尽可能给出保护目标、性质、规模和距厂界距离等。

5、结论与建议----给出本项目清洁生产、达标排放和总量控制的分析结论，确定污染防治措施的有效性，说明本项目对环境造成的影响，给出建设项目环境可行性的明确结论，同时提出减少环境影响的其他建议。

6、预审意见----有行业主管部门填写答复意见，无主管部门项目，可不填。

7、审批意见----由负责审批该项目的环境保护行政主管部门批复。

发改局编号：

第号

****年**月**日

企业投资项目核准登记表

（房地产项目）

项目名称：

建设单位（个人）盖章（签名）：

填表说明

本表一式2份；随表附送如下资料：  项目申报单位报批函。

 项目建设单位招投标基本情况表。

 由具有资质的房地产中介服务公司或上等级资质的房地产开发公司或由设计院编制，按规定内容编制的申请报告单项房地产项目提供房地产行业主管部门的资质证明文件，专业房地产公司提供营业执照复印件；中外合资项目，合营各方已经签署合作意向书。

 资信证明（由有资格的资产评估机构出具的建设项目资本金验资报告，或银行资金证明）。

 取得市规划部门核发的意见书。

 其它需提供的相关资料（市主城区的房地产开发项目需要提供市整顿办的房地产开工通知或市旧村办的证明文件，其他项目提供土地交易中心公开交易的有关证明）。

备注：所有复印件均需盖有确认与原件相符的公章，资料各1份。

联系人：联系地址：

电

话：

手

机：

附件1

X公司XX项目立项的申请书

（房地产开发项目核准）

珠海市发展和改革局：

兹有我公司“XX项目”申请立项。项目选址于XX，总用地面积XX平方米，建筑容积率XX，建筑密度XX，建筑面积XX平方米，其中商业用房XX平方米，商品住宅XX平方米，XX项目总投资XX万元，建设所需资金全部由我公司自筹解决，根据有关法律法规规定，现向贵局申请办理项目核准手续，请给予办理为盼。

附：关于XX公司XX项目立项的申请报告

申请人（签章）：

X年X月X日

附件2

房地产项目申请报告的基本内容

可行性研究的目的，主要是从技术、经济及协作配套等方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论证。

第一章项目概况

一、建设条件

二、项目研究工作依据

三、项目开发公司状况（经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析）

四、项目建设规模和建设内容

五、项目建设投招标形式第二章项目投资环境

一、宏观经济环境

二、房地产市场分析（一、二级市场）

三、项目所在区域房地产发展规划和趋势

四、项目环境建设条件

第三章项目对公共设施需求影响分析

一、项目对公共设施的需求

二、项目住户子女教育解决方案

三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案

四、醒目物业管理

第四章项目分析及市场定位

一、项目SWOT分析

二、市场定位（包括房屋户型结构、客户群体定位等）

三、房地产市场承载力分析

四、销售价格及销售预测

五、项目营销方案第五章项目开发建设进度安排

一、工程计划

二、施工安排

第六章投资估算和资金筹措

一、总投资估算

二、资金筹措和资金平衡分析

第七章财务分析

一、销售利润分析

二、盈利能力分析

三、借款偿还能力分析第八章不确定性分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目风险分析

附件3

关于核准XX公司XX房地产项目的通知

XX公司：

你公司报来“XX项目立项申请”收悉，经研究，同意该项目的建设，现核准如下：

珠海市发展和改革局

X年X月X日

主题词：城乡建设

房地产

项目抄

项目立项与实施流程篇7

《C reating a m arket-oriented productinnovation process:Acontingencyapproach》一文认为要以市场导向为方向, 实现产品创新, 他强调企业应以市场为核心, 通过全面调查研究与分析后, 要综合消费者需求为本, 实现产品功能及价值定位后, 再实现产品创新。这样更利于企业发展, 促进企业不断进步。[1]

C公司作为我国大型的超市及工商业冷冻冷藏设备制造商, 采用的是独立的研究与开发设计中心, 拥有一批理论技术运用研究专家, 也拥有实践经验丰富的产品开发团队。因此C公司应进行全世界所有冷冻冷藏产品市场的调查研究, 组建自有的调查研究组织管理团队, 对全中国及拥有最核心的冷冻冷藏技术的国家进行全面展开市场调研, 运用实证分析和专家管理团队的经验及产品周期规律进行分析, 从而实现调研与分析全面进行, 并形成大量的理论研究文献, 为新产品开发提供相应的方向和功能定位准确。

C公司在市场调研应采取自有组织与外部组织一同进行, 通过知名调研组织理论和系统性的分析和研究, 与公司的局部及专项调查相结合, 实现市场情报的全面统计与分析, 实现整体把握市场调研内容详尽真实, 并为公司项目立项提供可靠的信息来源和分析论据。另外, 为了进一步掌握公司的市场信息, 需要通过实现对地区调查数据信息及政府可靠的信息进行收集和整理, 特别是国内外市场的地区政府管辖范围的经济统计数据、行业年度报告数据分析、行业产业会议文件及信息、企业联合组织的报告内容、金融系统等相关借贷资本运作数据、国内外新产品投放市场走势分析、地方政府招商引资方案及引进企业建设内容等。

我们以C公司冷冻新产品开发项目立项可行性和必要性分析内容为例进行整改, 按下文九大类进行项目可行性和必要性分析, 并且要落实人员安排、监督管理人员、时间安排等内容。根据详细论证和分析, 最终得出必要性和可行性报告, 才算是项目立项过程报告完成, 这样有利于新产品提出的思想通过一系列的规范程序来进行项目立项。

九大类具体需要研究的内容分别是:第一类, 调查分析可能立项的项目背景与基础数据 (包括项目区域选择, 项目技术理论运用现状, 品牌营销竞争力, 项目发展趋势, 人群消费力水平) ;第二类, 细分可能立项项目市场预测以及需求分析 (包括预测新市场趋势, 新产品市场分析, 新产品投放功能定位, 新产品特色定位分析) ;第三类, 论证已立项的项目必要性 (包括项目理论必要性分析, 运用成功经验进行专业化必要性分析, 通过专家团队进行论证项目必要性, 公司决策层论证项目的必要性, 营销市场部领导层预测项目的必要性) ;第四类, 针对立项项目进行必要的论证、选择项目规模、标准、方案、主要配套条件及工程技术可行性 (包括综合评估论证, 选择立项可发展规模, 设立项目运营标准体系, 构建项目实施方案, 完善立项配套条件, 进行工程技术可行性分析和研究) ;第五类, 估算项目投资规模, 分析融资方案及财务可行性 (包括项目资金预测, 投资规模预测, 资金筹集预测, 项目投资审批) ;第六类, 分析、评价项目外部影响及经济、社会、资源、环境可行性 (包括社会经济发展影响, 地方政府对产品的限制, 供应商分布情况研究, 原材料技术运用现状与价格) ;第七类, 根据审批项目进行初步落实项目实施条件与总体筹划 (包括项目总体筹划, 落实项目开发责任部门及责任人, 进行项目资金划拨规划, 进行科研人才配备, 进行实验室建设规划, 进行材料各类检测和预测规划) ;第八类, 开展项目风险识别、评价、提出初步应对措施 (包括创建项目风险管理制度和控制程序, 进行项目管理绩效评价并建立相应评价机制, 进行初步风险评估和预测措施的提出) ;第九类, 提出项目可行性研究结论与建议 (包括进行项目可行性报告撰写, 进行专家管理团队综合评价, 集团公司领导层进行讨论和研究, 送审可行性和必要性报告审查) 。

通过上面的立项报告完成后, 在项目立项研究与分析时, 要实现综合数据分析与归纳, 全面实现各类数据、信息进行综合分析, 笔者认为项目立项分析应以研发中心专家领导团队来共同完成, 而不能以个人意见或是由某一个项目负责人进行立项分析与研究。

如果未来能通过采用集体专家项目立项分析与研究, 再报公司高管审核或审批, 这不仅能快速解决问题, 更能实现项目立项利用率, 也加强公司项目立项的综合管理和认证。另外, 在市场新产品调查研究方面, 需要建立公司营销当地调查新产品运用情况。为此, 笔者设计了以下表格《表1:C公司X X产品当地市场简易调查分析表》, 要通过这个表来调查和了解当地冷冻冷藏新产品销售的情况。通过其能让公司研发部门了解到某地品牌新产品销售状况, 为公司研发新产品提供方向。

我国冷冻冷藏行业竞争越来越激烈, 不断创新的产品推向市场满足客户的需求对公司的发展壮大至关重要。新产品开发项目立项时准确有效的市场调研与分析是项目成功的关键, 是公司价值的体现。

参考文献

【项目立项与实施流程】推荐阅读：